УЧЕБНИК
А.А, Варламов
:мельный кадастр
ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ
Т®8^ 4
«КолосС»

МЕЖДУНАРОДНАЯ АССОЦИАЦИЯ «АГРООБРАЗОВАНИЕ»
А. А. ВАРЛАМОВ
ЗЕМЕЛЬНЫЙ КАДАСТР
В шести томах
Том 4
ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ
Допущено Министерством сельского
хозяйства Российской Федерации в
качестве учебника для студентов высших
учебных заведений по специальностям
310900 «Землеустройство», 311000
«Земельный кадастр», 311100 «Городской
кадастр»
МОСКВА «КолосС» 2006

УДК 332.2/.7(075.8)
ББК 65.32-5я73
В18
Редактор Н. М. Щербакова
Рецензент доктор экономических наук Н. А. Кузнецов
(Воронежский государственный аграрный университет)
Варламов А. А.
В18 Земельный кадастр: В 6 т. Т. 4. Оценка земель. — М: Ко-
лосС, 2006. — 463 с. — (Учебники и учеб. пособия для
студентов высш. учеб. заведений).
ISBN 5-9532-0375-6 (Т. 4)
ISBN 5-9532-0101-Х
Раскрыты понятия, цель, принципы, задачи и методы проведения
бонитировки почв, экономической оценки сельскохозяйственных земель,
государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных земель и
государственной кадастровой.оценки всех категорий земельного фонда РФ.
Показан исторический опыт проведения оценки земель в России, дана ее
современная нормативно-правовая база, раскрыто значение оценки земель в
формировании экономического механизма управления земельными
ресурсами страны.
Для студентов вузов по специальностям «Землеустройство»,
«Земельный кадастр», «Городской кадастр».
УДК 332.2/.7(075.8)
ББК 65.32-5я73
ISBN 5—9532—0375—6 (Т. 4) © Издательство «КолосС», 2006
ISBN 5-9532-0101-Х

ПРЕДИСЛОВИЕ
Земля — основа всей человеческой деятельности,
что определяет важность земельных отношений в
социальной и экономической политике общества.
Проводящиеся в Российской Федерации преобразования в
значительной степени направлены на превращение
земли в экономический ресурс, который благодаря
действию рыночных механизмов способен
преумножать богатство общества. В течение последних лет в
стране произошли преобразования, которые
способствовали формированию многообразия форм
собственности на землю и развитию рынка земли и иной
недвижимости, что привело к перераспределению
земельных ресурсов по более эффективным
собственникам.
При формировании системы государственного
регулирования земельных отношений важно понимать,
что проблема проведения эффективных земельных
преобразований с точки зрения вовлечения земли и
недвижимости в гражданский оборот находится
прежде всего в сфере создания соответствующей
инфраструктуры, обеспечивающей формирование и
функционирование цивилизованного оборота земли.
При создании указанной инфраструктуры наряду с
государственным кадастровым учетом земель особое
значение в создаваемой системе регулирования
земельных отношений имеет оценка земель, проводимая
под контролем государственных земельных органов. В
России массовая оценка земель начала активно
развиваться с конца XIX в. Можно назвать такие ее виды,
как бонитировка почв, экономическая оценка земель,
внутрихозяйственная оценка, государственная
кадастровая оценка и др.

Следует подчеркнуть, что применяемые в
государственной системе управления методы оценки земель
во многом отражают сложную систему
взаимоотношений интересов общества и конкретного владельца
земельного участка. Так, эти интересы совпадают при
установлении рыночной цены земли как залоговой
стоимости, но расходятся при кадастровой оценке
земли для целей ее налогообложения.
При этом приходится иметь в виду, что, участвуя во
всех сферах производства жизненных средств и
ресурсов, земля своими стоимостными характеристиками
определяет размер общественно необходимых и
индивидуальных издержек.
Поэтому система экономического регулирования и
управления земельно-имущественными комплексами
территории должна базироваться на материалах
массовой оценки земель, формируемых в зависимости от
рентной стоимости земли, а приоритетной — стать
деятельность по поддержанию на должном уровне
товарных свойств земельной собственности путем
регулирования ценовых параметров на земельном рынке,
создания условий для сохранения ликвидности
земельных участков, их эффективного рыночного
оборота и т. д.
Базовым элементом инфраструктуры земельного
рынка является государственный земельный кадастр,
содержащий информацию о земельных участках,
которые являются как объектами частных и публичных
прав, так и объектами налогообложения. Таким
образом, кадастровая система, с одной стороны,
обеспечивая государственные гарантии прав, поддерживает
рыночный оборот земельных участков, а с другой —
служит источником экономической информации об
объектах налогообложения и налогооблагаемой базе.
Действующий земельный налог не побуждает
собственников земельных участков к их более
рациональному и эффективному использованию. Взимаемый
ныне земельный налог практически не связан с
реальной стоимостью земель. Практика почти ежегодно
проводимых индексаций земельного налога
показывает, что этот путь роста налоговых поступлений себя
полностью исчерпал.

Указанные причины свидетельствуют о
необходимости реформирования системы земельного налога,
которая должна основываться на принципах,
обеспечивающих объективность, справедливость и единство
подходов к оценке земель на всей территории страны.
Как показывает международный опыт, такие
оценочные системы реализуются на принципах массовой
оценки земли, позволяющей при наименьших
затратах с использованием средств математического
моделирования и массовой статистической информации об
объектах налогообложения достигнуть объективных
результатов.
Этим критериям отвечает проводящаяся с 1999 г. на
всей территории Российской Федерации
государственная кадастровая оценка земель. Она
основывается на таких объективных рыночных показателях, как
стоимость сделок с земельными участками и иными
объектами недвижимого имущества, доходность
объектов недвижимого имущества или затраты на их
восстановление.
В соответствии с постановлением Правительства
Российской Федерации «Об утверждении Правил
проведения государственной кадастровой оценки земель»
от 8 апреля 2000 г. государственную кадастровую
оценку земель (ГКОЗ) городских и сельских
поселений, садоводческих, огороднических и дачных
объединений осуществляют на основании статистического
анализа рыночных цен и иной информации об
объектах недвижимости, а также иных методов массовой
оценки недвижимости. ГКО сельскохозяйственных
угодий вне черты городских и сельских поселений и
земель лесного фонда проводят на основе
капитализации расчетного рентного дохода. ГКО иных категорий
земель вне черты городских и сельских поселений
осуществляют на основе капитализации расчетного
рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для
воспроизводства и (или) сохранения и поддержания
ценности их природного потенциала. Реализация этих
методических положений позволила при расчетах
кадастровой стоимости земель использовать
общепринятые в международной практике подходы к оценке
недвижимости.

Учебная дисциплина «Государственная
регистрация, учет и оценка земель» в соответствии с типовой
учебной программой опирается на такие учебные и
научные дисциплины, как земельное право,
теоретические основы земельного кадастра, экономика
отраслей народного хозяйства, землеустройство, другие
технические, экономические и экологические
дисциплины, и охватывает широкий круг вопросов, таких, как
понятие и состав объектов кадастровой оценки,
земельная рента, бонитировка и экономическая оценка
земель, государственная кадастровая оценка земель,
особенности технологии ведения оценки земель,
определение ее эффективности, зарубежный опыт
проведения массовой оценки земель.

Глава 1
ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ
•
1.1. ПОНЯТИЕ, ЦЕЛЬ И ЗАДАЧИ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ
Оценка земли — составная часть государственного земельного
кадастра, которая в то же время является частью общей оценки
природных ресурсов, используемых в хозяйственном комплексе
страны.
Оценка земли обеспечивает решение одной из важнейших
проблем — учет и соизмерение зональных экономических и
природных различий в стране. Успешное решение многих
государственных, отраслевых, региональных и внутрихозяйственных задач
невозможно без изучения качества земли и формирования ее
сравнительной оценки. Количество и качество земли как средства
производства обусловлены самой природой организации и
ведения хозяйственного комплекса.
Для успешной оценки земель важно правильно установить ее
объект и предмет.
Поскольку земля в различных сферах производства
выполняет разные функции, требуется оценка количественных и
качественных характеристик. Так, во всех отраслях производства
необходимы сведения о размерах и пространственном
положении земельных участков, в строительном комплексе нужна
качественная характеристика земель по условиям рельефа,
залеганию грунтовых вод, развитию карстов, оползней, в лесном
хозяйстве и в сельскохозяйственном производстве —
всесторонний учет и характеристика качества и местоположения
земельных угодий.
При оценке земли следует учитывать функционирование ее в
экономическом, социальном и политическом комплексах страны.
Это придает ей исключительно важную государственную
значимость, поскольку земля ничем не заменима. Эта направленность
оценки земель вытекает из целей земельного, гражданского,
налогового и иного законодательства Российской Федерации.
Таким образом, в широком понятии в качестве объекта оценки
земля выступает как территориальный базис, средство
хозяйствования и объект недвижимости, характеризующийся стоимостью,
качеством и ценой при ее использовании.
В более узком понятии земля как объект оценки выступает в
виде отдельных участков в разных категориях земельного фонда с
7

учетом выполняемых функций (как пространственный базис, как
средство труда и производства, объект налогообложения и т. д.).
Сложность понятия «земля» объясняется тем, что являясь
природным ресурсом, земля вовлекается в производственную
деятельность в качестве всеобщего средства производства и становится
объектом социально-экономических взаимоотношений. Наиболее
часто используются понятия земли как совокупности природных
предметов труда для осуществления хозяйственной деятельности
человека, как поверхности суши и как природного ресурса,
характеризующихся пространством, рельефом, почвенным покровом,
растительностью, недрами, водами, как главного средства
производства в сельском и лесном хозяйстве и как пространственного
базиса для размещения и развития всех отраслей хозяйственного
комплекса страны.
Основные функции и главные качества земли, необходимые
для осуществления производственной деятельности, показаны на
рисунке 1.1. В отраслях обрабатывающей промышленности земля
функционирует только как пространственный операционный
базис для размещения производства, а в добывающих отраслях
процесс производства тесно связан с землей, но используются лишь
полезные ископаемые, количество которых не зависит от
плодородия почвы, рельефа и других свойств земли. Только в сельском
и лесном хозяйствах получение продукции непосредственно
связано с плодородием почвы и пространственными
характеристиками земли.
Отрасли хозяйственного комплекса
I
Обрабатывающая
промышленность
1 ^2 ---3
Рис. 1.1. Производственные функции и показатели качества земли, используемые
в различных отраслях хозяйственного комплекса:
7 —сельское и лесное хозяйство; 2 — добывающая промышленность; 3 — обрабатывающая
промышленность
8

Понятие «земля» шире понятия «почва». Последняя является
важнейшим верхним слоем земли. Таким образом, землю
оценивают в широком смысле слова, т. е. оценивают почву и природ-
но-экономические условия, влияющие на производство.
Качество почвы экономически определяется плодородием и
местоположением.
Плодородие — это природное свойство и качественный
признак почвы, которое является важным фактором производства в
земледелии. Почва — это рыхлый поверхностный слой земной
коры, обладающий способностью непрерывно обеспечивать
растения в процессе их развития водой и питательными веществами.
Почва как определенное естественно-историческое тело
сформировалось из горной породы под одновременным воздействием
процессов выветривания и почвообразования.
Первоначально почва (а значит, и ее плодородие) возникла и
развивалась под воздействием лишь природных факторов (климат,
рельеф, материнские породы и пр.). При использовании земли,
особенно в сельскохозяйственном производстве, на
формирование почвы и ее плодородие влияют не только природные, но и
производственные факторы.
Производительность земледельческого труда во многом
обусловлена природными факторами. В зависимости от влияния
факторов одинаковой степени и вооруженности труд дает различные
результаты, что находит свое непосредственное выражение в
количестве производимой продукции. Выход продукции на
различных земельных участках зависит от условий произрастания
растений и способности системы земледелия их использовать. Эти
условия характеризуются составом почвы, ее физическими,
химическими и биологическими свойствами, а также климатом.
Совокупность всех условий произрастания растений и составляет
сущность естественного плодородия почвы.
Естественные свойства земли весьма разнообразны, и каждое
из них в определенной степени влияет на ее плодородие. Поэтому
при оценке земли определяют и учитывают весь комплекс
природных свойств и признаков (валовые запасы органического
вещества и питательных элементов, водно-физические и
геологические свойства почвы и подстилающей породы, поглотительную
способность, гидротермический режим и др.). Влияние каждого
признака или фактора на степень снижения или увеличения
продуктивности земель сельскохозяйственных угодий определяют
путем расчета поправочных коэффициентов на тот или иной
признак (фактор), сравнивая урожайность по участкам с
одинаковыми признаками, кроме одного, влияние которого нужно выделить.
При проведении сравнительной оценки земли количественно
определяют степень различий качественных и пространственных
характеристик участков, а также экономических факторов
производства на них.
9

С момента вовлечения в обработку человеческого труда и
вложения в землю средств происходят окультуривание земли и
изменение ее плодородия. Человек, воздействуя на почву,
придает ей такие свойства, которых ранее она не имела. Поэтому
почва приобретает (наряду с естественным) экономическое
плодородие.
Экономическое плодородие формируется на основе
естественного, в результате воздействия человека на почву различными
видами мелиорации, обработки и внесения удобрений, возделывания
сельскохозяйственных растений. Поэтому экономическое
плодородие зависит от технологического и экономического процессов.
Естественное и экономическое плодородие диалектически
взаимосвязаны, хотя и различаются по характеру возникновения.
Питательные вещества почвы могут находиться в усвояемой и
неусвояемой растениями форме, характеризуя естественное
плодородие в целом как явление. Степень усвояемости зависит от
природных условий при решающем значении человеческой
деятельности, степени его технической вооруженности. Пути и способы
выравнивания плодородия почвы достаточно разнообразны
(система удобрений, растения, мелиорация и т. д.).
Наукой и практикой доказано, что культурные растения
оказывают многообразное влияние на природные свойства почвы,
развитие в ней различных микроорганизмов, что положительно
влияет на развитие культурных растений.
Исключительно большое значение в воздействии человека на
почву и повышении ее плодородия принадлежит машинам и
орудиям труда, которые используют в земледелии. Благодаря их
применению в процессе обработки улучшается состав почвы,
вовлекаются в обработку участки и улучшаются физические свойства
почвы. Этот процесс происходит одновременно с естественным, но
более ускоренными темпами.
Таким образом, экономическое плодородие представляет собой
плодородие, характеризующее степень производительности
земледельческого труда. Оно тесно связано с уровнем развития
производительных сил общества и общественными
производственными отношениями и представляет единство естественного
плодородия и производительной силы человеческой деятельности. С
развитием производительных сил общества, науки и техники
повышается и плодородие. Поэтому каждому уровню развития
земледелия соответствует вполне определенный уровень
плодородия почвы.
Экономическое плодородие можно рассматривать как в
абсолютной, так и в относительной формах. Абсолютное плодородие
характеризуется выходом продукции при определенных условиях
производства. Под относительным плодородием понимают разницу
в плодородии разных по качеству земель.
Поскольку плодородие характеризует условия произрастания
10

растений, то оно проявляется неодинаково к отдельным их видам.
Почва может быть высокоплодородной для одной культуры и
малоплодородной для другой, что имеет важное значение при
выборе показателей оценки земли.
Плодородие может быть выявлено и количественно
соизмерено непосредственно через результаты человеческого труда, т. е.
через его производительность. На количество производимой
продукции совокупно влияют как природные, так и
производственные факторы, которые в равной мере нужно учитывать при
оценке земли как средства сельскохозяйственного и лесохозяйственно-
го производства.
Для установления степени влияния качества земли на
экономику страны, региона, муниципального образования оценивают
комплекс природных факторов, характеризующих качество земли:
естественные свойства почвы; производственно-технологические
свойства земли (контурность, рельеф и др.); агроклиматические
условия.
Оценивают качество земли в абсолютных значениях
экономических показателей (урожайность, валовая продукция,
себестоимость, валовой и чистый доход, прибыль и др.) и в баллах,
процентах, получаемых при делении абсолютных значений на базовые.
Обеспеченность основными производственными фондами
существенно воздействует прежде всего на производительность
труда, качество и количество продукции сельского хозяйства. Вместе
с тем основные фонды неоднородны по составу: кроме земельных
участков, машин, оборудования, продуктивного скота,
многолетних насаждений к ним также относятся здания, сооружения,
другие средства производства, связь которых с конечными
результатами сельского хозяйства опосредованна. Структура основных
фондов, темпы их оборачиваемости, обновления и возмещения во
многом зависят от специализации предприятий и природных
условий. Кроме того, различия в обеспеченности предприятий
основными фондами в расчете на 100 га земель существенно сказы-'
ваются на результатах производства.
Кроме качества важное значение для продуктивного
использования земельных угодий имеет их местоположение. В
добывающей промышленности в первую очередь осваивают
месторождения полезных ископаемых, расположенные вблизи
промышленных и культурных центров, а также транспортных магистралей.
Для обрабатывающей промышленности, использующей землю в
качестве пространственного территориального базиса, кроме
геологических условий пригодности земель для строительства зданий
и сооружений важна также близость к пунктам сосредоточения
трудовых ресурсов, к источникам сырья и пунктам реализации
продукции. Для эффективного использования земли в условиях
рыночной экономики особое значение приобретает система
пространственного расселения, характеризуемая плотностью населе-
11

ния, его структурой, динамикой миграционных процессов,
количеством, размерами, размещением, целевым назначением и
уровнем благоустройства поселений и размещением
производственных центров; развитием социальной инфраструктуры на данной
территории, сложившимися транспортными связями, наличием и
протяженностью дорог, размещением административных центров
и пунктов реализации продукции и др.
Схема взаимосвязи факторов, влияющих на оценку земельных
угодий, показана на рисунке 1.2. На результаты оценки наиболее
существенное влияние оказывают природные и экономические
факторы, которые подразделяют на внешние и внутренние группы
и которые воздействуют на оценочные показатели земли через
специализацию предприятий, затраты на производство и
реализацию продукции. Внешними факторами являются цены на
продукцию сельского хозяйства и промышленности, изменение
соотношения цена — затраты, инфляция, научные достижения в
экономической и технологической сфере. К внутренним факторам
относятся материально-денежные и трудовые ресурсы.
Оценка земли до недавнего времени включала изучение,
классификацию почвенного плодородия по природным признакам
(бонитировка почв) и оценку земли по экономическим
показателям (экономическая оценка). Бонитировка почв и экономическая
оценка земли выступали как две взаимосвязанные части единого
земельно-оценочного процесса, в котором бонитировка должна
предшествовать экономической оценке земли. Эти виды оценки
не потеряли практического значения и сейчас.
Бонитировка почв — это оценка почвенного плодородия на
основании естественных свойств почв, наиболее важных для роста и
развития растений.
В системе земельного кадастра бонитировка почв является
естественно-научной основой экономической оценки земли, ее ба-
Рис. 1.2. Факторы, определяющие ценность земли как средства производства
12

зисом. Предметом оценки при этом выступает потенциальное
плодородие почвы.
В качестве бонитировочных критериев принимают те свойства
и признаки почв, которые позволяют наиболее полно, достоверно
и объективно оценить способность почвы удовлетворять
потребности растений в пище, влаге в конкретных условиях водного и
теплового режимов. Для этого необходимо знать максимально
возможные запасы продуктивной влаги, запасы гумуса и
содержание потенциально доступных форм элементов питания. Это
основные или типичные критерии, поскольку они пригодны для
оценки всех без исключения почв. А отрицательные свойства
почв, лимитирующие плодородие, относятся к региональным,
местным условиям, которые учитывают в виде поправочных
модифицированных коэффициентов на кислотность, солонцеватость,
засоление, гидроморфизм, плотность и прочие условия.
Следующий этап земельно-оценочных работ — качественная
оценка земель, объектом которой выступают почвенный покров и
технологические свойства элементарного хозяйственного выдела,
т. е. земельный участок оценивают с соответствующим
комплексом естественных факторов плодородия (климат, рельеф,
гидрологические условия, свойства почвообразующих и подстилающих
пород), его растительный и животный мир и технологические
свойства, определяющие объективные условия использования
земли как основного средства производства в сельском и лесном
хозяйстве. Эту работу проводят путем корректировки
средневзвешенного балла бонитета элементарного хозяйственного выдела
через соответствующие поправочные коэффициенты на
природные условия местности и технологические свойства земельного
участка.
Поэтому качественная оценка земель представляет собой более
широкое понятие, чем бонитировка почв. Ее проводят на всех
видах сельскохозяйственных угодий: пашне, залежи, многолетних
насаждениях, сенокосах и пастбищах. Начинают ее с вычисления
средневзвешенного балла бонитета земель элементарного
земельного участка, который затем корректируют поправочными
коэффициентами на конкретную контурность, рельеф, завалуненность
и т. д. Качественная оценка позволяет свести все многообразие
почв хозяйства к небольшому числу качественных групп (от
неудобий до земель высокого качества), разграничив их по
пригодности для сельскохозяйственного производства.
Экономическая оценка на основе данных бонитировки почв
позволяет получить сравнительную производительность различных
земельных участков, рассчитать размер необходимых
производственных затрат и возможный чистый доход в зависимости от
класса земли.
При этом экономическая оценка земель имеет ряд
модификаций — по стоимости валовой продукции и выходу кормовых еди-
13

ниц; по валовому и чистому доходу, а также по себестоимости
единицы продукции; по местоположению; по эффективности
дополнительных затрат; по внутрихозяйственной экономической
оценке и др.
Экономическую оценку земли по стоимости валовой
продукции и выходу кормовых единиц проводят по урожайности
сельскохозяйственных культур и фактической структуре посевных
площадей с учетом перспектив интенсификации растениеводства.
Расчеты ведут по группам (подгруппам) хозяйств с различными
природными условиями (качеством почв,
производственно-техническими свойствами земли и климатом). Стоимость валовой
продукции определяют в соответствии с рыночными ценами.
Экономическую оценку земли по валовому и чистому доходу, а
также по себестоимости единицы продукции осуществляют,
исходя из фактической стоимости валовой продукции, затрат на
получение 1 т урожая, а также затрат на оплату труда, внесение
органических и минеральных удобрений, средств защиты
растений и т. д.
Экономическая оценка земли по местоположению хозяйств по
отношению к рынкам сбыта или пунктам реализации
произведенной сельскохозяйственной продукции, базам снабжения
материально-техническими средствами, городам, влияющим на развитие
хозяйственного комплекса и интенсификацию использования
земли, имеет свои особенности. Прямое влияние местоположения
хозяйств характеризуется транспортными расходами, связанными
с реализацией продукции и приобретением
материально-технических средств, а также с потерями количества и качества
реализуемой продукции. Косвенное влияние местоположения выражается
через специализацию хозяйств, обеспеченность средствами
производства и рабочей силой, квалификацию работников, структуру
каналов реализации продукции, товарность производимой
продукции.
Местоположение хозяйств при экономической оценке земель
учитывают путем корректировки показателей оценки качества
земель по чистому и дифференциальному доходу с учетом
местоположения.
Внутрихозяйственную оценку земельных угодий, полей и
рабочих участков можно проводить при наличии детальных данных,
включающих материалы почвенного и геоботанического
обследования, информацию об урожайности, удобрениях и других
экономических показателях, использования конкретных земельных
участков. Балл оценки качества почв отдельных земельных участков
рассчитывают так же, как и земель хозяйства в целом (свойства
почв, экономические факторы, урожайность, контурность,
каменистость).
Оценку осуществляют по двум направлениям: общая оценка
земель и оценка земель по эффективности выращивания отдель-
14

ных культур (частная оценка). Общая оценка предусматривает
учет следующих показателей: стоимость валовой продукции,
окупаемость затрат, стоимость продукции на 1 рубль затрат,
дифференциальный доход (дополнительная часть чистого дохода на
землях лучшего качества и местоположения). Частная учитывает
урожайность отдельных культур, окупаемость затрат,
дифференциальный доход.
Теоретическая база учета качества земельных угодий — система
классификации земель, которая предусматривает четыре ступени:
зональные типы и их региональные подтипы, категории
пригодности земель, классы и виды земель. Ступени классификации
различаются по признакам и свойствам земель, наиболее
существенно влияющим на характер и специфику их возможного и
целесообразного использования в составе тех или иных угодий. Только
на основании всестороннего учета всей суммы экологических
факторов возможно определить качественное состояние земель,
наиболее целесообразное их использование и пути достижения
наивысшей производительности с учетом требований охраны
окружающей среды.
В практике и научных исследованиях выделяют следующие
зоны: природные, технологические, экономические,
сельскохозяйственные, пригородные, сырьевые, кадастровые и др. Эти зоны
выделяют для сравнения продуктивности земель разного вида
использования по следующим показателям:
индексы биоклиматической продуктивности, основанные на
соотношении показателей тепло- и влагообеспеченности;
баллы бонитета почв, характеризующие в относительных
величинах обеспеченность почв гумусом и основными элементами
питания;
зерновые единицы, выражающие землеемкость, т. е.
потребность в земельной площади на единицу производимой продукции
других культур по отношению к зерну пшеницы;
кормовые единицы, характеризующие общую питательность
данного количества продукции с единицы площади по
отношению к овсу;
структура посевных площадей и ставки земельного налога по
регионам РФ;
сопоставимые цены для исчисления стоимости валовой
продукции сельского хозяйства (их основу составляют средние по
стране цены реализации товарной продукции и средняя
себестоимость соответствующего года по нетоварной продукции);
расчетные цены, базирующиеся на стоимости, т.е. на
общественно необходимых затратах в худших условиях производства в
данный период;
предельно допустимые затраты на прирост продукции в
условиях оптимального использования ресурсов в перспективе
(кадастровые цены) и др.
15

Эти показатели в последующем также используют при
государственной кадастровой оценке земель, которую стали проводить с
августа 1999 г.
Государственная кадастровая оценка земель — определение
стоимости (кадастровой) земельных участков на рентной основе с
учетом плодородия почв, природных и экономических условий,
местонахождения земельных участков в соответствии с
зонированием и районированием земель.
При такой массовой оценке земельных ресурсов используют
данные мониторинга земель, государственного земельного
кадастра, землеустройства, других обследований и наблюдений за
состоянием земель, проводимых в установленном порядке.
Утвержденные в установленном порядке данные о кадастровой
стоимости земельных участков используют при определении
платы за землю (земельный налог, арендная плата и нормативная
цена земли) и осуществлении государственного регулирования
оборота земли.
Порядок определения оценки земельных ресурсов, а также
порядок установления платы за землю и использования средств от
платежей за землю регулируются федеральными законами и
иными нормативными документами.
Объект, предмет и критерий оценки земель приведены в
таблице 1.1.
1.1. Объект, предмет и критерий оценки земель
Показатель
Бонитировка почв
Экономическая
Государственная
кадастровая
Объект
Предмет
Критерий
Почвенные
разновидности,
выделенные в агропро-
изводственные
группы
Естественное
плодородие почв или
их агропроизвод-
ственных групп
Природные
диагностические
свойства почв,
оказывающие
существенное влияние на
урожайность
сельскохозяйственных
культур

Сельскохозяйственные угодья в
границах субъектов
Российской Федерации,
административных
районов,
землевладений и
землепользовании
юридических и физических
лиц
Кадастровая
стоимость
сельскохозяйственных угодий
Интегральные
показатели плодородия
почв,
технологических свойств объекта,
местоположения
объекта оценки;
дифференциальный
рентный доход,
абсолютный и
расчетный рентный
доход
Земельные участки
по категориям
земельного фонда РФ
(кроме земель
запаса), а также
отдельные угодья субъектов
земельных
отношений
Государственная
кадастровая
стоимость земельных
участков
Интегральные
показатели кадастровой
стоимости земель,
включая
технологические и
экономические
16

Существуют различные подходы к определению ценности
земли в стоимостном выражении. Один из них основан на
нормативах возмещения потерь сельскохозяйственного производства при
отводах земель на несельскохозяйственные цели исходя из
стоимости их освоения. При этом используют денежную оценку
продуктивности условного кадастрового гектара, которая
представляет собой продуктивность обычного физического гектара пашни в
худших условиях производства, и рассчитывают ее как среднюю
по РФ стоимость валовой продукции земледелия в кадастровых
ценах (построенных на затратах в худших условиях) за вычетом
дифференциального дохода (ренты).
Другой подход основывается на суммарной экономической
эффективности сельскохозяйственного использования земли, т. е. на
результатах ее эксплуатации. Денежное выражение
хозяйственного эффекта определяют как разность между денежной оценкой
продукции в кадастровых ценах и индивидуальными
приведенными затратами на ее получение. Основой для этой оценки является
земельная рента в виде дифференциальной ренты.
В целях сокращения затрат на оценку земель и упрощения
использования ее результатов потребителями осуществляют
следующие основные действия:
сбор и использование информации кадастровых округов и
районов о правовом режиме и качественных характеристиках
земельных участков;
привлечение из иных источников информации о сделках с
земельными участками и информации о рынке земли и иной
недвижимости;
оценку кадастровой стоимости земли по оценочным зонам и
земельным участкам;
внесение результатов оценки кадастровой стоимости земли в
кадастровые регистры и издание карт кадастровой стоимости
земли.
Оценку кадастровой стоимости земли рекомендуют выполнять
периодически с интервалом в 3...5 лет или в иные сроки,
устанавливаемые органами исполнительной власти субъектов Российской
Федерации и местного самоуправления. В периоды между турами
оценки кадастровую стоимость индексируют в зависимости от
соотношения спроса и предложения на земли различного качества и
местоположения, уровня инфляции.
Выполнение земельно-оценочных работ по всей территории
административно-территориального образования позволяет с
минимальными затратами использовать массовые данные о сделках
(купли-продажи, мены, аренды) со свободными и застроенными
земельными участками.
Следовательно, задачами оценки земель являются:
формирование организационной структуры и проведение
организационных мероприятий по оценке земель;
2-6612
17

выбор способа и метода оценки земель;
разработка методики и технологий, обеспечивающих
объективность показателей оценки и возможность повсеместного их
применения;
определение показателей оценки земельных участков
юридических и физических лиц, муниципальных образований и
субъектов РФ;
расчет стоимости земельных участков;
определение направлений использования материалов оценки
земель в отраслях хозяйственного комплекса страны.
1.2. ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ
ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ДАННЫХ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ
Формирование рыночных отношений в Российской
Федерации привело к созданию многоукладной экономики и вызвало
крупные изменения в социальной структуре и механизме
хозяйствования. Так, за годы рыночных реформ принципиально
изменилась организационно-хозяйственная структура
сельскохозяйственных предприятий. Около 75 % их общего числа — закрытые
акционерные общества, товарищества с ограниченной
ответственностью, кооперативы и приблизительно около 25 % —
перерегистрированные колхозы и совхозы. При этом для всех предприятий
независимо от их организационно-правовой формы обязательна
платность землепользования.
Состав экономических механизмов регулирования земельных
отношений включает налоги, арендную плату, дивиденды,
компенсационные и другие платежи, которые рассчитывают по
данным оценки земли.
Оценка земли представляет собой характеристику земельных
участков и угодий как экономического, производственного и
природного ресурса, которую осуществляют в целях установления
производительной способности земель различных стоимости и
качества и обоснования наиболее эффективного их использования в
сельскохозяйственном производстве и других отраслях
хозяйственного комплекса, муниципальных образований, регионов и
страны.
В связи с реализацией экономической и правовой реформы в
стране, развитием рыночных отношений, внедрением новых форм
организации производства и институциональными
преобразованиями большое значение приобретает научно обоснованная и
объективная оценка стоимости земельных ресурсов как средства
производства и объекта недвижимости. Земля может быть
куплена, продана, заложена или сдана в аренду, поэтому ее считают
имуществом (в соответствии с Гражданским кодексом РФ). В
бухгалтерских балансах предприятий приобретенные в собственность
18

земельные участки отражают отдельной строкой по фактической
цене приобретения. В то же время полученные в собственность в
процессе денационализации и приватизации земельные участки
не имеют денежной оценки и их не отражают в балансах
предприятий, что занижает размеры их уставных капиталов и затрудняет
оценку кредитоспособности, планирование производства, а также
противоречит интересам контрольных и налоговых служб.
Таким образом, необходимость в разработке и развитии
национальной системы оценки земель Российской Федерации вызвана
следующими основными причинами:
отсутствием в обществе ясного понимания значения оценки
земельных ресурсов как имущества;
принципиально новым характером этого вида деятельности в
Российской Федерации;
влиянием оценки практически на все сферы экономической
деятельности;
межведомственным характером деятельности по оценке
земель;
нерешенностью вопроса о разграничении полномочий по
регулированию этого вида деятельности между Российской
Федерацией, ее субъектами и органами местного самоуправления;
нерешенностью вопроса о месте и роли частной и
государственной оценки имущества и нематериальных активов;
отсутствием разработанной системы нормативных актов,
позволяющих организовать работы по регулированию этого вида
деятельности на федеральном, региональном и местном уровне;
необходимостью совершенствования на государственном
уровне основных принципов формирования методологической базы
оценки земель.
Данные оценки земель целесообразно использовать в
следующих основных направлениях:
для информационной поддержки рынка земли, фондового
рынка ценных земельных бумаг и ипотеки;
для установления объективных ставок налогообложения
недвижимости, арендной платы, выкупа прав аренды и других
экономических регуляторов (в соответствии с действующим
законодательством) для обеспечения доходных статей бюджетов
любого уровня;
для оценки эффективности существующего
функционального использования территории и обоснования проектных
разработок по формированию объектов земельно-имущественного
комплекса;
для формирования кадастра объектов недвижимости;
информирования органов федеральной, региональной и
муниципальной власти, предприятий, организаций, риэлторских и
аудиторских фирм, застройщиков, владельцев недвижимости и
частных лиц о стоимости земельных участков для осуществления
2*
19

их прав и обязанностей в отношении принадлежащей им
недвижимости и планируемых сделок с ней;
принятия управленческих решений по управлению
земельными ресурсами, включая формирование системы землеустройства,
земельного кадастра и мониторинга земель.
Таким образом, развитие рыночных отношений,
формирование многоукладной экономики, утверждение различных
организационно-правовых форм собственности и хозяйствования
обусловливают необходимость совершенствования экологического,
правового и экономического механизма оценки земель.
1.3. ФОРМИРОВАНИЕ НОРМАТИВНЫХ
ПРАВОВЫХ АСПЕКТОВ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ
Законодательством Российской Федерации предусмотрено
многообразие форм собственности на землю и другие природные
ресурсы. При этом государство несет ответственность не только за
управление производством в государственном секторе экономики,
но и за регулирование всей системы отношений собственности на
землю, природные ресурсы, определенные виды недвижимости.
Достигают этого с помощью соответствующего экономического
механизма земельных отношений, включая оценку земель. При
оценке земли и других природных ресурсов важно учитывать, что
эти ресурсы являются прежде всего средой обитания людей, а не
только пространством их целенаправленной
социально-экономической деятельности. В природопользовании, и особенно в
землепользовании, требуется обеспечение высокой степени
государственного регулирования.
Это позволит обеспечить социальную справедливость и
интересы всех граждан страны. В составе механизма реализации
эффективной рыночной экономики землепользования находится
плата земельной ренты каждым землепользователем на основе
оценки земель, а также аккумулирование земельных платежей в
различных бюджетах государства (регион, муниципальное
образование) для справедливого распределения их в обществе.
Все это привело к активному вмешательству государства в
земельный рынок, рынок аренды, систему рационального
использования и экологической защиты земельных ресурсов путем
формирования нормативно-правовых актов.
Оценка земель в стране регламентирована:
законами Российской Федерации по регулированию
земельных отношений и информационному обеспечению их
регулирования;
постановлениями Правительства Российской Федерации;
нормативными актами федеральных министерств, ведомств и
их территориальных учреждений непосредственного регулирова-
20

ния земельных отношений, методического и организационного
обеспечения оценки земель;
нормативными актами органов исполнительной власти
субъектов РФ и муниципальных образований.
Основа всей системы законодательного регулирования
земельных отношений и его информационного (включая
земельно-оценочные данные) обеспечения — Земельный и Гражданский
кодексы Российской Федерации.
Основным нормативным правовым документом,
регулирующим экономические рычаги управления земельными ресурсами
до 01.01.2006 г., являлся Закон РФ «О плате за землю» от
11.10.1991 г. В него было внесено более десятка изменений и
дополнений, связанных главным образом с расширением перечня
льгот по земельному налогу. Формами платы за землю были
признаны земельный налог, арендная плата, а также нормативная
цена земли, применяемая для экономического регулирования
земельных отношений при передаче земли в собственность, по
наследству и в других случаях.
С 1 января 2006 г. на территории Российской Федерации
вступил в действие Федеральный закон от 29 ноября 2004 г. «О
внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской
Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской
Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных
законодательных актов (положений законодательных актов)
Российской Федерации» (раздел X «Местные налоги», гл. 31
«Земельный налог» Налогового кодекса Российской Федерации).
Налоговым кодексом Российской Федерации объектами
обложения земельным налогом признаны только земельные участки,
находящиеся в собственности, постоянном (бессрочном)
пользовании или пожизненном наследуемом владении. Объектом
налогообложения не являются земельные участки, изъятые из оборота,
занятые заповедниками, объектами археологического наследия,
земельные участки в пределах лесного фонда, земельные участки
водного фонда, ограниченные в обороте, занятые находящимися в
государственной собственности водными объектами, а также
земельные участки, предоставленные для обеспечения обороны,
безопасности и таможенных нужд.
В Налоговом кодексе Российской Федерации для отдельных
категорий налогоплательщиков предусмотрены льготы, или
преимущества, по сравнению с другими налогоплательщиками
(например, возможность не уплачивать налог или уплачивать его в
меньшем размере). Льготы по земельному налогу могут быть
установлены в следующих формах: освобождение от уплаты налога
отдельных категорий плательщиков; введение необлагаемого
налогом минимума налоговой базы; установление налоговых ставок в
зависимости от категорий земель и (или) разрешенного
использования земельного участка; для отдельных категорий налогопла-
21

тельщиков — право не уплачивать авансовые платежи по налогу в
течение налогового периода.
Федеральным законодательством освобождены от уплаты
налога следующие категории налогоплательщиков:
организации и учреждения уголовно-исполнительной системы
Министерства юстиции Российской Федерации — в отношении
земельных участков, предоставленных для непосредственного
выполнения возложенных на эти организации и учреждения
функций;
организации — в отношении земельных участков, занятых
государственными автомобильными дорогами общего пользования;
религиозные организации — в отношении принадлежащих им
земельных участков, на которых расположены здания, строения и
сооружения религиозного и благотворительного назначения;
общероссийские общественные организации инвалидов (в том
числе созданные как союзы общественных организаций
инвалидов), среди членов которых инвалиды и их законные
представители составляют не менее 80 %, — в отношении земельных участков,
используемых ими для осуществления уставной деятельности;
организации, уставный капитал которых полностью состоит из
вкладов указанных общероссийских общественных организаций
инвалидов, если среднесписочная численность инвалидов среди
их работников составляет не менее 50 %, а их доля в фонде оплаты
труда — не менее 25 %, — в отношении земельных участков,
используемых ими для производства и (или) реализации товаров (за
исключением подакцизных товаров, минерального сырья и иных
полезных ископаемых, а также иных товаров по перечню,
утверждаемому Правительством Российской Федерации по
согласованию с общероссийскими общественными организациями
инвалидов), работ и услуг (за исключением брокерских и иных
посреднических услуг);
учреждения, единственными собственниками имущества
которых являются указанные общероссийские общественные
организации инвалидов, — в отношении земельных участков,
используемых ими для достижения образовательных, культурных, лечебно-
оздоровительных, физкультурно-спортивных, научных,
информационных и иных целей социальной защиты и реабилитации
инвалидов, а также для оказания правовой и иной помощи
инвалидам, детям-инвалидам и их родителям;
организации народных художественных промыслов — в
отношении земельных участков, находящихся в местах традиционного
бытования народных художественных промыслов и используемых
для производства и реализации изделий народных
художественных промыслов;
физические лица, относящиеся к коренным малочисленным
народам Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской
Федерации, а также общины таких народов — в отношении земельных
22

участков, используемых для сохранения и развития их
традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов;
организации — резиденты особой экономической зоны сроком
на 5 лет с момента возникновения права собственности на
земельный участок, предоставленный резиденту особой экономической
зоны.
Кроме того, налоговая база уменьшается на не облагаемую
налогом сумму в размере 10 тыс. р. для следующих категорий
налогоплательщиков: Героев Советского Союза, Героев Российской
Федерации, инвалидов, ветеранов Великой Отечественной войны,
физических лиц, имеющих право на получение социальной
поддержки вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС, и др.
Статьей 394 Налогового кодекса Российской Федерации
определено, что налоговые ставки устанавливают нормативными
правовыми актами представительных органов муниципальных
образований (в том числе и законами городов федерального значения
Москвы и Санкт-Петербурга) и не могут превышать:
0,3 % для земельных участков отнесенных к землям
сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон
сельскохозяйственного использования в поселениях и используемых для
сельскохозяйственного производства;
занятых жилищным фондом и объектами инженерной
инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса... или
предоставленных для жилищного строительства;
предоставленных для личного подсобного хозяйства,
садоводства, огородничества или животноводства;
1,5 % для прочих земельных участков.
Органы муниципальных образований определяют также
порядок и срок уплаты налога.
Система налогообложения земель, действовавшая ранее,
основывалась на закрепленных в 1991 г. нормативных ставках (в рублях
на единицу площади), которые постоянно индексировали.
Суммарная индексация с 1992 г. за земли городов и поселков
составила более 8400 раз. Действовавший земельный налог не побуждал
собственников земельных участков к их более рациональному и
эффективному использованию.
Современная система земельного налога основывается на
прозрачных принципах, обеспечивающих справедливость и единство
подходов к определению налоговой базы на всей территории
страны. Как показывает международный опыт, реализация таких
систем строится на принципах массовой оценки недвижимости,
позволяющей при наименьших затратах с использованием средств
математического моделирования и статистической информации
об объектах налогообложения достигнуть результатов, которые
близки к рыночной стоимости и общественной ценности.
Новая система предусматривает применение экономически
обоснованных ставок и льгот, призвана стимулировать рациональ-
23

ное использование земель, выравнивание
социально-экономических условий хозяйствования на землях разного качественного
состояния и расположения, обеспечение развития инфраструктуры в
поселениях.
Земельный налог будет равен произведению налоговой базы на
налоговую ставку. При этом налоговой базой является кадастровая
стоимость земельных участков, признаваемых объектом
налогообложения, а налоговая ставка — процент, установленный
представительным органом муниципального образования.
В соответствии с законодательными и нормативными актами
РФ органы законодательной (представительной) власти субъектов
Российской Федерации и органы местного самоуправления имеют
право устанавливать дополнительные льготы по земельному
налогу в пределах суммы налога, взимаемого этими субъектами
Российской Федерации и органами местного самоуправления на
основании ряда нормативно-правовых документов, к которым
относятся:
Закон РСФСР «О социальной защите граждан,
подвергающихся радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС»
от 15.05.1991 г. (в ред. Закона РФ от 18.06.1992 г., ФЗ от
24.11.1995 г.);
Закон РФ «О социальной защите граждан, подвергшихся
воздействию радиации вследствие аварии в 1957 г. на
производственном объединении «Маяк» и сбросов радиоактивных отходов в реку
Теча» от 20.05.1993 г.;
Указ Президента РФ «О предоставлении льгот бывшим
несовершеннолетним узникам концлагерей, гетто и других мест
принудительного содержания, созданных фашистами и их
союзниками в период второй мировой войны» от 15.10.1992 г.;
постановление Правительства РФ «Об утверждении Перечня
предприятий, учреждений и организаций Министерства
внутренних дел РФ, входящих в уголовно-исполнительную систему» от
09.07.1994 г. и др.
Размер арендной платы за землю согласно действующему
законодательству не ограничен (кроме земель сельскохозяйственного
назначения), и ее закрепляют договором.
Договор составляют на весь земельный участок с его
инфраструктурой, природными и иными объектами. Лица, получившие
по договору земельный участок, имеют право на доход,
получаемый в результате его эксплуатации.
Арендную плату за землю можно взимать отдельно или в
составе общей арендной платы за все арендуемое имущество, когда
кроме земли в аренду переданы строения, сооружения и другие
материальные и природные ресурсы, но с обязательным
перечислением арендной платы за землю на бюджетные счета
соответствующих органов местного самоуправления.
За земельные участки, необходимые для содержания жилых и
24

нежилых строений (или их части), предоставленных в
пользование юридическим лицам по договорам аренды, налог взимают с
арендодателя.
Арендную плату обычно взимают периодическими (помесячно,
поквартально, раз в год) денежными платежами. Если
законодательством не установлено иное, то можно использовать и другие
формы оплаты (например, продукцией).
Нормативная цена земли — стоимость участка определенного
качества и местоположения исходя из потенциального дохода за
расчетный срок окупаемости.
Нормативную цену земли вводят для обеспечения
экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в
собственность, установлении коллективно-долевой собственности
на землю, передаче по наследству, дарении и получении
банковского кредита под залог земельного участка.
Порядок определения нормативной цены земли устанавливает и
корректирует Правительство РФ. Так, нормативная цена земли —
200-кратная ставка земельного налога на единицу площади
земельного участка — установлена постановлением Правительства РФ от
03.11.1994 г., а нормативная цена земли, ежегодно определяемая
органами исполнительной власти субъектов РФ, которую органы
местного самоуправления могут повышать или понижать не более
чем на 25 %, — постановлением Правительства РФ от 15.03.1997 г.
После введения в действие ст. 31 Налогового кодекса РФ с
01.01.2006 г. нормативная цена земли во многом утратила свое
значение.
Порядок установления платы за землю регулируют также
Инструкцией Министерства РФ по налогам и сборам по применению
Закона РФ «О плате за землю» от 21.02.2000 г.
Например, выкупная цена земельного участка
Ц = CJSKXK2,
где Ст — ставка земельного налога, устанавливаемая федеральными органами с
поправочными коэффициентами; S — площадь земельного участка; К\, К2 —
поправочные коэффициенты: К\ = 10 — для приватизированных предприятий (Указ
Президента РФ от 11.05.1995 г.); Кх = 200 — для иных собственников зданий,
сооружений нежилого фонда (постановление Правительства РФ от 03.11.1994 г.);
К2 = 1...3 — коэффициент, принятый местными органами власти.
Правовая база применительно к государственному
регулированию процесса создания и ведения государственного земельного
кадастра как основы развития земельной реформы и
совершенствования налогообложения земель основана на Федеральном
законе «О государственном земельном кадастре» от 02.01.2000 г.,
который подтверждает, что земельный кадастр создают и ведут в
целях информационного обеспечения государственного и
муниципального управления земельными ресурсами (ст. 4).
25

Положение, утвержденное постановлением Правительства РФ
«О проведении инвентаризации земель для определения
возможности их предоставления гражданам» от 12.07.1993 г.,
устанавливает принципы и порядок организации системы инвентаризации
земель и прочно связанной с ней недвижимости для последующего
проведения их кадастрового учета и оценки.
Государственная кадастровая оценка земель регулируется
постановлением Правительства РФ «О государственной кадастровой
оценке земель» от 25.08.1999 г., в котором Госкомзему (Роснедви-
жимость) России было поручено провести оценку в 1999—2001 гг.,
которая была в основном завершена в эти сроки. Источниками
финансирования земельно-оценочных работ были определены
зачисляемые в федеральные и региональные бюджеты средства,
поступающие от взимания земельного налога и арендной платы за
землю.
Порядок проведения оценки земель и иной недвижимости
определен Федеральным законом «Об обеспечении оценочной
деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г., а порядок
проведения кадастровой оценки и ее основные методические
положения регламентированы постановлением Правительства РФ
«Об утверждении правил проведения государственной
кадастровой оценки земель» от 08.04.2000 г.
Земельный кодекс РФ 2001 г. сформировал современную
законодательную основу оценки земель и оценочной деятельности, а
Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса
РФ» от 25.10.2001 г. определил целесообразность применения в
необходимых случаях нормативной цены земли.
В соответствии с федеральными законодательными актами
региональные и муниципальные органы законодательной и
исполнительной власти приняли соответствующие решения в области
оценки земель.
Так, в соответствии с Законом Московской области «О плате за
землю в Московской области» установлены дифференцированные
средние ставки земельного налога на сельскохозяйственные
угодья по экономическим поясам и районам. Кроме того, согласно
законам Московской области к средней ставке земельного налога
введен дифференцированный повышающийся коэффициент
увеличения средних ставок земельного налога в зависимости от
рекреационной ценности территории Московской области, которую
разделили на две зоны: высокой и меньшей рекреационной
ценности. Для этих зон были установлены повышающие
коэффициенты, соответственно равные 4,0 и 2,5. Законодательством области
также разрешено органам местного самоуправления, исходя из
ценности земель, увеличивать ставки земельного налога еще в
2 раза.
Другой пример связан с размером арендной платы за землю в
Москве. Указанный показатель устанавливают и регулируют со-
26

гласно городскому закону «Об основах платности
землепользования в г. Москве». Этим документом установлена основная форма
использования городских земель юридическими лицами — право
аренды. Частная собственность на земельные участки допускается
главным образом для физических лиц и лишь в случаях,
специально предусмотренных городскими законами. Такие владельцы
участков вносят в казну города земельный налог, устанавливаемый в
соответствии с законодательством.
Арендаторы земельных участков (а их в Москве подавляющее
большинство) платят арендную плату, размер которой зависит от
базовой ставки, в соответствии с территориальной оценочной
зоной, где находится их недвижимость. Границы зон, число которых
в столице несколько десятков, утверждает мэр, как и базовые
ставки платежей.
Чем ближе к центру столицы участок земли, чем лучше он
обустроен инженерными коммуникациями, дорогами, обеспечен
городским транспортом и другими элементами городской
инфраструктуры, тем больше его арендная стоимость. Устанавливают
также зоны повышенной стоимости и ценности, представляющие
особую историческую, градостроительную, экологическую
значимость для Москвы.
При оценке земли также необходимо правовое регулирование
экологического состояния угодий (степени эродированности,
деградированное™, загрязненности и т. д.), включающего
выполнение следующих экономико-правовых мер:
максимальное использование земель для строительства и
других потребностей;
преимущественное размещение объектов строительства на
участках с пониженным плодородием почвенного покрова (меньше
50 % средней кадастровой стоимости муниципального
образования), ограничивая практику занятия интенсивно используемых
сельскохозяйственных угодий под иное использование;
проведение учета потерь при изъятии земель для
хозяйственных нужд, стимулируя более полное использование земельных
угодий;
последовательное осуществление комплекса постоянно
действующих мер, побуждающих собственников земли,
землевладельцев и арендаторов повышать стоимость земли за счет ее
улучшений;
применение системы экономических санкций по отношению к
нарушителям земельного законодательства (юридическим и
физическим лицам), ухудшающим своей деятельностью экологическое
состояние земель.
При оценке земель целесообразно учитывать такие показатели,
как сохранность площадей сельскохозяйственных угодий,
качество почв как характеристику среды для выращивания урожая,
экологическую чистоту почв и продукции.
27

Приведенные критерии и показатели сравнивают с
экологическим состоянием их за предыдущий период либо с существующими
нормативами, а лучше и с тем и с другим. В соответствии с
экономическим механизмом, основанным на оценочных показателях,
целесообразно применять следующие санкции:
штрафы за ущерб, причиненный загрязнением земли, утрату
плодородия и других полезных качеств почвы;
поощрения за улучшение экологического состояния земли,
повышение плодородия;
экономические стимулы производства экологически чистой
продукции;
финансовую поддержку землеохранных мер с длительным
сроком окупаемости или вообще не окупающихся в рамках
конкретного сектора экономики.
1.4. ОСНОВНЫЕ ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
ФОРМИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОЙ РЕНТЫ
В условиях перехода к рыночной экономике особое значение
приобретает механизм экономического регулирования
управления земельными ресурсами, реализуемый через соблюдение
экономических интересов государства, его субъектов и
муниципальных образований, землевладельцев и землепользователей.
Механизм экономического регулирования управления
земельными ресурсами формируется системой мер
экономического воздействия, направленных на реализацию земельной
политики государства, обеспечение прав землевладельцев и
землепользователей, установление социально справедливых платежей за
землю, экономическое стимулирование рационального и
эффективного землепользования, введение экономических санкций за
нерациональное использование и ухудшение экологического
состояния земельных участков, порчу земельных угодий и
ухудшение их экологического состояния, незаконный захват и
разбазаривание.
Система экономических регуляторов управления земельными
ресурсами включает:
земельный налог;
арендную плату за землю;
рыночную цену земли;
залоговую цену земли;
компенсационные платежи при изъятии земель;
компенсационные выплаты при консервации земель;
платежи за повышение качества земли;
штрафные платежи за экологический ущерб;
налоговое обложение при гражданском земельном обороте;
плату за право аренды и т. д.
28

Мировой опыт рыночных отношений показывает, что земля во
многих странах вовлечена в сферу экономических отношений в
первую очередь как надежный, неиссякаемый, количественно
увеличивающийся источник финансовых средств, пополняющий
бюджеты всех уровней, способствующий обеспечению развития
территорий.
Эту задачу решают реализацией одного из принципиальных
положений системы управления земельными ресурсами —-
платного землепользования.
Рыночная экономика перенесла центр тяжести управления с
методов прямого регулирования, т. е. централизованного
распределения и перераспределения материальных и финансовых
ресурсов, на методы косвенного воздействия на экономику
землепользования, систему земельных платежей, в том числе через налоги.
В системе управления земельными ресурсами земельные
платежи выполняют комплексную задачу: обеспечивают рациональное
распределение имеющихся земельных ресурсов между
различными видами их использования; создают равные условия
деятельности для субъектов, хозяйствующих на земельных участках разного
качества; обеспечивают изъятие рентного дохода, создаваемого на
земельных участках с лучшими условиями; формируют
финансовую базу для проведения мероприятий, повышающих качество как
территории административного образования в целом, так и
отдельных ее районов.
Экономический механизм управления земельными ресурсами
должен быть основан на использовании земельной ренты в
качестве основы для формирования системы экономических
регуляторов с другими экономическими рычагами (ценами, ссудным
процентом, подоходным налогом и т. д.).
Рента (от лат. reditta — возвращенная или отданная назад) —
устойчивый доход, прямо не связанный с предпринимательской
деятельностью. Известно несколько видов ренты, в том числе
государственная, земельная и банковская, связанных с займами, по
которым выплачивают рентные доходы в виде процента. Представление
о ренте прошло эволюцию от отработочной, продуктовой,
денежной (при феодализме) до современного понятия, при котором под
рентой понимают регулярно получаемый доход на капитал,
облигации государственных займов, имущество или землю, не требующий
от получателя предпринимательской деятельности.
Понятие ренты первоначально применяли лишь к одному
фактору — земле и ее недрам, так как считалось, что только земля
способна приносить добавочный доход. Процесс развития
производственных отношений в сельском хозяйстве был тесно связан с
эволюцией земельной ренты. Являясь формой реализации прав
собственности на землю и на произведенный в сельском хозяйстве
продукт, рента появилась с момента возникновения земельных
отношений.
29

Как известно, земельный собственник может вести хозяйство
самостоятельно, но может и передать свое право использования
земли в аренду предпринимателю. Условиями арендного договора
последний временно получает право монопольного
хозяйствования на данном участке, за что и выплачивает землевладельцу
арендную плату. Превращение части прибыли арендатора в земельную
ренту обусловлено именно данной монополией.
Главное достижение экономистов-классиков начала XIX в. —
определение природы ренты. Ренту рассматривали как излишек
продукции фермера, работающего в предельных условиях, над
затратами его капитала и труда. Поэтому цена произведенной
продукции определяется предельными издержками фермера,
работающего в предельных условиях, которые выше его средних
издержек. Именно этот излишек уплачивают землевладельцу в виде
ренты.
По теории Д. Рикардо, рента представляет собой предельную
производительность земли. Причем рассматривался только один
вид ренты — сельскохозяйственная, под которой
подразумевалась рента за «сырой продукт» сельского хозяйства вообще, а не
рента за землю, отведенную под какой-то определенный вид
продукта.
Основные положения теории дифференциальной ренты Д.
Рикардо следующие:
естественные условия возникновения дифференциальной
ренты I как дополнительной прибыли, полученной с количественно
ограниченных земель лучшего качества и удобно расположенных;
ограничение возможности получения дифференциальной
ренты II вследствие действия закона убывающего плодородия почвы;
наличие товарного производства и цены на продукцию,
логически завершающую экономическую формулу: «Не потому хлеб дорог,
что платится рента, а рента платится потому, что хлеб дорог».
Отсюда возникает специфическая для аграрной экономики
проблема формирования цен на продукцию отрасли с учетом
замыкающих затрат или издержек при относительно
неблагоприятных объективных условиях производства.
Теории ученых XVIII—XIX вв. доказали, что земельная рента,
будучи оплатой природного и невоспроизводимого фактора
производства, может служить источником дополнительного дохода и
налога.
Размер ренты определяется плодородием земли, ценой
продукта, предельным уровнем производства, который представляет
собой превышение стоимости фактической общей отдачи от
приложения капитала и труда к земле, и того дохода, который мог быть
получен при неблагоприятных условиях. Кроме того, нехватка
земли при отсутствии неравномерности ее плодородия также
формирует ренту. При этом рента выступает как избыток по мере
увеличения спроса на продукт и увеличения предложения труда, спо-
30

собствует дополнительному накоплению стоимости и развитию
воспроизводства более быстрыми темпами, чем на тех
сельскохозяйственных угодьях, где такого вида ренты нет.
Выгода, обусловленная местоположением, выражается через
стоимость излишка транспортных затрат, включая близость к
рынку рабочей силы, а добавочный продукт, который может быть
получен от благоприятного расположения участка, также
обеспечивает формирование особой ренты по местоположению.
На основе теории ренты в современной микроэкономике
сформировалось новое понятие «экономическая рента», под
которой понимают разницу между платой за использование
данного ресурса и альтернативной стоимостью предложения ресурса.
Последняя отражает предельные издержки работы, что
соответствует минимальной цене, по которой работник предложит на
рынке труда дополнительные часы своего труда. Все рабочие,
предложившие свои услуги по цене ниже рыночной, получают
экономическую ренту, которая также влияет на
дифференциацию стоимости и формирование пропорций обмена, что, в свою
очередь, отражается на воспроизводственных процессах в
хозяйственном комплексе. Кроме того, рентные платежи
индивидуальных потребителей выступают в виде издержек, а также
участвуют в распределении.
Под рентой в неоклассической экономической теории чаще
всего понимается разница между доходом и минимальной
суммой, необходимой для обеспечения данного объема услуг.
Наличие ренты позволяет владельцу ресурсов искать
варианты их наиболее эффективного размещения и использования,
создает стимулы поиска инвестиций. Высокие положительные
значения рентной составляющей в прибыли (доходе)
привлекают ресурсы в конкретную отрасль, существенное падение ее,
наоборот, вызывает отток ресурсов из этой отрасли.
Повышение рентной составляющей может быть обеспечено различными
способами, причем в зависимости от характера воздействия
выбранных способов на благосостояние общества экономисты
делят активность предпринимателей на «поиск прибыли» (profit
seeking) и «поиск ренты» (rent seeking). Все многообразие
подходов может быть сведено к двум основным методам,
основанным на теории трудовой стоимости К. Маркса и теории
факторов производства, родоначальниками которой были А. Смит и
Д. Рикардо. Кроме того, в городах появляется еще третья
категория дохода, представляющая собой не прямой результат
прибыли капитала и труда индивидуумов с целью получения
прибыли или заработка, а являющаяся результатом общего
прогресса города и общества.
Классификация рентообразующих факторов, влияющих на
эффективность использования земельных ресурсов, показана на
рисунке 1.3.
31

Рентообразующие факторы и условия образования
дифференциальной ренты
Различия в I
плодородии земель
-| Общие условия
I
Различия в эффективности
дополнительных вложений
Характеристика территории
Различия в
местоположении
i
i
¦ S
s §
ed Q.
5 s
e-i
X S
2 2
it
&
О
ю
Б
T
2
О) о
О. ed
<-> a
«¦&
5 =
Is
P x
ь а
о x
Рис. 1.3. Классификация рентообразующих факторов
Следовательно, предприниматель берется за дело, когда
рассчитывает получить не только среднюю прибыль, но и
добавочный доход, который будет выплачен собственнику земли в форме
земельной ренты. Поэтому земельная рента — это форма
экономической реализации собственности на землю, в составе которой
различают дифференциальную, абсолютную и монопольную
ренту (табл. 1.2).
1.2. Виды земельной ренты, условия ее образования, виды и распределение
добавочной прибыли
Вид ренты
Условия образования
Вид добавочной прибыли
Распределение
добавочной прибыли


ренциальная I


ренциальная II
Наличие различий
участков по
естественному
плодородию и
местоположению
Наличие различий
эффективности
дополнительных
вложений на одних и
тех же участках
Разница между
общественной (рыночной) и
индивидуальной ценой
производства на
лучших участках
Разница между
общественной (рыночной) и
индивидуальной ценой
производства за счет
роста экономического
плодородия земли
Собственнику
земли
В течение срока
аренды
арендатору или
собственнику земли
32

Продолжение
Вид ренты
Условия образования
Вид добавочной прибыли
Распределение
добавочной прибыли
Моно- Наличие земель ис- Разница между моно- Собственнику
польная ключительного ка- польной и индивиду- земли или час-
чества и ограничен- альной ценой произ- тично (по дого-
ного количества, на водства вору) арендатору
которых
возделывают редкие культуры
(чай, виноградник,
хмель и т. д.)
Абсо- Наличие права соб- Включаемая в общест- Собственнику
лютная ственности на землю венную (рыночную) земли
цену стоимость
монопольного права
землевладельца
Таким образом, рента — это цена, выплачиваемая за
использование земли и других природных ресурсов, количество которых
(или запасов) строго ограничено. Именно уникальные условия
предложения земли — ее фиксированное количество — отличают
рентные платежи от заработной платы или процента на прибыль.
Абсолютная рента получается со всех сельскохозяйственных
земель независимо от их качества, местоположения и
производительности дополнительных вложений и обусловлена монополией
частной собственности на землю. При передаче в аренду худших
земель арендатор должен обязательно обеспечить получение
средней прибыли себе и сверхприбыли собственнику (в качестве
арендной платы).
Источник образования абсолютной ренты — излишек
прибавочной стоимости над средней прибылью, которая образуется в
сельском хозяйстве из-за более низкого процента вкладываемого
капитала, трудности перевода капитала из промышленности в
сельское хозяйство, межотраслевой конкуренции, уравнивания
нормы прибыли капитала сельскохозяйственных
товаропроизводителей с общей нормой прибыли. Кроме того, фактор наличия
меньшей площади лучших и средних по качеству и
местоположению земель как объекта хозяйствования по сравнению с худшими
также влияет на цену производимой продукции.
Получаемую разницу между стоимостью и ценой производства
(добавочная прибыль) присваивают в форме абсолютной ренты
государству и другим собственникам земли.
Экономическая причина образования дифференциальной
ренты — превышение прибавочной стоимости над средней
прибылью, которая создается благодаря более высокой
производительности труда работников сельского хозяйства и дополнительно
вложенному капиталу на относительно лучших и средних по
плодородию и местоположению земельных участках по сравнению с
худшими. Это связано с тем, что ограниченность вовлекаемых в
3-6612
33

общественное производство лучших и средних по плодородию и
местоположению земель принуждает использовать худшие
массивы земель в связи с ростом населения и его потребностей в
сельскохозяйственных продуктах, необходимостью удовлетворения
промышленности в сельскохозяйственном сырье.
Монополия на землю как объект хозяйствования
обусловливает особенности ценообразования на сельскохозяйственную
продукцию в условиях ограниченности площадей лучших и средних
по качеству земельных массивов и вовлечения в использование
худших из них. Поэтому любой землепользователь имеет
индивидуальную цену производства, складывающуюся из
индивидуальных издержек и средней прибыли в отрасли (иначе производство
на худших участках становится бессмысленным и их
использование прекращают). Поэтому собственник или арендатор худших
земель должен получать среднюю прибыль, а ведущий хозяйство на
лучших и средних земельных участках — добавочную прибыль
выше средней (за счет более производительного использования
труда и капитала).
Дифференциальную ренту подразделяют на ренту I и П.
Дифференциальная рента I формируется за счет разницы между ценой
производства сельскохозяйственной продукции на наихудших
землях и индивидуальной ценой производства на лучших и
средних по качеству земельных участках. Объективное условие ее
образования — более высокое плодородие земель и лучшее
местоположение по отношению к рынкам сбыта, пунктам реализации
продукции и приобретения средств производства, транспортным
магистралям и т. д.
Предположим, что существуют три участка с различным
плодородием: участок А — хорошее; В — среднее, С — низкое. Затраты
на производство 1 т продукции на этих участках соответственно
10, 20, 30 руб. (табл. 1.3).
1.3. Образование дифференциальной ренты I, р.
Земельный
участок
Затраты на
производство
1 т продукции
Рыночная
цена 1 т
продукции
Прибыль
Норма
прибыли

Дифференциальная рента I
А 10 35 25 5 20
В 20 35 15 5 10
С 30 35 5 5 0
Образование дифференциальной земельной ренты
определяется плодородием, а также местоположением земли. Получение
дифференциальной ренты I хозяйствующим субъектом на участке
А будет постоянно, так как количество высокоплодородных
земель ограничено и не может быть расширено в краткосрочной
перспективе из-за ограниченности земельного ресурса. Однако
хозяйствующий субъект на участке С, не получающий
дифференциальной ренты I, может повысить производительность своего
34

участка посредством добавочных вложений капитала в свой
участок. Такие вложения добавочного капитала для улучшения
плодородия образуют дифференциальную ренту II.
В основе образования дифференциальной ренты II лежат
различия, вытекающие из добавочных вложений капитала на одном и
том же участке земли. Это можно рассмотреть на следующем
примере. Пусть на участке земли С будет вложен дополнительный
капитал 100 р., который повлечет за собой снижение затрат на
производство 1 т продукции на 5 р., в участок В также будет вложен
дополнительный капитал в размере 100 р., который позволит
сократить издержки производства на 10 р. На участке А
дополнительного вложения капитала не будет. Тогда на участках В и С
будет образована дифференциальная земельная рента II (табл. 1.4).
1.4. Образование дифференциальной ренты II, р.

Земельный
участок
Затраты на производство 1 т
продукции
до улучшения после улучшения
Норма

прибыли
Рыночная
цена 1 т
продукции

Прибыль

Дифференциальная
рента I
|
Дифференциальная
рента II
А
В
С
10
20
30
10
15
25
5
5
5
35
35
35
25
20
10
20
10
0
5
5
Таким образом, дифференциальная рента II формируется за
счет разницы между общественной и индивидуальной ценой
производства, которая образуется за счет дополнительных вложений
капитала в одни и те же участки земли. Дифференциальную
ренту I присваивают только землевладельцы, часть
дифференциальной ренты II (как добавочную прибыль) — землевладельцы за
счет повышения арендной платы, а часть — арендатор. В
противном случае арендатор не будет вкладывать свой капитал в землю.
Монопольная земельная рента образуется на землях
исключительного качества, на которых возможно производство редких по
своим потребительским свойствам видов сельскохозяйственной
продукции. Например, южная приморская зона Краснодарского
края, уникальная для России, имеет земли, пригодные для
возделывания субтропических культур (чай, виноград, лекарственные
травы и т. д.).
Образование монопольной земельной ренты в поселениях
формируется за счет двух источников:
во-первых, на всех участках поселения независимо от их
свойств, так как для целей строительства требуются участки в
определенных местах определенной площади. Однако
ограниченность земельных участков на этих территориях и возможное
предложение их не соответствуют спросу, что повышает стоимость
этих участков как территориального базиса;
во-вторых, на отдельных участках поселений, которые в силу
своих природных, социальных и экологических факторов
приобретают особо ценные свойства.
з*
35

Механизм изъятия или перераспределения дифференциальной
земельной ренты включает следующие элементы:
закупочные цены реализации сельскохозяйственных продуктов
государству;
надбавки к ценам на продукцию, произведенную на худших
землях;
платность землепользования;
дифференцированный налог на прибыль.
При создании экономического механизма изъятия рентных
платежей возникает проблема безрентных земель, с которых не
получают ренту из-за их низкого естественного плодородия или в
силу сложившихся экономических и природных условий
(например, недоступность горных участков, низкая трудо- и
фондообеспеченность и т. д.). Но так как эти земли необходимо содержать в
надлежащем экологически сбалансированном состоянии,
защищать от эрозии, проводить их обследование и кадастровый учет,
то для проведения этих действий необходимы средства,
аккумулируемые в специальном фонде, создаваемом за счет земельного
налога. Поэтому ставки платежей за такие неиспользуемые земли
целесообразно определять на основе абсолютной ренты.
Таким образом, основой оценки земли и расчета земельных
платежей должна быть земельная рента, которая представляет
собой денежное выражение тех благ, которые получают люди,
занимая землю. Так, при заниженных ценах на землю, не
соответствующих ее общественной ценности, использовать ее
нецелесообразно. Поэтому собственник земли старается от нее избавиться, т. е.
продать, или более выгодно использовать. Это объясняется тем,
что цена земли находится в обратно пропорциональной
зависимости от размера дифференциальной ренты. Для того чтобы
сельскохозяйственное использование земель было выгодным,
необходимо, чтобы значение ссудного процента было равно или меньше
размера ренты, извлекаемой в результате сельскохозяйственного
использования земли. При этом соответствующая часть ренты,
изымаемая государством (или часть получаемой прибыли),
предназначалась для улучшения самой земли в рамках специальных
программ поддержки производителей и решения социальных
проблем территорий.
1.5. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ВЫЯВЛЕНИЯ
И ИЗЪЯТИЯ РЕНТНОГО ДОХОДА
Механизм выявления вклада рентной составляющей земли в
результате хозяйственной деятельности основывается на
следующих положениях.
Определенный уровень качества жизни как обобщающий
результат социально-экономической деятельности на территории
36

любого административного образования имеет две
составляющие — социально-экологическую и экономическую. Обе эти
составляющие отражают разные аспекты качества жизни и
одинаково важны для объективной оценки современного состояния
качества жизни и определения путей его повышения. В то же время
между ними, бесспорно, существует определенное противоречие.
Например, мероприятия, направленные на максимизацию
экономического эффекта от хозяйственной деятельности на
территории, могут негативно влиять на социальные отношения,
экологическую обстановку и, наоборот, введение жестких экологических
требований может существенно снизить деловую активность в
ряде отраслей хозяйственного комплекса.
Основа использования рентных регуляторов —- определение
вклада земли в результат экономической деятельности, который в
конечном счете находит свое реальное воплощение в создаваемом
валовом продукте. Для примера рассмотрим валовой продукт,
произведенный в регионе.
Валовой региональный продукт (ВРП) — совокупность
материальных благ и услуг, является обобщенным результатом
экономической деятельности на территории региона, а отнесенный к
численности населения — показателем эффективности этой
деятельности. Результат максимизируемых в процессе производственной
деятельности его хозяйствующих субъектов — валовой
региональный продукт, а факторы — капитал (А), труд (L) и земля (М)\
BPIl=f(K9L9M).
Размерность фактора «капитал» — рубли, размерность фактора
«труд» — численность работников, т. е. человек, а размерность
фактора «земля» — единицы площади (м2, га и т. п.), ВРП за год
выражают в рублях.
ВРП может быть представлен объемом вновь созданной
(добавленной) стоимости по отраслям производства продукции и услуг,
определенной на основе анализа совокупности отраслевых
производственных функций:
NW=f(K, U М),
где NW— объем вновь созданной собственности за год, р.
Следовательно, задача заключается в том, чтобы найти и по
возможности наиболее точно определить во вновь созданной
стоимости долю каждого из указанных ранее факторов.
В современной литературе довольно часто в качестве одного из
важнейших принципов оценки использовали принцип остаточной
продуктивности земли, согласно которому вклад земли может
быть выявлен после того, как определены доли факторов,
прилагаемых к земле, т. е. труда и капитала.
37

Активная роль капитала как инициатора производственной
деятельности выдвигает определение его доли во вновь созданной
стоимости в качестве исходного пункта анализа.
Как известно, стимулом для активной производственной
деятельности является получение дохода в виде процента на
вложенный капитал. При этом для вовлечения капитала в
производственную деятельность этот процент должен быть не менее процента,
получаемого без всякого активного приложения, например при
инвестировании в государственные ценные бумаги. Поскольку
любая производственная деятельность рискованная, то доход,
извлекаемый капиталом в виде процента в данном случае, должен
включать рисковую составляющую (г) — «премию за риск».
При этом ясно, что премия за риск, которую требует капитал,
различна для разных отраслей экономики, поскольку каждой
отрасли экономики присущи свои отраслевые риски. Однако при
всем этом она вполне может быть определена с достаточной
степенью достоверности.
Сложнее определить долю труда во вновь созданном продукте.
Как правило, эту долю отождествляют с той долей, которую
получает наемный работник в виде заработной платы. В отличие от
капитала, материализованного в производственных фондах
предприятия (отрасли), фактор «труд» не является собственностью
работодателей или ее владельцев, он предоставляется им в
пользование. Поэтому не случайно при оплате данного фактора
применяют процентную ставку — за 1 год на 1 чел., выраженную в
рублях. Результат же труда — продукция, а в случае услуги —
денежное вознаграждение за нее — принадлежит работодателю. И
только часть вновь созданной стоимости выступает в форме
оплаты труда, все остальное — доход собственника, в том числе и
рентный.
Стоимостная оценка фактора «труд» выступает в виде
капитализированной оплаты труда (с отчислениями). Но поскольку
условия оплаты труда заранее оговариваются контрактом, размер
оплаты труда работника менее подвержен риску, и поэтому
капитализация оплаты труда, р., может быть исчислена по безрисковой
ставке /, т. е.
I
где V— планируемый фонд оплаты труда за год, р.
Таким образом, организуя производство, собственник
инвестирует в рублях в капитал (К), в труд (L) (но распределенный во
времени) и в землю (М) (в случае стоимостной оценки последней).
И от каждого рубля этих инвестиций независимо от их фактора
собственник требует определенной отдачи, измеряемой риско-
38

вой ставкой процента, г, характерной для данной отрасли. При
этом условием окупаемости этих инвестиций является
требование, чтобы капитализированный по ставке поток отдачи от
данных факторов, т. е. за вычетом возмещенных средств
производства (сырья, материалов, энергии и т. п.), был не меньше
вложений в факторы, р.:
г
Отсюда вновь созданная капиталом, трудом и землей
стоимость, нормальная для данной отрасли, р.:
NW=rK+ L + dL + rM,
где гК — необходимый размер отдачи на капитал, присваиваемой собственником
p.; L — капитализированные расходы на оплату труда работников (с
отчислениями), p.; dL — прибавочный продукт труда, р.; гМ — вклад фактора «земля» во
вновь созданную стоимость, нормальный для отрасли, р.
Особо следует отметить природу прибавочного продукта труда:
собственник требует получение прибавочного продукта dL за риск
в размере рисковой премии d = г — i от капитализированной
оценки фактора «труд».
Теперь, определив по отчетным данным объемы NW, К и V и
зная ставки г и /, можно найти фактический объем
присваиваемого собственником вклада земли (N) в созданную стоимость:
N=NW-L-(rK+dL).
Таким образом, рентная составляющая представляет собой
разницу между вновь созданной стоимостью, капитализированными
расходами по оплате труда, а также доходом на капитал и на
капитализированные расходы по оплате труда.
Пример. Предположим, что весь созданный ВРП региона
составляет 100 млн единиц. Из них 60 млн единиц представляют
собой перенесенную стоимость средств производства, а 40 млн
единиц — вновь созданная стоимость, в том числе
капитализированные расходы составляют 10 млн единиц, г = 15 %, / = 10 %.
40-10-(60- 15+ 10-5) = 20,5.
Отсюда нетрудно вычислить сумму, которая представляет
собой всю земельную рентную составляющую в совокупном доходе
от производственной деятельности в расчете на год, т. е. ту сумму,
которая может быть выплачена действующим собственником за
право использования земли в качестве фактора производства в той
39

или иной форме. На практике эта сумма может быть частично или
полностью учтена в цене земли при ее продаже государством,
изъята через арендную плату или налог на землю, наконец, она
может полностью остаться в распоряжении собственника в случае,
если земля ему была предоставлена бесплатно, а налоговые
платежи за землю отсутствуют.
Следует иметь в виду, что рентная составляющая во вновь
созданной стоимости является результатом использования данным
субъектом земельных отношений присущих ему «постоянных
элементов», в качестве которых могут выступать не только земля, но
и иные факторы — например, монопольное положение
предприятия, наличие прочных связей предприятия в кругах
государственного управления и пр. Таким образом, в общем виде речь может
идти не только о ренте как продукте земли, но и об
экономической ренте в целом. Земельная рента, о которой идет речь, в
данном примере является частным случаем экономической ренты, и
органы государственной власти обязаны учитывать это
обстоятельство в своей деятельности.
В примере рентная составляющая — это то предельное
значение, которое капитал способен выплачивать за право приложения
капитала к земле, и его деятельность остается прибыльной с
учетом тех рисков, которые присущи данной отрасли экономики в
регионе при нормальном для данной отрасли уровне менеджмента
и оптимальном (или близком к нему) соотношении между трудом
и капиталом.
На практике для определения рентной составляющей вполне
могут быть использованы и такие приемы, которые применяют
при оценке недвижимого имущества методом сравнительного
анализа продаж. При наличии активного рынка недвижимости,
достаточного объема о сделках с недвижимостью по всей территории
региона и полной информации о них этот метод вполне позволяет
выявить разницу в доходах предприятий, хозяйствующих в разных
районах региона, и при относительно небольшом объеме
дополнительного анализа характеристик этих предприятий определить
ту долю их дохода, которая может быть получена за счет
местоположения предприятий.
Исследования по расчету дифференциальной ренты в нашей
стране вели в основном в двух направлениях:
как общеэкономической категории с учетом оптимальных
пропорций воспроизводства в экономике в целом и оптимального
плана размещения сельскохозяйственного производства по
районам страны;
как реальной стоимостной категории, образующейся на основе
фактически складывающихся экономических отношений и
фактических данных.
Эти два подхода нельзя рассматривать как альтернативные и
исключающие друг друга, так как они решают разные задачи. Пер-
40

вый позволяет прогнозировать изменения в экономике за счет
изменения размера ренты, предугадывать динамику рентных
отношений; второй позволяет определить реальную в сельском
хозяйстве ренту, ее размер для отдельных субъектов земельных
отношений, между которыми складываются распределительные
отношения сельскохозяйственных товаропроизводителей.
При определении дифференциальной ренты можно выделить
следующие основные группы.
1. За базу отсчета принимают общественную стоимость в виде
общественно необходимых затрат труда, складывающихся на
объективно худших по плодородию землях. Дифференциальную
ренту рассчитывают в денежном эквиваленте как разность между
общественной и индивидуальной стоимостью (разница между
совокупными затратами труда при объективно худших и конкретных
условиях производства).
2. За исходную базу берут общественную цену — цену
производства на относительно худших землях. Дифференциальную ренту
рассчитывают как разницу между общественной и индивидуальной
ценой, складывающуюся при конкретных условиях производства. В
некоторых методиках цену заменяют приведенными затратами как
модифицированной формой цены (издержки производства плюс
определенная норма прибыли на весь авансированный капитал).
3. За исходную базу берут фактические закупочные цены.
Дифференциальную ренту рассчитывают как разницу между
закупочной и индивидуальной ценой. Вторая и третья группы исходят из
классической формулы К. Маркса, определявшего
дифференциальную ренту как избыток общественной цены над
индивидуальными издержками производства.
4. Использование разницы затрат (себестоимостей) на лучших
и худших по качеству землях. Данный методический подход не
позволяет определить полный размер дифференциальной ренты,
так как экономия затрат неадекватна ренте. Себестоимость
составляет лишь границу дифференциальной ренты, другая же ее
граница определяется собственной (равновесной) ценой или
нормой прибыли.
5. Расчет на основании сравнения фактических доходов на
землях различного качества с нормативно необходимыми. Пятая
группа представлена довольно разнообразными методами расчета
дифференциальной ренты. Однако они решают задачу скорее
обеспечения финансового баланса, чем определения размера
ренты. Методики, основанные на использовании группировок и
уравнений регрессии, где в качестве одного из признаков и
переменной уравнения используют показатель фондообеспеченности,
позволяют определить размер не только дифференциальной
ренты первого вида, но и второго.
6. Проведение на основании сравнения фактической
окупаемости затрат с нормативным уровнем окупаемости на худших по
41

плодородию землях. Земельную ренту, полученную на основании
сравнения окупаемости затрат на землях данного качества,
получают как дополнительный доход с единицы ресурсов,
приложенных к обработке лучших земель.
При этом внутри выделенных групп расчеты по разным
методикам отличаются. Например, в третьей группе за исходную базу
отсчета одни авторы принимают фактические закупочные цены с
учетом их зонирования, другие — средние закупочные цены по
региону или стране в целом. В пятой группе одни авторы
применяют группировку хозяйств по основным рентообразующим
факторам, другие предлагают использовать уравнение регрессии,
позволяющее определить зависимость дохода от основных рентооб-
разующих факторов, третьи — просто группируют хозяйства по
фактической рентабельности, применяя в качестве
вспомогательного группировочного признака балл оценки почв по выходу
кормовых единиц с одного гектара, наконец, четвертые определяют
нормативный доход индивидуально для каждого хозяйства и
сравнивают его с доходом, обеспечиваемым фактическими
закупочными ценами.
Один из наиболее приемлемых вариантов расчетов земельной
ренты — интегральный, в соответствии с которым размеры ренты
(удельные и общие) исчисляют по всему перечню товарной
продукции. Сопоставимость разнородных продуктов обеспечивается
через их оценку по издержкам производства, что наиболее
достоверно отражает общий объем товарного продукта и сравнимость
результатов оценок по товаропроизводителям разной
специализации с наличием объективных факторов производства,
обусловливающих наличие дифференциальной ренты.
Дополнительная урожайность состоит из трех слагаемых —
прибавок, получаемых за счет лучшего плодородия почвы, более
эффективного использования плодородия и более высокой отдачи
затрат при низком уровне вложений:
АУР = АУрб + ЛУРз + АУрнз,
где АУ~ — суммарная дополнительная урожайность, т/га; ДУрб — дополнительная
урожайность за счет лучшего плодородия почвы, т/га; ЛУрз — дополнительная
урожайность за счет более эффективного использования плодородия, т/га;
Д-*рнз— дополнительная урожайность вследствие более высокой отдачи затрат при
низком уровне вложений.
Дополнительную урожайность, т/га, за счет лучшего
плодородия почвы рассчитывают по формуле
А-*рб = №- Emin)braj>
где 2>, — балл по свойствам почвы /-го хозяйства; 2>пип — минимальный балл по
группе хозяйств; bmJ — норматив отдачи балла по свойствам почвы в среднем по
у-му району, в котором находится У-е хозяйство.
42

Для исключения случайных ошибок Бт^ принимают не по
конкретному хозяйству, а по группе хозяйств (средний по
административному району).
Дополнительная урожайность, т/га, за счет более высокой
культуры земледелия и в связи с этим более высокой отдачи
каждого балла по свойствам почвы:
АУрз = E^braj- 6min),
где ?min — норматив отдачи балла по свойствам почвы в среднем поу-му району с
минимальной отдачей.
Дополнительная урожайность, полученная вследствие более
высокой отдачи затрат при низком уровне вложений, т/га,
АУр„з = АУР (АУрб + АУрэ),
где ДХ, — суммарная дополнительная урожайность, т/га; ЛЗ^б — дополнительная
урожайность за счет лучшего качества почвы, т/га; АУрэ — дополнительная
урожайность за счет более эффективного использования плодородия, т/га.
Суммарная дополнительная урожайность (за счет лучшего
качества почвы, более эффективного использования плодородия и
вследствие более высокой отдачи затрат при низком уровне
вложений) является натуральным выражением дифференциального
дохода, который может принять форму дифференциальной ренты
(при реализации права частной собственности на землю).
Дополнительную урожайность корректируют с учетом фактора
местоположения хозяйства по отношению к бизнес-центрам.
Земельная рента, образуемая за счет более удобного
местоположения, представляет собой экономию транспортных издержек,
сумма которых зависит от удаленности хозяйств от
бизнес-центров, где находятся рынки продукции и ресурсов.
Транспортные издержки на перевозку базового урожая с 1 га, р.,
*б — ^-TKM^pmin^^j
гДе Окм — нормативная себестоимость транспортировки грузов, р/т • км; Урты —
базовая нормативная урожайность, минимальная для области (определяют расчет-
но), т/га; 2 — коэффициент, учитывающий перевозку продукции из хозяйства и
завоз в хозяйство материально-технических ресурсов; S — расстояние от
центральной усадьбы хозяйства до бизнес-центра, км.
Экономия за счет лучшего местоположения при перевозке
базового урожая, р/га,
¦*э "~ -*мах ~~ *б>
где ^мах — максимальные издержки для наиболее удаленных хозяйств области по
перевозке базового урожая от центральной усадьбы хозяйства до бизнес-центра и
завоз в хозяйство материально-технических ресурсов, тыс. р/га.
43

Транспортные издержки на перевозку дополнительного урожая
с 1 га, р.,
Для суммирования с дополнительной урожайностью
транспортные издержки выражают в зерновом эквиваленте, т/га,
Т3 = (ТЭ-ТД)/Ц3,
где Ц2 — рыночная цена зерна, р/т.
Дифференциальный чистый доход с 1 га пашни, р., определяют
как чистый доход от производства дополнительного
(избыточного) урожая зерновых культур, скорректированный с учетом
местоположения хозяйства:
/)Д = (ДУР+Г3)(Д-СН),
где Ц — рыночная цена продукции, р/ц; С„ — нормативная себестоимость
единицы продукции (на основе технологической карты), р/т.
При создании совместных предприятий с участием
иностранного капитала или при продаже земли иностранным гражданам
цену продукции принимают на уровне цены мирового рынка.
Нормативная цена 1 га пашни, т/га,
Ц3 = DJN, • 100,
где Da — размер ренты (дифференциального дохода), р/га; Ns — ставка
банковского процента.
Ставку банковского процента принимают равной 2 %, так как
допустимый срок аренды земли равен 50 годам.
Рентные платежи рассчитывают только на основании
дополнительного урожая за счет лучшего качества почвы по формуле
/>пл = (АУрв-Г3)(Я-С„).
Для получения количественных характеристик отдельных
составляющих дифференциальной ренты первого вида — прироста
(по отношению к замыкающим условиям) товарной продукции
(соответственно и выручки от ее реализации) и снижения
себестоимости за счет лучшего качества земель и их местоположения
относительно рынков сбыта продукции — необходимы количественные
оценки, определяющие влияние рентных факторов на показатели
эффективности товарного производства. К таким оценкам можно
отнести цену земли, размеры земельного налога и арендной платы.
Классический подход к определению цены земли как капитали-
44

зированной ренты не потерял своего значения и лежит в основе всех
современных формул расчета цен на земельные участки. Самые
важные атрибуты цены — рентный доход и срок капитализации.
Классическая формула определения цены земли:
К = у-100,
где V — цена земли; Р — земельная рента; I — ссудный процент на капитал.
Индивидуальная цена производства:
Дп= спкр,
где Сп — себестоимость 1 т продукции; Кр — коэффициент рентабельности.
Для исчисления рентного дохода (включая монопольный)
можно использовать формулу
Ра = (ЦР - СпЛр) - (Др - СпАр)сред,
где Щ — средневзвешенная цена реализации, р/т; Сп — себестоимость 1 т
продукции, р.; (Д, — СПКР) — соответствующие показатели всех сельскохозяйственных
предприятий района (если рентный доход рассчитывают по району в целом) или
отдельного предприятия (если рентный доход рассчитывают по отдельному
хозяйству); (Z/p — С^АГр)сред — соответствующие показатели в среднем по области (если
рентный доход определяют по району в целом) или в среднем по району (если
рентный доход определяют по каждому отдельному предприятию).
Контрольные вопросы и задания
1. Раскройте содержание объекта оценки земель. 2. Что является объектом,
предметом и критерием оценки плодородия земель? 3. Перечислите основные
функции земли. 4. Какая существует классификация видов плодородия земель?
5. Перечислите и дайте определения основных видов оценки земель. 6. При
решении каких задач используют материалы оценки земель? 7. Какие показатели
применяют для соизмерения продуктивности земель? 8. Перечислите основные
законодательные акты в области оценки земли. 9. Как формируется система
земельных платежей? 10. Какие основные положения установления ставок земельного
налога имеются? 11. Как устанавливают размеры арендной платы и нормативной
цены земли? 12. Назовите основные эколого-экономические аспекты
регулирования землепользования на основе оценки земли. 13. Какие рентообразующие
факторы вы знаете? 14. Раскройте условия образования основных видов земельной
ренты. 15. Рассчитайте по данным раздела 1.3 рентный доход хозяйств курсового
проекта.

Глава 2
ИСТОРИЧЕСКИЙ ОПЫТ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ
ЗЕМЛИ В РОССИИ
•
2.1. ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ ДО XVIII в.
При первобытном способе производства оценка земель была
весьма примитивна и проводили ее в интересах общины. С
появлением частной собственности на средства производства возникла
необходимость более тщательной оценки, которую кроме
отдельных собственников земли вело рабовладельческое государство. В
процессе земельно-оценочных работ оно учитывало доходы от
обложения налогами, наложения контрибуций, расходы (на
содержание армии, строительство дорог и т. д.). Оценку земли на
ранних ступенях развития общества в большинстве случаев увязывали
с затратами труда, необходимого для получения определенного
количества продукции (зерна, хлопка и т. д.).
Термин кадастр произошел от латинского слова caput, что
означало податный предмет, а также от слова capitastrum,
означающего «опись податных предметов». Первоначально кадастр
представлял собой книгу, содержащую список облагаемых налогом
земель с указанием площади, качества почв и размера земельного
налога. Древние памятники истории, поэзии и философии
сохранили сведения о таксации (от латинского taxatio — оценка)
земель, существовавшей за много сотен лет до нашей эры.
С возникновением частной собственности на землю,
концентрацией земельной собственности в руках землевладельцев
(крупных, средних, мелких), ростом и развитием товарного
производства и товарно-денежных отношений земля становилась не просто
средством производства, но и объектом частной собственности, не
только источником материальных благ, но и источником дохода,
который можно продавать и покупать. Стал складываться и
развиваться рынок земли, на котором земля являлась товаром со всеми
его свойствами.
Задачи и содержание оценки земли как собственности, как
источника дохода определяют поземельные и ипотечные книги,
создаваемые в процессе формирования земельных кадастров
различных исторических эпох.
В XVII—XVIII вв. кадастр земель проводили в большинстве
стран Западной Европы. Наиболее совершенными из земельных
кадастров той эпохи были Тирольский (1711) и Миланский (1718).
По своему содержанию они включали количественный учет зе-
46

мель, их хозяйственное описание и качественную оценку. Земли в
Тирольском земельном кадастре оценивали на основе
фактической рыночной цены, средней за ряд лет. Другой принцип оценки
был заложен в Миланском кадастре. Здесь за основу оценки
земель был принят чистый доход с земель различного качества.
Указанные различные принципы оценки земель в кадастрах
положили начало двум видам земельного кадастра —
парцеллярного и реального.
Составление парцеллярного земельного кадастра предполагало
предварительную съемку парцеллы, т. е. земельных участков
одного и того же владельца. Затем для каждого угодья устанавливали
определенное число классов и выбирали типы или образцы
каждого класса, определяли урожайность основных
сельскохозяйственных культур на землях различных образцов, валовые сборы и
валовую доходность, исходя из средних цен на
сельскохозяйственную продукцию за ряд лет. Из стоимости валовой продукции
вычитали издержки производства, куда входили затраты на
обработку поля, стоимость семян, затраты на уборку и хранение
продукции, и таким образом определяли чистый доход на единицу
земельной площади каждого образца. Все остальные парцеллы с
различными поправками причисляли к тем или иным образцам и
устанавливали расчетный чистый доход для всех земель местности
или района. Полученные оценочные данные проверяли
сравнением их с арендными ценами на землю и с достоверно известной
фактической доходностью некоторых участков. Окончательные
результаты оценки земель вносили в реестр, и они служили
основанием для пропорционального распределения установленного
для местности или общины налога.
Составление реального земельного кадастра заключалось в
сборе, обработке и группировке сведений о покупных ценах на землю
того или иного типа в каком-либо оценочном округе. На основе
полученных данных устанавливали разделы земель и среднюю
цену каждого из них. Затем на основе системы признаков все
земли оценочного округа причисляли к тому или иному разделу. Зная
площади имений и крестьянских общин и принадлежность их к
оценочным разрядам, определяли их общую покупную цену.
Сумму налога определяли в виде процента от покупной стоимости
земли.
Таким образом, парцеллярный и реальный земельные кадастры
в числе прочих решали задачу распределения поземельного налога
в соответствии с качеством и количеством облагаемых налогом
земель. Однако делали они это по-разному. При парцеллярном
кадастре общую сумму налога со всей территории государства или
отдельных его частей устанавливали расчетом. Затем ее
распределяли по имениям или общинам пропорционально расчетному
чистому доходу на единицу земельной площади, установленной при
оценке земель. При реальном же кадастре абсолютный размер на-
47

лога, приходящийся на тот или иной участок, устанавливали в
процессе оценки земли путем начислений на ее цену, а общую
сумму налога в государстве определяли как слагаемое всех частных
налогов. Как видно, каждый из двух видов земельного кадастра
обладал определенными достоинствами и недостатками. Выбор в
пользу какого-либо из них определялся конкретными социально-
экономическими условиями той или иной страны. Принципы
указанных земельных кадастров были учтены во французском,
австрийском, саксонском и прусском земельных кадастрах.
Земельно-оценочные работы в России, как и в
западноевропейских государствах, имеют длительную историю развития. Имея
общую социальную природу с западными оценочными работами,
русская оценка земельной собственности отличается своими
специфическими особенностями.
Первые упрощенные оценочные описания земель в России
появились в IX в., которые касались главным образом монастырских
и церковных земель и служили основанием для наделения
духовенства недвижимым имуществом, в частности землей. Собирание
данных о земле стало необходимым также в связи со юиманием
сборов и податей русскими князьями с покоренных ими племен.
Самые древние из дошедших до нас сведений о взимании таких
сборов относятся ко времени Олега (X в.) и Ольги, которая
обложила их тяжкой данью и установила размеры повинностей с
каждого плуга как единицы земельной меры и обложения.
Существовавшая в XI в. качественная оценка земель носила
упрощенный характер. Так, «Русская Правда» сохранила сведения
о подразделении земель только по видам угодий (дворовые,
пахотные, пустопорожние, охотничьи угодья) без указания почвенных
различий. Первые переписи земель с характеристикой их
количества и качества относятся к XII в. Очень подробное описание
многочисленных и разнообразных доходов с земли сделано в
уставных грамотах новгородского князя Святослава (1137 г.) и
смоленского князя Ростислава (1150 г.).
Старейшими дошедшими до нас земельно-оценочными
документами являются описания земель периода татарского ига.
Первая татарская перепись киевских земель была проведена в 1245 г.
Суздальские и рязанские земли были описаны в 1257 г.,
муромские и новгородские — в 1259 г. В 1273 г. была проведена
повсеместная перепись русских земель. Наряду с татарскими переписями в
период монгольских завоеваний описания земель вели и русские
князья. Для определения размера дохода и взимания татарской
дани во владениях каждого князя составляли специальные
писцовые книги.
С возникновением товарно-денежных отношений общество
пытается решить проблему справедливого распределения тяжести
налогового бремени между налогоплательщиками *
обеспечивающего, с одной стороны, стимулы для рационального землепользо-
48

вания, а с другой — поступление средств в казну государства и
распределение их в интересах всего общества.
Развитие налогообложения в России прошло основные его
формы: прямое натуральное в виде отработочной ренты; единый
натуральный налог; косвенное через систему закупочных цен,
прямое налогообложение в денежной форме в виде земельного
налога.
В России получение сведений о землях в целях обложения их
налогом являлось задачей писцовых описаний, которые
представляли крупное государственное мероприятие. Писцовыми
описаниями управлял Поместный приказ как государственное
учреждение, ведавшее земельными делами, который также регистрировал
переход земельных владений от одного лица к другому.
Кроме налоговых целей описание земель по сошному письму
имело большое значение для определения количества ратников,
лошадей и продовольствия, необходимых для обороны. Раздача
земель за службу и необходимость приведения количества
вотчинных и поместных земель в соответствии с исполняемой службой
стали одной из основных причин частых переписей земель в XV—
XVI вв. При царе Иване IV были оценены и описаны почти все
земли России, а некоторые из них — даже по нескольку раз.
В писцовые книги вносили разнообразные сведения о
земельных участках, строениях и сооружениях на них. Переписи земли
проводили отдельно по имениям, волостям, уездам, а также по
видам угодий — пашня, луга, выгоны, лес и т. д.
В писцовых книгах в XVI в. наряду с количественным учетом и
хозяйственным описанием земель содержится и их качественная
оценка. Все сельскохозяйственные земли подразделяли на
«добрые», «средние», «худые» и «добре худые». Между этими
категориями земель устанавливали прямые количественные
отношения, дававшие возможность соизмерения разнокачественных
земель путем так называемого «одабривания» и «наддачи». «Одаб-
ривание» производили переводом низких категорий земли в
высшую через «наддачу» — надбавку к единице «средней» земли
в размере 25 %, «худой» — 50 и «добре худой» — 60 %.
Оценочными единицами были соха, обжа, выть, лук, сошка, четверть,
копна и т. д. Между ними также существовало определенное
количественное соотношение. Например, одна соха равнялась трем
обжам.
В качестве оценочной единицы соха выступала не только как
орудие труда, но и как земельный участок определенной площади,
который в течение земледельческого года в среднем обрабатывал
один крестьянин одной сохой на одной лошади. Однако в отличие
от нынешних единиц измерения земельной площади соха
являлась не просто определенным наделом земли, а совокупностью
всех средств производства, используемых при обработке земли.
Более того, в этом значении понятие «соха» (кроме земельного
4-6612
49

участка и определенной совокупности однородных средств
производства) включало в себя также и определенное количество труда
нормально работающего земледельца.
При сопоставлении разнокачественных земельных участков,
измеренных сохой как синтетической единицей, показатель
урожайности основной сельскохозяйственной культуры на единицу
площади сравнительно точно отражал разницу в достоинствах
оцениваемых земель.
Как финансовая и податная единица соха не имела постоянной
меры, ее размер зависел от ряда конкретных условий, в которых
находились те или иные земельные участки и их владельцы. Для
расчета сох составляли специальные инструкции — «листы
сошного письма», где указывали, «сколько и каких земель и людей
подлежит класть в соху». Так, соха «доброй» земли должна была
быть меньше, чем соха «средней» или «худой» земли, чтобы
уравнять их в доходности. Соха помещичьих крестьян не могла иметь
одинаковый размер с монастырской сохой, поскольку помещики
несли государственную службу, а духовенство было освобождено
от нее.
Описание и оценку земель проводили лица, называвшиеся
писцами, дозорщиками и мерщиками. Писцовый наказ 1622 г.
возлагал на писцов измерение пашни, перелогов, сенокосов, лесов
и других угодий. Сведения о земле отражались в писцовых книгах.
Писцовые книги составляли в двух экземплярах, один из которых
посылали в Москву в Поместный приказ, а второй предназначался
для воевод, наместников или дьяков.
Писцовые книги имели не только экономический, но и
юридический, правовой характер. При их заполнении проверяли права
землевладельца на описываемые земли. Куплю-продажу земли,
обмен земельными владениями, передачу земель по наследству
подтверждали документами и отражали в писцовых книгах. Таким
образом, писцовые книги приобрели гражданско-правовой
характер и государство признавало их в качестве важнейшего
доказательства прав на землю, а сама запись в писцовых книгах стала
земельной регистрацией.
В писцовых книгах освещали такие финансовые вопросы, как
оценка имущества и размеры обложения налогом. Записи этих
книг содержали показатели своеобразной древнерусской
статистики населения, землевладения, культуры, финансов и т.д. Для
классификации земель использовали данные об урожайности,
видах угодий и физических свойствах почв.
Постепенно различные окладные единицы заменяли большой
московской сохой — единицей податного счета,
соответствовавшей определенному размеру чистого дохода. Положить хозяйство
в сохи — значило определить его доход.
Сравнивая данные писцовых книг с земельно-оценочными
сведениями конца XIX века, можно отметить, что оценка земель
50

по степени добротности, производительности и составу почв,
приведенная в писцовых описаниях, соответствовала нормальным
урожаям ржи и определению состава почв, которые были
определены в более поздний период и на более высоком уровне
исследования.
Кроме писцовых книг, в которые заносили все земли,
составляли окладные, приправочные, полевые, строенные, отказные,
засечные, дозорные и вотчинные книги. В окладных книгах
отражали только земли, приносящие доход, с указанием его размера, а в
приправочных книгах расписывали служилые земли с указанием,
кому какое имение принадлежит и по каким документам.
Полевые книги составляли при межевании, на их основе появились
межевые книги, в которых отражали границы землевладений. В
строенных книгах регистрировали количество земли, отведенной
под строительство городов, с указанием ее местонахождения.
Отказные книги содержали описи земельных раздач, засечные —
описания земель по границам государства, в дозорные книги
заносили земли, находящиеся в разорении и подлежащие
конфискации. Вотчинные книги давали сведения для распределения
тягла между населением вотчины с учетом имущественного
положения крестьян.
Таким образом, в писцовом земельном кадастре были
сконцентрированы сведения земельной регистрации, учета качества и
количества земель и сравнительной их оценки. По мнению
академика С. С. Соболева, писцовые книги XV, XVI и начала XVII в. были
первыми почвенно-оценочными трудами для своего времени
очень высокого научного уровня.
В России земельная собственность и земельные отношения
всегда находились в основе ее социально-экономического
развития, а земельная оценочная деятельность была одним из главных
направлений государственной политики. История отечественной
оценки земли насчитывает несколько столетий, на протяжении
которых сформировались различные ее виды и формы, подходы и
методы.
Оценка земли как направление государственной социально-
экономической политики начинает формироваться в России с
конца XV в., когда появляется поместье как специфическая
разновидность частновладельческой условной земельной
собственности. В этот период земельная собственность определяла
социальный статус человека, а ее точный учет и оценка были
необходимы при распределении владельцев поместий на службу по
военному, гражданскому и придворному ведомствам. Так, в
России существовала определенная норма поместного оклада:
З...6тыс. четвертей земли (1,5...3тыс. га) для боярина и 300
четвертей (150 га) для служилого человека. С каждых 100 четвертей
пашни владелец поместья должен был выставлять
вооруженного конного ратника. Отличительной особенностью оценки зе-
4*
51

мельной собственности в эпоху феодализма до середины XIX в.
была оценка земли с прикрепленным к ней зависимым
крестьянством.
Для проведения работ в этом направлении в XVI в. были
созданы центральные государственные учреждения — Разрядный и
Поместный приказы. Разрядный приказ определял поместный оклад
служилого человека — размер его земельного владения, а
Поместный приказ выделял ему поместную дачу из наличного земельного
фонда. Поместный приказ также описывал и оценивал земли,
проводил перепись населения государства.
В ходе описания и оценки земель создавались писцовые и
переписные книги, выполнявшие функции первых земельных
кадастров, а их составители — писцы и подьячие — первых
оценщиков. Эти книги служили основанием для поземельного (по-
сошного и подворного) обложения населения государства
налогами. Однако, рассматривая писцовые книги как земельный
кадастр, необходимо учитывать, что это был не классический, а
своеобразный поземельный кадастр, целью которого было
определение тяглоспособности землевладельцев и размера
налогообложения. Своеобразие писцовых книг как земельного кадастра
заключается в том, что в них приведены измерения только части
земельных угодий:
пашня: измеряли только одно поле из трех, а площадь каждого
из остальных двух считали равной площади измеренного, при
этом часть других угодий (дворы, мельницы, пастбища и т.п.)
могла быть приравнена к какому-то количеству пашни и
включена в ее общий итог; до получения писцами указной нормы дворов
(или при изготовлении писцовых книг до ее установления для
данного уезда) обьино указывали количество «пашни паханой»
владельческой, крестьянской, наезжей, перелога, поросшей лесом
пашни;
сенокос: иногда его измеряли, но обычно указывалась его
продуктивность (число копен сена);
лес: измеряли «пашенный лес», т. е. пашню, давно заросшую
лесом, иногда — часть непашенного леса, но обьино у последнего
измеряли (или определяли примерно) длину и ширину участков и
эти «длинники» и «поперечники» суммировали отдельно без
указания числа участков.
В XVII в. частновладельческую земельную собственность
(вотчины и поместья) оценивали по нескольким параметрам:
учитывали правовой статус земельных владений — вотчина или
поместье, причем у вотчин — родовая, выслуженная или
купленная;
подсчитывали число крестьянских дворов (жилых и пустых);
анализировали структуру земельных угодий (пашня, сенокос,
лес, порожние земли и т. п.);
изучали качество земель («лучшие», «средние», «худшие»).
52

Рассматривая оценочные работы XVII в., можно сделать вывод,
что им уже был присущ системный подход. В начале XVIII в. были
первые попытки применения математических методов в ходе
земельных оценочных работ.
В 1698 г. в Амстердаме по заказу Петра I выходят карты России,
имеющие малую (около 30 %) достоверность. Однако уже в 1710 г.
появляются карты с достоверностью 50 % и более, а в 1714 г. была
выпущена первая карта на русском языке.
К середине XVIII в. был издан и затем переиздан Атлас
Российской империи. В 1719 г. Петром I было отдано распоряжение о
составлении нового писцового наказа с применением
геометрических правил, который, однако, осуществлен не был.
Распространение математических методов при оценке земель сдерживалось
отсутствием профессиональных землемеров-оценщиков и
недостатком отпускаемых правительством средств. Новые подходы к
оценке земли наметил в своем труде «Книга о скудости и
богатстве» (1724) известный экономист и публицист И. Т. Посошков,
предлагая изменить существующую подворную систему
налогового обложения населения.
В 1728 г. канцеляристы Вотчинной коллегии провели
оценочные работы, известные как «Справка о четвертной пашне».
Причиной составления «Справки» послужило то, что в 1727 г.
правительственная комиссия, учрежденная «для изыскания средств к
уменьшению подушного сбора», потребовала от Вотчинной
коллегии сведений о том, сколько «в губерниях и провинциях в
государевых и монастырских волостях, также за помещиками
«вотчинниками» ... имеется четвертной пашни ... и прочих угодий».
Канцеляристы коллегии подсчитали по всем сохранившимся у
них писцовым книгам угодья. Методика работы была
следующей:
выписывали из писцовой книги количество земельных угодий
за отдельными категориями владельцев по волостям и станам;
определяли площади отдельных земельных угодий,
принадлежавших помещикам-«вотчинникам», архиереям, монастырям и
церквям, по каждой категории владельцев, по волостям и стану;
делали «выметки», т. е. выписывание и суммирование итогов
по категориям владельцев в целом по уезду;
записывали окончательные итоги в «перечневую выписку» и
«табель».
Следует особо подчеркнуть, что цифры «перечневых
выписок» и поуездных «табелей» иногда не совпадали. В 1736 г.
Кабинет министров страны потребовал от Вотчинной коллегии
проведения новых оценочных работ, аналогичных «Справке». Их
результаты были почти полностью уничтожены при пожаре
Москвы в 1737 г.
На протяжении XVII в. в России в интересах помещиков в
налоговую систему вводят чрезвычайные сборы, множество нату-
53

ральных повинностей. В 1718 г. Петр I ввел подушную подать.
Поэтому качественный учет земель и их оценка как основание для
налогообложения утратили свое значение и по существу
прекратились на длительный срок. Вместо писцовых книг были введены
подушные переписи — ревизии. Описание и оценка земель стали
носить случайный характер, сохранившись в отдельных
местностях или на определенных категориях земель. Учет количества
земель в отличие от качественной их оценки был поставлен даже
лучше, чем в период сошного письма. Измерять земли путем
межевания начинают на точных геодезических началах с
применением геометрии.
Перевод оброка государственных крестьян с душ на земли
вызвал необходимость собирания более полных данных о
принадлежности, количестве, качестве и оценке земель. Поэтому в 1837 г.
Министерство государственных имуществ приступило к разработке
нового земельного кадастра. Были проведены большие работы по
съемке и определению размеров усадебных земель, пашни,
сенокосов, пастбищ. Каждое из этих угодий делили на несколько разрядов.
На основе собранных данных об урожайности за 12 лет определяли
условный валовой доход пашни и сенокосов. Из дохода исключали
стоимость семян, расходы на удобрения, обработку почвы,
перевозку продукции и определяли условный чистый доход. По данным
средних рыночных цен на сельскохозяйственные продукты
вычисляли условный чистый доход в денежном выражении.
В XVIII в. помещичьи крестьяне должны были платить,
во-первых, подушную подать государству и, во-вторых, выполнять
обязанности перед своим помещиком (оброк, барщина).
Экономическая форма уплаты налога крепостными крестьянами
выражалась главным образом через отработочную ренту. В среднем около
40 % всей земли помещик зачислял в барщину, а около 60 % —
передавал своим крестьянам в виде надельных земель.
Социальные сдвиги, произошедшие в России к середине
XVIII в., обусловили резко возросшую необходимость в оценке
земельной собственности. Межевание и оценка были призваны
стать основными средствами упорядочения владельческих прав на
землю. Они должны были:
установить законность владения земельной собственностью;
определить границы землевладений;
прекратить расхищение казенных и частновладельческих
земель;
вернуть в казну или в продажу всю незаконно захваченную
земельную собственность.
Начало общегосударственным межевым и оценочным работам
было положено так называемым елизаветинским межеванием,
объявленным Манифестом от 28 февраля 1752 г. Основные
положения Инструкции 1754 г. определяли правила и порядок
проводимых работ. При этом осуществляли:
54

передел действительного владения землями в соответствии с
документальными свидетельствами на земельную собственность;
отвод в казну всех земель, являющихся незаконным владением
(при отсутствии документальных свидетельств и независимо от
бесспорности владения);
продажа помещиками заселенных земель и находящихся в
бесспорном владении по цене 10 коп. за десятину;
продажа помещикам земель в определенной пропорции — по 5
четвертей на ревизскую душу в поле и по копне сена на четверть
пашни (9 десятин всей земли на душу).
Правительство предоставило землемеру-оценщику большую
судебную и административную власть, в соответствии с которой
ему разрешалось:
утверждать права на земельную собственность;
устанавливать межи;
делить и продавать оставшиеся за наделом земли;
взимать штрафы за умышленную порчу межи — 100 р. за
каждый испорченный знак;
наказывать виновных в сопротивлении межеванию и оценке
(штрафы, плеть и кнут, каторга).
Однако задачи, поставленные в ходе И-летнего межевания, не
были решены. Причины этого крылись в принципах и методах
елизаветинского межевания.
С 1765 г., при императрице Екатерине II, началось Генеральное
межевание, целью которого были размежевание и оценка
земельных дач (населенных и ненаселенных единиц владения) и урочищ
по всей территории Российской империи. 19 сентября 1765 г. был
обнародован Манифест о Генеральном размежевании земель всей
империи, к которому прилагались Генеральные правила, Межевая
инструкция и Инструкция землемерам к Генеральному всей
империи земель размежеванию. Всего за годы Генерального межевания
(1766—1840) было обмежевано и оценено 35 губерний. Принципы
межевания земель при Екатерине II были иными, чем в
предшествующий период. Новизна заключалась в следующем:
отказ от проверки владельческих прав на земельную
собственность;
основой для межевания становилось фактическое состояние
землевладения в границах 1765 г.;
законность землевладения признавалась без документальных
свидетельств, если оно было бесспорным до 1765 г.
Методы проведения межевых и оценочных работ были
направлены на создание условий для полюбовного и бесспорного раздела
и оценки землевладений. Несогласные с решениями землемера-
оценщика собственники обязаны были предъявлять
документальные свидетельства на право владения землями. Спорные участки в
наказание за спор должны были отрезать в казну, спорщикам
оставляли лишь 10 % от площади законного владения.
55

В ходе Генерального межевания широко применяли так
называемый геометрический метод межевания. С его помощью
довольно точно можно было определять как общую площадь владений,
так и площадь всех земельных угодий.
Особое внимание в процессе межевания земель было обращено
на изучение, описание и оценку дворянских имений. Их
оценочная характеристика включала сведения:
о землевладельцах;
размерах каждой дачи;
числе дворов;
количестве душ мужского и женского пола;
структуре земельных угодий (пашня, сенокос, лес, усадебная
земля, неудобные места);
качестве земли;
форме земельной ренты;
промышленных предприятиях.
В зависимости от региона такой состав оценочных сведений
мог изменяться. Например, по некоторым уездам в структуру
земельных угодий добавляли степь и солонцы, а лес разбивали на
три оценочные группы: строевой, дровяной и смешанный. В
1779 г. для улучшения качества проводимых работ по
Генеральному межеванию и созданию профессиональных кадров землемеров-
оценщиков в Москве была основана Константиновская
землемерная школа, преобразованная в 1835 г. в Межевой институт.
В правление Павла I состоялся пересмотр прежнего отношения к
земле как к объекту податного налогообложения. Указом от 18
декабря 1797 г. впервые был установлен дифференцированный
подход к податям («оброчным доходам») для различных местностей «по
свойству земли, изобилию в ней и способам для обитателей к
работам и промыслам их». Основанием для определения размера подати
стало количество и качество земли, а также размер доходов.
Поголовное обложение перешло в кадастровое. Единый для всего
населения оклад оброчной подати был заменен дифференцированным —
по 4 разрядам в зависимости от класса губерний. К высшему классу
были отнесены губернии Черноземной полосы и Центральной
промышленной области, исключая Московскую и Тверскую,
отнесенные ко второму классу; к низшему классу — северные, финско-
новгородские, а также сибирские губернии.
2.2. РАЗВИТИЕ ЗЕМЕЛЬНО-ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
В РОССИИ В XIX—XX вв.
Огромное значение в последующем развитии оценочной
деятельности в России сыграли существенные изменения в
земельном законодательстве на рубеже XVIII—XIX вв. Указ от 12 декабря
1801 г. предоставил право лицам всех свободных состояний при-
56

обретать вне городов в собственность незаселенные земельные
владения крестьян. Такие права владеть землей получили купцы,
мещане, казенные крестьяне и т. п.
В начале XIX в. в официальных документах появляется термин
«оценка», и постепенно его употребление становится
общепринятым в русской оценочной практике. В это же время складывается
и содержание оценки — «назначать чему цену, определять
стоимость чего».
Широкое распространение в XVIII — первой половине XIX в.
получила оценка земли, связанная с делами о наследстве, разделе,
залоге, купле и продаже сельских дворянских имений и
загородных домовладений. На практике эти оценочные работы обычно
выполняли уездные исправники по решению уездных или
губернских судов, причем описание и оценку проводили в присутствии
сторонних людей и наследников.
В ходе оценочных работ первой половины XIX в. важное место
занимала не только оценка земель, но и их переоценка. При этом
переоценку земель осуществляли в пределах десяти лет.
Но по мере развития общества в России новые земельные
отношения требовали и новых форм своего выражения и
реализации. При Петре I кадастры как совокупность разных сведений о
землях и других объектах налогового обложения стали утрачивать
свое значение. Взимание налогов было установлено не с земли, а с
человеческих душ, а также по системе чрезвычайных сборов.
Однако в последующем значение земельного кадастра снова стало
возрастать. Поэтому в качестве одной из своих важных задач было
провозглашено уравнивание денежных сборов с государственных
крестьян путем дифференциации их на основе определения
доходности земель в различных губерниях Российской империи. С
этой целью было решено вновь приступить к разработке
государственного земельного кадастра России. Кадастровые работы
начались в 1838 г. и продолжались более 20 лет.
Целью податной реформы было достижение соответствия
казенного сбора платежным силам населения. В основу кадастровой
оценки была положена отдельная оценка доходов от земель,
промыслов, мирских и земельных оброчных статей, лесов и т. д.
Механизм определения доходности не был отработан и его
неоднократно корректировали или пересматривали согласно
кадастровым и другим инструкциям министерства (1842, 1843, 1845, 1848,
1851), в которых предлагались разные способы определения
оброчной подати.
К 1856 г. кадастровые работы были полностью завершены для
19 губерний, где числились около 4 млн крестьян и 16 млн десятин
казенной земли. Еще в 6 губерниях с численностью около 2 млн
крестьянского населения и около 9 млн десятин земли были
проведены оценочные действия. В других губерниях, где проживали
остальные 2,5 млн государственных крестьян (Архангельской,
57

Олонецкой, Вологодской, Вятской, Пермской, Оренбургской,
Астраханской, Полтавской, Черниговской, Бессарабской и
Ставропольской), эти работы были проведены в последующие годы. Об
успешности проделанной работы свидетельствовал тот факт, что в
районах, где были введены новые оклады, значительно
сократились податные недоимки при общем повышении налоговых
поступлений.
В то же время новая система не была идеальной.
Несовершенство механизмов кадастровой оценки признавалось, в частности,
инструкцией 1853 г., установившей значительное расхождение
между размерами податей и доходностью: в Екатеринославской,
Воронежской, Тверской губерниях оно составляло 9,5 %, в
Новгородской — 14, в Харьковской — 16, в Курской —20 %.
В 1854 г. последовала очередная реформа механизма кадастро-
во-оценочных работ, которая означала возвращение к
первоначальному проекту 1842 г. В систему прежних критериев оценки
были дополнительно включены показатели урожайности земель,
цен на земледельческие продукты и другие, значительно
снизившие оценку доходности земель во многих губерниях (Курской,
Орловской, Новгородской, Смоленской и др.). Работы были
проведены в 15 губерниях, но так и остались без практической
реализации.
С началом царствования Александра II была полностью
пересмотрена прежняя податная политика. Правительство встало на
путь форсированного увеличения налоговых поступлений. В
губерниях, где кадастр был уже проведен, прежние оклады стали
привязывать к условно определенным нормам — так называемым
«коренным наделам». Все земли сверх установленных норм
облагали дополнительным сбором на основании тех же кадастровых
оценок. Число разрядов губерний увеличилось с 4 до 7 с
повышением общей планки обложения, а также разрядного статуса
значительного числа губерний. В то же время вместо прежних 12 % из
доходности крестьянских земель теперь отчисляли 25...33 %.
Накопленный опыт кадастровых работ был использован
правительством для разработки нового налогового механизма.
В 1859 г. для изыскания дополнительных источников
налогообложения была принята новая Инструкция для оценки земель,
которая упростила содержание кадастровых работ. В частности,
было рекомендовано оценивать земли в таком виде, чтобы можно
было определить капитальную ценность земель на случай
продажи их крестьянам в полную собственность.
Оклад подати определяли теперь не разверсткой
причитавшейся на губернию общей суммы подати пропорционально чистому
доходу от земель и промыслов, а отчислением в подать доли
оценочного дохода от земель, соразмерной действительной стоимости
и наемной плате за землю. Для этого Министерство
государственных имуществ выработало для руководства оценщикам нормаль-
58

ную классификацию почв по урожайности и таблицу цен, которые
можно было исправлять при местной проверке лишь на
основании уважительных причин. В результате применения оценочных
правил 1859 г. размеры оброчной подати возросли в отдельных
случаях с 6 до 80 % к прежнему окладу.
Содержание кадастровых работ в этот период заключалось в
следующем:
определение количества сельскохозяйственных земель по
группам собственников с подразделением на угодья-усадьбы, пашни,
выгоны, сенокосы, для чего проводили съемки всех земель и
отдельных угодий на планы и карты;
хозяйственное описание земель (местоположение и рельеф
угодий, состав, глубина, цвет почвы и подпочвы, классификация
почв, сведения об удобрениях, культивируемых растениях и т. д.);
оценка земель путем определения их доходности и ценности.
Для этого устанавливали среднюю урожайность ведущих культур
по каждому разряду почвы с учетом количества внесенных
удобрений, средние цены на земледельческие продукты, валовой доход,
чистый доход, ценность земли. Так, в соответствии с Инструкцией
1859 г. все пахотные земли подразделяли на пять классов по
урожайности ржи, т/га: лучшие — 1,1; хорошие — 0,9; средние — 0,69;
посредственные — 0,48; плохие — 0,28.
В свою очередь, каждый класс в зависимости от урожайности
ржи также делили на три степени.
Оценка земель и размеры среднего обложения десятины земель
значительно колебались. Так, в 1882 г. оценка десятины земли в
Архангельской губернии была равна 1,5 р., а поземельный налог с
десятины — 0,25 к., в то же время для Курской губернии эти
показатели были равны соответственно 112 р. и 17 к., т. е. более чем в
77 и 70 раз.
Сенокосы делили на 14 классов, а сено — на 4 сорта. Доход от
промыслов не определяли, но в селениях, где промыслы были
развиты, была введена более высокая оценка доходности усадебных
земель. По этим новым принципам оброчную подать взимали до
самого освобождения крестьян от крепостной зависимости на
основании кадастра, проведенного по Инструкции 1859 г.
После учреждения земств (1864) земли по губерниям
оценивали на основании урожайных и арендных цен на землю. Этот метод
вызвал у многих сомнение из-за недостоверности исходных
данных, записанных со слов опрошенного населения. Часто одни и
те же почвы в разных уездах называли по-разному или,
наоборот, разные почвы могли получить одинаковое название. Затем
В. В. Докучаев разработал и впервые применил в Нижегородской
губернии (1882—1885), а Н. М. Сибирцев развил новый метод
оценки плодородия почв, который базировался на определении
типов почв, подпочвы, мощности, условий и других параметров,
т. е. на естественной классификации почв, геологических и физи-
59

