Text
                    Под общей редакцией: профессора П.Г. Грабового профессора В.А. Харитонова
РЕКОНСТРУКЦИЯ и
ОБНОВЛЕНИЕ
СЛОЖИВШЕЙСЯ ЗАСТРОЙКИ
ГОРОДА
РЕКОНСТРУКЦИЯ и ОБНОВЛЕНИЕ СЛОЖИВШЕЙСЯ ЗАСТРОЙКИ ГОРОДА
Учебное пособие
Рекомендовано Учебно-методическим объединением Министерства образования и науки Российской Федерации в качестве учебного пособия для студентов вузов, обучающихся по специальностям
291500 «Экспертиза и управление недвижимостью» и 290500 «Городское строительство и хозяйство»
Издательства «АСВ» и «Реалпроект» 2006 г.
УДК 624.9
УДК 69.00.3
ББК 65.014(07)
Под общей ред. П.Г. Грабового и В.А. Харитонова
П.Г. 1рабовый, В.А. Харитонов, А.С. Барканов, В.Ф. Касьянов, М.В. Королев, А.Н. Кириллова, Арто Саари (Финляндия), В.Я. Мищенко, Ю.П. Тыртышов, Л.Н. Чернышов, и др.
Рецензенты:
Кафедра «Экспертизы и управления недвижимостью» Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета (зав.кафедрой д-р.техн. наук, профессор Болотин С.А.)
Кафедра «Экспертиза и управление недвижимостью» Московского института коммунального хозяйства и строительства ( зав.кафедрой, академик Булгаков С.Н.)
Реконструкция и обновление сложившейся застройки города. Учебное пособие для вузов. / Под общей ред. П.Г. Грабового и В.А. Харитонова. — М.:Изд-ва «АСВ» и «Реалпроект» 2006. — С. — 624.
В учебном пособии, посвященном актуальной проблеме реконструкции и обновления сложившейся застройки городов, изложены тенденции развития селитебной территории с учетом социально-экономических условий исторического развития общества. Представлен современный взгляд на архитектурный облик жилых кварталов и отдельных зданий, а также объектов на территории промышленной зоны, на условия комфорта, удобства проживания и работы, на социальные и экономические требования, на уровень обустройства квартир и благоустройство городской территории.
Обновление предполагает развитие жилого образования, выражающееся в качественном и количественном изменении как отдельных элементов, так и всего жилищного фонда в целом, преобразования его структуры и состава в соответствии с современными требованиями.
Учебное пособие предназначено для студентов строительных специальностей, аспирантов, преподователей, проектировщиков и производственников.
Введение — д.т.н., проф. Харитонов В.А.
Главы 1,2 — д.т.н., проф. Касьянов В.Ф.; д.т.н., проф. Харитонов В.А.; к.т.н., проф. Мищенко В.Я.; канд. арх., доц. Кригер Л.В. иканд. арх., доц. Танкеев А.С.
Глава 3 — д.т.н., проф. Харитонов В.А.; д.т.н., проф. Кожухар В.М.; к.т.н., доц. Локутцова Н.П. и инж. Тетерин А.В.
Главы 4 — д.т.н., проф. Харитонов В.А.; к. т. н., доц. Шрестха М.К.; к. т. н. проф. Королев М. В.
Главы 5 — доц. Арто Саари, инж. Сату Окерблом, инж. Пекка Корхонен, инж. Вилко Пеккала, инж. Хеймо Левамо, инж. Ярмо Юмппанен, инж. Ханну Лааксо, инж. Юхани Киирас, инж. Юкка Сайкконен и инж. Яри Сайпиляйнен.
Глава 6 — д.т.н., проф. Харитонов В.А.; д.т.н. проф. Большаков В.А.; д.т.н., проф. Олейник П.П.; к.э.н., доц. Гогу а Н. К. и инж. Строчков С. В.
Глава 7 — д э.н., проф. Грабовый П.Г.; к.э.н. Барканов А. С.; д.э.н., проф. Кириллова А.Н.; к.э.н., доц. Кострикин П.Н.;к.э.н., доц. Орлов А.К.;к.э.н. Тыртышов Ю. П. ид.э.н. проф. Чернышов Л.Н.
Тираж 2000 экз. Заказ № 0513210—11.
ISBN 5-93093-385-5	©Грабовый П.Г., Харитонов В.А.
©Изд-ва «АСВ» и «Реалпроект»
СОДЕРЖАНИЕ
ОБРАЩЕНИЕ К ЧИТАТЕЛЮ .....................................................9
ВВЕДЕНИЕ..................................................................11
ЧАСТЬ I	15
ТЕНДЕНЦИИ СОВРЕМЕННОГО ТЕРРИТОРИАЛЬНОГО РАЗВИТИЯ ГОРОДОВ ...................................................15
ГЛАВА 1
ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЕ ОСНОВЫ РЕКОНСТРУКЦИИ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ ......................................15
1.1.	Роль реконструкции в решении сложившихся проблем города .......15
1.1.1.	Основные положения реконструкции жилой застройки ..........25
1.1.2.	Развитие города и задачи реконструкции его застройки ......26
1.1.3.	Застройка российских городов ..............................27
1.1.4.	Происхождение и виды городских жилых домов ................30
1.1.5.	Планировочные и конструктивные особенности реконструируемых зданий ...........................................32
1.1.6.	Здания сложившейся застройки ..............................34
1.1.7.	Реконструкция жилых индустриальных зданий .................37
1.2.	Основы территориально-пространственного развития города .......41
1.2.1.	Архитектура и основные элементы реконструкции сложившейся застройки 41
1.2.2.	Организация транспортного движения ........................44
1.2.3.	Озеленение и благоустройство ..............................47
1.2.4.	Аэродинамический режим в зоне застройки, инсоляция, зашита от шума, экология реконструируемой территории ..............................50
1.2.5.	Особенности визуальной информации в градостроительных задачах, роль деталей в оформлении объектов .....................................55
1.2.6.	Композиционные вопросы реконструкции городских кварталов, роль улиц, площадей, пешеходных улиц..........................................61
1.3.	Исторические и социальные особенности городской застройки......78
1.4.	Факторы, оценивающие жилую застройку и её реконструкцию .......81
ГЛАВА 2
ХАРАКТЕРИСТИКА СПОСОБОВ РЕКОНСТРУКЦИИ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ.
АРХИТЕКТУРНЫЕ ПРИЕМЫ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ ПРИ РЕКОНСТРУКЦИИ ... .87
2.1.	Концепция реконструкции жилой застройки........................87
2.1.1.	Роль реконструкции и обновления в решении градостроительных проблем .90
2.1.2.	Реконструкция зданий без изменения и с изменением функционального назначения ........................................................103
2.1.3.	Разуплотнение и уплотнение застройки. Снос и новое строительство.110
2.1.4.	Передвижка зданий ........................................113
2.1.5.	Надстройки зданий ........................................115
2.2.	Улучшение внешнего вида зданий.......................................120
2.2.1.	Основные методы работ ....................................120
2.2.2.	Использование новых отделочных и изоляционных материалов для повышения надежности и долговечности объектов ....................125
2.3.	Пристройки, вставки, встройки и подъем зданий ................128
2.4.	Благоустройство дворовых территорий ..........................138
3
2.5.	Иностранный опыт реконструкции жилой застройки ...................143
2.6.	Архитектурные приемы и разработки, используемые при реконструкции объектов городской застройки...........................................150
2.6.1.	Характерные виды применяемых надстроек и мансард, планировочные
решения квартир надстраиваемых и пристраеваемых частей жилых домов . . 151
2.6.2.	Общий подход при проектировании мансард.......................152
2.6.3.	Конструктивные особенности мансард............................153
2.7.	Особенности внешних фасадных поверхностей застройки...............156
2.7.1.	Разновидности форм крыши .....................................156
2.7.2.	Устройство мансардных окон ...................................157
ГЛАВА 3
ОБСЛЕДОВАНИЕ И ОЦЕНКА СОСТОЯНИЯ КОНСТРУКЦИЙ
И ЭКСПЛУАТАЦИОННЫХ ПАРАМЕТРОВ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ .....................159
3.1.	Обследование и оценка конструкций ................................159
3.1.1.	Обследование и оценка состояния несущих и ограждающих конструкций .160
3.1.2.	Обследование каменных и армокаменных конструкций .............162
3.1.3.	Обследование бетонных и железобетонных конструкций ...........163
3.1.4.	Обследование металлических конструкций .......................168
3.1.5.	Определение коррозионных повреждений металлических конструкций . . . .171
3.1.6.	Определение эксплуатационных качеств деревянных конструкций ..172
3.1.7.	Определение теплотехнических характеристик ограждающих конструкций . 174
3.1.8.	Воздухопроницаемость ограждающих конструкций и проёмов .......175
3.1.9.	Обследование грунтов оснований и фундаментов .................176
3.2.	Оценка состояния строительных конструкций после пожаров ..........178
3.2.1.	Влияние огневого воздействия на прочностные характеристики конструкций . .178
3.2.2.	Предварительное обследование зданий, подвергшихся воздействию пожара . . 180
3.2.3.	Детальное обследование конструкций зданий, подвергшихся воздействию пожара ...............................................................187
3.3.	Экологические изыскания ..........................................194
3.3.1.	Особенности радиационной и химической опасности в зданиях и сооружениях .......................................................194
3.3.2.	Инженерно-технические решения для противорадиационной защиты нового строительства и реновации существующих объектов ..............198
3.4.	Сводная оценка состояния объекта обследования в составе проекта обновления застройки города ..........................................199
ГЛАВА 4
РЕКОНСТРУКЦИЯ НАДЗЕМНОЙ И ПОДЗЕМНОЙ ЧАСТЕЙ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ ..........................................................203
4.1.	Разработка проекта реконструкции..................................203
4.1.1.	Общая часть ..................................................203
4.1.2.	Этапы подготовки и состав проектной документации для реконструкции . .204
4.1.3.	Особенности переустройства объектов городской среды ..........209
4.2.	Реконструкция подземной части зданий и сооружений.................215
4.2.1.	Анализ существующих подходов по усилению грунтов оснований и несущей способности конструкций фундаментов и стен ................215
4.2.2.	Усиление оснований фундаментов при реконструкции зданий ......222
4.2.3.	Способы усиления грунтов оснований ...........................223
4.2.4.	Технология струйного инъектирования ..........................227
4
4.2.5.	Технология вдавливания свай .....................................228
4.2.6.	Технология применения геокомпозита для повышения несущей способности слабых грунтов .........................................229
4.2.7.	Традиционные способы усиления фундаментов .......................230
4.2.8.	Технология укрепления грунтов укрепляющими растворами ...........233
4.2.9.	Современные технологии усиления оснований и фундаментов .........235
4.2.10.	Буроинъекционные методы усиления................................237
4.2.11.	Усиление ослабленных и поврежденных конструкций ................240
4.2.12.	Гидроизоляция подвалов и подземных сооружений...................241
4.2.13.	Гидроизоляционные работы при ремонте и реконструкции бассейнов . . . .242
4.2.14.	Шпунтовые ограждения ...........................................243
4.2.15.	Усиление оснований фундаментов .................................244
4.2.16.	Усиление существующих фундаментов...............................247
4.3.	Производство земляных работ при усилении существующих и устройстве новых фундаментов ......................................254
4.4.	Организация подземного пространства с устройством гаражей и размещением объектов городской инфраструктуры .....................262
4.4.1.	Общие положения .................................................262
4.4.2.	Объемно-планировочные решения подземных сооружений ..............264
4.4.3.	Подземные здания и сооружения, помещения и устройства в зданиях различного назначения ....................................278
4.5.	Формирование подземного пространства в условиях городской застройки .281
4.5.1.	Особенности переустройства объектов городской среды..............281
4.5.2.	Основные положения по выбору вариантов использования подземного пространства.............................................282
4.5.3.	Инженерные изыскания.............................................286
4.5.4.	Специфика проектирования подземного пространства.................287
4.5.5.	Расчётные нагрузки ..............................................288
4.5.6.	Конструктивные решения ..........................................291
4.6.	Строительство подземных сооружений...................................293
ЧАСТЬ II
РЕМОНТ КАК ЭТАП ЭКСПЛУАТАЦИИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ ........................299
ГЛАВА 5
РЕМОНТНЫЕ РАБОТЫ НА ОБЪЕКТЕ НЕДВИЖИМОСТИ С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ ПОЛЬЗОВАТЕЛЯ И ВЛАДЕЛЬЦА ..........................................299
5.1.	Основные положения по реализации проекта ремонта жилых домов ........299
5.1.1.	Модель эффективности объекта недвижимости в течение срока его службы 300
5.1.2.	Методы расчета эффективности объекта недвижимости в течение срока его службы ...................................................301
5.1.3.	Факторы, влияющие на экономическую жизнеспособность здания.......305
5.2.	Процесс реализации проекта ремонта ..................................306
5.2.1.	Характер проекта ремонта.........................................306
5.2.2.	Этапы реализации проекта ремонта жилых домов.....................306
5.2.3.	Различные формы выполнения ремонта ..............................314
5.2.4.	Выбор подрядчика ................................................315
5.2.5.	Этап выполнения ремонтных работ .................................318
5.2.6.	Сдача-приемка объекта	...................................319
5.3.	Руководство производством	ремонтных работ ...........................320
5
5.3.1.	Руководство сроками производства работ .......................320
5.3.2.	Управление качеством .........................................324
5.3.3.	Контроль затрат ..............................................326
5.4.	Проектные решения по выполнению ремонта ..........................328
5.4.1.	Архитектурные проектные решения по ремонту и благоустройству дворовых территорий ................................................328
5.4.2.	Ремонт квартир ...............................................337
5.4.3.	Изменение функциональных назначений помещений ................342
5.4.4.	Оценка беспрепятственного проживания людей ...................346
5.4.5.	Технические решения ремонта ..................................350
5.4.6.	Ремонт кровли и верхних перекрытий ...........................361
5.4.7.	Ремонт систем отопления, водоснабжения и канализации .........369
5.4.8.	Ремонт вентиляционных систем .................................375
5.4.9.	Рекомендуемые решения по ремонту .............................378
5.4.10.	Ремонт электротехнических систем ............................381
5.5.	Примеры проектов ремонта..........................................384
5.5.1.	План реконструкции жилых многоэтажных домов в районе Якомяки, Хельсинки ..................................................384
5.5.2.	Ремонт российских панельных домов по финской технологии ......392
5.6	Финансирование проектов ремонта ...................................406
5.6.1.	Формы и экономические принципы организации жилья .............406
5.6.2.	Государственные дотации и кредиты для жилищного сектора ......407
5.6.3.	Финансирование ремонта на основе банковских кредитов, предоставляемых жилищным акционерным обществам ......................409
ЧАСТЬ III
ОРГАНИЗАЦИЯ, ТЕХНОЛОГИЯ И УПРАВЛЕНИЕ ПРОЦЕССОМ СТРОИТЕЛЬНОГО ПРОИЗВОДСТВА ПРИ РЕКОНСТРУКЦИИ...........................413
ГЛАВА 6
ОРГАНИЗАЦИЯ И ТЕХНОЛОГИИ СТРОИТЕЛЬНОГО ПРОИЗВОДСТВА ПРИ РЕКОНСТРУКЦИИ .....................................................413
6.1.	Специфика организации подготовительных работ .....................413
6.1.1.	Оценка совмещения строительно-монтажных работ с процессами эксплуатации объекта реконструкции .................................416
6.1.2.	Стесненность строительной площадки и рабочих мест ............417
6.1.3.	Условия работы строительных машин на объектах реконструкции ..419
6.2.	Вариантное проектирование организационно-технологических решений процессов реконструкции промышленных предприятий.......................422
6.2.1.	Разработка календарных планов при реконструкции ..............425
6.2.2.	Система параметров для оценки качества календарных планов ....426
6.3.	Технология разборки зданий, сооружений и конструкций .............428
6.3.1.	Способы разборки строительных конструкций ....................428
6.3.2.	Способы разрушения конструкций ...............................434
6.3.3.	Способы устройства проемов, отверстий и разделения частей конструкций .................................................447
6.3.4.	Техника безопасности при разборке и	обрушении	конструкций ....449
6.3.5.	Разборка существующих и устройство	новых фундаментов .........451
6.4.	Разборка панельных зданий и переработка их конструкций и материалов для повторного использования .............................458
6
6.4	1. Основные требования к производству работ (на примере объектов высотой до 5-ти этажей) .......................458
6.4.2.	Виды работ и последовательность их выполнения ...............462
6.4.3.	Выбор номенклатуры машин и технологической оснастки для разборки зданий ................................................465
6.4.4.	Переработка конструкций и материалов от разборки зданий для повторного использования ......................................................470
6.4.5.	Техника безопасности при разборке зданий и переработке строительных отходов . . 479
6.5.	Проектирование надстроек и технология их возведения .............483
6.5.1.	Конструктивные решения ......................................483
6.5.2.	Организационно-технологические решения при	надстройке зданий.487
6.5.3.	Возведение мансардных надстроек..............................488
ГЛАВА 7
ПРОГРАММНО-ЦЕЛЕВЫЕ МЕТОДЫ УПРАВЛЕНИЯ
ПРОЦЕССАМИ РЕКОНСТРУКЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
И СЛОЖИВШЕЙСЯ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ (на примере города Москвы) .............523
7.1.	Цели и задачи городского регулирования процессов комплексного ...523
обновл	ения существующей жилой застройки .........................523
7.1.1.	Современные тенденции реконструкции 5-этажного панельного жилищного фонда: стратегия и организационно-экономический механизм реализации . .523
7.1.2.	Проблемы аварийных и ветхих домов............................531
7.1.3.	Обеспечение выполнения программы капитального ремонта, модернизации и реновации зданий.....................................534
7.1.4.	Программно-целевые методы управления обновлением существующей жилой застройки......................................................536
7.1.5.	Механизм реализации программы капитального ремонта, модернизации и реконструкции существующей жилой застройки.........................545
7.1.6.	Порядок взаимодействия населения с органами управления в процессе реализации программ капитального ремонта и реконструкции жилищного фонда ....................................................546
7.1.7.	Новые формы и подходы к привлечению коммерческих структур к организации процесса переселения .................................551
7.2.	Экономические обоснования при выборе варианта реконструкции .....554
7.2.1.	Предпроектное определение стоимости реконструкции ...........555
7.2.2.	Оценка качества проектного решения...........................556
7.2.3.	Учет социологических и экономических факторов при сравнении вариантов ............................................560
7.2.4.	Условия обеспечения безопасности городской среды ............561
7.2.5.	Специфика обеспечения безопасности в мегаполисах ............567
7.2.6.	Определение параметров риска в составе объектов городской застройки . . .568
7.2.7.	Организация и управление безопасностью объектов городской недвижимости..............................................570
7.2.8.	Пример определения отношения населения к инженерным, социальным и экологическим факторам в реконструируемой застройке ... .571 7.3.Структура финансового механизма в задачах реконструкции недвижимости . . .574
7.3.1.	Основные положения и принципы................................574
7.3.2.	Инфраструктурное обеспечение финансового механизма ..........580
7.3.3.	Источники финансирования реконструкции, их классификация и стоимость.........................................................592
7
7.3.4.	Бюджетное финансирование реконструкции сложившейся застройки.596
7.3.5.	Собственные средства и порядок их формирования ...........602
7.3.6.	Частные инвестиции: долевое и проектное финансирование ...606
7.3.7.	Иностранные инвестиции ...................................609
7.3.8.	Банковский кредит, ипотека ...............................613
7.3.9.	Использование специализированных финансовых инструментов .618
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ	ЛИТЕРАТУРЫ.....................622
8
Уважаемые читатели!
Учебное пособие «Реконструкция и обновление сложившейся застройки города» посвящено проблемам развития города и его инфраструктуре, с учетом современного подхода к архитектурному облику города, к комфортности жилых и производственных помещений, к перепланировке улиц и городских магистралей для удобства транспортного обеспечения. Проблемы города вызывают необходимость комплексного решения организационных, экономических, управленческих и инженерно-технических задач в селитебной и промышленной зонах для обеспечения социальных и культурно-эстетических потребностей горожан.
Важным элементом в реконструкции городской среды является повышение надежности и долговечности зданий и сооружений, срок службы которых превысил первоначальный расчетный период эксплуатации. Кроме того, должны решаться вопросы экологии окружающей среды и безопасности населения, так как транспортные проблемы на отдельных улицах и магистралях, повышение плотности застройки и количество людей на единицу городской территории, сокращение площади зеленых насаждений и расширение промышленного производства вызывают загрязнение окружающей среды и тем самым ухудшают условия жизни человека.
Для решения задач улучшения жизненных условий в крупных городах следует активно использовать подземные пространства для устройства, например, гаражей, стоянок автотранспорта, подземных переходов, торговых и складских помещений и др. объектов. Такое направление в строительства не является модой или какой-то новой идеей в архитектуре. Это лишь один из вариантов возможного развития города, связанный с его количественным или качественным ростом, то есть, по существу, это ответ на вопрос о том, каким образом можно частично решить градостроительную проблему в стесненных условиях сложившейся застройки.
Одним из современных подходов к переустройству городской среды являются надстройки, пристройки и врезки в составе существующих строительных комплексов. В отдельных случаях для расширения транспортных магистралей следует смело принимать инженерные решения по передвижке зданий и сооружений. Необходимо также активно благоустраивать дворовые и рекреационные территории.
Помимо нового строительства, реконструкции, технического перевооружения и санации жилого и промышленного фонда следует совершенствовать технологии ремонтных работ, используя передовые отечественные и зарубежные инженерные решения. Поэтому в учебном пособии, помимо отечественных архитектурно-строительных и инженерных решений, представлены зарубежные технологии по ремонту и реконструкции жилых домов.
В сфере постоянного внимания и контроля специалистов должны быть разработаны новые рациональные методы организации и технологии строительного производства для сокращения сроков реконструкции, соблюдения проектных решений и обеспечения необходимого качества выполняемых работ.
Исследование окружающей среды и технического состояния строительных конструкций является обязательным элементом инженерной деятельности при реконструкции городских объектов недвижимости. Поэтому обновлению и реконструкции микрорайонов, отдельных зданий и сооружений должны предшествовать работы по их обследованию и квалифицированной оценке их состояния с учетом современных норм и стандартов. Очень важно, что авторам удалось учесть основные вопросы, связанные с состоянием микроклимата в помещениях и эксплуатационными качествами (прочностными, теплотехническими,
9
влажностными и др.) как у отдельных конструкций, так и всего объекта в целом. Особенно важны разделы о технологии проведения обследований зданий и сооружений после разного рода техногенных и природных воздействий (аварий, пожаров, землетрясений и т.п.).
Как известно, принимаемые муниципальными органами власти решения по перепланировке, реконструкции и по техническому перевооружению объектов жилой недвижимости и промышленных предприятий должны иметь необходимое техникоэкономическое обоснование, достаточное финансирование и отработанный механизм управления, приемлемый для осуществления намеченных мероприятий по обновлению городской среды и улучшению условий проживания человека.
Весьма существенное значение имеют социальный и экономический аспекты в вопросах реконструкции, которые должны быть организованы грамотно и на правовой основе, поскольку при реконструкции объектов городской среды их квалифицированное решение имеет особое народнохозяйственное значение. Это связано, в первую очередь, с такой неотъемлемой характеристикой недвижимости, как высокая капиталоемкость строительства, так как любое здание или сооружение представляет собой овеществленный капитал, величина которого исчисляется десятками и сотнями миллионов рублей. Поэтому процесс финансирования процессов реконструкции и обновления городской среды должен контролироваться на всем протяжении жизненного цикла объекта недвижимости.
В качестве несомненного достоинства этого учебного пособия хотелось бы отметить системный подход авторов к проблемам реконструкции и обновления сложившейся городской застройки с учетом бережного отношения к историческому наследию и применения новых инженерно-технических и архитектурных решений.
Следует отметить, что все излагаемые в книге конкретные вопросы, посвященные формированию и функционированию финансово-кредитного механизма, рассматриваются во взаимосвязи с общими закономерностями строительного производства и с учетом развивающейся рыночной экономики Российской Федерации.
Я уверен, что данное учебное пособие окажет несомненную пользу как для студентов всех строительных специальностей, так и для инженерно-технических работников, проектировщиков и исследователей, занимаюшихся вопросами реконструкции и обновления сложившейся застройки городов в соответствии с современными требованиями и нормативами.
Министр регионального развития РФ
В.А. Яковлев
10
ВВЕДЕНИЕ
Сложившаяся застройка городов формировалась на протяжении многовековой истории и представляет собой городское хозяйство, состоящее из производственных, административных и жилых зданий, систем жизнеобеспечения, транспортных развязок, инженерных коммуникаций и зеленых насаждений.
В виду специфических климатических условий территории России предметом первостепенной заботы в больших городах является протяженность тепловых и газовых сетей, воздушных высоковольтных и кабельных линий, которые в пределах городской территории порой достигают сотен и тысяч километров. Другим базовым условием нормального функционирования городов является наличие современной сети дорог, обеспечивающих удобное и доступное для горожан транспортное обслуживание, включая подземные и надземные сооружения для безопасного перемещения граждан и скоростного движения всех видов транспорта.
Для улучшения транспортного движения создаются новые радиальные и кольцевые дороги для проездов в обход центральных зон городов. Эти дороги обустраиваются автотранспортным сервисом (АЗС, кемпинги, придорожные гостиницы, гаражи стоянки для временного и постоянного хранения автомобилей и дорожной техники и т.д. и т.п.), с размещением дорожно-эксплуатационных и других служб с постами специализированных участков безопасности дорожного движения.
Важное место в городском хозяйстве имеет нормальная работа систем водоснабжения и канализации, с обязательным обеспечением необходимых требований к качеству питьевой воды и уровню очистки сточных вод. Должна быть снижена уязвимость источников водоснабжения от техногенных воздействий и решены вопросы санитарной очистки города с организацией работы мусоросжигающих заводов, установок для таяния убираемого с городских дорог снега и предприятий для переработки биологических отходов.
Жилой и производственный фонд на территории существующей застройки модернизуется и реконструируется в соответствии с современными требованиями за счет перепланировки помещений, улучшения качества санитарной техники, устройства мансард и лифтов, повышения этажности, улучшения теплофизических характеристик ограждающих конструкций. Специальной темой в структуре обновления городской застройки следует рассматривать инженерные решения по освоению подземных пространств для строительства гаражей, складских помещений, пешеходных переходов, магазинов и т.д. и т.п.
Практика показала, что целесообразна комплексная реконструкция архитектурнохудожественной среды центра города, рассматривая его как историческое наследие, которое надо сохранять. Необходимо осуществлять цветовое решение улиц как единых ансамблей, обеспечивая световое и цветовое разнообразие (включая подсветку архитектурных доминант в вечернее и ночное время) в качестве эстетического воздействия и формирования хорошего настроения и самочувствия горожан.
При разработке планов стратегии развития города целесообразно учитывать новые инженерные технологии: локализация источников водоснабжения и канализации, внедрение водо-и энергосберегающих технологий как в производственных объектах, так и в жилых комплексах.
Важное значение в современной реконструкции имеет сохранение архитектурного наследия, бережное отношение к охранным зонам памятников (отдельных зданий и сооружений, усадебных комплексов, памятников садовопаркового искусства, храмов, храмовых комплексов и т.д.).
11
Из-за высокой плотности застройки центральных городских районов особого внимания требует решение проблемы их экологического состояния с учетом природноресурсного потенциала этих территорий и целесообразного зонирования.
Зонирование территории рассматривает три основные схемы: функциональная, строительная и ландшафтная. Эти схемы позволяют выбирать рациональный режим развития конкретных частей города, объем строительной деятельности с учетом задач сохранения природнорекреационных территорий.
В облике реконструируемого квартала или района должно быть сохранено своеобразие застройки исторического центра города.
Производственные зоны в сложившихся районах застройки рассматриваются как первоочередные и главные объекты реконструкции, так как именно они являются самыми неэффективно используемыми потенциальными ресурсами муниципалитета и, кроме того, экологически опасными территориями. Сокращение площади производственных зон позволяет дополнительно выделять территории для озеленения, создания мест отдыха и расширения транспортного строительства.
Реализация планов реконструкции и обновление сложившейся застройки городов должна решаться как системная задача, состоящая из:
—	координации архитектурно-строительных разработок и выполнение эффективной структурной, производственной, инвестиционной, финансовой, тарифной и налоговой политики, развитие приоритетных направлений и сфер городского хозяйства и инфраструктуры на перспективный период;
—	обеспечение учета, регистрации, оценки и эффективного использования городского имущества, включая земельные участки и иные объекты недвижимости;
—	организация взаимодействия городских органов управления с субъектами рыночной инфраструктуры (коммерческими банками, биржами, страховыми обществами и др.) в вопросах, касающихся объектов недвижимости, находящихся как в частной, так и общественной собственности;
—	привлечение инвестиций в жилищное строительство за счет продаж жилья, объектов незавершенного строительства, прав аренды земли, частных инвестиций и т.д.;
—	создание и развитие инвестипионнозаемной системы и ипотечного кредитования с выпуском городских облигационных жилищных займов и т.п.
В настоящем учебном пособии помимо отечественных архитектурно-строительных и инженерных решений, представлены финские технологии ремонта и реконструкции жилых домов, получившие особенно бурное развитие в начале 1990-х годов. Толчком к активному усовершенствованию технологий и материалов послужили значительные проблемы, возникшие в многочисленных жилых панельных домах постройки 1970-х годов, по-скольку уровень внутреннего оснащения квартир этой части финского жилищного фонда уже не удовлетворял современным потребностям жителей. Кроме того, в бетонных фасадных элементах обнаружилось большое количество дефектов и технических проблем.
В Финляндии практически не ведется широкомасштабной реконструкции с охватом целых жилых районов. Обычно объектами ремонтных работ одновременно являются одно или несколько зданий. Причина этого — организационная форма управления жильем, сложившаяся в Финляндии. Управление основной частью финского жилищного фонда ведется в форме жилищных акционерных обществ (ЖАО), которые могут быть разными по размеру: от небольших ЖАО, объединяющих всего лишь несколько квартир, до крупных ЖАО, в состав которых входят несколько сотен жилых зданий. Управление арендными домами организовано в форме акционерных обществ по недвижимости, которые ранее
12
были, как правило, небольшими, однако в настоящее время идет процесс их объединения и укрупнения.
Финский раздел учебного пособия (глава 5) подготовлен Хельсинским техническим университетом и Союзом строительной промышленности при финансовой поддержке Министерства окружающей среды Финляндии.
Данное пособие состоит из 7 глав, которые включают:
1.	Градостроительные основы реконструкции жилой застройки.
2.	Характеристика способов реконструкции жилой застройки. Архитектурные приемы, используемые при реконструкции.
3.	Обследование и оценка состояния конструкции и эксплуатационных параметров зданий и сооружений.
4.	Реконструкции надземной и подземной части зданий и сооружений.
5.	Ремонтные работы на объекте недвижимости с точки зрения пользователя и владельца.
6.	Организация и технология строительного производства при реконструкции.
7.	Программно-целевые методы управления процессами реконструкции жилищного фонда и сложившейся жилой застройкой (на примере г. Москвы).
Надеемся, что данное издание будет полезным при профессиональной подготовке и повышении квалификации инженеров-строителей, проектировщиков и архитекторов.
Учебное пособие предназначается для студентов, инженерно-технических работников и исследователей, занимающихся вопросами реконструкции и обновления сложившейся застройки городов в соответствии с современыми строительными нормами и требованиями'.
* Авторы будут признательны, если кто-либо представит свои замечания, предложения и рекомендации, которые будут учтены при последующих изданиях.
13
ЧАСТЬ I
ТЕНДЕНЦИИ СОВРЕМЕННОГО ТЕРРИТОРИАЛЬНОГО РАЗВИТИЯ ГОРОДОВ
ГЛАВА 1. ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЕ ОСНОВЫ РЕКОНСТРУКЦИИ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ
1.1.	Роль реконструкции в решении сложившихся проблем города
Возведением городов в России испокон веков занимались градостроители, архитекторы и строители. Исторически сложившееся распределение их ролей — функций, прав и обязанностей — в нашем современном представлении в самых общих чертах может быть определено следующим образом:
—	градостроительная деятельность — планирование, проектирование, разработка генеральных планов и иной градостроительной документации, а после ее утверждения контроль осуществления мер по обустройству территории как среды жизнедеятельности человеческих сообществ;
—	архитектурная деятельность — создание функционально, технологически и эстетически обусловленного пространственного образа объекта недвижимости как части среды жизнедеятельности человека, разработка проектной документации;
—	строительная деятельность — осуществление практических решений, принятых в архитектурной или инженерной проектной документации.
Объектами градостроительной деятельности является на федеральном уровне территория Российской Федерации, на уровне субъекта Российской Федерации — территории республик, автономий, краев, областей; на муниципальном уровне — территории муниципальных образований, территории населенных пунктов, части территорий населенных пунктов, спланированные и сформированные земельные участки, создаваемые и реконструируемые (преобразуемые) объекты недвижимости.
При осуществлении градостроительной деятельности должны учитываться особенности населенных пунктов, в том числе численность их жителей, научно-производственная специализация населенных пунктов, а также их значение в системе расселения.
В зависимости от численности населения городские и сельские населенные пункты подразделяются на:
—	сверхкрупные города (численность населения свыше 3 миллионов человек);
—	крупнейшие города (численность населения от 1 миллиона до 3 миллионов человек);
—	крупные города (численность населения от 250 тысяч до 1 миллиона человек);
—	большие города (численность населения от 100 тысяч до 250 тысяч человек);
—	средние города (численность населения от 50 тысяч до 100 тысяч человек);
—	малые города и поселки (численность населения до 50 тысяч человек);
—	крупные сельские населенные пункты (численность населения свыше 5 тысяч человек);
—	большие сельские населенные пункты (численность населения от 1 тысячи до 5 тысяч человек);
—	средние сельские населенные пункты (численность населения от 200 человек до 1 тысячи человек);
—	малые сельские населенные пункты (численность населения менее 200 человек).
15
Градостроительство решает вопросы долгосрочного территориального прогнозирования и планирования, формируя условия благоприятной среды жизнедеятельности населения. Градостроительство обеспечивает функционирование и развитие крупнейшего сектора экономики, связанного с рациональным использованием земель, рынком недвижимости, формированием транспортной инфраструктуры страны, развитием городов и сел и их жилищно-коммунального хозяйства, нормированием строительства жилых, общественных, административных, промышленных зданий и сооружений.
Чтобы наглядно проиллюстрировать объем задач, решаемых градостроительством, рассмотрим состав некоторых видов градостроительной документации, определенный «Инструкцией о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации» (СНиП 11-04-2003).
Так, генеральная схема расселения на территории Российской Федерации является основополагающим, актуализированным информационно-аналитическим документом, обосновывающим стратегию территориального развития России с учетом глобальных мировых процессов, ее места в межконтинентальном коммуникационном пространстве и роли регионов в социально-экономическом развитии страны.
Генеральная схема России решает следующие основные вопросы федерального уровня:
—	природно-климатическое районирование, необходимое для проектирования объектов, развития поселений всех видов с учетом воздействия климата, продолжительности отопительного периода, условий освещенности и инсоляции, условий благоприятствования жизни человека по сумме факторов;
—	зонирование территории страны с учетом инженерно-геологических условий, сейсмичности, возможного проявления других катастрофических процессов (наводнения, сели, лавины, цунами, оползни и др.);
—	определение контуров систем расселения и агломераций крупнейших городов и промышленных районов, с учетом того, что структуры градостроительных образований не связаны с административными границами, имеют самостоятельную логику развития, игнорирование которой приводит к значительным издержкам;
—	выделение стратегически значимых зон — приграничных, важных коммуникаций и узлов, выходов к мировому океану, основных международных трасс и путей сообщения, федеральных и межрегиональных коммуникаций, поселений и районов, обеспечивающих выполнение различных федеральных функций, включая оборону и безопасность.
Определение на этой основе местоположения зон, территорий и объектов особого градостроительного регулирования федерального значения; выявление городских агломераций и систем расселения, предоставляющих наилучшие условия для проживания и развития по совокупности факторов, а также миграционно убывающих и депрессивных районов, нуждающихся в государственной поддержке. Это позволяет разрабатывать рекомендации для генеральных планов градостроительного планирования федеральных округов и субъектов Российской Федерации.
Обязательными положениями генеральных планов населенных пунктов являются:
—	установление зон различного функционального назначения и ограничений на использование территорий указанных зон при осуществлении градостроительной деятельности;
—	установление границы населенного пункта (городская черта);
—	решения по совершенствованию и развитию планировочной структуры;
—	параметры развития и модернизации инженерной, транспортной, производственной, социальной инфраструктур во взаимосвязи с развитием федеральной, региональной и межселенной инфраструктур и благоустройству территорий;
16
—	предложения по предельным размерам земельных участков для индивидуального жилищного строительства;
—	предложения по установлению границ объектов градостроительной деятельности особого регулирования;
—	границы зон охраны памятников истории и культуры, особо охраняемых природных территорий;
—	меры по защите территорий от воздействия чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера и мероприятия по гражданской обороне;
—	предложения по выделению территорий резерва для развития поселения;
—	меры по сохранению объектов историко-культурного и природного наследия;
—	первоочередные градостроительные мероприятия по реализации генерального плана, включая предложения по перечню объектов градостроительной деятельности, требующих разработки первоочередной градостроительной документации;
—	меры по улучшению экологической обстановки.
Методика разработки градостроительной документации в целом основывается на отечественном опыте последовательной детализации решений при переходе от планировочного (генерального) уровня ее разработки к застроечному (групповому) и далее к объектному. В этом процессе в современных условиях появляются некоторые новые виды документации, которые служат переходными элементами между уровнями. Прежде чем определить перечень градостроительной документации, необходимой для конкретного муниципального образования, следует определить область собственно градостроительной деятельности в его пределах.
Конституция РФ, Гражданский, Градостроительный, Жилищный и Земельный кодексы РФ дают возможность рассматривать градостроительную деятельность как формирование территориально-имущественных комплексов. При этом процесс формирования этих комплексов последовательно проходит этапы принятия решений о целесообразности инвестиций, выделения земельных участков и строительства объектов, а затем их регистрации как объектов вещных прав. Таким образом, формирование территориально-имущественных комплексов представляет собой последовательную разработку различной по степени детальности градо строительной документации, позволяющей с одной стороны организовать и осуществить процесс строительства, а с другой стороны — провести юридическое закрепление имущественных прав и правового статуса как собственно документов градостроительного планирования, так и данного объекта.
Город — сложнейший организм, находящийся в постоянном развитии, непрерывном изменении. Каждая эпоха и каждое общество формируют свои теоретические концепции развития городского организма, выделяя приоритетные исследования, на базе которых складываются теоретические модели.
Основные признаки, характеризующие современное российское градостроительство, во многом отличное от градостроительства предшествующего периода, таковы:
—	государство перестало активно инвестировать средства в развитие городской инфраструктуры (как инженерной, так и социальной), перестало быть носителем единой стратегии обустройства жизни народа и стремится все дальше отойти от этой роли;
—	градостроительство в новых условиях должно опираться на частные инвестиции (как правило, в денежной форме).
В России кардинально изменился социально-экономический «базис» градостроительства, движущие силы урбанизации. Государственные капитальные вложения в развитие городов и территорий сменились частными инвестициями, которые подчинены рыночным законам и
17
рассчитаны на получение быстрого коммерческого эффекта. Государственная собственность на землю и строительную недвижимость, включая жилищно-коммунальные комплексы городов, в значительной мере перешла в сферу муниципальной и частной собственности.
Интересы частных собственников и корпораций получили приоритет над интересами государственной экономики и политики. Движущей силой процесса урбанизации становится стремление отдельных групп населения к улучшению условий своей жизни и повышению рыночной стоимости недвижимого имущества, принадлежащего им на праве частной собственности.
За последнее десятилетие обострились серьезные противоречия, складывавшиеся в предыдущий исторический период, которые привели к возникновению сложных проблем, основные из которых перечислены ниже:
1.	Обостряются региональные проблемы расселения, связанные с отставанием развития городов и районов Сибири, Севера и Дальнего Востока от районов Европейской части страны по обеспеченности жильем, инженерной и социальной инфраструктурой, отставанием экономической базы и жилищно-коммунального хозяйства, особенно в малых городских поселениях.
2.	Остро усилилась неравномерность развития городов и поселений вплоть до деградации отдельных систем расселения.
3.	В крупнейших, крупных городах новое жилищное строительство и создание новых рабочих мест существенно преобладает над реконструкцией и модернизацией производственных и других объектов, что ведет к нерациональному использованию городской и пригородной территории, удорожанию жилищного строительства, усложнению решения транспортных, инженерно-технических и экологических проблем.
4.	Интенсивно (точечно) застраиваются центральные части городов за счет уплотнения жилой застройки, вызывая тем самым острые социальные противоречия между местными органами исполнительной власти и жителями.
