Text
                    Под общей редакцией: профессора П.Г. Грабового профессора В.А. Харитонова
РЕКОНСТРУКЦИЯ и
ОБНОВЛЕНИЕ
СЛОЖИВШЕЙСЯ ЗАСТРОЙКИ
ГОРОДА
РЕКОНСТРУКЦИЯ и ОБНОВЛЕНИЕ СЛОЖИВШЕЙСЯ ЗАСТРОЙКИ ГОРОДА
Учебное пособие
Рекомендовано Учебно-методическим объединением Министерства образования и науки Российской Федерации в качестве учебного пособия для студентов вузов, обучающихся по специальностям
291500 «Экспертиза и управление недвижимостью» и 290500 «Городское строительство и хозяйство»
Издательства «АСВ» и «Реалпроект» 2006 г.
УДК 624.9
УДК 69.00.3
ББК 65.014(07)
Под общей ред. П.Г. Грабового и В.А. Харитонова
П.Г. 1рабовый, В.А. Харитонов, А.С. Барканов, В.Ф. Касьянов, М.В. Королев, А.Н. Кириллова, Арто Саари (Финляндия), В.Я. Мищенко, Ю.П. Тыртышов, Л.Н. Чернышов, и др.
Рецензенты:
Кафедра «Экспертизы и управления недвижимостью» Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета (зав.кафедрой д-р.техн. наук, профессор Болотин С.А.)
Кафедра «Экспертиза и управление недвижимостью» Московского института коммунального хозяйства и строительства ( зав.кафедрой, академик Булгаков С.Н.)
Реконструкция и обновление сложившейся застройки города. Учебное пособие для вузов. / Под общей ред. П.Г. Грабового и В.А. Харитонова. — М.:Изд-ва «АСВ» и «Реалпроект» 2006. — С. — 624.
В учебном пособии, посвященном актуальной проблеме реконструкции и обновления сложившейся застройки городов, изложены тенденции развития селитебной территории с учетом социально-экономических условий исторического развития общества. Представлен современный взгляд на архитектурный облик жилых кварталов и отдельных зданий, а также объектов на территории промышленной зоны, на условия комфорта, удобства проживания и работы, на социальные и экономические требования, на уровень обустройства квартир и благоустройство городской территории.
Обновление предполагает развитие жилого образования, выражающееся в качественном и количественном изменении как отдельных элементов, так и всего жилищного фонда в целом, преобразования его структуры и состава в соответствии с современными требованиями.
Учебное пособие предназначено для студентов строительных специальностей, аспирантов, преподователей, проектировщиков и производственников.
Введение — д.т.н., проф. Харитонов В.А.
Главы 1,2 — д.т.н., проф. Касьянов В.Ф.; д.т.н., проф. Харитонов В.А.; к.т.н., проф. Мищенко В.Я.; канд. арх., доц. Кригер Л.В. иканд. арх., доц. Танкеев А.С.
Глава 3 — д.т.н., проф. Харитонов В.А.; д.т.н., проф. Кожухар В.М.; к.т.н., доц. Локутцова Н.П. и инж. Тетерин А.В.
Главы 4 — д.т.н., проф. Харитонов В.А.; к. т. н., доц. Шрестха М.К.; к. т. н. проф. Королев М. В.
Главы 5 — доц. Арто Саари, инж. Сату Окерблом, инж. Пекка Корхонен, инж. Вилко Пеккала, инж. Хеймо Левамо, инж. Ярмо Юмппанен, инж. Ханну Лааксо, инж. Юхани Киирас, инж. Юкка Сайкконен и инж. Яри Сайпиляйнен.
Глава 6 — д.т.н., проф. Харитонов В.А.; д.т.н. проф. Большаков В.А.; д.т.н., проф. Олейник П.П.; к.э.н., доц. Гогу а Н. К. и инж. Строчков С. В.
Глава 7 — д э.н., проф. Грабовый П.Г.; к.э.н. Барканов А. С.; д.э.н., проф. Кириллова А.Н.; к.э.н., доц. Кострикин П.Н.;к.э.н., доц. Орлов А.К.;к.э.н. Тыртышов Ю. П. ид.э.н. проф. Чернышов Л.Н.
Тираж 2000 экз. Заказ № 0513210—11.
ISBN 5-93093-385-5	©Грабовый П.Г., Харитонов В.А.
©Изд-ва «АСВ» и «Реалпроект»
СОДЕРЖАНИЕ
ОБРАЩЕНИЕ К ЧИТАТЕЛЮ .....................................................9
ВВЕДЕНИЕ..................................................................11
ЧАСТЬ I	15
ТЕНДЕНЦИИ СОВРЕМЕННОГО ТЕРРИТОРИАЛЬНОГО РАЗВИТИЯ ГОРОДОВ ...................................................15
ГЛАВА 1
ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЕ ОСНОВЫ РЕКОНСТРУКЦИИ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ ......................................15
1.1.	Роль реконструкции в решении сложившихся проблем города .......15
1.1.1.	Основные положения реконструкции жилой застройки ..........25
1.1.2.	Развитие города и задачи реконструкции его застройки ......26
1.1.3.	Застройка российских городов ..............................27
1.1.4.	Происхождение и виды городских жилых домов ................30
1.1.5.	Планировочные и конструктивные особенности реконструируемых зданий ...........................................32
1.1.6.	Здания сложившейся застройки ..............................34
1.1.7.	Реконструкция жилых индустриальных зданий .................37
1.2.	Основы территориально-пространственного развития города .......41
1.2.1.	Архитектура и основные элементы реконструкции сложившейся застройки 41
1.2.2.	Организация транспортного движения ........................44
1.2.3.	Озеленение и благоустройство ..............................47
1.2.4.	Аэродинамический режим в зоне застройки, инсоляция, зашита от шума, экология реконструируемой территории ..............................50
1.2.5.	Особенности визуальной информации в градостроительных задачах, роль деталей в оформлении объектов .....................................55
1.2.6.	Композиционные вопросы реконструкции городских кварталов, роль улиц, площадей, пешеходных улиц..........................................61
1.3.	Исторические и социальные особенности городской застройки......78
1.4.	Факторы, оценивающие жилую застройку и её реконструкцию .......81
ГЛАВА 2
ХАРАКТЕРИСТИКА СПОСОБОВ РЕКОНСТРУКЦИИ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ.