ко-химических свойств. Качества угодий учитывали по
единицам почвенной классификации. Распределение почв шло по 8
группам, основанием для выделения которых служили
результаты анализов и их сравнительная цифровая градация. Лучшим
почвам присваивали 100 баллов, худшим — 14 баллов. Эти
ученые предложили также при оценке земель вести дополнительно
статистико-экономические исследования, т. е. увязывать
свойства почв не только с действительной урожайностью, но и с
нормальной, которая в большей степени зависит от
экономических факторов, среди которых определяющее значение
отводили удобрениям. Но последовательность оценочных работ с
учетом экономических факторов до конца не была доработана,
поэтому нижегородский метод не получил должного внимания.
Применяли его до 1914 г., затем с 1955 г. этот метод получил
дальнейшее развитие.
Бурный рост промышленности и торговли в России в XIX в.
вывел оценочную деятельность на новый качественный уровень и
способствовал появлению новых видов и форм оценки. В это
время предметом налогообложения и оценки становятся
разнообразные фабрики и заводы, торгово-промышленные заведения, жилые
и хозяйственные постройки, пароходства, земля и другое
недвижимое имущество в городах и сельской местности. Быстрое
расширение сферы оценочной деятельности обусловили создание
института присяжных оценщиков в городах.
Реформа 1861 г., освободившая крестьянское население России
от крепостной зависимости, создала условия для проведения
общегосударственных кадастровых работ, включавших учет,
изучение, описание и оценку земель как объекта налогообложения.
Новым подходом в методике оценки земель стало определение
стоимости крестьянского землевладения по установленной цене
выкупного платежа.
В результате земской реформы 1864 г., начатой с принятия
Положения «О земских учреждениях» и проведенной с целью
организации местного самоуправления «для заведования делами,
относящимися к местным хозяйственным пользам и нуждам
каждой губернии и каждого уезда», оценочная деятельность была
отнесена к компетенции земских губернских и уездных
учреждений.
Основой для определения размера налога на имущество
были доход и ценность облагаемых налогом объектов
недвижимости. В этот период появляется множество прогрессивных
методик по оценке земли. В это же время проводили опыты по
оценке городских земель, в частности в 1871 г. в Харькове,
которые позволили создать общие принципы оценки городских
земель.
Так как в 1888 г. в Российской империи была отменена
подушная подать для крепостных бывших крестьян, которая была заме-
60

нена поземельным налогом, то Правительству России необходимо
было иметь сведения о ценности основного вида недвижимого
имущества — земельного участка — и реформировать на этой
основе земельное налогообложение.
Под руководством земств в 1860—1880-х гг. были осуществлены
массовые оценочные работы в сфере недвижимости и бизнеса по
всей территории Российской империи
С началом земской оценочной деятельности было связано
зарождение новой отрасли статистики — земской оценочной
статистики, включавшей статистические работы по обследованию и
оценке сельского хозяйства и промыслов крестьянского
населения в целях налогообложения. В рамках оценочной статистики
были разработаны методы определения характерных
статистических параметров для массовой оценки, сбора и анализа массовых
оценочных данных.
Основным способом сбора массовых оценочных сведений
были опросные листы, рассылаемые по уездам, волостям и
отдельным домовладениям. С 1874 г. в практику
оценочно-статистических работ был введен экспедиционный способ, предложенный в
книге известного земского статистика Н. Н. Романова
«Исследование земских раскладок Вятской губернии». В 1876 г. была
разработана одна из первых комплексных программ оценочной
статистики по конкретной губернии — «Программа для статистико-эко-
номического изучения Черниговской губернии». Главными
особенностями этой программы были:
тщательная подготовка и разработка перечня сведений,
необходимых для оценки недвижимости;
выполнение описания земель по генеральным дачам, а не по
административным границам.
В состав собираемых по этой программе сведений входили:
общие сведения о социально-экономическом и
демографическом состоянии конкретного селения;
специальные вопросы о земледелии и землевладении,
промыслах и промышленности, торговле и коммерции, ценах на
продукцию, урожайности, арендных платах за землю, продажных ценах
и т. п.
Примененный в черниговской программе статистический
метод вывода средних норм доходности земельных угодий позволял
получать данные, достаточные для обоснованного
налогообложения. Первая попытка учета климатических факторов, в частности
засухи, при оценке земель была сделана в ходе
оценочно-статистических работ в Херсонской губернии.
К 1913 г. земская оценочная статистика собрала материалы для
оценки земель по 305 уездам Российской империи и описала
около 4,5 млн крестьянских дворов.
Отмена подушного налога в России с 1 января 1887 г. и переход
к подоходному налогообложению потребовали создания новых за-
61

конодательных основ, организационных структур и методик
проведения оценочных работ по земельной собственности и другим
видам недвижимости.
8 июня 1893 г. Правительство издало закон об оценке
недвижимого имущества, призванный решать основные задачи оценочной
деятельности в новых экономических условиях. Одновременно с
законом были утверждены правила оценки недвижимых иму-
ществ. По Закону от 8 июня 1893 г. организацию,
финансирование и проведение оценочных работ по земельной собственности
возлагали на специально образованные:
уездные и губернские оценочные комиссии;
оценочно-экономические отделения губернских земских
управ.
Дальнейшему совершенствованию организационной
структуры, порядка проведения и финансирования оценочной
деятельности в России способствовало принятие нового закона об оценке
недвижимого имущества от 18 января 1899 г.
В 1890-х гг. в большинстве уездов и губерний Российской
империи были созданы оценочные комиссии и
оценочно-экономические отделения губернских земских управ (в некоторых
губерниях их обязанности выполняли статистические
отделения).
Оценочно-экономические отделения губернских земских управ
должны были выполнять следующие функции:
разработку общего плана оценки земельных угодий;
подготовку программы исследования земель;
сбор оценочно-экономических сведений о земельных угодьях,
крестьянских хозяйствах, промыслах крестьянского населения
и т. п.;
издательскую деятельность.
Согласно обычному плану оценочных работ необходимо было
собирать сведения по каждой отдельной общине и по каждому
отдельному частному имению, причем ряд экономических сведений
(о численности крестьянского скота, об арендованных или
купленных крестьянами землях и т. п.) требовался по более мелким
единицам — отдельным крестьянским домохозяйствам.
Программа исследования земель включала различные параметры:
количество надельной земли, ее местонахождение и
распределение по угодьям;
расположение селения относительно своего надела, рельефа
местности, водных и других угодий;
формы владения надельной землей;
пашню: местоположение и рельеф полей, господствующие
почвы по местной терминологии и подробная характеристика почв,
т. е. цвет, толщина, структура и т. п., а также культурные
особенности каждого вида встречающихся почв, система полеводства,
виды и пропорции высеваемых растений, количество вносимого в
62

землю удобрения и другие данные по удобрению полей, способы
обработки пашни, посевы и урожаи, продажа и покупка хлеба,
поденные и сдельные цены по обработке пашни и уборке хлебов,
урочное положение и т. п.;
лес: характеристика лесных пространств, способы
эксплуатации леса, условия обеспечения крестьян топливом и другими
лесными материалами;
сенокос: характеристика сенокосов, урожайность, стоимость
уборки, цены на сено;
выгоны и пастбища;
усадьбу;
аренду и сдачу в наем надельной и вненадельной земли;
скотоводство;
внеземледельческие промыслы местного населения;
общественные (мирские) доходы и расходы:
способы раскладки различных платежей;
общественные крестьянские работы;
переселения.
В основе методики исследования земель лежали два способа:
экспедиционный; опрос самих владельцев земельных угодий или
представителей сельских общин и соседей.
По требованию оценщика и в срок от 4 нед до 3 мес владельцы
земельной собственности должны были сообщать сведения о
составе, ценности и доходности земли, а также и о способах ее
использования; причем к этим сведениям прилагали
подтверждающие их документы. В случае непредоставления землевладельцами
таких сведений и документов их несогласие с оценкой оставлялось
без рассмотрения.
Руководство оценочными работами, подготовка проекта
оценочных норм и непосредственная оценка земли и других видов
собственности (ею также занимались земские управы) были
возложены на губернские и уездные оценочные комиссии.
Примерный состав губернской оценочной комиссии был
следующим:
губернский предводитель дворянства (председатель оценочной
комиссии);
управляющий казенной палатой;
председатель губернской земской управы;
управляющий управлением государственных имуществ в
губернии;
член губернского присутствия;
представитель от акциза;
член от земства;
с правом совещательного голоса —член губернской земской
управы;
с правом совещательного голоса — начальник отделения
казенной палаты.
63

Согласно инструкциям в оценочных работах обязательно
участвовали специалисты-техники. При земских управах обычно
находился штатный техник, причем в случаях с большими объемами
оценочных и переоценочных работ к нему в помощь временно
приглашали лиц с техническим образованием.
Финансировали оценочную деятельность из двух источников:
основную часть средств выделяли земства;
дополнительное финансирование (до 1 млн р/год)
осуществляли за счет государства.
Итоги земских оценочных работ по различным видам
собственности, в том числе и по земле, регулярно публиковали в
следующих изданиях:
«Материалы» для оценки земель;
«Нормы или основания» для оценки земель;
«Доклады» земских управ и оценочных комиссий;
земские периодические издания (журналы губернских
оценочных комиссий, труды губернских статистических учреждений,
вестники губернских земств и т. п.).
Методика оценки земли, сложившаяся в России в конце XIX —
начале XX в., разделяла процесс оценки на два этапа: описание
земель; оценка земель.
Порядок работ на первом этапе оценки был следующим:
сбор общих оценочных сведений о комплексе землевладений,
имеющих сходные естественно-экономические условия, путем
заполнения специальных опросных листов, форма которых
различалась в зависимости от объекта и целей оценки:
статистическая обработка сведений, их систематизация по
заданным параметрам и составление итоговых таблиц, которые
использовали при упрощенной оценке (оценка групп домохозяйств)
или для сопоставления с результатами конкретной оценки
отдельного землевладения;
описание отдельного землевладения или домохозяйства на
основе экспедиционного обследования или опросного листа.
Сущность второго этапа процесса оценки — конкретная оценка
отдельного земельного владения (или групп домохозяйств). Конкретная
оценка была основана на следующих методических принципах:
стоимость земли ставили в зависимость от доходности
земельной собственности;
основным элементом определения доходности земли считали
установление ее производительности;
производительность земельных угодий характеризовалась как
результат взаимодействия технических факторов почвы и ее
обработки;
доходность рассматривали как экономическое понятие,
которое определялось соотношением в данном производстве земли,
труда и капитала, зависящим от целого ряда сложных и
разнообразных социально-экономических и культурных условий;
64

при конкретной оценке обязательно анализировали характер
почвы и климатические условия, структуру сельскохозяйственных
угодий и способы ведения хозяйства, близость транспортных
коммуникаций и рынков сбыта, особенности эксплуатации земли ее
последним владельцем;
чистый доход землевладения — процент на капитал,
вложенный в землю, — определяли, исходя из общего дохода с земельной
собственности и учета необходимых расходов на эксплуатацию
земли.
Доходность оцениваемых пахотных земель анализировали
тремя способами:
по размеру существовавших денежных арендных плат на
пахотные земли;
исчислением выручек и затрат;
по смешанному способу, когда выручки исчисляли по
урожайности и ценам на зерно, а затраты — по размеру существовавших
арендных плат.
На практике обычно пашню, усадебные земли и сенокосы
оценивали по чистой доходности одной десятины угодий. Так,
чистую доходность пашни определяли по формуле
(Аа-М) + (ВЬ-к) + 0
где: А — чистый урожай озимой ржи с одной десятины («чистый» — за вычетом
семян); а —средняя цена продажи ржи; М— средний расход на обработку одной
десятины земли под рожь; В,Ь,к — чистый урожай, средняя цена продажи и
средний расход на обработку одной десятины ярового поля при посеве на нем овса;
О —доходность одной десятины парового поля; Л"—средняя чистая доходность
одной десятины пашни.
При посеве льна или картофеля с промышленными целями
предполагали, что льном или картофелем засеяна часть ярового
поля (площадь определяли расспросом местных жителей).
Формула принимала следующий вид:
(Аа-М)п + (ВЬ-к)(п-\) + (Сс + С'с-Т) + О_ Y
где С—средняя урожайность льняного волокна (картофеля) с одной десятины;
с —средняя продажная цена одного пуда льна (картофеля); С' —средний чистый
урожай льняных семян с одной десятины; с — средняя продажная цена льняных
семян; Т— расход по обработке одной десятины льняного (картофельного) поля,
включая сюда и обработку продукта, даваемого одной десятиной земли, до
получения из него семян и волокна в том виде, в каком последнее поступает в
продажу; п — количество десятин засеваемой пашни.
5-6612
65

Чистую доходность одной десятины сенокоса вычисляли по
формуле
(Аа-М) = Х.
Выведенную таким образом среднюю чистую доходность одной
десятины земли (пашня, сенокос или усадебная земля)
сопоставляли со средней арендной платой за соответствующие угодья;
причем если средняя плата была достаточно достоверная, то
среднюю доходность одной десятины принимали равной
среднеарифметическому чисел Хи N (N— средняя арендная плата за одну
десятину). Тогда средняя чистая доходность одной десятины
(X + N)/2.
Развитие работ по оценке земель стало возможным благодаря
активной деятельности сначала Дворянского Земельного банка, а
затем Крестьянского Земельного банка. В 1898 г. в Дворянский
Земельный банк было заложено 2375 имений, а выкуплено — 125
имений, что позволило их перепродавать в Крестьянский
Земельный банк.
8 июня 1893 г. Правительство России приняло закон о
переоценке всех видов недвижимого имущества в губерниях, были
утверждены «Правила оценки недвижимого имущества», и
через год — 4 июня 1894 г. министр финансов С. Ю. Витте
утвердил Инструкцию с разъяснениями по данному закону, что
послужило важным шагом для дальнейшего развития оценочной
статистики. Согласно этому закону всем владельцам недвижимости
необходимо было по требованию земельной управы собирать
сведения о составе, ценности и доходности имущества с
предоставлением соответствующих договоров и справок. Земельная
управа анализировала полученные материалы, рассчитывала
доходность, стоимость недвижимости и информировала об этом
владельца. По завершении оценки составляли полный реестр оценок,
который публиковали в газетах для всеобщего доступа, чем и
достигали гласного контроля общества.
Анализ результатов работы оценочных комиссий показал, что
не удалось выбрать единую методику оценки земель. Следствием
этого было принятие нового Закона об оценке недвижимости от
18 января 1899 г., в соответствии с которым права установления
норм оценки были переданы от уездных к губернским комиссиям,
а оценивали имущество непосредственно уездные оценочные
комиссии и уездные земские управы. Была принята государственная
программа финансирования оценочных работ, на проведение
которых было выделено 1 млн р. в год на 34 губернии России.
Эффект от финансирования начал проявляться с 1901 г. и позволил к
1913 г. оценить 78 % всей недвижимости.
В методиках конца XIX — начала XX столетия земли оценивали
по стоимости земель или по их доходности. Характерной чертой
методик оценки земли в то время была оценка земельных угодий
66

одновременно как источника дохода и предмета сделки купли-
продажи. Самым надежным способом использования земли
считали сдачу ее в аренду, причем предпочтение отдавали
долгосрочной аренде.
Общинное землевладение тормозило развитие земельных
преобразований в России. За изменение земельных порядков в начале
XX столетия выступал С. Ю. Витте, поддержал его и приступил к
преобразованию земельных отношений П. А. Столыпин. Аграрная
реформа, объявленная указом императора Николая II от 9 ноября
1906 г., была направлена на ликвидацию общинного
землевладения и переход к подворным хозяйствам, которых рассматривали
как частных собственников полос и участков. Эти мероприятия
обусловили возрастание объема оценочных и переоценочных
работ.
За период 1908—1915 гг. в результате оценочных работ как
следствия столыпинской реформы число хозяев, продавших
надельные земли, составило около 1,2 млн, было продано более
3,9 млн десятин земли на сумму 444, 7 млн р.
2.3. ОЦЕНОЧНАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ В СОВЕТСКИЙ ПЕРИОД
РАЗВИТИЯ РОССИИ
Необходимость ведения земельно-оценочных работ возникла в
первые годы советской власти. В частности, простейшие
земельно-оценочные работы проводили при уравнительном
распределении земель, их перераспределении в селах с общинным порядком
землепользования, выявлении земель для переселения крестьян,
при выполнении землеустроительных работ. По более полной
программе эти работы проводили при земельно-хозяйственном
устройстве государственных земельных имуществ и выявлении
земель для организации новых совхозов.
Основная задача земельно-оценочных работ заключалась в
определении качества земель путем установления стоимостного
соотношения между ними. Материалы оценочных работ применяли
при установлении норм первоначального наделения землей, а
также при переделах земель, обмене земельных участков при
землеустройстве, определении размера арендной платы за пользование
государственным земельным имуществом, изыскании объектов
для освоения, организации рационального использования земель
и управления государственным земельным фондом.
Изменение налоговой политики в 1921 г. при переходе от
продразверстки к единому сельскохозяйственному налогу привело к
необходимости определения размеров налогового обложения в
соответствии с размерами чистого дохода, получаемого с земель
различного качества. На Всероссийском съезде землеустроителей и
мелиораторов, который состоялся в феврале 1922 г., подчеркива-
5*
67

лось, что правильная постановка поземельного обложения
предполагает проведение земельного кадастра как совокупности
действий, преследующих официальное констатирование
хозяйственного состава землепользования для его сравнительной оценки при
обложении земель и сосредоточении сведений о них.
В постановлении Президиума ЦИК СССР «О взимании ренты
с земель городских и предоставленных транспорту» от 12 ноября
1923 г. отмечалось, что со всех земель (застроенных и
незастроенных) взимается в одинаковом для всех земельных участков
каждого города размере основная рента, которая поступает в
общегосударственный доход, а сверх того из-за различия доходности
участков в зависимости от местоположения и других условий —
дополнительная рента, которая поступает в местные бюджетные
ресурсы данного города.
Таким образом, поступления от градостроительного
землепользования поступали в местный бюджет, что обеспечивало
экономическое и социальное развитие городов.
Ставки основной ренты устанавливали по отношению к
размеру чистой средней доходности прилегающих к городу или к
землям транспорта земель сельскохозяйственного пользования в
соответствии с размером арендной платы, взимаемой за эти земли.
Ставки дополнительной ренты устанавливали по частям города
(кварталам, районам) и по способам (целям) использования
земельных участков, устройству и назначению сооруженных на них
зданий в соответствии:
со средними для данного района или вида имущества
размерами приходящейся (падающей) на 1 квадратный сажень земли
доходности имущества за вычетом всех расходов по эксплуатации и
процентов на капитал, заключающихся в стоимости построек и в
мелиорациях земельных участков, а равно в амортизации этого
капитала;
с отношением средней для данного района и вида имущества
арендной платы, приходящейся (падающей) на 1 квадратный
сажень земельного участка к наименьшей в данном городе арендной
плате по соответствующим имуществам.
Постановление СНК СССР «О предельных ставках
дополнительной ренты с городских земель на 1924/25 бюджетный год от 5
сентября 1925 г.» утвердило следующие предельные размеры
ставок дополнительной ренты с городских земель на 1924/25
бюджетный год.
I. Для земельных участков, не застроенных, а также занятых
жилыми помещениями и промышленными заданиями, в городах с
населением:
до 25 тыс. жителей — 0 р. 25 к/квадратная сажень;
от 25 до 50 тыс. жителей — 0 р. 50 к/квадратная сажень;
от 50 до 75 тыс. жителей — 0 р. 75 к/квадратная сажень;
больше 75 тыс. жителей — 1 р. 00 к/квадратная сажень.
68

II. Для земельных участков, занятых нежилыми торговыми
учреждениями, в городах с населением:
до 25 тыс. жителей — 1 р. 00 к/квадратная сажень;
от 25 до 50 тыс. жителей — 2 р. 50 к/квадратная сажень;
от 50 тыс. до 75 тыс. жителей — 4 р. 50 к/квадратная сажень;
больше 75 тыс. жителей — 7 р. 00 к/квадратная сажень.
К 1925 г. все больше стала ощущаться потребность плановых,
финансовых и земельных органов в земельно-оценочных данных,
необходимых не только для изъятия налогов, но и для плановой
реорганизации и механизации сельского хозяйства, остро
нуждавшихся в сведениях о качестве земель и их сопоставимости по
плодородию и доходности. Особенно большая потребность в земельно-
оценочных данных возникала при замене земельных участков при
проведении землеустройства, а также при земельно-хозяйственном
устройстве государственных земельных имуществ и совхозов.
9 октября 1925 г. СНК РСФСР принял Декрет «О мерах по
улучшению землеустройства», согласно которому Наркомзему
РСФСР было предложено для проведения землеустроительных
работ разработать и передать в руководство земельным органам
подробные правила о сравнительной оценке земель, а также
обобщить опыт применения материалов земельного кадастра при
землеустройстве.
Работы по постановке опыта, составлению проектов указаний
по оценке земель, а также по систематизации
земельно-кадастровых данных были возложены на инженеров по земельной
регистрации губернских земельных управлений. Опытные кадастровые
работы проводили в 1927—1928 гг. в отдельных уездах и волостях
Тамбовской, Калужской, Смоленской и Московской губерний,
основная задача которых состояла в установлении наиболее
целесообразных приемов определения доходности земель для
управления земельным фондом, хозяйствования на нем и
совершенствования налогового обложения. Чистый доход определяли путем
изучения и обработки материалов земельной регистрации и
землеустройства, а также данных предыдущих статистико-экономи-
ческих, почвенных и оценочных работ, характеризующих
доходность изучаемых земель.
16 марта 1927 г. ЦИК и СНК СССР приняли постановление
«О советских хозяйствах», в котором наметили меры по
укреплению и развитию существующих и организации новых
совхозов. При изыскании земель для совхозного строительства
выполняли съемочные обследовательские и почвенно-бонитиро-
вочные работы.
Хозяйственную ценность земель при бонитировке почв
определяли на основе детального агроэкономического, почвенного и
геоботанического обследований. Шкалу бонитировки пашни
составляли по естественным свойствам почвы (гранулометрический
состав, количество гумуса, химические и физические свойства,
69

подстилающие грунты, рельеф местности), а также по
экономическим факторам (средняя многолетняя урожайность основной
возделываемой культуры, техника земледелия, затраты на
обработку почвы, размер валового дохода по почвенным разностям).
При составлении бонитировочной шкалы для сенокосов
учитывали вид сенокоса, почвенный покров, условия увлажнения, вид
растительности, количество получаемого сена, а для пастбищ —
численность выпасаемого крупного рогатого скота,
продолжительность пастбищного периода, условия увлажнения, характеристику
почвенного покрова.
На основании разработанных шкал составляли карты
хозяйственных разрядов земель, таблицы средней нормальной
урожайности по хозяйственным разрядам, нормативные оценочные
коэффициенты земель, коэффициенты равноценных земельных
участков и т. д.
Кроме бонитировки почв в совхозах проводили таксацию
(оценку) земель по почвенно-бонитировочным разрядам и
производственным участкам совхоза путем определения хозяйственной
ценности земель на основе учета себестоимости продукции.
Последнюю вычисляли по валовому доходу за вычетом издержек
производства, исчисляемых по нормам Зернотреста и по
промфинплану совхоза.
Таксация земель в 1920-х гг. являлась непременным элементом
землеустроительных работ. Таксационные работы подразделялись
на сравнительную расценку и абсолютную оценку земли.
Сравнительную расценку проводили с целью возможной замены одних
участков земли другими при устранении чересполосицы, дально-
земья, неправильности границ, приближения к источникам
водоснабжения и т.д. Абсолютной оценкой земель занимались при
инвентаризации государственных земельных имуществ для
определения арендной платы этими имуществами.
Материалы опытных работ по оценке земель были одобрены
постановлением Президиума Госплана РСФСР от 24 августа
1928 г., в соответствии с которым на Наркомзем республики были
возложены обязанности обеспечения развертывания кадастровых
работ как постоянного мероприятия, осуществляемого по единой
методике.
Однако переход к сплошной коллективизации сельского
хозяйства поставил перед землеустроительными органами новые задачи
по созданию и укреплению колхозного землепользования.
Поэтому работы по оценке земель были значительно сокращены, а затем
прекращены вообще.
В постановлении ЦИК и СНК СССР «О налоге со строений и
земельной ренте» от 23 ноября 1930 г. было отмечено, что в целях
укрепления местных бюджетов для увеличения средств,
направляемых на коммунальное жилищное и социально-культурное
строительство, были введены предельные ставки ренты за квадратный
70

метр (в копейках), устанавливаемые по классам поселений и
категориям земель в размерах, приведенных в таблице 2.1.
2.1. Предельные ставки ренты, р., по классам поселений и категориям земель
Категория земель
Класс

поселений
Под
государственными
промышленными
предприятиями как
застроенные, так
и незастроенные
Под торговыми
конторскими
помещениями и складами
их товаров, кроме
открытых (не в
помещениях) складов
общего пользования
Под прочими
строениями и
постройками, а
также
открытыми (не в
помещениях)
складами общего
пользования
Под дворами, огородами,
сельскохозяйственными
угодьями, а также под
принадлежащими
промышленным предприятиям (кроме
государственных) открытыми
(не в помещениях) складами
материалов, топлива и товаров
I
II
III
IV
V
VI
VII
VIII
IX
X
0,5
1
2
3
4
5
6
7
8
10
6
12
24
36
60
80
100
120
200
350
2
4
7
10
15
20
25
30
45
70
0,5
1
2
3
4
5
7
8
10
15
Постановлением ЦИК и СНК СССР «О воспрещении сдачи в
аренду земель сельскохозяйственного значения» от 4 июня 1937 г.
была запрещена сдача в аренду земель сельскохозяйственного
значения как вне городской черты, так и в ее пределах. Поэтому
взимание арендной платы за земли, предоставленные ранее для
сельскохозяйственного использования, прекращалось.
Крупные оценочные работы по земельным ресурсам и
сельскохозяйственным угодьям были проведены в военные и первые
послевоенные годы. Они были связаны с мобилизацией природных
ресурсов на нужды обороны страны и оценкой ущерба,
нанесенного земельным угодьям в ходе Великой Отечественной войны
(1941—1945). Большой вклад в осуществление этих работ внесли
комиссия по мобилизации ресурсов (1941—1944), чрезвычайная
государственная комиссия (ЧГК) по установлению и
расследованию злодеяний немецко-фашистских захватчиков и их
сообщников и причиненного ими ущерба гражданам, колхозам и
общественным организациям, государственным предприятиям и
учреждениям (1942); комитет при СНК СССР по восстановлению
хозяйства (1943—1944).
Важное значение для развития отечественной оценки земли
имели работы 1940 —начала 1950-х гг. по оценке возвращаемой
или вновь приобретаемой земельной собственности СССР за
границей. В 1955 г. по заданию МСХ СССР была создана комиссия,
перед которой была поставлена задача о возобновлении
исследований по бонитировке почв. Для нашей страны с ее огромной тер-
71

риторией, многообразием почв и природно-климатических
условий бонитировка почв стала громадной проблемой. Следуя
принципам В. В. Докучаева и Н. М. Сибирцева, в основу были
положены почва и плодородие.
Активизировались земельно-оценочные работы в стране
после выхода постановления Совета Министров СССР «Об
улучшении государственного учета земель и использования их в
сельскохозяйственном производстве» от 12 июля 1962 г. В целях
обеспечения правильного и полного учета земельных ресурсов
страны, улучшения планирования в области сельского хозяйства,
установления строгого порядка в использовании земель и
ответственности землепользователей за соблюдение этого порядка
Совет Министров СССР поручил Министерству сельского
хозяйства СССР разработать и представить на утверждение
предложения о введении в ближайшие годы земельного кадастра,
предусматривающего государственную регистрацию землепользовании,
учет количества и качества земель и методику их оценки, а также
меры правовой охраны почв. Поэтому в исследования по оценке
земель включались многие научно-исследовательские институты
и отдельные ученые разных профессий (почвоведы, географы,
экономисты, аграрники, политэкономы и др.), появились
различные термины и трактовки оценки земель: бонитировка почв,
качественная оценка, сравнительная оценка, экономическая
оценка земель. С 1960 по 1971 г. проведены опытные работы и
научные исследования по оценке земель в Прибалтийских
республиках, на Украине, в Белоруссии, в Московской области и в
целом по Российской Федерации, в Казахстане, на Урале и в
Сибири.
В 1971 г. Почвенный институт им. В. В.Докучаева совместно с
Росгипроземом разработал единые для РСФСР методические
указания по бонитировке почв. Начиная с 1968 г. значительные
исследования по оценке земель были выполнены Государственным
научно-исследовательским институтом земельных ресурсов
(ГИЗР). Это способствовало разработке и принятию в 1976 г.
общесоюзной методики оценки земель (временной), а в 1979 и
1987 гг. — общесоюзных указаний о порядке проведения оценки
земель. За 1971—1989 гг. проектными институтами по
землеустройству было проведено четыре тура оценки земель на уровне
хозяйств, административных районов и областей по единой
технологии, что обеспечило получение сопоставимых результатов
оценки на общесоюзном уровне.
Исключение составляли городские земли. Земли внутри
городской черты оценивали министерства коммунального хозяйства
союзных республик только по условиям градостроительной
ценности, не беря во внимание другие факторы ценообразования.
В тот период возникла необходимость изучения земель не
только в количественном, но и в качественном отношении. Первона-
72

чальное качество земельных угодий изучали путем агрохозяй-
ственных и специальных обследований. Проведение
крупномасштабных специальных обследований земель позволяло перейти к
более обоснованному учету их качественного состояния и
выполнению опытных земельно-оценочных работ по бонитировке почв
и экономической оценке земель.
Поэтому в Основах земельного законодательства Союза СССР
и союзных республик, утвержденных Верховным Советом СССР
13 декабря 1968 г., было отмечено, что государственный
земельный кадастр включает данные регистрации землепользовании,
учета количества и качества земель, бонитировки почв и
экономической оценки земель. Порядок ведения государственного
земельного кадастра, формы кадастровой документации, периодичность
уточнения и обновления кадастровых данных устанавливал Совет
Министров СССР.
В 70—80-х гг. XX в. с учетом особенностей плановой
экономики СССР,был разработан ряд методик по определению
стоимостной оценки земли. Например, методика определения цены земли
по чистому доходу была предложена профессором С. Д. Черемуш-
киным, с последующей апробацией на землях Московской
области. Критерием оценки земель по этой методике служил размер
чистого дохода с использованием следующих величин:
первоначальных затрат на освоение земли; стоимости валовой продукции
и чистого дохода.
С. Д. Черемушкин ввел понятие «капитализация чистого
дохода», а для его расчета предложил использовать средний срок
оборачиваемости основных производственных средств, который в
сельском хозяйстве составлял около 20 лет.
В результате среднюю цену за 1 га сельскохозяйственных
угодий можно вычислить по формуле
о = чдк,
где О —цена земли, р/га; УД—чистый доход (разность стоимости валовой
продукции и затрат на производство этой валовой продукции), р/ra; К—
коэффициент, определяющий срок оборачиваемости основных средств производства,
АГ= 19...21.
Цену конкретного земельного участка определяли на
основании расчета баллов чистого дохода по формуле
Ц=(ОсрБ)/Бср,
где Ц— цена земли конкретного земельного участка, р/га; Оср — средняя цена
сельскохозяйственного угодья, р/га; Б— балл оценки земли по чистому доходу;
БСр — общий оценочный балл сельскохозяйственных угодий области (края),
республики, по чистому доходу.
73

Методика распределения цены земли по дифференциальной
ренте, предложенная В. И. Карпиковым, основана на следующих
концептуальных положениях.
Общественные затраты на производство
сельскохозяйственного продукта в социалистической экономике определялись
затратами при худших экономических условиях производства. Это
объяснялось тем, что при социализме существовала объективная
необходимость обеспечения нормального процесса воспроизводства
всеми сельскохозяйственными предприятиями путем планового
ценообразования на основе признания затрат предприятий,
работающих в худших условиях, общественно необходимыми. Однако
это не означало, что для всей страны устанавливали единые цены
на сельскохозяйственный продукт по размеру этих затрат.
Существовавшая в СССР практика установления цен на
сельскохозяйственный продукт по природно-экономическим зонам была
основана на изъятии дифференциальной ренты I.
Принцип дифференциации цен на сельскохозяйственный
продукт вытекал из концепции равного получения доходов
сельскохозяйственными предприятиями, работающими в разных природ-
но-экономических условиях.
Дифференциальную ренту как основной показатель для
определения цены земли рассчитывали в таком порядке.
1. Определяли затраты на производство сельскохозяйственной
продукции, р/га:
3 = УС,
где У—урожайность, т/га; С — себестоимость произведенной продукции, р/га.
2. Определяли сопоставимую урожайность, т/га:
Ус = 3/100,
где 3 — затраты на производство сельскохозяйственной продукции, р/га.
3. Рассчитывали дифференциальную ренту, р/га:
где 30Н — затраты общественно необходимые, р/га:
Зо„=[(Ус100)/3)О],
здесь О — себестоимость произведенного продукта, р/га.
74

В общем виде дифференциальная рента, р/га:
ДР=1ОО(УС1ОО)0)-УС.
Эта методика позволяла определить сопоставимую
дифференциальную земельную ренту при одинаковых затратах на разных по
природно-экономическим свойствам землях.
Оценить земли в денежном выражении можно по формуле
д=др10о/а;
где Др — дифференциальная рента, вычисленная ранее изложенным способом, р/га;
К— размер платы за использование основных производственных фондов
хозяйства, состоящих на полном хозрасчете (1 % их стоимости).
Методика, разработанная Министерством сельского хозяйства
СССР совместно с ВИСХАГИ, была введена постановлением
Совета Министров РСФСР в 1987 г. и основывалась на нормативах
возмещения потерь сельскохозяйственного производства при
изъятии земель для государственных нужд. Этот норматив
устанавливали, исходя из стоимости освоения земель
несельскохозяйственного назначения, по денежной оценке продуктивности
кадастрового гектара.
Продуктивность гектара пашни рассчитывали как стоимость
среднего валового продукта по РСФСР в кадастровых ценах за
вычетом нормативного дифференциального дохода. Так, в 1987 г.
стоимость 1 кадастрового гектара равнялась 160 р.
Данная методика имела следующие недостатки:
в качестве общественно необходимых затрат использовали
фактические, а не нормативные затраты предприятий в относительно
худших условиях производства, т. е. в них отражался
существовавший уровень хозяйствования. В методике не учитывалось, что
земля, худшая для возделывания зерновых культур, может быть
лучшей для возделывания других сельскохозяйственных культур;
не было уточнено соотношение кадастровых цен по отдельным
сельскохозяйственным культурам. Весьма спорным является тот
факт, что для всех зерновых и кормовых культур была установлена
одна кадастровая цена;
фактор инновации не учитывался, но выделялись другие
факторы производства;
не была решена проблема определения дифференциального
дохода, который трактовался как обычная прибыль,
превышающая заданную нормативную. Такая прибыль могла быть получена
и за счет субъективных факторов, например из-за лучшей
организации производства. Таким образом, игнорировалась сущность
дифференциальной ренты, которая связана именно с различием
объективных условий хозяйствования.
75

Экономическую оценку территорий, отводимых под
строительство, определяли по следующим показателям:
общественно необходимым затратам на инженерное освоение
территорий под строительство, полученных по сметам на
строительство и эксплуатацию объектов;
экономическим последствиям от изменения предшествующего
строительству вида использования земель. При этом определяли
компенсацию убыли основных фондов в связи со сносом неэксп-
луатируемых зданий, переносом сооружений и коммуникаций, а
также народнохозяйственный ущерб от изъятия под застройку
ценных земель, в том числе сельскохозяйственных;
социально-экономической ценности территорий, отводимых
под строительство.
При этом оценивали:
фундаментальные удобства территории для проживания
населения, размещения различных типов строительства;
санитарно-гигиенические условия территорий по состоянию
комфортности и природного благоустройства в районах
застройки;
архитектурно-художественную и эстетическую
выразительность» застройки и окружающей среды (для случаев
проектирования предприятий туризма).
По каждой категории показателей были разработаны модели
расчетов. Предварительно, до вычисления показателей оценки,
материалы экспериментального проектирования обобщались и по
каждому из компонентов оценки территории строили схемы:
инженерной подготовки территории;
развития всех видов сетей инженерного оборудования, дорог,
транспорта;
характеристик отдельных участков застройки (размеры
предполагаемого сноса ветхого и малоценного жилищного фонда);
отчуждения земель различной природной ценности для
размещения нового строительства;
оценки наличия транспортных связей и затрат времени на
поездки транспортом;
характеристик привлекательности жилых районов для
проживания населения;
дифференциации зон и районов территории города по
рентабельности размещения торговых и зрелищных предприятий;
зонирования территории по природным факторам;
характеристик санитарно-гигиенического состояния районов с
нанесением зон вредности промышленных и коммунальных
объектов, размеров охранных зон;
расположения уникальных объектов, представляющих
архитектурно-художественную ценность застройки.
Указанные схемы накладывают на одну общую (комплексную)
схему, характеризующую районы, где намечены площадки для
76

строительства или отдельные зоны города с учетом всех
составляющих оценки территории.
По каждой составляющей оценке проводили
технико-экономические расчеты по разработанным моделям, определяли
удельные показатели на единицу площади района, зоны города.
Сводные показатели комплексной оценки представляют собой
совокупность затрат, связанных с освоением и эксплуатацией района
застройки, а также социально-экономическим эффектом,
который может быть получен в результате строительства.
Контрольные вопросы и задания
1. Когда появились первые земельно-оценочные действия? 2. Охарактеризуйте
земельно-оценочные работы с возникновением частной собственности. 3. Что
такое парцеллярный и реальный земельные кадастры? 4. Дайте характеристику
первых оценочно-земельных действий на Руси. 5. Какие оценочные единицы на Руси
вы знаете? 6. Перечислите основные этапы развития оценки земель в России в
XVII—XVIII вв. 7. Какую информацию собирали для оценки поместий и хозяйств
в XIX — начале XX в.? 8. Перечислите основные способы и этапы оценки земель в
XIX — XX вв. 9. Какие этапы развития оценки земель в СССР вы знаете? 10.
Раскройте содержание основных методик оценки земель, применяемых в СССР.

Глава 3
БОНИТИРОВКА ПОЧВ
3.1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ
И СОДЕРЖАНИЕ БОНИТИРОВКИ ПОЧВ
Бонитировка почв (от латинского bonitas —
доброкачественный) представляет собой сравнительную (балльную) оценку их
плодородия при сопоставимых агроклиматических условиях и
интенсивности земледелия. Ее проводят по основным (устойчивым
во времени) свойствам почв, коррелирующимся со средней
многолетней урожайностью культур на этих почвах. Сопоставимость
агроклиматических условий и интенсивности земледелия
достигают природно-сельскохозяйственным зонированием территории с
выделением сравнительно однородных по выделенным признакам
зон (земельно-оценочных районов). По этим зонам
разрабатывают шкалы бонитировки почв, которые служат основой при оценке
земель.
Таким образом, бонитировка почв (или качественная,
сравнительная или относительная оценка плодородия почв) — это
специализированная классификация почв по их продуктивности,
построенная на объективных признаках и свойствах самих почв,
наиболее важных (ведущих) для роста и развития
сельскохозяйственных культур и коррелирующих со средней многолетней
урожайностью последних. Бонитировка почв позволяет учитывать
качество почв по их плодородию в относительных единицах —
баллах. Поэтому при бонитировке почв выявляют относительное
достоинство почв, определяют, во сколько раз данная почва лучше
(хуже) другой по свойствам и урожайности. Учет качества почв по
естественному плодородию выражают в баллах при сопоставлении
и уточнении их по средней многолетней урожайности основных
сельскохозяйственных культур, а на естественных кормовых
угодьях—по выходу сена и зеленой массы. Корреляционная связь
между естественными свойствами почв и урожайностью культур
(продуктивностью сенокосов и пастбищ) устанавливается
методами математической статистики.
Цель бонитировки почв — оценить почвы, обладающие
плодородием и другими свойствами и признаками, которые она приобрела
в процессе как естественно-исторического, так и
социально-экономического развития общества.
Для проведения бонитировочных работ требуется подробное
изучение всех свойств почв, наличие их классификации, сведений
78

о структуре почвенного покрова территории, многолетних данных
по урожайности ведущих сельскохозяйственных культур,
выращиваемых на данных почвах.
Понятие, задачи и методы осуществления бонитировки
исторически менялись. Даже в одно и то же время существовала разная
трактовка ее понятия и содержания. Обычно под бонитировкой
понимали классификацию и оценку почв для тех или иных задач и
требований. Ее рассматривали и как самостоятельное
мероприятие (действие), и как составную часть общей оценки земель при
земельном кадастре. В соответствии с этим употребляли и
различную терминологию (оценка почв, оценка земель, бонитировка
почв, бонитировка земель, экономическая бонитировка почв,
техническая классификация почв и т. п.). Поэтому при бонитировке
в качестве ее показателей принимали или природные свойства
почвы, или экономические показатели (урожайность,
доходность), или те и другие в сочетании. Сейчас за основу
бонитировки берут природные признаки и свойства почв.
Большой вклад в теоретическую разработку вопросов
бонитировки почв внес основоположник научного почвоведения
В. В. Докучаев. Им разработан так называемый
естественно-исторический метод оценки земель, который был применен при
оценке земель в Нижегородской губернии в 1882—1887 гг.
Бонитировочная система Докучаева включала следующие
элементы: естественно-научное изучение почвенного покрова и
расчленение его на естественные районы -»выделение почв как
объектов бонитировки -> характеристика их свойств ->
относительная балльная оценка каждого свойства всей бонитировоч-
ной группы почв -» относительная интегральная балльная
оценка почв -> сопоставление бонитировочной шкалы почв со
статистическими данными по урожайности.
Важными оценочными факторами Докучаев считал мощность
почвы, гранулометрический состав, содержание в ней гумуса и
питательных элементов, тепло- и водно-физические свойства,
поглотительную способность. Переход на относительную балльную
оценку различных свойств почв позволил установить
корреляционную связь между различными генетически сопряженными
свойствами почв, обусловливающую устойчивость соотношений
между почвенными группами. Докучаев учитывал, что отдельные
составляющие, из которых получена средняя оценка, могут быть
неравноценными для жизни растений. Кроме того, он допускал,
что для одних растений в определенных климатических условиях
преимущественное значение могут иметь физические свойства
почв, для других — химические и т. д. К самостоятельному и
независимому фактору при определении ценности земель он относил
почвенную карту.
Этим методом был оценен почвенный покров значительной
территории (около 1 млн км2) европейской части России. В каче-
79

стве примера приведена оценка основных почв Нижегородской
губернии по В. В. Докучаеву.
Почва Балл
Чернозем:
плато 100
долинный 83
Переходные к чернозему 68
Переходные к почвенным суглинкам 55
Северные суглинки 40
Супеси 31
Пески:
глинистые 22
боровые 14
Интерес к бонитировке почв вновь возник в конце 1920 —
начале 1930-х гг., когда стали формироваться новые формы
сельскохозяйственных предприятий (совхозы на осваиваемых землях, в
частности Заволжье). Однако ошибочные тенденции в экономике
и земледелии страны привели не только к прекращению, но и к
запрещению этих работ.
В 1950-х гг. в СССР в связи со значительной реорганизацией
народного хозяйства, в том числе сельского, бонитировка почв
вновь была востребована. С тех пор совершенствовалась ее
методика, расширялись территории, получившие оценочные баллы.
В 1955 г. по поручению Правительства СССР в Почвенном
институте им. В. В. Докучаева были начаты работы по бонитировке
почв территории страны, а в 1958 г. была создана первая
общесоюзная шкала бонитировки почв, разработанная под руководством
С. С. Соболева.
Бонитировка была определена как специализированная
классификация почв по их продуктивности, построенная на
объективных признаках (свойствах) почв, наиболее важных для роста
сельскохозяйственных культур и коррелирующих со средней
многолетней урожайностью. В качестве таксономической единицы
использовалась почвенная разновидность, на основе которой
формировались две параллельные шкалы: по свойствам почв и по
урожайности. Первая считалась основной, вторая
предназначалась для контроля правильности построения первой.
Рекомендовалось брать многолетнюю урожайность культур при среднем для
оцениваемой территории уровне земледелия. Бонитировочную
шкалу сначала разрабатывали по зоне, затем на основании
зональных строили единую общесоюзную шкалу.
В качестве показателей бонитировки почв, проведенной в
1972—1976гг., С.С.Соболев предлагал принимать природные и
приобретенные в процессе окультуривания свойства и
диагностические признаки почв, которые в конкретных зонах, подзонах,
районах коррелируют с урожайностью основных зерновых,
технических и кормовых культур, сенокосов и пастбищ.
80

Предлагаемая методика определения урожайности
обеспечивала «выравнивание» факторов интенсивности земледелия и
получение «нормальной» урожайности.
Шкала была построена на основе анализа урожайности
зерновых культур, полученной на различных госсортоучастках,
идентифицированных по почвенно-климатическим и адресно-
географическим местоположениям. Оценка почв, выраженная в
относительных единицах (бонитировочных баллах), давала
представление о сравнительном плодородии почв различных
регионов страны для возделывания зерновых культур. За
100 баллов в ней были приняты черноземы выщелоченные (или
оподзоленные) и темно-серые лесные почвы во всех теплых
фациях, от Черноземного Центра до Восточной Сибири.
Максимальный оценочный балл (140... 160) получили выщелоченные
черноземы и лугово-черноземные почвы Северо-Кавказской
фации, минимальный (менее 20) — корковые солонцы
черноземной и каштановой зон Центра, Поволжья и Западной
Сибири, а также торфяно-болотные и завалуненные почвы
Нечерноземного центра.
Создание предварительной бонитировочной шкалы
способствовало значительному ускорению бонитировочных работ в
отдельных регионах страны.
Бонитировка почв как первый этап земельно-оценочных работ
должна была дать исходную информацию для экономической
оценки земель в виде групп (классов) почв. Как уже отмечалось
ранее, почвы обладают определенными естественными
потребительскими свойствами, характеризующими землю как средство
производства и формируемыми за счет природного плодородия.
Эти свойства должны быть выявлены, измерены и положены в
основу бонитировки, так как она должна содержать
систематизированные данные о почвенном покрове, характеризующие степень
пригодности его для выращивания культур. В результате
бонитировки формируют агропроизводственные группы (классы) с
учетом требований культур, имеющих количественную
характеристику по отдельным природным признакам. При составлении групп
почв берут наиболее важные и устойчивые их признаки для
растений, коррелирующие с урожайностью.
Непосредственно только по природным свойствам почв нельзя
точно установить в числовом выражении, во сколько раз или на
сколько одна почва качественно лучше или хуже другой при
использовании ее в земледелии. Сделать это невозможно по двум
причинам: во-первых, различное влияние отдельных природных
свойств почвы на урожайность культуры; во-вторых, различное
сочетание отдельных свойств, характеризующих конкретные
почвенные условия того или иного земельного участка, будет
по-разному влиять на развитие растения, следовательно, и на
урожайность культуры. Поэтому бонитировка должна основываться на
6-6612
81

глубоком и всестороннем изучении и выявлении отдельных
признаков почв и их сочетаний в конкретной зоне на урожайность
культуры.
Установленные при бонитировке группы почв (классы земель),
количественно характеризуемые определенными природными
признаками, затем оценивают по экономическим показателям.
Таким образом, бонитировка, являясь специализированной
классификацией почв, формирует информационную основу для
экономической оценки земель. Ее данные имеют значение
рационального использования вьщеленных агропроизводственных
групп с учетом их природных характеристик.
Агропроизводственные группы почв составляют по единым
принципам. Кроме того, они должны быть сопоставимыми и
выделены отдельно для немелиорированных, орошаемых и
осушенных земель.
Основными показателями при объединении почвенных
разновидностей в агропочвенные группы являются: 1 —
принадлежность к одной почвенно-климатическои провинции или горному
округу; 2 — генетическая близость почв, которая выражается в
сходстве: морфологического строения почвенного профиля,
особенно верхних почвенных горизонтов; основных физических
свойств почв, их водного, воздушного и теплового режимов;
показателей, характеризующих химические, физико-химические
свойства, содержание и запасы питательных веществ (в различных
формах); 3 —рельеф, в условиях которого формируются почвы;
4 — степень однородности почвенных контуров, их размер,
конфигурация; 5 — однотипность и одномерность показателей тех
существенных физических и химических особенностей и свойств,
которые понижают плодородие почв, затрудняют их
использование (засоленность, эродированность, закамненность и др.),
которые определяют потребность в тех или иных мелиоративных
мероприятиях. Учитывают и другие особенности почв, которые в
конкретных условиях могут оказать влияние на их
агропроизводственные свойства.
При объединении разновидностей почв в
агропроизводственные группы принимают во внимание в первую очередь те
их свойства, которые влияют на качество почвы и менее
изменчивы во времени. Например, при агропроизводственной
группировке почв орошаемых земель дополнительно учитывают
следующие факторы: давность орошения; водообеспеченность с
выделением земель регулярно орошаемых и условно орошаемых
(отдельно фиксируют земли, орошаемые дождеванием); дрени-
рованность орошаемых земель коллекторно-дренажной сетью.
В зависимости от давности орошения эти земли подразделяли
на староорошаемые, новоорошаемые и новоосвоенные. При
группировке осушаемых земель различали земли, осушаемые
закрытым дренажем и открытыми канавами, а также земли с
82

двусторонним регулированием водного режима. Учитывали
также давность осушения и соответственно с этим окультурен-
ность земель.
При разработке оценочных шкал для больших территорий аг-
ропроизводственные группы почв объединили в более крупные
выделы (классы земель).
В современном понятии объект бонитировки — это почва,
подразделенная на строго определенные таксономические
единицы, установленные по материалам детального почвенного
обследования. В связи с этим бонитировку почв проводят по
почвенным разновидностям или группам почв, равноценным
по хозяйственному достоинству, залегающим на одних и тех же
элементах рельефа, сходным по условиям увлажнения и,
вследствие этого, близким по агрофизическим, агрохимическим
и другим естественным свойствам, влияющим на
урожайность сельскохозяйственных культур. Кроме того, необходимо
учитывать, что урожайность культур зависит не только от
качества почвы, но и от экономических факторов ведения
сельскохозяйственного производства, в частности от обеспеченности
основными и оборотными фондами, количества вносимых
удобрений, агротехники, квалификации специалистов и
руководителей хозяйств и т. д. Поэтому при бонитировке почв
необходимо исходить из урожайности на разных агропроизводствен-
ных группах почв в пределах земельно-оценочного района при
сопоставимом уровне агротехники и интенсивности
земледелия.
Обоснованное проведение бонитировки почв по их
естественным свойствам требует тщательного отбора основных
диагностических признаков, коррелирующих с урожайностью
сельскохозяйственных культур. Правильный выбор диагностических признаков
имеет важное значение для достижения объективности
результатов бонитировки почв. Качество почвы зависит от
морфологических, генетических, химических и физических свойств, к основным
из которых относятся:
мощность гумусового горизонта;
процентное содержание гумуса, ила и физической глины в
почве;
валовые запасы гумуса, азота, фосфора и калия в почве;
гранулометрический состав;
кислотность;
сумма поглощенных оснований;
степень насыщенности почвы основаниями и др.
Диагностические признаки выбирают по каждому земельно-
оценочному району на основании всестороннего изучения
почвенного покрова, данных об урожайности сельскохозяйственных
культур и определения влияния отдельных свойств почвы на
урожайность сельскохозяйственных культур.
6*
83

3.2. ТЕХНОЛОГИЯ ПРОВЕДЕНИЯ БОНИТИРОВКИ ПОЧВ
Бонитировку почв земельного участка проводят в следующей
методической последовательности:
установление методами статистического анализа признаков и
свойств почв, существенно влияющих на их плодородие;
расчет средних физических значений отобранных признаков и
свойств почв;
пересчет на основе корреляционно-регрессионного анализа
физических значений признаков и свойств почв в зависимости от
их влияния на урожайность сельскохозяйственных культур в
относительные величины — баллы;
расчет балла бонитета по совокупности признаков и свойств по
разновидностям (группам) почв;
расчет совокупного почвенного балла путем корректировки
балла бонитета на негативные свойства, снижающие плодородие
почв (переувлажненность, эродированность, засоленность, мелко-
контурность, рельеф, каменистость);
построение оценочной шкалы бонитировки почв по
естественным (природно-диагностическим) свойствам и урожайности
основных (типичных) для данного земельного оценочного района
сельскохозяйственных культур;
проверка достоверности бонитировки почв.
Для определения средних значений показателей по отдельным
почвам всесторонне изучают материалы комплексного
обследования и выбирают фактические данные по показателям этих почв.
При этом применяют расчетный метод, который базируется на
использовании эмпирических формул, выражающих прямую
зависимость между функциональными и результативными
величинами. Так, валовые запасы гумуса и питательных веществ
рассчитывают по мощности соответствующего горизонта, показателям
объемной массы почвы, содержанию гумуса и питательных
веществ в процентах или миллиграммах на 100 г почвы:
„ Ю000АВР
я= то '
где Я—валовые запасы гумуса, т/га; А — мощность гумусового горизонта, м; В —
объемная масса почвы, г/см-3; Р — содержание гумуса, %.
Валовые запасы гумуса в почве рассчитывают отдельно для
горизонтов 0...20 и 20...40 см, а затем суммируют. Это связано с тем,
что содержание гумуса в верхнем горизонте значительно больше,
чем в подстилающем. Данные для расчетов содержания гумуса в
почвах по генетическим горизонтам берут из материалов
почвенного обследования, а данные по объемной массе почв — из соот-
84

ветствующих справочников. В результате вычислений определяют
средневзвешенные показатели валовых запасов гумуса по группам
почв, на основании которых затем составляют шкалу
бонитировки.
Запасы подвижных форм питательных веществ вычисляют по
формуле
N=10000ABK,
где N— запасы азота (фосфора, калия), кг/га; К— содержание азота (фосфора,
калия), кг/т почвы.
Средние показатели морфологических, химических и других
свойств и признаков по оценочной группе почв рассчитывают по
формуле
* = ?*<//">
где Ху — показатели по /-м почвенным разновидностям, входящим ву-ю
оценочную группу почв; п — число почвенных разновидностей.
Для определения средней многолетней урожайности
сельскохозяйственных культур на различных почвах или агропроизвод-
ственных группах почв применяют методы опроса, прямого учета,
отбора ключевых (типичных) участков или хозяйств, их
группировки.
Для подтверждения количественной связи урожайности с тем
или иным свойством в конкретных условиях зоны используют
следующие группировки хозяйств:
по урожайности с анализом влияния на нее отдельных свойств
почвы. Закономерные существенные различия уровня того или
иного свойства почвы в группах с разной урожайностью
свидетельствуют о том, что это свойство следует включить в расчеты
при оценке качества почв;
по отдельным свойствам почв с учетом их влияния на
урожайность культур, интенсификацию и т. д. Если при возрастании
значения этого показателя урожайность культур повышается, а
экономические факторы остаются относительно постоянными, то это
свойство также можно использовать для оценки качества почв;
комбинационные группировки по основным климатическим и
экономическим факторам, производственно-технологическим
свойствам земли (если различия по этим факторам между
хозяйствами существенны) и урожайности. Если в подгруппах с разной
урожайностью и одинаковыми значениями всех указанных
факторов возрастают значения тех или иных свойств почв по мере
изменения урожайности, то данное свойство следует учитывать при
оценке качества почв;
комбинация группировок по свойствам почв и экономическим
факторам урожайности. Если урожайность повышается в связи с
85

возрастанием значения свойств почв при выравненных
экономических факторах, то данное свойство следует использовать при
расчете баллов оценки качества почв по их свойствам.
Влияние природно-диагностических признаков на
сельскохозяйственные культуры определяют корреляционным анализом,
который позволяет установить тесноту связи между ними через
коэффициент корреляции и коэффициент детерминации.
Баллы вычисляют по формуле
? = -%-№,
Ут
где у, —значение признака почвы, для которой определяют балл бонитета; Уюо —
значение признака почвы, принятой за 100 баллов.
Для уточнения формы зависимости используют надежные
статистические данные прямого учета урожайности культур.
Вычислить баллы можно по принципу замкнутой или
разомкнутой шкалы. Если за 100 баллов принято оптимальное значение
признака наиболее плодородной почвы при бонитировке по
естественным свойствам или максимальная урожайность
сельскохозяйственных культур, то в результате вычислений получают
замкнутую шкалу бонитировки. При разомкнутой шкале за 100 баллов
принимают значение признака или урожайность
сельскохозяйственных культур на самой распространенной почве, занимающей
наибольший удельный вес в структуре почвенного покрова
земельно-оценочного района.
По расчетам специалистов Почвенного института им. В. В.
Докучаева, в тех случаях, когда в качестве бонитировочного признака
принимают кислотность почв, за эталон берут почвы с
нейтральной кислотностью (рН 7,0). При этом балл бонитета вычисляют
по формулам:
для слабокислых и кислых почв
^ = 100 + /?Я/~7?0100;
для слабощелочных и щелочных почв
? = 100 + 7,° ^Я,'100,
где рН, — показатель кислотности оцениваемой агрогруппы почв.
86

При бонитировке почв по гидролитической кислотности
эталоном служит наименьший ее показатель по
земельно-оценочному району, а за наиболее высокий показатель условно принимают
7,0 мг • экв/100 г почвы. Расчеты проводят по формуле
г к — гк
? = 100+ "^ 400,
где -ГЛпип — наименьший в районе показатель гидролитической кислотности,
принятый за 100 баллов; /^ — показатель гидролитической кислотности
оцениваемой агрогруппы почв.
Баллы бонитета по содержанию ила (процент частиц <0,01 мм)
и физической глины (процент частиц <0,01 мм) определяют по
эталонам. За 100 баллов принимают почвы с содержанием в воде
27 % ила и 45 % физической глины.
Баллы бонитировки почв по каждому естественному свойству
сопоставляют с баллами по урожайности сельскохозяйственных
культур для данной почвы. При этом выбирают такие свойства
почв или их сочетания, числовые показатели которых
различаются в тех же пропорциях, что и урожайность
сельскохозяйственных культур. Влияние отдельных природных признаков на
продуктивность почв устанавливают путем корреляционного
анализа, который позволяет достоверно установить связь между
природными признаками почв и урожайностью
сельскохозяйственных культур.
Значение общего балла бонитета агропроизводственной
группы почв земельно-оценочного района по совокупности
диагностических признаков рассчитывают как среднегеометрическое по
формуле
Но при этом в шкале бонитировочные признаки оценены по
весовому влиянию как равнозначные, т. е. если принять весовое
влияние всех факторов за 1, то при равной весовой оценке на
каждый фактор отдельности придется при четырех факторах по 0,25,
при пяти — 0,20, десяти — 0,10 и т. д.
Учитывая, что отдельные признаки (свойства почв) оказывают
различное влияние на урожайность сельскохозяйственных
культур, его величину определяют, исходя из коэффициента
детерминации, вычисленного по формуле
Кду = Гф
где Гу — коэффициент корреляции между урожайностью или баллом бонитета по
87

урожайности у-й культуры и отдельным (;-м) показателем свойства почвы,
выраженным в баллах бонитета.
Общий балл бонитета агропроизводственной группы почв
земельно-оценочного района рассчитывают по формуле
Б =
__ Б\уК^1и+Б20^2ц +- + SmjKdnlij
KdUj + Kd2ij +... + KdnXij
где Бщ, &hj... Bny— баллы бонитетов по отдельным свойствам почв поу-й культуре;
Кд\ф лЭ2,у... Kd„ijj — коэффициенты детерминации по отдельным свойствам почв
поу-й культуре.
При оценке рабочих участков полей и массивов пашни кроме
основной балльной оценки плодородия почв можно использовать
поправочные коэффициенты на местные признаки качества
земель, влияющие на урожайность культур: мелкоконтурность,
рельеф и каменистость, рассчитанные специалистами Почвенного
института (табл. 3.1). Э^ги признаки качества не связаны с
конкретными почвами и поэтому не могут быть оценены в бонитиро-
вочных шкалах. Так, мелкоконтурность влияет на урожайность в
связи с уменьшением продуктивной площади участка за счет
неиспользования (или плохого использования) площади на краю
участка, его углов, выпуклостей или вогнутостей. Удельный вес
малопродуктивной площади увеличивается с уменьшением
обрабатываемого участка (контура). Снижается продуктивная
площадь, качество обработки почв и теряется урожай при наличии
большого количества камней (валунов), а также при работах на
крутых склонах в условиях сложного рельефа.
3.1. Примерные поправочные коэффициенты к баллам оценки почв пашни
Мелкоконтурность
площадь
контура, га
>10
5...10
3...5
1...3
<1
поправочный
коэффициент
100
0,95
0,90
0,85
0,80
Рельеф
угол склона,
град.
1...5
3...5
5...7
7...10
10...15
>15
поправочный
коэффициент
1,00
0,95
0,90
0,85
0,80
0,70
Каменистость
объем камней,
м3
<10
10...30
30...50
50...70
>70
поправочный
коэффициент
1,00
0,94
0,85
0,75
0,60
Приведенные поправочные коэффициенты применительно к
конкретным условиям земельно-оценочного района могут быть
уточнены на основе достоверных статистических данных прямого
учета урожайности культур. При оценке указанных признаков
качества земель следует обратить внимание на их двойственный ха-
88

рактер. С одной стороны, они являются факторами, снижающими
урожайность, а с другой — нормообразующими факторами
выполнения полевых механизированных работ и, соответственно, затрат
в земледелии. По степени и направленности это два разных
влияния. Поэтому принципиально неправилен часто встречающийся в
земельно-оценочной литературе подход к оценке земель, при
котором коэффициенты оценки нормообразующих факторов
одновременно (один к одному) используют в качестве поправочных
коэффициентов к баллам оценки плодородия почв.
Кроме того, в качестве поправочных коэффициентов к
основной оценке почв может быть учтено влияние степени
окультуренное™, экспозиции склона, отрицательных свойств почв (карбо-
натность, солонцеватость, оглеение, эродированность) и других
признаков, которые оценивают по данным агрономических
опытов, прямого учета и анализа урожайности в хозяйствах, их
подразделениях, на полях севооборотов с преобладанием этих
признаков почв и экспертным путем. Перечисленные и другие
свойства и признаки почв (по степени выраженности) учитывают и
оценивают в бонитировочных шкалах или в показателях оценки
рабочих участков. Например, карбонатность оценивают
поправочным коэффициентом 0,85, солончаковатость — 0,75, слабую
развеянность — 0,85 и т. д.
Для более точной бонитировки почв необходима объективная
оценка свойств. Однако для этого нужны достоверные
статистические данные об урожайности культур, характеризующие весовое
влияние бонитируемых признаков
Балл бонитета /-го земельного участка (/>,) определяют
взвешиванием баллов бонитета у-х почвенных разновидностей или
оценочных групп почв /-го земельного участка (2>,) на их площади
т т
Ei^YtEijSij/^LSij-
У=1 У=1
Разработанную шкалу бонитировки почв проверяют,
сопоставляя баллы бонитета почв со средней многолетней урожайностью
культур, по отношению к которым проведена бонитировка почв.
Поскольку в бонитировочной шкале каждая почвенная разность
получает конкретный балл, то и урожайность должна быть
получена с конкретных почв. Так как в хозяйствах прямой учет
урожайности по почвенным разностям не ведут, то урожайность
представляют в целом по хозяйству. Поэтому в практике
земельно-оценочных работ рекомендуют использовать данные
урожайности по ключевым хозяйствам, в которых более 75 % пашни
занимают однотипные почвы, или средневзвешенные баллы
бонитетов почв пашни (/>,) хозяйств и соответствующие им данные
урожайности.
89

При этом следует иметь в виду, что урожайность должна быть
сопоставима по уровню интенсивности земледелия. Обычно этот
уровень приводят к среднему (нормальному) по
земельно-оценочному району. Чтобы привести фактическую урожайность в
хозяйствах к сопоставимому виду, необходимо выявить степень
влияния факторов производства на урожайность и ввести в
фактическую урожайность поправку за степень влияния каждого фактора,
приводя его к среднему значению. За основные факторы
производства, влияющие на урожайность, принимают наличие
трудовых и энергетических ресурсов, количество внесенных
органических и минеральных удобрений в тоннах действующего вещества
на 1 га пашни, наличие чистых паров. Влияние указанных
факторов устанавливают на основе комбинационных группировок или
многофакторного регрессионного анализа по уравнению
У=А0 + А1Х1+А2Х2 + ...+АпХп,
где У—зависимая переменная (урожайность, т/га); Х\, Xi,...,Xn — числовые
значения фактора производства; А\, Ai,...,Ап — коэффициенты регрессии,
показывающие степень влияния каждого фактора на урожайность; Ло — свободный член
уравнения.
Если значение факторов производства Х\, Х2^..,Хп увеличить
или уменьшить от среднего уровня на единицу, то урожайность
возрастет или снизится на А\, А2,...,Ап. Таким образом,
сопоставимая нормальная урожайность
УСОп=УфЖ1 + А1(Х1-Ъ)+А2(Х2-Хг)+А„ + ...+А(Х„-Хп),
где Х\,Хг,...,Хп —средние значения факторов производства.
Достоверность бонитировки почв устанавливают путем
выявления тесноты связи между бонитетами почв и сопоставимой
урожайностью культуры УС0Т1 по хозяйствам, которую оценивают
коэффициентом парной корреляции г или корреляционным
отношением:
__ Х)б З^соп ~~ Ь§ У соп
^б1-б1(у1оп-у1оП)
где 2>б,Усоп —средние значения указанных показателей; 2>б —балл бонитета
почв.
Если коэффициент корреляции находится в пределах 0...0,40,
то теснота связи между показателями плохая или слабая и
проверяемой шкале требуется радикальная переработка. Если коэффи-
90

циент корреляции составляет 0,41...0,60, то теснота связи между
показателями средняя. При соответствующей доработке шкалой
можно пользоваться. Если коэффициент корреляции 0,61...1,00,
то теснота связи высокая или полная и шкалу можно использовать
при оценке земель.
3.3. СОВРЕМЕННАЯ СИСТЕМА БОНИТИРОВКИ ПОЧВ
Современный классификатор почв представляет собой систему
таксономических единиц классификации почв, количественных
показателей качества и их влияния на плодородие и
энергоемкость почв. В таблице 3.2 приведен классификатор, включающий
5 разделов характеристики почв по типу, подтипу, родовым
признакам, видам и разновидностям. Система классификатора не
ограничивает число бонитировочных признаков. Так, в
приведенном примере предусмотрено 7 разделов классификатора, но он
может быть дополнен другими видами почв (разделов) (табл. 3.3).
Типы, подтипы почв, их родовые и другие диагностические
признаки кодируют для автоматизированного формирования
каталога, шкалы и вычисления баллов бонитета и энергоемкости почв.
Классификатор почв разрабатывают единым на всю
территорию субъекта Российской Федерации, включая его зональные
особенности по почвенно-климатическим и экономическим
условиям. Бонитеты зональных типов почв учитывают при оценке
качества земель в земельно-оценочных районах. Оценка влияния
климатических и экономических условий на плодородие одних и тех
же почв в различных земельно-оценочных районах отражена в
базовых экономических нормативах субъектов Российской
Федерации.
Основой разработки классификатора почв служат применяемая
в субъекте Российской Федерации классификация и диагностика
почв, систематический список разновидностей, материалы
почвенных обследований, аналитические данные, показатели
оценки бонитировочных признаков, другие нормативные и
литературные источники.
Систематический список почв субъектов Российской
Федерации является предварительным, черновым вариантом каталога
(табл. 3.4). Список составляют для разработки классификатора
почв. Он должен включать все почвы сельскохозяйственных
угодий субъекта Российской Федерации по типу, подтипу, роду, виду
и разновидностям с отражением основных свойств и признаков
качества, учитываемых при бонитировке.
При составлении списка и разработке классификатора почв
и их разновидностей максимально используют показатели
свойств почв по данным IV тура оценки земель, проводимого в
80-90-х гг. XX в.
91

3.2. Классификатор почв Омской области (фрагмент)
Код
06
07
08
37
38
39
40
41
42
Тип и подтип почвы
Название
РН
Коэффициент на
плодородие
Дерново-подзолистые
Слабодерновая мелко- 5,6 0,82
подзолистая
Слабодерновая неглу- 5,5 0,81
бокоподзолистая
Слабодерновая глубо- 5,3 0,78
коподзолистая
Серые лесные
Лесная
светло-серая 5,8
серая 6,0
темно-серая 6,4
Черноземы
Чернозем
оподзоленный
выщелоченный
обыкновенный
6,3
6,6
6,8
0,85
0,88
0,94
0,93
0,97
1,00
энергоемкость
0,85
0,85
0,85
1,00
1,00
1,00
0,95
1,00
1,00
Код
01
02
04
05
06
08
09
11
12
Название
Род почв
рН
Коэффициент на
плодородие
энергоемкость
Подзолистые и дерново-подзолистые
Глеевая
Карбонатная
Оподзоленная
Насыщенная
Глеевая
Глееватая
Карбонатная
Карбонатно-солон
чаковая
0,9
0,9
Дерново
1,1
0,7
0,8
0,75
0,85
-глеевые
0,90
0,80
0,90
Серые лесные
0,9 0,75
1,0 0,85
Черноземы
-
1,1
1,1
0,85
0,80
1,20
1,10
1,00
1,00
1,20
1,10
1,00
1,15

Продолжение
Код
06
07
08
27
28
29
31
32
33
34
Вил
Органогенный горизонт
Название

Мощность,
см
Дерново-подзолистые
Гор. А{
Слабодерновая
Среднедерновая
Глубокодерновая
Светло-серая
лесная глеевая
Серая лесная
глеевая
Темно-серая
лесная глеевая
Черноземы
Гор. А + АВ
Укороченный
мощный
Укороченный
маломощный
Среднемощный
Мощный
8
14
25
20
22
26
20
36
50
65
1ПОЧВ
Код
06
07
08
12
29
30
31
33
34
35
36
Содержание гумуса
Название
% гумуса
в тяжелых

суглинистых почвах
Дерново-подзолистые
Слабодерновая

Среднедерновая

Глубокодерновая
Перегнойно-
мелкоподзо-
листая
Светло-серая
Серая лесная
Темно-серая
Черноземы
Слабо гумуси-
рованный
Малогумусный
Среднегумус-
ный
Тучный
3,7
3,9
4,2
3,9
2,7
3,9
7,0
3,0
5,5
7.2
9,5
Код
00
Разновидность почв по гранулометрическому сш^аву
Название
%
физической
глины
Отсутствие вида

Коэффициент
на гумус
Удельное

сопротивление.
КГ/СМ*
Подзолистые, дерново-подзолистые и болотно-подзолистые
01
02
03
04
Супесчаная 15
Легкосуглинистая 25
Среднесутлинистая 35
Тяжелосуглинистая 45
0,73
0,84
0,93
1,00
Серые лесные, черноземы, луговато-черноземные,.
черноземные, черноземно-луговые, луговые,
05
06
07
08
09
11
12
13
14
15
дерново-карбонатные
Супесчаная 15
Легкосуглинистая 25
Среднесутлинистая 37
Тяжелосуглинистая 50
Глинистая 65
дерново-
0,84
0,92
0,97
1,00
1,04
Лугово-болотные, болотные
Супесчаная 15
Легкосуглинистая 25
Среднесутлинистая 37
Тяжелосуглинистая 50
Глинистая
65
0,87
0,95
0,98
1,00
1,02
0,38
0,42
0,45
0,48
аугово-
глеевые,
0,40
0,45
0,50
0,54
0,56
0,40
0,45
0,50
0,55
0,58

В качестве основных бонитировочных признаков рекомендуют
использовать те же ведущие свойства почв, приводимые в таблице
3.4 (рН приведен для тяжелосуглинистых почв).
3.3. Дополнительно возможные разделы классификатора
Код
Название фактора
Коэффициент
гумусиро-
ванности
Вид почв по антропогенным факторам
00
01
02
03
04
05
06
00
01
02
03
04
05
06
07
08
09
Отсутствие вила
Слабосмытая
Среднесмытая
Сильносмытая
Сильнодефлированная
Среднедефлированная
Сильнодефлированная
Отсутствие вида
Слабощебнистая
Среднещебнистая
Сильнощебнистая
Слабогалечниковая
Среднегалечниковая
Сильногалечниковая
Слабокаменистая
Среднекаменистая
Сильнокаменистая
По прочим признакам
0,85
0,75
0,60
0,88
0,80
0,70
0,95
0,90
0,85
0,95
0,90
0,75
0,90
0,80
0,70
0,88
0,78
0,65
0,90
0,83
0,75
1,05
1,10
1,15
1,05
1,10
1,15
1,15
1,20
1,25
№
п/п
3.4. Список i
Почвенная разновидность
почв
Мощность

органогенного
горизонта,
см

Содержание
гумуса в
пахотном
слое, %

Гранулометрический
состав, %
физической
глины
рН
Серая лесная среднемощная:
388 легкосуглинистая
389 среднесугл инистая
390 тяжелосуглинистая
Чернозем обыкновенный средней
мощности среднегумусированный:
677 легкосуглинистый
678 среднесуглинистый
679 тяжелосуглинистый
31
32
29
47
52
50
3,2
3,8
3,9
6,2
7,0
7,2
24
37
43
32
38
54
5,8
6,0
6,2
6,7
6,8
7,0
В списке не отражены статистически ненадежные показатели
малораспространенных почв. Если имеются данные о площадях
почвенных разновидностей сельскохозяйственных угодий, то
таблицу 3.4 можно дополнить соответствующей графой. Площади по-
94

чвенных разновидностей субъекта Российской Федерации
уточняют автоматизированно по результатам кадастровой оценки земель
всех хозяйств.
Имеющиеся в субъекте Российской Федерации почвы
систематизируют в классификаторе почв по типу, подтипу, родовым
признакам, видам и разновидностям (гранулометрическому составу).
На основе показателей свойств почв, приведенных в списке
почв в первом разделе классификатора, дают средний показатель
рН разновидностей подтипа без родовых признаков. Для
сопоставимой оценки почв рН водной вытяжки щелочных почв
пересчитывают в рН солевой. При определении рН почв влияние рода
учитывают соответствующим коэффициентом.
При характеристике почвенных разновидностей по
гранулометрическому составу используют средние значения процента
физической глины в классах гранулометрического состава по
общепринятой классификации. В связи с тем что содержание фракций
физической глины одного и того же класса неодинаково в
различных типах почвообразования, почвы соответственно группируют
по группам: подзолистого; степного типа почвообразования;
солонцы, сильно солонцеватые и засоленные почвы.
Гумусированность почв зависит, как известно, от их
гранулометрического состава, по мере облегчения которого процент
содержания гумуса обычно уменьшается. Для подтверждения
соответствующей дифференциации гумуса проводят сравнительный
анализ показателей содержания гумуса в пахотном слое, например
слабогумусных, малогумусных, среднегумусных, высокогумусных
черноземов или серых, темно-серых лесных почв при их
различном гранулометрическом составе. Содержание гумуса выражают в
коэффициентах относительно их процента в тяжелосуглинистых
почвах. Определяют средние значения этих коэффициентов
(предпоследняя графа классификатора почв) в группе типов
почвообразования при различном гранулометрическом составе.
Градации признаков: содержание гумуса и мощность гумусового
горизонта принимают по природно-сельскохозяйственным зонам,
выделенным при IV туре оценки земель.
Энергоемкость почв оценивают по сравнительным затратам
энергии на основную обработку почв. Энергоемкость почв
характеризуется их физическим состоянием (плотность, связность),
обусловленным гранулометрическим составом (основной фактор),
засоленностью, увлажнением и глубиной обработки почв. Ее
измеряют удельным сопротивлением плуга или других орудий при
глубокой обработке почв. За эталонные, 100-балльные, условия
энергоемкости принято удельное сопротивление отвального плуга
при вспашке стерни старопахотных среднесуглинистых
черноземных почв на глубину 20...22 см, равное в этих условиях 0,50 кг/см.
При оценке энергоемкости конкретных почв учитываются их
конкретные свойства (условия). Показатели удельных сопротивлений
95

почв, обобщенные по гранулометрическому составу и типам
почвообразования, приведены в таблице 3.5. Показатели удельного
сопротивления по основному фактору — гранулометрическому
составу почв — дополнительно дифференцируют по гидроморфнос-
ти и родовым признакам, для этого в первых двух разделах
классификатора почв используют следующие коэффициенты:
Гидроморфность и родовой признак Коэффициент
Полугидроморфные 1,05...1,20
Гидроморфные 1,20...1,30
Глееватые 1,10
Глеевые 1,20
Солонцеватые 1,10
Сильносолонцеватые 1,15
Солончаковатые 1,15
Солончаковые 1,20
Очень солончаковые 1,30
Солонцы:
степные 1,15
лугово-черноземные 1,20
черноземно-луговые 1,25
Энергоемкость мелкопахотных почв дополнительно
дифференцируется по глубине основной обработки подтипов: 15...20 см — с
коэффициентом 0,95; 10...15— 0,87; менее 10 см — с
коэффициентом 0,80.
3.5. Удельное сопротивление почв различного типа, кг/см2
Гранулометрический состав
Подзолистого типа
почвообразования
Степного типа
почвообразования
Солонцов и
сильно засоленных
0,35
0,38
0,42
0,45
0,48
0,50
0,37
0,40
0,45
0,50
0,52
0,55
0,39
0,42
0,48
0,53
0,55
0,58
Песчаный
Супесчаный
Легкосуглинистый
Среднесуглинистый
Тяжелосуглинистый
Глинистый
Каталог почв формируется в автоматизированном режиме на
основе наименований диагностических признаков почв в
классификаторе. Он содержит номера почвенных разновидностей,
шифры оценочных групп почв (при переходе от разновидностей к
группам почв и наоборот), полные коды почвенной
разновидности, названия и значения показателей основных свойств — бонити-
ровочных признаков (табл. 3.6).
Для случаев возможного дополнения классификатора и
каталога наименованиями почвенных разновидностей после перечня
почв типа оставляется по 15...20 свободных номеров, а между
подтипами—до 10.
Программой предусмотрен 14-значный код почвенных
разновидностей (7 пар двузначных частных кодов по числу возможных
96

3.6. Каталог почв сельскохозяйственных угодий
Номер
почвы
Шифр

оценочной
группы
почв
Код почвенной
разновидности
Наименование почвенной разновидности

Площадь,
га

Мощность

органогенного

горизонта,
см

Содержание

гумуса, %
Грануло

метрический
состав, %|
физичес
кой
глины
РН
Удельное

сопротивление,
кг/см2
Серая, лесная, среднемощная:
0627 0100 38002530000006 легкосуглинистая
0628 0099 38002530000007 среднесугл инистая
0629 0098 38002530000008 тяжелосуглинистая
Чернозем обыкновенный средне-
мощный, среднегумусный:
1023 0308 42003335000007 среднесуглинистый
1024 0307 42003335000008 тяжелосуглинистый
Чернозем южный карбонатный
среднемощный среднеэродирован-
ный:
1160 0462 43113334050006 малогумусный
среднесуглинистый
1161 0461 43113335040008 среднегумусный
тяжелосуглинистый
1504 0557 46243838000006 Лугово-черноземная солончакова-
тая среднемощная среднегумусная
легкосуглинистая
2108
19546
55539
5526
236146
18070
38140
30
30
30
50
50
42
49
3,6
3,8
3,9
7,0
7,2
4,1
6,8
25
37
50
37
50
25
50
6,0
6,0
6,0
6,8
6,8
8,1
8,1
0,45
0,50
0,54
0,50
0.54
0,45
0,54
2430 50
2,9
25 7,7 0,57

семи разделов классификатора). Порядок кодирования почв
следующий. Например, «чернозем южный карбонатный среднемощ-
ный малогумусный среднедефлированный легкосуглинистый»
может быть закодирован следующим образом. В классификаторе
южные черноземы обозначены кодом 43, карбонатность
черноземов — 11. При средней мощности и малой гумусированности
черноземов коды соответственно составляют 33 и 34. Среднедефлиро-
ванным почвам присвоен код 05. Отсутствующий или
дополнительно возможный бонитировочный признак обозначают кодом 00.
Легкосуглинистые черноземы имеют код 06. Поставленные
последовательно в один ряд частные коды признаков качества
формируют общий код данной разновидности: 43113334050006.
Аналогично кодируют дополнительно выделяемые разновидности при
соответствующем дополнении классификатора наименованиями и
кодами типа, подтипа, рода и вида почв.
Приводимые в каталоге почв показатели бонитировочных
признаков почвенных разновидностей вычисляются автоматизиро-
ванно на основе классификатора почв. Например, среднемощные
черноземы имеют по данным классификатора 50 см
органогенного горизонта. Содержание гумуса в пахотном слое малогумусового
тяжелосуглинистого чернозема составляет 5,5 %. Так как почва
легкосуглинистая, показатель содержания гумуса снижается
согласно классификатору по коэффициенту 0,92 и составляет 5,1 %
(5,5 • 0,92 = 5,1). При средней дефлированности гумусированность
и мощность органогенного горизонта почв снижаются согласно
классификатору соответственно по коэффициентам 0,80 и 0,83.
При этом содержание гумуса в пахотном горизонте данной
разновидности составляет 4,1 % (5,1 • 0,8 = 4,1), а мощность
органогенного горизонта почвы — 42 см (50 • 0,83 = 42). Вычисления
подтверждаются соответствующими показателями в каталоге почв.
Показатель рН южного чернозема равен 7,0 (первый раздел
классификатора). При карбонатности чернозема рН почвы
увеличивается на 1,15. Соответственно, в каталоге рН 1160 почвенной
разновидности равен 8,1 (7,0 • 1,15 = 8,1). Показатели
гранулометрического состава соответствуют принятой его классификации
для степного, подзолистого типов почвообразования и засоленных
почв.
Согласно классификатору почв удельное сопротивление
плугу, например, легкосуглинистых черноземовидных почв
составляет 0,45 кг/см2. Этому же значению соответствует удельное
сопротивление почвы в каталоге почв. У лугово-черноземных
обычных почв сопротивление за счет гидроморфности на 10 %
больше. Если лугово-черноземная почва солончаковатая, то ее
сопротивление повышается согласно классификатору еще на
15%. Соответственно, удельное сопротивление, например,
легкосуглинистой почвы (№ 1504) в каталоге равно 0,57 кг/см2
(0,45-1,15-1,10 = 0,57).
98

Для автоматизированного формирования каталога почв
производится электронная запись разделов классификатора почв в
полном объеме: частные коды разделов, их наименование, значения
показателей свойств и коэффициенты их влияния на плодородие
и энергоемкость (кроме третьего и четвертого — виды почв по
мощности и содержанию гумуса, по которым указываются код и
показатель свойства).
Шкалу бонитировки разновидностей разрабатывают в
следующей последовательности: расчет баллов оценки отдельных свойств
почв, вычисление среднегеометрического (совокупного) балла по
этим свойствам и расчет балла бонитета почв (с учетом
коэффициента поправки на рН и негативные свойства). За 100 баллов
принимают значения показателей свойств, использованные при
IV туре оценки земель. При необходимости 100-балльные
значения свойств почв уточняют. Программой автоматизированного
расчета бонитировки предусмотрено, что при зональности
территории субъекта Российской Федерации с включением земель та-
ежно-лесной, лесостепной и степной зон допускаются два 100-
балльных показателя гранулометрического состава, например 50 и
35...40 % физической глины соответственно для почв степного и
подзолистого типов почвообразования.
Шкала бонитировки почв с расчетом баллов отдельных
свойств, среднегеометрического балла по мощности, содержанию
гумуса и балла бонитета почвенных разновидностей показана в
таблице 3.7.
Шкалы оценки свойств почв на примере Омской области
приведены в таблице 3.8.
Например, мощность горизонта почвы 1160 составляет 42 см,
содержание гумуса в пахотном слое — 4,1 %, содержание
физической глины —25%. Эти значения показателей свойств почв по
шкалам таблицы 3.8 соответственно равны 87, 71 и 50 баллам.
Совокупный средневзвешенный балл равен 68. Содержание
физической глины в пахотном горизонте разновидностей серой лесной
почвы (№ 0627, № 0628 и № 0629) оценено по шкале оценки
гранулометрического состава почв подзолистого типа
почвообразования.
Оценка влияния кислотности (щелочности) на плодородие
почв в коэффициентах рН осуществляется в виде поправочного
коэффициента к совокупному баллу по трем бонитировочным
признакам — мощности, содержанию гумуса и
гранулометрическому составу почв, так как показатель рН у разновидностей типа,
подтипа в большинстве случаев примерно одинаков.
Коэффициент поправки к совокупному баллу почв исчисляется
как произведение коэффициентов оценки влияния на плодородие
рН типа, подтипа и родового признака в первом и втором разделах
классификатора. Например, по данным классификатора влияние
на плодородие щелочности южных черноземов оценено коэффи-
7*
99

3.7. Шкала бонитировки почв
Номер
почвы
Шифр

оценочной
группы
почв
Код почвенной
разновидности
Наименование почвенной
разновидности
Балл по свойствам

мощность

органического

горизонта

содержание
гумуса


метрический
состав


купный

Коэффициент

поправки
Балл

бонитета
Балл


емкости
Серая лесная среднемощная:
0627 0100 38002530000006 легкосуглинистая
0628 0099 38002530000007 среднесуглинистая
0629 0098 38002530000008 тяжелосуглинистая
Чернозем обыкновенный
среднемощный среднегумус-
ный:
1023 0308 42003335000007
1024 0307 42003335000008
1160 0462
1161 0461
43113334050006
43113335040008
1504 0557 46243838000006
среднесуглинистый
тяжелосуглинистый
Чернозем южный карбонатный
среднеэродированный средне-
мощный:
малогумусный
среднесуглинистый
среднегумусный
тяжелосуглинистый
Лугово-черноземная солончако-
ватая среднемощная среднегу-
мусная, легкосуглинистая
69
69
69
67
69
70
71
95
70
69
77
70
0,88
0,88
0,88
61
67
61
90
100
108
97 98 74 89 1,00 89 100
97 100 100 99 1,00 99 108
87 71 50 68 0,82 56 90
95 97 100 97 0,82 80 108
97 60 50 66 0.75 50 114

3.8. Шкалы оценки мощности, гумусированности и гранулометрического состава
почв Омской области
Мощность органогенного
горизонта
см
Балл
Содержание гумуса
%
Балл
Гранулометрический состав
%
физической глины
Балл в зависимости от
класса почвы
1
2
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
55
60
65
28
36
44
52
60
68
76
84
92
100
105
108
ПО
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
4,5
5,0
5,5
6,0
6,5
7,0
7,5
>7,5
50
55
60
65
70
75
80
85
90
95
100
103
105
15
20
25
30
35
40
45
50
55
60
65
70
27
39
50
60
70
80
90
100
92
84
76
70
48
59
71
85
100
90
80
70
62
55
циентом 0,97, на карбонатность — коэффициентом 0,85. Отсюда
общий коэффициент поправки к совокупному баллу почвы
№ 1160 равен в шкале 0,82 (0,97 • 0,85), а бонитет почв — 56
баллам (68 • 0,82).
Балл энергоемкости почв вычисляется умножением
показателей удельного сопротивления по данным каталога на 200. За 100
баллов принято 0,50 кг/см2, т. е. шкала открытая, при которой
допускается оценка более 100 баллов. Далее шкала бонитетов почв
подвергается логическому анализу, при котором бонитеты почв
сопоставляются между типами, подтипами, внутри подтипов при
одинаковых и различных мощности органогенного горизонта,
содержании гумуса, гранулометрическом составе и родовых
признаках почвенных разновидностей. При этом используются также
показатели совокупного почвенного балла предыдущей оценки
земель. При несоответствии баллов бонитета с плодородием почв
вносятся коррективы в коэффициенты оценки влияния на
плодородие кислотности (щелочности), гидроморфности и родовых
признаков почв.
На основе шкалы бонитетов и имеющихся экспликаций почв
пашни районов вычисляют среднеювешенные баллы качества
пашни административных районов субъекта Российской
Федерации путем сопоставления многолетней (за последние 25...30 лет)
урожайности зерновых с баллами бонитета пашни района.
При зональности территории субъекта Российской Федерации
цену балла в административных районах по урожайности
вычисляют по цене балла в земельно-оценочном районе, а в земельно-
101

оценочных районах — по цене балла по субъекту Российской
Федерации.
Причиной различий цены балла между земельно-оценочными
районами могут быть климатические условия, устойчивые
различия в культуре и интенсивности земледелия. Бонитировку почв
проводят с учетом определенного уровня зональной агротехники
и интенсивности земледелия. В тех случаях, когда цена балла
между земельно-оценочными районами различается более чем
на 3 %, эти отклонения фиксируют как климатический
норматив. Если, например, цена балла в земельно-оценочном районе
меньше средней по субъекту Российской Федерации на 6 %, то
климатический коэффициент равен 0,94, а если она больше на
6%, - 1,06.
Причиной устойчивых различий урожайной цены балла в
административных районах также могут быть микрозональные
климатические условия (кроме субъективных и устойчивых
экономических факторов). Если эти различия цены балла территориально
закономерны и согласуются с показателями тепло- и влагообеспе-
ченности земель, то они могут быть зафиксированы как
объективные. Неизбежны также различия цены балла на стыке земельно-
оценочных районов. В подобных случаях составляют список
районов, хозяйств с коэффициентами оценки климатических условий.
В целом по субъекту Российской Федерации
(земельно-оценочному району) они должны равняться единице. Если зафиксирован
зональный климатический коэффициент, то климатические
коэффициенты административных районов умножают на
коэффициент по земельно-оценочному району.
Балл бонитета сельскохозяйственных угодий вычисляют на
основе шкал бонитетов групп почв IV тура оценки земель субъекта
Российской Федерации (земельно-оценочного района) (табл. 3.9)
или почвенных разновидностей и экспликации почв объекта
кадастровой оценки.
3.9. Шкала оценки групп почв
Шифр групп почв
Площадь, га
Балл бонитета (совокупный
почвенный балл)
Балл энергоемкости
308 100 100
317 82 100
419 78 94
465 44 86
Баллы энергоемкости по группам почв, отсутствующие в
материалах IV тура оценки земель, рассчитывают с учетом
гранулометрического состава преобладающей в группе почвенной
разновидности и показателей удельного сопротивления данной почвы
(табл. 3.10), а также влияния избыточного увлажнения и других
негативных признаков на энергоемкость почв, умноженных на 200:
102

Гидроморфностъ и родовые признаки
Полугидроморфные
Гидроморфные
Глееватые
Глеевые
Солонцеватые
Сильносолонцеватые
Солончаковатые
Солончаковые
Очень сильносолончаковые
Солонцы:
степные
лугово-черноземные
черноземно-луговые
Коэффициент
1,05...1,20
1,20...1,30
1,10
1,20
1,10
1,15
1,15
1,20
1,30
1,15
1,20
1,25
3.10. Удельное сопротивление почв, кг/см2
Гранулометрический состав
Подзолистый тип
почвообразования
Степной тип
почвообразования
Солонцы и сильно-
засоленные
Песчаный
Супесчаный
Легкосуглинистый
Среднесуглинистый
Тяжелосуглинистый
Глинистый
0,35
0,38
0,42
0,45
0,48
0,50
0,37
0,40
0,45
0,50
0,52
0,55
0,39
0,42
0,48
0,53
0,55
0,58
Экспликацию групп почв объекта кадастровой оценки
составляют на основе почвенных карт (планов) и данных земельного
баланса на 1 января года проведения кадастровой оценки земель.
Площади групп почв объектов кадастровой оценки увязывают в
границах бывших хозяйств и составляют рабочую поконтурную
ведомость площадей групп почв.
Делают электронную запись данных экспликации групп почв
по программе формирования базы данных. На основании баллов
бонитета и площадей групп почв объекта кадастровой оценки ав-
томатизированно рассчитывается средний балл бонитета
сельскохозяйственных угодий в границах административного района,
землевладения, землепользования.
Экспликацию почв сельскохозяйственных угодий составляют
по хозяйству в целом и по объектам кадастровой оценки,
находящимся в его границах. Основой составления экспликации почв
служат почвенные планы, площади почвенных разновидностей
бывших колхозов, совхозов по данным вычисления площадей
почв и внутрихозяйственной оценки земель.
Для составления экспликации почв сельскохозяйственных
угодий хозяйства по почвенным разновидностям общую площадь
почв в сводной ведомости «Дела по вычислению площадей
почвенных разновидностей» сопоставляют и увязывают с общей
площадью сельскохозяйственных угодий в границах хозяйства.
103

Экспликацию почвенных разновидностей
сельскохозяйственных угодий бывшего хозяйства составляют по форме таблицы 3.11
в следующем порядке. Вначале составляют список однородных
почвенных разновидностей. Для этого делают вспомогательную
рабочую форму комплексов и содержания в них разновидностей
почв (табл. 3.12).
Экспликацию почв сельскохозяйственных угодий фермерских
хозяйств, сельской (городской) администрации, фонда
перераспределения земель формируют из состава и площадей
разновидностей рабочих участков (табл. 3.13) — полей севооборота,
отдельно обрабатываемых участков поля, обособленных участков
(контуров) кормовых угодий.
3.11. Список почвенных разновидностей и их площади
Порядковый номер в
деле по вычислению
площадей
Индекс почв
Номер разновидности
по шкале бонитетов
почв
Площадь, га
1 ЧЛ\ 393 60
2 ЧЛ\Т 401 2632
3 ЧЛ\,, 402 374
3.12. Комплексы и разновидности почв, содержащиеся в них
Порядковый
номер в деле по
вычислению
площадей
Комплекс
почв
Площадь

сельскохозяйственных
угодий
комплекса, га
Индексы

компонентов почв в
комплексе
%
содержания
компонентов
почв в
комплексе

Порядковый номер
почвы
Площадь,
га
22 Я^1,2лг 478 ЧЛЪт 32 4 153
39 ЧЛ\^С1^ЛЧ 349 ЧЛ]Т 82 2 286
СН\Ч 18 16 63
3.13. Поконтурная ведомость почв и технологических свойств
объекта бонитировки
Рабочий
участок

Расстояние до

хозяйственного
центра,
км
Балл
контур-
ности
Уклон,
град.


нистость,
м3/га
Почва
(их

комплекс)
участка
Номер
почвы
Площадь
почв,
га
Номер
по
списку,
шкале
Индекс
на
карте
Для составления экспликаций на почвенный план наносят
границы сельскохозяйственных предприятий, отграничивают фонд
перераспределения земель, земли сельских и районных
(городских) администраций. В рабочей форме подготовки базы данных
указывают индексы и площади однородных (некомплексных)
104

почв рабочих участков, индексы почвенных разновидностей в
комплексе с другими почвами, площади которых определяются в
соответствии с указаниями, приведенными ранее.
При этом используют материалы поконтурного вычисления
площадей почв и внутрихозяйственной оценки земель
хозяйств.
По результатам составления экспликаций почвенных
разновидностей производят их электронную запись по программе
формирования базы данных. Записывают номер почвенных
разновидностей и их площадь. Согласно автоматизированной программе
государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных
угодий распечатывается таблица характеристик качества
сельскохозяйственных угодий по форме таблицы 3.14.
3.14. Характеристика качества сельскохозяйственных угодий
Район: Медведковский. Землевладение: АО «Солнцево»
Почвенная разновидность
Номер
Наименование
Балл

бонитета

энергоемкости
Площадь
га
%
0981
0994
Чернозем обыкновенный маломощный
тяжелосуглинистый:
малогумусный
среднегумусный
87
92
108
108
514
514
3,6
3,6
1012 Чернозем обыкновенный среднемощ- 94 108 1442 10,2
ный малогумусный тяжелосуглинистый
Лугово-черноземная маломощная
тяжелосуглинистая:
1393 малогумусная
1401 среднегумусная
Лугово-черноземная среднемощная
малогумусная тяжелосуглинистая:
1416 малогумусная
1423 среднегумусная
Лугово-черноземная карбонатная
малогумусная тяжелосуглинистая:
1439 маломощная
1450 среднемощная
1623 Черноземно-луговая среднемощная 78 124 99
среднегумусная тяжелосуглинистая
78
82
84
88
66
71
119
119
119
119
119
119
242
855
3715
1550
1769
2582
1,7
6,0
26,2
10,9
12,5
18,2
0,7
Для учета зональных, микрозональных климатических
условий к баллам бонитета почвенных разновидностей
сельскохозяйственных угодий вводится поправочный коэффициент. Для этого
исполнителю автоматизированных расчетов предоставляется
105

список объектов кадастровой оценки, по которым вводятся
поправочные коэффициенты с указанием величин этих
коэффициентов. Если для административного района введен поправочный
коэффициент 1,06, то баллы бонитета почвенных
разновидностей будут на 6 % больше, чем баллы в шкале субъекта Российской
Федерации.
Контрольные вопросы и задания
1. Дайте определение бонитировки почв и раскройте ее содержание. 2.
Перечислите основные показатели при группировке почв в агропроизводственные
группы. 3. Какие диагностические признаки вы знаете? 4. Назовите основную
методическую последовательность действий при бонитировке? 5. Как составляют
шкалу бонитировки почв? 6. Как составляют каталог почв? 7. Какие документы
составляют при проведении бонитировки почв?

Глава 4
ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ
4.1. ПОНЯТИЕ, ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ И ПРИНЦИПЫ
ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ
Экономическая оценка земель предусматривает получение
необходимых и достоверных сведений о производительной
способности сельскохозяйственных угодий.
Данные оценки земель используют как нормативы и нормати-
вообразующие факторы при планировании объемов производства
и закупок сельскохозяйственной продукции, анализе
эффективности использования земель и других производственных ресурсов
в сельском хозяйстве (ресурсного потенциала),
совершенствовании закупочных цен, платежей в государственный бюджет,
материальном стимулировании труда, технико-экономическом
обосновании землеустроительных мероприятий, расчете потерь
сельского хозяйства при отводах земель и для других целей, связанных
с учетом качества земельных угодий.
Основные принципиальные положения оценки земли были
определены Общесоюзной методикой оценки земель 1976 г. В
последующем были уточнены соотношение и взаимосвязь
бонитировки почв и экономической оценки земель, состав и способы
обработки исходной информации, состав и содержание
документации по оценке земель.
Так как земля — главное средство производства в сельской и
лесной отраслях, то при оценке необходимо учитывать весь
комплекс естественных условий производства (почвенных,
климатических, пространственных). Поэтому экономическая оценка
охватывает как естественные факторы, влияющие на
сельскохозяйственное и лесное производство, так и экономические условия,
которые характеризуются экономическим плодородием и
местоположением участка, а также производственными факторами.
Поэтому экономическая оценка земли по плодородию и
местоположению является основной, на которой формируются другие виды
оценки земли как объекта хозяйствования (по пригодности
земель, машинной обработке, по эффективности мелиорации и
т. п.). Такие оценки служат дополнительными к основной и
являются специальными. Следовательно, под экономической оценкой
понимают сравнительную оценку качества земли по
экономическим показателям, которая необходима для решения многих
производственных и управленческих задач, и прежде всего для эф-
107

фективного использования земельных ресурсов с учетом их
потенциальных возможностей.
Сравнение качества земли при экономической оценке может
быть выражено как в абсолютных, так и в относительных
показателях. Они количественно соизмеряют и характеризуют качество
земли как средства производства в сельском хозяйстве. При
экономической оценке земли необходимо исходить из понятия
экономического плодородия как конкретной экономической формы
проявления действительного почвенного плодородия.
Плодородие земли находит свое непосредственное экономическое
выражение (материализуется) в количестве произведенной
сельскохозяйственной продукции, в котором одновременно участвует как
земля, так и прошлый овеществленный и живой труд, выраженный
издержками производства. Поэтому количество продукции на
разных земельных участках зависит от различия затрат или издержек
производства.
Количество продукции, отнесенное к равным (равновеликим)
производственным затратам, или затраты на производство
единицы продукции экономически отражают качество земли.
Другими словами, различие в качестве земли определяется
эффективностью (окупаемостью) равновеликих затрат, вложенных в
землю разного качества. Из него следует, что та земля по
качеству лучше, на которой при равных затратах произведено больше
продукции.
Указанное методологическое положение вытекает из
экономического учения о дифференциальной ренте и плодородии земли.
Такой подход к определению различий в плодородии земель —
основополагающий для экономической оценки земли.
Конкретному уровню развития культуры земледелия
характерны соответствующая система агротехники, а также издержек
производства. Затраты изменяются вследствие последовательных
дополнительных вложений их на одной и той же площади земли,
т. е. в связи с интенсификацией производства. Когда
дополнительные вложения получают распространение в преобладающем
числе предприятий, тогда новый уровень затрат становится
нормальным и будет соответствовать сложившимся новым условиям
производства.
Дополнительные затраты не только изменяют нормальный
минимум затрат, но и плодородие почвы. При слиянии
искусственного и естественного плодородия последнее под действием
последовательных дополнительных вложений труда и средств
повышается постепенно и определяется повсеместностью
распространения этих вложений. Следует иметь в виду, что необходимые
затраты зависят не только от уровня развития науки и техники, но
и от свойств земли, используемой хозяйствами. Затраты на
единицу площади хозяйств с близким технологическим уровнем, но
расположенные в разных природно-экономических зонах, будут раз-
108

личны. Эти различия формируют различия почвенно-климатичес-
ких условий природно-экономических зон. Полученная при этих
затратах урожайность будет типичной для данного периода, зоны
и почвы и отвечать уровню производства той или иной
сельскохозяйственной культуры. Поэтому оценивают земли не по всем,
а по основным (ведущим) культурам, имеющим основное
значение в экономике сельскохозяйственных предприятий и
распространенным по территории. Так как пахотные земли используют
для выращивания многих культур, то экономическая значимость
земли проявляется не только через выход продукции отдельных
культур, но и через производство всей получаемой на ней
продукции.
Использование земли обусловливается не только уровнем
производства, но и характером использования сельскохозяйственных
угодий, особенности которого в определенной степени
предопределяют некоторую специфику оценки. Поэтому экономическую
оценку земель надо также проводить по видам
сельскохозяйственных угодий.
Поскольку на плодородие земли влияют как почвенно-клима-
тические, так и экономические условия, экономическую оценку
земель осуществляют по природно-экономическим зонам.
При экономической оценке земли учитывают и
местоположение земель, которое прежде всего сказывается на издержках
производства сельскохозяйственной продукции. Анализируя эту
проблему, К. Маркс отмечал, что местоположение земельных
участков имеет важное значение для последовательности, в которой
могут вводиться в обработку земельные участки один за другим, и
что плодородие и местоположение как два качественных фактора
земли и основания дифференциальной ренты могут действовать в
противоположном направлении.
Важная задача экономической оценки земли — выбор и
обоснование ее показателей. При обосновании показателей надо
исходить из общей методологической основы оценки и объективно
отражать ее критерий и предмет. Через систему взаимосвязанных
показателей соизмеряется и отражается в целом качество земли
как средства производства, причем каждый из них характеризует
ту или иную качественную сторону, поскольку земля имеет
различные формы проявления в процессе ее производственного
использования. В связи с этим одни показатели (урожайность,
затраты) являются частными, другие (валовая продукция, доходность
и др.) — общими. В целом же все они, всесторонне отражая
критерий оценки, дают необходимую характеристику предмета
оценки — земли.
К показателям экономической оценки предъявляются
определенные требования: во-первых, быть достоверными, т. е. точно и
достаточно полно отражать предмет оценки; во-вторых, иметь
конкретное практическое значение. Только в этом случае они мо-
109

гут найти широкое применение в хозяйственном комплексе. При
исчислении показателей следует придерживаться определенной
последовательности — от частного к общему.
Оценочные показатели могут иметь как натуральное, так и
денежное выражение. В обществе земля выступает прежде всего
как средство производства конкретных материальных благ,
которые должны быть количественно и качественно соизмеримы
посредством натуральных показателей. Наряду с этим при
существующих товарно-денежных отношениях земля и
производимые материальные блага выступают как товар. Поэтому
объективно возникает необходимость соизмерения их через
денежный показатель. Показатели экономической оценки земли
могут быть выражены как в абсолютных, так и в относительных
величинах.
Так как плодородие земли находит свое непосредственное
выражение прежде всего в выходе конкретного вида продукции, т. е.
урожайности сельскохозяйственных культур, то она и выступает в
качестве исходного показателя экономической оценки.
Урожайность отражает качество земли лишь при условии
равенства (равновеликости) прямых производственных затрат на ее
получение. Экономическую оценку земель нужно производить по
нормальной (типичной) урожайности.
На производство одной и той же культуры в отдельных
хозяйствах во многих случаях затрачивают разное количество труда и
средств. Поэтому одинаковая урожайность без учета размера
издержек на ее производство еще не характеризует равноценность
земель по их качеству. Одинаковую урожайность можно получить
и на разных по качеству землях, но при различных затратах труда
и средств. Чтобы сравнить между собой качество этих земель,
следует брать соотношение урожайности при равных (равновеликих)
затратах. Равновеликие затраты надо рассматривать как
соразмерные части различных по размеру затрат.
Поэтому объективно возникает необходимость в обобщенной
оценке через соответствующие общие показатели. Между
оценочными показателями должна быть определенная логическая связь.
При этом одни показатели являются исходными, другие —
производными.
Экономическую оценку земель проводят в двух аспектах:
общая оценка земель и частная оценка — оценка земель по
эффективности возделывания отдельных культур (видов насаждений).
Основные показатели экономической оценки земель:
урожайность основных сельскохозяйственных культур (У), т/га;
продуктивность земель по видам угодий, исчисленная по
выходу валовой продукции растениеводства в кадастровых ценах
(ВП— валовой продукт), р/га;
окупаемость затрат (отношение стоимости продукции к
затратам (3) на ее производство), (03= ВП/3), р/р.;
110

дифференциальный доход (часть чистого дохода, выражающая
стоимость дополнительного прибавочного продукта на
относительно лучших землях)
ДЦ=ВЛ-3-ЧДН,
где ЧДН — необходимый чистый доход, р/га.
Основные показатели оценки земель составляют единую
систему, в которой каждый из них имеет свое назначение и связан с
остальными функционально.
Показатели урожайности и продуктивности выражают
достигнутый уровень производства, который зависит как от качества
земли, так и от уровня интенсивности земледелия, причем во
многих случаях различия в количестве произведенной продукции в
основном определяются уровнем интенсивности, а не различиями
в естественном плодородии.
Окупаемость затрат характеризует эффективность
земледельческого труда по количеству произведенной продукции на
единицу затрат (на 1 р. или на 100 р. затрат). При одинаковом уровне
интенсивности окупаемость затрат всегда больше на лучших
землях по сравнению с худшими.
Окупаемость затрат — связующий показатель между валовым
продуктом и дифференциальным доходом. На его основе
определяют удельный вес дифференциального дохода в валовом
продукте.
Дифференциальный доход, соответствующий суммарной
дифференциальной ренте I и II, выражает общее значение
экономического эффекта использования земель с одновременным учетом
их качества и уровня интенсивности земледелия.
Дифференциальный доход вычисляют на основе оценочных
показателей ВПи 03 по следующим формулам:
03--U5_ .
03 '
где 03 — оценочный показатель окупаемости затрат; 1,35 —исходный уровень
окупаемости затрат (03); */ —удельный вес дифференциального дохода в валовом
продукте;
ДЦ=ВЛс1.
При 03 более 1,35 дифференциальный доход соответственно
будет положительным и будет возрастать пропорционально
приросту оценки земель по 03 и ВП. При 03 менее 1,35
дифференциальный доход отрицателен.
111

В целях обеспечения соизмеримости объемов производства при
разном составе продукции валовую продукцию растениеводства
оценивают в единых кадастровых ценах.
При решении конкретных практических задач в местных
условиях валовой продукт при оценке земель можно дополнительно
исчислять в зерновых или кормовых единицах. Кроме названных
показателей можно использовать также себестоимость,
трудоемкость, фондоемкость продукции, исчисленные на основе той же
исходной информации.
Соизмеримость показателей продуктивности земель
различного качества по всем сельскохозяйственным угодьям
обеспечивается переводом фактической земельной площади в условные
кадастровые гектары. За один кадастровый гектар принимают 1 га
пашни, продукция с которого соответствует средней валовой
продукции растениеводства по стране за вычетом дифференциального
дохода, что соответствует безрентным (худшим) условиям при
среднероссийском уровне интенсивности земледелия. Для
внутрирегиональных целей можно использовать также эталонные
значения кадастрового гектара, исчисленные по результатам сводных
данных оценки пашни и других угодий в субъектах страны.
Кадастровый гектар
где 3— средние затраты по стране или ее субъекту; 1,35 —коэффициент
окупаемости затрат.
По соотношению валовой продукции к кадастровому гектару
фактические площади оцениваемых угодий переводят в
соизмеримые.
Общие показатели могут быть рассчитаны двумя методами: как
структурные величины с использованием показателей оценки
земель по отдельным культурам и учетом соотношения этих
культур, т. е. с учетом структуры посевов; непосредственно на
основании исходных данных (урожайности и издержек) путем
соответствующей их обработки по качественно различным землям при
определенной структуре посевов. Преимущество первого
метода — оценка земель по фактическим и планируемым урожайности
и издержкам, что дает возможность оценить и сравнить земли при
разной структуре посева. Недостаток второго метода —
необходимость проведения новой оценки земель с большим объемом работ
в случае изменения структуры посевов. Результаты оценки,
полученные этим методом, использовать для оценки земель при
разной структуре посевов нельзя. Если за основу оценки по первому
и второму методам принимают одну и ту же структуру, то
полученные оценочные баллы будут совпадать.
В целях получения достоверных показателей экономической
оценки важно рассчитать их не только с учетом нормальных про-
112

изводственных, но и климатических условий, поскольку
урожайность культур зависит от них в значительной степени и может
существенно колебаться по отдельным годам. Для оценки
необходима типичная, т. е. устойчивая урожайность, поэтому надо
использовать многолетние данные, которые позволяют элиминировать
влияние на урожайность отклонений климатических условий от
их нормы (т. е. средних условий).
Исходя из агрономических требований, анализ проводят за
срок не менее периода ротации основных полевых севооборотов,
но не менее 5 лет. За этот период каждая культура проходит через
все поля севооборота, в результате чего создается равный
агрономический фон для всех культур, что важно для оценки земли.
При оценке продуктивности природных кормовых угодий за
основу принимают их продуктивность и издержки. Как и при
оценке пашни, урожайность сенокосов и пастбищ исчисляют при
определенных условиях производства.
При оценке земель для многолетних насаждений надо
учитывать особенности требований отдельных видов и пород
насаждений к условиям произрастания. Особое внимание при
классификации земель по их природным свойствам уделяют рельефу, в
частности экспозиции склонов, а также залеганию грунтовых вод.
Экономически эти угодья оценивают по выходу продукции при
определенных условиях производства с учетом вида, сортов и
возраста насаждений. Оценочные показатели для многолетних
насаждений те же, что и при оценке пашни.
Поскольку кроме плодородия качество земли экономически
характеризуется еще и местоположением, которое учитывают и
оценивают, оценка земли по местоположению связана с учетом
разницы в издержках, а значит, себестоимости продукции и
доходности сельскохозяйственных предприятий, обусловленных
различием в расстоянии от пунктов сбыта и снабжения.
При экономической оценке земель фактор местоположения
фиксируют через издержки и отражают в результатах оценки по
плодородию. Поскольку данные оценки по плодородию
рассчитывают при определенном уровне производственных издержек,
поправочные коэффициенты на местоположение следует вносить
в оценочные баллы по плодородию пропорционально доле
транспортных и других издержек в общих издержках, принятых за
основу при оценке земель по плодородию.
На результаты земледельческого труда влияют также размеры и
конфигурация земельных участков, угол склона, экспозиция,
каменистость и т. п., которые выступают в виде показателей,
характеризующих качество земли как средства сельскохозяйственной
продукции.
Оценивают пашню, многолетние насаждения, сенокосы и паст-
8-6612
113

бища, а также сельскохозяйственные угодья в целом по
сельскохозяйственным предприятиям и агропромышленным
объединениям, административным районам, областям, краям, автономным
республикам и по стране в целом.
В районах значительного развития орошения и осушения
оценку проводят раздельно по орошаемым, осушаемым и немелиори-
рованным землям. При незначительной площади
мелиорированных земель и отсутствии достоверной информации по их
использованию земли оценивают, не подразделяя их на
мелиорированные и немелиорированные.
Основные оценочные единицы в составе соответствующих
сельскохозяйственных угодий — группы разновидности почв
(оценочные группы), устанавливаемые в субъекте Российской
Федерации и увязываемые с группировкой почв и классификацией
земель в единой системе таксономических единиц природно-сельс-
кохозяйственного районирования земельного фонда страны. При
наличии исходной информации дополнительно учитывают окуль-
туренность почв.
В обязательный перечень культур, по которым оценивают
земли, включают зерновые и зернобобовые культуры в целом (без
кукурузы и риса), кукурузу, рис (в основных районах возделывания),
основные технические и кормовые культуры, картофель (в зонах и
районах товарного картофелеводства).
В зонах и районах специализированного плодоводства и
виноградарства оценивают земли под семечковыми и косточковыми
плодовыми насаждениями, виноградниками, цитрусовыми,
субтропическими и чайными насаждениями.
Основная исходная информация для оценки земель —
материалы государственного учета количества и качества земель,
агроклиматические данные, материалы почвенных и геоботанических
обследований, годовые отчеты сельскохозяйственных предприятий
и приложения к ним по использованию орошаемых, осушаемых
земель, статистическая отчетность по внесению удобрений. В
необходимых случаях, особенно при внутрихозяйственной оценке
земель, дополнительно используют материалы паспортизации
полей, книги истории полей, другие материалы агрономической и
зоотехнической службы, бухгалтерского учета по
внутрихозяйственным подразделениям.
При оценке земель поправки на технологические условия
целесообразно вносить в оценочный балл каждого отдельного
земельного участка, поля севооборота и землепользования с
использованием соответствующего коэффициента, выражающего увеличение
норматива времени на полевые механизированные работы по
отношению к лучшим (эталонным) условиям
сельскохозяйственного производства.
114

4.2. МЕТОДИКА ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ
Экономическая оценка земель включает:
подготовительные работы;
земельно-оценочное районирование;
определение базисных урожаев и затрат для составления
оценочных шкал;
исчисление показателей оценки земель и составление
оценочных шкал;
проведение оценки земель в хозяйствах;
рассмотрение и утверждение материалов оценки земель;
изготовление и выдачу земельно-оценочной документации.
Так как бонитировка почв и экономическая оценка земель
представляют единый непрерывный земельно-оценочный
процесс, то подготовительные работы и земельно-оценочное
районирование проводят вначале по единой программе. Полученные при
бонитировке почв агропроизводственные группы почв (класс)
подлежат оценке по экономическим показателям. Поэтому
экономическая оценка земель начинается с подготовительных работ —
сбора и систематизации исходной информации и, если
необходимо, ее уточнения.
В задачу подготовительных работ входит выявление наличия
и определения качества обследовательских материалов,
содержания и производственного значения выполнявшихся ранее
работ по природно-сельскохозяйственному районированию, агро-
производственной группировке почв, классификации земель,
бонитировке почв и экономической оценке земель,
возможностей их использования при проведении оценки земель. Затем
следует сбор, систематизация, анализ и уточнение необходимой
для оценки земель исходной информации. Подготовительные
работы подразделяются на камеральные работы и полевые
обследования.
В процессе камеральных работ собирают и систематизируют
следующие материалы и данные:
экспликации земельных угодий по хозяйствам за последний
пятилетний период;
агроклиматические показатели по метеостанциям (сумма
среднесуточных температур выше 10 °С; среднегодовое количество
осадков в миллиметрах; количество осадков за период со
среднесуточной температурой выше 10 °С в миллиметрах;
гидротермический коэффициент, запас продуктивности влаги в слое 0...20 см
и в слое 0... 100 см; число дней с суховеями; продолжительность
вегетационного периода; продолжительность безморозного
периода в днях);
списки разновидностей почв с указанием их площадей, данных
о морфогенетических и других свойствах почв по
сельскохозяйственным угодьям, увязанные с материалами учета земель по хо-
8*
115

зяйствам. На основании этих данных почвы объединяют в агро-
производственные группы;
материалы и сведения паспортизации полей, многолетних
насаждений и кормовых угодий, в которых содержатся данные о
длине гонов, конфигурации и изрезанности участков
препятствиями, уклонах рельефа, каменистости, сопротивляемости почв
обработке, высоте над уровнем моря (горных районов), количестве и
площадях контуров сельскохозяйственных угодий. Эти сведения
используют для районирования территории и расчета затрат при
оценке земель;
сведения о видовом, сортовом и возрастном составе
многолетних насаждений и их размещении по агропроизводственным
группам почв. Данные собирают по специализированным, а также
другим хозяйствам, где продукция многолетних насаждений имеет
товарное значение;
сведения о состоянии и продуктивности сенокосов и пастбищ:
индекс агропроизводственной группы почв (классов земель);
геоботанический тип (подтип, модификация); площадь,
продуктивность в тоннах сена с гектара (поедаемая масса, кормовые единицы,
переваримый протеин); культуртехническое состояние (закуста-
ренность, залесенность, каменистость и пр.); характер
использования (сенокошение с указанием числа укосов, сенокошение с
выпасом окота по отаве, пастьба с указанием видов скота и сезонов
использования). Источниками этих сведений служат главным
образом материалы геоботанических обследований, паспортизации
сенокосов и пастбищ. При их отсутствии используют данные агро-
хозяйственных обследований, уточненные в полевых условиях;
материалы об уборочных площадях и урожайности
сельскохозяйственных культур по годам (за 5 лет);
сведения о затратах на производство продукции по их видам (с
указанием всего затрат, из них отнесенных на побочную
продукцию), себестоимости единицы продукции;
данные об обеспеченности хозяйств основными
производственными фондами сельскохозяйственного назначения по годам
(за 5 лет) с указанием их состава;
сведения о внесении органических и минеральных удобрений
(в действующем веществе) по видам угодий и основным культурам
по годам (за 5 лет);
данные прямого учета урожаев и затрат в производственных
посевах колхозов, совхозов, посевах госсортсети, опытных и
научно-исследовательских учреждений по годам (за 5 лет);
материалы ранее проведенных работ по оценке земель.
Затем в зависимости от состояния исходных данных и
материалов, полученных в процессе камеральных подготовительных
работ, определяют виды и объем работ полевых обследований.
Полевые обследования проводят с использованием имеющихся
почвенных, геоботанических, аэрофотогеодезических и других ма-
116

териалов. На местности выясняют их пригодность для оценки
земель. Кроме того, в задачу полевых обследований входит:
определение соответствия земельно-учетных данных
фактическому состоянию и характеру использования земель;
уточнение фактического мелиоративного состояния земель;
установление соответствия выделенных на почвенных картах
контуров их фактическому размещению и принятой номенклатуре;
уточнение агропроизводственных группировок почв,
составленных на основании материалов почвенных обследований и
камеральных подготовительных работ;
определение или уточнение основных технологических
условий использования земель (конфигурации и размеров контуров,
уклонов рельефа, каменистости и т. п.);
установление размещения основных сельскохозяйственных
культур по агропроизводственным группам почв и фактической
освоенности севооборотов;
получение дополнительной информации об использовании
земель под многолетними насаждениями в отдельных хозяйствах
(размещение по элементам рельефа, агропроизводственным
группам почв, сортовой и возрастной состав, агротехника и пр.);
определение культуртехнического состояния и фактического
использования естественных кормовых угодий;
проведение выборочных наблюдений за урожайностью и
затратами в производственных условиях отдельных хозяйств и их
подразделений.
На основании предварительного изучения и систематизации
картографических, статистических и других материалов намечают
маршруты полевых обследований оцениваемой территории
области. Результаты работ полевых обследований используют в
последующем для уточнения границ оценочных районов и
агропроизводственных групп почв, состава хозяйств для разработки
оценочных шкал, а также для определения объема дополнительных
почвенных, геоботанических и других обследований, необходимых
для производства оценки земель.
Всю собранную информацию обрабатывают и обобщают в
соответствии с требованиями проведения оценки земель.
Для успешного осуществления земельно-оценочных работ
важное значение имеет научно обоснованное районирование
территории области (края) республики. Это обусловлено тем, что
территория страны простирается на большое расстояние, т. е.
природные факторы (рельеф, тепло, влага, почва и т. п.), влияющие на
качество земель и их хозяйственное использование,
разнообразны. Природные и экономические условия различаются и в
пределах территории республик, краев, областей. Местоположение
земель по отношению к промышленным центрам и местам
переработки сельскохозяйственной продукции сказывается на характере
использования земель.
117