5.	Малые города и поселки городского типа существенно отстают от крупных городов по качеству жилища, уровню благоустройства, инженерного оборудования, социального и культурно-бытового обслуживания, медленно развивается их экономическая база, не реализуются предложения по размещению специализированных производств, местной промышленности, объектов отдыха и туризма.
6.	Большинство сельских населённых пунктов и сельских районов по-прежнему остаются с неразвитой инфраструктурой, многие поселки и деревни практически вымирают. Падают темпы дорожно-транспортного строительства в сельской местности, не расширяется сеть опорных благоустроенных центров сельскохозяйственного производства и обслуживания сельского населения, в результате чего на значительной территории страны отток населения из сельской местности и сокращение числа сельских населённых пунктов достигли недопустимо высокого уровня.
7.	В пригородных зонах крупных городов территории нерационально используются, застраиваются пригородные лесопарковые зоны, рекреационные ландшафты и сельскохозяйственные земли, нарушаются экологические требования к размещению промышленных и сельскохозяйственных предприятий, отстает строительство транспортных и инженерных коммуникаций.
8.	Резко сократилась востребованность документации градостроительного планирования городов и территорий. Ресурс градостроительной деятельности, рациональное использование территории, являющейся структурообразующим элементом социально-экономического развития страны, используется крайне неэффективно на всех уровнях управления — федеральном, региональном и местном.
18
Россия сегодня — страна, где в городах и поселках городского типа, занимающих всего процент ее территории, живет почти три четверти населения (73 %). На общем фоне урбанизации ведущая роль принадлежит самым большим городам — федеральной и региональным столицам. Резко возросла поляризация расселения. В 115 сложившихся агломерациях сосредоточено более половины населения страны (в том числе до 70 % городского); на эти агломерации приходится до 90 % прироста городского населения России; в периферийных, удалённых от крупных центров районах, из малых городов и сёл увеличивается миграционный отток населения. Этот процесс усугубился значительным числом переселенцев из стран СНГ.
Неизбежный дефицит земель в крупных городах, резко увеличивая их арендную стоимость, вынуждает переходить к противоречащему жилой функции сплошному все более высотному жилищному строительству.
В России изменился характер урбанизации. Она перешла из фазы социалистической, государственно-обеспечиваемой, в новую фазу, когда на первый план выходят экономические и социальные интересы частных субъектов экономики, свободно выбирающих место для своего жилья и бизнеса, когда в значительной мере происходит разгосударствление собственности на землю и недвижимость, включая жилищно-коммунальные комплексы городов.
Для того чтобы оценить уровень существующих проблем, необходимо проанализировать сформировавшиеся у нас формы градоустройства.
В целях стабилизации и улучшения состояния градостроительства Госстрой России, РА-АСН, ведущие научно-исследовательские и проектные институты страны в начале 2000-х гг. подготовили Концепцию доктрины градостроительного развития до 2010 года и Стратегию развития строительного комплекса.
Концепция градостроительной доктрины предполагает замещение или дополнение политики сдерживания стратегией развития крупного города в агломерации; функционального размежевания территорий — интегрированной планировкой города; застройки свободных земель на окраинах — инвестиционно-строительной активностью на всей освоенной территории города; внешней экспансии — реконструкцией города в пределах освоенных территорий; формального учета памятников культуры и архитектуры — интенсивной системой их реставрации, технической и функциональной модернизации зданий и сооружений; механического сокращения загрязнений — комплексным оздоровлением городской среды; монополии немногих строительных систем — активным сосуществованием различных технологий строительства; лимитированного потребления ресурсов — ориентацией на сберегающие технологии, конструкции и материалы.
Отказ от избыточного территориального разрастания городов в пользу их активной реконструкции должен создать предпосылки для движения от экстенсивного к интенсивному типу роста городов. Признаки интеграции городской структуры можно наблюдать в появлении многофункциональных городских зон и комплексов, многопрофильных градостроительных узлов, крупных зданий, совмещающих разные функции, в активном использовании подземного пространства. Это развивает и обогащает функциональный подход, возвращает городской среде интегральное качество.
Демократические задачи реконструкции в XXI веке должны воплотиться в перестройке районов массовой жилой застройки 60—70-х годов. Регенерация путем модернизации или замены повысит социальный статус обветшавших и ставших непрестижными районов, избавит города от появления новых трущоб; умножит разнообразие жилищ и типов застройки; радикально преобразует архитектурно-эстетические и экологические качества городской среды. Этот процесс, несомненно, будет стимулировать участие населения в модернизации жилищ в городской среде.
19
Структурные и качественные сдвиги, намечаемые градостроительной доктриной, выводят на новый уровень перспективы архитектуры. Унифицированная применительно к застройке огромных массивов типология зданий и сооружений убивала архитектурную композицию города, была непригодна для реконструкции, при которой каждое возводимое в сложившейся среде здание формируется органическим сочетанием внутренних и внешних условий, единством архитектурного и градостроительного решений. Город с полноценной архитектурной системой зданий и сооружений превращается из продукта «планиметрии» в подлинное произведение градостроительного искусства. Особую значимость в условиях реконструкции имеет органичное взаимодействие новых форм архитектуры с исторически сложившимся окружением, утверждающее непрерывность развития.
Приоритетным содержанием градостроительной деятельности на муниципальном уровне будет комплексная реконструкция существующей застройки путем сноса и замены ветхих зданий современными, реконструкции жилой застройки с домами первых массовых серий, а затем кварталов и микрорайонов с крупнопанельными домами всех серий, уплотнения промышленной застройки, модернизации объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, объектов социального назначения, восстановления природных компонентов городской среды.
Приоритетами в развитии архитектуры городов и сел России выделены: обеспечение единства архитектурно-пространственной среды, сохранение культурного и архитектурного наследия, разработка архитектурно-строительных систем нового поколения. Для этого необходимо обеспечить:
—	создание и развитие регионального своеобразия архитектурно-пространственной среды;
—	создание комфортного и экономичного в эксплуатации жилища, учитывая различные слои и группы населения и государственные социальные стандарты; развитие типологии жилища в соответствии с потребностями модернизации существующего жилищного фонда в домах первых массовых серий с обеспечением надежного и безопасного проживания населения; разработку архитектурно-строительных систем нового поколения, обеспечивающих возможности организации внутреннего пространства, качеств, а также использование подземного пространства для устройства различных объектов обслуживания и сооружений;
—	охрану культурного и архитектурно-строительного наследия, реставрацию и восстановление исторических, культурных и архитектурных памятников, восстановление исторической части городов;
В жилищном строительстве в соответствии со Стратегией намечена ликвидация тенденции к старению и сокращению жилищного фонда и инженерных систем, переход к интенсивному их восстановлению и воспроизводству на основе разработки и реализации эффективных социальных и научно-технических программ и проектов на федеральном, региональном и муниципальном уровнях. Решение перечисленных задач требует:
—	разработки и реализации комплексной программы реконструкции жилых зданий, первых массовых серий, которая должна охватывать отдельные объекты, кварталы застройки, микрорайоны, города и населенные пункты в целом с ранжированием жилищного фонда «реконструкция — снос» и обязательным учетом кадастровой ценности земельного участка;
—	увеличения объемов многоэтажного строительства в крупных и крупнейших городах и плотности застройки в связи с быстрым ростом стоимости земельных участков на городской территории;
—	развития малоэтажного строительства в двух перспективных направлениях — малоэтажной высокоплотной застройки и строительства развивающихся одноквартирных жилых домов.
20
Стратегией предусмотрены качественные изменения строящегося и реконструируемого жилища. Во-первых, будет осуществлен переход к проектированию и строительству энергоэффективных домов из экологически чистых материалов и конструкций. Во-вторых, расширится до 50 и более процентов объем строительства частных жилых семейных домов в пригородных зонах и в сельской местности. В городах, в основном, будут строиться новые жилые дома повышенной комфортности. Для решения проблемы социального, в том числе бесплатного жилья будет использоваться существующий жилищный фонд с обязательной его реконструкцией — повышением уровня комфортности квартир, энергоэффективности жилых домов, экологической безопасности жилой застройки и развитием в ней сети объектов социальной сферы услуг.
В сфере жилищно-коммунального хозяйства планируется провести комплекс мер по повышению надежности инженерных коммуникаций, для чего необходимо осуществить:
—	наметить и поэтапно реализовать территориальные планы восстановления и капитального ремонта объектов коммунального назначения;
—	обеспечить строительство автономных источников тепла (крышные, пристроенные и встроенные котельные) под объем нового строительства жилья с учетом поквартирного теплоснабжения;
—	при проектировании новых жилых застроек закладывать схемы опережающей инженерной и транспортной подготовки на площадях строительства; обратить внимание на необходимость проведения мероприятий по улучшению санитарно-гигиенических и эстетических качеств городского озеленения.
Для решения этих задач необходимо обеспечить:
—	разработку рациональных унифицированных параметров зданий и сооружений, в том числе сборных модулей, новых планировочных и конструктивных схем;
—	применение эффективных материалов, а также материалов на базе рационального использования техногенных отходов промышленного производства;
—	для районов Крайнего Севера и сейсмических районов использование наукоемких систем и методов предупреждения массовой деформации застройки, новых технических решений для усиления оснований и фундаментов, упрочнения слабых зон грунта;
—	освоение подземного пространства с применением новых технологий, эффективных материалов и конструкций.
В сложившейся ситуации большое значение приобретает роль реконструкции и технического обновления гражданского и промышленного фонда страны, так как современный этап развития градостроительства характеризуется всё возрастающими темпами обновления исторически сложившихся районов городов.
Главной причиной, стимулирующей рост объемов реконструкции, является то, что многие крупные города к настоящему времени исчерпали внутренние территориальные ресурсы и испытывают острый дефицит в площадях, пригодных для освоения под массовую застройку без осуществления сложных и дорогостоящих мероприятий по инженерной подготовке территорий. Расчеты показывают, что в послевоенные десятилетия (с 1945 по 1980-е годы) городские территории крупных городов выросли почти в 10 раз. При этом темпы роста городов в среднем в 2—2,5 раза превышали рост численности населения, что свидетельствует о преимущественно экстенсивном характере освоения земель. В этих условиях возникает потребность в интенсификации градостроительного освоения территорий, в т.ч. за счет повышения эффективности использования ранее освоенных земель в пределах существующих границ поселений.
Актуальность комплексной реконструкции сложившихся городских районов обусловлена рядом социальных, градостроительных и экономических факторов. Социальные факторы
21
связаны с низким качеством и потенциальной аварийностью жилья, высокими эксплуатационными затратами на его содержание, накопленным недоремонтом. Градостроительные — с низкой интенсивностью использования земли при наличии растущего дефицита территории для размещения строительства. Экономические — с высокой инвестиционной привлекательностью территорий размещения пятиэтажного и ветхого жилья при низкой его рыночной стоимости, со снижением объемов дотационного содержания жилья.
В настоящее время на решение проблем реконструкции направлен ряд федеральных и территориальных целевых программ, таких, как «Жилище», «Сохранение и развитие архитектуры исторических городов», «Программа комплексной реконструкции, модернизации и благоустройства жилых районов Москвы» и др.
В целом, комплексная реконструкция, модернизация и благоустройство жилых районов направлены на переход от территориального роста городов к качественному преобразованию сложившейся застройки, требующий сбалансированного решения градостроительных и жилищно-коммунальных проблем.
Районы исторически сложившейся жилой застройки занимают значительную часть селитебных территорий в городах. Можно выделить следующие основные классификационные признаки районов реконструкции, важные для целесообразной организации реконструктивных мероприятий: время возникновения, размещение в плане города, функциональное назначение, историко-культурная ценность планировки и застройки, особенности пространственно-планировочной структуры и демографическая ситуация.
Исходя из времени возникновения, можно выделить районы следующих типов:
—	районы, сложившиеся в XV—XIX в. в центральных частях ряда исторических городов (Смоленск, Ярославль, Владимир, Воронеж и многие другие). Эти районы, как правило, занимают небольшие по площади территории, характеризуются квартальной застройкой высокой интенсивности, преимущественно свободной планировкой и отсутствием крупных озелененных открытых пространств.
—	районы, сложившиеся в XIX — начале XX вв. Характеризуются квартальной застройкой, но формируют более крупные жилые массивы, имеют в основном регулярную планировочную структуру и систему исторически сложившихся рекреапионных пространств: городских садов, парков, скверов, бульваров.
—	жилые районы, сложившиеся на окраинах городов в период 1930—41 гг. Они также характеризуются квартальной застройкой, но в пределах кварталов нет членения на обособленные домовладения, как в первом и втором типах.
—	районы послевоенной квартальной застройки (1946—1960-е гг.), сложившиеся на основе типового проектирования и начального этапа послевоенной индустриализации.
—	районы жилой застройки 1970-х годов, застроенные 5—9-этажными домами первых массовых серий.
Кроме того, в отдельные типологические группы могут быть выделены районы малоэтажной усадебной застройки, сформировавшиеся в XIX — начале XX в. и середине XX в. — в довоенный и послевоенный период. Занимая значительные территории городов (от 40 до 60%), эти районы, домовладения в которых находятся в частной собственности, в последнее десятилетие начали активно и, преимущественно, стихийно застраиваться, в т.ч. жилыми домами повышенной этажности, что требует особого подхода к вопросам их комплексной реконструкции.
Важным классификационным признаком районов реконструкции является их размещение в плане города. Как правило, выделяются три основных группы районов: центральные, периферийные и расположенные в средней части города. Здесь же необходимо учитывать и расположение района вблизи транспортных магистралей и дорог.
22
Наиболее разветвленной является классификация районов по пространственно-планировочным признакам застройки: этажности (малоэтажная, среднеэтажная, многоэтажная), плотности (экстенсивная, высокоплотная), капитальности (аварийная, ветхая, пригодная и т.д.), характеру планировочной организации и уровню благоустройства.
Так, по характеру планировочной организации можно выделить:
—	районы неоднородные по своей планировочной структуре, в состав которой входят кварталы, микрорайоны, примагистральные территории;
—	районы однородные по своей структуре, состоящие из кварталов или микрорайонов;
—	районы с невыделенной структурой, чаще всего малые по величине и состоящие из отдельных жилых групп и территорий общественного назначения.
Важное место в типологии районов реконструкции занимает их классификация по социально-демографическим признакам. Здесь можно выделить три типа районов: с преимущественным населением людей старшего поколения; районы с преобладанием людей среднего и молодого возраста и районы со смешанным демографическим составом. Критерием градостроительной оценки районов также является соотношение «дневного» и постоянного населения. Так, центральные районы городов, в которых сосредоточено большое количество мест приложения труда, торгово-бытовых и культурно-зрелищных учреждений, обычно характеризуются преобладанием «дневного» населения над численностью постоянно проживающих здесь горожан. Иное соотношение наблюдается в периферийных районах, так называемых «спальных», где преобладает постоянное население. Для решения практических вопросов, связанных с формированием комфортной среды обитания человека, необходимо определение районов — мест притяжения жителей, туристов. Это, например, зона ядра общегородского центра, крупные торговые комплексы, зрелищные и спортивные учреждения и объекты туристического показа, расположенные как в центральной части города, так и на периферии.
Немаловажное значение имеют ландшафтные условия той или иной городской территории: форма и уклон рельефа, глубина залегания грунтовых вод, наличие подземных выработок и т.д. Учет этих условий позволяет определить максимально возможную плотность застройки, целесообразность использования подземного пространства, а также создавать наиболее выразительные архитектурно-ландшафтные композиции при реконструкции городских территорий.
Одним из главных вопросов обеспечения экономической эффективности реконструкции жилой застройки городов на современном этапе являются комплексность ее проведения и определение источников финансирования реконструктивных работ.
Новые социально-экономические условия градостроительства в связи с отсутствием государственных средств требуют иных подходов к реконструкции жилых территорий. Комплексный подход к экономическому обоснованию методов реконструкции делает необходимым выбор источников инвестиций в комплексную реконструкцию жилой территории. В этой связи экономическое обоснование инвестиций актуально как для инвестора и заказчика в лице муниципалитета, так и для владельцев жилого фонда.
Комплексная реконструкция и модернизация территории жилой застройки городов имеет две принципиальных градостроительных особенности:
1. Она осуществляется без изменения показателей использования территории или увеличения жилого фонда реконструируемой территории;
2. Она проводится с повышением эффективности использования территории города за счет реконструкции и модернизации существующего жилого фонда путем надстройки этажей, возведение жилых домов на свободной территории.
С позиции инвестора наиболее привлекательным является второй вариант, обеспечивающий получение коммерческого жилого фонда, реализация которого на рынке недвижимости
23
может обеспечить не только полное или частичное покрытие затрат на реконструкцию, но и получение дополнительной прибыли.
Сложность инвестиционного процесса состоит в привлечении к финансированию комплексной реконструкции территории различных участников, которыми могут быть муниципалитет, коммерческие банки, строительные фирмы, девелоперские компании, управляющие жилищные организации, владельцы жилого фонда и другие структуры, заинтересованные в получении инвестиционного результата.
Заказчик в лице муниципалитета, ответственный за проведение социальной политики в области жилищного строительства и комплексной реконструкции территории города, заинтересован в привлечении финансовых средств различных инвесторов, поскольку может переложить на них часть затрат, а в некоторых случаях — реконструкцию целиком.
Эффект от комплексной реконструкции носит интегральный характер и включает несколько составляющих и, в частности — экономическую, которая определяется суммированием эффектов, получаемых инвестором, заказчиком в лице города и владельцами реконструируемого жилого фонда.
Несомненно, инвестор, вкладывающий свои средства в комплексную реконструкцию жилой застройки, подвержен риску. Он должен быть уверен в возврате вложенных средств. При этом в отличие от капитальных вложений в производственное строительство или другую сферу, где возврат средств предусмотрен в период окупаемости капитальных вложений за счет выпуска и продажи продукции или услуг, при инвестициях в реконструкцию жилой застройки возврат средств происходит от продажи коммерческого жилья на рынке недвижимости. При реконструкции инвестор полностью или частично возвращает вложенные средства в результате реализации коммерческого жилья, являющегося приростом жилого фонда от реконструкции, или других помещений реконструируемых зданий, например, первых этажей, переоборудованных под объекты культурно-бытового обслуживания. Экономический эффект инвестора определяется как разность между выручкой от реализации коммерческого жилья или других помещений, получаемых в результате реконструкции, и затратами на комплексную реконструкцию. Затраты на комплексную реконструкцию зданий и территорий слагаются из суммы затрат на реконструкцию и капитальный ремонт существующих жилых зданий, затрат на их надстройку, вставку новых жилых блоков-секций и новое строительство на свободной территории, а также затрат на инженерное оборудование и благоустройство территории.
Экономический эффект заказчика рассматривается как социальный эффект, выражающийся в сокращении потребности в территории города и предотвращении изъятия сельскохозяйственных земель под застройку, и вытекает из увеличения плотности жилого фонда территории города за счет коммерческого жилья.
Экономическая заинтересованность владельцев жилого фонда в комплексной реконструкции территории выражается в повышении привлекательности жилой застройки за счет ее модернизации и увеличении рыночной стоимости жилья после реконструкции, что увеличивает их доходы.
Стратегической целью реконструкции любой территории является создание совокупных материально-пространственных условий, обеспечивающих экологическую безопасность и качество жизни, сохранение культурного наследия, а также устойчивость развития экономики. При планировании реконструкции города необходимо исходить из приоритета интересов людей и долгосрочных интересов общества.
24
1.1.1.	Основные положения реконструкции жилой застройки
Понятие «реконструкция» имеет много синонимов. Русские понятия: перестройка, переустройство, переделка, переоборудование, обновление. Иностранные термины: реконструкция. модернизация, реновация, реабилитация, ревитализация, реанимация, регенерация, трансформация, санация.
В настоящее время по МГСН 3.01-01 существует следующее определение реконструкции:
Реконструкция жилого дома — переустройство жилого дома с целью совершенствования его объемно-планировочных решений и архитектурных качеств (с осуществлением перепланировки квартир, секций, этажей или нежилых помещений, в том числе с изменением их функционального назначения), а также конструктивно-технических и инженерно-технических решений с учетом современных требований при изменении объема жилого дома — путем пристройки новых объемно-планировочных элементов, в том числе квартир или их помещений, лестнично-лифтовых узлов, помещений нежилого назначения, а также надстройки (в том числе мансардным этажом) или разборки частей жилого дома.
С учетом нормативных документов, имеющихся на настоящий период времени, практического пользования терминами и определениями в градостроительстве, сокращением многочисленных формулировок терминов, являющихся их синонимами, сокращением текста формулировок, но в то же время, с сохранением их значений и емкости звучания предлагается следующая терминология:
Физический износ здания — снижение технических и эксплуатационных показателей конструктивных элементов и инженерных систем в результате накопления неисправностей и потери их работоспособности.
Моральный износ здания — снижение основных эксплуатационных качеств и внешней привлекательности в результате повышения социальных, нормативных и потребительских требований.
Реконструкция здания — изменение объемно-планировочной структуры здания, а также его конструктивно-технических решений с целью устранения физического и морального износа.
Реконструкция застройки — изменение планировочной структуры территорий с целью повышения эффективности ее функционирования.
Капитальный ремонт здания — комплекс мероприятий по устранению физического и морального износа конструктивных элементов и инженерных систем.
Модернизация здания — усовершенствование архитектурно-планировочных и инженерно-технических решений с целью повышения комфортности нахождения (проживания) людей без изменения его объема и функционального назначения.
Реновация — частичный или полный снос жилищного фонда (здания) с последующей подготовкой территории (участка) для нового строительства на высвобождаемой территории.
Техническая эксплуатация здания — содержание здания в работоспособном состоянии, его техническое обслуживание, обследование, аварийный и текущий ремонты.
25
1.1.2.	Развитие города и задачи реконструкции его застройки
Непрерывный процесс изменения и развития города служит основой для решения вопроса относительно различных видов существующих зданий по их качеству, состоянию и расположению.
Однако следует отметить, что такие предположения нередко основывают на недостаточно обоснованных градостроительных идеях, которые в течение относительно небольших сроков, в несколько лет, оказываются непригодными из-за проявившегося влияния неучтенных в свое время факторов. Следствием таких предположений оказывается появление в существующей застройке объектов, плохо увязанных с ней, а нередко мешающих нахождению и выполнению решений, соответствующих пути развития города и отдельных его мест и узлов.
Иногда предположения приводят к необоснованному сносу зданий.
Примерами серьезно обоснованных решений могут быть названы мероприятия по реконструкции ул. Горького (ныне ул.Тверская) с ее расширением, что стало необходимым на этапе развития г. Москвы в начале 30-х годов XX столетия. В этом случае кроме сравнительно небольшого сноса ветхих, малообъемных объектов были применены передвижки ряда капитальных зданий и надстройки зданий, сохраняемых при реконструкции улицы.
В тот же период, при таком же необходимом для города расширении ряда тесных транспортных узлов и проездов были снесены некоторые памятники истории и культуры. Это стена Китай-города с башнями, Сухарева башня, церковь Покрова на Покровке, церковь Николы — большой крест на Никольской улице.
Снос Китайгородской стены оправдывался действительно непереносимо узким проездом в самом центре города.
Сухарева башня была снесена для расширения проезжей части Садового кольца в месте пересечения его со Сретенкой. Сложность жилищного положения не позволила в то время принять иное решение — расширить размеры этого напряженного перекрестка за счет сноса двухэтажных жилых зданий на всех четырех его углах.
Задачи реконструкции сложившейся застройки в исторических частях городов можно сформулировать в виде следующих требований:
—	сохранение периметральной застройки исторических улиц и других городских проездов;
—	сохранение с некоторой корректировкой этажности фронтальной застройки;
—	сохранение внешнего облика существующих зданий и масштабная сопоставимость новых включений.
В Москве, как и в истории большинства российских городов, была привычным явлением разновысотная застройка вдоль улиц, что объяснялось большей частью слабым влиянием и контролем органов городского управления. Почти каждое новое здание оказывалось выше соседних. Более строгой застройка была в Санкт-Петербурге и относительно новых городах, таких, как Ростов-на-Дону, Таганрог и т.п.
Задача повышения степени использования городской территории так же должна быть в поле внимания в процессе развития и реконструкции сложившейся застройки. Выравнивание, с возможным повышением средней этажности, фронтов уличной застройки, как было упомянуто, является исторически закономерным процессом развития города с дореволюционных времен и следствием численного развития человечества, его потребностей и технических возможностей.
Внешний облик существующих домов имеет самый различный характер и качество. Безусловно, возможно изменение объемов и фасадов строений, непризнанных памятниками истории и культуры, имеющих к тому же плохое техническое состояние внешней отделки и, в том числе, архитектурно-декоративных элементов.
26
Таким образом, градостроительные условия и задачи реконструкции отдельных зданий заключаются в неизбежности уступать назревшим потребностям развития города, в тактичном дополнении всего имеющегося в сложившейся застройке.
1.1.3.	Застройка российских городов
По данным археологических источников русские города от X до XVIII веков различают по уличной сети, что предполагает разновременность их возникновения.
В целом же трассировка улиц была самым устойчивым компонентом города, что подтверждается археологическими данными по Киеву, Новгороду, Пскову, Смоленску, Витебску и другим городам.
Наряду с этим различают четыре основных типа древнерусских городов (рис. 1.1), выделенных по структурно-планировочным признакам и общей форме. Это: а — круглый (г. Дмитров); б — полукруглый (г. Ростов Великий); в — сегментный (г. Яготин); г — секторный (г. Рогачев). К секторному типу относится и г. Москва, где ядро градообразования находится в центре города.
В древнерусских городах имеется три системы планировки (рис. 1.2). Это порядковая, веерная и ветвистая системы планировки. Порядковая система планировки как следствие исходной разбивки участков посадских дворов по «длиннику» и «поперечнику» встречается почти во всех новых городах XVI—XVII веков (г. Тамбов, г. Пенза, г. Белгород, г. Воронеж, г. Тула, г. Харьков, г. Тюмень, г. Тобольск, г. Вологда, г. Каргополь и многие другие средние и малые города).
Рис. 1.1. Четыре основных типа древнерусских городов, выделенных по структурно-планировочным признакам и общей форме.
А- круглый (г. Дмитров); Б — полукруглый (г. Ростов Великий);
В — сегментный (г. Яготин); Г — секторный (г. Рогачев)
27
Многие старые города в XVI—XVII веках перешли от порядковой системы планировки в веерную систему (г. Путивль, г. Муром, г. Великий Устюг). Ветвистая система возникла на третьей стадии планировочного развития в нескольких крупных городах, таких, как г. Углич, г. Суздаль, г. Нижний Новгород, г. Псков, и, конечно, г. Москва.
Ярким примером может служить юго-восточная часть улиц г. Москвы, выросшая от Кремля. Застройка русских городов к концу XVIII столетия велась с учетом расположения города на реке. При этом стали применять уже осознанные градостроительные приемы (до этого застройка велась обычно эмпирически) с учетом пропорциональной зависимости между шириной реки и высотой обращенных к ней зданий, преимущественного раскрытия на реку площадей, которые гармонически соединяли городскую среду с водной стихией, организации каменных набережных, лестниц и пологих спусков к реке как средства ликвидации резкой грани между городским организмом и природным окружением и создания плавного перехода от одного к другому. Эти приемы в дальнейшем нашли широкое применение при перепланировке многих городов России, центральные ансамбли которых решались в связи с рекой, на которой они были расположены.
Б
В
Рис. 1.2. Три системы планировки в древнерусских городах:
А — порядковая (г.Романов на Волге); Б — веерная (г. Великий Устюг);
В — ветвистая (г.Туров)
28
Уличная сеть в основе своей сохраняла многие из древних направлений, но с постоянной тенденцией уширения улиц и выравнивания их очертаний.
Планировочная организация землевладений представляла собой городские усадьбы, состоявшие из главного или единственного жилого дома и расположенных в глубине участка второстепенных жилых и хозяйственных построек, за которыми находились сад и огород (рис. 1.4).
Совсем иначе проходил процесс формирования застройки в городах Западной Европы. Там основными видами домов были средневековые дома с фахверковыми стенами в виде деревянных каркасов с каменным или глинобитным заполнением, а также кирпичные дома. Те и другие здания показали высокую долговечность. В силу исторических условий развития средневековых городов в Европе домовладения были очень малых размеров, порядка 8x30 м, на которых очень тесно размешались жилой дом во всю ширину участка, включавший в себя и хозяйственные помещения, а на оставшейся части помещались грядки и несколько деревьев.
В городах Западной Европы застройка исторических, главным образом центральных районов, и в настоящее время состоит в своем большинстве из строений, относящихся к XV—XVII векам и даже более ранним столетиям.
1.1.4.	Происхождение и виды городских жилых домов
К середине XIX века характер застройки российских городов при очередных заменах строений стал изменяться. Появились дома, в которых устраивали помещения, предназначенные для сдачи в наем — доходные дома, стали зарождаться многоквартирные жилища.
К 1917 году застройка кварталов в своей массе состояла из разнородных жилых домов как доквартирного вида, так и квартирных. Застройка, в своей основе, была малоэтажной, но очень скученной в центральных кварталах города. Дома были небольшими, в особенности ближе к окраинам. К этому времени в центральных кварталах большая часть строений была уже каменной. В последние десятилетия XIX века и первые XX века в пределах старых
домовладений стали появляться дома в 4—5 этажей, а в местах более близких к центру и большей этажности — 6—8 этажей.
Рис.1.4. Застройка дореволюционного периода кварталов Москвы:
1 — граничные корпуса; 2 — глухие стены; 3 — встроенные нежилые помещения; 4 — нежилые здания
30
Дома повышенной этажности располагались по возможности по фасадным сторонам кварталов и участков, но нередко за одноэтажными и двухэтажными постройками, бывшими в то время наиболее ценными для домовладельца. Большие доходные дома оказывались на месте второстепенных и хозяйственных строений и садов.
Условия застройки отдельных земельных участков и правила ее регулирования того времени очень слабо влияли на строительную деятельность городских землевладельцев. Все же основным, наиболее распространенным приемом освоения участка было строительство первого дома на его фасадной линии.
В дальнейшем в глубине участка располагали второе строение, параллельно первому или перпендикулярно ему. В зависимости от величины и конфигурации участка эти дома могли быть полноценными, двухпролетными, с двумя рядами помещений или однопролетные, если строили их непосредственно на боковой или задней границе строительного участка. Одним из основных правил того времени был строгий запрет устраивать окна в стенах, возводимых на «межах», т.е. по границам участка, чтобы не препятствовать соседу использовать свой участок. Иногда отступы от границ делали совсем незначительными — от 2—3 м, и тогда возникали, после строительства на соседнем участке, дворы-колодцы.
Однопролетные строения по боковым межам участков имели большое распространение в г. Санкт-Петербурге и г. Ростове-на-Дону. В г. Москве в старой застройке чаще всего встречается прием примыкания к лицевому корпусу одного или двух поперечных двухпролетных строений.
В начале XX века осуществляли и более сложные композиции планов застройки отдельных участков или даже их групп.
Целью таких композиций было стремление к наиболее выгодному освоению территории.
В конце XIX и начале XX веков началась застройка тогдашних окраинных территорий. В г. Москве это такие места, как Марьина Роша, Ткацкая улица, кварталы Симоновской слободы. Здесь отводились небольшие геометрически четкие кварталы, а участки распродавались отдельным лицам. Застройка представляла собой двухэтажные дома, деревянные и смешанные. Реже осуществляли и одноэтажное строительство. Двухэтажные дома располагали вдоль линий застройки улиц. Они были большей частью односекционными в четыре и восемь квартир. Одноэтажные дома строили по типу усадебной застройки.
Угловые здания кварталов были местами размещения сети обслуживания — лавок, пивных, мастерских. Инженерного оборудования в домах почти не имелось, водопроводная сеть заканчивалась водоразборными колонками, канализации не было.
Застройка такого вида уже в 60-х и 70-х годах XX века была заменена на каменные здания. высотой от пяти этажей и выше. Их строительство, порядок размещения на территории и во времени был сложным и своеобразным.
В первую очередь осваивали участки свободные, потом с минимальным сносом. Проекты застройки в течение времени освоения территории неоднократно видоизменяли, добиваясь более выгодных, с точки зрения опять же сноса, решений.
Начиная с конца 20-х годов с развитием жилищного строительства, сооружались •городки» и «поселки», состоявшие, главным образом, из четырехэтажных домов. В г. Москве — это кварталы и их части.
Вместо небольших кварталов, размеры которых определялись условиями частной собственности на землю, состоявших из мелких землевладений, были построены кварталы, размерами порядка 400—500 м в каждом измерении. Главным же было объемно-планировочное решение застройки этих территорий. Они представляли собой композиционные комплексы, в которых расположение зданий взаимно увязано и они образовывали системы дворов или нутре нн их пространств.
31
В эти годы здания большей частью в плане были линейными и прямоугольными. Однако наряду с ними применялись также угловые строения в виде низкой буквы П. Уделялось внимание улучшению санитарно-гигиенических качеств застройки в самих домах. Так, реакцией на «дворы-колодцы» было запрещение строительства зданий в виде замкнутых контуров и особо усложненной конфигурации. В нормативных документах 30-х годов указывалось, что не следует проектировать жилые дома в виде букв Ш, П, О, Т.
В эти годы были установлены минимальные разрывы между зданиями, если на фасадах имелись окна — не менее одной высоты наиболее высокого из соседних зданий.
После Великой Отечественной войны 1941—1945 годов возникло понятие поточного серийного строительства, с применением повторных и типовых архитектурных и конструктивных решений. Дома строили в начале двух-, трех- и четырехэтажными, а позднее в пять, восемь и девять этажей. Квартиры этого времени были обеспечены всеми видами удобств, но были рассчитаны на возможность покомнатного заселения.
С началом в 60-х годах массового индустриального строительства в виде создания новых жилых массивов на свободных окраинных территориях, были разработаны новые основы градостроительства, появились понятия: группа зданий, микрорайон, межмагистральная территория. Это уже современный период развития города.
1.1.5.	Планировочные и конструктивные особенности реконструируемых зданий
Последовательность развития городской среды стала причиной возникновения и изменения видов жилых зданий.
Старейшими видами зданий массовой застройки являются двух-трехэтажные дома бывших городских усадеб, жилища которых еще не представляют собой квартиры в понятии близком к современному. Характерны для этой группы зданий неоднократные перестройки, в результате которых во многих старейших домах размещение помещений и лестниц носит совершенно случайный характер.
Перестройкам в разное время подвергались здания городских усадеб, производственные и складские здания, иногда общественные здания. Вместе объединяли мелкие соседние строения.
Следующим этапом развития городского жилища, примерно с середины XVIII века, становятся, в г. Москве в частности, дома галерейного типа. Вдоль галерей устраивали помещения, предназначенные для поселения отдельных семей. Это уже прототипы ячеек будущего времени, но они еще не имеют квартирной планировки, свойственной современному жилищу. В этих помещениях галерейных домов выделяли жилые комнаты и подсобные площади, в виде прихожей, а иногда и кухни.
Помещения в галерейных домах ограничивались с двух сторон наружными стенами, а вдоль галерей внутренними капитальными стенами. По своей форме в плане помещения близки были к квадрату. Их площадь колебалась в довольно больших пределах, примерно от 40 до 60 м2, в целях удовлетворения спроса семьей различного состава и достатка. Пролеты между несущими стенами, а ими бывали как наружные, так и внутренние поперечные стены, колебались в интервале 6—8 м, а иногда, в начале периода и у богатых застройщиков достигали 11м. Комнаты в пределах помещений, ограниченных стенами, выделяли перегородками и их площади оказывались близкими к привычным человеку размерам, порядка 16—20 м2.
К концу XVHI века некоторое развитие получили коридорные дома также с помещениями, рассчитанными на поселение семьей, главным образом временное. Это так называемые подворья, которые основывались домовладельцами, а также часто религиозными общинами.
32
К домам такого назначения можно отнести рабочие казармы последних десятилетий XIX века. По обе стороны коридора устраивали помещения, сходные с описанными выше в галерейных домах, но меньшей площади порядка 35—45 м2, которые были разделены большей частью перегородками или тонкими несущими стенами. В этих помещениях также практиковалось разделение на комнаты привычных размеров и выделялись некоторые подсобки.
В галерейных домах санитарные помещения выносили в пристройки по другую сторону галерей, во двор. В коридорных домах, построенных в более позднее время, выделяли отдельные помещения для умывален и туалетов, приходившиеся на 15—20 жилых помещений.
Дома последних десятилетий XIX и начала XX столетия представляют собой уже квартирную. секционную планировку. В этих многоквартирных домах возникают две сильно различающиеся группы квартир. В условиях капиталистического строя при очень большом социально-экономическом расслоении населения к концу XIX века квартиры в доходных домах стали все больше разделяться на массовые, относительно небольшие по площади, по числу комнат и благоустройству и на барские многокомнатные и весьма комфортабельные.
Массовые жилые дома проектировались из квартир в большей части из 3—5 комнат, как правило, близких по своим размерам. Часто комнаты устраивались смежными, одна за другой, что объясняется широко распространенной в период их строительства и эксплуатации практикой поднаема комнат у основного нанимателя квартиры или непосредственно у хозяина дома. Смежные комнаты, в какой-то степени изолировали отдельные семьи в пределах квартиры.
Квартиры в массовых жилых домах не имели почти никаких подсобных помешений за исключением кухни, выполнявшей одновременно функцию прихожей. В домах XIX столетия, строившихся еще при отсутствии сетей водопровода и канализации, после сооружения этих сетей устраивали уборные, выгораживая их в кухне, с входом из последней.
Совершенно другими были барские квартиры повышенного качества, рассчитанные на нанимателей с вышесредними доходами. Здесь всегда устраивались черные лестницы для прислуги, имелись отдельные уборные для слуг, иногда в пределах черной лестничной клетки. В некоторых домах, как, например, по Большой Полянке, 54, в боковых, дворовых однопролетных флигелях были предусмотрены даже тесные квартирки для слуг жильцов основных квартир.
Квартиры этого типа проектировались из 6—9 комнат, нередко с анфиладным расположением главных, представительских комнат, некоторые из них имели повышенные размеры (35—40 м2). Некоторые из домов этого класса во многом напоминают особняки.
Внешняя и внутренняя отделка таких домов отличалась высоким качеством, инженерное оборудование стояло на высшем уровне своего времени. Проектировали эти здания наиболее известные и талантливые архитекторы и их эстетические качества нередко были достаточно высоки.
Дома первых десятилетий послереволюционного советского жилищного строительства имели почти всегда квартирную планировку в 2—4 комнаты, по типу лучших домов массового дореволюционного строительства. Комнаты также были в них близкими по размерам, но, как правило, изолированными, с отдельными входами из передней, или коридора. Их заселение несколькими семьями, как было упомянуто, всегда было возможным
Квартиры предусматривалось оборудовать всеми видами инженерного благоустройства, однако ванные комнаты часто не устраивали, иногда заменяя их душевыми. Уменьшенная по сравнению с предыдушим периодом ширина зданий допускала устройство комнат хороших пропорций, близких к квадрату, а санитарные помещения и даже передние нередко имели естественное освещение.
С середины 30-х годов и до начала индустриального строительства квартирные планировки были несколько приближены к дореволюционным квартирам повышенного качества.
33
Возобновляется даже устройство черных лестниц и комнат для домработниц. Однако комнат-ность квартир редко была более четырех. Заселяли квартиры большей частью покомнатно.
Дома индустриального, в особенности полносборного строительства крайне отличаются по своему существу от всех рассмотренных выше. Конструктивные элементы таких домов имеют свойства, сближаюшие их по срокам службы, условиям работы и многим другим параметрам. Заменяемые конструкции здесь имеют меньший удельный вес, чем в зданиях традиционной постройки, причем эти элементы серьезно не влияют на процесс службы здания, общую ее продолжительность.
Однако следует выделить дома «первых серий» — первого этапа индустриального строительства. Квартиры в них, как известно, все больше отстают от изменяющихся требований к жилищу, которые уже претерпели большие изменения со времени сооружения первых серий.
Рассмотренные выше виды жилищ составляют контингент зданий, для которых пришло время для той или иной реконструкции по причинам или физического или морального износа, а чаше всего их сочетаний. Конечно, для различных домов сроки, а точнее даты реконструкции неодинаковы и зависят от сочетания причин, свойственных каждому из зданий — времени постройки, степени износа, расположения в застройке.
В процессе проектирования реконструкции зданий имеют значения следующие показатели. Это: расстояние между лестницами или длина конструктивно обособленного участка здания; внутренняя ширина корпуса или сумма глубин двух рядов помещений (планировочных пролетов) в доме; величина планировочного шага, связанного с шагом или ритмом расположения оконных проемов. Конечно, возможны некоторые усложнения этих показателей или отступления от четкой их геометричности. Например, в здании могут иметься в различных его участках несколько видов планировочных пролетов и шагов. Следует заметить, что чем старше здание, тем более сложными могут быть виды и сочетания перечисленных показателей.