АРХИТЕКТУРНЫЕ ПРИЕМЫ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ ПРИ РЕКОНСТРУКЦИИ ... .87
2.1.	Концепция реконструкции жилой застройки........................87
2.1.1.	Роль реконструкции и обновления в решении градостроительных проблем .90
2.1.2.	Реконструкция зданий без изменения и с изменением функционального назначения ........................................................103
2.1.3.	Разуплотнение и уплотнение застройки. Снос и новое строительство.110
2.1.4.	Передвижка зданий ........................................113
2.1.5.	Надстройки зданий ........................................115
2.2.	Улучшение внешнего вида зданий.......................................120
2.2.1.	Основные методы работ ....................................120
2.2.2.	Использование новых отделочных и изоляционных материалов для повышения надежности и долговечности объектов ....................125
2.3.	Пристройки, вставки, встройки и подъем зданий ................128
2.4.	Благоустройство дворовых территорий ..........................138
3
2.5.	Иностранный опыт реконструкции жилой застройки ...................143
2.6.	Архитектурные приемы и разработки, используемые при реконструкции объектов городской застройки...........................................150
2.6.1.	Характерные виды применяемых надстроек и мансард, планировочные
решения квартир надстраиваемых и пристраеваемых частей жилых домов . . 151
2.6.2.	Общий подход при проектировании мансард.......................152
2.6.3.	Конструктивные особенности мансард............................153
2.7.	Особенности внешних фасадных поверхностей застройки...............156
2.7.1.	Разновидности форм крыши .....................................156
2.7.2.	Устройство мансардных окон ...................................157
ГЛАВА 3
ОБСЛЕДОВАНИЕ И ОЦЕНКА СОСТОЯНИЯ КОНСТРУКЦИЙ
И ЭКСПЛУАТАЦИОННЫХ ПАРАМЕТРОВ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ .....................159
3.1.	Обследование и оценка конструкций ................................159
3.1.1.	Обследование и оценка состояния несущих и ограждающих конструкций .160
3.1.2.	Обследование каменных и армокаменных конструкций .............162
3.1.3.	Обследование бетонных и железобетонных конструкций ...........163
3.1.4.	Обследование металлических конструкций .......................168
3.1.5.	Определение коррозионных повреждений металлических конструкций . . . .171
3.1.6.	Определение эксплуатационных качеств деревянных конструкций ..172
3.1.7.	Определение теплотехнических характеристик ограждающих конструкций . 174
3.1.8.	Воздухопроницаемость ограждающих конструкций и проёмов .......175
3.1.9.	Обследование грунтов оснований и фундаментов .................176
3.2.	Оценка состояния строительных конструкций после пожаров ..........178
3.2.1.	Влияние огневого воздействия на прочностные характеристики конструкций . .178
3.2.2.	Предварительное обследование зданий, подвергшихся воздействию пожара . . 180
3.2.3.	Детальное обследование конструкций зданий, подвергшихся воздействию пожара ...............................................................187
3.3.	Экологические изыскания ..........................................194
3.3.1.	Особенности радиационной и химической опасности в зданиях и сооружениях .......................................................194
3.3.2.	Инженерно-технические решения для противорадиационной защиты нового строительства и реновации существующих объектов ..............198
3.4.	Сводная оценка состояния объекта обследования в составе проекта обновления застройки города ..........................................199
ГЛАВА 4
РЕКОНСТРУКЦИЯ НАДЗЕМНОЙ И ПОДЗЕМНОЙ ЧАСТЕЙ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ ..........................................................203
4.1.	Разработка проекта реконструкции..................................203
4.1.1.	Общая часть ..................................................203
4.1.2.	Этапы подготовки и состав проектной документации для реконструкции . .204
4.1.3.	Особенности переустройства объектов городской среды ..........209
4.2.	Реконструкция подземной части зданий и сооружений.................215
4.2.1.	Анализ существующих подходов по усилению грунтов оснований и несущей способности конструкций фундаментов и стен ................215
4.2.2.	Усиление оснований фундаментов при реконструкции зданий ......222
4.2.3.	Способы усиления грунтов оснований ...........................223
4.2.4.	Технология струйного инъектирования ..........................227
4
4.2.5.	Технология вдавливания свай .....................................228
4.2.6.	Технология применения геокомпозита для повышения несущей способности слабых грунтов .........................................229
4.2.7.	Традиционные способы усиления фундаментов .......................230
4.2.8.	Технология укрепления грунтов укрепляющими растворами ...........233
4.2.9.	Современные технологии усиления оснований и фундаментов .........235
4.2.10.	Буроинъекционные методы усиления................................237
4.2.11.	Усиление ослабленных и поврежденных конструкций ................240
4.2.12.	Гидроизоляция подвалов и подземных сооружений...................241
4.2.13.	Гидроизоляционные работы при ремонте и реконструкции бассейнов . . . .242
4.2.14.	Шпунтовые ограждения ...........................................243
4.2.15.	Усиление оснований фундаментов .................................244
4.2.16.	Усиление существующих фундаментов...............................247
4.3.	Производство земляных работ при усилении существующих и устройстве новых фундаментов ......................................254
4.4.	Организация подземного пространства с устройством гаражей и размещением объектов городской инфраструктуры .....................262
4.4.1.	Общие положения .................................................262
4.4.2.	Объемно-планировочные решения подземных сооружений ..............264
4.4.3.	Подземные здания и сооружения, помещения и устройства в зданиях различного назначения ....................................278
4.5.	Формирование подземного пространства в условиях городской застройки .281
4.5.1.	Особенности переустройства объектов городской среды..............281
4.5.2.	Основные положения по выбору вариантов использования подземного пространства.............................................282
4.5.3.	Инженерные изыскания.............................................286
4.5.4.	Специфика проектирования подземного пространства.................287
4.5.5.	Расчётные нагрузки ..............................................288
4.5.6.	Конструктивные решения ..........................................291
4.6.	Строительство подземных сооружений...................................293
ЧАСТЬ II
РЕМОНТ КАК ЭТАП ЭКСПЛУАТАЦИИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ ........................299
ГЛАВА 5
РЕМОНТНЫЕ РАБОТЫ НА ОБЪЕКТЕ НЕДВИЖИМОСТИ С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ ПОЛЬЗОВАТЕЛЯ И ВЛАДЕЛЬЦА ..........................................299
5.1.	Основные положения по реализации проекта ремонта жилых домов ........299
5.1.1.	Модель эффективности объекта недвижимости в течение срока его службы 300
5.1.2.	Методы расчета эффективности объекта недвижимости в течение срока его службы ...................................................301
5.1.3.	Факторы, влияющие на экономическую жизнеспособность здания.......305
5.2.	Процесс реализации проекта ремонта ..................................306
5.2.1.	Характер проекта ремонта.........................................306
5.2.2.	Этапы реализации проекта ремонта жилых домов.....................306
5.2.3.	Различные формы выполнения ремонта ..............................314
5.2.4.	Выбор подрядчика ................................................315
5.2.5.	Этап выполнения ремонтных работ .................................318
5.2.6.	Сдача-приемка объекта	...................................319
5.3.	Руководство производством	ремонтных работ ...........................320
5
5.3.1.	Руководство сроками производства работ .......................320
5.3.2.	Управление качеством .........................................324
5.3.3.	Контроль затрат ..............................................326
5.4.	Проектные решения по выполнению ремонта ..........................328
5.4.1.	Архитектурные проектные решения по ремонту и благоустройству дворовых территорий ................................................328
5.4.2.	Ремонт квартир ...............................................337
5.4.3.	Изменение функциональных назначений помещений ................342
5.4.4.	Оценка беспрепятственного проживания людей ...................346
5.4.5.	Технические решения ремонта ..................................350
5.4.6.	Ремонт кровли и верхних перекрытий ...........................361
5.4.7.	Ремонт систем отопления, водоснабжения и канализации .........369