Районирование области, края, республики может
предусматривать выделение территорий, относительно однородных по
экологическим, агроклиматическим, геоморфологическим, почвенным
и ландшафтным условиям, влияющим на уровень интенсивности
отраслей хозяйственного комплекса. Его осуществляют на основе
общей схемы природно-сельскохозяйственного эколого-ланд-
шафтного или другого районирования земельного фонда страны.
Такое районирование представляет собой научно обоснованное
зонирование территории с учетом специфики природных условий
и специализации хозяйственного комплекса. В основе его лежит
анализ природных условий, экономических, экологических,
социальных и иных факторов регионов.
Так, система природно-сельскохозяйственного районирования
территории страны включает специальные выделы
(таксономические единицы): природно-сельскохозяйственные пояса, зоны,
провинции, округа и районы, точные области, различающимися
характерными природными и хозяйственными условиями и
признаками.
Природно-сельскохозяйственный пояс — наиболее общая высшая
единица районирования. Он характеризуется комплексом
природных условий, определяющих поясной тип сельскохозяйственного
производства и общие особенности использования земли.
Главный признак его — теплообеспеченность, характеризуемая
суммами активных температур воздуха выше 10 °С. На территории
страны выделяют следующие пояса: холодный, умеренный и теплый
(субтропический).
В пределах умеренного пояса имеются три подпояса: таежно-
лесной, черноземно-степной и полупустынно-пустынный.
Подпояса различаются, главным образом, особенностями циркуляции
атмосферы, с которыми связаны типы годового атмосферного
увлажнения, континентальность климата, а также соответствующие
ряды природной зональности.
Природно-селъскохозяйственная зона — основная единица
районирования. Она характеризуется определенным комплексом почвен-
но-климатических условий, связанных с балансом тепла и влаги,
главными особенностями почвообразования и минерального
питания растений. Каждая зона имеет определенные типы и
подтипы почв, а также типы сельскохозяйственного производства и
соотношения земельных угодий.
При выделении зоны в качестве показателей, определяемых на
местности, служат типы и подтипы почв с соответствующей им
растительностью, а контролирующих признаков — изолинии сумм
температур, описывающие границы зон на территории
достаточного годового увлажнения (лесотундра — 400 °С, северная тайга —
1200, средняя тайга — 1600 °С), и изолинии коэффициента
атмосферного годового увлажнения, описывающие границы зон на
территории недостаточного увлажнения (лесостепь — 0,77, степь на
118

обыкновенных черноземах — 0,55, степь на южных черноземах —
0,44, полупустыня — 0,39).
Природно-селъскохозяйственная провинция — часть зоны,
характеризующаяся биологически важными фациальными
особенностями почвенного покрова, связанными с микроклиматом и его
режимом в годовом цикле. Провинции различаются между собой,
во-первых, по показателям гидротермического и питательного
режима почв; во-вторых, по основным агроклиматическим
показателям (континентальность климата, суровость и снежность зимы,
тепло- и влагообеспеченность вегетационного периода,
биологическая продуктивность); в-третьих, набором культур, уровнем
агротехники и применяемыми удобрениями.
Провинции выделяются по одному или нескольким наиболее
существенным почвенным и агроклиматическим показателям с
учетом режима элемента климата в годовом цикле. Так, в
умеренном поясе в пределах одной и той же зоны изменение сумм
температур на 600 °С служит основанием для выделения провинций, так
как температурные полосы (ранних, средних, поздних культур)
различаются указанным интервалом сумм температур.
В некоторых местах границы провинций проводятся с учетом
естественных рубежей (крупные реки, горные системы).
Природно-селъскохозяйственный округ — часть провинции,
которая характеризуется определенными геоморфологическими
особенностями территории (общим строением рельефа), составом
почвообразующих пород и строением почвенного покрова,
закономерным соотношением почв разного гранулометрического
состава, засоленности, солонцеватости, заболоченности и т.д., а
также частными особенностями микро- и мезоклимата и пределах
провинциальных норм. Все это предопределяет особенности
агротехники, набор сельскохозяйственных культур, соотношение
сельскохозяйственных угодий, виды мелиорации, системы
севооборотов, мероприятия по охране почв и природы.
Округа в пределах провинций вьщеляют главным образом по
обобщенным типам равнинного и горного рельефа и типа
почвообразующих пород с учетом почвенного покрова,
агроклиматических показателей и освоенности территории (распаханность,
лесистость и др.).
При природно-сельскохозяйственном районировании важно
увязать его выделы с границами административных районов и
землепользовании.
Для оценки земли в пределах природно-сельскохозяйственного
округа вьщеляют земельно-оценочный (кадастровый) район. Он
представляет собой часть округа в составе административной
области, края, республики. Типичными для района являются
региональные особенности использования земель, обусловленные
конкретными природными условиями, влияющими на
специализацию и уровень интенсивности сельского хозяйства.
119

При выделении земельно-оценочных районов специализацию
хозяйств устанавливают на основании данных о фактическом
составе и соотношении производимой и товарной продукции,
структуре посевных площадей и затратах по отраслям и
сельскохозяйственным культурам. Интенсивность земледелия определяют
по затратам труда, удобрений и обеспеченности
производственными фондами на гектар пашни и других сельскохозяйственных
угодий в хозяйствах. При установлении особенностей
использования земель в сельском хозяйстве принимают во внимание степень
распаханности территории, соотношение сельскохозяйственных
угодий и приуроченность их к почвам и определенным элементам
рельефа, состав и соотношение сельскохозяйственных культур на
качественно различных землях, виды севооборотов и т. п. Главный
критерий экономической однородности хозяйств в оценочном
районе — уровень интенсивности земледелия.
Границы оценочных районов по возможности увязывают с
границами административных районов. В случае значительного
несовпадения их совмещают с границами объектов земельных
отношений.
Территорию административной области принимают за один
оценочный район при сходстве ее природных условий и
однородности специализации сельского хозяйства.
4.3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ БАЗИСНЫХ УРОЖАЕВ И ЗАТРАТ
ДЛЯ СОСТАВЛЕНИЯ ОЦЕНОЧНЫХ ШКАЛ
При экономической оценке важно определение урожайности и
затрат по оцениваемым агропроизводственным группам. Их
используют в качестве исходных (базисных) при построении шкал
оценки земель.
Выделяемые группы почв характеризуются показателями
свойств и признаков, установленными по почвенным
разновидностям. Для этого данные о свойствах и признаках почвенных
разновидностей каждой группы обобщают в пределах внутриобластных
районов.
Основные критерии для объединения разновидностей почв в
оценочные группы следующие:
принадлежность к одной почвенно-климатической провинции
или горному округу;
генетическая близость почв, выражающаяся в сходстве
морфологического строения почвенного профиля, особенно верхних
почвенных горизонтов; почвообразующих пород и
гранулометрического состава почв; основных физических свойств почв, их
водного, воздушного и теплового режимов; показателей,
характеризующих химические, физико-химические свойства, содержание и
запас питательных веществ;
120

рельеф, в условиях которого залегают почвы;
специфические физические и химические особенности и
свойства, которые понижают плодородие почв, затрудняют их
использование (засоленность, эродированность, засоренность камнями
и пр.) и определяют потребность в тех или иных мелиоративных
мероприятиях.
При группировке орошаемых земель в числе главных факторов
дополнительно учитывают давность орошения и дренированность
коллекторно-дренажной сетью.
В зависимости от давности орошения поливные земли
подразделяют на староорошаемые, новоорошаемые и новоосвоенные.
При группировке осушаемых земель учитывают давность
осушения и связанную с ней окультуренность земель.
Методы определения показателей могут быть различны.
Общим требованием для них является то, что вычисленные
показатели должны быть объективными и типичными для оцениваемых
групп почв (классов земель) и основываться на массовых данных.
За базисные урожаи и затраты принимают их средние значения.
Поэтому получают их расчетно на основании обработки
полученных сведений о фактической урожайности и затратах на ее
производство в сельскохозяйственных предприятиях.
Определение оценочных показателей по почвам или группам
почв — основная задача земельно-оценочных работ. Для ее
решения используют современные математико-статистические методы
обработки исходной информации и системы расчетов, связанные
с решением промежуточных задач.
В земельно-оценочных работах главным является выборочный
метод статистических исследований, основанный на законе
больших чисел. Особенность применения этого метода при оценке
земель состоит в том, что выборки формируются на основе не
случайного отбора объектов в натуре, а массовых похозяйственных
данных, которые целенаправленно систематизируются по
совокупностям в границах земельно-оценочных районов по
определенной программе. Программа должна предусматривать
группировку объектов как по качественному составу почв, так и по
экономическим показателям (специализация хозяйств, структура
посевов, уровень интенсивности земледелия и пр.).
Выборочный метод предусматривает использование в
оценочных работах данных прямого учета урожайности и затрат, одно-
факторных типических выборок по преобладающим почвам,
структурных выборок с данными о структуре почвенного покрова
оцениваемых земель (включая и малые выборки), методов
ковариационного или корреляционного и регрессионного анализа,
анализа данных с установлением причинных связей и зависимостей
и пр.
Прямой учет урожайности и затрат используют при наличии в
соответствующем земельно-оценочном районе достоверных мас-
121

совых данных по размещению посевов, урожайности и затратам
на оцениваемых почвах за принятый ряд лет.
Метод типических (однофакторных) выборок применяют как
основной при наличии в земельно-оценочном районе значительного
числа хозяйств (более 10) с одной оцениваемой почвой или
группой почв. При репрезентативности такой выборки ее средние
значения по урожайности и затратам принимают в качестве
параметров оценки данной почвы.
Структурная выборка — это совокупность хозяйств оценочного
района с различной структурой почвенного покрова в составе
сельскохозяйственных угодий при относительно однородных
показателях специализации и уровня интенсивности земледелия.
Оценочные показатели по группам почв определяют на основе
линейного уравнения множественной регрессии:
У=АхХ\ + А&2+ -+АпХП9
где У—зависимая переменная, подлежащая дифференциации по группам почв;
Л\9 Л2,...,Лп — искомые значения оценочных показателей по группам почв; х\,
х2,...,х„ — удельные веса оценочных групп почв в площади пашни или другого
угодья.
По этой модели можно рассчитывать оценочные показатели
урожайности (продуктивности) и окупаемости затрат по
основным культурам, возделываемым в севооборотах на всей площади
пашни, а также показатели валовой продукции и окупаемости
затрат по видам угодий обычно для наиболее распространенных
групп почв.
Например, для отдельных культур Московской области
получены следующие уравнения, которые составлены на основе анализа
многочисленных производственных данных хозяйств
среднерусской провинции южно-таежной зоны природно-сельскохозяй-
ственного районирования России (табл. 4.1).
4.1. Вычисление базисной урожайности озимой пшеницы, многолетних трав
и картофеля по уравнениям множественной линейной регрессии
JVfe группы
почв
81
103
97
95
44
45
47
48
72
73
а; (кр)
19,6
15,9
10,4
9,8
9,2
8,4
7,0
5,4
4,9
4,4
*<Р»Оз>
24,4
16,7
14,2
12,8
12,2
9,0
5,6
3,9
2,9
2,3
Х5 (балл
почвы)
100
83,7
60,9
54,3
47,1
40,9
38,3
34,4
33,6
31,1
у
озлгакн
22,5
19,4
15,5
14,4
13,2
12,1
11,4
10,6
10,4
10,0
у
мн.трш
29,3
25,1
19,5
18,0
16,3
14,8
14,0
12,9
12,6
12,0
у-.
164,1
140,3
120,0
114,1
109,2
100,4
92,2
86,0
83,5
80,9
122

Для озимой пшеницы
З'оз.пшен = 0,50 + 0,008*1 + 1,036*2 + 0,084*з + 0,056*> + 0,146*5.
Для многолетних трав
^мнлрав = -4,57 + 0,017*! + 2,180*2 + 0,085*з + 0,039*4 + 0,219*5.
Для картофеля
Ущп = 11,00 + 0,056*! + 13,980*2 + 1,060*з + 1,600^ + 0,460*5.
При использовании структурных выборок особое значение
имеет контроль однородности исходных данных по объектам,
который осуществляют методом ранговой корреляции,
позволяющим оставлять для решения задачи лишь те хозяйства группы, где
повышение доли лучших земель сопровождается
последовательным повышением урожайности и окупаемости затрат.
Схема линейных уравнений множественной регрессии не
обеспечивает получения удовлетворительных результатов решения
задачи при значительном числе групп почв и небольшом удельном
весе каждой из них в почвенном покрове хозяйств. В этих случаях
используют малые структурные выборки, формирование которых
обеспечивается путем ступенчатого отбора, последовательного
расслоения агрегированных групп почв в выборках.
При использовании статистических выборок одновременно, как
правило, определяют основные параметры оценки земли по
группам почв — урожайность (У), продуктивность (ВП) и затраты (3).
По данным прямого учета и типичных выборок искомые
параметры У, ВП, 3 соответствуют их средним фактическим значениям
за избранный ряд лет на данных почвах.
По структурным выборкам на оцениваемых почвах обычно
определяются показатели У, ВП, ОЗ.
Для определения оценочных показателей
малораспространенных групп почв, если их оценка не обеспечивается
статистическими данными, используют баллы бонитировки почв. Оценочную
урожайность на этих почвах вычисляют по соотношению баллов
их бонитировки и соответствующих средних бонитировочных
баллов по оценочному району.
Полученные значения показателей оценки земель по группам
почв уравновешивают относительно соответствующих средних по
земельно-оценочному району и сводят в оценочные шкалы.
Обработку полученных в процессе подготовительных работ
исходных данных хозяйств начинают с определения структуры агро-
производственных групп почв в составе каждого
сельскохозяйственного угодья. Далее устанавливают структуру посевных
площадей, среднюю урожайность и затраты по сельскохозяйственным
123

культурам, многолетним насаждениям и по природным кормовым
угодьям за период, принятый при оценке земель (5 лет).
Аналогично определяют среднее количество внесенных удобрений (в
действующем веществе или условных туках) на гектар по
основным культурам и видам угодий, а также фондообеспеченность на
единицу площади сельскохозяйственных культур и удобрений.
С целью получения типичных выборок, необходимых для
расчета оценочных экономических показателей по агропроизвод-
ственным группам почв, хозяйства группируют по удельному весу
их в площади угодий и интенсивности производства.
Прежде всего для определения урожаев и затрат проводят
выборку хозяйств, в которых в составе оцениваемого вида угодий
имеются одна, две и более агропроизводственных групп почв.
Хозяйства должны быть близкими по уровню интенсивности
сельскохозяйственного производства. Уровень интенсивности
определяют по основным факторам, влияющим на урожайность (в
расчете на1 га оцениваемых земель): затраты труда, ч (или сут);
материально-денежные затраты с выделением количества удобрений (в
стоимостном выражении, действующем веществе или условных
туках); обеспеченность основными производственными фондами,
р. на 1 га.
При сходных технологических свойствах земель интенсивность
производства считается сравнительно одинаковой, если
указанные показатели отклоняются от среднего значения не более
±15.-20 %.
Выборка хозяйств с одной группой почв включает хозяйства, в
которых одна группа почв занимает 75 % и больше площади
оцениваемых угодий, а другие почвы не очень сильно отличаются по
плодородию и использованию от основной. Минимальный объем
выборки— 10 хозяйств или подразделений (отделений, бригад и
т. д.), взятых из разных хозяйств.
Средние показатели интенсивности земледелия (структура
посевных площадей, фондообеспеченность, затраты и количество
внесенных удобрений на гектар площади) должны быть близкими
к средней генеральной совокупности хозяйств оценочного района.
Для оценки достоверности значений этих показателей
рассчитывают среднее квадратическое отклонение (о) и стандартную (сред-
неквадратическую) ошибку (т).
Разницу между средними показателями интенсивности
земледелия выборки и генеральной совокупности определяют с
помощью критерия Стьюдента, дисперсии и иных показателей,
используя математический аппарат.
За базис затрат при определении показателей экономической
оценки земли принимают средний уровень затрат,
соответствующий обычным условиям агротехники в оценочном районе, с
внесением соответствующих поправок на технологические свойства
земли и урожайность. Технологические условия земельных участ-
124

ков (полей) характеризуются высотой над уровнем моря,
рельефом (угол наклона, экспозиция), длиной гона, изрезанностью,
конфигурацией, каменистостью, удельным сопротивлением плуга
при вспашке, прочностью поверхности, степенью распаханности
и пр. Поправки на технологические свойства земель рассчитывают
по массивам хозяйств, полям севооборотов и по отдельным
земельным участкам (контурам угодий). Общим основанием для их
вычисления служит технологический коэффициент Г—
увеличение норматива времени на полевые механизированные работы на
конкретном земельном участке по отношению к улучшенным
(эталонным) условиям производства (длина гона более 1 км,
ровная поверхность, отсутствие камней и пр.).
Нормативные исходные данные для вычисления
технологических коэффициентов приведены в таблицах 4.2 и 4.3.
4.2. Нормативные показатели увеличения затрат времени на проведение комплекса
полевых механизированных работ по зонам увлажнения
Зона
Сухая
Засушливая
Полузасушливая
Полувлажная
Влажная
Избыточно влажная
Показатель увлажнения
P/U
До 0,20
0,20...0,25
0,25...0,30
0,30...0,35
0,35...0,40
0,40...0,45
0,45...0,50
0,50-0,55
0,55...0,60
0,60...0,65
Более 0,65
P/f
До 0,44
0,44...0,55
0,55...0,66
0,66...0,77
0,77...0,99
0,90...1,00
1,00...1,10
1,10...1,22
1,22...1,33
1,33...1,44
Более 1,44
в форме
ГТК
До 0,65
0,65...0,80
0,80...0,95
0,95...1,10
1,10...1,25
1,25...1,35
1,35...1,45
1,45...1,55
1,55...1,65
1,65...1,75
Более 1,75
Показатель
затрат
времени
1,00
1,02
1,05
1,11
1,15
1,20
1,25
1,27
1,29
1,30
1,35
Общий технологический коэффициент по виду угодий,
земельному участку, полю севооборота вычисляют, перемножая частные
коэффициенты по отдельным технологическим свойствам земли
(длина гона, угол склона, конфигурация и пр.).
Общий технологический коэффициент отдельных хозяйств и
оценочных районов в целом определяют на основании данных
паспортизации полей севооборотов, кормовых угодий и
многолетних насаждений, а также орошаемых и осушаемых земель. Кроме
того, для этих целей используют материалы специальных
обследований и съемок. Разница между технологическим коэффициентом
земель хозяйства (отдельного земельного участка, поля) и средним
технологическим коэффициентом земель оценочного района —
поправка, вносимая в затраты.
При оценке естественных (природных) кормовых угодий
(сенокосов, пастбищ) их продуктивность выражают в протеиновых
125

1.3. Нормативные показатели увеличения затрат времени на проведение комплекса полевых механизированных работ
(приведены в скобках) в зависимости от особенности полей
Класс

показателя
Энергоемкость
Высота над уровнем
моря, м
Угол наклона, град.
Длина гона, м
Изрезанность полей
препятствиями, %
Конфигурация поля
I
II
III
IV
V
VI
VII
До 500 (1,00)
500... 1000 (1,04)
1000...1500 (1,08)
1500...2000(1,12)
2000...2500 (1,16)
—
—
До 1 (1,00)
1...3(1,02)
3...5 (1,05)
5...7(1,09)
7...10 (1,16)
10...15 (1,25)
Более 15 (1,40)
Более 100(1,00)
600... 1000 (1,03)
400...600 (1,08)
300...400 (1,14)
200...300 (1,21)
150...200 (1,31)
До 150 (1,43)
До 5 (1,00)
5...10 (1,08)
10...20 (1,19)
20...30 (1,29)
—
—
—
Поля правильной конфигурации
(1,00)
Поля сложной конфигурации при
длине гона, м: более 600 (1,01)
400...600 (1,03)
300...40 (1,08)
200...300 (1,14)
150...200 (1,21)
Менее 150 (1,30)
Продолжение табл. по горизонтали
Энергоемкость
Класс


зателей
Каменистость
Степень
каменистости
Содержание камней
в
пахотном слое,!
Удельное
сопротивление
плуга, кг/см2
Прочность несущей конструкции
Класс
прочности
несущей

поверхности
Почвы и гранулометрический состав
дерновоподзо-
листые
черноземы
каштановые
Среднее|

значение

показателя
Распаханность
Доля пашни в
общей площади
земель, %
I
II
III
IV
V
VI
VII
Практически
отсутствует
Слабая
Средняя
Сильная
—
—
—
До 0,5 (1,00)
0,5...20,0
(1,09)
20,0...55,0
Более 55,0 (1,27)
—
—
—
0,36...0,41
(0,97)
0,42...0,47
(0,98)
0,48...0,53
0,54...0,59 (1,03)
0,60...0,65 (1,06)
0,66...0,71 (1,11)
0,72...0,78 (1,19)
Прочные
Средние
Слабые
—
—
—
—
Глинистые
Тяжело-,
средне- и
легкосуглинистые
Песчаные и
супесчаные
—
—
—
—
Глинистые,
тяжел осуглинистые
Сред
несуглинистые

Легкосуглинистые, супесчаные
—
—
—
—
0,94
1,00
1,08
—
—
—
—
Более 70
(1,00)
60...70
(1,01)
50...60
(1,03)
40...50 (1,05)
30...40 (1,08)
20...30 (1,13)
10...20 (1,18)

единицах, которую вычисляют по группам типов, типам, а при
необходимости и геоботаническим модификациям, отнесенным к
соответствующим агропромышленным группам почв с учетом
подвидов этих угодий (культурные, улучшенные, заливные,
суходольные, заболоченные).
Содержание протеиновых единиц в 1 кг корма, кг, вычисляют
по формуле
К + 10П
где А"—содержание кормовых единиц в 1 т корма, кг; Я—содержание
перевариваемого протеина в 1 т корма, кг.
Затраты по естественным кормовым угодьям рассчитывают в
соответствии с калькуляцией, принятой при вычислении
себестоимости продукции с определением затрат на текущий уход и
поверхностное улучшение, коренное улучшение и создание
культурных лугов и пастбищ, обводнение, орошение, осушение,
заработную плату обслуживающему персоналу; транспортных затрат по
подвозу воды, инвентаря; общепроизводственных и
общехозяйственных затрат.
Земли под многолетними насаждениями оценивают по тем же
агропроизводственным группам почв, как и других угодий,
относительно типов многолетних насаждений. Последние отличаются
видом, сортом, возрастом, а также интенсивностью ведения культуры.
Виноградники разделяют на столовые и промышленные сорта.
При вычислении показателей оценки земель и составлении
оценочных шкал используют оценочные показатели,
характеризующие сравнительное качество земель по их производственной
способности, выраженные в абсолютных и относительных
(баллах) значениях.
Вычисленная урожайность сельскохозяйственных культур
является одним из основных показателей экономической оценки
земель по эффективности возделывания культур.
Следующим показателем является окупаемость затрат по
отдельным культурам:
где Рз ~ коэффициент окупаемости затрат по /-й культуре на у-й агропроизвод-
ственной группе почв; Bq — базисная стоимость продукции i-й культуры на у-й аг-
ропроизводственной группе почв; 3q — базисные затраты производства i-й
культуры на у-й агропроизводственной группе почв.
При вычислении оценочного показателя —
дифференциального дохода по агропроизводственным группам — используют
полученные значения стоимости продукции 2?б и затрат 3q.
127

Кроме того, рассчитывают чистый доход (7б) и нормальный
прибавочный продукт (минимальный общественно необходимый
чистый доход — Чм) на единицу площади (га) по формулам:
% = Вб — Зб,
^м = ДФосн + Фоб),
где К— коэффициент эффективности совокупных (основных и оборотных)
производственных фондов. При межобластной оценке земель принимают А'по 0,15,
при внутриобластной — равным по величине, характеризующей фактическое
отношение чистого дохода к совокупным производственным фондам; Фосн —
стоимость основных производственных фондов; Ф^ — израсходованные оборотные
фонды на полученный объем продукции, соответствующие всем затратам за
вычетом амортизации.
Дифференциальный доход
да=ч6-чм.
При вычислении дифференциального дохода рекомендуют,
чтобы минимальная площадь земель, относимых к худшим,
составляла 3...5 % площади оцениваемого угодья области.
Пример расчета экономических показателей приведен в таблице 4.4.
На основании расчета оценочных показателей по качественно
различным землям (агропроизводственным группам почв)
составляют оценочную шкалу. Под ней понимают систему оценочных
показателей, количественно характеризующих качество различных
земель (групп почв) при сопоставимом уровне земледелия.
Оценочная шкала, таким образом, представляет собой ряд числовых
значений, соизмеряющих качество земель посредством
экономических показателей. Число применяемых экономических
оценочных показателей определяет и число такого рода рядов (шкал)
(табл. 4.5), рассматриваемых как зависимая величина (функция)
от обеспеченности хозяйств на единицу площади основными
производственными фондами или их активной частью — силовыми и
рабочими машинами, энергетическими мощностями (0фР),
рабочей силой (Рр), количеством внесенных удобрений (0yJ, баллом
бонитета пашни или другого угодья (Бу):
У=ДОфр,Рр, Оу, Бу).
Показатели оценки земель по хозяйствам определяют при
средних значениях учитываемых в модели экономических
факторов производства по оценочному району.
Регрессионные модели обеспечивают необходимую
достоверность расчетов, если:
коэффициент вариации факториальных признаков больше
коэффициентов вариации фактической урожайности по хозяйствам;
взаимная корреляция между факторами меньше, чем между
ними и урожайностью;
128

4.4. Валовой доход, условный чистый доход, окупаемость затрат и дифференциальный доход по культурам и группам почв
в Московской области, р/га
Груп
па
почвы!
Озимая рожь, цена 250 р/т, затраты 135 р/га
Озимая пшеница, цена 250 р/т, затраты 135 р/га
Кукуруза, цена 5,2 р/т, затраты 120 р/га

Урожайность,
т/га
ВД
чд
03
дд

Урожайность,
т/га
ВД
чд
03
дд

Урожайность,
т/га
ВД
чд
03
дд
81
103
97
95
44
45
47
48
72
73
2,43
2,38
2,43
2,45
1,52
1,56
1,64
1,68
2,32
2,33
606,3
594,4
608,4
611,3
380,3
391,0
410,6
420,0
579,8
583,7
471,3
459,4
473,4
476,3
245,8
256,0
275,6
285,0
444,8
448,7
4,5
4,4
4,5
4,5
2,8
2,9
3,0
3,1
4,3
4,3
424,1
412,1
426,2
429,1
198,6
208,7
228,3
237,8
397,6
401,4
2,13
2,13
2,00
1,92
1,79
1,65
1,57
1,45
1,43
1,34
531,5
532,5
501,0
479,6
447,5
411,3
393,4
363,3
356,7
334,7
396,5
397,5
366,0
344,6
312,5
276,3
258,4
228,3
221,7
199,7
3,9
3,9
3,7
3,6
3,3
3,0
2,9
2,7
2,6
2,5
349,2
350,3
318,8
297,4
265,3
229,0
211,2
181,1
174,4
152,4
30,16
30,12
30,27
29,86
28,81
27,15
26,18
24,39
23,96
22,49
1568,3
1566,1
1574,3
1553,0
1497,9
1411,6
1361,6
1268,2
1246,0
1169,6
181,6
181,2
182,7
178,6
168,1
151,5
141,8
123,9
119,6
104,9
2,5
2,5
2,5
2,5
2,4
2,3
2,2
2,0
2,0
1,9
1406,3
1404,1
1412,3
1391,0
1335,9
1249,6
1199,6
1106,2
1084,0
1007,6
4.5. Баллы валового дохода, условного чистого дохода, окупаемости затрат и дифференциального дохода по культурам
и группам почв Московской области по оценочной шкале
Группа
почвы
81
103
97
95
44
45
47
48
72
73
чо
ВД
99,2
97,2
99,5
100,0
62,3
64,0
67,2
68,7
94,8
95,5
Озимая рожь
ЧД
99,0
96,4
99,4
100,0
51,6
53,7
57,9
59,8
93,4
94,2
03
99,8
97,8
100,2
100,6
62,7
64,4
67,6
69,1
95,4
96,1
ДД
98,8
96,0
99,3
100,0
46,3
48,6
53,2
55,4
92,7
93,5
ВД
99,8
100,0
94,1
90,1
84,0
77,2
73,9
68,2
67,0
62,8
Озимая пшеница
ЧД
99,7
100,0
92,1
86,7
78,6
69,5
65,0
57,4
55,8
50,2
03
100,9
101,1
95,2
91,1
85,0
78,1
74,7
69,0
67,7
63,6
ДД
99,7
100,0
91,0
84,9
75,7
65,4
60,3
51,7
49,8
43,5
ВД
99,6
99,5
100,0
98,6
65,1
89,7
86,5
80,6
79,1
74,3
Кукуруза
чд
99,4
99,2
100,0
97,8
92,0
82,9
77,6
67,8
65,5
57,4
на силос
03
100,5
100,4
100,9
99,5
96,0
90,5
87,3
81,3
79,9
75,0
ДД
99,6
99,4
100,0
98,5
94,6
88,5
84,9
78,3
76,8
71,3

по анализируемой совокупности значение признаков
соответствует закону нормального распределения;
при каждом закрепленном значении какого-либо признака
значения других признаков также соответствуют закону
нормального распределения.
Средние по административному району показатели оценки
земель вычисляют путем осреднения соответствующих показателей
по хозяйствам этого района; средние по области (краю,
республике без областного деления) — путем осреднения показателей по
районам. Свод по субъекту РФ осуществляют на основе
региональных показателей.
Показатели оценки, выражаемые в баллах и кадастровых
гектарах, рассчитывают на единый по субъекту страны эталон,
принимаемый за 100 баллов или один кадастровый гектар. При этом
должна обеспечиваться сопоставимость оценочных показателей в
баллах и кадастровых гектарах по различным угодьям.
При общей экономической оценке земель, как и частной,
используют натуральные и стоимостные показатели. Но в отличие от
частной оценки их исчисляют по совокупности всех
возделываемых культур пропорционально долям их посевов в структуре
севооборота. Натуральный показатель общей оценки земель
—суммарный выход кормовых единиц с гектара, стоимостные
показатели — суммарный валовой доход ВД, суммарные прямые
производственные затраты в расчете на 1 га, а также вычисляемые на их
основе условный чистый доход ЧД, окупаемость затрат 03,
дифференциальный доход ДД (табл. 4.6).
4.6. Районная (р-н) и общероссийская (рос.) шкалы стоимостных показателей общей
оценки земель района Московской области (валовой доход, условный чистый доход,
Груп-
па
почвы
81
103
97
95
44
45
47
48
72
73
Р/га
825,9
822,6
815,1
800,1
711,7
672,0
653,8
614,4
644,7
612,5
окупаемость затрат, дифференциальный доход),
~вд
_А^
100,0
99,6
98,7
96,9
86,2
81,4
79,2
74,4
78,1
74,2
^оос
82,6
82,3
81,5
80,0
71,2
67,2
65,4
61,4
64,5
61,3
Р/га
712,0
708,7
701,2
686,2
597,8
558,1
539,9
500,5
530,8
498,6
ЧД
~Б \~Б
100,0 81,4
99,5 81,0
98,5 80,1
96,4 78,4
84,0 68,3
78,4 63,8
75,8 61,7
70,3 57,2
74,5 60,7
70,0 57,0
Р/га
7,3
7,2
7,2
7,0
6,2
5,9
5,7
5,4
5,7
5,4
03
_5*L_
99,3
98,9
98,0
96,2
85,6
80,8
78,6
73,9
77,5
73,7
^оос
РОС
90,6
90,3
89,4
87,8
78,1
73,8
71,8
67,4
70,7
67,2
балл
Р/га
672,1
668,8
661,3
646,3
557,9
518,3
500,0
460,7
490,9
458,8
ДД
_^_
100,0
99,5
98,4
96,2
83,0
77,1
74,4
68,5
73,0
68,3
^пос
РОС
103,2
102,8
101,9
100,0
89,0
84,0
81,7
76,8
80,6
76,6
Особенности оценки орошаемых и осушаемых земель
обусловлены специфичными условиями почвообразования, способами
орошения (осушения), ведомственной принадлежностью систем
орошения (осушения), водообеспеченностыо, а также состоянием
и полнотой исходной статистической информации.
130

Поливы и осушительные мелиорации — мощные почвообразу-
ющие факторы, которые значительно разнообразят качественные
различия и производительную способность почвенного покрова,
изменяют темпы и направления химических и
микробиологических процессов, а также условия режима накопления органических
веществ. Поэтому гидрогеологические условия, типы и степень
засоления и другие факторы становятся ведущими при
группировке почв. В зависимости от давности мелиорации важными могут
быть и такие диагностические признаки, как гранулометрический
состав, водопроницаемость и влагоемкость почв, уровень и
химизм грунтовых вод и пр.
При сборе этих данных кроме материалов крупномасштабного
обследования почв пользуются материалами гидрогеологических
исследований, детальных почвенных и мелиоративных съемок.
Оценочные показатели групп почв орошаемых и осушаемых
земель вычисляют раздельно по способам орошения и осушения.
Большая пестрота почв, различный режим орошения
отдельных культур затрудняют определение урожайности по группам
почв на основе массовых нехозяйственных данных. В таких
случаях целесообразно использовать данные прямого учета, экспертные
и опытные данные.
Для оценки орошаемых земель определяют все затраты,
связанные с орошением, включая затраты государства на подачу воды и
содержание гидросооружений, которые не переданы на баланс
хозяйствам. Затраты государства на подачу 1 м3 воды, р.,
^г ~~ Jffj иъ,
где Зт — общая сумма текущих затрат, связанных с содержанием
гидросооружений [магистральных и распределительных каналов, насосных станций, строений и
т.д., включая затраты на капитальный ремонт (без издержек хозяйств на полив и
содержание внутрихозяйственной сети)], р.; Оь — общий объем подачи воды по
системе, м3.
Затраты государства на содержание гидросооружений относят
на стоимость воды пропорционально количеству воды,
выделяемой на орошение, по отношению к общему забору воды всеми
потребителями.
Затраты, связанные с подачей воды на орошение по отдельным
культурам, рассчитывают по формуле
где Зв/ —затраты, связанные с подачей воды на орошение у'-й культуры; ФЗУ —
фактический забор воды для полива 1 га посевов у-й культуры; /^ — посевная
площадь у-й культуры.
Суммируя затраты, связанные с подачей воды, и затраты на
производство соответствующей культуры, получают полные затра-
9*
131

ты на производство данной культуры, а разделив их на площадь
посева (Щ — полные затраты на 1 га:
, 3.1+3*
3'—Щ--
где 3j — полные затраты на производство у-й культуры с учетом стоимости воды,
Р«; Зц, — затраты на производство у-й культуры, р.
Общие затраты в расчете на 1 га пашни, р.,
°~ я '
где Зв — сумма затрат на орошение культур; Зп — затраты на производство
продукции на орошаемых землях; П0 — площадь орошаемой пашни.
Окупаемость затрат на орошаемой пашне определяют в
оценочных шкалах с учетом полных затрат по возделываемым
культурам.
Затраты на осушаемых землях, р., рассчитывают с учетом затрат
на содержание межхозяйственных сооружений осушительных
систем, определяя по системам в расчете на 1 га осушаемых
сельскохозяйственных угодий по формуле:
з;=зг/я0,
где З'г —затраты на содержание межхозяйственных сооружений (кроме текущих
затрат хозяйств по уходу за внутрихозяйственной сетью и пр.) в расчете на 1 га
сельскохозяйственных угодий, р.; Зг — сумма затрат, связанных с содержанием
межхозяйственных сооружений осушительной сети, включая затраты на
капитальный ремонт, р.; П0 — общая площадь осушаемых сельскохозяйственных
угодий нетто, га.
Общие затраты получают суммированием затрат на
производство продукции и на осушение.
Так как многолетние насаждения по территории разобщены, то
для обеспечения возможностей сбора информации в необходимых
объемах можно использовать укрупненные оценочные районы,
выделяемые в пределах одной природно-сельскохозяйственной
провинции. В один укрупненный оценочный район можно
объединять земельно-оценочные районы смежных областей со
сходными агроклиматическими и геоморфологическими условиями.
В горных районах наряду с земельно-оценочным
районированием предусматривают выделение экологических единиц в
зависимости от высоты над уровнем моря, экспозиции и крутизны
склонов, агроклиматических особенностей, характера подстилаю-
132

щих пород и пр. С системой этих экологических единиц,
выделяемых в основном по геоморфологическим и агроклиматическим
признакам, увязывают оценочные группы почв.
В связи с периодичностью плодоношения данные по плодовым
и ягодным культурам собирают и обрабатывают за последние 6...8
лет.
Исходной статистической информацией для оценки земель под
многолетними насаждениями служит информация
сельскохозяйственных предприятий.
Сбор и первичную обработку исходной информации проводят
в таком порядке:
готовят картографическую основу для сбора данных;
собирают данные, которые характеризуют почвенный покров, а
также рельеф учетных участков и кварталов, тип посадки, возраст
и состояние плодовых насаждений;
устанавливают на каждом учетном участке и квартале валовые
сборы и урожайность плодов и ягод;
сводят первичные данные по группам почв и рассчитывают
средние многолетние показатели плодов и ягод, а также
соответствующие им затраты.
Всю необходимую для оценки земель исходную информацию
отражают на специально составленной карте.
Рассчитывают оценочные показатели отдельно для орошаемых
и богарных земель на основе массовых данных хозяйств, в
которых продукция многолетних насаждений имеет товарное
значение.
В зависимости от назначения оценочных данных и
обеспеченности информацией объектом оценки кормовых угодий являются
подклассы, группы типов или типы (модификации), выделенные
в соответствии с классификацией сенокосов и пастбищ по зонам
страны и увязанные с учетными единицами общероссийской
группировки почв.
Для получения исходных данных используют:
материалы крупномасштабного геоботанического и почвенного
обследования кормовых угодий;
геоботанические карты природных кормовых угодий
административных районов;
годовые отчеты хозяйств за принятый для оценки земель ряд
лет;
материалы бухгалтерской отчетности (балансовые счета № 18,
19 и др.);
типовые технологические карты по уходу и содержанию
кормовых угодий;
сведения специалистов хозяйств о состоянии продуктивности,
фактическом использовании кормовых угодий;
результаты бонитировки почв кормовых угодий и предыдущих
туров оценки.
133

При сборе исходных материалов для оценки кормовых
угодий определяют их полноту и достоверность. Достоверность
исходных данных устанавливают не менее чем за год до
оценки, с тем чтобы можно было своевременно провести их
корректировку или дополнительное обследование территории.
Полевые работы планируют при отсутствии материалов
крупномасштабного геоботанического обследования кормовых
угодий на всю или часть оцениваемой территории или в том
случае, если материалы устарели, имеют противоречивый
характер. При полевых работах выявляют или уточняют
типологический состав кормовых угодий, типологические единицы
увязывают с почвенными, определяют урожайность,
особенности использования, культуртехническое состояние. Может
быть предусмотрено заложение нескольких контрольных
маршрутов (профилей), ключевых участков с использованием
аэрофотоматериалов.
Для проведения оценки кормовых угодий подготавливают:
типологические списки сенокосов и пастбищ по хозяйствам,
административным районам, субъектам Российской Федерации. В
них указывают: шифр по классификации, название оцениваемых
единиц кормовых угодий, соответствующие им почвы,
занимаемые площади, урожайность, краткие сведения о культуртехничес-
ком состоянии;
список почв кормовых угодий с указанием занимаемых ими
площадей и урожайности.
На основании собранных материалов проводят оценку
кормовых угодий и соответствующих им почв по урожайности в
кормовых единицах.
В учет урожайности входят все укосы на сенокосах и все циклы
стравливания на пастбищах. Урожайность пастбищ определяют в
рекомендуемый оптимальный срок использования, когда
достигается максимальный выход поедаемой растительной массы, в
отдельных регионах —по сезону фактического использования для
определенного вида скота или группы видов. При комплексном
или многосезонном использовании пастбищ берут суммарную
урожайность по разным сезонам, предварительно пересчитанную
в кормовые единицы.
При экономической оценке кормовых угодий из материалов
статистической отчетности выписывают следующие сведения:
по сенокосам (немелиорированным и улучшенным):
фактически убранная площадь, валовой сбор сена, урожайность сена;
себестоимость продукции, затраты;
по пастбищам (немелиорированным, улучшенным,
культурным): площади, фактически используемые как пастбища, запасы
кормов, урожайность сухой поедаемой массы, кормовых единиц и
переваримого протеина, стоимость израсходованных кормов на
пастбищах;
134

по хозяйствам: затраты и себестоимость продукции
растениеводства и животноводства, расход кормов по видам скота.
Исходными данными для расчета экономических показателей
являются сведения о затратах на сенокосах и пастбищах: на уход
(уничтожение сорняков, кустарника, кочек, уборка мусора,
камней), на удобрения, на поверхностное и коренное улучшение, на
заготовку сена, сенажа, силоса, травяной муки, транспортировку
кормов и использование пастбищ. К затратам на пастбищах
относят: заработную плату пастухов; амортизацию и затраты на
текущий ремонт обводнительных сооружений и оборудованных
водопойных пунктов, летних лагерей и временных стоянок; затраты,
связанные с перегоном животных с одних пастбищ на другие,
доплата за отгонность и др.
Указанные сведения собирают в отдельных хозяйствах,
кормовые угодья в которых имеют большие площади и по условиям
использования и соотношению основных типов кормовых угодий
являются типичными для данной территории.
При отсутствии информации о продуктивности и затратах по
сенокосам и пастбищам оценочные показатели можно
рассчитывать по нормативным данным, вычисленным на основе типовых
технологических карт по преобладающему виду использования
кормовых угодий.
Оценочная шкала может быть построена как в абсолютных (в
рублях, тоннах, кормовых единицах и т. п.), так и в относительных
(баллах) величинах. Сначала ее составляют в абсолютных
показателях, а затем на ее основе — в относительных. Шкала в
относительных показателях бывает двух видов: замкнутая и разомкнутая.
При построении замкнутой шкалы 100 баллов присваивают
лучшей агропроизводственной группе почв (классу земель), имеющей
наивысшие оценочные показатели. Баллы остальных групп
(классов) рассчитывают по формуле
Б = Л/Ли
где Б — балл у-й агропроизводственной группы почв (класса земель);
Я—оценочный показатель у-й агропроизводственной группы почв (класса земель); П\ —
оценочный показатель лучшей (первой) агропроизводственной группы почв (класса
земель).
При построении разомкнутой шкалы 100 баллов присваивают
любой, кроме первой, агропроизводственной группе почв (классу
земель).
Порядок расчета баллов остальных агропроизводственных
групп почв (классов земель) тот же, что и при построении
замкнутой шкалы.
В целях пересчета относительных показателей в абсолютные
для оценочной шкалы в абсолютных показателях рассчитывают и
указывают цену балла, т. е. долю абсолютного показателя, прихо-
135

дящуюся на один балл. Ее получают делением абсолютного
оценочного показателя любой агропроизводственной группы на
относительный оценочный показатель этой же группы. Более
просто рассчитать ее по базисной (лучшей) агропроизводственной
группе, разделив абсолютный оценочный показатель этой агро-
группы на 100.
Кроме того, в оценочной шкале приводят принятые при ее
построении показатели уровня интенсивности производства. Они,
как и цена балла, необходимы для составления оценочных
показателей на больших территориях (провинция, зона, экономический
район, субъект РФ, Российская Федерация).
Замкнутая шкала более наглядна и удобна для практического
пользования. Поэтому она находит более широкое применение в
практике земельно-оценочных работ как за рубежом, так и в
нашей стране.
Шкалы оценки земель составляют на определенные
территории (оценочные районы, области, края, республики) на единой
методической основе, что обеспечивает их сопоставимость и
сводимость.
Земли отдельного землепользования, района, области,
республики оценивают на основании шкалы и необходимых
материалов и сведений. Первичными единицами оценки земель в
хозяйстве выступают участки отдельно обрабатываемой пашни,
(поля севооборотов), многолетних насаждений и естественных
кормовых угодий. Основная единица оценки — отдельное
предприятие, в составе которого выделяют подразделения
(отделения, бригады и т. п.), оцениваемые хозяйственными
потребностями.
Наряду с отдельными сельскохозяйственными предприятиями
имеются их объединения, в рамках которых осуществляются
определенные производственные функции. Их территория также
может выступать в качестве объекта оценки.
Наконец, для осуществления задач по организации и
управлению отраслями хозяйственного комплекса, эффективному
использованию, контролю и охране земель необходима оценка
их по административным единицам (район, область, край и
республика). Поэтому необходима оценка территории этих
административных единиц и отдельных угодий, входящих в ее
состав.
Средневзвешенный балл оцениваемой территории хозяйства
(угодья, земельного участка, поля севооборота, земель
производственного подразделения), района, области, республики
БС = ЪБР/ЬР,
где Б— балл группы почв; Р — площадь группы почв.
136

При расчете средневзвешенных баллов оцениваемой
территории вместо площадей групп почв (классов земель) можно
использовать их удельные веса в процентах. Тогда
Бс = 155/100,
где В — удельный вес группы почв в общей площади оцениваемой территории, %.
Средневзвешенные баллы более крупных территорий могут
быть рассчитаны на основании баллов оценки их отдельных
частей. Например, если известны баллы оценки землепользовании
хозяйств, то балл района рассчитывают по приведенным ранее
формулам, в которых вместо баллов и площадей агропроизвод-
ственных групп почв (классов земель) указывают баллы и
площади землепользовании.
Баллы общей оценки могут быть определены с использованием
исходных данных (урожайность, производственные издержки) и
баллов оценки земель по каждой культуре при определенной
структуре посевов. Во втором случае их можно рассчитать как при
фактической, так и при плановой посевной структуре.
Показатели оценки земель для хозяйств приводят к
индивидуальным уровням интенсивности производства с помощью
поправочных коэффициентов, применяя соответствующие математико-
статистические приемы.
Поправки на местоположение землепользовании хозяйств,
если необходимо, вносят в оценочный показатель
(дифференциальный доход). Их рассчитывают с учетом расстояния хозяйств от
городов и пунктов реализации продукции и снабжения хозяйств, а
также качества дорог, связывающих хозяйства с указанными
пунктами, с учетом дополнительных транспортных затрат хозяйств, не
оплачиваемых государством. Поправки вносят тогда, когда
отклонение от среднего для оценочного района уровня затрат на
единицу площади, обусловленное местоположением, превышает 5 %.
Документация по экономической оценке земель в каждой
области (крае), республике состоит:
из пояснительной записки, в которой обосновывают принятую
систему единиц оценочного районирования и группировку почв,
излагают способы получения и обработки информации, проводят
соответствующие модели расчетов, приводят основные
закономерности изменения показателей оценки земель в зависимости от
их качества и уровня интенсивности земледелия;
схемы природно-сельскохозяйственного оценочного
районирования области, республики (без областного деления) с
границами и перечнем административных районов и хозяйств по
оценочным районам;
основных агроклиматических показателей по оценочным
районам за базисный период и средних многолетних данных (средние
137

суммы температур за период с температурами выше 10 °С, влаго-
обеспеченность по соотношению среднегодового количества
осадков и испаряемости, продолжительность вегетационного
периода), а также других показателей, характеризующих региональную
специфику агроклиматических условий;
ведомости площадей оценочных групп почв по оценочным
районам;
структуры посевных площадей по оценочным районам в
среднем за базисный период;
шкалы оценки пашни и многолетних насаждений по
эффективности возделывания культур (насаждений);
шкалы общей оценки земель;
ведомости оценки пашни и многолетних насаждений по
эффективности возделывания сельскохозяйственных культур (видов
насаждений);
ведомости общей оценки пашни, многолетних насаждений,
сенокосов, пастбищ и сельскохозяйственных угодий в целом;
карты оценки земель.
Контрольные вопросы и задания
1. Что такое экономическая оценка земель? 2. Какие требования предъявляют
к показателям экономической оценки земель? 3. Перечислите основные
показатели экономической оценки земель. 4. Как определяют основные оценочные
показатели? 5. Перечислите основные виды работ при проведении экономической
оценки земель. 6. Какую информацию собирают в процессе подготовительных
работ? 7. Что входит в задачу полевого обследования? 8. Зачем проводят
районирование территорий? 9. Какие основные методы статистических исследований
применяют при оценочных работах? 10. С чего начинают обработку статистических
данных? И. Как учитывают технологические условия при экономической оценке
земель? 12. Какие особенности экономической оценки кормовых угодий и
многолетних насаждений вы знаете? 13. Перечислите последовательность построения
оценочной шкалы. 14. Назовите основные документы по экономической оценке
земель.

Глава 5
ВНУТРИХОЗЯЙСТВЕННАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ
5.1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ВНУТРИХОЗЯЙСТВЕННОЙ
ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ
Бонитировку почв и экономическую оценку земель используют
для оценки крупных территорий (субъект федерации,
административный район, сельскохозяйственное предприятие). Результаты
проведения работ по оценке земель на указанных
территориальных уровнях имеют большое практическое значение, однако для
решения конкретных задач на небольшой территории (поле,
рабочий участок, контур угодий, массив севооборота, сенокосооборо-
та, пастбищеоборота и другие технологические участки
сельскохозяйственного предприятия) требуется внутрихозяйственная
оценка сельскохозяйственных угодий.
Внутрихозяйственная оценка земель может быть использована
при решении следующих практических задач:
анализ и планирование производственной деятельности,
обоснование заданий по производству производимой
продукции;
организация рационального использования земель, включая
определение оптимальных размеров землевладений и
землепользования по площади, трудовым и материальным ресурсам, объему
производства и реализации продукции; размещение посевов
сельскохозяйственных культур, севооборотов и угодий; устройство их
территории; разработка мероприятий по улучшению
производительных и технологических свойств земель;
регулирование экономического и правового механизма,
земельных отношений, включая обоснование оплаты труда, размера
земельных платежей; проведение контроля за использованием и
охраной земель, разрешение споров между арендаторами и
арендодателями, установление размера компенсации потерь (убытков)
в связи с изъятием и перераспределением земель,
форс-мажорными ситуациями и др.
Содержание экономической оценки земли определяется ее
значением в хозяйственном комплексе и задачами практического
применения земельно-оценочных данных. При
внутрихозяйственной оценке качество земли оценивают также в трех аспектах:
как орудие труда, как предмет труда и как средство производства.
Во всех трех аспектах оценка земли может быть частной (оценка
по отношению к отдельным сельскохозяйственным культурам) и
139

общей (оценка с учетом структуры использования пашни и других
сельскохозяйственных угодий).
Как орудие труда землю оценивают по производительным
свойствам (морфологические, физико-химические, а также другие
признаки и свойства почв, обусловливающие наличие
питательных веществ и возможность усвоения их растениями),
определяющим ее плодородие. Для их оценки проводят бонитировку почв,
оценку земель по урожайности сельскохозяйственных культур и
продуктивности кормовых угодий.
Как предмет труда землю оценивают по технологическим
свойствам, определяющим технологию, затраты и перечень средств
производства. К технологическим свойствам земли относят
энергоемкость почв, контурность (размер, конфигурация полей,
участков, их изрезанность препятствиями при механизированной
обработке и взаимное расположение), рельеф, каменистость и
удаленность участков от хозяйственных центров. Плодородие земель
(урожайность культур, продуктивность угодий), влияющее на
объем производственных процессов, также является нормообразу-
ющим и затратным фактором в производстве.
Как средство производства землю оценивают по урожайности
(продуктивности) и по эффективности затрат. Основные
показатели оценки земли в данном аспекте — окупаемость затрат и
дифференциальный (рентный) доход.
Для оценки земель используют систему натуральных и
стоимостных показателей в абсолютном (кг, т, корм, ед., р., кг/га, р/га и
т.д.) и относительном (балл, коэффициент) выражении.
Показатели оценки земель рассчитывают предварительно по рабочим
участкам (контурам) — элементарным объектам оценки, а затем (с
учетом организации использования земель) вычисляют
средневзвешенные значения по полям, севооборотам,
производственным подразделениям и в целом по хозяйству.
Внутрихозяйственная оценка сельскохозяйственных угодий по
предприятиям включает следующие действия:
статистическую обработку исходной информации;
бонитировку почв;
оценку базисных затрат с учетом конкретных технологических
условий каждого оцениваемого контура (рабочего участка);
частную экономическую оценку пашни применительно к
отдельным сельскохозяйственным культурам;
частную экономическую оценку земель под многолетними
насаждениями (сады, ягодники и др.) и кормовыми угодьями
(сенокосы, пастбища);
общую внутрихозяйственную экономическую оценку земель.
Объектами внутрихозяйственной оценки
сельскохозяйственных угодий являются поля, рабочие участки пашни, отдельные
контуры или массивы кормовых угодий, пастбище или сенокосо-
оборотные участки, кварталы или участки земель под многолетни-
140

ми насаждениями. Оценку проводят как по отдельным
производственным подразделениям сельскохозяйственных предприятий,
так и по хозяйству в целом, по немелиорируемым и
мелиорируемым землям.
Объекты оценки земель устанавливают в соответствии с
системой земледелия и проектом внутрихозяйственного
землеустройства, а площади — в соответствии с данными учета и
инвентаризации земель.
Информационной основой для проведения
внутрихозяйственной оценки земель служат:
шкалы бонитировки почв и оценки земель по урожайности
сельскохозяйственных культур, многолетних насаждений,
продуктивности кормовых культур;
средние по земельно-оценочному району показатели (баллы)
по свойствам почв (баллы) включенных в модели урожайности
сельскохозяйственных культур;
данные об окультуренности пахотных земель (гумусирован-
ность, кислотность, содержание подвижных форм фосфора и
калия);
шкалы энергоемкости почв и контурности полей;
базисная урожайность сельскохозяйственных культур;
размеры и структура производственных затрат;
технологические карты на возделывание культур;
реализационные цены на продукцию растениеводства;
тарифы на перевозки грузов;
системы земледелия и проекты землеустройства; материалы
инвентаризации земель, дорожной сети, крупномасштабных
почвенных, геоботанических, агрохимических и других
обследований и др.
5.2. БОНИТИРОВКА ПОЧВ
СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО ПРЕДПРИЯТИЯ
Данный вид работ представляет сравнительную (балльную)
оценку природного (естественного) плодородия по наиболее
существенным и устойчивым признакам (свойствам),
определяющим урожайность сельскохозяйственных культур, многолетних
насаждений и продуктивность кормовых угодий при
сопоставимых условиях производства. Основанием для данного вида
бонитировки является зональная шкала бонитетов почв
(рассмотренная ранее). Так, внутрихозяйственную оценку пашни проводят по
сельскохозяйственным культурам, относительно которых при
оценке земель области (края, республики) были получены
оценочные шкалы почв по урожайности.
К сопоставимым условиям производства относят
агроклиматические условия и факторы интенсификации (оснащенность ос-
141

новными и оборотными фондами, рабочей силой, удобрениями
и т. д.).
Выравнивание агроклиматических условий и факторов
интенсификации достигают путем земельно-оценочного зонирования —
определения границ выделов, однородных по соответствующим
признакам (свойствам). Основной бонитировочной единицей при
внутрихозяйственной оценке сельскохозяйственных угодий
служит почвенная разновидность.
При проведении бонитировки почв при внутрихозяйственной
оценке земель:
разрабатывают шкалу оценки групп почв по их естественным
свойствам;
рассчитывают шкалы бонитета применительно к каждой
сельскохозяйственной культуре;
рассчитывают средневзвешенные баллы бонитета почв и баллы
бонитета почв применительно к сельскохозяйственным культурам
по конкретным участкам, указанным при рассмотрении объектов
внутрихозяйственной оценки сельскохозяйственных угодий.
При выполнении работ по каждому первичному объекту
оценки собирают и обрабатывают следующую информацию:
по участкам пашни и многолетних насаждений:
площадь;
мелиоративное состояние;
индексы и шифры почв;
окультуренность (содержание и запасы гумуса, мощность
гумусового профиля, кислотность, содержание подвижных
форм питательных веществ);
энергоемкость почв;
контурность (размеры, конфигурация, наличие
препятствий для механизированной обработки);
рельеф (крутизна склона);
каменистость;
удаленность от хозяйственных центров и качество дорог;
по кормовым угодьям:
площадь;
мелиоративное состояние;
индексы и шифры почв;
индексы и коды типов и модификаций кормовых угодий;
культуртехническое состояние.
В результате обработки по массивам показателей оценки
пашни и многолетних насаждений рассчитывают:
оценочную урожайность, кг/га, балл;
контурность, балл;
затраты труда, ч/га, индекс;
стоимостные затраты, р/га, индекс;
затраты, га условной эталонной пахоты, индекс;
себестоимость продукции, р/кг;
142

окупаемость затрат, р/р.;
дифференциальный доход, р/га.
По сенокосам и пастбищам при внутрихозяйственной оценке
земель рассчитывают только продуктивность (выход корм. ед. с
1 га, балл).
Внутрихозяйственная оценка предполагает сбор,
систематизацию и обработку экономических данных о затратах на
производство сельскохозяйственной продукции по каждой почвенной
разновидности объекта. Технологические характеристики земли
(энергоемкость почв, контурность, конфигурация и т. д.)
определяют в натуральных показателях, а затем для сопоставимости
пересчитывают в баллы.
В пределах каждого типа почву оценивают по следующим
свойствам (бонитировочным признакам): сумме поглощенных
оснований, мг • экв., гранулометрическому составу по содержанию
фракций физической глины в пахотном горизонте, %; мощности
гумусового горизонта, см; содержанию гумуса в пахотном слое, %;
рН солевой вытяжки.
При бонитировке отдельных свойств почв учитывают влияние
их действия на урожай. Например, баллы оценки по мощности
перегнойного горизонта и по его содержанию находятся в прямой
пропорциональной зависимости. Когда рН оцениваемой
разновидности почв меньше оптимального, балл по этому свойству
вычисляется по уравнению прямой зависимости, а когда больше
оптимального — по обратной.
Баллы бонитета разновидностей почв рассчитывают как
среднегеометрическую величину из частных баллов оценки отдельных
свойств. Влияние степени окультуренности, экспозиции склона,
отрицательных свойств почв (карбонатность, солонцеватость, ог-
леение, эродированность) и других признаков оценивают по
данным литературных источников, агрономических опытов, анализа
урожайности в хозяйствах, их подразделениях, на полях
севооборотов с преобладанием этих признаков почв, или экспертным
путем. Любые учитываемые свойства и признаки почв отражают в
бонитировочных шкалах или в показателях оценки рабочих
участков (например, через коэффициенты влияния этих свойств на
урожайность зерновых культур).
Сенокосы и пастбища оценивают в баллах продуктивности по
выходу кормовых единиц и переваримого протеина на основе
зональных шкал, разработанных при оценке земель на уровне
хозяйств или модификации кормовых угодий.
При этом оцениваемая продуктивность групп почв, подтипов,
модификаций кормовых угодий дифференцируется не по баллам
бонитета почв, а по уравнению, выражающему зависимость
урожайности многолетних трав от бонитета почв. Например,
балльная оценка кормовых угодий в сопоставимой системе с
продуктивностью пашни 0,2 корм, ед., а продуктивность сенокоса или
143

пастбища определенного качества оценена в 3,6 корм. ед. Их
относительная оценка составит 18 баллов, так как 3,6:0,2 = 18.
В системе оценки земель бонитеты почв служат расчетной
(нормативной) основой внутрихозяйственной оценки земель по
урожайности сельскохозяйственных культур.
Одни и те же почвы неодинаково благоприятны для
произрастания различных культур. Поэтому необходима оценка почв по
отношению к различным культурам (группам культур). В
зависимости от природных и экономических условий, наличия
необходимой исходной информации, площади и интенсивности культур
могут быть использованы следующие методы оценки почв по
урожайности:
на основе регрессионного анализа многолетней урожайности
культур и бонитетов почв пашни хозяйств земельно-оценочного
района;
путем дифференциации показателей оценочной урожайности
групп почв по разновидностям на основе их бонитировки;
по коэффициентам соотношения показателей урожайности
различных культур.
Зависимость урожайности культур от баллов бонитета пашни
хозяйств анализируют по линейной и криволинейной
(показательная, степенная, параболическая и др.) функциям. По данным
корреляционно-регрессионного анализа отбирают наиболее
достоверное уравнение, которое лучше других отражает анализируемую
зависимость. На его основе составляют шкалу оценки почв по
урожайности культур, совмещенную со шкалой бонитетов почв.
Для сопоставимой оценки плодородия почв различных типов
баллы шкал внутрихозяйственной оценки пересчитывают в
сопоставимую зональную шкалу на основе многолетней цены балла по
урожайности зерновых культур в хозяйствах с преобладанием почв
определенного типа (более 75 %). Например, цена балла для
черноземов на 25 % больше, чем в среднем для солончаковых почв. В
данном случае бонитеты хозяйств с преобладанием черноземов
пересчитывают в сопоставимую систему через коэффициент 0,80
(100:125 = 0,80).
Рассмотрим пример разработки шкал оценки групп почв по их
естественным свойствам. Для определения бонитировочных шкал
взяты свойства почв, принятые в последнем туре
земельно-оценочных работ в РФ: содержание гумуса в пахотном слое (jc2i, %);
мощность гумусового слоя (х22, см); запасы гумуса в гумусовом слое
(х2з, т/га); содержание фракций физической глины (х2$, %); сумма
поглощенных оснований (Х2у, мг/экв на 100 г почвы); кислотность
почв (х34, рН). То есть при бонитировке почв выбирают главные
свойства, которые существенно влияют на урожайность культур.
При построении замкнутой 100-балльной шкалы важный
момент — выбор лучшей почвы по признаку оптимальности бонити-
руемых свойств.
144

Лучшей считают почву, у которой численные показатели всех
положительных оценочных признаков в совокупности будут
самыми высокими. Так как признаки измеряют не по единым
показателям, то шкалы разрабатывают по каждому признаку
отдельно, а затем связывают в единую бонитируемую шкалу.
Принцип сопоставления шкал по каждому признаку один, т. е. самый
высокий показатель оценивают в 100 баллов, относительно
которого рассчитывают показатели этого признака для других почв:
^ = (яуя10о)-юо,
где 2>, — балл по свойству для i-й группы почв; Щ — значение данного свойства по
/-Й группе почв; #10о — значение свойства, принятое за 100 баллов. Так, х2\ = 7 %
и более; х22 = 80 см и более; х23 = 350 т/га и более; x2s = 50 % (оптимально);
*27 = 30 мг/экв; *34 = 6 рН (оптимально).
Перечень почвенных групп одного из районов Московской
области приведен далее.
Почвенная группа Код почвы
по шкале
Темно-серые лесные среднесуглинистые 81
Серые лесные легкосуглинистые слабосмытые 103
Светло-серые лесные легкосуглинистые 97
Дерново-слабоподзолистые:
тяжелосуглинистые 95
среднесуглинистые 44
супесчаные слабокаменистые 45
Дерново-сильноподзолистые супесчаные слабокаменистые 47
То же 48
Дерново-сильноподзолистые легкосуглинистые среднесмытые 72
Светло-серые лесные тяжелосуглинистые глееватые 73
Баллы бонитета групп почв по их свойствам приведены в
таблице 5.1.
5.1. Расчеты балла бонитета групп почв по их свойствам

Группа

почвы
Содержание
гумуса в
пахотном
слое (хг1)
Мощность
гумусового
слоя (^2)
Запасы
гумуса в
гумусовом
слое (х2У)
Содержание
фракции
физической
глины (Хц)
Сумма

поглощенных
оснований (х27)
рН (дд
Балл

бонитета
81
103
97
95
44
45
47
48
72
73
2,8/40,00
3,7/52,86
1,6/22,86
1,4/20,00
1,2/17,14
1,1/15,71
1,2/17,14
1,2/17,14
1,7/24,29
2,3/32,86
30,0/37,50
47,5/59,38
36,0/45,00
29,5/36,88
23,2/29,00
22,0/27,50
21,5/26,88
22,0/27,50
21,4/26,75
21,0/26,25
210,0/60,00
220,0/62,86
81,4/23,26
61,5/17,57
42,5/12,14
28,5/8,14
31,0/8,86
34,0/9,71
48,8/13,94
72,5/20,71
39,0/78,0
42,0/84,0
22,5/45,0
25,7/51,4
16,9/33,8
16,2/32,4
25,0/50,0
17,2/34,4
17,0/34,0
17,1/34,2
23,5/78,33
17,0/56,67
11,5/38,33
7,8/26,00
6,2/20,67
6,1/20,33
5,0/16,67
5,0/16,67
5,0/16,67
8,7/29,00
5,4/90,00
5,1/85,00
4,9/81,67
4,9/81,67
5/83,33
4/66,67
4,8/80,00
4,9/81,67
4,7/78,33
4,6/76,67
60,59
65,62
38,72
33,50
26,56
23,17
25,45
24,47
27,17
33,28
Примечание. Числитель — %, знаменатель — балл.
10-6612
145

Балл по свойствам почвы (балл бонитета) для каждой группы
почв определяется по формуле
^б = у1Б2\Б22Б2ЪБ2АБ25Б26Б21БЫ >
где Bi 1^22»—>i>34 — баллы по соответствующим свойствам i-й группы почв.
Далее рассчитывают шкалу бонитировки почв для отдельных
групп сельскохозяйственных культур. Так как одни и те же почвы
имеют разное плодородие для различных сельскохозяйственных
культур, возникает необходимость разработки соответствующих
бонитировочных шкал. При этом используют следующую связь
между баллом по свойствам почв с бонитировочным баллом для
сельскохозяйственных культур:
для зерновых культур
2>3: 2>з = Б6;
для силосных культур
Бс = -37,0 + 1,76?б - 0,004?б2;
для картофеля
Бк = -30,0 + 1,52?б - 0,006?б2;
для многолетних трав
?м = 0,4+1,79^-0,008?б2;
для однолетних трав
?о = -2,1 + 1,51?б-0,005?б2.
Шкала бонитировки почв по основным сельскохозяйственным
культурам (в баллах) приведена в таблице 5.2.
5.2. Шкала бонитировки почв по основным сельскохозяйственным культурам
административного района Московской области, балл
Группа
почвы
Зерновые
культуры
60
66
39
34
27
23
25
25
27
33
Картофель
40
44
20
14
6
2
5
4
7
14
Силосные
культуры
55
61
25
17
7
2
5
4
8
17
Однолетние
травы
71
75
49
43
34
30
33
32
35
43
Многолетние
травы
79
83
58
51
42
38
41
39
43
51
81
103
97
95
44
45
47
48
72
73

5.3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ БАЗИСНЫХ ЗАТРАТ
ПРИ ВНУТРИХОЗЯЙСТВЕННОЙ ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬ
Экономическая внутрихозяйственная оценка земель базируется
на результатах бонитировки почвенных групп, но использует их
для характеристики земель как главного средства производства в
сельском хозяйстве. Если при бонитировке землю рассматривают
как природное тело, то экономическая оценка конкретного
участка должна определить возможную эффективность производства и
учитывать землю как предмет труда с учетом местоположения
участков, применяемых технологий и других факторов.
Внутрихозяйственную экономическую оценку земель проводят
на основе определенного набора исходных данных для расчета
базисных показателей экономической оценки земель, которые
включают в основном оценку технологических свойств земли
(энергоемкость почв, каменистость земель, рельеф, контурность
полей, участков и угодий, их местоположение и др.).
К технологическим свойствам сельскохозяйственных угодий
относятся: энергоемкость почв; контурность полей (рабочих
участков) — размер, конфигурация и их изрезанность препятствиями в
результате механизированной обработки; внутрихозяйственная
удаленность полей; рельеф и каменистость угодий; высота над
уровнем моря (для горных и предгорных зон).
Внутрихозяйственную удаленность полей, фермерских участков учитывают при
значительных различиях показателя удаленности.
На основе оценки отдельных технологических свойств
вычисляют обобщенный показатель — индекс технологических свойств
объектов кадастровой оценки по отношению к эталонным. За
эталонные условия приняты следующие базовые: балл контурности и
энергоемкости — 100, оценка рельефа и каменистости —-1,00.
Интегральный показатель технологических свойств объектов
оценки — индекс технологических свойств HTi — рассчитывают с
учетом долей затрат, зависящих отдельно от энергоемкости почв
Д.э и технологических свойств земельных участков Д т, а также от
расстояния полей до хозяйственного центра:
И л = — (1 + Крас />,-),
Дз.тАс
где Ят/ — индекс технологических свойств /-го объекта кадастровой оценки; Д,.т —
доля затрат, зависящих от технологических свойств земельного участка; Бэп —
балл энергоемкости /-го объекта кадастровой оценки; Дзэ — поля затрат,
зависящих от энергоемкости почв; Ар — коэффициент рельефа /-го объекта кадастровой
оценки; К* — коэффициент каменистости /-го объекта кадастровой оценки; 2>к —
балл контурности /-го объекта кадастровой оценки; Крас — коэффициент
расстояния, равный 0,005; /^ — расстояние полей до хозяйственного центра /-го объекта
кадастровой оценки, км.
10*
147

Энергоемкость почв характеризуется их физическим
состоянием (плотностью, связностью) и измеряется показателями
удельного сопротивления плуга или других орудий при глубокой
обработке почв в баллах. За 100 баллов принимают энергоемкость почв
при удельном сопротивлении плуга 0,5 кг/см2. Балл
энергоемкости почв, в зависимости от их удельного сопротивления, кг/см2,
определяют по формуле
?э.п = 49,2-4,12с.
Контурность участков угодий оценивают в баллах
благоприятности выполнения полевых механизированных работ. Степень
благоприятности выполнения работ определяется
непроизводительными затратами времени механизированных агрегатов
(развороты, заезды, переезды с участка на участок), которые прямо
пропорциональны ширине участка, числу и ширине препятствий
механизированной обработке, выпуклостей и вогнутостей границ и
обратно пропорциональны площади участка. Поэтому балл кон-
турности участка, зависит от суммарной (условной) ширины
участка и препятствий, изломанности границ по направлению
обработки в расчете на 1 га обрабатываемой площади (м/га) и его
вычисляют по формуле
Бк = 102,5 -0,9945.
Контурность участков оценивают с учетом их обработки в
продольном и поперечном направлениях. По данным этих оценок
вычисляют средневзвешенный (основной) балл контурности,
исходя из соотношения обработки вдоль и поперек участка
соответственно как 2:1.
При наличии данных паспортизации полей балл контурности
К 100
к v v v '
ЛД.ГЛКОНЛП
где АцГ, Ккон, Кп — коэффициенты оценки соответственно длины гона,
конфигурации и изрезанности препятствиями.
Балл контурности полей, массивов пашни севооборотов,
угодий рассчитывают как средневзвешенный, исходя из площади и
баллов оценки участков, полей.
Рельеф участков угодий оценивают в коэффициентах Ар,
характеризующих влияние угла склона Г, град., на производительность
полевых механизированных агрегатов. Коэффициент оценки
рельефа участка
Ар =1,00-1- 0,004Г+ 0,002Л
148

В условиях сложного рельефа для топографически
обособленного участка пашни или сенокоса его разграничивают на участки
по классам угла склона в следующих интервалах: менее 1°, 1...3,
3...5, 5...7, 7...9°.
Каменистость пашни оценивают коэффициентом Кк, который
отражает влияние каменистости на производительность
механизированных агрегатов. Каменистость характеризуется числом
камней, м3/га, в 25-сантиметровом слое почвы VK, м3/га, в интервалах
шкалы каменистости земель. Коэффициент оценки каменистости
Кк = 1,00 + 0,0062 VK - 0,00005 V\.
Каменистость земель устанавливают по материалам почвенных
и других специальных обследований. На основе этих материалов и
проекта внутрихозяйственного землеустройства составляют
картограмму каменистости земель, которую используют для оценки
каменистости рабочих участков.
Пример оценки технологических свойств отдельных земельных
участков приведен в таблице 5.3.
Местоположение земель оценивают по затратам на перевозку
грузов Т9 р/га, в зависимости от расстояния перевозки L, км,
показателя дорожных условий Ад, урожайности культур У, кг/га,
массы других (кроме урожая) грузов М, кг/га, класса грузов (I...IV)
и вида транспортных средств (автомобили, тракторы с
прицепами) по формуле
Г=0,1СГ(У-ЬЛ^)АГД,
где Сг — сдельный тариф на перевозку грузов, р/т.
Дорожные условия Ка оценивают в зависимости от группы
дорог Ктл и класса уклона маршрута перевозки К^и по формуле
К первой группе дорог относят дороги с усовершенствованным
и твердым покрытием, ко второй — грунтовые, полевые дороги в
хорошем состоянии, к третьей — дороги гребнистые, сильно
разбитые, с глубокой колеей.
Урожайность культур как нормообразующий фактор на
полевых уборочных работах оценивают коэффициентом Кпу,
отражающим сравнительную производительность уборочных агрегатов в
зависимости от урожайности У, кг/га. Исходными данными
служат типовые нормы сменной выработки полевых
механизированных агрегатов.
Для определения Кпу в зависимости от наиболее применяемых в
земельно-оценочном районе комбайнов и уборочных агрегатов, а
также от типичной технологии работ (при длине гона более 1000 м)
149

|И!ill H
? SSSS
S g g 2 ч Б ^
§ Бе о> n a §
I
5Й-
5 Sic r> *;~l
Iss&s
о s Й я 5 s>
OSvA
2^5
5 w x о
Ii.||3
g #«i i §=
*
(N-hN-H\On^(4fS(NN(N-
OOOOOOOOOOOOOO
COSOSOSOSOSOCNCNO
r^co^-^-^-^-coco-^
o" o" -<" —" —Г —"
-* rf СЧ so
°~ ^R Г^ co^
о" о" ~ —Г <n" -Г о" о"
1075
о
1075
о
1075
о
1075
о
1075
о
1075
о
1075
о
1075
о
1075
О
1075
о
1075
о
1075
о
1075
о
1075
о
со со со со со со со со со со со со со со
Os Os Os Os Os Os Os Os Os Os Os Os Os Os
°« °- °- °« °- °. °- °« °„ °„ °- Я* °- °t
о" о" о" о" о" о" о" о" о" о" о" о" о" о"
^•^^¦^¦«nI>ir*ir^—l1"*! °°. **! ^ -*
OOOOOOOOOOOOOO
so^Ot^r^CNS0Osoc000^c0«O
Os CN ^ n. ^ О 4 ON —1 ^ ^ °„ ~ *1
On О «-Г ~+ On
CO
z; ;=; ^ ~Z z? «*>
^fNCO^-«OSOr^OOON
*" 2 S : 2 «л n
О —¦ гч m тг
150

выбирают нормы выработки агрегатов при различной урожайности
культур. Если технология уборки включает несколько видов работ,
то нормы выработки на каждом из них выражают в относительных
величинах, а по средним значениям строят шкалу трудоемкости
полевых уборочных работ в зависимости от урожайности У.
При этом за базис сравнения принимают величину,
соответствующую урожайности культуры, ниже которой нормы
выработки не дифференцируются. При изменении урожайности зерновых
от 1,0 до 2,5...3,0 т/га Кп.у практически находится в
прямолинейной зависимости от урожайности, и его можно рассчитать по
уравнению
А-П.У = 0,71+0,029Х
При урожайности зерновых более 3,00 т/га зависимость КПтУ
выражают уравнением криволинейной связи.
Технологические свойства земель по-разному влияют на
выполнение отдельных видов работ: например, энергоемкость
почв —только на производительность пахотных агрегатов, кон-
турность и рельеф — на производительность всех полевых работ, а
урожайность культур — на эффективность уборочных работ.
Поэтому при внутрихозяйственной оценке земель по затратам на
возделывание культур все работы группируют по их зависимости
от технологических свойств земель и урожайности на пахотные,
непахотные, полевые уборочные, стационарные уборочные,
транспортные и пр.
С учетом технологических свойств земель и урожайности как
фактора затрат вычисляют показатели (баллы) благоприятности
выполнения групп работ на оцениваемых участках.
Так, производительность агрегатов на пахотных работах
(I группа) прямо пропорциональна оценке контурности в баллах и
обратно пропорциональна оценке энергоемкости почв, рельефа и
каменистости. В связи с этим балл благоприятности выполнения
пахотных работ
Бп_ 1005с
где 2>к — балл контурности пашни; 2>эп — балл энергоемкости почв; К?у Ак —
коэффициенты оценки соответственно рельефа и каменистости.
Во вторую группу объединены полевые непахотные работы:
снегозадержание, боронование, прикатывание, культивация,
посев и т. п., на выполнение которых, в отличие от пахотных работ,
не влияет энергоемкость почв. Поэтому балл благоприятности
выполнения непахотных работ
г _ 100?к
Н П = *Р*к '
151

Полевые механизированные уборочные работы (скашивание
трав, силосных, зерновых культур, подбор, обмолот валков и т. п.)
выделены в отдельную группу, так как затраты на их выполнение
зависят не только от технологических свойств земель, но и от
урожайности.
Балл благоприятности выполнения полевых уборочных работ
Группа стационарных уборочных работ включает полевые и не-
полевые работы, объем которых зависит от урожайности, но не
зависит от технологических свойств земель. К ней относятся
разгрузка, очистка, сортировка зерна, скирдование сена и соломы,
силосование зеленой массы и т. п. Объем стационарных уборочных работ
прямо пропорционален урожайности. Следовательно, чем больше
урожайность, тем менее благоприятно выполнение этих работ.
Поэтому балл благоприятности их выполнения обратно
пропорционален урожайности сельскохозяйственных культур У, т/га. При этом
за 100 баллов принимают урожайность, ниже которой Ут[п, т/га,
нормы выработки полевых уборочных агрегатов в сборнике
типовых норм не дифференцируются. Поэтому балл благоприятности
выполнения стационарных уборочных работ Бсу = 100 Утй1/У.
Группа транспортных работ включает работы, связанные с
перевозкой грузов: зеленой массы, сена, соломы с полей к фермам,
зерна на ток, семян и минеральных удобрений из хранилищ,
навоза со скотных дворов на поля и т. д. Благоприятность выполнения
этих работ оценивают в баллах относительно эталонных условий
грузоперевозок, включающих такие показатели, как перевозка
автомобильным транспортом, расстояние перевозки 1 км, масса
груза 1 т, класс груза 1, группа дорог 1, угол склона маршрута менее
Г. Затраты на перевозку груза в этих условиях будут
минимальными rmin, р/га. Балл благоприятности выполнения транспортных
работ рассчитывается по формуле
Б =1007min
Т.р J, . j, '
1 а т 1 т
где Га, ТТ — затраты на перевозку грузов соответственно автомобилем и трактором
в конкретных условиях, р/га.
Шестая группа объединяет работы, не зависящие от
технологических свойств земель и урожайности: погрузка и внесение
органических удобрений, протравка семян, авиахимическая прополка
и др. Затраты на эти работы, как правило, обусловлены
зональными особенностями технологии возделывания культур. Поэтому
оценку благоприятности их выполнения в земельно-оценочном
районе повсеместно принимают за 100 баллов.
С учетом баллов технологических характеристик
рассчитывают базисные затраты по оценочным объектам. Полученные зна-
152

чения используются для определения таких показателей, как
себестоимость продукции, окупаемость затрат, дифференциальный
доход.
5.4. ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ ПО ЗАТРАТАМ НА ВОЗДЕЛЫВАНИЕ
КУЛЬТУР И ИХ ЭФФЕКТИВНОСТИ
При одинаковых агротехнике и интенсивности земледелия
затраты на возделывание культур различаются за счет их
урожайности, технологических свойств земель, удаленности участков от
хозяйственных центров. Комплексное (весовое) влияние факторов
затрат устанавливают с учетом их структуры по группам работ.
Для этого по каждой группе работ на основе типовых зональных
технологических карт определяют базисные (средние в оценочном
районе) затраты на возделывание культур.
Структуру затрат по группам работ вычисляют в процентах от
суммарных затрат по технологической карте. Искомые базисные
затраты (прямые затраты труда, энергозатраты и затраты на оплату
труда) определяют путем распределения средних многолетних
затрат в земельно-оценочном районе пропорционально их
структуре по технологической карте.
Для определения базисных издержек производства по группам
работ все элементы затрат подразделяют на зависящие и не
зависящие от технологических свойств земель и урожайности культур. К
первой группе затрат относятся прямая оплата труда, стоимость
семян (кроме покупных), топлива и смазочных материалов, затраты
на амортизацию и текущий ремонт основных средств и на
транспорт, ко второй — все остальные элементы затрат (на удобрения,
покупку семян, прочие прямые затраты, общехозяйственные и
общепроизводственные расходы). Дифференцируемые элементы затрат
распределяются по группам работ. Базисные затраты на топливо и
смазочные материалы, амортизацию и текущий ремонт основных
средств распределяются по группам работ (согласно структуре
энергозатрат). Относительно суммы этих элементов затрат и оплаты
труда вычисляют их структуру по группам работ, пропорционально
которой распределяют затраты на семена (собственные).
Суммированием абсолютных значений элементов затрат в группах работ
получают базисные дифференцируемые издержки производства.
Нормативные земельно-оценочные затраты на возделывание
культур вычисляют по формуле
э _ ^п^п t ^нп^нп ^т.у^п.у Д:.у А:.у Зф^тр ~
' Г Г Г Г 17 ^Ф'
пт ^нп/ -^п.у/ пс.у1 nTpi
где 3j — оценочные затраты на возделывание сельскохозяйственной культуры в
/-м объекте оценки, ед. изм/га; Зп, Знп, 3^ у, Зс у, Зпр, Зф — базисные затраты
соответственно на пахотные, непахотные, полевые уборочные, стационарные убороч-
153

ные, транспортные и прочие работы, ед. изм/га; БП1 БНПУ Бпуу Бсуу Б^ — баллы
благоприятности выполнения пахотных, непахотных, полевых, стационарных
уборочных и транспортных работ соответственно в зоне расположения /-го
объекта оценки; 2>ш, 2>нш, БщЬ 2>су/, ^ — баллы благоприятности проведения работ на /-м
объекте оценки.
При оценке земель по трудоемкости в качестве базисных затрат
выступают затраты труда в часах, по энергоемкости —
энергозатраты в гектарах условной эталонной пахоты, по затратам живого
и овеществленного труда в целом — производственные затраты в
рублях.
Показатели оценки земель по затратам на возделывание культур
выражают в относительных величинах — индексах оценочных
затрат 30i относительно затрат в эталонных условиях 30 э, ед. изм/га:
Эталонные условия соответствуют следующим показателям
оценки земель: баллы энергоемкости почв и контурности участков
равны 100, рельеф ровный (К?= 1,00), каменистость отсутствует
(А"к = 1,00), урожайность культур минимальная (ниже которой
норма выработки полевых механизированных агрегатов не
дифференцируется), условия грузоперевозок эталонные. В этих условиях
благоприятность выполнения групп работ 100-балльная, а
оценочные затраты минимальные.
Оценка земли по производным от урожайности и показателям
затрат характеризует землю как средство производства в сельском
хозяйстве, поскольку в оценочной урожайности отражено
качество земли как орудия труда, а в оценочных затратах — качество
земли как предмета труда. Показателями оценки земли как
средства производства могут быть себестоимость продукции, р/т;
производительность труда, т/ч; окупаемость затрат,
внутрихозяйственный дифференциальный доход, р/га.
Оценочная себестоимость продукции С0, р/т, в зависимости от
оценочных затрат 30, р/га, и урожайности У0, т/га, или
продуктивности У0, т корм, ед/га:
При этом продукцию кормовых культур и угодий оценивают в
кормовых единицах.
Для расчета показателя оценочной производительности труда
(т/ч) используют оценочные затраты труда 30Т, ч/га:
Показатели оценочной окупаемости затрат 0$ и
внутрихозяйственного дифференциального дохода Дд, р/га, рекомендуют ис-
154

пользовать преимущественно для оценки земель по отношению к
товарным культурам. Для этого необходимо знать фактическую за
последние годы цену реализации продукции Ц?, р/т, в хозяйстве:
Дд = У04р-1,353о,
где 1,35 — нормативный, минимально необходимый уровень рентабельности
производства (35 %), выраженный коэффициентом окупаемости затрат.
При внутрихозяйственной оценке рассчитывают также шкалу
экономической оценки по урожайности сельскохозяйственных
культур, в основу которой положена средняя урожайность,
определенная по многолетним наблюдениям.
Для расчетов базисной урожайности по группам
сельскохозяйственных культур в хозяйстве Московской области получены
следующие математические модели зависимости урожайности от
факторов производства:
для зерновых
У3 = 7,41 + 0,018*7 + 1,419*9 + 0,139*62 + 0,38*64,
где Х7 — стоимость технических средств на 1 га обрабатываемой пашни, р.; Х9 —
внесение минеральных и органических удобрений на 1 га посева, на 1 кг д. в.;
Л^2 — совокупный почвенный балл, характеризующий качество почв; Х& —
содержание подвижного фосфора, мг на 100 г почвы;
для картофеля
Ук = 35,245+ 0,107*7+ 10,536*9+ 1,223*62+ 1,215*6з,
где Абз — содержание обменного калия в пашне, мг на 100 г почвы;
для кукурузы на силос
Ус = -86,361 + 0,295*7 + 31,504Х9 + 1,587^ + 2,245*64;
для однолетних трав
Уод = -38,0 + 0,18*7 + 3,378*9 + 0,089*62 + 0,348*63 + 0,27А^;
для многолетних трав
Ум = -4,037 + 0,038*7 + 3,378*9 + 0,026*62 + 0,316А^3 + 0,364^.
Базисную урожайность вычисляют по средним данным
экономических расчетов для всех уровней земельно-оценочного района:
*7=179,8р.;*9 = 225кг.
155

Подставив значения Х7 и Х9 в предыдущие уравнения, получим
следующие математические модели для расчета базисной
урожайности культур:
У3 = 13,84 + 0,139;Г62 + 0,38*64;
Ук = 78,19 + 1,223Яб2+ 1,215Лбз;
Ус = 37,29 + 1,587Z62 + 2,245*64;
Уод = - 1,96 + 0,089Аб2 + 0,348Абз + 0,27^;
Ум = 10,40 + 0,026*62 + 0,316*63 + 0,364*64.
Для расчета урожайности по этой модели в качестве
совокупного почвенного балла *62 принимают балл бонитета, а
содержание калия и обменного фосфора *бз, *64 берут из данных отчета.
Расчет базисной урожайности приведен в таблице 5.4.
5.4. Базисная урожайность сельскохозяйственных культур в зависимости
от группы почв, т/га
Группа почв
81
103
97
95
44
45
47
48
72
73
Зерновые
3089
3029
2447
2401
2277
2040
1950
1868
1868
1934
Картофель
17538
17728
14486
13678
12756
11770
11806
11516
11701
12399
Травы
однолетние
2010
1841
1467
1391
1289
960
825
719
674
701
многолетние
2624
2403
2145
2113
2050
1711
1537
1425
1358
1343
Силосные
культуры
18441
18476
12972
12301
11043
9382
9026
8466
8670
9527
На основе этой таблицы разрабатывают шкалу оценки земель
по урожайности сельскохозяйственных культур. Здесь за 100
баллов принимают урожайность в 50 корм. ед. с 1 га пашни. Цена
балла (ЦБ— 0,5 корм, ед.) для зерновых — 42 кг, картофеля —
167, однолетних и многолетних трав (на сено) — 100, силосных —
250 кг.
Балл по /-и земельно-оценочной группе почв
Б, = У,/ЦБ9
где yt — базисная урожайность культуры на /-и группе почв.
Расчет шкалы оценки пашни по урожайности
сельскохозяйственных культур приведен в таблице 5.5.
156

5.5. Шкала оценки пашни по урожайности сельскохозяйственных культур, балл
Группа почв
Зерновые
Картофель
Травы
однолетние
многолетние
Силосные
культуры
81
103
97
95
44
45
47
48
72
73
Цена балла
73,54
72,13
58,25
57,16
54,23
48,58
46,44
44,49
44,48
46,05
0,42
105,02
106,15
86,74
81,90
76,38
70,48
70,70
68,96
70,06
74,25
1,67.
20,10
18,41
14,67
13,91
12,89
9,60
8,25
7,19
6,74
7,01
1,00
26,24
24,03
21,45
21,13
20,50
17,11
15,37
14,25
13,58
13,43
1,00
73,76
73,90
51,89
49,20
44,17
37,53
36,10
33,86
34,68
38,11
2,50
При расчете стоимости урожая и размера валовой продукции
растениеводства для экономической оценки принята следующая
стоимость за 1 кг продукции, р.: зерно —0,40, картофель —0,80,
силосные — 0,09, однолетние и многолетние травы на сено — 0,20.
Для расчета базисных затрат по группам культур для каждого
рабочего участка учитывают размеры эталонной урожайности
(минимальная урожайность, влияющая на размер затрат) и
эталонных затрат (минимальные затраты на 1 га посева культуры) по
сельскохозяйственным культурам. При снижении размера
урожайности ниже эталонной производственные затраты не
уменьшаются.
При расчете базисных затрат для каждой группы
сельскохозяйственных культур учитывают также влияние технологических
условий. Расчет базисных затрат по каждому рабочему участку,
окупаемости затрат и стоимости продукции для отдельных групп
сельскохозяйственных культур, а также дифференциальный доход
(по зерновым) приведены в таблицах 5.6 и 5.7.
5.6. Экономическая оценка земель хозяйства по зерновым культурам (фрагмент)
№ контура
4
6
34
50
257
258
260
Всего по хозяйству
Группа
почв
81
81
95
103
48
48
48
Площадь
группы почв, га
27,6
5,3
9,7
15,4
8,1
1,3
1,9
489,1
Урожайность
балл
7355
7355
57,17
72,12
44,48
44,48
44,48
US^/ZS,
4,15
0,80
1,13
2,27
0,74
0,12
0,17
53,63
Окупаемость затрат
Р/Р-
3,97
3,97
3,42
3,94
3,02
3,02
3,02
3,28
балл
49,59
49,60
42,79
49,25
37,79
37,80
37,79
41,02
Частная экономическая оценка предусматривает определение
эффективности возделывания конкретных сельскохозяйственных
157

культур на конкретных почвах. Материалы такой оценки
позволяют сделать вывод о целесообразности возделывания тех или иных
культур, что обеспечивает определенный экономический эффект
без дополнительных капитальных вложений.
Для этого проводят экономическую оценку рабочих участков и
земель хозяйства применительно к отдельным
сельскохозяйственным культурам. По урожайности земли оценивают на основе
разработанной ранее шкалы по формуле
Ex_Ba = 4EiSi)/ZS,
где ^к-ва — балл оценки земель по урожайности культур; 5, —балл оценки /-й
группы почв по шкале оценки; 5} — площадь /-го рабочего участка.
5.7. Общая экономическая оценка земель хозяйства (фрагмент)
№
контура
Группа
почв
Площадь
группы
почв, га
Валовая продукция
р/га
балл
оценки
Окупаемость
затрат
р/га
балл
оценки
Дифференциальный
доход
р/га
балл
оценки
4
6
34
50
257
258
260
Всего по
81
81
95
103
48
48
48
хозяйству
27,6
5,3
9,7
15,4
8,1
1,3
1,9
489,1
646,83
3368,39
1413,47
1162,70
1376,51
8576,74
5868,29
2340,85
64,68
336,84
141,35
116,27
137,65
857,67
586,83
234,09
6,75
6,76
5,45
6,79
4,64
4,65
4,64
5,21
84,38
84,45
68,10
84,88
58,06
58,09
58,04
65,14
517,469
2695,31
1063,243
931,5532
976,4399
6085,031
4161,993
1728,20
64,68
336,91
132,91
116,44
122,05
760,63
520,25
216,03
Окупаемость затрат оценивают по формуле
?=100-0,3/8,0,
где Б— балл оценки рабочего участка хозяйства; 8,0р/р. — окупаемость затрат,
принятая за 100 баллов в России.
По результатам оценки земель хозяйства составляют текстовую
и графическую документацию.
Текстовая часть (пояснительная записка) включает общие
положения по внутрихозяйственной оценке, краткую
характеристику хозяйства (местоположение, описание землепользования —
климат, почвы, рельеф, контурность, состав угодий севооборотов,
организация территории), объекты, показатели, методику оценки,
шкалы бонитета и оценки почв по урожайности основных
культур, распечатки оценки полей (рабочих участков), сводные
показатели оценки пашни и кормовых угодий по подразделениям,
индексы затрат.
Графическая часть включает схему организации территории
полей и севооборотов, на которой показывают границы контуров
158

угодий, почвенных разновидностей, границы, номера и площади
рабочих участков. По каждому рабочему участку указывают
расстояние до хозяйственного центра, баллы бонитета,
энергоемкость, контурность, длину гона и другие сведения.
Контрольные вопросы и задания
1. Чем отличается внутрихозяйственная оценки земли от экономической?
2. Какие действия включает внутрихозяйственная оценка земли? 3. Что является
информационной основой для проведения внутрихозяйственной оценки? 4.
Назовите основные особенности бонитировки почв при внутрихозяйственной
оценке земель. 5. Перечислите основные технологические свойства
сельскохозяйственных угодий, учитываемые при внутрихозяйственной оценке. 6. Что такое
интегральный показатель технологических свойств объекта оценки? 7. Как
оценивают земли по затратам на возделывание культур? 8. Как оценивают земли по
эффективности затрат? 9. Каков порядок определения кадастровой стоимости при
внутрихозяйственной оценке земель?

Глава 6
ГОСУДАРСТВЕННАЯ КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА
СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ УГОДИЙ
6.1. МЕТОДИЧЕСКИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ
КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ УГОДИЙ
Приоритетная цель кадастровой оценки —
нормативно-информационное обеспечение государственного регулирования
земельных отношений. Поэтому кадастровую оценку земель проводят
как государственное мероприятие. Оценку осуществляют за счет
средств федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ и
муниципальных образований. Государственный статус кадастровой
оценки земель подтверждается и определяется тем, что она
является составной частью государственного земельного кадастра.
В Российской Федерации в течение 1971—1989 гг. были
выполнены четыре тура бонитировки почв и экономической оценки
сельскохозяйственных угодий. Кроме того, в 1989—1991 гг. была
проведена внутрихозяйственная оценка земель. В процессе
выполнения этих работ был накоплен большой опыт массовой
оценки земель, собран и обработан обширный материал,
характеризующий земельные угодья по комплексу показателей (почвенных,
климатических, экономических), влияющих на продуктивность
земель и на затраты при производстве растениеводческой
продукции.
В ходе земельно-оценочных работ были выделены земельно-
оценочные районы и оценочные группы почв, по которым были
рассчитаны баллы бонитета, показатели местоположения
хозяйств, индексы затрат по технологическим свойствам
внутрихозяйственных земельных участков.
Материалы IV тура оценки земель (1987—1989) положены в
основу действующих на тот период ставок земельного налога.
В связи с переходом к рыночной экономике и
совершенствованием платности землепользования, исходя из стоимости земель,
возникла объективная необходимость стоимостной оценки
сельскохозяйственных угодий на основе использования данных IV тура
экономической оценки земель.
В соответствии с постановлением Правительства РФ «О
государственной кадастровой оценке земель» от 25 августа 1999 г. и
Правилами проведения государственной кадастровой оценки
земель, утвержденными постановлением Правительства РФ 8
апреля 2000 г. на территории Российской Федерации предусмотрено
проведение государственной кадастровой оценки сельскохозяй-
160

ственных угодий (ГКОСУ) для налогообложения и иных целей,
установленных законодательством.
Указанные работы были начаты в 2000 г. и проводили их в два
этапа. Результатом первого этапа работ стали средние показатели
кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий на уровне
субъектов Российской Федерации. Так, самые ценные
сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых составляет
43 560 р/га, расположены в Краснодарском крае. Для сравнения: в
ряде субъектов Российской Федерации, таких, как Мурманская и
Магаданская области, Ненецкий, Коми-Пермяцкий,
Ханты-Мансийский, Ямало-Ненецкий и Корякский автономные округа,
Республика Саха (Якутия), кадастровая стоимость
сельскохозяйственных угодий установлена в размере абсолютной ренты,
равной 400 р/га, что объясняется низкой оценочной
продуктивностью сельскохозяйственных угодий в этих регионах и высоким
уровнем оценочных затрат. Среднее значение кадастровой
стоимости сельскохозяйственных угодий в Российской Федерации
составляет 11 400 р/га.
На втором этапе государственной кадастровой оценки
сельскохозяйственных угодий оценочные работы проводили в границах
бывших колхозов и совхозов и, где это было возможным, в
границах фактических землепользовании.
В целом государственная кадастровая оценка
сельскохозяйственных угодий на 01.01. 2004 г. была проведена на площади
220 896,2 тыс. га (100 % общей площади угодий).
При любом способе пользования земель оценка по плодородию,
технологическим свойствам, местоположению и экономическому
обобщающему показателю (земельной ренте) необходима:
для информирования покупателя, продавца, арендатора и
арендодателя о факторах и уровне доходности земельных
участков;
отслеживания рыночной информации о ценах купли-продажи,
аренды земельных участков по группам (классам) уровня
кадастровой стоимости (капитализированной ренты);
установления индивидуальных показателей (нормативов)
рыночной стоимости земельных участков с учетом их
территориального расположения и рентообразующих (ценообразующих)
факторов.
На первом этапе ГКОСУ применяют следующие основные
понятия.
Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения —
совокупность административных и технических мероприятий,
направленных на определение стоимости земельных участков в
границах административно-территориальных образований.
Качество сельскохозяйственных угодий — интегральные
значения характеристик земельных участков по плодородию почв и
технологическим свойствам.
11-6612
161

Земельный участок — сельскохозяйственные угодья в границах
землевладения, землепользования физического или юридического
лица, удостоверенных в установленном порядке уполномоченным
государственным органом.
Местоположение земельных участков — характеристика
земельных участков по удаленности от пунктов реализации
сельскохозяйственной продукции и баз снабжения промышленными
товарами с учетом транспортных условий грузоперевозок.
Дифференциальный рентный доход — дополнительный
(сверхнормативный) доход, образующийся на землях относительно
лучшего качества и местоположения.
Кадастровая стоимость — капитализированный расчетный
рентный доход.
Земельно-оценочный район (зона внутри субъекта РФ) — часть
территории субъекта РФ, примерно однородная по почвенно-кли-
матическим и экономическим условиям сельскохозяйственного
производства.
Цель оценки — определение кадастровой стоимости
сельскохозяйственных угодий для обоснования земельного налога,
арендной платы и других платежей при сделках с земельными
участками.
Объект оценки — сельскохозяйственные угодья в границах
субъектов РФ, административных районов, землевладений
(землепользовании) юридических и физических лиц.
Предмет оценки — кадастровая стоимость
сельскохозяйственных угодий как объектов оценки.
Сельскохозяйственные угодья оценивают по их качеству и
местоположению как производственный ресурс независимо от
фактического видового использования под пашню или кормовые
угодья.
Кадастровую оценку сельскохозяйственных угодий проводят
по единой методике, обеспечивающей сопоставимость
результатов оценки на всей территории РФ.
Первый этап работ был проведен в соответствии с Методикой
государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных
угодий на уровне субъектов Российской Федерации, утвержденной
Госкомземом России 11 мая 2000 г. и согласованной с
Минсельхозпродом России, Мингосимуществом России и Минэкономики
России.
Второй этап выполнялся в соответствии с Правилами
государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий в
субъекте Российской Федерации, утвержденными Госкомземом
РФ 15 мая 2000 г. Данные правила предусматривают
государственную кадастровую оценку сельскохозяйственных угодий в субъекте
РФ путем дифференциации базовых оценочных показателей
продуктивности и затрат, установленных на первом этапе работ. При
этом в тех субъектах РФ, где выделены земельно-оценочные райо-
162

ны, первоначально дифференциацию проводят по
земельно-оценочным районам.
Первый этап кадастровой оценки сельскохозяйственных
угодий проводят с целью определения средней кадастровой
стоимости 1 га сельскохозяйственных угодий субъектов РФ и
разработки базовых нормативов для оценки земель внутри
субъекта РФ.
При проведении такой оценки используют следующие
показатели в расчете на 1 га сельскохозяйственных угодий: оценочную
продуктивность (валовая продукция в рублях и в корм, ед.);
оценочные затраты; цену производства валовой продукции;
расчетный рентный доход и кадастровую стоимость. Первые два
вышеназванных показателя (оценочные продуктивность и затраты)
служат базовыми нормативами для оценки сельскохозяйственных
угодий внутри субъекта Российской Федерации.
Рассмотрим методику расчета оценочных показателей.
Оценочную продуктивность 1 га сельскохозяйственных угодий
определяют в такой последовательности:
рассчитывают среднюю фактическую урожайность основных
сельскохозяйственных культур (групп культур), сенокосов в
субъектах РФ за 1966—1998 гг.;
определяют оценочную продуктивность 1 га посевов основных
сельскохозяйственных культур, сенокосов субъекта РФ: в
стоимостном выражении —в средних ценах реализации 1999 г.,
сложившихся в соответствующем природно-экономическом районе и в
переводе в кормовые единицы. Продукцию кормовых культур в
стоимостном выражении оценивают по цене одной кормовой единицы
фуражного зерна. Цену фуражного зерна принимают 75 % средней
реализационной цены всего объема товарного зерна по РФ;
рассчитывают среднюю оценочную продуктивность 1 га
посевов, умножая оценочную продуктивность культур на долю их
посевов по субъекту РФ, сложившуюся в среднем за последние три
года. Оценочную продуктивность 1 га пашни получают
умножением средней оценочной продуктивности 1 га посевов на долю всех
посевов в площади пашни;
определяют оценочную продуктивность 1 га
сельскохозяйственных угодий субъекта РФ умножением оценочной
продуктивности 1 га пашни, сенокосов, пастбищ на их удельный вес в
площади сельскохозяйственных угодий субъекта РФ. В удельный вес
пашни включают доли многолетних насаждений и залежи, так как
их оценочную продуктивность условно принимают равной
оценочной продуктивности пашни.
Оценочные затраты на использование 1 га
сельскохозяйственных угодий рассчитывают в таком порядке:
определяют ежегодные фактические затраты на 1 га посевов
основных сельскохозяйственных культур, сенокосов за 1992—
1998 гг.;
и*
163

рассчитывают по основным сельскохозяйственным культурам
и сенокосам ежегодные индексы затрат субъекта РФ по
отношению к соответствующим средним показателям по Российской
Федерации;
определяют средние за рассматриваемый период индексы
затрат по основным сельскохозяйственным культурам и сенокосам
по субъекту РФ, для этого суммируют ежегодные индексы и делят
полученную сумму на число лет за рассматриваемый период;
рассчитывают оценочные затраты по основным
сельскохозяйственным культурам и сенокосам за 1998 г. по субъекту РФ
умножением средних фактических затрат по РФ за этот год по
соответствующей культуре на средний индекс затрат по данному субъекту
РФ;
вычисляют средние оценочные затраты на 1 га посевов,
умножая оценочные затраты по культурам на структуру посевных
площадей по субъекту РФ, сложившуюся в среднем за последние 3
года. Оценочные затраты на 1 га пашни определяют умножением
средних оценочных затрат на 1 га посевов на долю всех посевов в
площади пашни;
определяют оценочные затраты на 1 га сельскохозяйственных
угодий субъекта РФ, умножая оценочные затраты на 1 га пашни,
сенокосов, пастбищ на их долю в площади сельскохозяйственных
угодий субъекта РФ. Оценочные затраты на 1 га пастбищ условно
принимают 0,20 от оценочных затрат на 1 га сенокосов;
корректируют оценочные затраты на 1 га сельскохозяйственных
угодий субъекта РФ (только ту часть затрат, которая
функционально связана с урожайностью сельскохозяйственных культур и
сенокосов) на разницу в урожайности основных сельскохозяйственных
культур и сенокосов за периоды 1966—1998 гг. и 1992—1998 гг.;
определяют оценочные затраты на 1 га сельскохозяйственных
угодий за 1999 г. по субъекту РФ, умножая оценочные затраты за
1998 г. на индекс повышения цен на материально-технические
ресурсы, необходимые для использования сельскохозяйственных
угодий.
Рассчитывают цены производства и рентного дохода в
следующей последовательности:
определяют цену производства валовой продукции с 1 га
сельскохозяйственных угодий субъекта РФ, добавляя к оценочным
затратам дохода, минимально необходимого для обеспечения
воспроизводства, дохода в размере 7 % оценочных затрат 1999 г.;
рассчитывают дифференциальный рентный доход с 1 га
сельскохозяйственных угодий субъекта РФ, вычитая из стоимости
валовой продукции (оценочной продуктивности) цену ее
производства;
устанавливают единый для субъектов РФ абсолютный рентный
доход в размере 1 % стоимости валовой продукции с 1 га
сельскохозяйственных угодий в среднем по Российской Федерации;
164

определяют рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий
субъекта РФ, суммируя дифференциальный и абсолютный
рентные доходы.
Кадастровую стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий в
среднем по субъекту РФ определяют умножением расчетного
рентного дохода на срок его капитализации, который принимают
равным 33 годам.
Задачами ГКОСУ на первом этапе являются: *
определение базовых нормативов — показателей кадастровой
оценки сельскохозяйственных угодий субъектов РФ (земельно-
оценочных районов), объективно отражающих природные,
экономические условия и эффективность их использования;
обеспечение сопоставимости показателей кадастровой оценки
сельскохозяйственных угодий между субъектами РФ и земельно-
оценочными районами, административными районами и
земельными участками на стыке границ субъектов РФ и
земельно-оценочных районов.
Актуальность второй задачи объясняется большими
различиями территории России по природным и экономическим
условиям использования земель. Если бы в этих условиях
сельскохозяйственные угодья оценивались в каждом субъекте РФ
обособленно, независимо от соседних территорий, то это не
обеспечивало бы сопоставления уровней оценки земель между
субъектами РФ и на стыке их границ. Поэтому на уровне
субъектов РФ (земельно-оценочных районов)
сельскохозяйственные угодья оценивают централизованно, проводя
межрегиональную оценку земель.
Основными понятиями, используемыми в Правилах ГКОСУ.
Интегральный показатель плодородия почвы (разновидности
или группы почв) — относительная величина совокупного
влияния признаков и свойств почвы на продуктивность
(урожайность) сельскохозяйственных угодий с данным почвенным
покровом, измеряемая в баллах бонитета (в диапазоне от 0 до
100).
Интегральный показатель технологических свойств объекта
государственной кадастровой оценки — индекс технологических
свойств земельного участка, определяемый с учетом влияния
энергоемкости, контурности, каменистости, рельефа и других
технологических свойств на уровень затрат по возделыванию и
уборке (частично) сельскохозяйственной продукции.
Интегральный показатель местоположения объекта
государственной кадастровой оценки — величина эквивалентного
расстояния в километрах до пунктов реализации сельскохозяйственной
продукции и баз снабжения материально-техническими
ресурсами, рассчитываемая с учетом объемов и классов грузов и качества
(групп) дорог.
Дифференциальный рентный доход — дополнительный (сверх-
165

нормативный) доход, образующийся на землях относительно
лучшего качества и местоположения.
Абсолютный рентный доход — минимальный доход,
устанавливаемый в едином размере на 1 га сельскохозяйственных
угодий независимо от их качества и местоположения для всех
субъектов РФ.
Расчетный рентный доход — сумма дифференциального и
абсолютного рентных доходов.
Земельно-оценочный район (зона внутри субъекта РФ) — часть
территории субъекта РФ, достаточно однородной по почвенно-
климатическим и экономическим условиям
сельскохозяйственного производства.
Государственную кадастровую оценку сельскохозяйственных
угодий в субъекте Российской Федерации проводят на основании
базовых оценочных показателей продуктивности и затрат,
установленных на первом этапе государственной кадастровой оценки
земель, обеспечивающих сопоставимость ее результатов на всей
территории Российской Федерации.
При наличии природно-экономической зональности
территории субъекта РФ базовые оценочные показатели по
продуктивности сельскохозяйственных угодий и затратам на их использование,
рассчитанные в среднем по субъекту РФ на первом этапе
государственной кадастровой оценки, дифференцируют по земельно-
оценочным районам. Для этого по земельно-оценочным районам
определяют:
фактическую продуктивность 1 га сельскохозяйственных
угодий на основании урожайности основных сельскохозяйственных
культур и сенокосов за 1971—1999 гг., а также рассчитывают
фактические затраты на использование 1 га сельскохозяйственных
угодий на основании данных за 1992—1999 гг. Рассчитывают
показатели продуктивности и затраты по земельно-оценочным
районам в соответствии с методикой кадастровой оценки
сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации;
рассчитывают коэффициенты дифференциации базовых
оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных для
субъекта РФ по результатам первого этапа государственной
кадастровой оценки, относя указанные показатели продуктивности и
затраты по земельно-оценочным районам к аналогичным
показателям, сложившимся по субъекту РФ;
определяют базовые оценочные показатели продуктивности и
затраты, умножая аналогичные базовые оценочные показатели,
установленные по субъекту РФ на первом этапе государственной
кадастровой оценки, на коэффициенты дифференциации
продуктивности и затрат, рассчитанные по земельно-оценочным
районам.
Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных
угодий включает:
166

определение интегральных характеристик объектов
государственной кадастровой оценки по плодородию почв,
технологическим свойствам и местоположению;
определение расчетного рентного дохода и кадастровой
стоимости сельскохозяйственных угодий объектов государственной
кадастровой оценки.
Основой государственной кадастровой оценки служат:
данные почвенных обследований, материалы IV тура и
внутрихозяйственной оценки земель (материалы бонитировки почв и
характеристики технологических свойств земельных участков);
показатели оценочной продуктивности сельскохозяйственных
угодий (по выходу кормовых единиц и валовой продукции), затрат
на их использование, расчетного рентного дохода
(дифференциального и абсолютного) и кадастровой стоимости
сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ (результаты I этапа
кадастровой оценки) и земельно-оценочных районов.
Государственную кадастровую оценку сельскохозяйственных
угодий осуществляют в границах бывших колхозов и совхозов, по
которым проводили IV тур оценки земель. Земельно-оценочную
информацию объектов государственной кадастровой оценки
обобщают по административным районам, земельно-оценочным
районам и субъекту РФ.
Интегральными показателями земельных участков по
плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению
являются:
по плодородию почв — балл бонитета (совокупный почвенный
балл);
технологическим свойствам — индекс технологических свойств
земельных участков;
местоположению — эквивалентное расстояние, км, до пунктов
реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения
материально-техническими ресурсами.
Для определения балла бонитета почв:
устанавливают методы статистического анализа, признаки и
свойства почв, существенно влияющие на их плодородие;
рассчитывают средние физические значения отобранных
признаков и свойств почв;
пересчитывают на основе корреляционно-регрессионного
анализа физические значения признаков и свойства почв в
зависимости от их влияния на урожайность сельскохозяйственных культур
в относительные — баллы;
рассчитывают среднегеометрический балл по совокупности
признаков и свойств по разновидностям (группам) почв;
вычисляют совокупный почвенный балл, корректируя
среднегеометрический балл на негативные свойства, снижающие
плодородие почв (переувлажненность, эродированность, засоленность
и т. д.). Совокупные почвенные баллы по оценочным группам
167

почв имеются в материалах IV тура оценки земель (представлены в
виде оценочных шкал).
Балл бонитета /-го земельного участка определяют умножением
баллов бонитета у-х почвенных разновидностей или оценочных
групп почв /-го земельного участка (Бу) на их площади (Sjj) по
формуле
п п
у=1 у=1
Балл бонитета почв сельскохозяйственных угодий
административного района (земельно-оценочного района, субъекта РФ)
получают, умножая баллы бонитета почв сельскохозяйственных
угодий объектов государственной кадастровой оценки
(административных районов, земельно-оценочных районов) на их площади.
Технологические свойства сельскохозяйственных угодий
объектов государственной кадастровой оценки рассчитывают с
учетом:
энергоемкости почв (измеряемой сопротивлением
почвообрабатывающим орудиям);
рельефа;
каменистости;
контурности;
удаленности полей и фермерских участков от хозяйственного
центра;
высоты над уровнем моря (для горных и предгорных зон).
Энергоемкость почв характеризуется сравнительными, в
баллах, затратами энергии пахотных агрегатов на их обработку.
Энергоемкость оценивают методом бонитировки свойств почв,
влияющих на благоприятность ее обработки по сопротивлению
почвообрабатывающим орудиям — гранулометрическому составу,
глубине обработки, гидроморфности (увлажнению) в типе, подтипе,
родовым признакам связности почв, каменистости, щебнистости,
засоленности и другим показателям.
Энергоемкость почв оценивают по 100-балльной системе. За
100 баллов (эталон энергоемкости) принято удельное
сопротивление почв плугу в 0,50 кг/см2 при вспашке старопахотных земель
без грунтового увлажнения и родовых признаков почв на глубину
20...22 см. Основной фактор энергоемкости почв —
гранулометрический состав, оценивают его в баллах (процентах)
пропорционально эталону удельного сопротивления почв определенного
гранулометрического состава и типа почвообразования.
Остальные факторы энергоемкости оценивают в
коэффициентах к баллу энергоемкости по гранулометрическому составу:
влияние глубины обработки почвы относительно эталонной глубины
обработки; влияние гидроморфности (увлажнения), родовых и
других признаков.
168

Коэффициент влияния глубины обработки на энергоемкость
почв равен корню квадратному из коэффициента отношения
глубины вспашки конкретной почвы к эталонной (21 см).
Слабую, среднюю и сильную щебнистость почв оценивают по
коэффициентам, равным 1,05, 1,10 и 1,15, а слабую, среднюю и
сильную каменистость—1,15, 1,20, 1,25.
На почвах тяжелого гранулометрического состава удельное
сопротивление больше 0,50 кг/см2, следовательно, энергоемкость
больше 100 баллов. Кроме того, энергоемкость повышается за счет
гидроморфности и других признаков. В связи с этим шкала
энергоемкости, в отличие от шкалы бонитировки плодородия почв
является открытой 100-балльной шкалой.
Контурность сельскохозяйственных угодий оценивают в баллах
сравнительной производительности полевых механизированных
агрегатов на полях, участках различных размеров, конфигурации и
изрезанности препятствиями механизированной обработке
(мелкие лесные колки, отдельно стоящие деревья, валуны, опоры
электропередач, необрабатываемые участки солонцов, блюдца
переувлажнений почв и т. п.). Поэтому критерием оценки контурно-
сти полей является производительность полевых
механизированных агрегатов.
За эталон контурности (100 баллов) принято поле
прямоугольной формы с прямыми сторонами без препятствий внутри поля, у
которого длина гона полевого агрегата более 1000 м. При таких
признаках контурности поля непроизводительные потери
времени агрегатов на развороты и заезды в расчете на единицу
обрабатываемой площади минимальны.
Сменная производительность полевого агрегата
WCM=0,lT4Bpvp,
где Тч — чистое рабочее время агрегата, ч; Вр — рабочая ширина захвата агрегата,
м; vp — рабочая скорость агрегата, км/ч.
Например, чистое рабочее время агрегата (сменное время без
нормативов непроизводительных затрат времени на развороты
и заезды, технологические остановки и др.) составляет при
длине гона более 1000 м — 6,5 ч, рабочая ширина захвата пахотного
агрегата — 1,92 м, рабочая скорость — 6 км/ч. При этих
условиях сменная производительность агрегата составит 7,5 га
(0,1-6,5-1,92-6).
При обработке полей или участков меньших размеров с длиной
гона, например, 600 и 400 м с препятствиями внутри поля и
искривлениями сторон число разворотов и заездов агрегата в расчете
на единицу площади будет больше. Уменьшится чистое рабочее
время агрегата, например, с 6,5 ч до соответственно 6,0 и 5,2 ч.
Сменная производительность рассматриваемого пахотного агрега-
169

та будет в данных условиях равна 6,9 и 6,0 га. Балл контурности
полей (сравнительная производительность агрегата, %) составит
соответственно 92 (6,9: 7,5 • 100) и 80 % (6,0: 7,5 • 100).
Производительность полевого механизированного агрегата
зависит от контурности, снижающей чистое рабочее время агрегата, и
его рабочих ширины захвата и скорости. Рабочая ширина захвата
агрегатов колеблется от 1 м пахотных до 20 м непахотных агрегатов.
Соответственно, различна и их рабочая скорость. Следовательно,
если принять в основу методики оценки контурности полей
условный агрегат с рабочей шириной захвата 1 м и скоростью движения
1 км/ч, то сменная производительность такого агрегата на полях
различной контурности будет равна 0,1 чистого рабочего времени.
Непроизводительные затраты времени полевых
механизированных агрегатов на развороты и заезды прямо пропорциональны
числу разворотов и заездов за время смены. На такое же значение,
но в иной (нелинейной) пропорции уменьшаются чистое рабочее
время и производительность агрегата на полях различной
контурности. При обработке поля условным агрегатом (ширина захвата
1 м) общее число разворотов и заездов равно ширине поля в
метрах поперек направлению его обработки.
Например, поле площадью 100 га имеет длину 1667 м, ширину
600 м. При обработке вдоль условный агрегат сделает 600
разворотов, а в расчете на 1 га — 6. На поле площадью 50 га, но такой же
ширины (600 • 833) на 1 га приходится 12 разворотов (600 : 50).
Таким образом, производительность агрегата снижается. При
обработке поля такой же площади и ширины, но с искривлениями
сторон и препятствиями внутри поля число разворотов и заездов
агрегата увеличится, например, до 20 в расчете на 1 га. Это
равносильно увеличению ширины данного поля до 1000 м
(1000: 50 = 20). Поскольку это негеометрическая ширина поля, ее
называют условной шириной поля.
Зависимость сравнительной производительности полевых
механизированных агрегатов от условной ширины полей в расчете
на 1 га обрабатываемой площади выражается в баллах контурности
полей.
Рельеф и каменистость полей, участков угодий оценивают
коэффициентами их влияния на производительность полевых
механизированных агрегатов. Угол склона полей, участков
определяют на основе плана съемки землевладения с
горизонталями рельефа, каменистость — по материалам почвенных
обследований.
По контурности, рельефу и каменистости оценивают поля,
v участки пашни и сенокосов. Участки пастбищ оценивают в
100 баллов контурности независимо от их размеров и других
пространственных признаков, рельеф и каменистость — по
коэффициенту 1,00.
Внутрихозяйственную удаленность полей, участков сельскохо-
170

зяйственных угодий (пашни, сенокосов, пастбищ), фермерских
хозяйств, полевых наделов, личных подсобных хозяйств
определяют по их расстоянию по дорогам до хозяйственного центра.
По данным оценки технологических свойств и площадей
полей, участков угодий вычисляют средневзвешенные показатели
оценки сельскохозяйственных угодий землевладений,
землепользовании по контурности, рельефу, каменистости и
внутрихозяйственной удаленности.
Показатели оценки технологических свойств
сельскохозяйственных угодий применяют для дифференциации базовых затрат
по технологическим свойствам участков. Однакоразлитая^дхрат
на использование земельщга участков ^^
noTKH^oxn^j^ow^jEL^d^Jib, но и от^^ож^йн^ст^14дродуктивнос-
ти) земель и, еледовательно^разлТйииГ^объемов транспортировки,
доработки, хранения продукции, от внутрихозяйственной и вне-
хозяйственной удаленности участков. Поэтому по
технологическим свойствам земельных участков дифференцируется только
часть (доля) базовых затрат, непосредственно зависящих от этих
свойств участков.
Затраты, зависящие от технологических свойств земель, нельзя
дифференцировать непосредственно по баллам энергоемкости
почв, контурности, коэффициентам рельефа, каменистости или
расстоянию внутрихозяйственной удаленности полей, участков,
потому что их влияние на уровень оценочных затрат различно.
Например, на трудоемкость пахотных работ влияют все
перечисленные свойства, а на благоприятность предпосевных и
полевых уборочных работ не влияет энергоемкость почв. Различна и
доля затрат на пахотные и непахотные работы. Поэтому
вычисляют обобщенный (интегральный) показатель влияния
технологических свойств на затраты, использование сельскохозяйственных
угодий — индекс технологических свойств объектов кадастровой
оценки:
т/ ~~ Д Б . Д 3 Н '
мз.т ю ^зт о о
где ^эш» ^к/ — балл, соответственно, энергоемкости почв и контурности
сельскохозяйственных угодий /-го объекта оценки; Д3.т> Дз.э — Доля базовых затрат,
зависящих соответственно от всех технологических свойств сельскохозяйственных
угодий и отдельно от энергоемкости почв; AJ,,, Х^ — оценка соответственно
рельефа и каменистости сельскохозяйственных угодий /-го объекта, коэффициенты;
3j — базовые в субъекте РФ затраты на перевозку груза на 1 км, р/т; Ph P0 —
расстояние от полей до хозяйственного центра соответственно в /-м объекте
кадастровой оценки и в среднем по субъекту РФ (земельно-оценочному району), км;
30 — базовые оценочные затраты на использование сельскохозяйственных угодий,
р/га; Н0 — минимально необходимый для воспроизводства нормативный
коэффициент рентабельности по отношению к затратам (коэффициент окупаемости
затрат, равный 1,07 р/р.
171