В табл. 1.1 даны типичные величины и количества этих показателей, а также характерные для различных видов жилищ коэффициенты К1 (планировочный коэффициент, выражающий отношение жилой площади здания к общей) и К2 (объемный коэффициент, выражающий отношение объема здания к жилой площади). Данные таблицы относятся к секциям или к участкам здания между соседними лестницами.
Сведения табл. 1.1 при большом разнообразии габаритов зданий, их внутренней организации, внешнего облика и стиля, отражающегося, в частности, в числе, виде и расположении оконных проемов, дают примерную картину параметров зданий сложившейся городской застройки.
1.1.6.	Здания сложившейся застройки
Отношение к сложившейся застройке и отдельным зданиям в различные периоды постоянно изменялось.
До разработки и утверждения первого плана реконструкции г. Москвы (1935г.), отношение к застройке не было каким-либо определенным. При чрезвычайно быстром росте городского населения каждое строение было ценным. Даже бывшие каретные и дровяные сараи приспосабливали под жилые здания. После введения в действие Генерального плана было произведено деление всех зданий на две категории — «опорные» и «малоценные»,. Без особых оснований, обследований и расчетов к первой группе были отнесены дома в 4 этажа и выше, а ко второй — все остальные. На планшетах городской съемки Мосгоргеотреста в масштабе 1:2000 первая группа была выделена более толстыми линиями.
34
"IVinимиые параметры жилых домов сложившейся городской застройки
Таблица 1.1
Тип планировки	Виды зданий	Число комнат в квартире	Жилая площадь	Высота этажа, м	К1	К2	Расстояние по длине дома, м	Число помещений	Число окон	Ширина корпуса, м	Планировочный шаг, м
1а-1	Дома повышенного качества дореволюционных десятилетий с компактным расположением лестниц 1900-1917 гг.	6-9	100-150	до 4	0,5— 0,55	8-10	20-28	6-8	6—16	14-17	2-2,5
1а-2	Такие же дома с линейным расположением лестниц	6-9	100-150	до 4	0,5-0,55	8-10	20-28	6-8	6-16	14-17	2-2,5
16-1	Дома массового строительства с двухсторонними квартирами 1870—1917;1925—1952 гг.	3-5	60-80	3-3,5	0,6- 0,65	6-8	14-22	5-7	5-12	11-14	1,75-2
16-2	Такие же дома с односторонними квартирами	2—4	30-50	3-3,5	0,65-0,7	5,5- 5,7	12-15	6-8	6—16	12-15	2-2,5
16-3	Дома строительства 1920-1930-х гг.	2-4	40-60	3-3,5	0,55-0,7	5,5-9	14-22	5-7	5-7	10-13	2,8-3,2
II-1	Дома коридорной планировки дореволюционного строительства	—	—	3,5-4	0,8	5,5-8	30-35	10-12	10-24	14-18	1,75-3
П-2	Дома галерейной планировки дореволюционного строительства	—	—	3-4	—	—	—	—	—	8-10	1,75-3
III	Дома со случайным расположением помещений дореволюционного строительства			3-4						—	1,75-3
Таким образом, с 1935 года и примерно до середины 50-х годов распределение на опорные и малоценные сохранилось независимо от расположения здания, его исторической роли, эстетических качеств.
Снос любого «малоценного» строения был тогда желательным, считался частицей выполнения генерального плана. Соответственно отношение к сокращению и улучшению таких зданий было пренебрежительным. В массе малоэтажных строений только небольшое число было внесено в списки памятников истории и культуры.
Однако большая часть «малоценных» зданий сохранилась до конца 50-х годов XX столетия. Причиной этого было напряженное положение с жилищной обеспеченностью и зданиями общественного назначения. Новое строительство довольно легко размещали на свободных участках среди сложившейся застройки, с возможно меньшим сносом действительно отслуживших все сроки строений, причем преимущественно после окончания строительства нового здания. Кроме того, относительно небольшие массивы строили на вновь осваиваемых территориях почему-либо оставшихся к этим годам свободным в плане города.
С середины 50-х годов XX столетия, при увеличении объемов строительства в особенности со времени индустриального домостроения, отношение к исторически сложившейся застройке изменилось, причем сразу в двух противоположных направлениях. Некоторое улучшение положения с жильем привело к появлению возможности предварительного сноса застройки под новое строительство, что привело к увеличению сноса.
С другой стороны, появилась и постоянно росла опасность уничтожения исторической застройки, что вело к утрате самого естества города, характера городской среды, индивидуального облика города.
Во все эпохи и во всех странах мира историческое развитие всегда сопровождается изменением облика городов и отдельных зданий. Однако с ростом объемов строительства возрастает опасность потери индивидуальных черт города, его патриотически ценного наследия. Это наследие не может состоять только из опорных домов. Поэтому, принятое в 1935 году деление на опорные и малоценные здания не стали использовать.
Конечно, сохранение всей исторически сложившейся застройки, даже не мешающей развитию города — развитию его структуры, устройству и реконструкции уличной сети — невозможно. Во-первых, часть строений доходит до ветхого состояния, степень их физического износа более 60% — на сохранение требуются большие денежные средства. Во-вторых, малоэтажная, а местами и экстенсивная застройка оказалась экономически тяжелой для городского хозяйства. Размещение же нового строительства оказывается выгодным в исторически сложившихся кварталах. Такая практика стала уместна для некоторых характерных и своеобразных мест города.
Тогда были образованы в некоторых частях города заповедные зоны, где установлен особый режим по сносу легких строений, размещению новых объектов и даже градостроительной реконструкции.
В табл. 1.2 показано видоизменение состава городской застройки на протяжении XX столетия для г.Москвы.
Таблица 1.2
Изменение состава застройки г. Москвы
Виды зданий жилой застройки, %	1917	1966	1971	1976	до конца XX столетия
До 1917	16,3	16,2	12,3	8,2	6,2
1917-1955	—	19,8	17,3	15,0	14,1
Индустриальное строительство	—	26,2	43,4	52,7	75,0
36
Из приведенной таблицы видно, как стал уменьшаться дореволюционный жилой фонд, начиная со второй половины 60-х годов. Убыль площади в домах дореволюционной постройки составила к началу 80-х годов около 62 % ее первоначального количества. В первую очередь это пришедшие в ветхое состояние деревянные строения бывших окраин, но в более поздние годы каменные дома, доставлявшие сложности эксплуатационным органам. Доля всей дореволюционной застройки теперь в г. Москве не более 4 %.
Уменьшение доли зданий строительства 1917—1955 годов относится к баракам и стандартным деревянным домам, отслуживших до двух своих расчетных сроков.
В число индустриальных 4—5-этажных жилых домов вошел значительный объем конструкций первых серий, возведенных в 1957—1968 гг.: крупнопанельных домов (1-515; 1-605 AM; 1МГ-300, К-7; П-32; П-35), домов с неполным каркасом (1-335), крупноблочных (1-510), домов с кирпичными несущими стенами (1-511, 1-513, П-34) и домов из объемных блоков. Таких домов построено четыре с половиной тысячи. Качество квартир в них уже не удовлетворяет нормам и практическим требованиям. Следовательно, настало время улучшения их функциональных и конструктивных параметров, обновления и реконструкции с целью создания в них полноценных жилищ.
Изучение и оценка исторических условий, приведших к образованию застройки Москвы и большинства городов нашей страны, видов зданий, типов жилищ в них позволяет выделить особенности развития российских городов. Важнейшие свойства строений в периоды этого развития изменялись в соответствии с социальным развитием и меняющимися требованиями к жилищу. Все это, а также учет количественных показателей отдельных групп и видов жилых зданий, дает возможность сделать выводы относительно направленности и целей работы по улучшению жилых зданий, составляющих сложившуюся застройку городов.
Жилища всех периодов образования застройки в той или иной степени, требуют переустройства их, в соответствии с изменившимися требованиями.
Ввиду того, что дома старой застройки составляют незначительную долю строительного фонда города, в то же время, формируя индивидуальные черты его исторического облика, особенно внимательного отношения заслуживает каждое строение в исторических районах.
1.1.7.	Реконструкция жилых индустриальных зданий
Жилищное строительство с конца 50-х и в течение 60-х годов в России, и особенно в г. Москве, осуществлялось с большой интенсивностью и базировалось на типовых проектах с экономичной планировкой квартир, рассчитанных на посемейное заселение. Наряду с решением социальных задач строительство этого периода служило громадным полигоном для апробации новой строительной техники.
Параллельно со строительством домов из кирпича в традиционной технике ручной кладки осуществлялось крупноблочное строительство, методы которого были освоены в стране с начала 30-х годов, и наиболее широко осваивалось панельное домостроение. Разработка и исследование панельных конструкций были начаты Академией архитектуры СССР в конце 30-х годов, а с 1945 г. началась проверка и отправка технических решений в натуре на объектах экспериментального строительства на Урале, в Магнитогорске, Москве, Ленинграде и других городах. По результатам этих исследований к внедрению в массовое строительство был предложен ряд технических решений.
Панельное домостроение в г. Москве в 50—60-е годы осуществлялось в основном по четырем конструктивным системам: трем бескаркасным — с продольными несущими стенами;
37
с поперечными несущими стенами, расположенными с малым шагом; с поперечными стенами, расположенными со смешанным шагом — и одной каркасной — с неполным поперечным каркасом.
Решения отдельных конструктивных элементов были весьма разнообразны, что вполне оправданно в начальный период освоения нового метода домостроения. Однако наряду с упомянутыми ранее отработанными и освоенными конструкциями был внедрен ряд механических решений, не прошедших тщательной проверки. К сожалению, именно этим конструкциям оказался присущ наибольший объем эксплуатационных недостатков, послуживших известной дискредитации панельного домостроения и получивших достаточно скандальную известность в связи с тем, что наибольший объем внедрения непроверенных конструкций произошел в г. Москве (в 466 зданиях).
Панельное домостроение базировалось на закрытой системе типизации изделий применительно к конкретным конструктивным решениям зданий, определенных серий типовых проектов, поэтому рассмотрение конструктивных решений, так же как и пути повышения их качеств при реконструкции целесообразно вести применительно к этим сериям.
Предпроектные исследования конструкций модернизируемых зданий включают изучение прочности, жесткости, долговечности, тепло-, звуке- и гидроизоляции здания и его элементов.
Прочность и пространственная жесткость панельных зданий (особенно перекрестно-стеновой системы) существенно выше, чем зданий традиционных конструкций, что обеспечило безвариантность строительства 50—60-х годов, а в 70—80-х, используя резервы несущей способности системы, позволило увеличить высоту зданий массового строительства до 17—22 этажей.
В то же время характеристика долговечности и жесткости отдельных конструктивных элементов, а наиболее часто их изоляционные качества, во многих случаях оказались ниже нормативных требований.
В связи с этим работы по модернизации конструкций таких зданий прежде всего связаны с повышением их изоляционных качеств и долговечности в случаях, когда это технически осуществимо или экономически приемлемо. Здания, конструкции которых этим условиям не отвечают, подлежат сносу. Наряду с повышением эксплуатационных качеств предусматриваются меры по устройству дополнительных проемов в несущих стенах и перекрытиях, диктуемые модернизацией планировочных решений квартир, меры по усилению несущих конструкций при надстройке зданий и по обеспечению совместной осадки фундаментов основных зданий, пристроенных при реконструкции объемов.
Всего в стране применялось более 20 серий пятиэтажных сборных жилых зданий, в г. Москве при строительстве было использовано, в основном, 8 серий.
Большая часть пятиэтажного жилого фонда по состоянию на 2005 год находится в состоянии физического износа от 40 до 60 %. В ближайшие 15—20 лет на этом уровне износа окажется весь пятиэтажный фонд г. Москвы — 36 млн м2 (20 млн. м2 — панельные здания; 16 млн м2 — дома, построенные еще до начала индустриального домостроения по индивидуальным проектам).
Моральный износ пятиэтажных сборных жилых зданий опережает их физический износ. Почти во всех сериях сборных (панельных и блочных) зданий имеются незначительные различия в принятых инженерных решениях. В них, как правило, предусмотрено только три типа квартир — одно-, двух- и трехкомнатные с жилой площадью соответственно 18—20, 26—30 и 36—40 м2. В домах серии МГ-300 имеются четырехкомнатные квартиры, но их удельный вес незначительный, немногим более 7 %. В планировочных решениях таких зданий имеются недостатки (табл. 1.3). Моральный износ пятиэтажных сборных жилых зданий по разным сериям колеблется от 30 до 40 %.
38
В табл. 1.3 представлены серии сборных пятиэтажных домов, но в это же время строились и кирпичные пятиэтажные дама серий 1-511 и 1-447 с аналогичными панельным объемнопланировочными решениями.
Таблица 1.3
Характеристика недостатков объемно-планировочных решений пятиэтажных полносборных зданий разных серий
Конструктивные недостатки	1-515	1-510	1-605 AM	К-7	П-32	П-35	1-335	МГ-300
Заниженные площади подсобных помещений • кухонь • коридоров • встроенных шкафов	+ 1 +	+ 1 +	+ 1 +	+	+ + 1	1 + +	+ + 1	+
Заниженная высота этажа	—	—	—	—	+	+	+	+
Совмещенные санузлы	—		—	—	+	+	+	—
Проходные комнаты	—	—	+	—	+	+	+	+
Завышенные значения планировочного коэффициента	+	+	+	+	+	+	+	+
Недостатки в расположении по сторонам света	+	+	+	—	+	—	+	+
Условные обозначения: «+»- наличие дефекта; «—» — отсутствие дефекта
Примечания. Недостатки объемно-планировочных решений выявлены путем сопоставления параметров квартир пятиэтажных зданий и нормативов современного жилищного строительства.
В ходе эксплуатации выявлены многочисленные недостатки этих сооружений, связанные с конструктивными решениями и качеством строительства (табл. 1.4). Значительное количество ксплуатапионных недостатков типовых полносборных зданий свидетельствует о том, что внедрение их в массовое строительство было осушествлено без экспериментальной проверки планировочных и конструктивных решений в натуральных условиях, а также без научной проработки всех вопросов, связанных с особенностями полносборного домостроения.
В настоящее время во многих городах России проводится работа по реконструкции и ремонту полносборных пятиэтажных зданий. При этом необходимо решать комплекс задач: повышение плотности застройки (из-за нехватки свободных территорий); повышение комфортности (моральный износ коснулся всех серий пятиэтажного домостроения), улучшение "еплозащиты (особенно панельных зданий), улучшение звукоизоляции.
При сохранении прежних темпов строительства потребуется более 30 лет для расселения • дьпов пятиэтажных домов. Это слишком долгий процесс при том, что во многих старых л мах стены могут рухнуть. Поэтому решено, например, весь жилой фонд г. Москвы разделить ча три категории и заняться прежде всего пятиэтажными панельными домами.
1.	Панельные дома, построенные более 40 лет назад, которые выработали свой ресурс. Они не подлежат реконструкции по техническому состоянию. Это дома серий К-7, П-32, П-35, МГ-300. 1-605 AM. Их общая площадь 6,5 млн м2. Для этого надо построить уже не 6,5, а
39
10 млн м2 жилья. И главное условие — при этом занять минимальную площадь дорогой столичной земли.
2.	Блочные и кирпичные дома серии 1-510 и 1-511 (общая площадь 7,6 млн м2). Такие дома не будут сносить. Безусловно, требуется их капитальный ремонт. Необходимо заменить трубы, сантехнику, электропроводку, тогда здания прослужат еще не один десяток лет. Однако внешний вид и планировка таких домов устарели, их надо модернизировать, достраивать.
3.	Дома серии 1-515. Они сохранились по-разному: одни — в предаварийном состоянии, другие могут продержаться еще долго. В зависимости от этого дома подлежат реконструкции или сносу.
Таблица 1.4
Недостатки конструктивных решений полносборных жилых зданий
Проектная серия здания	Характеристика недостатков
1-510, 1-515	Протечки в зоне стыков и плоскости панелей из-за отсутствия противо-дождевой преграды в вертикальных и горизонтальных стыках. Низкий уровень индустриальности подземной части здания, монтируемой из мелкоштучных элементов. Низкая степень заводской готовности перекрытий из настилов, вследствие чего высокая трудоемкость устройства полов
1-605 AM	Неудачное решение совмещенной крыши, устройство которой отличается высокой трудоемкостью. Низкая индустриальность конструкции пола
К-7	Недостатки в расчетах осадки несущих конструкций. Низкие антикоррозионные свойства металлических связей наружных панелей. Низкие звукоизоляционные качества перегородок вследствие усадочных трещин в балках-стенах. Недостаточное сопротивление теплопередаче наружных панелей. Многослойность конструкций наружных стен. Нерациональное решение потолка в виде железобетонной прокатной плиты, вследствие чего имеются случаи провисания потолочных плит
П-32	Промерзания по контуру панелей и оконных проемов из-за низкой технологии изготовления панелей наружных стен, не обеспечивающих заданных размеров обрамления. Высокий расход стали во внутренних панелях нижних этажей
П-35	Низкие звукоизоляционные качества вследствие значительного количества трещин в плитах-скорлупах. Высокий расход стали и цемента в поперечных несущих стенах
1-335	Недолговечность панелей наружных несущих стен с железобетонной ребристой наружной оболочкой в климатических условиях г. Москвы из-за перепада температур, что приводит, с одной стороны, к коррозии армирующей сетки тонкостенной оболочки (30 мм) и, с другой стороны, — к хрупкому разрушению и выпадению утеплителя
МГ-300	Промерзание самонесущих трехслойных керамзитобетонных наружных панелей (25 мм), которые промерзают с намоканием и осадкой утеплителя
Постановлением правительства г. Москвы №28-ПП от 21 января 2003 года утверждена программа капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий, сооружений и территорий сложившейся застройки. Предложен единственный пока возмож-
40
нын способ ее проведения — замена устаревшего фонда новыми типовыми домами, которые первоначально будут построены на свободных участках, а впоследствии — на месте сносимых «пятиэтажек».
Параллельно необходимо разрабатывать долговременную стратегическую программу реконструкции всего массового жилого фонда, а не только пятиэтажного. Наряду с экономией бюджетных средств и дефицитных территорий реконструкция создаст предпосылки для форми-тювания современной городской среды, сохраняющей при этом традиции московской застройки.
1.2. Основы территориально-пространственного развития города
1 2.1. Архитектура и основные элементы реконструкции сложившейся застройки
Архитектура — явление сложное и многогранное, окружающее человека, создающее его среду обитания. На каждом этапе истории цивилизации общество ставило перед архитекторами свои задачи по организации жизненного пространства, отвечающего потребностям оборонительных, селитебных, общественных, торговых, транспортных и многих других функций. Так появлялись новые типы поселений: оборонительные крепости, крепости-верфи, торговые слободы, промышленные, а затем и железнодорожные, научные поселки. Развивались и усложнялись типы зданий: небольшие постоялые дворы превратились в современные многофункциональные гостиничные комплексы, торговые лавки выросли до крупных магазинов, универсамов. Жилые дома прошлых веков сегодня представлены обширнейшей типологией зданий малоэтажных и многоэтажных, насыщенных современной инженерной инфраструктурой.
Здания, дворы, улицы, площади, сады, парки образуют населенные пункты или поселения. Населенные пункты подразделяются на городские (города и поселки) и сельские (села, станицы. деревни, хутора, кишлаки, аулы, стойбища, заимки и иные) поселения. Все поселения формируются по законам градостроительства — одного из разделов архитектуры.
Планировочную систему любого населенного пункта образуют улицы, дороги, кварталы, микрорайоны, районы различного функционального назначения (жилые, промышленные, административно-общественные и др.), а также парки, сады, скверы, бульвары, набережные и многие другие элементы. Для обозначения планировочных элементов в градостроительстве приняты следующие основные термины:
Улица — путь сообщения на территории поселения, предназначенный для общественного индивидуального легкового транспорта, а также пешеходного движения и расположенный между кварталами застройки;
Дорога (городская) — путь сообщения на территории поселения, предназначенный для движения автомобильного транспорта, как правило, изолированный от пешеходов, жилой и общественной застройки и обеспечивающий выход на внешние автомобильные дороги;
Квартал — территория населенного пункта, ограниченная улицами, дорогами, пешеходными аллеями, естественными рубежами и включает, наряду с жилыми домами, встроенные или отдельно стоящие объекты культурно-бытового и обслуживающего назначения. В исторических зонах городов, а также в малых городах и поселках квартал является основным элементом организации жилой застройки;
Микрорайон — формируется преимущественно на свободных территориях в увязке с планировочной структурой города. Микрорайон может иметь единую структуру или формиро-- аться из жилых групп, сомасштабных элементам сложившейся планировочной организации с ествующей части города;
41
Жилой район — труппа кварталов или микрорайонов в пределах территории, ограниченной городскими магистралями, линиями железных дорог, естественными рубежами. В малых городах и поселках вся жилая зона может формироваться по типу единого жилого района.
Часть планировочной структуры города; территория включающая жилые районы и микрорайоны, общественно-торговые центры, улицы, проезды, магистрали, объекты озеленения в градостроительстве часто называется селитебной территорией или зоной. В селитебной зоне могут размещаться отдельные коммунальные и промышленных объекты, не требующие устройства санитарно-защитных зон.
Современное градостроительство, как было показано в предыдущих главах, представляет собой сложную систему принципов и приемов развития городов с учетом социально-экономических, инженерно-технических, санитарно-гигиенических, архитектурно-художественных требований. Градостроительство делится на планировку и застройку населенного места. В рамках первой задачи разрабатывается планировочная структура города: его функциональное зонирование, транспортная схема, инженерная инфраструктура. Основным документом градостроительного планирования является генеральный план населенного пункта, определяющий в интересах населения условия проживания, направления и границы территориального развития, функциональное зонирование, застройку и благоустройство территории, развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, градостроительные требования к сохранению объектов историко-культурного и природного наследия, рациональному использованию природных и иных ресурсов, экологическому и санитарному благополучию.
Функциональное зонирование территории это — разграничение территории населенного пункта по ее назначению с определением для каждой зоны целевого функционального использования и режимов использования с учетом градостроительных ограничений. К основным территориальным зонам относятся: жилые зоны; общественно-деловые зоны; смешанные зоны; производственные зоны; зоны транспортных и инженерных сооружений; рекреационные зоны; зоны сельскохозяйственного использования; зоны специального назначения; зоны военных объектов; иные режимные зоны. Ограничения на использование территорий устанавливаются в следующих зонах: охраны памятников истории и культуры, историко-культурных комплексов и объектов, заповедных зонах; особо охраняемых природных территорий, в том числе округов санитарной охраны; водоохранных и прибрежных защитных полос, санитарной охраны источников водоснабжения; залегания полезных ископаемых; территорий, подверженных воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера; чрезвычайных экологических ситуаций и экологического бедствия.
Вторая задача градостроительства — разработка проекта застройки (или проекта детальной планировки) населенного пункта, района, квартала, который определяет местоположение зданий и их параметры, размещение внутриквартальных инженерно-транспортных сетей, благоустройство территорий. Объектом разработки проекта детальной планировки являются также и районы реконструкции.
Исторически планировочная структура любого поселения складывалась и развивалась под влиянием естественного ландшафта, на котором строится город; основных въездных дорог, соединявших этот город или село с соседними населенными пунктами; дорогами внутри поселения, объединяющими основные функциональные зоны: административно-общественный центр города или села с жилыми, промышленными и иными районами.
Планировочные структуры населенных пунктов можно разделить на наиболее характерные типы (рис. 1.5):
1.	Свободная или иррегулярная планировка, при которой улицы поселения следуют линиям естественного рельефа, образуя причудливую композицию плана. Подобная планировка
42
преимущественно характерна для сел, исторических центров старинных городов, а также для поселений, расположенных в условиях сложного рельефа.
2.	Регулярная планировка, при которой улицы распланированы в определенном порядке, образующем следующие виды планировочных систем:
—	прямоугольная, при которой улицы ограничивают кварталы и площади прямоугольной формы;
—	лучевая, при которой главные улицы несколькими лучами расходятся от центральной площади города, соединяя центр города с периферийными районами;
—	радиально-кольцевая, при которой от ядра города, обычно главной площади, во все стороны расходятся улицы-лучи, объединенные концентрическими кольцевыми улицами, вторящими конфигурации основной площади.
г).1>огучар
д) г. Острогожск
Рис. 1.5. Планировочные структуры городов Воронежской области:
а) Свободная планировка г. Калача; б) Прямоугольная планировка г. Боброва;
в) Радиальная планировка г. Землянска с линейными образованиями слобод;
г) Лучевая планировка г. Богучара с линейными образованиями слобод;
д) Смешанная планировка г. Острогожска
43
3.	Смешанная планировочная структура города, объединяющая как регулярную, так и свободную планировку, а также различные виды регулярных планировочных систем: лучевую, прямоугольную, линейную и т.д.
На рис. 1.6 приведена схема классификации районов в центральных регионах России по основным признакам пространственно-планировочных и социально-функциональных архитектурных решений, начиная с XV века.
Рис. 1.6. Общая классификация районов реконструкции по основным пространственно-планировочным и социально-функциональным признакам
1.2.2.	Организация транспортного движения
Проблема транспорта занимает ключевое место в современном градостроительстве, поскольку показатель времени, затраченного на передвижение к местам работы на общественном транспорте, является количественной оценкой всей планировочной структуры города. Увеличение расстояний в условиях развития городских территорий может быть компенсировано лишь увеличением скорости передвижения. Время передвижения оказывается одним из решающих факторов для жителя крупного города при выборе им места жительства, работы и отдыха. От транспорта зависит активность жизнедеятельности населения в условиях города.
Рост транспортной нагрузки вызывает рост затрат на транспортное строительство в бюджете крупных городов. Кроме этого возникает ряд «транспортных проблем»: совершенствование системы общественного транспорта, паркинга, улично-магистральной сети и
44
индивидуальных транспортных средств. Все эти проблемы (общественного транспорта, инженерного оборудования, обслуживания) усложняются по мере развития города.
Движение транспорта в городе во многом зависит от его планировочной структуры, определяющей улично-дорожную сеть, ее плотность, расстояния между пересечениями улиц, сложность транспортных узлов. Планировка города также во многом определяет скорость движения транспорта, пропускную способность транспортной сети, степень безопасности движения и другие важные показатели.
Очевидно, что историческая планировка городских территорий, в первую очередь сформировавшаяся до XVIII века, ширина и пропускная транспортная способность улиц и магистралей при современных темпах передвижения и видах транспорта, как правило, плохо отвечают современным потребностям города. Это особенно ощутимо в больших исторических городах с нарастающими потоками пешеходов и автотранспорта. Сохранившиеся старые улицы почти всех исторических городов имеют очень незначительную ширину, при которой резко сокращается объем пассажирских (трамвайных, троллейбусных, автобусных) перевозок, ограничивается пропуск легкового транспорта, снижаются грузовые и другие автотранспортные перевозки, что осложняет обеспечение жизнедеятельности данного квартала или улицы. Транспортные заторы на узких городских улицах, помимо увеличения времени движения, создают негативные экологические эффекты, снижают уровень безопасности движения как для автотранспорта, так и для пешеходов. Недостаток зелени и недостаточное проветривание способствуют повышенной концентрации выхлопных газов и шума.
Новые городские районы XX века развивались уже на основе строго соблюдения принципа функционального зонирования всей территории, в т.ч. организации транспортной сети, имеющей строгую иерархию. Так, система магистральных направлений, расположенных на расстоянии 500—800 м. друг от друга, обеспечивает основные транспортные связи. Местное движение сосредотачивается преимущественно на межмагистральных территориях по трассам микрорайонных проездов. Внутри микрорайона организовываются тупиковые проезды и подъезды к зданиям (рис. 1.7).
а)
Рис. 1.7. Транспортные схемы города и современного микрорайона
а) Транспортная схема г. Воронежа; б). Схема организации транспорта в микрорайоне
45
В настоящее время серьезной градостроительной задачей становится реконструкция транспортной сети на исторически сложившихся городских территориях. Для этого используются методы, связанные иногда с осуществлением сложных инженерных реконструктивных мероприятий, но чаще — с применением различных способов организации и регулирования движения.
Реконструкция улично-дорожной сети может включать следующие виды работ: пробивка нового магистрального направления как наземного, так и подземного, устройство транспортных эстакад; увеличение ширины существующих улиц за счет сноса или передвижки застройки с одной или с обеих сторон улицы; изменение ширины отдельных частей улицы (проезжая часть, тротуар), спрямление трассы улицы и пр. Работы по реконструкции улицы, связанные с ее расширением и пробивкой новых направлений, требуют значительных капиталовложений и поэтому осуществляются сравнительно редко.
Значительно большее распространение получили организационные и регулировочные мероприятия, позволяющие приспособить старую уличную сеть к современным транспортным проблемам. В первую очередь такие мероприятия осуществляются в исторических городах, где планировочная структура является предметом охраны, относясь к памятникам градостроительного искусства.
Для улучшения транспортных условий в исторически сложившихся районах выделяют основные магистральные улицы и на них сохраняют обычное движение транспорта. На остальных, второстепенных улицах, организуется одностороннее движение. Что касается недостаточной ширины проезжей части, которая приводит к перегрузке магистральных улиц, то в условиях сложившейся капитальной застройки следует идти по пути сокращения транспортной нагрузки и повешению эффективности использования проезжей части, для чего можно запретить стоянки у тротуаров, движение транзитного и грузового транспорта, снять трамвайные пути.
Важным мероприятием по созданию оптимальной транспортной инфраструктуры в условиях реконструкции города является совершенствование организации уличного движения со снижением его интенсивности, выводом транзитного транспорта из административнообщественных и исторических центров городов. В этих целях чаще всего используются объездные магистрали, прокладываемые по существу параллельно границам центра. Однако в городе, насчитывающем хотя бы несколько десятков тысяч жителей, создание только одной объездной транспортной магистрали, которая должна обеспечить въезд в административный или исторический центр, соединять его с остальными районами города и обеспечить подъезд междугородного транспорта, может вызвать огромное скопление автомобилей на границах центра города. Такое решение нецелесообразно, т.к. неизбежно влечет за собой транспортные пробки и повышенный шум. В целях разгрузки и упорядочения движения в крупных городах необходимо предусматривать несколько параллельных объездных трасс, а также сквозных магистралей, проходящих по касательной к административно-общественным и историческим зонам.
Прокладка транспортных магистралей по касательной к административно-общественным и историческим зонам приводит к уменьшению длины оживленных улиц на границе этих зон в отличие от полных объездных трасс, окружающих центр шумным поясом, воздух которого несет в себе повышенную концентрацию выхлопных газов. В исторических городских комплексах наиболее целесообразно использовать системы, занимающие промежуточное положение между касательными и окружными, получая хотя бы отдельные участки, свободные от интенсивного движения и позволяющие спокойно воспринимать силуэт старого города.
46
1.2.3.	Озеленение и благоустройство
Значительными планировочными элементами городской среды являются рекреационные зоны: лесопарки, парки, сады, скверы, бульвары, а также озелененные участки придомовых и внутриквартальных территорий (рис. 1.8). Трудно переоценить значение зеленых насаждений во всем их многообразии: посадки на бульварах, зеленые поляны садов и скверов, переносное и вертикальное озеленение.
а) Сад микрорайона
6) Бульвар
Рис. 1.8. Основные виды рекреационных территорий города
в) Варианты скверов
47
Городской сад представляет собой озелененную территорию, размером от 2 до 5 га, с ограниченным набором видов рекреационной деятельности, предназначенную преимущественно для прогулок и тихого повседневного отдыха населения. На территории сада допускается возведение зданий, необходимых для обслуживания посетителей и территории сада (кафе, павильонов, хозяйственных построек), высота которых не должна превышать 6—8 м, а общая площадь застройки — не более 5 % территории сада. Функциональная направленность организации территории городского сада принимается в соответствии с назначением общественных территорий, зданий, комплексов, объектов при которых расположен сад. При реконструкции микрорайона озелененные территории общего пользования необходимо формировать в виде сада микрорайона, обеспечивая его доступность для жителей микрорайона на расстоянии не более 400 м.
Вдоль улиц и рек организуются озелененные территории вытянутой линейной формы — бульвары, предназначенные для транзитного пешеходного движения, прогулок, повседневного отдыха. Ширина бульвара должна быть не менее 15 м, а минимальное соотношение ширины и длины бульвара — не менее 1:3. На бульварах шириной более 50 м возможно размещение спортивных площадок, водоемов, объектов рекреационного обслуживания (павильоны, кафе), детских игровых комплексов, велодорожек и лыжных трасс, при этом сооружения и застройка не должны превышать 5 % от общей площади бульвара. Система входов на бульвар устраивается через каждые 250 м или в увязке с пешеходными переходами.
Сквер представляет собой компактную озелененную территорию, предназначенную для повседневного кратковременного отдыха и транзитного пешеходного передвижения населения. Размеры скверов составляют от 0.15 до 2 га. В зависимости от местоположения сквера нормируется соотношение его элементов. Так, для скверов, расположенных на городских улицах и площадях территории зеленых насаждений и водоемов должны занимать 60—75 % от общей площади, а аллеи, дорожки, площадки, малые формы — 40—25 %. Для скверов, расположенных в жилых районах, на жилых улицах, между домами, перед отдельными зданиями: территории зеленых насаждений и водоемов должны занимать 70 — 80 % от общей площади, а аллеи, дорожки, площадки, малые формы — 30—40 %. На территории скверов запрещается размещение застройки.
При реконструкции городских районов необходимо сохранять, развивать и создавать все виды озелененных пространств, стремясь приблизить уровень озеленения к требуемым нормативам. Так, действующими нормативами установлено, что в городах необходимо предусматривать, как правило, непрерывную систему озелененных территорий и других открытых пространств. Удельный вес озелененных территорий различного назначения в пределах застроенной территории городов (уровень озелененности территории застройки) должен быть не менее 40 %, а в границах территории жилой зоны не менее 25%, включая суммарную площадь озелененной территории квартала. Площадь зеленых насаждений квартала или микрорайона должна составлять не менее 10 % площади жилой территории. Эта норма может быть сокращена лишь при условии примыкания жилой территории к парку, лесопарку, городскому саду или скверу. В городах с предприятиями, требующими устройства санитарно-защитных зон шириной более 1 км, показатель озелененности всей застроенной территории следует увеличивать не менее чем на 15 %. В этот показатель входит озеленение производственных и санитарно-защитных зон.
При озеленении дворовых и внутриквартальных пространств должны быть найдены особые приемы озеленения: небольшая группа высокоствольных деревьев уже является активным фактором организации пространства; вертикальное озеленение дворового фасада или выносная цветочная ваза создают ощущение сада. Особо важно выявлять средствами
48
зеленой архитектуры пешеходные трассы, являющиеся не только коммуникационными, но и композиционными связями внутриквартальных пространств.
Очевидны преимущества строительства высотных зданий в старой переуплотненной городской застройке больших городов. Это экономия на подводке всех видов коммуникаций, наличие инфраструктуры и т.д. Но что же делать с нормами по инсоляции, воздухообмену и наконец, озеленению, без которых не может идти и речи не только об обеспечении комфортных условий среды обитания, но и соблюдении санитарно-гигиенических нормативов. На дворовых площадках уплотненной застройки, где возводятся многоэтажные здания в естественных условиях, озеленение и благоустройство требуют специального подхода. По ВСН-2-85 на 1 чел. должно приходиться 7,3 м2 озелененных площадей. Соблюдать нормативные требования в стесненных условиях довольно сложно, поэтому проектные решения по озеленению должны применяться не из экстенсивного, а интенсивного подхода.
Важно при этом, чтобы были максимально уплотнены зеленые насаждения. Следует использовать определенные виды эффективных растений, которые в процессе их жизнедеятельности выделяю! полезные фитонциды, уничтожающие многие бактерицидные возбудители. Высаживаемый материал должен обладать высокой выживаемостью, несложным уходом и высокой продуктивностью по поглощению токсичных газов и очистки от пыли, т.е. высокой степенью оздоровляющего эффекта окружающей среды.
Недостаток площадей для зеленых насаждений на территориях высокоуплотненной застройки можно компенсировать при интенсивном озеленении. Так, растительность может "ыть высажена в несколько ярусов: высокие деревья, низкие деревья, кустарники, а также -ьюшиеся растения, оплетающие глухие стены, балконы и крыши. Контейнеры и вазоны с растениями позволяют озеленить парапеты, подпорные стенки и малые площадки.
В конечном счете, озеленение, поставленное на научно-практическую основу, более мдсно. чем количество посадок с неэффективным посадочным материалом. Следовательно, - *• сктные решения по озеленению конкретной территории должны приниматься, прежде всего, исходя из реального состояния воздушной среды и микроклимата территории. В настоящее время давление антропогенного воздействия и воздействия жизнедеятельности человека на среду обитания настолько возросло, что ее нормализацию локальными мерами эешить невозможно, поэтому следует повысить уровень эффективности озеленения и благоустройства до реабилитационного.
Эстетическая проблема благоустройства и организации рекреационных дворовых и 1 г-утри квартальных территорий не менее важна для создания комфортной среды обитания * телей городов. В результате реконструктивных мер, связанных с модернизацией домов и санацией территорий, возникают предпосылки для образования новых пространственных остроений со своеобразной пластикой различных объемов, разными по величине и взаимосвязям, замкнутыми и полузамкнутыми дворами. Решая эту задачу, необходимо правильно определять с ^размерность пространства по отношению к человеку, его возможные как максимальные, так и минимальные размеры, с тем, чтобы находящийся во дворе человек чувствовал себя уютно. На формирование дворовых пространств оказывает влияние характер поведения человека (отдыхает, проходит через квартал с какой-то целью, прогуливается). В соответствии с такого рода сведениями следует подходить к организации дворов; их назначению должны зт ггствовать характер среды и благоустройство (рис 1.9).
Большое внимание следует уделять благоустройству зеленых насаждений, малым формам декоративному искусству. Для городов характерно цветовое решение жилых и общественных • ний. при этом смена гаммы цветов в сочетании с зеленью садов и парков и водными про-стмнствами рек, озер, прудов придает привлекательность и необычную выразительность
49
архитектурно-пространственной среде. Переброшенные через водоемы мосты, спуски к воде, ажур оград и решеток балконов, хорошо прорисованный фонтан или поребрик, интересный силуэт уличного фонаря — все это непременный компонент художественного облика городской среды. При оформлении дворовых пространств большее распространение должны получать малые формы, соединяющие дома или свободно стоящие — беседки, детские устройства, плескательные бассейны, фонтаны. Все это улучшает среду застройки и должно обязательно учитываться в проектах реконструкции городских территорий.
Рис. 1.9. Благоустройство придомовой территории
1.2.4.	Аэродинамический режим в зоне застройки, инсоляция, защита от шума, экология реконструируемой территории
Важнейшей проблемой для любого мегаполиса является экология. Сегодня в России каждый десятый город имеет высокий уровень загрязнения природной среды. Основной причиной неблагоприятной экологической обстановки в крупных и крупнейших городах является нарушение баланса между использованием ресурсов и сохранением благоприятной среды обитания. Человек, потребляя невосполнимые ресурсы, выбрасывает в окружающую среду отходы своей жизнедеятельности, делая невозможным самовосстановление городских природных систем.
Развитие крупных городов сопровождается увеличением плотности застройки, особенно в центральных исторических районах. При этом забывается, что наличие открытых пространств улучшает температурный режим, инсоляцию, аэрацию, стимулирует условия рассеивания вредных выбросов в атмосферном воздухе, обеспечивает предпосылки для формирования экологического каркаса расселения. В настоящее время, зачастую, инвесторы и органы местного самоуправления городов в погоне за максимальной плотностью не учитывают эти экологические критерии.
При разработке проектов комплексной реконструкции городских территорий должна обеспечиваться приоритетность охраны окружающей среды, рационального природополь
50
зования, защиты здоровья и формирования безопасной среды обитания населения. Общие экологические и санитарно-гигиенические требования, соблюдение которых обязательно при градостроительном проектировании, установлены соответствующим законодательством и нормативами. Безусловно, реконструируемые участки города должны восстанавливаться с учетом самых современных инженерных и социальных требований и с соблюдением интересов жителей данного жилого образования.
Значительным фактором благоприятного состояния городской среды всегда остается ее функциональное упорядочение. Но, в современном городе зачастую, в жилые образования вклиниваются участки с общественными учреждениями и даже промышленными предприятиями, порой имеющими источники различных загрязнений и вредоносных отходов производства. Повышается обеспокоенность за сохранность среды из-за активизации движения транспорта во внутриквартальных улицах.