5.4.8.	Ремонт вентиляционных систем .................................375
5.4.9.	Рекомендуемые решения по ремонту .............................378
5.4.10.	Ремонт электротехнических систем ............................381
5.5.	Примеры проектов ремонта..........................................384
5.5.1.	План реконструкции жилых многоэтажных домов в районе Якомяки, Хельсинки ..................................................384
5.5.2.	Ремонт российских панельных домов по финской технологии ......392
5.6	Финансирование проектов ремонта ...................................406
5.6.1.	Формы и экономические принципы организации жилья .............406
5.6.2.	Государственные дотации и кредиты для жилищного сектора ......407
5.6.3.	Финансирование ремонта на основе банковских кредитов, предоставляемых жилищным акционерным обществам ......................409
ЧАСТЬ III
ОРГАНИЗАЦИЯ, ТЕХНОЛОГИЯ И УПРАВЛЕНИЕ ПРОЦЕССОМ СТРОИТЕЛЬНОГО ПРОИЗВОДСТВА ПРИ РЕКОНСТРУКЦИИ...........................413
ГЛАВА 6
ОРГАНИЗАЦИЯ И ТЕХНОЛОГИИ СТРОИТЕЛЬНОГО ПРОИЗВОДСТВА ПРИ РЕКОНСТРУКЦИИ .....................................................413
6.1.	Специфика организации подготовительных работ .....................413
6.1.1.	Оценка совмещения строительно-монтажных работ с процессами эксплуатации объекта реконструкции .................................416
6.1.2.	Стесненность строительной площадки и рабочих мест ............417
6.1.3.	Условия работы строительных машин на объектах реконструкции ..419
6.2.	Вариантное проектирование организационно-технологических решений процессов реконструкции промышленных предприятий.......................422
6.2.1.	Разработка календарных планов при реконструкции ..............425
6.2.2.	Система параметров для оценки качества календарных планов ....426
6.3.	Технология разборки зданий, сооружений и конструкций .............428
6.3.1.	Способы разборки строительных конструкций ....................428
6.3.2.	Способы разрушения конструкций ...............................434
6.3.3.	Способы устройства проемов, отверстий и разделения частей конструкций .................................................447
6.3.4.	Техника безопасности при разборке и	обрушении	конструкций ....449
6.3.5.	Разборка существующих и устройство	новых фундаментов .........451
6.4.	Разборка панельных зданий и переработка их конструкций и материалов для повторного использования .............................458
6
6.4	1. Основные требования к производству работ (на примере объектов высотой до 5-ти этажей) .......................458
6.4.2.	Виды работ и последовательность их выполнения ...............462
6.4.3.	Выбор номенклатуры машин и технологической оснастки для разборки зданий ................................................465
6.4.4.	Переработка конструкций и материалов от разборки зданий для повторного использования ......................................................470
6.4.5.	Техника безопасности при разборке зданий и переработке строительных отходов . . 479
6.5.	Проектирование надстроек и технология их возведения .............483
6.5.1.	Конструктивные решения ......................................483
6.5.2.	Организационно-технологические решения при	надстройке зданий.487
6.5.3.	Возведение мансардных надстроек..............................488
ГЛАВА 7
ПРОГРАММНО-ЦЕЛЕВЫЕ МЕТОДЫ УПРАВЛЕНИЯ
ПРОЦЕССАМИ РЕКОНСТРУКЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
И СЛОЖИВШЕЙСЯ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ (на примере города Москвы) .............523
7.1.	Цели и задачи городского регулирования процессов комплексного ...523
обновл	ения существующей жилой застройки .........................523
7.1.1.	Современные тенденции реконструкции 5-этажного панельного жилищного фонда: стратегия и организационно-экономический механизм реализации . .523
7.1.2.	Проблемы аварийных и ветхих домов............................531
7.1.3.	Обеспечение выполнения программы капитального ремонта, модернизации и реновации зданий.....................................534
7.1.4.	Программно-целевые методы управления обновлением существующей жилой застройки......................................................536
7.1.5.	Механизм реализации программы капитального ремонта, модернизации и реконструкции существующей жилой застройки.........................545
7.1.6.	Порядок взаимодействия населения с органами управления в процессе реализации программ капитального ремонта и реконструкции жилищного фонда ....................................................546
7.1.7.	Новые формы и подходы к привлечению коммерческих структур к организации процесса переселения .................................551
7.2.	Экономические обоснования при выборе варианта реконструкции .....554
7.2.1.	Предпроектное определение стоимости реконструкции ...........555
7.2.2.	Оценка качества проектного решения...........................556
7.2.3.	Учет социологических и экономических факторов при сравнении вариантов ............................................560
7.2.4.	Условия обеспечения безопасности городской среды ............561
7.2.5.	Специфика обеспечения безопасности в мегаполисах ............567
7.2.6.	Определение параметров риска в составе объектов городской застройки . . .568
7.2.7.	Организация и управление безопасностью объектов городской недвижимости..............................................570
7.2.8.	Пример определения отношения населения к инженерным, социальным и экологическим факторам в реконструируемой застройке ... .571 7.3.Структура финансового механизма в задачах реконструкции недвижимости . . .574
7.3.1.	Основные положения и принципы................................574
7.3.2.	Инфраструктурное обеспечение финансового механизма ..........580
7.3.3.	Источники финансирования реконструкции, их классификация и стоимость.........................................................592
7
7.3.4.	Бюджетное финансирование реконструкции сложившейся застройки.596
7.3.5.	Собственные средства и порядок их формирования ...........602
7.3.6.	Частные инвестиции: долевое и проектное финансирование ...606
7.3.7.	Иностранные инвестиции ...................................609
7.3.8.	Банковский кредит, ипотека ...............................613
7.3.9.	Использование специализированных финансовых инструментов .618
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ	ЛИТЕРАТУРЫ.....................622
8
Уважаемые читатели!
Учебное пособие «Реконструкция и обновление сложившейся застройки города» посвящено проблемам развития города и его инфраструктуре, с учетом современного подхода к архитектурному облику города, к комфортности жилых и производственных помещений, к перепланировке улиц и городских магистралей для удобства транспортного обеспечения. Проблемы города вызывают необходимость комплексного решения организационных, экономических, управленческих и инженерно-технических задач в селитебной и промышленной зонах для обеспечения социальных и культурно-эстетических потребностей горожан.
Важным элементом в реконструкции городской среды является повышение надежности и долговечности зданий и сооружений, срок службы которых превысил первоначальный расчетный период эксплуатации. Кроме того, должны решаться вопросы экологии окружающей среды и безопасности населения, так как транспортные проблемы на отдельных улицах и магистралях, повышение плотности застройки и количество людей на единицу городской территории, сокращение площади зеленых насаждений и расширение промышленного производства вызывают загрязнение окружающей среды и тем самым ухудшают условия жизни человека.
Для решения задач улучшения жизненных условий в крупных городах следует активно использовать подземные пространства для устройства, например, гаражей, стоянок автотранспорта, подземных переходов, торговых и складских помещений и др. объектов. Такое направление в строительства не является модой или какой-то новой идеей в архитектуре. Это лишь один из вариантов возможного развития города, связанный с его количественным или качественным ростом, то есть, по существу, это ответ на вопрос о том, каким образом можно частично решить градостроительную проблему в стесненных условиях сложившейся застройки.
Одним из современных подходов к переустройству городской среды являются надстройки, пристройки и врезки в составе существующих строительных комплексов. В отдельных случаях для расширения транспортных магистралей следует смело принимать инженерные решения по передвижке зданий и сооружений. Необходимо также активно благоустраивать дворовые и рекреационные территории.
Помимо нового строительства, реконструкции, технического перевооружения и санации жилого и промышленного фонда следует совершенствовать технологии ремонтных работ, используя передовые отечественные и зарубежные инженерные решения. Поэтому в учебном пособии, помимо отечественных архитектурно-строительных и инженерных решений, представлены зарубежные технологии по ремонту и реконструкции жилых домов.