Левое слагаемое формулы определяет долю индекса,
обусловленную технологическими свойствами полей, участков, а
правое — их удаленностью от хозяйственного центра.
Физические значения технологических свойств для
конкретного объекта государственной кадастровой оценки переводят в
баллы и коэффициенты по соответствующим шкалам.
На основе шкал оценки отдельных технологических свойств и
зависимости от них затрат вычисляют обобщенный показатель —
индекс технологических свойств объектов государственной
кадастровой оценки по отношению к эталонным.
За эталонные условия приняты следующие базовые значения:
балл контурности и энергоемкости — 100; оценка рельефа и
каменистости— 1,00.
Индекс технологических свойств сельскохозяйственных угодий
административного района (земельно-оценочного района,
субъекта РФ) определяют умножением индексов технологических
свойств объектов государственной кадастровой оценки
(административных районов, земельно-оценочных районов) на их
площади.
Местоположение объекта государственной кадастровой оценки
характеризуется показателем эквивалентного расстояния по
удаленности от пунктов реализации сельскохозяйственной
продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами,
объемов и классов грузов и качества (групп) дорог.
Объемы разнородных грузов переводят в эквивалентные по
коэффициентам: зерно, картофель, овощи—1,00 (I класс груза —
принимают за эквивалент); молоко, скот в живой массе—1,25
(Икласс); шерсть— 1,67 (III класс). Объемы перевозимых грузов,
т, в расчете на 1 га сельскохозяйственных угодий вычисляют по
фактическим данным субъекта РФ (земельно-оценочного района)
за последние 3 года.
Дороги различного качества переводят в эквивалентные по
коэффициентам: первая группа (эквивалент) — 1,0; вторая группа —
1,5; третья группа — 2,5.
Эквивалентное расстояние от объекта государственной
кадастровой оценки до пунктов реализации продукции вычисляют как
средневзвешенное значение из объемов грузов, их класса и
расстояний перевозки по разным группам дорог по формуле
эр>=1гжрх +р2д2 +PM/im
где 3Pi¦ — средневзвешенная эквивалентная удаленность /-го объекта
государственной кадастровой оценки, км; /} — объем у-го вида реализованной продукции
в общем объеме товарной продукции субъекта РФ (земельно-оценочного района),
%; ^ — коэффициент пересчета у-го вида продукции в эквивалентные грузы
первого класса; Р\у Р^ Ръ — расстояния перевозки у-го вида продукции (груза) соот-
172

зетственно по 1, 2 и 3-й группам дорог, км; Д2, Дз ~ коэффициенты перевода
соответственно 2-й и 3-й групп дорог в эквивалентные.
Стоимостная оценка в границах объектов государственной
кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий заключается в
определении расчетного рентного дохода и кадастровой стоимос-
ти сельскохозяйственных угодий и включает:
дифференциацию базовых по субъекту РФ нормативов
продуктивности сельскохозяйственных угодий и затрат на их
использование по объектам государственной кадастровой оценки согласно их \у
индивидуальным рентообразующим факторам (плодородию почв,
технологическим свойствам и местоположению);
определение по объектам кадастровой оценки на основе
полученных индивидуальных нормативов продуктивности и затрат,
расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости 1 га
сельскохозяйственных угодий.
Дифференциальный рентный доход /-го объекта
государственной кадастровой оценки, р/га,
где Я—валовая продукция, обусловленная плодородием почв /-го объекта
государственной кадастровой оценки, р/га; 3, — затраты на использование /-го
объекта государственной кадастровой оценки при индивидуальной оценочной
продуктивности и при среднем в субъекте РФ (земельно-оценочном районе) индексе
технологических свойств и местоположении земель, р/га; Н0 — минимально
необходимый для воспроизводства нормативный коэффициент рентабельности по
отношению к затратам, Я0= 1,07; (Д- 3,#0), APrh ЛРШ-— рентный доход,
обусловленный соответственно плодородием почв, технологическими свойствами и
местоположением /-го объекта государственной кадастровой оценки, р/га.
Валовую продукцию объекта государственной кадастровой
оценки определяют дифференциацией базовой оценочной
продуктивности сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ
(земельно-оценочному району) пропорционально баллам бонитета
почв объектов государственной кадастровой оценки по формуле,
р/га,
где В0 — базовая оценочная продуктивность сельскохозяйственных угодий, р/га;
Б0 и Д— балл бонитета групп почв или их разновидностей соответственно
сельскохозяйственных угодий субъекта РФ (земельно-оценочного района) и /-го
объекта государственной кадастровой оценки.
Затраты, р/га, на использование /-го объекта государственной
кадастровой оценки определяют дифференциацией части базовых
173

затрат пропорционально баллу бонитета почв по формуле
3, = 30(1 - Д.у) + 3JJ3.y(Ei/E0),
где 30 — базовые оценочные затраты на использование сельскохозяйственных
угодий, р/га; Дзу — доля затрат, обусловленных урожайностью (за счет различий
объема уборочных работ, затрат на транспортировку, доработку и хранение
продукции), р/га.
Рентный доход, р/га, обусловленный технологическими
свойствами объекта государственной кадастровой оценки, определяют
дифференциацией части базовых затрат на использование 1 га
сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ
(земельно-оценочном районе) пропорционально индексу технологических свойств
/-го объекта государственной кадастровой оценки:
APTi = 30H^T(l-MTi/MT0),
где Д3.т"~Д0ЛЯ затрат, обусловленная технологическими свойствами
сельскохозяйственных угодий; Ят/, Ито — индексы технологических свойств /-го объекта
государственной кадастровой оценки и сельскохозяйственных угодий по субъекту
РФ (земельно-оценочному району).
Рентный доход, р/га, обусловленный местоположением
объекта государственной кадастровой оценки:
Д^м/= (Q — Q#0,
где С0 —стоимость грузоперевозок при средних по субъекту РФ
(земельно-оценочному району) значениях грузоемкости и удаленности земель, р/га; С, — их
стоимость на оцениваемых объектах, р/га,
t'O ^po •* •* о»
С, = Зр,ТУ},
где Эро, Эр/ — средневзвешенное эквивалентное расстояние соответственно по
субъекту РФ (земельно-оценочному району) и i-му объекту государственной
кадастровой оценки, км; Т— затраты на перевозку 1 т груза на 1 км, р.; Г0 и /} — вне-
хозяйственная нормативная грузоемкость 1 га сельскохозяйственных угодий в
среднем по субъекту РФ (земельно-оценочному району) и /-му объекту
государственной кадастровой оценки.
J Нормативную грузоемкость 1 га сельскохозяйственных угодий
по субъекту РФ (земельно-оценочному району) определяют
делением общего веса, т, реализованной сельскохозяйственной
продукции, веса приобретенных материально-технических и
строительных грузов в среднем за последние 3 года на общую площадь
сельскохозяйственных угодий.
Нормативную грузоемкость /-го объекта государственной
кадастровой оценки рассчитывают дифференциацией нормативной
174

грузоемкости 1 га сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ
(земельно-оценочному району) пропорционально соотношению
балла бонитета /-го объекта государственной кадастровой оценки
к баллу бонитета сельскохозяйственных угодий в среднем по
субъекту РФ (земельно-оценочному району).
Для получения стоимостной оценки объектов, включая те, на
которых дифференциальный рентный доход не образуется,
установлен (на первом этапе кадастровой оценки) абсолютный
рентный доход. Его значение определено в целом по Российской
Федерации в размере 1 % стоимости валовой продукции
растениеводства и принято единым для всех объектов государственной
кадастровой оценки в расчете на 1 га сельскохозяйственных угодий.
Расчетный рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий
определяют сложением дифференциального и абсолютного
рентных доходов. В случае если дифференциальный рентный доход
отрицателен, его приравнивают к нулю.
Кадастровую стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий по
объекту государственной кадастровой оценки определяют
умножением расчетного рентного дохода на срок его капитализации,
равный 33 годам.
6.2. ТЕХНОЛОГИЯ ПРОВЕДЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ
КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ
УГОДИЙ В СУБЪЕКТЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Для реализации Правил государственной кадастровой оценки
сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации
были разработаны и утверждены 15 мая 2000 г. технические
указания по ГКОСУ.
Непосредственные первичные объекты государственной
кадастровой оценки — сельскохозяйственные угодья ассоциаций
крестьянских хозяйств, колхозов, сельскохозяйственных кооперативов,
акционерных обществ, государственных и муниципальных
предприятий, подсобных сельскохозяйственных предприятий,
сельскохозяйственных научно-исследовательских и учебных
заведений, прочих предприятий, организаций и учреждений,
крестьянских (фермерских) хозяйств, фонда перераспределения земель
района; сельскохозяйственные угодья сельских и районных
(городских) администраций вне черты городских и сельских
поселений.
При этом все объекты кадастровой оценки группируют в
границах бывших колхозов и совхозов до их реформирования, по
которым оформляли материалы почвенных обследований и
проводили внутрихозяйственную оценку земель. Исходную земельно-
учетную и результативную земельно-оценочную информацию
первичных объектов кадастровой оценки обобщают по админист-
175

ративным, земель —по оценочным районам (при зональности
территории) и субъекту Российской Федерации в целом.
Все расчеты, связанные с оценкой рентообразующих факторов,
расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости
непосредственно объектов кадастровой оценки, административных,
земельно-оценочных районов и субъектов Российской Федерации
выполняются автоматизированно.
Технологическая схема государственной кадастровой оценки
сельскохозяйственных угодий включает:
подготовительные работы:
разработка содержания и программы работ;
составление списка и схемы размещения объектов
кадастровой оценки;
сбор, анализ и подготовка исходной земельно-учетной и
первичной земельно-оценочной информации по объектам
кадастровой оценки;
изучение, освоение программы автоматизированного
расчета первичных и стоимостных показателей кадастровой
оценки сельскохозяйственных угодий;
подготовку базы данных и расчет интегральных показателей
объектов кадастровой оценки по плодородию почв,
технологическим свойствам и местоположению:
разработка классификатора, каталога и шкалы
бонитировки почв;
составление экспликаций и определение интегрального
показателя плодородия почв объекта кадастровой оценки;
определение интегрального показателя технологических
свойств объекта кадастровой оценки;
определение интегрального показателя местоположения
объекта кадастровой оценки;
автоматизированный расчет и распечатку показателей
кадастровой оценки земель:
расчет показателей кадастровой оценки земель:
расчетного рентного дохода, кадастровой стоимости;
оформление и утверждение материалов государственной
кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий:
оформление расчетной и текстовой частей кадастровой
оценки сельскохозяйственных угодий административных
районов и обобщение материалов государственной
кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий
административных районов по земельно-оценочным районам и
субъекту Российской Федерации в целом;
оформление графической части государственной
кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий.
Список объектов кадастровой оценки административных
районов в разрезе бывших хозяйств составляют согласно
сложившемуся (на начало года проведения кадастровой оценки) распределе-
176

нию земельного фонда района. В список включают
собственников, землевладельцев и землепользователей, имеющих
сельскохозяйственные угодья.
В списке по каждому объекту кадастровой оценки указывают
его наименование, кадастровый номер, общую площадь
сельскохозяйственных угодий, в том числе пашни.
Объекты кадастровой оценки именуют согласно названию
юридического лица (хозяйства), сельской, городской
администрации, по фамилии, имени и отчеству сельскохозяйственного
товаропроизводителя. Кадастровый номер земельного участка
включает код субъекта Российской Федерации, административного
района, бывшего хозяйства и объекта кадастровой оценки.
На схематическую карту административного района наносят
границы и кадастровые номера землевладений,
землепользовании в составе бывших хозяйств. Территориальное расположение
фермерских и других мелких хозяйств, массивов фонда
перераспределения земель отражают на крупномасштабных планах
хозяйств, в границах которых они расположены. Список объектов
кадастровой оценки, площади сельскохозяйственных угодий и
схема их территориального размещения согласовываются с рай-
комземом (территориальным органом Роснедвижимости).
Информацию о площадях сельскохозяйственных угодий, в том
числе пашни, собирают по данным государственного кадастрового
учета земель по состоянию на 1 января года проведения
кадастровой оценки земель. Данные уточняют в районе при согласовании
списка объектов кадастровой оценки.
Базу данных и расчет интегральных показателей объектов
государственной кадастровой оценки по плодородию почв,
технологическим свойствам и местоположению составляют в методической
последовательности расчетов, указанной ранее.
Балл бонитета почв объектов кадастровой оценки вычисляют
на основе экспликаций площадей оценочных групп или
почвенных разновидностей и баллов их бонитетов. Одновременно с
бонитировкой плодородия почв оценивают их энергоемкость.
Баллы бонитета по оценочным группам почв выписывают из
материалов IV тура оценки земель. При использовании шкал
баллов бонитета по оценочным группам почв IV тура оценки земель
классификатор, каталог и шкалу бонитетов почвенных
разновидностей не разрабатывают. Если баллы бонитета по отдельным
оценочным группам почв не отражают их реального плодородия, то
их уточняют.
Для бонитировки почвенных разновидностей разрабатывают
классификатор, каталог и шкалу бонитетов разновидностей почв
субъекта Российской Федерации, рассмотренные в предьщущих
разделах учебника.
При определении интегрального показателя технологических
свойств объекта государственной кадастровой оценки к техноло-
12-6612
177

гическим свойствам сельскохозяйственных угодий,
учитываемым при проведении кадастровой оценки, относят:
энергоемкость почв; контурность полей (рабочих участков), включая их
размер, конфигурацию и их изрезанность препятствиями;
внутрихозяйственную удаленность полей; рельеф и каменистость
угодий; высоту над уровнем моря (для горных и предгорных
зон). Внутрихозяйственную удаленность полей, фермерских
участков учитывают при значительных различиях показателя
удаленности.
Технологические свойства рабочих участков, полей бывших
хозяйств оценены при внутрихозяйственной оценке земель и
обобщены на уровне хозяйств. Для определения интегрального
показателя технологических свойств объектов кадастровой
оценки формируют базу данных (табл. 6.1). На ее основе
рассчитывают средние значения отдельных технологических
свойств объекта кадастровой оценки, которые заносят в
таблицу 6.2.
6.1. Поконтурная ведомость почв и технологических свойств
объекта кадастровой оценки
Рабочий участок
номер
площадь,
га

Расстояние до

хозяйственного
центра,
км
Балл
контур-
ности
Уклон,
град,

(коэффициент)

Каменистость,
м/га
Почвы участка
номер по
списку,
шкале
индекс
на карте
площадь,
га
6.2. Оценка технологических свойств сельскохозяйственных угодий
Объект кадастровой оценки
кадастровый номер

наименование, объект

Расстояние полей
до
хозяйственного
центра,
км
Балл
контур-
ности
полей
Балл

энергоемкости
почв


фициент
рельефа


фициент


нистости
Индекс


логических
свойств
01:03:01:13:001 Первый
01:03:01:13:003 Второй
01:03:01:13:004 Третий
01:03:01:13:005 Четвертый
5,4
4,2
6,1
6,6
94
96
86
89
118
111
135
128
1,01
1,04
1,07
1.03
1,00
1,08
1,02
1,05
1,14
1,21
1,40
1,32
По району
93
119
1,04 1,04 1,23
Интегральный показатель (индекс) технологических свойств
объектов кадастровой оценки рассчитывают с учетом долей
затрат (табл. 6.3.), зависящих отдельно от энергоемкости почв и
технологических свойств земельных участков, включающих
контурность (табл. 6.4), рельеф (табл. 6.5) и каменистость
(табл. 6.6).
178

6.3. Структура затрат, принятая при оценке сельскохозяйственных угодий, доли
Урожайность,
корм. ед.
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
22
24
26
28
30
32
34
Затраты, зависящие от технологических
всего
0,42
0,41
0,40
0,38
0,36
0,35
0,34
0,32
0,31
0,30
0,29
0,28
0,27
0,26
0,25
0,24
0,24
свойств
из них от
энергоемкости почв
0,13
0,13
0,12
0,12
0,11
0,11
0,10
0,10
0,10
0,09
0,09
0,09
0,08
0,08
0,08
0,07
0,07
Затраты, зависящие от
продуктивности
0,08
0,10
0,12
0,14
0,17
0,19
0,21
0,23
0,25
0,27
0,28
0,30
0,31
0,32
0,34
0,35
0,36
Балл контурности рабочего участка определяют по его
условной ширине в расчете на 1 га площади и шкале контурности
сельскохозяйственных угодий.
В случаях когда хозяйство расположено на нескольких
участках, вычисляют средневзвешенные по хозяйству: расстояние до
хозяйственного центра, балл контурности, коэффициенты
оценки рельефа и каменистости. По пастбищным угодьям балл
контурности принимают за 100, коэффициент рельефа и
каменистости — за 1,00.
При внутрихозяйственной оценке земель в большинстве
субъектов Российской Федерации индекс оценочных затрат
вычислен не относительно эталонных условий использования
земель, а относительно средних условий субъекта Российской
Федерации (земельно-оценочного района). Поэтому индексы
несопоставимы в межзональном отношении. В связи с этим в
целях обеспечения территориальной сопоставимости вновь
вычисляют индекс объектов оценки относительно эталонных
условий — удаленность полей до 1 км, 100-балльные контурность
и энергоемкость почв, рельеф ровный, каменистость
отсутствует (коэффициент оценки 1,00). Отношение расчетных значений
затрат на участках с конкретными технологическими
свойствами к их уровню в эталонных условиях выражено индексом
технологических свойств.
12*
179

6.4. Шкала оценки контурности полей (участков)
Площадь участка,
га
прямоугольной
формы
Балл контурности поля
Степень сложности конфигурации
1
2
3
Более 100
100
65
40
25
15
10
5
100
98
96
94
91
88
83
75
99
97
95
93
89
86
80
72
—
96
93
91
86
83
76
67
—
—
90
88
82
79
70
60
6.5. Шкала оценки рельефа
Расстояние между смежными горизонталями, мм, в
масштабе
1:25000
1: 10000
1:5000
сечение рельефа через, м
5
2,5
1
Уклон склона,
град.
Коэффициент
оценки рельефа
Более 11,4
11,4...3,8
3,8...2,3
2,3...1,6
Менее 1,6
Более 14,3
14,3...4,8
4,8...2,9
2,9...2,0
Менее 2,0
Более 11,4
11,4...3,8
3,8...2,3
2,3...1,6
Менее 1,6
Менее 1
1...3
3...5
5...7
7...9
1,00
1,02
1,05
1,09
1,16
6.6. Шкала оценки каменистости почв
Класс каменистости
Число камней в слое
почвы 25 см, м/га
Оценка каменистости,
средний коэффициент
Диапазон
коэффициента
1
2
3
4
5
Менее 1
1...10
10...25
25...50
Более 50
1,00
1,04
1,10
1,15
1,21
Менее 1,01
1,01...1,07
1,07...1,12
1,12...1,18
Более 1,18
На основе выходных таблиц оценки технологических свойств
земель административных районов вычисляют средневзвешенный
индекс технологических свойств по субъекту Российской
Федерации (земельно-оценочному району).
Для определения интегрального показателя местоположения
объекта кадастровой оценки (эквивалентного расстояния)
собирают информацию об объемах, т, реализации сельскохозяйственной
продукции по субъекту Российской Федерации за последние
3 года. При зональности территории субъекта Российской
Федерации информацию собирают по административным районам (из
сводных годовых отчетов) и обобщают по земельно-оценочным
районам. Кроме того, определяют структуру, %, реализованной
180

сельскохозяйственной продукции по видам продукции делением
объемов отдельных видов продукции на общий объем товарной
продукции в субъекте Российской Федерации
(земельно-оценочном районе), а также средневзвешенное эквивалентное
расстояние внехозяйственных грузоперевозок по объекту кадастровой
оценки.
Расчетный рентный доход и кадастровую стоимость
сельскохозяйственных угодий рассчитывают на основании интегральных
показателей по плодородию, технологическим свойствам,
местоположению и базовым оценочным нормативам продуктивности и
затрат на использование сельскохозяйственных угодий,
предоставляемых субъектам Российской Федерации по данным первого
этапа государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных
угодий на уровне субъектов Российской Федерации.
При зональности субъекта Российской Федерации базовые
оценочные нормативы продуктивности сельскохозяйственных
угодий и затрат на их использование берут по
земельно-оценочным районам.
Для дифференциации указанных показателей используют
следующую информацию.
1. Базовые показатели оценочных продуктивности и затрат по
субъекту Российской Федерации, рассчитанные на первом этапе
государственной кадастровой оценки земель.
2. Список административных районов, включенных в каждый
земельно-оценочный район. Если границы земельно-оценочного
района приурочены не только к границам административных
районов, но и частично к отдельным хозяйствам или к группам
хозяйств, то список дополняют названиями хозяйств, включенных в
состав данного земельно-оценочного района.
3. По каждому земельно-оценочному району и в целом по
субъекту Российской Федерации определяют площадь
сельскохозяйственных угодий, в том числе пашни, кормовых угодий по
данным на 1 января года проведения оценки с учетом включенных в
состав каждого земельно-оценочного района административных
районов и хозяйств. При расчете площадей сельскохозяйственных
угодий в состав административных районов включают только
землепользователей, занимающихся сельскохозяйственным
производством.
4. Данные о посевных площадях сельскохозяйственных
культур, сенокосов и произведенных затратах на них собирают за
период 1992—1999 гг. Информацию собирают по данным годовых
отчетов административных районов по культурам: зерновые и
зернобобовые, соя, сахарная свекла, подсолнечник на зерно,
картофель, многолетние травы, однолетние травы, кукуруза на силос,
силосные культуры и сенокосы. Удельный вес чистых паров
принимают нормативным в соответствии с зональными
рекомендациями.
181

5. Информацию об урожайности сельскохозяйственных
культур и сенокосов собирают:
по зерновым и зернобобовым за 1971—1999 гг., в том числе за
1971—1995 гг. в среднем по пятилеткам, а за 1996—1999 гг.
отдельно по годам;
по остальным культурам, указанным в пункте 4, информацию
собирают за 1991—1999 гг. отдельно по годам.
Информацию об урожайности собирают по административным
районам из соответствующих статистических сборников за
указанные годы.
Дифференциацию базовых показателей продуктивности и
затрат проводят на основании собранных данных по
административным районам в таком порядке.
Дифференциация базовых показателей продуктивности
субъекта Российской Федерации по земельно-оценочным районам.
1. Определяют фактическую урожайность зерновых культур в
среднем за 1971—1999 гг. (за 29 лет) и за 1991—1999 гг. (за 9 лет) по
земельно-оценочным районам и в целом по субъекту Российской
Федерации.
2. Определяют фактическую урожайность остальных культур и
сенокосов в среднем за 1991—1999 гг. (за 9 лет) по
земельно-оценочным районам и в целом по субъекту Российской Федерации.
3. Рассчитывают среднегодовой за 1991—1999 гг. фактический
выход продукции с 1 га посевов сельскохозяйственных культур и
сенокосов в рублях и в кормовых единицах по
земельно-оценочным районам и в целом по субъекту Российской Федерации.
Стоимость валовой продукции определяют умножением показателей
фактической урожайности соответствующих культур и сенокосов
(фактическая урожайность сенокосов повышается на 25 % за счет
использования отавы) на средние реализационные цены,
сложившиеся по экономическому району Российской Федерации за
1999 г. (реализационные цены для товарных видов продукции
приведены в таблице 6.7). Реализационные цены на нетоварные
виды продукции (например, корма и пастбища) определяют
умножением соотношения содержания кормовых единиц в продукции
соответствующих культур и зерна на реализационную цену зерна
и коэффициент 0,75. Например, при реализационной цене зерна
1300р/т и коэффициенте перевода зерна в кормовые единицы,
равном 1,1, условная реализационная цена 1 т зеленой массы
кукурузы на силос с коэффициентом перевода ее в кормовые
единицы 0,18 равняется 160 р/кг [1300 • (0,18 : 1,1) • 0,75].
Продуктивность 1 га посевов сельскохозяйственных культур и
сенокосов в кормовых единицах (корм, ед.) определяют, умножая
их фактическую урожайность на принятые в субъекте Российской
Федерации коэффициенты.
Продуктивность 1 га пастбищ в кормовых единицах
определяется на основе их продуктивности по данным IV тура оценки зе-
182

мель с их корректировкой на соотношение фактической
продуктивности сенокосов за 1991—1999 гг. и продуктивности по данным
IV тура оценки земель. Например, в IV туре оценки земель
продуктивность пастбищ равнялась 500 кг корм, ед., сенокосов —
600 кг корм. ед. с 1 га. При фактической продуктивности
сенокосов за 1991—1999 гг. 660 кг корм. ед. с 1 га продуктивность
пастбищ в среднем за эти годы составит 550 кг/га [500 • (660: 600)].
При отсутствии информации о продуктивности сенокосов за
отдельные годы используют данные за имеющийся период или
показатели продуктивности из IV тура оценки земель.
6.7. Цены реализации 1 т продукции растениеводства по экономическим районам,
принятые при кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий, р.
Наименование
экономического
района Российской
Федерации
Российская
Федерация
Северный
Северо-Западный
Центральный
Волго-Вятский
Центрально-
Черноземный
Поволжский

Северо-Кавказский
Уральский

Западно-Сибирский

Восточно-Сибирский
Дальневосточный
Зерно
1300
1840
1750
1360
1210
1190
1200
1240
1440
1340
1310
1530


солнечник
2890
—
—
2900
—
1960
2970
2780
3220
3670
—
—

Сахарная
свекла
410
—
—
420
420
400
420
390
450
440
—
—

Картофель
3120
3150
3070
3320
2770
4210
2690
3750
2970
3070
2290
3330
Овощи
2570
4330
2770
2410
2080
2420
2140
2090
2660
2610
4280
4730
Лен
волокно
3280
2990
3220
ЗОЮ
—
—
—
3380
1940
—
—
семена
3590
3280
3560
3590
—
—
—
3590
1550
—
—
Соя
—
—
—
—
—
—
2820
—
—
—
2960
4. Рассчитывают среднегодовую валовую продукцию за 1991—
1999 гг. с 1 га пашни в кормовых единицах и в рублях по земельно-
оценочным районам и в целом по субъекту Российской
Федерации умножением показателей продуктивности на структуру
посевных площадей в среднем за последние 3 года (1997—1999) и
последующим умножением полученного результата на долю всех
посевов в площади пашни.
5. Определяют среднегодовую валовую продукцию за 1991—
1999 гг. с 1 га кормовых угодий в кормовых единицах и в рублях по
земельно-оценочным районам и в целом по субъекту Российской
Федерации умножением соответствующих показателей сенокосов
и пастбищ на площади сенокосов и пастбищ на начало 1998 г. (из
статистических сборников).
183

6. Определяют среднегодовую валовую продукцию за 1991—
1999 гг. с 1 га сельскохозяйственных угодий в кормовых единицах
и в рублях и по земельно-оценочным районам и в целом по
субъекту Российской Федерации умножением соответствующих
показателей продуктивности пашни и кормовых угодий на их
площади по состоянию на 01.01.2000 г.
7. Определяют соотношение фактической урожайности
зерновых культур за 1971—1999 гг. и за 1991—1999 гг. по
земельно-оценочным районам и в целом по субъекту Российской Федерации.
Например, урожайность зерновых культур за указанные периоды в
первом земельно-оценочном районе составила соответственно 1,5
и 1,4 т/га, а во втором районе — 1,8 и 1,7 т/га. В этом случае
поправочный коэффициент продуктивности в первом
земельно-оценочном районе составит 1,07(1,5 : 1,4), а во втором— 1,06(1,8:1,7).
8. Определяют расчетную валовую продукцию с 1 га
сельскохозяйственных угодий в кормовых единицах и в рублях в среднем за
1971—1999 гг. по земельно-оценочным районам и в целом по
субъекту Российской Федерации умножением соответствующих
показателей (п. 6) на поправочные коэффициенты, полученные в
соответствии с пунктом 7.
9. Определяют коэффициенты дифференциации базовых
показателей продуктивности субъекта Российской Федерации в
кормовых единицах и в рублях по земельно-оценочным районам
делением соответствующих показателей земельно-оценочных
районов на аналогичные показатели в целом по субъекту Российской
Федерации, определенные в соответствии с пунктом 8.
10. Базовые показатели продуктивности в кормовых единицах
и в рублях по земельно-оценочным районам рассчитывают,
умножая соответствующие базовые показатели продуктивности,
определенные на первом этапе оценки земли (на уровне субъектов
Российской Федерации), на коэффициенты дифференциации.
Дифференциация базовых показателей затрат субъекта
Российской Федерации по земельно-оценочным районам:
11. Определяют ежегодные фактические затраты на 1 га посевов
сельскохозяйственных культур и сенокосов за 1991—1999 гг.
делением показателя «всего затрат» по сельскохозяйственным
культурам и сенокосам на их площади за соответствующие годы по
земельно-оценочным районам и в целом по субъекту Российской
Федерации.
12. Определяют ежегодные коэффициенты затрат в земельно-
оценочных районах по сельскохозяйственным культурам и
сенокосам делением фактических затрат за соответствующий год по
земельно-оценочным районам на фактические затраты в целом по
субъекту Российской Федерации. Например, фактические затраты
на 1 га посевов зерновых культур в 1991 г. составили в первом районе
800 р., во втором —740 р., в третьем —710 р., а в целом по субъекту
Российской Федерации — 750 р. В данном примере коэффициенты
184

затрат по зерновым культурам составят: первый район 1,06
(800:750), второй район 0,99 (740:750), третий район 0,96 (710: 750).
13. Определяют среднегодовые коэффициенты затрат в
земельно-оценочных районах по сельскохозяйственным культурам и
сенокосам, суммируя ежегодные коэффициенты за 1991—1999 гг. и
разделив полученную сумму на число лет, т. е. на 9.
14. Рассчитывают затраты в земельно-оценочных районах по
сельскохозяйственным культурам и сенокосам, умножая
соответствующие фактические затраты по субъекту Российской
Федерации за 1999 г. на среднегодовые коэффициенты затрат,
сложившиеся в земельно-оценочных районах (п. 13).
15. Определяют по земельно-оценочным районам расчетные
затраты на использование 1 га пашни, умножая расчетные затраты
на 1 га посевов сельскохозяйственных культур на их посевные
площади за последние 3 года и корректируя полученные
результаты на долю всех посевов в площади пашни.
16. Определяют по земельно-оценочным районам расчетные
затраты на использование 1 га кормовых угодий, умножая
оценочные затраты на 1 га сенокосов и пастбищ (затраты на 1 га пастбищ
берут на уровне 20 % затрат на сенокосы) на их площади.
17. Определяют расчетные затраты на использование 1 га
сельскохозяйственных угодий по земельно-оценочным районам и в
целом по субъекту Российской Федерации, умножая расчетные
затраты пашни и кормовых угодий на их площади по состоянию на
1 января текущего года.
18. Корректируют расчетные затраты на использование 1 га
сельскохозяйственных угодий по земельно-оценочным районам и в
целом по субъекту Российской Федерации, исходя из разницы в
кормовых единицах в среднем за 29 лет (1971—1999) и за 9 лет (1991—
1999) и долей затрат, пропорциональных продуктивности.
Например, оценочная продуктивность 1 га сельскохозяйственных угодий
в первом оценочном районе за 1971—1999 гг. составила 1,8 т корм. ед.,
аза 1991—1999 гг. — 1,65 т корм. ед. Разница в урожайности
составляет 0,15 т корм. ед. (1,8... 1,65). Расчетные затраты в этом
оценочном районе составили 760 р/га. При продуктивности
сельскохозяйственных угодий, равной 1,65 корм, ед., доля затрат, зависящих от
продуктивности, составляет 0,235. Следовательно, затраты,
пропорциональные урожайности, равны 179 р. (760 • 0,235) или в
расчете на 1 т корм. ед. — 108,5 р. (179: 1,65). Расчетные затраты в этом
районе увеличиваются на 16,3 р. (108,5 • 015). Скорректированные
расчетные затраты составят 776 р. (760 + 16).
19. Определяют коэффициенты дифференциации базового
показателя затрат субъекта Российской Федерации земель по
земельно-оценочным районам делением скорректированных расчетных
показателей затрат земельно-оценочных районов на
скорректированный расчетный показатель затрат в среднем по субъекту
Российской Федерации.
185

20. Рассчитывают базовые показатели затрат по
земельно-оценочным районам, умножая базовый показатель затрат субъекта
Российской Федерации, определенный на первом этапе оценки
земли (на уровне субъектов Российской Федерации), на
соответствующие коэффициенты дифференциации.
Сельскохозяйственные угодья по расчетному рентному доходу
и кадастровой стоимости оценивают по дифференциальному
рентному доходу, который характеризуется выходными таблицами
четырех шкал (на примере Омской области):
дифференциального рентного дохода сельскохозяйственных
угодий по плодородию почв (табл. 6.8);
6.8. Пример шкалы дифференциального рентного дохода сельскохозяйственных
угодий по плодородию почв (по В. А. Махта и В. А. Руди)
бонитета
почв
100
99
98
97
96
95
94
93
Валовая
продукция, р/га
1520
1505
1490
1474
1459
1444
1429
1414
Оценочные
затраты, р/га
787
785
783
781
779
778
776
774
Цена произвол-
продукции,
842
840
838
836
834
832
830
828
р/га
Рентный доход,
р/га
678
665
652
639
626
612
598
585
дифференциального рентного дохода сельскохозяйственных
угодий по технологическим свойствам:
Индекс технологи- 1,00 1,02 1,04 1,06 1,08 1,10 1,12 1,14 1,16 1,18
ческих свойств
Полярный рентный 25 20 15 10 5 0 -5 -10 -15 -20
доход
дифференциального рентного дохода сельскохозяйственных
угодий по местоположению (табл. 6.9);
6.9. Шкала дифференциального рентного дохода по местоположению
сельскохозяйственных угодий за 1999 г., р/га
Нормативная
грузоемкость,
т/га
0,93
0,92
0,91
0,91
0,90
0,89
0,88
0,87
Балл
бонитета
почв
100
99
98
97
96
95
94
93
Удаленность земель (средневзвешенное эквивалентное
100 | 80
-140 -100
-138 -98
-136 -97
-134 -95
-132 -93
-130 -92
-128 -90
-126 -89
расстояние), км
60
-60
-59
-57
-56
-55
-54
-53
-51
40
-20
-19
-18
-18
-17
-16
-15
-14
20
20
20
21
21
22
22
22
23
10 | 5
40 50
40 50
40 50
41 50
41 50
41 50
41 51
41 51
дифференциального рентного дохода (табл. 6.10).
186

6.10. Шкала дифференциального рентного дохода сельскохозяйственных угодий
за 1999 г., р/га
Удаленность земель (средневзвешенное эквивалентное
расстояние), км
100
80
60
40
20
10
5
Балл

бонитета
почв
Индекс технологических свойств
1,00
1,02
1,04
1,06
1,08
1,10
1,12
1,14
1,16
-140
-138
-136
-134
-132
-130
-128
-100
-98
-97
-95
-93
-92
-90
-60
-59
-57
-56
-55
-54
-53
-20
-19
-18
-18
-17
-16
-15
20
20
21
21
22
22
22
40
40
40
41
41
41
41
50
50
50
50
50
50
51
100
99
98
97
96
95
94
703
690
677
664
651
637
623
698
685
672
659
646
632
618
693
680
667
654
641
627
613
688
675
662
649
636
622
608
683
670
657
644
631
617
603
678
665
652
639
626
612
598
673
660
647
634
621
607
593
668
655
642
629
616
602
588
663
650
637
624
611
597
583

Дифференциальный рентный доход сельскохозяйственных
угодий, обусловленный плодородием почв, вычисляют как разность
между валовой (оценочной) продукцией и ценой ее производства
при средних в субъекте Российской Федерации
(земельно-оценочном районе) значениях технологических свойств и
местоположении сельскохозяйственных угодий. Валовую продукцию
определяют путем дифференциации базовой оценочной
продуктивности по баллам бонитета.
В рассматриваемой зоне Омской области на 1 балл бонитета
почв сельскохозяйственных угодий приходится 15,2 р. валовой
продукции (1140:75). Следовательно, при 80 баллах бонитета
почв продуктивность равна 1216 р/га (15,2 • 80), а при 60 баллах —
912 р/га (15,2-60).
Базовые оценочные затраты на производство валовой
продукции при средних в субъекте Российской Федерации
(земельно-оценочном районе) значениях балла бонитета почв, технологических
свойств и местоположении сельскохозяйственных угодий
составляют 740 р. на 1 га. Часть затрат, зависящих от урожайности (расходы
по перевозке урожая от поля до складов хранения продукции,
послеуборочной доработке урожая, часть расходов на полевые
уборочные работы), дифференцируется пропорционально баллам
бонитета почв (продуктивности). Например, при урожайности
сельскохозяйственных угодий 1,22 т корм. ед. доля затрат,
дифференцируемых в зависимости от балла бонитета почв, равна 0,192. Нормативы
для государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных
угодий субъектов Российской Федерации по рентному доходу и
кадастровой стоимости для зоны Московской области составляют:
Показатели, предоставляемые объектам Российской Федерации
Госкомземом России
Продуктивность сельскохозяйственных угодий по выходу, т/га
кормовых единиц
валовой продукции, р/га
Затраты на использование сельскохозяйственных угодий, р/га
Норматив окупаемости затрат (коэффициент), р/р.
Цена производства, р/га
Абсолютный рентный доход, р/га
Срок капитализации рентного дохода, лет
Показатели, разрабатываемые в субъекте Российской Федерации
Балл бонитета почв сельскохозяйственных угодий, балл 44
Индекс технологических свойств 1,35
Грузоемкость земель, экв • т/га 1,38
Внехозяйственная удаленность земель, экв км 83
Затраты на перевозку груза на 1 км, р/т 3
Затраты, пропорциональные баллам бонитета почв, составляют
142 р/га (740 • 0,192) или 1,89 р. в расчете на 1 балл бонитета почв.
2,19
3823
2649
1,07
2834
12
33
188

Оценочные затраты определяют в зависимости от балла
бонитета почв. Например, при 80 баллах бонитета почв оценочные
затраты составят 749р/га (740-142+1,89-80), а при 60 баллах —
711 р/га (740 - 142 + 1,89 • 60).
Цену производства валовой продукции вычисляют
умножением оценочных затрат на минимально необходимый для
воспроизводства нормативный коэффициент рентабельности по
отношению к затратам (1,07).
В данном примере при балле бонитета почв
сельскохозяйственных угодий 80 цена производства валовой продукции составляет
801 р/га (749 ¦ 1,07), а при 60 баллах - 761 р/га (711 • 1,07).
Дифференциальный рентный доход сельскохозяйственных
угодий при 80 баллах бонитета почв составляет 415 р/га (1216 — 801),
а при 60 баллах — 151 р/га (912 - 761).
Дифференциальный рентный доход, обусловленный
технологическими свойствами сельскохозяйственных угодий является
полярным, т. е. при среднем в субъекте Российской Федерации
(земельно-оценочном районе) значении индекса технологических
свойств сельскохозяйственных угодий он равен нулю. По мере
отклонения индекса технологических свойств
сельскохозяйственных угодий от среднего значения по субъекту Российской
Федерации (земельно-оценочному району) в большую сторону цена
производства валовой продукции возрастает и вследствие этого
снижается рентный доход и, наоборот, при отклонении в меньшую
сторону цена производства валовой продукции снижается, а
рентный доход увеличивается.
Так, в данном примере: при оценочной продуктивности
12,2 корм, ед., оценочных затратах 740 р, индексе технологических
свойств 1,10 в субъекте Российской Федерации
(земельно-оценочном районе) рентный доход в конкретных объектах кадастровой
оценки с индексами технологических свойств
сельскохозяйственных угодий 1,04 и 1,16 составит соответственно 15 р/га
[740 • 1,07 • 0,3493 • (1 - 1,04/1,10)] и -15 р/га [740 • 1,07 • 0,349 (1 -
— 1,16/1,10). Доля затрат, зависящих от технологических свойств
земель, составила 0,349.
Дифференциальный рентный доход, обусловленный
местоположением объектов оценки, рассчитывают как разность между
стоимостью внехозяйственных грузоперевозок при средних в
субъекте Российской Федерации (земельно-оценочном районе)
значениях удаленности и грузоемкости сельскохозяйственных
угодий и стоимостью грузоперевозок при индивидуальных
параметрах местоположения объекта кадастровой оценки:
Д^м/ = (^р.о^о — ^ргО ТН09
где Эр.0 и Эр| — средневзвешенное эквивалентное расстояние грузоперевозок
соответственно в среднем по субъекту РФ (земельно-оценочному району) и по /-му
объекту кадастровой оценки, км; Г0 и /} — внехозяйственная нормативная грузо-
189

емкость 1 га сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту Российской
Федерации (земельно-оценочному району) и по /-му объекту оценки, т; Т— затраты
на перевозку 1 т груза на 1 км, р.; Н0 — минимально необходимый для
воспроизводства нормативный коэффициент рентабельности по отношению к затратам
(1,07).
Нормативную грузоемкость сельскохозяйственных угодий по
^субъекту Российской Федерации (земельно-оценочному району)
определяют делением общего объема реализованной
сельскохозяйственной продукции, приобретенных
материально-технических и строительных грузов в тоннах за последние три года (данные
берут из сводных годовых отчетов субъекта Российской
Федерации или административных районов) на общую площадь
сельскохозяйственных угодий. При отсутствии информации об объемах
перевозимых материально-технических и строительных грузов
рекомендуют их рассчитать в определенной пропорции от объема
реализованной сельскохозяйственной продукции. Эти пропорции
варьируют в зависимости от природных зон: в таежной,
южно-таежной и лесной зонах на уровне 60 % объема
сельскохозяйственной продукции, лесостепной — 50, в степной и сухостепной
зонах—40%.
Нормативную грузоемкость /-го объекта оценки рассчитывают
путем дифференциации нормативной грузоемкости
сельскохозяйственных угодий субъекта Российской Федерации
(земельно-оценочного района) пропорционально баллу бонитета почв. Так, при
80 баллах бонитета почв сельскохозяйственных угодий их
грузоемкость составит 0,75 т [(80/75-0,70)], а при удаленности объекта
оценки на 20 км эквивалентного расстояния и затратах в размере
2 р. за 1 т • км дифференциальный рентный доход по
местоположению составит 28 р/га [(40 • 0,70 - 20 ¦ 0,75) ¦ 2 • 1,07].
Шкалу дифференциального рентного дохода
сельскохозяйственных угодий (см. табл. 6.10) разрабатывают, складывая
показатели трех частных шкал дифференциальных рентных доходов
сельскохозяйственных угодий по плодородию, технологическим
свойствам и местоположению. В левой части шкалы размещают
рентный доход сельскохозяйственных угодий по
местоположению, а в правой части — дифференциальный рентный доход по
качеству сельскохозяйственных угодий (здесь рентный доход по
плодородию почв совмещен с рентным доходом по
технологическим свойствам сельскохозяйственных угодий). Показатели
сводной шкалы дифференциального рентного дохода
сельскохозяйственных угодий рассчитываются автоматизированно и могут
быть использованы для определения дифференциального
рентного дохода вручную по вновь образовавшимся объектам
кадастровой оценки после проведения государственной кадастровой
оценки сельскохозяйственных угодий.
Для кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий низкого
качества и неудобного местоположения, на которых дифференци-
190

альный рентный доход отрицателен или равен нулю,
устанавливают абсолютный рентный доход. Его размер распространяется
также на рентоносные земли как стоимость права собственности или
арендного пользования землей.
Абсолютный рентный доход устанавливают единым (в размере
12 р/га), т. е. его не дифференцируют по субъектам Российской
Федерации и объектам кадастровой оценки. Общий расчетный
рентный доход («всего») установлен путем увеличения
дифференциального рентного дохода всех объектов кадастровой оценки на 12 р/га.
Кадастровую стоимость единицы площади (1 га) объекта
кадастровой оценки определяют умножением расчетного рентного
дохода с 1 га оцениваемого объекта на срок его капитализации,
принятый равным 33 годам.
При расчете кадастровой стоимости сельскохозяйственных
угодий вручную дифференциальный рентный доход, определяемый по
шкале, увеличивают на размер абсолютного рентного дохода и
умножают на срок его капитализации. Если дифференцированный
рентный доход отрицателен, его принимают равным 0, а расчетный
рентный доход становится равным абсолютному рентному доходу.
По результатам кадастровой оценки сельскохозяйственных
угодий субъекта Российской Федерации к отчету о выполненной
работе разрабатывают:
шкалы баллов бонитета оценочных групп почв или почвенных
разновидностей;
шкалу дифференциального рентного дохода
сельскохозяйственных угодий;
выходные таблицы по объектам кадастровой оценки и
административным районам «Государственная кадастровая оценка
сельскохозяйственных угодий по дифференциальному рентному
доходу» и «Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных
угодий»;
выходную таблицу «Государственная кадастровая оценка
сельскохозяйственных угодий на 01.01.2000» по административным,
земельно-оценочным районам и в целом по субъекту Российской
Федерации;
картосхему субъекта Российской Федерации с указанием границ
земельно-оценочных и административных районов, границ
бывших хозяйств (с обозначением в числителе названия бывшего
хозяйства, в знаменателе — названия крупного хозяйства,
сформированного на базе бывшего) и указанием кадастровой стоимости.
Показатели кадастровой оценки земель по земельно-оценочным
районам и в целом по субъекту Российской Федерации вычисляют
как средневзвешенные из показателей кадастровой оценки и
площадей сельскохозяйственных угодий административных районов.
Результаты кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий
утверждает орган исполнительной власти субъекта Российской
Федерации.
191

Рассмотрим проведение ГКОСХУ на примере хозяйств
Солнечногорского района Московской области.
При проведении кадастровой оценки сельскохозяйственных
угодий Московской области в качестве базовых показателей
используют оценочную продуктивность и оценочные затраты на 1 га
сельскохозяйственных угодий.
Показатель Значение
показателя
Продуктивность 1 га сельскохозяйственных угодий (В0), ц/га:
кормовые единицы 21,9
рубли 3823
Бонитете почв (2>0), средневзвешенный балл 44
Затраты на использование сельскохозяйственных угодий (30), р/га 2649
Норматив окупаемости, Я0, коэффициент 1,07
Цена производства (30), р/га 2834
Индекс технологических свойств (ИТ0), коэффициент 1,35
Расстояние до Москвы, 3™, км 83
Грузоемкость сельскохозяйственных угодий, Г0, т/га 1,38
Стоимость 1 т/км (7), р. 3
Абсолютный рентный доход, р/га 12
Срок капитализации, г. 33
Интегральный показатель плодородия почв —балл бонитета
почв. В ходе земельно-оценочных работ, выполненных в
Московской области в 1980—1999 гг., определен средневзвешенный балл
нормативной продуктивности по видам сельскохозяйственных
угодий, т. е. рассчитан совокупный балл бонитета по
продуктивности для сельскохозяйственных угодий в границах
землевладения, землепользования, административного района. При расчете
балла нормативной продуктивности использовали почвенные
материалы (состав почв сельскохозяйственных угодий, оценочную
шкалу, поправочные коэффициенты на гумусность, эродирован-
ность, мощность гумусового горизонта и др.). Значение
средневзвешенного балла нормативной продуктивности соответствует
интегральному показателю плодородия почвы (табл. 6.11).
6.11. Объекты и показатели государственной кадастровой оценки
сельскохозяйственных угодий Солнечногорского района Московской области
Объект кадастровой
оценки
Площадь, га


хозяйственного
угодья
Балл
бонитета
почв


зяйственных уго-
дий по

продуктивности (Б)
Индекс

технологических
свойств

Грузоемкость
земель,
(Q, т/га
Внехозяй-
ственная
удаленность|


зяйственных угодий,
(V-
экв. км
Затраты
на

перевозку
груза
1 т/км
(Т), р.
АО «Арбузово»
ЗАО «Искра»
АОЗТ «Нива»
69
2502
2638
64
1759
2050
44
42
44
1,50
1,48
1,53
1,38
1,32
1,38
50
24
26
3
3
3
192

Продолжение
Объект кадастровой
оценки
Площадь, га


хозяйственного
угодья
Балл
бонитета
почв


зяйственных уго-
дий по

продуктивности (Б)
Индекс

технологических
свойств
Грузо-
емкость
земель,
(/?, т/га
Внехозяй-
ственная
удаленность|


зяйственных угодий,
(V-
экв. км
Затраты
на

перевозку
груза
1 т/км
(Т), р.
АОЗТ «Солнечное»
АОЗТ «Лесные
озера»
АОЗТ «Крюково»
ЗАО «Истринская»
ЗАО «Братчевское»
Государственное
предприятие
опх цмис
Государственное
предприятие ЦМИС
ГОС НиТИ
НИИ УО ПЭЦ МГУ
Колхоз «Новый путь»
ЦПЛЖ АМН РФ
Подсобное хозяйство
«Солнечногорск»
НПО «Комплекс»
Лесная школа
Берсеневский
детский дом
АК «Отрадное»
3571
1421
1581
2500
803
2180
212
283
283
681
188
95
30
8
10
25
2704
1144
1284
2170
736
1608
212
170
170
639
167
42
28
—
—
25
44
44
43
46
41
44
44
44
44
42
45
38
46
32
35
43
1,51
1,64
1,64
1,48
1,44
1,48
1,48
1,48
1,48
1,47
1,64
1,51
1,48
1,51
1,48
1,48
1,38
1,38
1,35
1,44
1,29
1,38
1,38
1,38
1,38
1,32
1,41
1,19
1,44
1,00
1,10
1,35
50
48
24
52
22
46
46
46
24
50
24
46
20
50
23
30
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
Интегральный показатель технологических свойств
сельскохозяйственных угодий, определяемый с учетом влияния
энергоемкости, контурности, рельефа и других технологических свойств на
затраты по возделыванию сельскохозяйственных культур,
рассчитывали на основе материалов IV тура оценки как обратную
величину производительности труда и техники на полевых работах,
выраженную в баллах.
Например, при оценке производительности труда и техники на
полевых работах, равной 65,7 баллам, интегральный показатель
технологического свойства составит 1,52.
Интегральный показатель местоположения объекта кадастровой
оценки — величину, эквивалентную расстоянию в километрах до
пунктов реализации сельскохозяйственной продукции,
принимали как расстояние административных центров землепользовании
и района до Московской кольцевой автодороги. Этот подход
обусловлен глобальным, фактически определяющим влиянием
мегаполиса Москвы на хозяйственную деятельность администра-
13-6612
193

тивных районов и сельскохозяйственных предприятий, их тесную
связь в Московском регионе.
Нормативная грузоемкость 1 га сельскохозяйственных угодий
по субъекту (Московская область) определяли расчетно —
делением общего веса в тоннах основной реализованной
сельскохозяйственной продукции (зерно, овощи, картофель, молоко,
молочные продукты, скот и птица), пересчитанной в эквивалентные
грузы, веса приобретенных материально-технических и
строительных грузов в среднем за последние 3 года (данные Мособл-
комстата) на общую площадь сельскохозяйственных угодий,
сельскохозяйственных предприятий. Вес материально-технических и
строительных грузов принимали в размере 60 % общего веса
грузов. Грузоемкость /-го объекта кадастровой оценки рассчитывали
путем дифференциации нормативной грузоемкости 1 га
сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ пропорционально
соотношению балла бонитета объекта кадастровой оценки к баллу
бонитета сельскохозяйственных угодий субъекта. Средняя стоимость
перевозки 1 т/км принята 3 р. по данным Министерства сельского
хозяйства Московской области.
Расчет рентного дохода и кадастровой стоимости 1 га
сельскохозяйственных угодий. Дифференциальный рентный доход
сельскохозяйственных угодий рассчитывают дифференциацией базовых
оценочных показателей на основе интегральных показателей по
плодородию, технологическим свойствам и местоположению. Он
является результатом сложения показателей трех частных
дифференциальных доходов сельскохозяйственных угодий:
по плодородию;
по технологическим свойствам земель;
по местоположению.
Дифференциальные рентные доходы рассчитывают по
формулам, приведенным далее. Абсолютный рентный доход
—минимальный доход, установленный в едином размере на 1 га 12 р. и не
дифференцируемый по объектам оценки.
Расчетный рентный доход определяют сложением
дифференциального рентного и абсолютного доходов.
Кадастровую стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий
определяют умножением расчетного рентного дохода с 1 га на срок
его капитализации, принятый равным 33 годам. При отсутствии
дифференциального рентного дохода или же когда он
отрицателен, расчетный рентный доход становится равным абсолютному
рентному доходу.
Составляющие части дифференциального рентного дохода
рассчитывали с помощью шкал, в основу которых положено
определение составляющих частей дифференциального рентного дохода (по
продуктивности, технологическим свойствам и местоположению).
Определение оценочной продуктивности сельскохозяйственных
угодий. Валовую продукцию сельскохозяйственных предприя-
194

тий —объектов государственной оценки Вг определяют,
дифференцируя базовую оценочную продуктивность
сельскохозяйственных угодий по субъекту (Московская область) пропорционально
баллам имеющейся кадастровой оценки i>,.
Затраты на использование сельскохозяйственных угодий 3h
обусловленные баллом продуктивности Бь определяют
дифференциацией базовых затрат 30 пропорционально баллу бонитета.
Дифференциальный рентный доход сельскохозяйственных
угодий, обусловленный плодородием почв, выраженным баллом
продуктивности, рассчитывают как разность между валовой
(оценочной) продуктивностью и ценой производства:
ДР;= Bj— 3tH0,
где APi — рентный доход по продуктивности; Н0 — минимально необходимый для
воспроизводства нормативный коэффициент рентабельности, Я0= 1,07.
Цену производства валовой продукции в расчете на 1 га
сельскохозяйственных угодий определяют, умножая оценочные
затраты на их нормативную окупаемость, т.е. на 1,07, принятую при
оценке земель.
Дифференциальный рентный доход, обусловленный
технологическими свойствами сельскохозяйственных угодий APTi
определяют путем дифференциации части базовых затрат на
использование 1 га сельскохозяйственных угодий пропорционально индексу
технологических свойств. Индекс технологических свойств берут
из материалов IV тура оценки сельскохозяйственных угодий
Московской области и определяют как обратную величину
производительности труда и техники на полевых работах.
Рентный доход, обусловленный местоположением объекта
оценки, APTi определяют как разность между стоимостью
грузоперевозок в субъекте (Московская область) С0, р/га при средней гру-
зоемкости и удаленности и их стоимости на оцениваемом объекте
С/, р/га. За эквивалентное расстояние перевозки по Московской
области принимают расстояние от районных центров до Москвы
(в среднем 83 км).
Общий дифференциальный рентный доход получают
суммированием отдельных частных рентных доходов (табл. 6.12):
APj + APTi + APTi.
Кадастровую стоимость единицы площади (1 га) объекта
кадастровой оценки определяют умножением расчетного рентного
дохода объекта на срок его капитализации, принятый равным 33
годам. Если дифференциальный доход отрицателен, то его
принимают равным 0, а расчетный рентный доход становится равным
абсолютному рентному доходу (табл. 6.13).
13*
195

6.12. Расчет дифференциального рентного дохода, р/га
Наименование объекта кадастровой оценки
Обусловленного баллом продуктивности
сельскохозяйственных угодий, Р1
балл
бонитета

скохозяйственных
угодий по

продуктивности

оценочная

дуктивность

оценочные
затраты
цена


водства


ренциальный
рентный
доход
Обусловленного
технологическими
свойствами

сельскохозяйственных угодий, Рг1
индекс

технологических
свойств


ренциальный
рентный
доход
Обусловленного

местоположением объекта
оценки, Рт1

удаленность,
экв * км
диф-
ферен-
циаль-
ный
рентный
доход
Общий
диф-
ферен-
циаль-
ный
рентный
доход
Солнечногорский район
АО «Арбузово»
ЗАО «Искра»
АОЗТ «Нива»
АОЗТ «Солнечное»
АОЗТ «Лесные озера»
АОЗТ «Крюково»
ЗАО «Истринская»
ЗАО «Братчевское»
Государственное предприятие
ОПХ ЦМИС
Государственное предприятие ЦМИС
ГОС НиТИ
НИИ УО ПЭЦ МГУ
Колхоз «Новый путь»
ЦПЛЖ АМН РФ
Подсобное хозяйство «Солнечногорск»
НПО «Комплекс»
Лесная школа
Берсеневский детский дом
АК «Отрадное»
44
42
44
44
44
43
46
41
44
44
44
44
42
45
38
46
32
35
43
3823
3649
3823
3823
3823
3736
3997
3562
3823
3823
3823
3823
3649
3910
3302
3997
2780
3041
3736
2649
2615
2649
2649
2649
2632
2683
2598
2649
2649
2649
2649
2615
2666
2548
2683
2447
2497
2632
2834
2798
2834
2834
2834
2816
2870
2780
2834
2834
2834
2834
2798
2852
2726
2870
2618
2672
2816
989
851
989
989
989
920
1126
782
989
989
989
989
851
1057
575
1126
162
369
920
1,50
1,48
1,53
1,51
1,64
1,64
1,48
1,44
1,48
1,48
1,48
1,48
1,47
1,64
1,51
1,48
1,51
1,48
1,48
-91
-79
-ПО
-97
-177
-177
-79
-55
-79
-79
-79
-79
-73
-177
-97
-79
-97
-79
-79
50
24
26
50
48
24
52
22
46
46
46
24
50
24
46
20
50
23
30
138
251
239
138
146
249
120
262
155
155
155
247
148
245
181
260
195
271
225
1036
1023
1118
1030
958
992
1167
989
1065
1065
1065
1157
926
1125
659
1037
260
561
1066

6.13. Расчет кадастровой стоимости 1 га сельскохозяйственных угодий, р.
Наименование объекта кадастровой оценкий
Общий


ренциальный

рентный
доход

Абсолютный
рентный
доход

Расчетный
рентный
доход,
всего
Срок

капитализации,
год

Кадастровая
стоимость


хозяйственных
угодий
Солнечногорский район
АО «Арбузово»
ЗАО «Искра»
АОЗТ «Нива»
АОЗТ «Солнечное»
АОЗТ «Лесные озера»
АОЗТ «Крюково»
ЗАО «Истринская»
ЗАО «Братчевское»
Государственное предприятие
ОПХ ЦМИС
Государственное предприятие
ЦМИС
ГОС НиТИ
НИИ УО ПЭЦ МГУ
Колхоз «Новый путь»
ЦПЛЖ АМН РФ
Приусадебное хозяйство
«Солнечногорск»
НПО «Комплекс»
Лесная школа
Берсеневский детский дом
АК «Отрадное»
1040
1036
1023
1118
1030
958
992
1167
989
1065
1065
1065
1157
926
1125
659
1307
260
561
1066
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
1052
1048
1035
ИЗО
1042
970
1004
1179
1001
1077
1077
1077
1169
938
1137
671
1319
272
573
1078
33
33
33
33
33
33
33
33
33
33
33
33
33
33
33
33
33
33
33
33
34716
34584
34155
37290
34386
32010
33132
38907
33033
35541
35541
35541
38577
30954
37521
22143
43527
8976
18909
35574
Результаты кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий
Солнечногорского района сводят в таблицу 6.14.
6.14. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий
предприятий Солнечногорского района
Наименование
землепользования
Площадь, га
о X
2?
в!
Z*
Оценочная
продуктивность
2
О.
о
О
S©
д5 та
it
со к
I
Я о а
АО «Арбузово»
ЗАО «Искра»
АОЗТ «Нива»
АОЗТ «Солнечное»
18838
69
2502
2638
3571
14836
64
1759
2050
2704
44
44
42
44
44
—
50
24
26
50
—
3823
3649
3823
3823
—
21,9
20,9
21,9
21,9
—
2649
2615
2649
2649
—
2834
2798
2834
2834
197

Продолжение
Наименование
землепользования
Площадь, га
is
Ч
S3
S
5s
1г
Оценочная
продуктивность
2
&
О
sq
и
Ss
п С
S Ь
я
its
АОЗТ «Лесные озера»
АОЗТ ««Крюково»
ЗАО «Истринская»
ЗАО «Братчевское»
Государственное
предприятие ОПХ ЦМИС
Государственное
предприятие ЦМИС
ГОС НиТИ
НИИ УО ПЭЦ МГУ
Колхоз «Новый путь»
ЦПЛЖ АМН РФ
Приусадебное
хозяйство «Солнечногорск»
НПО «Комплекс»
Лесная школа
Берсеневский
детский дом
АК «Отрадное»
1421
1581
2500
803
2180
212
283
283
681
188
95
30
8
10
1144
1284
2170
736
1608
212
170
170
639
167
42
28
—
—
44
43
46
41
44
44
44
44
42
45
38
46
32
35
48
24
52
22
46
46
46
24
50
24
46
20
50
23
3823
3736
3997
3562
3823
3823
3823
3823
3649
3910
3302
3997
2780
3041
21,9
21,4
22,9
20,4
21,4
21,9
21,9
21,9
20,9
22,4
18,9
22,9
15,9
17,4
2649
2632
2683
2598
2649
2649
2649
2649
2615
2666
2548
2683
2447
2497
2834
2816
2870
2780
2834
2834
2834
2834
2798
2852
2726
2870
2618
2672
25
25
43 30 3736 21,4 2632 2816
Продолжение табл. по горизонтали
Наименование
землепользования
Дифференциальный рентный
доход, р/га
* h
X §
«о.
5 § ^
?§
Ою э
12
333
1 i g
8
Рентный
доход, р/га
%
3
Is
О M
«52
«^
*
: x 3 о
: ч s ш
Hi
2 &
Jill
АО «Арбузове»
ЗАО «Искра»
АОЗТ «Нива»
АОЗТ «Солнечное»
АОЗТ «Лесные озера»
АОЗТ «Крюково»
ЗАО «Истринская»
ЗАО «Братчевское»
—
989
851
989
989
989
920
1126
782
—
-91
-79
-ПО
-97
-177
-177
-79
-55
—
138
251
239
138
146
249
120
262
1040
1036
1023
1118
1030
958
992
1167
989
12
12
12
12
12
12
12
12
12
1052
1048
1035
ИЗО
1042
970
1004
1179
1001
—
34584
34155
37290
34386
32010
33132
38907
33033
28
27
28
30
27
25
27
30
28
198

Продолжение
Наименование
землепользования
Дифференциальный рентный
доход, р/га
§3
Ою з
ill
И**
«вое
Нох>>
5 5
8
Рентный
доход, р/га
I
ЦК
1*1-
if
III
sir
> С
Государственное
предприятие ОПХ ЦМИС
Государственное
предприятие ЦМИС
ГОС НиТИ
НИИ УО ПЭЦ МГУ
Колхоз «Новый путь»
ЦПЛЖ АМН РФ
Приусадебное
хозяйство «Солнечногорск»
НПО «Комплекс»
Лесная школа
Берсеневский
детский дом
АК «Отрадное»
989
989
989
989
851
1057
575
1126
162
369
-79
-79
-79
-79
-73
-177
-97
-79
-97
-79
155
155
155
247
148
245
181
260
195
271
1065
1065
1065
1157
926
1125
659
1037
260
561
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
1077
1077
1077
1169
938
1137
671
1319
272
573
35541
35541
35541
38577
30954
37521
22143
43527
8976
18909
28
28
28
31
26
29
20
33
10
39
920 -79 225 1066 12 1078 35574 29
Контрольные вопросы и задания
1. Перечислите основные понятия государственной кадастровой оценки
сельскохозяйственных угодий (ГКОСУ). 2. Что является целью, объектом и предметом
ГКОСУ? 3. Перечислите основные действия по определению оценочной
продуктивности сельскохозяйственных угодий. 4. Как определяют оценочные затраты на
использование 1 га сельскохозяйственных угодий? 5. Назовите основные действия
по расчету производства и рентного дохода. 6. Чем отличаются этапы проведения
ГКОСУ? 7. Какие существуют интегральные показатели земельных участков?
8. Как рассчитывают балл бонитета почв участка и района? 9. Как учитывают
технологические свойства участков? 10. Приведите формулу расчета индекса
технологических свойств объекта кадастровой оценки. 11. Как определяют
дифференциальный рентный доход объектов государственной кадастровой оценки (ГКО)?
12. Назовите основные этапы технологической схемы ГКОСУ. 13. Какую
информацию собирают для дифференциации базовых оценочных нормативов? 14. В
какой последовательности проводят эту дифференциацию? 15. Перечислите
основные документы ГКОСУ.

Глава 7
ГОСУДАРСТВЕННАЯ КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА
ЗЕМЕЛЬ ПОСЕЛЕНИЙ
7.1. МЕТОДИКА ПРОВЕДЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ
КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ ПОСЕЛЕНИЙ
Методика государственной кадастровой оценки земель
поселений разработана в целях реализации постановления
Правительства Российской Федерации «О государственной кадастровой
оценке земель» от 25 августа 1999 г. в соответствии с Правилами
проведения государственной кадастровой оценки земель,
утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации
«Об утверждении Правил проведения государственной
кадастровой оценки земель» от 8 августа 2000 г. Эта методика и учитывает
опыт земельно-оценочных работ, осуществляемых на территории
субъектов Российской Федерации в рамках реализации
постановления Правительства Российской Федерации «О порядке
определения нормативной цены земли» от 15 марта 1997 г.
Данная методика предназначена для определения кадастровой
стоимости земельных участков в границах городских и сельских
поселений и базируется на статистическом анализе рыночных
цен, иной информации об объектах недвижимости и на
адаптированных для российской практики подходах и методах массовой
оценки недвижимости. Кадастровую стоимость земельных
участков определяют с учетом:
рыночных цен, ставок арендной платы за земельные участки в
границах поселений (принимают во внимание как застроенные,
так и незастроенные земельные участки) и иной информации об
объектах недвижимости;
площади земельного участка;
вида территориальной зоны и функционального
(разрешенного) использования земельного участка;
факторов местоположения и окружающей среды.
Методика позволяет определить удельные показатели
кадастровой стоимости земель поселений в целом и кадастровых
кварталов в составе поселений по видам функционального
использования земель, которые, в свою очередь, служат основой для расчета
кадастровой стоимости земельных участков.
В 2001—2003 гг. на территории субъектов Российской
Федерации были проведены работы по государственной кадастровой
оценке одной из самых сложных с точки зрения массовой оценки
категорий земель — земель поселений.
200

Правилами проведения государственной кадастровой оценки
земель поселений определено, что земли данной категории
оценивают на основе статистического анализа рыночных цен и иной
информации об объектах недвижимости, а также иных методов
массовой оценки недвижимости. При отсутствии достаточного
количества рыночной информации о земельных участках и иных
объектах недвижимости проведение кадастровой оценки
потребовало сбора и детального анализа большого числа
статистических данных, характеризующих социально-экономический
уровень развития городских и сельских поселений. Для определения
кадастровой стоимости земель поселений было использовано
более 90 ценообразующих факторов, среди которых наличие
теплосетей, водопровода, канализации, объектов
социально-культурного назначения, уровень преступности, другие показатели,
определяющие стоимость земель поселений. Статистические
показатели, а также всю имеющуюся информацию о рыночных ценах
и рыночных стоимостях земельных участков и иных объектов
недвижимости в процессе работы в виде отдельных
информационных слоев наносили на электронные кадастровые карты
поселений, являющиеся неотъемлемой частью базы данных
государственной кадастровой оценки земель. Значительную помощь в
оценке земель поселений в условиях отсутствия рынка земель и
ограниченности рынка недвижимости оказали эксперты —
специалисты в области экономики городского хозяйства, риэлторы,
архитекторы, землеустроители.
Результатом работ по государственной кадастровой оценке
земель поселений явились удельные показатели кадастровой
стоимости земель в разрезе кадастровых кварталов поселений по
видам функционального использования.
Сравнение показателей кадастровой стоимости земель
различных видов использования в пределах одного кадастрового
квартала поселения позволяет сделать вывод о наилучшем и
наиболее эффективном использовании земель в данном
квартале, что, в свою очередь, является надежной
информационной основой для принятия последующих не только налоговых,
но и прежде всего градостроительных и инвестиционных
решений.
К концу 2003 г. работы по государственной кадастровой оценке
земель поселений полностью выполнены во всех субъектах
Российской Федерации, в 74 из них результаты работ утверждены
постановлениями органов исполнительной власти регионов. В 13
регионах России показатели кадастровой стоимости земель
поселений согласованы с органами государственной власти и местного
самоуправления и их готовят к утверждению. В Московской
области завершен расчет кадастровой стоимости земель по всем
поселениям, начата процедура согласования результатов на уровне
административных районов.
201

На момент проведения работ по государственной кадастровой
оценке степень корреляции значений кадастровой и рыночной
стоимостей земель поселений составляла не менее 75 %.
Учитывая, что в экономически развитых регионах России цены
на городскую недвижимость за последние 2 года выросли более
чем в 4 раза, говорить о такой близости стоимостей сегодня
неактуально. В создании современной основы для начисления и
взимания земельного налога актуализация показателей кадастровой
стоимости первостепенна.
Актуализация показателей кадастровой стоимости земель
представляет собой проведение новой (повторной) оценки этих
земель, только в более короткие сроки и за несравненно меньшие
средства. При этом обязательным условием является постоянный
мониторинг информации, содержащейся в фондах данных
государственной кадастровой оценки земель, внесение необходимых
изменений и дополнений в указанный информационный ресурс.
Наличие актуальных современных сведений о земельных участках
позволит без больших затрат определять их стоимость по
состоянию на начало каждого календарного года, являющегося
налоговым периодом.
В методике используют следующие термины и определения.
Государственная кадастровая оценка земель поселений
(ГКОЗП) — комплекс правовых, административных и
технических мероприятий, направленных на установление кадастровой
стоимости земельных участков по состоянию на определенную
дату.
Кадастровая стоимость земельного участка — расчетная
величина, отражающая представления о ценности (полезности)
земельного участка при существующем его использовании.
Объекты государственной кадастровой оценки земель
поселений — территория поселения в целом, кадастровый квартал в
границах поселения, отдельный земельный участок.
Удельный показатель кадастровой стоимости земель —
расчетная величина, отражающая кадастровую стоимость единицы
площади (1 м2) объекта ГКОЗП.
Оценочный показатель — качественная или количественная
характеристика объекта городской инфраструктуры, влияющая на
кадастровую стоимость земельного участка, выраженная в
конкретных единицах измерения или в формализованном виде.
Потенциал влияния — выражение влияния определенного
объекта городской инфраструктуры на конкретную оцениваемую
точку (в том числе характерную) территории поселения.
Факторы (главные компоненты) — линейные комбинации
значений или потенциалов оценочных показателей,
полученные путем их факторного анализа (или методом главных
компонент).
Сжатые факторы — наиболее информативные факторы, ока-
202

зывающие наибольшее влияние на кадастровую стоимость
земельных участков.
Кластеризация — процедура группировки объектов ГКОЗП по
общности признаков, в качестве которых выступают сжатые
факторы. Объединяют объекты ГКОЗП в единую совокупность
(кластер) на основе близости расстояний между сжатыми факторами.
Алгоритм расчета кадастровой стоимости земельных участков
разработан с учетом следующих требований:
преемственность при проведении ГКОЗП:
используют опыт и технологии оценочных работ, выполняемых
в рамках землеустроительной, градостроительной,
природоохранной и риэлторской деятельности, с учетом практики управления
земельными ресурсами поселений отраслевых подразделений
территориальных органов исполнительной власти;
достоверность и доступность исходной
информации:
состав первичных данных формируется на основе
статистической и иной информации, используемой землеустроительными,
градостроительными, иными службами и оценщиками в своей
деятельности;
объективность учета существенных цено-
образующих факторов:
адекватность результатов ГКОЗП рыночному представлению о
ценности (полезности, выгодности, значимости) объекта ГКОЗП
обеспечивается применением современных методов обработки
статистических данных, а также математического моделирования
зависимости кадастровой стоимости земельных участков от
факторов, оказывающих наибольшее влияние на потребительскую
ценность (полезность) земель, что обеспечивает возможность
учета слабо формализуемых неколичественных параметров и
экспертных оценок;
совместимость с системой
государственного земельного кадастра (ГЗК):
обеспечивается совместимость с системой ГЗК как исходных
данных, так и результатов ГКОЗП и, как следствие,
совместимость программных средств ГКОЗП с автоматизированной
системой ГЗК;
простота и универсальность использования
специального программного обеспечения
(СПО):
предполагается возможность реализации СПО с
использованием имеющихся в распоряжении пользователя технических средств
на основе доступных программных продуктов. СПО, реализующее
методику, предусматривает обработку информации,
представляемой в максимально разнообразных формах, с минимумом
требований к ее свойствам и формам предоставления;
многофункциональность и иерархичность:
203

обеспечивается ГКОЗП по видам функционального
использования земель и реализуется иерархический принцип расчета
кадастровой стоимости земельных участков на основе
последовательного учета ценообразующих факторов на уровне субъекта РФ,
территории административного района, территории поселения,
кадастрового квартала и конкретного земельного участка;
адаптация подходов и методов оценки
недвижимости:
подходы и методы оценки недвижимости адаптируются к
работам по ГКОЗП за счет расширения статистической базы
расчетного алгоритма (используется вся существующая информация о
сделках с земельными участками и иными объектами
недвижимости) и применения методов математической статистики, а также
интерполяции получаемых данных и результатов ГКОЗП на
территориях административных районов, поселений и по видам
функционального использования земель, для которых отсутствует
информация о сделках с земельными участками.
Состав первичных данных формируют на основе
статистической и иной информации, используемой землеустроительными,
градостроительными, иными службами и оценщиками в своей
деятельности.
Для проведения необходимых расчетов необходима следующая
информация о сделках с объектами недвижимости:
по сделкам купли-продажи объектов недвижимости (включая
незастроенные земельные участки), совершаемым физическими и
юридическими лицами, в том числе по данным торгов (конкурсов,
аукционов);
о выкупе земельных участков под приватизированными
предприятиями;
о ставках арендной платы за земельные участки, передаваемые
в аренду (под объекты торговли, культурно-бытового
обслуживания и т.д.);
о стоимости продажи прав аренды;
о ценах предложений по объектам недвижимости (включая
незастроенные земельные участки), публикуемых в специальных
изданиях или средствах массовой информации.
Исходная информация, характеризующая местоположение
объектов ГКОЗП, объектов городской инфраструктуры, а также
координаты объектов сделок и характерных точек наносят на
электронную карту субъекта РФ масштаба 1: 1000 000 или
1: 600 000 и на электронные карты поселений масштаба 1 :25 000
или 1 : 10 000.
Данные для пространственной привязки при решении задачи
ГКОЗП на территории субъекта РФ берут из кадастровых карт
субъектов РФ и кадастровых карт поселений.
Для целей ГКОЗП кадастровая карта субъекта РФ должна
включать:
204

сеть поселений;
автодорожную сеть с выделением магистралей;
железнодорожную сеть, в том числе участков с пригородным
сообщением;
гидрологическую сеть;
ценные природно-рекреационные объекты.
Для целей ГКОЗП на кадастровой карте поселения должны
быть размещены:
магистрально-уличная сеть;
кварталы жилой, общественной и производственной
застройки;
территории парков, лесопарков и городских лесов;
другие объекты инфраструктуры поселения, оказывающие
влияние на кадастровую стоимость земель.
Методика состоит из 6 расчетных блоков:
1. Проведение факторного анализа с учетом следующих цено-
образующих факторов:
доступность населения до различных центров тяготения
(объектов);
уровень развития транспортной инфраструктуры;
уровень развития инженерной и производственной
инфраструктуры;
уровень развития социально-бытового обслуживания
населения;
состояние окружающей среды;
историческая и архитектурно-эстетическая ценность
застройки, ландшафтная и рекреационная ценность территории;
инженерно-геологические условия строительства и
подверженность территории разрушительным природным и техногенным
воздействиям.
2. Выделение на территории субъекта РФ кластеров
административных районов, поселений, кадастровых кварталов, а также
характерных точек (перекрестков улиц, центров садовых и гаражных
массивов и т. п.) на территории поселения и отнесение их к
конкретному кластеру.
3. Выделение тестовых объектов (наиболее типичных по
совокупности показателей) в каждом кластере (тестовое поселение,
тестовый кадастровый квартал и т. п.) и определение по
выделенным тестовым объектам аналитических зависимостей между
ценами сделок на земельные участки и другие объекты недвижимости
и ценообразующими факторами.
4. Расчет по тестовым объектам кластера удельных показателей
кадастровой стоимости земель по видам функционального
использования.
Перечень видов функционального использования земель для
целей ГКОЗП приведен далее.
205

Вид функционального использования земель Удельные
показатели кадастровой
стоимости земель
Земли под жилыми домами:
многоэтажной и повышенной этажности застройки 1
индивидуальной жилой застройкой 2
Земли:
дачных и садоводческих объединений граждан 3
гаражей и автостоянок 4
под объектами торговли, общественного питания, быто- 5
вого обслуживания, автозаправочными и
газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса
учреждений и организаций народного образования, под 6
объектами здравоохранения и социального обеспечения,
физической культуры и спорта, культуры и искусства,
религиозными объектами
под промышленными объектами, объектами коммуналь- 7
ного хозяйства, материально-технического,
продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, транспорта (за
исключением земельных участков под автозаправочными
и газонаполнительными станциями, предприятиями
автосервиса, гаражей и автостоянок), под объектами связи
под административно-управленческими и общественны- 8
ми объектами, земли предприятий, организаций,
учреждений финансирования, кредитования, страхования и
пенсионного обеспечения
под военными объектами 9
под зданиями (строениями) рекреации 10
под сельскохозяйственными зданиями (строениями) и 11
сельскохозяйственные угодья
под лесами в поселениях (в том числе городскими леса- 12
ми), под древесно-кустарниковой растительностью, не
входящей в лесной фонд (в том числе лесопарками,
парками, скверами, бульварами)
под обособленными водными объектами, находящимися 13
в муниципальной собственности
Прочие земли поселений (в том числе геонимы в поселе- 14
ниях и земли резерва)
5. Распределение (присвоение) на основе аналитических
зависимостей удельных показателей кадастровой стоимости земель,
рассчитанных по тестовым объектам кластера, на другие объекты
данного кластера;
6. Расчет кадастровой стоимости земельных участков на основе
удельных показателей кадастровой стоимости земель объектов
кластера, в котором находится земельный участок.
В общем виде кадастровая стоимость, р., земельного участка
-* "~ ^ем.уч\-*пос/ ' ¦* сделки//-**/ >
где .Узем.уц — площадь земельного участка, м2; Pnoci — линейная функция от сжатых
факторов для /-го кластера, учитывающая особенности инфраструктуры
поселения (инфраструктурная составляющая), р/м2; Рсделки/— линейная функция
параметров сделки для /-го кластера, учитывающая особенности конкретного земель-
206

ного участка (локальная составляющая), р/м2; А)ц — коэффициент перехода от
удельного показателя кадастровой стоимости земель по виду функционального
использования, для которого имеется информация о сделках с земельными
участками и другими объектами недвижимости, к удельному показателю кадастровой
стоимости земель по виду функционального использования.
При определении удельного показателя кадастровой стоимости
земель в /-м кластере составляют избыточную систему уравнений,
характеризующих конкретные сделки в конкретном поселении:
Люс,- + ^сделки,- = lhiFJ + Х5А + COnSt/'
J k
где рд„ Ък — коэффициенты регрессии, определяющие вклад в кадастровую
стоимость земельного участка соответственно инфраструктурной и локальной
составляющих; Fj — значение у-го фактора для конкретной сделки; G* — значение k-ft
характеристики объекта сделки; const, — средняя удельная цена сделки для /-го
кластера; / — номер кластера.
В связи с объективной ограниченностью сделок с
незастроенными земельными участками на территории поселений
предусматривают возможность использования данных о сделках с
земельными участками и расположенными на них зданиями
(строениями).
В этом случае приводят цены сделок, полученные в результате
анализа статистических данных, к ценам сделки с типичным
объектом. Цена сделки, р., полученная в результате анализа
статистических данных:
-¦сделки/ ~~ *V* 1 ^ I*/,/ »
где Sj— общая площадь здания (строения) ву-й сделке, м2; Pi — базовая стоимость
единицы площади типичного объекта сделки, р/м2; nx/i/— совокупность
коэффициентов, характеризующих как условия сделки, так и характеристики
(особенности) здания (строения) и местоположение земельного участка (территориальный
коэффициент).
По этой формуле определяют значения поправочных
коэффициентов, позволяющих привести цену конкретной сделки к цене
сделки с типичным объектом.
На основании вышеприведенных формул составляют
избыточную систему уравнений, описывающих зависимость удельной
цены сделки, приведенной к цене сделки с типичным объектом
Рпрп, от сжатых факторов, учитывающих особенности
инфраструктуры поселения в /-м кластере:
IPy/y+IS^+comt^/^.
J к
Кадастровую стоимость земельного участка и (или) удельный
показатель кадастровой стоимости земель определяют методом
207

извлечения (метод определения стоимости земельного участка по
остаточному принципу).
Удельные показатели кадастровой стоимости земель по видам
функционального использования, по которым отсутствует
информация о сделках, определяют на основе удельных показателей
кадастровой стоимости земель по виду функционального
использования, по которому имеется наиболее полная статистика сделок и
экспертной оценки соотношения вклада ценообразующих
факторов в удельный показатель кадастровой стоимости земель данного
вида функционального использования и вида функционального
использования, по которому нет информации о сделках.
Удельный показатель кадастровой стоимости земель по виду
функционального использования, по которому отсутствует
статистика рыночных сделок:
/>/* = /№,
где Pj — удельный показатель кадастровой стоимости земель по виду
функционального использования, для которого имеется информация о сделках с
земельными участками и другими объектами недвижимости; Kf — коэффициент
перехода от удельного показателя кадастровой стоимости земель по виду
функционального использования, по которому имеется информация о сделках с земельными
участками и другими объектами недвижимости, к удельному показателю
кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, для которого
отсутствует статистика рыночных сделок.
Коэффициент перехода от удельного показателя кадастровой
стоимости земель по виду функционального использования, по
которому имеется информация о сделках с земельными участками
и другими объектами недвижимости, к удельному показателю
кадастровой стоимости земель по виду функционального
использования, для которого отсутствует статистика рыночных сделок:
л= ovat,
где Qf — показатель качества объекта ГКОЗП, характеризующий кадастровую
стоимость единицы площади земель по виду функционального использования, по
которому нет данных о сделках с земельными участками и другими объектами
недвижимости; Q*— показатель качества объекта ГКОЗП, характеризующий
кадастровую стоимость единицы площади земель по виду функционального
использования, по которому имеется информация о сделках с земельными участками и
другими объектами недвижимости.
Экспертную оценку соотношения вклада ценообразующих
факторов, влияющих на кадастровую стоимость земельных
участков различного функционального использования, проводят на
основе вопросника типовых анкет, анализируют и обрабатывают
которые с использованием метода «анализа иерархий».
ГКОЗП можно рассчитать по двум технологическим линиям.
По первой линии определяют кадастровую стоимость
земельных участков в границах поселений с численностью жителей
208

Ю тыс. чел. и более на основе факторного анализа и
кластеризации объектов ГКОЗП на территории субъекта РФ и
формирования аналитических зависимостей между ценами сделок с
земельными участками и другими объектами недвижимости и ценообра-
зующими факторами.
По второй линии определяют кадастровую стоимость
земельных участков в малых городах и поселках, сельских поселениях с
числом жителей до 10 тыс. чел. на основе выделения тестовых
объектов и установления для них удельного показателя
кадастровой стоимости земель.
Первая технологическая линия ГКОЗП включает следующие
работы.
1. Сбор показателей в разрезе административных районов,
городов областного и районного значения с численностью
жителей более 10 тыс. чел. (приложение 1), а также данных по
рыночным сделкам в этих городах. Выбор показателей,
отвечающих условию наилучшей изменяемости, а следовательно,
информативности.
2. Стандартизацию показателей для административных
районов с целью удаления различных единиц измерения,
преобразование стандартизованных показателей в сжатые факторы и
кластеризация районов по значениям полученных сжатых факторов.
Отбор тестовых районов, нахождение в тестовых районах тестовых
поселений с численностью жителей меньше 10 тыс. чел. для работ
по второй технологии.
3. Стандартизация показателей, преобразование их в сжатые
факторы, кластеризация поселений с численностью жителей
более 10 тыс. чел. Определение аналитических зависимостей для
каждого полученного кластера поселений, расчет по ним
регрессионных коэффициентов по значениям факторов, полученных из
показателей, характеризующих поселения в целом.
4. Сбор показателей, характеризующих инфраструктуру
поселения (приложение 2), определение потенциалов влияния
объектов инфраструктуры на оцениваемые точки по тестовым
поселениям и тестовым кадастровым кварталам каждого кластера. Сбор
информации о сделках с земельными участками и другими
объектами недвижимости (приложения 3...9), ее первичная обработка и
отбор.
5. Отбор и расчет коэффициентов, характеризующих
параметры (особенности) объектов сделок. Расчет базовой стоимости
единицы площади типичного объекта сделки Рх [критерием
выбора типичного объекта является значение коэффициента,
характеризующего параметры (особенности) объекта сделки,
равное 1]. Расчет на основании предыдущих данных
территориальных коэффициентов по улицам для объектов с
неустановленными адресами. Распространение территориальных коэффициентов,
рассчитанных для объектов с неустановленными адресами по ха-
U-6612
209

рактерным точкам (перекресткам), а для объектов с определенным
адресом непосредственно по территориям, где расположены эти
объекты.
6. Определение сжатых факторов для совокупности
оцениваемых объектов путем преобразования показателей и учета
потенциалов влияния объектов инфраструктуры поселения.
Кластеризация совокупности оцениваемых объектов.
7. Определение аналитических зависимостей для характерных
точек внутри каждого кластера путем расчета регрессионных
коэффициентов при факторах по уравнениям с известными
сделками, приведение к сделке с типичным объектом. Получение
аналитических зависимостей для расчета территориальных
коэффициентов в каждой точке кластера на основе полученных
регрессионных коэффициентов.
8. Расчет по полученным аналитическим зависимостям
удельного показателя кадастровой стоимости земель для всего массива
оцениваемых точек. Проверка полученных удельных показателей
кадастровой стоимости земель в кадастровых кварталах на
соответствие данным по сделкам с объектами недвижимости по
критерию определенности (проценту дисперсии цен продаж).
Определение корректности расчетов и в случае обнаружения
некорректных расчетов или результатов — поиск дополнительных, в том
числе и экспертных, данных.
9. Анкетный опрос экспертов, обработка анкет с
использованием метода «анализа иерархий», определение удельных показателей
кадастровой стоимости земель по видам функционального
использования, для которых отсутствует статистика сделок с
объектами недвижимости.
10. Перерасчет удельного показателя кадастровой стоимости
земель для всего массива оцениваемых точек с использованием
новых (дополнительных) данных.
11. Определение кадастровой стоимости земельного участка и
(или) удельного показателя кадастровой стоимости земель с
использованием метода «извлечения».
12. Составление итоговых таблиц удельных показателей
кадастровой стоимости земель по кадастровым кварталам.
Вторая технологическая линия ГКОЗП включает следующие
виды работ.
1. Выделение на территории административного района (с
учетом результатов кластеризации, проведенной в составе работ по
первой ТЛ) тестовых поселений — центров кластеров.
2. Определение базового удельного показателя кадастровой
стоимости земель в тестовых поселениях — используют данные по
сделкам с незастроенными земельными участками, а также с
застроенными земельными участками, предоставленными и
используемыми для индивидуального жилищного строительства, личного
подсобного хозяйства, дачного хозяйства и садоводства.
210

3. Проведение анализа ценообразующих факторов по
поселениям — центрам кластеров (включая тестовые и отличные от
тестовых поселения) и расчет коэффициентов, отражающих влияние
ценообразующих факторов:
для административного района (климатические условия,
плотность населения, транспортная доступность до районного центра);
сельского округа (численность населения, транспортная
доступность до центра района, административный статус);
поселения с учетом ценообразующих факторов.
4. Определение удельного показателя кадастровой стоимости
земель по каждому поселению в составе административного
района по формуле
где БЛТ — базовый удельный показатель кадастровой стоимости земель тестового
поселения, р/м2; Kh K^ — коэффициенты влияния ценообразующих факторов
соответственно для /-го и тестового кластеров.
5. Дифференциация удельного показателя кадастровой
стоимости земель в поселениях со сложной
функционально-планировочной структурой территории на основе коэффициентов
градостроительной ценности территории.
6. Составление итоговых таблиц удельных показателей
кадастровой стоимости земель для поселений, а также для кадастровых
кварталов в границах поселений со сложной
функционально-планировочной структурой.
7.2. ТЕХНОЛОГИЯ ПРОВЕДЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ
КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ ПОСЕЛЕНИЙ
Работы по первой и второй технологическим линиям
начинаются с формирования предварительного списка поселений субъекта
РФ, который должен содержать следующую информацию:
статус поселения (город, поселок городского типа (пгт),
сельское поселение и т. п.);
численность населения (тыс. чел.) (табл. 7.2).
7.2. Список поселений на территории субъекта РФ
Наименование района,
города, поселения
Горнозаводск
Бисер
Статус
Горно
Город
»

Численность

населения,
тыс. чел.
заводско
15,6
10,4
Первая технологическая
линия

статистическая и экс-
пертно-аналй-
тическая
составляющие
и район
+
эксперт-
но-анали-
тическая

составляющая
+
Вторая
технологическая линия
Объект ГКОЗП
с
разбивкой на
кварталы
без
разбивки на
кварталы
211

Продолжение
Наименование района,
города, поселения
Статус

Численность

населения,
тыс. чел.
Первая технологическая
линия

статистическая и экс-
пертно-анали-
тическая
составляющие
эксперт-
но-анали-
тическая

составляющая
Вторая
технологическая линия
Объект ГКОЗП
с
разбивкой на
кварталы
без
разбивки на
кварталы
Старый Бисер
Медведка
Промысла
Сараны
Теплая Гора
Пашня
Итого по
Горнозаводскому району
Городские поселения
(всего 8)
Сельские поселения
(всего 125)
Белозерск
Поселок

городского типа
»
»
»
»
»
1,0
2,2
1,0
0,7
5,2
0,9
1
—-
Белозерский район
Город
13,5 +
+
+
+
+
1 4
- 2 (Ма-
>01
+
+
123
ГКОЗП более 10 тыс. жителей проводят по первой
технологической линии с использованием статистической и экспертно-ана-
литической составляющих в тех случаях, когда по поселениям
имеется информация о рыночной стоимости, и с использованием
только экспертно-аналитической составляющей в тех случаях,
когда необходимый объем такой информации по поселениям
отсутствует.
ГКОЗП с числом менее 10 тыс. жителей проводят по второй
технологической линии по кадастровым кварталам, а в случае
отсутствия кадастрового деления оценивают как точечный объект.
Уточняют типовой перечень объектов ГКОЗП на основе
типового перечня видов функционального использования земель для
целей ГКОЗП (приложение 10) в соответствии с особенностями
конкретного поселения. Например, в большинстве случаев для
сельских поселений виды функционального использования
земель под административно-управленческими и общественными
объектами могут быть исключены, а для городов — столиц
субъектов РФ или столицы РФ виды функционального использования
земель могут быть дополнены новыми видами.
Информационной основой процесса кластеризации
административных районов и поселений на территории субъекта РФ
являются показатели государственной статистики.
212

Типовой набор статистических показателей, используемых при
проведении кластеризации административных районов и
поселений на территории субъекта РФ, приведен в приложении 11.
Основные показатели этого приложения, относящиеся к
поселениям с числом жителей более 10 тыс., принимают по данным
органов областной и муниципальной статистики (статистическая
информация о социально-экономических характеристиках
поселений за отчетный период), муниципальных органов архитектуры
и градостроительства, управлений Роснедвижимости, других
служб уровня субъекта РФ и муниципального образования.
В статистической и экспертно-аналитической составляющих
первой линии для расчета удельного показателя кадастровой
стоимости земель (УПКСЗ) используют следующие общие
показатели:
характеризующие местоположение объекта ГКОЗП в границах
поселения;
характеризующие влияние на объект ГКОЗП различных
точечных и линейных объектов инфрастуктуры поселения;
о сделках с земельными участками и другими объектами
недвижимости.
Одновременно со сбором общих статистических показателей,
необходимых для кластеризации поселений, собирают
показатели, требуемые для определения потенциалов влияния объектов
инфраструктуры оцениваемого поселения. Эти данные
представляют собой адресно-координатные характеристики и показатели
качества и числа объектов инфраструктуры и ареалов
распространения различных природных и техногенных явлений (например,
ареалы распространения карста, ареалы загрязнения выбросами в
атмосферу и т. п.). Типовой набор показателей, используемых для
определения потенциалов влияния объектов инфраструктуры
оцениваемого поселения, может быть дополнен данными
специальных исследований, проведенных в ряде сверхкрупных,
крупнейших и крупных городов в части транспортного обслуживания
населения, состояния окружающей среды, охраны и использования
историко-культурного наследия и т. п.
Для пространственного отображения и учета влияния объектов
инфраструктуры поселения необходима привязка объектов
влияния к электронной карте поселения. Для привязки информации
(местоположение, границы, ареалы и т. п.) к электронной карте
поселения важное значение приобретают адресные
(координатные) характеристики объектов влияния и краткое описание их. В
случае отсутствия данных сведений на кадастровой карте
оцениваемого поселения их собирают с учетом существующих карт и схем
(инженерно-геологическая карта территории, транспортная
схема, схемы экологической ситуации, градостроительного
зонирования, кадастровая карта и т. п.). В случае отсутствия отдельных
объектов на существующих картографических материалах (напри-
213

мер, не определен деловой центр города) их наносят специалисты
соответствующих муниципальных служб или на основе
информации, предоставленной этими специалистами.
Информация для статистической составляющей первой
технологической линии включает семантическую и графическую
информацию.
При расчете удельных показателей кадастровой стоимости
земель (УПКСЗ) в статистической и экспертно-аналитической
составляющих используют следующую семантическую информацию
об объектах недвижимости:
цены сделок купли-продажи недвижимого имущества;
цены предложения на объекты недвижимости и
характеристику этих объектов;
результаты торгов (конкурсов, аукционов) по продаже
земельных участков и характеристики этих земельных участков;
результаты торгов (конкурсов, аукционов) по выкупу прав
аренды (в том числе долгосрочной) на земельные участки того или
иного вида функционального использования и характеристики
этих земельных участков. Переход от ставки арендной платы к
УПКСЗ незастроенного земельного участка осуществляют по
формуле
/>=с^„ + (л-з#г)а;
где Р— показатель кадастровой стоимости единицы площади незастроенного
земельного участка, р/м2; Сап — цена продажи права аренды на конкурсе; Ат —
размер арендной платы за землю, р/год; 3#г —размер земельного налога, р/год; К—
срок капитализации (7 лет), рассчитанный исходя из размеров банковской ставки
по кредиту (валютному);
цены продаж земельных участков под приватизированными
объектами;
ставки арендной платы за землю;
иную информацию об объектах недвижимости.
В связи с объективной ограниченностью на территории
поселений сделок с незастроенными земельными участками
предусматривают возможность использования данных о сделках с
земельными участками с расположенными на них зданиями
(строениями).
Информацию по объекту недвижимости и (или) виду
функционального использования земель собирают с учетом местных
особенностей, поэтому ряд показателей может быть изменен.
Для проведения расчетов по статистической составляющей
важна точная адресная (координатная) привязка. Поэтому кроме
типовых слоев, приведенных в приложении 14, на электронной
карте должны располагаться слои, содержащие семантическую
информацию о сделках с земельными участками и другими
объектами недвижимости по видам функционального использования
земель.
214

Для расчетов по экспертно-аналитической составляющей
первой технологической линии собирают также два вида
информации: семантическую и графическую.
Основной источник семантической информации,
используемой для расчетов в экспертно-аналитической составляющей
первой технологической линии, —данные анкет и соответствующих
форм, заполняемых экспертами. На каждое поселение заполняют
десять анкет.
В результате обработки анкет устанавливают удельные веса
оценочных показателей, перечень которых приведен в
приложении 7. Собирают информацию об оценочных показателях,
получивших наибольшие удельные веса.
Группа экспертов, привлекаемых для заполнения анкет,
состоит из 10... 12 чел., и формируют ее на уровне муниципального
образования из следующих специалистов:
представителей администрации субъектов РФ;
специалистов управлений Роснедвижимости;
комитета по архитектуре и градостроительству;
комитета по охране природы;
санитарно-эпидемиологической службы;
работников бюро технической инвентаризации;
риэлторов, оценщиков;
специалистов в области коммунального хозяйства и транспорта;
в сфере культурно-бытового обслуживания населения;
экономики, промышленности, строительства.
Графическая информация, используемая для расчетов по
экспертно-аналитической составляющей первой технологической
линии, может быть представлена на бумажных и электронных
носителях.
В состав графической информации на бумажных носителях
входит схема существующего использования территории в составе
генерального плана поселения. Кадастровая карта поселения
масштабов от 1 :2000 до 1:10 000 может быть представлена как на
бумажных, так и на электронных носителях.
Кроме того, на карте поселения должна быть отражена
следующая графическая информация:
черта поселения;
границы градостроительных кварталов, микрорайонов;
объекты соцкультбыта (детские сады, школы, дворцы
культуры, дома творчества, кинотеатры, библиотеки, стадионы,
тренажерные залы, бассейны, дома быта, предприятия торговли,
общественного питания, больницы, аптеки и т.д.);
памятники истории и архитектуры с их охранными зонами;
территории с различным уровнем обеспеченности
инженерным оборудованием (водоснабжение, канализация,
теплоснабжение, газификация, электроснабжение, телефонизация,
благоустройство территории);
215

зоны регулируемой застройки;
территории коммунально-складских зон, промышленных
предприятий и их санитарно-защитных зон, территории гаражей;
территории садоводческих массивов, земель
сельскохозяйственного использования, лесов и их охранных зон, зон
рекреации (парки, лесопарки, курортные территории);
водные объекты и их охранные зоны;
территории с неблагоприятной экологической обстановкой;
результаты инженерно-геологических изысканий.
В состав информации, необходимой для ГКОЗП с
численностью жителей менее 10 тыс., входит следующая семантическая
информация:
о сделках с земельными участками и другими объектами
недвижимости;
об уровне развития инженерной и производственной инфра-
стуктуры, а также об уровне социального и культурно-бытового
обслуживании населения;
о состоянии окружающей среды;
данные анкет, заполняемых только на тестовое поселение
административного района, являющегося центром кластера (для
поселений, оцениваемых как точечный объект, заполняют анкету
для расчета кадастровой стоимости земель по видам
функционального использования).
Графическая информация, дополнительно используемая для
проведения расчетов по второй технологической линии, включает:
схематическую карту территории субъекта РФ масштаба
1: 100 000 или 1:200 000 (для оценки точечных объектов);
планово-картографический материал по поселениям масштаба
1: 10 000 или 1:5000 (для оценки объекта ГКОЗП с
установленными кадастровыми кварталами).
Графическая информация может быть представлена на
бумажных или электронных носителях.
Факторный анализ как расчетный блок проводят с учетом це-
нообразующих факторов и реализуют в специальном
программном обеспечении посредством использования метода главных
компонент.
Использование метода главных компонент при
количественном описании объектов ГКОЗП (к примеру, административных
районов) позволяет при проведении статистического анализа
ограничиться выделенными сжатыми факторами. Так, в
множественном регрессионном анализе вместо большого набора
показателей Хи Х2,...,Хт рассматривают гораздо меньший набор факторов
(главных компонент), не коррелирующих друг с другом. Это
значительно снижает размерность исследуемого пространства и,
следовательно, облегчает обработку и анализ информации.
Критерием для отбора анализируемых факторов (главных компонент)
является значение дисперсии. Для последующего рассмотрения ос-
216

тавляют те факторы, для которых дисперсия больше единицы,
остальные факторы выбраковывают.
Таким образом, при сборе исходной информации об объектах
ГКОЗП может быть учтен любой набор показателей, выраженных
в произвольных единицах измерения.
Технология работ по ГКОЗП предусматривает проведение
кластеризации по двум технологическим линиям. Кластеризацию
поселений по первой технологической линии проводят в том случае,
если по ряду поселений численностью >10тыс. жителей рынок
объектов недвижимости отсутствует полностью (информация по
сделкам недоступна). Вторая технологическая линия
предусматривает кластеризацию районов субъекта РФ.
В основу процедуры кластеризации положена следующая
предпосылка: одним из свойств полученных факторов (главных
компонент) является то, что описание объектов ГКОЗП (например,
районов) в пространстве нескольких сжатых факторов дает
наименьшее искажение взаимного местоположения этих объектов по
сравнению с описанием в любом другом подпространстве той же
размерности. Когда число сжатых факторов невелико (например,
при выборе двух первых наиболее информативных), то
расположение объектов в пространстве легко анализируется даже
визуально. При этом можно выделить подмножество объектов,
характеризующихся общностью значений факторов (что позволяет
предположить общность критериев, влияющих на процессы
ценообразования в каждом множестве объектов).
Процедуру кластеризации начинают с вычисления матрицы
различия между группируемыми объектами: районами,
поселениями, кварталами (матрица евклидовых расстояний между
объектами в информационном пространстве сжатых факторов):
(dn dn — dip J
n_\d2\ dn ••• dip
\dn\ dni ••• dnpj
Элементы этой матрицы вычисляют, исходя из матрицы
данных, представленной в виде «объекты — признаки». В матрице
данных в качестве признаков выступают сжатые факторы (главные
компоненты):
(ли Хп ••• Х\р |
Y \ Х2\ А^22 ••• Х2р
Хп\ Хп2 ••• Хпр )
217

Матрицы преобразуют по формуле евклидового расстояния
между объектами:
dij=J I (Xjk-Xjb) .
1 AC -~ 1
Применяют евклидову матрицу в данном случае потому, что в
качестве признаков объектов выступают безразмерные факторы —
однородные величины, не коррелирующие между собой.
После вычисления матрицы объекты ГКОЗП объединяют в
группы. Этот процесс совершается последовательно за п — 1
шагов. На первом шаге в матрице различий D находится
минимальный элемент (кратчайшее расстояние) dtj и объекты / и у (их можно
считать кластерами, состоящими из одного объекта)
объединяются в один кластер / +у, состоящий из двух объектов. Далее матрица
различий изменяется. Из нее удаляются две строки и два столбца,
содержащие расстояния от / и от у* до остальных единиц, но
добавляется одна строка и один столбец с расстояниями от кластера / +у
до остальных объектов. На каждом шаге процедура повторяется,
т. е. находится минимальное расстояние в преобразованной
матрице различий и соответствующие кластеры объединяются в один.
Если на некотором шаге объединились кластеры / и j с числом
объектов л, и rij в каждом из них, то различия (расстояния) dj+jj
между объединенным кластером / +у и любым другим кластером к
(эти различия нужны для получения преобразованной матрицы
различий) можно выразить формулой
di+jjt= nun(dflb djk).
Приведенная формула описывает алгоритм «минимальной
связи», или «ближайшего соседа». Этот алгоритм позволяет
объединить в один кластер даже далеко координатно отстоящие объекты,
в случае если существует соединяющая их цепочка из близких
между собой единиц.
Результат кластеризации объектов ГКОЗП — список
административных районов, поселений по кластерам и диаграмма их
распределения в информационном пространстве двух наиболее
информативных факторов. Тестовые объекты, являющиеся центрами
полученных кластеров, выбирают в автоматизированном режиме.
В средствах программного обеспечения также предусмотрен
интерактивный выбор центра кластера (интерактивное типичное
поселение выбирают экспертно исполнители работ с учетом развитости
рынка недвижимости, доступности ценовой информации). При
этом ограничивающим критерием является условие, что тестовое
поселение не должно далеко отстоять от основной группы
поселений (не должно находиться на краю кластера).
218

7 3. МЕТОДИЧЕСКАЯ ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ВЫПОЛНЕНИЯ
РАБОТ ПО ПЕРВОЙ ТЕХНОЛОГИЧЕСКОЙ ЛИНИИ
В общем виде кадастровую стоимость земельного участка, р.,
можно рассчитать по формуле
¦* = ^зем.уч v^noc/ "*" -"сделки/ /-*ч >
где 5зем.уч — площадь земельного участка, м2; РП0С/. — линейная функция от сжатых
факторов для /-го кластера, учитывающая особенности инфраструктуры
поселения (инфраструктурная составляющая), р/м2; РСделки/ —линейная функция
параметров сделки для /-го кластера, учитывающая особенности конкретного
земельного участка (локальная составляющая), р/м2; К1}— коэффициент перехода
от УПКСЗ по виду функционального использования, для которого существует
информация о сделках с земельными участками и другими объектами
недвижимости, к УПКСЗ по виду функционального использования, по которому статистика
рыночных сделок отсутствует; / — номер кластера.
По этой формуле составляют избыточную систему уравнений,
описывающую сделки с объектами недвижимости в оцениваемом
поселении:
т s d
Рпосу + ^сделки™ = I М + I VjFin + X bkGnk + Const,
у'=1 л=1 к=\
где р, — коэффициент регрессии факторов /-го кластера; FtJ — значение факторов
для у'-го поселения /-го кластера; а, — коэффициенты регрессии факторов для
каждого кластера кадастровых кварталов или характерных точек у-го поселения,
для которых существует одинаковый набор факторов F, 7J.„ — значение сжатых
факторов, отражающих влияние объектов инфраструктуры у-го поселения на л-й
объект ГКОЗП (кадастровый квартал или характерная точка поселения); б* — вес
к-го признака для л-го объекта ГКОЗП; G^ — k-гя характеристика л-го объекта
ГКОЗП; const — средняя цена сделки с объектом недвижимости (из
анализируемых цен сделок) для конкретного кластера.
По результатам кластеризации стоимость земли, полученная в
поселении — центре кластера, распространяется на все поселения
данного кластера, по которым отсутствует статистика рыночных
сделок.
При ограниченности на территории поселений сделок с
незастроенными земельными участками предусматривается возможность
использования данных о сделках с земельными участками с
расположенными на них зданиями (строениями). В этом случае цены
сделок, полученные в результате анализа статистических данных,
и приводят к цене сделки с типичным объектом:
р _ с р гг
* сделки,, -°лг1"^л?
гле ^сделки,, — Цена л-й сделки по объекту недвижимости [земельный участок с рас-
219

положенными на нем зданиями (строениями)]; Sn — общая площадь здания
(строения) в л-й сделке; Pi — базовая стоимость единицы площади типичного объекта
сделки, р/м2; ПЩп — совокупность коэффициентов, характеризующих как условия
сделки, так и особенности здания (строения) и местоположение земельного
участка.
Данные, полученные по этой формуле, позволяют определить
значения поправочных коэффициентов для приведения цены
конкретной сделки к цене сделки с типичным объектом.
При расчетах на базе статистических данных по квартирному
рынку в многоэтажных жилых домах все квартиры приводят к
типичной следующим образом:
ь
*<объекта = 11 ^кач?,/п
к=\
где Робьекта — стоимость единицы площади объекта сделки — квартиры, р/м2;
ь
П Ккаяк* — совокупность коэффициентов качества л-го объекта сделки, харак-
*=1
теризующих особенности объекта сделки и местоположение земельного участка,
на котором находится данный объект сделки (квартира) (территориальный
коэффициент); Акдч^л — коэффициент качества для к-го признака одного из свойств л-
го объекта сделки.
Для каждого объекта сделки с известной ценой сделки (или
ценой предложения) рассчитывают ПА^ *,„. Дл* этого составляют
систему уравнений по числу сделок, которая затем логарифмуется.
При этом число сделок для получения адекватных зависимостей
должно быть не менее 5N, где N— число признаков свойств
коэффициентов качества, включая число улиц поселения, на которых
были зарегистрированы сделки.
Совокупность коэффициентов качества л-го объекта сделки
находят, решая переопределенную систему уравнений, так, чтобы
коэффициенты минимизировали норму:
ь
11 Ккачк,п ~~ 1 объск
*=1
> mm.
Рассчитанные таким образом коэффициенты качества объекта
сделки подставляют в первоначальную систему уравнений и цены
сделок пересчитывают по полученным коэффициентам. Таким
образом, удается сгладить артефакты в ценах сделок
(недостоверные, завышенные или заниженные цены). Происходит
фильтрация: наиболее отличающиеся по стоимости объекты сделок
удаляются [в СПО процент удаляемых сделок задается вручную (по
умолчанию — 5 %)] и система уравнений снова пересчитывается.
220

Как уже отмечалось, среди коэффициентов качества объектов
сделок учитывается территориальный коэффициент улицы, на
которой была совершена сделка (или зарегистрированы цены
предложения), — Ктул. На их основе определяют территориальные
коэффициенты для перекрестков улиц Кт как точечных объектов.
Далее по территориальным коэффициентам для перекрестков
улиц данного кадастрового квартала рассчитывают
территориальные коэффициенты для центров кадастровых кварталов Ктп что
дает возможность определить коэффициент регрессии ос, по
формуле
s
п=\
где Fjt„ — значения сжатых факторов, отражающих влияние различных типов
объектов инфраструктуры поселения на значение УПКСЗ в л-м кадастровом
квартале; А^.л — территориальный коэффициент, рассчитанный для центра л-гэ
кадастрового квартала.
Перед расчетом коэффициентов качества объектов сделок
^качм территориальные коэффициенты центров кадастровых
кварталов Ктп приводят к единице.
Объект сделки, для которого все коэффициенты качества
равны единице, признают типичным для данного поселения.
Стоимость такого объекта Рх является базовой для поселения в целом.
СПО позволяет определить характеристики качества
типичного объекта. Далее с учетом стоимости нового строительства (СНС)
типичного объекта [аналог полной восстановительной стоимости
(ПВС)] и коэффициента износа А^н типичного объекта методом
«извлечения» рассчитывают УПКСЗ под типичным объектом по
формуле
_ К1пР\ —СНСрх (1 — Ктн)
-*зем,л ~~ р '
где Кжи — удельный показатель земельной доли, приходящейся на 1 м2 общей
площади жилых помещений для застройки различной этажности, равный:
Число 2 3 4 5 6 7 8 9 12 14 16
этажей
АзеМ 1,5 1,18 1 0,88 0,8 0,73 0,68 0,65 0,54 0,5 0,45
Типичный объект не имеет характеристики местоположения,
поэтому при расчете УПКСЗ учитывают территориальный
коэффициент кадастрового квартала Ктп, в котором расположен
данный земельный участок.
Устанавливают типичный объект и приводят цены на объекты
221

недвижимости к ценам типичного объекта по объектам
многоэтажной жилой застройки. Приводить объект к типичному
можно по каждому виду функционального использования
земель, обеспеченному рыночной информацией, но наиболее
целесообразно — только по многоэтажной жилой застройке, так
как по данному виду использования характеристики качества
наиболее доступны и лучше поддаются типизации. Среди видов
функционального использования земель могут выделяться
виды, существенно отличающиеся друг от друга по качеству и
стоимости. Например, по виду функционального
использования «земли многоэтажной и повышенной этажности жилой
застройки» в отдельную группу можно выделить жилье
улучшенной планировки, построенное по индивидуальным проектам
(элитное жилье). Далее возможно выделение групп типов
жилых домов, близких по характеристикам. Для каждой из
выделенных групп объектов недвижимости определяют типичный
объект.
Найти линейную функцию от сжатых факторов для /-го
кластера, учитывающую особенности инфраструктуры
поселения (инфраструктурной составляющей), можно по уравнению
регрессии:
т р
У=1 л=1
Уравнения регрессии составляют для тестового поселения /-го
кластера поселений численностью населения >10 тыс. и далее
распространяют на все поселения данного кластера. Таким образом,
инфраструктурная составляющая будет одинаковой для всех
поселений в пределах кластера. Данный алгоритм применяют для
распределения стоимости по поселениям >10тыс. жителей, в
которых отсутствует ценовая информация.
При расчете УПКСЗ в черте отдельно взятого поселения
используют показатели, характеризующие инфраструктуру этого
поселения. По этим показателям рассчитывают факторы Fj для
любой интересующей точки (а следовательно, и КТ). В этом случае не
учитывают показатели более высокого уровня, характеризующие
отличие одного поселения от другого. При решении
многоуровневой задачи поселение — земельный участок (характерная точка)
множество показателей увеличивается, т. е. факторы ^для
каждого уровня считают отдельно. На каждом уровне проводят
кластеризацию объектов ГКОЗП и находят аналитические зависимости
между ценами сделок на объекты недвижимости и ценообразу-
ющими факторами Fj этого уровня. Например, при решении
двухуровневой задачи при описании нижнего уровня (уровень зе-
222

цельного участка или характерной точки) для уравнения
регрессии имеем
j j
где для SPiy^iy известны все составляющие для ХРгу^у неизвестны искомые
j J
коэффициенты при факторах, учитывающих особенности инфраструктуры
поселения на уровне земельного участка или характерной точки поселения.
При описании уровня поселения рассматривают информацию
о сделках с земельными участками и другими объектами
недвижимости в поселениях, входящих в один кластер. Значения
коэффициентов при ценообразующих факторах в одном кластере
одинаковы, а значения самих факторов различны для разных
поселений. Полученная аналитическая зависимость применима для
поселений кластера, для которых нет информации о сделках с
земельными участками и другими объектами недвижимости.
Таким образом, первая составляющая формулы XPiy^iy справедлива
для всех поселений, попавших в один кластер (различны только
значения FXj). Вторая составляющая описывает распределение
территориального коэффициента применительно к точкам
(застроенные и незастроенные земельные участки) внутри конкретного
поселения.
Для распределения рассчитанных по тестовым объектам
УПКСЗ по видам функционального использования на другие
объекты кластера с помощью разработанных программ
осуществляют следующие действия:
группируют (кластеризуют) характерные точки и земельные
участки с известными координатами в тестовом объекте кластера
(тестовом поселении) по ценообразующим факторам,
учитывающим особенности инфраструктуры поселения;
определяют для кластеров характерных точек тестового
поселения аналитические зависимости между ценами сделок на
земельные участки и другие объекты недвижимости и ценообразующими
факторами;
отбирают для других (отличных от тестового) поселений
кластера показатели, отражающие влияние инфраструктуры
поселения на характерные точки этого поселения с последующим их
преобразованием в ценообразующие факторы;
определяют, к какому кластеру точек тестового поселения
относятся те или иные характерные точки других поселений данного
кластера;
определяют на основании рассчитанных ранее коэффициентов
регрессии ру и значений ценообразующих факторов значения тер-
223

риториального коэффициента Кт в характерных точках поселений
отличных от тестового.
Общая формула описанного расчета территориального коэф.
фициента Кт в конкретном поселении имеет вид
J J
Кадастровую стоимость единицы площади земельного участка
с расположенными на нем другими объектами недвижимости
рассчитывают по формуле
j j
Кадастровую стоимость единицы площади земельного участка
с расположенными на нем другими объектами недвижимости
рассчитывают на основе информации о сделках с объектами
недвижимости, которые использовали для определения типичного
объекта с базовой стоимостью Р\ и коэффициентами качества,
равными 1. Если по каким-то причинам приведение к типичному
объекту невозможно (или не имеет смысла), то формула
определения кадастровой стоимости единицы площади объекта ГКОЗП
будет иметь следующий вид:
j J
Значение const — среднее значение кадастровой стоимости
единицы площади незастроенного земельного участка в кластере.
Кадастровую стоимость, р., единицы площади незастроенного
земельного участка с использованием информации об арендной
плате за земельный участок, переход от ставки арендной платы к
размеру кадастровой стоимости единицы площади незастроенного
земельного участка рассчитывают по формуле
/>=0.п + (л-зяг)х;
где Р— кадастровая стоимость единицы площади незастроенного земельного
участка, р/м2; Сап — стоимость продажи права аренды на конкурсе, р.; Ат — размер
арендной платы за землю, р/год; ЗНГ — размер земельного налога, р/год; К—
срок капитализации, рассчитанный исходя из размеров банковской ставки по
кредиту (валютному).
Адекватность полученных аналитических выражений для
УПКСЗ реальному рынку проверяют с помощью критерия опре-
224

деленности R2, который представляет собой процент дисперсии
цен продаж.
При адекватности математической модели рынку выполняется
условие R2 > 0,85. Чем больше коэффициент определенности и,
соответственно, меньше разница между ценой /-й сделки и
средними ценами, тем правдоподобнее полученный результат. Если
расчеты признаны неудовлетворительными (R2 < 0,85), то объем
исходной информации по сделкам с земельными участками и
другими объектами недвижимости необходимо увеличить. Объем
исходной информации возможно расширить за счет использования
показателей УПКСЗ по видам функционального использования
кадастровых кварталов, полученных по экспертной
составляющей.
После получения необходимой исходной информации и
нанесения объектов на электронную карту рассчитывают УПКСЗ
по всем видам функционального использования для
конкретного кадастрового квартала. Так, УПКСЗ по виду
функционального использования земель — земли под многоэтажной жилой
застройкой рассчитывают по формуле Рзш,„, а по другим видам
функционального использования — в следующей
последовательности:
рассчитывают потенциалы влияния для центров кадастровых
кварталов с использованием электронной карты;
проводят факторный анализ;
трансформируют в сжатые факторы F значения потенциалов
влияния.
УПКСЗ на основе информации о сделках с застроенными
земельными участками рассчитывают по формуле
л=1
где ^зем — УПКСЗ, полученный методом извлечения или методом соотнесения на
этапе сбора рыночной информации.
Из данной формулы по известным факторам определяют а —
регрессионные коэффициенты. Зная значения ценообразующих
факторов F, для любой точки поселения (центр квартала или
конкретный земельный участок) можно рассчитать УПКСЗ в этой
точке. Таким образом, технология ГКОЗП предусматривает
возможность перехода от определения УПКСЗ кадастровых
кварталов к определению кадастровой стоимости конкретных земельных
участков.
Потенциал влияния от различных типов объектов (объектов
инфраструктуры поселения) рассчитывают в таком порядке:
точечные — расстояния до ближайших объектов влияния а и
15-6612
225

суммарные значения логарифмов расстояний г от всех объектов
данного типа:
Р=а + Жп{г),
где ? —характеристика качества объекта влияния (рейтинг);
линейные — расстояния до ближайших объектов влияния а и
сумма значений расстояний г от всех объектов данного типа:
P=al+Zbl(r).
Иными словами, для точечных объектов инфраструктуры
поселения влияние на объект ГКОЗП описывается логарифмической
зависимостью, для линейных и площадных (при некотором
приближении площадной объект рассматривают как линейный) —
линейной.
Характеристики качества объектов влияния используют для
сравнения удельных весов объектов одного типа между собой,
и, как правило, они представляют собой описание некой
производственной способности объекта, называемой рейтингом.
Например, вместимость двух городских больниц одного
медицинского профиля позволяет сделать вывод о большей социальной
и градообразующей значимости той больницы, в которой этот
показатель выше; или более высокая средняя зарплата на одном
из трех нефтеперерабатывающих заводов свидетельствует о его
большей привлекательности для рабочих этой сферы в данном
городе.
Адресно-координатные характеристики объектов влияния
позволяют нанести эти объекты на электронную карту поселения.
При формировании классификатора объектов влияния рейтинг
проставляют только для точечных (дискретных) объектов, для
площадных и линейных в качестве рейтинга автоматически
используют соответственно их площадь и протяженность.
Для расчетов используют трехуровневую иерархию оценочных
показателей:
1-й уровень — интегральные;
2-й уровень — групповые;
3-й уровень — оценочные.
Перечень этих показателей и их влияние на УПКСЗ приведены
в приложениях 15 и 16.
В соответствии с данной иерархией выделяют шесть
интегральных показателей:
местоположение, доступность к центру города, местам
трудовой деятельности, центрам социального и культурно-бытового
обслуживания населения;
уровень развития инженерной инфраструктуры и
благоустройства территории;
226