С целью предотвращения формирования зон загазованности вдоль магистралей и для их локализации разрабатываются планировочные мероприятия, учитывающие условия аэрапии территорий между магистралями (в том числе внутридворовых пространств), и обеспечивающие санитарно-гигиенические нормативы качества атмосферного воздуха для различных территорий города, лечебно-профилактических учреждений и объектов отдыха.
В городах объектами защиты от источников внешнего шума являются жилые и общественные здания, спортивные и лечебные учреждения, рекреационные и курортные зоны и прилегающие к ним территории. Шумовые характеристики источников внешнего шума, х ровни проникающего в жилые и общественные здания звука и уровни шума на территориях застройки, требуемая величина их снижения, выбор мероприятий и средств шумозащиты следует определять согласно действующим нормативным документам.
В целом, разрабатываемые меры защиты от шума включают градостроительные, архитектурно-планировочные, строительно-акустические мероприятия (рис.1.10), в том числе, хстройство защитных полос из лесных насаждений и конструктивных барьеров (специальные заборы, тыльные стороны зданий и т.д. и т.п.).
Шумозащитные условия создаются с помощью следующих мероприятий:
—	функционального зонирования городской территории и формирования застройки с учетом требуемой степени акустического комфорта;
—	устройство санитарно-защитных зон между жилой застройкой города и промышленными, коммунально-транспортными предприятиями, другими пространственными источниками шума;
—	применение планировочных и объектно-пространственных решений застройки, использующих шумозащитные свойства окружающей среды;
—	использование шумозащитных экранов-барьеров, размещаемых между источниками шума и объектами защиты от него;
—	использование подземного пространства для размещения транспортных и других источников интенсивного внешнего шума;
—	усиление звукоизоляции наружных ограждающих конструкций жилых и общественных зданий и др.
Впервые реконструктивные мероприятия, получившие название «санирование», проводились в 20—30-х гг. XX века в европейских странах, в первую очередь в Германии и Швеции. Эти работы были обусловлены стремлением к улучшению гигиенических и жилищных условий, достичь которых предполагалось путем разуплотнения внутриквартальной застройки. Санирование, с эксплуатационной точки зрения, преследует цели улучшения санитарно-гигиенических условий, инсоляции и проветривания городских кварталов.
51
Рис. 1.10. Схемы архитектурно-планировочных вариантов (а, б, в) улучшения экологии городского пространства
При комплексной реорганизациях крупных жилых образований представляется возможность, за счет сноса обесцененных хозяйственных построек, раскрыть внутренние территории и использовать их для создания спортивных и других комплексов отдыха. Определяются места таких хозяйственных и жилищно-коммунальных объектов, как тепловые пункты, склады, мусоросборные участки и т. п. В какой-то степени, возможно решить актуальную в наши дни проблему организации гаражей и для индивидуального транспорта. Однако интересы владельцев автомашин и проживающего в данном квартале населения не придут в противоречие только при условии соблюдения санитарных норм и ограничения работ по ремонту и профилактике автомобилей в местах, прилегающих к жилью. Размещение транспорта может быть определено на основе продуманной вариантности проектных решений — с учетом использования наземных либо подземных уровней.
Проекты санирования отдельных кварталов должны основываться на программе, разработанной для района в целом в тесной увязке с градостроительной документацией для всего города. Обычно санирование старых кварталов осуществляется за счет расчистки внутриквартальных пространств. Однако в случаях, когда дворовые корпуса представляют собой капитальные жилые здания, необходим поиск таких приемов разуплотнения, которые позволили бы получить оптимальные результаты улучшения санитарного состояния территории и сохраняемой застройки при минимальных объемах сноса.
52
Исследования показали, что в основе определения приемов разуплотнения должны лежать мероприятия, обусловливающие удовлетворительную инсоляцию территории и помещений. Именно их осуществление связано с большим сносом, радикально улучшающим одновременно условия освещения и проветривания квартир и создающим предпосылки для благоустройства внутриквартальной территории. Что касается других аспектов проблемы, таких, например, как защита от шума, то они должны решаться за счет конструктивных усовершенствований сохраняемых зданий и рациональной перепланировки квартир при модернизации старого жилого фонда.
В настоящее время при комплексной реконструкции и капитальном ремонте жилых домов наряду с обновлением конструкций широко проводится и перепланировка квартир. Оценка инсоляционных условий, в которых окажется сохраняемая застройка, позволяет определить, в каких корпусах возможна организация квартир, выходящих на одну сторону горизонта, а в каких необходимо предусмотреть двустороннюю ориентацию.
Картограммы инсоляции помещений дают возможность установить, какие помещения первых этажей и после реконструкции с санитарно-гигиенической точки зрения останутся непригодными для жилья. Эти данные могут быть использованы при составлении проектов реконструкции системы обслуживания, которая складывается в центральных районах городов обычно стихийно и зачастую не соответствует современным градостроительным требованиям. Плохо инсолируемые помещения целесообразно переоборудовать для размещения обслуживающих учреждений (торговых, хозяйственных, административных и др.), в которых этот
показатель не нормируется.
Учет созданных в результате реконструкции санитарно-гигиенических условий необходим для правильного зонирования территории. При реконструкции это особенно важно, так как после ее проведения кварталы центра города будут иметь плотность застройки, превышающую плотность при новом строительстве. Составление картограмм инсоляции территории позволит рационально разместить плошадки различного назначения и элементы благоустройства. Так. например, игровые площадки, площадки для тихого отдыха, хозяйственные, для сушки белья, проветривания одежды необходимо предусматривать в освещенных солнцем местах, мхсоросборники — наоборот, в затененных (рис.1.11).
53
При разработке проекта реконструкции квартала необходимо также учитывать и проблему водоотведения. Отвод поверхностных вод должен осуществляться со всего бассейна стока территории города со сбросом из сети дождевой канализации в водотоки и водоемы. Нельзя допускать выпуск поверхностного стока в непроточные водоемы, в размываемые овраги, в замкнутые ложбины, заболоченные территории. В водоемы, предназначенные для купания, возможен сброс поверхностных сточных вод при условии их глубокой очистки. Система водоотвода поверхностных вод должна учитывать возможность приема дренажных вод из сопутствующих дренажей, теплосетей и общих коллекторов подземных коммуникаций. При технической возможности и согласовании с природоохранными организациями, возможно использовать эти воды для подпитки декоративных водоемов с подачей по отдельно прокладываемому трубопроводу.
В области очистки, обеззараживания, утилизации осадков природных и сточных вод рекомендуется применение высокоэффективных технологий, таких, как:
—	сорбционная очистка порошкообразными сорбентами;
—	мембранная система с использованием ультра-нанофильтровых устройств;
—	конструкция аэротенка с использованием микроорганизмов;
—	обеззараживание воды с помощью ультрафиолетового облучения и дезинфектантов — озона, диоксида, гипохлорита натрия, метод интенсивного анаэробного сбраживания осадка.
Особая тема в повышении экологии городских пространств — это использование нарушенных городских территорий (растущие овраги, оползневые участки склонов, отвалы, карьеры и пр.). Практика, пока еще единичная, показывает, что наиболее характерными областями применения таких территорий являются: озеленение, устройство водоемов, тематических парков, подземных гаражей и многого другого. В любом случае, при реконструкции городского района необходимо учитывать нарушенные территории и активно вовлекать их в градостроительную среду (рис. 1.12).
Рис. 1.12. Вариант использования рельефа местности в градостроительных целях
54
В целом, снижение уровня загрязнения окружающей природной среды и коренное \ тучшение ее состояния может осуществляться за счет работ по реконструкции производств, внедрения передовых экологически безопасных технологий, строительства и реконструкции сооружений по очистке отходящих газов и сточных вод в промышленности, сельском хозяйстве и жилищно-коммунальном секторе, строительство и освоение опытно-промышленных установок по переработке и обезвреживанию различного вида промышленных отходов, отходов жилищно-коммунального и сельского хозяйства.
1.2.5.	Особенности визуальной информации в градостроительных задачах, роль деталей в оформлении объектов
Для определения оптимальных объемно-планировочных композиционных решений формирования городской среды в условиях реконструкции, необходимо познакомиться с основными особенностями и принципами визуального восприятия городских пространств и объемов: улиц, площадей, кварталов, дворов, зданий, сооружений и элементов городского дизайна.
Облик городов составляется из ряда воспринимаемых человеком и отраженных в его мозгу представлений — картин, рассказывающих об объектах, ограничивающих и «создающих» видимое глазу пространство. Все бесконечное многообразие этих «картин« в конечном счете сводится к изображению двух основных геометрических элементов — объема и плоскости. Особенности человеческого зрения: вертикальный угол «нормального« зрения 37°, в котором чиже линии горизонта, т. е. на периферии зрительного восприятия, находится сектор в 10°; горизонтальный угол в 120°, где центральная зона в 54° просматривается оптимально, а боковые поля — не активно, расплывчато — сводят все видимое поле к условной картине, на которую проецируются находящиеся перед зрителем предметы. При этом все объекты, которые видны под углом, близким по горизонтали к 54°, по вертикали к 27°, воспринимаются как «стены»; если эти углы соответственно меньше 36° и 18°, то как некая форма, расположенная в пространственном окружении (рис. 1.13).
Рис. 1.13. Схема зрительного восприятия:
Зона активной видимости; б) Зона расплывчатого восприятия; в) Проецирование предметного мира на картинную плоскость; г) Пространство как система ограничивающих его поверхностей.
55
Все формы зрительных представлений, которые получает человек в процессе взаимодействия с городской средой, можно выразить в следующих видах (рис. 1.14):
Рис. 1.14. Основные формы восприятия городского пространства
—	фронтальные картины (а), когда поле зрения заполнено плоскостями (фасадами домов, плотной зеленью и пр.), находящимися от зрителя на расстоянии, равном или меньшем, чем две высоты ограждения;
—	объемные построения (б), когда трехмерные объекты восприятия (например, здания) удалены от зрителя на расстояние, примерно втрое превышающее его линейные размеры;
—	глубинные построения (в), где ограждающие плоскости расположены вдоль оси зрения и уходят в глубину картины, образуя «пространственное тело» с габаритами удаления в 2—3 раза большими, чем его высота или фронтальное сечение;
—	панорамы (г, д), когда ближние границы пространства не ощущаются, в поле зрения остаются только задние планы, где расположенные на большом удалении от зрителя объемы преображаются в плоскостные изображения. При достаточно больших расстояниях и особых условиях освещения панорама превращается в силуэт.
Границы городского пространства можно разделить на:
—	реальные — здания, сооружения, плотная зелень, которые создают непроницаемые зрительные границы пространства;
—	символические — решетки, колоннады, прозрачные посадки, берег водоема и пр., отмечающие контур объекта или пространства и позволяющие увидеть его окружение;
—	условные — перспективы улиц, панорамы и другие дальние планы, входящие в состав пространства только зрительно.
Площадки, тротуары, дороги, проезды и другие планировочные элементы задают габариты, конфигурацию городского пространства, одновременно составляя основу его объемной архитектуры.
Любое организованное городское пространство характеризуется следующими признаками:
—	габаритами, от которых зависит размер приходящегося на человека пространства и его общие пропорции, производящие впечатление простора или замкнутости данной площадки;
—	конфигурацией, которая влияет на ощущение ее цельности или расчлененности, ориентирует внимание при восприятии;
—	соотношением физически ограждающих пространство масс и разрывов между ними, определяющих связи данной площадки с городом, его прилегающими территориями.
Антропометрические психофизиологические данные человека — рост, острота зрения, пределы слуха — подсказывают величину пространства, эмоционально пригодного для того или иного вида деятельности отдельных людей, их групп и коллективов. Исследованиями установлены примерные градации габаритов такого рода пространств, начиная с площадок размерами 3—5 м, позволяющих разговаривать, отмечая выражение лица собеседника, интонации его голоса. В следующих типоразмерах постепенно утрачиваются возможности прямого контакта — сначала перестают улавливаться нюансы поведения, дальше видна только
56
жестикуляция и при расстояниях более 150—200 м — общие очертания фигуры. Зато тут можно разместить все больше и больше людей, предоставить это пространство для коллективных массовых действий, если это площадь манифестаций; для многолюдных однонаправленных процессов, например, на вокзальных площадях (рис. 1.15).
Рис. 1.15. Схема эмоциональной характеристики пространства
Эмоциональное воздействие разных по размеру пространств неоднозначно. Психика человека обычно наделяет большое пространство ощущением величия, торжественности, свободы — таковы главные площади больших городов. Пространство может показаться зрителю пустынным, если его габариты становятся чрезмерными. Небольшая площадка размером до 1 га чаше всего выглядит уютным защищенным убежищем, но можно получить и другое впечатление — тесноты, неудобства, подстерегающей опасности. Это связано не только с размерами, но и с пропорциями пространства — меняя соотношение объемов можно проследить всю гамму переживаний человека, попавшего в тот или иной вариант — от зажатости, неудобства в тесном дворе-колодце, где высота стен превышает половину максимального шнейного габарита площадки, до беззащитности, уязвимости на большом пустыре, ширина и длина которого в 4-5 раз больше его вертикальных ограждений. При этом другие архитектурные средства могут откорректировать впечатления от некомфортных пространств. Полностью «замкнутая» площадь за счет разнообразия застройки, живописности плана не подавляет зрителя, а совершенно «раскрытый» обширный сквер смотрится камерным благодаря расчлененности на отдельные площадки, украшенные скульптурами, элементами благоустройства, декоративного искусства. Исследования показывают, что, например, при соотношении высоты застройки и ширины двора 1:4 очевидна необходимость расчленять пространство зданиями или малыми формами; соотношение высоты застройки и ширины двора, как правило, должно находиться в пределах 1:5.
Другой ряд восприятия связан с таким признаком городского пространства, как конфигурация. Компактные площади и дворы (длина примерно равна ширине) кажутся устойчивыми — они статичны, как бы помещают зрителя «в центр мироздания», вызывая чувство значительности. Пространства вытянутые (где длина в 2—3 раза превышает ширину) приобретают динамические качества, побуждают к движению вдоль их длинной оси. Сходные ощущения вызывает противопоставление регулярно очерченных городских площадок — круглых, прямоугольных, с ясными контурами ограждений, и пространств с изрезанными формами плана, резким, неправильным силуэтом «стен» ограждений (рис. 1.16).
57
Рис. 1.16. Виды композиционных структур городских пространств:
А.	Глубинная площадь
Б. Фронтальная площадь
В.	Центрическая площадь
а, б, в — схемы ориентации внимания 1- доминанты, 2 — оси композиции
Распределение архитектурных масс в пространстве города — одно из самых мощных средств его художественной организации. Здесь возможны два принципиально разных подхода: размещение архитектурных объемов по периметру свободного центрального пространства или расположение архитектурной массы в центре. Эти приемы кардинально меняют наше отношение к среде. Размещение объектов по границе пространства подчеркивает его изолированность, самостоятельность, защищенность. Архитектурный объем, стоящий в центре пространства, приобретает значение главнейшего элемента композиционной системы, монументализирует среду, подчиняет ее себе. Это — своеобразный магнит, «притягивающий» пространство, выделяющий его одним своим присутствием из остального мира, даже если оно не имеет четко очерченных границ. Архитектура издавна использует это свойство крупного сооружения. Например, поставленные в центре города храмы превращали площади городов и сел в архитектурно организованное пространство.
В композиционно-художественной структуре городского пространства существуют отличающиеся визуальной значимостью элементы: доминанты, акценты, фон. Доминанты — это господствующие компоненты городской среды или архитектурного ансамбля, контрастно отличающиеся от окружения большинством своих параметров: размерами, формой, цветом и т. д. Отличия эти столь сильны, что обязательно сосредотачивают на доминантном объекте внимание зрителя, делают его гораздо активнее, привлекательнее остальных частей композиции.
Доминанты несут основную художественную нагрузку в ансамбле, архитектурная тема доминанты является в ансамбле наиболее интересной, наиболее развитой и мощно выраженной, концентрируя максимум архитектурно-художественных средств, сравнительно с другими объектами комплекса. Кроме того, доминирующее в художественной системе сооружение чаше всего является и главным функциональным элементом пространства, определяющим его содержание. Доминанта взаимодействует практически со всем ансамблем, даже мысленное удаление ее из структуры разрушает представление о данном пространственном комплексе полностью.
58
Иную роль выполняют в городском пространстве архитектурные акценты — части композиции или элементы, выделяющиеся среди других деталей за счет особого решения отдельных изобразительных характеристик. Художественная самостоятельность акцентов не столь значительна, чтобы оторвать их от окружения, но достаточна, чтобы помочь его организации. Акценты только оформляют часть городского пространства, их исчезновение из композиции может стать нежелательным фактом частичной деградации ансамбля, но не причиной его распада. То же относится и к появлению новых акцентов, — они имеют местное значение. Важной чертой акцентов является их способность и даже стремление к образованию рядов, компактных групп, регулярных сочетаний, усиливающих при совместном восприятии отдельные впечатления.
Фон — это основная масса образующих архитектурное пространство поверхностей, которая создает в целом усредненное представление о его объемах, колорите, материалах. Эти элементы составляют среду, окружение более ярких компонентов композиции — акцентов и доминант.
Анализ композиционной роли тех или иных элементов пространства — один из самых сложных моментов в архитектурном и градостроительном проектировании. Практически любая материальная форма — здание, монумент, дерево, роспись — могут выступить в роли доминантного, акцентного или фонового образования. Применение всего арсенала композиционных приемов, разработанных архитекторами в процессе формирования пространственной среды городов, является действенным фактором закономерного объединения разновременной застройки и важной предпосылкой образования выразительных архитектурно-пространственных композиций (рис. 1.17).
Рис. 1.17. Архитектурно-планировочные средства формирования городского пространства
59
Также для организации городского пространства чрезвычайно важны детали архитектурных масс, применение разного рода членений, пластики объемов, устройство проемов, использование разных фактур, материалов, цветовых соотношений.
Произведения монументально-декоративного искусства, такие, как монументы, скульптуры, декоративные объемы, могут быть ведущим компонентом организации городского пространства, а могут работать как фрагмент фасада: панно, рельефы, орнаментальные композиции. По типу декоративно-прикладным элементам близка и другая группа — информационные устройства и установки. Ряд из них декорирует фасадные плоскости зданий (рекламы, витрины, эмблемы, лозунги), ряд — образуют самостоятельные объемы (указатели, стационарные композиции наглядной агитации), членят поверхности покрытий (разделительные полосы, пешеходные переходы). Разнообразие заполнения городского пространства создают элементы городского оборудования: скамьи, фонари, киоски, вместе с балюстрадами и парапетами становятся частью символических ограждений.
Значимы для формирования городской среды и объекты благоустройства: мощения, подпорные стенки, ограды, лестницы, а также ландшафтные элементы — газоны, цветники, высокие и низкие насаждения, различные формы рельефа, водоемы и др. Эти две группы по функции похожи на архитектурные детали — они активно обогащают рисунок плоскостных сооружений, но также обладают и формообразующими свойствами, отмечая границы, служа ориентирами пространства.
Значительную роль в организации выразительного облика городского пространства играют также его освещение и сезонные условия восприятия — снежный покров, смена листвы. Эти группы средств нельзя причислить к разряду собственно архитектурно-планировочных, но помнить о них, работая над обликом города, необходимо.
В городской среде все виды архитектурно-планировочных элементов могут выполнять различные композиционные задачи. Отдельно стоящие сооружения или устройства часто выполняют композиционную функцию «ориентира» — они концентрируют на себе внимание, не заслоняя своего окружения; могут служить в качестве «экрана», прикрывая неблагоприятную для восприятия часть окружающего пространства.
Как правило, задача организации городского пространства принадлежит зданиям и сооружениям, тогда как усиление эффектов живописности и яркости отводится формам дизайна, оборудования, ландшафта, но в конкретных ситуациях эти роли могут перемениться. Для достижения нужного художественного эффекта в городской среде в целом имеет значение не столько обращение к определенному архитектурно-планировочному элементу или группе элементов, сколько умелое использование их совокупности. Зрителя, горожанина привлекает нужная данному месту, данной среде степень полноты эмоционально-художественных впечатлений, а каждое время предлагает свой способ их получения, свой «набор» возможных архитектурных и декоративных воздействий.
Секрет правильного пользования декора достаточно прост: нельзя забывать, что все его элементы формировались как составляющие конструкции и выполняли определенную функцию, которая со временем уступила место эстетике. Детали декора на протяжении многих столетий художественно осмыслялись, формы шлифовались, пропорции совершенствовались. Постепенно они стали служить больше искусству, чем конструкции. Статуи, вазы, резьба по камню в виде барельефов и горельефов, являются прекрасными украшениями. Единственная трудность состоит в том, чтобы разместить эти украшения с наилучшим эффектом. Хорошая статуя представляет собой произведение искусства, и мы естественно хотим, чтобы она была видима со всех сторон и с различных расстояний; поэтому скульптурные фигуры хорошо расставить вдоль главной лестницы, ведущей к зданию или в промежутках между колоннами.
60
Но статуи, помещенные на кровле или наверху стены, всегда пугают, ибо кажется, что они готовы оттуда свалиться.
Таким образом, массы, объемы (здания, сооружения) формируют пространство города, архитектурные детали, элементы дизайна, благоустройства чаще дополняют основную архитектурную тему.
1.2.6.	Композиционные вопросы реконструкции городских кварталов, роль улиц, площадей, пешеходных улиц
Неоднородность материально-пространственной среды исторически сложившихся районов городов (их различия по времени, планировке, плотности застройки, структурной организации и пр.) обуславливает необходимость применения индивидуального подхода к реконструкции, который нашел широкое распространение в современной градостроительной практике.
При этом могут быть выделены три основных направления реконструкции, целесообразность применения которых обусловлена местными ситуационными условиями и, в первую очередь, историко-архитектурной ценностью и капитальностью сложившейся застройки: сохранение сложившейся планировки и застройки; частичное сохранение сложившейся застройки и радикальная реконструкция.
В общем виде эти направления можно охарактеризовать так:
Сохранение сложившейся застройки города — это комплекс мер по научной реставрации и реконструкции застройки, обладающей историко-культурной или средовой ценностью, по поддержанию сохраняемой застройки, находящейся в хорошем и удовлетворительном физическом состоянии, по капитальному ремонту и технической модернизации сохраняемого жилищного фонда города и внедомовых инженерных коммуникаций и устройств, а также по обеспечению нормативных требований комплексного благоустройства территорий жилых образований.
Частичное сохранение сложившейся застройки — наличие отдельных исторически ценных зданий, неоднородная по капитальности рядовая застройка. Реконструкция здесь должна вестись в «щадящем» режиме, допуская выборочный снос отдельных существующих зданий, не представляющих исторической ценности, для последующего строительства жилых зданий и объектов обслуживания, предусматривая реконструкцию и модернизацию существующих зданий (перепланировка, надстройка этажей, мансард, пристройка секций), функционально-планировочную организацию территории жилых образований, комплексное благоустройство; техническую модернизацию внедомовых инженерных коммуникаций и устройств, обеспечение нормативных требований в части санитарно-гигиенической обстановки.
Радикальная реконструкция — районы малоценной, преимущественно экстенсивной застройки. Таковой считается реконструкция со сносом существующей застройки более 50 %. Здесь допускается полный снос застройки с высоким процентом износа при сохранении зеленых насаждений. Радикальная реконструкция применима также к городским территориям, ранее занятым промышленными, коммунально-складскими и иными объектами, выводимыми из города.
В зависимости от принятого направления реконструкции, а также от местоположения территории реконструируемого района (центр города, окраина, среднее положение, расположение при магистральных улицах) проявляются основные композиционные подходы к объемно-планировочной структуре городского пространства.
К числу основных архитектурно-художественных задач разработки и реализации проектов реконструкции относятся поддержание историко-культурной ценности и средового
61
многообразия жилой застройки города; повышение эстетической выразительности индивидуальности архитектурно-пространственного облика жилой застройки, обеспечение психологического комфорта, в том числе пространственной соразмерности жилой среды человеку.
Рассмотрим основные композиционные приемы при реконструкции различных территорий города. Пожалуй, наиболее сложной является реконструкция исторических городов и кварталов, где в каждом отдельном случае проектирование реконструктивных преобразований должно вестись по принципу сохранения планировочных традиций старого города исходя из градостроительных особенностей и историко-архитектурной значимости участка. Главная цель реконструкции в исторических городах — сохранение исторического силуэтного и объемнопространственного облика городского исторического образования, для которого характерны не только уникальные памятники архитектуры и ансамбли, но и периметр обстройки улиц, неразрывно и гармонично связанной с рельефом и планировкой города.
В Федеральной целевой программе «Сохранение и развитие архитектуры исторических городов» проводится анализ сложившейся архитектурно-градостроительной ситуации в исторических городах страны и выделяются четыре основные группы в зависимости от процентного соотношения территории исторической застройки и общей территории поселения (рис. 1.18).
Б. гЛЭстрогожск
В. г. Новохоперск
Г. г. Богучар
Д г. Воронеж
Рис. 1.18. Схемы соотношения территории исторической застройки и обшей территории исторических городов на примере Воронежской области
62
К первой группе относятся города, в которых исторические территории занимают основную часть застроенных городских земель (50 % и более). Практически все городские функции в таких городах осуществляются в системе исторической застройки или в непосредственном контакте с ней. Такие города составляют около 30 % исторических городов, в основном это малые города и поселки городского типа с численностью населения до 10—12 тыс. человек. В отношении городов этой группы речь может идти о комплексном сохранении исторического облика и исторической застройки.
Ко второй группе относятся города, в которых исторические территории занимают около 31 —50 % застроенных городских земель. На них сосредоточена значительная часть жилищного фонда и расположены практически все учреждения общегородского административно-делового, общественно-культурного и торгового центра. В эту группу входят около 60 %—50 % средних исторических городов и 10% крупных исторических городов. Города этой группы нуждаются в совершенствовании (наиболее ценные — в восстановлении) общего архитектурного облика и возрождении исторических центров.
К третьей группе относятся города, исторические территории в которых занимают 15—30 % застроенных городских земель. В группу этих поселений входят средние и часть крупных городов, а также ряд малых городов. На протяжении длительного времени такие города существовали в своих исторических границах, фиксирующих небольшое по площади посетение с регулярным планом, а основное развитие они получили во второй половине W века на новых территориях. Общий облик значительной части этих городов достаточно сильно изменен и требует сохранения архитектуры исторического центра, его полного или - рагментарного возрождения.
К четвертой группе относятся города, в которых исторические территории занимают не более 5—15 % застроенных городских земель. К этой группе в основном относятся крупные крупнейшие города, а также часть средних городов (всего около 20 % от общего числа исторических поселений). Исторические центры этих городов, как правило, сохранили свою целостность только в более или менее значительных фрагментах. В ряде случаев речь может идти лишь о сохранении и реставрации отдельных ансамблей и памятников
В исторических городах можно выделить следующие городские территории, которые «опт являться объектами реконструкции:
—	городские кварталы исторического центра с плотной капитальной периметральной застройкой XVIII — нач. XX в.;
—	городские кварталы исторического центра с малоэтажной частной застройкой XIX—сер. XX в.;
—	центральные исторические площади, центральные улицы;
—	исторические городские парки, скверы, бульвары и окружающая их застройка;
—	комплексы зданий различного назначения (больницы, учебные учреждения, промышленные заведения, военные городки и пр.), занимающие один или несколько кварталов, образующие целостные ансамбли.
Согласно действующему российскому законодательству об объектах культурного иследия. в исторических поселениях охране подлежат все исторические градоформирующие художественные объекты: планировка, застройка, объемно-пространственная структура и композиция, природный ландшафт, археологический и историко-культурный слой, соотноше-между городскими пространствами, фрагментарное и руинированное градостроительное едие. форма и вид зданий и сооружений, их масштаб, стиль, материал, цвет, декоративные мементы. функциональное зонирование и иные характеристики, являющиеся предметом таны данного исторического города (поселения).
63
Законодательство определяет и порядок действий в историческом городе:
1.	Составление на основе историко-архитектурных и археологических исследований историко-архитектурных опорных планов территорий в целом и отдельных участков с обозначением всех памятников культуры и объектов культурного наследия с указанием их историко-культурных характеристик;
2.	Установление границ зон охраны памятников культуры, установление ограничений использования земель в пределах зон охраны памятников;
3.	Разработка и утверждение градостроительных регламентов в пределах особо охраняемых историко-культурных территорий. Градостроительные регламенты особо охраняемых историко-культурных территорий содержат ограничения, касающиеся разрешенного использования и предельных параметров изменения объектов недвижимости, связанные с необходимыми мерами по охране памятников культуры. К таким ограничениям относятся: снос зданий и сооружений; размеры и пропорции зданий и сооружений, использование определенных строительных материалов, цветовое решение; размещение автостоянок, вывесок, рекламы; характер озеленения улиц; иные ограничения, необходимые для сохранения исторической среды города.
Таким образом, реконструктивным мероприятиям в историческом городе должны предшествовать научные исследования по определению историко-архитектурной ценности каждого объекта, включая здания, хозяйственные постройки, ограды, малые архитектурные формы, подпорные стенки, озеленение (рис. 1.19). Только после составления историко-опорного плана исторической части города, на который наносятся все ценные элементы города, можно определить степень реконструктивного вмешательства в историческую среду.
Рис. 1.19. Историко-архитектурный опорный план г. Воронежа
64
К числу основных задач разработки и реализации проектов реконструкции в историческом городе относятся:
—	восстановление и совершенствование архитектурного наследия исторических городов разной величины, типа и профиля;
—	комплексная реконструкция и возрождение исторических центров городов как мест наибольшей концентрации объектов архитектурного наследия, имеющих непосредственную функциональную взаимосвязь с современной инфраструктурой поселения;
—	создание наилучших условий жизни в исторических частях городов, поддержание и развитие социального обслуживания, образования, деятельности религиозных конфессий, туризма;
—	улучшение условий для экономической деятельности в исторических городах с целью восстановления и развития традиционных производств, народных художественных промыслов и ремесел, торговых ярмарок, выставок.
Своеобразие облика исторических городов определяется наличием в каждом из них таких характерных черт, как выразительность общего силуэта и панорамы города, необычная топография, особая живописность городских улиц и ландшафта, самобытность памятников древнего зодчества, местные художественные и строительные традиции. Утрата значительной части исторических градоформирующих доминант и вторжение резко диссонирующих объектов в историческую городскую среду является сложной проблемой многих исторических городов. Естественное окружение исторических городов составляют природный ландшафт и старинные сельские поселения, располагающиеся в соответствии с системой традиционного расселения вдоль рек и древних направлений дорог. Проектами реконструкции необходимо предусматривать гармонизацию силуэта и панорамы городов, восстановление трансформирующих доминант, снятие или снижение воздействия диссонансов, достижение композиционного единства города во взаимосвязи исторических и новых районов, органичное сочетание городской среды с природным окружением (рис.1.20, 1.21).
Рис. 1.20. Динамика изменения силуэта исторической части г. Воронежа
65
a)
Рис. 1.21. Варианты восстановления утраченной доминанты на главной площади г. Острогожска а) Восстановление храма;
б-в) Строительство общественных здании
В состав потенциального комплекса мероприятий по реконструкции исторических центров городов должны входить: сохранение и восстановление древнего ядра в городах, имеющих дорегулярную планировочную основу; возрождение, реконструкция застройки главных площадей, улиц, набережных в границах исторического регулярного плана; разработка и реализация проектов комплексной реконструкции кварталов сложившейся застройки, повышающих плотность жилищного и общественного фонда и сохраняющих особенности архитектуры исторических зданий; реконструкция с изменением функционального применения исторических производственных построек (заводов, мануфактур и др.), ныне утративших свое назначение.
В ряде исторических городов возможно сохранение и реставрация лишь отдельных ансамблей и объектов архитектурно-градостроительного наследия. Это обусловлено тем, что данные города претерпели необратимые изменения в годы Великой Отечественной войны, во время общего пренебрежительного отношения к историко-культурному наследию, а также в период развития массового индустриального строительства, существенно затронувшего и исторические территории. В подобных случаях речь может идти лишь о бережном отношении к сохранившимся памятникам архитектуры и фрагментам исторической застройки. В состав комплекса мероприятий по сохранению и реставрации отдельных ансамблей и объектов архитектурно-градостроительного наследия могут входить ремонт, консервация, реставрация наиболее значимых памятников архитектуры и градостроительства с приведением характера их современного функционального использования в соответствие с историко-культурным значением.
66
Новые условия развития архитектуры определяют специфику задач взаимоотношения территорий исторической застройки и районов массового строительства в исторических городах. В данном случае необходимо предусматривать: повышение уровня благоустройства районов современной массовой застройки, создание композиционных и визуальных связей новых районов с исторической частью города; преобразование застройки современных кварталов, находящихся в визуальном контакте с историческим центром, в целях снижения диссонансов; упорядочение использования промышленных территорий, коммунальноскладских зон и других территорий нежилого характера, изменение функционального назначения высвобождающихся производственных территорий и сооружений; инженерная подготовка и рекультивация территорий в целях использования их под новое жилищное, коммунально-хозяйственное и производственное строительство.
В целом, при реконструкции, для сохранения своеобразия архитектурно-художественного облика центральных исторических городских районов важно преемственно развивать композиционные приемы, характерные для исторического архитектурного ландшафта: панорамное решение групп ансамблей; анфиладное построение площадей и их глубинное развитие; чередование ансамблей и рядовой нейтральной застройки вдоль главных планировочных направлений; контраст открытых и замкнутых пространств; сочетание приемов регулярной планировки и живописной природной ситуации; контрастное противопоставление горизонтальной силуэтной линии застройки архитектурным доминантам, расположенным на больших расстояниях друг от друга; замыкание перспектив улиц выразительными сооружениями и постановка их на хорошо обозримых участках города.
Для сохранения обшей архитектурно-исторической ситуации, для обеспечения исторически обусловленного органичного и последовательного развития города в первую очередь необходимо учитывать существующую планировочную и архитектурную ситуацию. Большое значение при этом имеет объемно-пространственная организация застройки, она должна опираться на анализ элементов исторической композиции (уличных перспектив, системы высотных акцентов, характер рядовой застройки, этажность). Необходимы также учет местных особенностей (рельеф, форма участка, характер архитектуры зданий) и обеспечение масштабного соответствия сложившейся застройки в общей композиции и деталях (форма крыш, пропорция оконных проемов, постановка на участке).
Реконструктивные мероприятия должны быть направлены на закрепление традиционных приемов, предусматривающих максимальное сохранение периметра исторической застройки при обоснованном преобразовании внутридворовых пространств, для сохранения квартала как основной планировочной единицы городского организма. Однако при разработке проектов реконструкции исторических кварталов, основанных на принципах домовладений, рекомендуется сохранять исторически ценные хозяйственные постройки, организующие внутренние дворы, придавая им новые функции: офисные, торговые, небольшие производственные здания.
Бережное отношение к периметру кварталов представляется одной из исходных позиций любого мероприятия, связанного с обновлением исторического жилого фонда. Отсутствие здания по фронту застройки квартала или необходимость его сноса обусловливают в большинстве случаев целесообразность осуществления нового строительства. Постановка нового здания должна быть подчинена общей идее градостроительного замысла реконструктивного преобразования. Наиболее ответственными при этом являются угловые участки квартала.
Реконструкционные работы, вызванные естественным увяданием и обветшанием застройки. а также несоответствием современным инженерно-технологическим требованиям, немыслимы без возведения новых зданий в историческом окружении, что, в свою очередь,
67
требует правильного выбора архитектурно-проектных решений. Новое строительство должно осуществляться по индивидуальным проектам, учитывающим и продолжающим традиции существующей застройки, также необходима разработка специальных типов жилых домов для строительства в исторически сложившихся районах городов
При решении общей композиции застройки с включением в нее вновь возводимых зданий необходим, как уже говорилось, предварительный анализ элементов исторической композиции. Для организации новой застройки должны быть регламентированы этажность в целях сохранения сложившегося масштабного соотношения и рекомендованы степень преобразования внутриквартальных пространств. Наиболее убедительными оказываются исторические примеры, прошедшие вековые апробации. Строители разных периодов стремились к «вписыванию» своих построек в сложившееся архитектурное окружение, хотя не исключались и новые акценты, решенные в основном за счет пластики фасадов и скульптурно-декоративных средств или высотного уровня застройки, но с сохранением существующих доминант (рис. 1.22).
Рис. 1.22. Фрагмент исторической застройки XIX в в г. Бутурлиновка: главный дом, флигель и лавка
Для достижения пространственной взаимосвязи различных по объемам старых и новых зданий может быть использован тот же принцип, который применялся при соподчиненной взаимосвязи соборов и колоколен. Согласно этому принципу, возле больших массивных сооружений целесообразно располагать более легкие и ажурные или же мелкообъемные. При возведении новых зданий в ряду исторической застройки рекомендуется добиваться пластической проработки их фасадов, по степени детализации корреспондирующихся с окружением. Желательно избегать постановки рядом двух зданий современной архитектуры.
Особое внимание должно быть уделено комплексной реконструкции центральных площадей исторического ядра города. При этом, помимо пространства собственно плошали, необходимо предусматривать комплексную реконструкцию кварталов, прилегающих к площади, с тем, чтобы восстановить исторический ансамбль или оптимально организовать сложившуюся застройку. В большинстве исторических городов в центре главной площади размещался храм или несколько храмов, своими массами и вертикалями организуя все прилегающее городское пространство. В случаях утраты этих доминант рекомендовано их восстановление, либо строительство общественного здания выразительной архитектуры, способного принять на себя роль организующей пространственной доминанты. Во многих исторических поселениях, на месте снесенных в сер. XX века главных храмовых комплексов были устроены городские парки, которые к настоящему
68
времени превратились в довлеющие объемные массы городского пространства, визуально расчленяющие историческую площадь на локальные участки улиц. Подобное озеленение в историческом городе недопустимо, необходимо проводить комплексную реконструкцию этих парков с санированием озеленения и благоустройством в целях визуального раскрытия пространства всей площади. При реконструкции площадей исторического города, в целях развития и расширения многообразия городской среды следует сохранять и воссоздавать положительные качества реконструируемой среды: ориентацию зданий относительно площади, масштабное соотношение открытых и застроенных пространств, озеленение, благоустройство. Особенно важно добиться того, чтобы зрительно воспринималась во всей целостности архитектурнопространственная среда реконструируемой части города.
Если почти любая улица старого города может служить примером единообразия пропорциональных взаимоотношений исторических строений, то одновременная реконструкция ее создает удобные условия для того, чтобы выяснить не только возможности постановки новых зданий в данной архитектурно-градостроительной ситуации, но и определить объемы и силуэты новых зданий, их габариты, подобрать гармонирующие с обликом застройки архитектурно-эстетические параметры, установить наиболее рациональные функции возводимых сооружений.
Единовременная реконструкция исторической улицы целесообразна с историко-градостроительных и архитектурно-эстетических позиций, поскольку гарантирует восстановление единого исторического облика улицы даже при разнохарактерной и разнопериодной застройке. При такой комплексной реконструкции принимается более обоснованное решение об освобождении архитектурно-пространственной композиции среды от сооружений, искажающих эстетическое восприятие, пристроек, крылец, одиночных невыразительных объемов, дымовых труб, металлических каркасов.
Почти во все архитектурные эпохи при решении фасадов уличной застройки важное значение придавалось закономерности в построении этажей зданий. П,окольные и первые этажи формировались из крупных и более тяжелых членений — руст, крупная раскреповка углов, крупная обработка низа фасадов с большими членениями. При переходе к архитектуре верхних этажей степень насыщения крупными элементами постепенно ослабевала. В архитектурное решение верхних частей зданий включались декоративные изображения — розетки, медальоны, орнаменты. Закономерности, применяемые в каждом отдельном доме, выстраивались в архитектурный типологический ряд по всей исторической улице, создавая таким образом закономерность построения всей исторической среды. Одним из главных условий постановки новых зданий всегда являлось их объемно-пространственное соотношение с историческим окружением. Стремление «привязывать* многими параметрами к соседним домам любую новостройку прошло через все стилевые эпохи и времена не случайно: положительные ассоциации всегда вызывали только те сооружения, которые удачно гармонировали со средой. В данном случае успех объясняется соблюдением непреложных законов зодчества — пропорциональность соотношения объемов, соразмерность высот зданий, общий характер силуэта и согласование архитектурной выразительности фасадов. Как известно, наиболее положительно воспринимаемые пропорциональные соотношения объектов в городе 1:3, 1:4, 1:5 Ритм исторической застройки желательно сохранять уравновешенным, спокойным. Однако не следует исключать новые акценты, если они выразительнее и совершеннее орга--изу ют силуэт застройки.