В сфере постоянного внимания и контроля специалистов должны быть разработаны новые рациональные методы организации и технологии строительного производства для сокращения сроков реконструкции, соблюдения проектных решений и обеспечения необходимого качества выполняемых работ.
Исследование окружающей среды и технического состояния строительных конструкций является обязательным элементом инженерной деятельности при реконструкции городских объектов недвижимости. Поэтому обновлению и реконструкции микрорайонов, отдельных зданий и сооружений должны предшествовать работы по их обследованию и квалифицированной оценке их состояния с учетом современных норм и стандартов. Очень важно, что авторам удалось учесть основные вопросы, связанные с состоянием микроклимата в помещениях и эксплуатационными качествами (прочностными, теплотехническими,
9
влажностными и др.) как у отдельных конструкций, так и всего объекта в целом. Особенно важны разделы о технологии проведения обследований зданий и сооружений после разного рода техногенных и природных воздействий (аварий, пожаров, землетрясений и т.п.).
Как известно, принимаемые муниципальными органами власти решения по перепланировке, реконструкции и по техническому перевооружению объектов жилой недвижимости и промышленных предприятий должны иметь необходимое техникоэкономическое обоснование, достаточное финансирование и отработанный механизм управления, приемлемый для осуществления намеченных мероприятий по обновлению городской среды и улучшению условий проживания человека.
Весьма существенное значение имеют социальный и экономический аспекты в вопросах реконструкции, которые должны быть организованы грамотно и на правовой основе, поскольку при реконструкции объектов городской среды их квалифицированное решение имеет особое народнохозяйственное значение. Это связано, в первую очередь, с такой неотъемлемой характеристикой недвижимости, как высокая капиталоемкость строительства, так как любое здание или сооружение представляет собой овеществленный капитал, величина которого исчисляется десятками и сотнями миллионов рублей. Поэтому процесс финансирования процессов реконструкции и обновления городской среды должен контролироваться на всем протяжении жизненного цикла объекта недвижимости.
В качестве несомненного достоинства этого учебного пособия хотелось бы отметить системный подход авторов к проблемам реконструкции и обновления сложившейся городской застройки с учетом бережного отношения к историческому наследию и применения новых инженерно-технических и архитектурных решений.
Следует отметить, что все излагаемые в книге конкретные вопросы, посвященные формированию и функционированию финансово-кредитного механизма, рассматриваются во взаимосвязи с общими закономерностями строительного производства и с учетом развивающейся рыночной экономики Российской Федерации.
Я уверен, что данное учебное пособие окажет несомненную пользу как для студентов всех строительных специальностей, так и для инженерно-технических работников, проектировщиков и исследователей, занимаюшихся вопросами реконструкции и обновления сложившейся застройки городов в соответствии с современными требованиями и нормативами.
Министр регионального развития РФ
В.А. Яковлев
10
ВВЕДЕНИЕ
Сложившаяся застройка городов формировалась на протяжении многовековой истории и представляет собой городское хозяйство, состоящее из производственных, административных и жилых зданий, систем жизнеобеспечения, транспортных развязок, инженерных коммуникаций и зеленых насаждений.
В виду специфических климатических условий территории России предметом первостепенной заботы в больших городах является протяженность тепловых и газовых сетей, воздушных высоковольтных и кабельных линий, которые в пределах городской территории порой достигают сотен и тысяч километров. Другим базовым условием нормального функционирования городов является наличие современной сети дорог, обеспечивающих удобное и доступное для горожан транспортное обслуживание, включая подземные и надземные сооружения для безопасного перемещения граждан и скоростного движения всех видов транспорта.
Для улучшения транспортного движения создаются новые радиальные и кольцевые дороги для проездов в обход центральных зон городов. Эти дороги обустраиваются автотранспортным сервисом (АЗС, кемпинги, придорожные гостиницы, гаражи стоянки для временного и постоянного хранения автомобилей и дорожной техники и т.д. и т.п.), с размещением дорожно-эксплуатационных и других служб с постами специализированных участков безопасности дорожного движения.
Важное место в городском хозяйстве имеет нормальная работа систем водоснабжения и канализации, с обязательным обеспечением необходимых требований к качеству питьевой воды и уровню очистки сточных вод. Должна быть снижена уязвимость источников водоснабжения от техногенных воздействий и решены вопросы санитарной очистки города с организацией работы мусоросжигающих заводов, установок для таяния убираемого с городских дорог снега и предприятий для переработки биологических отходов.
Жилой и производственный фонд на территории существующей застройки модернизуется и реконструируется в соответствии с современными требованиями за счет перепланировки помещений, улучшения качества санитарной техники, устройства мансард и лифтов, повышения этажности, улучшения теплофизических характеристик ограждающих конструкций. Специальной темой в структуре обновления городской застройки следует рассматривать инженерные решения по освоению подземных пространств для строительства гаражей, складских помещений, пешеходных переходов, магазинов и т.д. и т.п.
Практика показала, что целесообразна комплексная реконструкция архитектурнохудожественной среды центра города, рассматривая его как историческое наследие, которое надо сохранять. Необходимо осуществлять цветовое решение улиц как единых ансамблей, обеспечивая световое и цветовое разнообразие (включая подсветку архитектурных доминант в вечернее и ночное время) в качестве эстетического воздействия и формирования хорошего настроения и самочувствия горожан.
При разработке планов стратегии развития города целесообразно учитывать новые инженерные технологии: локализация источников водоснабжения и канализации, внедрение водо-и энергосберегающих технологий как в производственных объектах, так и в жилых комплексах.
Важное значение в современной реконструкции имеет сохранение архитектурного наследия, бережное отношение к охранным зонам памятников (отдельных зданий и сооружений, усадебных комплексов, памятников садовопаркового искусства, храмов, храмовых комплексов и т.д.).
11
Из-за высокой плотности застройки центральных городских районов особого внимания требует решение проблемы их экологического состояния с учетом природноресурсного потенциала этих территорий и целесообразного зонирования.
Зонирование территории рассматривает три основные схемы: функциональная, строительная и ландшафтная. Эти схемы позволяют выбирать рациональный режим развития конкретных частей города, объем строительной деятельности с учетом задач сохранения природнорекреационных территорий.
В облике реконструируемого квартала или района должно быть сохранено своеобразие застройки исторического центра города.
Производственные зоны в сложившихся районах застройки рассматриваются как первоочередные и главные объекты реконструкции, так как именно они являются самыми неэффективно используемыми потенциальными ресурсами муниципалитета и, кроме того, экологически опасными территориями. Сокращение площади производственных зон позволяет дополнительно выделять территории для озеленения, создания мест отдыха и расширения транспортного строительства.
Реализация планов реконструкции и обновление сложившейся застройки городов должна решаться как системная задача, состоящая из:
—	координации архитектурно-строительных разработок и выполнение эффективной структурной, производственной, инвестиционной, финансовой, тарифной и налоговой политики, развитие приоритетных направлений и сфер городского хозяйства и инфраструктуры на перспективный период;
—	обеспечение учета, регистрации, оценки и эффективного использования городского имущества, включая земельные участки и иные объекты недвижимости;
—	организация взаимодействия городских органов управления с субъектами рыночной инфраструктуры (коммерческими банками, биржами, страховыми обществами и др.) в вопросах, касающихся объектов недвижимости, находящихся как в частной, так и общественной собственности;
—	привлечение инвестиций в жилищное строительство за счет продаж жилья, объектов незавершенного строительства, прав аренды земли, частных инвестиций и т.д.;
—	создание и развитие инвестипионнозаемной системы и ипотечного кредитования с выпуском городских облигационных жилищных займов и т.п.