уровень развития сферы социального и культурно-бытового
обслуживания населения;
состояние окружающей среды;
эстетическая, историческая ценность застройки, ландшафтная
ценность территории;
инженерно-геологические условия строительства и степень
подверженности территории воздействию чрезвычайных
природных и техногенных ситуаций.
Каждый из них, в свою очередь, состоит из нескольких
обобщенных (промежуточных) показателей, которые, в свою очередь,
подразделяют на несколько простых оценочных показателей.
При работах по экспертно-аналитической составляющей
экспертов анкетируют, предлагая выявить вклад каждого показателя в
элемент более высокого уровня иерархии. Для чего на уровне
интегральных и промежуточных показателей сравнивают показатели
одного уровня относительно их вклада в более высокий уровень
последовательно всех существующих видов использования.
Сначала попарно сравнивают все интегральные показатели, выявляя
их приоритет относительно УПКСЗ. Для формализации мнения
экспертов разработана специальная качественная шкала, которая
отражает оценку относительных предпочтений одного показателя
по сравнению с другим. Значения приоритетов в шкале выражены
словесными формулировками различных степеней превосходства.
Эксперту необходимо ответить на вопрос, какой из интегральных
показателей оказывает большее воздействие на стоимость
кадастрового квартала (например, местоположение или уровень
развития инженерной инфраструктуры).
Затем так же попарно сравнивают обобщенные
(промежуточные) показатели второго уровня. Необходимо определить вклад
каждого обобщенного показателя из группы в соответствующие
им интегральные показатели первого уровня, другими словами,
выявить приоритеты в группах промежуточных показателей
относительно общего для них интегрального показателя. Сравнивают
обобщенные показатели также по видам использования.
Третий блок иерархии, в котором рассматривают оценочные
показатели, имеет другой метод заполнения, отличающийся от
способа заполнения первой части анкеты. Здесь не проводят
попарного сравнения. Эксперты лишь присваивают номер каждому
из критериев в порядке их значимости (вклада в формирование
стоимости земель) в зависимости от вида использования
кадастрового участка (в анкете вид использования приводят в скобках
после выделенного обобщенного показателя).
Результатом обработки анкет являются удельные веса
оценочных показателей В по каждому виду использования земель. После
определения наиболее важных оценочных показателей (удельный
вес показателя должен составлять не менее 0,5 %) их сумму по
каждому виду использования приводят к единице.
15*
227

После определения весов наиболее важных оценочных
показателей необходимо получить их фактические значения на
оцениваемой территории. Анализ показателей, предлагаемых к
использованию, показывает, что в расчет включают показатели,
описывающие доступность объектов влияния, и показатели,
влияющие на качество территории своим присутствием или
отсутствием.
Показатели, описывающие доступность объектов, влияющих
на размер УПКСЗ объекта ГКОЗП (кадастрового квартала),
учитывают пропорционально площади кадастрового квартала,
попадающей в зону доступности, и не учитывают при отсутствии
доступности к ним. Радиус доступности определяют в результате
анкетирования для каждого поселения или по существующим
нормативно-техническим документам (СНиПы, ГОСТы и т.п.),
например, доступность остановок общественного транспорта с
территории кадастрового квартала.
Показатель учитывается пропорционально площади
кадастрового квартала, попадающей в зону доступности остановок
общественного транспорта (радиус доступности определяют эксперты
или по СНиПу). При отсутствии доступности остановок
общественного транспорта с территории кадастрового квартала
показатель не учитывается. При этом возможно выделение экспертами
так называемой половинной доступности. Например, эксперты
определили как хорошую доступность к остановкам расстояние в
100 м, как среднюю или половинную — в 200 м. Тогда
территориям, попадающим в зону хорошей доступности, ставится значение
показателя, равное единице, а территориям в зоне средней
доступности — 0,5. Если же только часть территории кадастрового
квартала попала в зону доступности, то всему кварталу
присваивают значение показателя пропорционально площади, оказавшейся
в зоне доступности (например, 0,7).
Показатели, описывающие инженерную инфраструктуру
поселения, учитывают пропорционально площади, покрываемой
конкретной инфраструктурной составляющей: например, наличие
централизованных сетей теплоснабжения на территории
кадастрового квартала. Показатель учитывают пропорционально
площади кадастрового квартала, покрытой централизованными сетями
теплоснабжения, и он принимает значения от 0 до 1 (при 100%-м
покрытии территории кадастрового квартала фактор принимает
значение 1).
Показатели, влияющие на качество территории кадастрового
квартала своим наличием или отсутствием, учитывают с
коэффициентом 1 или 0 соответственно. Например,
архитектурно-эстетическую ценность застройки на территории кадастрового квартала:
учитывают со значением «1» при наличии на территории
кадастрового квартала застройки, имеющей архитектурно-эстетическую
ценность, и не учитывают при ее отсутствии.
228

Набор коэффициентов, учитывающих особенности
конкретного оценочного показателя и его присутствие, определяют для
каждого кадастрового квартала оцениваемого поселения
численностью >10 тыс. жителей.
Показатель качества объекта (коэффициент относительной
ценности) кадастрового квартала ГКОЗП:
т п
/=1 у=1
где bh fy —удельные веса соответствующих оценочных показателей; А:,
—коэффициент присутствия /-го оценочного показателя; fey — коэффициент,
учитывающий особенности у-го оценочного показателя.
Аналитическая зависимость для показателя качества
территории кадастрового квартала по видам функционального
использования земель:
QY = ±BjKj.,
где Q) — показатель качества (коэффициент относительной ценности) территории
/-го кадастрового квартала, т. е. параметр, характеризующий стоимость единицы
площади земель поселений, р/м2; р — общее число показателей; Bj¦ — удельный вес
У-го показателя, оказывающего влияние на кадастровую стоимость земель,
определенный при анализе результатов анкетирования; К# — коэффициент,
учитывающий особенности у-го показателя и его присутствие в /-м квартале.
Показатель качества кадастрового квартала для каждого вида
функционального использования земель — произведение
матрицы-строки коэффициентов, учитывающих особенности
оценочных показателей и их присутствие, на матрицу-столбец наиболее
важных показателей. Иными словами, получаем столько
показателей качества по видам функционального использования земель
О], сколько кадастровых кварталов в поселении.
Расчет кадастровой стоимости земельного участка Р
рассмотрен ранее. УПКСЗ по видам функционального использования,
информация о сделках с объектами недвижимости по которым
отсутствует, определяют на основе УПКСЗ по виду
функционального использования, имеющего наиболее полную статистику по
сделкам и оценку соотношения вклада ценообразующих факторов
в УПКСЗ данного вида функционального использования и вида
функционального использования земель, по которому нет данных
о сделках (анализ анкет).
УПКСЗ по виду функционального использования, по
которому статистика рыночных сделок с земельными участками и дру-
229

гими объектами недвижимости отсутствует, рассчитывают по
формуле
п * *
р?=^ 0%,
п
где л —число кадастровых районов; Ff— УПКСЗ по виду функционального
использования, для которого информация о сделках с земельными участками и
другими объектами недвижимости имеется; Q* — показатель качества территории
/-го кадастрового квартала по виду функционального использования, по которому
информация о сделках с земельными участками и другими объектами
недвижимости имеется; Qf — показатель качества территории /-го кадастрового квартала по
виду функционального использования земель, для которого статистика рыночных
сделок с земельными участками и другими объектами недвижимости отсутствует;
А11 — коэффициент перехода от УПКСЗ по виду функционального
использования, по которому информация о сделках с земельными участками и другими
объектами недвижимости имеется, к УПКСЗ по виду функционального
использования, для которого статистика рыночных сделок отсутствует.
Расчеты по статистической составляющей основаны на анализе
информации о сделках с земельными участками и другими
объектами недвижимости. Если исходную информацию о сделках с
земельными участками и иными объектами недвижимости в
кадастровом квартале получить в достаточном объеме нельзя (число
сделок не менее чем в пять раз превышает суммарное число
признаков свойств коэффициентов качества, включая число улиц с
зарегистрированными сделками), то удельный показатель
кадастровой стоимости земель рассчитывают по имеющемуся числу
сделок по экспертно-аналитической составляющей:
где PJ — УПКСЗ у'-го вида функционального использования земель; BW —
базовый УПКСЗ у'-го вида функционального использования земель; Q/ — показатель
качества /-го кадастрового квартала у-го вида функционального использования
земель.
Базовый УПКСЗ у-го вида функционального использования
земель
Enj=^ ,
п
где PJcpi — средняя цена сделки с земельными участками в i-м кадастровом
квартале у'-го вида функционального использования земель. При определении
показателя //также можно использовать информацию по сделкам с земельными
участками, с расположенными на них иными объектами недвижимости. В данном случае
цену земельного участка определяют с использованием метода «извлечения»,
«соотнесения» и иных методов, применяемых в практике оценочной деятельности.
230

Базовый УПКСЗ рассчитывают по тем видам функционального
использования, по которым существует не менее десяти сделок с
объектами недвижимости.
УПКСЗ по видам функционального использования, по которым
отсутствует (или отсутствует в необходимом объеме) информация о
сделках с земельными участками и другими объектами
недвижимости, рассчитывают с использованием коэффициента К1.
В случае получения отрицательных значений УПКСЗ по видам
функционального использования в каких-либо кадастровых
кварталах его принимают равным минимальному положительному
значению УПКСЗ по данному виду функционального
использования, полученному в оцениваемом поселении (табл. 7.3).
7.3. Удельные показатели кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов
и видов функционального использования г. Волжский (фрагмент), р/м2
Вид функционального
использования земли
Кадастровый квартал
34:35 :
030109
34: 35:
030110
34:35:
030111
34:35:
030112
34:35:
030113
34:35:
030114
Земли под домами
многоэтажной застройки
Земли под домами
индивидуальной жилой застройки
Земли дачных и
садоводческих объединений граждан
Земли гаражей и автостоянок
Земли под объектами
торговли, общественного питания,
бытового обслуживания
Земли учреждений и
организаций народного образования
Земли под промышленными
объектами
Земли под административно-
управленческими и
общественными объектами
Земли под военными
объектами
Земли под объектами
оздоровительного и
рекреационного назначения
Земли
сельскохозяйственного использования
Земли под лесами в
поселениях
Земли под обособленными
водными объектами
Прочие земли поселений
539
578
560
577
560
549
64
69
538
534
474
172
486
166
34
55
36
40
30
71
74
578
585
525
175
547
178
47
58
52
54
31
69
72
558
567
509
172
524
174
46
57
50
53
31
74
75
583
60)
567
181
575
191
50
60
54
56
32
72
73
559
580
525
175
541
182
49
58
52
54
31
69
73
562
579
534
177
542
179
41
58
47
50
31
231

7.4. МЕТОДИЧЕСКАЯ ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ВЫПОЛНЕНИЯ
РАБОТ ПО ВТОРОЙ ТЕХНОЛОГИЧЕСКОЙ ЛИНИИ
С учетом результатов кластеризации на территории
административного района, отнесенного к центру кластера, выделяют
тестовое поселение с наибольшим числом сделок (не менее 10) с
незастроенными земельными участками, предоставленными и
используемыми для индивидуального жилищного строительства,
личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства.
Если нет достаточного количества сведений о сделках по
незастроенным земельным участкам, то используют данные о
застроенных земельных участках с выделением стоимости земель из общей
стоимости объекта недвижимости (метод «извлечения»).
Базовый УПКСЗ
БП = Рср/К,
где Рср — среднеарифметическое значение удельного показателя рыночной
стоимости земель в тестовом поселении. При вычислении данного показателя в
статистический ряд включают только те цены сделок с земельными участками и
иными объектами недвижимости, значения которых не являются явными
«выбросами»; К— коэффициент влияния ценообразующих факторов для поселения в
целом.
Если в районе, являющемся центром кластера, нет поселений с
достаточным числом сделок с земельными участками и иными
объектами недвижимости, то находят средний базовый показатель
удельной кадастровой стоимости земель по нескольким
поселениям, в которых сделки с земельными участками и иными объектами
недвижимости существуют вообще:
я
БП = ^ ,
п
где л —число поселений, в которых сделки с земельными участками и иными
объектами недвижимости имеются; / — номер поселения.
Удельный показатель кадастровой стоимости земель по
каждому поселению кластера административных районов
Р = БПК„
где БП— базовый УПКСЗ; А; — коэффициент влияния ценообразующих
факторов для /-го поселения.
Коэффициенты влияния ценообразующих факторов для
поселения в целом определяют в три этапа.
232

I этап. Определение коэффициента первого уровня,
отражающего влияние ценообразующих факторов на поселение в целом на
уровне административного района:
Кы = КцКнхКчх Aai,
где Kt\ — коэффициент климатических условий; Кн\ — коэффициент
населенности первого уровня; Кг\ — коэффициент транспортной доступности первого
уровня; Aai — коэффициент административного уровня (первый уровень).
II этап. Определение коэффициента второго уровня,
отражающего влияние ценообразующих факторов на поселение в целом на
уровне сельского округа:
^62 = ^б1^н2^г2^а2>
где Кн2 — коэффициент населенности второго уровня; Ад — коэффициент
транспортной доступности второго уровня; А^ — коэффициент административного
уровня (второй уровень).
III этап. Определение коэффициента третьего уровня К,
отражающего влияние на размер УПКСЗП ценообразующих факторов
для данного поселения:
К= КыКу,
где Ау — коэффициент относительной ценности земель поселения.
Основные факторы, влияющие на размер УПКСЗП на уровне
административного района, следующие:
климатические условия Kt;
плотность населения района Кн{;
транспортная доступность от районного центра до областного
центра Ать
административный уровень и социально-экономический
потенциал районного центра Ка\.
Коэффициент климатических условий
Гср
где га — годовая сумма активных температур по территории административного
района, т. е. сумма среднесуточных температур свыше 10 eC; tcp — годовая сумма
активных температур по территории субъекта РФ, °С.
Коэффициент населенности
KHl=0,3yfc,
где л — плотность населения (городского и сельского) на территории района, чел/км2.
233

Коэффициент транспортной доступности
*,1-(%-^+1>-*„
где ^щах — расстояние до самого удаленного районного центра области, км; Sp —
расстояние до конкретного районного центра, км; Кв — коэффициент наличия
видов общественного транспорта на территории административного района.
Эмпирически получены следующие значения Къ:
0,3 — при наличии только водного или воздушного транспорта;
0,6 — при наличии и водного, и воздушного транспорта;
1,0 —при наличии автомобильного транспорта и всех других,
кроме железнодорожного;
1,0 — при наличии железнодорожного сообщения и всех других
видов, кроме автомобильного;
1.2 — при наличии железнодорожного и автомобильного
транспорта;
1.3 — при наличии всех видов общественного транспорта.
В качестве исходной информации при вычислении
коэффициента транспортной доступности Кт\ могут быть использованы
данные по административно-территориальному делению, схемы
автобусных маршрутов, а также информация о движении водного,
воздушного и железнодорожного транспорта на территории
субъекта РФ.
Коэффициент административного уровня К^ определяют,
исходя из административной значимости и численности населения
поселений областного и районного подчинения:
Административная Областного Город с населе- Город с населе-
значимость подчинения нием более или лением менее
равном 100 тыс. чел. 100 тыс. чел.
Аа! 2 1,5 1,0
На уровне первичных административно-территориальных
образований (сельских округов) на размер УПКСЗП влияют
следующие факторы:
численность населения сельского округа Кн2;
транспортная доступность от центра сельского округа до
центра района А^2;
административный уровень поселения — центра сельского
округа К&.
При расчете КН2 принимают во внимание численность
населения конкретного сельского округа:
Кн2=аЛ7,
где N— численность населения сельского округа, тыс. чел.
234

Коэффициент а = 0,5...1,0 применяют в случаях, когда
численность населения в конкретном сельском округе в 1,5 раза и более
превышает среднюю численность населения сельских округов
данного административного района.
Эмпирически получены следующие значения коэффициента а
в зависимости от отношения численности населения сельского
округа Nc к средней по административному району численности
населения сельского округа:
Nc/Ncp 1,5...2 2...3 3...5 5...7 7 и более
а 0,9 0,8 0,7 0,6 0,5
Коэффициент транспортной доступности вычисляют, исходя
из транспортной доступности от поселения (центра сельского
округа) до поселения (центра административного района), с учетом
наличия маршрутного сообщения и возможности
круглогодичного сообщения между поселениями:
S —S
Кт2 = (~°TT - + 1)'^o^iup
^max
где Smax — максимальное расстояние от центра сельского округа до районного
центра, км; Sc — расстояние от центра сельского округа до центра
административного района, км; Л^ — коэффициент обеспеченности поселения (центра сельского
округа) общественным транспортом из центра административного района,
равный 1,2 —при наличии двух и более круглогодичных маршрутных сообщений с
районным центром; 1,0 —одного круглогодичного маршрутного сообщения с
районным центром; 0,5 — при отсутствии маршрутного сообщения с районным
центром; 0,1 — круглогодичного сообщения; Кпл — коэффициент покрытия
дороги, рассчитанный на основе увеличения стоимости пассажироперевозок и
грузоперевозок в зависимости от покрытия дороги:
Покрытие дороги Грунтовая Гравийная Асфальтированная
*п.д 0,7 1,0 1,3
При определении AJn, отражающего влияние ценообразующих
факторов на поселение в целом на уровне административного
района, административный уровень поселений учитывают
частично, так как Кл\ рассчитывают с учетом поселений, имеющих статус
областного или районного центра, а также городов областного
подчинения. При расчете Kq2, отражающего влияние
ценообразующих факторов на поселение в целом на уровне сельского округа,
проводят дальнейшую дифференциацию поселений по
административному уровню для более объективного учета влияния этого
фактора на размер УПКСЗП.
Эмпирически получены следующие коэффициенты
административного уровня К&.
235

Административ- Районный центр Центр поселковых Прочие
ный уровень и город областного и сельских поселения
подчинения с чис- администраций
ленностью жителей
более 100 тыс. чел.
Аа2 2 1,5 1
Применение коэффициентов Ка\ и К& вместе дает возможность
более полно учесть административный статус поселения.
Совместное их применение устанавливает диапазон коэффициентов
административного уровня от 1 до 4.
Заключительный этап определения коэффициентов,
используемых при расчете УПКСЗП поселения, рассматриваемого как
точечный объект, или оцениваемого квартала в поселениях с
разбивкой на кадастровые кварталы, — вычисление коэффициента
относительной ценности объекта ГКОЗП Ку. Территорию в границах
поселения, не имеющего кадастрового деления, рассматривают
как точечный объект, и коэффициент относительной ценности
его находят, используя приложение 17, а коэффициент
относительной ценности объекта ГКОЗП для поселений с делением на
кадастровые кварталы — приложение 18.
При расчете коэффициента относительной ценности объекта
ГКОЗП учитывают влияние следующих факторов, каждому из
которых присваивают определенный коэффициент:
доступность населения к общественному центру, объектам
культуры и бытового обслуживания общегородского значения — К\\
обеспеченность централизованным инженерным
оборудованием и благоустройством территории — К2;
уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания
населения в пределах жилого микрорайона, жилого квартала — Къ\
историческая ценность застройки, эстетическая и
ландшафтная ценность территории. В этой группе факторов может быть
учтена престижность микрорайона — К^\
неблагоприятное состояние окружающей среды, санитарные и
микроклиматические условия (учитывается со знаком «—») — К5;
неблагоприятные инженерно-геологические условия
строительства и степень подверженности территории разрушительным
природным и техногенным воздействиям (учитывают со знаком
«-») — Кв;
рекреационная ценность территории — К7;
престижность поселения — Кп.
Коэффициент относительной ценности объекта ГКОЗП
Ку = (1 + К{ + К2 + Аз + Кл + К5 + Аб + К,) КП.
При расчете коэффициента К\ необходимо учитывать
удаленность конкретного поселения (центра сельского округа), который
236

в данном случае является общественным центром. Влияние этой
группы факторов учитывается в полном объеме в пределах
получасовой пешеходной доступности до центра сельского округа (до
1,5 км — грунтовая дорога, до 2 км — гравийная дорога, до
2^5 км — асфальтовое покрытие дороги), при пешеходной
доступности, равной 1 ч (до 3 км — грунтовая дорога, до 4 км —
гравийная дорога, до 5 км — асфальтовое покрытие дороги), — в
половинном объеме.
Коэффициент Ки можно принимать от 0,1 до 5. Определяют его
экспертно в зависимости от степени престижности поселения и
согласовывают на межведомственной комиссии. Определяют
УПКСЗ по видам функционального использования.
УПКСЗ точечного объекта или квартала (при разбивке объекта
оценки) по виду функционального использования земель, для
которого отсутствует статистика рыночных сделок:
р.ц = р.* к
где Р* — УПКСЗ по виду функционального использования, для которого
информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости
имеется; Кп — коэффициент перехода от УПКСЗ по виду функционального
использования, по которому имеется информация о сделках с земельными
участками и другими объектами недвижимости, к УПКСЗ по виду функционального
использования, для которого статистика рыночных сделок отсутствует.
Коэффициент перехода
Ац = А//Л^,
где Kj — коэффициент вида функционального использования, для которого
отсутствует статистика рыночных сделок; А* — коэффициент вида функционального
использования, по которому имеется информация о сделках с земельными
участками и другими объектами недвижимости.
Контрольные вопросы и задания
1. Перечислите основные требования к расчету государственной кадастровой
оценки земель поселений (ГКОЗП). 2. Из каких расчетных блоков состоит
методика ГКОЗП? 3. Перечислите основные виды функционального использования
земель для целей ГКОЗП. 4. Назовите основные этапы расчета ГКОЗП. 5. По
какой формуле рассчитывают кадастровую стоимость земельного участка? 6. Для
чего используют удельный показатель кадастровой стоимости земель? 7.
Перечислите последовательность работ по первой технологической линии ГКОЗП. 8.
Перечислите основные интегральные показатели ГКОЗП. 9. Какую информацию
используют для первой и второй технологических линий ГКОЗП? 10.
Перечислите основные интегральные показатели ГКОЗП. 11. По каким формулам
определяют интегральные показатели ГКОЗП?

Глава 8
КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ г. МОСКВЫ1
•
8.1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ
ЗЕМЕЛЬ И ТЕРРИТОРИАЛЬНО-ЭКОЛОГИЧЕСКОГО
ЗОНИРОВАНИЯ г. МОСКВЫ
В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации и
постановлением Правительства Российской Федерации «О
государственной кадастровой оценке земель» от 25 августа 1999 г., а также в
целях реализации экономических методов управления земельными
ресурсами, повышения на этой основе эффективности
использования земель, а также поддержания и усовершенствования
сложившейся в г. Москве системы установления экономически
обоснованных размеров земельных платежей, включая земельный налог, на
территории г. Москвы проведена кадастровая оценка земель.
В соответствии с постановлением Правительства Российской
Федерации «Об утверждении Правил проведения государственной
кадастровой оценки земель» от 8 апреля 2000 г. и распоряжением
мэра г. Москвы «Об утверждении основных положений
кадастровой оценки земель и территориально-экономического
зонирования г. Москвы» от 24 июля 2000 г. результаты кадастровой оценки
земель были утверждены Правительством г. Москвы 3 июня 2003 г.
Кадастровая оценка земель г. Москвы — это система
мероприятий по оценке земель с целью создания информационной базы
для установления в городе экономически обоснованных размеров
земельных платежей (включая налоговые).
Кадастровая стоимость земель на территории г. Москвы —
стоимость земель, которую определяют при кадастровой оценке
земель г. Москвы, заключающейся в расчете показателей
кадастровой стоимости земель по кадастровым кварталам (кадастровым
массивам) и базовых показателей кадастровой стоимости земель
по территориально-экономическим зонам.
Территориально-экономическое зонирование г. Москвы —
зонирование территории г. Москвы с учетом ее градостроительной
ценности, используемое для дифференцированного установления
ставок земельных платежей, а также для укрупненного
предоставления результатов кадастровой оценки земель. Результат
территориально-экономического зонирования г. Москвы — вьщеление на
территории города территориально-экономических зон, подзон
повышенной и пониженной ценности земель.
1 Глава написана совместно с Е. А. Варламовой.
238

Информационные массивы данных о стоимости земель на
территории г. Москвы используют для установления в городе
экономически обоснованных размеров регулярных (арендная
плата за землю, земельный налог, иные предусмотренные
действующим законодательством налоговые платежи, взимаемые с
владельцев и пользователей недвижимости) и единовременных
(цены продажи городом прав на земельные участки) платежей,
а также профессиональные оценщики — в качестве ориентира
для определения части стоимости недвижимости,
приходящейся на земельный участок, а также стоимости незастроенных
земельных участков (прав на них), расположенных на территории
г. Москвы.
Система мероприятий по кадастровой оценке земель и
территориально-экономическому зонированию г. Москвы является
многоуровневой и включает:
определение показателей кадастровой стоимости земель по
кадастровым кварталам (кадастровым массивам);
проведение территориально-экономического зонирования
(корректировку территориально-экономического зонирования
города) по результатам кадастровой оценки земель;
определение базовых показателей кадастровой стоимости
земель по территориально-экономическим зонам.
Кадастровая оценка земель г. Москвы с детализацией на уровне
кадастровых кварталов (кадастровых массивов) — поквартальная
кадастровая оценка, которую регулярно проводят как оценку
земель на всей территории административного округа города либо
на всей территории города. Поквартальную кадастровую оценку
осуществляют на определенную дату оценки.
Организационно-технологическая схема проведения
кадастровой оценки земель и территориально-экономического
зонирования г. Москвы показана на рисунке 8.1, а основные
положения проведения кадастровой оценки г. Москвы — на
рисунке 8.2.
Для утверждения и внесения в раздел ГЗК г. Москвы
«Кадастровая стоимость городских земель» предоставляют следующие
результаты кадастровой оценки земель и
территориально-экономического зонирования г. Москвы:
показатели кадастровой стоимости земель по кадастровым
кварталам (кадастровым массивам);
карты-схемы территориально-экономического зонирования
г. Москвы с текстовым описанием границ
территориально-экономических зон, подзон повышенной и пониженной ценности
земель;
базовые показатели кадастровой стоимости земель по
территориально-экономическим зонам.
Наиболее детально обновляемые результаты кадастровой
оценки периодически предоставляют по кадастровым кварталам.
239

Используются:
1. Для установления
экономически обоснованных
регулярных платежей за землю:
арендной платы
земельного налога;
иных налоговых платежей с
владельцев и пользователей
недвижимости.
2. Для определения
единовременных платежей
стартовые цены продажи
прав на земельные участки.
3. В качестве ориентира для
профессиональных оценщиков
при определении части
стоимости, отнесенной на
земельный участок, и стоимости сво-
бодных земельных участков
Кадастровая оценка земель
и территориально-
экономическое зонирование
Объект оценки-земельные
участки на территории города
Регулярная кадастровая оценка
земель г. Москвы проводится
по кадастровым кварталам
(кадастровым массивам)
Включает в себя систему
мероприятий трех уровней:
1. Определение показателей
кадастровой стоимости
земель по кадастровым
кварталам (массивам).
2.
Территориально-экономическое зонирование (ТЭЗ)|
(корректировку) по результа
там оценки земель.
3. Определение базовых
показателей кадастровой
стоимости земель по ТЭЗ
Осуществляется:
в процессе
формирования
государственного
земельного
кадастра (ГЗК);
как постоянно
[действующая сис-
[тема мероприятий!
по оперативному
обновлению
информации

Территориально-экономическое зонирование должно
осуществляться на основе
результатов кадастровой
оценки земель с учетом
фактически сложившегося
землепользования,
градостроительных характеристик
территории и утвержденного
проекта зонирования |
Проводится
регулярно на
определенную дату на
всей территории
административно-
|го округа или горо
да по поручению
администрации
города
Вносятся в ГЗК
«Стоимость
городских земель»
Результаты оценки
представляются в виде:
- показателей кадастровой
стоимости земель по
кадастровым кварталам (кадастровым
массивам);
- базовых показателей
кадастровой стоимости земель по ТЭЗ
Рис. 8.1. Основные положения проведения и использования материалов кадастровой
оценки земель и территориально-экономического зонирования (по В. А. Горемыкину)
По отдельным территориям города (преимущественно
периферийным территориям нового освоения) с формирующейся
структурой кварталов результаты кадастровой оценки можно
предоставлять по кадастровым массивам.
Результаты кадастровой оценки по кадастровым кварталам
(кадастровым массивам) предоставляют в форме:
показателей кадастровой стоимости земель по кадастровым
кварталам (кадастровым массивам);
карт-схем пространственного предоставления результатов
поквартальной кадастровой оценки.
Для одного кадастрового квартала (кадастрового массива) мож-
240

Роснедвижимость
Гпгласование результатов оценки
Центр оценки земель ФКЦ «Земля»
Методическое сопровождение работ
Мэр Москвы,
Правительство Москвы
Принятие нормативного акта]
|об организации и проведении
работ по ГКОЗ в г. Москве
Выделение (утверждение)
средств на проведение работ
Утверждение результатов
[работ
Москомзем
Определение (уточнение)
Мсостава работ
П Заключение договоров с
[исполнителями работ
Приемка результатов
Ьабот
Органы исполнительной власти города,
городские организации,
предоставляющие необходимую информацию
(исходные данные)
Москомархитектура, ГУЛ НИиПИ генплана г. Москвы,
МосгорБТИ, другие органы и организации
Исполнители
Обработка
планово-картографической основы.
Сбор информации для
проведения анализа рынка.
Подбор рабочей группы для
заполнения анкет.
Обобщение полученной
информации для расчета
кадастровой стоимости земель.
Создание баз данных.
Обработка анкетных данных.
Отбор оценочных показателей.
Расчет кадастровой
стоимости земель.
Подготовка свободных таблиц
и карт-схем графического
предоставления результатов работ.
Составление пояснительной
записки.
Проведение согласований.
Сдача работ.
Рис. 8.2. Схема организации проведения ГКОЗ г. Москвы
но указывать несколько показателей кадастровой стоимости
земель для различных типов функционального (целевого)
назначения земельных участков. Набор типов функционального
(целевого) назначения земельных участков квартала (массива)
определяют с учетом разрешенного использования, установленного для
земель данного квартала, в соответствии с утвержденным
функциональным зонированием, другой градостроительной
документацией.
Показатели кадастровой стоимости земель по кадастровым
кварталам (кадастровым массивам) ежегодно обновляют в ходе
работ по кадастровой оценке городских земель, утверждает
Московский земельный комитет по согласованию с префектурами
административных округов (в части оценки территории
соответствующего округа) и вносят в раздел ГЗК Москвы «Стоимость
городских земель».
Показатели кадастровой стоимости земель по кадастровым
кварталам (кадастровым массивам) используют:
для расчета стартовой цены продажи городом прав на
земельные участки;
установления (корректировки) границ
территориально-экономических зон;
16-6612
241

расчета базовых показателей кадастровой стоимости земель по
территориально-экономическим зонам;
оценки недвижимости в качестве ориентира при определении
части стоимости недвижимости, приходящейся на земельный
участок, и стоимости незастроенных земельных участков (прав на
них) профессиональными оценщиками.
Результаты территориально-экономического зонирования
(актуализации и корректировки территориально-экономического
зонирования) по данным кадастровой оценки земель с учетом
градостроительной ценности территории предоставляют в форме карт-
схем с нанесением на них границ территориально-экономических
зон.
В пределах территориально-экономических зон выделяют
подзоны повышенной и пониженной ценности земель.
В дополнение к картам-схемам зонирования предоставляют
также текстовое описание границ территориально-экономических
зон (подзон повышенной и пониженной ценности земель).
Границы территориально-экономических зон г. Москвы
корректируют не реже одного раза в три года.
В соответствии со ст. 7 Закона г. Москвы «Об основах платного
землепользования в городе Москве» границы территориально-
экономических зон утверждает Московская городская Дума по
предоставлению Московской городской администрации.
Утверждение схемы территориально-экономического
зонирования г. Москвы с описанием границ
территориально-экономических зон включают в состав материалов ГЗК г. Москвы
«Стоимость городских земель».
Территориально-экономическое зонирование г. Москвы
используют:
для дифференциального по территории установления ставок
земельного налога и арендной платы за землю в соответствии со
ст. 4 Закона г. Москвы «Об основах платного землепользования в
городе Москве»;
укрупненного предоставления результатов кадастровой оценки
земель г. Москвы в форме базовых показателей кадастровой
стоимости земель по территориально-экономическим зонам.
Базовые показатели кадастровой стоимости земель по
территориально-экономическим зонам являются укрупненными
результатами кадастровой оценки земель г. Москвы.
В случае выделения при территориально-экономическом
зонировании г. Москвы подзон повышенной (пониженной) ценности
земель базовые показатели кадастровой стоимости земель
предоставляют также и по подзонам повышенной (пониженной) ценности.
Базовые показатели кадастровой стоимости земель по
территориально-экономическим зонам, подзонам повышенной
(пониженной) ценности земель обновляют ежегодно в ходе работ по
кадастровой оценке земель г. Москвы.
242

Базовые показатели кадастровой стоимости земель по
территориально-экономическим зонам, подзонам повышенной
(пониженной) ценности земель, в том числе относящиеся к
территориям производственных зон города, утверждает Московская
городская администрация по согласованию с ее соответствующими
органами, и их вносят в раздел ГЗК г. Москвы «Стоимость городских
земель».
Базовые показатели кадастровой стоимости земель по
территориально-экономическим зонам г. Москвы:
используют при расчете арендной платы за землю в г. Москве;
при расчете базовых ставок земельного налога по
территориально-экономическим зонам г. Москвы;
при расчете иных регулярных платежей, взимаемых в г. Москве
с пользователей и владельцев земельных участков
(недвижимости), в соответствии с действующим законодательством
Российской Федерации и г. Москвы;
учитывают при расчете стартовых цен продажи городом прав
на земельные участки;
в качестве ориентира для профессиональных оценщиков при
оценке части стоимости недвижимости, приходящейся на
земельный участок, и при оценке незастроенных земельных участков.
Карты-схемы территориально-экономического зонирования
г. Москвы и базовые показатели кадастровой стоимости земель
по территориально-экономическим зонам, подзонам
повышенной (пониженной) ценности земель публикуют в открытой
печати.
Кадастровую стоимость земель определяют при кадастровой
оценке, исходя из рыночной стоимости (наиболее вероятной цены
продажи) незастроенных земельных участков (прав на них) либо
из части рыночной стоимости (наиболее вероятной цены
продажи) недвижимости, приходящейся на земельный участок (права
на него).
Объектом кадастровой оценки земель г. Москвы являются
земельные участки, расположенные на территории города. При
этом ввиду большой территории города и, как следствие этого,
необходимости значительных затрат труда и денежных средств
регулярную кадастровую оценку земель г. Москвы (отдельных
административных округов) проводят по кадастровым кварталам
(кадастровым массивам) с предоставлением результатов кадастровой
оценки в виде показателей кадастровой стоимости земель по
кадастровым кварталам (кадастровым массивам) и базовых
показателей кадастровой стоимости земель по
территориально-экономическим зонам.
Методика, используемая для поквартальной кадастровой
оценки земель г. Москвы, должна обеспечивать учет следующих
основных факторов, определяющих стоимость городских земель и ее
дифференциацию в пределах территории города:
16*
243

разрешенное использование земель в соответствии с
градостроительным зонированием, их фактическое использование;
местоположение по отношению к центру города, другим
центрам обслуживания и отдыха населения, местам приложения труда;
уровень благоустройства территории, обеспеченность
территории транспортной инфраструктурой;
экологические условия, культурно-историческая и
ландшафтная ценность территории;
уровень инженерной освоенности территории;
инженерно-геологические условия;
другие факторы.
При оценке влияния отдельных факторов на стоимость
земельных участков кадастровых кварталов (кадастровых массивов)
учитывают функциональное (целевое) назначение земельных
участков с учетом их разрешенного использования.
Методика поквартальной кадастровой оценки земель г.
Москвы должна обеспечивать учет имеющихся данных статистики
продажи и аренды недвижимости в г. Москве и основывается на
рентной теории стоимости земель, учитывающей фактическую или
потенциальную доходность городских земель для отдельных видов
деятельности.
Методика, применяемая для оценки земель, должна также
учитывать особенности земельно-имущественных отношений и
уровень развития рынка недвижимости в г. Москве, возможность
применения распространенных в мировой практике основных
методов оценки недвижимости: сравнительного анализа
сопоставимых продаж; затратного; доходного.
В условиях отсутствия достаточного количества данных о ценах
продажи земельных участков:
метод капитализации земельной ренты;
выделения (экстракции) и распределения;
остатка для земли;
развития (освоения).
В условиях недостаточного количества достоверной
информации о ценах продажи в г. Москве недвижимости и прав на
земельные участки применяемая методика кадастровой оценки земель
может в значительно мере основываться на оценке и
моделировании влияния отдельных факторов на территориальную
дифференциацию стоимости городских земель.
По мере развития земельного рынка в г. Москве методика,
применяемая для кадастровой оценки земель, должна в большей
мере ориентироваться на использование в качестве исходных
данных цен продажи прав на земельные участки и на метод
сравнительного анализа сопоставимых продаж.
Территориально-экономическое зонирование г. Москвы
осуществляют на основе результатов кадастровой оценки земель
г. Москвы с учетом фактически сложившегося землепользования,
244

градостроительных характеристик территории, утвержденного
градостроительного зонирования территории г. Москвы.
Информационное обеспечение кадастровой оценки земель и
территориально-экономического зонирования г. Москвы
составляют:
базы данных на бумажных и магнитных носителях с
предоставлением данных по кадастровым кварталам (кадастровым
массивам);
прочие базы данных на бумажных и магнитных носителях;
исходная информация для проведения кадастровой оценки
земель и территориально-экономического зонирования в форме
карт и карт-схем на бумажном и/или магнитном носителях.
В состав информационного обеспечения кадастровой оценки
земель и территориально-экономического зонирования г. Москвы
включают:
количественные и качественные характеристики земель
кадастровых кварталов (кадастровых массивов), включая данные о
фактическом (целевом) использовании земельных участков
кварталов (массивов), а также характеристики земель
отдельных (эталонных) земельных участков кадастровых кварталов
(кадастровых массивов) и данные о разрешенном
использовании земель в соответствии с градостроительным зонированием
территории г. Москвы;
количественные и качественные характеристики зданий и
сооружений, в том числе отдельно данные по жилым зданиям,
зданиям и сооружениям кондоминиумов и данные по нежилым
зданиям и сооружениям;
данные по имущественным комплексам предприятий;
количественные и качественные характеристики инженерной
инфраструктуры;
данные по транспортно-дорожной сети и объектам
транспортной инфраструктуры;
о местах приложения труда, об объектах культурно-бытового
обслуживания и отдыха населения, включая данные о местах
приложения труда населения, данные об объектах
культурно-бытового обслуживания населения, данные об объектах и местах отдыха
населения (рекреации);
отдельных секторов рынка недвижимости г. Москвы,
включая данные о ценах продажи прав на земельные участки, жилых
помещений, на вторичном рынке нежилых зданий и
сооружений, помещений, о рыночной арендной плате за нежилые
помещения;
о стоимости строительства на территории г. Москвы;
об экологическом состоянии территории города;
о населении, трудовых ресурсах, хозяйствующих субъектах в
г. Москве;
Единого государственного реестра прав на недвижимое имуще-
245

ство и сделок с ним, необходимые для кадастровой оценки земель
и территориально-экономического зонирования г. Москвы, в
объеме и в порядке, предусмотренных действующим
законодательством Российской Федерации;
иные необходимые для кадастровой оценки земель и
территориально-экономического зонирования г. Москвы исходные
данные.
8.2. ФОРМИРОВАНИЕ БАЗЫ ДАННЫХ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ
КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ г. МОСКВЫ
Для проведения государственной кадастровой оценки земель
г. Москвы была собрана и обработана следующая информация о
ценах на недвижимость:
цены предложений по объектам недвижимости, публикуемые в
специальных изданиях или средствах массовой информации;
данные о продаже нежилых объектов недвижимости,
находящихся в государственной (муниципальной) собственности, на
конкурсах и аукционах;
данные о стоимости продажи прав аренды земельных участков.
Рынок объектов недвижимости в г. Москве более развит по
сравнению с рынком земельных участков, функционирующим в
форме продажи прав аренды участков. Поскольку стоимость
объектов недвижимости дифференцирована по территории города
(в рамках отдельных видов недвижимости определяется
преимущественно территориальной дифференциацией), эта стоимость
содержит в себе земельную составляющую, которая может быть
«извлечена» из стоимости объекта и использована в расчетах
стоимости земель.
В городе наиболее развит рынок жилья. По нежилым видам
недвижимости информация о рыночной стоимости менее полная,
однако по офисным зданиям и помещениям, зданиям и
помещениям торговли, общественного питания, бытового обслуживания
населения имеются данные, позволяющие установить
территориальную дифференциацию стоимости недвижимости по
оцениваемой территории, а следовательно, и дифференциацию по этой
территории стоимости земель.
Наиболее объективны с точки зрения адекватности
отражения рыночной стоимости данные вторичного рынка
недвижимости, которые представлены преимущественно данными о
ценах предложения, публикуемых в специализированных
изданиях, которые можно использовать для расчетов в соответствии с
Методикой государственной кадастровой оценки земель
поселений.
В этой ситуации основной используемой информацией,
позволяющей адекватно отразить ситуацию на рынке недвижимости го-
246

рода, являются цены предложения на недвижимость,
публикуемые в многочисленных специализированных изданиях и
систематизируемые в регулярно обновляемые базы данных риэлторскими
организациями и организациями, специализирующимися на
информационном обеспечении рынка недвижимости.
По нежилым видам использования, ввиду меньшего по
сравнению с жильем объема рыночных данных по продажам,
развития вторичного рынка арендных нежилых помещений по
сравнению с рынком продажи, использовались также данные по аренде
зданий и помещений. Применяя коэффициенты капитализации,
устанавливаемые на основе сравнительного анализа рынков
аренды и продажи, эти данные пересчитывали относительно цен
объектов.
Источниками цен предложения на объекты недвижимости
служат данные риэлторских организаций, организаций,
специализирующихся на информационном обслуживании рынка
недвижимости, специализированные издания.
Полученные базы данных по объектам недвижимости
дополняли и корректировали в процессе обработки данными баз по
жилым и недвижимым строениям, предоставленными МосгорБТИ,
которые содержали: адрес (улица, номер дома, корпус, строение),
назначение, год постройки, тип строения (серия), материал стен,
наличие лифта, общую площадь, жилую площадь, наличие
мусоропровода, нежилую площадь, остаточную стоимость, процент и
год установления износа.
Базы данных БТИ использовали для более точного расчета
характеристик объектов недвижимости, получения дополнительных
характеристик по жилым и нежилым объектам, отсутствующих
или недостаточно полно отраженных в базах данных по объектам
недвижимости, в том числе для определения типа жилых и
нежилых зданий и строений.
Данные о рыночных ценах на недвижимость являются важной
составляющей исходных данных для кадастровой оценки земель.
Поэтому обработке указанных данных уделяют большое
внимание.
Основную массу используемых данных о рыночных ценах на
недвижимость составляют данные о ценах предложения по жилым
и нежилым объектам недвижимости. Наиболее полная
информация имеется о ценах предложения на жилье.
Основные элементы обработки данных по рыночным ценам на
недвижимость следующие:
совмещение баз данных объектов недвижимости по качеству и
цене с базами данных БТИ;
привязка объектов к кадастровым кварталам;
приведение показателей качественных характеристик объектов
к форме, позволяющей их использовать в дальнейших расчетах.
Для получения дополнительных характеристик объектов (уточ-
247

нения имеющихся характеристик) данные по объектам совмещали
с базами данных БТИ средствами Microsoft Access по полям
данных, содержащих адресные характеристики, с дополнительным
использованием поля «этажность».
В результате была сформирована единая база данных по
объектам недвижимости. Так, данные по ценам предложения на
квартиры в многоэтажных жилых домах сформированы на
электронном носителе в следующей последовательности: номер
кадастрового квартала, округ, улица, дом, корпус, ближайшая
станция метрополитена, число комнат, общая площадь
квартиры, м2, жилая площадь квартиры, м2, площадь кухни, м2,
наличие балкона, лоджии, этаж квартиры, этажность дома, год
постройки, серия дома, материал стен, элитность дома, процент
износа, год начисления процента износа, инвентаризационная
стоимость по БТИ, р., цена предложения, тыс. р/м2,
примечание, источник.
База данных по ценам на квартиры в многоэтажных жилых
домах содержит 56 тыс. объектов, по которым рассчитывают
кадастровую стоимость земель статистическим методом.
В процессе кадастровой оценки были также созданы исходные
базы данных по ценам предложения на нежилые объекты
недвижимости: объекты торговли, общественного питания, бытового
обслуживания, административные (офисные), гаражи,
содержащие около 7, 7 тыс. объектов, в том числе:
более 1 тыс. объектов бытового обслуживания;
1,3 тыс. объектов торговли;
164 объекта общественного питания;
3,5 тыс. административных объектов (офисов);
около 1 тыс. гаражей;
более 700 складских объектов.
Данные о ценах предложения на объекты торговли,
общественного питания, бытового обслуживания, административные
объекты сформированы на электронном носителе и включают 19
показателей: номер кадастрового квартала, округ, улица, дом, корпус,
ближайшая станция метро, тип сделки, вид функционального
использования, цель использования, цена предложения объекта
недвижимости, тыс. р/м2, дата, общая площадь, м2, вид объекта,
состояние, наличие парковки, наличие земельного участка, тип
здания, примечание, источник информации.
Данные о ценах предложения на гаражи сформированы на
электронном носителе в таком порядке: номер кадастрового
квартала, округ, улица, дом, корпус, ближайшая станция метро,
вид функционального использования, цель использования, цена
предложения объекта недвижимости, тыс. р/м2, дата, тип объекта,
площадь объекта, м2, наличие охраны, автосервиса, примечание,
источник информации.
Цены предложений на складские объекты сформированы на
248

основании следующих данных: номер кадастрового квартала,
округ, улица, дом, корпус, ближайшая станция метро, тип сделки,
вид функционального использования, цель использования, цена
предложения объекта недвижимости, тыс. р/м2, дата, площадь,
м% вид объекта недвижимости, состояние, наличие
оборудования, подъездные пути, наличие земельного участка,
телефонизация, наличие охраны, тип здания, примечание, источник
информации.
Данные о ценах предложения на объекты торговли,
общественного питания, бытового обслуживания, административные
объекты, гаражи использовали в расчетах кадастровой стоимости земель
статистическим методом.
После первичной обработки исходных данных для анализа
было отработано более 3,3 тыс. вариантов сделок по выкупу прав
аренды земельных участков с 1999 по 2001 г.
Данные на электронном носителе представлены в следующей
последовательности: номер кадастрового квартала, округ, адрес
участка, вид использования, разрешенная цель использования
участка, площадь участка, м% дата начала договора аренды, дата
окончания договора аренды, срок (лет), дата выкупа прав аренды,
сумма выкупа прав аренды участка, тыс. р., сумма выкупа прав
аренды участка, приведенная к 49 годам, тыс. р/м2.
Наибольшее число объектов сформированная база данных
содержит по виду функционального использования земель под
объектами торговли, общественного питания, бытового
обслуживания, автозаправочными, газонаполнительными станциями,
предприятиями автосервиса — 2,6 тыс. объектов, в том числе
2,3 тыс. объектов торговли.
Для обеспечения сопоставимости данных при их обработке
цены выкупа права аренды земельных участков были пересчитаны
в цены выкупа права аренды на 49 лет с учетом изменения
текущей стоимости денег во времени с использованием ставок
дисконтирования. Последнюю определяли в ходе сравнительного
анализа цен выкупа прав аренды земельных участков с
одинаковым видом функционального использования (целевого
назначения), сходным местоположением и площадью участка. В
зависимости от вида функционального использования (целевого
назначения) участка, а также срока аренды при пересчете в цены
выкупа права аренды на 49 лет использовали ставки дисконтирования
от 0,1 до 0,02.
В базе данных о ценах выкупа права аренды земельных
участков преобладают данные о ценах продажи права краткосрочной
аренды (на срок менее 5 лет) земельных участков
(преимущественно перед некапитальными объектами торговли).
Преобладание в составе указанных данных цен выкупа права краткосрочной
аренды на срок менее 5 лет требует дополнительной проверки
полученных на основе этих данных абсолютных значений стоимости
249

земель, которые можно использовать в расчетах по определению
кадастровой стоимости земель лишь вспомогательно.
Для расчетов оценочные показатели были собраны в
следующие основные группы.
Основная группа
Удобство
положения
кадастрового квартала на
территории города
Уровень развития
инженерной
инфраструктуры
Эстетическая,
историческая
ценность
застройки,
ландшафтная
ценность территории
Состояние
окружающей
среды
Инженерно-
геологические
условия
Показатель
Удобство положения кадастрового квартала на территории
города по отношению к центру города, объектам
транспортной инфраструктуры, социальной инфраструктуры, местам
трудовой деятельности, местам жительства населения
(комплексный показатель)
Обеспеченность территории кадастрового квартала
централизованными сетями теплоснабжения, водоснабжения,
канал изования, ливневой канализацией, централизованными
сетями газоснабжения, электроснабжения
Нахождение кадастрового квартала в пределах
исторического центра города
Наличие на территории кадастрового квартала исторических
комплексов или отдельных памятников истории и культуры,
других объектов, имеющих архитектурно-эстетическую
ценность
Наличие на территории кадастрового квартала озеленения
(аллеи, бульвары, скверы и т. д.) природоохранных зон и
ценных ландшафтов
Удаленность кадастрового квартала от производственных
зон города
Доступность (наличие на территории кадастрового квартала
или в его ближайшем окружении) малопривлекательных
объектов (психиатрические больницы, тюрьмы, кладбища
и т. п.)
Уровень загрязнения воздуха на территории кадастрового
квартала, почв
Наличие на территории кадастрового квартала стихийных
свалочных тел (свалки строительного мусора и бытовых
отходов), уровень шумового загрязнения, уровень
радиационного загрязнения
Наличие на территории кадастрового квартала мест с
высоким уровнем залегания грунтовых вод; возможность
затопления и подтопления
Нарушенность грунтов карстовыми явлениями, наличие
посадочных грунтов на территории кадастрового квартала
Возможность оползневых явлений на территории
кадастрового квартала
8.3. МЕТОДИКА ПРОВЕДЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ
ЗЕМЕЛЬ г. МОСКВЫ
Работы по кадастровой оценке земель административных
округов г. Москвы проводят в соответствии с методическими
принципами Методики государственной кадастровой оценки земель
поселений, разработанной и утвержденной 18 ноября 2000 г.
Федеральной службой земельного кадастра России.
250

Методика базируется на статистическом анализе рыночных
цен, иной информации об объектах недвижимости и на
адаптированных для российской практики подходах и методах массовой
оценки недвижимости.
Кадастровую стоимость земельных участков определяют с
учетом:
рыночных цен, ставок арендной платы за земельные участки в
границах поселений (принимают во внимание как застроенные,
так и незастроенные земельные участки) и иной информации об
объектах недвижимости;
площади земельного участка;
вида территориальной зоны и вида функционального
(разрешенного) использования земельного участка, который
определяют согласно перечню видов функционального использования
земель, используемому для государственной кадастровой оценки
земель г. Москвы.
Вид функционального использования Соответствие классификатору
земель земель г. Москвы
Земли под жилыми домами
многоэтажной и повышенной этажности
застройки
Земли под домами индивидуальной
жилой застройки
Земли гаражей и автостоянок
Земли под объектами торговли,
общественного питания, бытового
обслуживания, автозаправочными,
газонаполнительными станциями,
предприятиями автосервиса
Земли учреждений и организаций
народного образования, земли под
объектами здравоохранения и
социального обеспечения,
физической культуры и спорта, культуры и
искусства, под религиозными
объектами
Земли под
административно-управленческими и общественными
объектами и земли предприятий,
организаций, учреждений
финансирования, кредитования, страхования
и пенсионного обеспечения
Земли под промышленными
объектами, объектами коммунального
хозяйства, объектами материально-
технического, продовольственного
Земли жилых зданий (за
исключением земельных участков
индивидуальных жилых домов)
Земли жилых зданий — земельные
участки индивидуальных жилых домов
Земли гаражей, предприятий, транс-
портно-земельные участки открытых
автостоянок
Земли предприятий, торговли,
общественного питания, предприятий
бытового обслуживания, транспорта —
земельные участки автозаправочных
и газонаполнительных станций,
земельные участки предприятий
автосервиса
Земли учреждений образования,
учреждений здравоохранения и
социального обеспечения,
физической культуры и спорта, учреждений
культуры и искусства, религиозных
объектов, объектов историко-
культурного назначения
Земли
административно-управленческих учреждений и общественных
организаций, учреждений науки и
научного обслуживания, учреждений
финансирования, кредитования,
страхования и пенсионного
обеспечения
Земли промышленных предприятий,
учреждений коммунального
хозяйства, общекоммунальных нужд
города, предприятий материально-техни-
251

обеспечения, сбыта и заготовок, под
объектами транспорта (за
исключением земельных участков под
автозаправочными и
газонаполнительными станциями, предприятиями
автосервиса, под гаражами и
автостоянками), под объектами связи
Земли под временными объектами
Земли дачных и садоводческих
объединений граждан
Земли под объектами
оздоровительного и рекреационного назначения
Земли сельскохозяйственного
использования
Земли под лесами в поселениях (в
том числе городскими лесами), под
древесно-кустарниковой
растительностью, не входящей в лесной фонд
(в том числе лесопарками, парками,
скверами, бульварами)
Земли под обособленными водными
объектами
Прочие земли поселений — улично-
дорожная сеть и земли резерва
ческого, продовольственного
снабжения, сбыта и заготовок, предприятий
транспорта (за исключением
земельных участков автозаправочных и
газонаполнительных станций,
предприятий автосервиса), предприятий
связи
Земли обороны
Земли дач
Земли оздоровительного
рекреационного назначения
Земли сельскохозяйственных
учреждений и предприятий, подсобных
хозяйств
Земли, занятые городскими лесами
(земли лесного фонда), природно-
заповедного назначения, городской
рекреации
Земли водного фонда (госводфонд)
Земли общего пользования — земли
городской инфраструктуры (улично-
дорожная сеть), резерва
факторов местоположения и окружающей среды.
Для поселений с численностью населения 10 тыс. чел. и более
кадастровая стоимость земель определяется по кадастровым
кварталам и видам функционального использования земель. Удельные
показатели кадастровой стоимости земель служат основой для
расчета кадастровой стоимости земельных участков.
Первичные исходные данные для расчетов формируются на
основе информации о ценах на недвижимость (земельные участки,
объекты недвижимости) и данных, характеризующих
функционально-планировочную структуру города и определяющих
местоположение объектов (земельных участков), используемых
землеустроительными, градостроительными, иными службами, а также
оценщиками.
В составе данных о рыночных ценах на недвижимость можно
использовать как данные по сделкам купли-продажи земельных
участков и объектов недвижимости, так и цены предложений по
объектам недвижимости, публикуемые в специальных изданиях
или средствах массовой информации.
Для территориальной привязки исходной информации,
характеризующей функционально-планировочную структуру города и
местоположение на территории города объектов оценки, а также
объектов, по которым имеются данные о ценах на недвижимость,
используют электронную карту города масштаба 1:25 000 или 1:10 000.
252

На основе первичных исходных данных рассчитывают
оценочные показатели, в том числе показатели, характеризующие
влияние определенного объекта городской инфраструктуры (группы
объектов) на конкретную оцениваемую точку территории
города — потенциалы влияния.
Показатели, характеризующие объект оценки, подвергают
факторному анализу с целью выделения оценочных факторов
независимых между собой линейных комбинаций наиболее
информативных показателей. Аналитические зависимости цен сделок от
оценочных факторов для отдельных кластеров оцениваемой
территории рассчитывают методом регрессионного анализа,
используя полученные оценочные факторы. Полученные зависимости
применяют для расчета удельных показателей стоимости земель
на всей оцениваемой территории.
Зависимости рыночных цен от оценочных факторов в /-м
кластере устанавливают решением избыточной системы уравнений,
число которых соответствует числу объектов с данными об их
рыночных ценах:
J к
где Рп — рыночная цена л-го объекта; Р7>/, Ък — коэффициенты регрессии,
определяющие вклад в размер стоимости земельного участка соответственно оценочных
факторов и характеристик объекта; Fj — значение у-го оценочного фактора для
объекта; G1*—значение к-ft характеристики объекта (индивидуальные
характеристики объекта, характеристики расположения объекта); const, — средняя удельная
рыночная цена для /-го кластера.
В связи с ограниченностью данных о рыночных ценах на
незастроенные земельные участки предусмотрена возможность
использования данных о рыночных ценах на объекты недвижимости
(земельные участки с расположенными на них зданиями),
включая цены на жилые и нежилые помещения в зданиях.
В этом случае рыночные цены объектов недвижимости,
полученные в результате анализа статистических данных, приводят к
цене типичного объекта.
Удельный показатель кадастровой стоимости земель по
объектам оценки (кадастровым кварталам) определяют на основании
рассчитанных удельных показателей стоимости для приведенного
объекта недвижимости методом «извлечения» (вьиитанием из
стоимости объекта стоимости, относящейся к зданию) с
последующим переходом к удельной стоимости земельного участка через
нормативный показатель плотности застройки.
Стоимость единицы площади земельного участка кадастрового
квартала
где Раб.рх — стоимость единицы площади типичного (стандартного, приведенного)
253

объекта недвижимости в данном кадастровом квартале, рассчитанная с помощью
найденной аналитической зависимости цен сделок от факторов; СНСрх — сто.
имость единицы площади типичного объекта нового строительства; А^н — коэф.
фициент типичного объекта; Кхм — коэффициент перехода от стоимости на еди-
ницу площади типичного объекта к стоимости на единицу площади земельного
участка, устанавливаемый исходя из нормативных плотностей застройки для раз-
личных видов объектов.
Удельные показатели кадастровой стоимости по видам
функционального использования земель, не обеспеченным в
необходимом объеме рыночной информацией, рассчитывают на основе 5
групп показателей, вычисленных по кадастровым кварталам
города.
Для определения весов оценочных показателей при расчете
УПКСЗ используют специальные формы экспертных анкет.
Эксперты заполняют два вида анкет:
для парного сравнения пяти интегральных факторов по
каждому виду функционального использования земель (10 анкет);
для определения степени значимости оценочных показателей в
составе каждого из интегральных факторов (за исключением
первого интегрального фактора) применительно к каждому из видов
функционального использования земель.
В соответствии с Методикой государственной кадастровой
оценки земель поселений анкеты обрабатывают методом анализа
иерархий, позволяющим по результатам парного сравнения
интегральных факторов и ранжирования оценочных показателей
рассчитать удельные веса оценочных показателей.
Результат обработки анкет — удельные веса оценочных
показателей по каждому виду функционального использования земель.
Показатель качества (коэффициент относительной ценности)
земель кадастрового квартала рассчитывают с использованием
значений оценочных показателей по каждому кадастровому
кварталу оцениваемой территории и полученных для каждого вида
функционального использования земель весов оценочных
показателей:
QY = ±BjKjh
У=1
где Q}— показатель качества (коэффициент относительной ценности) земель /-го
кадастрового квартала; р — общее число показателей; Bj — удельный весу-го
оценочного показателя, определенный в ходе анализа результатов анкетирования;
Kji — значение j-го показателя в /-м квартале.
Результатом расчетов является матрица показателей качества
(коэффициентов относительной ценности) земель по каждому
кадастровому кварталу оцениваемой территории для каждого вида
функционального использования земель. УПКСЗ рассчитывают
на основе коэффициентов относительной ценности земель квар-
254

талов с учетом значений УПКСЗ по одному из видов
функционального использования, по которому был проведен расчет по
статистической составляющей Методики, и коэффициентов
пересчета, учитывающих различие в стоимости земель отдельных
видов функционального использования в зависимости от
различной степени потенциальной доходности этих видов
использования.
УПКСЗ можно также рассчитывать на основе коэффициентов
относительной ценности земель кварталов по формуле,
предусмотренной методикой:
Р/ц = /№,
где Р* — удельный показатель кадастровой стоимости земель по виду
функционального использования, для которого имеется информация о сделках с
земельными участками и другими объектами недвижимости; К}1 — коэффициент
перехода от удельного показателя кадастровой стоимости земель по функциональному
использованию, по которому имеется информация о сделках с земельными
участками и другими объектами недвижимости, к удельному показателю кадастровой
стоимости земель по виду функционального использования, для которого
статистика рыночных сделок отсутствует:
здесь QP и Q* — показатели качества объекта ГКОЗП, характеризующие
кадастровую стоимость единицы площади земель по виду функционального
использования соответственно, по которому данные о сделках с земельными участками и
другими объектами недвижимости отсутствуют и по которому информация о
сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости имеется.
Последний алгоритм эффективен для пересчета между видами
функционального использования земель, близкими по
соотношению влияния факторов на стоимость земельных участков.
Работы по государственной кадастровой оценке земель г.
Москвы проводят в такой последовательности:
сбор и обработка информации об объекте на территории
города, оказывающей влияние на формирование стоимости городских
земель; расчет оценочных показателей;
сбор и первичная обработка рыночной информации о сделках
купли-продажи и аренды незастроенных и застроенных
земельных участков (объектов недвижимости);
статистический (корреляционный факторный) анализ
оценочных показателей по кадастровым кварталам; расчет аналитических
зависимостей между ценами сделок с недвижимостью и
оценочными факторами по видам использования земель, обеспеченных в
необходимом объеме рыночной информацией;
расчет по полученным аналитическим зависимостям для видов
использования земель, обеспеченных в необходимом объеме
рыночной информацией, удельных показателей кадастровой
стоимости земель по кадастровым кварталам;
255

расчет удельных показателей кадастровой стоимости земель эк-
спертно-аналитическим методом по видам использования земель
необеспеченных в необходимом объеме рыночной информацией*'
графическое и табличное предоставление результатов оценки
по кадастровым кварталам и видам функционального
использования земель.
Для отражения основных элементов планировочной структуры
города в соответствии с его административным и кадастровым
делением, привязки объектов влияния и объектов недвижимости с
данными о рыночных ценах используют электронную карту
города масштаба 1:10000 со следующим составом слоев: строения,
культурные сооружения, стадионы, трибуны, спортивные
площадки, пояснительные надписи к зданиям, номера строений,
арки, кладбища, комплексные территории, кладбища,
автостоянки, острова, пустыри, линии электропередачи, железные
дороги, вокзалы, платформы, названия вокзалов, названия платформ,
метрополитен, название станций метро, улицы и площади с
названиями, улицы без названий, названия площадей, реки, озера,
водохранилища, бассейны (площадные), реки, ручьи
(линейные), названия элементов гидрографии, пристани, названия
пристаней, болота, мосты, названия мостов, лесные массивы,
сады, питомники, поляны, дорожки в парках и садах, просеки,
названия лесных массивов, парков, граница города, названия
поселений.
Работа с электронной картой осуществляется в программной
среде Maplnfo, позволяющей формировать графические объекты
(в дополнение к имеющимся объектам электронной карты
города), таблицы цифровых и текстовых характеристик в привязке к
каждому графическому объекту, определять координаты объектов
и вычислять расстояния между объектами по их координатам и др.
К электронной карте привязана сетка кадастрового деления
г. Москвы.
На основе предоставленных первичных исходных данных о
функционально-планировочной структуре города и иных
градостроительных характеристиках территории города было
осуществлено формирование дополнительных картографических слоев
недостающих объектов, необходимых для расчетов оценочных
показателей, в том числе потенциалов влияния, включающих границы
кадастровых участков, маршруты наземного общественного
транспорта (автобус, троллейбус, трамвай) с указанием на отрезках улиц
частоты движения наземного общественного транспорта (единиц
в час) в утренние часы пик и числа маршрутов, общегородские
магистрали, объекты торговли, объекты общественного питания,
объекты бытового обслуживания населения, объекты культуры
(театры, выставочные залы, кинотеатры и киноконцертные залы),
объекты отдыха и развлечений (развлекательные парки и
аттракционы, клубы, боулинги и бильярдные, казино), крупные
256

спортивные объекты (крупные спортивные стадионы и
спортивные центры), крупнейшие складские объекты (крупнейшие
складские комплексы города и таможенные терминалы),
производственные зоны города, особо охраняемые природные территории,
малопривлекательные объекты (психиатрические больницы,
тюрьмы и т. п.), наиболее крупные загрязнители атмосферного
воздуха (промышленные предприятия, в том числе ТЭЦ),
стихийные свалки строительного мусора и бытовых отходов,
исторические комплексы и отдельные объекты (памятники истории и
культуры) и их характеристики (вид объекта), границы исторического
центра города — зоны регулирования застройки исторической
части города, границы крупных жилых массивов, крупные
административно-деловые и общественные объекты — бизнес-центры,
представительства крупных российских и зарубежных компаний,
конгресс-центры, объекты, в составе которых имеются крупные
конференц-залы, банки, представительства российских и
зарубежных крупных общественных организаций, гостиницы класса
«две звезды» и более.
По результатам расчетов удельных показателей кадастровой
стоимости земель в среде Maplnfo были созданы тематические
карты (карты-схемы графического предоставления результатов
расчетов УПКСЗ по видам функционального использования
земель), приведенные в приложении 7.
8.4. ПРИМЕНЕНИЕ МАТЕРИАЛОВ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ
ЗЕМЕЛЬ В г. МОСКВЕ
Кадастровая оценка земель была выполнена в 2003 г. в рамках
Программы работ по проведению земельной реформы в г.
Москве. Эта оценка осуществлена на основании статистического
анализа рыночных цен за право на заключение договоров аренды
земельных участков и иной информации о земельных участках и
объектах недвижимости. В ходе ее проведения обработаны данные
более чем по 70 тыс. объектов жилого фонда, 20 тыс. объектов
нежилого фонда и 3 тыс. сделок продажи права на заключение
договоров арендных земельных участков. В случае отсутствия
информации о рыночной стоимости использования земель кадастровую
оценку проводили на основе экспертного определения степени
влияния отдельных ценообразующих факторов на стоимость
земельных участков (рис. 8.3).
В результате кадастровой оценки по каждому виду
функционального использования земель получены удельные показатели
кадастровой стоимости земель (в рублях за 1 м2) по всем
кадастровым кварталам г. Москвы. С учетом всего многообразия было
определено, что самая высокая кадастровая стоимость земли на
Красной площади и под заправочными станциями, а самая низ-
17-6612
257

-\ Обеспечивать учет:
I
Основных факторов,
определяющих стоимость земель и ее
дифференциацию:
разрешенное использование
земель в соответствии с
градостроительным зонированием и
фактическое использование;
местоположение относительно
центра города, мест
обслуживания и отдыха населения,
приложения труда;
уровень благоустройства
территории, обеспеченность
транспортной и социальной
инфраструктурой;
экологические условия,
культурно-историческая и
ландшафтная ценность;
уровень инженерного освоения
территории;
инженерно-геологические
условия;
другие факторы
Функционального (целевого)
назначения земельного участка
Данных статистики о продаже
и аренде недвижимости
Рыночной стоимости (наиболее
вероятной цены продаж)
незастроенных участков (прав на
них) либо исходя из:
части рыночной стоимости
недвижимости, приходящейся на[
[земельный участок (прав на него)
Методы оценки
(стоимости должны:!
Предусматривать:
Учет фактической или
потенциальной доходности земель
для отдельных видов деятельности
Применение основных методов
оценки недвижимости:
сравнительного анализа
сопоставимых продаж;
затратного метода:
доходного метода
Применение к оценке части
стоимости недвижимости,
приходящейся на земельный участок (как
незастроенный) при недостатке
данных о ценах продаж участков,
методов:
капитализации земельной ренты;
выделения (экстрадиции) и
распределения;
остатка для земли;
развития (освоения)
Основывать на:
рентной теории стоимости земли;
оценке и моделировании влияния
отдельных факторов на
территориальную дифференциацию
стоимости земель (при недвижимости
и прав на земельные участки);
использовании цен и продаже
прав на земельные участки и
методе сравнительного анализа сопос-
тавимых продаж
Рис. 8.3. Основные положения расчета оценки стоимости земель г. Москвы
кая —под жилыми домами и парками на окраине города. По
опубликованным данным кадастровая стоимость изменяется от
0,5 до 49,3 тыс. р. за 1 м2 земли (табл. 8.2).
Состав, структура и форма предоставления результатов
кадастровой оценки земель и территориально-экономического
зонирования г. Москвы показаны на рисунке 8.4.
258

Указатели кадастровой
стоимости земли по
кадастровым кварталам
(кадастровым массивам -
1 преимущественно
периферийным
территориям города с
^сформированной
структурой кварталов)
I
форма предоставления:
показатели кадастровой
стоимости земель с
возможной
дифференциацией их по земельным
участкам различного типа
функционального
(целевого) назначения, набор
которых определяется с
учетом разрешенного
использования,
учитываемого для земель данного
квартала.
Эти данные:
ежегодно обновляются;
утверждаются службой
земельного кадастра по
согласованию с
префектурами
административных
округов;
вносятся в раздел ГЗК
«Стоимость городских
земель»
_Г_
Используются для:
расчета стартовой цены
продажи прав на
земельные участки;
установления
(корректировки) границ ТЭЗ;
расчета базовых
показателей кадастровой
стоимости земель по ТЭЗ
Результаты кадастровой
оценки земель и
территориально-экономического
зонирования г. Москвы
Базовые показатели када-
|стровой стоимости земель
по ТЭЗ и подзонам
повышенной (пониженной)
ценности.
Эти данные:
являются укрупненным
представлением
результантов кадастровой оценки
Ьемель;
определяются
(актуализируются) ежегодно в ходе|
работ по кадастровой
(оценке земель;
утверждаются городской
администрацией;
вносятся в раздел ГЗК
«Стоимость городских
земель»
Публикуются
в открытой печати
Используются для:
дифференциации ставок
земельного налога и
арендной платы на землю;
укрупненного предостав^
ления результата
кадастровой оценки земель;
расчета стартовых цен
продажи прав на
земельные участки;
расчета иных регулярных)
платежей с пользователей
и владельцев участков
Предоставляются
оценщикам, владельцам,
пользователям земельных
участков и другим заинте
ресованным лицам в
установленном порядке
т
Карты-схемы
территориально-экономических
зон (ТЭЗ), подзон
повышенной и пониженной
ценности формируют:
по данным
кадастровой оценки земель
с учетом
градостроительной ценности
территории с нанесением
границ ТЭЗ;
в пределах ТЭЗ могут
выделяться подзоны
повышенной и пониженной
ценности земель;
дополняются текстовым
описанием границ ТЭЗ
и подзон
т
Актуализация
(корректировка) границ ТЭЗ на
картах-схемах проводится
не реже 1 раза в 3 года;
утверждается
Московской городской
| думой;
включается в состав ГЗК|
«Стоимость городских
земель»
т
Используются для:
дифференциации ставок:
арендной платы на зем-
|лю;
земельного налога;
стартовых цен продажи
прав на земельные
участки;
иных регулярных
платежей с пользователей и
владельцев земельных
|участков:
укрупненного предостав
|ления результатов о ценах
земель по ТЭЗ в форме
базовых показателей када-|
стровой стоимости земель
Профессиональными оценщиками в качестве ориентира при оценке части
стоимости недвижимости, приходящейся на земельный участок,
и для оценки незастроенных участков (прав на них)
Рис. 8.4. Состав, структура и форма предоставления результатов кадастровой
оценки земель и территориально-экономического зонирования г. Москвы

8.2. Кадастровая стоимость земель г. Москвы по административным округам и
видам функционального использования земель, тыс. р.

Административный
округ
Т со
Вид функционального использования земель
S I
s я
« а
?э
S3
s2
as
5 о
S 2*
fOSl
5 *
s*
ll
I1
2*
с о
as
СО в*
mm max
s
2S
|2 s
Si
да
III;
w q3c2
g.2 fc
§s.li
с к .s
igo .
ГО CO О ffl
mm max
mm max
307

Центральный АО
Северо-Вос- 280
точный АО
Восточный
АО

Юго-Восточный АО
Южный АО 125

Юго-Западный АО
Западный
АО

Северо-Западный АО
Северный
АО

Зеленоградский АО
146
90
119
111
157
139
45
3,5
0,8
0,8
1,0
1,1
1,7
0,8
1,1
0,8
0,5
25,3
12,0
8,4
6,7
9,4
11,4
12,5
5,9
н,з
2,3
2,0
0,8
0,4
1,1
1,1
1,1
0,8
0,8
0,8
0,4
11,2
8.2
6,3
6,4
7,6
6,4
9,0
3,1
5,8
0,7
2,9
0,8
0,6
0,9
1,1
1,2
0,8
0,9
0,8
0,4
22,4
8,4
3,8
5,0
5,5
6,3
9,7
3,5
6,9
1,4
8,7
0,8
1,0
1,1
1,1
0,8
0,8
1,1
0,8
0,8
49,3
23,8
13,6
15,8
20,1
21,5
28,3
8,7
18,9
3,3
2,9
0,8
0,5
0,8
1,1
0,8
0,8
0,8
0,8
0,4
13,5
9,5
7,0
8,3
8,9
6,9
10,7
3,9
7,0
1,1
5,7
0,8
0,7
0,8
1,1
0,8
0,8
1,1
0,8
0,6
34,9
19,3
10,9
11,7
15,6
16,5
24,0
6,7
17,8
2,4
В результате проведения государственной кадастровой оценки
земель появляется возможность перехода к более детальному
территориально-экономическому зонированию г. Москвы по
кадастровым кварталам. Систематическое ведение, детализация и
корректировка результатов кадастровой оценки возможны на основе
сбора, оперативного обновления и статистического анализа
текущей информации о рыночной стоимости земельных участков или
права на заключение договоров аренды земли, а также иной
недвижимости в случаях, если рыночная стоимость земли или права
ее аренды не определены.
Возможно также применение результатов кадастровой оценки
земель в качестве базовой основы для исчисления земельного
налога (табл. 8.3), арендной платы за землю, нормативной цены
земли (табл. 8.4), стоимости права на заключение договоров аренды
земельных участков.
260

8.3. Ставки земельного налога на территории г. Москвы

Территориально-экономическая зона
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
Ставка земельного
налога, р/га
300277
176634
172218
167800
163385
198714
202246
198714
216375
33120
44160
36632
39742
30911
44160
37975
44160
33120
33120
15895
14572
14129
16779
17662
15455
14129
14129
22077
12803
14572
14747
16779
22077
2207
17662

Территориально-экономическая зона
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
67
68
69
Ставка земельного
налога, р/га
15895
10597
10597
10597
11480
6680
6680
5972
5584
6132
6348
5759
5654
13106
6998
7240
8464
8271
13946
13946
6082
13465
7624
5578
7432
5578
13106
5578
5963
8921
7432
5797
6228
5578
Средняя (средневзвешенная) ставка земельного налога
40 500 р/га.
261

8.4. Нормативная цена земли г. Москвы, тыс. р. за м:
Административный округ
Центральный АО
Северо-Восточный АО
Восточный АО
Юго-Восточный АО
Южный АО
Юго-Западный АО
Западный АО
Северо-Западный АО
Северный АО
Зеленоградский АО
Нормативная цена
минимальная
8,74
0,9
0,96
1,12
1,79
2,17
0,86
1,84
0,80
076
максимальная
49,29
23,77
13,09
15,85
20,14
21,58
25,18
8,72
21,74
3,3
Контрольные вопросы и задания
1. Охарактеризуйте правовую базу проведения кадастровой оценки земель
г. Москвы. 2. Зачем проводят территориально-экономическое зонирование
г. Москвы? 3. Какие действия включает кадастровая оценка земель г. Москвы?
4. Перечислите основные положения проведения кадастровой оценки в г. Москве.
5. Охарактеризуйте организационно-технологическую схему проведения
кадастровой оценки в г. Москве. 6. Где используют базовые показатели кадастровой
стоимости земель г. Москвы? 7. Что входит в состав информационного обеспечения
кадастровой оценки земель? 8. Как формируют базу данных для проведения
кадастровой оценки города? 9. Перечислите основные группы оценочных
показателей. 10. Как определяют стоимость единицы площади земельного участка? 11. Как
рассчитывают удельные показатели кадастровой стоимости земель? 12.
Перечислите последовательность проведения кадастровой оценки земель г. Москвы.
13. Раскройте основные направления применения данных кадастровой стоимости
земель г. Москвы.

Глава 9
КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ
ПРОМЫШЛЕННОСТИ, ТРАНСПОРТА, СВЯЗИ
И ИНОГО НАЗНАЧЕНИЯ
9.1. МЕТОДИЧЕСКИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ГКОЗ ПРОМЫШЛЕННОСТИ
И ИНОГО СПЕЦИАЛЬНОГО НАЗНАЧЕНИЯ
Методика государственной кадастровой оценки земель
промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания,
телевидения, информатики, земель для обеспечения космической
деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного
специального назначения разработана в целях реализации
постановления Правительства Российской Федерации «О государственной
кадастровой оценке земель» от 25 августа 1999 г. и в соответствии с
Правилами проведения государственной кадастровой оценки
земель, утвержденными постановлением Правительства Российской
Федерации от 8 апреля 2000 г. Данная методика была утверждена
приказом Росземкадастра 20 марта 2003 г.
На 1 января 2004 г. было оценено 8868,8 тыс. га земель
промышленности и иного специального назначения из 17 154,3 тыс. га
(или 51,7%).
Для определения кадастровой стоимости земельные участки
промышленности и иного специального назначения подразделяют:
на земельные участки под объектами
промышленности, которые используются или предназначены:
для размещения производственных и административных
зданий, строений, сооружений и обслуживающих их
объектов в целях обеспечения деятельности организаций и (или)
эксплуатации объектов промышленности;
разработки полезных ископаемых, предоставляемые
организациям горнодобывающей и нефтегазовой
промышленности;
на земельные участки под объектами
энергетики, которые используются или предназначены:
для размещения гидроэлектростанций, атомных станций,
ядерных установок, пунктов хранения ядерных материалов и
радиоактивных веществ, хранилищ радиоактивных отходов,
тепловых станций и других электростанций,
обслуживающих их сооружений и объектов;
размещения воздушных линий электропередачи,
наземных сооружений кабельных линий электропередачи,
подстанций, распределительных пунктов, других сооружений и
объектов энергетики;
263

на земельные участки под объектами
транспорта, которые используются или предназначены для
обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации
объектов автомобильного, морского, внутреннего водного,
железнодорожного, воздушного и иных видов транспорта, и их
подразделяют по видам их предоставления на подвиды.
Земельные участки под объектами железнодорожного
транспорта включают земли:
для размещения железнодорожных путей;
размещения, эксплуатации, расширения и реконструкции
строений, зданий, сооружений, в том числе железнодорожных
вокзалов, железнодорожных станций, а также устройств и других
объектов, необходимых для эксплуатации, содержания,
строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и
подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов
железнодорожного транспорта;
размещения полос отвода железных дорог, за исключением
земельных участков, переданных в аренду гражданам и
юридическим лицам для сельскохозяйственного использования, оказания
услуг пассажирам, складирования грузов, устройства погрузочно-
разгрузочных площадок, сооружения прирельсовых складов (за
исключением складов топливно-смазочных материалов и
автозаправочных станций любых типов, а также складов,
предназначенных для хранения опасных веществ и материалов) и иных целей
при условии соблюдения требований безопасности движения,
установленных федеральными законами.
Земельные участки под объектами автомобильного транспорта
включают земли:
для размещения автомобильных дорог, их конструктивных
элементов и дорожных сооружений;
размещения автовокзалов и автостанций, других объектов
автомобильного транспорта и объектов дорожного хозяйства,
необходимых для эксплуатации, содержания, строительства,
реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений,
сооружений, устройств;
установления полос отвода автомобильных дорог, за
исключением земельных участков для размещения объектов дорожного
сервиса;
размещения объектов дорожного сервиса в полосах отвода
автомобильных дорог.
Земельные участки под объектами морского и внутреннего
водного транспорта включают земли:
для размещения искусственно созданных внутренних водных
путей;
размещения морских и речных портов, причалов, пристаней,
гидротехнических сооружений, других объектов, необходимых для
эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремон-
264

та? развития наземных и подземных зданий, строений,
сооружений, устройств и других объектов морского, внутреннего водного
транспорта;
выделения береговой полосы.
Земельные участки под объектами воздушного транспорта
включают земли:
для размещения аэропортов, аэродромов, аэровокзалов,
взлетно-посадочных полос, других наземных объектов, необходимых
для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции,
ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений,
сооружений, устройств и других объектов воздушного транспорта.
Земельные участки под объектами трубопроводного транспорта
включают земли:
для размещения нефтепроводов, газопроводов, иных
трубопроводов;
размещения объектов, необходимых для эксплуатации,
содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития
наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и
других объектов трубопроводного транспорта
на земельные участки под объектами связи,
радиовещания, телевидения и информатики
используются или предназначены:
для размещения эксплуатационных предприятий связи,
на балансе которых находятся радиорелейные, воздушные,
кабельные линии связи и соответствующие полосы
отчуждения;
размещения кабельных, радиорелейных и воздушных
линий связи и линий радиофикации на трассах кабельных и
воздушных линий связи и радиофикации;
размещения подземных кабельных и воздушных линий
связи и радиофикации;
размещения наземных и подземных необслуживаемых
усилительных пунктов на кабельных линиях связи;
размещения наземных сооружений и инфраструктуры
спутниковой связи;
на земельные участки для обеспечения
космической деятельности, которые используются
или предназначены:
для размещения наземных объектов космической
инфраструктуры, включая космодромы, стартовые комплексы и
пусковые установки, командно-измерительные комплексы,
центры и пункты управления полетами космических
объектов, пункты приема, хранения и переработки информации,
базы хранения космической техники, районы падения
отделяющихся частей ракет, полигоны приземления
космических объектов и взлетно-посадочные полосы, объекты
экспериментальной базы для отработки космической техники,
265

центры и оборудование для подготовки космонавтов, другие
наземные сооружения и техника, используемые при осуще.
ствлении космической деятельности;
на земельные участки под объектами
обороны и безопасности, которые используются или
предназначены:
для строительства, подготовки и поддержания в
необходимой готовности Вооруженных Сил Российской
Федерации, других войск, воинских формирований и органов
(размещение военных организаций, учреждений и других
объектов, дислокация войск и сил флота, проведение учений и
иных мероприятий);
разработки, производства и ремонта вооружения,
военной, специальной, космической техники и боеприпасов
(испытательные полигоны, места уничтожения оружия и
захоронения отходов);
создания запасов материальных ценностей в
государственном и мобилизационных резервах (хранилища, склады
и др.);
на земельные участки охранных, санитарно-
защитных, технических и иных зон с особыми
условиями земель промышленности и иного
специального назначения;
на земельные участки иного специального
назначения.
Кадастровую стоимость земельных участков промышленности
и иного специального назначения определяют в следующей
последовательности:
группируют различные виды использования земель
промышленности и иного специального назначения;
определяют УПКСЗ для видов использования земель каждой
группы;
рассчитывают кадастровую стоимость земельных участков по
каждой группе земель промышленности и иного специального
назначения.
При наличии обширной информации по рыночной стоимости
земельных участков промышленности и иного специального
назначения, определенной в соответствии с законодательством
Российской Федерации об оценочной деятельности, кадастровую
стоимость указанных земельных участков устанавливают в процентах
от их рыночной стоимости.
В зависимости от применяемых методов определения
кадастровой стоимости земельных участков виды использования земель
промышленности и иного специального назначения объединены
в шесть групп.
Первая группа:
земельные участки для размещения наземных объектов косми-
266

ческой инфраструктуры, включая космодромы, стартовые
комплексы и пусковые установки, командно-измерительные
комплексы, центры и пункты управления полетами космических объектов,
пункты приема, хранения и переработки информации, базы
хранения космической техники, районы падения отделяющихся
частей ракет, полигоны приземления космических объектов и
взлетно-посадочные полосы, объекты экспериментальной базы для
отработки космической техники, центры и оборудование для
подготовки космонавтов, другие наземные сооружения и техника,
используемые при осуществлении космической деятельности;
земельные участки, предоставленные для размещения
аэропортов, аэродромов, аэровокзалов, взлетно-посадочных полос, других
наземных объектов, необходимых для эксплуатации, содержания,
строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и
подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других
объектов воздушного транспорта;
земельные участки для размещения гидроэлектростанций,
атомных станций, ядерных установок, пунктов хранения ядерных
материалов и радиоактивных веществ, хранилищ радиоактивных
отходов, тепловых станций и других электростанций,
обслуживающих их сооружений и объектов.
Вторая группа:
земельные участки для размещения производственных и
административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих
их объектов в целях обеспечения деятельности организаций и
(или) эксплуатации объектов промышленности;
земельные участки для установления полос отвода железных
дорог, переданные в аренду гражданам и юридическим лицам для
сельскохозяйственного использования, оказания услуг
пассажирам, складирования грузов, устройства погрузочно-разгрузочных
площадок, сооружения прирельсовых складов (за исключением
складов топливно-смазочных материалов и автозаправочных
станций любых типов, а также складов, предназначенных для
хранения опасных веществ и материалов) и иных целей при условии
соблюдения требований безопасности движения, установленных
федеральными законами.
Третья группа:
земельные участки под объектами дорожного сервиса,
размещенные на полосах отвода автомобильных дорог.
Четвертая группа:
земельные участки для разработки полезных ископаемых,
предоставляемые организациям горнодобывающей и нефтегазовой
промышленности после оформления горного отвода, утверждения
проекта рекультивации земель, восстановления ранее
отработанных земель;
для размещения воздушных линий электропередачи, наземных
сооружений кабельных линий электропередачи, подстанций, рас-
267

пределительных пунктов, других сооружений и объектов энерге-
тики;
для размещения железнодорожных путей;
для установления полос отвода железных дорог, за
исключением земельных участков, переданных в аренду гражданам и
юридическим лицам для сельскохозяйственного использования,
оказания услуг пассажирам, складирования грузов, устройства погру.
зочно-разгрузочных площадок, сооружения прирельсовых складов
(за исключением складов топливно-смазочных материалов и
автозаправочных станций любых типов, а также складов,
предназначенных для хранения опасных веществ и материалов) и иных
целей при условии соблюдения требований безопасности движения,
установленных федеральными законами;
для размещения автомобильных дорог, их конструктивных
элементов и дорожных сооружений;
для установления полос отвода автомобильных дорог, за
исключением земельных участков под объектами дорожного
сервиса;
земельные участки искусственно созданных внутренних
водных путей;
земельные участки береговой полосы;
земельные участки для размещения нефтепроводов,
газопроводов, иных трубопроводов;
для установления охранных зон с особыми условиями
использования земельных участков;
для размещения кабельных, радиорелейных и воздушных
линий связи и линий радиофикации на трассах кабельных и
воздушных линий связи и радиофикации;
для размещения подземных кабельных и воздушных линий
связи и радиофикации;
для размещения наземных и подземных необслуживаемых
усилительных пунктов на кабельных линиях связи;
для размещения наземных сооружений и инфраструктуры
спутниковой связи.
Пятая группа:
земельные участки для размещения эксплуатационных
предприятий связи, у которых на балансе находятся радиорелейные,
воздушные, кабельные линии связи и соответствующие полосы
отчуждения;
для размещения, эксплуатации, расширения и реконструкции
строений, зданий, сооружений, в том числе железнодорожных
вокзалов, железнодорожных станций, а также устройств и других
объектов, необходимых для эксплуатации, содержания,
строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и
подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов
железнодорожного транспорта;
для размещения автовокзалов и автостанций, других объектов
268

автомобильного транспорта и объектов дорожного хозяйства,
необходимых для эксплуатации, содержания, строительства,
реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий,
строений, сооружений, устройств;
для морских и речных портов, причалов, пристаней,
гидротехнических сооружений, других объектов, необходимых для
эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта,
развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений,
устройств и других объектов морского, внутреннего водного
транспорта;
для размещения объектов, необходимых для эксплуатации,
содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития
наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств
и других объектов трубопроводного транспорта;
для охранных, санитарно-защитных, технических и иных зон с
особыми условиями земель промышленности и иного
специального назначения.
Шестая группа:
земельные участки для строительства, подготовки и
поддержания в необходимой готовности Вооруженных Сил Российской
Федерации, других войск, воинских формирований и органов
(размещение военных организаций, учреждений и других
объектов, дислокация войск и сил флота, проведение учений и иных
мероприятий);
для разработки, производства и ремонта вооружения, военной,
специальной, космической техники и боеприпасов
(испытательные полигоны, места уничтожения оружия и захоронения
отходов);
для создания запасов материальных ценностей в
государственном и мобилизационных резервах (хранилища, склады и др.);
земли иного специального назначения.
Методы определения кадастровой стоимости земельных
участков, отнесенных к разным группам данной категории,
значительно различаются. Рассмотрим эти различия.
Кадастровую стоимость земельных участков, отнесенных к
первой группе, устанавливают равной их рыночной стоимости,
рассчитанной в соответствии с Методическими рекомендациями по
определению рыночной стоимости земельных участков,
утвержденными распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г.
Кадастровую стоимость земельных участков, отнесенных ко
второй группе, определяют в следующей последовательности:
проводят кластеризацию земельных участков, отнесенных ко
второй группе;
рассчитывают кадастровую стоимость земельных участков,
отнесенных ко второй группе.
Кластеризацию земельных участков, отнесенных ко второй
группе, проводят на уровне субъекта Российской Федерации:
269

определяют Типовой перечень показателей кластеризации
земельных участков, отнесенных ко второй группе, на уровне
Российской Федерации;
устанавливают перечень показателей кластеризации земельных
участков, отнесенных ко второй группе, на уровне субъекта
Российской Федерации;
объединяют земельные участки, отнесенные ко второй группе,
в кластеры на основе схожести их характеристик;
собирают достаточную информацию о рыночных ценах на
земельные участки по каждому из полученных кластеров.
Информацию считают достаточной, если число земельных участков, по
которым известна рыночная цена, превышает число показателей
кластеризации.
При недостаточности или отсутствии в кластере информации о
рыночной цене на земельные участки собирают дополнительную
информацию об арендной плате за земельные участки
промышленности и иного специального назначения. Информацию
считают достаточной, если число земельных участков, по которым
известна рыночная цена и (или) арендная плата, превышает число
показателей кластеризации.
При недостаточности или отсутствии в кластере информации о
рыночных ценах и (или) арендной плате за земельные участки
собирают дополнительную информацию о рыночных ценах на
единые объекты недвижимости, включающие в себя земельные
участки промышленности и иного специального назначения.
Информацию считают достаточной, если число земельных участков, по
которым известны рыночная цена, и (или) арендная плата, и (или)
рыночная цена на единые объекты недвижимости, превышает
число показателей кластеризации.
При недостаточности или отсутствии в кластере информации о
рыночных ценах, и (или) арендной плате, и (или) рыночных ценах
на единые объекты недвижимости, включающие в себя земельные
участки промышленности и иного специального назначения,
собирают дополнительную информацию об арендной плате за
единые объекты недвижимости, включающие в себя земельные
участки. Информацию считают достаточной, если число земельных
участков и (или) единых объектов недвижимости, по которым
известны рыночная цена и (или) арендная плата, превышает число
показателей кластеризации.
При недостаточности или отсутствии в кластере информации о
рыночных ценах и (или) арендной плате за земельные участки и
(или) единые объекты недвижимости, включающие в себя
земельные участки промышленности и иного специального назначения,
с целью обеспечения достаточности используемой информации
рыночную стоимость земельных участков промышленности
можно рассчитать. Информацию считают достаточной, если число
земельных участков, по которым известны рыночная цена, и (или)
270

арендная плата, и (или) рыночная стоимость единых объектов
недвижимости, по которым известна рыночная цена и (или)
арендная плата, превышают число показателей кластеризации.
Рыночную стоимость земельных участков в составе кластеров
рассчитывают в следующем порядке.
Для кластеров, по которым используют информацию об
арендной плате за земельные участки, рыночную стоимость земельных
участков вычисляют методом капитализации земельной ренты, а
для кластеров, по которым используют информацию о рыночной
или арендной цене единых объектов недвижимости, — методом
остатка.
Далее анализируют зависимости между рыночной ценой и
(или) стоимостью земельных участков и показателями
кластеризации и на основе уравнений статистической связи проверяют
достаточность связи между анализируемыми показателями.
При недостаточности связи между рыночной ценой и (или)
рыночной стоимостью земельных участков и показателями
кластеризации в одном кластере и более эти показатели
пересматривают и проводят новую кластеризацию до тех пор, пока связь между
выбранными показателями кластеризации и рыночными ценами
и (или) рыночными стоимостями земельных участков не будет
достаточной во всех кластерах.
Кадастровую стоимость земельных участков, отнесенных ко
второй группе, определяют при достаточности в кластере
информации о рыночных ценах и (или) рыночной стоимости
земельных участков. Если число земельных участков, по которым
известна рыночная цена и (или) рыночная стоимость, превышает
число показателей кластеризации, то информацию считают
достаточной.
Кадастровую стоимость земельных участков, входящих в
кластер с достаточной информацией о рыночных ценах и (или)
рыночной стоимости земельных участков, вычисляют, подставляя в
уравнение связи между рыночной ценой и (или) рыночной
стоимостью земельных участков и показателями кластеризации
индивидуальные характеристики земельного участка, или методом
сравнения продаж.
Кадастровую стоимость земельных участков, входящих в
кластер с недостаточной информацией о рыночных ценах и (или)
рыночных стоимостях земельных участков, определяют в такой
последовательности:
устанавливают минимальное значение удельного показателя
кадастровой стоимости земельного участка, отнесенного ко
второй группе, вошедшего в кластеры с достаточной информацией о
рыночных ценах и (или) рыночной стоимости земельных участков
среднее значение удельных показателей кадастровой стоимости
земель под многоквартирной жилой застройкой (при их отсут-
271

ствии — среднее значение удельных показателей кадастровой сто*
имости земель индивидуальной жилой застройки) по поселению
наиболее близкому по местоположению к земельному участку, по
которому установлено УПКСЗдром^п (УПКСЗсред1);
рассчитывают соотношения между УПКСЗпром^п и УПКСЗсред1;
удельные показатели кадастровой стоимости земельных
участков, отнесенных ко второй группе, умножая средние значения
удельных показателей кадастровой стоимости земель под
многоквартирной жилой застройкой (при их отсутствии — среднее
значение удельных показателей кадастровой стоимости земель
индивидуальной жилой застройки) по поселению, наиболее близкому
по местоположению к оцениваемым земельным участкам, на
соотношение Между УПКСЗпр0м11шп И УПКСЗсредЬ
кадастровую стоимость земельных участков, отнесенных ко
второй группе, умножая удельный показатель кадастровой
стоимости оцениваемых земельных участков на их площадь.
Кадастровую стоимость земельных участков, отнесенных к
третьей группе, определяют в следующем порядке:
проводят кластеризацию земельных участков, отнесенных к
третьей группе;
определяют эталонный земельный участок для каждого из
кластеров земельных участков, отнесенных к третьей группе;
рассчитывают рыночную стоимость эталонных земельных участков;
стоимость земельных участков;
определяют удельный показатель кадастровой стоимости
земельных участков, отнесенных к третьей группе, разделив
рыночную стоимость эталонных земельных участков на их
площадь;
кадастровую стоимость земельных участков, отнесенных к
третьей группе, в каждом кластере, умножая удельный показатель
кадастровой стоимости оцениваемых земельных участков на их
площадь.
Кадастровую стоимость земельных участков, отнесенных к
четвертой группе, определяют в такой последовательности:
устанавливают удельные показатели кадастровой стоимости
земельных участков, отнесенных к четвертой группе;
рассчитывают кадастровую стоимость земельных участков,
отнесенных к четвертой группе.
Удельные показатели кадастровой стоимости земельных
участков, отнесенных к четвертой группе, вычисляют, исходя из
значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных
участков категории и (или) вида использования, граничащих с
указанными земельными участками, умножая удельные
показатели кадастровой стоимости указанных земельных участков на их
площадь.
Кадастровую стоимость земельных участков, отнесенных к
пятой группе, определяют в таком порядке:
272

устанавливают удельные показатели кадастровой стоимости
земельных участков, отнесенных к пятой группе;
рассчитывают кадастровую стоимость земельных участков,
отнесенных к пятой группе.
Удельные показатели кадастровой стоимости земельных
участков, отнесенных к пятой группе, в пределах территории
административного района вьиисляют, исходя из среднего значения
удельных показателей кадастровой стоимости земельных
участков, отнесенных ко второй группе, в пределах территории того же
административного района.
Кадастровую стоимость земельных участков, отнесенных к
пятой группе, вычисляют, умножая удельные показатели
кадастровой стоимости указанных земельных участков на их площадь.
Кадастровую стоимость земельных участков, отнесенных к
шестой группе, определяют в такой последовательности:
устанавливают удельные показатели кадастровой стоимости
земельных участков, отнесенных к шестой группе;
рассчитывают кадастровую стоимость земельных участков,
отнесенных к шестой группе.
Удельные показатели кадастровой стоимости земель,
отнесенных к шестой группе, в пределах территории административного
района вычисляют, исходя из минимального значения удельных
показателей кадастровой стоимости земельных участков
категории и (или) вида использования, наиболее близких по
функциональному назначению к оцениваемым земельным участкам в
пределах того же административного района.
Кадастровую стоимость земельных участков, отнесенных к
шестой группе, рассчитывают, умножая удельные показатели
кадастровой стоимости указанных земельных участков на их площадь.
9.2. ТЕХНОЛОГИЯ ПРОВЕДЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ
КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ ПРОМЫШЛЕННОСТИ,
ТРАНСПОРТА, СВЯЗИ И ИНОГО НАЗНАЧЕНИЯ
ГКОЗ промышленности и иного специального назначения
проводят поэтапно с учетом их технологических особенностей.
Определение кадастровой стоимости земельных участков,
отнесенных к различным группам:
кадастровую стоимость земельных участков, отнесенных к первой
группе, устанавливают равной их рыночной стоимости, которую
определяют в соответствии с Методическими рекомендациями по
определению рыночной стоимости земельных участков,
утвержденными распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г.
Рыночную стоимость земельных участков, отнесенных к
первой группе, рассчитывают при помощи оценщика, который
предоставляет отчет об оценке рыночной стоимости земельного учас-
18-6612
273

тка в соответствии с законодательством Российской Федерации об
оценочной деятельности;
определение кадастровой стоимости земельных участков,
отнесенных ко второй группе, имеет технологические особенности.
При кластеризации земельных участков, отнесенных ко второй
группе, составляют перечень показателей кластеризации на
уровне субъекта Российской Федерации, для чего формируют группу
экспертов из 5...7 чел., в состав которой обязательно включают:
специалиста Комитета по земельным ресурсам и
землеустройству (ныне территориального органа Роснедвижимости);
представителя территориального органа Минимущества
России (ныне Федерального агентства по управлению федеральным
имуществом);
одного-двух оценщиков (рекомендуемый опыт работы в
области оценочной деятельности в регионе не менее 3 лет);
двух-трех риэлторов (рекомендуемый опыт работы в области
риэлторской деятельности в регионе не менее 3 лет).
В состав группы могут быть также включены представители
органов государственной власти субъекта Российской Федерации и
местного самоуправления, специалисты в сфере экономики и
управления земельно-имущественным комплексом.
Группа экспертов определяет перечень показателей
кластеризации на уровне субъекта Российской Федерации на основе
типового перечня земельных участков, который включает:
расстояние до центра субъекта, км; расстояние до ближайшего
поселения, км; наличие водопровода, да/нет (1/0); газопровода,
да/нет (1/0); канализации, да/нет (1/0); электричества, да/нет
(1/0); расстояние до ближайшей магистрали транспортом, км;
до ближайшей грузовой станции железнодорожным путем, км;
до ближайшего морского/речного порта, км; число жителей в
административном районе, в котором расположен объект
оценки, тыс. чел.
Этот типовой перечень показателей кластеризации эксперты
могут дополнить показателями, существенно влияющими на
стоимость земельных участков в конкретном субъекте Российской
Федерации, а также могут исключить из типового перечня
несущественные показатели.
В каждом определенном перечне показателей кластеризации
эксперты выбирают один, наиболее влияющий на стоимость
земельных участков, отнесенных ко второй группе (например,
расстояние до центра субъекта Российской Федерации).
Перечни показателей кластеризации, в том числе наиболее
влияющих на стоимость земельных участков, отнесенных ко
второй группе, на уровне субъекта Российской Федерации
утверждает региональная межведомственная комиссия. Для этого
группируют земельные участки второй группы по показателю, наиболее
влияющему на стоимость участков.
274

В рамках групп, сформированных с учетом показателя,
наиболее влияющего на стоимость земельных участков, проводят их
кластеризацию по остальным показателям (показатель,
оказывающий наибольшее влияние на стоимость земель в кластеризации,
не участвует). При этом число кластеров определяет группа
экспертов, исходя из особенностей территории и сложившейся
системы ценообразования в субъекте Российской Федерации.
Результатом кластеризации земельных участков, отнесенных ко
второй группе, является перечень земельных участков по кластерам.
Кадастровую стоимость земельных участков, отнесенных ко
второй группе, определяют, используя информацию о рыночных
ценах, арендной плате за земельные участки, рыночных ценах и
арендной плате за единые объекты недвижимости.
Под рыночной ценой земельного участка или единого объекта
недвижимости понимают цену сделки с земельным участком или
единым объектом недвижимости, а также цены спроса и
предложения на земельные участки или объекты недвижимости. При
этом в цены спроса и предложения эксперты вносят поправки.
Как правило, цену спроса повышают на 10 %, а цену предложения
понижают на 10 %.
Под арендной платой за земельный участок или единый объект
недвижимости понимают «рыночную» арендную плату, т. е.
данные по арендной плате за земельные участки или единые объекты
недвижимости, находящиеся в государственной собственности, не
используют.
Информацию о рыночных ценах, арендной плате за земельные
участки, рыночных ценах и арендной плате за единые объекты
недвижимости собирают по земельным участкам и единым объектам
недвижимости, расположенным за чертой и в черте поселений.
Указанную информацию собирают начиная с января 1999 г. по
форме, приведенной в таблице 9.1. Каждый земельный участок
или единый объект недвижимости, по которому имеется
информация о рыночных ценах или арендной плате, характеризуется по
показателям кластеризации.
9.1. Информация о земельных участках и единых объектах недвижимости
п/п
Описание
земельного
участка или
единого
объекта

недвижимости

(кадастровый номер)
Вид информации

Рыночная цена

земельного
участка,
р/дата

Арендная
плата за

земельный
участок,
р/дата

Рыночная цена
единого
объекта

недвижимости,
р/дата
Арендная
плата за
единый
объект

недвижимости,
р/дата
Показатели кластеризации
1
2
3
л
1
2
п
18*

Рыночную стоимость земельных участков с использованием
информации об арендной плате за земельные участки
рассчитывают методом капитализации земельной ренты по формуле
РС3 = АП/КК,
где РС3 — рыночная стоимость земельного участка, р.; АЛ— арендная плата за
земельный участок за вычетом операционных расходов арендодателя, р.; Кк —
коэффициент капитализации арендной платы.
Коэффициент капитализации арендной платы рассчитывают
специалисты, имеющие лицензию на осуществление оценочной
деятельности, предоставляя отчет об обосновании значения
коэффициента капитализации арендной платы (табл. 9.2).
9.2. Расчет рыночной стоимости земельных участков с использованием информации
об арендной плате за земельные участки
М°п/п
Описание
земельного
участка
(кадастровый
номер)
Арендная
плата за
земельный
участок, р.
Коэффициент капитализации арендной
платы
значение
коэффициента капитализации
арендной платы
название, дата,
№ отчета, кем
подготовлен
Рыночная
стоимость
земельного
участка, р.
Рыночную стоимость земельных участков с использованием
информации о рыночной цене единых объектов недвижимости
рассчитывают методом выделения по формуле
РС3 = РЦСОЛ1-ОС,
где РС2 — рыночная стоимость земельного участка, р.; РЦеом — рыночная цена
единого объекта недвижимости, р.; ОС— стоимость воспроизводства или
замещения улучшений (зданий, строений, сооружений), р.
Кроме того, в данном случае может быть использован метод,
которым определяют рыночную стоимость земельных участков:
*("3 ~~ *¦*/е.о.нДз>
где Д,~~Д°ЛЯ стоимости земельного участка в рыночной стоимости единого
объекта недвижимости.
Стоимость улучшений и долю стоимости земельного участка в
рыночной стоимости единого объекта недвижимости
рассчитывают при помощи оценщиков или риэлторов, которые
предоставляют отчет об обосновании доли стоимости улучшения или
земельного участка в рыночной стоимости единого объекта
недвижимости.
276

Результаты расчета рыночной стоимости земельных участков с
использованием информации о рыночной цене единых объектов
недвижимости вносят в таблицу 9.3.
9.3. Расчет рыночной стоимости земельных участков с использованием информации
о рыночной цене единых объектов недвижимости
№п/п
Описание
единого
объекта
недвижимости
(кадастровый
номер)
Рыночная
цена единого
объекта

недвижимости, р.
Стоимость
улучшений с
указанием
названия, даты,
№ отчета, кем
подготовлен
Доля стоимости
земельного
участка с указанием
названия, даты,
№ отчета, кем
подготовлен
Рыночная
стоимость
земельного
участка, р.
1
2
п
При расчете рыночной стоимости земельных участков с
использованием информации об арендной плате за единые объекты
недвижимости применяют метод остатка.
Рыночную стоимость земельных участков с использованием
информации об арендной плате за единые объекты недвижимости
рассчитывают при помощи оценщиков.
Результаты расчета рыночной стоимости земельных участков с
использованием информации об арендной плате за единые
объекты недвижимости вносят в таблицу 9.4.
9.4. Расчет рыночной стоимости земельных участков с использованием информации
об арендной плате за единый объект недвижимости
№п/п
Описание единого
объекта недвижимости
(кадастровый номер)
Арендная плата за единый
объект недвижимости, р.
Рыночная стоимость
земельного участка с указанием
названия, даты, N° отчета, кем
подготовлен
1
2
п
Рыночную стоимость земельных участков с использованием
иной информации (отличной от информации об арендной плате
за земельные участки, рыночной цене и арендной плате за единые
объекты недвижимости) рассчитывают в соответствии с
Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости
земельных участков.
Анализируют статистическую однородность информации о
рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков в
кластере расчетом среднеквадратического отклонения.
Информацию считают достаточной, если число земельных
участков в кластере, по которым известна рыночная цена и (или)
рыночная стоимость, превышает число показателей кластеризации.
277

Рекомендуется, чтобы число земельных участков в кластере, по
которым известна рыночная цена и (или) рыночная стоимость
превышало число показателей кластеризации более чем в 3 раза.'
Достаточность связи между рыночной ценой и (или) рыночной
стоимостью земельных участков и показателями кластеризации
проверяют по уравнению связи между ними.
Связь считают достаточной при Рг> 0,7.
При недостаточности связи между рыночной ценой и (или)
рыночной стоимостью земельных участков и факторами, по
которым проводили кластеризацию, в одном кластере и более
(R2 < 0,7) факторы кластеризации пересматривают и проводят
новую кластеризацию до тех пор, пока связь между выбранными
факторами кластеризации и рыночными ценами и (или)
рыночными стоимостями земельных участков не будет достаточной во
всех кластерах.
Удельный показатель кадастровой стоимости земельного
участка, отнесенный ко второй группе и вошедший в состав кластера с
достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных
стоимостях земельных участков (УПКСЗпром1), определяют с
применением ПК ГКОЗпром, подставляя в уравнение связи между
рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков
и факторами кластеризации индивидуальные характеристики
земельного участка, определенные по показателям кластеризации.
Кадастровую стоимость земельного участка, отнесенного ко
второй группе и вошедшего в состав кластера с достаточной
информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях
земельных участков, рассчитывают, умножая УПКСЗпроМ1 на
площадь данного земельного участка.
Кадастровую стоимость земельного участка, отнесенного ко
второй группе и вошедшего в состав кластера с достаточной
информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях
земельных участков, также можно вычислить методом сравнения
продаж.
При использовании метода сравнения продаж кадастровую
стоимость земельных участков, отнесенных ко второй группе,
определяют как рыночную стоимость земельного участка.
Удельный показатель кадастровой стоимости земельных
участков, отнесенных ко второй группе и вошедших в кластер с
недостаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных
стоимостях земельных участков (УПКСЗпром2), вычисляют по
формуле
УПКСЗ
УПКСЗ .= npoMlmin упксз
"Р™2 УПКСЗ^ *11Л^срвд2'
где УПКСЗпром1тт — минимальное значение удельного показателя кадастровой
стоимости земельного участка, отнесенного ко второй группе земельных участков,
278

вошедших в кластеры с достаточной информацией о рыночных ценах и (или)
рыночных стоимостях земельных участков; УПКСЗсрсд1 — среднее значение
удельных показателей кадастровой стоимости земель под многоквартирной жилой
застройкой (при их отсутствии — удельных показателей кадастровой стоимости зе-
{?ель индивидуальной жилой застройки) по поселению, наиболее близкому по
местоположению к земельному участку, по которому установлен
уПКСЗпром1тт5 УПКСЗсредг — среднее значение удельных показателей
кадастровой стоимости земель под многоквартирной жилой застройкой (при их
отсутствии—удельных показателей кадастровой стоимости земель индивидуальной
жилой застройки) по поселению, наиболее близкому по местоположению к
оцениваемым земельным участкам, отнесенным ко второй группе и вошедшим в
кластер с недостаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных
стоимостях земельных участков.
Кадастровую стоимость земельных участков, отнесенных ко
второй группе и вошедших в кластер с недостаточной
информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных
участков, вычисляют, умножая УПКСпр0М2 на площадь данных
земельных участков (табл. 9.5).
9.5. Расчет кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй
группе и вошедших в кластер с недостаточной информацией о рыночных ценах
и (или) рыночных стоимостях земельных участков
№
п/п

Наименование


пользования
Описание

земельного участка

(кадастровый
номер)
Площадь

земельного
участка,
м2
упксз^^
р/м2
упксз^,
Р/М2
упксз^,
Р/М2
упксз^,
Р/М2

Кадастровая
стоимость

земельного
участка, р.
1
2
п
Определение кадастровой стоимости земельных участков
третьей группы осуществляют в том же порядке, что и участки второй
группы, включающей кластеризацию земельных участков и
определение кадастровой стоимости земельного участка.
Типовой перечень показателей кластеризации земельных
участков, отнесенных к третьей группе, следующий: расстояние до
центра субъекта, км; до ближайшего поселения численностью
более 10 тыс. чел., км; грузопоток, ед. в год; класс дороги; наличие
водоснабжения, да/нет(1/0); канализации, да/нет (1/0);
энергоснабжения, да/нет (1/0).
Кластеризацию земельных участков, отнесенных к третьей
группе, осуществляют в том же порядке и с учетом аналогичных
требований, что и для второй группы. Кроме того, для каждого кластера
земельных участков, отнесенных к третьей группе, определяют
эталонный земельный участок, под которым понимают земельный
участок, обладающий среди показателей кластеризации наиболее
вероятными по отношению к земельным участкам, входящим в
кластер, характеристиками. При этом под наиболее вероятными
279

характеристиками понимают средние или наиболее часто
встречающиеся (обычные) характеристики земельного участка.
Эталонный земельный участок может быть как реально суще,
ствующим в кластере, так и гипотетическим.
Рыночную стоимость эталонных земельных участков для
кластеров земельных участков, отнесенных к третьей группе,
рассчитывают также в соответствии с Методическими рекомендациями
по определению рыночной стоимости земельных участков при
помощи оценщиков, которые предоставляют отчет об оценке
рыночной стоимости земельного участка в соответствии с
законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Удельный показатель кадастровой стоимости эталонного
земельного участка для каждого кластера земельных участков,
отнесенных к третьей группе, рассчитывают делением его рыночной
стоимости на его площадь.
Кадастровую стоимость земельного участка в кластере
земельных участков, отнесенных к третьей группе, рассчитывают,
умножая удельный показатель кадастровой стоимости эталонного
земельного участка в данном кластере земельных участков на
площадь оцениваемого земельного участка.
Результаты расчетов кадастровой стоимости земельных
участков, отнесенных к третьей группе, заносят в таблицу 9.6.
9.6. Расчет кадастровой стоимости земельных участков,
отнесенных к третьей группе
п/п
Наименование
землепользования
Описание
земельного участка
(кадастровый
номер)
Площадь
земельного
участка, м2
Удельный показатель
кадастровой стоимости
эталонного земельного
участка, р/м2
Кадастровая
стоимость
земельного
участка, р.
1
2
п
Определение кадастровой стоимости земельных участков,
отнесенных к четвертой группе, осуществляют в такой последовательности:
определение удельных показателей кадастровой стоимости
земельных участков, отнесенных к четвертой группе;
расчет кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных
к четвертой группе.
Удельный показатель кадастровой стоимости земельных
участков, отнесенных к четвертой группе, в пределах территории
административного района равен среднему значению удельного
показателя кадастровой стоимости земельных участков, граничащих с
оцениваемыми земельными участками, или среднему значению
удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков
категории и (или) вида использования, граничащих с
оцениваемыми земельными участками в пределах территории того же
административного района.
280

Кадастровую стоимость земельных участков, отнесенных к
четвертой группе, вычисляют, умножая удельные показатели
кадастровой стоимости указанных земельных участков на их площадь.
Результаты расчетов кадастровой стоимости земельных
участков, отнесенных к четвертой группе, заносят в таблицу 9.7.
9.7. Расчет кадастровой стоимости земельных участков,
отнесенных к четвертой группе
п/п

Наименование
землепользования
Описание
земельного
участка

(кадастровый номер)
Площадь
земельного
участка, м2
Категория и
(или) вид
использования
земель,
граничащих с
оцениваемым земельным
участком
Удельный показатель
кадастровой стоимости
категории и (или) вида
использования земель,
граничащих с
оцениваемым земельным
участком

Кадастровая
стоимость

земельного
участка, р.
1
2
п
Определение кадастровой стоимости земельных участков,
отнесенных к пятой группе, осуществляют в том же порядке, что и в
четвертой группе:
определение удельных показателей кадастровой стоимости
земельных участков, отнесенных к пятой группе;
расчет кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных
к пятой группе.
Удельные показатели кадастровой стоимости земельных
участков, отнесенных к пятой группе, в пределах территории
административного района рассчитывают, исходя из среднего значения
удельных показателей кадастровой стоимости земельных
участков, отнесенных ко второй группе, в пределах территории того же
административного района.
Кадастровую стоимость земельных участков, отнесенных к
пятой группе, вычисляют, умножая удельные показатели
кадастровой стоимости указанных земельных участков на их площадь.
Результаты расчетов кадастровой стоимости земельных участков,
отнесенных к пятой группе, заносят в таблицу 9.8.
9.8. Расчет кадастровой стоимости земельных участков,
отнесенных к пятой группе
п/п
Наименование
землепользования
Описание
земельного
участка
(кадастровый
номер)
Площадь
земельного
участка, м2
Среднее значение
удельного показателя
кадастровой
стоимости земельных
участков, отнеенных ко
второй группе, р/м2
Кадастровая
стоимость
земельного
участка, р.
1
2
п
281

Определение кадастровой стоимости земельных участков, отне*
сенных к шестой группе, проводят в следующей последовательно*
сти:
определение удельных показателей кадастровой стоимости
земельных участков, отнесенных к шестой группе;
расчет кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных
к шестой группе.
Удельные показатели кадастровой стоимости земель,
отнесенных к шестой группе, в пределах территории административного
района рассчитывают, исходя из минимального значения
удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков
данной категории и (или) вида использования, наиболее близких по
функциональному назначению к оцениваемым земельным
участкам в пределах того же административного района.
Кадастровую стоимость земельных участков, отнесенных к
шестой группе, определяют, умножая удельные показатели
кадастровой стоимости указанных земельных участков на их площадь.
Результаты расчетов кадастровой стоимости земельных участков,
отнесенных к шестой группе, сводят в таблицу 9.9.
9.9. Расчет кадастровой стоимости земельных участков,
отнесенных к шестой группе
п/п
Наименование

землепользования
Описание
земельного
участка, м2

(кадастровый номер)
Площадь

земельного
участка,
м2
Категория и (или)
вид использования
земельных
участков, наиболее
близких по
функциональному
назначению к
оцениваемому
земельному
участку
Минимальное
значение удельного
показателя
кадастровой стоимости земель
категории и (или)
вида использования,
наиболее близких по
функциональному
назначению к
оцениваемому
земельному участку,
р/м2

Кадастровая
стоимость

земельного
участка,
Р-
1
2
п
Контрольные вопросы и задания
1. Приведите классификацию земель промышленности и иного специального
назначения. 2. В какие группы объединены земли промышленности и иного
специального назначения? 3. Перечислите действия при определении кадастровой
стоимости земельных участков второй группы. 4. Как определяют кадастровую
стоимость земельных участков третьей, четвертой, пятой и шестой групп? 5.
Перечислите факторы кластеризации участков второй группы. 6. Как рассчитывают
рыночную стоимость земельных участков? 7. Как определяют удельные
показатели кадастровой стоимости земель промышленности и иного специального
назначения?