Одним из принципов реконструкции исторических улиц является сохранение их фасадности. В частности, не рекомендуется делать разрывы в застройке вблизи перекрестка улиц, и это 'ъяснимо при подходе к углу пешеход сразу воспринимает два пространства — улицу, по
69
которой идет, и другую, глубинную, перспективу. Поэтому если вблизи угла раскрывается внутреннее пространство квартала, то нарушается характерная для улиц большинства русских регулярных городов строгая ограниченность и целостность пространства самой улицы. В тех случаях, когда отсутствует угловое здание, надо или строить здесь новое, или найти приемы оформления угла квартала средствами озеленения и благоустройства, с тем чтобы выявлять его как первичный элемент планировки.
Анализ застройки, образующей фасад исторической улицы, указывает на определенную закономерность: высота этажа колебалась лишь в незначительных пределах. Особенностью исторических улиц следует считать обязательные пропорциональные соотношения ширины улипы и высоты застройки. Фактор пропорциональности издавна играл важную роль в построении уличных схем, делая жилую среду удобной, соразмерной, выразительной. Как правило, направление, протяженность, ориентация и завершенность улицы вертикальным объемом — параметры не случайные, это главные составляющие единого архитектурно-градостроительного замысла. Поскольку этот принцип лежал в основе построения исторической улицы, то и в современных условиях заданные пропорции улиц, силуэтность, пропорциональность и завершенность застройки должны полностью сохраняться в первоначальной архитектурно-исторической структуре градообразования.
В перспективе улиц четко воспринимается силуэт застройки с характерным для большинства из них перепадом этажности домов, когда активно «работают» брандмауэры, а также верхние торцы зданий. Наблюдения показывают, что разность в высоте зданий более двух-трех этажей приводит к разрушению композиционной направленности улиц, вносит элемент «беспокойства» в строгую перспективу улицы. Поэтому при 4-, 5-, 6-этажной застройке следует сохранять только те малоэтажные здания, которые имеют историко-архитектурную, мемориальную ценность. Однако, как правило, надстройку зданий не следует все же рассматривать как эффективный прием реконструкции. Наиболее правильно, с точки зрения сохранения исторической среды, чтобы при размещении объектов нового строительства они не превышали по высоте сложившуюся застройку и не были больше шести-семи этажей. Особенно нежелательно включение в кулису застройки домов большой протяженности, в 4—5 раз больше обычных, что вносит диссонанс в установившийся масштаб уличного пространства.
При всем многообразии возможных решений, прежде всего необходимо находить правильный архитектурный модуль, правильное соотношение в членении фасадов. И это особенно сложная задача, поскольку новые жилые дома, как правило, имеют широкий шаг проемов и простенков, а высоту этажей меньшую, чем в старых домах. В то же время характерной особенностью старых зданий является узкий шаг простенков и проемов, вертикальные пропорции окон, что зачастую дополнительно подчеркивается ордерной системой решения фасадов. В случае «вкрапления« нового здания в рядовую застройку возникают большие сложности, связанные с поисками его архитектурно-художественного облика, гармонирующего с исторической средой. Общие рекомендации о согласовании его этажности и основных членений с соседствующими домами открывают путь для творческих поисков новой выразительной пластики современной архитектуры, развивающей лучшие традиции города. Здесь уместно напомнить, что обязательным условием включения новых объектов остаются сохранение высоты зданий и силуэта всей застройки улиц, неизменность объемно-пространственной композиции сложившейся среды. Основной критерий — это тактичность включения новой архитектуры в сложившееся окружение, ее контекстуальная подчиненность. Новое правомочно рядом со старым, когда не подражает стилям прошлых эпох, а достойно, не экстравагантно представляет свое время и берет на себя такую функцию, которую по технологической специфике не способно взять существующее старое здание.
70
Таким образом, при реконструкции исторических центров необходимо обеспечение преемственности исторических градостроительных традиций. Введение новых объектов в исторически сложившуюся городскую среду должно следовать традициям и соответствовать окружающему архитектурному контексту. Необходимо усиление градоформирующей роли исторических центров городов за счет дальнейшего совершенствования общегородских функций центра и восстановления утраченных общегородских доминант.
Композиционные приемы при реконструкция кварталов застройки XX века зависят от местоположения реконструируемых территорий в структуре города: в его центральной части (многофункциональный общественный городской центр), при магистральных улицах, в составе периферийных жилых районов (застройка первых массовых серий) и т.д.
Задачами реконструкции таких кварталов и частей города являются:
—	формирование комплексной жилой среды и обеспечение архитектурно-пространственной выразительности, социально-психологического и экологического комфорта и функциональной достаточности жилых районов;
—	повышение эффективности использования городских территорий;
—	реконструкция, реновация и модернизация существующих градостроительных образований;
—	сохранение и увеличение многообразия жилой среды и застройки, отвечающих запросам различных групп населения, улучшение потребительских и эксплуатационных характеристик существующего жилого фонда в соответствии с утвержденными нормами проживания;
—	уменьшение доли физически амортизированного и морально устаревшего жилищного фонда;
—	обеспечение сохранности и увеличение сроков эксплуатации жилищного фонда, безопасности проживания;
—	обеспечение условий для снижения издержек и повышения качества предоставления жилищно-коммунальных услуг, обеспечение инвестиционной привлекательности жилищно-коммунального хозяйства.
Принадлежность к центральному планировочному району определяет функциональную и архитектурно-планировочную организацию застройки. Кварталы центрального планировочного района имеют, как правило, сложный функциональный состав. По соотношению жилых и нежилых территорий различаются кварталы преимущественно жилые, смешанного назначения и преимущественно нежилые. Смешанное функциональное зонирование должно сохраняться и после реконструкции. В кварталах центральной части города должно быть обеспечено интенсивное использование территории, так как условная цена участков, расположенных в центре, значительно превышает условную цену участков других районов города. Интенсификация и разуплотнение среды — это составные части единой градостроительной политики, направленной на эффективное использование старой жилой застройки. Поэтому наряду с дальнейшим совершенствованием традиционной методики обновления старых кварталов — разуплотнением — необходимо разрабатывать приемы обновления старой килой застройки в зоне интенсификации общегородских функций.
Одним из таких приемов является уплотнение застройки, при которой за счет внутриквартальных пространств с частичным или полным использованием территорий дворов, прилегающих к улице, расширяются магазины и другие общественные объекты, располо-• енные в первых этажах. Расширение обслуживающих учреждений в переуплотненной многоэтажной застройке должно проводиться за счет использования непригодных для жилья помещений первых этажей и части внутридворовых пространств. Центральные функции
71
должны распространяться в глубь квартала, создавая дополнительные связи между элементами центра — пассажи, переходы. Это достигается путем перекрытия дворов-колодцев с размещением в нижнем уровне общественных объектов: торговых залов, хозяйственных и разгрузочных помещений магазинов, зрительных и спортивных залов, ресторанов, гаражей-стоянок, пешеходных проходов, торговых пассажей. На крышах этих вновь организованных дворовых пространств могут быть расположены озелененные зоны отдыха и детские площадки. Пространственное зонирование, т. е. включение элементов территории в помещения, способствует интенсификации использования территории, исключает надобность в выполнении нормативных требований по взаимному размещению и удалению элементов жилой зоны друг от друга и от окон жилых и общественных зданий (рис 1.23., 1.24).
Рис. 1.23. Схема разноуровпего решения квартала
Рис. 1.24. Схема планировки дворов: а) до реконструкции;
б) после реконструкции
Многофункциональность, свойственная центральным районам, может получить специфическое пространственное воплощение. Зонирование по вертикали, характерное для многоэтажных современных центров (внизу — общественные этажи, наверху — жилые), можно сочетать с разделением функций по горизонтали — общественные учреждения размещать
72
по наружному периметру квартальной застройки, а жилые — вокруг внутреннего двора. В помещениях, непригодных для жилья (подвальных, цокольных и первых этажей), рекомендуется размещать хозяйственные и подсобные элементы жилой среды с искусственным светом и принудительной вентиляцией. Это помещения для чистки одежды, мастерские, кладовые, мусоросборники, трансформаторные подстанции при возможности подъезда транспорта и организации средств пожаротушения, гаражи при устройстве несгораемых перекрытий и звукоизоляции вышерасположенных квартир и т. д.
Центральные планировочные районы большинства исторически сложившихся городов сформированы периметральной экстенсивной застройкой средней этажности с различной степенью функционального использования. Такой характер застройки позволяет при проведении реконструктивных преобразований осуществить уплотнение кварталов, развить функции, характерные для центра, увеличить количество жилой площади за счет нового строительства внутри квартала и по периметру (надстроек, пристроек, встроек, планировочного объединения рядом стоящих корпусов).
Старую застройку, которая может быть сохранена как жилая, целесообразно обособлять в относительно замкнутые жилые единицы. В зависимости от их размеров и характера (квартал, группа домов, объединенных общим двором, или даже отдельный жилой дом среди нежилой застройки) могут быть рекомендованы различные градостроительные мероприятия: вывод нежилых объектов; расчистка и озеленение дворовых территорий; «вынос» транзитных пешеходных путей, пересекающих внутриквартальные пространства, в специально оборудованные для этих целей «каналы»; восстановление замкнутого контура жилых кварталов; фиксация и четкая пространственная организация точек входа в жилые единицы со стороны городских улиц и центральных пространств. Изоляция жилья от общественной застройки должна достигаться четкой организацией входов в жилую и общественную зоны кварталов, исключением возможности прохождения транзитного пешеходного потока. При комплексной реконструкции кварталов старой застройки возникает проблема формирования новых внутриквартальных пространств и интерьеров: из чисто хозяйственных они превращаются в функциональные элементы городской среды и основные места проведения досуга и общения малоподвижных групп населения. Их организация должна способствовать интенсификации использования территории, повышению санитарно-гигиенического комфорта застройки, ее •технического оснащения, художественной выразительности, созданию сомасштабных человеку внутриквартальных пространств. Все эти меры помогут поддержать внутри жилых единиц специфические условия и ритм жизни, свойственные жилью, изолировать жителей от суеты 'ородского центра.
В районах, облик которых художественно невыразителен (это прежде всего относится к кварталам 60—70-х гг. XX века), возникает потребность в размещении новых комплексов и сооружений повышенной этажности. При этом раскрытие на них перспектив из группы реконструируемых кварталов значительно обогащает среду последних. Однако при постановке высотных зданий надо всесторонне проверять все возможные аспекты восприятия, «коридоры» видимости, с тем чтобы не допускать непоправимых ошибок в неудачных ригельных совмещениях видовых картин. Участки с недеформировавшейся структурой астройки или неселитебные территории могут стать основой значительных преобразований на периферии центральных районов. Искусство градостроителя будет заключаться в том, 'ы методы реконструкции не разрушали многообразие сред, а привносили в каждую из них хлучигаюшис их качества, сохраняя при этом ценные индивидуальные черты.
Специфичны художественные задачи при реконструкции застройки в зонах, примыкающих к транспортным узлам, преимущественно по границе центрального района, а также кварталов
73
и улиц примагистральных зон. Сеть улиц, площадей и пешеходных пространств формируется как единая общегородская система, взаимоувязанная с функционально-планировочной организацией города. В градостроительной структуре выделяются главные улицы, являвшиеся обычно магистральными, и второстепенные, формировавшие в совокупности с главными пространственную композицию среды. Исторически главным магистралям придавался выразительный архитектурный строй с относительно выдающимися зданиями. В этом отношении первенствующее значение имеют проспекты и улицы как важнейшие композиционные элементы районов. Второстепенные улицы имели обычно рядовую застройку, однако не исключалась постановка отдельных архитектурно значимых объемов. Отношение к реконструкции улиц местного значения принципиально другое — они не столь парадны, их следует организовывать как бульвары с местами отдыха или как подъезды.
Согласно нормативам, общественное пространство примагистральной зоны формируется пешеходной частью магистрали (тротуаром), площадками перед зданиями, имеющими отступ от линии застройки, скверами, примыкающими к линии застройки и контактными с пешеходным уровнем этажами зданий. Застройка уличного фронта должна иметь суммарную протяженность интервалов между зданиями — не более 25 м. Входы в учреждения обслуживания, торговли, культуры должны располагаться с частотой не менее 5 на каждые 100 м уличного фронта. Первые этажи общественных и жилых зданий и сооружений, выходящих на уличный фронт, следует занимать объектами с открытым для посетителей режимом; размещение жилых помещений на 1 этажах исключается.
При реконструкции старой застройки, выходящей на оживленные центральные городские улицы, и при строительстве новых зданий необходимо осуществлять вертикальное зонирование с использованием подземных ярусов для размещения гаражей и стоянок, а надземных уровней — для обслуживающих учреждений с устройством над ними конторских и административных помещений и жилья в верхних этажах. В этих районах необходимо усовершенствовать сети пешеходных коммуникаций. Увеличение полезной площади выходящих на улицы торговых и обслуживающих объектов, а также числа конторских учреждений в нижних этажах зданий резко повышает нагрузку на пешеходные каналы, и без того нагруженные (в настоящее время к ним относятся, как правило, только тротуары улиц и подземные переходы). Это требует радикального совершенствования существующей сети пешеходных коммуникаций центра с целью увеличения ее пропускной способности и комфорта передвижения. Для наиболее перегруженных участков центральных улиц можно устраивать пешеходные дублеры, представляющие собой перекрытые или открытые пешеходные каналы, идущие вдоль заднего фасада здания параллельно тротуару. При этом входы в магазины для уменьшения пешеходного потока на тротуарах можно устраивать из поперечных проходов или непосредственно из дублирующих пешеходных каналов. В тех случаях, когда желательно расширить обслуживающие объекты, пешеходный дублер, отнесенный от заднего фасада выходящего на улицу здания, может быть с двух сторон обстроен торговыми помещениями, что увеличит глубину обслуживающего фронта улицы до 50 м и более. Если перекрыть такой дублер сводом, то образуется сплошной переходный пассаж, который обеспечит высокий комфорт пешеходного движения и обслуживания (рис. 1.25).
Подобные приемы позволяют присоединить к улице дополнительные пространства, поднять их ценность, создать предпосылки для активного освоения, ликвидировать небла-гоустроенность дворов вдоль магистралей. В то же время это дает возможность частично разгрузить тротуары основной улицы, направив пешеходный поток параллельно в специально оборудованном для этого пространстве, где сконцентрированы входы в магазины, витрины и мелкие торговые точки.
74
СУПЕРГРАФИКА ГЛУХОГО ТОРЦА
ИСПОЛЬЗОВАНИЕ
СИНТЕЗА ИСКУССТВ
ОСТАНОВОЧНЫЕ ПАВИЛЬОНЫ
УСЛОЖНЕНИЕ
СИЛУЭТА
ПОВЫШЕНИЕ УРОВНЯ ХУДОЖЕСТВЕННЫХ ХАРАКТЕРИСТИК ЗАСТРОЙКИ
ПОВЫШЕНИЕ
УРОВНЯ
БЛАГОУСТРОЙСТВА
УВЕЛИЧЕНИЕ
ИНФОРМАТИВНОСТИ СРЕДЫ
ПОВЫШЕНИЕ
УРОВНЯ ХУДОЖЕСТВ. ХАРАКТЕРИСТИК ЗАСТРОЙКИ
УВЕЛИЧЕНИЕ ИНФОРМАТИВН. СРЕДЫ
УВЕЛИЧЕНИЕ
ИНФОРМАТИВНОСТИ
СРЕДЫ
ПРИМЕНЕНИЕ МАЛЫХ
АРХИТЕКТУРНЫХ ФОРМ
ПРИМЕНЕНИЕ
МАЛЫХ АРХИТЕКТУРНЫХ
ФОРМ
ТРАНСФОРМАЦИЯ ФУНКЦИОНАЛЬНООБРАЗНЫХ ХАРАКТЕРИСТИК
КРАТКОВРЕМЕННЫЕ АВТОСТОЯНКИ
ОСТАНОВОЧНЫЕ ПАВИЛЬОНЫ
ОСТАНОВОЧНЫЕ ПАВИЛЬОНЫ
Рис. 1.25. Архитектурно-художественная концепция реконструкции ул. Кольцовская в г. Воронеже
ВЫДЕЛЕНИЕ ПРОСТРАНСТВА СО СМЕЖНЫМИ ФУНКЦИЯМИ
УСТРОЙСТВО ПЛОЩАДОК ДЛЯ ОТДЫХА С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ДЕКОРАТИВНОГО МОЩЕНИЯ
ПОВЫШЕНИЕ УРОВНЯ БЛАГОУСТРОЙСТВА
ВЫДЕЛЕНИЕ ПРОСТРАНСТВА СО СМЕЖНЫМИ ФУНКЦИЯМИ
РЕКЛАМНО-ИНФОРМАЦИОННОЕ
ТАБЛО
ФОРМИРОВАНИЕ АРХИТЕКТУРНОГО АНСАМБЛЯ
ГЛАВНЫЕ КОМПОЗИЦИОННЫЕ
АКЦЕНТЫ
ФОРМИРОВАНИЕ
АРХИТЕКТУРНОГО АНСАМБЛЯ
СУПЕРГРАФИКА
ФАСАДА
КРАТКОВРЕМЕННЫЕ
АВТОСТОЯНКИ
СОХРАНЕНИЕ ТРАДИЦИОННОГО КОНТУРА ЗАСТРОЙКИ
/-ГЛАВНЫЙ КОМПОЗИЦИОННЫЙ АКЦЕНТ
РЕКЛАМНО-ИНФОРМАЦИОННЫЕ
ТАБЛО
Следует учитывать также, что сама сеть пешеходных маршрутов центра, которая следует основным направлениям улиц и переулков, сформировавшихся сотни лет назад под воздействием во многом утративших теперь свое значение факторов, в настоящее время не всегда обеспечивает удобные связи для посетителей центра. Станции метро, остановки наземного транспорта, крупные общественные здания, магазины образуют новые фокусы тяготения, для кратчайшей связи между которыми требуются новые пешеходные каналы. Это диктует -еобходимость устройства дополнительных пешеходных «связок», проходящих через внутри-кадртальные пространства. Таким образом, пешеходная сеть центра должна формироваться с
75
учетом разделения и пространственного обособления различных по характеру и целям видов пешеходного движения, т. е. транзитного, потребительского и рекреационного потоков.
Весьма эффективным мероприятием по совершенствованию функционирования центральных частей городов является создание пешеходных бестранспортных зон в пределах исторического ядра города или его торгово-зрелищного центра. В одних случаях эта зона представляет собой улицу, обычно торговую, в других случаях — площадь с памятниками архитектуры, активно посещаемыми туристами. Такие зоны, в идеале, должны являться обязательным элементом центрального района каждого крупного города.
Пешеходные зоны (улицы, площади) в настоящее время существуют во многих городах. Частичное или полное удаление транспорта из системы исторической улицы и организация на ее основе пешеходного движения позволяют обеспечить сохранность ценной застройки. Оставляя основу улицы почти неприкосновенной, проектировщики оснастили ее новыми функциональными службами, торговыми и развлекательными учреждениями. Сюда включаются средства массовой информации, красочной наглядной агитации и рекламы. На пешеходных улицах создаются места отдыха с организацией точек общественного питания — кафе, рестораны. Пространство между домами иногда заполняется различными малыми архитектурными формами, сомасштабными сложившемуся архитектурно-историческому окружению (рис. 1.26).
Рис. 1.26. Формирование пешеходной части ул. Карла Маркса в г. Воронеже
Устройство пешеходных зон требует соблюдения основных принципов:
—	размеры зоны должны соответствовать пешеходной доступности основных объектов тяготения, что практически достигается при расстоянии не более 300—400 м.;
—	пешеходная зона должна быть оконтурена кольцевой магистральной дорогой общегородского значения;
—	к пешеходной зоне должны быть организованы подъезды и проезды служебных машин.
Таким образом, организация пешеходной улицы или площади возможна лишь при комплексной реконструкции ограничивающих ее кварталов и организации внутриквартальных проездов, подъездов, разворотных площадок и парковок специальных и служебных машин к зданиям, выходящим на эту улицу: кафе, ресторанам, магазинам, офисам и пр. В случаях, когда здания, выходящие на пешеходную улицу имеют жилые помещения, подобная организация транспортных проездов по дворовым территориям имеет негативные как санитарно-гигиенические, так и психологические последствия. Поэтому устройство пешеходных улиц возможно лишь при небольшой их протяженности.
76
К задачам реконструкции городских площадей и улиц необходимо отнести и вопросы их оформления: света, цветового решения, уличного покрытия, озеленения.
Так, необходимо учитывать и создавать световой ансамбль улиц и площадей. Здесь первооснова — решить принципиальные композиционные вопросы светового ансамбля, выяснить, что является главным и что второстепенным, как соподчинить световые объекты между собой, что оставить в тени и не освещать, не привлекая внимание. Большинство улиц в ночное время представляют собой монотонный световой тоннель, образованный уличными фонарями, которые освещают проезжую часть, а также светящимися единичными окнами, витринами и вывесками.
Как уже отмечалось, одним из самых важных элементов городской застройки является силуэт зданий, воспринимаемый в панорамах и в перспективе, в особенности если объекты имеют характерные венчающие элементы: купола, шпили, башни, шатры, парапеты, фронтоны и т. д. Чтобы картина длинной улицы не была монотонной, она должна быть ритмизирована масштабными пятнами света и темными «паузами». Кроме того, это позволяет оставить в темноте неудачные по архитектуре здания и разрывы между ними. Световые акценты, равно как и темные паузы, важны для зрительного восприятия как пешеходов, так и водителей и пассажиров транспорта, двигающихся по улице с большой скоростью. Благодаря ритмическим чередованиям света и тени человеческий глаз меньше устает.
Разная цветность света применяется и в трактовке пластических деталей. Например, арки, ниши, башенки высвеченные изнутри, дают ощущение «уютной интерьерности». Особенности подсветки архитектурных деталей здания зачастую имеют эффект «негатива» — рельефные пластические детали, днем находящиеся в тени, в темное время суток высвечиваются, привлекая внимание. Подобный прием дает архитектуре новый, «ночной» образ. Элементы мемориального характера на фасадах многих домов — бюсты, памятные доски — также должны быть отмечены «персональным освещением».
В комплексе должны решаться вопросы не только подсветки зданий, но и уличного, а также информационного освещения (реклама, вывески и витрины). Конечно, модель полного подчинения рекламной информации общей концепции света представляется идеальной (нельзя, к примеру, изменить цвет логотипа «Кока-Колы»), но вполне достижимой при условии правильной расстановки приоритетов. Вопрос состоит в правильном выборе объемов цвета и света, которые бы не ставили рекламу в противоречие с общим световым решением улицы.
Особое внимание при организации пешеходных зон улиц должно уделяться элементам благоустройства. Ранее тротуары и улицы имели, например, каменное неровное или частично плоское замощение (булыжник, брусчатку). При нынешних условиях изменены требования к виду нагрузки и эксплуатации дорожных покрытий. В качестве проектных решений в настоящее время предлагается и используется широкий диапазон плитки определенных геометрических очертаний, смесей гравийных и цементных составов, асфальтобетонные и \ плотненные грунтовые покрытия. Т.е. масштаб, цветовое решение, прочностные характеристики предлагаемых дорожных покрытий должны отвечать современным прочностным требованиям и отличаться комфортностью для пешеходов
Таким образом, объемно-пространственное решение реконструкции кварталов должно быть, несомненно, в каждом городе и на каждом отдельном объекте индивидуальным, обшим же является необходимость сохранения и развития своеобразия архитектурно-пространственной структуры городов.
77
1.3.	Исторические и социальные особенности городской застройки
В процессе исторического развития человечества постоянно создаются материальные ценности самых различных видов. Наиболее долговечными и доступными восприятию являются строительные объекты. Эти объекты различны по своим функциональным и техническим свойствам и качествам, по удобству пользования, прочности и долговечности, по размерам и расположению в населенных пунктах.
По своему историческому и социальному значению, эстетическим качествам здания и их комплексы также далеко не равнозначны. Некоторые являются выразителями своей эпохи, символами ее, но большая часть строительных объектов являются как бы фоном, а по своим строительным качествам их жизненный цикл исчерпан.
Однако впечатление от того или иного периода истории всегда воспринимается как градостроительная среда или комплекс застройки, характерный для своего времени.
Город, городская среда, застройка всегда находятся в состоянии изменений. Все в городе постоянно меняется. В этом отражается ход истории. Изменения происходят по многим причинам. Главные из них старение или физический износ, а также отставание возможностей удовлетворения функциональных задач, что называется моральным износом, кроме того, само развитие города также требует в тех или иных его районах замены части зданий и сооружений при трассировке новых и улучшении старых городских проездов и площадей.
При всех изменениях основной причиной служит постоянное развитие потребностей и возможностей населения, народного хозяйства страны.
Каждое изменение своего материального окружения расценивается современниками и потомками по-разному, причем эти оценки не остаются постоянными, а также непрерывно меняются.
В каждый период истории человеческое общество оценивает все свое окружение и, в том числе, городскую среду и отдельные строительные объекты по некоторой схеме, сущность которой можно представить в виде нескольких условных определений:
•	все, что создано позавчера достойно одобрения и дальнейшего сбережения;
•	все сделанное вчера устарело, требует улучшения и даже замены;
•	все, что выполнено сегодня современно и хорошо, при некоторых замечаниях;
•	все, что будет создано завтра — это мечта, стремление, совершенство!
Эта схема или закономерность наблюдается с далеких исторических времен.
Средневековая культура, сменившая античность, сочла все классические ценности вчерашними и, в течение тысячи лет расценивала все созданное в ту эпоху, как каменоломни, или в лучшем случае, как скопище строительных деталей.
Наступившая эпоха Возрождения оценила античное наследие уже как позавчерашнее и соответственно появилось новое, уважительное отношение к нему. В то же время застройка Средних веков, и даже выдающиеся сооружения того времени уничтожали или в корне переделывали. Известно, что сам Палладио имел намерение перестроить Дворец Дожей. Близким нам примером является уничтожение застройки эпохи классицизма в г. Москве.
Другой характерной чертой процесса изменения оценок наследия является ускоряющийся темп замены оценок, что соответствует постоянному ускорению развития человеческого общества.
Обратимся к примерам нашего времени. В первые десятилетия Советского государства памятники истории расценивали очень высоко, были приняты законы и действия по их сохранению и популяризации. «Позавчерашние» дворцы, усадьбы, музеи свято охранялись и являлись предметами заботы, которая была под силу молодому государству.
Исключением, правда, были культовые здания, уничтожение и разрушение которых стало следствием и выражением борьбы с влиянием религии. Так, большая часть ансамбля
78
Симонова монастыря была разрушена, чтобы освободить место для строительства дворца культуры автозавода им. И.А. Лихачева.
«Вчерашние» здания в те же первые советские годы не одобрялись. Такие объекты, как ГУМ, Политехнический музей, Исторический музей в мечтах о будущем подлежали уничтожению, как недостойные для центра г. Москвы. Что касается доходных домов, то даже лучшие из них, предреволюционных десятилетий, воспринимались и оценивались как досадная неизбежность, а их внешний облик постоянно подвергался насмешкам, в первую очередь, в среде специалистов-архитекторов и искусствоведов.
Все осуществляющееся «сегодня» воспринималось как достойное, если не восхищения, то одобрения. Первый в советское время очень скромный жилой дом, построенный в 1923 году на Динамовской ул. 9/2, был объявлен предвестником новой архитектурной эпохи. Аскетические поселки и городки Дубровка, Шмидтовский, ул. Усачева, ул. Восточная и другие, которые по своему существу действительно были новым словом в градостроительстве, противопоставлялись вчерашнему наследию буржуазии, которое лишалось каких-либо достоинств.
А как высоко оценивались в 30-х и 40-х годах такие, по сегодняшним воззрениям не слишком удачные новые и реконструированные здания, как гостиница «Москва», дома на Арбате, ул. Горького, проспектах Кутузовском, Мира, Ленинградском.
В то же время в 30-х и 40-х годах практика начального советского периода уже становилась вчерашней и оценивалась соответственно. Многие дома того времени были от души украшены чужеродными им архитектурными деталями.
В настоящее время оценки прошлых свершений во многом изменились. ГУМ, Политехнический, Исторический музеи и подобные им здания становятся уже «позавчерашними», при ускорившемся темпе и не безобразят, а украшают столицу. Доходные дома, лучшие из них, начинают причисляться к памятникам архитектуры. Появился ряд исследований и печатных трудов, где они разбираются на строгом искусствоведческом уровне с весьма высокими оценками и по функциональным, и по эстетическим качествам.
«Вчерашними» становятся первые серии домов полносборного индустриального строительства, в первую очередь, «пятиэтажки». Они оказываются чуть ли не позором для города, возникла необходимость их обновления, реконструкции и сноса. За ними наступает очередь и многоэтажных индустриальных домов.
«Сегодняшние» строительные ансамбли, начиная от отдельных уникальных объектов и до массовой застройки оцениваются достаточно высоко. Что-то будет с ними, когда они станут «вчерашними».
Город, городская среда имеют большое значение в жизни людей. Это место рождения, детства, юности, учебы, трудовой деятельности. Для обитателей города, его района, кварталы и дома становятся объектами привязанности, патриотического чувства.
Неизбежность развития и видоизменения города чрезвычайно усложняет отношение населения к его истории, к ценностям, возникшим и сохранившимся на каждую определенную дату. С одной стороны, известно, что сохранение любого наследия является патриотической потребностью человеческого сообщества, а с другой стороны развитие города требует замены многих его элементов.
К сохранению исторических ценностей призывали выдающиеся деятели человечества всех времен, стран и социальных систем.
Диалектическое единство патриотического стремления к сохранению исторических черт города и необходимость роста, изменения и совершенствования его является крайне серьезной задачей, в особенности в наше время, с его растущими объемами свершений и убыстряющимися темпами.
Стремление сохранить хотя бы малые остатки памятников истории свойственно каждому человеку, любящему свою родину и гордящемуся его культурой.
79
Архитектурно-эстетические характеристики сложившейся застройки и отдельных зданий зависят, в первую очередь и в решающей степени, от времени их осуществления. Подавляющее число зданий массовой застройки дореволюционного периода, относится к последней четверти XIX века и первым десятилетиям XX столетия. Еше три десятка лет тому назад здания той поры, отличающиеся признаками стилизации и эклектики, вызывали лишь пренебрежение. В настоящее время эти воззрения уже значительно изменились, так как предреволюционная застройка из категории «вчерашних» переходит в «позавчерашние».
Если еще не вызывают умиления все дома и домики тех лет, то застройка в целом признается своеобразной городской средой и ее сохранение по мере возможности считается нормальным и непрерывным действием.
Препятствием к сохранению всей застройки служит процесс развития города, потребность в территориях и отдельных местах для строительства в районах, освоенных городом, но имеющих недостаточно экономичную планировочную структуру.
Дома старой застройки отдельных периодов кроме общих стилевых черт имеют большие различия в качествах архитектурно-художественной композиции и выполнении элементов внешней отделки.
Более сложными решениями отличаются многоэтажные дома, расположенные в г. Москве, в первую очередь, в районах Арбата, Пречистенки, Мясницкой ул., где селились семьи чиновников, лиц свободных профессий и другие с вышесредними заработками. Эта группа домов отличалась индивидуальностью решения симметричных фасадов. Архитектурные композиции их основаны на устройстве крупных декоративных элементов, таких, как пластоки стены, силуэт дома, эркеры, обрамление входов, балконы.
Внешний облик домов, построенных в первые годы советского государства, отличается крайней рациональностью и даже аскетичностью, основанных на выражении во внешнем виде домов функциональных параметров.
Для этих зданий характерно свободное расположение различных по размерам окон, отсутствие каких-либо декоративных деталей и украшений.
Дома второй половины 30-х, первой половины 50-х годов XX столетия, в период освоения наследия, отличаются, как правило, большими объемами. Композиции их обычно ясны и просты, архитектурно-декоративные фрагменты и детали исходят от классических образцов, в большей массе эпохи Возрождения, нередко, правда, далекие от совершенства.
В процессе реконструкции отдельных зданий задачи по изменению их внешней архитектуры могут и должны осуществляться в тех объектах, которые не отнесены к числу памятников, не прошли проверки временем.
Однако практическая деятельность показывает, что введение каких-либо изменений во внешний облик почти каждого здания, даже рядового, ничем не примечательного, «малоценного» по градостроительной терминологии, является крайне ответственным решением. Прежде чем осуществить какие-то переделки фасадов надо глубоко обосновать и доказать их необходимость.
При обоснованной целесообразности или необходимости введения изменений во внешний облик существующих объектов, следует различать два направления в этом деле.
Существующие здания, их группы или кварталы могут, при дальнейшем развитии застройки оказаться или большей, или меньшей частью в составе вновь создаваемых композиций.
В первом случае новые элементы композиций должны быть дополнениями существующих. Масштабность, ритм, материалы, весь стиль добавлений должны в возможно большей степени продолжать особенности существующей основы.
В другом случае сушествующие элементы, которые войдут в новые композиции, должны стать подчиненными составными частями этих композиций. Тут сохраняемое должно быть включено с возможно более полным сохранением их особенностей.
80
На общем фоне городской застройки особое положение занимают памятники истории и культуры. Среди них памятники архитектуры включают в себя здания, построенные в XVII, XVIII и первой четверти XIX веков. При этом здесь имеет место историко-искусствоведческая оценка — чем старше, тем ценнее, хотя и не всегда красивее. Однако некоторые здания, вплоть до сегодняшних, тоже могут относиться к памятникам архитектуры, но уже по эстетическим признакам.
Памятники истории и культуры — это здания, чем-либо знаменательные, обычно проживанием или пребыванием в них выдающихся личностей, а также проведением каких-либо исторических событий. Следовательно, к этому виду памятников могут относиться строения любого периода развития города.
Объекты и комплексы застройки, являющиеся памятниками, должны сохраняться и улучшаться методами реставрации. Ее содержание — приведение объекта в состояние, соответствующее его первоначальному или оптимальному облику. Функциональная сторона должна подчиняться структуре памятника, с необходимыми уступками, а иногда превышениями современных требований.
Методы реставрации в практике перестройки рядовых зданий, как правило, не применяют. Поэтому вопросы реставрации, являющихся специфической областью архитектурно-строительной деятельности в данной работе не рассматриваются.
В процессе развития городов неизбежны изменения в его исторической застройке.
Эти изменения подчиняются меняющейся оценке всего существующего, с почитанием «позавчерашнего», пренебрежением «вчерашнего», удовлетворением «сегодняшнего» и предвосхищением «завтрашнего».
Архитектурно-эстетические качества рядовых зданий позволяют вносить изменения в их структуру и внешний облик.
Исключение составляют памятники истории и культуры, которые подлежат реставрации, с приданием им первоначального или оптимального состояния.
1.4.	Факторы, оценивающие жилую застройку и ее реконструкцию
В таблице 1.5 приведены факторы, оценивающие комплексно жилую застройку городов и влияющие на ее реконструкцию и обновление: комфортность, капитальность, экологичность и гигиену, безопасность и экономичность. Каждый из факторов первого уровня подразделяется на факторы второго уровня. В нашем случае их насчитывается 50.
Факторы второго уровня могут делиться на подфакторы, учитывающие каждое отдельное дание или его элемент с различными характеристиками, такими, как: благоустройство, транспортная доступность, долговечность, износ, инсоляция, экология, пожаробезопасность и др.
Комплексную реконструкцию жилой застройки городов можно представить также в виде системы (рис. 1.27). В указанной схеме перечислены факторы, влияющие на реконструкцию жилой застройки. При этом, в первом ряду обозначены факторы, характеризующие жилую застройку по градостроительным показателям: инсоляция, зашумленность, загазованность, транспортная доступность и благоустройство.
Во втором ряду учитываются факторы по выбору способа реконструкции в зависимости от технического состояния здания: техническое состояние и надежность здания, конструктивно-тех-ническис и организационные решения, уровень реконструктивных работ, способ реконструкции.
Факторы третьего ряда связаны с экономикой: остаточная ценность строений, остаточная ценность инфраструктуры, оценка эффективности по вариантам, доходность проекта в капитальных вложениях.
81
Факторы, оценивающие жилую застройку
82
Рис.1.27. Факторы, влияющие на реконструкцию жилой застройки
В каждом крупном городе в настоящее время имеются генеральные планы развития, в которые включаются мероприятия по обновлению и реконструкции застройки, в том числе реконструкции частей территорий и отдельных зданий с обязательным благоустройством придомовых территорий, решением транспортных, социально-бытовых и других проблем.
Существует разнообразие различных методических подходов к осуществлению проектных решений. Такая методика, как правило, должна базироваться с учетом социально-обоснованных целей и включать следующие этапы:
—	формализация входной информации;
—	структура входной информации;
—	выделение объекта проектирования.
При исследованиях целесообразно было принять поэтапный системный подход, этапы которого представлены на блок-схеме (рис.1.28.), а содержание их в таблице 1.6. Такой подход в дальнейшем может быть использован и при решении отдельных задач общей проблемы.
При реконструкции городской застройки в последние годы стало недостаточным подготовить интересные проектные решения и разработки. При этом надо решать, согласовывать, объяснять и утверждать различные вопросы, связанные с комплексной реконструкцией застройки.
Рис. 1.28. Этапы системного подхода и порядок движения по этапам
84
Системно-аналитический подход к решению поставленной задачи
Таблица 1.6
Этап	Системно-предметные задачи			Примечание
	Содержание	Методы	Результат	
1. Поста- новка задачи	1.	Формализация проблемы 2.	Выявление сложности структуры 3.	Уточнение цели 4.	Формулирование задач	Анализ ряда проектов реконструкции	1.	Уровни затрат на реализацию 2.	Уровни удовлетворенности 3.	Экологическая оценка	Для различных видов реконструкции
2. Концептуальные основы	1.	Выявление основных функций системы 2.	Выбор пути достижения цели 3.	Выбор пути реализации	Анализ системы подхода к достижению цели	1.	Пути достижения цели 2.	Ресурсы для достижения цели 3.	Возможности реализации	
3. Спецификация	Структура проекта реконструкции	1.	Классификация видов реконструкции 2.	Именование видов работ 3.	Оценка количества информации	1. Составляющие разделы проектных решений 2. Количественное изменение информации	
4. Практический опыт	Планирование и систематизация практического опыта	Объективные оценки практики проектирования	Получение обобщенной информации	В результате выявления необходимости корректировки нормативов
5. Синтез проектов	Выбор схемы решения проблемы	Выбор модели (подхода) к решению проблемы	1.	Модель проведения работ по проектированию 2.	Модель управления 3.	Модель последующего развития	
6. Экспериментирование	Натурный социологический эксперимент	1. Выбор метода проведения эксперимента 2. Установление необходимой доли проверки	]. Выявление закономерности оценки людей к принимаемым решениям 2. Параметры, принимаемые в проектных решениях	В состав экспериментов могут быть включены и другие параметры, используемые в градостроительной практике
7. Реализация проектов	Разработка стратегии и использования модели	Сопоставление полученных экспериментальных и практических данных	1. Корректировка нормативных данных 2. Структура имитационной модели	
На рис. 1.29 выделена структура проблем, рассматриваемых при реконструкции зданий. Сюда относятся следующие проблемы: организационно-технические (инженерно-строительные, архитектурные), производственные (хозяйственные, экологические), экономические, транспортные, политические, социальные (мнение населения, властей), инвестиционные, финансовые.
По каждой из перечисленных проблем группой специалистов разрабатывается проект: социологи разрабатывают анкеты для населения, чтобы учесть его мнение; определяют наличие и достаточность культурно-бытовых объектов на территории реконструкции, учитывается мнение властей; экологи вносят свои предложения, транспортники интересуются дорогами, развязками и выбором транспорта; специалисты (архитекторы, конструкторы и проектировщики) разрабатывают проект по благоустройству и проектные разработки реконструкции городской застройки с учетом экономических расчетов и т.д. Обсужденный комплексный проект утверждается на городском уровне и обнародуется.
Рис.1.29. Структура проблем, рассматриваемых при реконструкции зданий
Контрольные вопросы к главе 1
1.	Современные проблемы реконструкции и развития сложившейся застройки городов.
2.	Каковы исторические и социальные особенности формирования объектов городской застройки?
3.	Как следует организовать транспортное движение в условиях плотной городской застройки?
4.	Как снизить уровень шумовой нагрузки на жилые дома, прилегающие к транспортным магистралям?
5.	Каковы современные предпосылки формирования территориально-пространственного развития городской застройки?
6.	Особенности визуального восприятия элементов городской застройки.
7.	Опишите основные типы развития объемов зданий и сооружений.
8.	Приведите схему использования подземного пространства в сочетании с надземными надстройками. Какие условия необходимы для их реализации?
9.	Приведите композиционные варианты реконструкции городских кварталов.
10.	Какие элементы реконструкции и благоустройства можно использовать для улучшения качества обитания существующего микрорайона?