В настоящем учебном пособии помимо отечественных архитектурно-строительных и инженерных решений, представлены финские технологии ремонта и реконструкции жилых домов, получившие особенно бурное развитие в начале 1990-х годов. Толчком к активному усовершенствованию технологий и материалов послужили значительные проблемы, возникшие в многочисленных жилых панельных домах постройки 1970-х годов, по-скольку уровень внутреннего оснащения квартир этой части финского жилищного фонда уже не удовлетворял современным потребностям жителей. Кроме того, в бетонных фасадных элементах обнаружилось большое количество дефектов и технических проблем.
В Финляндии практически не ведется широкомасштабной реконструкции с охватом целых жилых районов. Обычно объектами ремонтных работ одновременно являются одно или несколько зданий. Причина этого — организационная форма управления жильем, сложившаяся в Финляндии. Управление основной частью финского жилищного фонда ведется в форме жилищных акционерных обществ (ЖАО), которые могут быть разными по размеру: от небольших ЖАО, объединяющих всего лишь несколько квартир, до крупных ЖАО, в состав которых входят несколько сотен жилых зданий. Управление арендными домами организовано в форме акционерных обществ по недвижимости, которые ранее
12
были, как правило, небольшими, однако в настоящее время идет процесс их объединения и укрупнения.
Финский раздел учебного пособия (глава 5) подготовлен Хельсинским техническим университетом и Союзом строительной промышленности при финансовой поддержке Министерства окружающей среды Финляндии.
Данное пособие состоит из 7 глав, которые включают:
1.	Градостроительные основы реконструкции жилой застройки.
2.	Характеристика способов реконструкции жилой застройки. Архитектурные приемы, используемые при реконструкции.
3.	Обследование и оценка состояния конструкции и эксплуатационных параметров зданий и сооружений.
4.	Реконструкции надземной и подземной части зданий и сооружений.
5.	Ремонтные работы на объекте недвижимости с точки зрения пользователя и владельца.
6.	Организация и технология строительного производства при реконструкции.
7.	Программно-целевые методы управления процессами реконструкции жилищного фонда и сложившейся жилой застройкой (на примере г. Москвы).
Надеемся, что данное издание будет полезным при профессиональной подготовке и повышении квалификации инженеров-строителей, проектировщиков и архитекторов.
Учебное пособие предназначается для студентов, инженерно-технических работников и исследователей, занимающихся вопросами реконструкции и обновления сложившейся застройки городов в соответствии с современыми строительными нормами и требованиями'.
* Авторы будут признательны, если кто-либо представит свои замечания, предложения и рекомендации, которые будут учтены при последующих изданиях.
13
ЧАСТЬ I
ТЕНДЕНЦИИ СОВРЕМЕННОГО ТЕРРИТОРИАЛЬНОГО РАЗВИТИЯ ГОРОДОВ
ГЛАВА 1. ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЕ ОСНОВЫ РЕКОНСТРУКЦИИ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ
1.1.	Роль реконструкции в решении сложившихся проблем города
Возведением городов в России испокон веков занимались градостроители, архитекторы и строители. Исторически сложившееся распределение их ролей — функций, прав и обязанностей — в нашем современном представлении в самых общих чертах может быть определено следующим образом:
—	градостроительная деятельность — планирование, проектирование, разработка генеральных планов и иной градостроительной документации, а после ее утверждения контроль осуществления мер по обустройству территории как среды жизнедеятельности человеческих сообществ;
—	архитектурная деятельность — создание функционально, технологически и эстетически обусловленного пространственного образа объекта недвижимости как части среды жизнедеятельности человека, разработка проектной документации;
—	строительная деятельность — осуществление практических решений, принятых в архитектурной или инженерной проектной документации.
Объектами градостроительной деятельности является на федеральном уровне территория Российской Федерации, на уровне субъекта Российской Федерации — территории республик, автономий, краев, областей; на муниципальном уровне — территории муниципальных образований, территории населенных пунктов, части территорий населенных пунктов, спланированные и сформированные земельные участки, создаваемые и реконструируемые (преобразуемые) объекты недвижимости.
При осуществлении градостроительной деятельности должны учитываться особенности населенных пунктов, в том числе численность их жителей, научно-производственная специализация населенных пунктов, а также их значение в системе расселения.
В зависимости от численности населения городские и сельские населенные пункты подразделяются на:
—	сверхкрупные города (численность населения свыше 3 миллионов человек);
—	крупнейшие города (численность населения от 1 миллиона до 3 миллионов человек);
—	крупные города (численность населения от 250 тысяч до 1 миллиона человек);
—	большие города (численность населения от 100 тысяч до 250 тысяч человек);
—	средние города (численность населения от 50 тысяч до 100 тысяч человек);
—	малые города и поселки (численность населения до 50 тысяч человек);
—	крупные сельские населенные пункты (численность населения свыше 5 тысяч человек);
—	большие сельские населенные пункты (численность населения от 1 тысячи до 5 тысяч человек);
—	средние сельские населенные пункты (численность населения от 200 человек до 1 тысячи человек);
—	малые сельские населенные пункты (численность населения менее 200 человек).
15
Градостроительство решает вопросы долгосрочного территориального прогнозирования и планирования, формируя условия благоприятной среды жизнедеятельности населения. Градостроительство обеспечивает функционирование и развитие крупнейшего сектора экономики, связанного с рациональным использованием земель, рынком недвижимости, формированием транспортной инфраструктуры страны, развитием городов и сел и их жилищно-коммунального хозяйства, нормированием строительства жилых, общественных, административных, промышленных зданий и сооружений.
Чтобы наглядно проиллюстрировать объем задач, решаемых градостроительством, рассмотрим состав некоторых видов градостроительной документации, определенный «Инструкцией о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации» (СНиП 11-04-2003).
Так, генеральная схема расселения на территории Российской Федерации является основополагающим, актуализированным информационно-аналитическим документом, обосновывающим стратегию территориального развития России с учетом глобальных мировых процессов, ее места в межконтинентальном коммуникационном пространстве и роли регионов в социально-экономическом развитии страны.
Генеральная схема России решает следующие основные вопросы федерального уровня:
—	природно-климатическое районирование, необходимое для проектирования объектов, развития поселений всех видов с учетом воздействия климата, продолжительности отопительного периода, условий освещенности и инсоляции, условий благоприятствования жизни человека по сумме факторов;
—	зонирование территории страны с учетом инженерно-геологических условий, сейсмичности, возможного проявления других катастрофических процессов (наводнения, сели, лавины, цунами, оползни и др.);
—	определение контуров систем расселения и агломераций крупнейших городов и промышленных районов, с учетом того, что структуры градостроительных образований не связаны с административными границами, имеют самостоятельную логику развития, игнорирование которой приводит к значительным издержкам;
—	выделение стратегически значимых зон — приграничных, важных коммуникаций и узлов, выходов к мировому океану, основных международных трасс и путей сообщения, федеральных и межрегиональных коммуникаций, поселений и районов, обеспечивающих выполнение различных федеральных функций, включая оборону и безопасность.