Глава 10
МЕТОДИКА И ТЕХНОЛОГИЯ ПРОВЕДЕНИЯ
ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ
ЗЕМЕЛЬ ОСОБО ОХРАНЯЕМЫХ ТЕРРИТОРИЙ
И ОБЪЕКТОВ
•
Методика государственной кадастровой оценки земель особо
охраняемых территорий и объектов разработана в целях
реализации постановления Правительства Российской Федерации «О
государственной кадастровой оценке земель» от 25 августа 1999 г. и в
соответствии с Правилами проведения государственной
кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением
Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г.
На 1 января 2004 г., по данным Роснедвижимости, было
оценено 8 032,5 тыс. га земель особо охраняемых территорий и объектов
из 34 180,9 тыс. га, т. е. 23,5 %.
Методику применяют для определения кадастровой стоимости
земельных участков следующих видов использования в составе
земель особо охраняемых территорий и объектов: земли
рекреационного назначения; лечебно-оздоровительных местностей и
курортов, и не применяют для определения кадастровой стоимости
земельных участков следующих видов использования земель в
составе земель особо охраняемых территорий и объектов: земли
особо охраняемых природных территорий (за исключением
земель в составе земель лечебно-оздоровительных местностей и
курортов); природоохранного назначения; пригородных зеленых
зон; историко-культурного назначения; земельные участки, на
которых находятся учебно-туристические тропы, трассы; особо
ценные земли.
В случаях определения рыночной стоимости земельных
участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов в
соответствии с законодательством Российской Федерации об
оценочной деятельности кадастровую стоимость указанных
земельных участков устанавливают в процентах от их рыночной
стоимости.
Кадастровую стоимость земельных участков в составе земель
особо охраняемых территорий и объектов определяют в
следующей последовательности:
определение перечня земельных участков;
кластеризация земельных участков;
определение эталонного земельного участка для каждого из
кластеров земельных участков;
283

определение рыночной стоимости эталонных земельных
участков;
кадастровой стоимости земельных участков.
Кластеризацию земельных участков проводят на уровне
субъекта Российской Федерации, для чего:
определяют перечень факторов кластеризации земельных
участков на уровне субъекта Российской Федерации на основе
Типового перечня факторов кластеризации земельных участков на
уровне Российской Федерации;
объединяют земельные участки, отнесенные ко второй группе,
в кластеры на основе схожести их характеристик, определенных
по показателям кластеризации.
Для каждого из кластеров определяют эталонный земельный
участок, обладающий средними или наиболее часто
встречающимися характеристиками.
Эталонный земельный участок может быть как реально
существующим в кластере, так и гипотетическим.
Рыночную стоимость эталонных земельных участков для
кластеров земельных участков рассчитывают в соответствии с
Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости
земельных участков, утвержденными распоряжением
Минимущества России от 6 марта 2002 г.
Кадастровую стоимость земельных участков для каждого
кластера определяют корректировкой рыночной стоимости
эталонного земельного участка соответствующего кластера.
Технические указания по государственной кадастровой оценке
земель особо охраняемых территорий и объектов утверждены
приказом Росземкадастра от 19 февраля 2004 г.
В Технических указаниях приведена технологическая схема
выполнения работ по государственной кадастровой оценке земель
особо охраняемых территорий и объектов, даны разъяснения по
всем этапам работ и методическим подходам, применяемым при
государственной кадастровой оценке земель особо охраняемых
территорий и объектов.
Кадастровую стоимость земельных участков, отнесенных к
первой группе видов использования земель в составе земель особо
охраняемых территорий и объектов, устанавливают в следующей
последовательности:
определение удельных показателей кадастровой стоимости
земельных участков, отнесенных к первой группе;
расчет кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных
к первой группе.
Удельные показатели кадастровой стоимости земельных
участков, отнесенных к первой группе, вычисляют, исходя из значений
удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков
данной категории или вида использования, наиболее близких по
функциональному назначению к оцениваемым земельным участ-
284

кам, а также исходя из удельных показателей кадастровой
стоимости видов угодий, занимающих наибольший удельный вес в
структуре видов угодий данных земельных участков.
Удельный показатель кадастровой стоимости земельных
участков в составе земель особо охраняемых природных
территорий (за исключением земельных участков в составе земель
лечебно-оздоровительных местностей и курортов) определяют по
формуле
УПК.Схо0опт = У11К>СхчЗуХцХу,
где УПКСЗу — удельный показатель кадастровой стоимости вида угодий,
занимающего наибольший удельный вес в структуре видов угодий земельного участка
(например, сельскохозяйственные или лесные угодья); А'ц — коэффициент
ценности экосистемы для преобладающего на земельном участке типа экосистемы; Ку —
коэффициент уникальности биоразнообразия для преобладающего на земельном
участке типа экосистемы.
Удельный показатель кадастровой стоимости вида угодий,
занимающего наибольший удельный вес в структуре видов угодий
земельного участка (УПКСЗУ), определяют по таблице 10.1.
10.1. Определение удельного показателя кадастровой стоимости угодий
п/п

Наименование
особо

охраняемой

природной

территории

Описание

земельного
участка

(кадастровый
номер)

Площадь

земельного
участка,
м2
Вид угодий в границах земельного участка

Сельскохозяйственные

Площадь,
м2

Процент
от
площади
участка
Лесные

Площадь,
м2

Процент
от
площади
участка
Иные
(указать вид)

Площадь,
м2

Процент
от
площади
участка
Удельный
показатель кадастровой
стоимости вида
угодий,
занимающего
наибольший удельный вес
в структуре видов
угодий земельного
участка, р/м2
1
2
п
Удельный показатель кадастровой стоимости вида угодий,
занимающего наибольший удельный вес в структуре видов угодий
земельного участка, определяют:
для сельскохозяйственных угодий как среднее в
административном районе значение удельного показателя кадастровой
стоимости сельскохозяйственных угодий;
лесных угодий как среднее в административном районе
значение удельного показателя кадастровой стоимости лесных земель
(средневзвешенное по площади значение удельных показателей
кадастровой стоимости лесных земель лесхозов в границах
административного района) при условии проведения на территории
субъекта Российской Федерации II этапа государственной
кадастровой оценки земель лесного фонда;
285

лесных земель как среднее в субъекте Российской Федерации
значение удельного показателя кадастровой стоимости лесных земель при
условии проведения на территории субъекта Российской Федерации
I этапа государственной кадастровой оценки земель лесного фонда;
иных угодий как среднее в административном районе значение
удельного показателя кадастровой стоимости той категории
земель, в состав которой входит угодье (средневзвешенное по
площади значение удельных показателей кадастровой стоимости
земельных участков в границах административного района).
Коэффициенты ценности экосистем и уникальности
биоразнообразия определяют с учетом всех типов экосистем в границах
земельного участка в соответствии с данными таблицы 10.2.
Результаты определения средневзвешенных коэффициентов ценности
экосистем и уникальности биоразнообразия для земельного
участка представляют в форме таблицы 10.3.
10.2. Коэффициент ценности экосистем и уникальности биоразнообразия
Вид использования земель в составе земель особо
охраняемых территорий и объектов
*и*
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
Земли особо охраняемых природных террито- х
рий (за исключением земель в составе земель
лечебно-оздоровительных местностей и
курортов):
государственных природных
заповедников, в том числе биосферных
государственных природных заказников
памятников природы
национальных парков
природных парков
дендрологических парков
ботанических садов
территорий традиционного
природопользования коренных малочисленных народов
Севера, Сибири и Дальнего Востока
Российской Федерации
Земли природоохранного назначения: х
водоохранных зон рек и водоемов
запретных и нерестоохранных полос
земли лесов, выполняющих защитные
функции
противоэрозионных, пастбищеза-
щитных и полезащитных насаждений
иные, выполняющие природоохранные
функции
Земли пригородных зеленых зон х
Земельные участки, на которых находятся х
учебно-туристические тропы, трассы
Земли историко-культурного назначения:
объектов культурного наследия народов
Российской Федерации (памятников
истории и культуры), в том числе объектов
археологического наследия
286

Продолжение
Вид использования земель в составе земель особо
охраняемых территорий и объектов
К*К
l.i
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
достопримечательных мест, в том числе
мест бытования исторических промыслов,
производств и ремесел
военных и гражданских захоронений
Особо ценные земли х
Земли рекреационного назначения (за
исключением земель пригородных зеленых зон и
земельных участков, на которых находятся
учебно-туристические тропы и трассы) х
Земли лечебно-оздоровительных местностей х
и курортов
10.3. Средневзвешенные коэффициенты ценности экосистем
и уникальности оиоразнообразия
№
п/п
Наименование
особо охраняемой
природной
территории
Описание
земельного
участка
(кадастровый
номер)
Тип
экосистемы
Площадь
земельного
участка, занятая
каждым типом
экосистемы, м2
Средневзвешенные
коэффициенты
к
к,
1
2
п
При невозможности установления площади земельного
участка, занятой каждым типом экосистем, коэффициенты ценности
экосистем и уникальности биоразнообразия определяют для
преобладающего на земельном участке типа экосистемы.
Результаты расчета удельных показателей кадастровой
стоимости земельных участков в составе земель особо охраняемых
природных территорий (за исключением земельных участков в
составе земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов)
(УПКСЗоопт) представляют в форме таблицы 10.4.
10.4. Расчет удельных показателей КСЗУ в составе земель особо охраняемых
природных территорий
п/п
Наименование
особо
охраняемой природной
территории
Описание
земельного
участка

(кадастровый номер)
Площадь

земельного
участка,
м2
Удельный
показатель
кадастровой стоимости
вида угодий,
занимающего
наибольший удельный вес
в структуре видов
угодий земельного
участка (УПКСЗу),
м2
К
ъ
Удельный
показатель
кадастровой стоимости
земельных
участков в составе
земель особо
охраняемых
природных
территорий
(УПКСС)
1
2
п
287

Удельный показатель кадастровой стоимости земельных
участков в составе земель природоохранного назначения (табл. 10.7):
УПКСЗП0 = УПКСЗУ Ау,
где УПКСЗу — удельный показатель кадастровой стоимости вида угодий,
занимающего наибольший удельный вес в структуре видов угодий земельного участка
(табл. 10.5); Ку — коэффициент уникальности биоразнообразия для
преобладающего на земельном участке типа экосистемы (табл. 10.6).
10.5. Удельный показатель кадастровой стоимости вида угодий, занимающего
наибольший удельный вес в структуре видов угодий земельного участка (УПКСЗу)
№
п/п

Наименование

территории или
объекта

природоохранного

назначения

Описание

земельного
участка

(кадастровый
номер)

Площадь

земельного

участка, м2
Виды угодий в границах земельного участка

Сельскохозяйственные

площадь,
м2
%

площади
участка
Лесные

площадь,
м2
%

площади
участка
Иные
(указать вид)

площадь,
м2
%

площади

участка
Удельный
показатель
кадастровой стоимости
вида угодий,
занимающего
наибольший
удельный вес в
структуре видов
угодий
земельного участка
(УПКСЗ„), р/м2
1
2
п
10.6. Результаты определения Ау для земельного участка
№
п/п
Наименование территории
или объекта
природоохранного
назначения
Описание
земельного
участка

(кадастровый номер)
Тип
экосистемы
Площадь
земельного участка,
занятая каждым
типом экосистемы,
м2
*у
1
2
п
10.7. Результат расчета удельных показателей кадастровой стоимости земельных
участков в составе земель природоохранного назначения (УПКСЗю)
№
п/п
Наименование
территории или объекта
природоохранного
назначения
Описание
земельного
участка

(кадастровый номер)

Площадь

земельного
участка,
м2
Удельный
показатель кадастровой
стоимости вида
угодий,
занимающего наибольший
удельный вес в структуре
видов угодий
земельного участка
(УПКСЗ„), р/м2
Удельный
показатель
кадастровой стоимости
земельных
участков в составе
земель
природоохранного
назначения
(УПКСО
1
2
п
288

Удельный показатель кадастровой стоимости земельных
участков в границах пригородных зеленых зон
УПКСЗпз.з = УПКСЗ]
где УПКСЗП — минимальное значение удельного показателя кадастровой
стоимости земель поселений по виду использования «земли под лесами в поселениях (в
том числе городскими лесами), под древесно-кустарниковой растительностью, не
входящей в лесной фонд (в том числе лесопарками, парками, скверами,
бульварами)», для которых установлены пригородные зеленые зоны (табл. 10.8).
10.8. Определение удельных показателей кадастровой стоимости земельных
участков в границах пригородных зеленых зон (УПКСЗП ха)
№
п/п
Наименование
пригородной
зеленой зоны
Описание
земельного
участка

(кадастровый
номер)

Площадь

земельного
участка,
м2
Минимальное значение удельного
показателя кадастровой стоимости
земель поселений по виду
использования «земли под лесами в
поселениях (в том числе городскими
лесами), под
древесно-кустарниковой растительностью, не
входящей в лесной фонд (в том
числе лесопарками, парками,
скверами, бульварами)» (УПКСЗП)
Удельный
показатель
кадастровой
стоимости
земельных
участков в
границах
пригородных
зеленых зон
(упксз )
1
2
п
Удельный показатель кадастровой стоимости земельных
участков, на которых находятся учебно-туристические тропы, трассы:
т
ХУПКСЗу
УПКСЗу^^ ,
где УПКСЗу — удельный показатель кадастровой стоимости вида угодий
(например, лесные угодья), по которым проходит учебно-туристическая тропа, трасса;
п — число видов угодий, по которым проходит учебно-туристическая тропа,
трасса (табл. 10.9).
Удельный показатель кадастровой стоимости земельных
участков в составе земель историко-культурного назначения
(УПКСЗИК н) принимают равным удельному показателю
кадастровой стоимости вида угодий, занимающего наибольший
удельный вес в структуре видов угодий земельного участка
(УПКСЗУ).
19-6612
289

10.9. Определение удельных показателей кадастровой стоимости земельных
участков, на которых находятся учебно-туристические тропы и трассы
п/п
Наименование учебно-
туристической тропы, трассы
Описание
земельного участка
(кадастровый
номер)
Площадь
земельного
участка, м2
Виды угодий, по *
которым проходит
учебно-туристическая
тропа, трасса
1
2
п
10.10. Определение удельных показателей кадастровой стоимости земельных
участков в составе земель историко-культурного назначения
N°
п/п
Наименование территории или
объекта историко-культурного
назначения
Описание земельного
участка (кадастровй
номер)
Площадь земельного
участка, м2
1
2
п
Удельный показатель кадастровой стоимости земельных
участков в составе иных особо ценных земель вычисляют, исходя из
вида использования земель, наиболее близкого по
функциональному назначению к оцениваемым земельным участкам.
Кадастровую стоимость земельных участков, отнесенных ко
второй группе видов использования земель в составе земель особо
охраняемых территорий и объектов, определяют в следующей
последовательности:
кластеризация земельных участков, отнесенных ко второй
группе;
определение эталонного земельного участка для каждого из
кластеров земельных участков, отнесенных ко второй группе;
рыночной стоимости эталонных земельных участков;
кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко
второй группе.
Кластеризацию земельных участков, отнесенных ко второй
группе, проводят на уровне субъекта Российской Федерации в
такой последовательности:
определение показателей кластеризации земельных участков,
отнесенных ко второй группе, на уровне субъекта Российской
Федерации на основе типового перечня;
объединение земельных участков, отнесенных ко второй
группе, в кластеры на основе схожести их характеристик,
определенных по основным факторам кластеризации.
Для составления перечня факторов кластеризации на уровне
субъекта Российской Федерации формируется группа экспертов из
5...7 чел., в состав которой обязательно должны быть включены:
специалист Комитета по земельным ресурсам и
землеустройству (Роснедвижимости);
290

специалисты в сфере экономики и управления
земельно-имущественным комплексом;
один-два оценщика (рекомендуемый опыт работы в области
оценочной деятельности в регионе не менее 3 лет);
два-три риэлтора (рекомендуемый опыт работы в области
риэлторской деятельности в регионе не менее 3 лет).
В состав группы могут быть включены представители органов
государственной власти субъекта Российской Федерации и
органов местного самоуправления.
Группа экспертов устанавливает региональный перечень
факторов кластеризации на уровне субъекта Российской Федерации
на основе Типового перечня факторов кластеризации земельных
участков, отнесенных ко второй группе, который включает:
расстояние до места преимущественного проживания отдыхающих,
км; до ближайшего поселения, км; дорога (покрытие); сезонность
(лето/круглый год); наличие водных объектов (да/нет), лесных
массивов (да/нет); вблизи уникального рекреационного ресурса
(да/нет); экологическая ситуация; престижность местоположения.
При определении перечня факторов кластеризации на уровне
субъекта Российской Федерации эксперты могут дополнить
Типовой перечень факторов кластеризации факторами, оказывающими
влияние на стоимость земельных участков в данном субъекте
Российской Федерации, либо исключить из типового перечня
несущественные, по мнению экспертов, факторы.
В каждом определенном перечне факторов кластеризации
эксперты выбирают один фактор, наиболее влияющий на стоимость
земельных участков, отнесенных ко второй группе (например,
расстояние до места преимущественного проживания отдыхающих).
Перечни факторов кластеризации, а также факторы,
оказывающие наибольшее влияние на стоимость земельных участков,
отнесенных ко второй группе, на уровне субъекта Российской
Федерации утверждает региональная межведомственная комиссия в виде
протокола.
До кластеризации проводят группировку земельных участков,
отнесенных ко второй группе, по фактору, оказывающему
наибольшее влияние на стоимость указанных земельных участков.
Диапазон (границы) изменения фактора устанавливает группа экспертов.
В рамках сформированных групп на основе фактора, наиболее
влияющего на стоимость земельных участков, проводят
кластеризацию земельных участков по остальным факторам. При этом
фактор, оказывающий наибольшее влияние на стоимость земель,
в кластеризации не участвует. Число кластеров определяет группа
экспертов, исходя из особенностей территории и сложившейся
системы ценообразования в субъекте Российской Федерации.
Результатом кластеризации земельных участков, отнесенных ко
второй группе, является перечень земельных участков по
кластерам.
19*
291

Для каждого кластера земельных участков, отнесенных ко
второй группе, определяют эталонный земельный участок, под кото*
рым понимают участок, обладающий наиболее вероятными
характеристиками по отношению к земельным участкам, входящим в
кластер. При этом под наиболее вероятными характеристиками
понимают средние или наиболее часто встречающиеся (обычные)
характеристики земельного участка.
Эталонный земельный участок может быть как реально
существующим в кластере, так и гипотетическим.
Рыночную стоимость эталонных земельных участков для
кластеров земельных участков, отнесенных ко второй группе,
определяют в соответствии с Методическими рекомендациями по
определению рыночной стоимости земельных участков,
утвержденными распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г.
Рыночную стоимость земельного участка рассчитывают при
помощи оценщиков, которые представляют отчет об оценке
рыночной стоимости земельного участка, в соответствии с
законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности
(табл. 10.11).
10.11. Рыночная стоимость эталонных земельных участков для кластеров
земельных участков, отнесенных ко второй группе
N>
п/п
Описание эталонного земельного
участка (кадастровй номер)
Рыночная стоимость эталонного земельного
участка
Рыночная
стоимость, р.
Название, дата, № отчета,
кем подготовлен
1
2
п
Кадастровую стоимость земельных участков для каждого
кластера осуществляют корректировкой рыночной стоимости
эталонного земельного участка соответствующего кластера (табл. 10.12).
10.12 Расчет кадастровой стоимости всех земельных участков,
отнесенных ко второй группе
№
п/п
Наименование

лечебно-оздоровительной
местности или
курорта,
рекреационной
территории
Описание
земельного
участка

(кадастровый номер)
Площадь
земельного
участка, м2
Номер
кластера
земельных
участков,
отнесенных
ко второй
группе
Рыночная
стоимость
эталонного
земельного
участка в
кластере,
Р-
Итоговая

корректировка
рыночной
стоимости
эталонного
земельного
участка

Кадастровая
стоимость

земельного участка,
Р-
1
2
п
292

Значения корректировок и порядок их отнесения к рыночной
стоимости эталонного земельного участка должны быть
дополнительно обоснованы. Наиболее подробно должны быть обоснованы
случаи, когда суммарная корректировка рыночной стоимости
эталонного земельного участка, приводящая к кадастровой
стоимости конкретного земельного участка, составляет более чем 25 %.
Контрольные вопросы и задания
1. Какие земельные участки оценивают в составе земель особо охраняемых
территорий и объектов? 2. Перечислите последовательность действий при
определении кадастровой стоимости особо охраняемых территорий и объектов. 3. Как
определяют удельные показатели кадастровой стоимости особо охраняемых
территорий и объектов? 4. Что означают и как определяют коэффициенты ценности
экосистем и уникальности биоразнообразия? 5. Перечислите основные факторы
кластеризации. 6. Что такое эталонный земельный участок?

Глава 11
ГОСУДАРСТВЕННАЯ КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА
ЗЕМЕЛЬ САДОВОДЧЕСКИХ, ОГОРОДНИЧЕСКИХ
И ДАЧНЫХ ОБЪЕДИНЕНИЙ
11.1. МЕТОДИЧЕСКИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ФОРМИРОВАНИЯ ГКОЗ
САДОВОДЧЕСКИХ, ОГОРОДНИЧЕСКИХ И ДАЧНЫХ
ОБЪЕДИНЕНИЙ
Методика государственной кадастровой оценки земель
садоводческих, огороднических и дачных объединений разработана в
целях реализации постановления Правительства Российской
Федерации «О государственной кадастровой оценке земель» от 25
августа 1999 г. и в соответствии с Правилами проведения
государственной кадастровой оценки земель, утвержденными
постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г.
и приказом Росземкадастра от 26 августа 2002 г.
В результате проведения государственной кадастровой оценки
земель садоводческих, огороднических и дачных объединений
были определены удельные показатели кадастровой стоимости
земель в границах указанных объединений. Анализ удельных
показателей кадастровой стоимости земель позволяет говорить о их
существенной дифференциации в пределах территории региона
(минимальное и максимальное значения в субъекте Российской
Федерации могут различаться более чем в 25 раз) и одновременно
о достаточной однородности в пределах территории страны
(разница средних значений составляет не более 10 раз). Значения
удельных показателей кадастровой стоимости земель
садоводческих, огороднических и дачных объединений в некоторых регионах
России приведены в таблице 11.1.
11.1. Кадастровая стоимость земель садоводческих, огороднических, дачных
объединений в ряде субъектов Российской Федерации
Субъект РФ
Республика Адыгея
Республика Ингушетия
Хабаровский край
Область:
Камчатская
Липецкая
Пензенская
Смоленская
Тульская
Кадастровая
минимальная |
1,4
3,5
0,46
0,34
1,3
0,44
1,25
1,6
стоимость земель, р/м2
средняя
14,9
3,5
4,72
4,63
6,4
9,И
4,68
1,51
максимальная
39
3,5
10,3
10,31
8,22
15,98
5,03
6,04
294

Кадастровую стоимость земельных участков садоводческих,
огороднических и дачных объединений определяют в таком
порядке:
кластеризация объединений;
определение удельного показателя кадастровой стоимости
земель для каждого объединения;
определение кадастровой стоимости земельных участков
объединений.
Кластеризацию объединений проводят в пределах территории
субъекта Российской Федерации отдельно для садоводческих и
огороднических объединений и дачных объединений.
Кластеризацию объединений проводят в следующей
последовательности:
составление перечня всех объединений субъекта Российской
Федерации с их разделением на садоводческие и огороднические
объединения, дачные объединения;
определение типового перечня показателей кластеризации для
каждой из групп объединений в целом по Российской Федерации;
определение перечня показателей кластеризации для каждой
из групп объединений в пределах территории субъекта
Российской Федерации;
определение для каждого объединения земельного участка,
обладающего наиболее характерными показателями по отношению
к земельным участкам, входящим в состав объединения (далее —
эталонный земельный участок). При этом эталонный земельный
участок может быть как реально существующим в объединении,
так и гипотетическим;
объединение эталонных земельных участков в кластеры на
основе схожести их характеристик, определенных среди показателей
кластеризации;
сбор достаточной информации о рыночных ценах на
земельные участки по каждому из полученных кластеров. Информацию
считают достаточной, если число земельных участков, по которым
известна рыночная цена, превышает число показателей
кластеризации. При недостаточности или отсутствии в кластере
информации о рыночной цене на земельные участки собирают
дополнительную информацию об арендной плате за земельные участки.
Информацию считают достаточной, если число земельных
участков, по которым известна рыночная цена или арендная плата,
превышает число показателей кластеризации. При
недостаточности или отсутствии в кластере информации о рыночных ценах или
арендной плате за земельные участки собирают дополнительную
информацию о рыночных ценах на единые объекты
недвижимости. Информацию считают достаточной, если число земельных
участков или единых объектов недвижимости, по которым
известна рыночная цена или арендная плата, превышает число
показателей кластеризации. При недостаточности или отсутствии в класте-
295

ре информации о рыночных ценах или арендной плате за земель
ные участки и единые объекты недвижимости собирают
дополнительную информацию об арендной плате за единые объекты
недвижимости. Информацию считают достаточной, если число
земельных участков и единых объектов недвижимости, по которым
известна рыночная цена или арендная плата, превышает число
показателей кластеризации;
расчет рыночной стоимости земельных участков в составе
объединений.
Для кластеров, по которым используют информацию об
арендной плате за земельные участки, рыночную стоимость земельных
участков рассчитывают методом капитализации земельной ренты
в соответствии с Методическими рекомендациями по
определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными
распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г.
Для кластеров, по которым используют информацию о
рыночной цене единых объектов недвижимости, рыночную стоимость
земельных участков, входящих в состав единого объекта
недвижимости, рассчитывают методом выделения или распределения, а
для кластеров, по которым используют информацию об арендной
плате за единые объекты недвижимости, — методом остатка;
проведение статистического анализа связи между рыночной
ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и
факторами кластеризации и установление уравнения данной связи;
проверка достаточности связи между рыночной ценой и (или)
стоимостью земельных участков и факторами кластеризации на
основе уравнения связи между рыночной ценой и (или) рыночной
стоимостью земельных участков и факторами кластеризации.
При недостаточности связи между рыночной ценой или
стоимостью земельных участков и показателями, по которым
проводили кластеризацию в одном кластере и более, показатели
кластеризации пересматривают и проводят новую кластеризацию до тех
пор, пока связь между выбранными факторами кластеризации и
рыночными ценами и (или) рыночными стоимостями земельных
участков не будет достаточной во всех кластерах.
Удельные показатели кадастровой стоимости земель
объединений (УПКСЗ) определяют, исходя из достаточности в кластере
информации о рыночных ценах и (или) рыночной стоимости
земельных участков. Информацию считают достаточной, если число
земельных участков, по которым известна рыночная цена и (или)
рыночная стоимость, превышает число показателей кластеризации.
УПКСЗ объединений, входящих в кластер с достаточной
информацией о рыночных ценах и (или) рыночной стоимости земельных
участков, устанавливают в следующей последовательности:
определение кадастровой стоимости эталонного земельного
участка в составе объединения;
расчет УПКСЗ объединения.
296

Кадастровую стоимость эталонного земельного участка в
составе объединения определяют подстановкой в уравнение связи
между рыночной ценой (или рыночной стоимостью) земельных
участков и факторами кластеризации индивидуальных характеристик
эталонного земельного участка, рассчитанных с помощью
кластеризации (или методом сравнения продаж).
УПКСЗ объединения вычисляют делением кадастровой
стоимости эталонного земельного участка в составе объединения на
площадь этого земельного участка.
Определение УПКСЗ объединений, входящих в кластер с
недостаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных
стоимостях земельных участков, различно для садоводческих и
огороднических объединений, для дачных объединений.
Так, УПКСЗ для садоводческих и огороднических объединений
рассчитывают в следующей последовательности:
определение минимальных значений УПКСЗ садоводческих и
огороднических объединений для кластеров с достаточной
информацией о рыночных ценах и (или) рыночной стоимости
земельных участков;
определение средних значений удельных показателей
кадастровой стоимости (далее УПКС) сельскохозяйственных угодий по тем
административным районам, где расположены садоводческие и
огороднические объединения с минимальными значениями
УПКСЗ;
расчет соотношения между минимальным значением УПКСЗ
садоводческих и огороднических объединений и значением
УПКС сельскохозяйственных угодий по тем административным
районам, где расположены указанные объединения;
расчет УПКСЗ садоводческого и огороднического объединения
умножением средних значений УПКС сельскохозяйственных
угодий по тем административным районам, где расположены
указанные объединения, на значение соотношения между минимальным
значением УПКСЗ садоводческих и огороднических объединений
и средним значением УПКС сельскохозяйственных угодий в
соответствующем административном районе.
УПКСЗ для дачных объединений рассчитывают в следующей
последовательности :
определение минимальных значений УПКСЗ дачных
объединений для кластеров с достаточной информацией о рыночных
ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков;
определение средних значений УПКСЗ под индивидуальной
жилой застройкой в поселениях, наиболее близких по
местоположению к дачным объединениям с минимальными значениями УПКСЗ;
расчет соотношения между минимальным значением УПКСЗ
дачных объединений и средним значением УПКСЗ под
индивидуальной жилой застройкой в наиболее близких по
местоположению к указанным объединениям поселениях;
297

расчет УПКСЗ дачного объединения умножением среднего
значения УПКСЗ под индивидуальной жилой застройкой в
поселениях, наиболее близких по местоположению к данному
объединению, на значение соотношения между минимальным
значением УПКСЗ дачных объединений и средним значением УПКСЗ
под индивидуальной жилой застройкой в соответствующих
поселениях.
Кадастровую стоимость земельных участков объединений
рассчитывают умножением площади этих земельных участков на
УПКСЗ эталонных земельных участков в составе
рассматриваемых объединений.
В случаях определения рыночной стоимости земельного
участка кадастровую стоимость земельного участка устанавливают в
процентах от его рыночной стоимости (в соответствии с
Земельным кодексом РФ).
Для проведения государственной кадастровой оценки
земель садоводческих, огороднических и дачных объединений
5 июня 2002 г. утверждены технические указания по
проведению государственной кадастровой оценки земель таких
объединений.
Технологическая схема выполнения работ по кадастровой
оценке земель объединений состоит из следующих этапов.
1. Составление перечня садоводческих, огороднических и
дачных объединений субъекта Российской Федерации по
специальной форме, в которой приведены наименования объединений, их
адрес и вид.
2. Определение перечня факторов кластеризации для
каждого из видов объединений на уровне субъекта Российской
Федерации. Для этого на уровне субъекта Российской Федерации
формируют региональную межведомственную группу экспертов
из 5...7 чел., в состав которой обязательно должны быть
включены:
специалист территориального органа Роснедвижимости;
представитель территориального органа Росимущества;
один-два оценщика (лицо, имеющее лицензию на оценочную
деятельность) с опытом работы в регионе не менее 3 лет;
два-три риэлтора с опытом работы в области риэлторской
деятельности в регионе не менее 3 лет.
В состав группы могут быть также включены представители
органов государственной власти субъекта Российской Федерации,
органов местного самоуправления и специалисты в сфере
экономики земельных отношений.
Вышеуказанная группа экспертов определяет перечень
показателей кластеризации для каждого из двух видов объединений
(садоводческих, огороднических и дачных) на уровне субъекта
Российской Федерации на основе типового перечня.
298

Перечень факторов кластеризации садоводческих, огороднических
и дачных объединений
Расстояние до, км:
столицы субъекта РФ
районного центра
ближайшего поселения
ближайшей остановки
водоема
леса
Число рейсов в день
Число преступлений на 10 тыс. чел.
Наличие, есть/нет:
электричества
водопровода
магистрального газоснабжения
Состояние почв, балл бонитета
Удаленность от источника загрязнения химическими веществами, км
Продолжительность вегетационного периода в году, дней
Вероятность летних заморозков, есть/нет
Вероятность наступления ранних осенних заморозков, есть/нет
Вид покрытия подъездной дороги (асфальт, грунт и т. п.)
При определении перечня показателей кластеризации для
каждого из видов объединений на уровне субъекта Российской
Федерации эксперты могут дополнить типовой перечень показателями,
оказывающими влияние на стоимость земель указанных
объединений в данном субъекте Российской Федерации, либо исключить
из типового перечня несущественные, по мнению экспертов,
показатели.
В каждом установленном перечне показателей кластеризации
эксперты выбирают один, оказывающий наибольшее влияние на
стоимость земель объединений этих видов (например, для дачных
объединений — расстояние от столицы субъекта Российской
Федерации).
3. Определение эталонного земельного участка для каждого
объединения в субъекте Российской Федерации. Под эталонным
земельным участком понимают земельный участок, обладающий
наиболее вероятными характеристиками по отношению к
земельным участкам, входящим в состав объединения. Под наиболее
вероятными характеристиками понимают средние или наиболее
часто встречающиеся (обычные) характеристики земельного
участка. При этом эталонный земельный участок может быть как
реально существующим в объединении, так и гипотетическим.
Эталонный земельный участок для каждого объединения
определяют по показателям кластеризации, и он может быть как реально
существующим в объединении, так и гипотетическим. Эталонный
земельный участок для каждого объединения выбирают по
показателям кластеризации в тех единицах измерений, в которых они
определены в перечне факторов кластеризации.
4. Кластеризация эталонных земельных участков объединений
представляет собой группировку эталонных земельных участков
299

объединений по общности признаков на основе кластерного ана~
лиза.
До проведения кластеризации эталонные земельные участку
каждого из видов объединений группируют по показателю,
оказывающему наибольшее влияние на стоимость земель этого вида
объединений. Диапазон (границы) изменения показателя в преде-
лах каждой группы устанавливает группа экспертов.
После этого в рамках сформированных групп проводят
кластеризацию эталонных земельных участков объединений по
остальным показателям. При этом показатель, оказывающий
наибольшее влияние на стоимость земель вида объединений, в
кластеризации не участвует.
Число кластеров определяет группа экспертов, исходя из
особенностей территории и сложившейся системы ценообразования
в субъекте Российской Федерации.
5. Сбор информации о рыночных ценах, арендной плате за
земельные участки, рыночных ценах на единые объекты
недвижимости и об арендной плате за единые объекты недвижимости
необходим для определения удельных показателей кадастровой
стоимости земель садоводческих, огороднических и дачных
объединений. При этом под рыночной ценой земельного участка или
единого объекта недвижимости понимают цену сделки с
земельным участком или единым объектом недвижимости, в которую
эксперты вносят поправки. Как правило, цена спроса повышается
на 10 %, цена предложения понижается на 10 %.
Под арендной платой за земельный участок или единый объект
недвижимости понимают «рыночную» арендную плату, т. е. во
внимание не принимают данные по арендной плате за земельные
участки или единые объекты недвижимости, находящиеся в
государственной собственности.
Информацию о рыночных ценах и арендной плате за
земельные участки, а также о рыночных ценах и арендной плате за
единые объекты недвижимости собирают начиная с января 1999 г.
В случае использования в качестве рыночных цен на земельные
участки или единые объекты недвижимости цен спроса или
предложения эти цены вносят с учетом поправок.
6. Расчет рыночной стоимости отдельных земельных участков в
составе объединений с использованием информации об арендной
плате за земельные участки проводят, как правило, для земельных
участков в составе садоводческих и огороднических объединений
методом капитализации земельной ренты по формуле
РС3 = АЛ/КК,
где РС3 — рыночная стоимость земельного участка, р.; АП— арендная плата за
земельный участок за вычетом операционных расходов арендодателя, р.; Кк —
коэффициент капитализации арендной платы, который обосновывают и рассчитывают
лица, имеющие лицензию на осуществление оценочной деятельности.
300

Результаты расчета рыночной стоимости земельных участков с
^пользованием информации об арендной плате за земельные
участки вносят в таблицу 11.2.
11.2. Расчет рыночной стоимости земельных участков с использованием
информации об арендной плате за них
N°
п/п
Описание земельного
участка (кадастровый
номер)
Арендная
плата за
земельный
участок, р.
Коэффициент капитализации
арендной платы
Значение
коэффициента
капитализации
арендой платы
Название, дата,
N° отчета, кем
подготовлен
Рыночная
стоимость
земельного
участка, р.
1
2
л
Рыночную стоимость земельных участков с использованием
информации о рыночной цене единых объектов недвижимости
рассчитывают, как правило, для земельных участков в составе
дачных объединений.
Рыночную стоимость земельных участков, р., с
использованием информации о рыночной цене единых объектов недвижимости
рассчитывают методом выделения по формуле
РС3 = РЦммОС,
где PZ(e0н — рыночная цена единого объекта недвижимости, р.;
ОС—стоимость воспроизводства или замещения улучшений (зданий, строений,
сооружений), р.
Рыночная стоимость участка также может быть определена по
методу распределения:
РС3 = РДеолДз,
где Д2—доля стоимости земельного участка в рыночной стоимости единого
объекта недвижимости.
Стоимость улучшений рассчитывают при помощи оценщика,
который представляет отчет об оценке стоимости воспроизводства
или замещения улучшений в соответствии с законодательством
Российской Федерации об оценочной деятельности.
Долю стоимости земельного участка в рыночной стоимости
единого объекта недвижимости также рассчитьгоают при помощи
оценщиков или риэлторов, которые представляют отчет об
обосновании доли стоимости земельного участка в рыночной
стоимости единого объекта недвижимости.
Результаты расчета рыночной стоимости земельных участков с
использованием информации о рыночной цене единых объектов
недвижимости вносят в таблицу 11.3.
301

11.3. Расчет рыночной стоимости земельных участков с использованием
информации о рыночной цене единых объектов недвижимости
N°
и/и
Описание
единого объекта
недвижимости
(кадастровый
номер)
Рыночная
цена
единого
объекта

недвижимости, р.
Стоимость улучшений
Стоимость

улучшений, р.
Название,
дата, №
отчета, кем
подготовлен
Доля стоимости
земельного участка
Доля
стоимости
земельного
участка
Название,
дата, №
отчета, кем
подготовлен
Рыночная
стоимость
земельного
участка, р
1
2
п
Рыночную стоимость земельных участков с использованием
информации об арендной плате за единые объекты недвижимости
рассчитывают, как правило, для земельных участков в составе
дачных объединений методом остатка.
7. Проведение анализа статистической однородности
информации о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных
участков в кластере путем расчета среднего квадратического
отклонения при помощи оценщиков, которые представляют отчет
об оценке рыночной стоимости земельного участка в соответствии
с законодательством Российской Федерации об оценочной
деятельности.
8. Проверка достаточности информации о рыночных ценах и
(или) рыночной стоимости земельных участков в кластере.
Информацию считают достаточной, если число земельных участков в
кластере, по которым известна рыночная цена и (или) рыночная
стоимость, превышает число показателей кластеризации.
Рекомендуется, чтобы число земельных участков в кластере, по
которым известна рыночная цена и (или) рыночная стоимость,
превышала число показателей кластеризации более чем в 3 раза.
9. Установление вида уравнения связи между рыночной ценой
и (или) рыночной стоимостью земельных участков и
показателями кластеризации.
10. Проверка достаточности связи между рыночной ценой (или
рыночной стоимостью) земельных участков и показателями
кластеризации на основе уравнения связи между ними.
Достаточность связи между рыночной ценой и (или) рыночной
стоимостью земельных участков и показателями кластеризации
определяют, исходя из критерия достаточности R2. Связь
считается достаточной при R2 > 0,7. При недостаточности связи (R2 < 0,7)
показатели кластеризации пересматривают и проводят новую
кластеризацию до тех пор, пока связь между выбранными
показателями кластеризации и рыночными ценами (рыночными
стоимостями) земельных участков не будет достаточной во всех кластерах.
11. Определение кадастровой стоимости эталонного
земельного участка в составе объединения, вошедшего в кластер с
достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных сто-
302

лмостях земельных участков, осуществляют подстановкой в
уравнение связи между рыночной ценой и (или) рыночной
стоимостью земельных участков и кластеризации индивидуальных
характеристик эталонного земельного участка, или методом сравнения
продаж.
При использовании метода сравнения продаж кадастровую
стоимость эталонных земельных участков определяют как
рыночную стоимость земельного участка при помощи оценщика,
который представляет отчет об оценке рыночной стоимости
земельного участка в соответствии с законодательством Российской
Федерации об оценочной деятельности. Определение удельного
показателя кадастровой стоимости земель объединений, вошедших в
кластер с достаточной информацией о рыночных ценах и (или)
рыночных стоимостях земельных участков
Определение удельного показателя кадастровой стоимости
земель (далее — УПКСЗ) объединений, вошедших в кластер с
достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных
стоимостях земельных участков, осуществляют делением кадастровой
стоимости эталонного земельного участка в составе объединения
на его площадь.
12. Определение удельного показателя кадастровой стоимости
земель садоводческих и огороднических объединений, вошедших
в кластер с недостаточной информацией о рыночных ценах и
(или) рыночных стоимостях земельных участков по формуле
упксзсо = "^comin Упксзсрея2,
со УПКСЗ^д, сред2'
где УПКСЗс.отт — минимальное значение УПКСЗ садоводческих и
огороднических объединений для кластеров с достаточной информацией о рыночных ценах и
(или) рыночных стоимостях земельных участков; УПКСЗсрСп1 — среднее значение
удельных показателей кадастровой стоимости (далее — УТ1КС)
сельскохозяйственных угодий по тем административным районам, где расположены
садоводческие и огороднические объединения с минимальными значениями УПКСЗ;
УПКСЗсред2 — среднее значение УПКС сельскохозяйственных угодий по
административному району, где расположены объединения.
13. Определение удельного показателя кадастровой стоимости
земель дачных объединений, вошедших в кластер с недостаточной
информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях
земельных участков по формуле
УПКСЗ, .
УПКСЗД = УПКСЗ ШКСЗпсред2'
где УПСКЗдт^ — минимальное значение УПКСЗ дачных объединений для клас-
303

теров с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных
стоимостях земельных участков; УПКСЗпхреД1 — среднее значение УПКСЗ под индивиду!
альной жилой застройкой в поселениях, наиболее близких по местоположению к
дачным объединениям с минимальными значениями УПКСЗ; УПКСЗпсред2^
среднее значение УПКСЗ под индивидуальной жилой застройкой в поселениях
наиболее близких по местоположению к оцениваемым дачным объединениям. '
14. Кадастровую стоимость земельного участка объединения
вычисляют по формуле
KCj.y = УПКСЗЭ з.уП3.у,
где УПКСЗэз.у — удельный показатель кадастровой стоимости земель эталонного
земельного участка в составе рассматриваемого объединения; П3.у — площадь
земельного участка.
При наличии рыночной стоимости земельных участков
объединений, определенной в соответствии с законодательством
Российской Федерации об оценочной деятельности, кадастровую
стоимость указанных земельных участков устанавливают равной их
рыночной стоимости.
Контрольные вопросы и задания
1.Перечислите порядок действий по определению кадастровой стоимости
земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений. 2.
Какие действия проводят при кластеризации объединений? 3. Перечислите действия
и охарактеризуйте их содержание при определении удельных показателей
кадастровой стоимости земель объединений (УПКСЗ). 4. Какие действия проводят при
кадастровой оценке земель объединений? 5. Назовите основные факторы
кластеризации земель объединений. 6. Что такое эталонный земельный участок? Как
проводят его кластеризацию? 7. Как рассчитывают рыночную стоимость
земельного участка объединений? 8. Как рассчитывают кадастровую стоимость
земельного участка объединений?

Глава 12
ГОСУДАРСТВЕННАЯ КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА
ЗЕМЕЛЬ ЛЕСНОГО ФОНДА РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ
Методика государственной кадастровой оценки земель лесного
фонда Российской Федерации, утвержденная приказом Росземка-
дастра от 17 октября 2002 г., разработана в целях реализации
постановления Правительства РФ от 8 апреля 2000 г.
Методика позволяет определить кадастровую стоимость 1 га
лесных земель в составе земель лесного фонда Российской
Федерации, к которым ст. 101 Земельного кодекса РФ отнесены земли,
покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но
предназначенные для ее восстановления (вырубки, гари, редины,
прогалины и др.).
На 1 января 2004 г. государственная кадастровая оценка земель
лесного фонда была проведена на всей площади, занимающей
1 103 135,8 тыс. га.
Кадастровую стоимость лесных земель определяют в три этапа:
I этап —в пределах оценочных зон и территорий субъектов
Российской Федерации;
II этап — в пределах территорий лесхозов;
III этап — в пределах участков лесных земель в границах
лесхозов.
Кадастровую стоимость лесных земель определяют на основе
капитализации годового расчетного рентного дохода, получаемого
в результате хозяйственного использования лесных земель.
На I этапе государственной кадастровой оценки земель
лесного фонда Российской Федерации определяют кадастровую
стоимость 1 га лесных земель в пределах оценочных зон и территорий
субъектов Федерации.
Оценочные зоны совпадают с лесотаксовыми районами,
границы которых устанавливают в соответствии с постановлением
Правительства Российской Федерации «О минимальных
ставках платы за древесину, отпускаемую на корню» от 19 февраля
2001 г.
Формируют кадастровые оценочные зоны земель под лесами
на основе их сходства по природному составу лесов,
продуктивности и возрастному составу.
Кадастровую стоимость лесных земель рассчитывают по
одному виду лесопользования — заготовке древесины.
20-6612
305

Для определения кадастровой стоимости 1 га лесных земель
рассчитывают следующие показатели на 1 га лесных земель оце,
ночной зоны и субъекта Российской Федерации:
базовую оценочную продуктивность в натуральном и денежном
выражении;
базовые оценочные затраты;
цену производства древесины;
годовой расчетный рентный доход.
Базовую оценочную продуктивность 1 га лесных земель
определяют по оценочным зонам в натуральном и денежном
выражении.
Базовую оценочную продуктивность 1 га лесных земель в
оценочной зоне в натуральном выражении рассчитывают по формуле
п т PjjSjj n m Sj:
Ыу=1 1д /=1у=1Лу
где Ру — запас древесины, отпускаемой на корню на 1 га спелых насаждений
(насаждений в оптимальном возрасте рубки) i-й основной лесообразующей породы
при у-м обороте рубки в оценочной зоне, м3; Sy — площадь, занятая i-й основной
лесообразующей породой в у-м обороте рубки, га; Tv — число лет в у-м обороте
рубки i-й основной лесообразующей породы; п — число основных лесообразую-
щих пород; т — число вариантов оборотов рубок в насаждениях одной
лесообразующей породы.
Средневзвешенная базовая плата за 1 м3 древесины,
отпускаемой на корню, на момент проведения государственной
кадастровой оценки лесных земель в оценочной зоне
/=iy=l lij /=iy=i ly
где Су — фактически сложившаяся в оценочной зоне плата за 1 м3 древесины,
отпускаемой на корню /-й основной лесообразующей породы в у-м возрасте
рубки, р.
Базовую оценочную продуктивность 1 га лесных земель в
оценочной зоне в денежном выражении рассчитывают как
произведение базовой оценочной продуктивности в натуральном
выражении на средневзвешенную базовую плату за 1 м3 древесины,
отпускаемой на корню, на момент проведения государственной
кадастровой оценки лесных земель по формуле
Базовые оценочные затраты на 1 га лесных земель определяют
306

icaK сумму фактических расходов лесхозов, находящихся в
оценочной зоне, за соответствующий год на восстановление,
выращивание, охрану, защиту лесов, и управленческих расходов,
выраженных в рублях.
Цену производства древесины в расчете на 1 га лесных земель в
оценочной зоне определяют, умножая базовые оценочные затраты
на норматив, учитывающий рентабельность производства.
Дифференциальный рентный доход с 1 га лесных земель в
оценочной зоне определяют как разность между базовой оценочной
продуктивностью 1 га лесных земель в денежном выражении и
ценой производства древесины в расчете на 1 га.
Если в результате расчета дифференциальный рентный доход
получается отрицательным, то дифференциальный рентный доход
принимают равным нулю.
Годовой расчетный дифференциальный рентный доход с 1 га
лесных земель в оценочной зоне определяют делением
дифференциального рентного дохода с 1 га лесных земель на число лет в
средневзвешенном обороте рубки с учетом структуры основных
лесообразующих пород.
Число лет в средневзвешенном обороте рубки в оценочной
зоне
п т п т S;;
/=1у=1 /=1у=1Лу
Годовой абсолютный рентный доход определяют, исходя из
следующего условия: кадастровую стоимость 1 га лесных земель, на
которых не образуется дифференциальный рентный доход,
устанавливают равной минимальному значению кадастровой стоимости
1 га сельскохозяйственных угодий в Российской Федерации.
Годовой расчетный рентный доход с 1 га лесных земель в
оценочной зоне определяют как сумму годового расчетного
дифференциального и годового абсолютного рентных доходов,
получаемых с 1 га лесных земель.
Кадастровую стоимость 1 га лесных земель в оценочной зоне
определяют делением годового расчетного рентного дохода с 1 га
лесных земель на коэффициент капитализации.
На II этапе государственной кадастровой оценки земель
лесного фонда Российской Федерации определяют кадастровую
стоимость 1 га лесных земель в пределах территории лесхозов.
Для определения кадастровой стоимости 1 га лесных земель по
каждому лесхозу рассчитывают следующие показатели:
оценочную продуктивность в натуральном и денежном
выражении;
оценочные затраты;
цену производства древесины;
годовой расчетный рентный доход.
20*
307

Расчет оценочной продуктивности 1 га лесных земель лесхоза в
денежном выражении (Мы) заключается в расчете первичной оце.
ночной продуктивности и ее корректировки.
Первичная оценочная продуктивность 1 га лесных земель
лесхоза в денежном выражении
где Р/ — оценочная продуктивность 1 га лесных земель /-го лесхоза в натуральном
выражении, м3; С/— средневзвешенная плата за 1 м3 древесины, отпускаемой на
корню в /-м лесхозе, на момент проведения государственной кадастровой оценки,
р; /—индекс лесхоза в субъекте Российской Федерации.
Оценочная продуктивность 1 га лесных земель лесхоза в
натуральном выражении
п т ,
р _ 1=1 J-I
"—пг-, '
llS'/Ty
/=ly=l
где Ру — запас древесины на корню на 1 га спелых насаждений /-й основной
лесообразующей породы при у-м обороте рубки в оценочной зоне, рассчитанный на
первом уровне государственной кадастровой оценки, м3; 5J/— площадь, занятая /-й
основной лесообразующей породой с у-м оборотом рубки в 1-м лесхозе, га
Тучнело лет в у-м обороте рубки /—й основной лесообразующей породы; п — число
основных лесообразующих пород; т — число вариантов оборотов рубок в
насаждениях одной лесообразующей породы.
Средневзвешенная плата за 1 м3 древесины, отпускаемой на
корню, на момент проведения государственной кадастровой
оценки в лесхозе
п т
llVjSljCy/Ty
С,=Ш2 ,
1 п т , '
/=1у=1
где Су — фактически сложившаяся в оценочной зоне плата за 1 м3 древесины,
отпускаемой на корню /-и основной лесообразующей породы в у-м возрасте рубки,
полученная на первом этапе государственной кадастровой оценки, р.
Корректируют полученную первичную оценочную
продуктивность 1 га лесных земель лесхоза в денежном выражении по
формуле
Mk=QMj,
где Q — корректирующий коэффициент первичной оценочной продуктивности;
308

и — первичная оценочная продуктивность 1 га лесных земель лесхоза в денежном
Сражении для /-го лесхоза, р.
Корректирующий коэффициент первичной оценочной
продуктивности в денежном выражении вычисляют по формуле
Q=Misl/iMlsh
/=1 Ы
где М— базовая оценочная продуктивность в денежном выражении 1 га лесных
земель в субъекте Российской Федерации, полученная на первом уровне
государственной кадастровой оценки, p.; L — число лесхозов в субъекте Российской
Федерации; Si — площадь лесных земель /-го лесхоза, га; Mi — первичная оценочная
продуктивность в денежном выражении 1 га лесных земель по /-му лесхозу, р.
Затраты на 1 га лесных земель оценивают как сумму
фактических расходов лесхозов на восстановление, выращивание, охрану,
защиту лесов и управленческих расходов, выраженных в рублях.
Оценка затрат на 1 га лесных земель в лесхозе состоит из
расчета первичных оценочных затрат для каждого лесхоза и их
корректировки.
Первичную оценку затрат для каждого лесхоза проводят по
формуле
п т .
у _ /=1 У=1
/ ~ '
' п т .
ZZ5J
где Zjj — оценочные затраты на воспроизводство /*-й породы при у-м обороте
рубки в оценочной зоне, определенные на первом уровне работ, p.; Sy— площадь,
покрытая лесом /-й породы при у-м обороте рубки в /-м лесхозе, га; /—индекс
лесхоза в субъекте Российской Федерации.
Полученные первичные затраты на оценку корректируют по
формуле
Zkl = AZ/,
где К— корректирующий коэффициент затрат на оценку:
K=zis,/iziSi,
1=1 /=1
где Z— базовые оценочные затраты на воспроизводство лесов в субъекте
Российской Федерации в расчете на 1 га лесных земель, полученные на первом уровне
государственной кадастровой оценки, р.; 5/ —площадь лесных земель /-го лесхоза,
га; Z/ — первичные оценочные затраты по /-му лесхозу в расчете на 1 га лесных
земель, р.
309

Цену производства древесины в расчете на 1 га лесных земель в
лесхозе определяют путем умножения оценочных затрат на нор.
матив, учитывающий рентабельность лесохозяйственного
производства.
Дифференциальный рентный доход с 1 га лесных земель в
лесхозе определяют как разность между оценочной продуктивностью
1 га лесных земель в денежном выражении и ценой производства
древесины в расчете на 1 га.
Если дифференциальный рентный доход в результате расчета
получается отрицательным, то его значение принимают равным
нулю.
Годовой расчетный дифференциальный рентный доход с 1 га
лесных земель в лесхозе определяют делением
дифференциального рентного дохода с 1 га лесных земель на число лет в
средневзвешенном обороте рубки с учетом структуры основных лесообразу-
ющих пород.
Число лет в средневзвешенном обороте рубки в лесхозе
/=iy=i i=ij=\Tu
где л —число основных лесообразующих пород; т — число вариантов оборотов
рубок в насаждениях одной лесообразующей породы; *?#—площадь, занятая /-й
основной лесообразующей породой в у-м обороте рубки в /-м лесхозе, га;
Тучнело лет ву-м обороте рубки /-й основной лесообразующей породы.
Годовой абсолютный рентный доход определяют, исходя из
того, что кадастровая стоимость 1 га лесных земель, на которых не
образуется дифференциальный рентный доход, равна
минимальному значению кадастровой стоимости 1 га сельскохозяйственных
угодий в Российской Федерации.
Годовой расчетный рентный доход с 1 га лесных земель в
лесхозе равен сумме годового расчетного дифференциального и
годового абсолютного рентных доходов, получаемых с 1 га лесных
земель.
Кадастровую стоимость 1 га лесных земель лесхоза получают,
разделив годовой расчетный рентный доход с 1 га лесных земель
на коэффициент капитализации.
На /// этапе государственной кадастровой оценки земель
лесного фонда в качестве объекта кадастровой оценки выступают
участки земель лесного фонда в границах лесхозов.
Участки лесных земель в границах лесхозов для целей
государственной кадастровой оценки подразделяют на три вида:
участки лесных земель, не покрытые лесной растительностью,
но предназначенные для ее восстановления (вырубки, гари,
погибшие древостой, редины, пустыри, прогалины, площади, заня-
310

Tbie питомниками, несомкнувшимися лесными культурами, и
иные);
занятые насаждениями, которые не входят в категорию спелых
и перестойных лесов, т. е. земли, занятые молодняками,
средневозрастными и приспевающими насаждениями;
занятые спелыми и перестойными насаждениями, пригодными
для проведения рубок главного пользования при наличии
соответствующих экономических условий.
Кадастровая стоимость 1 га участка лесных земель, не
покрытых лесом, если их будут использовать для выращивания и
заготовки древесины:
(1 + *к)г-1 Кк'
где гт — лесная рента, образующаяся при осуществлении рубок главного
пользования в насаждении возраста Г, р/м3; Г—возраст рубки главного пользования,
лет; Qt— эксплуатационный запас древесины на корню в возрасте главной рубки,
м3Да; Ялв — нормативные затраты на лесовосстановление, р/га; И^ —
нормативные ежегодные затраты на управление, охрану и защиту лесов, р/га; Кк —
коэффициент капитализации.
Для второго вида участков лесных земель, занятых
насаждениями, не достигшими возраста спелости (молодняки,
средневозрастные и приспевающие насаждения), кадастровая стоимость
участка, если его будут использовать для выращивания и заготовки
древесины, рассчитывают по формуле, в которой кадастровая
стоимость участка земель лесного фонда представляет собой сумму
двух слагаемых:
текущей стоимости насаждения, произрастающего на участке в
момент рубки главного пользования, за минусом
капитализированных затрат на управление, охрану и защиту лесов и их
восстановление после первой рубки главного пользования;
текущей стоимости капитализированных доходов от
последующих рубок главного пользования, начиная со второй рубки.
Стоимость оцениваемого насаждения, имеющего на момент
государственной кадастровой оценки возраст /лет, меньший
возраста спелости Т, определяют путем дисконтирования к настоящему
моменту времени лесной ренты, которая может быть получена
при рубке оцениваемого насаждения при достижении им возраста
спелости:
W =
(гтОг-Ит Яуп
[<1 + Ак)г-1 *к
rTQT-MR
(l + *Jr-'[(l + tfK)'-l]
где (Т— 0 — период времени, разделяющий момент проведения оценки и время
проведения первой рубки главного пользования.
311

Для третьего вида участков лесных земель, занятых спелыми ц
перестойными насаждениями, пригодными к рубке главного
пользования, кадастровую стоимость участка, если его будут ис*
пользовать в дальнейшем для выращивания и заготовки
древесины, рассчитывают по формуле, где кадастровая стоимость участка
земель лесного фонда представляет собой сумму двух слагаемых:
стоимости произрастающего на участке насаждения,
пригодного в момент проведения государственной кадастровой оценки к
рубке главного пользования, за минусом капитализированных
затрат на управление, охрану и защиту лесов и их восстановление
после первой рубки главного пользования;
текущей стоимости капитализированных доходов от
последующих рубок главного пользования, начиная со второй рубки.
Стоимость произрастающего на участке насаждения,
пригодного в момент проведения государственной кадастровой оценки к
рубке главного пользования, равна произведению имеющегося
эксплуатационного запаса древесины на лесную ренту, приносимую
одним кубометром этого запаса:
W =
гт<2т-Ил
ЯЛ
\
уп
к J
И гтОг-Илъ
0 + *к)Г-1'
Кадастровая стоимость участка лесных земель при условии
использования только недревесных ресурсов без пользования
древесиной
т п
к,
где Рп — годовой валовой доход от использования недревесных ресурсов
(например, охота, рекреация, заготовка кедровых орехов и т. д.), р/га; С„ — годовые
текущие издержки по заготовке (производству) продукции из недревесных ресурсов
леса, р/га; /—норма прибыли на основной и оборотный капитал, %; Кп —
удельные капитальные вложения в организацию использования недревесных ресурсов
леса, р/га; Слх — издержки по восстановлению, поддержанию и охране
недревесных ресурсов леса (помимо тех издержек, которые были учтены в предыдущих
формулах).
Если на участке лесных земель возможно взаимодополняющее
использование древесных и недревесных ресурсов леса, то
совокупную кадастровую стоимость 1 га участка лесных земель, на
котором возможно комплексное многоресурсное использование
древесных и недревесных ресурсов леса, определяют как
капитализированную сумму рентного дохода от лесозаготовок и от
использования недревесных ресурсов:
И^= W+Wn.
Кадастровую стоимость участка лесных земель при альтерна-
312

тивных заготовках древесины, видах лесопользования также
можно определить по рыночной стоимости участков нелесных земель
с соответствующими видами использования и аналогичными
характеристиками.
На основе вышеуказанных формул также можно определить
кадастровую стоимость лесных земель лесхоза в целом, как сумму
стоимостей выделенных в его составе участков или участков,
выделяемых для удобства расчетов.
Лесная рента, используемая при определении кадастровой
стоимости участков лесных земель:
_ Рр — С0 — iQKQ r v
Эту формулу применяют, если:
в качестве пользователя участка лесных земель (ожидаемого
пользователя) выступает предприятие, у которого лесозаготовка
интегрирована с деревопереработкой;
круглые лесоматериалы приобретают на региональных лесных
рынках в основном крупные деревоперерабатывающие
предприятия;
возможно получение достоверной информации об
экономических показателях деревоперерабатывающих производств.
Нижеприведенные формулы определения лесной ренты
применяют в условиях, когда права пользования участками лесных
земель предоставляют лесопользователям, продукцию которых
реализуют на конкурентных внутреннем или внешнем рынках.
Различие между этими формулами состоит лишь в объеме
имеющейся исходной информации:
r = Pl-Cl-ilKu
или
р
Если основную часть лесосечного фонда продают на лесных
аукционах, то лесную ренту рассчитывают по формуле
где Р0 — рыночная цена отправления единицы продукции обработки круглых
лесоматериалов (пиломатериалов, целлюлозы, бумаги, фанеры, плит и др.), р/м3, р/т;
Q — текущие издержки на переработку древесины без стоимости древесного
сырья, р/ед. продукции; /0 —норма прибыли на основной и оборотный капитал в
313

деревопереработке, %; А^ —удельные капитальные вложения в перерабатываю
щих производствах, р/ед. продукции; т — расход сырья (круглых лесоматериалов}
на единицу продукции деревопереработки, м3/ед. продукции; Q — текущие из-
держки на заготовку древесины и ее вывозку из леса на нижний склад, пункт pea*
лизации или пункт переработки, р/м3; i\ — норма прибыли на основной и оборот-
ный капитал на лесозаготовках; К\ — удельные капитальные вложения на
заготовку древесины, включая издержки на строительство лесовозных дорог и вывозку
древесины из леса, р/м3; Р{ — рыночная цена отправления единицы круглых
лесоматериалов, р/м3; р — норма прибыли по отношению к текущим затратам на
лесозаготовках, %; гт — плата за лес на корню, полученная по результатам торгов на
участках лесных земель, выбранных в качестве аналога оцениваемого участка,
характеризующегося совокупностью идентичных или близких по значению ренто-
образующих факторов [средний эксплуатационный запас древесины на 1 га;
порода насаждений, задаваемая долей отдельных пород в общем запасе; средний объем
хлыста; рельеф местности и состояние грунтов; расстояние доставки
заготовленных лесоматериалов (хлыстов, сортиментов) до пункта конечного потребления
или нижнего склада; соотношение объемов летней и зимней заготовок
древесины].
Рыночные цены на продукцию деревопереработки (бумагу,
целлюлозу, пиломатериалы, фанеру, плиты) и круглые
лесоматериалы определяют на основе анализа существующих цен на
внутреннем и внешнем рынках, а также на базе прогноза этих цен,
осуществляемого соответствующими государственными и
коммерческими организациями на федеральном и региональном
уровне.
Норму прибыли на основной и оборотный капитал принимают
в размере, обратном сроку возврата капитала.
Текущие издержки на заготовку и переработку древесины,
показатели удельных капитальных вложений, коэффициенты
расхода сырья на производство конечной лесопродукции рассчитывают
по нормативам, регламентирующим потребление
производственных ресурсов (трудовые затраты, энергоемкость, фондоемкость) в
зависимости от условий эксплуатации лесных ресурсов и их
качественных характеристик.
Текущие издержки на заготовку древесины в денежном
выражении вычисляют на основе натуральных показателей расхода
трудовых, материальных и других ресурсов в расчете на единицу
подлежащей заготовке древесины на корню: человеко-дней на
кубометр, литров топлива на кубометр, кВт • ч на кубометр, рублей
на кубометр и т. д., по формуле
где С —текущие издержки в расчете на обезличенный кубометр заготовки
древесины, р.; Г —трудоемкость лесозаготовительного производства, чел. дн./м3; Pt —
фактически сложившаяся в регионе норма оплаты труда на лесозаготовках за
единицу времени, р/(чел. *дн.); v — энергоемкость производства (затраты топливно-
смазочных материалов и электроэнергии на заготовку 1 м3 древесины), кг/м3, л/м3,
314

кВт/м3; Ре — рыночная цена топливно-энергетических ресурсов, р/кг, р/л, р/кВт;
^капитальные вложения производства (удельные инвестиции), р/м3; а — норма
амортизации основных фондов, %; ? —отношение накладных расходов к прямым
затратам, %.
Состав и размер текущих затрат при заготовке и переработке
древесины определены действующими нормативными
материалами по калькулированию операционных издержек в
лесопромышленном производстве.
Транспортные расходы по доставке древесины от мест
заготовки до пунктов переработки соответствуют действующим тарифам
на перевозку лесных грузов разными видами транспорта.
Контрольные вопросы и задания
1. Перечислите основные этапы определения кадастровой стоимости земель
лесного фонда. 2. Какие показатели используют для определения кадастровой
стоимости 1 га лесных земель? 3. Как рассчитывают базовую продуктивность 1 га
лесных земель при оценке? 4. Как определяют дифференциальные и абсолютные
рентные доходы? 5. Перечислите основные формулы определения первичной
продуктивности при оценке земель лесхозов. 6. Как оценивают первичные
затраты для лесхозов? 7. По каким формулам рассчитывают годовой расчетный
рентный доход? 8. Назовите классификацию лесных земель для целей ГКО. 9.
Перечислите градацию лесных земель при определении их кадастровой стоимости.
10. Как определяют лесную ренту?

Глава 13
ГОСУДАРСТВЕННАЯ КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА
ЗЕМЕЛЬ ВОДНОГО ФОНДА
Методика государственной кадастровой оценки земель водного
фонда разработана в целях реализации постановления
Правительства Российской Федерации «О государственной кадастровой
оценке земель» от 25 августа 1999 г. и в соответствии с Правилами
проведения государственной кадастровой оценки земель,
утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации
от 8 апреля 2000 г. Данную методику применяют при определении
кадастровой стоимости земельных участков в составе земель
водного фонда, занятых обособленными водными объектами,
земельных участков в составе земель водоохранных зон водных объектов,
а также земель, выделяемых для установления полос отвода и зон
охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных
водохозяйственных сооружений и объектов, и не применяют для
определения кадастровой стоимости земельных участков в составе
земель водного фонда, занятых:
поверхностными водными объектами, за исключением
обособленных водных объектов;
подземными водными объектами;
внутренними морскими водами;
территориальным морем Российской Федерации.
Технические указания по государственной кадастровой оценке
земель водного фонда, утвержденные приказом Росземкадастра от
15 февраля 2004 г., служат практическим руководством по
реализации Методики государственной кадастровой оценки земель
водного фонда.
В Технических указаниях приведена технологическая схема
выполнения работ по государственной кадастровой оценке земель
водного фонда, даны разъяснения по всем этапам работ и
методическим подходам, применяемым при государственной
кадастровой оценке земель водного фонда.
В рамках реализации Технических указаний используют
следующие термины и определения:
водный о б ъ е к т — сосредоточение вод на поверхности
суши в формах ее рельефа либо в недрах, имеющий границы,
объем и черты водного режима (ст. 1 Водного кодекса Российской
Федерации от 16 ноября 1995 г.);
316

обособленный водный объект (замкнутый
в 0 д о е м) — небольшой по площади и непроточный
искусственный водоем, не имеющий гидравлической связи с другими
поверхностными водными объектами (ст. 1 Водного кодекса
Российской Федерации);
гидротехнические сооружения — плотины,
здания гидроэлектростанций, водосбросные, водоспускные и
водовыпускные сооружения, туннели, каналы, насосные станции,
судоходные шлюзы, судоподъемники; сооружения,
предназначенные для защиты от наводнений и разрушений берегов
водохранилищ, берегов и дна русл рек; сооружения (дамбы), ограждающие
хранилища жидких отходов промышленных и
сельскохозяйственных организаций; устройства от размывов на каналах, а также
другие сооружения, предназначенные для использования водных
ресурсов и предотвращения вредного воздействия вод и жидких
отходов (ст. 3 Федерального закона «О безопасности
гидротехнических сооружений» от 21 июля 1997 г);
водоохранная зона — территория, примыкающая к
акваториям рек, озер, водохранилищ и других поверхностных
водных объектов, на которой устанавливают специальный режим
хозяйственной и иных видов деятельности с целью предотвращения
загрязнения, засорения, заиления и истощения водных объектов,
а также сохранения среды обитания объектов животного и
растительного мира (ст. 1 постановления Правительства Российской
Федерации «Об утверждении положения о водоохранных зонах
водных объектов и их прибрежных защитных полосах» от 23
ноября 1996 г.);
прибрежные защитные полосы устанавливают в
пределах водоохранных зон, на территориях которых вводят
дополнительные ограничения природопользования (ст. 1
постановления Правительства Российской Федерации «Об утверждении
положения о водоохранных зонах водных объектов и их
прибрежных защитных полосах» от 23 ноября 1996 г.);
водохозяйственный объект — сооружение,
связанное с использованием, восстановлением и охраной водных
объектов и их водных ресурсов (ст. 1 Водного кодекса Российской
Федерации);
водозабор — комплекс сооружений и устройств для забора
воды из водных объектов (ст. 1 Водного кодекса Российской
Федерации).
Для определения кадастровой стоимости земельные участки в
составе земель водного фонда подразделяют на следующие виды:
земельные участки, занятые обособленными водными объектами;
земельные участки в составе земель водоохранных зон водных
объектов, а также земель, выделяемых для установления полос
отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и
иных водохозяйственных сооружений и объектов:
317

занятые объектами водоснабжения;
рекреации;
рыбного и охотничьего хозяйства;
водозаборными, портовыми, гидротехническими и иными
водохозяйственными сооружениями и объектами;
древесно-кустарниковой или иной растительностью;
предоставленные садоводческим, огородническим и дачным
объединениям.
В зависимости от применяемых методических подходов к
определению кадастровой стоимости земельные участки в составе
земель водного фонда объединяют в следующие группы.
Первая группа включает земельные участки, занятые
обособленными водными объектами, находящимися в обороте в
соответствии с законодательством Российской Федерации.
Вторая группа включает земельные участки, занятые:
обособленными водными объектами, изъятыми из оборота или
ограниченными в обороте в соответствии с законодательством
Российской Федерации;
сооружениями, предназначенными для защиты от наводнений
и разрушений берегов водохранилищ, берегов и дна русл рек;
сооружениями (дамбами), ограждающими хранилища жидких
отходов промышленных и сельскохозяйственных организаций;
устройствами от размывов на каналах, а также другими
сооружениями, предназначенными для предотвращения вредного воздействия
вод и жидких отходов в составе земель водоохранных зон водных
объектов, а также земель, выделяемых для установления полос
отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и
иных водохозяйственных сооружений и объектов.
Третья группа включает земельные участки в составе земель
водоохранных зон водных объектов, а также земель, выделяемых для
установления полос отвода и зон охраны водозаборов,
гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и
объектов, занятые:
объектами водоснабжения;
рыбного и охотничьего хозяйства;
гидротехническими сооружениями [за исключением
сооружений, предназначенных для защиты от наводнений и разрушений
берегов водохранилищ, берегов и дна русл рек; сооружений
(дамб), ограждающих хранилища жидких отходов промышленных
и сельскохозяйственных организаций; устройства от размывов на
каналах, а также других сооружений, предназначенных для
предотвращения вредного воздействия вод и жидких отходов];
водозаборными, портовыми и иными водохозяйственными
сооружениями и объектами.
Четвертая группа включает земельные участки в составе земель
водоохранных зон водных объектов, а также земель, выделяемых
для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидро-
318

технических сооружений и иных водохозяйственных сооружений
и объектов, занятые древесно-кустарниковой или иной
растительностью.
Пятая группа включает земельные участки в составе земель
водоохранных зон водных объектов, а также земель, выделяемых для
установления полос отвода и зон охраны водозаборов,
гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и
объектов, предоставленные садоводческим, огородническим и
дачным объединениям.
Шестая группа включает земельные участки в составе земель
водоохранных зон водных объектов, а также земель, вьщеляемых
для установления полос отвода и зон охраны водозаборов,
гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений
и объектов, занятые объектами рекреации.
Кадастровую стоимость земельных участков, отнесенных к
первой группе, устанавливают равной их рыночной стоимости,
которую определяют в соответствии с Методическими
рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков,
утвержденными распоряжением Минимущества Российской
Федерации от 6 марта 2002 г.
Рыночную стоимость земельных участков, отнесенных к
первой группе, рассчитывают при помощи оценщика, который
предоставляет отчет об оценке рыночной стоимости земельного
участка в соответствии с законодательством Российской Федерации об
оценочной деятельности.
Расчеты рыночной стоимости земельных участков, отнесенных
к первой группе, сводят в таблицу 13.1.
13.1. Расчет рыночной стоимости земельных участков, отнесенных к первой группе
п/п
Описание земельного участка
(кадастровый номер)
Площадь
земельного
участка, м2
Рыночная
стоимость земельного
участка, р.
Название, дата,
№ отчета,
кем подготовлен
1
2
п
Кадастровую стоимость земельных участков, отнесенных ко
второй —• шестой группам, определяют в следующей
последовательности:
определение удельных показателей кадастровой стоимости
земельных участков, отнесенных к соответствующей группе;
расчет кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных
к соответствующей группе.
Удельные показатели кадастровой стоимости земельных
участков, отнесенных ко второй группе, в пределах административного
319

района устанавливают, исходя из среднего значения удельных по.
казателей кадастровой стоимости земельных участков сельскохо*
зяйственного назначения в пределах территории того же админис*
тративного района.
Результаты расчетов кадастровой стоимости земельных участ
ков, отнесенных ко второй группе, заносят в таблицу 13.2.
13.2. Расчет кадастровой стоимости земельных участков,
отнесенных ко второй группе
№
п/п
Наименование
землепользования
Описание
земельного
участка
(кадастровый
номер)
Площадь
земельного
участка, м2
Среднее по
административному району
значение УПКС
земельных участков
в составе земель

сельскохозяйственного назначения, р/м2
Кадастровая
стоимость
земельного
участка, р.
1
2
п
Удельные показатели кадастровой стоимости земельных
участков, отнесенных к третьей группе, в пределах территории
административного района рассчитывают, исходя из среднего для
того же административного района значения удельных
показателей кадастровой стоимости земельных участков
промышленности и иного специального назначения, отнесенных Методикой
государственной кадастровой оценки к землям промышленности,
энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения,
информатики, землям для обеспечения космической деятельности,
землям обороны, безопасности и землям иного специального
назначения, утвержденной приказом Росземкадастра от 20 марта
2003 г.
Если земельные участки, отнесенные к третьей группе,
расположены в границах прибрежных защитных полос, удельные
показатели кадастровой стоимости указанных земельных участков
рассчитывают, исходя из максимального для этого
административного района значения удельных показателей кадастровой
стоимости земельных участков промышленности и иного
специального назначения, отнесенных Методикой государственной
кадастровой оценки земель промышленности, энергетики,
транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для
обеспечения космической деятельности, земель обороны,
безопасности и земель иного специального назначения к
соответствующей группе.
Результаты расчетов кадастровой стоимости земельных
участков, отнесенных к третьей группе, заносят в таблицу 13.3.
320

13.3. Расчет кадастровой стоимости земельных участков,
отнесенных к третьей группе
N°
п/п

Наименование


пользования
Описание

земельного участка

(кадастровый
номер)

Площадь

земельного

участка, м2

Расположение
земельного
участка в
прибрежной
защитной
полосе
Группа
видов

использования земель

промышленности
и иного

специального
назначения
Значение по
административному району
УПКС земельных
участков, отнесенных
к соответствующей
группе видов
использования земель
промышленности и
иного специального
назначения, р/м2
среднее максимальное

Кадастровая

стоимость

земельного
участка,
Р-
Удельные показатели кадастровой стоимости земельных
участков, отнесенных к четвертой группе, в пределах территории
административного района рассчитывают, исходя из минимального
для этого административного района значения удельных
показателей кадастровой стоимости земельных участков
сельскохозяйственного назначения по виду использования, наиболее близкому
по функциональному назначению к оцениваемым земельным
участкам.
Результаты расчетов кадастровой стоимости земельных
участков, отнесенных к четвертой группе, заносят в таблицу 13.4.
13.4. Расчет кадастровой стоимости земельных участков,
отнесенных к четвертой группе
№
п/п

Наименование

землепользования

Описание

земельного
участка

(кадастровый
номер)

Площадь

земельного
участка,
м2
Группа видов
использования земельных
участков
сельскохозяйственного
назначения
III
IV
Минимальное по

административному району
значение УПКС земель-1
ных участков,
отнесенных к груп
пе видов
использования земель

сельскохозяйственного
назначения, р/М2

Кадастровая
стоимость

земельного
участка,
Р-
Удельные показатели кадастровой стоимости земельных
участков, отнесенных к пятой группе, в пределах территории
административного района рассчитывают, исходя из среднего для этого
района значения удельных показателей кадастровой стоимости зе-
21-6612
321

мельных участков садоводческих, огороднических и дачных объе-
динений.
Если земельные участки, отнесенные к пятой группе,
расположены в границах прибрежных защитных полос, удельные
показатели кадастровой стоимости указанных земельных участков рас-
считывают, исходя из максимального для этого
административного района значения удельных показателей кадастровой стоимости
земельных участков садоводческих, огороднических и дачных
объединений.
Результаты расчетов кадастровой стоимости земельных
участков, отнесенных к пятой группе, заносят в таблицу 13.5.
13.5. Расчет кадастровой стоимости земельных участков,
отнесенных к пятой группе
п/п
Наименование

землепользования
Описание

земельного участка

(кадастровый
номер)
Площадь

земельного
участка,
м2

Расположение
земельного участка
в прибрежной
защитной
полосе
да
нет
Значение по
административному району УПКС
земельных участков,
отнесеных к землям
садоводческих,
огороднических и дачных
объединений, р/м2
среднее
максимальное

Кадастровая

стоимость

земельного
участка,
Р-
1
2
п
Удельные показатели кадастровой стоимости земельных
участков, отнесенных к шестой группе, в пределах территории
административного района рассчитывают, исходя из среднего для
того же административного района значения удельных
показателей кадастровой стоимости земельных участков особо
охраняемых территорий и объектов, отнесенных Методикой
государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых
территорий и объектов, утверждаемой Росземкадастром, к
соответствующей группе.
Если земельные участки, отнесенные к шестой группе,
расположены в границах прибрежных защитных полос, удельные
показатели кадастровой стоимости указанных земельных участков
рассчитывают, исходя из максимального для того же
административного района значения удельных показателей кадастровой
стоимости земельных участков особо охраняемых территорий и
объектов, отнесенных Методикой государственной кадастровой
оценки земель особо охраняемых территорий и объектов к
соответствующей группе. Результаты расчетов кадастровой
стоимости земельных участков, отнесенных к шестой группе, заносят в
таблицу 13.6.
322

13.6. Расчет кадастровой стоимости земельных участков,
отнесенных к шестой группе
N°
п/п
Наименование

землепользования
Описание
земельного
участка

(кадастровый
номер)

Площадь

земельного
участка,
м2

Расположение
земельного участка
в прибрежной
защитной
полосе
да
нет
Значение по
административному району УПКС
земельных участков в
составе земель особо
охраняемых территорий и
объектов, р/м2
среднее
максимальное

Кадастровая

стоимость

земельного
участка,
Р-
1
2
п
Кадастровые стоимости земельных участков, отнесенных к
соответствующей группе, определяют, умножая удельные
показатели кадастровой стоимости указанных земельных участков на их
площадь.
Контрольные вопросы и задания
1. Перечислите основные термины и определения. 2. Приведите
классификацию земельных участков в составе земель водного фонда. 3. Перечислите группы
земельных участков в составе земель водного фонда. 4. Как рассчитывают
кадастровую стоимость земельных участков, отнесенных к первой и последующим
группам? 5. Как получают удельные показатели кадастровой стоимости земельных
участков?

Глава 14
РЕСУРСНАЯ ОЦЕНКА ТЕРРИТОРИЙ
ТРАДИЦИОННОГО ПРИРОДОПОЛЬЗОВАНИЯ
•
14.1. ОСНОВНЫЕ МЕТОДИЧЕСКИЕ ПОЛОЖЕНИЯ РЕСУРСНОЙ
ОЦЕНКИ ТЕРРИТОРИЙ ТРАДИЦИОННОГО
ПРИРОДОПОЛЬЗОВАНИЯ
Один из особых видов оценки земельных ресурсов — ресурсная
оценка территорий традиционного природопользования районов
Крайнего Севера, осуществляемая для социально-экономического
и культурного развития коренных малочисленных народов
Российской Федерации, защиты их исконной среды проживания и
традиционной хозяйственной деятельности.
Ресурсную оценку территорий традиционного
природопользования проводят с учетом природоохранного, гражданского,
лесного, водного и других законодательств Российской Федерации. К
основным законодательным актам можно отнести:
Закон РФ «О гарантиях прав коренных малочисленных
народов Российской Федерации» от 22 апреля 1999 г.;
Закон РФ «О территориях традиционного природопользования
коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего
Востока Российской Федерации» от 4 апреля 2001 г.
Ресурсную оценку территорий традиционного
природопользования осуществляют в следующей последовательности:
проведение ландшафтно-экологического районирования;
геоботанического обследования; ресурсной оценки территорий.
Цель ландшафтно-экологического районирования — выделение и
картирование контуров таксации природных биологических
ресурсов.
Ландшафтно-экологическое районирование проводят на
топографической карте масштаба 1: 100 000 с привлечением
цветных аэрокосмических фотоснимков, прикладных региональных
карт: геологических, геоморфологических, почвенных,
климатических, растительного покрова, ландшафтных.
Выделяют контуры таксации по формам рельефа (мезо-,
микро-) и характеристикам растительных сообществ как основных
признаков, определяющих внешний облик природно-территори-
альных комплексов.
Классификация равнинных ландшафтов по формам мезо-,
микрорельефа рассмотрена на примере северо-западной части
полуострова Тазовский.
При этом учитывают особенности гидросети, дренажа грунтов
и естественного увлажнения почв, мощность деятельного слоя
324

форма мезо-, микрорельефа
Междуречье
I Типичные
ровные плакоры:
выпуклые (с преобладанием
положительных форм мезо-,
микрорельефа):
крупнобугристые
холмисто-увалистые
вогнутые (с преобладанием
отрицательных форм мезо-,
микрорельефа):
западинные
озерные
хасырейные
2. Части междуречий,
спустившиеся в долины:
террасированные
равнонаклонные
Склоны долин
Верхние (прикромочные)
Средние:
террасированные
равнонаклонные
равнокрутые
Нижние (прирусловые,
припойменные), пологие
Доминирующий комплекс растительного покрова
Осоково-пушинцевый кочкарно-тундровый
Кустарниково-мохово-лишайниковый
тундровый
Ерниково-осоково-болотный
Сфагново-осоково-болотный
Кустарниково-травяно-мохово-тундрово-
болотный
Хасыреи
Ерниково-кустарниково-лишайниковый
Ернико-ивняковый мохово-травяной
тундровый
Ивняково-ерниковый
Ерниково-кустарниковый
Ивняково-лугово-тундровый
Ерниковый
Ивняково-травяной
многолетней мерзлоты; погодные и микроклиматические условия
по зонам, подзонам, полосам и поясам (в горной местности);
пятна и полосы голого грунта как проявление сезонной деятельности
мерзлоты.
Площадь выделяемых контуров составляет от 100 га при
значительном геоботаническом разнообразии до 3000 га при
однообразии состава ландшафтно-геоботанических разностей.
Районирование осуществляют в два этапа.
Первый этап — выделение крупных единиц природно-террито-
риальных комплексов (ПТК) в пределах физико-географических
провинций, которое проводят с учетом общих
физико-географических особенностей территории в пределах
административно-хозяйственных границ провинций. Такие ПТК называют
ландшафтными районами. Например, согласно физико-географическому
районированию на территории Нижневартовского района Ханты-
Мансийского автономного округа, расположенного в пределах
Западно-Сибирской равнины, таежной зоны, выделено 7
ландшафтных районов.
325

Второй этап — выделение ландшафтно-экологических (такса
ционных) контуров в составе ландшафтных районов.
В результате районирования разрабатывают ландшафтно-эко.
логическую карту масштаба 1:100 000, которая является постоян'
ной основой для проведения комплекса работ по ресурсной оцен'
ке земель (рис. 14.1).
С^)-\ 3286 -2
Рис. 14.1. Фрагмент карты ландшафтво-экологических контуров
(Нижневартовский район):
/— водоразделы с флювиогляциальными отложениями, местами с выходами останцовых гряд.
Растительный покров представлен переходными и верховыми болотами; //—слабодрениро-
ванные склоны водораздельных поверхностей. Растительность представлена верховыми
болотами — «рямами»; ///—долины небольших рек, представленные преимущественно песчаными
террасами, на которых господствуют сосновые лишайниковые леса; IV— долины крупных рек,
представленные березовыми, осиновыми и ивовыми лесами; V— аквальные ландшафты;
/ — граница ландшафтно-экологического контура и его номер; 2— площадь контура, га
326

В комплексе работ по ресурсной оценке геоботаническое
обследование является основным действием, так как используя
ландшафтные и экологические особенности (закономерности)
природных территориальных комплексов, подробно характеризует
свойства растительного покрова ПТК как источника основных
природных биологических ресурсов, включая кормовую базу и
среду обитания промысловых и прочих видов животных.
Цель работ:
выявление закономерности строения и распространения
растительного покрова ПТК, пригодных для ведения традиционной
хозяйственной деятельности;
выявление состава ландшафтно-геоботанических разностей в
границах контуров таксации;
таксация растительных ресурсов в составе
ландшафтно-геоботанических разностей.
Работы проводят на основе ландшафтно-экологической карты
масштаба 1 :100 000 с использованием технических указаний по
геоботаническому обследованию оленьих пастбищ.
Работы выполняют в следующей последовательности:
подготовительные работы:
формирование сети ключевых участков для наземных и
аэровизуальных работ;
разработка маршрутов аэровизуального и аэроназемного
обследований;
подбор материалов для классификации растительности
исследуемой территории;
проведение предварительной классификации
растительности с использованием в виде единицы классификации
ландшафтно-геоботанической разности;
полевые работы по оценке растительных ресурсов включают
наземное обследование на ключевых участках территории
(достоверность данных 90...95 %), цель которых — определение для
каждой базовой ландшафтно-геоботанической разности состава
растительных ресурсов, их продуктивности и характера
распространения.
Ключевой участок — это территория, состоящая из 10... 12
контуров таксации, имеющих наибольшую степень сходства, общей
площадью 20...25 тыс. га.
Работы на ключевых участках ведут по принципу от общего к
частному в такой последовательности:
уточняют границы ландшафтно-экологического
(таксационного) контура;
выявляют состав ландшафтно-геоботанических разностей и их
процентное соотношение в контуре;
описывают ландшафтно-геоботанические разности по
принятым формам, собирают укосы, образцы всех видов растительных
ресурсов;
327

выявляют основные отличительные признаки ландшафтно-гео.
ботанических разностей или их компонентов, которые включают
таксационные параметры, необходимые для оценки ресурсосодер,
жащих ландшафтно-геоботанических разностей, характеристику
местообитания растительных сообществ, геоботаническую характер
ристику растительных сообществ, характеристику продуктивности
растительных сообществ и др.
Аэроназемное обследование проводят на вертолете с
чередованием полета и посадки в течение 20...25 мин, при котором
достоверность данных достигает 20...75 %. В процессе работ
проводится сопоставление аэровизуальной оценки растительности с
наземной, в результате которого формируется комплекс
отличительных ландшафтно-геоботанических признаков (эталонов) для
аэровизуального обеспечения растительности.
Аэровизуальное обследование проводится без посадок по заранее
намеченным маршрутам, выполняется после аэроназемных работ.
При таком обследовании достоверность данных составляет 65 %.
Аэровизуальное обследование проводится на основе карты ланд-
шафтно-экологических контуров (масштаб 1:100 000). Основная
цель — установление ландшафтно-геоботанических разностей и
выявление их процентного соотношения в ландшафтно-экологи-
ческом таксационном контуре.
В общем объеме полевых работ доля наземных работ должна
составлять 20 %, аэроназемных — 10, аэровизуальных — 70 %.
Данное соотношение обеспечивает оптимальную достоверность
получаемых материалов на единицу затрат;
камеральную обработку материалов полевого геоботанического
обследования проводят в такой последовательности:
составление окончательной классификации базовых
ландшафтно-геоботанических разностей (табл. 14.1);
ведомости стандартных запасов растительных ресурсов
по ландшафтно-геоботаническим разностям;
изучение существующей геоботанической карты
Ml: 100 000;
составление поконтурной ведомости учета площадей
земельных угодий и оленьих пастбищ (табл. 14.2);
поконтурной ведомости продуктивности растительных
ресурсов по ландшафтно-экологическим контурам
геоботанической карты (табл. 14.3);
геоботанической карты. Назначение геоботанической
карты — раскрыть характер и особенности
пространственного размещения ландшафтно-геоботанических
разностей в составе ландшафтно-экологических
контуров (рис. 14.2).
Геоботаническую карту составляют на основе топографической
карты с использованием карты ландшафтно-экологических
контуров.
328

1.1. Фрагмент классификации базовых ландшафтно-геоботанических разностей на
территории Нижневартовского района ХМАО
Условное
обозначение
п;0ботаничес-
ких разностей
Название геоботанических разностей болот
фп
фп
фп
~03
фп
фп
^/01
Низинных
Травяно-осоково-моховые
Переходных и верховых
Осоково-сфагновые
Ерниково-кустарничково-осоково-сфагновые с сосной и
другими древесными породами
Грядово-мочажинные кустарничково-сфагновые по грядам
и осоково-сфагновые в мочажинах
Грядово-мочажинные кустарничково-лишайниково-сфагновые
с сосной по грядам и осоково-сфагновые в мочажинах
Грядово-мочажинные кустарничково-сфагновые с сосной по
грядам и осоково-сфагновые в мочажинах
Грядово-озерные кустарничково-лишайниково-сфагновые
с сосной по грядам и осоково-сфагновые в мочажинах
Грядово-озерные кустарничково-сфагновые с сосной по грядам
и осоково-сфагновые в мочажинах
Грядово-мочажинные озерковые кустарничково-сфагновые по
грядам и осоково-сфагновые в мочажинах
Грядово-мочажинные озерковые кустарничково-лишайниково-
сфагновые с сосной по грядам и осоково-сфагновые в мочажинах
Грядово-мочажинные озерковые кустарничково-сфагновые
с сосной по грядам и осоково-сфагновые в мочажинах
А
А
а
и
а
Мелкокочковатые кустарничково-осоково-сфагновые
Мелкобугристые сосновые кустарничково-лишайниково-
сфагновые (рямы)
Мелкобугристые сосновые кустарничково-сфагновые (рямы)
Плоскобугристые с ерниково-кустарничково-лишайниково-
сфагновыми буграми и осоково-сфагновыми мочажинами
Плоскобугристые с ерниково-кустарничково-сфагновыми
буграми и осоково-сфагновыми мочажинами
Крупнобугристые с ерниково-кустарничково-лишайниково-
сфагновыми буграми и осоково-сфагновыми мочажинами
Состав и соотношение ландшафтно-геоботанических
разностей в контуре таксации показывают в виде формулы, где для
каждой ландшафтно-геоботанической разности, отображенной в виде
знака, показывают процент участия в контуре и приводят данные,

Рис. 14.2. Фрагмент геоботанической карты (Нижневартовский район):
7—номер ландшафтно-экологического контура и его границы; геоботаническая формула:
е50А50 40/1 — знаки геоботанических разностей, %; 40 — покрытие лишайниками, %; 1 —
категория лишайникового покрова;
Виды угодий:
/— крупные водоемы и нарушенные земли; //—луга и низинные болота; ///— верховые и
переходные болота; IV— рямы; V— кустарники; VI— сосновые леса; VII—лиственничные леса;
VIII— кедровые леса; IX— еловые и пихтовые леса; Л'—березовые, осиновые
и ивовые леса; XI— гари; XII— вырубки
уточняющие фитоценотический и ресурсный состав ландшафтно-
геоботанических разностей.
К геоботанической карте прилагают поконтурную ведомость
площадей земельных участков и оленьих пастбищ и поконтурную
ведомость продуктивности растительных ресурсов.
Геоботаническая карта и прилагаемые ведомости — основные
материалы, на основании которых проводят ресурсную оценку зе-
330

цельных угодий, используемых в качестве оленьих пастбищ,
охотничьих и рыбопромысловых угодий, промысловых участков дикоросов.
14.2. Фрагмент поконтурной ведомости учета площади земельных угодий и оленьих
пастбищ (Нижневартовский район XMAO)
Номер


ционного

контура
Общая

площадь

контура, га
В том
числе
оленьих

пастбищ
Леса
Всего
ВТОМ
числе

оленьих

пастбищ
В том числе

покрытые
лесом
ВТОМ
числе

оленьих

пастбищ
выруб-
кии
гари
ВТОМ
числе

оленьих

пастбищ

Кустарники
ВТОМ
числе

оленьих

пастбищ
Болота
Всего
ВТОМ
числе

оленьих

пастбищ
В том числе

верховые
ВТОМ
числе

оленьих

пастбищ

низинные
ВТОМ
числе

оленьих

пастбищ
Тундры
ВТОМ
числе

оленьих

пастбищ
Луга
ВТОМ
числе

оленьих

пастбищ
Сель-
скохо-
зяйст-
угодья
129
130
131
132
133
134
135
201
46
1344
147
1521
112
656
161
125
67
1284
267
1430
919
16
16
—
—
27
89
52
267
267
92
92
16
16
—
—
27
89
52
267
92
92
—
—
—
—
10
10
—
—
136
30
491
147
112
509
161
—
801
827
827
136
30
491
147
1123
112
509
161
—
801
827
827
- 5
5
136 1640 871 145 726 145 435 435 - - - -
14.3.
Номер


ционного
jcomypa
Фрагмент поконтурной ведомости продуктивности растительных ресурсов
(Нижневартовский район XMAO)
Общая
площадь
контура,
га
Площадь
ресурсосодер-
жащих
земельных
угодий, га
Продуктивность (валовой запас) дикой растительности, кг
Кедровый
орех
Березовая
чага
Рябина

Черемуха
Малина
Смородина
красная
93
94
95
96
97
98
99
4739
1057
430
2592
253
452
329
2524
911
420
2175
233
399
286
25,3
16,3 806,8 -
26,1 -
331

14.2. РЕСУРСНАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ,
ПРИГОДНЫХ ДЛЯ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
В КАЧЕСТВЕ ОЛЕНЬИХ ПАСТБИЩ
В качестве оленьих пастбищ могут быть использованы природ-
но-территориальные комплексы, обеспечивающие жизненные ус-
ловия домашнего северного оленя круглый год или в
определенные сезоны года. Кроме того, на таких пастбищах должны иметься
условия для кочевого быта оленеводов и возможности реализации
продукции оленевода. Использование кормовых растений во
многом зависит от сложившихся в оленеводстве региона
зоотехнических норм кормления, условий содержания, разведения оленей и
их охраны.
Основное свойство ПТК, пригодного для использования в
качестве пастбищ домашнего северного оленя, — оленеемкость —
возможность пастбищного ПТК обеспечивать годовой (или
сезонный) биологический цикл определенного поголовья оленей без
нарушения региональных зоотехнических норм кормления,
содержания, разведения и охраны.
Суточная оленеемкость 1 га пастбищ условно показывает,
сколько оленей могут поддержать свои жизненные функции на
1 га пастбищ в течение суток в определенный сезон года.
Годовая емкость (продуктивность) показывает, сколько
условных среднестатистических оленей можно вырастить на 1 га
пастбищ за год в сезон.
Технологическая схема расчета оленеемкости пастбищ
показана на рисунке 14.3.
Оленеемкость учитывает и природную обеспеченность
кормами пастбищного ПТК, и организационно-технические условия
оленеводства.
Таксологической единицей при ресурсной оценке оленьих
пастбищ является ландшафтно-геологическая разность (или тип
пастбищ).
Эколого-хозяйственную ценность типов оленьих пастбищ
определяют следующие параметры:
покрытие кормовыми растениями, характеризующее
особенности пространственного размещения кормовых растений на
пастбище, %;
хозяйственный запас кормовых растений, характеризующий
кормообеспеченность пастбищ;
оленеемкость пастбищ, определяющая поголовье оленей,
возможное для содержания с учетом всех пастбищных условий;
сезонность пастбищ, определяющая наилучший сезон
использования определенного типа оленьих пастбищ.
Пример эколого-хозяйственной классификации земель для
оленьих пастбищ приведен в таблице 14.4.
332

1. Географическая зона, регион оленеводства
Валовой запас кормов на кормосодержащей площади|
пастбищ домашнего северного оленя
Состояние сезонных пастбищ
р.в
Категория запаса
Стандартный
Сниженный слабо
Сниженный значительно
На 1 га площади
при естественной
густоте состояния
кормовых растений
Т^ГТ
р.о
Понижающий индекс
1
0,7
0,4
На 1 га пастбища
с учетом площади,
покрытой кормовыми
растениями
I
X
2. Состав и соотношение кормовых растений, %
п. в |
I
р.о
3.1. Питательная ценность кормовых растений,
корм.ед./га
3.2. Кормовая ценность пастбища, корм.ед./га
п.о | з
I пв I л 1
р.о
4. Пастбищные условия (зоотехнические нормативы)]
Снижение (корректировка) кормовой ценности
пастбищ в зависимости от пастбищных условий
В итоге кормообеспеченность пастбищ, корм.ед./га
5. Расходование кормовых растений
Количество
использованных
экземпляров
на участке
кормления, %
Объем
отчуждений
массы с
экземпляра,
%
П
Допустимая к
расходованию часть
запаса кормов
Контроль норм
расходования кормов
Z3
9. Порода домашнего
северного оленя,
экономическая группа
Суточная
потребность
оленя в корме
в зависимости
(от сезона года,
корм.ед./га
Сезонная
потребность
оленя в корме.)
Состав
сезонного
рациона
ZZT-
10. Расчетная
оленеемкость|
пастбищ,
ол.дн./га
6. Нормативная поедаемость
кормовых растений, корм.ед./га
7.1. Нормативная поедаемость
кормовых растений на участках
кормления, корм.ед./га
I—[7.2. Воздействие техногенных факторов]
8. Хозяйственный!
запас
(нормативный
II расход кормовых М
растений на
участках
кормления),
корм.ед./га
Q
11. Нормы
площади
пастбищного
выпаса
оленей,га
12. Нормативная
оленеемкость
пастбищ,
ол.дн./га
13. Нормы
организации
многолетнего
пастбищеоборота
14. Оленеемкость пастбищ с учетом
пастбищеоборота ол.-дн./га
Рис. 14.3. Технологическая схема расчета емкости пастбищ домашнего северного оленя:
п.о — поздняя осень; з — зима; р.в — ранняя весна; п. в — поздняя весна; л — лето; р.о — ранняя осень

14.4. Эколого-хозяйственная классификация оленьих пастбищ Крайнего Севера (тундровая зона)
Тип оленьих пастбищ
Кормовые ресурсы и емкость пастбищ северного оленя по сезонам года
Тип


тельности
Индекс
по

сификации

Условный
знак
Название
Зима
Лишайники


крытие,

Хозяйственный
запас,
корм.
ед./га
Травы


крытие,
%

Хозяйственный
запас,
корм.
ед./га

Вместимость
пастбищ |
вдень,
оленей

Бонитет

пастбищ
Ранняя весна
Лишайники


крытие,
%

Хозяйственный
запас,
корм.
ед./га
Травы


крытие,
%

Хозяйственный
запас,
корм.
ед./га
T-la-1-l
Мелкокустарничково-тра- — —
вяно-моховые щебнистые
30
0 - - 30 3
Т-1а-1-3 Осоково-моховые пятнис- — —
тые (щебнистые)
50
0 - - 50 5
T-la-1-4
T-la-2-l
Т-16-1-1
Осоково-моховые
Кустарничково-моховые — —
Мелкокустарничковые ли- 30 12
шайниковые пятнистые
70
40
30
6
3
4
1
0
2
0
0
V
—
—
30
—
—
15
70
40
30
5
3
4

Основным материалом, иллюстрирующим оценку
биологических ресурсов оленьих пастбищ, служит серия тематических карт,
которая включает карту фактического использования и сезонной
пригодности оленьих пастбищ (1: 100 000) и карту ресурсов
пастбищ (М 1:100 000).
Название карты фактического использования и сезонной
пригодности оленьих пастбищ показывает фактическую и
потенциальную сезонную пригодность пастбищ, значение пастбищных
сезонов в годовом цикле, состояние кормов (лишайников) в
зависимости от фактической пастбищной нагрузки.
Карту составляют по материалам землеустроительного и
зоотехнического обследований оленьих пастбищ.
Сезонную пригодность потенциальных пастбищ определяют на
основании данных таблицы «Оценка сезонной пригодности и
качества оленьих пастбищ» (табл. 14.5).
Карту составляют в такой последовательности:
подготовительный период — изготовление контурной основы
на базе ландшафтно-экологической карты;
полевой период — проведение поконтурного анализа
территории пастбищ, включающий:
выявление фактической сезонной пригодности пастбищных
участков;
участков пастбищ, используемых ежегодно, и определение
периода их использования;
участков пастбищ, находящихся в состоянии отдыха (покоя);
определение фактических границ бригадных участков пастбищ
(с указанием номера бригады и числа оленей в стаде на 1 января
текущего года);
выявление динамики валового запаса лишайников в
зависимости от периода ежегодного использования их под выпас оленей;
составление полевого варианта картосхемы фактического
использования оленьих пастбищ;
камеральный период.
Карту фактического использования и сезонной пригодности
оленьих пастбищ (рис. 14.4) составляют в следующей
последовательности:
перенос данных с полевой карты обследования на чистую
контурную основу (М 1:100 000);
разработка условных обозначений и шкалы раскраски карты по
принадлежности к пастбищному сезону;
составление таблиц валового запаса лишайников;
составление и вписывание в геоботанические контуры
оценочных формул;
иллюминовка карты.
К карте фактического использования оленьих пастбищ
прилагают:
таблицу «Динамика валового запаса лишайников в зависимости
335

14.5. Оценка сезонной пригодности и качества оленьих пастбищ
Факторы, влияющие
на качество оленьих
пастбищ (пастбище-
пригодность)
Наличие
кормосо-
держащей
площади, %
В том числе
доступных к
к
использованию
кормов, %
Оценка
качества
1
2
3
4
1
31...100
3
4
Поздняя осень
41...70
21...40
10...20
Менее 10


шайник
>100
11...30
11...30
<10

Травы
>30
31...30
4...10
<3
Зима
41...70
21...40
10...20
Менее 10


шайник
>100
31...НХ
11...30
<10

Травы
>40
16...40
4...15
<30
Пастбищные сезоны
Весна
ранняя
41...70
26...40
15...25
Менее 15


шайник
>150

Травы
>45
36...15626...50
11...35
<10
6...15
<5
поздняя
51...70
31...50
20...30
Менее 20


шайник
>50

Травы
>40
16...4G 16...30
6...20
<5
4...15
<3
Лето
51...80
31...50
20...30
Менее 20


шайник
>30
15...40
6...15
<5

Травы
>40
21...50
4...15
<3

Кусты
>50
Ранняя осень
51...80
31...50
20...30
Менее 20


шайник
>100
26...40I6...40
И...20
<10
6...20
<5

Травы
>40
11...30
4...15
<3

Кусты
>30
3...10
<3
Примечание. Оценка качества: 1 — отлично; 2 — хорошо; 3 — удовлетворительно; 4 — неудовлетворительно

Рис. 14.4. Фрагмент карты фактического использования и сезонной пригодности
оленьих пастбищ (Нижневартовский район):
пастбища по сезонам: /— непригодные для выпаса; //— зимние; ///— позднеосенние; IV—
ранневесенние; V— раннеосенние; VI— летние; 7 —пастбища, отдыхающие от выпаса; 2—
пастбища, ежегодно используемые под выпас; III (1200) —номер оленеводческой бригады,
число оленей; 3...4, 5...6— пастбища, ежегодно используемые в течение 3...4, 5...6 лет; 2/1...2 —
пастбища, отдыхающие 1...2 года после 7...8-летнего использования
от пастбищной нагрузки при ежегодном использовании их
домашними северными оленями» (табл. 14.6);
коэффициенты значимости пастбищных сезонов в годовом
цикле в условиях тундры-лесотундры.
Назначение карты ресурсов оленьих пастбищ — показать
природные кормовые ресурсы оленьих пастбищ и число домашних
оленей, которое возможно ежегодно выращивать и содержать на
пастбищах в определенный пастбищный сезон.
Данные о растительном составе сообществ берут с
геоботанической карты, сведения о принадлежности контура к пастбищно-
22-6612
337

му сезону — с карты фактического использования и сезонной при.
годности пастбищ, данные о покрытии кормами, хозяйственном
запасе кормов, оленеемкости — из эколого-хозяйственной
классификации оленьих пастбищ.
Ресурсной оценке подлежит каждый участок ландшафтно-гео-
ботанической разности, на котором в виде знаков показывают
только две преобладающие разности: основную и сопутствующую.
Исходные материалы для составления карты ресурсов оленьих
пастбищ:
геоботаническая карта;
ландшафтно-экологическая карта;
карта фактического использования и сезонной пригодности
оленьих пастбищ;
эколого-хозяйственная классификация оленьих пастбищ.
Карта бонитетов оленьих пастбищ предназначена для
графической дифференцированной оценки территории оленьих
пастбищ по основному показателю их природного качества —
продуктивности, или оленеемкости (рис. 14.5).
14.6. Динамика валового запаса лишайников в зависимости от пастбищной нагрузки
при ежегодном использовании их домашними северными оленями
Условные
обозначения
1...2
3...4
5...6
7...9
>9
Период по
годам
1...2
3...4
5...6
7...9
9
Динамика валового
запаса на участках
кормления оленей, % от
стандартного
Прирост целых
(не
скусанных
оленем)
лишайников, %
Используемые ежегодно
80
61...80
41...60
31...40
20...30
70
60
50
35
20
Индексы
ухудшения и
восстановления
пастбищ
1,0
0,9
0,7
0,5
0,3
Отдыхающие (восстановление)
1. После 8... 10 лет ежегодного использования
1/1...2
1/3...4
1/5...6
1/7...8
1/9...10
1/11...12
1/13...14
2/1...2
2/3...4
2/S...6
2/7...8
2/9... 10
2/11...12
1...2
3...4
5...6
7...8
9...10
11...12
13...14
2. После 7.
1...2
3...4
5...6
7...8
9...10
11...12
30...35
36...40
41...50
51...60
61...70
71...80
81...90
25
30
40
50
60
70
80
.8 лет ежегодного использования
35
36...40
46...55
56...65
66...80
81...90
35
40
50
60
75
90
0,4
0,5
0,6
0,7
0,9
0,9...1,0
1,0
0,5
0,6
0,7
0,9
0,9...1,0
1,0
338

Продолжение
Условные
обозначения
Период по
годам
Динамика валового
запаса на участках
кормления оленей, % от
стандартного
Прирост целых
(не скусанных
оленем)
лишайников, %
Индексы
ухудшения и
восстановления
пастбищ
3. После 5...6 лет ежегодного использования
3/1.-2
3/3...4
3/5...6
3/7...8
3/9...10
4/1...2
4/3...4
4/5...6
4/7...8
5/1...2
5/3...4
5/5...6
1...2
3...4
5...6
7...8
9...10
4. После 3.
1...2
3...4
5...6
7...8
5. После 1.
1...2
3...4
5...6
50
51...60
61...70
71...80
81...100
50
60
70
80
90
..4 лет ежегодного использования
75...80
81...90
91...100
100
60
70
85
95
.2 лет ежегодного использования
80...90
91...100
100
70
85
95
0,7
0,9
0,9...1,0
1,0
1,0
0,9
0,9...1,0
1,0
1,0
0,9...1,0
1,0
1,0
Примечание. Знаменатель — период использования пастбищ (лет),
числитель — лет отдыха оленьих пастбищ.
Исходным материалом для составления карты бонитетов
служит карта ресурсов оленьих пастбищ.
Составление карты бонитетов оленьих пастбищ заключается:
в подготовке контурной основы, в качестве которой
служит ландшафтно-экологическая карта;
разработке шкалы бонитетов. Единицей бонитировки
пастбищ является оленеемкость. Поэтому шкалу бонитетов
пастбищ разрабатывают в границах пределов суточной оле-
неемкости от 1 до 25 оленей/день:
пятый (V) — 4...2 (0,015...0,005 т/год);
четвертый (IV) — 9...5 (0,026...0,014 т/год);
третий (III)- 14...10 (0,040...0,027т/год);
второй (II) — 19...15 (0,054...0,041 т/год);
высший (I) — 25...20 (0,066...0,055 т/год);
нулевой (0) — 1;
поконтурном раскрашивании карты согласно шкале
бонитетов, составлении и вписывании формул.
К карте прилагается титульный лист с условными
обозначениями и шкалой окраски.
22*
339

Рис. 14.5. Фрагмент карты бонитетов оленьих пастбищ (Нижневартовский район):
1 — граница ландшафтно-экологического контура, номер контура; П/В — поздневесенние
пастбища; О — осенние пастбища; Р/0 — ранневесенние пастбища; 3 — суточная вместимость 1 га
пастбищ; /... V— класс бонитета
14.3. РЕСУРСНАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ, ИСПОЛЬЗУЕМЫХ
В КАЧЕСТВЕ ОХОТНИЧЬИХ И РЫБОПРОМЫСЛОВЫХ УГОДИЙ
Важнейшим условием рационального использования
охотничьих и рыбопромысловых ресурсов, правильной организации и
развития промысловой отрасли является наличие достоверных
данных по учету и оценке охотничье-промысловых ресурсов.
В качестве охотничьих и рыбопромысловых угодий может быть
использован тот природно-территориальныи комплекс, который
обладает благоприятной средой обитания для промысловых жи-
340

Ботных и рыб, а также оптимальными условиями для их
промысла.
Первому классу бонитета (I, высший) соответствует суточная
оленеемкость от 20 до 25 о./дней (0,055...0,068 о./год).
Работы по оценке промысловых ресурсов различных видов
животных территорий традиционного природопользования проводят
по следующей технологической схеме (рис. 14.6).
Работы по ресурсной оценке рыбопромысловых, охотничьих
угодий проводятся на основе ландшафтно-экологической карты и
геоботанической карты.
Для оценки запасов охотничье-промысловых животных на
исследуемой территории выделяются ПТК, имеющие сходные
кормовые условия для обитания основных видов животных с близкой
плотностью их обитания на единицу площади, а также с
одинаковыми условиями ведения промысла — типы охотничьих угодий.
Всем этим требованиям отвечает ландшафтно-экологический
контур. В основу выделения типов охотугодий должны быть
положены также экономические и охотхозяйственные признаки,
которые определяют их различную ценность. Например, для
Нижневартовского района ХМАО набор типов охотничьих угодий
следующий: 0 — крупные водоемы; 1 — кедровые леса; 2 — смешан-
Геоботаническая
карта
(М 1:100000)
Материалы
охотхозяйственного
исследования
Выделение
ландшафтно-
экологических зон
Определение
и выделение
типов
Выделение
контуров типов
охотничьих угодий
с определением
их площади
Составление
прейскуранта рыночных
цен животных
промысловых ресурсов
Материалы таксации
охотничье-промысловых и
рыбопромысловых угодий
Выделение зон
продуктивности|
ондатровых
угодий
Выделение зон
продуктивности|
рыбопромысло
вых угодий
Таблица плотности
г**| и цен охотничьих
ресурсов
1
Таблица плотности
и цен рыбных
ресурсов
Ведомость
продуктивности и
стоимости охотничье-
промысловой
продукции
Ведомость
продуктивности
и стоимости
рыбопромысловой
продукции
Карта типов
охотничьих угодий
(М 1:100000)
Рис. 14.6. Технологическая схема оценки ресурсов промысловых животных
341

ные леса с кедром; 3 — елово-пихтовые леса; 4 — светлохвойные
леса; 5 — мелколиственные леса; 6 — разновозрастные вырубки и
гари; 7 — «рямы» — облесенные болота; 8 — редколесья; 9 —
болота; 10 —пойменные луга; 11 —припойменный лесной комплекс
12 — припойменный слабозалесенный комплекс; 13 — смешанные
леса; 14 — нарушенные земли.
Наименование типов охотничьих угодий дано по
преобладающей древесной породе или типу растительности. Для выделения
их типов используют материалы охоттаксации и опросные данные
по участкам охотников-промысловиков.
Для проведения более точных расчетов при ресурсной оценке
земель традиционного природопользования составляют карту
типов охотничьих угодий на единой контурной основе по ландшаф-
тно-экологическим контурам (рис. 14.7).
Используя карту типов охотничьих угодий, формируют
экспликацию их типов по ландшафтным районам для расчета общей
численности промысловых животных (табл. 14.7).
Каждый тип охотничьих угодий можно описать с помощью
качественных характеристик: предпромысловой (хозяйственной)
продуктивности угодий по основным промысловым видам
животных. За единицу промысловой (биологической) продуктивности
принимают среднюю предпромысловую плотность видов
животных, обитающих на 1000 га угодий, выраженную в натуральных
единицах (штуках).
За единицу промысловой (хозяйственной) продуктивности
принят возможный средний выход выраженной в натуральных
единицах (штуках) охотничьей продукции с 1000 га угодий в год,
добытой без ущерба для воспроизводства основного поголовья.
Данные по биологической и хозяйственной продуктивности
охотничьих животных по типам охотничьих угодий на примере
Нижневартовского района приведены в таблицах 14.8 и 14.9.
Каждый вид животных обитает в условиях конкретного типа угодий.
Эти таблицы составляют по результатам анализа материалов
таксации охотничьих угодий и опросных данных
охотников-промысловиков.
Оценка охотничье-промысловых ресурсов заключается в
определении общей численности и объемов возможной добычи
животных, представляющих хозяйственно-экономическую ценность для
конкретного региона.
Численность животных определяют умножением площади
охотничьих угодий в ландшафтно-экологическом контуре на его
продуктивность и по полученным в результате расчета данным
составляют поконтурную ведомость по видам численности
животных: биологической и хозяйственной продуктивности (фрагменты
ведомости приведены в таблицах 14.10 и 14.11).
Последовательность выполнения ресурсной оценки:
проведение сезонной охоттаксации и сбор опросных данных;
342

Рис. 14.7. Фрагмент карты типов охотничьих угодий (Нижневартовский район):
Тип угодий: 7 — светлохвойные леса; 2— рямы; 3 — болота; 25/57 — номер листа/номер карты
выделение типов охотничьих угодий и определение
промысловой и предпромысловой продуктивности типов охотничьих
угодий по промысловым животным;
составление карты типов охотничьих угодий по основным
промысловым животным (М 1: 100 000);
поконтурной ведомости площадей, показателей биологической
и хозяйственной продуктивности охотничье-промысловых угодий
(по основным промысловым животным);
экспликации типов охотничье-промысловых угодий.
Ведомости площадей и продуктивности прилагают к карте
типов охотничье-промысловых угодий (М 1: 100 000).
Наличие рыбных запасов в пределах различных водоемов
зависит от физико-географических особенностей водных объектов, а
также связанных с ними биологических процессов.
343

14.7. Экспликация типов охотничье-промысловых угоды


ционного
кон-
тура
N°
типа
угодий
Площадь угодий, га
общая
таежных
покрытых
водой
из них с

местообитанием
ондатры
Сургутский лесоболотный ландшафтный район
Итого по 2118495 1864526 253969

ландшафтному району
Аганский лесной
Итого по 1275038 1263838 11200

ландшафтному району
84021
4041
Выдровых
и
норковых
угодий,
км русла
3670
1460
Верхнесабунский лесной (без ЗПП «Сибирские Увалы»)
Итого по 627844 621352 6492

ландшафтному району
Вахский лесоболотный
Итого по 3739857 3443305 296552

ландшафтному району
Вах-Тымский лесной
Итого по 2322829 2297478 25351

ландшафтному району
Пойменный луговой реки Обь
Итого по 312908 270796 42112

ландшафтному району
Кульеганский лесной
Итого по 1087545 1076791 10754

ландшафтному району
«Сибирские Увалы»
Итог
ландш
му рай
о по
афтно-
ону
299620
293957
5663
2009
99578
6778
13649
4486
2183
846
6496
2885
1327
1269
384
Хозяйственная
Норка
176,21
74,52
152,28
1013,46
216,60
131,43
209,54
69,12
Выдра
29,41
5,77
3,39
45,58
5,76
5,32
11,37
1,53
Итого по району
11784136 11132043
652093 216785 18337 2043,16 108,13
344

ландшафтным районам (Нижневартовский район ХМАО)
продуктивность ресурсов по видам на 1000 га типа охотничьих угодий, шт.
Ондатра
Соболь

Горностай
Колонок
Белка
Заяц-
беляк
Лисица
Лось

Северный
олень

Медведь
1848,33 12,12 150,00 119,53 5954,94 1398,73 164,89 1,82 - 9,37
149,48 350,14 148,58 59,93 1801,11 1280,37 165,10 19,87 - 7,48
128,57 150,10 35,88 30,08 3001,37 394,36 32,82 24,93 - 24,93
3086,99 499,59 360,06 210,30 13153,86 2402,56 210,40 54,45 - 15,94
311,81 876,18 120,68 91,56 13845,14 1810,07 136,03 64,99 - 19,94
3889,99 - 209,81 149,82 89,81 1600,45 69,03 2,00 - 19,94
201,89 400,34 59,63 29,91 5400,51 400,04 33,37 35,12 - 5,76
150,62 120,54 15,01 13,40 1501,21 177,78 14,92 11,60 - 1,68
9767,68 2409,01 1099,65 704,53 44747,95 9464,36 826,56 214,78 - 64,43
345

°^ 14.8. Биологическая продуктивность охотничьих ресурсов по типам охотничьих угодий
(Нижневартовский район) (фрагмент)
Сургутский лесоболотный ландшафтный район


шафтного
района
N°
типа

угодий
На 1 км русла рек
Норка
Выдра
На 1000 га
угодий с

местообитанием
ондатры
Ондатра
На 1000 га охотничьих угодий
Соболь

Горностай

Колонок
Белка
Заяц-
беляк
Лисица
Медведь
Лось

Северный
олень
Боровая
дичь
0
1
2
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
—
0,16
0,16
0,16
0,16
0,16
0,16
0,16
0,16
0,16
0,16
0,16
0,16
—
0,08
0,08
0,08
0,08
0,08
0,08
0,08
0,08
0,08
0,08
0,08
0,08
—
43
43
43
43
43
43
43
43
43
43
43
43
—
0,20
0,16
0,02
0,02
0,01
—
—
—
—
0,07
—
0,05
—
0,10
0,10
0,05
0,05
0,89
0,40
0,35
0,20
0,75
0,87
0,96
0,06
—
0,15
0,15
0,04
0,05
0,55
0,20
0,32
0,07
0,25
0,85
0,65
0,07
—
25,10
22,30
3,40
2,85
0,60
0,25
0,25
—
—
28,50
—
11,40
—
2,30
2,60
1,00
2,50
4,80
1,50
1,20
0,30
0,50
11,00
10,00
2,50
—
0,15
0,15
0,10
0,10
0,40
0,30
0,20
0,33
0,75
0,70
0,90
0,10
—
0,45
0,40
0,20
0,07
0,07
0,03
0,03
—
—
0,35
—
0,20
—
0,03
0,03
0,02
0,06
0,07
—
-
—
—
0,09
—
0,03
— —
- 190
- 187
- 100
- 160
- 225
- 138
- 131
- 53
- 289
- 413
- 388
- 173

14.9. Хозяйственная продуктивность охотничьих ресурсов по типам охотугодий
(Нижневартовский район) (фрагмент)
Сургутский лесоболотный ландшафтный район
№

ландшафт-
района
N°


ничьего
угодья
На 1 км русла рек
Норка
Выдра
На 1000 га
с

обитанием
ондатры
Ондатра
На 1000 га охотничьих угодий
Соболь

Горностай

Колонок
Белка
Заяц-
беляк
Лисица
Медведь
Лось

Северный
олень

Боровая
дичь
0
1
2
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
—
0,048
0,048
0,048
0,048
0,048
0,048
0,048
0,048
0,048
0,048
0,048
0,048
—
0,08
0,08
0,08
0,08
0,08
0,08
0,08
0,08
0,08
0,08
0,08
0,08
—
22
22
22
22
22
22
22
22
22
22
22
22
—
0,050
0,040
0,005
0,005
0,003
—
—
—
—
0,018
—
0,013
—
0,030
0,030
0,015
0,015
0,267
0,120
0,105
0,060
0,225
0,261
0,288
0,018
—
0,045
0,045
0,012
0,015
0,165
0,150
0,096
0,021
0,075
0,255
0,195
0,021
—
15,06
13,38
2,04
1,74
0,36
0,15
0,15
—
—
17,10
—
6,84
—
0,92
1,04
0,40
1,00
1,92
0,60
0,48
0,12
0,20
4,40
4,00
1,00
—
0,045
0,045
0,030
0,030
0,120
0,090
0,060
0,099
0,225
0,210
0,270
0,030
—
0,023
0,020
0,010
0,004
0,004
0,002
0,002
—
—
0,018
—
0,010
— —
0,003 -
0,003 -
0,002 -
0,006 -
0,007 -
— —
— —
— —
— —
0,009 -
— —
0,003 -
—
38
37
20
32
45
28
26
11
58
83
78
35

14.10. Поконтурная ведомость биологической продуктивности охотничье-промысловых ресурсов (Нижневартовский район)
(фрагмент)
№ I
такса-1
цион-
ного

контура
№
типа

угодий
Площадь угодий, га
Общая
В том числе

таежных


крытых
водой
из них
сместо-1

обитанием
ондат-
Ры

Выдровых и

норковых
угодий
(км
русла)
Биологическая продуктивность ресурсов по видам, шт.
Норка
Выдра

Ондатра
Соболь

Горностай

Колонок
Белка
Заяц-
беляк

Лисица
Лось


верный
олень

Медведь
Лист карты № 1
1 9 1376 1183 193 - - - - - - 0,24
2 9 163 93 70 ----- - 0,02
3 9 633 514 119 ----- - 0,10
4 7 279 260 19 - - - - - - 0,10
5 9 244 218 26 - - - - - - 0,04
6 4 125 125 ------ - 0,01
Итого по листу № 1
2820 2394 427 - - - - - - 0,51
Лист карты № 2
1 4 1477 1477 - - - - - - 1,62 0,12
2 9 164 164 ------ - 0,02
3 4 1384 1384 - - - - - - 1,52 0,11
0,08
0,01
0,04
0,13
0,02
—
—
—
—
0,06
—
0,42
0,35
0,03
0,15
0,39
0,07
0,12
0,39 -
0,03 -
0,17 -
0,08 -
0,07 -
0,01 -
— —
— —
— —
- 0,01
— —
- 0,02
0,28 0,48 1,11 0,75 - - 0,03
0,07
0,07
6,06
0,04
5,67
1,33
0,05
1,25
0,07 0,37 -
0,07 -
0,07 0,35 -
- 0,15
—
- 0,14

14.11. Поконтурная ведомость хозяйственной продуктивности охотничье-промысловых ресурсов
(Нижневартовский район) (фрагмент)
№


ционного

контура
№
типа

угодий
Площадь угодий, га
Общая
В том числе

покрытых
водой
из них с

местообитанием
ондатры
Выдро-|
выхи

норковых
угодий, |
км
русла
Биологическая продуктивность ресурсов по видам, шт.
Норка
Выдра
Ондат-
Со-
боль

Горностай

Колонок
Белка
Заяц-
беляк

Лисица
Лось


верный
олень!