86
ГЛАВА 2. ХАРАКТЕРИСТИКА СПОСОБОВ РЕКОНСТРУКЦИИ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ. АРХИТЕКТУРНЫЕ ПРИЕМЫ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ ПРИ РЕКОНСТРУКЦИИ
2.1. Концепция реконструкции жилой застройки
Концепция реконструкции жилой застройки для различных периодов и для разных зданий • ваяется дифференцированной. При этом в основе подхода к реконструкции должно быть заложено не отдельное здание, а их комплекс: группа зданий, квартал, микрорайон. Это "озволяет осушествлять комплексную оценку градостроительной задачи и принимать лшиональные решения, отвечающие современным требованиям и обеспечивающие связь различных архитектурных эпох.
В градостроительной практике 1960—70-х годов реконструкция в СССР означала снос и мену существующей застройки новой. Во Франции в это же время сносили высотные бетонные жилые дома индустриальной постройки путем взрыва и постройкой взамен новых, устя десять лет немцы начали брать пример с французов, но, быстро сделав экономические : -счеты, пришли к выводу, что снос жилых зданий и замена их новыми это дороже, чем их реконструкция и нашли удачный способ реконструкции и термин — «бережное обновление».
В СССР, начиная с середины 1970-х годов, начали сказываться отрицательные результаты сплошного сноса малоэтажной застройки под многоэтажное строительство.
Реконструкция зданий, трупп или кварталов городской застройки в условиях их неоднородности объему жилого фонда в индустриальных домах первого поколения связано с определением объемов страт емой взамен сносимой. Полная, единовременная замена сложившейся застройки ведет к отере преемственности, нарушению механизма адаптации населения, что неприемлемо в условиях эволюционного совершенствования застройки. В этой ситуации рекомендуется придерживаться следующих объемов единовременного заменяемого фонда. Для кварталов, имеющих 70—100 % жилого . стриального фонда не более 30 %; 35...65 % — 50 %; 15...45 % — 70 %.
Проектирование реконструкции городской застройки ведется в пять последовательных этапов:
—	генеральный план реконструкции города:
—	проект реконструкции жилого района;
—	проект реконструкции и благоустройства межмагистральных территорий;
-	проект реконструкции жилой группы:
—	проект реконструкции отдельных зданий.
При этом все города России, отличаясь друг от друга, имеют разнохарактерную застройку. но в них при реконструкции выделяют три основные зоны:
—	зона консервации — историческое ядро; требует максимального сохранения;
—	зона регулирования — сложившаяся жилая среда, требующая обновления и реконструкции (повышения комфортности проживания);
-	зона преобразования — наиболее удалена от исторического центра, требует сноса ветхих строений, переоборудования и новой застройки.
87
Все способы и виды реконструкции жилой застройки и зданий обобщены в таблице 2.1. Эти способы применяются в различных странах мира, но акценты и подходы везде разные в силу различных причин: политических, демографических, социальных, экономических, временных и т.д.
Реконструкция жилой застройки с сохранением функции является основной в тех странах и городах, где ощущается острый дефицит в жилой площади. И наоборот, чтобы вывести здание из жилого фонда в нежилой надо иметь объективные причины, например: непригодность малоэтажного здания в качестве жилого из-за недостаточной инсоляции; расположение жилья рядом с вредными предприятиями; последствия чрезвычайных ситуаций и т.д. и т.п.
Вопросам реставрации и консервации памятников в разные временные эпохи уделяли различное внимание. Так, в середине XX века много памятников (здесь идет речь о жилых строениях) были разрушены и в ходе войны, и в ходе не совсем продуманных действий властей. В настоящее время сохранению памятников истории и культуры придается постоянное внимание. По художественно-историческому значению памятники подразделяют на объекты государственного и местного значения, от чего зависят степень внимания к ним и размеры средств, отпускаемые для охраны, реставрации и консервации.
Санацией целых участков и территорий города в России занимаются с недавних времен. На примере г. Москвы, самого большого города и столицы России, можно увидеть, как это делается на практике. Здесь как раз мнение властей и населения города совпадает. Цель одна — как можно больше вывести из городской черты промышленных и вредных предприятий.
Распространенными способами, которыми сейчас широко пользуются в г. Москве, являются разуплотнение и уплотнение застройки.
В центре города, где возможны надстройки и имеется плотная застройка, пересмотрели нормы по инсоляции. Так в качестве предела допустимой инсоляции приняли 2 часа в период на 22 марта и 22 сентября.
Надстройки ведут от одного этажа (чаще мансардного) до 3—4 этажей. При комплексной реконструкции и новом строительстве под зданиями устраивают автомобильные гаражи (в первую очередь), складские и хозяйственные помещения, магазины, спортивные залы и сооружения другого назначения.
Внешнему улучшению вида зданий и благоустройству в последнее время в г. Москве придается большое внимание. Вышел ряд постановлений правительства Москвы с программами по улучшению дворовых территорий и подъездов зданий. Много сделано по улучшению внешнего вида зданий, особенно в центральной части города.
В связи со строительством третьего транспортного кольца и сооружением туннеля в Лефортово в г. Москве вспомнили о передвижке зданий, которой много занимались в ЗО-е годы XX столетия.
Ремонты отнесены к категории реконструкции, так как, например, капитальный ремонт с перепланировкой (КРПП) предполагает не только перепланировку, но и замену в старых зданиях деревянных и смешанных (металлических и деревянных) перекрытий на железобетонные, что соответствует определению реконструкции — изменению инженерно-технических решений в здании.
Прежде чем приступить к выбору способа реконструкции, надо изучить факторы, влияющие на принятие решения.
88
89
2.1.1.	Роль реконструкции и обновления в решении градостроительных проблем
Современный этап развития градостроительства характеризуется возрастающими темпами реконструкции исторически сложившихся районов городов. Главной причиной, стимулирующей рост объемов реконструкции, является то, что многие крупные города к настоящему времени исчерпали внутренние территориальные ресурсы и испытывают острый дефицит в площадях, пригодных для освоения под массовую застройку без осуществления сложных и дорогостоящих мероприятий по инженерной подготовки территорий. Расчеты показывают, что в послевоенные десятилетия (с 1945 по 1980-е годы) городские территории крупных городов выросли почти в 10 раз. При этом темпы роста городов в среднем в 2—2,5 раза превышали рост численности населения, что свидетельствует о преимущественно экстенсивном характере освоения земель. В этих условиях возникает потребность в интенсификации градостроительного освоения территорий, в т.ч. за счет повышения эффективности использования ранее освоенных земель в пределах существующих границ поселений.
Актуальносп, комплексной реконструкции сложившихся городских районов обусловлена рядом социальных, градостроительных и экономических факторов. Социальные факторы связаны с низким качеством и потенциальной аварийностью жилья, высокими эксплуатационными затратами на его содержание, накопленным недоремонтом. Градостроительные — с низкой интенсивностью использования земли при наличии растущего дефицита территории для размещения строительства. Экономические — с высокой инвестиционной привлекательностью территорий размещения пятиэтажного и ветхого жилья при низкой его рыночной стоимости, со снижением объемов дотационного содержания жилья.
В настоящее время на решение проблем реконструкции направлен ряд федеральных и территориальных целевых программ, таких, как «Жилище», «Сохранение и развитие архитектуры исторических городов», «Программа комплексной реконструкции, модернизации и благоустройства жилых районов Москвы» и пр.
В целом, комплексная реконструкция, модернизация и благоустройство жилых районов направлены на переход от территориального роста городов к качественному преобразованию сложившейся застройки, требующей сбалансированного решения градостроительных и жилищно-коммунальных проблем.
Районы исторически сложившейся жилой застройки занимают значительную часть селитебных территорий в городах. Можно выделить следующие основные классификационные признаки районов реконструкции, важные для целесообразной организации реконструктивных мероприятий: время возникновения, размещение в плане города, функциональное назначение, историко-культурная ценность планировки и застройки, особенности пространственнопланировочной структуры и демографическая ситуация.
Исходя из времени возникновения можно выделить районы следующих типов:
—	районы, сложившиеся в XV—XIX вв. в центральных частях ряда исторических городов (Смоленск, Ярославль, Владимир, Воронеж и многие другие). Эти районы, как правило, занимают небольшие по площади территории, характеризуются квартальной застройкой высокой интенсивности, преимушественно свободной планировкой и отсутствием крупных озелененных открытых пространств;
—	районы, сложившиеся в XIX — нач. XX в. Характеризуются квартальной застройкой, но формируют более крупные жилые массивы, имеют в основном регулярную планировочную структуру и систему исторически сложившихся рекреационных пространств: городских садов, парков, скверов, бульваров;
90
—	жилые районы, сложившиеся на окраинах городов в период 1930-41 гг. Они также характеризуются квартальной застройкой, но в пределах кварталов нет членения на обособленные домовладения, как в первом и втором типах;
—	районы послевоенной квартальной застройки (1946—1960-е гг.), сложившиеся на основе типового проектирования и начального этапа послевоенной индустриализации;
—	районы жилой застройки 1970-х годов, застроенные 5—9-этажными домами первых массовых серий.
Кроме того, в отдельные типологические группы могут быть выделены районы малоэтажной усадебной застройки, сформировавшиеся в XIX — нач. XX в. и середине XX века — в довоенный и послевоенный период. Занимая значительные территории городов (от 40 до 60 сс), эти районы, домовладения в которых находятся в частной собственности, в последнее десятилетие начали активно и преимущественно стихийно застраиваться, в т.ч. жилыми домами повышенной этажности, что требует особого подхода к вопросам их комплексной реконструкции.
Важным классификационным признаком районов реконструкции является их размещение в плане города. Как правило, выделяются три основных группы районов: центральные, периферийные и расположенные в средней части города. Здесь же необходимо учитывать и расположение района вблизи транспортных магистралей и дорог.
Наиболее разветвленной является классификация районов по пространственно-планировочным признакам застройки: этажности (малоэтажная, среднеэтажная, многоэтажная), плотности (экстенсивная, высокоплотная), капитальности (аварийная, ветхая, пригодная и т.д.). характеру планировочной организации и уровню благоустройства.
Так, по характеру планировочной организации можно выделить:
—	районы, неоднородные по своей планировочной структуре, в состав которой входят кварталы, микрорайоны, примагистральные территории;
—	районы, однородные по своей структуре, состоящие из кварталов или микрорайонов;
—	районы с выделенной структурой, чаще всего малые по величине и состоящие из отдельных жилых групп и территорий общественного назначения.
Важное значение в типологии районов реконструкции занимает их классификация по социально-демографическим признакам. Здесь можно выделить три типа района: с преимущественным населением людей старшего поколения; районы с преобладанием людей среднего и молодого возраста и районы со смешанным демографическим составом. Критерием “радостроительной оценки районов также является соотношение «дневного» и постоянного •населения. Так, центральные районы городов, в которых сосредоточено большое количество мест приложения труда, торгово-бытовых и культурно-зрелищных учреждений, обычно характеризуются преобладанием «дневного» населения над численностью постоянно проживающих здесь горожан. Иное соотношение наблюдается в периферийных района, так называемых «спальных», где преобладает постоянное население. Для решения практических вопросов, связанных с формированием комфортной среды обитания человека, необходимо определение районов — мест притяжения жителей, туристов. Это, например, зона ядра общегородского центра, крупные торговые комплексы, зрелищные и спортивные учреждения и объекты туристического показа, расположенные как в центральной части города, так и на периферии.
Немаловажное значение имеют ландшафтные условия той или иной городской территории: форма и уклон рельефа, глубина залегания грунтовых вод, наличие подземных выработок и т.д. Учет этих условий позволяет определить максимально возможную плотность застройки, целесообразность использования подземного пространства, а также создавать
91
наиболее выразительные архитектурно-ландшафтные композиции при реконструкции городских территорий.
Одним из главных вопросов обеспечения экономической эффективности реконструкции жилой застройки городов на современном этапе являются комплексность ее проведения и определение источников финансирования реконструктивных работ.
Новые социально-экономические условия градостроительства в связи с отсутствием государственных средств требуют иных подходов к реконструкции жилых территорий. Комплексный подход к экономическому обоснованию методов реконструкции делает необходимым выбор источников инвестиций в комплексную реконструкцию жилой территории. В этой связи экономическое обоснование инвестиций актуально как для инвестора и заказчика в лице муниципалитета, так и для владельцев жилого фонда.
Комплексная реконструкция и модернизация территории жилой застройки городов имеет две принципиальных градостроительных особенности:
1.	Она осуществляется без изменения показателей использования территории или увеличения жилого фонда реконструируемой территории;
2.	Она проводится с повышением эффективности использования территории города за счет реконструкции и модернизации существующего жилого фонда путем надстройки этажей, возведения жилых домов на свободной территории.
С позиции инвестора наиболее привлекательным является второй вариант, обеспечивающий получение коммерческого жилого фонда, реализация которого на рынке недвижимости может обеспечить не только полное или частичное покрытие затрат на реконструкцию, но и получение дополнительной прибыли.
Сложность инвестиционного процесса состоит в привлечении к финансированию комплексной реконструкции территории различных участников, которыми могут быть муниципалитет, коммерческие банки, строительные фирмы, девелоперские компании, управляющие жилищные организации, владельцы жилого фонда и другие структуры, заинтересованные в получении инвестиционного результата.
Заказчик в лице муниципалитета, ответственный за проведение социальной политики в области жилищного строительства и комплексной реконструкции территории города, заинтересован в привлечении финансовых средств различных инвесторов, поскольку может переложить на них часть затрат, а в некоторых случаях — реконструкцию целиком.
Эффект от комплексной реконструкции носит интегральный характер и включает несколько составляющих и, в частности, — экономическую, которая определяется суммированием эффектов, получаемых инвестором, заказчиком в лине города и владельцами реконструируемого жилого фонда.
Несомненно, инвестор, вкладывающий свои средства в комплексную реконструкцию жилой застройки, подвержен риску. Он должен быть уверен в возврате вложенных средств. При этом, в отличие от капитальных вложений в производственное строительство или другую сферу, где возврат средств предусмотрен в период окупаемости капитальных вложений за счет выпуска и продажи продукции или услуг, при инвестициях в реконструкцию жилой застройки возврат средств происходит от продажи коммерческого жилья на рынке недвижимости. При реконструкции инвестор полностью или частично возвращает вложенные средства в результате реализации коммерческого жилья, являющегося приростом жилого фонда от реконструкции, или других помещений реконструируемых зданий, например, первых этажей, переоборудованных под объекты культурно-бытового обслуживания. Экономический эффект инвестора определяется как разность между выручкой от реализации коммерческого жилья или других помещений, получаемых в результате реконструкции, и затратами на
92
комплексную реконструкцию. Затраты на комплексную реконструкцию зданий и территорий слагаются из суммы затрат на реконструкцию и капитальный ремонт существующих жилых зданий, затрат на их надстройку, вставку новых жилых блоков-секций и новое строительство на свободной территории, а также затрат на инженерное оборудование и благоустройство территории.
Экономический эффект заказчика рассматривается как социальный эффект, выражающийся в сокращении потребности в территории города и предотвращении изъятия сельскохозяйственных земель под застройку, и вытекает из увеличения плотности и объема фонда территории города за счет коммерческого жилья.
Экономическая заинтересованность владельцев жилого фонда в комплексной реконст-рч кпии территории выражается в повышении привлекательности жилой застройки за счет ее модернизации и увеличении рыночной стоимости жилья после реконструкции, что увеличивает их доходы.
В целом, на формирование градостроительных проектных предложений по планировочной организации реконструируемой территории города оказывает влияние следующий комплекс факторов:
—	прогноз динамики численности населения города по проектным этапам;
—	основные положения концепции развития города;
—	прогноз объемов и структуры жилищного строительства;
—	прогноз потребностей города в необходимости реализации различных видов строительства и хозяйственной деятельности;
—	состояние жилого фонда;
—	потребности населения в объектах социальной сферы;
—	исторические особенности формирования градостроительной среды и планировочной структуры города;
—	имеющиеся территориальные резервы и сложившаяся структура землепользования;
—	выводы комплексной градостроительной оценки территории;
—	инженерно-строительные, микроклиматические и ландшафтные особенности территории;
—	эколого-гигиеническая ситуация;
—	необходимость решения транспортных проблем (развитие транспортных связей, сооружений, реконструкции мест хранения автомобилей, создание современной инфраструктуры транспортного обслуживания, включая использование подземного пространства);
—	необходимость модернизации и развития инженерных систем
Стратегической целью реконструкции любой территории является создание совокупных материально-пространственных условий, обеспечивающих экологическую безопасность и качество жизни, сохранение культурного наследия, а также устойчивость развития экономики. При планировании реконструкции города необходимо исходить из приоритета интересов людей и долгосрочных интересов общества.
А. Согласование интересов населения, местной администрации, инвесторов и производителей строительных работ (услуг)
Статья 3 Градостроительного кодекса РФ определяет государственные, общественные и частные интересы в области градостроительной деятельности.
К государственным интересам в области градостроительной деятельности относятся интересы Российской Федерации и субъектов Российской Федерации в обеспечении условий
93
для устойчивого развития населенных пунктов, функционирования государственных систем инженерной и транспортной инфраструктур, сохранения природных ресурсов, охраны федеральных и региональных объектов историко-культурного и природного наследия, территорий традиционного проживания коренных малочисленных народов.
Интересы населения городских и сельских поселений и населенных пунктов в обеспечении благоприятных условий проживания, ограничения вредного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду градостроительными средствами, улучшения экологической обстановки, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур поселений и прилегающих к ним территорий и сохранения территорий объектов историко-культурного и природного наследия относятся к общественным интересам.
Частные интересы в области градостроительной деятельности — это интересы граждан и юридических лиц в связи с осуществлением градостроительной деятельности на принадлежащих им земельных участках. Эта деятельность может быть ограничена в случае, если она препятствует реализации прав и законных интересов собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов сопредельных земельных участков и иных объектов недвижимости.
Государственные, общественные и частные интересы в области градостроительной деятельности обеспечиваются посредством: выполнения требований нормативных правовых актов, государственных градостроительных нормативов и правил; реализации градостроительной и проектной документации, а также посредством осуществления контроля за их выполнением. При этом законодательство исходит из права каждого гражданина на благоприятную среду жизнедеятельности.
Статья 18 Градостроительного кодекса РФ обеспечивает права граждан, их объединений и юридических лиц на достоверную, полную и своевременную информацию о состоянии среды жизнедеятельности, ее предполагаемых изменениях (строительстве, реконструкции объектов жилищно-гражданского назначения, благоустройстве территорий, прокладке инженерных и транспортных коммуникаций) и иную информацию о градостроительной деятельности. Граждане Российской Федерации и их объединения в случаях, если градостроительная деятельность затрагивает их интересы, имеют право: требовать в административном или судебном порядке отмены решения о размещении, проектировании, строительстве, реконструкции или вводе в эксплуатацию объектов в случае нарушения законодательства Российской Федерации о градостроительстве; ограничения, приостановления или прекращения деятельности предприятий и других объектов, эксплуатация которых осуществляется с нарушением законодательства Российской Федерации о градостроительстве; предъявлять в суд иски о возмещении вреда, причиненного здоровью и имуществу граждан, в связи с нарушением законодательства Российской Федерации о градостроительстве; требовать в порядке, предусмотренном действующим законодательством, привлечения к ответственности граждан, виновных в нарушении законодательства Российской Федерации о градостроительстве.
Региональное законодательство также предусматривает соблюдение интересов всех участников градостроительной деятельности путем общественных обсуждений, слушаний и широкого информирования населения. Например, Закон Санкт-Петербурга «О порядке участия граждан и их объединений в обсуждении и принятии решений в области градостроительной деятельности на территории Санкт-Петербурга» устанавливает единые требования к процедурам информирования о градостроительной деятельности, ее общественного обсуждения, участия граждан и их объединений в принятии градостроительных решений на территории Санкт-Петербурга на основании Градостроительного кодекса Российской Федерации, Федеральных законов «Об охране окружающей среды», «Об экологической экспертизе» и др. Петербургский Закон соответствует международным стандартам, которые сформулированы в конвенции
94
•О доступе к информации, участию общественности в процессе принятия решений и доступе к правосудию по вопросам, касающимся окружающей среды», подписанной в датском городе Орхусе в июне 1998 года.
В частности, Закон Санкт-Петербурга устанавливает следующий порядок проведения 'шественного обсуждения, виды проектов, подлежащие обсуждению, и материалы, предоставляемые на обсуждение:
«Информирование общественности и общественные обсуждения проводятся в пелях о' истечения права граждан на благоприятную среду жизнедеятелвности и информацию о ее состоянии».
Информирование общественности через средства массовой информации является обязательным условием принятия градостроительных решений, кроме градостроительных решений следующих видов: о реконструкции отдельных жилых и встроенных нежилых смешений, мансард, чердаков и подвалов; об индивидуальном жилищном строительстве в районах (зонах) сложившейся малоэтажной застройки; о размещении объектов малых архи--ектхрных форм, иных временных сооружений, объектов благоустройства, занимающих на земельных участках площадь менее 10 квадратных метров.
В указанных случаях организация общественных обсуждений исполнительными органами государственной власти Санкт-Петербурга не производится, информирование заинтересованной 'шественности осуществляется путем размещения информационного сообщения на досках 'ъявлений домов, удаленных не более чем на 100 метров от объекта градостроительного решения.
Обязательное информирование общественности в процессе обсуждения градострои--ельных решений включает: публикацию и распространение информационного сообщения о  текте градостроительного решения; организацию ответов на запросы граждан и их объединений, -редоставление доступа к градорегулирующей и проектной документации; организацию - ставок (экспозиций) градорегулирующей документации, проектных предложений.
Информационное сообщение о проекте градостроительного решения должно содержать: -именование и местоположение объекта градостроительной деятельности (объекта недвижимости). функциональное назначение указанного объекта в настоящее время; функциональное saзначение объекта градостроительной деятельности (объекта недвижимости) после осуществления градостроительной деятельности, иные основные положения задания на г-азработку градорегулирующей (проектной) документации или сведения о намерениях по .□зданию (преобразованию) объектов недвижимости; сроки разработки градорегулирующей жли проектной документации, ориентировочные сроки реализации намерения по созданию образованию) объектов недвижимости (инвестиционного предложения); наименование  адрес застройщика (заказчика), инвестора или его (их) представителя; наименование, адрес, телефон организаций, ответственных за разработку градорегулирующей или проектной документации; информацию о месте и времени и условиях доступа к материалам обсуждаемых проектов градостроительных решений; срок подачи запросов и предложений, который не м • ет быть менее 30 дней со дня опубликования информационного сообщения.
На градостроительной экспозиции должны быть представлены обсуждаемая градорегули-руюшая документация, проектные предложения в составе, представляемом на государственную экологическую экспертизу, а также демонстрационные и информационные материалы, содержащие достоверную информацию о состоянии среды жизнедеятельности и ее предпо- i земых изменениях в случае принятия градостроительного решения.
В составе экспонируемых материалов должны быть представлены: пояснительная записка о телях и сути рассматриваемого проекта градостроительного решения; проект застройки
95
квартала или проект детальной планировки соответствующей территории; основные параметры (технические характеристики) объекта градостроительного решения; копии согласований разрабатываемой градорегулирующей документации, полученные в соответствии с законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами Санкт-Петербурга.
В том случае, если градостроительное решение относится к проектированию, строительству или реконструкции объекта недвижимости, должны быть представлены также: объемно-планировочные изображения, иллюстрирующие принимаемое решение в области градостроительной деятельности, — изображение фасада или (и) перспективное изображение или (и) макет объекта недвижимости; эскизный проект организации строительства.
Таким образом, Петербургский закон определяет объем прав граждан в процессе обсуждения градостроительной документации, результаты общественного обсуждения и их дальнейший учет. Согласно закону, информирование о начале обсуждения градостроительной документации производится органами исполнительной власти не менее чем за 50 дней до предоставления проекта на государственную экспертизу. На общественное обсуждение отводится не менее 30 дней, еще 20 — на оформление результатов обсуждения и внесение корректировок в проект.
Проектом нового Градостроительного кодекса Российской Федерации также предусмотрено участие общественности в подготовке проектов правовых актов территориального планирования, которое обеспечивается проведением референдумов или публичных слушаний.
Предметом публичных слушаний проектов правовых актов территориального планирования является соблюдение прав граждан, собственников, пользователей, арендаторов объектов недвижимости, а также интересов муниципальных образований. Предметом публичных слушаний проектов генеральных планов являются;
—	соблюдение прав граждан, собственников, пользователей, арендаторов объектов недвижимости;
—	перспективы развития и рациональная организация территории с учетом приоритетов и этапов реализации решений генерального плана.
Согласование государственных, общественных и частных интересов при осуществлении градостроительной деятельности осуществляется также путем введения правового зонирования, правил застройки и землепользования и градостроительных регламентов.
Подавляющее большинство граждан России пользуется недвижимостью. Современные механизмы защиты права пользования недвижимостью связаны с эффективным решением задач градорегулирования — одного из главных видов деятельности органов государственной власти и местного самоуправления по управлению развитием территории, нацеленных на поддержание определенного качества среды жизнедеятельности.
С учетом правовых отношений недвижимость представляет собой:
—	с позиций земельного права — совокупность земельных участков, каждый из которых является объектом права владения, распоряжения. Учет и оформление этих прав составляет основу возникновения и поддержания соответствующих правоотношений;
—	с позиций градостроительного права — иерархически упорядоченную совокупность объектов градостроительной деятельности. Взаимосогласованное регулирование изменения состояния этих объектов — одна из главных составляющих управления развитием территории на федеральном, субъекта Российской Федерации и муниципальном уровнях.
Одним из основных административно-правовых методов регулирования освоения, обустройства и использования территории является установление и обеспечение соблюдения
96
градостроительной регламентации. Установление градостроительной регламентации и обеспечение ее соблюдения необходимо для перехода к современным правовым механизмам регулирования использования территории, с которыми связано привлечение инвестиций в ее развитие, повышение эффективности налогообложения недвижимости и платежей за пользование инфраструктурой.
Градостроительные регламенты определяют приоритеты и ограничения разрешаемых изменений состояния и использования территории и гарантируют поддержание существующих или заданных внешних условий ее использования. Они должны быть согласованы между с бой по видам с учетом территориального уровня подчинения, т.е. образовывать единую систему. Их соблюдение должно быть осуществимо и востребовано обществом. Таковы необходимые условия эффективности управленческих воздействий, направленных на установление устойчивого баланса интересов пользователей территории.
Соответственно необходим переход от действующей системы градостроительной д кументации к системе, позволяющей устанавливать градостроительные регламенты и рассчитанной на формирование правовой основы реализации принятых решений. Этот переход может быть осуществлен, в частности, путем введения дополнительных документов, которые должны разрабатываться в составе или на основе традиционной градостроительной документации. Однако при этом следует помнить, что именно в градостроительной документации интегрируются материалы отраслевых проработок, обеспечивается взаимное согласование интересов смежных территорий и интересов отраслей, определяется и учитывается градостроительная ценность территорий.
Земельный и Градостроительный кодексы Российской Федерации определяют необходимость разработки и утверждения для каждого населенного пункта правил землепользования и застройки. Правила землепользования и застройки или правовое зонирование осуществляется органами местного самоуправления, а его результаты оформляются в виде местных нормативных правовых актов соответствующе важных для устойчивого функционирования города как целостной системы; одновременно города, поселения. Эти акты имеют обязательную юридическую силу и подлежат исполнению всеми субъектами, осуществляющими изменения объектов недвижимости или причастными к этому процессу, административными органами надзора и контроля, атадельцами недвижимости, инвесторами, застройщиками, подрядчиками. Правила являются снованием для разрешения споров в судебном порядке.
Указанные нормативные правовые акты обычно содержат текстуальную и картографическую части. Текст включает юридические нормы и описание процедур, связанных с подготовкой и осуществлением строительных изменений объектов недвижимости. Картографическая часть обычно включает карту правового зонирования городской территории, а к кже описание требований и ограничений по использованию и строительному изменению недвижимости в границах выделенных территориальных зон — регламент разрешенного использования.
Правовое зонирование «работает» на рынок и в условиях рынка недвижимости, т. е. в ситуации, когда целевые установки муниципальных органов и методы реализации их планов выглядят следующим образом:
—	местная власть уже не может претендовать на неограниченное владение и содержание всей недвижимости в пределах города; она должна грамотно выделить сферу своей прямой ответственности, ограничив ее минимально необходимым набором объектов, жизненно ограничивая сферу своей прямой ответственности, город должен выработать и сохранить за собой действенные механизмы косвенного воздействия на процессы городского развития, используя инициативу и средства частных лиц; отсюда — ориентация на формирование
97
градостроительной системы государственно-частного партнерства (ГЦП) между городскими властями и частными лицами — владельцами недвижимости и потенциальными инвесторами;
—	градостроительная система (ГИП) предполагает создание местной властью благоприятных условий, которые побуждали бы частных субъектов приобретать и обустраивать недвижимость и гарантировали бы соблюдение их интересов; эти инициирующие условия должны включать три главных компонента: гарантированные долгосрочные права на землю, которые могут быть обеспечены кредитами; информацию относительно правил разрешенного использования и строительного обустройства земельных участков и иных объектов недвижимости в масштабах всего города; эффективный механизм финансирования строительства муниципальной инженерно-технической инфраструктуры как основы для привлечения инвестиций для строительства на заранее подготовленных и переданных частным лицам землях.
По мере утверждения рыночных отношений все более возрастает необходимость именно в такой градостроительной системе партнерства, и наоборот — утверждение этой системы закладывает основы цивилизованного рынка недвижимости и инициирует его поступательное развитие.
Правовое зонирование является исходной точкой в создании такого партнерства и в равной мере необходимо двум его главным участникам — органам местного самоуправления, с одной стороны, нынешним и потенциальным владельцам недвижимости, инвесторам, застройщикам — с другой стороны.
Местные администрации посредством зонирования получают возможность более эффективно осуществлять политику обустройства территории и местные социальные программы. Основными компонентами этой политики могут быть:
—	резервирование за муниципалитетами земельных участков, необходимых для обеспечения транспортной, инженерно-технической, социальной инфраструктуры (включая земельные участки для строительства муниципального жилья), при одновременном гласном предъявлении тех земельных участков, которые муниципалитеты готовы передать частным лицам — инвесторам, застройщикам;
—	инициирование приватизации муниципальной земли, которая является избыточной для обеспечения общественных/муниципальных функций, включая продажу земли приватизированным предприятиям, организацию конкурсных и аукционных продаж земельных участков под индивидуальное жилищное строительство и для реализации инвестиционных проектов;
—	сосредоточение бюджетных средств для социальных программ с использованием так называемого «кумулятивного эффекта зонирования». Этот эффект возникает как своего рода цепная реакция, импульсом для которой становятся правовые гарантии владения и пользования недвижимостью. Такие гарантии снижают риск инвестиций в строительство и увеличивают стоимость недвижимости, поскольку увеличивается возможность получения кредитов под залог недвижимости, оживляется строительная деятельность. Рост стоимости недвижимости приводит к увеличению налоговых поступлений в местный бюджет. Расширение объемов строительства увеличивает основные фонды предприятий, их возможности наращивать выпуск конкурентной продукции и создавать новые рабочие места и т.д.
Для владельцев недвижимости, застройщиков и инвесторов (а также лиц, желающих ими стать):
—	во-первых, сначала будет приобретаться земельный участок с «пакетом» четко обозначенных и гарантированных прав его использования, а затем уже владелец участка будет готовить полномасштабный проект и выполнять строительные работы;
—	во-вторых, в результате появления информационно открытого рынка недвижимости, где будут представлены юридически оформленные единицы недвижимости, которые
98
«ждут» своих потенциальных владельцев, быстрее станет увеличиваться число субъектов недвижимой собственности;
—	в-третьих, возрастает инвестиционная активность, снижается риск инвестиций в недвижимость, появляется возможность выбора наиболее выгодного и эффективного использования недвижимости и оперативного реагирования на изменения рыночной ситуации;
—	в-четвертых, возрастают финансовые возможности владельцев обустраивать недвижимость благодаря расширению масштабов ипотечного кредитования.
Правила землепользования и застройки населенного места — это базовый юридический струмент регулирования отношений по поводу использования и строительного обустройства земельных участков и иных объектов недвижимости в условиях рынка. Правила действуют uik механизм реализации планов градостроительного развития, намерений местного сообщества  щаждан по созданию благоприятной среды проживания.
Назначением правил землепользования и застройки является:
—	введение градостроительных регламентов и обеспечение правовых гарантий по а. ользованию недвижимости для владельцев и лиц, желающих приобрести права владения, юльзования и распоряжения земельными участками, иными объектами недвижимости, а .« * е по изменению видов и параметров разрешенного использования объектов недвижимости > «ронессе их эксплуатации;
—	создание условий для привлечения инвестиций в развитие недвижимости посредством - доставления возможности выбора наиболее эффективного использования недвижимости • «делах, установленных градостроительными регламентами;
— создание условий для планировки территории и формирования земельных участков, п. “зедоставления с применением процедур торгов;
- обеспечение свободного доступа граждан к информации и условий для их участия в  г -зтии решений по вопросам землепользования и застройки посредством проведения  ' ных слушаний;
—	обеспечение условий для реализации планов развития территорий муниципальных » * - ваний, сохранения природной и культурно-исторической среды;
—	создание оснований для контроля за соблюдением прав граждан и юридических лиц.
Правила землепользования и застройки — это процесс подразделения городской «у^итории на определенное число зон с установленными границами. Для всех зон и 1  * ь енительно к каждому земельному участку, в этих зонах расположенному, определяются ушмла использования и строительного изменения недвижимости, или градостроительные уе аменты. Правила землепользования и застройки содержат:
—	описание процедур землепользования и застройки;
—	карту (карты) правового зонирования, карты зон запрещений, ограничений;
—	описание градостроительных регламентов.
Описание процедур землепользования и застройки включает:
—	олномочия и порядок деятельности органов местного самоуправления по регули-землепользования и застройки на основе правового зонирования;
—	олномочия и порядок деятельности физических и юридических лиц по использованию • «вменению земельных участков и иных объектов недвижимости;
—	порядок планировки территории, формирования и предоставления земельных . • хзя строительства; порядок внесения изменений и дополнений в правила земле-ю жвания и застройки;
—	иные вопросы регулирования землепользования и застройки.
7 _д ©строительные регламенты содержат описания:
99
—	видов разрешенного использования объектов недвижимости;
—	предельных (минимальных и/или максимальных) показателей площади и линейных размеров (по ширине и длине) земельных участков;
—	предельных параметров разрешенного строительства на земельных участках;
—	минимальных отступов построек от границ земельных участков,
—	максимальных показателей высоты/этажности построек;
—	процента застройки участков (отношение площади поверхности участка, занятой строениями, ко всей площади земельного участка);
—	коэффициента использования земельных участков (отношение суммарной плошади пола всех строений — существующих и тех, которые могут быть построены дополнительно, ко всей площади земельного участка);
—	показателей мест парковки автомобилей, иных показателей и требований.
Б. Формирование зон доступности для обеспечения комплекса сервисного обслуживания населения предусмотрено Градостроительным Кодексом РФ, статья 15 «Создание условий доступности мест работы и отдыха, центров социально-культурного обслуживания», которая включает:
1.	Территории городских и сельских поселений обеспечиваются сооружениями и коммуникациями транспорта в целях создания доступа к местам работы и отдыха, центрам социально-культурного обслуживания для всех категорий населения, в том числе инвалидов, независимо от места их проживания.
Развитие государственных и муниципальных систем транспортной инфраструктуры, виды транспорта определяются градостроительной документацией и разрабатываемыми на ее основе специальными схемами и проектами развития транспортной инфраструктуры.
2.	При проектировании и строительстве поселения необходимо предусматривать единую систему коммуникаций транспорта и улично-дорожной сети, увязанную с планировочной структурой поселения и прилегающей к нему территории, в целях обеспечения удобных и безопасных связей со всеми частями территории поселения и его пригородной зоны, а также с другими территориями и поселениями.
3.	Создание и развитие системы транспортной инфраструктуры субъектов Российской Федерации и муниципальной системы транспортной инфраструктуры обеспечивают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления.
4.	Развитие системы транспортной инфраструктуры федерального значения обеспечивают федеральные органы исполнительной власти на основе федеральных целевых программ за счет средств федерального бюджета и иных не запрещенных законом источников.
5.	Участие собственников, владельцев, пользователей и арендаторов объектов недвижимости в обеспечении развития и эксплуатации систем транспортной инфраструктуры поселений и транспортной инфраструктуры прилегающих к ним территорий осуществляется на основании соглашений с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Соблюдение установленных регламентов должно обеспечиваться ведением градостроительного кадастра и мониторинга градостроительной деятельности. Градостроительный кадастр формирует информационно-правовое поле градорегулирования. Оно является основой оформления и поддержания правоотношений, связанных с пользованием недвижимостью юридическими и физическими лицами, а также правоотношений, связанных с осуществлением органами государственной власти и местного самоуправления функций градорегулирования.
100
В градостроительном кадастре ведется учет и регистрация градостроительной документации, правовых и нормативных актов, содержащих градостроительные регламенты.
Согласно законодательству, информационные ресурсы, создаваемые в процессе градостроительной деятельности на территории муниципальных образований, включают:
—	схемы размещения объектов значения муниципальных районов, генеральные планы городских округов, поселений, материалы, обосновывающие принятые решения;
—	правила землепользования и застройки, а также акты органов местного самоуправления, содержащие решения о внесении изменений и дополнений в действующие правила землепользования и застройки;
—	документацию по планировке территории, материалы, обосновывающие принятые решения;
—	правовые акты об изъятии, в том числе путем выкупа, резервировании земельных участков для муниципальных нужд;
—	проектную документацию, на основании которой выдавались разрешения на строительство, а также: документы, подписанные главными архитекторами и (или) главными инженерами проектов, подтверждающие соответствие проектной документации техническим регламентам по размещению, проектированию и строительству объектов недвижимости; заключения государственной экспертизы проектной документации на особо опасные, технически сложные и уникальные объекты; документы об оценке соответствия проектной документации техническим регламентам; выданные разрешения на строительство;
—	документы, подписанные лицами, ответственными за строительство, подтверждающие - сютветствие построенных, реконструированных объектов техническим регламентам по размещению, проектированию и строительству объектов недвижимости;
—	акты приемки введенных в эксплуатацию объектов; актуализируемые на регулярной основе: опорные планы; регистрационные планы расположения сооружений и коммуникаций зи и инженерного оборудования; регистры строящихся, реконструируемых зданий, строений, сооружений различного назначения; исполнительные съемки завершенных строительством 'ъектов;
—	топографе-геодезические и картографические документы и материалы местного уровня:
—	иные документы и материалы градостроительной деятельности.
В качестве примера рассмотрим действующий с 1998 года Государственный градостроительный кадастр города Москвы. Существующая структура информационных ресурсов ГГК - Москвы включает следующие основные информационные блоки и их элементы:
1.	Информация о фактическом состоянии территории, ее использовании и условиях «пользования:
—	схема функционального использования территории;
—	схема административно-территориального деления;
—	историко-архитектурный опорный план и схема утвержденных зон охраны памятников истории и культуры и заповедных территорий Москвы;
—	эколого-градостроительный опорный план;
—	схема транспортного обслуживания территории;
—	опорный план;
—	топографический опорный план;
—	цифровая карта влияния современных инженерных, геологических, геохимических и те экологических процессов на строительство и эксплуатацию наземных зданий и сооружений К2 территории Москвы;
101
—	схема размещения магистральных сетей и сооружений, а именно схемы магистральных инженерных сетей и сооружений и размещения инженерных сетей и сооружений Москвы (в части городского водопровода, канализации и теплоснабжения, а также схема размещения головных инженерных сооружений).
2.	Информация о градостроительной ценности территории:
—	оценка транспортной доступности и связности территории;
—	оценка ресурсов инженерного обеспечения территории, состоящая из карт оценки наличия, использования, распределения резерва воды, состояния водопроводов и магистралей по амортизационному сроку службы, водопотребления и плотности сетей по градостроительным кварталам, а также подачи воды по зонам действия водопроводных станций;
—	оценка эффективности использования территории;
—	природно-экологическая оценка территории;
—	историко-архитектурная оценка территории;
—	инвестиционная оценка территории, а именно схема размещения комплексного жилищного строительства на 5 лет;
—	рекреационная оценка территории;
3.	Информация о градостроительных регламентах:
—	план обеспеченности территорий утвержденной градостроительной документацией, а также схемы развития и реорганизации производственных зон Москвы и развития общегородских зон Москвы на период до 2010 г., дорожно-мостового строительства, карты реорганизации производственных территорий с учетом предложений по освобождению неэффективно используемых участков и схемы природного комплекса Москвы;
—	план обеспеченности территорий утвержденной архитектурно-строительной документацией:
—	обеспеченности территории утвержденной исходно-разрешительной документацией;
—	функциональное зонирование, а именно генеральная схема и схема функционального зонирования (назначения) территорий;
—	строительное зонирование, в том числе генеральная схема и схема строительного зонирования (назначения) территории;
—	ландшафтное зонирование, а именно генеральная схема и схема ландшафтного зонирования (назначения) территории;
—	правовая и нормативная документация;
—	линии градостроительного регулирования, а именно сводный план-схема, план и карта линий градостроительного регулирования.