Определение на этой основе местоположения зон, территорий и объектов особого градостроительного регулирования федерального значения; выявление городских агломераций и систем расселения, предоставляющих наилучшие условия для проживания и развития по совокупности факторов, а также миграционно убывающих и депрессивных районов, нуждающихся в государственной поддержке. Это позволяет разрабатывать рекомендации для генеральных планов градостроительного планирования федеральных округов и субъектов Российской Федерации.
Обязательными положениями генеральных планов населенных пунктов являются:
—	установление зон различного функционального назначения и ограничений на использование территорий указанных зон при осуществлении градостроительной деятельности;
—	установление границы населенного пункта (городская черта);
—	решения по совершенствованию и развитию планировочной структуры;
—	параметры развития и модернизации инженерной, транспортной, производственной, социальной инфраструктур во взаимосвязи с развитием федеральной, региональной и межселенной инфраструктур и благоустройству территорий;
16
—	предложения по предельным размерам земельных участков для индивидуального жилищного строительства;
—	предложения по установлению границ объектов градостроительной деятельности особого регулирования;
—	границы зон охраны памятников истории и культуры, особо охраняемых природных территорий;
—	меры по защите территорий от воздействия чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера и мероприятия по гражданской обороне;
—	предложения по выделению территорий резерва для развития поселения;
—	меры по сохранению объектов историко-культурного и природного наследия;
—	первоочередные градостроительные мероприятия по реализации генерального плана, включая предложения по перечню объектов градостроительной деятельности, требующих разработки первоочередной градостроительной документации;
—	меры по улучшению экологической обстановки.
Методика разработки градостроительной документации в целом основывается на отечественном опыте последовательной детализации решений при переходе от планировочного (генерального) уровня ее разработки к застроечному (групповому) и далее к объектному. В этом процессе в современных условиях появляются некоторые новые виды документации, которые служат переходными элементами между уровнями. Прежде чем определить перечень градостроительной документации, необходимой для конкретного муниципального образования, следует определить область собственно градостроительной деятельности в его пределах.
Конституция РФ, Гражданский, Градостроительный, Жилищный и Земельный кодексы РФ дают возможность рассматривать градостроительную деятельность как формирование территориально-имущественных комплексов. При этом процесс формирования этих комплексов последовательно проходит этапы принятия решений о целесообразности инвестиций, выделения земельных участков и строительства объектов, а затем их регистрации как объектов вещных прав. Таким образом, формирование территориально-имущественных комплексов представляет собой последовательную разработку различной по степени детальности градо строительной документации, позволяющей с одной стороны организовать и осуществить процесс строительства, а с другой стороны — провести юридическое закрепление имущественных прав и правового статуса как собственно документов градостроительного планирования, так и данного объекта.
Город — сложнейший организм, находящийся в постоянном развитии, непрерывном изменении. Каждая эпоха и каждое общество формируют свои теоретические концепции развития городского организма, выделяя приоритетные исследования, на базе которых складываются теоретические модели.
Основные признаки, характеризующие современное российское градостроительство, во многом отличное от градостроительства предшествующего периода, таковы:
—	государство перестало активно инвестировать средства в развитие городской инфраструктуры (как инженерной, так и социальной), перестало быть носителем единой стратегии обустройства жизни народа и стремится все дальше отойти от этой роли;
—	градостроительство в новых условиях должно опираться на частные инвестиции (как правило, в денежной форме).
В России кардинально изменился социально-экономический «базис» градостроительства, движущие силы урбанизации. Государственные капитальные вложения в развитие городов и территорий сменились частными инвестициями, которые подчинены рыночным законам и
17
рассчитаны на получение быстрого коммерческого эффекта. Государственная собственность на землю и строительную недвижимость, включая жилищно-коммунальные комплексы городов, в значительной мере перешла в сферу муниципальной и частной собственности.
Интересы частных собственников и корпораций получили приоритет над интересами государственной экономики и политики. Движущей силой процесса урбанизации становится стремление отдельных групп населения к улучшению условий своей жизни и повышению рыночной стоимости недвижимого имущества, принадлежащего им на праве частной собственности.
За последнее десятилетие обострились серьезные противоречия, складывавшиеся в предыдущий исторический период, которые привели к возникновению сложных проблем, основные из которых перечислены ниже:
1.	Обостряются региональные проблемы расселения, связанные с отставанием развития городов и районов Сибири, Севера и Дальнего Востока от районов Европейской части страны по обеспеченности жильем, инженерной и социальной инфраструктурой, отставанием экономической базы и жилищно-коммунального хозяйства, особенно в малых городских поселениях.
2.	Остро усилилась неравномерность развития городов и поселений вплоть до деградации отдельных систем расселения.
3.	В крупнейших, крупных городах новое жилищное строительство и создание новых рабочих мест существенно преобладает над реконструкцией и модернизацией производственных и других объектов, что ведет к нерациональному использованию городской и пригородной территории, удорожанию жилищного строительства, усложнению решения транспортных, инженерно-технических и экологических проблем.
4.	Интенсивно (точечно) застраиваются центральные части городов за счет уплотнения жилой застройки, вызывая тем самым острые социальные противоречия между местными органами исполнительной власти и жителями.
5.	Малые города и поселки городского типа существенно отстают от крупных городов по качеству жилища, уровню благоустройства, инженерного оборудования, социального и культурно-бытового обслуживания, медленно развивается их экономическая база, не реализуются предложения по размещению специализированных производств, местной промышленности, объектов отдыха и туризма.
6.	Большинство сельских населённых пунктов и сельских районов по-прежнему остаются с неразвитой инфраструктурой, многие поселки и деревни практически вымирают. Падают темпы дорожно-транспортного строительства в сельской местности, не расширяется сеть опорных благоустроенных центров сельскохозяйственного производства и обслуживания сельского населения, в результате чего на значительной территории страны отток населения из сельской местности и сокращение числа сельских населённых пунктов достигли недопустимо высокого уровня.
7.	В пригородных зонах крупных городов территории нерационально используются, застраиваются пригородные лесопарковые зоны, рекреационные ландшафты и сельскохозяйственные земли, нарушаются экологические требования к размещению промышленных и сельскохозяйственных предприятий, отстает строительство транспортных и инженерных коммуникаций.
8.	Резко сократилась востребованность документации градостроительного планирования городов и территорий. Ресурс градостроительной деятельности, рациональное использование территории, являющейся структурообразующим элементом социально-экономического развития страны, используется крайне неэффективно на всех уровнях управления — федеральном, региональном и местном.
18
Россия сегодня — страна, где в городах и поселках городского типа, занимающих всего процент ее территории, живет почти три четверти населения (73 %). На общем фоне урбанизации ведущая роль принадлежит самым большим городам — федеральной и региональным столицам. Резко возросла поляризация расселения. В 115 сложившихся агломерациях сосредоточено более половины населения страны (в том числе до 70 % городского); на эти агломерации приходится до 90 % прироста городского населения России; в периферийных, удалённых от крупных центров районах, из малых городов и сёл увеличивается миграционный отток населения. Этот процесс усугубился значительным числом переселенцев из стран СНГ.
Неизбежный дефицит земель в крупных городах, резко увеличивая их арендную стоимость, вынуждает переходить к противоречащему жилой функции сплошному все более высотному жилищному строительству.