Медведь
Лист карты № 1
1 9 1376 1183 193 - _____ 0,07 0,02 - 0,14 0,12 - - -
2 9 163 93 70 ______ 0,01 - - 0,01 0,01 - - -
3 9 633 514 119 - _____ 0,03 0,01 - 0,06 0,05 - - -
4 7 279 260 19 ______ 0,03 0,04 0,04 0,16 0,02 - - -
5 9 244 218 26 ______ 0,01 - - 0,03 0,02 - - -
6 4 125 125 - ________ 0,26 0,05 _ _ _ _
Итого по листу № 1
2820 2394 427 - _____________
Лист карты № 2
1 4 1477 1477 - _____ 0,41 0,04 0,02 3,63 0,53 0,02 0,04 - 0,01
2 9 164 164 - ______ 0,01 - - 0,02 0,01 - - -
3 4 1384 1384 - _____ 0,38 0,03 0,02 3,40 0,50 0,02 0,03 - 0,01
и>

Все водоемы с учетом этих показателей и по степени рыбох0
зяйственной ценности делят на следующие типы (градация дан^
на примере Нижневартовского района и в зависимости от региона
и детальности работ может различаться): реки протяженностью д0
25 км; 25...100 км; 100...500 км; более 500 км; река Обь; река Вах
протоки; соры (мелководные, часто соленые озера); озера.
Тип «Озера» разделен на несколько озерных систем, которые
характеризуются общими показателями по свойствам,
образованию водоемов, видовому составу и продуктивности промысловых
рыб (ихтиомассе).
В связи с большими различиями в качественных и
количественных характеристиках обитающих в водоемах рыб для оценки
продуктивности по материалам натурных работ рассчитывают
усредненные характеристики рыбных запасов по каждому типу
водоема.
Рыбопродуктивность по рекам на 1 км русла и по озерам на 1 га
покрытой водой площади приведена в таблице 14.12. Исходя из
видового состава рыбы, характерного для каждого типа водоема, и
цен на отдельные виды рыб, определяют среднюю стоимость 1 кг
рыбы по типам водоемов.
14.12. Продуктивность рыбопромысловых водоемов в расчете на 1 км русла,
1 га площади (на примере Нижневартовского района)
Тип рыбопромысловых
водоемов
Реки, км:
0...25
26... 100
101...500
более 500
Обь
Протоки
Соры
Озера:
1-й зоны
2-й зоны
3-й зоны
4-й зоны
5-й зоны
Рыбопродуктивность, кг/км, кг/га
биологическая (ихтиомасса)
194,6
1073,4
1003,5
943,3
12602,7
5253,5
326,9
71,3
84,4
39,1
132,4
44,9
промысловая
(общий допустимый доход)
48,7
268,4
250,9
235,8
3400,6
1313,4
81,7
27,9
33,4
14,5
47
16,9
Для расчета общего запаса ихтиомассы на исследуемой
территории составляют поконтурную ведомость для ландшафтно-эко-
логических контуров. Общий запас ихтиомассы определяют как
сумму продуктивностей рыбных ресурсов по типам водоемов,
присутствующих в конкретном контуре. Продуктивность по
типам водоемов определяют, исходя из площади, которую занимает
350

водоем в контуре, и продуктивности его рыбных ресурсов
(табл. 14.13).
14.13. Поконтурная ведомость биологической и промысловой продуктивности
рыбных ресурсов (Нижневартовский район)
N°


ционного

контура
Длина водотока, км
Площадь, га
Тип рыбопромысловых водоемов
Реки (по группам), км
0...25
26... 100
101...500
Более
500
Река
Обь

Протока
Соры
Озера
Рыбопродуктивность,
кг

биологическая
(ихтио-
массы)

промысловая (общий

допустимый улов)
Лист карты № 1
Итого по листу № 1
193
70
119
19
26
427
Лист карты № 2
4
6
9
14
17
20
2,0
15,0
8,0
8,0
13761
4991
8485
1355
1854
30446
389
39
2929
39
1557
1557
5385
1953
3320
530
725
11913
97
14
731
14
390
390
Последовательность выполнения работ по определению
продуктивности следующая:
натурные исследования по сбору данных о рыбных ресурсах
территории;
выделение характерных типов водоемов;
определение продуктивности водных объектов и стоимости
рыбных запасов по типам водоемов; составление ведомости
площадей и продуктивности рыбопромысловых угодий.
14.4. РЕСУРСНАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ, ИСПОЛЬЗУЕМЫХ
В КАЧЕСТВЕ ПРОМЫСЛОВЫХ УГОДИЙ ДИКОРОСОВ
В качестве промысловых угодий дикоросов используют ПТК
(ландшафтно-геоботанические разности), в растительном покрове
которых в значительном количестве встречаются пищевые,
лекарственные или применяемые в качестве технического сырья,
пользующиеся спросом у потребителя.
Каждый вид растений-дикоросов, имеющий широкий ареал
распространения, наиболее обильно плодоносит в пределах более
Узкой зональной полосы. Так, черника дает наибольший урожай в
351

южной тайге. Брусника плодоносит в среднетаежной и на юге се-
веро-таежной подзон. Клюква наиболее характерна для сфагновых
болот южной тайги.
По мере удаления от оптимальных условий произрастания
возрастает мозаичность ягодников, снижается их урожай.
Поэтому важный этап при проведении ресурсной оценки
земель, используемых в качестве промысловых угодий дикоросов, —
таксация ландшафтно-геоботанических разностей с повидовой
характеристикой растений-дикоросов.
Под характеристикой растений подразумевают:
видовой состав дикорастущих растений;
проективное покрытие дикоросами площади разности, %;
густоту, сомкнутость растений-дикоросов на участках
произрастания, %;
численность плодоносящих растений, %, из них число обильно
плодоносящих растений, %.
Для того чтобы определить продуктивность дикоросов,
закладывают учетные площадки для каждого исследуемого вида,
выбирая те ландшафтно-экологические разности, в которых данный
вид дикоросов достаточно распространен, чтобы иметь
промысловое значение. В каждой ландшафтно-геоботанической разности
закладывают несколько (рекомендуют не менее десяти) учетных
площадок с различной продуктивностью дикоросов:
минимальной, средней, максимальной.
Собранный урожай с каждой учетной площадки взвешивают,
переводя в весовые данные. Среднюю продуктивность по
разностям рассчитывают по формуле
Щ = n0KpiJryCTiji Щ /100)К,]/1000,
где Пу— продуктивность /-го вида дикорастущего растения ву-ой разности, кг/га;
Покру— покрытие /-го вида дикорастущего растения ву-й разности, %; Густи —
густота /-го вида дикорастущего растения ву-й разности, %; л —категория
продуктивности дикоросов на участке опытного сбора: 1 — слабо плодоносящий участок,
2 —средне плодоносящий участок, 3 —сильно плодоносящий участок; Sy—
процент площади плодоносящего участка, %; Vy — масса опытного сбора по л-й
категории продуктивности, г/м2.
Используя литературные источники, статистические данные
по хозяйствам и собственные наблюдения, а также расчетные
данные, составляют нормативно-справочные таблицы, где
показывают среднестатистический валовой запас
растений-дикоросов по геоботаническим разностям или типам угодий
дикоросов, сформировавшийся на площади угодий дикоросов
(табл. 14.14).
Запас дикоросов по геоботаническим контурам карты рассчи-
352

14.14. Ведомость продуктивности дикоросов (пищевых, лекарственных) ландшафтно-геоботанических разностей
(Нижневартовский район) (фрагмент)
№

геоботанической
разности
по

классификации
Условный
знак

геоботанической
разности
Древесные плоды, фитопатогенные образования,
кг/га в сыром виде

Кедровый орех

Березовая чага

Черемуха
Рябина
Калина
Плоды кустарников, кустарничков, кг/га
в сыром виде

Смородина черная

Шиповник

Брусника
Клюква
Листья
кустарничков, кг/га в
воздушно-сухом
виде

Брусника

Толокнянка
Грибы
разные,
кг/га в
сыром
виде
353
101
102
103
104
105
106
107
108
109
ПО
111
112
113
114
115
@
А
В
С
D
Е
F
G
Н
I
J
К
L
М
N
1. Ландшафтный район — Сургутский лесоболотный
----- 0,08
----- 0,2
----- 0,06
- 0,16
0,5
0,59 -
4,8
2,6
0,19
3,2
2,77
2,22
2,11
0,55
1,77
1,66
1,88
1,33
1,33
1,85
1,11
0,20 -
0,12
2,5
2,5
0,1 -

тывают по данным нормативно-справочной таблицы по дикоро.
сам и геоботанической карте:
п
Hi = 2-(^cp/^pec)j
i=l
где IJj — валовой запас /-го вида дикоросов, кг/га; п — число разностей в контуре
где встречается данный вид дикоросов; #ср| — валовой запас /-го вида дикоросов
(берут по разности из нормативно-справочной таблицы), кг/га; SpeC — площадь
дикороса в контуре, га.
Поконтурная ведомость приведена в таблице 14.15.
После расчета среднестатистического валового запаса
дикоросов определяют их хозяйственный запас, т. е. ту часть валового
запаса, отчуждение которого соответствует экологически
допустимым и технологически возможным нормам.
Хозяйственный запас ресурсов дикоросов устанавливают для
каждого вида дикорастущих растений в процентах от
биологического (валового) запаса. Как правило, в среднем он составляет
20...30 %.
Оценку проводят в таком порядке:
определение состава дикоросов по геоботаническим разностям;
определение среднестатистической продуктивности дикоросов
по видам в геоботанических разностях;
выявление спроса на виды дикоросов у потребителя (на рынке
сбыта продукции);
составление ведомости продуктивности дикоросов по ланд-
шафтно-геоботаническим разностям согласно классификации и
по геоботаническим контурам. Ведомость продуктивности
дикоросов прилагают к геоботанической карте М 1:100 000.
14.15. Поконтурная ведомость продуктивности дикоросов
(пищевых, лекарственных) (Нижневартовский район XMAO)
N>

таксационного
контура
Общая
площадь
контура,
га
Площадь
ресурсосо-
держащих
земельных
угодий, га
Продуктивность (валовой запас) дикоросов, кг

Кедровый орех

Березовая чага
Рябина
Черемуха
Малина

Смородина
красная
Лист карты № 1
1 1376 1124
2 163 93
3 633 514
4 279 260
5 244 196
6 125 125
Итого 2820 2320
по листу 1
1,0 51,5
1,0 51,5
354

Продолжение
N°

таксационного
контура
Общая
площадь
контура,
га
Площадь
рссурсосо-
держащих
земельных
угодий, га
Продуктивность (валовой запас) дикоросов, кг

Кедровый орех

Березовая чага
Рябина
Черемуха
Малина

Смородина
красная
1
2
3
4
5
6
7
1477
164
1384
367
1087
227
1137
Контрольные вопросы и задания
1. Раскройте содержание и порядок выполнения ландшафтно-экологического
районирования? 2. Как осуществляют геоботаническое обследование? 3. Что такое
ключевой участок? 4. Как проводят аэроназемное и аэровизуальное
обследования? 5. Какие виды работ проводят по ключевым участкам? 6. Определите
назначение и перечислите содержание геоботанической карты. 7. Что включено в
технологическую схему расчета оленеемкости пастбищ? 8. Какие параметры
определяют эколого-хозяйственную ценность оленьих пастбищ? 9. В какой
последовательности составляют карты фактического использования и сезонной
пригодности оленьих пастбищ? 10. Перечислите источники информации для
составления карты ресурсов и карты бонитетов оленьих пастбищ. 11. Какие
материалы и действия входят в технологическую схему оценки ресурсов и промысловых
животных? 12. Как оценивают рыбные запасы? 13. Перечислите порядок действий
при оценке земель, используемых в качестве промысловых угодий дикоросов.
1477
164
1384
366
1087
226
1137
Лист
—
—
—
—
—
—
карты № 2
29,6 633,4
1,3
11,1 199,2
3,0 70,3
17,4 208,8
— —
50,0 650,7

Глава 15
ФОРМИРОВАНИЕ БАЗЫ ДАННЫХ
ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ
ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ
•
В Российской Федерации, наряду с организацией
эффективного землепользования, разработкой законодательной и
методической базы развития земельных отношений и рынка недвижимости
существенное место занимает информационная поддержка
органов государственной власти в организации эффективного
управления земельными ресурсами Российской Федерации.
Принципиально важно также получение актуальной
информации юридическими лицами и гражданами — главными
участниками рынка недвижимости. Например, отсутствие или
недостаточность сведений по объектам недвижимости приводит к
необоснованному увеличению издержек участников рынка при
осуществлении операций с объектами недвижимости, а также к замедлению
процесса вовлечения недвижимости в рыночный оборот и в
конечном итоге к торможению инвестиционных процессов.
Следует отметить, что в Российской Федерации вопросы,
связанные с проектированием и внедрением программно-системных
мероприятий, решают, как правило, с помощью федеральных
целевых программ. Так, работы по развитию системы кадастровой
оценки земель, а также по созданию и ведению базы данных
ведут согласно Федеральной целевой программе «Создание
автоматизированной системы ведения государственного земельного
кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002—
2007 годы)».
Реализация данной программы позволит:
создать, используя единые методологические и программно-
технические принципы, государственные автоматизированные
базы данных, обеспечивающие ведение государственного
земельного кадастра и государственный учет объектов недвижимости;
создать автоматизированные технологии и специальные
программные средства, обеспечивающие реализацию процедур
государственного учета объектов недвижимости и ввод в
автоматизированные базы данных актуальной информации о земельных участках
и прочно связанных с ними объектах недвижимого имущества как
объекта права и налогообложения, полученных в результате
разграничения государственной собственности на землю,
инвентаризации, межевания и кадастровой оценки земельных участков.
356

Анализ действующего законодательства Российской
Федерации дает основание полагать, что информация, полученная в
процессе проведения кадастровой оценки земель, — исключительно
ценный государственный информационный ресурс, а создание и
поддержка базы данных кадастровой оценки земель в актуальном
состоянии — важнейшая государственная задача.
Очевидно, что эффективная и динамичная система управления
земельными ресурсами является одним из главных условий
решения современных социальных и экономических проблем.
Управление земельными ресурсами как уникальным объектом
многофункционально и структурно сложно, действующее в единой
комплексной системе на всех взаимосвязанных административных
уровнях.
В свою очередь, создание на указанных уровнях банков
данных, содержащих информацию о рынке недвижимости,
инфраструктуре территорий, факторах, влияющих на стоимость земель и
иных объектов недвижимости, в значительной степени
способствует эффективному управлению земельными ресурсами и
получению актуальной информации органами государственной власти,
местного самоуправления, различными учреждениями и
ведомствами, предприятиями, организациями и гражданами.
Для решения указанных задач Федеральный центр «Земля»
разрабатывает и создает базу данных кадастровой оценки земель как
средства информационного обеспечения органов власти и
участников недвижимости, управления территорией и содействия
развитию рынка недвижимости.
В процессе выполнения работ по Государственной кадастровой
оценке земель различных категорий земель накапливается
огромный объем информации, включающей непосредственно
результаты оценки и исходные данные. При этом в различных сферах
исходные данные могут быть использованы самостоятельно либо в
комбинации с результатами ГКОЗ на основе соответствующего
специализированного программного обеспечения кадастровой
оценки земель различных категорий.
Необходимость формирования базы данных обусловлена
экономической целесообразностью использования результатов
земельно-оценочных работ при создании государственного
информационного ресурса системы органов государственной
власти и местного самоуправления, а также финансово-кредитных
организаций, профессиональных участников рынка
недвижимости, иных физических и юридических лиц. На базе
разработанной концепции специалисты Южного регионального
кадастрового центра «Земля» (ЮРКЦ «Земля») создали
специализированное программное обеспечение базы данных (СПО БД)
результатов ГКОЗ. Основная задача при создании БД и
соответствующего СПО — обобщение исходных данных и
результатов ГКОЗ, структурирование этой информации, разра-
357

ботка способов ее хранения, визуализации и передачи в друще
информационные системы.
Основные цели создания и ведения базы данных кадастровой
оценки земель следующие:
содействие развитию рынка недвижимости;
обеспечение актуальной информацией органов
государственной власти, местного самоуправления, участников рынка
недвижимости и иных заинтересованных лиц;
мониторинг информации, используемой при проведении
государственной кадастровой оценки земель, и ее результатов;
повышение эффективности проведения кадастровой оценки
земель.
База данных кадастровой оценки земель необходима:
для актуализации информации, полученной в процессе
государственной кадастровой оценки различных земель;
обеспечения системы экономического анализа результатов
земельно-оценочных работ необходимыми данными;
информационной поддержки автоматизированной системы
государственного земельного кадастра и государственного учета
объектов недвижимости;
систематизации, подготовки и обеспечения тематической
информацией в необходимых форматах и требуемого содержания
заинтересованных органов государственной власти, местного
самоуправления, а также заинтересованных юридических и
физических лиц;
обеспечения структур кадастровых
информационно-аналитических центров необходимой информацией;
решения иных задач, не противоречащих законодательству
страны.
Важная область применения БД — возможность организации
информационной поддержки органов государственной власти и
местного самоуправления. Наличие актуальной информации,
отражающей экономическое состояние федерального округа,
субъекта Российской Федерации, муниципального образования, а
также наличие агрегированных данных по стране в целом,
позволит эффективно расходовать бюджетные средства при принятии
решений в области управления территориями и в части налогооб^
ложения. Кроме того, следует отметить, что существует широкий
круг потенциальных потребителей информации, содержащейся в
БД. Опыт создания и использования подобных информационных
систем в зарубежных странах показывает, что более 50 %
пользователей аналогичных БД являются представителями
коммерческих организаций и частными лицами.
При разработке БД ставили следующие задачи:
разработать универсальные структуры данных, позволяющие
хранить разнородную информацию (состав которой может
изменяться);
358

создать механизмы экспорта данных, позволяющие «отделить»
выходные результаты от СПО;
разработать конвертеры и фильтры, позволяющие
интегрировать результаты в другие информационные системы;
обеспечить полную совместимость выходных данных с
автоматизированной системой государственного земельного кадастра.
В качестве основных требований, предъявляемых к архитектуре
БД, выделяют:
иерархическую структуру БД с разграничением на три уровня:
Российская Федерация, включая семь федеральных округов;
субъект Российской Федерации; муниципальный; определение
номенклатуры данных и информации для каждого из уровней;
возможность дополнения БД необходимой информацией с
учетом различных временных периодов проведения оценочных
работ;
возможность формирования запросов для получения детальных
данных с более высокого уровня.
Информационная наполненность БД на каждом из уровней
определяется решаемыми на конкретном уровне задачами. В свою
очередь, каждый из уровней иерархии в общем виде содержит:
информацию, накопленную в процессе проведения оценочных
работ;
агрегированные результаты оценочных работ текущего уровня
иерархии для целей мониторинга информации и полученных
результатов, анализа налоговых поступлений, принятия
управленческих решений.
Концептуально БД представляет собой многомерную таблицу
(многомерный куб), содержащую значение факторов
(характеристик, параметров, свойств, атрибутов и т. п.) объектов. При этом
факторы и объекты — суть измерения в терминологии
многомерных баз данных, а набор значений факторов для конкретного
экземпляра объекта в конкретный момент (или период) времени —
факт.
Исходя из специфики предметной области, среди всего
множества измерений как специфическое выделено измерение — объект
(объект оценки), в отношении которого проводят измерения
исходных данных (факторов) и формируют результаты. Каждый
объект (конкретный экземпляр) имеет определенный тип, а
разные типы, как правило, — различный (типовой) набор атрибутов
(факторов).
Кроме того, выделяют специальные атрибуты, присущие
практически всем типам объектов: адресная привязка, кадастровая
привязка (или кадастровый номер), время (момент) измерения
или расчета, которые можно назвать постоянными факторами.
Важная составляющая информации, хранимой в базе
данных, — координатная (пространственная) привязка.
Специализированное программное обеспечение БД государ-
359

ственной кадастровой оценки земель (СПО БД ГКОЗ) ориентиро,
вано на работу в операционной системе Windows (версии 95, 98'
2000, NT, XP) на персональных компьютерах с процессором
класса Pentium 200 Mhz. В качестве базовой СУБД используют SQL
Server MS InterBase 6.0., а в качестве базовой ГИС — Maplnfo 6.0.
Разрабатывают версию СПО БД ГКОЗ, использующую в качестве
ГИС систему ObjectLand, что существенно сократит стоимость
всего комплекса программных средств. СПО имеет модульную
структуру, включающую модуль экспорта/импорта БД и
интерфейсного модуля, обеспечивающего доступ к данным, хранимым
в базе и СПО ГКОЗ.
Для обмена данными и интеграции с другими
информационными системами используют специально разработанный
универсальный формат обмена данными (ФОД).
База данных ГКОЗ имеет иерархическую распределенную
структуру, содержащую 4 взаимосвязанных уровня — БД уровня
федерации, БД уровня федерального округа, БД уровня субъекта
федерации, БД уровня муниципального образования. Такое
разделение позволяет четко структурировать хранимую информацию
(ориентируясь на возможные сферы применения и цели ее
использования), по возможности минимизировать объемы
хранимых данных, предусмотреть возможность доступа к данным,
хранимым на более низких уровнях, путем построения
соответствующих запросов в рамках распределенной БД. При этом каждый из
уровней иерархии БД содержит обобщенную информацию о
кадастровой стоимости соответствующих объектов оценки по
категориям земель, а также информацию об основных факторах,
оказывающих наибольшее влияние на формирование кадастровой
стоимости. Сюда входят как пространственные данные, так и
атрибутивная информация.
БД муниципального образования представляет собой
совокупность графической (пространственной) и семантической
(атрибутивной) информации, которую можно разделить на следующие
виды.
1. Информация о сделках с земельными участками и иными
объектами недвижимости (рыночные цены на земельные участки
и иные объекты недвижимости, информация об арендной плате за
земельные участки и иные объекты недвижимости).
2. Информация о факторах и объектах, формирующих
стоимость земельных участков и иных объектов недвижимости,
которую, в свою очередь, подразделяют:
на информацию, полученную в процессе проведения
кадастровой оценки земель поселений (например, местоположение
земельных участков, состояние окружающей среды, уровень
развития сферы социального и культурно-бытового обслуживания
населения, уровень развития инженерной инфраструктуры и иная
информация);
360

информацию, полученную в процессе проведения кадастровой
оценки земель сельскохозяйственного назначения (например,
балл бонитета почв, рельеф земельных участков, каменистость
почв, удаленность земельных участков от хозяйственных центров
и иная информация);
информацию, полученную в процессе проведения кадастровой
оценки земель лесного фонда (например, основные ценообразую-
щие породы, продуктивность спелых насаждений, период оборота
рубки, затраты на восстановление и другая информация);
информацию, полученную в процессе проведения кадастровой
оценки земель садоводческих, огороднических и дачных
объединений (например, данные об инженерной и транспортной
инфраструктуре объединений, местоположение объединений и иная
информация);
информацию, полученную в процессе проведения кадастровой
оценки земель особо охраняемых территорий и объектов
(например, данные об экологическом биоразнообразии и ценности
экосистем и иная информация);
информацию, полученную в процессе проведения кадастровой
оценки земель промышленности и иного специального
назначения (например, данные об уровне доходности различных отраслей
промышленности и иная информация).
3. Статистическая информация:
экономико-статистические данные, собранные в процессе
проведения кадастровой оценки земель (как первичные данные, так и
производные).
4. Общая информация о результатах кадастровой оценки
земель:
кадастровые номера земельных участков;
площадь земельных участков;
виды разрешенного использования земель;
удельные показатели кадастровой стоимости земель по землям
различных категорий и видам использования;
налоговая база для расчета земельного налога (кадастровая
стоимость земельных участков, нормативная цена земли).
При создании базы данных на уровне субъектов Российской
Федерации и федеральных округов Российской Федерации она
по своей структуре подобна информации, находящейся в базе
данных субъектов Российской Федерации, но содержит только
агрегированную информацию по различным категориям земель
субъектов Российской Федерации. Сюда входят электронные
карты с оценочными зонами по категориям земель субъектов
Российской Федерации, входящих в федеральный округ. Кроме того,
здесь хранят данные об усредненных значениях удельных
показателей кадастровой стоимости земель, обобщаемых в пределах
границ муниципальных образований, входящих в субъекты
Российской Федерации и федеральные округа, а также учитываются фак-
361

торы, оказывающие наиболее существенное влияние на формиро.
вание кадастровой стоимости объектов недвижимости.
При проектировании базы данных на всех уровнях
предусматривают различные уровни доступа с учетом требуемой
информации и норм действующего законодательства Российской
Федерации. Доступ к базе данных реализуют на базе сети Интернет.
Для поддержания базы данных в актуальном состоянии
определяют периодичность обновления информации, которая, в свою
очередь, зависит от скорости ее устаревания.
Информацию, содержащуюся в БД по периодичности ее
обновления, делят на три вида:
информацию, требующую высокой частоты обновления
(например, информацию о сделках с земельными участками и иными
объектами недвижимости собирают постоянно и обновляют ее в
БД ежеквартально);
информацию, требующую периодичности обновления
(например, информацию о развитии инженерной и транспортной
инфраструктуры, уровне социального и культурно-бытового
обслуживания населения, состоянии окружающей среды и иную, нечасто
изменяющуюся информацию, обновляют раз в год);
информацию, требующую обновления по мере ее поступления
(например, информацию о балле бонитета почв, технологических
свойствах почв, оценочной продуктивности лесных насаждений,
обороте рубки, кадастровом делении и иную информацию, для
получения которой нужны дополнительные исследования или
проведение дополнительных дорогостоящих работ, обновляют по
мере появления).
При такой организации базовым уровнем, на котором
аккумулируется информация о результатах ГКОЗ по всем категориям
земель, а также исходные данные, необходимые для расчета
кадастровой стоимости объектов оценки, является уровень субъекта РФ.
Структура уровней федерального округа и федерации в целом
имеет идентичную структуру и предусматривает возможность
построения индивидуальных или обобщенных запросов для
получения при необходимости более детальных данных с уровня
субъекта РФ (а также подуровня муниципального образования). БД
федерального округа представляет собой совокупность БД
соответствующих субъектов Российской Федерации.
Проведено тестирование СПО БД ГКОЗ на примере ряда
субъектов Федерации — Ростовской, Волгоградской,
Астраханской областей. В БД были помещены результаты
земельно-оценочных работ по таким категориям земель, как земли поселений и
сельскохозяйственных угодий. Основные задачи при отработке
прототипа БД по оценке земель на уровне субъекта РФ
следующие:
разработка организационных аспектов администрирования БД;
тестирование механизмов импорта данных и наполнения БД;
362

апробация программных средств, обеспечивающих доступ к
хранимым данным;
изучение возможностей экспорта данных в формат
соответствующего СПО ГКОЗ различных категорий.
Результаты работ по ГКОЗ можно использовать не только для
решения задач, непосредственно связанных с налогообложением
земельных участков как объектов имущества. Они также могут
быть полезными и при принятии органами власти различных
уровней решений, касающихся управления территорией, создания
наиболее благоприятных условий для проживающих на этих
территориях людей, а также бизнеса. Поэтому становится
необходимым построение системы информационного взаимодействия
между территориальными органами Федерального агентства
кадастра объектов недвижимости, администрациями субъектов
Российской Федерации и муниципальных образований. Создание
такой системы позволит повысить оперативность при обработке и
предоставлении различной экономической информации,
касающейся прогноза бюджетных поступлений от земельных и других
платежей, в основе расчетов которых лежат показатели
кадастровой стоимости земель (сюда можно отнести единый налог на
временный доход, стоимость аренды).
Для обработки конкретных рекомендаций и предложений по
организации взаимодействия служб и учреждений,
предоставляющих информацию, необходимую для проведения
земельно-оценочных работ, и получающих в конечном итоге результаты
оценки, необходимо иметь достаточно полное представление об
организационной структуре этих служб и учреждений. При наличии
такой информации возможно построить схемы информационных
потоков внутри организации, что позволяет оптимизировать
процесс оперативного предоставления/получения данных. Кроме
того, взаимодействие служб и организаций различного
ведомственного подчинения требует наличия соответствующей
нормативной правовой основы — договоров (о намерениях),
постановлений администрации, соглашений и т.д. на уровне
соответствующего субъекта федерации и (или) муниципального образования.
Важное условие для внедрения результатов
земельно-оценочных работ — наличие квалифицированного и обученного
персонала, поэтому в организационных мероприятиях необходимо
предусмотреть обучение специалистов соответствующих организаций
информационным технологиям, связанным с процессом
использования БД ГКОЗ и специализированного программного
обеспечения системы экономического анализа (СПО СЭА). При
наличии необходимых организационных условий (нормативной
правовой базы) возникают предпосылки для создания технических
решений, облегчающих процесс сбора данных для выполнения
земельно-оценочных работ, а также для обмена информацией и
внедрения на практике результатов ГКОЗ для налогообложения и
363

других целей, предусмотренных соответствующими
законодательствами и актами.
В создавшихся условиях, когда организации, осуществляющие
процесс формирования объектов недвижимости и информации о
них, ведущие кадастровый учет и проводящие работы по ГКОЗ
регистрирующие права на недвижимость и сделки с ней, а также
потребители информации формируют собственные локальные
базы данных; решить задачу создания единой информационной БД
о недвижимости и ее экономических характеристиках можно,
только построив распределенную БД, используемую в качестве
информационной основы БД государственного земельного кадастра.
В то же время необходимо принимать во внимание то
обстоятельство, что результаты земельно-оценочных работ актуальны на
дату проведения оценочных работ и имеют ограниченный срок
действия. Причем этот временной интервал зависит от динамики
развития ситуации в экономической среде не только в стране, но
и в регионах.
Как показывает опыт проведения работ по ГКОЗ, наименьшую
активность рынок недвижимости имеет в экономически слабых
регионах (Север страны, а также закрытые
административно-территориальные образования).
Вместе с тем быстрое развитие рынков недвижимости в стране
делает актуальным оценочные работы, что требует достоверных
сведений о кадастровой стоимости земель и периодичности
проведения оценочных работ. Определить срок действия результатов
земельно-оценочных работ возможно только при проведении
мониторинга земельного рынка непосредственно по его результатам.
Созданные программно-технические средства позволяют на
основе данных мониторинга, влияющих на ценообразование, ежегодно
обновлять стоимостные показатели кадастровой оценки земель.
Накопление рыночной информации в БД ГКОЗ позволит
уточнять виды и параметры математической модели, описывающей
зависимость стоимости земель от формирующих ее факторов. При
этом значения кадастровой оценки земель будут приближаться к
рыночной стоимости, а по мере роста рыночных цен будет
увеличиваться налогооблагаемая база и обеспечиваться больший сбор
налогов.
Таким образом, разработка правил проведения мониторинга
земельного рынка и актуализация соответствующих БД логически
завершают комплекс организационно-технических мероприятий
по внедрению результатов земельно-оценочных работ в систему
экономического управления, а внедрение результатов работ по
ГКОЗ через специальный комплекс организационно-технических
мероприятий позволит создать важнейший инструмент
экономического управления на различных уровнях — от федерального до
муниципального.
Полученные результаты ГКОЗ могут быть использованы не
364

только для исчисления налога на землю, но и для расчета единого
налога на временный доход, а также при определенных
условиях — для расчета арендной платы за земельные участки,
находящиеся в государственной и муниципальной собственности.
Внедрение результатов ГКОЗ г. Ростов-на-Дону в систему
расчета земельных платежей подразумевает проведение комплекса
работ, которые включают создание базы данных результатов
земельно-оценочных работ г. Ростов-на-Дону. Цель создания базы
данных — хранение результатов ГКОЗ города, структурирование
этой информации, возможность быстрого доступа к ней и ее
визуализации.
Основные задачи, решаемые с помощью базы данных
результатов ГКОЗ г. Ростов-на-Дону, следующие:
хранение и актуализация информации, полученной в процессе
государственной кадастровой оценки земель г. Ростов-на-Дону;
обеспечение оперативного доступа к значениям кадастровых
стоимостей (через систему выбора по заданным критериям) и
автоматизация процесса расчета земельных платежей для
административных структур, участвующих в формировании земельных
платежей;
систематизация, подготовка и обеспечение информацией по
кадастровой стоимости земель г. Ростов-на-Дону в необходимых
форматах заинтересованных органов государственной власти,
местного самоуправления, а также заинтересованных юридических и
физических лиц в части формирования земельных платежей;
иные задачи, не противоречащие законодательству Российской
Федерации;
разработка системы экономического анализа (СЭА)
результатов ГКОЗ г. Ростов-на-Дону, позволяющей прогнозировать суммы
поступлений от земельных платежей за использование городских
территорий в бюджеты различного уровня в зависимости от вида
деятельности землепользователя и местоположения земельного
участка.
Система экономического анализа включает создание
программно-аналитического модуля, предназначенного для
проведения расчетов арендной платы за землю по различным категориям
арендаторов в зависимости от локализации земельного участка в
черте города. Это позволит прогнозировать распределение
доходов от производственно-коммерческой деятельности на землях
города между арендатором и арендодателем в зависимости от
местоположения земельных участков и вида использования земли на
этапе оптимизации ставок арендной платы за землю.
Наиболее актуальные задачи СЭА — разработка
автоматизированной системы расчета ставок земельного налога и арендной
платы за землю на основании результатов государственной
кадастровой оценки земель г. Ростов-на-Дону и предложение различных
вариантов дифференциации ставок земельного налога и арендной
365

платы за землю, рассчитанных с учетом результатов
земельно-оценочных работ, для рассмотрения муниципальным органом власти.
В процессе дальнейшей промышленной эксплуатации
предлагаемая система позволит добиться существенного сокращения
времени при проведении расчетов и начислений земельных
платежей.
При выполнении работ по созданию автоматизированной
системы расчета ставок арендной платы на основании результатов
ГКОЗ города сформирована БД результатов кадастровой оценки,
позволяющих на основе программного аналитического модуля
прогнозировать арендные платежи за пользование землей,
которая находится в муниципальной собственности, и оптимизировать
ставки арендной платы за землю.
Проведенный анализ эффективности предлагаемой системы
расчета арендной платы за землю на основе результатов
кадастровой оценки по сравнению с ныне существующей системой
позволяет сделать вывод о целесообразности использования в качестве
базы для расчета арендной платы за землю кадастровой стоимости
земли, основывающейся на таких объективных рыночных
показателях, как стоимость сделок с земельными участками и иными
объектами недвижимого имущества, и является совмещением
результатов анализа рыночной статистики и анализа рентообразую-
щих факторов рыночной стоимости земли (факторного анализа).
Анализ результатов проведения работ по ГКОЗ позволяет
сделать вывод, что кадастровая стоимость земель достаточно близка к
рыночной и отражает общие тенденции рыночного
ценообразования. ГКОЗ основывается на общепринятых в международной
оценочной практике подходах.
Одно из достоинств использования кадастровой стоимости в
качестве базы налогообложения и арендных платежей за землю —
отсутствие влияния на нее сезонных колебаний спроса, а также
других временных и конъюнктурных факторов. Устойчивость
налогооблагаемой стоимости во времени дает весомые основания
для планирования хозяйственной деятельности, формирования
стабильного бюджета.
Контрольные вопросы и задания
1. Чем обусловлена необходимость разработки базы данных государственной
кадастровой оценки земель (БД ГКОЗ)? 2. Перечислите основные цели создания
и ведения БД ГКОЗ. 3. Какие требования предъявляют к архитектуре БД? 4.
Какова классификация информации, используемой для создания БД? 5. Как
подразделяют информацию по периодичности ее обновления? 6. Каким образом
необходимо организовать систему информационного взаимодействия между
различными административными структурами?

Глава 16
ИСПОЛЬЗОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ
В ЭКОНОМИЧЕСКОМ МЕХАНИЗМЕ УПРАВЛЕНИЯ
ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ
16.1. ЗНАЧЕНИЕ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ В СИСТЕМЕ
ЭКОНОМИЧЕСКИХ ОТНОШЕНИЙ
Формирование рыночных отношений в сельском хозяйстве
Российской Федерации привело к созданию многоукладной
экономики и вызвало крупные изменения в социальной структуре и
механизме хозяйствования.
Произошли значительные структурные изменения в формах
земельной собственности, землевладения и землепользования.
Сельским товаропроизводителям передано в собственность около
200 млн га угодий. С ростом числа собственников, а их
насчитывается более 45 млн, увеличилось число участников земельных
отношений, расширились правовые действия, совершаемые в
отношении земельных участков. В результате появилась необходимость в
разработке законодательной и нормативной базы; научного
обеспечения правового, экономического и организационного
механизмов регулирования земельных отношений, которые стали
основой всех земельных преобразований и определяющими во всей
системе производственных отношений.
В процессе производства между гражданами, предприятиями,
органами государственной власти и другими субъектами
хозяйственной и иной деятельности возникают земельные отношения.
Их чаще всего определяют как совокупность отношений между
людьми в процессе владения, пользования, распоряжения землей
как средством производства и предметом труда, опосредованных
организационно-правовыми формами хозяйствования, арендой
земли и ее куплей-продажей.
Совокупность всех земельных отношений, сложившихся в
обществе на основе законодательно закрепленных форм
собственности на земельные участки, землевладений и землепользовании
представляет собой земельный строй общества.
Набор механизмов регулирования земельных отношений
включает налоги, арендную плату, дивиденды и компенсационные
механизмы, а расчет всех этих категорий базируется на данных
оценки земли.
Оценка земли представляет собой характеристику земельных
угодий как природного ресурса и главного средства производства,
и проводят ее с целью установления производительной
способности земель различного качества и обоснования наиболее эффек-
367

тивного их использования в сельскохозяйственном производстве
и других отраслях экономического комплекса.
Кроме того, в связи с реализацией экономической реформы,
развитием рыночных отношений, новых форм организации
производства и институциональными преобразованиями большое
значение приобретает научно обоснованная денежная оценка
земельных ресурсов как средства имущества. Это связано с тем, что
земля может быть куплена, продана или сдана в аренду, поэтому в
бухгалтерских балансах предприятий приобретенные в
собственность земельные участки выделяют отдельной строкой по
фактической цене приобретения. В то же время полученные в
собственность в процессе денационализации и приватизации земли
участки не имеют денежной оценки и их не отражают в балансах
предприятий, что занижает размеры уставных капиталов хозяйств и
затрудняет оценку кредитоспособности, планирование
производства, а также противоречит интересам инвесторов и налоговых
служб.
При переходе на рыночные отношения земля имеет цену, как и
другие средства производства в хозяйственном комплексе. Однако
она не является продуктом человеческого труда и с точки зрения
трудовой теории не имеет стоимости. Продавая земельный
участок, его собственник, по существу, продает право на получаемую с
данного участка земельную ренту. Следовательно, цена земли
представляет собой капитализированную земельную ренту,
которая при превращении в капитал может приносить доход в виде
процентной ставки.
Таким образом, развитие рыночных отношений,
формирование многоукладной экономики, утверждение различных
организационно-правовых форм собственности и хозяйствования
обусловливают необходимость совершенствования оценки земли в
целях решения следующих общегосударственных и региональных
задач:
в области экономики — обеспечение поступлений земельных
платежей в бюджет страны, регионов и муниципальных
образований, расширение налогооблагаемой базы, проведение массовой
кадастровой (экономической) оценки земель, информационная
поддержка рыночного оборота земли, совершенствование
механизма налогообложения земли и иной недвижимости путем
установления зависимости земельных платежей от рыночной
(кадастровой) стоимости и доходности используемых земельных участков
и объектов недвижимости, уменьшение числа субъектов
земельных отношений, пользующихся льготами; увеличение стоимости
основных фондов предприятий, защита их от инфляции. Кроме
того, объективная оценка земель позволит обеспечить
формирование постепенного перехода от фискальных принципов
формирования системы земельных платежей к кредитно-финансовым,
основанным на введении системы оформления кредитных отноше-
368

ний с владельцами и пользователями (арендаторами) земельного
имущества с помощью долговых обязательств (векселей и
облигаций);
в области формирования рынков недвижимости, акций, облигаций
и иных ценных бумаг — создание необходимых условий для
функционирования рынка недвижимости; управление недвижимым
имуществом, находящимся в государственной и муниципальной
собственности; включение земельных участков в уставный
капитал приватизируемых предприятий; совершенствование процедур
закрепления прав на занимаемые строениями участки;
обеспечение ведения и обращения на фондовом рынке государственных и
муниципальных земельных ценных бумаг (земельных векселей,
облигаций, закладных обязательств и др.);
в области развития банковского сектора и страхования —
обеспечение развития ипотечного кредитования под залог земельных
участков, зданий, домов, квартир и иной недвижимости;
страхование прав собственности (титулов) на недвижимость;
саморегулирование механизмов взаимодействия банков, оценщиков,
риэлторов, страховщиков и иных участников рынка земли и иной
недвижимости, а также ипотечного кредитования на основе
предоставления юридически значимой информации из ГЗК;
в области инвестиционной политики — создание благоприятных
условий для привлечения прямых инвестиций, включая
иностранный капитал, а также использование ипотечного кредитования
как одного из источников финансирования инвестиционных
проектов;
в области обеспечения эффективности землепользования —
повышение эффективности использования земельных ресурсов по всем
видам целевого назначения (в особенности для целей
градостроительства) с учетом их ценности, уровня развития инфраструктуры,
обеспеченности землей, местоположения; обеспечение
дифференциации ставок платежей по землям одинакового качества и
местоположения в зависимости от их целевого назначения,
конъюнктурных факторов, льготных условий землепользования;
возможность учета тенденции роста цены земель с учетом их
потенциальной ценности при оптимальных направлениях и способах
использования в условиях рыночных отношений; учет
экологических факторов и природоохранных ограничений по возможному
использованию земель.
16.2. ФОРМИРОВАНИЕ ПЛАТНОГО ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ
Правовая основа для установления и взимания платежей за
землю — Налоговый кодекс Российской Федерации, Закон
Российской Федерации «О плате за землю» и нормативные правовые
акты субъектов Российской Федерации.
24-6612
369

В соответствии с Законом Российской Федерации «О плате за
землю» (введен в действие с 1.01.1992 г.) пользование землей
является платным. Основная цель введения платы за землю —
стимулирование рационального использования, охраны и освоения
земель, повышение плодородия почв, выравнивание социально-
экономических условий хозяйствования на землях разного
качества, обеспечение развития инфраструктуры в поселениях,
формирование специальных фондов финансирования этих
мероприятий.
Основные элементы системы платного землепользования:
земельный налог на собственников земельных участков и
пользователей, включая прогрессивный налог на часть площади,
превышающей установленные нормы;
арендная плата с землепользователей — арендаторов земельных
участков, находящихся в государственной либо муниципальной
собственности;
платежи за приобретение прав на земельную собственность и
права аренды;
сборы с доходов от продажи земельных участков, при
оформлении наследования, дарения, обмена и совершении других сделок и
операций с земельными участками;
плата за пользование кадастровой и иной информацией и
другие услуги, связанные с обеспечением сделок и операций с
землей;
штрафные денежные санкции за нарушения в сфере
землепользования;
компенсационные выплаты (возмещение экономического и
экологического вреда) на восстановление земель в состояние,
пригодное для их использования по целевому назначению;
сборы при страховании земли и недвижимости и связанных с
ним прав собственности и аренды;
возвратные залоговые платежи при предоставлении во
временное пользование земель сельскохозяйственного назначения для
несельскохозяйственных целей;
плата за изменение целевого назначения земель и др.
Собственников, землевладельцев и землепользователей, кроме
арендаторов, облагают ежегодным земельным налогом. Размер
земельного налога не зависит от хозяйственной деятельности
собственников, землевладельцев, землепользователей, и
устанавливают его в виде стабильных платежей за единицу площади в расчете на
год. Средние ставки земельного налога определяют органы
законодательной власти с учетом условий регионов, категории земель
разного целевого назначения и разрешенного использования.
В развитых странах мира в той или иной форме действует налог
на недвижимость на основе ее стоимости.
Преимущества налога на недвижимость — сложность
уклонения от уплаты данного налога или уменьшения налоговых обяза-
370

тельств. В отношении налога на недвижимость сложно уменьшить
налоговые обязательства или уклониться от его уплаты, так как
обычно облагают этим налогом недвижимое имущество. Данное
утверждение особенно важно для налогов, базой для исчисления
которых служит кадастровая стоимость земли и расположенных на
ней зданий и сооружений, и в меньшей степени применимо, когда
в налогооблагаемую базу включают только стоимость земли.
Трудности уклонения от уплаты налога и уменьшения налоговых
обязательств обусловлены следующими причинами:
недвижимость сама по себе видима и, как правило, легко
поддается учету;
целевое назначение недвижимости легко установить;
достаточно легко установить налогоплательщика (особенно
если плательщиком налога является пользователь, а объектом
налогообложения — земля и расположенные на ней здания и
сооружения);
имеется действенный механизм взимания налога и
обеспечения исполнения обязанности по уплате налога.
Кроме того, это относительно стабильный налог. Условие
относительной стабильности налога — частое проведение массовой
кадастровой оценки, для того чтобы изменения относительной
стоимости отражались на сумме налога постепенно, в
соответствии с изменениями на рынке.
При определении налогооблагаемой базы возможны варианты
включения в нее либо только земельных участков, либо участков с
расположенными на них зданиями и сооружениями. Если в
налогооблагаемую базу включают землю с расположенными на ней
зданиями и сооружениями, то тот же уровень налоговых
поступлений потребует более низкой ставки налога; это также может
привести к перераспределению налогового бремени между
налогоплательщиками. В налогооблагаемую базу также могут быть
включены пустующая земля и связанные с ней права.
Возможности подхода к определению стоимости в целях
налогообложения земли или недвижимости: на основе годовой
арендной стоимости, рыночной или кадастровой стоимости.
Годовая арендная стоимость — стоимость, по которой исходя из
разумного предположения объект налогообложения можно
ежегодно сдавать в аренду. При этом арендатор принимает на себя все
обычные расходы арендатора, в том числе уплату налога на
недвижимость, если ее взимают, и несет расходы по ремонту и
страхованию, необходимые для поддержания объекта налогообложения в
надлежащем для аренды состоянии.
Рыночная стоимость — индивидуальная стоимость конкретного
объекта налогообложения в случае, если собственник владеет
свободной от обременения недвижимостью, добровольно продает
свое неограниченное право собственности на открытом рынке и
объект налогообложения находится в состоянии, соответствую-
24*
371

щем рациональному использованию собственника с учетом
соседей и района расположения объекта.
Кадастровая стоимость — массовая оценка объемов
недвижимости соответствующих категорий земельного фонда,
усредненная для субъектов РФ или муниципальных образований.
При принятии решения о налогооблагаемой базе на основе
рыночной стоимости годовой арендной стоимости определяющим
фактором является соотношение общих объемов сделок трех
видов. Если большинство рыночных сделок составляют сделки
купли-продажи, то принимается система оценки на основе рыночной
стоимости недвижимости, а в случае преобладания на рынке
соглашений о сдаче в аренду — система на основе годовой арендной
стоимости недвижимости. Так как информации по первым двум
видам недостаточно, то налогооблагаемая база исчисляется по
кадастровой стоимости.
Дата оценки должна быть единой для всех объектов
налогообложения и всегда предшествовать дате вступления налога в силу,
чтобы обеспечить возможность сбора данных и проведения
оценки. Под датой оценки понимают дату, по состоянию на которую
фиксируют стоимость, а не дату фактического проведения оценки.
Методологической основой разрабатываемых методик
налогообложения недвижимости является использование наиболее
широко применяемых в практике методов оценки недвижимости
(сравнительного анализа продаж, затратного метода и доходного
метода), а целью — выявление рыночной стоимости объектов
недвижимости, особенно в случаях продажи имущества, сдачи его в
аренду, предоставления на инвестиционных условиях с
последующим переходом объекта в собственность инвестора.
Выбор возможен и у региона, например между извлечением
дополнительного дохода от налогообложения объектов
недвижимости и потерей дохода, связанных со снижением деловой активности
на территории региона: повышая уровень налогообложения,
органы государственной власти региона могут сделать регион менее
привлекательным, что в конечном счете снизит все доходы на
территории региона.
Важность проблемы налогообложения недвижимости для
развития экономической активности на территории региона требует
серьезного анализа современного состояния налогообложения
недвижимости и земли в России и возможных направлений ее
развития.
Налогообложение земли и иного недвижимого имущества в
целом имеет существенные преимущества по сравнению с
налогообложением доходов юридических и физических лиц, позволяющие
эффективно использовать его в качестве источника средств для
формирования бюджетов различных уровней. Земля является
таким объектом обложения, который практически невозможно
скрыть (при наличии существующей системы учета и регистрации,
372

позволяющей идентифицировать земельные участки, иные
объекты недвижимости и их владельцев). Кроме того, в отличие от
налогов, базой которых являются доходы от хозяйственной
деятельности, налоговые поступления от сбора земельного налога в гораздо
меньшей степени зависят от экономической конъюнктуры.
Указанные обстоятельства делают земельный налог удобным
инструментом для реализации фискальной функции налоговой
системы. В условиях нестабильности налоговых поступлений в
бюджеты всех уровней в современной России это вызывает
повышенный интерес к проблемам развития налогообложения
земли со стороны органов государственной власти, прежде
всего их исполнительной ветви. Свидетельством этого служат и
попытки экспериментального использования единого налога на
недвижимость в ряде регионов России (с существенным
повышением общего уровня налогообложения), и перенос центра
тяжести налогообложения с обложения результатов
деятельности на обложение недвижимого имущества. Такой единый налог
должен заменить три действующих налога: на имущество
предприятий, на имущество физических лиц, на землю. Налог
необходимо рассчитывать исходя из рыночной или кадастровой
стоимости недвижимого имущества.
Стремясь к наполнению бюджета за счет земельных платежей,
органы регионального и муниципального управления стремятся
максимально использовать доступные им способы повышения
платежей от земли.
Кроме того, фискальная функция налогообложения земли хотя
и является основной, но не единственной. Налогообложение
земли, как и налоговая система в целом, призвана выполнять и иные
функции, прежде всего регулирующую, обеспечивая
экономическое воздействие на поведение землевладельцев и
землепользователей. Кроме того, налог на землю — необходимый элемент
региональной и муниципальной системы управления недвижимостью,
которая призвана обеспечивать помимо формирования бюджета
рациональное использование земли как важнейшего
экономического ресурса, естественного пространственного фактора,
обеспечивающего развитие региона как социально-экономической
целостности. Но при этом специфика земельных рентных платежей (в
отличие от иных видов налогов) заключается в том, что рентные
платежи должны обеспечивать в конечном итоге повышение
ценности территории как для населения, так и для бизнеса. Это
предполагает использование механизмов изъятия рентного дохода
таким образом, чтобы не снизить доход субъекта, обусловленный
более высоким качеством организации хозяйствования, более
высоким качеством применяемой рабочей силы и пр.
Земельные платежи выполняют в системе управления
земельными ресурсами региона комплексную задачу: обеспечивают
рациональное распределение имеющихся земельных ресурсов между
373

различными видами их использования; создают равные условия
деятельности для субъектов, хозяйствующих на земельных
участках, обладающих разным качеством; обеспечивают изъятие и
направление в региональный бюджет рентного дохода, создаваемого
на земельных участках повышенного качества; создают
финансовую базу для проведения мероприятий, обеспечивающих повыше-
ние качества как территории в целом, так и отдельных ее
составных частей.
Поэтому платежи за землю необходимо направлять на
финансирование следующих мероприятий:
на стимулирование рационального использования и охраны
земель;
проведение землеустройства;
ведение земельного кадастра;
ведение мониторинга земель;
повышение плодородия земель;
освоение новых земель;
освоение новых земель взамен изымаемых;
выравнивание социально-экономических условий
хозяйствования на землях разного качества;
стимулирование ведения сельскохозяйственного производства
на землях низкого качества;
инженерное и социальное обустройство территории и др.
Для регулирования договорных цен при купле-продаже земли,
экономического регулирования земельных отношений при
передаче земли в собственность, по наследству, дарении и получении
банковского кредита под залог земельного участка применяют
нормативную цену земли. Она определяет стоимость земельного
участка данного качества и местоположения, исходя из
потенциального дохода за расчетный срок окупаемости (200 лет). Порядок
определения нормативной цены земли установлен
постановлением Правительства РФ «О порядке определения нормативной цены
земли» от 15 марта 1997 г.
Нормативную цену земли устанавливают для следующих целей:
обеспечения экономического регулирования земельных
отношений при передаче земли в собственность;
покупки и выкупа земельных участков;
установления коллективно-долевой собственности на землю;
получения под залог земли банковского кредита;
передачи по наследству, дарения.
Администрациям муниципальных образований по
представлению территориальных органов Роснедвижимости разрешено
повышать или понижать нормативную цену земли, но не более чем
на 25 %, в зависимости от уровня рыночных цен на земельные
участки конкретного назначения.
В связи с проведением государственной кадастровой оценки
сельскохозяйственных угодий и принятием законодательных ак-
374

т0в о едином сельскохозяйственном налоге (Федеральный закон
«О внесении изменений и дополнений в часть вторую Налогового
кодекса РФ...» от 29 декабря 2001 г.) введена новая система
налогообложения, основанная на применении сопоставимой по
кадастровой стоимости площади сельскохозяйственных угодий.
Усиление стимулирующей функции земельного налога должно
идти по пути:
более полного учета влияния на доходы товаропроизводителей
земельной ренты, связанной с различиями в качестве и
местоположении земельных участков;
уточнения с целью повышения объективности методов расчета
земельной ренты;
повышения общего уровня ставок земельного налога.
Земельный налог из-за его незначительных размеров не
оказывает стимулирующего влияния на эффективное использование
земель, выравнивание социально-экономических условий
хозяйствования и др.
16.3. ПРИМЕНЕНИЕ ДАННЫХ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ ДЛЯ РАСЧЕТА
ЭФФЕКТИВНОСТИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО
ПРОИЗВОДСТВА
Показатели оценки, характеризующие различия в выходе
продукции и эффективности сельскохозяйственного производства на
землях разного качества, позволяют обеспечить решение
следующих экономических задач сельскохозяйственного производства.
1. Рациональное размещение и специализация
сельскохозяйственного производства по зонам и районам страны, а также
внутри зон, районов и каждого сельскохозяйственного предприятия.
От качества земли во многом зависят структура посевных
площадей, эффективность отраслей растениеводства, многие показатели
животноводства и др. Сельскохозяйственное производство лишь в
том случае будет рационально размещено по территории, когда
отдельные предприятия (районы, области, зоны)
специализируются на производстве сельскохозяйственной продукции, наиболее
эффективной в конкретных природно-экономических условиях.
2. Планирование сельскохозяйственного производства. Учет
при планировании различий в показателях производства,
обусловленных качеством земли, — важное направление в
совершенствовании планирования. Текущие, годовые и перспективные планы
должны предусматривать эффективное использование всех
ресурсов сельского хозяйства, и прежде всего такого специфического,
невосполнимого и ограниченного ресурса, как земля. Показатели
научно обоснованного плана устанавливают с учетом качества
земли, исходя из возможностей производства той или иной
сельскохозяйственной продукции в хозяйстве (районе, области и т.д.),
375

возможностей, которые при равенстве других факторов определи
ются качеством земли.
3. Объективная оценка результатов хозяйственной деятельности
сельскохозяйственных предприятий, районов и т.д. Результаты
сельскохозяйственного производства на разнокачественных землях
при прочих равных условиях неодинаковы. Поэтому объективной
основой оценки достигнутых предприятиями результатов
хозяйственной деятельности является сравнение фактических
результатов с нормативными, установленными с учетом качества земли и
экономических факторов производства. Таким сравнением
выявляют резервы и намечают пути повышения эффективности
сельскохозяйственного производства на землях разного качества.
4. Совершенствование арендных отношений труда.
Устанавливают арендную плату, определяют фонд заработной платы и
лимит затрат с учетом качества земель, поскольку оно оказывает
влияние на эти показатели.
5. Обоснование степени дифференциации цен на
сельскохозяйственную продукцию. Дифференциация цен необходима в
связи с тем, что качество земли оказывает влияние на себестоимость
продукции (соответственно, и на издержки производства, и
чистую продукцию).
6. Определение экономической эффективности и
последовательности материальных вложений в землю. Эффективность
интенсификации в сельском хозяйстве зависит от качества земли.
Поэтому правильная оценка эффективности использования
основных и оборотных средств на землях разного качества может
быть дана только с учетом степени влияния качества земли на
результаты производства.
7. Обоснование отвода земельных угодий для
несельскохозяйственных нужд и внутрихозяйственного строительства. К землям,
используемым для этих целей, предъявляют иные требования, чем
к сельскохозяйственным угодьям. Эти земли функционируют
лишь как фундамент, как место, как пространственный
операционный базис для размещения несельскохозяйственных объектов.
В добывающей промышленности, кроме того, непосредственно
используют элементы земли в качестве предметов труда.
Плодородие почв при этом не имеет никакого значения. Верхний
плодородный слой таких земель вообще иногда снимают в целях
использования его для рекультивации земель и повышения
плодородия малопродуктивных угодий. При отводе земель для
несельскохозяйственных нужд учитывают прежде всего такие менее
значимые для сельскохозяйственных земель признаки, как
наличие в недрах полезных ископаемых, плотность грунта, рельеф,
местоположение земельного участка и т. п.
Если при установлении целевого использования земель
различия в их плодородии учитывают недостаточно полно, то для
различных несельскохозяйственных нужд и внутрихозяйственного
376

строительства могут отвести ценные земли, а при учете потерь в
связи с изъятием земель их качество не учитывают. В этом случае
из сельскохозяйственного оборота изымают значительные
площади плодородных земель. Поэтому промышленные, строительные и
транспортные предприятия, организации и учреждения не
заинтересованы в проведении рекультивации земель.
8. Разработка мероприятий по охране земель и повышению
плодородия почв. Особенность земли как средства
производства — постоянное улучшение ее при правильном с ней
обращении. Поэтому вид мероприятий по коренному улучшению земель
зависит от качества земли (орошение или осушение,
известкование или гипсование, противоэрозионные мероприятия, уборка
камней и т. п.).
Рассмотрим расчет отдельных элементов вышеуказанных
направлений с применением данных оценки земель.
При планировании урожайности сельскохозяйственных
культур:
рассчитывают среднерайонную цену одного балла оценки почв
по нормальной урожайности:
Дб ~~ ^пл.у/^у.р?
где Упл р — плановая урожайность в целом по району; By p — среднерайонный балл
оценки зерна по урожайности данной культуры;
определяют плановую урожайность культуры по каждому
хозяйству:
•М1Л.ХОЗ ~~ ДбАюЗ»
где Щ — цена одного балла; ^0з — балл оценки земли по урожайности хозяйства;
определяют значения изменения урожайности в каждом
хозяйстве в связи с отклонением факторов интенсификации того или
иного хозяйства от среднерайонного уровня:
ЛУ= (Яхоз — Яр)Ауд + (Q03 — Ср)А^.р + (Рхоз - ^р)Араб,
где ЛУ— повышение (понижение) урожайности в хозяйстве в связи с
отклонением факторов интенсификации хозяйства от среднерайонных; Яхоз — необходимые
дозы вносимых удобрений на 1 га пашни в хозяйстве, д. в.; Яр — то же, в среднем
по хозяйствам района; Куа — прирост урожайности при увеличении внесения
удобрений на 1 кг д. в.; С^03 — плановая обеспеченность растениеводства
основными средствами производства, р. на 1 га пашни; CJ, — то же, в среднем по
хозяйствам района; А^р — прирост урожайности при увеличении на 100 р.
обеспеченности растениеводства основными средствами производства; Рхоз — плановая
обеспеченность хозяйства работниками на 100 га сельскохозяйственных угодий, чел.;
Рр — то же, в среднем по хозяйствам района; Краб — прирост урожайности при
увеличении рабочей силы на одного работника (в расчете на 100 га
сельскохозяйственных угодий);
377

вычисляют плановую урожайность по каждому хозяйству с
учетом качества земли и интенсификации, суммируя нормальную
урожайность и измененную урожайность в связи с повышением
интенсификации. При оценке результатов хозяйственной
деятельности предприятий наряду с фактическими данными необходимо
пользоваться показателями, рассчитанными с учетом различий в
факторах производства, существующих между хозяйствами. При
оценке хозяйственной деятельности предприятия можно решить
две задачи: оценить хозяйственную деятельность
сельскохозяйственных предприятий, учитывая существующие между ними
различия в качестве земли; оценить хозяйственную деятельность
предприятий с учетом существующих между ними различий не
только в качестве земли, но и по важнейшим экономическим
факторам производства.
В первом случае фактические показатели каждого хозяйства
сравнивают с нормальными, т. е. показателями, различия между
которыми обусловлены только качеством земли. При этом
оценивают степень использования только одного фактора
производства — земли данного качества.
Во втором случае фактические значения сравнивают с
нормативными, т. е. показателями, различия между которыми
обусловлены как качеством земли, так и факторами интенсификации.
При этом оценивают степень использования всех важнейших
факторов производства.
Значения нормальных средних по району показателей, как
правило, существенно меняются по годам в связи с изменением
метеорологических условий отдельных лет и факторов
интенсификации. Нормальные показатели для каждого хозяйства
рассчитывают, исходя из среднерайонных (среднеобластных) значений
каждого результативного показателя (данный уровень в целом по
району или области можно считать нормальным для условий
конкретного года) и баллов оценки земли каждого хозяйства.
Нормативные показатели определяют, исходя из баллов
оценки земли и факторов интенсификации каждого хозяйства.
Неодинаковые уровни фактической урожайности обусловлены
различиями между хозяйствами по всем факторам урожайности:
качеству земли, экономическим факторам, а также по
организационным причинам (уровень организации производства,
организации труда, степень использования достижений науки и
передового опыта и т.д.), влияющими на эффективность использования
факторов производства. Для объективной оценки хозяйственной
деятельности хозяйств фактическую урожайность определяют по
достигнутой ими урожайности с учетом качества земли при
условии, что качество земли — фактическая урожайность с 1 га
условной площади — по всем хозяйственным предприятиям района вы-
равнено. За условный гектар принимают гектар со
среднерайонным баллом оценки земли.
378

Урожайность в расчете на условный гектар, или фактическую
урожайность, при условии выравненное™ качества земли
вычисляют по формуле
V - Ф с
^уСхоз)
где Уф(В.к.з) — фактическая урожайность, скорректированная с учетом качества
земли хозяйства; Уф — фактическая урожайность культуры; 2ty(X03) и />У(Р) — баллы
оценки земли по нормальной урожайности сельскохозяйственной культуры,
соответствующей хозяйству и району.
Различия в урожайности зависят от экономических и
организационных факторов производства в хозяйствах. По этой
урожайности можно судить о степени использования земли при
производстве данной культуры в каждом хозяйстве. Хозяйства,
имеющие более высокую урожайность, рассчитанную при
условии выравненное™ качества земли, за счет более высокого
уровня интенсификации и более полного использования элементов
интенсификации и организационных факторов, лучше
используют землю.
Разницу в урожайности, обусловленную влиянием на нее всех
факторов, кроме качества земли, определяют как разность между
фактической и нормальной урожайностью. Нормальную
урожайность для каждого года рассчитывают как произведение
среднерайонной цены одного балла по урожайности на балл оценки
земли хозяйства по нормальной урожайности.
Хозяйства отличаются не только качеством земли, но и
интенсификацией, оказывающей влияние на различия в урожайности
сельскохозяйственных культур: дозами вносимых удобрений,
обеспеченностью основными средствами производства и рабочей
силой. Поэтому объективно оценить достигнутую хозяйствами
урожайность можно лишь с учетом этих факторов. Для чего
сравнивают фактическую урожайность с урожайностью, определенной
с учетом качества земли и факторов интенсификации каждого
хозяйства (нормативной урожайностью).
Нормативную урожайность рассчитывают так же, как и
плановую, но вместо плановых значений факторов интенсификации
используют фактические. Сначала рассчитывают нормальную
урожайность, затем повышение или понижение ее в связи с
отклонением от среднерайонного значения факторов интенсификации
каждого хозяйства и нормативную урожайность.
Различия между фактической и нормативной урожайностью
обусловлены в основном неодинаковым использованием
отдельными хозяйствами земли, факторов интенсификации и
организации производства и труда. Лучшими хозяйствами являются те, в
которых имеющиеся ресурсы для повышения урожайности ис-
379

пользуют наиболее эффективно и в которых фактическая
урожайность значительно превысила нормативную.
При оценке итогов хозяйственной деятельности по валовому
сбору тех или иных сельскохозяйственных культур сравнивают
фактический валовой сбор с нормативным, рассчитанным на
основе нормативной урожайности. Для оценки итогов
хозяйственной деятельности по общему стоимостному объему производства
отдельных групп культур или полеводству фактический выход
валовой продукции на единицу площади сравнивают с
нормативным. Нормативную стоимость для каждого года рассчитывают,
исходя из нормативной урожайности, площади посевов и цен на
продукцию.
Для анализа степени использования земли фактический выход
валовой продукции на 1 га сравнивают с нормальным.
Нормальный уровень валовой продукции для каждого хозяйства находят
умножением цены одного балла по стоимости валовой продукции
на балл оценки земли по валовой продукции.
Контрольные вопросы и задания
1. Охарактеризуйте функциональную схему оборота земли. 2. Перечислите
основные виды сделок с земельными участками в Российской Федерации. 3. Какой
из видов сделок с землей преобладает в стране? 4. Как учитывают стоимость земли
при проведении сделок с ней? 5. При решении каких задач используют материалы
оценки земель? 6. Перечислите основные элементы системы платного
землепользования. 7. На какие мероприятия направляют земельные платежи? 8. При
решении каких экономических задач в сельском хозяйстве используют данные оценки
земель?

Глава 17
ЭФФЕКТИВНОСТЬ ПРИМЕНЕНИЯ ДАННЫХ
ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ
ЗЕМЕЛЬ
•
17.1. ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЭФФЕКТИВНОСТЬ ПРИМЕНЕНИЯ
РЕЗУЛЬТАТОВ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ
СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ УГОДИЙ
Анализ полученных результатов государственной кадастровой
оценки сельскохозяйственных угодий сельскохозяйственных
предприятий Московской области показал, что при расчете кадастровой
стоимости по объектам оценки из трех учитываемых факторов,
формирующих дифференциальный рентный доход
сельскохозяйственных угодий, приоритетное значение во всех объектах оценки
принадлежит интегральному показателю плодородия почв
сельскохозяйственных угодий — кадастровому баллу бонитета почв. Балл
бонитета почв сельскохозяйственных угодий в среднем на 70...80 %
определяет размер дифференциального рентного дохода и,
соответственно, кадастровой стоимости, р/га. Индекс технологических
свойств почв, обусловленный в основном
физико-гранулометрическими свойствами земель, и показатель местоположения в
условиях Московского региона значительно меньше влияют на размер
кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.
Используя данные результатов государственной кадастровой
оценки сельскохозяйственных угодий и основываясь на методике
расчета кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий
земельных участков, изымаемых из категории земель
сельскохозяйственного назначения для несельскохозяйственных целей, можно
рассчитать эффективность отвода продуктивных земель.
Рассмотрим обоснование эффективности выбора лучшего варианта
размещения объекта несельскохозяйственного назначения на двух
земельных участках.
Вариант 1. Расчет кадастровой стоимости
сельскохозяйственных угодий земельного участка площадью 9,4 га (пашня —
6,3 га, сенокос —3,1 га), испрашиваемого под строительство
спортивной базы из земель ТОО «Заря» Дмитровского района
Московской области.
В соответствии с проведенными работами по государственной
кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий Московской
области распоряжением Министерства экологии и
природопользования Московской области «Об утверждении кадастровой
стоимости сельскохозяйственных угодий Московской области» от
16 июня 2003 г. установлено, что кадастровая стоимость сельскохо-
381

зяйственных угодий Дмитровского района составляет 28 677,0 р/^
сельскохозяйственных угодий ТОО «Заря» — 35 310,0 р/га.
Кадастровую стоимость сельскохозяйственных угодий
изымаемого земельного участка площадью 9,4 га (пашня, сенокос)
определяют с учетом результатов почвенного и оценочно-кадастрового
обследования земельного участка с помощью шкалы определения
частных дифференциальных рентных доходов (по плодородию
почв, по технологическим свойствам сельскохозяйственных
угодий, по местоположению участка).
Кадастровую стоимость единицы площади (1 га)
сельскохозяйственных угодий изымаемого земельного участка определяют как
произведение расчетного рентного дохода 1 га
сельскохозяйственных угодий на срок капитализации, равный 33 годам.
Расчетный рентный доход — результат сложения общего
дифференциального рентного дохода с абсолютным рентным
доходом — минимальным рентным доходом, установленным в едином
размере (12 р/га) для всех субъектов оценки независимо от
качества сельскохозяйственных угодий и их местоположения.
Общий дифференциальный рентный доход
сельскохозяйственных угодий рассчитывают, дифференцируя базовые оценочные
показатели на основе интегральных показателей по плодородию
почв, технологическим свойствам сельскохозяйственных угодий и
местоположению участка. Он представляет собой результативный
показатель трех частных доходов:
дифференциального рентного дохода сельскохозяйственных
угодий по плодородию. Средневзвешенный балл продуктивности
сельскохозяйственных угодий, определенный на основе
почвенного и оценочно-кадастрового обследования, составляет 43 балла.
Дифференциальный рентный доход, определенный по шкале
дифференциального рентного дохода сельскохозяйственных
угодий по плодородию почв, равен 1195 р/га;
дифференциального рентного дохода сельскохозяйственных
угодий по технологическим свойствам. Индекс технологических
свойств сельскохозяйственных угодий ТОО «Заря», взятый из
материалов государственной кадастровой оценки
сельскохозяйственных угодий Московской области, составляет 1.36.
Сопоставимый дифференциальный рентный доход по шкале
технологических свойств равен — 6 р/га;
дифференциального рентного дохода сельскохозяйственных
угодий по местоположению (т. е. удаленность от МКАД) участка.
Участок расположен в 52 км от МКАД. Дифференциальный
рентный доход по шкале местоположения равен 142 р/га.
Общий дифференциальный рентный доход составляет 1058 р/га
(920 — 6 + 142 = 1058 р/га). Расчетный дифференциальный
рентный доход, определенный сложением общего дифференциального
рентного дохода и абсолютного рентного дохода, составляет
1070 р/га (1058 + 12 = 1070 р/га).
382

Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий
изымаемого участка, определенная умножением расчетного рентного
дохода с 1 га на срок капитализации (33 года), составила 36 399 р/га
(1103-33 = 36 399 р/га).
Таким образом, кадастровая стоимость 1 га
сельскохозяйственных угодий изымаемого участка равна 36 399 р/га, что значительно
больше среднерайонной кадастровой стоимости
сельскохозяйственных угодий по Дмитровскому району (28 677 р/га).
Следовательно, в соответствии со ст. 79 Земельного кодекса РФ изъятие
испрашиваемого земельного участка, в том числе путем выкупа, в
целях предоставления для несельскохозяйственного
использования сельскохозяйственных угодий в данном случае недопустимо и
следует искать другой вариант возможного размещения этого
объекта.
Вариант 2. Расчет кадастровой стоимости
сельскохозяйственных угодий земельного участка площадью 101,1 га (пашня —
8,0 га, сенокос — 2,1 га), испрашиваемого под строительство
спортивной базы из земель ЗАО «Борец» Дмитровского района
Московской области.
В соответствии с проведенными работами по государственной
кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий Московской
области распоряжением Министерства экологии и
природопользования Московской области «Об утверждении кадастровой
стоимости сельскохозяйственных угодий Московской области» от
16 июня 2003 г. установлено, что кадастровая стоимость
сельскохозяйственных угодий Дмитровского района составляет 28 677 р/га,
сельскохозяйственных угодий ЗАО «Борец» — 37 257 р/га.
Расчеты вариантов сравнения приведены в таблице 17.1.
17.1. Сравнение вариантов размещения объекта несельскохозяйственного назначения
Показатель
Вариант
1 | 2
6,3
3,1
43
8,0
2,1
33
Общая площадь участка, га: 9,6 10,1
в том числе:
пашня
сенокос
Средневзвешенный балл продуктивности
сельскохозяйственных угодий
Дифференциальный рентный доход сельскохозяй- 920 421
ственных угодий по плодородию почв, р/га
Дифференциальный рентный доход сельскохозяй- 142 196
ственных угодий по местоположению, р/га
Общий дифференциальный рентный доход, р/га 1070 421
Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных 35 310 14289
угодий, р/га
Среднерайонная кадастровая стоимость сельско- 28 677 28 677
хозяйственных угодий в районе, р/га
Допустимость изъятия участка — +
383

Расчет аналогичен первому варианту. Общий дифференциалу
ный рентный доход сельскохозяйственных угодий является ре~
зультатом трех частных дифференциальных доходов:
дифференциального рентного дохода сельскохозяйственных
угодий по плодородию. Средневзвешенный балл продуктивности
сельскохозяйственных угодий, определенный на основе
почвенного и оценочно-кадастрового обследования, составляет 36
баллов. Дифференциальный рентный доход, определенный по шкале
дифференциального рентного дохода сельскохозяйственных
угодий по плодородию почв, равен 231 р/га;
дифференциального рентного дохода сельскохозяйственных
угодий по технологическим свойствам. Дифференциальный
рентный доход по шкале технологических свойств равен 85 р/га;
дифференциального рентного дохода сельскохозяйственных
угодий по местоположению участка. Участок расположен в 47 км
от МКАД. Дифференциальный рентный доход по шкале
местоположения равен 285 р/га.
Общий дифференциальный рентный доход составляет 421 р/га
(231 — 6 + 196 = 421 р/га). Расчетный дифференциальный рентный
доход, определенный сложением общего дифференциального
рентного дохода и абсолютного рентного дохода, составляет 433 р/га
(421 +12 = 433 р/га).
Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий
изымаемого участка, определенная умножением расчетного рентного
дохода с 1 га на срок капитализации (33 года), составляет 14 289 р/га
(433-33 =14 289 р/га).
Таким образом, кадастровая стоимость 1 га
сельскохозяйственных угодий изымаемого участка равна 14 289 р/га, что меньше
среднерайонной кадастровой стоимости сельскохозяйственных
угодий по Дмитровскому району. Следовательно, в соответствии
со ст. 79 Земельного кодекса РФ изъятие испрашиваемого
земельного участка, в том числе путем выкупа, в целях предоставления
для несельскохозяйственного использования
сельскохозяйственных угодий в данном случае допустимо и данный вариант
подходит для размещения этого объекта.
17.2. ЭФФЕКТИВНОСТЬ ЗЕМЕЛЬНО-ОЦЕНОЧНЫХ
РАБОТ ПОСЕЛЕНИЙ
Эффективность государственной кадастровой оценки земель
поселений можно разделить на информационную, социальную и
экономическую составляющие.
Земельно-оценочную информацию можно использовать при
управлении земельными ресурсами, осуществлении
перспективного развития поселений, проведении рациональной земельной и
налоговой политики, совершении сделок с землей различными
384

субъектами права, определении наиболее рационального и
эффективного развития того или иного региона или конкретного
земельного участка.
Информационная эффективность государственной
кадастровой оценки земель поселений заключается в получении органами
местного самоуправления объективной, достоверной,
дифференцированной по видам целевого использования информации о
стоимости земель участков и кварталов на территории поселения.
Социальную эффективность оценки земель выражают как
общепоселенческую и индивидуальную.
В первом случае результатом социальной эффективности
оценки земель является формирование системы земельных
отношений, объектов и субъектов земельных отношений и охрана их
прав. Она вытекает из значения земли как объекта
социально-экономических связей и направлена на развитие и улучшение
социальных условий страны, общества, поселения и отдельного
физического и юридического лица.
Во втором случае социальная эффективность оценки земель
формируется за счет обеспечения высокого уровня
удовлетворения потребностей в земельно-оценочной информации и услуг на
потребительском рынке; минимизации времени, затрачиваемого
потребителем на получение информации и услуг; высокого
качества сервисного обслуживания; равнодоступности всех членов
общества к информации о земле как основе их жизнедеятельности.
Социальную эффективность измеряют отношением
натуральных показателей, выражающих социальный результат, к затратам,
требуемым для его достижения.
Земельный налог и в значительной степени арендную плату
ранее взимали по постоянно индексируемым ставкам в рублях на
единицу площади, установленным в 1991 г. Суммарный размер
индексации с 1992 г. за земли городов и поселков увеличился
более чем в 8400 раз.
Кадастровая оценка обеспечит установление обоснованных
ставок земельного налога (в соответствии с Налоговым кодексом
РФ земельный налог может быть установлен в размере 0,3...1,5 %
кадастровой стоимости), что обеспечит снижение налогового
бремени на землях худшего качества и позволит обеспечить полноту
изъятия дохода от местоположения и качества земель,
неоправданно присваиваемого при использовании лучших земель. В этом
суть социальной эффективности кадастровой оценки земель
поселений.
Экономическую эффективность государственной кадастровой
оценки земель поселений определяют как реальную
экономическую отдачу от земельно-оценочных действий (увеличение сбора
земельного налога и т. д.). Основной результативный показатель
эффекта от проведения земельно-кадастровых и оценочных
действий — размер земельных платежей, основной показатель, по ко-
25-6612
385

торому можно оценить эффективность земельно-кадастровых
оценочных работ.
Для определения эффективности оценочных работ в поселении
рассмотрим два варианта поступления земельных платежей в
бюджет на примере г. Подольск (на основании денежной оценки и
кадастровой оценки земель).
По первому варианту единовременную плату за отчуждение
земельного участка устанавливают в соответствии с базовой
денежной оценкой территории (ДОЗ) по зонам города.
Единовременную плату за землю рассчитывают по формуле
77е = [(^д) + />стр4у,
где Б — базовый размер ДОЗ соответствующей зоны за единицу площади, р/га;
А'д— коэффициент дефицитности территории (спроса и предложения), например
для г.Подольска Ад = 3,2; Рсф — размер строительной ренты, р/га; S— площадь
отводимого участка, га.
Ежегодные платежи за землю
^пл "~ ( ^зонАжол^норм) ' V ^зон^прев/ * ^>
где Сзон — ставка налога с учетом коэффициента градостроительной ценности в
зоне расположения предприятия, р/га; A,K0JI — коэффициент экологичности,
учитывающий класс вредности и размер санитарно-защитной зоны предприятия;
SHOpM — нормативная площадь территории, необходимая предприятию, га; 5^ —
площадь территории предприятия, превышающая нормативную, га.
Ставка налога для конкретной оценочной зоны, р/га,
^зон — *-т.ср^гр.ц>
где Сг.ср — средняя ставка по городу, р/га; К^п — коэффициент
градостроительной ценности конкретной оценочной зоны; Аф>ц = ДОЗзоны/ДОЗгор0да.
Нормативная площадь территорий, га, необходимая
предприятию:
^норм ~~ Ц}>акт/АюрМ5
где Офакт — фактическая общая площадь зданий и сооружений предприятия, м2;
у4норм — нормативный показатель эффективности использования территории
предприятия, м2Да.
Расчет ставок земельного налога по планировочным зонам
г. Подольска приведен в таблице 17.2. При расчетах была
учтена средняя ставка земельного налога в г. Подольске, равная
16 р. 22 к. Оценку земель в денежном выражении в целом по
городу рассчитывают как среднее арифметическое от ДОЗ по
каждой зоне.
386

17.2. Дифференциация ставки земельного налога по планировочным зонам
г. Подольска (по материалам экономической оценки земель)
ни по яичной
И ПОДЗОНЫ
1
1'
2
3
У
4
5
6
7
8
9
10
11
11'
12
12'
13
Комплексная
градостроительная оценка
территории, тыс. р/га
13720
13720
14505
13600
13600
15040
15270
14260
13710
14640
13390
13670
13380
13380
14750
14750
12750
Коэффициент
градостроительной
ценности территории
0,98
0,98
1,04
0,97
0,97
1,07
1,09
1,02
0,98
1,05
0,96
0,98
0,96
0,96
1,05
1,05
0,91
Дифференцированная
ставка земельного
налога, р/м2
15,89
15,89
16,80
15,75
15,75
17,41
17,68
16,51
15,87
16,95
15,50
15,83
15,449
15,49
17,08
17,08
14,76
По второму варианту по результатам проведенной в г. Подольск
поквартальной кадастровой оценки были вычислены
среднегородские показатели стоимости земель различного
функционального назначения. Ставку земельного налога (СЗН) рассчитывают в
процентах (0,3...1,5%) от кадастровой стоимости земель (р/м2).
Для наглядности рассчитывают три варианта ставки земельного
налога: минимальное значение — 0,3 % кадастровой стоимости,
среднее значение — 1 и максимальное значение — 1,5 %
кадастровой стоимости (табл. 17.3). Для сравнения приведены
действующие в настоящее время на территории г. Подольска ставки
земельного налога, представленные городским территориальным
органом Роснедвижимости.
17.3. Дифференциация ставки земельного налога по функциональным
зонам г. Подольска
Функциональная зона

Среднегородской
показатель
кадастровой
стоимости
земли, р/м2
сзн
0,3%
СЗН1%
сзн
1,5%

Действующая СЗН
(2005 г.),
р/м2
Земли под домами многоэтаж- 3068 9,2 30,68 46,02 0,49
ной застройки
Земли под домами индивиду- 391 1,17 3,91 5,86 0,49
ального жилищного
строительства
25*
387

Функциональная зона

Среднегородской
показатель
кадастровой
стоимости
земли, р/м2
сзн
0,3%
СЗН1%
Продолжение
СЗН
1,5%

Действующая СЗН
(2005 г."
Р/м2
Земли дачных и садоводческих 241 0,72
объединений граждан
Земли гаражей и автостоянок
Земли под объектами торговли,
бытового обслуживания
Земли организаций народного
образования
Земли под промышленными
объектами
Земли под административно-
управленческими объектами
Земли под военными объектами
Земли под объектами
рекреационного назначения
Земли сельскохозяйственного
использования
Земли под лесами в поселениях
Земли под обособленными
водными объектами
Прочие земли поселений 180 0,54
2,41 3,62
1,14
3308
3188
3398
932
3278
571
211
120
120
150
9,92
9,56
10,19
2,80
9,83
1,71
0,63
0,36
0,56
0,45
33,08
31,88
33,98
9,32
32,78
5,71
2,11
1,20
1,20
1,50
49,62
47,82
50,97
13,98
49,17
8,57
3,16
1,80
1,80
2,25
0,49
16,22
16,22
16,22
16,22
16,22
16,22
16,22
16,22
16,22
1,80 2,70 16,22
17.3. ЭФФЕКТИВНОСТЬ ПРИМЕНЕНИЯ ДАННЫХ
ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ
ДЛЯ РАСЧЕТА НАЛОГООБЛАГАЕМОЙ БАЗЫ ОБЪЕКТОВ
НЕДВИЖИМОСТИ
Государственная кадастровая оценка земель тесно связана с
расчетом земельного налога и арендной платы, единого налога на
сельскохозяйственных товаропроизводителей и налога на
вмененный доход на малый и средний бизнес.
Разработка и апробация на практике расчета земельного налога
по всем категориям земель, а также арендной платы, исходя из
результатов государственной кадастровой оценки земли в налоговом
периоде 2005—2006 гг. специалистами предприятий Роснедвижи-
мости были проведены в Астраханской и Ростовской областях.
щ Анализ состояния базы данных об объектах налогообложения
этих областей позволил сделать следующие выводы:
существующая база налогоплательщиков неактуальна;
отсутствует информация, необходимая для исчисления
земельного налога;
388

налогоплательщики не знают кадастровых номеров своих
земельных участков;
выданные документы на право собственности земельным
участком не имеют информации о кадастровой стоимости (налоговой
базе) и поэтому не могут служить основанием для расчета налога;
списки налогоплательщиков, ведущиеся налоговой службой,
не могут быть переданы в территориальные органы Роснедвижи-
мости из-за разных подходов к ведению БД и несоответствия
форматов предоставления данных.
Поэтому должна быть создана новая база налогоплательщиков.
В документы ГЗК по каждому земельному участку должна быть
внесена кадастровая стоимость, а собственники должны быть
уведомлены о ней в соответствии со ст. 52 НК РФ, по которой
налогоплательщик самостоятельно исчисляет сумму налога,
подлежащую уплате за налоговый период, исходя из налоговой базы,
налоговой ставки и налоговых льгот. В случаях, предусмотренных
законодательством Российской Федерации о налогах и сборах,
обязанность по исчислению суммы налога может быть возложена
на налоговый орган, который не позднее 30 сут до наступления
срока платежа направляет налогоплательщику налоговое
уведомление с указанием размера налога, подлежащего уплате, расчета
налоговой базы, а также срока уплаты налога.
Земельный налог и арендную плату по всем категориям земель
можно рассчитать по результатам государственной кадастровой
оценки земли, если реализованы следующие мероприятия:
формирование федеральной и региональной законодательной
базы;
завершение работ по государственной кадастровой оценке
земель всех категорий на территориях регионов и утверждение их
результатов;
актуализация результатов государственной кадастровой оценки
земель всех категорий, особенно поселений;
определение налоговой базы и суммы арендной платы для всех
субъектов земельных отношений;
проведение экономического и социального мониторинга
последствий перехода на новую систему расчета земельных
платежей;
принятие законов о введении в действие нового порядка
расчета земельных платежей и публикация результатов
земельно-оценочных работ в печати.
За время деятельности ФГУ ЗКП по Астраханской области в
ГРЗ КР внесены сведения по 24 991 участкам из имеющихся
283 291.
Среднее время внесения сведений о земельном участке
рассчитано, исходя из следующих сложившихся показателей:
число земельных участков, сведения о которых внесены на
1 октября 2003 г., — 14 560;
389

число работников палаты, участвующих в ведении ГРЗ КР, ^
36 чел.;
число рабочих дней до 1 октября 2003 г. — 209;
продолжительность рабочего времени по внесению сведений и
ГРЗКР-4ч.
[(14 560/36)/209)]/4 = 0,48 участка в час, или 2,08 ч на один уча-
сток.
Таким образом, для внесения сведений обо всех участках
(исходя из следующих условий: общее число участков —
283 291—24 991 = 258 300; время обработки одного участка — 2 ч;
число работников — 36; число рабочих дней в году — 250; время',
выделяемое на внесение сведений, — рабочий день;
продолжительность рабочего дня = 8,2 ч) необходимо [(258 300 • 2)/36]/8,2/250 =
= 7,01 лет.
При этом для выполнения обязательны следующие условия:
инвентаризационные описи должны быть переданы в земельную
палату в полном объеме и исправлять и добавлять их не требуется;
работники палаты только вносят сведения в ГРЗ КР из
инвентаризационных описей; прием документов от граждан, юридических
лиц и органов власти прекращается; каждый работник имеет
компьютер, они не ломаются; решены все финансовые и
организационные вопросы кадастровой палаты.
Так как юридические лица и индивидуальные
предприниматели будут определять налогооблагаемую базу самостоятельно на
основании сведений земельного кадастра, то они должны будут
получить такие сведения в соответствующем органе.
Последовательность выполнения работ по подготовке
сведений, необходимых для исчисления налога на основе кадастровой
стоимости земельных участков с использованием ПК ЕГРЗ,
включает:
первичный сбор и анализ информации об объектах оценки:
анализ нормативных актов; подбор информации в архивах
муниципальных образований; анализ информации в базе данных
ФГУ «Земельная кадастровая палата»;
обработку информации;
формирование выходных материалов:
создание электронной карты земельных участков в границах
кадастрового квартала;
формирование информации о земельных участках (на основе
данных раздела «Земельные участки» ГРЗ КР);
составление описания границ земельных участков;
составление акта определения кадастровой стоимости
земельного участка.
Затраты труда на подготовку сведений по одному земельному
участку с использованием автоматизированной системы
составили 17,1 мин (табл. 17.4). Стоимость одного человеко-месяца (за
вычетом 18 % НДС) была определена в сумме 30 115 р. Затраты на
390

подготовку сведений для 1000 земельных участков в денежном
выражении составляют 60 766 р.
При использовании специализированного программного
обеспечения работы по исчислению налога на основе кадастровой
стоимости земельных участков могут быть проведены в Астраханской
области за 14 месяцев и в Ростовской области за 2 года. Это
позволит сократить затраты времени в 5,9 раза.
17.4. Расчет трудовых затрат и стоимости работ по подготовке сведений,
необходимых для исчисления налога на основе кадастровой стоимости земельных участков
Вид работ
Затраты труда
мин/1 ЗУ
чел.-мес/
1000 ЗУ
Стоимость
без НДС
(18 %), р.
Сбор сведений обо всех существующих земель- 8 0,80 2409
ных участках, содержащихся в следующих
документах:
кадастровых планах территорий, оформлен- 1 0,10 ЗОН
ных в соответствии с утвержденными Росзем-
кадастром «Правилами оформления
кадастровых планов территорий для расчета
кадастровой стоимости земельных участков»
оформленных в установленном порядке доку- 1,5 0,15 4517
ментах, удостоверяющих права на землю
(госакты, свидетельства, зарегистрированные
договора аренды и т. п.)
документах, содержащих решения о предо- 1,5 0,15 4517
ставлении земельного участка
(постановления, решения органов власти)
поземельных книгах, журналах учета кадастро- 0,5 0,05 1506
вых номеров, списках плательщиков
земельного налога и арендной платы,
инвентаризационных описях (для земельных участков,
для которых не открыты подразделы ГРЗ КР)
материалах инвентаризации земель, утвержден- 1 0,10 ЗОН
ных в соответствии с «Временным
руководством по инвентаризации земель населенных
пунктов» (Госкомзем, 17 мая 1993 г.);
проектах межевания территории, утвержденных 1,5 0,15 4517
в соответствии с «Положением о порядке
установления границ землепользовании в
застройке городов и других поселений»
(постановление Правительства РФ от 2 февраля 1996 г.)
автоматизированных земельно-информацион- 0,5 0,05 1506
ных системах территориальных органов Росзем-
кадастра
планово-картографических материалах, подго- 0,5 0,05 1506
товленных и использованных при проведении
переписи населения, иных
планово-картографических материалах
Формирование сведений о существующих земель- 2,5 0,25 7529
ных участках, подлежащих включению в
Оценочную опись в формате EXCEL
391

Вид работ
Затраты труда
мин/1 ЗУ
чсл.-мес/
1000 ЗУ
Продолжу
Стоимость
без НДС
08%)/р
Согласование сведений о существующих земель- 0,5 0,05 1506
ных участках, подлежащих включению в
Оценочную опись, с соответствующим территориальным
подразделением заказчика
Оформление Оценочных описей земельных
участков
Импорт семантической информации о земельных
участках в ПК «Оценочная опись земельных
участков»
Импорт результатов ГКОЗ в ПК «Оценочная
опись земельных участков»
Расчет кадастровой стоимости всех
существующих земельных участков, включенных в
Оценочную опись
Формирование Дела по оценке земельных участков
Печать Оценочных описей земельных участков
Итого
НДС (18%)
Всего
При расчетах было принято, что в выполнении этих работ
будут принимать участие лишь 50 % сотрудников территориальных
органов Роснедвижимости и земельных кадастровых палат.
Сравнение затрат на проведение работ, выполняемых с
использованием программного обеспечения, и затрат на работы,
выполняемые ручным способом, показало эффективность предлагаемой
автором методики применения ПО при подготовке сведений для
расчета налогооблагаемой базы (табл. 17.5). Число земельных
участков в расчетах составляло 5,841 млн.
17.5. Эффективность автоматизации работ по подготовке сведений для расчета
налогооблагаемой оазы в субъектах ЮФО
6,1
0,5
0,5
0,1
2
3
17,1
0,61
0,05
0,05
0,01
0,20
0,30
1,71
18 370
1506
1960
301
6 023
9034
51 497
9269
60766
Этап работы
Затраты, тыс. р.
ручным
способом
114 700
197 800
5750
8797
с
применением
программного
обеспечения
154 792
43 978
—
8797
Эффект,
Р-
-40 092
+153 822
+5750
—
Сбор и ввод первичной информации
Анализ и формирование сведений о земельных
участках, подлежащих включению в
Оценочную опись
Обработка информации
Согласование сведений о земельных участках,
подлежащих включению в Оценочную опись
392

Продолжение
—¦
Этап работы
Затраты, тыс. р.
ручным
способом
с
применением
программного
обеспечения
Эффект
расчет кадастровой стоимости 56 400 1758 +54 642
формирование выходных материалов оценоч- 165 880 105542 +60 338
ной описи
Итого 549327 314867 234460
Расчеты показали, что применение программного обеспечения
и электронной базы данных при подготовке сведений для расчета
налогооблагаемой базы позволяет повысить эффективность этих
работ в Южном федеральном округе на 43 %, а применение в этих
расчетах ПК ЕГРЗ — на 235 млн р.
Контрольные вопросы и задания
1. Перечислите последовательность расчета экономической эффективности
применения результатов ГКОСХ. 2. По каким показателям можно сравнивать
варианты предоставления сельскохозяйственных угодий для
несельскохозяйственных целей? 3. Как можно рассчитать эффективность ГКОЗ поселений? 4.
Перечислите последовательность работ по подготовке сведений, необходимых для
исчисления налога на основе кадастровой стоимости земельных участков.

Глава 18
ОПЫТ МАССОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ
В ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАНАХ
18.1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ
В ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАНАХ
При регулировании земельных отношений во всех странах большое значение
отводят массовой оценке земель.
Общие характеристики оценки земель в зарубежных странах следующие:
массовая оценка недвижимости в зарубежных странах под контролем
государства и при обязательном участии в этом процессе государственных органов;
формирование системы общих руководящих принципов системы оценки
стоимости земли, способствующих разработке простых и эффективных
административных процедур;
выбор в качестве основы для справедливого налогообложения рыночной
стоимости земли и иных объектов недвижимости на основе земельных кадастров и
реестров недвижимости;
возложение ответственности за массовую оценку на органы по управлению
земельными ресурсами, налоговые или финансовые органы;
проведение массовой оценки, как правило, государственным сектором.
Однако в некоторых странах (где за проведение оценки ответственность несут местные
органы управления) в этом действии участвует также частный сектор, что
обеспечивает в определенных случаях учет местных условий при проведении массовой
оценки;
формирование тесного сотрудничества между органами по управлению
земельными ресурсами, финансовыми и налоговыми органами на всех уровнях
управления (государственном, региональном, муниципальном);
получение разумной прибыли за счет налоговых поступлений, при этом не
более 3...5 % налоговых поступлений используют на покрытие общих
административных расходов (на сбор данных, проведение массовой оценки, сбор
поступлений, правоохранительную деятельность, рассмотрение апелляций и
регулирование споров);
использование земельного налога (налог на недвижимость), как правило, в
качестве местного налога. Применение моделей массовой оценки земли на
национальном уровне позволяет сократить общие издержки по проведению оценки и
способствует усилению интеграции национальной экономики. Таким образом,
массовую оценку стоимости следует рассматривать в качестве совместной
деятельности, осуществляемой местными и центральными органами власти;
наличие различий при оценке стоимости недвижимости между
индивидуальной и массовой оценкой. И в том и в другом случае основные принципы
одинаковы, однако используемые методы отличаются друг от друга. Индивидуальную
стоимостную оценку проводит эксперт, оценивающий рыночную стоимость того или
иного имущества. Эксперт проводит индивидуальную оценку стоимости для
клиента, которому эта оценка нужна для целей инвестиций, ипотеки или
бухгалтерского учета. Массовую оценку многих объектов собственности проводят для целей
налогообложения. Удельные издержки по проведению массовой оценки должны
быть очень низкими, точность оценки при этом будет значительно ниже, чем при
проведении индивидуальной оценки;
выбор при проведении массовой оценки стоимости как основной метод,
основанный на сравнении сделок купли-продажи, при котором зарегистрированные
цены этих сделок фиксируют. Это позволяет вести статистические исследования
394

по анализу влияния на стоимость данного вида собственности таких факторов,
как местоположение, размеры земельного участка, размеры и качество зданий и
сооружений.
В разных странах применяют разные методы и приемы массовой оценки
земель.
В Греции существует три системы массовой оценки стоимости: система
массовой оценки стоимости недвижимости 1985 г., действующая на всех
территориях, относящихся к городским районам; система массовой оценки стоимости
зданий 1996 г., которую используют для «зданий специального назначения» в
городских районах (гостиницы, заправочные станции, промышленные здания,
спортивные центры и т.д.); система массовой оценки стоимости земли —для всех
других видов земельной собственности и зданий.
В исландском Законе о земельном кадастре от 2001 г. указано, что
стоимость необходимо оценивать на основе рыночной стоимости имущества,
которую уточняют в конце каждого года, и это значение становится основой для
налогообложения в последующий год. Налоги взимают государство и муниципалитет.
Налоги на муниципальную стоимость рассчитывают пропорционально их
рыночной стоимости. Государственный поимущественный налог определяют на основе
чистой стоимости активов согласно данным налоговых деклараций. Имущество
оценивают также в целях страхования от пожара в соответствии с Законом о
страховании от пожара от 1999 г.
В Нидерландах массовую оценку стоимости жилья проводят
следующими методами: сравнением с ценами последних сделок купли-продажи на
аналогичную собственность; сравнением с собственностью, относящейся к
аналогичной группе. Недвижимость, не относящуюся к жилищной собственности,
оценивают следующими методами: капитализацией валовой ренты; сравнением с
аналогичными объектами собственности; оценкой дисконтированных значений потока
наличности.
Основные принципы оценки недвижимости для целей налогообложения в
Латвии определены Законом о налоге на недвижимость, который был принят 4
июня 1997 г. Массовую (кадастровую) оценку осуществляют на основе анализа
уровней цен на рынке недвижимости, при которой землю и сооружения
оценивают раздельно. Массовую оценку проводят не реже одного раза в 5 лет. Более 70 %
муниципалитетов рассчитывают налоги автоматизированно с помощью
компьютерных программ бухгалтерской отчетности. В последующем планируется создать
единую информационную систему для всех муниципалитетов, которые будут
объединены с другими государственными информационными системами
ВБеларуси методы массовой (кадастровой) оценки стоимости были
разработаны в 1998 г. Главный принцип оценки — определение кадастровой стоимости
на основе рыночной стоимости земли. Основой модели массовой оценки является
деление земли на ценовые зоны, которое проводят на основе оценки всех
основных факторов, влияющих на стоимость земли (назначение, наличие
инфраструктуры и т.д.). Зональную стоимость устанавливают либо эксперты
(индивидуальная оценка), либо с использованием нормативного метода. Выбор зависит от
наличия информации о рыночных ценах. Экспертная оценка имеет
преимущественную силу по сравнению с нормативной оценкой. Зональную стоимость
определяют с помощью нормативного метода лишь в тех случаях, когда
информация о рыночных ценах отсутствует. Результаты массовой оценки стоимости
указывают в стоимостной карте, стоимостных таблицах и докладах об оценке.
Заключительные доклады о массовой оценке стоимости утверждают местные органы
власти.
Во многих странах законодательно определена обязательность применения
информации земельного кадастра, в которой содержатся данные о земельных
участках (площадь, вид его использования и т.д.), о зданиях, сооружениях
(использование, размеры, год постройки, качество и т.д.) и прочем недвижимом
имуществе. Здесь же или в другой базе данных есть информация о стоимости разных
видов недвижимого имущества в тех или иных районах, а также оценочная модель.
Используя информацию кадастра в оценочной модели, можно рассчитать
стоимость любого объекта недвижимого имущества. В процессе массовой оценки не-
395

движимости для целей налогообложения наиболее важны сбор и обновление дан
ных, содержащихся в регистрах земельного кадастра. Новые данные поступают из
муниципалитетов, государственных органов власти, городских и районных служб
от собственников недвижимого имущества и прочих организаций. Например, в
Испании система массовой оценки — часть всеобъемлющей системы
кадастровой информации, которая содержит крупную базу данных с текстовой и
графической информацией по всей городской и сельской собственности. Закон о
финансовой деятельности на местах от 1988 г. определяет концепции массовой
оценки и налогообложения. Кадастровые стоимостные показатели определяют по
рыночной стоимости в соответствии с данными анализа рынка. Для получения
сопоставимых кадастровых стоимостных значений координируют деятельность по
анализу рынков в пределах всей страны.
Массовую оценку для целей налогообложения проводят для всех единиц
недвижимого имущества, подлежащих налогообложению, в том числе для зданий,
находящихся во владении лиц, не являющихся собственниками земельного
участка. Так как разные факторы неодинаково влияют на стоимость различных видов
недвижимости и разные виды недвижимости облагают разными налогами, для
этих видов недвижимости используют разные оценочные модели. При этом для
выполнения массовой оценки необходимо осуществить классификацию
недвижимого имущества. Например, в Швеции, Дании и Германии применяют
следующую классификацию объектов по видам недвижимости (табл. 18.1).
18.1. Классификация объектов недвижимости для массовой оценки
в разных странах
Вид недвижимости
Швеция
Дания
Германия
Неосвоенные земельные участки + — +
Односемейные дома + + +
Сельскохозяйственная недвижимость + + —
Коммерческая недвижимость, в том + + +
числе квартиры в многоквартирных
домах
Промышленная/коммунальная недвижи- + + +
мость
Во многих странах для каждого вида недвижимости составляют отдельные
карты оценки земли. После того как собраны и приведены в сопоставимые
условия исходные данные, территорию делят на оценочные зоны — это территория, в
пределах которой рыночная стоимость данного вида недвижимости примерно
одинакова. Внутри зоны рыночная стоимость может быть определена на одну
физическую единицу сравнения (денежная единица/м), одну или несколько
экономических единиц сравнения (денежная единица/базовый участок).
Оценочная зона необязательно должна представлять собой единый
географический ареал. В разных частях муниципального образования могут быть
территории с близкими значениями стоимостей, и все эти территории должны быть
отнесены к одной и той же оценочной зоне. Число оценочных зон, на которые та или
иная территория должна быть разделена, зависит не только от ее размера, но
также и от того, насколько значительны различия в стоимости недвижимости,
расположенной в ее границах.
В результате использования оценочной модели получают так называемую
базовую стоимость той или иной недвижимости для целей налогообложения.
Стоимость определяют по уровню цен на год, предшествующий году расчета
стоимости недвижимости, подлежащей налогообложению. Это необходимо для того,
чтобы набрать достаточное число случаев продаж. Базовая стоимость остается
неизменной на все время действия оценочной модели (5...6 лет), и ее корректируют
один раз в год, используя годовые поправочные коэффициенты. Базовую сто-
396

имость участков представляют, как правило, в виде специальных таблиц. Для
объектов недвижимости, отличающихся от базовых условий лучшими
характеристиками (привлекательностью, живописностью и т. д.) или худшими, применяются
повышающие или понижающие поправочные коэффициенты. Например, для
земельного участка, расположенного на берегу живописного озера или реки, такой
поправочный коэффициент будет равен 2,0, для участка в живописной местности,
но без водного источника— 1,5, для участка вблизи производственного объекта,
рядом с санитарно-защитной зоной последнего, — 0,8 и т. д.
Вместе с тем в процессе анализа зарубежной практики проведения массовой
оценки земель были выявлены следующие сложности:
математическое моделирование цены земли городского поселения
представляет трудноразрешимую задачу, поскольку многие факторы, формирующие
ценность городской территории, не имеют линейной зависимости и трудноформали-
зуемы. Многие из них вообще не могут быть описаны математически, так как
являются чисто субъективными, т. е. имеют психологический или социальный
характер;
в массовой оценке получили развитие статистические методы регрессионного
анализа рынка цены земли. При этом цену земли чаще всего определяют
косвенно, как остаток после вычитания цены улучшений из цены продажи единого
объекта недвижимости;
в ряде случаев стоимость применения компьютерных моделей высока для
решения задач массовой оценки земель, а затраты не адекватны достигнутым
результатам;
в условиях отсутствия активного земельного рынка, когда невозможно
использовать статистические методы, зарубежные авторы при оценке городской
земли рекомендуют опираться на опыт и профессионализм оценщика, что
свидетельствует об отсутствии достоверных экспертно-аналитических методов
массовой оценки земель.
Результаты статистического анализа учитывают в моделях, таблицах и картах,
используемых для расчета стоимости каждого объекта собственности для целей
налогообложения. Для каждого облагаемого налогом объекта собственности
необходимо вести реестр с описанием земельного участка и зданий. В случае
отсутствия достаточной информации о рыночных сделках купли-продажи по данному
виду собственности можно использовать подход, основанный на доходах. Можно
также использовать показатели дохода от аренды или сметной прибыли от
имущества. В случае отсутствия информации о доходах можно использовать метод,
основанный на издержках.
Процесс массовой оценки стоимости земли во многих развитых странах
автоматизирован. При этом повышается точность результатов, существенно
снижаются издержки по проведению массовой оценки стоимости и повышается
объективность процесса массовой оценки стоимости. Компьютерную оценку с успехом
применяют в Соединенных Штатах Америки, Дании, Нидерландах, Швеции и
других странах на протяжении 20 лет и более.
Регулярная переоценка недвижимости представляет собой важный элемент
системы массовой оценки стоимости. Переоценку необходимо проводить
регулярно (с интервалом от 3 до 5 лет).
В Нидерландах законодательство предусматривает, что муниципалитеты
один раз в четыре года должны оценивать стоимость недвижимости. Для
фактической оценки многие муниципалитеты заключают контракты с частными
компаниями и фирмами-оценщиками. Эти компании создают базы данных и цифровые
карты территорий подлежащих налогообложению экономических единиц (в
дополнение к существующей цифровой кадастровой карте), позволяющие провести
дешево и оперативно массовую оценку.
Для обеспечения равных условий для всех граждан в стране был создан
Национальный совет по оценке недвижимости. Он контролирует правильность
демаркации, определяет подлежащие налогообложению объекты, рыночные
показатели, надлежащие отношения между различными видами собственности, наличие
докладов об оценке, соответствующие сроки и принимает необходимые меры в
интересах налогоплательщиков. На национальном уровне при проведении массо-
397

вой оценки основное внимание уделяют сокращению издержек; передаче
функций по оценке стоимости имущества Министерству финансов; отмене
муниципального налога на землю и здания; снижению последствий резкого роста
рыночной стоимости недвижимости.
В Д а н и и с 1903 г. один раз в четыре года переоценивают всю собственность
В период между двумя оценками стоимость имущества определяют в соответствии
с ценами на дату предыдущей оценки. Владелец собственности в любое время
может просить о переоценке за вознаграждение. В 1981 г. в стране была
апробирована возможность автоматизированной ежегодной корректировки оценочной
стоимости. С 1998 г. всю недвижимость переоценивают ежегодно.
Во многих странах проведение массовой оценки земель базируется на основе
рыночной стоимости земель.
Так, Словения разрабатывает новую систему налогообложения и оценки
стоимости имущества, которая введена в рамках закона о преимущественном
налоге в 2005 г., основной целью которого является проведение массовой оценки
стоимости на основе моделей рыночной стоимости. В моделях, которые
используются в рамках системы массовой оценки стоимости, учитываются различные виды
недвижимости: квартиры, жилые дома, гаражи, свободные земли,
сельскохозяйственные земли, канцелярские помещения, коммерческие помещения и
производственные предприятия. Для всех моделей наиболее важный фактор
стоимости — местонахождение. В этих моделях вес фактора местонахождения указывают с
помощью зон на стоимостных картах.
В ряде стран с переходной экономикой планируют перевести в ближайшем
будущем систему поимущественного налога на рыночную основу (Литва, Польша
и Словакия). В других странах ставки поимущественного налога по-прежнему
определяют на основе региональных показателей, например налог рассчитывают в
виде определенной суммы за 1 м2 земли или площади здания, или же на основе
других видов показателей стоимости, не относящихся к рыночным (например, на
основе инвентарной стоимости). Метод, основанный на доходах, часто
применяют в зарубежных странах для оценки сельскохозяйственной собственности
различных видов. Для оценки городских земель используют стоимостные факторы и
экспертные заключения в отношении стоимости земли.
Подходы к изучению плодородия почвы и его оценки в зарубежных странах
являются комплексными и в основном универсальны, но имеются различия при
учете лимитирующих факторов сохранения и повышения плодородия.
В Венгрии, например, к лимитирующим факторам относят
гранулометрический состав почвы, кислотность, засоление, заболоченность, эрозию почв,
плотность почвообразующей породы.
В Румынии помимо этих факторов при оценке плодородия учитывают
коэффициент завядания, обменную способность почвенно-поглощающего
комплекса, содержание в почве извести, гипса, натрия, водорастворимых солей, кати-
онный и анионный состав водной вытяжки, а также содержание загрязнителей
почвы: нитратов, остатков пестицидов, накопление тяжелых металлов и фтора,
заражение патогенными микроорганизмами, увязывая данные по ним с рельефом
местности и климатическими условиями.
В Югославии плодородие почвы увязывают с применением средств
химизации для его поддержания и получаемым урожаем.
В Канаде основой для оценки почвенного плодородия являются
почвенный профиль, топографические и климатические условия, степень солонце ватос-
ти, каменистости и эродированности, а также многолетняя урожайность зерновых
культур.
В Я п о н и и при оценке плодородия на почвах с орошением учитывают
мощность пахотного слоя, эффективную мощность почвы, гранулометрический
состав, легкость распашки, водопроницаемость в условиях затопления, состояние
окислительно-восстановительного потенциала, естественное плодородие. В
богарном земледелии к этим показателям добавляются уклон местности, степень
эрозии и водоудерживающая способность почвы. Выделены четыре продуктивных
класса, по которым установлены предельные уровни ограничивающего фактора,
необходимые для обеспечения высокой продуктивности полей.
398

ВВеликобритании концепция плодородия почв и его оценки строится
на эффективном использовании минеральных удобрений. Дозы удобрений
применяют в зависимости от индекса обеспеченности почв питательными
веществами, уровня ожидаемого урожая и агротехнических мероприятий по возделыванию
культур. При оценке плодородия также учитывают внесение органических и
известковых удобрений, мелиорацию и систему обработки почвы.
Основой оценки качества почв в Германии является 100-балльная
система, по которой проводят корректировку каждые 10 лет. Факторами оценки
служат: содержание органического вещества в зависимости от доз внесения
органических удобрений по видам, степень окультуренности почв, количество выпавших
осадков, мощность пахотного слоя, гранулометрический состав. Минеральные
удобрения применяют для поддержания оптимального уровня питательных
веществ в почве и получения высоких урожаев.
В К и т а е за основу оценки плодородия почв принята средняя многолетняя
урожайность сельскохозяйственных культур на отдельных типах почв. При этом
учитывают крутизну и экспозицию склонов, условия увлажнения, эрозию, окуль-
туренность почвы, затраты труда и времени на обработку, удаленность участков от
поселений.
В Польше бонитировку почв проводят на основании следующих
природных признаков почв: гранулометрический состав, мощность пахотного горизонта,
структура, кислотность, оглеение, водные свойства почв. Кроме того, учитывают
рельеф, мелиоративное состояние и урожайность сельскохозяйственных культур
на пашне и сена на лугах.
Таким образом, анализ зарубежных методов оценки бонитировки почв
показал, что единых критериев не существует, набор свойств почв меняется, но все
они увязываются с рельефом и климатическими условиями, а во многих странах —
и с урожайностью сельскохозяйственных культур.
18.2. ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ В ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАНАХ
С РАЗВИТОЙ РЫНОЧНОЙ ЭКОНОМИКОЙ
(НА ПРИМЕРЕ США И АВСТРАЛИИ)
В С Ш А проводят качественную и экономическую оценку
сельскохозяйственных земель.
Американские специалисты сельского хозяйства связывают проблему
экономической оценки земли с необходимостью разработки возможно более
совершенной системы налогообложения, установления цен на землю, выявления наиболее
рационального способа ведения хозяйства, правильного кредитования сельского
хозяйства в различных районах страны.
В США до сих пор еще не выработано единой методики проведения
экономической оценки земель, поэтому в разных регионах используют разные методы,
которые основаны на положении, что по мере своего использования почвенные
ресурсы приносят землевладельцу определенный доход. Поэтому размер оценки
почв в первую очередь связан с размерами этого дохода. Этот тезис американские
ученые подкрепляют следующими положениями: очевидно, что любая
сельскохозяйственная культура зависит от почвы, на которой она произрастает, однако
стоимость этой культуры ни в коей мере не зависит от стоимости почвы; в то же
время стоимость почвы непосредственно зависит от ожидаемой стоимости
выращиваемой продукции.
Эта концепция определяет и учитывает затраты труда и размеры вложенного
капитала, необходимые для производства определенной продукции. Данные
показатели являются неотъемлемыми составными частями любой применяемой в
США методики экономической оценки земли и учитывают такие элементы
оценки, как природные условия, местоположение хозяйства, комплекс применяемых в
нем агротехнических мероприятий, некоторые стоимостные показатели и т. п.
Один из вариантов оценки почв — система Р. И. Стори (шт. Калифорния).
399

Продуктивность земли по методу Стори оценивают на основе данных о мощности
почв, их проницаемости, гранулометрическом составе, уклонах поверхности, дре,
наже, содержании в почвенном профиле солей, органических веществ, общем
уровне плодородия, степени проявления эрозии, особенностях микрорельефа
Она количественно выражает относительную сельскохозяйственную ценность
почвы в пределах района с однородным климатом и однотипным способом ведения
хозяйства и ее определяют перемножением четырех факторов оценки, для
каждого из которых разрабатывают специальные оценочные шкалы. Этими факторами
являются:
А — различные характеристики почвенного покрова;
В— гранулометрический состав почвы;
С —уклон поверхности;
X— прочие характеристики территории (дренаж, эрозия, уровень плодородия,
микрорельеф и т. п.).
Таким образом, индекс Стори —ЛВСХ.
Индекс Стори можно применять и для оценки продуктивности пастбищ,
однако в этом случае кроме всех вышеперечисленных факторов оценщик должен
иметь в своем распоряжении карту естественной растительности района.
Согласно методике Стори почвы каждого обследуемого участка оценивают по
возможности их наилучшего использования под пашню, пастбище (или лес). Для
каждого из этих видов использования территории разработана соответствующая
оценочная шкала, содержащая 5 классов.
Для оценки продуктивности пахотных земель используют следующую
классификацию:
1-й класс — индекс Стори для этого класса земель равняется 80... 100 %;
2-й класс -60...79%;
3-й класс — 40...59%;
4-й класс —20...39%;
5-й класс — менее 20 %.
Пастбищную оценку территории проводят по такому принципу:
1-й класс -85...150%;
2-й класс-50...85%;
3-й класс - 30...50 %;
4-й класс — 20...30 %;
5-й класс — менее 20 %.
Результаты оценки доводят до сведения землевладельцев в виде специально
составленных карт с характеристиками почвенного покрова, места каждого
почвенного типа в системе классификации земель и показателя оценки территории.
Обычно данные оценки используют в качестве основы для установления или
корректировки существующих цен на землю.
Другой распространенный метод оценки основан на учете и анализе почв в
США, информации об урожайности сельскохозяйственных культур на различных
почвенных типах в пределах полей и фермерских хозяйств (штаты Айова и
Иллинойс).
Для каждого почвенного типа вычисляют доход на основе разницы между
стоимостью валовой продукции и производственными затратами. Максимальный
чистый доход, полученный в пределах определенной территории, принимают за
100 %, а доход, получаемый с других типов почв, сравнивают с максимальным.
Среднюю оценку земли по хозяйству в целом определяют как средневзвешенную
из всех частных показателей оценки. При этом учитывают, что средний уровень
обработки неодинаков для всех почв, и его оценивают особо в каждом отдельном
случае с учетом данных о структуре посевов, севооборотах, применении
удобрений и использовании противоэрозионных мероприятий.
Оценивают урожайность на основе детальных статистических данных с учетом
взаимоотношений между почвой и растением, доходных и расходных статей
участка по вышеописанному методу, что позволяет более рационально использовать
территорию и получать наибольший чистый доход.
Третий метод оценки земель, применяемый в США, называют методом
сравнительной статистики типов хозяйств.
400

Очевидно, что на формирование типов хозяйств существенное влияние
оказывают самые разнообразные местные природные факторы. Однако фермерские
хозяйства, сформированные ранее с учетом почвенных и климатических условий,
по мере развития экономических и социальных процессов стали
реорганизовывать, урожайность культур при этом повысилась и колебания ее значительно
увеличились в пределах небольших ареалов. Сейчас тип фермерского хозяйства, по
мнению ряда американских специалистов, — один из важнейших факторов,
влияющих на размер чистого дохода. Определить тип фермерского хозяйства можно
лишь при наличии сравнительной статистической основы, позволяющей
сгруппировать хозяйства.
Всю недвижимость в шт. Новый Южный Уэльс Австралии ежегодно
оценивают для определения ее стоимости и расчета ставки земельного налога. Все
результаты оценки направляют в службу государственных доходов для определения
земельного налога, а также в муниципальные советы.
Общий надзор за исполнением Закона об оценке стоимости земли штата
Новый Южный Уэльс осуществляет Генеральный оценщик, который уполномочен
оценивать стоимость земли в шт. Новый Южный Уэльс, обеспечивать
единообразие оценки согласно Закону об оценке стоимости земли, быть хранителем
Регистра стоимости земли.
Систему массовой оценки Генерального оценщика применяют следующим
образом:
участки, реагирующие на рыночные тенденции одинаковым образом,
группируют в одном компоненте (географическом районе, ценовой зоне);
существующую оценку этих участков в одном компоненте (географическом
районе, ценовой зоне) обновляют на основании определенного рыночного
коэффициента, на который умножают стоимость земли согласно предыдущей оценке.
После этого результаты проверяет оценщик-подрядчик, а если необходимо,
проводит индивидуальную оценку стоимости.
Каждый эталонный участок оценивают ежегодно.
Массовая оценка имеет ограничения, в частности по времени.
Продолжительное применение одних и тех же коэффициентов в пределах географического
района может привести к тому, что оцениваемая величина не будет соответствовать
действительной. Некоторые виды недвижимости настолько редко встречаются
или настолько чувствительны к локальным переменам, что единственно
приемлемым для оценки их стоимости может быть метод индивидуальной оценки.
Оценщики-подрядчики обязаны предложить наиболее адекватные методы
оценки.
Хотя систему массовой оценки применяют для определения стоимости
подавляющего числа земельных участков, согласно Закону об оценке стоимости земли
требуется, чтобы каждый земельный участок оценивали по рыночным
показателям. Это особенно важно, когда рассматривают в суде протесты или апелляции по
результатам оценки.
Массовая оценка состоит:
в анализе состояния рынка недвижимости по положению на 1 июля прошлого
или текущего года, который включает анализ продаж, аренды и
технико-экономическое обоснование. При этом необходимо иметь фотографию участка,
зарегистрированный план (или соответствующую его часть) либо иной план с
характеристикой участка, план местности (дорожный атлас и т. п.).
Анализ земельных участков, который влияет на величину стоимости (по
состоянию на 1 июля), включает учет топографических особенностей и особых
условий сделки, отнесение конкретной продажи к конкретному сегменту рынка, учет
добавленной стоимости, образовавшейся в результате обустройства
(строительство дорог, сооружений, зданий, проведение мелиорации и т. д.);
в предоставлении материалов анализа продаж и прочей информации,
имеющей отношение к ситуации на рынке по положению на 1 июля, помогающей
Генеральному оценщику принимать решения по протестам и апелляциям.
Информацию (материалы анализа рынка), которую хранят в электронном
виде и предоставляют Генеральному оценщику, формируют по пяти группам.
1. Детали собственности и ее продажи, анализ индивидуальных продаж: жилых
26-6612
401

участков; коммерческих и промышленных участков; сельских участков; другц*
категорий.
2. Аналитическая сводка продаж по компонентам (географическим районам
ценовым зонам) для жилья (единичные участки для проживания, квартиры);
коммерческих участков; промышленных участков; сельских участков; других
категорий продаж.
3. Анализ аренды коммерческой и промышленной собственности. Анализ
аренды и лизинга коммерческой (для розничной торговли) и промышленной
собственности применяют в технико-экономических обоснованиях и при
определении категорий стоимости земли, в частности под центрами розничной торговли.
4. Аналитическая сводка аренды коммерческой и промышленной
собственности.
5. Технико-экономическое обоснование (предполагаемое освоение):
оценке каждого эталонного участка каждого компонента на основе
анализа рынка. При этом все участки одного района относят к одному и тому же
компоненту. Это — важнейшая часть процесса. Поскольку каждая оценка
стоимости должна опираться на рыночные показатели, стоимость эталонного
участка также должна основываться на аналогиях рынка. В условиях
незначительных продаж или когда арендная информация — единственный рыночный
показатель, для определения стоимости земли необходимо подготовить
технико-экономическое обоснование. При низкой цене продажи, не
соответствующей установившейся на рынке, необходимо обоснование
неправомочности их учета. При оценке такие доказательства крайне важны, поскольку
именно такие участки учитывают в процессе рассмотрения протестов и
апелляций.
На основе стоимости эталона рассчитывают коэффициент для каждого
компонента делением нового значения эталонной стоимости на ее предыдущее
значение, который затем применяют ко всем участкам компонента. Результаты оценки
заверяет оценщик-подрядчик, который, кроме того, выполняет индивидуальную
оценку, если она необходима.
Коэффициенты компонента необходимы для оценки последующей стоимости
земли. При этом предыдущую оценочную стоимость земли (оценочную стоимость
за прошлый год) умножают на заново рассчитанный коэффициент компонента.
Таким образом определяют новую оценочную стоимость земли.
После этого результаты передают оценщику-подрядчику для проверки их
соответствия рыночным показателям. Стоимость, которая отклоняется от рыночной
тенденции, рассчитывают в частном порядке;
в составлении отчета об оценке стоимости компонента, являющегося
наиболее важной частью процесса оценки.
После окончательного утверждения отчет нельзя изменять без
соответствующего разрешения Генерального оценщика.
Отчет об оценке стоимости объекта недвижимости выполняют по каждому
компоненту объекта (земля, здания, многолетние насаждения и т. д.) отдельно, и
он должен содержать следующие материалы:
краткий обзор всех продаж этого компонента на эталонных участках;
оценку стоимости эталонов, включая подробности методологии и
произведенных вычислений;
комментарии к оценке эталонной стоимости, которые должны содержать
краткую топографическую характеристику и описание расположения для каждой
произведенной продажи. Для тех видов землепользования, где не может быть
применено прямое сравнение, необходимо приложить подробности применяемой
методологии и вычислений;
комментарии к оценке эталонной стоимости, которые должны содержать
сведения о точности результатов применения коэффициента компонента и степени
использования частной оценки;
график, показывающий взаимозависимость эталона, продаж и стоимости
земли (если необходимо).
Отчет об оценочной стоимости компонента является частью отчета по анализу
рынка.
402