Важнейшим разделом деятельности Московского градостроительного кадастра является сбор, регистрация, хранение, обработка информационных ресурсов и выдача на их основе кадастровых справок по поручениям органов управления г. Москвы и по заявкам инвесторов. Кадастровая справка обеспечивает органы управления и заказчиков необходимой информацией для принятия обоснованных решений, защищая жителей Москвы и инвесторов от неправомерных действий властей. Вся система строится по принципу открытости и доступности, т.е. любой желающий может получить исчерпывающую информацию о любой территории города.
Таким образом, обеспечение прав и интересов всех прямых и косвенных участников градостроительной деятельности: органов государственной власти, местного самоуправления, инвесторов, собственников земельных участков и производителей строительных работ возможно путем введения правил землепользования и застройки, проведения общественных слушаний и ведением государственного градостроительного кадастра.
102
2.1.2. Реконструкция зданий без изменения и с изменением функционального назначения
Реконструкция жилого здания в жилое (без изменения функционального назначения) означает улучшение комфортности проживания граждан путем перепланировки квартир. Особенно острой проблемой это является для крупных городов России, в которых еще сохранились коммунальные квартиры и в первую очередь, для г. Москвы. При реконструкции следует учитывать факторы, влияющие на характеристики здания или сооружения (см. табл. 2.2).
На рис. 2.1. приведен пример перепланировки в старом реконструируемом доме.
Кроме перепланировок в зданиях старого опорного фонда, где, как правило, из квартир коммунального заселения устраивают отдельные комфортабельные квартиры, в настоящее время реконструируют (модернизируют) квартиры в зданиях индустриальной застройки.
При проведении планировки жилых зданий первого поколения индустриального строительства — пятиэтажек «хрущеб» часто используется метод реконструкции (модернизации) планировочного решения в габаритах существующей общей площади без ее увеличения, с изменением жилой и полезной площадей (рис. 2.2. и 2.3.). В первом случае после перепланировки имеется потеря жилой площади в 2,3%, во втором — уменьшение количества квартир с 4-х до 2-х, но улучшение комфортного проживания компенсирует эту потерю.
В первую очередь реконструируются сборные дома с продольными несущими стенами: ;ерии 1-515,1-605 AM (панельные); серия 1-510 (блочные); серия 1-511 (кирпичные). Все эти серии отличаются друг от друга некоторыми особенностями планировки квартир (располо-жением несущих перегородок), а основные конструктивные размеры в них одинаковы: шаг продольных стен 6,0 м; длина рядовой секции в осях 19,2 м, торцевой — 16,8 м; лестничная четка шириной 2,4 м расположена на расстоянии 8,4 м от каждой из поперечных стен жесткости; Р-сположение санузлов и кухонь тоже одинаково (рис. 2.4.).
Эта группа серий наиболее хорошо подходит для перепланировки, так как здесь можно .оздать квартиры, отвечающие современным требованиям, с меньшими трудовыми и материальными затратами, чем в других домах. Так, наиболее простым, но в то же время :-рфективным с точки зрения повышения качества жилья решением будет перепланировка хкэртир в габаритах здания без переноса коммуникаций, но с сокращением числа квартир на этаже до трех (в торцах секций до двух). Один из возможных вариантов такой перепланировки ~"-едставлен на рис. 2.5, другой на рис. 2.6.
Перепланировка (рис.2.5, вариант 1) потребует переноса лишь части несущих перегородок, что позволит сохранить оставшиеся при их делении. Кроме этого, потребуется сократить число санузлов и кухонь с устройством на их месте жилых комнат.
Все работы требуют минимальных затрат, особенно если учесть, что санитарно-техническое оборудование этих домов все равно подлежит замене по физическому и моральному износу, нугренняя отделка помещений в большинстве случаев пришла в негодность и нуждается • полной переделке. При предложенном варианте перепланировки увеличивается площадь кухонь и санузлов (во всех квартирах, кроме однокомнатной) с возможностью размещения в анных комнатах стиральной машины, а на кухнях обеденного места. Кроме того, улучша-* гея пропорции некоторых комнат, организуются кладовки и изменяется входной узел, -? !ближаясь по своим пропорциям к некоторому подобию холла.
103
Учет факторов, влияющих на реконструкцию жилой застройки
Таблица 2.2
№ № п/п	Способы реконструкции	Учитываемые факторы					
		Инсоляция, Фине	Зашумленность территории, Фш	Загазованность атмосферы, Фг	Транспортная доступность, Фтд	Остаточная ценность строений, Фос	Остаточная ценность инфраструктуры, Финфр
1.	Реконструкция с сохранением функций	+	+	+		+	+
2.	Реконструкция с изменением функций	+	+	+	+	+	+
3.	Реставрация памятников архитектуры				+	+	+
4.	Возобновление памятников целиком новостройкой	+	+	+	+	+	+ 	1
5.	Консервация памятников					+	+
6.	Возобновление утраченных объемов памятников					+	+ 		-	1
7.	Вывод с территории города промышленных и вредных предприятий	+			+	+	+
8.	Перепрофилирование предприятий с экологической очисткой	+	+	+	+	+	+
9.	Снос строений целиком	+			+		
10.	Снос отдельных частей зданий					+	+
11.	Передвижка зданий	+	+	+	+	+	
12.	Новое строительство со сносом старого	+	+	+			
13.	Надстройка зданий	+	+	+		+	+
14.	Пристройка зданий	+	+	+		+	+ 	1
15.	Встройки и вставки	+	+	+			
16.	Использование подземного пространства	+	+				
17.	Улучшение внешнего вида зданий	+	+	+		+	+
18.	Благоустройство придомовых территорий	+	+	+			J
19.	Капитальный ремонт	+	+	+		+	+
Рис.2.1. Пример перепланировки в реконструируемом доме:
а) ситуационный план; б) имеющаяся планировка; в) этапы: 1—4 ход решения задачи; г) вариант с глубинным расположением санитарных помещений; д) вариант с холлами
Рис. 2.2. Перепланировка квартир в доме серии 1-480 А32В:
а) до реконструкции: жилая площадь — 1787,2м2, общая площадь — 2749,9м1;
б) после реконструкции: жилая площадь — 1746,0м2, общая площадь — 2749,9м2
105
Рис. 2.3. Перепланировка с изменением количества квартир в секции дома серии 1-511:
а) до реконструкции; б) после реконструкции
К главным недостаткам такого типа перепланировки относится значительное сокращение числа квартир в доме, что потребует переселения, по крайней мере, трети его жителей в другие дома. Однако это неизбежно, учитывая перенаселенность квартир и необходимость расселения жителей реконструируемых зданий по современным нормам представления жилья. Когда не требуются крупные квартиры, например, при расселении больших семей, имеющих три и более поколений, можно сделать перепланировку теми же способами, но сокращая количество квартир: из двухкомнатной сделать однокомнатную, а из трехкомнатной — двухкомнатную. Качество квартир при этом повышается за счет достижения хороших пропорций, а число квартир на этаже остается прежним Но это не снимает проблему расселения «лишних» жителей с предоставлением им квартир в новых домах.
Гораздо сложнее делать перепланировку квартир в сериях домов с поперечными несущими стенами (К-7, П-32, П-35, МГ-300, 1-464 и др.), так как резко уменьшается вариантность проектирования. Многие из них не пригодны к реконструкции в силу физического и морального износа и подлежат сносу (серии К-7, П-32). На рис. 2.4. показан проект реконструкции дома серии 1-464, выполненный в институте ЦНИИЭП жилища. Здесь видно, что перепланировка затронула только санитарные узлы, но зато в доме устроены эркеры и лоджии,
106
что. несомненно, изменило и архитектурно-эстетические качества и условия проживания жильцов в доме.
Рис. 2.4. Реконструкция жилого дома серии 1-464 с поперечными несущими стенами: а) существующая схема; б) схема реконструкции
Интересен конкурсный проект реконструкции дома этой же серии 1-464, выполненный также в ЦНИИЭП жилища (рис.2.5). В проекте предусмотрены: пирамидальный силуэт ; ома путем различной перепланировки этажей, замена плоской крыши скатной, устройство двухсторонней мансарды и двухэтажных квартир.
Если и первые проекты рассматривали реконструкцию крупнопанельного жилья первого  околения в рамках существующих габаритов, то работы более позднего периода предлагают «.оренное изменение архитектурного решения подобных зданий, а именно, организацию - вухуровнего жилища; организацую жилища первого этажа по принципу блокированного :ома с приквартирным палисадником и организацией самостоятельного входа в квартиру; смешанную структуру жилого дома с применением различных вариантов планировки на гдзных этажах.
107
Рис. 2.5. Серия 1-464. Создание пирамидального силуэта дома как по торцовому, так и продольному фасаду путем различной перепланировки этажей. Замена плоской крыши скатной, устройство двухсторонней мансарды, квартиры пятого этажа превращены в двухэтажные:
а) план мансардного этажа; б) план 4-го этажа
a
Мероприятия по реконструкции зданий направлены на преобразование архитектуры зданий, и рассчитаны на более выразительные архитектурные композиции с применением модернизированных и вновь введенных архитектурных элементов, среди них: эркеры, лоджии, измененные крыши, фронтоны, входные группы, улучшенные цветовые композиции (рис. 2.6).
108
a
Рис. 2.6. Реконструкция жилых домов:
а) вариант фасада реконструируемого здания серии Т-510;
б) вариант реконструкции серии 1-510;
в) вариант реконструкции фасада серии 1-515
109
2.1.3. Разуплотнение и уплотнение застройки. Снос и новое строительство
Разуплотнение застройки связано со сносом отдельных или группы домов и сооружений, а снос (санация) связан с последующим строительством на этом месте более объемного и качественного жилья.
При разуплотнении улучшаются такие градостроительные показатели, как инсоляция, освещенность, благоустройство дворовых территорий, что в свою очередь повышает комфортность проживания жителей крупных городов. Как правило, когда мы говорим о плотной застройке города, то речь идет о дворах-колодцах, что очень показательно для городов Москвы и Берлина. Раньше разуплотнением дворов-колодцев занялись в г. Берлине (Германия).
На рис. 2.7 показан пример разуплотнения городской застройки в одном из кварталов г. Берлина, с характерным наличием дворов-колодцев. На этом рисунке видно, что при разуплотнении сносят внутренние строения, а по периметру застройку зданий сохраняют. На рис. 2.8. приведен пример разуплотнения застройки, где на схеме «а» показано, что сносятся внутридворовые строения, а на схеме «б» — части домов-колодцев.
Уплотнение застройки является способом реконструкции городской жилой застройки в условиях острого дефицита жилья, и это касается, прежде всего, новых районов застройки, где существуют большие разрывы между зданиями, имеется много свободной неблагоустроенной дворовой площади, а также при использовании пустырей, оврагов (при их засыпке) и освоении свободных территорий после вывода или ликвидации промышленных объектов из города (с соответствующей рекультивацией земли). Так, например, в г. Москве для нормального проживания 10 млн жителей необходимо иметь —230 млн м2 общей площади.
В настоящее время в г.Москве имеется ~ 190 млн м2 жилой площади. При оценке территории г.Москвы, включая пустыри, овраги, учитывая возможности по выводу промышленных предприятий из города, экспертно установлено, что 50% из указанного дефицита можно найти в черте московской кольцевой автомобильной дороги (МКАД). Вторая часть этого дефицита лежит за пределами МКАД, что и подтверждается строительством новых жилых районов и микрорайонов: Жулебино, Ново-Косино, Митино, Солнцево, Зеленоград и т.д.
Уплотнение городской жилой застройки имеет и положительные и отрицательные моменты. Положительное состоит в том, что если на месте пустырей, оврагов и на территориях промышленных зон мы получаем дополнительное жилье, то решается социальная и народнохозяйственная задача. Отрицательное состоит в том, что, уплотняя застройку посредством сноса внутридворовых строений или ликвидации отдельных частей домов-колодцев, мы не улучшаем такие градостроительные показатели, как разрывы между зданиями и инсоляцию. Но, соблюдая строительные нормы, мы можем достичь желаемого компромисса.
Реконструкция здания с изменением функционального назначения возможна в следующих вариантах: жилое здание переоборудуется в общественное, общественное здание — в жилое, промышленное здание — в общественное или жилое и т.д.
При реконструкции жилых домов первого поколения в г. Москве выдвинут ряд основных концепций. Градостроители преследуют цель повышения плотности застройки. Часть преобразований направлена на улучшение ряда эксплуатационных характеристик, прежде всего, это касается звукоизоляции, теплозащиты, замены санитарно-технического оборудования и т.д.
Сносу подлежат дома серии П-32 и К-7. Другие серии пятиэтажных зданий подвергнут перепланировке: они будут надстроены на 2 этажа и между ними появятся 12-этажные вставки.
ПО
Одна из основных целей реконструкции жилых массивов 50—60-х годов — это повышение плотности застройки. В г. Москве разница между сложившейся и нормативно-рекомендуемой плотностью жилого фонда на 1 га достигает до 3000 м2. Нереализованные возможности нового жилищного строительства непосредственно в районах сложившегося расселения достигают 55—60 млн м2 общей площади.
Рис. 2.7. Разуплотнение городской застройки одного из кварталов г. Берлина
а)
Рис. 2.8. Пример разуплотнения застройки за счет сноса а) снос внутридворовых строений; б) снос части домов-колодцев.
111
Ярким примером комплексной реконструкции: частичной реконструкции, нового строительства и благоустройства дворовой территории — является реконструкция жилого квартала в районе «Вединг» в г. Берлине (Германия). На рис. 2.9 показаны: а — состояние квартала до реконструкции; б — проект реконструкции с полным сносом внутридомовых строений, частичной реконструкцией других домов и новым строительством; в — частичная реализация проекта реконструкции с благоустройством территории.
Предварительные экономические расчеты подтверждают целесообразность сноса при воспроизводстве на реконструируемой территории застройки с плотностью до 300 % от первоначальной, что может составить 12 000—15 000 м2/га. Возможность таких плотностей доказана, и даже рекомендована для крупнейших городов. Очевидно, это в какой-то мере объясняет желание сносить пятиэтажки в г. Москве на наиболее перспективных городских площадках в хороших градостроительных условиях (Юго-Запад, Запад, Черемушки, Фили и т.д.).
а)	состояние квартала до реконструкции (частично — очень плотная застройка, частично — пустыри);
б)	проект реконструкции с полным сносом внутридворовых строений, частичной реконструкцией других домов и новым строительством;
в)	квартал после реконструкции, частичная реализация проекта с благоустройством дворовой территории: I—VI — этажность зданий;
IIIIIHIIII — старый жилой фонд; у/////// — новое строительство;
1	— террасы для жителей;
2	— детские площадки;
3	— площадки для мусора;
4	— беседка с фонтанчиком;
5	— въезд в подземный гараж;
6	— столы для тенниса,
—	заборы и ограждения;
—	пергола;
—	скамейки
Рис. 2.9. Реконструкция жилого квартала в старой застройке в районе «Вединг», г. Берлин, Германия
В г. Санкт-Петербурге жилые дома 50—60-х годов застройки составляют 11,2 млн м2 общей площади, что составляет 13,8 % от жилого фонда города, и эти дома занимают пятую часть городских территорий.
112
В целом же в Санкт-Петербурге предлагается вести реконструкцию жилья по двум управлениям: первое — капитальный ремонт и реконструкция, перепланировка, устройство >соропроводов, утепление стен, модернизация входов, повышение звукоизоляции, замена женерного оборудования; второе направление — надстройка 6-го этажа с теплым этажом. Предлагается по наружному контуру дома смонтировать сборные железобетонные пилоны -образной формы. В уровне междуэтажных перекрытий пилоны соединяются железобе-тонной плитой, служащей перекрытием вновь создаваемых лоджий.
Например, реконструкция 3 и 5 кварталов Дачного в Санкт-Петербурге имеет три этапа:
—	первый’, период активного накопления жилой среды. На этом этапе возможно уплот--ение застройки без сноса, капитальный ремонт и реконструкция сушествуюшего жилого нда, предприятий соцкультбыта и проведение реконструкции ландшафта;
—	второй этап: период качественного совершенствования среды жилых комплексов с асгичной заменой панельного фонда, физический износ которого достигает более 50 %;
—	третий период: совершенствование накопленного потенциала жилой среды с полной ..-.меной зданий первого поколения.
В масштабах Санкт-Петербурга уплотнение 5-этажной застройки 60-х годов на 30 %—40 % озволит разместить дополнительно около 10 млн. м2 жилого фонда, что дает возможность ; кратить потребность в освоении более 1000 га новых территорий.
2.1.4. Передвижка зданий
Здания, представляюшие собой архитектурно-историческую ценность, передвигают, «j ла прокладывают новые магистрали, реконструируют старые или освобождают новые ерритории под уникальные объекты.
Первая передвижка здания была выполнена в 1455 году в Италии. Аристотель Фиорованти “^релвинул на 105 м колокольню церкви Святого Марка в г. Болонье.
В российских городах и деревнях находились умельцы, которые перемешали срубы, . граи, амбары и избы, рубленные из круглого леса.
В 1876 году в г. Чикаго (США) было передвинуто 6-этажное каменное здание. В г. Москве ? '97 году по проекту инженера Федоровича был передвинут на 100 м двухэтажный каменный л м в связи с расширением железной дороги Москва — Санкт-Петербург. После первой ровой войны массовый характер передвижки зданий был зафиксирован в США. В нашей .-ране передвижка зданий широко практиковалась в 30-е годы. В связи с реконструкцией рода — расширением главной улицы в г. Макеевке в 1934 году было передвинуто 300-тонное здание почты. При этом инженер Кирлан, руководивший передвижкой здания ~очты, в качестве эксперимента перед этим передвинул жилой одноэтажный дом весом 70 тонн. В Кривом Роге был передвинут жилой дом весом 1500 тонн. В г. Москве при реконструкции Горького (ныне ул. Тверская) было передвинуто 9 домов массой до 25 тыс. тонн. Одно дание (дом № 6) было передвинуто на 49,8 м без выселения жильцов. Передвинуто здание Моссовета и несколько других зданий.
При передвижке зданий используют 4 схемы (рис.2.10).
Желательно, чтобы радиус вращения при передвижке был более 200 м, поскольку при еньших радиусах ходовые балки и рельсовые пути приходится изгибать. Иногда вместо криволинейной передвижки прибегают к движению по двум направлениям, но прямым. В чачале пути располагают вдоль одной из осей здания, потом — вдоль другой.
113
Рис. 2.10. Способы передвижки зданий:
а) линейная передвижка вдоль длинной оси; б) поперек длинной оси;
в) под углом; г) криволинейная передвижка; 1 — здание до передвижки;
2 — здание после передвижки; 3 — пути передвижки
Проектирование передвижки заключается в разработке конструкций новых фундаментов, элементов пути с передвигающими механизмами и временных устройств, заменяющих фундамент и воспринимающих нагрузки от стен во время передвижки (рис. 2.11).
Новые фундаменты проектируют по обмерным чертежам здания в плоскости среза. При этом стены фундаментов принимают толще на 0,1 : 0,15 м, чем стены цокольной части.
Передвигают здание по рельсам с помощью катков. Ширина рельсового пути — 0,8...0,85 м. Рельсы укладывают в две и более ниток, но чаще ограничиваются четырьмя.
1	— рандбалка;
2	— доска — амортизирующая прокладка;
3	— стальные клинья,
4	— ходовая балка №50-60;
5	— диафрагма №24-30;
6	— катки через 0,7...0,9м;
7	— рельсы;
8	— шпалы;
9	— щебеночное основание;
10	— уровень среза (под него подводится домкрат)
Рис. 2.11. Конструктивное осуществление передвижки здания
Опорная конструкция состоит из рандбалок, поперечных связей, опорных и ходовых балок. Рандбалки охватывают наружные и внутренние стены, создавая вместе со связями опорную раму. Ходовые балки укладывают на катки, которые опирают на рельсы. Давление от здания передают на них, забивая стальные клинья между поперечными и ходовыми балками.
114
Приспособления для передвижки зданий делят на тянущие и толкающие. По прямой передвигают только тянущими или комбинацией тянущих и толкающих.
По криволинейным путям передвигают только толкающими приспособлениями. Тянущие приспособления состоят из системы полиспастов. Часть блоков устанавливают на здании, а дрхгую — за пределами пути передвижения. Их крепят к анкерам, надежно защемленным в грунте Толкающими приспособлениями являются домкраты. Их устанавливают сзади передвигаемого здания и распирают между стеной и упорами, укрепленными на рельсах. Применяют ручные, гидравлические и электрические домкраты. Скорость перемещения здания составляет от 8 до 20 м/ч. Перемещение на 100 м занимает несколько часов.
2.1.5. Надстройки зданий
Наиболее распространенным способом реконструкции жилой застройки является -ддстройка зданий. Проектирование надстроек и технология их возведения более подробно “редставлено в главе 6.
Надстройка — это повышение этажности здания или его частей. Такой вид реконструкции •ваяется наиболее эффективным, поскольку в результате можно увеличить полезную площадь без расширения площади застройки.
Решение об увеличении высоты зданий принимают, как правило, по градостроительным соображениям. Они сводятся к определению высоты надстройки по заданной этажности застройки, по обеспечению нормативных разрывов между смежными зданиями, плотности лого фонда и населения, проживающего на территории.
Различают два типа конструктивных схем надстроек. К первому — относят реконструкцию с восприятием нагрузки от надстраиваемых этажей на старое здание. Ко второму — с передачей маисы этих этажей на самостоятельные фундаменты (рис. 2.12).
Разновидностью первого типа является надстройка без изменения существующего конструктивно-планировочного решения здания и существенного усиления его несущих цементов. В конструкциях стен и фундаментов используют запасы прочности.
Вторая схема надстройки характерна изменением конструктивно-планировочного Хшения и усилением несущих элементов. В первую очередь стремятся освободить от дополнительной нагрузки наиболее напряженные части существующего здания и загрузить другие, менее нагруженные. Перекрытия надстройки, например, опирают на поперечные стены, если сушествующие оперты на продольные.
Промежуточную колонну вводят, если расстояние между стенами велико. Если же это ^зсстояние не превышает 7 м, то колонну не ставят.
По всему периметру здания на уровне стыка старой и новой кладки устраивают разгрузочные ояса. В пояса заанкеровывают балки перекрытий, создавая жесткую диафрагму. Пояс гасит деформации. препятствует появлению трещин и их paci гространению от старой кладки к новой и наоборот.
Существует два вида поясов: нежесткие и жесткие. Нежесткие пояса применяют, когда количество надстраиваемых этажей не превышает половины существующих, при прочном сновании и удовлетворительном состоянии стен. Нежесткие пояса делают армокирпичными железобетонными. Продольную арматуру подбирают с расчетом 1% армирования плошали поперечного сечения пояса.
Жесткие пояса устраивают при плохом состоянии стен, слабых основаниях под фундаментами и при большом количестве надстраиваемых этажей. Пояса делают такими же, как -^жесткие, но значительно большей высоты.
115
Рис. 2.12. Конструктивные схемы надстроек (в разрезе)
а), б) с передачей нагрузки на существующие несущие конструкции (а — без изменения конст-рук-
тивной схемы, б— с изменением); в), г) ненагружаемые конструкции надстраиваемого здания (в — с поперечными балками-стенками, г — горизонтальными дисками-платформами (ростверками) через каждые 5 этажей); I — надстраиваемое здание; 2 — надстройка; 3 — колонны каркаса; 4 — балки-стенки; 5 — колонны, несущие только надстройку; 6 — ростверк
В надстройках с изменением конструктивной схемы для восприятия нагрузки от надстройки на элементы существующего здания укладывают прогоны различных видов. Это дает возможность перераспределять нагрузку для использования резервов несущего остова надстраиваемого здания (рис. 2.13).
На схеме рис. 2.13,а изображена конструктивная схема здания с тремя продольными несущими стенами аналогичная существующей. На схеме рис. 2.13,6 показаны прогоны, опертые на поперечные стены, которые в существующем здании не несут нагрузки. Таким образом, освобождается от нагрузки средняя продольная стена, находящаяся в наиболее трудных условиях, и уменьшаются нагрузки на наружные стены в надстраиваемых этажах. На схеме «в» рисунка показано, как при помощи трех прогонов от нагрузки освобождены все продольные стены. На схеме «г» рисунка показана разгрузка несущих стен с помощью прогона с двумя консолями, опирающимися на дополнительно выделенные опоры. Такое решение принимают, когда требуется усилить существующие перекрытия.
Рис. 2.13. Конструктивные схемы надстроек (в плане)
а) существующая конструктивная схема; б) с передачей части нагрузки на непогруженные поперечные стены; в) с передачей всей нагрузки; г) введение новых опор для разгрузки стен
116
Для выяснения возможности надстройки жилых зданий проводят предварительные с с. едования. Здания исторической застройки и индустриальные дома первого поколения меют запас прочности и при удовлетворительном состоянии оснований допускают - застройку в один-два этажа без специального усиления. При этом по периметру несущих стен надстраиваемого этажа необходимо устраивать сплошной монолитный обвязочный • елезобетонный пояс. Дополнительные объемно-планировочные возможности для индустриальных домов дает при реконструкции перекрестно-стеновая конструктивная система малого шага, представляющая возможность смены основной конструктивной схемы в надст-раиваемых этажах. В надстройке возможно использовать резервы их несущей способности, -ереидя на продольно-стеновую систему.
Надстройка большим числом этажей сопряжена с необходимостью усиления оснований а фундаментов, либо их новым формированием.
При создании домов переменной этажности, когда надстройка делается не над всем ломом, а над его частью, эффект реконструкции повышается. Это важно в тех случаях, когда 5-этажное индустриальное здание находится в старой застройке и требуется сблизить архитектурные стили зданий.
Очень распространенным способом в настоящее время является надстройка зданий мансардным этажом (рис. 2.14, 2.15). Выбор конструктивных решений надстроек и мансард 4-5-этажных жилых домах проводится при вариантном проектировании с наиболее < фективными объемно-пространственными решениями (рис. 2.16). Чаше всего такие -алстройки проводятся на пятиэтажных кирпичных зданиях серии 1-511.
На рис. 2.17. показано устройство мансард из объемных блок-комнат, которые можно *-ифипировать. Более подробно проектирование будет рассмотрено в разделе 4.3.
В г. Санкт-Петербурге используют устройство мансардных этажей, которое добавляет 2 —30 % жилой площади, при этом устройство двухуровневых с верхним освещением квартир повышенной комфортности придает городу традиционный петербургский стиль.
Рис. 2.14. Создание мансардного этажа выделением формой и материалом ограждающих конструкций
Реконструкция с надстройкой до 7—9 этажей представляет собой сложную задачу. При гом реконструкция части здания находится внутри возведенного каркаса, а надстройка
117
Рис. 2.17. Устройство мансард из объемных блок-комнат:
а) общий вид дома до реконструкции; б) общий вид дома после реконструкции; в) общий вид объемных блок-комнат
Рис. 2.18. Надстройка здания до 12 этажей с опиранием на самостоятельные опоры Метод «Фламинго»
Рис. 2.19. Ширококорпусный многоэтажный жилой дом, совмещенный с существующим пятиэтажным зданием
119
2.2. Улучшение внешнего вида зданий
2.2.1. Основные методы работ
Улучшению внешнего вида зданий во всем мире уделяется большое внимание.
Можно различать три метода работ по сохранению, восстановлению или улучшению внешнего вида зданий.
Первый метод — это реставрация, т.е. наиболее полное восстановление первоначального или наиболее выразительного облика здания. Такой вид работ производят на объектах, имеющих признанные эстетические качества или историческое значение.
Реставрацию ведут на основе изучения и анализа процесса возникновения и эксплуатации здания, а особенно переделок и наслоений, появившихся за это время. Реставрация заключается в точном восстановлении особенностей отделки здания снаружи, его интерьеров, а также отдельных деталей.
Второй метод работ — частичная реконструкция или улучшение внешнего вида зданий путем ремонта, с ликвидацией сделанных в нем переделок, ухудшающих его. При этом допускается изменение отдельных фрагментов и деталей отделки. При частичной реконструкции домов с эклектической внешней декоративной отделкой может быть ликвидирована часть деталей, или их формы обобщают. С течением времени лепные или штукатурные изделия обычно теряют первоначальную форму и имеют дефекты (например, отпадение отдельных деталей и их кусков). Учитывая перенасыщенность фасадов разнородными украшениями, можно допустить некоторое упорядочение отделки, помня, однако, что всегда лучше сохранить сделанное ранее и возможно в большей степени.
В России и, особенно, в г. Москве в последние годы при реконструкции застройки много сделано по улучшению внешнего вида зданий.
Примером частичной реконструкции может служить дом по ул. Станкевича, 24 в г. Москве (рис. 2.20.). Для дома характерна была чрезвычайно сложная система архитектурного декора, причем многие его элементы, имевшие при небольших размерах очень развитый и сложный рельеф, с течением времени потеряли свой первоначальный облик, как бы смазались (рис. 2.20,а).
При реконструкции дома был предложен вариант его отделки с обобшением части лепных деталей и тяг, но при сохранении общей композиции фасада (рис. 2.20,б,в).
Примерами улучшения фасадов домов индустриального строительства (где присутствует бетонная монотонность) являются проекты обогащения пластики фасада за счет замены балконов лоджиями (рис. 2.21, 2.22, 2.23) и усложнения пластики фасада за счет сочетания балконов, лоджий и эркеров различной глубины. На рис. 2.24 и рис. 2.25 фасады улучшаются за счет малых архитектурных форм — входов зданий; в первом случае это улучшение входа в здание ажурным вестибюлем — реализованный проект в Германии (г. Берлин, микрорайон «Меркишес Фиртель»), а во втором — проектное предложение института ЦНИЭПжилище.
Третьим методом улучшения внешнего вида является полная реконструкция его фасадов с приданием зданию другого облика. Этот вид реконструкции может быть применен в зданиях, претерпевших большое количество изменений, в корне исказивших его первоначальный вид. При этом само наличие, качество и техническое состояние элементов отделки не только не украшают здание, но могут даже ухудшать впечатление от него.
В силу разных причин распространенным дефектом фасадных стен являются искривления их горизонтальных линий на всем протяжении или, чаще, на отдельных участках. В таких случаях следует максимально ослабить горизонтальные членения фасада, противопоставив им
120
подчеркнутые вертикальные элементы. На рис. 2.26 показан дом на ул.Петровке, 26 в г. Москве с подобным дефектом, когда в качестве проектного решения было предложено ликвидировать горизонтальные пояса между выступающими вертикалями лестничных клеток.
Прибегать к полной реконструкции фасадов можно лишь при всесторонней обоснованности такого решения.
i__I___1 I
О ЗМ
Рис.2.20. Дом № 24 по ул. Станкевича в г. Москве:
а) фрагмент эклектического фасада с сильно изношенными архитектурно-декоративными деталями; б) обобщение изношенных элементов отделки; в) схема декоративной стенки
Рис. 2.21. Модернизация фасада заменой балконов лоджиями, коммуникационная часть пластически выражена на фасаде
121
Рис. 2.22. Модернизация фасада обогащением пластики фасада за счет замены балконов лоджиями
Рис. 2.23. Модернизация фасада усложнением пластики фасада за счет сочетания балконов, лоджий и эркеров различной глубины
122
Рис. 2.24. Новый вход, пристроенный к панельному зданию в микрорайоне «Меркишес Фиртель« (г. Берлин, Германия) а) вид снаружи; б) вид изнутри
Рис. 2.25. Модернизация фасада выявлением входа малыми архитектурными формами
123
1.1.1.1.1 -1
О	5M
L_i____i... i j. J
0	5M
Рис. 2.26. Улучшение вида здания на ул. Петровка, 26 в г. Москве: а) часть фасада с демонтированными горизонтальными линиями;
6) предложение по их исправлению
Через некоторое время после реконструкции появляется потребность в восстановлении первоначального облика здания.
Для спорных случаев рекомендуется прием коренного изменения внешнего вида, с возможностью возвращения к первоначальному состоянию путем устройства на фасадах здания декоративной стенки или своеобразного футляра (см. рис. 2.20,в).
В конце последней четверти XIX века появилось течение, называемое стилизацией, сущность которого заключается в подражании и развитии приемов и внешних атрибутов, свойственных определенным историческим эпохам и стадиям (готике, барокко, русскому и др.).
В настоящее время при реконструкции жилой застройки приемом «стилизация» пользуются в Германии. Четырех-пятиэтажные бетонные здания индустриальной постройки с плоской крышей немцы стилизуют под старину, декорируя фасад под кирпич и переоборудуя плоскую крышу на скатную из черепицы, добиваясь схожести здания с постройками начала XX века, характерными для их страны.
В последнее десятилетие XIX и в начале XX века появляется забытый стиль модерн. Он отличается применением необычных, прихотливых форм и деталей в зданиях. В XX веке с появлением бетона строились здания с просторными помещениями и почти без декоративных деталей на фасадах.
124
2.2.2. Использование новых отделочных и изоляционных материалов для повышения надежности и долговечности объектов
Задача создания выразительного архитектурного облика городов, как при строительстве новых зданий, так и при реконструкции существующих, а также решение проблемы энергосбережения во многом определяются качеством конструкций фасадов. Времена стандартизированных домов и фасадов ушли в прошлое, в настоящее время возникает необходимость создания объектов разнообразных по своему дизайну, экономичных, долговечных и надежных. Повышение качества фасадов при новом строительстве и реконструкции существующих объектов в дальнейшем приводит к существенному сокращению эксплуатационных затрат. Все это возможно только при использовании наиболее эффективных технологий и долговечных строительных материалов.
За последнее время изменилась архитектура жилых и общественных зданий массового строительства: на фасадах жилых домов, кроме балконов и лоджий, появились эркеры, широко применятся мансардные этажи. Совершенствуется отделка фасадов и их элементов (матрицы, вскрытая фактура, крупноразмерная плитка, плитка под кирпич, окраска и пр.). Богаче и ярче стала цветовая гамма сооружений, образующих градостроительные акценты. Для улучшения внешнего вида и большего разнообразия жилых домов массовых серий разработаны системы навесных фасадов. Ведутся работы по рельефной отделке фасадов, в качестве формообразующего материала которой применяются изделия из пенополистирола, композиционных материалы на основе полимерных матриц (конструкционных стеклопластиков). Разработаны и используются варианты легких накладных элементов для рельефной отделки крупнопанельных наружных стен жилых домов массовых серий, в т.ч. обрамлений входов, окон, венчающих здание карнизов, пилястр и других элементов.
Во второй половине XX века мировой энергетический кризис подтолкнул проектировщиков и строителей большинства зарубежный стран к широкому применению навесных фасадных систем в целях достижения минимальных теплопотерь. На начальном этапе разработок вопросы долговечности не ставились. Были разработаны сравнительно недорогие эффективные фасадные системы, предназначенные для эксплуатации в условиях сравнительно мягкого европейского климата и предусматриваюшие использование местных строительных материалов. Наиболее приемлемыми для данных условий стали фасады с применением штукатурных составов, поэтому возросла популярность сухих смесей, занимающих сегодня самостоятельный сегмент строительного рынка.
В связи с удорожанием энергоносителей в России были введены новые нормы на теплофизические характеристики ограждающих конструкций, что привело к значительному повышению требований к теплоизоляционным материалам и к тщательности их монтажа. Существует несколько видов утепления фасадов, каждый из которых имеет свои достоинства и недостатки. Один из них — кирпичные фасады, возводимые методом колодцевой кладки. Другой способ защиты зданий — навесные или вентилируемые фасады. Еще один способ — контактная фасадная штукатурка, при которой для утепления используется тяжелая или легкая штукатурка. К сожалению, в климатических условиях центральной России, «мокрые» фасады нуждаются в ремонте уже через 5—10 лет, обесцвечивание красок происходит еще быстрее.
Современный фасад — это неотъемлемый элемент многослойной ограждающей конструкции и при его проектировании необходимо руководствоваться нс только законами архитектуры, но и законами физики, химии, экономики и экологии жилища. Главный закон стены — это ее потребность «дышать». Только при соблюдении нормальных температурно-влажностных условий работы стеновой конструкции можно добиться максимальной долговечности
125
применяемых в ней материалов. При этом долговечность фасада должна быть сравнима со сроком службы здания в целом и обеспечивать нормальную эксплуатацию на протяжении хотя бы 50 лет. Через 5 десятилетий наружная часть фасада может морально устареть, поэтому желательно предусмотреть возможность ее демонтажа.
В Европе была разработана идея навесных фасадных систем, конструкция которых не требует использования мокрых процессов. С середины 1990-х гг в России начали активно применять отработанные на Западе итальянские и немецкие системы, которые значительно подняли планку долговечности и мало зависели от природно-климатических факторов. К настоящему времени произошло четкое деление фасадных систем на мокрые, навесные невентилируемые и навесные вентилируемые конструкции.
Вентилируемым фасадом является такая конструкция, при которой предусмотрена активная вентиляция. Только направленное перемещение воздушных масс позволяет оставаться утеплителю и всей подоблицовочной конструкции в сухом виде, что обеспечивает неизменность теплоизолирующей системы на протяжении всего срока эксплуатации.
При использовании вентилируемых фасадов решаются проблемы защиты стен здания от атмосферных осадков, энергосбережения, звукоизоляции, выравнивания поверхности несущей стены, ремонта при повреждении отдельных частей облицовки, долговечности фасадов. Безремонтный срок службы составляет 25—50 лет.
В качестве утеплителя могут быть использованы самые различные теплоизоляционные материалы (стекловата, минеральная вата, полистерен, экструзионный пенополистирол и др.). Наружная облицовка вентилируемого фасада выполняет две функции: защитную и декоративную. Облицовочные плиты или панели формируют внешний облик зданий, т.е. являются его видимым фасадом. Виды облицовочных материалов могут применяться любые: керамический гранит, цементно-волокнистые плиты, профилированные металлические листы, кассеты, кирпич, стекло со специальным покрытием и пр. На сегодняшний день насчитывается более 20 вариантов защиты и декоративной отделки фасадов при помощи облицовки, закрепленной на каркасе таким образом, что между ней и утепленной стеной образуется воздушная прослойка. Подобные технологии утеплителя позволяют сэкономить до 40% тепловой энергии.
В числе первых начали покорять российский рынок вентилируемые фасады с навесными керамогранитными плитами. Существует два способа облицовки фасадов при помощи керамогранитной плитки: традиционный «мокрый», когда плитка приклеивается к специально подготовленному основанию, либо система вентилируемого фасада, когда керамогранит крепится к каркасному основанию механическим способом. У фасадов, облицованных керамогранитом, много преимуществ: хорошие тепло- и звукоизоляционные свойства, морозоустойчивость, нечувствительность к отрицательным воздействиям атмосферы. Плитка не коррозирует, не выгорает, не поглощает пыль и грязь, легко моется. При проведении реконструкции зданий эта фасадная система представляет широкие возможности, т.к. новый фасад может крепиться прямо на старый без какой-либо подготовки основания, в т.ч. снятия старого штукатурного слоя.
Позже появились вентсистемы, в которых в качестве элементов декоративного экрана использовались пластиковые панели, облицованные с обеих сторон алюминиевой фольгой. В настоящее время используются облицовочные панели, изготовленные из алюминиевого листа, прошедшего предварительную окраску. До недавнего времени подобный вариант оформления применялся в основном при проектировании офисных зданий, торговых комплексов, сервисцентров, автозаправочных станций — т.е. сооружений общественного и производственного назначения. В последние годы навесные алюминиевые панели внедряются в практику многоэтажного жилого строительства и реконструкции.
126
Архитектурное формообразование в большой степени подвержено влиянию ограничивающих факторов, среди которых немаловажными являются условия производства конструкций и возможности пластического преобразования материалов. Детали из пластика, разумеется, не могут полностью заменить сформировавшуюся многовековой практикой зодчества палитру традиционных строительных материалов, но в значительной мере ее расширяют и характеризуются при этом некоторыми новыми свойствами.
Исследования показали, что композиционные материалы на основе полимерных матриц (конструкционные стеклопластики) имеют повышенную трещиностойкость, износостойкость, водонепроницаемость, морозостойкость. Кроме того, они характеризуются еще одним весьма важным свойством: в сравнении с железобетоном они обладают высоким уровнем пластической податливости. Это позволяет создавать из композиционных материалов прочные облегченные тонкостенные конструкции (детали) с неограниченным диапазоном формообразования, так как в теле конструкции отсутствует жесткий арматурный каркас.