В России изменился характер урбанизации. Она перешла из фазы социалистической, государственно-обеспечиваемой, в новую фазу, когда на первый план выходят экономические и социальные интересы частных субъектов экономики, свободно выбирающих место для своего жилья и бизнеса, когда в значительной мере происходит разгосударствление собственности на землю и недвижимость, включая жилищно-коммунальные комплексы городов.
Для того чтобы оценить уровень существующих проблем, необходимо проанализировать сформировавшиеся у нас формы градоустройства.
В целях стабилизации и улучшения состояния градостроительства Госстрой России, РА-АСН, ведущие научно-исследовательские и проектные институты страны в начале 2000-х гг. подготовили Концепцию доктрины градостроительного развития до 2010 года и Стратегию развития строительного комплекса.
Концепция градостроительной доктрины предполагает замещение или дополнение политики сдерживания стратегией развития крупного города в агломерации; функционального размежевания территорий — интегрированной планировкой города; застройки свободных земель на окраинах — инвестиционно-строительной активностью на всей освоенной территории города; внешней экспансии — реконструкцией города в пределах освоенных территорий; формального учета памятников культуры и архитектуры — интенсивной системой их реставрации, технической и функциональной модернизации зданий и сооружений; механического сокращения загрязнений — комплексным оздоровлением городской среды; монополии немногих строительных систем — активным сосуществованием различных технологий строительства; лимитированного потребления ресурсов — ориентацией на сберегающие технологии, конструкции и материалы.
Отказ от избыточного территориального разрастания городов в пользу их активной реконструкции должен создать предпосылки для движения от экстенсивного к интенсивному типу роста городов. Признаки интеграции городской структуры можно наблюдать в появлении многофункциональных городских зон и комплексов, многопрофильных градостроительных узлов, крупных зданий, совмещающих разные функции, в активном использовании подземного пространства. Это развивает и обогащает функциональный подход, возвращает городской среде интегральное качество.
Демократические задачи реконструкции в XXI веке должны воплотиться в перестройке районов массовой жилой застройки 60—70-х годов. Регенерация путем модернизации или замены повысит социальный статус обветшавших и ставших непрестижными районов, избавит города от появления новых трущоб; умножит разнообразие жилищ и типов застройки; радикально преобразует архитектурно-эстетические и экологические качества городской среды. Этот процесс, несомненно, будет стимулировать участие населения в модернизации жилищ в городской среде.
19
Структурные и качественные сдвиги, намечаемые градостроительной доктриной, выводят на новый уровень перспективы архитектуры. Унифицированная применительно к застройке огромных массивов типология зданий и сооружений убивала архитектурную композицию города, была непригодна для реконструкции, при которой каждое возводимое в сложившейся среде здание формируется органическим сочетанием внутренних и внешних условий, единством архитектурного и градостроительного решений. Город с полноценной архитектурной системой зданий и сооружений превращается из продукта «планиметрии» в подлинное произведение градостроительного искусства. Особую значимость в условиях реконструкции имеет органичное взаимодействие новых форм архитектуры с исторически сложившимся окружением, утверждающее непрерывность развития.
Приоритетным содержанием градостроительной деятельности на муниципальном уровне будет комплексная реконструкция существующей застройки путем сноса и замены ветхих зданий современными, реконструкции жилой застройки с домами первых массовых серий, а затем кварталов и микрорайонов с крупнопанельными домами всех серий, уплотнения промышленной застройки, модернизации объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, объектов социального назначения, восстановления природных компонентов городской среды.
Приоритетами в развитии архитектуры городов и сел России выделены: обеспечение единства архитектурно-пространственной среды, сохранение культурного и архитектурного наследия, разработка архитектурно-строительных систем нового поколения. Для этого необходимо обеспечить:
—	создание и развитие регионального своеобразия архитектурно-пространственной среды;
—	создание комфортного и экономичного в эксплуатации жилища, учитывая различные слои и группы населения и государственные социальные стандарты; развитие типологии жилища в соответствии с потребностями модернизации существующего жилищного фонда в домах первых массовых серий с обеспечением надежного и безопасного проживания населения; разработку архитектурно-строительных систем нового поколения, обеспечивающих возможности организации внутреннего пространства, качеств, а также использование подземного пространства для устройства различных объектов обслуживания и сооружений;
—	охрану культурного и архитектурно-строительного наследия, реставрацию и восстановление исторических, культурных и архитектурных памятников, восстановление исторической части городов;
В жилищном строительстве в соответствии со Стратегией намечена ликвидация тенденции к старению и сокращению жилищного фонда и инженерных систем, переход к интенсивному их восстановлению и воспроизводству на основе разработки и реализации эффективных социальных и научно-технических программ и проектов на федеральном, региональном и муниципальном уровнях. Решение перечисленных задач требует:
—	разработки и реализации комплексной программы реконструкции жилых зданий, первых массовых серий, которая должна охватывать отдельные объекты, кварталы застройки, микрорайоны, города и населенные пункты в целом с ранжированием жилищного фонда «реконструкция — снос» и обязательным учетом кадастровой ценности земельного участка;
—	увеличения объемов многоэтажного строительства в крупных и крупнейших городах и плотности застройки в связи с быстрым ростом стоимости земельных участков на городской территории;
—	развития малоэтажного строительства в двух перспективных направлениях — малоэтажной высокоплотной застройки и строительства развивающихся одноквартирных жилых домов.
20
Стратегией предусмотрены качественные изменения строящегося и реконструируемого жилища. Во-первых, будет осуществлен переход к проектированию и строительству энергоэффективных домов из экологически чистых материалов и конструкций. Во-вторых, расширится до 50 и более процентов объем строительства частных жилых семейных домов в пригородных зонах и в сельской местности. В городах, в основном, будут строиться новые жилые дома повышенной комфортности. Для решения проблемы социального, в том числе бесплатного жилья будет использоваться существующий жилищный фонд с обязательной его реконструкцией — повышением уровня комфортности квартир, энергоэффективности жилых домов, экологической безопасности жилой застройки и развитием в ней сети объектов социальной сферы услуг.
В сфере жилищно-коммунального хозяйства планируется провести комплекс мер по повышению надежности инженерных коммуникаций, для чего необходимо осуществить:
—	наметить и поэтапно реализовать территориальные планы восстановления и капитального ремонта объектов коммунального назначения;
—	обеспечить строительство автономных источников тепла (крышные, пристроенные и встроенные котельные) под объем нового строительства жилья с учетом поквартирного теплоснабжения;
—	при проектировании новых жилых застроек закладывать схемы опережающей инженерной и транспортной подготовки на площадях строительства; обратить внимание на необходимость проведения мероприятий по улучшению санитарно-гигиенических и эстетических качеств городского озеленения.
Для решения этих задач необходимо обеспечить:
—	разработку рациональных унифицированных параметров зданий и сооружений, в том числе сборных модулей, новых планировочных и конструктивных схем;
—	применение эффективных материалов, а также материалов на базе рационального использования техногенных отходов промышленного производства;
—	для районов Крайнего Севера и сейсмических районов использование наукоемких систем и методов предупреждения массовой деформации застройки, новых технических решений для усиления оснований и фундаментов, упрочнения слабых зон грунта;
—	освоение подземного пространства с применением новых технологий, эффективных материалов и конструкций.