После проведения анализа рынка и оценки эталонной стоимости в отдельные
компоненты вносятся изменения в связи с переменами, происходившими за
определенное время в отношении стоимости отдельных участков компонента. Эти
перемены могут быть учтены как при проведении частной оценки, так и
изменении границ существующих компонентов, создании новых и объединении
имеющихся компонентов.
Отчет об анализе рынка представляют поэтапно.
Предварительный отчет об анализе рынка сдают Генеральному оценщику, как
правило, перед завершением анализа рынка. На этом этапе достоверные
коэффициенты рассчитаны для большей части компонентов и подрядчик докладывает
Генеральному оценщику о вероятных переменах в оценках стоимости земли всех
классов.
Дополнения и изменения в окончательный отчет об анализе рынка вносят на
основе предварительного отчета об анализе рынка, на основании которого
Генеральный оценщик утверждает новые коэффициенты компонентов.
После утверждения Генеральным оценщиком отчета об анализе рынка
оценщик-подрядчик приступает к выполнению оценок всех участков земли,
находящихся в пределах одного района, в соответствии с контрактом.
Перед тем как окончательно утвердить отчет, Генеральный оценщик
использует все имеющиеся данные по району, необходимые для проверки оценочной
стоимости и применения автоматизированной программы.
В Австралии используют следующие определения понятия «стоимость
земли»:
«капитальная стоимость без обустройства» — сумма, на которую
предположительно могли бы оценить землю как недвижимость, не обремененную лизингом,
ипотекой или начетами, в обычных условиях, если бы она была предложена на
продажу на основаниях и условиях, которые мог бы установить добросовестный
продавец, и предполагая, что какое-либо обустройство не проводили;
«стоимость земли/стоимость участка». Это определение отличается от
предыдущего отношением к обустройству. Капитальная стоимость без обустройства
предполагает, что земля находится в первозданном виде и какое-либо
обустройство ее не проводили (включая расчистку и прочие наземные работы). Стоимость
земли предполагает проведение в прошлом определенных работ на земле,
стоимость которых была включена в оценку;
«капитальная стоимость после обустройства» означает сумму оценки земли
(при отсутствии лизинга, ипотеки или начетов), предполагая, что обустройство
проводилось;
«чистая годовая стоимость» означает стоимость, рассчитанную как процент от
валовой годовой арендной платы, которую могла бы приносить сданная в аренду
земля при условии, что ее владелец обязан оплачивать все налоги и взносы в
полном размере, в том числе страховые взносы и прочие расходы, необходимые для
поддержания стоимости земли на прежнем уровне либо составляющие 5 %
капитальной стоимости после обустройства;
«оцененная годовая стоимость» означает валовой годовой доход на момент
оценки, которым лицо, владеющее землей и связанным с ней имуществом без
ограничений и при отсутствии препятствий, вольно распорядиться по своему
усмотрению, могло бы получать по разумному предположению, сдавая ее в аренду на
разумных условиях и не будучи облагаемо какими-либо штрафами. Оцененная
годовая стоимость любой земли не должна составлять меньше 4 % ее капитальной
стоимости.
Во всех австралийских штатах и территориях земельный налог рассчитывают
на основе стоимости участка или стоимости без обустройства. Местные органы
власти на своей территории могут рассчитывать стоимость одним из трех методов:
стоимость участка/стоимость без обустройства; капитальная стоимость после
обустройства/капитальная стоимость; чистая годовая стоимость/оцененная годовая
стоимость.
Методы оценки в разных штатах могут различаться. Для анализа ставок налога
местными органами власти в каждом штате были приняты следующие методы.
26*
403

Штат
Стоимость, применяемая для целей налогообложения
Новый Южный Уэльс Стоимость участка
Южная Австралия В основном капитальная стоимость. Город Аделаида
использует оцененную годовую стоимость
Территория австралий- Стоимость без обустройства
ской столицы и
Северная территория
Квинслэнд Стоимость без обустройства
Западная Австралия В городских районах — оцененная годовая стоимость,
в сельских районах — стоимость без обустройства
Тасмания Оцененная годовая стоимость
Виктория Местные органы власти вправе выбирать один из трех
определенных методов оценки
В Виктории метод оценки местные органы власти могут менять решением
местного совета, причем налогоплательщики могут потребовать проведения
референдума. В других штатах и территориях этого сделать нельзя без внесения
изменений в законодательство.
С 2001 г. от Генерального оценщика требуется оценивать стоимость каждого
участка земли и вносить данные оценки в Регистр стоимости земли. Показатели
стоимости ежегодно используют для расчета земельного налога и для общих
целей, когда это требуется.
18.3. ОСОБЕННОСТИ МАССОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ
В СТРАНАХ С ПЕРЕХОДНОЙ ЭКОНОМИКОЙ
В Республике Эстония землю оценивают на основании
специального закона методом рыночной стоимости и (или) чистой прибыли на основании
данных государственного земельного кадастра.
При оценке пользуются непосредственной и косвенной информацией о
рынке. В качестве непосредственной информации используют данные о сделках с
движимой и недвижимой вещью и сдаче ее в аренду, а в качестве косвенной
информации о рынке — иную информацию: об общем экономическом развитии
региона, уровне безработицы, удельном весе неиспользованных зданий и их частей,
удельном весе неиспользуемой сельскохозяйственной земли, перспективах
развития региона и прочую информацию, оказывающую воздействие на стоимость
земельного участка.
На территории с одинаковой рыночной ситуацией (соотношение спроса и
предложения, размер дохода, тип расселения, преобладающее целевое назначение
и т. д.) и одинаковым уровнем стоимости формируются ценовые зоны.
При проведении оценки за основу принимают установленные виды и подвиды
целевого назначения кадастровой единицы.
Показатели стоимости земельных участков, входящих в ценовую зону, должны
отражать фактическую ситуацию на рынке. При определении стоимости
земельных участков, находящихся в нескольких ценовых зонах (земли транспорта,
водоемов и т.д.), за основу берут соответствующую основному целевому назначению
региона среднюю стоимость, применяя поправочные коэффициенты.
При внутризональной дифференциации также пользуются поправочными
коэффициентами, которые отражают различия в уровне стоимости, вытекающие
из целевого назначения, размеров земельного участка, наличия коммуникаций,
расположенных за пределами земельного участка, этажности и застроенности
участка.
Внутри ценовой зоны стоимость земли, имеющей одно и то же целевое
назначение и оцененной на одних и тех же основаниях, не должна существенно
отличаться от зональной цены. Если в зону входит кадастровая единица, средняя сто-
404

имость единицы площади отличается от зональной цены более чем на 20 % и от
стоимости, установленной на основании зональной цены, более чем на 2000 крон,
то образуется новая зона или определяется для кадастровой единицы стоимость с
учетом ее особенностей.
Зональную цену определяют с точностью до 100 крон за гектар, а для земли,
предназначенной для застройки, — с точностью до одной кроны за квадратный
метр.
При оценке исходят из целевого назначения кадастровой единицы,
определенного общей или детальной планировкой либо программой землеустройства, а
в случае их отсутствия — из фактического землепользования,
зарегистрированного в регистре оценки земли города или волости. При отсутствии информации о
рынке относительно вида (подвида) целевого назначения при оценке можно
использовать стоимость земли, соответствующую предполагаемому
альтернативному землепользованию, или стоимость земли, расположенной в том же регионе
(ценовой зоне).
Так, обрабатываемые сельскохозяйственные земли (пашня, земли плодовых
насаждений и лесопитомников), а также улучшенные лугопастбищные угодья
(обрабатываемые земли, расположенные на торфяной почве) оценивают в такой
последовательности :
устанавливают бонитет почв на обрабатываемых землях, учитывая
урожайность культур по зонам;
увязывают данные о бонитете почв, соответствующие зоне урожайности с
данными о сделках;
используют в случае отсутствия непосредственной информации о рынке
конкретного региона косвенную информацию;
уточняют на основе информации о рынке земли границы имеющихся зон
урожайности путем их объединения или разделения;
рассчитывают дополнительные расходы, связанные с каменистостью,
гранулометрическим составом, рельефом и т. п., только в случаях, если влияние этих
факторов на стоимость превышает 10 % оценки земли.
При проведении оценки естественных лугопастбищных угодий стоимость
устанавливают сопоставлением стоимости естественных лугопастбищных угодий
той же зоны со стоимостью наименее доходных пахотных участков.
При оценке иных земель за основу берут наименьшую стоимость
естественных лугопастбищных угодий территориальной единицы самоуправления, которую
корректируют с помощью поправочного коэффициента.
При оценке иной территории с неплотной застройкой (численность
населения менее 1000 чел.) формируют ценовые зоны с определением зональных цен по
видам и подвидам целевого назначения земельных участков.
Для строительства одноквартирных домов в сельскохозяйственной местности
допустимой считают площадь участка земли до 1000 м2. Площадь, превышающую
этот размер, оценивают только в случае разбивки участка по угодьям. При
отсутствии такой разбивки за основу берут стоимость пахотной земли в ценовой зоне.
При проведении оценки земли дачных и садоводческих участков исходят из
тех же оснований, что и при оценке участков для строительства жилого дома, а
если необходимо, то образуется отдельная ценовая зона или устанавливают
вытекающие из рыночной ценности внутризональные поправочные коэффициенты.
Коммерческие и производственные земли (за исключением земель под
сельскохозяйственными производственными зданиями) оценивают, используя
информацию о рынке, а в случае ее отсутствия — стоимость предназначенной для
застройки земли, расположенной в том же регионе.
Определенные на основании площади земельного участка, наличия
коммуникаций, расположенных за пределами участка, этажности и застроенности внутри-
зонные поправочные коэффициенты на землю, предназначенную для застройки,
устанавливают для каждой единицы самоуправления в ходе оценки на основании
непосредственной и косвенной информации о рынке.
Расчет стоимостной оценки земель несельскохозяйственного и
сельскохозяйственного назначения, а также поселений определен соответствующими
нормативными документами для оценки земель промышленности, транспорта, связи,
405

обороны и другого назначения; земель природоохранного, оздоровительного
рекреационного и историко-культурного назначения, земель запаса, земель
поселений, сельскохозяйственных угодий.
На Украине оценивают стоимость с целью экономического регулирования
земельных отношений при заключении гражданско-правовых договоров и
налогообложения.
Оценивают стоимость земель для осуществления имущественных операций
относительно земельных участков, рыночная цена которых формируется на базе
соотношения спроса и предложения, а также для установления стартовой цены
земельных участков несельскохозяйственного назначения, которую определяют с
учетом экспертной оценки при их продаже на конкурентных условиях.
Объектами оценки стоимости земель несельскохозяйственного назначения
являются земельные участки, которые имеют фиксированные границы и
характеризуются определенным местоположением, природными условиями,
физическими параметрами, правовым и хозяйственным режимом.
Стоимость земель несельскохозяйственного назначения оценивают с учетом
их функционального использования независимо от того, к какой категории
земель они отнесены.
В основу оценки стоимости земель несельскохозяйственного назначения в
зависимости от их функционального использования положен капитализированный
рентный доход или нормативный среднегодовой экономический эффект,
который получают от использования соответствующих земельных участков.
Информационной базой стоимостной оценки являются сведения
государственного земельного кадастра; землеустроительной, лесоустроительной,
градостроительной и проектно-технической документации, инвентаризации земель,
данные государственной статистической отчетности.
Стоимость земельных участков, которые размещены в зонах гарантированного
добровольного отселения и усиленного радиоэкологического контроля,
оценивают с учетом специальных коэффициентов.
Организует работы по оценке земель несельскохозяйственного назначения и
проводит экспертизу итогов оценки Госкомзем Украины и его территориальные
органы.
В основу расчетов оценки стоимости земель промышленности, транспорта,
связи, обороны и иного назначения положен рентный доход от целевого
использования земельных участков, а также от осуществленного улучшения их
обустройства.
Стоимость земель промышленности, транспорта, связи оценивают по
формуле, гривен,
Цн — РоТкКфКмП0,
где Р0 — рентный доход, который создается за счет обустройства земельного
участка, р.; Гк —срок капитализации рентного дохода, который устанавливают на
уровне 33 лет; А^, — коэффициент, который учитывает функциональное
использование земельного участка; Км — коэффициент, который учитывает
местоположение земельного участка, 770 — площадь земельного участка, га.
Рентный доход, который создается за счет обустройства земельного участка,
гривен на 1 м2,
Лшп =[777-3-(-Ж„.р)]2*з.п /Я0.ф,
где ТП— нормативный объем товарной продукции предприятия, которое
является собственником или пользователем оцениваемого земельного участка, на 1 м2;
3 — производственные затраты, гривен на 1 м2; KHV — коэффициент нормы
рентабельности; 2?3.п — балансовая стоимость зданий и сооружений, расположенных в
пределах земельного участка, и инженерно-транспортной инфраструктуры,
которая расположена за пределами земельного участка и находится на балансе данного
предприятия, гривен; 50ф — балансовая стоимость основных фондов
предприятия, гривен.
406

Нормативный объем товарной продукции
777= 1,153,
где 1,15 —коэффициент нормативной рентабельности.
Значение производственных затрат рассчитывают как среднее за три
последних года с учетом соответствующих годовых коэффициентов инфляции.
Коэффициент, который учитывает функциональное использование
земельного участка, А^, характеризует относительную доходность наличных в его пределах
видов экономической деятельности.
Коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка:
Лм = ЛрЛл,
где Кр — коэффициент, который учитывает региональные факторы
местоположения земельного участка [расстояние от административного центра до ближайшего
поселения, наличие магистральных путей (железные дороги, автомагистрали
общественного значения, морские, речные порты, аэропорты, включение в
пригородную зону крупных городов и др.]; Кл — коэффициент, который учитывает
локальные факторы местоположения земельного участка по
инженерно-инфраструктурным, инженерно-геологическим, историко-культурным, природно-ланд-
шафтным, санитарно-гигиеническим и территориально-планировочным
условиям.
Стоимость земель, предоставленных для торфодобывающей
промышленности, устанавливают в зависимости от функционального использования отдельных
земельных участков.
Объектом оценки под торфоразработками принимают земельный участок в
границах месторождения торфа, т. е. площадь, на которой осуществляют
торфодобычу, или площадь, на которой после торфодобычи проводят рекультивацию.
Основу оценки стоимости месторождения торфа составляет
дифференциальный или абсолютный рентный доход.
Дифференциальный рентный доход от добычи торфа на 1 га месторождения,
гривен,
РД = [(УТРДТ)-(31РА„Р)-31Р],
где JC, —добыча торфа с 1 га месторождения торфа, принятого за объект оценки,
т/га; Д. — расчетная цена 1 т торфа, гривен; Зф — затраты производства с 1 га
месторождения торфа, гривен/га; Кнр — нормативный коэффициент рентабельности,
равный 20 %.
Цена 1 т торфа, гривен,
Цт = ^ + 0,20^,
где Q —наиболее высокая себестоимость 1т торфа по Укрторфу, гривен; 0,20 —
норматив рентабельности по Укрторфу.
Показатели добычи торфа, т, и затраты, гривен, рассчитывают на 1 га
площади, принятой за объект оценки.
Себестоимость 1 т торфа вычисляют, разделив сумму затрат, гривен, на объем
добычи торфа, т.
Стоимость 1 га указанной площади, гривен,
Сп = <7>д+ЛрнМ0,
где Арн — абсолютный рентный доход, гривен.
407

Абсолютный рентный доход устанавливают один раз в 5 лет. По данным за
1996 г. он принят 6 гривен с 1 га.
Стоимость площади месторождения торфа оценивают ежегодно с учетом
конкретных показателей: объема добычи, себестоимости торфа и т.п.
Основой расчета стоимости земель природоохранного, оздоровительного,
рекреационного и историко-культурного назначения является нормативный
среднегодовой экономический эффект от использования земельных участков
соответствующего функционального назначения.
Нормативный среднегодовой расчетный экономический эффект определяют
как прирост валового внутреннего продукта от реализации природоохранной,
оздоровительной, рекреационной и историко-культурной непроизводственных
функций.
Стоимость земель природоохранного, оздоровительного, рекреационного и
историко-культурного назначения, гривен,
Цк = ЕТкКип110,
где Е—нормативный среднегодовой экономический эффект от использования
соответственных земель природоохранного, оздоровительного, рекреационного,
историко-культурного назначения в расчете на 1 га, гривен; Тк — период
капитализации нормативного среднегодового экономического эффекта, который
устанавливают на уровне 33 лет; Км ц — коэффициент, который учитывает
местоположение и ценность земельного участка относительно функционального
назначения; /70 — площадь земельного участка, га.
Нормативный среднегодовой экономический эффект в зависимости от
категории
Категория земель Экономический эффект, гривен/га
Природоохранного назначения 626
Оздоровительного назначения 403
Рекреационного назначения 336
Историко-культурного назначения 652
Коэффициент, который учитывает местоположение и ценность земельного
участка природоохранного, оздоровительного, рекреационного,
историко-культурного назначения (Кми), определяется формулой
Ам.ц = ЛмЛцАс,
где Км — коэффициент, который учитывает местоположение земельного участка
(отдаленность от административного центра, ближайшего поселения, которое
имеет магистральные пути, входит в пригородную зону крупных городов и т. п.);
Ки — коэффициент, который учитывает ценность объектов природоохранного,
оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения; IQ —
коэффициент, который учитывает статус объектов природоохранного,
оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения:
Статус объектов Коэффициент
Местного значения 1,1
Общегосударственного значения 1,3
Международного значения 1,5
Значение коэффициента А^ различно и составляет от 0,6 до 7,6 для объектов
оздоровительного и рекреационного назначения, от 0,4 до 2,4 для
историко-культурного назначения и от 0,2 до 0,5 для земель природоохранного назначения.
Если объект имеет многофункциональное назначение, то коэффициент Кц опре-
408

деляют как произведение соответствующих его значений для каждой из групп
земель: природоохранного, оздоровительного, рекреационного,
историко-культурного назначения.
В основу расчетов денежной оценки земель запаса положен рентный доход,
который определяют согласно Порядка денежной оценки земель.
Стоимость отдельного земельного участка сельскохозяйственных угодий
определяют на основе шкал денежной оценки агропроизводственных групп почв.
Стоимость агропроизводственных групп почв пахотных земель, земель под
многолетними насаждениями, сенокосами, пастбищами оценивают по формуле,
гривен,
где Гц — стоимость 1 га соответствующих угодий по сельскохозяйственному
предприятию в целом, гривен; ^ац, — балл бонитета агропроизводственной группы
почв соответствующих угодий: 2>п — балл бонитета 1 га соответствующих угодий
по сельскохозяйственному предприятию в целом.
Балл бонитета 1 га сельскохозяйственных угодий по сельскохозяйственному
предприятию рассчитывают на основе экспликации агропроизводственных групп
почв и шкал бонитетов почв по формуле
где />аГр — балл бонитета агропроизводственной группы почв соответствующих
угодий; Яагр — площадь агропроизводственных групп почв соответствующих
угодий, га.
Оценка пахотных земель, земель под многолетними насаждениями,
сенокосами и пастбищами составит стоимость сельскохозяйственных угодий, которые
включены в состав земель запаса предприятия.
Если почвенное обследование сельскохозяйственных угодий земель запаса не
проведено, то его следует провести перед оценкой стоимости. Если это
невозможно, то специалист-почвовед камерально определяет, к какой
агропроизводственной группе шкалы денежной оценки или бонитетов следует отнести почвы этих
участков.
Оценка стоимости земель запаса, которые находятся под дорогами,
сооружениями, лесополосами, водоемами, болотами, кустарниками, оврагами и другими
непригодными для сельскохозяйственного производства земельными участками,
определяют согласно их фактическому использованию.
Земли под кустарниками оценивают в размере 25 % средней оценки стоимости
земель под лесными насаждениями соответствующего административного района.
В основу оценки стоимости земель поселений положена капитализация
рентного дохода, который зависит от местоположения поселения в
общегосударственной, региональной и местной системах производства и расселения, обустройства
территории и качества земель с учетом природно-климатических,
инженерно-геологических условий, архитектурно-ландшафтной и историко-культурной
ценности, экологического состояния, функционального использования земель.
Стоимость 1 м2 земель участка поселений определяют по формуле, гривен,
Цс = (ВН^Нк)КъКм,
где 2? — затраты на освоение и обустройство территории в расчете на 1м2, гривен;
Яп — норма прибыли, равная 6 %; Як — норма капитализации, равная 3 %; Аф —
коэффициент, который характеризует функциональное использование
земельного участка (под жилую и общественную застройку, для промышленности,
транспорта и т.п.); Км — коэффициент, который характеризует местоположение
земельного участка.
409

Затраты на освоение и обустройство территории включают восстановительную
стоимость инженерной подготовки, головных сооружений и магистральных сетей
водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электроснабжения (включая
внешнее освещение), слаботочных устройств, газоснабжения, дождевой
канализации; стоимость санитарной очистки, зеленых насаждений общего пользования
улично-дорожной сети, местного транспорта по состоянию на начало года прове-
дения оценки.
Индексируют затраты по индексам стоимости основных фондов в
соответствии с законодательством Украины. Затраты на освоение и обустройство
территории определяют по каждому конкретному поселению по данным
государственной статистической отчетности соответствующих управлений (служб).
Коэффициенты, которые характеризуют функциональное использование
земельного участка, учитывают относительную доходность существующих в его
границах видов экономической деятельности
Коэффициент, который характеризует местоположение земельного участка,
обусловлен тремя группами рентообразующих факторов: региональный,
зональный и локальный:
где Ки\ — коэффициент, который учитывает значение и статус поселения в
общегосударственной, региональной и местной системах производства и расселения;
^м2— коэффициент, который учитывает градостроительную ценность территории
в границах поселения (экономико-планировочные зоны); Кч$ — коэффициент,
который учитывает местоположение земельного участка в границах экономико-
планировочной зоны.
Исходными данными для расчета Км являются генеральные планы и проекты
планировки и застройки поселений, планы их земельно-хозяйственного
устройства, материалы экономической оценки их территорий.
Значения коэффициентов устанавливают по итогам пофакторной оценки
каждой группы с учетом удельного веса рентообразующих факторов в формировании
общего рентного дохода в границах поселения и его экономико-планировочных
зон.
Базовую стоимость 1 м2 земель поселений в зависимости от региональных
факторов их местоположения, гривен, определяют по формуле
Дн.м = [(5Яп)Як]Ам1.
Коэффициент Ки\ — произведение коэффициентов, которые учитывают:
административный статус поселения в системе расселения Украины (табл.
18.2);
местоположение поселений в пригородных зонах крупных городов в
зависимости от их численности:
Численность населения 100...250 250...500 500...1000 Более 1000
городов-центров, тыс. чел.
Коэффициент 1,1 1,2 1,3 1,5
наличие у поселения пункта статуса курорта (1,5...3,0);
включение в зону радиационного загрязнения.
В границах поселения базовую стоимость 1 м2 земель дифференцируют по
экономико-планировочным зонам, которые устанавливают на основе
экономической оценки территории поселения с учетом следующих факторов:
неоднородность функционально-планировочных качеств территории;
доступность к центру поселения, мест концентрации трудовой деятельности,
центров общественного обслуживания, мест массового отдыха;
уровень инженерного обеспечения и благоустройства территории;
410

уровень развития сферы обслуживания населения;
экологические качества территории: привлекательность среды, разнообразие
мест приложения труда, наличие историко-культурных и природных памятников
и т. п.
Стоимость 1 м2 земель несельскохозяйственных пунктов по
экономико-планировочным зонам рассчитывают по формуле
ДнЗ = Днм^м2-
Значение коэффициента Км2 определяют как произведение пофакторных
оценок с учетом удельного веса характеристики каждого фактора.
Числовые значения пофакторных оценок принимают в пределах граничных
значений коэффициентов Ки2 для групп поселений с разной численностью
населения (табл. 18.3).
Удельный вес зональных рентообразующих факторов определяют по каждому
населенному пункту, исходя из его особенностей.
Сумма удельных весовых характеристик должна быть равна 1,0.
Стоимость земельного участка определенного функционального
использования определяют с учетом территориально-планировочных,
инженерно-геологических, историко-культурных, природно-ландшафтных,
санитарно-гигиенических и инженерно-инфраструктурных особенностей их месторасположения в
пределах экономико-планировочной зоны по формуле
Дн=#нз^ф^мЗ-
18.2. Коэффициент учета административного статуса городов
Тип города по административному
статусу и народнохозяйственным
функциям
Место в системе расселения

Численность
населения
Значение

коэффициента
Областного подчинения,
выполняющие важные курортно-
оздоровительные функции.
Особо — центры
административных районов
Областного подчинения
промышленные, промышленно-транспор-
тные, оздоровительно-курортные
центры, главным образом центры
административных районов
Города областного подчинения,
многоотраслевые промышленные
или крупные курортные центры,
главным образом центры
областей
Севастополь и города областного
подчинения многоотраслевые
промышленные, а также
административные и культурные центры
областей
Многофункциональные города
областного подчинения, крупные
административные, научные,
экологические, организационные
и культурные центры, центры
областей
Центры районных, а в 20...50 1,2
отдельных случаях —
межрайонных,
низовых систем расселения
Центры районных, в 50... 100 12,4
отдельных случаях —
межрайонных систем
расселения
Центры областных, в 100...250 1,6
отдельных случаях —
межрайонных и
районных систем расселения
Центры областных, 250...500 2,0
в отдельных случаях —
межрайонных систем
расселения
Центры областных 500... 1000 2,5
систем расселения
411

Продолжение
Тип города по административному
статусу и народнохозяйственным
функциям
Место в системе расселения

Численность
населения
Значение
коэффи-
Циента
Центры областей —
многофункциональные города областного
подчинения — крупнейшие
административные, научные,
экономические,
организационные и культурные центры
Центры межобластных
систем расселения
Более 1000 3,0
18.3. Коэффициенты, учитывающие степень градостроительной ценности
территории в пределах поселений, А^
Группа населенных пунктов
с численностью населения,
тыс. чел.
До 20
20...50
50...100
100...250
250...500
500... 1000
1000...2000
Более 2000
К*
максимальные
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
5,0
7,0
минимальные
0,75
0,50
0,40
0,35
0,30
0,25
0,20
0,15
Контрольные вопросы и задания
1. Перечислите общие характеристики оценки земель в зарубежных странах.
2. Каковы сложности проведения массовой оценки в зарубежных странах? 3.
Какие виды оценки земель используют в США и других странах с развитой
рыночной экономикой? 4. Перечислите действия при осуществлении массовой оценки в
Австралии. 5. Какие особенности массовой оценки земель существуют в странах с
переходной экономикой? 6. Назовите основные характеристики проведения
оценки земель на Украине.

ПРИЛОЖЕНИЯ
•
Приложение 1
Перечень статистических показателей, характеризующих уровень социально-
экономического развития территории
Показатели для района и поселений
Площадь земель общая, га:
под промышленной и коммунально-складской застройкой
под дорогами
городов
под застройкой
Протяженность, км:
железных дорог
судоходных водных артерий
дорог с твердым покрытием
Численность населения, тыс. чел.:
городского
сельского
Плотность населения, чел/га
Сальдо миграции
Среднегодовая численность занятых в экономике, тыс. чел.
Среднедушевые денежные доходы (в месяц), тыс. р.
Стоимость набора из 25 основных продуктов питания, тыс. р.
Доход на 1 чел. в промышленности, тыс. р.
Среднемесячная зарплата по району, тыс. р.
Кредиторская задолженность предприятий, тыс. р.
Балансовая прибыль предприятий, тыс. р.
Число предприятий, представляющих собой источники действующей
и потенциальной экологической опасности, очаги возможных
катастроф (АЭС, склады токсичных и/или взрывоопасных веществ,
заводы цветной металлургии, химические и другие предприятия
с опасным циклом производства и др.)
Сумма положительных температур
Объем промышленной продукции на душу населения, тыс. р.
Продукция сельского хозяйства в хозяйствах всех категорий, тыс. р.
Инвестиции в основной капитал, тыс. р.
Объем работ, выполненных по договорам строительного подряда, тыс. р.
Ввод в действие жилых домов, тыс. м2 общей площади
Обеспеченность населения жильем, м2 общей площади на одного жителя
Розничный товарооборот на душу населения, млрд р.
Объем платных услуг населению, млрд р.
Число дневных общеобразовательных школ (включая негосударственные)
Число средних специальных учебных учреждений
Число вузов, в том числе их филиалов
Охват детей в возрасте от 1 до 6 лет дошкольными учреждениями, %
Число учреждений культуры
Обеспеченность населения больничными койками на 10 000 населения
413

Показатели для поселений
Площадь земель под ИЖС и ЛПХ, га:
садоводческими товариществами П
административно-деловой застройкой (банки, милиция, здания п
с офисами организаций, налоговые службы, иные административные
здания)
многоэтажной застройкой П
Расстояние, км:
от поселения до ближайшей железнодорожной станции П
до райцентра по железной дороге (только для поселений, не явля- П
ющихся центрами субъектов РФ и райцентрами)
Число пар поездов по железной дороге до райцентра (только для поселе- П
ний, не являющихся центрами субъектов РФ и райцентрами)
Расстояние по железной дороге от административного центра субъекта П
РФ, км
Число пар поездов в день по железной дороге до административного П
центра субъекта РФ
Расстояние, км:
от поселения до ближайшей пристани П
по воде до райцентра (только для поселений, не являющихся П
центрами субъектов РФ и райцентрами)
Число рейсов по воде до райцентра (только для поселений, не являю- П
щихся центрами субъектов РФ и райцентрами)
Расстояние по воде до административного центра субъекта РФ, км П
Число автобусных рейсов в день по воде до административного центра П
субъекта РФ
Расстояние по дороге до райцентра (только для поселений, не являю- П
щихся центрами субъектов РФ и райцентрами), км
Число автобусных рейсов по дороге в день до райцентра (только для по- П
селений, не являющихся центрами субъектов РФ и райцентрами)
Расстояние по автодороге до административного центра субъекта РФ, км П
Число автобусных рейсов в день до административного центра субъекта П
РФ
Расстояние до ближайшей зоны рекреации и массового отдыха (леса, П
реки), км
Средняя стоимость, р.:
строительства, м?, общей площади жилых домов П
общей площади, м2, продаваемых квартир П
Ввод в действие административных и торговых объектов в отчетном году, П
тыс. м2
Метраж введенных в строй объектов социально-бытовой и культурной П
сферы в отчетном году, тыс. м2
Площадь затопляемых и подтопляемых земель в черте поселения, га П
Примечания: 1. Р — показатели, собираемые только для районов; П —
только для поселений; Р + П — для тех и других.
2. При составлении расчетной матрицы площадь (AREA) и население
(PEOPLE) были использованы для нормировки соответствующих показателей.
3. При формировании таблицы используют следующие сведения:
статистического сборника Госкомстата РФ по N области «Социально-экономическое
развитие районов N области»; статистического сборника Госкомстата РФ «Регионы
России» за соответствующий год; областного дорожного фонда по протяженности
дорог с твердым и грунтовым покрытием (пп. 19...20); по климатическому
зонированию N области; статистического сборника «КО-ИНВЕСТ» (цены на
строительно-монтажные работы); электронную карту области.
4. Индексом * отмечены наиболее информативные показатели, экспертно
отобранные по критерию хорошей обусловленности данных для территории областей
(субъектов РФ) европейской части России.
414

Приложение 2
Перечень показателей, характеризующих функционально-планировочную структуру
поселения и местоположение потенциалов влияния и объектов оценки на территории
поселений с численностью 10 000 чел. и более
Местоположение и площадь (га) садовых массивов в границах городской
(поселковой) черты
Местоположение, площадь (га) и краткая характеристика (пруд, река, озеро)
под водными объектами в границах городской черты
Местоположение массивов под ИЖС и ЛПХ
Местоположение площади (га) административно-деловой застройки с
кратким ее описанием (здания администраций, местного самоуправления, милиции,
налоговой службы, банков и иные административные здания)
Местоположение:
объектов офисно-деловой застройки, офисов компаний и т. п.
торгово-делового центра поселения
районных административных центров и других локальных подцентров
крупных вещевых и продуктовых рынков, оптовых и мелкооптовых ярмарок
подцентров деловой активности административных районов и других
локальных подцентров
кварталов, занятых многоэтажной жилой застройкой
Местоположение площади (га) под промышленной и коммунально-складской
застройкой с указанием профиля, названий предприятий и численности
работающих, а также для градообразующих и крупных предприятий, средней зарплаты по
предприятию, дебиторской, кредиторской задолженности, объема производимых
товаров народного потребления, р.
Местоположение и названия всех железнодорожных станций, расстояние от
них до областного центра (км), число рейсов в день до областного центра
Местоположение и название:
пристаней (дебаркадеров), расстояние по воде и число рейсов в день до
областного центра
автостанций, расстояние от них по автодороге до областного центра и число
рейсов в день
Местоположение остановок внутригородского транспорта с указанием его
вида, числа маршрутов и рейсов в день
Местоположение, характеристики и названия зон рекреации (массового
отдыха) — леса, пляжа, парка и т. д.
Местоположение:
магазинов в капитальных строениях
коммерческих киосков и мини-маркетов
средних общеобразовательных школ
постоянных дошкольных учреждений
Местоположение, названия научных и научно-исследовательских
учреждений, число сотрудников в штате
Местоположение:
культовых объектов
больниц, диспансеров, поликлиник и краткое описание медицинского
профиля
Местоположение и профиль:
вузов, в том числе их филиалов
средних специальных учебных учреждений
Местоположение, названия и вместимость домов культуры, кинотеатров,
выставочных залов и т. п.
Местоположение и площади, га, сельскохозяйственных предприятий
(включая фермерские хозяйства) с указанием площади, профиля, названий
предприятий и числа работающих
Местоположение предприятий городского хозяйства и сферы обслуживания (в
том числе и бытового) с указанием профиля деятельности, названий предприятий
415

и числа работающих, объема производимых товаров (или услуг) народного по
требления, р.
Телефонизация, число абонентов по административно-территориальным
образованиям в границах городской (поселковой) черты или по кадастровым (город]
ским) кварталам
Местоположение жилых массивов:
не имеющих сетевого газоснабжения
не имеющих централизованного водопровода
не имеющих сетей канализации
не имеющих центрального отопления
Местоположение и площадь, га, затопляемых и подтопляемых земель
Ареал распространения карстовых явлений
Местоположение, названия, площади, число (в радиусе активного влияния)
предприятий, представляющих собой источники потенциальной экологической
опасности, очаги возможных экологических катастроф [АЭС, плотины ГЭС,
склады токсичных и (или) взрывоопасных веществ, нефтеперегонные предприятия
и т. п.)]
Местоположение, площадь, га, скотомогильников, полигонов по захоронению
отходов производства, хламонакопителей, отстойников, свалок и т. д.
Ареалы распространения выбросов в атмосферу превышающих ПДК вредных
веществ
Ареалы загрязнения почв на территории города
Границы санитарно-защитных зон предприятий
Ареалы распространения просадочных грунтов, оползневых и прочих
негативных явлений, не допускающих использование земли под застройку,
ограничивающих такое использование или являющихся источником потенциальной угрозы
для существующей застройки
Примечание. Для объективного учета влияния объектов инфраструктуры
города необходимо отображение этих объектов на карте. Для привязки
информации (местоположение, границы, ареалы и т. п.) к электронной кадастровой карте
города важнейшее значение приобретают адресные (координатные)
характеристики объектов влияния с их кратким описанием. В случае отсутствия данных
сведений на кадастровой карте оцениваемого поселения (или самой карты) их сбор
осуществляют, руководствуясь существующей архитектурно-планировочной
документацией (генплан, другие проекты планировки и застройки), отраслевыми
схемами развития систем инженерно-транспортной инфраструктуры и другими
работами по социально-экономическому развитию территории поселения. В
случае отсутствия требуемых объектов (характеристик) на существующих
картографических материалах (например, нигде не отмечен деловой центр города) их
наносят местные специалисты соответствующих служб (эксперты), или с учетом их
данных, прямо на кадастровую карту города.

Приложение 3
Типовая форма для сбора исходной информации по земельным участкам для ведения садоводства (в границах массивов
садоводческих товариществ)
По данным о рыночных сделках и ценах предложения за годы.
(в черте г.
J

Наименование
садоводческого
товарищества, год
освоения
земельного
участка
Дата
совершения
сделки
(месяц, год)
Цена сделки
(цена предложе
ния или
рыночная цена), р.
Если есть,
отдельно указы
вают цену земли|
и зданий
(строений)
Стоимость!
зданий
(строений)|
по
данным
БТИ, р.

Нормативная цена
земли без
зданий
(строений),
Р-
Площадь
земельного
участка, м2
Наличие на
участке жилого
дома, его
размеры, материал
стен
(кирпичные,
бревенчатые,
щитовые)
Наличие на
участке других
зданий
(строений),
их размеры,
Наличие
плодовых
деревьев и
кустарников,

электричества, воды,
других
улучшений
Источник
получения
информации
Пример.
7.04.97
Кирпичный
дом

Бревенчатый сарай
Свет, вода
До

нистративного
центра
города
1100 м

Регистрационная
палата
Примечания: 1. Возможно предоставление сведений о рыночной цене только земли (без стоимости зданий).
2. В случае отсутствия какого-либо показателя (например, надворных построек) в соответствующей ячейке ставят
прочерк, а в случае отсутствия информации по нему (например, площадь дома неизвестна) пишут: «Нет данных».
3. В качестве источника исходной информации указывают органы регистрации сделок с недвижимостью, риэлторские
организации, средства массовой информации и специальные издания.
4ь

Приложение 4
Типовая форма для сбора информации по земельным участкам под индивидуальными жилыми домами (ИЖС, включая
коттеджную застройку повышенного уровня комфортабельности и отделочных работ, а также ЛПХ)
По данным о рыночных сделках и ценах предложения за
(в черте г. )
годы.
Дата
совершения
сделки или

предложения (год,
месяц)
Адрес
Цена сделки
(цена
предложения
или
рыночная цена), р.
Если есть,
указывается
отдельно
цена земли
изданий
(строений)

Инвентаризационная
стоимость
дома по
данным
БТИ, р.
(если есть)

Нормативная цена
земли без
зданий
(строений),
P-
Общая
площадь
жилого
дома, м2
Материал
стен, год
постройки
жилого
дома
Вид,
площадь, м2,
материал
стен
надворных хозяйст-1
венных
построек
Наличие
телефона,

электроснабжения,
водопровода,
газопровода,
многолетних
насаждений
и других
улучшений
Если
возможно,
указать
расстояние
до водоема,
ближайшей
остановки
и др.
Источник
получения

информации
Пример. Ул. ,
99 г. д.
Кирпич, Баня бре-
19 г. венчатая
Все

муникации
Нет точ- Регистра-
ных ционная
данных палата
Примечания: 1. Возможно предоставление сведений о рыночной цене только земли (без стоимости зданий).
2. В случае отсутствия какого-либо показателя (например, надворных построек) в соответствующей ячейке ставится
прочерк, а в случае отсутствия информации по нему (например, площадь дома неизвестна) пишут: «Нет данных».
3. В качестве источника исходной информации указываются органы регистрации сделок с недвижимостью, риэлторские
организации, средства массовой информации и специальные издания.

Приложение 5
Типовая форма для сбора исходной информации по земельным участкам,
занятым гаражами
По данным о рыночных сделках и ценах предложения за .
(в черте г. )
годы.
Год постройки,
адрес гаражного
массива или
конкретного
гаража
Дата
совершения
сделки (месяц,
год)
Цена сделки
(цена
предложения или
рыночная цена),
р. Если есть,
указывают
отдельно цену
земли и зданий
(строений)

Инвентаризационная стоимость
гаража по
данным БТИ, р.
Площадь
участка, м2
Материал стен,
фундамента (при
его наличии)
Тип и покрытие
подъездной
дороги, другие
улучшения
Источник
получения
информации
Пример. 1990,
пересечение
ул.
Агрономическая и ул.
Бекетова
15.10.98 3500 с гаражом
2700
18

Металлический на
бетонном
фундаменте
Гравиевая
дорога,

электричество,

водопровод

Регистрационная
палата
Примечания: 1. В случае отсутствия какого-либо показателя (например, фундамента) в соответствующей ячейке
ставится прочерк, а в случае отсутствия информации по нему (например, в БТИ нет стоимости участка или гаража) пишут:
«Нет данных».
2. В качестве источника исходной информации указывают органы регистрации сделок с недвижимостью, риэлторские
организации, средства массовой информации и специальные издания.
3. В случае отсутствия какого-либо показателя (например, лоджии) в соответствующей ячейке ставят прочерк (—), а в
случае отсутствия информации по нему (например, в БТИ нет стоимости квартиры) пишут: «Нет данных».

К)
о
Приложение 6
Типовая форма для сбора исходной информации по стоимости квартир в многоэтажных жилых домах
По данным о рыночных сделках и ценах предложения за годы
(в черте г. )
Адрес
Год


тельства
дома
Дата

совершения
сделки
Этаж/
этажей
Материал
стен
(к - кирпич,
п — панель,
д — дерево,
и — монолит)]
Число

комнат

Наличие

телефона
Ванна/
санузел
Балкон/
лоджия
Общая

площадь,
м2

Площадь
кухни,
м2

Качество

планировки
Цена
сделки,
Р.

Инвентаризационная
стоимость квартиры
по данным БТИ
(с указанием
даты оценки
БТИ), р.
Источник
получения

информации
Пример. 1960 12.04.98
Н.
Новгород,
ул.

Верхняя,
дом 15
3/5
К
+/-
45
7,5
Реги-
стра-
цион-
ная
палата
Примечания: 1. Столбец 8: С — совмещенный; Р — раздельный.
2. Столбец 11: С — «сталинские» дома; X — пятиэтажные панельные дома; Б — девятиэтажные панельные дома; Г —
малогабаритные квартиры; В — ветхий фонд; У — улучшенная планировка; Э — элитное жилье; К — кондоминиум.
3. В качестве источника исходной информации указывают органы регистрации сделок с недвижимостью, риэлторские
организации, средства массовой информации и специальные издания.

Приложение 7
Типовая форма для сбора исходной информации по земельным участкам под торговыми киосками, магазинами,
минимаркетами и т. д.
По данным о рыночных сделках и ценах предложения за годы.
(в черте г. )
Назначение,
год постройки
здания
(строения),
адрес
Дата

совершения
сделки
(месяц,
год)
Цена сделки
(цена
предложения или
рыночная
цена), р.
Если есть,
указывают
отдельно цену
земли и
зданий (строений)
Арендная
плата за
землю по
договору
аренды,
р/мес
Рыночная
стоимость
здания

(строения), р.

Инвентаризационная
стоимость
здания
(строения) по
данным БТИ,
Р-
Площадь

земельного
участка,
м2
Площадь
здания

(строения),
м2
Материал стен,
фундамента
(при его
наличии)
Наличие

организованной
парковки
и других

улучшений на
земельном
участке
Источник
получения
информации
Пример. 15.10.98 3500 48,6 10 000 3800 18 16 Металли- Регистра-
Мини-мар- без стро- ческий на ционная
кет, 1990, ения бетонном палата
Н. Новго- фундаменте
род, ул.
Верхняя,
около д. 15
Примечания: 1. В случае отсутствия какого-либо показателя (например, фундамента) в соответствующей ячейке
ставят прочерк, а в случае отсутствия информации по нему (^например, в БТИ нет стоимости строения) пишут: «Нет данных».
2. В качестве источника исходной информации указывают органы регистрации сделок с недвижимостью, риэлторские
организации, средства массовой информации и специальные издания.

Приложение в
Типовая форма для сбора исходной информации по земельным участкам под
приватизированными объектами
(выкуп земельных участков)
По данным о рыночных сделках и ценах предложения за
(в черте г. )
годы.
Назначение
участка и его
адрес
Дата
совершения
сделки (месяц,
год)
Цена

сделки, р.

Нормативная цена
земли, р.
Площадь
земельного
участка, м2
Условия
сделки
Источник
получения
информации
Пример.
Жилой дом
10.06.1998 г. 30000 18 000
Банк
15.03.1999 г. 300 000 55 000
600
1100
По
постановлению
Правительства
РФ
(пятикратная
ставка
земельного
налога)
По

лизированной ставке
арендной
платы
СМИ

Регистрационная
палата
Примечание. В качестве источника исходной информации указывают
органы регистрации сделок с недвижимостью, риэлторские организации, средства
массовой информации и специальные издания.
Приложение 9
Типовая форма для сбора исходной информации по земельным участкам, проданным
на аукционах (конкурсах)
По данным о рыночных сделках и ценах предложения за _
(в черте г. )
годы.
Вид
разрешенного
использования
земельного
участка и его
адрес
Дата
совершения
сделки
(месяц, год)
Цена сделки
(цена
предложения или
рыночная
цена), р.
Площадь
земельного
участка, м2
Дополнительные
сведения (серви-
туты и другие
обязательные
требования)
Источник
получения
информации
Пример.
Торговый центр,
ул.
Володарского, вл. 2
15.05.99 4 000 000 20 000
Обязательное
строительство
подземной
автостоянки
Результаты
аукциона
по данным

администрации
Примечание. В качестве источника исходной информации указывают
органы регистрации сделок с недвижимостью, риэлторские организации, средства
массовой информации и специальные издания.
422

Приложение 10
Типовой перечень видов фунюшонального использования земель,
установленный для ГКОЗ поселений
Вид функционального использования земель
Земли под жилыми
домами многоэтажной и
повышенной этажности
застройки
Земли под домами
индивидуальной жилой
застройки
Земли дачных и
садоводческих объединений
граждан
Земли гаражей и
автостоянок
Земли под объектами
торговли, общественного
питания, бытового
обслуживания,
автозаправочными и
газонаполнительными станциями,
предприятиями
автосервиса
Земли учреждений и
организаций народного
образования, земли под
Земельные участки:
жилых домов
общежитий
Прочие земли жилых зданий
Земельные участки индивидуальных жилых домов
Земельные участки:
дач
садоводческих товариществ
Земельные участки:
гаражных кооперативов
индивидуальных гаражей
других объектов для хранения автомобилей
Земельные участки:
магазинов
универмагов
гастрономов
универсамов
рынков
ярмарок
объектов мелкорозничной торговли (палатки)
других объектов торговли
ресторанов и кафе
фабрик-кухонь
других объектов общественного питания
экскурсионных бюро
казино, дискотек, ночных клубов и пр.
автостоянок
АЗС
предприятий автосервиса
бань и душевых павильонов
химчисток и прачечных
мастерских по ремонту часов, бытовой техники,
ремонту и изготовлению мебели
ателье
пунктов проката
парикмахерских
приемных пунктов прачечных и химчисток
похоронных бюро, поминальных залов
других предприятий бытового обслуживания
населения
Земельные участки:
детских дошкольных учреждений
общеобразовательных школ
423

объектами
здравоохранения и социального
обеспечения,
физической культуры и спорта,
культуры и искусства,
религиозными
объектами
учебно-производственных комбинатов
ПТУ
средних специальных учебных заведений
вузов
институтов повышения квалификации,
усовершенствования
школ-интернатов, детских домов
лицеев
гимназий
колледжей
военных училищ
прочих учреждений народного образования
больниц
родильных домов
поликлиник
аптек
раздаточных молочных кухонь
санитарно-эпидемиологических станций (СЭС)
подстанций скорой помощи
домов-интернатов для инвалидов и престарелых
диспансеров
ветеринарных лечебниц
амбулаторий
станций переливания крови
станций дезинфекции
госпиталей
медпунктов
травматологических пунктов
санаториев
бальнеогрязелечебниц
других учреждений здравоохранения и
социального обеспечения
детско-юношеских спортивных школ
теннисных кортов
гребных баз
ипподромов (манежей)
мотодромов
картодромов
катков
велотреков
стрельбищ
тиров
шахматно-шашечных клубов
автомотоклубов
школ служебного собаководства
спортивных лагерей
спортзалов, дворцов спорта
стадионов
бассейнов
других учреждений физической культуры и
спорта
театров
концертных залов
цирков
424

Земли под
промышленными объектами,
объектами
коммунального хозяйства, объектами

материально-технического,
продовольственного снабжения, сбыта и
заготовок, под
объектами транспорта (за
исключением земельных
участков под
автозаправочными и
газонаполнительными станциями,
предприятиями
автосервиса, гаражами и
автостоянками), под
объектами связи
выставочных залов
музеев
кинотеатров
библиотек и архивов
клубов
дворцов культуры
консерваторий, музыкальных школ и школ
искусств
художественных школ
художественных галерей
планетариев
киностудий
зоопарков
других учреждений культуры и искусства
монастырей и других религиозных объектов
Земельные участки:
учреждений отраслевого управления (включая
органы управления силовых структур)
фабрик, заводов и комбинатов
электростанций
типографий
других промышленных предприятий
ДЭЗов (РЭУ, ЖЭК)
пунктов приема вторсырья
пожарных депо
контор механизированной обработки
газораспределительных пунктов
районных котельных
трансформаторных подстанций электросети
центральных тепловых пунктов
водозаборных узлов
кладбищ
крематориев
мусороперерабатывающих (мусоросжигающих
предприятий)
полигонов промышленных и бытовых отходов
других учреждений коммунального хозяйства
заготовительных пунктов и отделений
баз и складов
снабженческих контор и отделений
элеваторов
товарно-сырьевых бирж
прочих предприятий
материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и
заготовок
железных дорог
железнодорожных вокзалов, станций
железнодорожных депо
мастерских по ремонту и обслуживанию
железнодорожного транспорта
автовокзалов
мастерских по ремонту и обслуживанию
междугородного автомобильного транспорта

пассажирских пристаней, водных вокзалов
грузовых пристаней
мастерских по ремонту и обслуживанию
водного транспорта
аэродромов
мастерских по ремонту и обслуживанию
воздушного транспорта
станций метро, открытых линий и депо
трамвайных линий
трамвайных депо
автобаз, автокомбинатов
мастерских по ремонту и обслуживанию
городского транспорта
автозаправочных, газонаполнительных станций
предприятий по ремонту и содержанию
шоссейных дорог общего пользования
других предприятий транспорта
отделений связи
АТС
опорных усилительных станций
радиоцентров, телецентров, радиостанций,
ретрансляторных станций и сооружений
объектов космического обеспечения
прочих предприятий связи
Земли под
административно-управленческими
и общественными
объектами и земли
предприятий,
организаций, учреждений
финансирования,
кредитования,
страхования и пенсионного
обеспечения
Земельные участки:
издательств
редакций
юридических служб, судопроизводств и
нотариата
органов территориальной власти и управления
посольств, консульств и представительств
военкоматов
отделений милиции и пунктов охраны порядка
исправительных заведений
загсов и дворцов бракосочетания
прочих административно-управленческих и
общественных организаций
научно-исследовательских и
проектно-конструкторских институтов
вычислительных центров и других объектов
информатики
академических центров
обсерваторий
лабораторий и опытных заводов
других объектов науки и научного
обслуживания
Земли под военными
объектами
Земельные участки:
войсковых частей
других объектов обороны
426
Земельные участки:
санаториев, домов отдыха, пансионатов,

Земли под объектами
оздоровительного и
рекреационного
назначения
Земли
сельскохозяйственного
использования
Земли под лесами в
поселениях (в том числе
городскими лесами), под
древесно-кустарниковой
растительностью, не
входящей в лесной фонд
(в том числе
лесопарками, парками, скверами,
бульварами)
Земли под
обособленными водными объектами
Прочие земли поселений
(в том числе геонимы в
поселениях и земли —
резерв)
кемпингов, пионерских лагерей
туристических баз, детских и спортивных
лагерей
других объектов оздоровительного и
рекреационного назначения
Земельные участки:
акционерных обществ, колхозов, совхозов,
крестьянско-фермерских хозяйств и пр.
личных подсобных хозяйств, индивидуального
огородничества, сенокошения, животноводства
коллективного огородничества
Земельные участки:
заповедников, национальных парков,
ботанических садов
других объектов природ но-заповедного
назначения
лесопарков, национальных и природных парков
улиц, площадей, переулков, проездов,
набережных, бульваров, скверов и т. д.
Прочие лесные земли
Земельные участки:
под поверхностными водными объектами
под полосами отвода водоемов, каналов и
коллекторов
других водных объектов
Земельные участки:
улиц, проспектов,
шоссе и т. д.
земель резерва
площадей, набережных,
Примечание. Настоящий перечень разработан с использованием
Системы классификаторов для целей ведения государственного земельного кадастра,
принятой и введенной в действие приказом по Госкомзему России от 22.11.99.
Приложение 11
Типовой набор статистических показателей, используемых при проведении
кластеризации районов и поселений с численностью 10 000 чел. и более
на территории субъекта РФ
Площадь, га:
общая
сельскохозяйственных земель
пашни
кормовых угодий
под садами
под лесами
Р + П
Р + П
Р
Р
Р
Р + П
427

фермерских хозяйств р
под водными объектами р
под промышленной и коммунально-складской застройкой Р + П
под дорогами Р + П
под болотами р
под защитными зонами р
городов р
под застройкой Р + П
под нарушенными землями Р
Протяженность, км:
железных дорог Р
судоходных водных артерий Р
дорог с твердым покрытием Р + П
дорог с грунтовым покрытием Р + П
Численность населения, тыс. чел.: Р + П
городского Р
сельского Р
плотность населения, чел./га Р
Число на 1000 жителей:
родившихся Р + П
умерших Р + П
Сальдо миграции Р + П
Среднесписочная численность промышленно-производственного Р + П
персонала, тыс. чел.
Доход на 1 чел. в промышленности, тыс. р Р + П
Среднемесячная зарплата по району, тыс. р. Р + П
Балансовая прибыль в расчете на душу населения, тыс. р. Р + П
Производство продукции на душу населения, тыс. р. Р + П
Товарооборот (розничный) на душу населения, включая общепит Р + П
Уровень безработицы, % Р + П
Уровень преступности на 10 000 чел. Р + П
Число:
дневных общеобразовательных школ (включая негосударственные) Р + П
средних специальных учебных учреждений Р + П
вузов, в том числе их филиалов Р + П
Численность детей, приходящихся на 100 мест в постоянных дошколь- Р + П
ных учреждениях
Число историко-культурных памятников областного и федерального Р + П
значения
Число учреждений культуры Р + П
Обеспеченность населения больничными койками на 10 000 чел. Р + П
Производство молока, кг/100 га Р
Производство мяса, кг/100 га Р
Урожайность картофеля в сельскохозяйственных предприятиях, кг/га Р
Урожайность зерновых в сельскохозяйственных предприятиях, кг/га Р
Объем реализации:
бытовых услуг, тыс. р. Р + П
услуг здравоохранения Р + П
жилищных услуг Р + П
культурных услуг Р + П
Объем производимых товаров народного потребления (включая алко- Р + П
гольные напитки) в действующих ценах, р.
Объем продукции работ, услуг в действующих ценах, р. Р + П
Кредиторская задолженность предприятий, тыс. р. Р + П
428

Дебиторская задолженность предприятий, тыс. р. Р + П
Удельный вес убыточных предприятий, % Р + П
Балансовая прибыль предприятий, тыс. р. Р + П
Выбросы в атмосферу загрязняющих веществ, тыс. т Р + П
Сброс сточных вод в водоемы, тыс. т Р + П
Число предприятий, представляющих собой источники действующей Р + П
и потенциальной экологической опасности, очаги возможных катастроф
(АЭС, склады токсичных и/или взрывоопасных веществ, заводы цветной
металлургии, химические и другие предприятия с опасным циклом
производства и др.)
Площадь земель, подверженных карстовым процессам Р + П
Сумма положительных температур Р + П
Площади под ИЖС и ЛПХ П
Площадь административно-деловой застройки (банки, милиция, здания П
с офисами организаций, налоговые службы, иные административные
здания)
Площадь под многоэтажной застройкой, м2 П
Расстояние, км:
от поселения до ближайшей железнодорожной станции П
до райцентра по железной дороге (только для поселений, не являю- П
щихся центрами субъектов РФ и райцентрами)
Число рейсов по железной дороге до райцентра (только для поселений, П
не являющихся центрами субъектов РФ и райцентрами)
Расстояние по железной дороге от административного центра субъекта П
РФ, км
Число рейсов в день по железной дороге до административного центра П
субъекта РФ
Расстояние от поселения до ближайшей пристани, км П
Расстояние по воде до райцентра (только для поселений, не являющихся П
центрами субъектов РФ и райцентрами)
Число рейсов по воде до райцентра (только для поселений, не являющихся
центрами субъектов РФ и райцентрами) П
Расстояние по воде до административного центра субъекта РФ П
Число рейсов в день по воде до административного центра субъекта РФ П
Расстояние по дороге до райцентра (только для поселений, не являю- П
щихся центрами субъектов РФ и райцентрами)
Число рейсов по дороге в день до райцентра (только для поселений, не П
являющихся центрами субъектов РФ и райцентрами)
Расстояние по автодороге до административного центра субъекта РФ П
Число рейсов в день до административного центра субъекта РФ П
Расстояние до ближайшей зоны рекреации и массового отдыха (леса, П
реки), км
Число предприятий:
тяжелой промышленности П
легкой и пищевой промышленности П
перерабатывающей промышленности (нефтепереработка и т. п.), П
кроме предприятий переработки продуктов питания
Метраж введенных в строй объектов:
промышленности в отчетном году П
жилищного строительства в отчетном году П
административных и торговых П
в отчетном году
социально-бытовой и культурной сферы в отчетном году П
Площадь затопляемых и подтопляемых земель в черте поселения, га П
429

Примечание. Литерами Р —- показатели, собираемые только для районов-
П — только для поселений; Р + П — для тех и других. Типовой набор
статистических показателей могут корректировать специалисты соответствующих служб в
соответствии с объемом и видами информации, находящейся в их ведении.
Приложение 12
Типовой набор показателей, используемых при проведении кластеризации кварталов
на территории поселений с числом жителей 10 000 и более
Местоположение и площадь (га) садовых массивов в границах городской
(поселковой) черты
Местоположение, площадь (га) и краткая характеристика (пруд, река, озеро) под
водными объектами в границах городской (поселковой) черты
Местоположение, площадь (га) массивов под ИЖС и ЛПХ
Местоположение, площадь (га) административно-деловой застройки с кратким
их описанием (здания администраций, местного самоуправления, милиции,
налоговой службы, банков и иные административные здания)
Местоположение объектов офисно-деловой застройки, офисов компаний и т. п.
Местоположение:
торгово-делового центра поселения
районных административных центров и других локальных подцентров
крупных вещевых и продуктовых рынков, оптовых и мелкооптовых ярмарок
подцентров деловой активности административных районов и других
локальных подцентров
кварталов, занятых многоэтажной жилой застройкой
Местоположение, площадь (га) промышленной и коммунально-складской
застройки с указанием профиля, названий предприятий и численности
работающих, а также для градообразующих и крупных предприятий, средняя зарплата по
предприятию, дебиторская, кредиторская задолженности, объем производимых
товаров народного потребления, р.
Местоположение и названия:
всех железнодорожных станций, расстояние от них до областного центра
(км), число рейсов в день до областного центра
пристаней (дебаркадеров), расстояние по воде и число рейсов в день до
областного центра
автостанций, расстояние от них по автодороге до областного центра и число
рейсов в день
Местоположение остановок внутригородского транспорта с указанием вида
транспорта, числа маршрутов и рейсов в день
Местоположение, характеристики и названия зон рекреации (массового
отдыха) — леса, пляжа, парка и т. д.
Местоположение:
магазинов в капитальных строениях
коммерческих киосков и мини-маркетов
средних общеобразовательных школ
постоянных дошкольных учреждений
Местоположение, названия научных и научно-исследовательских учреждений,
численность сотрудников в штате
430

Местоположение:
культовых объектов
больниц, диспансеров, поликлиник и краткое описание медицинского
профиля
Местоположение и профиль:
вузов, в том числе их филиалов
средних специальных учебных учреждений
Местоположение, названия и вместимость домов культуры, кинотеатров,
выставочных залов и т. п.
Местоположение и площади (га) сельскохозяйственных предприятий (включая
фермерские хозяйства) с указанием площади, профиля, названий предприятий и
численности работающих
Местоположение предприятий городского хозяйства и сферы обслуживания (в
том числе и бытового) с указанием профиля деятельности, названий
предприятий и численности работающих, объема производимых товаров (или услуг)
народного потребления, р.
Телефонизация, число абонентов по административно-территориальным
образованиям в границах городской (поселковой) черты или по кадастровым
(городским) кварталам
Местоположение жилых массивов, не имеющих:
сетевого газоснабжения
централизованного водопровода
Местоположение жилых массивов, не имеющих:
сетей канализации
центрального отопления
Местоположение и площадь (га) затопляемых и подтопляемых земель
Ареал распространения карстовых явлений
Местоположение, названия, площади, число (в радиусе активного влияния)
предприятий, представляющих собой источники потенциальной экологической
опасности, очаги возможных экологических катастроф [АЭС, плотины ГЭС,
склады токсичных и (или) взрывоопасных веществ, нефтеперегонные
предприятия и т. п.]
Местоположение, площадь (га) скотомогильников, полигонов по захоронению
отходов производства, шламонакопителей, отстойников, свалок и т. д.
Ареалы:
распространения выбросов в атмосферу вредных веществ (превышающих
ПДК)
загрязнения почв на территории города
Границы санитарно-защитных зон предприятий
Ареалы распространения просадочных грунтов, оползневых и прочих
негативных явлений, не допускающих использование земли под застройку,
ограничивающих такое использование или являющихся источником потенциальной угрозы
для существующей застройки
Примечание. Для случаев, когда социально-экономические связи
поселения ориентированы преимущественно на ближайший крупный город, а не на
областной центр, то его параметры устанавливают по отношению к этому городу.
Типовой набор показателей можно корректировать в соответствии с
индивидуальными особенностями и наличием показателей в оцениваемом поселении.
431

Приложение 13
Рекомендуемые слои электронной карты (Mapinfo), создаваемые для оценки земель
поселений по первой технологической линии
Слой
Объект
Тип объекта
Улицы
Кадастровое деление
Железная дорога
Водные объекты
Зоны рекреации
Экология
Застройка
Зоны, неблагоприятные
для строительства
Ограничение
градостроительства
Улицы
Площади
Кадастровый блок
Кадастровый массив
Кадастровый квартал
Железная дорога
Железнодорожные станции
Река
Река
Озеро
Болото
Лес
Парк
Сквер
Зеленая зона
Бульвар
Пляж
Источник вредных выбросов,
шума
сзз
Исторический центр города
Многоэтажная жилая застройка
Малоэтажная жилая застройка
Приусадебная жилая застройка
Коллективная застройка
Новостройки
Граница затопления при
наивысшем уровне воды
С высоким залеганием уровня
грунтовых вод
С наличием слабых грунтов
С торфом мощностью более 2 м
Зона регулирования застройки
Зона охраняемого ландшафта
Заповедная зона (строгого
регулирования застройки)
Зона охраны исторического
культурного слоя
Памятники архитектуры
и истории
Охранные зоны памятников
Ценный элемент застройки
(фоновые здания)
Линейный
Полигон
Линейный
Точечный
Полигон
Линейный
Полигон
Точечный
Полигон
Точечный
Линейный
Полигон
Точечный
Полигон
432

Продолжение
Слой
Объект
Тип объекта
Ограничения по линии
ГИБДД
Учреждения образования
Объекты спорта
Учреждения культуры
Предприятия
общественного питания
Предприятия бытового
обслуживания
Предприятия торговли
Учреждения
здравоохранения
Объекты транспорта
Магистрали с большой Линейный
интенсивностью движения
Улицы с малой интенсив- »
ностью движения
Ограничение на въезд Точечный
Школы, детские дома, »
интернаты
вузы, техникумы, училища »
Школы:
музыкальные »
художественные »
Учреждения дополнительного »
образования
ДОУ »
Спортивные школы »
Стадионы Полигон
Дворцы спорта Точечный
Спортзалы »
Театры »
Кинотеатры »
Дворцы культуры, клубы »
Музеи, выставки »
Библиотеки »
Культовые сооружения »
Рестораны, бары, кафе, »
закусочные, столовые,
пивбары, рюмочные
Ателье пошива одежды, »
фотографии, парикмахерские,
пошив, ремонт обуви,
химчистки, ремонтные
мастерские, прокат
Универмаги »
Торговые комплексы Полигон
Торговые центры Точечный
Магазины «Промтовары» »
Магазины «Продукты» »
Рынки Полигон
Мини-рынки »
Больницы Точечный
Поликлиники »
Скорая и неотложная »
медицинская помощь
Аптеки »
Остановки городского »
транспорта
28-6612
433

Продолжение
Слой
Административно-деловая
застройка
Офисно-деловая застройка
Прочая застройка
Предприятия
промышленности
Инженерные линейные
сооружения
Объект
Стоянки такси
Автовокзалы, автостанции
Платные автостоянки
Автопарки, автобазы
Гаражные массивы личного
автотранспорта
Водные причалы
Грузовые порты, причалы
Банки, страховые компании
Нотариальные конторы,
юридические услуги
Редакции
АТС, отделения связи
Администрации, департаменты
ЗАГСы
УВД, суды, военкоматы
Конторы
Общественные организации
Станции техобслуживания
АЗС
Бани
Гостиницы
Заводы
Сельскохозяйственные
предприятия
Теплоснабжение
Газоснабжение
Электроснабжение
Канализация
Телефонизация
Тип объекта
»
»
Точечный
Полигон
»
Точечный
»
Точечный
»
»
»
»
»
»
»
»
»
»
»
»
Полигон
»
Линейный/Полигон
»
»
»
»
Приложение 14
ПЕРЕЧЕНЬ ОЦЕНОЧНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ
ПО ЭКСПЕРТНО-АНАЛИТИЧЕСКОЙ ЧАСТИ МЕТОДИКИ
Местоположение, доступность к центру города, местам трудовой деятельности,
объектам социального и культурно-бытового обслуживания населения
1.1. Состояние инфраструктуры общественного транспорта
1.1.1. Интенсивность движения общественного транспорта на территории
кадастрового квартала и на прилегающих к нему территориях. Фактор учитывают со
значением «1» при наличии двух и более (число маршрутов определяют эксперты)
маршрутов общественного транспорта, «0,5» при наличии одного маршрута
общественного транспорта, проходящего на территории кадастрового квартала и при-
434

летающих к нему территориях. При отсутствии движения общественного
транспорта на территории кадастрового квартала и на прилегающих к нему территориях
фактор не учитывают.
1.1.2. Доступность с территории кадастрового квартала до остановок
общественного транспорта. Фактор учитывают пропорционально площади
кадастрового квартала, попадающей в зону доступности остановок общественного
транспорта (радиус доступности определяют эксперты). При отсутствии доступности с
территории кадастрового квартала до остановок общественного транспорта фактор не
учитывают.
1.1.3. Доступность с территории кадастрового квартала до железнодорожной
станции (платформы). Фактор учитывают пропорционально площади
кадастрового квартала, попадающей в зону доступности железнодорожной станции
(радиус доступности определяют эксперты). При отсутствии доступности с
территории кадастрового квартала до железнодорожной станции фактор не
учитывают.
1.1.4. Доступность с территории кадастрового квартала до станций
метрополитена. Фактор учитывают пропорционально площади кадастрового квартала,
попадающей в зону доступности станций метрополитена (радиус доступности
определяют эксперты). При отсутствии доступности с территории кадастрового квартала
до станций метрополитена фактор не учитывают.
1.1.5. Наличие на территории кадастрового квартала и прилегающих к нему
территориях автотранспорта экспресс-сообщения. Фактор учитывают
пропорционально площади кадастрового квартала, попадающей в зону доступности
маршрута автотранспорта экспресс-сообщения (радиус доступности определяют
эксперты). При отсутствии доступности с территории кадастрового квартала до маршрута
автотранспорта экспресс-сообщения фактор не учитывают.
1.2. Состояние общей транспортной инфраструктуры
1.2.1. Наличие на территории кадастрового квартала железнодорожных
подъездных путей. Фактор учитывают со значением «1» при наличии на
территории кадастрового квартала железнодорожных подъездных путей, при отсутствии
подъездных путей фактор не учитывают.
1.2.2. Наличие речного (морского) грузового порта на территории кадастрового
квартала. Фактор учитывают со значением «Ь при наличии на территории
кадастрового квартала речного (морского) грузового порта, при отсутствии — не учитывают.
1.2.3. Наличие на территории кадастрового квартала транспортных
магистралей ведущих городских направлений. Фактор учитывают со значением «Ь при
наличии на территории кадастрового квартала транспортных магистралей
ведущих городских направлений, при отсутствии — не учитывают.
1.2.4. Наличие препятствий для движения к территории кадастрового квартала
(реки, водохранилища, каналы, железная дорога и т.д.). Фактор учитывают со
значением «1» при наличии препятствий для движения из городского центра к
территории кадастрового квартала (реки, водохранилища, каналы, железная
дорога и т. д.), при отсутствии — не учитывают.
1.3. Уровень доступности центров городской активности с территории
кадастрового квартала
1.3.1. Уровень пешеходной доступности городского центра с территории
кадастрового квартала. Фактор учитывают со значением «Ь при высокой пешеходной
28*
435

доступности от городского центра (границы городского центра определяют
эксперты) пропорционально площади кадастрового квартала и со значением «0,5»
при низкой пешеходной доступности от городского центра пропорционально
площади кадастрового квартала (радиус высокой и низкой доступности
определяют эксперты). При отсутствии пешеходной доступности городского центра фактор
не учитывают.
1.3.2. Уровень доступности общественным транспортом городского центра с
территории кадастрового квартала. Фактор учитывают со значением «1» при
высокой доступности общественным транспортом от городского центра (границы
городского центра определяются экспертами) пропорционально площади
кадастрового квартала и со значением «0,5» при низкой доступности общественным
транспортом от городского центра пропорционально площади кадастрового
квартала (радиус высокой и низкой доступности определяют эксперты). При
отсутствии доступности общественным транспортом городского центра фактор не
учитывают.
1.3.3. Уровень доступности автомобильным транспортом городского центра с
территории кадастрового квартала. Фактор учитывают со значением «1» при
высокой доступности автомобильным транспортом от городского центра (границы
городского центра определяют эксперты) пропорционально площади
кадастрового квартала и со значением «0,5» при низкой доступности автомобильным
транспортом от городского центра пропорционально площади кадастрового
квартала (радиус высокой и низкой доступности определяют эксперты). При
отсутствии доступности автомобильным транспортом городского центра фактор не
учитывают.
Уровень развития инженерной инфраструктуры и благоустройства территории
2.1. Обеспеченность территории кадастрового квартала инженерными
системами
2.1.1. Наличие централизованных сетей теплоснабжения на территории
кадастрового квартала. Фактор учитывают пропорционально площади кадастрового
квартала, покрытой централизованными сетями теплоснабжения, и принимают от 0 до 1
(при 100%-м покрытии территории кадастрового квартала — 1).
2.1.2. Наличие централизованных сетей водоснабжения на территории
кадастрового квартала. Фактор учитывают пропорционально площади кадастрового
квартала, покрытой централизованными сетями водоснабжения, и принимают от 0 до 1
(при 100%-м покрытии территории кадастрового квартала — 1).
2.1.3. Наличие централизованных сетей газоснабжения на территории
кадастрового квартала. Фактор учитывают пропорционально площади кадастрового
квартала, покрытой централизованными сетями газоснабжения, и принимают от 0 до 1
(при 100%-м покрытии территории кадастрового квартала — 1).
2.1.4. Наличие и достаточность телефонных линий на территории
кадастрового квартала. Фактор учитывают со значением «1» при сроке удовлетворения
заявки на установку телефона в течение одного года, со значением «0,5» при сроке
удовлетворения заявки в течение трех лет и со значением «0» при сроке
удовлетворения заявки более трех лет.
2.1.5. Наличие централизованных сетей канализации на территории
кадастрового квартала. Фактор учитывают пропорционально площади кадастрового
квартала, покрытой централизованными сетями канализации, и принимают от 0 до 1
(при 100%-м покрытии территории кадастрового квартала — 1).
436

2.1.6. Наличие сетей энергоснабжения на территории кадастрового квартала.
Фактор учитывают пропорционально площади кадастрового квартала, покрытой
сетями энергоснабжения, и принимают от 0 до 1 (при 100%-м покрытии
территории кадастрового квартала — 1).
2.2. Состояние общего благоустройства территории кадастрового квартала
2.2.1. Наличие уличного освещения на территории кадастрового квартала.
Фактор учитывают пропорционально протяженности освещенных улиц на
территории кадастрового квартала.
2.2.2. Наличие ливневой канализации на территории кадастрового квартала.
Фактор учитывают пропорционально протяженности дорог с твердым
покрытием по сравнению с общей протяженностью дорог на территории кадастрового
квартала.
2.2.3. Наличие дорог с твердым покрытием на территории кадастрового
квартала. Фактор учитывают пропорционально протяженности дорог с твердым
покрытием по сравнению с общей протяженностью дорог на территории
кадастрового квартала.
2.2.4. Наличие парковок (автостоянок) для автотранспорта на территории
кадастрового квартала. Фактор учитывают со значением «1» при наличии парковок
для автотранспорта на территории кадастрового квартала и не учитывают при
отсутствии парковок для автотранспорта.
Уровень развития сферы социального и культурно-бытового обслуживания населения
3.1. Наличие и доступность локальных объектов соцкультбыта
3.1.1. Доступность детских дошкольных учреждений или
общеобразовательных школ с территории кадастрового квартала. Фактор учитывают
пропорционально площади кадастрового квартала, попадающей в зону доступности детских
дошкольных учреждений или общеобразовательных школ (радиус доступности
определяют эксперты), и не учитывают при отсутствии доступности детских
дошкольных учреждений или общеобразовательных школ с территории кадастрового
квартала.
3.1.2. Доступность стационарных объектов общественного питания (столовые,
кафе и т.п.), объектов бытового обслуживания населения (ателье,
парикмахерские, мастерские по ремонту и т. п.), учреждений связи (почта, телеграф и т. п.) с
территории кадастрового квартала. Фактор учитывают пропорционально площади
кадастрового квартала, попадающей в зону доступности стационарных объектов
общественного питания, объектов бытового обслуживания населения,
учреждений связи (радиус доступности определяют эксперты), и не учитывают при
отсутствии доступности стационарных объектов общественного питания, объектов
бытового обслуживания населения, учреждений связи с территории кадастрового
квартала.
3.1.3. Доступность детских и взрослых поликлиник с территории
кадастрового квартала. Фактор учитывают пропорционально площади кадастрового
квартала, попадающей в зону доступности детских и взрослых поликлиник
(радиус доступности определяют эксперты), и не учитывают при отсутствии
доступности детских и взрослых поликлиник с территории кадастрового
квартала.
437

3.1.4. Доступность с территории кадастрового квартала капитальных объектов
розничной торговли (магазинов, супермаркетов и т. п.). Фактор учитывают
пропорционально площади кадастрового квартала, попадающей в зону доступности
до капитальных объектов розничной торговли (радиус доступности определяют
эксперты), и не учитывают при отсутствии доступности капитальных объектов
розничной торговли с территории кадастрового квартала.
3.1.5. Наличие на территории кадастрового квартала спортивных площадок.
Фактор учитывают со значением «1» при наличии спортивных площадок на
территории кадастрового квартала и не учитывают при отсутствии спортивных
площадок на территории кадастрового квартала.
3.2. Доступность объектов соцкультбыта городского значения
3.2.1. Доступность с территории кадастрового квартала объектов
здравоохранения городского значения. Фактор учитывают пропорционально площади
кадастрового квартала, попадающей в зону доступности объектов здравоохранения
городского значения (радиус доступности определяют эксперты), и не учитывают
при отсутствии доступности объектов здравоохранения городского значения с
территории кадастрового квартала.
3.2.2. Доступность с территории кадастрового квартала головных инженерных
сооружений транспортных сетей (вокзалы и т. п.). Фактор учитывают
пропорционально площади кадастрового квартала, попадающей в зону доступности до
головных инженерных сооружений транспортных сетей (радиус доступности
определяют эксперты), и не учитывают при отсутствии головных инженерных
сооружений транспортных сетей с территории кадастрового квартала.
3.2.3. Доступность с территории кадастрового квартала учреждений культуры,
культовых учреждений, спортивных сооружений городского значения,
образовательных и научных учреждений (выставочный зал, художественная галерея,
дворец спорта, университет, научная библиотека и т. п.). Фактор учитывают
пропорционально площади кадастрового квартала, попадающей в зону доступности до
учреждений культуры, культовых учреждений, спортивных сооружений
городского значения, образовательных и научных учреждений (радиус доступности
определяют эксперты), и не учитывают при отсутствии учреждений культуры,
культовых учреждений, спортивных сооружений городского значения, образовательных
и научных учреждений с территории кадастрового квартала.
3.2.4. Доступность с территории кадастрового квартала объектов индустрии
отдыха и развлечений городского значения (казино, концертный зал и т. п.). Фактор
учитывают пропорционально площади кадастрового квартала, попадающей в зону
доступности до объектов индустрии отдыха и развлечений городского значения
(радиус доступности определяют эксперты), и не учитывают при отсутствии
доступности объектов индустрии отдыха и развлечений городского значения с
территории кадастрового квартала.
3.2.5. Доступность с территории кадастрового квартала объектов стационарной
торговли городского значения (центральный универсальный магазин,
центральный рынок, ярмарочный центр и т. п.). Фактор учитывают пропорционально
площади кадастрового квартала, попадающей в зону доступности до объектов
стационарной торговли городского значения (радиус доступности определяют
эксперты), и не учитывают при отсутствии доступности объектов стационарной торговли
городского значения с территории кадастрового квартала.
3.2.6. Доступность с территории кадастрового квартала малопривлекательных
социальных объектов (психиатрическая больница, тюрьма, лагерь беженцев и
438

т. п.). Фактор учитывают пропорционально площади кадастрового квартала,
попадающей в зону доступности до малопривлекательных социальных объектов
(радиус доступности определяют эксперты), и не учитывают при отсутствии
доступности малопривлекательных социальных объектов.
Состояние окружающей среды
4.1. Загрязнение воздуха, почвы и почвенных вод
4.1.1. Уровень загрязнения воздуха на территории кадастрового квартала.
Фактор учитывают пропорционально площади кадастрового квартала, попадающей в
зону загрязнения воздуха, и не учитывают при отсугствии загрязнения воздуха на
территории кадастрового квартала.
4.1.2. Уровень загрязнения почвы на территории кадастрового квартала.
Фактор учитывают пропорционально площади кадастрового квартала, попадающей в
зону загрязнения почвы, и не учитывают при отсутствии загрязнения почвы на
территории кадастрового квартала.
4.1.3. Уровень загрязнения почвенных вод. Фактор учитывают
пропорционально площади кадастрового квартала, попадающей в зону загрязнения
почвенных вод, и не учитывают при отсутствии загрязнения почвенных вод на
территории кадастрового квартала.
4.2. Шумовое, электромагнитное, радиационное загрязнение окружающей
среды
4.2.1. Уровень шумового загрязнения на территории кадастрового квартала.
Фактор учитывают пропорционально площади кадастрового квартала,
попадающей в зону шумового загрязнения, и не учитывают при отсутствии шумового
загрязнения на территории кадастрового квартала.
4.2.2. Уровень электромагнитных полей на территории кадастрового
квартала. Фактор учитывают пропорционально площади кадастрового квартала,
попадающей в зону воздействия электромагнитных полей, и не учитывают при
отсутствии воздействия электромагнитных полей на территории кадастрового
квартала.
4.2.3. Уровень радиационного фона на территории кадастрового квартала.
Фактор учитывают пропорционально площади кадастрового квартала,
попадающей в зону воздействия радиационного фона, и не учитывают при отсутствии
воздействия радиационного фона на территории кадастрового квартала.
Эстетическая, историческая ценность застройки, ландшафтная ценность территории
5.1. Архитектурно-эстетическая и историческая ценность застройки
5.1.1. Архитектурно-эстетическая ценность застройки на территории
кадастрового квартала. Фактор учитывают со значением «Ь при наличии на территории
кадастрового квартала застройки, имеющей архитектурно-эстетическую ценность,
и не учитывают при ее отсугствии.
5.1.2. Наличие на территории кадастрового квартала исторических
комплексов или отдельных памятников истории и культуры. Фактор учитывают со
значением «1» при наличии на территории кадастрового квартала исторических комп-
439

лексов или отдельных памятников истории и культуры и не учитывают при их
отсутствии.
5.1.3. Наличие старых и ветхих строений на территории кадастрового
квартала. Фактор учитывают со значением «1» при наличии старых и ветхих строений на
территории кадастрового квартала и не учитывают при их отсутствии.
5.1.4. Нахождение кадастрового квартала в исторической части города. Фактор
учитывают со значением «1»в кадастровых кварталах, расположенных в
исторической части города, и не учитывают в других кварталах.
5.2. Рекреационная и ландшафтная ценность территории
5.2.1. Доступность с территории кадастрового квартала общегородских
объектов рекреации общественным транспортом (парки КиО, заповедники,
лесопарки). Фактор учитывают со значением «1» при высокой доступности
общегородских объектов рекреации общественным транспортом пропорционально площади
кадастрового квартала (радиус доступности определяют эксперты) и со значением
«0,5» при низкой доступности общегородских объектов рекреации общественным
транспортом пропорционально площади кадастрового квартала. При отсутствии
доступности общегородских объектов рекреации до центра кадастрового квартала
фактор не учитывают.
5.2.2. Доступность общегородским транспортом с территории кадастрового
квартала общегородских сезонных объектов рекреации (пляжи, горнолыжные
базы и т. д.). Фактор учитывают со значением «1» при высокой доступности
общегородских сезонных объектов рекреации пропорционально площади
кадастрового квартала и со значением «0,5» при низкой доступности общегородских
сезонных объектов рекреации пропорционально площади кадастрового
квартала (радиус высокой и низкой доступности определяют эксперты). При
отсутствии доступности общегородских сезонных объектов рекреации фактор не
учитывают.
5.2.3. Наличие озеленения (аллеи, бульвары скверы и т. д.) на территории
кадастрового квартала. Фактор учитывают со значением «1» при наличии
озеленения на территории кадастрового квартала и не учитывают при его
отсутствии.
5.2.4. Наличие на территории кадастрового квартала ценных ландшафтов.
Фактор учитывают со значением «1» при наличии ценных ландшафтов на
территории кадастрового квартала и не учитывают при их отсутствии.
5.2.5. Наличие на территории кадастрового квартала природоохранных, при-
родозаповедных, водоохранных зон. Фактор учитывают пропорционально
площади кадастрового квартала, попадающей в природоохранные, природозаповедные,
водоохранные зоны.
Инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности
территории воздействию природных и техногенных чрезвычайных ситуаций
6.1. Инженерно-геологические условия строительства
6.1.1. Наличие на территории кадастрового квартала мест с высоким уровнем
залегания грунтовых вод. Фактор учитывают пропорционально площади кадаст-
440

рового квартала с высоким уровнем залегания грунтовых вод и не учитывают при
их отсутствии.
6.1.2. Нарушенность грунтов горными выработками и другими
подрабатываемыми территориями в пределах кадастрового квартала. Фактор учитывают
пропорционально площади кадастрового квартала с нарушенностью грунтов горными
выработками и другими подрабатываемыми территориями и не учитывают при их
отсутствии.
6.1.3. Наличие скальных пород среди грунтов на территории кадастрового
квартала. Фактор учитывают пропорционально площади кадастрового квартала с
наличием скальных пород среди грунтов и не учитывают при их отсутствии.
6.2. Степень подверженности территории воздействию природных и
техногенных чрезвычайных ситуаций
6.2.1. Возможность затопления, подтопления паводками и наличие
заболоченных мест на территории кадастрового квартала. Фактор учитывают
пропорционально площади кадастрового квартала с возможностью затопления и
подтопления паводками и наличием заболоченных мест и не учитывают при их
отсутствии.
6.2.2. Нарушенность грунтов карстовыми явлениями, возможность
оползневых явлений, наличие и мощность просадочных грунтов на территории
кадастрового квартала. Фактор учитывают пропорционально площади кадастрового
квартала с нарушенностью грунтов карстовыми явлениями, возможностью
оползневых явлений и не учитывают при их отсутствии.
6.2.3. Подверженность территории кадастрового квартала разрушительным
природным и стихийным воздействиям. Фактор учитывают со значением «U при
подверженности территории кадастрового квартала разрушительным природным
и стихийным воздействиям и не учитывают при их отсутствии.
Примечания: 1. Наименование и структура оценочных показателей могут
быть изменены для отдельных субъектов РФ или поселений на их территории с
учетом региональных особенностей формирования рынка земли и других
объектов недвижимости. 2. При расчете доступность учитывают в метрах. 3. Факторы
доступности, не имеющие конкретизации, учитывают по пешеходной
доступности. 4. Мнения экспертов могут основываться на значениях, приведенных в
СНИПах и других нормативных документах.

Порядковый номер вида
функционального использования земель для целей
ГКОЗП
Й
Земли под жилыми домами многоэтажной
и повышенной этажности застройки
Земли под домами индивидуальной
жилой застройки
Земли дачных и садоводческих
объединений граждан
Земли гаражей и автостоянок
Земли под объектами торговли,
общественного питания, бытового
обслуживания, автозаправочными
станциями, предприятиями автосервиса
Земли учреждений и организаций
народного образования, земли под
объектами здравоохранения и
социального обеспечения, физкультуры и
спорта, культуры и искусства,
религиозными объектами
Земли под промышленными объектами
коммунального хозяйства, объектами
материально-технического,
продовольственного снабжения, сбыта и заготовок,
под объектами транспорта, связи
Земли под
административно-управленческими и общественными объектами и земли
предприятий, организаций, учреждений
финансирования, кредитования,
страхования и пенсионного обеспечения
Земли под военными объектами
Земли под зданиями (строениями)
рекреации
Земли под сельскохозяйственными
зданиями (строениями) и
сельскохозяйственными угодьями
Земли под лесами в поселениях (в том
числе городскими лесами), под древесно-
кустарниковой растительностью, не
входящей в лесной фонд (в том числе
лесопарками, парками, скверами, бульварами)
Земли под обособленными водными
объектами, находящимися в
муниципальной собственности
Прочие земли поселений (в том числе
геонимы в поселениях и земли-резерв)

1.5 Наличие на территории
кадастрового квартала и прилегающих к
нему территориях автотранспорта
экспресс-сообщения
2.1 Наличие на территории
кадастрового квартала железнодорожных
подъездных путей
2.2 Наличие речного (морского)
грузового порта на территории
кадастрового квартала
2.3 Наличие на территории
кадастрового квартала транспортных
магистралей ведущих городских
направлений
2.4 Наличие препятствий для
движения к территории кадастрового
квартала (реки, водохранилища,
каналы, железная дорога и т.д.)
3.1 Уровень пешеходной доступности
городского центра с территории
кадастрового квартала
3.2 Уровень доступности
общественным транспортом городского
центра с территории кадастрового
квартала
3.3 Уровень доступности
автомобильным транспортом городского
центра с территории кадастрового
квартала

ИФ
+
+
+ + +
+ + +
+ + +
+ + + +
+ + + +
+ + + +
+ + + +
+ + + +
+ + + +
+ + + +
+ + + +
Порядковый номер вида
функционального использования земель для целей
ГКОЗП
Земли под жилыми домами многоэтажной
и повышенной этажности застройки
Земли под домами индивидуальной
жилой застройки
Земли дачных и садоводческих
объединений граждан
Земли гаражей и автостоянок
Земли под объектами торговли,
общественного питания, бытового
обслуживания, автозаправочными
станциями, предприятиями автосервиса
Земли учреждений и организаций
народного образования, земли под
объектами здравоохранения и
социального обеспечения, физкультуры и
спорта, культуры и искусства,
религиозными объектами
Земли под промышленными объектами
коммунального хозяйства, объектами
материально-технического,
продовольственного снабжения, сбыта и заготовок,
под объектами транспорта, связи
Земли под
административно-управленческими и общественными объектами и земли
предприятий, организаций, учреждений
финансирования, кредитования,
страхования и пенсионного обеспечения
Земли под военными объектами
Земли под зданиями (строениями)
рекреации
Земли под сельскохозяйственными
зданиями (строениями) и
сельскохозяйственными угодьями
Земли под лесами в поселениях (в том
числе городскими лесами), под древесно-
кустарниковой растительностью, не
входящей в лесной фонд (в том числе
лесопарками, парками, скверами, бульварами)
Земли под обособленными водными
объектами, находящимися в
муниципальной собственности
Прочие земли поселений (в том числе
геонимы в поселениях и земли-резерв)
I
1
5

2.2.1 освещения + + + + +
2.2.2 ливневой канализации + + + + +
2.2.3 дорог с твердым покрытием + + + ¦ + +
2.2.4 Наличие парковок (автостоянок) + + + + +
для автотранспорта на территории
кадастрового квартала
3.1.1 Доступность детских дошкольных + + + + +
учреждений или
общеобразовательных школ с территории
кадастрового квартала
3.1.2 Доступность стационарных объек- + + + + +
тов общественного питания
(столовые, кафе и т. п.), объектов
бытового обслуживания населения
(ателье, парикмахерские,
мастерские по ремонту и т.п.),
учреждений связи (почта, телеграф и т.п.)
с территории кадастрового
квартала
3.1.3 Доступность до детских и взрос- + + + + +
лых поликлиник с территории
кадастрового квартала
3.1.4 Доступность с территории кадас- + + + + +
трового квартала капитальных
объектов розничной торговли
(магазинов, супермаркетов и т. п.)
3.1.5 Доступность на территории ка- + + + + +
дастрового квартала спортивных
площадок
*
+ + ++++ + + +
+ + ++++ + + +
+ + + + + + + + +
+ + + + + + + + +
+ + + + +
+ + + + +
+ + + + +

9t*
Порядковый номер вида
функционального использования земель для целей
ГКОЗП (см. приложение 15)
Земли под жилыми домами многоэтажной
и повышенной этажности застройки
Земли под домами индивидуальной
жилой застройки
Земли дачных и садоводческих
объединений граждан
Земли гаражей и автостоянок
Земли под объектами торговли,
общественного питания, бытового
обслуживания, автозаправочными
станциями, предприятиями автосервиса
Земли учреждений и организаций
народного образования, земли под
объектами здравоохранения и
социального обеспечения, физкультуры и
спорта, культуры и искусства,
религиозными объектами
Земли под промышленными объектами
коммунального хозяйства, объектами
материально-технического,
продовольственного снабжения, сбыта и заготовок,
под объектами транспорта, связи
Земли под
административно-управленческими и общественными объектами и земли
предприятий, организаций, учреждений
финансирования, кредитования,
страхования и пенсионного обеспечения
Земли под военными объектами
Земли под зданиями (строениями)
рекреации
Земли под сельскохозяйственными
зданиями (строениями) и
сельскохозяйственными угодьями
Земли под лесами в поселениях (в том
числе городскими лесами), под древесно-
кустарниковой растительностью, не
входящей в лесной фонд (в том числе
лесопарками, парками, скверами, бульварами)
f
I
Прочие земли поселений (в том числе <g
геонимы в поселениях и земли-резерв) с:
Земли под обособленными водными
объектами, находящимися в
муниципальной собственности

3.2.5 объектов стационарной
торговли городского значения
(центральный универсальный
магазин, центральный рынок,
ярмарочный центр и т.п.)
3.2.6 малопривлекательных
социальных объектов
(психиатрическая больница, тюрьма, лагерь
беженцев и т. п.)
Уровень загрязнения на
территории кадастрового квартала:
4.1.1 воздуха
4.1.2 почвы
4.1.3 почвенных вод
4.2.1 шумового
4.2.2 Уровень электромагнитных полей
на территории кадастрового
квартала
4.2.3 Уровень радиационного фона на
территории кадастрового квартала
5.1.1 Архитектурно-эстетическая
ценность застройки на территории
кадастрового квартала
Наличие на территории
кадастрового квартала:
5.1.2 исторических комплексов или
отдельных памятников истории
и культуры
5.1.3 старых и ветхих строений
5.1.4 Нахождение кадастрового
квартала в исторической части города

Порядковый номер вида
функционального использования земель для целей
ГКОЗП (см. приложение 15)
Земли под жилыми домами многоэтажной
и повышенной этажности застройки
Земли под домами индивидуальной
жилой застройки
Земли дачных и садоводческих
объединений граждан
Земли гаражей и автостоянок
Земли под объектами торговли,
общественного питания, бытового
обслуживания, автозаправочными
станциями, предприятиями автосервиса
Земли учреждений и организаций
народного образования, земли под
объектами здравоохранения и
социального обеспечения, физкультуры и
спорта, культуры и искусства,
религиозными объектами
Земли под промышленными объектами
коммунального хозяйства, объектами
материально-технического,
продовольственного снабжения, сбыта и заготовок,
под объектами транспорта, связи
Земли под
административно-управленческими и общественными объектами и земли
предприятий, организаций, учреждений
финансирования, кредитования,
страхования и пенсионного обеспечения
Земли под военными объектами
Земли под зданиями (строениями)
рекреации
Земли под сельскохозяйственными
зданиями (строениями) и
сельскохозяйственными угодьями
Земли под лесами в поселениях (в том
числе городскими лесами), под древесно-
кустарниковой растительностью, не
входящей в лесной фонд (в том числе
лесопарками, парками, скверами, бульварами)
о
Земли под обособленными водными
объектами, находящимися в
муниципальной собственности
Прочие земли поселений (в том числе
геонимы в поселениях и земли-резерв)

5.2.4
ценных ландшафтов
5.2.5 природоохранных, природоза-
поведных, водоохранных зон
6.1.1 с высоким уровнем залегания
фунтовых вод
6.1.2 Нарушенность фунтов горными
выработками и другими
подрабатываемыми территориями в
пределах кадастрового квартала
6.1.3 Наличие скальных пород среди
фунтов на территории
кадастрового квартала
6.2.1 Возможность затопления,
подтопление паводками и наличие
заболоченных мест на территории
кадастрового квартала
6.2.2 Нарушенность фунтов карстовыми
явлениями, возможность
оползневых явлений, наличие и мощность
просадочных фунтов на
территории кадастрового квартала
6.2.3 Подверженность территории
кадастрового квартала
разрушительным природным и стихийным
воздействиям

Приложение 16
Перечень коэффициентов по факторам относительной ценности, используемых для
оценки точечного объекта (< 10 000 чел.)
Фактор относительной
ценности
Рекомендуемое
численное
значение
Порядок определения
1.1.
1.2.
1.3.
1.4.
1.5.
450
Доступность населения к объектам соцкультбыта центра сельской
администрации
Образование и воспи- 0,28
тание (максимум)
Средняя школа 0,14
Неполная средняя
школа
Начальная школа
Детский сад
Культура и искусство
Дворец культуры
Клуб
Музей
Музыкальная школа
Библиотека
Бытовое обслуживание
Дом быта
Парикмахерская
Химчистка
Фотография
Ателье
Ремонт обуви
Ремонт
телерадиоаппаратуры
Ремонт холодильников
Ремонт стиральных
машин
Торговля,
общественное питание
Магазин
Мини-рынок
Столовая
Кафе
Киоски
Здравоохранение
Больница +
поликлиника
0,1
0,07
0,14
0,08
(максимум)
0,06
0,04
0,01
0,01
0,01
0,16
(максимум)
0,16
0,01
0,01
0,01
0,01
0,01
0,04
0,04
0,02
0,10
(максимум)
0,06
0,01
0,01
0,01
0,01
0,19
(максимум)
0,14
В полном объеме в пределах
получасовой доступности, со
значением 1/2 при часовой доступности
от рекомендуемого значения
То же

Продолжение
Фактор относительной
ценности
Рекомендуемое
численное
значение
Порядок определения
1.6.
Аптека 0,05 В полном объеме в пределах
получасовой доступности, со
значением 1/2 при часовой доступности
от рекомендуемого значения
ФАП
Медпункт
При наличии ветучаст-
ка вводится
коэффициент 0,09
Спорт и прочие
Дом спорта
Спортивные и
тренажерные залы
Бассейны
Стадионы
Церковь (без учета
исторической и
архитектурной ценности)
0,09
0,05
0,06
(максимум)
0,03
0,02
0,03
0,02
0,03
То же
»
»
»
»
»
Обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и
благоустройством территории застройки
Водопровод (водораз-
2.1.
борные колонки или
ввод в жилые дома)
Ввод в жилые дома 0,05 Пропорционально площади,
занимаемой улучшением
Водоразборные колонки 0,02 То же
2.2. Канализация (включая 0,06 »
групповые автономные
системы)
2.3. Теплоснабжение 0,1 »
2.4. Электроснабжение и
телефонизация
Электроснабжение 0,05 »
Телефонизация 0,03 »
2.5. Газоснабжение »
Централизованное 0,1 »
Привозной газ 0,05 »
2.6. Твердое асфальтовое 0,1 »
покрытие улиц и
проездов
2.7. Наличие остановок об- 0,1 »
щественного транспорта
2.8. Покрытие дорог от
конкретного поселения до
центра администрации
Грунтовое 0,2 »
451

Фактор относительной
ценности
Рекомендуемое
численное
значение
Продолжение
Порядок определения
Гравийное
Асфальтовое
3. Уровень развития сферы
3.1. Детские дошкольные
учреждения
3.2. Общеобразовательные
школы
Начальная
Неполная средняя
Средняя
3.3. Торговля, питание,
бытовое обслуживание
Магазины
Киоски
Столовые
Кафе
Дом быта
Ателье
Фотография
Ремонт обуви
Парикмахерская
Ремонт
телерадиоаппаратуры
3.4. Прочих (культуры,
искусства, спорта)
Дворец культуры
(клуб + библиотека +
кружки)
Клуб
Библиотека
Музыкальная школа
Стадион
Больница +
поликлиника
ФАП
Медпункт
Церковь
Аптека
0
0,2
культурно-бы
0,18
0,08
(максимум)
0,04
0,06
0,08
0,16
(максимум)
0,08
0,01
0,01
0,01
0,05
0,01
0,01
0,01
0,01
0,02
0,02
0,19
(максимум)
0,08
0,05
0,02
0,02
0,02
0,06
0,03
0,02
0,03
0,01
Пропорционально площади,
занимаемой улучшением
То же
В полном объеме в пределах
получасовой доступности, со
значением 1/2 при часовой доступности
от рекомендуемого значения
То же
4. Историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность
территории
4.1. Зоны охраны истори- 1 При наличии в данном поселе-
ческих и архитектурных нии — 1, отсутствии — 0 (с учетом
памятников % от площади поселения)
452

Продолжение
Фактор относительной
ценности
Рекомендуемое
численное
значение
Порядок определения
4.2.
4.3.
4.4.
5.
5.1.
5.2.
5.3.
5.4.
5.5.
6.1.
6.2.
6.3.
6.4.
6.5.
6.6.
Зоны перспективной 0,5
застройки
Ценные эстетические 0,4
(ландшафтные) факторы
(живописный рельеф,
лесные массивы,
зеленые насаждения)
Ценные природные
факторы (водные
объекты)
Несудоходные реки, 0,6...1,0
озера и другие водоемы 0,3...0,5
с площадью акватории 0,15...0,25
до 0,5 км2
Водохранилища, судо- 1,0...2,0
ходные реки и каналы, 0,5 — 1,0
озера с площадью аква- 0,25...0,5
тории более 0,5 км2
Состояние окружающей среды
Пропорционально площади
перспективной застройки
При наличии в данном
поселении — 0,4, отсутствии — 0
Загрязнение
воздушного бассейна
-0,2
До 500 м
501...1000М
1001...2000М
До 1500 м
1501...2500М
2501...4000 м
Влияние на окружающую среду
могут оказывать: кладбище,
свалка, звероферма, птицефабрика,
скотомогильник, ЛЭП, железная
дорога и т. д. Их санитарно-за-
щитные зоны берут по СанПиНам
При наличии в данном поселении
—0,2, отсутствии — 0 (с учетом %
от площади поселения)
То же
Загрязнение территории —0,2
Загрязнение воды —0,2 »
Нарушение шумового —0,2 »
режима
Прочих отрицательных -0,2 »
воздействий (радиация
и т. п.)
Инженерно-геологические условия строительства и степень
подверженности территории разрушительным воздействиям природы
Высокий уровень стоя- -0,2
ния грунтовых вод
Заболоченность терри- —0,2
тории
Просадочные грунты —0,2
Крутые уклоны мест- -0,2
ности (3...200)
Подверженность ополз- —0,2
невым явлениям
Подрабатываемые тер- —0,2
ритории
При наличии (до 2 м) в данном
поселении — 0,2, отсутствии —0
(с учетом % от площади
поселения)
Тоже
453

Продолжение
Фактор относительной
ценности
Рекомендуемое
численное
значение
Порядок определения
6.7.
6.8.
6.9.
7.
7.1.
7.2.
7.3.
7.4.
Подтапливаемые
территории
-0,2
-0,2
Территории со
скальными грунтами
Сейсмичность -0,2
(7 и более)
Рекреационная ценность территории.
Природно-заповедных
территорий
(национальные парки, биосферные
заповедники, заказники,
охраняемые урочища,
одиночные памятники
природы)
Рекреационно-природ-
ных территорий
(курортные зоны местности,
зоны отдыха, зоны
туризма)
Заповедных и
защитных лесных территорий
Зон санитарной
охраны водных источников
0,5
0,5
0,25
0,25
При наличии (до 2 м) в данном
поселении — 0,2, отсутствии — 0
(с учетом % от площади
поселения)
То же
Наличие в черте поселения
При наличии — 0,5, отсутствии —
0 (с учетом % от площади
поселения)
То же
При наличии защитных полос
вдоль железных и шоссейных
дорог — 0,25, отсутствии — 0 (с
учетом % от площади поселения)
То же
Приложение 17
Перечень коэффициентов по факторам относительной ценности, используемых для
оценки кадастрового квартала (объект ГКОЗП с разбивкой)
Фактор относительной
ценности
Рекомендуемое
численное
значение
Порядок определения
1.1.
1.2.
1.3.
1.4.
1.5.
1.6.
Доступность населения к центру города, объектам культуры и бытового
обслуживания
Образование и
воспитание
Культура и искусство
Бытовое обслуживание
Торговля
Здравоохранение
Спорт
0,40
0,10
0,28
0,11
0,14
0,07
В полном объеме в пределах
получасовой доступности, со
значением 1/2 при часовой доступности
от рекомендуемого значения
То же
454

Продолжение
Фактор относительной
ценности
Рекомендуемое
численное
значение
Порядок определения
2. Обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и
благоустройством территории застройки
2.1. Водопровод (водораз- 0,05 Пропорционально площади, зани-
борные колонки или маемой улучшением
ввод в жилые дома)
2.2. Канализация (включая 0,06 То же
групповые автономные
системы)
2.3. Теплоснабжение 0,10 »
2.4. Электроснабжение 0,05 »
2.5. Газоснабжение 0,10 »
2.6. Твердое асфальтовое 0,10 »
покрытие улиц и
проездов
3. Уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения
3.1. Детские дошкольные 0,11 Пропорционально площади ка-
учреждения дастрового квартала, попадающего
в зону доступности (зону
определяют эксперты на основе СНиПов)
3.2. Общеобразовательные 0,02 То же
школы
3.3. Торговля, питание, бы- 0,03 »
товое обслуживание
3.4. Прочие (культура, ис- 0,08 »
кусство, спорт)
4. Историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность
территории
4.1. Зон охраны
исторических и архитектурных
памятников
4.2. Зон перспективной
застройки
4.3. Ценных эстетических
(ландшафтных)
факторов (живописный
рельеф, лесные массивы,
зеленые насаждения)
4.4. Ценных природных
факторов (водные
объекты)
Несудоходные реки,
озера и другие водоемы
с площадью акватории
до 0,5 км2
Водохранилища,
судоходные реки и каналы,
озера с площадью
акватории более 0,5 км2
455
1,00 При наличии в данном
поселении — 1, отсутствии — 0 (с учетом
% от площади кадастрового
квартала)
0,50 Пропорционально площади
перспективной застройки
0,40 При наличии в данном
кадастровом квартале — 0,4, отсутствии — 0
0,6...1,0 До 500 м
0,3...0,5 501...1000м
0,15...0,25 1001...2000м
1,0...2,0 До 1500 м
0,5-1,0 1501...2500М
0,25...0,5 2501...4000 м

Продолжение
Фактор относительной
ценности
Рекомендуемое
численное
значение
Порядок определения
5.
5.1.
5.2.
5.3.
5.4.
5.5.
6.
6.1.
6.2.
6.3.
6.4.
6.5.
6.6
6.7.
6.8.
6.9.
7.
7.1.
7.2.
7.3.
Состояние окружающей среды
Загрязнение
воздушного бассейна
0,20 При наличии в данном
кадастровом квартале — 0,2, отсутствии — 0
(с учетом % от площади
кадастрового квартала)
То же
Загрязнение территории 0,20
Загрязнение воды 0,20 »
Нарушение шумового 0,20 »
режима
Прочие отрицательные 0,20 »
воздействия (радиация
и т. п.)
Инженерно-геологические условия строительства и степень подвержен
ности территории разрушительным воздействиям природы
Высокий уровень сто- 0,20
яния грунтовых вод
Заболоченность тер- 0,20
ритории
Просадочные грунты 0,20
Крутые уклоны мест- 0,20
ности (3—20°)
Подверженность 0,20
оползневым явлениям
Подрабатываемые 0,20
территории
Подтапливаемые тер- 0,20
ритории
Территории со скаль- 0,20
ными грунтами
Сейсмичность (7 и более) 0,20
При наличии (до 2 м) в данном
кадастровом квартале — 0,2,
отсутствии — 0 (с учетом % от площади
кадастрового квартала)
При наличии в данном
кадастровом квартале — 0,2, отсутствии — 0
(с учетом % от площади
кадастрового квартала)
То же
Рекреационная ценность территории. Наличие в черте поселения
Природ но-заповедных 0,50
территорий
(национальные парки, биосферные
заповедники, заказники,
охраняемые урочища,
одиночные памятники
природы)
Рекреационно-природ- 0,50
ных территорий
(курортные зоны
местности, зоны отдыха,
зоны туризма)
Заповедных и защит- 0,25
ных лесных территорий
При наличии в данном
кадастровом квартале — 0,5, отсутствии — 0
(с учетом % от площади
кадастрового квартала)
При наличии защитных полос
вдоль железных и шоссейных
дорог — 0,25, отсутствии — 0 (с
учетом % от площади кадастрового
квартала)
При наличии — 0,25, отсутствии —
0 (с учетом % от площади
кадастрового квартала)

ЛИТЕРАТУРА
•
Российская Федерация. Законы. Конституция Российской Федерации — М.:
Юридическая литература, 1993.
Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс Российской Федерации//
Свод законов Российской Федерации. 29 октября 2000 г. № 44.
Российская Федерация. Законы. О государственном земельном кадастре
Российской Федерации. — М.: Закон, 2000. — С. 117...199.
Федеральная целевая программа «Создание автоматизированной системы
ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов
недвижимости (2002—2007 rr.)»//http:www srcc.ru.
Варламов А. А. Земельный кадастр: Т. 1. Теоретические основы земельного
кадастра. — М.: КолосС, 2004. — 384 с.
Варламов А. А. Земельный кадастр/А. А. Варламов, С. А. Гальченко, С. Н.
Захарова и др. - М.: ГУЗ, 2001. — 104 с.
Вопросы оценки земли. Приложение к журналу «Имущественные отношения в
Российской Федерации». Вып. 1, 2. — М., 2003. — 48 с.
Временные методические рекомендации по проведению ресурсной оценки
территорий традиционного природопользования районов. — М., 2002. — 159 с.
Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий
Российской Федерации. — 2-е изд., перераб. и доп./Под общей ред. А. 3. Родина,
С. И. Носова. — М.: Институт оценки природных ресурсов, 2001. — 152 с.
Дегтярев И. В. Земельный кадастр. — М.: Колос, 1979. — 464 с.
Махт В. А., Руди В. А. Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного
назначения. — Омск: Русинка, 2003. — 169 с.
Методические рекомендации по внутрихозяйственной оценке земель. — Омск,
1989.-40 с.
Оверчук А. Л., Фомин И. П. Вопросы оценки земли. Приложение к журналу
«Имущественные отношения в Российской Федерации». Вып. 3. — М., 2003. —
55 с.
Оценка земельных ресурсов/Под общ. ред. В. П. Антонова, П. Ф. Лойко. — М.,
1999.-364 с.
Оценка земли/Под общ. ред. В. П. Антонова. — Владимир: Посад, 1997. —
286 с.
Петрова Г. В. Комментарий к Закону об оценочной деятельности в
Российской Федерации. — М.: ЗАО «Юридический дом Юстицинформ», 2002. — 88 с.
Принципы и методы экономической оценки земель и живой природы:
Аналитический справочник/Под ред. О. А. Нестеровой и А. А. Тишкова. — М., 2002. —
95 с.
Управление земельными ресурсами, земельный кадастр, землеустройство и
оценка земель (зарубежный опыт)/Под ред. С. Н. Волкова и В. С. Кислова. — М.:
Технология ЦД, 2003. — 378 с.
457

ПРЕДМЕТНЫЙ УКАЗАТЕЛЬ
Адаптация 203
Актуализация показателей 201
Алгоритм расчета 202
Анализ иерархий 209
Анкета 226
Аренда земли 17
Арендатор 26
База данных 201
Базис пространственный 8
Балл бонитета почв 15
Барщина 53
Биоразнообразие 285
Болото 341
Бонитировка почв 3
Ж
Жилье 245
В
Вид земель 15
Водоем 316
Водозабор 316
Вырубка 341
Выть 48
Гарь 341
Геоботаника 115
Гидроморфность почв 95
Город 210
Гумус 82
Дидивенд 18
Дисконтирование 248
Документация оценочная 114
Доля земельная 220
Доступность транспортная 234
Доход валовый 129
— рентный 172
— чистый 129
Древесина 304
Единицы кормовые 14
Законодательство земельное 20
Затраты предельнодопустимые 15
—прямые 129
Здание 218
Землевладелец 26
Землеемкость 15
Земля 3
Земство 63
Зона пригородная 288
Зонирование 239
И
Инвентаризация земель 25
Информация 358
Инфраструктура инженерная 225
Ископаемые полезные 8
Источник водный 8
Капитал 37
Капитализация арендной платы 275
Карта 132
Каталог почв 105
Категория земель 15
Качество земли 7
Квартира 219
Классификация земель 15
Классы земель 15
Кластеризация 202
Комплекс земельно-имущественный 4
Конкурс 223
Консервация земель 27
Координаты 222
Критерий оценки 16
Л
Лес 51
Лесозаготовка 311
Льгота 23
458

м
Массив данных 238
Матрица различия 216
Межевание земель 55
Местоположение 12
Метод оценки 18
Микрорайон 235
Н
Налог земельный 4
Насаждение многолетнее 126
Население 210
Номер кадастровый 176
О
Обжа 49
Оборот земли 3
Оброк 53
Обследование 327
Объект недвижимости 18
— оценки 7
Округ природно-сельскохозяйствен-
ный 119
Оленеемкость 331
Описание писцовое 48
Отношения земельные 3
Оценка земли внутрихозяйственная 3
— государственная кадастровая 3
— денежная 17
— качественная 71
— массовая 3
— недвижимости 5
— общая 109
— сравнительная 71
— частная 109
— экономическая 3
П
Пашня 51
Плата арендная 18
Плодородие почвы 7
— абсолютное 10
— естественное 9
— относительное 10
— экономическое 10
Показатель интегральный 164
— оценки 18
— удельный 201
Поселение 199
Поселок 210
Почва 9
Предмет оценки 7
— труда 8
Прибыль 32
Приватизация земель 19
Принципы оценки почв 106
Природопользование 323
Провинция природно-сельскохозяй
ственная 118
Производство 8
Промышленность 8
Р
Район земельно-оценочный 171
Районирование 323
Распаханность 125
Расселение 11
Расстояние эквивалентное 5
Растительность 8
Регрессия 252
Рельеф 87
Рента абсолютная 32
— дифференциальная 17
— земельная 17
— монопольная 32
— отработочная 53
Рентабельность 44
Риск 37
Риэлтор 200
С
Свойство почвы 9
Сделка с земельным участком 17
Себестоимость 11
Севооборот 113
Сенокос 51
Собственник земли 26
Соха 48
Специализация предприятий 11
Средство производства 8
— труда 8
Стоимость кадастровая 161
Структура фондов 11
Сырье минеральное 8
Т
Таксация земель 9
Технология оценки земель 6
Тип земель 15
Торг 213
Транспорт 262
Трасса 288
Тропа 288
Труд 37
У
Увлажнение почв 124
Угодье кормовое 126
Удаленность эквивалентная 171
Урожайность 11
Усадьба 62
Участок земельный 161
Ущерб 27
Ф
Фактор 201
Фонд производственный 11

Характеристика пространственная 8
Хозяйство лесное 8
— сельское 8
Ц
Цена выкупная 24
— залоговая 27
— кадастровая 15
— нормативная 21
— производства 44
— расчетная 15
— рыночная 5
— сопоставимая 15
Ценность градостроительная 210
— рекреационная 25
Чернозем 79
Четверть земли 50
Численность населения 210
Чистота экологическая 26
Ш
Ширина захвата агрегата 168
— условная полей 169
Шкала бонитировки 79
— замкнутая 85
— оценки 134
— разомкнутая 85
Штраф 27
Щ
Щебнистость почвы 167
Экосистема 284
Эксперт 214
Экспликация почв 102
Экспозиция склона 112
Энергоемкость почвы 91
Эродированность почвы 83
Эталон 129
ЭАЛект413
Эффективность 380
Ягодники 351

ОГЛАВЛЕНИЕ
Предисловие 3
Глава 1. Теоретические положения оценки земель 7
1.1. Понятие, цель и задачи оценки земли 7
1.2. Основные направления использования данных оценки земли 18
1.3. Формирование нормативных правовых аспектов оценки земли 20
1.4. Основные теоретические положения формирования земельной ренты .... 2S
1.5. Основные положения выявления и изъятия рентного дохода 36
Глава 2. Исторический опыт проведения оценки земли в России 46
2.1. История развития оценки земли до XVIII в 46
2.2. Развитие земельно-оценочной деятельности в России в XIX—XX вв.... 56
2.3. Оценочная деятельность в советский период развития России 67
Глава 3. Бонитировка почв 78
3.1. Основные понятия и содержание бонитировки почв 78
3.2. Технология проведения бонитировки почв 84
3.3. Современная система бонитировки почв 91
Глава 4. Экономическая оценка земель 107
4.1. Понятие, общие положения и принципы экономической оценки
земель 107
4.2. Методика экономической оценки земель 115
4.3. Определение базисных урожаев и затрат для составления оценочных
шкал 120
Глава 5. Внутрихозяйственная оценка земель 139
5.1.0бщие положения внутрихозяйственной оценки земель 139
5.2. Бонитировка почв сельскохозяйственного предприятия 141
5.3. Определение базисных затрат при внутрихозяйственной оценке
земель 147
5.4. Оценка земель по затратам на возделывание культур и их
эффективности 153
Глава 6. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий ..160
6.1. Методические положения государственной кадастровой оценки
сельскохозяйственных угодий 160
6.2. Технология проведения государственной кадастровой оценки
сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации 175
Глава 7. Государственная кадастровая оценка земель поселений 200
7.1. Методика проведения государственной кадастровой оценки земель
поселений 200
7.2. Технология проведения государственной кадастровой оценки земель
поселений 211
7.3. Методическая последовательность выполнения работ по первой
технологической линии 219
461

7.4. Методическая последовательность выполнения работ по второй
технологической линии 232
Глава 8. Кадастровая оценка земель г.Москвы 238
8.1. Основные положения кадастровой оценки земель и территориально-
экологического зонирования г. Москвы 238
8.2. Формирование базы данных для проведения кадастровой оценки
земель г. Москвы 246
8.3. Методика проведения кадастровой оценки земель г. Москвы 250
8.4. Применение материалов кадастровой оценки земель в г. Москве
Глава 9. Кадастровая оценка земель промышленности, транспорта, связи
и иного специального назначения 263
9.1. Методические положения ГКОЗ промышленности и иного
специального назначения 263
9.2. Технология проведения государственной кадастровой оценки земель
промышленности, транспорта, связи и иного назначения 273
Глава 10. Методика и технология проведения государственной кадастровой
оценки земель особо охраняемых территорий и объектов 283
Глава 11. Государственная кадастровая оценка земель садоводческих,
огороднических и дачных объединений 294
11.1. Методические положения формирования ГКОЗ садоводческих,
огороднических и дачных объединений 294
Глава 12. Государственная кадастровая оценка земель лесного фонда
Российской Федерации 305
Глава 13. Государственная кадастровая оценка земель водного фонда 316
Глава 14. Ресурсная оценка территорий традиционного
природопользования 324
14.1. Основные методические положения ресурсной оценки территорий
традиционного природопользования 324
14.2. Ресурсная оценка земель, пригодных для использования в качестве
оленьих пастбищ 332
14.3. Ресурсная оценка земель, используемых в качестве охотничьих
и рыбопромысловых угодий 340
14.4. Ресурсная оценка земель, используемых в качестве промысловых
угодий дикоросов 351
Глава 15. Формирование базы данных государственной кадастровой оценки
земель 356
Глава 16. Использование результатов оценки земель в экономическом
механизме управления земельными ресурсами 367
16.1. Значение оценки земли в системе экономических отношений 367
16.2. Формирование платного землепользования 369
16.3. Применение данных оценки земель для расчета эффективности
сельскохозяйственного производства 375
Глава 17. Эффективность применения данных государственной кадастровой
оценки земель 381
17.1. Экономическая эффективность применения результатов
кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий 381
17.2. Эффективность земельно-оценочных работ поселений 384
17.3. Эффективность применения данных Государственной кадастровой
оценки земель для расчета налогооблагаемой базы объектов
недвижимости 388
462

Глава 18. Опыт массовой оценки земель в зарубежных странах 394
18.1. Основные положения оценки земель в зарубежных странах 394
18.2. Оценка земель в зарубежных странах с развитой рыночной
экономикой (на примере США и Австралии) 399
18.3. Особенности массовой оценки земель в странах с переходной
экономикой 404
Приложения 413
Литература 457
Предметный указатель 458

Учебное издание
Варламов Анатолий Александрович
ЗЕМЕЛЬНЫЙ КАДАСТР
Т. 4
ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ
Учебник для вузов
Художественный редактор В. А. Чуракова
Компьютерная верстка В. А. Маланичевой
Корректор С. И. Нечаева
Сдано в набор 02.02.06. Подписано в печать 05.07.06. Формат 60 * 88 '/16. Бумага
офсетная. Гарнитура Ньютон. Печать офсетная. Усл. печ. л. 28,42. Изд. № 043.
Тираж 3000 экз. Заказ № 6612.
ООО «Издательство «КолосС»,
101000, Москва, ул. Мясницкая, д. 17.
Почтовый адрес: 129090, Москва, Астраханский пер., д. 8.
Тел. (495) 680-99-86, тел./факс (495) 680-14-63, e-mail: koloss@koloss.ru,
наш сайт: www.koloss.ru
Отпечатано с готовых диапозитивов в ОАО ордена «Знак Почета»
«Смоленская областная типография им. В. И. Смирнова»,
214000, г. Смоленск, проспект им. Ю. Гагарина, 2
ISBN 5-9532-0375-6
ЧЪ5*5УгОУТ5&