Плоскостные элементы фасадов зданий (стеновые панели) выполняются из композиционных материалов на основе фибро-армированных бетонов, при этом есть возможность дополнить их рельефными дисперсно-армированными композициями, трудно осуществимыми в других материалах. Особый интерес представляет использование композиционных материалов для создания пластически активных элементов, отличающихся достаточной сложностью «скульптурных» фасадных деталей.
Композиционные материалы нашли применение не только в новом строительстве, но и при реконструкции строительных объектов, в первую очередь зданий массовых серий 60—70-х гг., а также производственных зданий и даже зданий, представляющих архитектурную ценность. При формировании системы декоративных элементов приняты следующие принципы: стилистическая адаптация к общим композиционным характеристикам фасадов реконструируемых зданий; взаимозаменяемость и многовариантность применения элементов как условие достижения архитектурной выразительности; индустриальность и технологическая простота изготовления.
В России доля использования композиционных материалов в строительстве, все еще невелика. Вместе с тем они довольно широко применяются в Японии, США, Германии, Франции, Англии и других странах для изготовления тонкостенных навесных стеновых панелей и архитектурных или скульптурных деталей, позволяющих архитектору проектировать здания различного назначения, в том числе высотные, в любой стилистике.
В последние годы все большее внимание уделяется ремонту и реставрации исторических зданий и памятников архитектуры. Как показал практический опыт, основной причиной разрушения нижней части стен является негативное воздействие грунтовой влаги с растворенными в ней солями, которая капиллярным путем попадает из грунта в материал ограждающей конструкции. Для борьбы с этим неприятным явлением разработаны специальные пористые штукатурки, получившие название санирующих. На российском рынке представлен достаточно широкий арсенал материалов такого типа и предназначенных для осушения стен методом простого оштукатуривания. Однако, при работе с уникальными памятниками архитектуры необходимы такие материалы, которые гарантировали бы сохранность здания и эксплуатационную надежность. Для этого разработаны системы санирующих штукатурок WTA, отличающиеся усложненной специальной технологией обработки поверхностей стен памятника.
На ближайшие годы государством запланированы приоритетные направления развития отдельных видов строительных и отделочных материалов:
—	высокоэффективные теплоизоляционные материалы на основе стекловолокна, перлитов, базальтов, диатомитов, пеностекла, изделия из минеральной ваты;
127
—	новые типы вяжущих и цементов, не требующих тепловой обработки при производстве бетонных конструкций изделий;
—	кровельные и гидроизоляционные материалы на основе атмосферостойких каучуков, полимерных мастичных составов, обеспечивающих в 2—3 раза их долговечность и морозостойкость; керамическая, цементно-песчаная и металлическая черепица улучшенного качества;
—	эффективный керамический кирпич, изделия из ячеистых бетонов, гипса, природного камня, пористой и другой строительной керамики, выполненной на базе переработки минерального сырья горнодобывающей промышленности;
—	новые отделочные материалы: облегченные гипсоволокнистые и гипсокартонные листы, быстротвердеющие мастики, линолеум и ковролин на экологически чистых основах, архитектурное, декоративное, закаленное стекло с откидными многослойными покрытиями, строительный триплекс.
Технология современного строительного производства принесла множество новых строительных материалов и почти заставила забыть ранее употреблявшиеся в архитектуре выразительные решения из кирпича, камня и дерева. Возникло обилие железобетона, стекла, металла, пластика и других материалов, ярко отражавших технологическую революцию века, что, естественно, привело к новым формообразованиям современной архитектуры. Умелое и точное вторжение, порой с повторением старых форм, способно создавать благоприятные условия для реконструкции и строительства новых объектов в реконструируемых районах городов, в т.ч. исторических.
2.3. Пристройки, вставки, встройки и подъем зданий
Пристройки являются добавлениями к существующим жилым зданиям и новым строительным комплексам.
Различают три вида пристроек (рис. 2.27). Чаще новый объем пристраивают в торец или сбоку здания, но иногда за счет пристройки можно увеличивать ширину корпуса.
Некоторые исследователи более радикальным способом увеличения площади квартир считают не надстройку, а пристройку эркеров, мансард, лоджий, галерей и вестибюлей.
Очень распространенным способом и эффективным с точки зрения архитектурного дизайна и восприятия является линейная жилая и общественная пристройка зданий вдоль улиц и магистралей в районах, застроенных индустриальным методом. На рис. 2.28 показан проект жилой пристройки по улице Вуллештрассе в микрорайоне «Марцан» в г. Берлине (Германия).
На рисунках 2.29 и 2.30 показаны проекты угловых пристроек в том же районе «Марцан» в г. Берлине (Германия). При этом во втором случае пристройка является башенной, которая замыкает угол жилой застройки.
Вставки между жилыми домами помогают получить дополнительные объемы, как по жилым, так и нежилым помещениям. В условиях сложившейся застройки приемы формирования жилых групп с помощью вставок на основе различных вариантов возможного расположения домов показаны на рис. 2.31. Схему Па целесообразно использовать, когда плоскости фасадов обращены друг к другу; в этом случае, при расстоянии между зданиями от 30 до 40 м, новый дом будет образован одной или двумя секциями и в зависимости от конкретных условий высота нового объема может равняться высоте окружающих жилых домов или отличаться от нее. При смещении плоскостей фасадов относительно друг друга применяются
128
вставки по схемам «б» и «в». При близкой постановке зданий торцами друг к другу целесообразны к применению схемы «г» и «д» (рис. 2.31).
На рисунках 2.32 и 2.33 показаны вставки между домами, расположенными, в первом случае — торцами друг к другу, а во втором — между домами, расположенными под углом друг к другу.
Таким образом, тип вставки определяется характером взаимного расположения зданий и величиной разрыва между ними.
а) в торец здания; б) сбоку здания; в) расширение корпуса здания; 1 — старое здание; 2 — пристройка
Рис. 2.28. Проект жилой пристройки по улице Вуллештрассе в районе «Марцан» (г. Берлин, Германия)
129
a)
Рис. 2.29. Проект угловой пристройки по улице Кландорферштрассе в районе «Марцан (г.Берлин, Германия) а) существующее положение; б) реализованный вариант
Рис. 2.30. Проект застройки «типичный марцанский угол«, осуществляемый на улице Меркишесаллее (г. Берлин, Германия)
130
I. Взаимное расположение домов
а)
последовательно
б) параллельно
в) под углом
II. Вставки при формировании жилых групп
а) Для замыкания открытой стороны двора
б) Г-образная вставка
в) Организация замкнутой жилой группы
		
г) Вставка самостоятельного дома
	1 1 1 1		
д) Удлинение существующих зданий
Рис. 2.31. Устройство вставок при организации жилых групп:
- старая застройка;	|	| - вставки
Необходимо отметить, что при устройстве вставок требуются соответствующие преобразования торцевых секций или всего здания. Входы в квартиры торцевых секций могут быть размещены со стороны пристраиваемого лестнично-лифтового узла.
В случаях объединения жилых домов секцией-вставкой характер связи зависит от ее этажности. При равной этажности вставки и реконструируемого дома потребуется частичная перепланировка квартир торцевых секций, окна которых на боковом фасаде перекрывает стена секции-вставки. В этом случае вставка решается как самостоятельный жилой дом.
131
Рис. 2.32. Жилая вставка между двумя домами, расположенными
торцами друг к другу
Рис. 2.33. Вставка между двумя домами, расположенными под углом друг к другу
При большей этажности секции-вставки и устройстве в ней лифта появляется возможность использовать его для обслуживания не только собственного объема, но и надстраиваемых этажей. Однако в жилых домах типовых серий первого поколения высота этажа меньше величины, предусмотренной современными требованиями. Это усложняет конструктивное решение в местах сопряжения существующего и встраиваемого объемов. Вставка и жилой дом могут быть связаны лишь в уровне надстройки. На уровне 1—5 этажей они представляю! собой независимые, вплотную расположенные здания.
132
Возведение между жилыми домами блоков обслуживания предопределяет необходимость перепланировки квартир торцевых секций, если встраиваемый объем закрывает световой фронт квартир. В отличие от предыдущих вариантов связь вставки с квартирами жилого дома не предусматривается. Единым элементом, который может использоваться для развития проектов квартир, является крыша встраиваемого объема. Она может быть использована для устройства открытых террас.
При объединении жилых домов посредством пристройки дополнительных объемов к боковым фасадам предполагается, что встраиваемые элементы служат продолжением пространства квартир. Удаленность от входа в квартиру помещений, расположенных в новом объеме, затрудняет их использование в качестве зоны общественных контактов. Более обоснованным является устройство индивидуальных комнат в сочетании с открытыми лоджиями-террасами. Возведение вставок, продолжающих пространство квартир торцевых секций, не влияет на характер других изменений внешних габаритов здания (этажность, ширина корпуса).
Целесообразные границы применения того или иного вида вставок зависят от:
1.	Конструктивной особенности и несущей способности реконструируемых жилых домов (там, где допускается перепланировка);
2.	Величины разрыва и угла поворота жилых домов относительно друг друга:
—	для последовательного расположения применимы все типы вставок;
—	для углового расположения — все типы, за исключением отдельной секции жилого дома.
Встройки повышают эксплуатационные качества жилых домов в соответствии со стандартом. К встроенным объемам относятся узлы вертикальных коммуникаций: лестницы, лифты, мусоропроводы.
Необходимость в новых лестницах возникает при нецелесообразном расположении старых, редком их шаге, препятствующем желаемому разукрупнению квартир, неудовлетворительных пролетах, плохом техническом состоянии.
Для организации новой лестничной клетки рационально использовать существующие конкретные капитальные стены. Выгодно отводить для новых лестниц темные или затененные участки плана.
Нежелательно размещать новую лестницу в лицевом пролете уличного корпуса, так как при этом почти неизбежно пересечение оконных проемов междуэтажными площадками. Если все-таки веские планировочные соображения заставляют располагать новые лестницы в лицевом пролете, то между наружной стеной и площадкой нужно оставить зазор, позволяющий открывать створки оконного переплета.
Сохраняемые и вновь организованные лестницы, не имеющие окон, должны быть обеспечены устройствами для вентиляции и удаления дыма (системы ППА и ДУ монтируются для зданий 12 этажей и выше).
При надстройке пятиэтажных зданий на один и более этажей возникает необходимость устройства лифтового узла. Ранее наиболее распространенной являлась установка наружных лифтов, что неизбежно нарушало интерьер лестницы и ухудшало ее естественное освещение. Кроме того, вход в лифт организовывался на месте бывшего оконного проема, рядом с которым удавалось пробить лишь очень узкие новые проемы, выполняющие функции по проветриванию и дымоудалению. Как правило, наружный лифт перекрывает существующий выход из лестничной клетки во двор, поэтому вход в здание приходится переносить, организуя тамбур или даже вестибюль, с использованием дополнительной площади, нарушая единообразие планировки квартир по вертикали. Недостатком наружного лифта является его применение к междуэтажной площадке. Таким образом, для попадания в лифт необходимо подняться на один или полтора марша, а затем спуститься на марш. Иногда наружные лифты затеняют соседние дома.
133
Встроенные лифты лишены перечисленных недостатков, однако существую! проблемы, связанные с их устройством:
—	возможно расположение только в объеме новой лестницы (нового помещения), что нереально для существующих лестниц при ограниченном пространстве;
—	наличие ограничений в планировке квартир, так как лифт не может примыкать к жилым комнатам;
—	сокращение полезной площади дома;
—	необходимость возведения кирпичных (или из других сборных и мелкоштучных материалов) стен шахт, повышающая трудоемкость и стоимость реконструкции и осложняющая конструкцию перекрытия.
Поэтому тип лифта должен выбираться в каждом случае с учетом всех факторов, на основе сопоставления вариантов.
Реконструкция вертикальных коммуникаций жилых домов индустриального строительства обычно сводится к устройству лифтов и мусоропроводов. Причем последним основным конструктивным решением является устройство мусорокамеры на 1-м этаже, так как подвальные помещения в настоящее время для данных целей уже не используются.
При комплексной реконструкции жилой застройки применяются различные способы реконструкции. На рисунках 2.34 и 2.35 показано формирование новых архитектурных комплексов на базе реконструируемого жилища с применением надстройки, вставки и пристройки.
Пример градостроительного решения уплотнения пятиэтажной жилой застройки с надстройками и вставками приведен на рис. 2.36.
В таблице 2.3 даны конструктивно-технологические схемы встроенных строительных систем при увеличении надстроек жилых зданий. При этом используются сборные, сборномонолитные и монолитные системы.
Подъем зданий и подстройка в отдельных случаях могут заменить надстройку зданий. Такой способ реконструкции целесообразен в следующих случаях:
—	увеличение высоты первого этажа для размещения нежилых площадей;
—	подстройка новых этажей;
—	устройство проезда (прохода) под зданием;
—	улучшение вида и архитектурного дизайна ценного исторического или значимого здания;
—	опускание зданий.
Для подъема зданий применяют домкраты. Их устанавливают под стенами здания с шагом между механизмами от 0,5 до 5 м. При редком шаге домкратов опорную конструкцию делают в виде рамы-обвязки под всем зданием, при частом — ограничиваются только опорными балками, устанавливаемыми поперек стен над штоком домкрата.
Раму-обвязку делают в виде жесткой конструкции, поскольку она должна обеспечивать незыблемость стен в плоскости среза и воспринимать сосредоточенную нагрузку от подъемных механизмов. Эту конструкцию выполняют в виде рандбалок, связей и опорных балок. Ее решают по аналогии с конструкциями, применяемыми для передвижки (см. рис. 2.37).
Подъем зданий осуществляют двумя способами. Первый способ предусмотрен для подъема зданий на высоту до 2 м (рис. 2.37).
134
давне
Рис. 2.34. Надстройка пятиэтажного дома на один этаж, устройство лифта, пристройка объемов разного размера на разных этажах
РЕОРГАНИЗАЦИИ КОМПОЗИЦИИ ТОРНА ПУТЁМ ПРИСТРОЙКИ ДОПОЛНИТЕЛЬНЫХ ОБЪЁМОВ
СЕРИЯ 1-510
РЕКОНСТРУКЦИЯ С НАДСТРОЙКОЙ
РЕКОНСТРЫИРЫ-ЕМОЕ ЗДАНИЕ
СОЕДИНИТЕЛЬНАЯ ВСТАВКА (НОВОЕ СТР О ИТЕЛ ЬСТВО )
Рис. 2.35. Формирование новых архитектурных комплексов на базе реконструируемого жилища
135
Рис. 2.36. Пример градостроительного решения уплотнения 5-этажной жилой застройки — аксонометрия и схема плана: 7 — надстраиваемые до семи этажей существующие здания;
2 — новые многоэтажные дома-вставки
Таблица 2.3
Встроенные системы при реконструкции зданий с надстройкой этажей
Конструктивно-технологические схемы
Основные характеристики_________________
Встроенный унифицированный каркас: колонны на 1-3 этажа;
ригели длиной 6+9 м;
многопустотный настил длиной до 12 м;
отдельно стоящие фундаменты или монолитная плита
Безбалочный каркас (КУБ): колонны на 2—4 этажа;
надколонные и рядовые плиты индивидуального изготовления;
отдельно стоящие фундаменты или монолитная плита__________________________________
Безбалочный преднапряженный каркас (ИМС):
колонны на 3+4этажа;
плиты размером на ячейку;
фундамент в виде монолитной плиты
136
Продолжение таблицы 2.3
Сборно-монолитная встроенная система: внутренние монолитные стены;
перекрытия из многопустотного настила экструзионной технологии пролетом до 18м;
ленточные фундаменты или в виде монолит-ной плиты_______________________________
Встроенная монолитная каркасно-стеновая и каркасно-балочная системы:
с использованием легких систем, несъемной опалубки перекрытия пролетом до 8м;
фундамент в виде монолитной плиты
Сначала установленной группой домкратов поднимают здание на высоту, равную длине штока поршня. Под лапки подводят коротыши рельсов или специальные железобетонные блоки, обеспечивая надежную опору корпуса. После этого поршень втягивают в этот корпус, а под него подкладывают опоры, и цикл подъема возобновляют. Подъем сопровождают устройством под домкратом балочной клетки, которая является временным поддерживающим устройством. После завершения подъема под поднятыми стенами выкладывают новую кладку, а поддерживающее устройство разбирают.
Вторым способом подъем зданий можно осуществлять на высоту более 2 м (рис. 2.38). Для этого устанавливают две батареи домкратов. В работу включают одну батарею домкратов, а другую — оставляют для временного крепления здания. После его подъема на высоту штока в образовавшуюся пустоту заводят блок стационарной конструкции стены или опоры. Включая попеременно разные батареи, здание «выжимают» на заданную высоту. Этот метод эффективен, так как нет надобности во временных поддерживающих устройствах, однако требуется в 2 раза больше механизмов, чем в первом способе.
Рис. 2.37. Подъем зданий на высоту до 2 м:
1 — домкрат, 2 — поперечная опорная балки из трех рельсов; 3 — рандбалка из спаренных двутавров; 4 — рельсы балочной клетки (I -ХП циклы подъема)
137
Рис. 2,38. Подъем зданий на высоту более 2 м:
1 — домкрат; 2 — стеновые блоки; 3 — связи блоков (1 — Vциклы подъема)
2.4.	Благоустройство дворовых территорий
Благоустройство территории жилой застройки включает в себя: устройство внутренних дворов, палисадников: озеленение; устройство жестких покрытий для движения транспорта и тротуаров для пешеходов; устройство площадок различного назначения (детские игровые, спортивные, хозяйственные, парковочные для машин и т.д.).
На рис. 2.39 показано внешнее благоустройство части территории застройки. Надо учесть, что условия благоустройства могут быть разными. В старой застройке присутствуют тесные, узкие и темные дворы, так называемые «дворы-колодцы». В новой застройке, наоборот, дворы большие и светлые, но зачастую пустые и неблагоустроенные. И подходы к благоустройству различных дворов разнообразные. Старая застройка представляет мало возможностей для благоустройства и озеленения территории. Поэтому изучается первоочередный спрос нехватаюших элементов благоустройства во дворе и это очень тесно связано с разуплотнением или сносом старых строений.
Имеются проблемы другого рода в новых микрорайонах, где проводится уплотнение застройки. В данном случае присутствуют большие дворы, но их можно разделив на зоны и, применяя различные элементы благоустройства, приблизить по масштабам к человеку, сделать более уютными.
Территория каждого двора должна иметь зоны по использованию:
—	зона отдыха;
—	спортивно-игровая зона;
—	хозяйственная зона;
—	зона движения.
Не в каждом дворе можно разместить все эти зоны, тогда приходится размещать часть зоны или самое необходимое. Очень редко удается разместить в небольших дворах старой застройки спортивные площадки, садики или террасы. Вместо спортивных площадок могут быть поставлены лишь столы для тенниса и т.п. К необходимым элементам благоустройства, которые обязательно присутствуют в каждом дворе, относятся дорожки, проезды и проходы, мусорные и хозяйственные площадки и элементы озеленения, хотя бы минимальные. Разбить газон или сад в небольшом дворе невозможно, но всегда можно посадить пару деревьев, устроить клумбу или перголу.
138
I
Рис. 2.39. Пример благоустройства участка городской территории:
/ — существующее положение; II — проект благоустройства; виды покрытий и обработки: Д — дороги; Т — тротуары; П — пустыри; Г — грунтовые площадки; БК — бортовой камень; В — вьющиеся растения; Ц — цветники; штриховкой показаны новые деревья и кустарники
139
Такие элементы, как скамейки, скульптурные формы, фонтанчики или небольшие бассейны не требуют больших площадей, но последние требуют больших затрат, зато очень украшают двор и с их помощью можно создать уютные уголки для отдыха взрослого населения. Беседки размещают, как правило, во дворах большей площади. Желательным и необходимым элементом в каждом дворе являются детские игровые площадки. Но, к сожалению, во многих тесных дворах такой возможности нет из-за недостатка площади. В таких случаях устраивают детскую площадку одну на несколько дворов в каком-нибудь более крупном дворе, а в остальных мелких — лишь игровые сооружения для самых маленьких детей.
На рисунках 2.40 и 2.41 показаны схемы расположения и использования детских игровых площадок различных уровней и примеры нормативов по размерам детских площадок с соблюдением безопасности из опыта Германии.
Рис. 2.40. Схема расположения и использования детских игровых площадок различных уровней:
1 — у дверей дома; 2 — игровая у ища;
3 — игровая площадка; 4 — игровой парк;
5 — городской парк; 6 — парк для отдыха;
50 м — 400 м — возможное удаление от дверей дома
Рис. 2.41. Пример применения нормативов по размерам и материалам на сооружение детских игровых площадок из дерева (Германия)
При устройстве пешеходных дорожек, тротуаров и проездов в России зачастую до сих пор в качестве покрытий используют асфальт и бетон. Асфальтовое покрытие является токсичным, особенно при испарениях летом. Необходимо применять, в основном, покрытия из экологически чистых природных материалов: песка, гравия, природного камня, кирпича и дерева. Для того чтобы максимально сохранить природную среду, необходимо устраивать бортики для отделения газонов и посадок от дорожек. Либо, если это каменные дорожки, желательно оставлять зазоры между камнями, чтобы земля «дышала».
Площадки для сбора мусора — необходимый элемент благоустройства жилой территории, без которого не может существовать двор. Они, конечно, сильно портят вид во дворе и поэтому при реконструкции и благоустройстве дворов их надо сделать как можно незаметнее, огородить загородками и озеленить растениями или кустарниками.
140
Проблема парковки автомобилей всегда является острой, особенно при увеличении автопарка машин и нехватки внутридомовой территории. Зачастую жители вынуждены оставлять свои машины вдоль внутридомовых проездов и улиц, что создает неудобства, как для пешеходов, так и для владельцев машин. В новых районах также не хватает мест для парковки, либо они неорганизованные, стихийные — на пустырях, тупиковых улицах, площадях и т.п. Есть несколько путей решения данной проблемы. Во-первых, это просто парковки машин «под окнами». Это приемлемо для крупных микрорайонов, где есть достаточно места; в таком случае парковку машин отделяет от дома ряд деревьев. Во-вторых, выделяются специальные места для стоянки во дворе или перед домами. Они устраиваются только для жителей близлежащих домов и по возможности в местах, не граничащих с детскими площадками и местами отдыха, либо хорошо от них отделяются загородками и озеленением. В третьих, это размещение различных видов гаражей, в виде различных наземных и надземных гаражей — стоянок, в том числе и многоярусных. Подземные гаражи могут располагаться как под территорией двора, так и под домами, а также комбинированные. Если гараж располагается под дворовой территорией, то она освобождается для использования ее под озеленение, детские площадки, места для отдыха.
Расстояния от наземных и наземно-подземных гаражей, открытых стоянок, предназначенных для постоянного и временного хранения легковых автомобилей до жилых домов приведены в таблице 2.4.
Таблица 2.4
Расстояния от мест постоянного и временного хранения легковых автомобилей
Здания, до которых определяется расстояние	Расстояние (м) от гаражей и открытых стоянок при числе легковых автомобилей				
	10 и менее	11-50	50-100	101-300	более 300
Жилые дома	10*	15	25	35	50
В том числе торцы жилых домов без окон	10*	10*	15	25	35
* Для зданий гаражей Ш-V степеней огнестойкости расстояния следует принимать не менее 12 м
Тротуары для пешеходов надо устраивать только по основным путям движения. В процессе эксплуатации и реконструкции строительного фонда пешеходные пути частично изменяют в связи со сносом или сооружением какой-либо постройки, открытием нового магазина или остановки городского транспорта на ближайшей улице. Появление новых направлений движения пешеходов нужно вовремя заметить и правильно учесть.
Закономерности пешеходного движения представлены на рис. 2.42. Следует учитывать закономерности движения людей на местности в различных условиях.
Когда человек идет по открытой, свободной от заметных препятствий местности, от начальной точки к видимой цели движения, он обычно не идет по прямой, а отклоняется от нее в пределах 0,1 длины пути с углами между прямой линией и фактическим путем порядка 15—250 (рис. 2.42,6). Если на пути пешехода встречаются небольшие, легко преодолимые препятствия вроде канавок, остатков бетонных плит, участков густой травы, он обходит их с углами до 30°, что является критической величиной угла (2.42,в).
При явно непреодолимых препятствиях (здание, пруд) пешеход находит наиболее короткий маршрут их обхода. Если даже за препятствием не видно цели движения, путем дальней ориентации люди определяют самый подходящий путь движения с точностью порядка 10 % длины.
141
В системе озеленения городской застройки выделяются три категории зеленых насаждений: — общего пользования — парки культуры и отдыха, детские, спортивные парки (стадионы), парки тихого отдыха и прогулок, сады жилых районов и микрорайонов, скверы, бульвары, озелененные участки при общегородских торговых и административных центрах, лесопарки и т.д.
— ограниченного пользования — насаждения на жилых территориях, насаждения на территориях детских и учебных заведений, спортивных, культурно-просветительных и общественных учреждений, на территориях предприятий промышленности и т. д.
— специального назначения — насаждения вдоль улиц, магистралей и на площадях, насаждения коммунально-складских территорий и санитарно-защитных зон, ботанические, зоологические сады и парки, выставки, насаждения ветрозащитного, водо- и почвоохранного значения, противопожарные насаждения, насаждения мелиоративного назначения, питомники, цветочно-оранжерейные хозяйства, насаждения кладбищ и крематориев.
Любой объект городских зеленых насаждений независимо от его специфических функций является составной частью единой системы озеленения города, его архитектурнопланировочной структуры с учетом природно-климатических особенностей.
В жилом районе зеленые насаждения включают насаждения общего пользования (сады жилых районов, микрорайонов, бульвары, скверы и т.д.) и насаждения ограниченного пользования и специального назначения (озелененные дворы, участки школ, детских садов, посадки на улицах и площадях и т.д.). Если отсутствует одна из составных частей системы озеленения, то ее надо компенсировать за счет увеличения площади других видов зеленых насаждений, добиваясь того, чтобы не менее 50 % территории жилого района было занято зелеными насаждениями.
Рис. 2.42. Закономерности пешеходного движения:
а) движение по открытой местности; б) при легкопреодолимых препятствиях;
в) то же, при труднопреодолимых; 1) места протаптываний, проломов;
Д — длина участка трассы и пределы отклонения от нее
На рис. 2.43 приведена принципиальная схема зеленых насаждений города. Разработанная схема обеспечивает нормальную доступность зеленых насаждений всех категорий, равномерную (пропорционально количеству населения) насыщенность районов города насаждениями общего пользования, хорошую изоляцию магистралей и жилых районов от промышленности. Схема достаточно гибка, что позволяет применять ее в различных планировочных ситуациях, в том числе и при реконструкции жилой застройки.
СНиП 2.07.01-89* предлагает следующие площади зеленых насаждений общего пользования, таблица 2.5.
142
Площади зеленых насаждений общего пользования
Таблица 2.5
Озеленение территории общего пользования	Площадь озелененных территорий, м2/чел			
	крупнейших, крупных и больших городов (от 100 тыс.чел и выше)	средних городов (до 100 тыс.чел)	малых городов (до 50 тыс.чел)	сельских поселений (до 5 тыс.чел)
Общегородские	10	7	8 (10)*	12
Жилые районы	6	6	—	—
*В скобках приведены размеры для малых городов с численностью населения до 20 тыс.чел.
2.5.	Иностранный опыт реконструкции жилой застройки
Значительные успехи в области реконструкции жилища имеются в странах Западной Европы. Они были подготовлены активным развитием этого вида обновления жилища, начиная с 70-х годов XX столетия.
| --'Щ	№
1	— граница микрорайонов;
2	— микрорайонный центр с садом;
3	— районный центр;
4	— автомагистрали и железная дорога;
5	— общегородской центр;
6	— промышленность;
7	— центральный парк культуры и отдыха;
8	— районные парки; 9 — детские парки;
10 — центральный спортивный парк;
11 — специальные парки ( ботанический, зоологический и т.д.); 12 — шумо- и пылезащитные полосы вдоль магистралей; 13 — бульвары и пешеходные аллеи; 14 — лесопарковый пояс с зонами массового отдыха (ЗМО), санаторными (ЗСО);15 — питомники; 16 — санитарно-защитная зона от промышленности (окружность, обозначенная пунктиром, — радиус обслуживания центрального парка, сплошная линия — радиусы влияния районных парков)
Рис. 2.43. Принципиальная схема зеленых насаждений города
Польский институт жилищного хозяйства разработал программу, согласно которой 22 % жилого фонда страны должно быть реконструировано и перестроено. Согласно этой программе рекомендуется следующее действие: если стоимость ремонта или реконструкции составляет более 70 % стоимости нового здания, тогда подобные работы могут быть проведены, если здание является памятником архитектуры.
Представляет интерес реконструкция жилья во Франции. По данным архитекторов-урбанистов во Франции 6 млн квартир не отвечают нормам комфортности и около 200 тысяч
143
квартир не гигиеничны. Во Франции Национальное агентство по реконструкции жилья, выполняет координирующую роль. Франция имеет хорошо развитую структуру более мелких организаций, выполняющих финансирование, поиски источников финансирования, проектные, исследовательские работы в области реконструкции.
В г. Нанте (Франция) были выполнены работы по реконструкции района Сент Жозеф, который представляет собой образование из 270 квартир, построенных в конце 50-х годов XX столетия. Применен способ реконструкции для жилых домов с поперечными несущими стенами, когда для увеличения площадей организовывают дополнительные объемы или частично идет перемещение фасада, корпус здания становится шире. Таким образом, минимальные размеры кухонь (4 м2) и общих комнат (14,5 м2) были увеличены до 8—15 м2. Восемь квартир первого этажа имеют палисадники шириной 2 метра. В плане социальной организации реконструкции, важно отметить, что согласование с жителями по поводу реконструкции этого района шло два года. На рис. 2.44 представлен план реконструкции квартиры в этом районе; ее площадь увеличена за счет пристройки дополнительного объема к торцевой стене.
а)	квартира до реконструкции;
Рис. 2.44. Реконструкция в районе Сент Жозеф, г. Нант (Франция)
б)	план квартиры после реконструкции
Реконструкция жилого дома в квартале Рамаэкерс в городе Лаэкен (Бельгия) включала замену наружных ограждений, ремонт междуэтажных перекрытий, увеличение кухонь, замену оборудования и другие работы (рис.2.45).
При реконструкции жилища первых массовых серий в Чехословакии прогрессивной тенденцией является отход от монофункциональности жилого дома. Это выражается в различии объемно-планировочных решений этажей, особом подходе к функциональному решению первых и последних этажей и других мероприятий. На рис. 2.46,а показано решение первого этажа с квартирами для инвалидов. На рис. 2.46,6 приведено решение жилища первого этажа, которое может быть предназначено для пожилых людей или молодежи. Эти малокомнатные квартиры имеют самостоятельные входы с улицы и развиваются на глубину пролета. Кухня освещается вторым светом.
Реконструкция жилых домов в Германии, как правило, идет в рамках комплексных градостроительных мероприятий по санированию отдельных градостроительных образований. Этому способствует правовая база и строительное законодательство государства. Подобная реконструкция состоит из трех основных этапов, которые, в свою очередь, состоят из более мелких мероприятий.
На первом этапе выполняются подготовительные исследования и утверждение Бундестагом границ реконструируемого района с приданием ему особого статуса.
144
Второй этап — разработка социального плана, который может измениться с внесением коррективов. Он информирует население о возможных работах, является средством получения необходимых советов и помощи, определяет пути проведения реконструкции. Основная цель этого плана — смягчение негативных последствий реконструкции для населения. Существенным моментом этого этапа являются обсуждения предстоящей реконструкции с владельцами и арендаторами участков, жителями района и землепользователями.
Третий этап — реализация мероприятий, которые состоят из следующих видов работ:
— реорганизация землевладений на реконструируемой территории, включая закупку, отчуждение участков и, при необходимости, изменение границ отдельных участков; передачу в аренду или продажу их новым владельцам, заинтересованным в реализации реконструктивных мероприятий;
а)	существующий план секции;
Рис. 2.45. Реконструкция квартала Рамаэкерс г. Лаэкен (Бельгия)
б)	секция после реконструкции
—	переселение жителей и вывод предприятий, которые проводятся за счет централизованных фондов города;
—	снос зданий и подготовка территории к строительству;
—	новое строительство и модернизация существующей застройки, осуществляемые землевладельцами.
В задачи администрации входит оказание необходимой помощи застройщикам, выполнение посреднических функций между заказчиками и инвесторами, координация действий и контроль за точностью исполнения реконструкции. По законодательству Германии реконструируемый район с момента принятия решения о реконструкции обеспечивается централизованным финансированием.
145
а)	реконструкция первого этажа с квартирами для инвалидов;
Рис. 2.46. Реконструкции дома серии G-57 (Чехия)
б)	жилища первого этажа для пожилых людей или молодежи
На рис. 2.47 показаны предложения по реконструкции жилища в районе Феддель в г. Гамбурге (Германия). Эти предложения основаны на уменьшении количества квартир в плане этажа секции и неизменных габаритах здания.
а) существующий план;	б) второй уровень в) первый уровень
после реконструкции; после реконструкции
Рис.2.47. Реконструкция в квартале Феддель, г. Гамбург (Германия)
Предлагаемое на рис. 2.47 жилище — двухуровневое, с традиционным зонированием кухни, общая комната — на нижнем уровне, спальни — на верхнем. Из-за малой глубины пролета общие комнаты получились «лежачими». Реконструкция жилища в этом районе является частью социальной программы по комплексному обновлению всей структуры этого района.
146
Интересным является опыт организации новой социальной жизни и комплексного преобразования градостроительной среды в спальных районах индустриальной застройки в восточной части г. Берлина (Германия). В жилом районе Марцан г. Берлина (Германия), насчитывающем 170 тысяч жителей, из них 30 % дети и молодежь, в конце 90-х годов XX столетия начали преобразование среды жилых дворов, архитектурного украшения фасадов, деталей, организации первых этажей. В частности, для первых жилых этажей предложены приквар-тирные палисадники с самостоятельным входом в квартиры и с организацией пространств зимних садов для вышележащих этажей (рис. 2.48).
Необходимо заметить, что немецкие специалисты уже сейчас занимаются вопросами реконструкции не только жилища 60-х годов, но и жилища современных серий, построенных в последние годы. Большинство примеров основываются на уменьшении количества квартир в плане этажа секции и перераспределении площадей.
Потребительская ценность квартиры также возрастает за счет организации различного рода летних помещений, как это показано на рисунках 2.49 и 2.50. Для вышележащих этажей эти вновь организованные пространства, также сохраняются.
а)
Рис. 2.48. Реконструкция дома серии QP с организацией палисадников для квартир первого этажа и пространств зимних садов для вышележащих этажей, г. Берлин (Германия)
а) существующая схема;
б) план секции после реконструкции
Рис. 2.49. Вариант реконструкции дома серии QP г. Берлин (Германия)
а) существующая схема;
б) план секциии после реконструкции
Рис. 2.50. Вариант реконструкпии дома серии P-2/II, г. Берлин (Германия):
147
Следует отметить, что организация зимних садов является одной из новых тенденций в формировании жилища в Германии. В этом проявляется желание преодолеть разрыв, сформировавшийся между жилой и окружающей средой. Экологизация жилиша, создание особого микроклимата и комфорта способствует смягчению негативных последствий, которые порождены высокотехнологичным развитием страны и общества. В пространствах малых шагов, как это показано на рис. 2.51, организуются санитарно-хозяйственные комнаты, которые имеют естественное освещение и являются более функциональными.
а) существующая схема;
б) предлагаемая реконструкция
Рис. 2.51. Предложение по реконструкции дома серии WBS-70/5/6/B, г. Берлин (Германия)
Архитектурно-композиционные возможности крупнопанельного домостроения в г. Берлине (Германия) — это результат градостроительного санирования и реконструкции кварталов города, что опровергает традиционные представления о крупнопанельном жилище и позволяет выявить основные композиционные приемы, используемые немецкими архитекторами.
Использование синтеза отечественного и зарубежного опыта необходимо для разработки наиболее оптимальных проектов реконструкции жилой застройки. При этом от реконструкции пятиэтажных зданий до реконструкции высотных сборных жилых зданий надо переходить быстрее, чтобы сэкономить ресурсы страны в будущем.
Примерами синтеза зарубежного и отечественного опыта является работа финских и германских фирм по реконструкции домов индустриальной застройки. Более подробно по Финляндии материал представлен в главе 5.
На рисунке 2.52 и рисунке 2.53 показаны классические примеры такой реконструкции.
148
б) здание после капитального ремонта
Рис. 2.52. Капитальный ремонт фасада дома серии 1-507 в г. Санкт-Петербурге по финской технологии:
а)
б)
ап.алкил
IStllEBI
то.ол
iniliiii
1ЩШШ]
lasiliai
ПЛ ОШПП
пл пл опл пл ал □.пл ал плоил
IIIIIIBI
1ППКПП пл.ош т.п'Hotel!
11ИИИЧ
ГвН1Ш1
г.одо
lainiai
ЮШ □ ШГШ]
]!Ш1ШШ___
рт:ал|ап^ 1ааш1плтпп
пп.щаш!ппщпш ал по ап по алшЭппЫаплшНплшгпо алш®пп!Ш].'пл:..ппэ_____
nnjrm-rm-nnj Ш1ЛЛ.|ПЛ;ПЛ’]
ал
пп:апал;пл.| шал’алш Ш-ипшагг] !шап:ал;ао1
8пп:гтп!пп1пп1Впп :пп.пп:ое:!
ШОП жил шал шал
СЮ OU
Ри.-.'УЛ,
ста ' □□
-цд lSj-1
Рис. 2.53. Улучшение фасада дома Q6 (Германия):
а, б) фасады до реконструкции; в, г) фасады после реконструкции
149
2.6.	Архитектурные приемы и разработки, используемые при реконструкции объектов городской застройки
Ситуация, сложившаяся в России на рубеже XXI века в сфере капитального строительства и жилищно-коммунального хозяйства, характеризуется рядом проблемных явлений, а именно:
—	острый дефицит жилья, особенно социального назначения для малообеспеченных граждан;
—	неудовлетворительное состояние жилого фонда, объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры;
—	непомерно высокие эксплуатационные затраты в жилищно-коммунальном хозяйстве и социальной сфере;
—	многое другое.
Особо остро стоят вопросы сохранности жилого фонда и рационального использования энергетических ресурсов. В энергетическом балансе страны до 40 % энергоресурсов расходуется на энергообеспечение зданий и сооружений. В районах Сибири и Крайнего Севера эта цифра составляет более 50%.
Объем жилищного строительства сегодня составляет в России 45—50 млн м2, это немногим более 2 % эксплуатируемого жилого фонда. Поэтому экономия энергоресурсов за счет ужесточения норм строительной теплотехники в жилищном строительстве в ближайшие 10 лет не превысит и 5 %.
На основе вышеизложенного можно сделать вывод: для получения реальных и ощутимых результатов по энергосбережению основное внимание необходимо уделять сохранности, реконструкции, модернизации и капитальному ремонту жилого фонда и его энергоэффективности.
С 1959 по 1985 годы по всей России появилось около 290 млн м2 общей площади пятиэтажек, что составляет не менее 10 % от жилого фонда страны. Физический износ капитальных конструкций построек 1963—1970 годов, как правило, не превышает 20 %. Становится ясно, что к вопросу сносить или не сносить, следует подходить дифференцированно. Более рациональным подходом будет реконструкция, после которой дома вполне могут простоять еще 60—80 лет.
Объем работ, который планируется провести в ходе реконструкции и ремонта, по сути дела одинаков для всех домов:
—	утепление и облицовка наружных стен;
—	замена оконных и балконных блоков;
—	остекление балконов и лоджий;
—	замена лифтов и пристройка лифтов для 12-этажных жилых зданий;
—	организация входной зоны в соответствии с современными требованиями безопасности (помещения для охраны) и устройство пандусов;
—	введение компенсирующих противопожарных мероприятий для лестничных клеток;
—	выполнение надстроек и замена кровель;
—	перевод первых этажей под нежилые помещения в соответствии с конкретными заказами;
—	замена систем инженерного обеспечения зданий с применением средств автоматизации и учета, обеспечивающих снижение водо- и энергопотребления;
—	улучшения архитектурного облика жилых домов.
150
Вышеизложенные виды работ непосредственно повлияют на архитектурные решения формирования фасадов жилых зданий, что в свою очередь позволит трансформировать и качественно улучшить формирование силуэта строительных объектов.
2.6.1.	Характерные виды применяемых надстроек и мансард, планировочные решения квартир надстраиваемых
и пристраиваемых частей жилых домов
Реконструкция жилого фонда может идти по следующим направлениям:
—	реконструкция жилых зданий с надстройкой мансардного этажа;
—	реконструкция жилых зданий с надстраиваемой и пристраиваемой частями жилых домов.
Реконструкция жилых зданий с надстройкой мансардного этажа не требует дополнительного отвода участка под застройку, что очень важно в услови