В сложившейся ситуации большое значение приобретает роль реконструкции и технического обновления гражданского и промышленного фонда страны, так как современный этап развития градостроительства характеризуется всё возрастающими темпами обновления исторически сложившихся районов городов.
Главной причиной, стимулирующей рост объемов реконструкции, является то, что многие крупные города к настоящему времени исчерпали внутренние территориальные ресурсы и испытывают острый дефицит в площадях, пригодных для освоения под массовую застройку без осуществления сложных и дорогостоящих мероприятий по инженерной подготовке территорий. Расчеты показывают, что в послевоенные десятилетия (с 1945 по 1980-е годы) городские территории крупных городов выросли почти в 10 раз. При этом темпы роста городов в среднем в 2—2,5 раза превышали рост численности населения, что свидетельствует о преимущественно экстенсивном характере освоения земель. В этих условиях возникает потребность в интенсификации градостроительного освоения территорий, в т.ч. за счет повышения эффективности использования ранее освоенных земель в пределах существующих границ поселений.
Актуальность комплексной реконструкции сложившихся городских районов обусловлена рядом социальных, градостроительных и экономических факторов. Социальные факторы
21
связаны с низким качеством и потенциальной аварийностью жилья, высокими эксплуатационными затратами на его содержание, накопленным недоремонтом. Градостроительные — с низкой интенсивностью использования земли при наличии растущего дефицита территории для размещения строительства. Экономические — с высокой инвестиционной привлекательностью территорий размещения пятиэтажного и ветхого жилья при низкой его рыночной стоимости, со снижением объемов дотационного содержания жилья.
В настоящее время на решение проблем реконструкции направлен ряд федеральных и территориальных целевых программ, таких, как «Жилище», «Сохранение и развитие архитектуры исторических городов», «Программа комплексной реконструкции, модернизации и благоустройства жилых районов Москвы» и др.
В целом, комплексная реконструкция, модернизация и благоустройство жилых районов направлены на переход от территориального роста городов к качественному преобразованию сложившейся застройки, требующий сбалансированного решения градостроительных и жилищно-коммунальных проблем.
Районы исторически сложившейся жилой застройки занимают значительную часть селитебных территорий в городах. Можно выделить следующие основные классификационные признаки районов реконструкции, важные для целесообразной организации реконструктивных мероприятий: время возникновения, размещение в плане города, функциональное назначение, историко-культурная ценность планировки и застройки, особенности пространственно-планировочной структуры и демографическая ситуация.
Исходя из времени возникновения, можно выделить районы следующих типов:
—	районы, сложившиеся в XV—XIX в. в центральных частях ряда исторических городов (Смоленск, Ярославль, Владимир, Воронеж и многие другие). Эти районы, как правило, занимают небольшие по площади территории, характеризуются квартальной застройкой высокой интенсивности, преимущественно свободной планировкой и отсутствием крупных озелененных открытых пространств.
—	районы, сложившиеся в XIX — начале XX вв. Характеризуются квартальной застройкой, но формируют более крупные жилые массивы, имеют в основном регулярную планировочную структуру и систему исторически сложившихся рекреапионных пространств: городских садов, парков, скверов, бульваров.
—	жилые районы, сложившиеся на окраинах городов в период 1930—41 гг. Они также характеризуются квартальной застройкой, но в пределах кварталов нет членения на обособленные домовладения, как в первом и втором типах.
—	районы послевоенной квартальной застройки (1946—1960-е гг.), сложившиеся на основе типового проектирования и начального этапа послевоенной индустриализации.
—	районы жилой застройки 1970-х годов, застроенные 5—9-этажными домами первых массовых серий.
Кроме того, в отдельные типологические группы могут быть выделены районы малоэтажной усадебной застройки, сформировавшиеся в XIX — начале XX в. и середине XX в. — в довоенный и послевоенный период. Занимая значительные территории городов (от 40 до 60%), эти районы, домовладения в которых находятся в частной собственности, в последнее десятилетие начали активно и, преимущественно, стихийно застраиваться, в т.ч. жилыми домами повышенной этажности, что требует особого подхода к вопросам их комплексной реконструкции.
Важным классификационным признаком районов реконструкции является их размещение в плане города. Как правило, выделяются три основных группы районов: центральные, периферийные и расположенные в средней части города. Здесь же необходимо учитывать и расположение района вблизи транспортных магистралей и дорог.
22
Наиболее разветвленной является классификация районов по пространственно-планировочным признакам застройки: этажности (малоэтажная, среднеэтажная, многоэтажная), плотности (экстенсивная, высокоплотная), капитальности (аварийная, ветхая, пригодная и т.д.), характеру планировочной организации и уровню благоустройства.
Так, по характеру планировочной организации можно выделить:
—	районы неоднородные по своей планировочной структуре, в состав которой входят кварталы, микрорайоны, примагистральные территории;
—	районы однородные по своей структуре, состоящие из кварталов или микрорайонов;
—	районы с невыделенной структурой, чаще всего малые по величине и состоящие из отдельных жилых групп и территорий общественного назначения.
Важное место в типологии районов реконструкции занимает их классификация по социально-демографическим признакам. Здесь можно выделить три типа районов: с преимущественным населением людей старшего поколения; районы с преобладанием людей среднего и молодого возраста и районы со смешанным демографическим составом. Критерием градостроительной оценки районов также является соотношение «дневного» и постоянного населения. Так, центральные районы городов, в которых сосредоточено большое количество мест приложения труда, торгово-бытовых и культурно-зрелищных учреждений, обычно характеризуются преобладанием «дневного» населения над численностью постоянно проживающих здесь горожан. Иное соотношение наблюдается в периферийных районах, так называемых «спальных», где преобладает постоянное население. Для решения практических вопросов, связанных с формированием комфортной среды обитания человека, необходимо определение районов — мест притяжения жителей, туристов. Это, например, зона ядра общегородского центра, крупные торговые комплексы, зрелищные и спортивные учреждения и объекты туристического показа, расположенные как в центральной части города, так и на периферии.
Немаловажное значение имеют ландшафтные условия той или иной городской территории: форма и уклон рельефа, глубина залегания грунтовых вод, наличие подземных выработок и т.д. Учет этих условий позволяет определить максимально возможную плотность застройки, целесообразность использования подземного пространства, а также создавать наиболее выразительные архитектурно-ландшафтные композиции при реконструкции городских территорий.
Одним из главных вопросов обеспечения экономической эффективности реконструкции жилой застройки городов на современном этапе являются комплексность ее проведения и определение источников финансирования реконструктивных работ.
Новые социально-экономические условия градостроительства в связи с отсутствием государственных средств требуют иных подходов к реконструкции жилых территорий. Комплексный подход к экономическому обоснованию методов реконструкции делает необходимым выбор источников инвестиций в комплексную реконструкцию жилой территории. В этой связи экономическое обоснование инвестиций актуально как для инвестора и заказчика в лице муниципалитета, так и для владельцев жилого фонда.
Комплексная реконструкция и модернизация территории жилой застройки городов имеет две принципиальных градостроительных особенности:
1. Она осуществляется без изменения показателей использования территории или увеличения жилого фонда реконструируемой территории;
2. Она проводится с повышением эффективности использования территории города за счет реконструкции и модернизации существующего жилого фонда путем надстройки этажей, возведение жилых домов на свободной территории.
С позиции инвестора наиболее привлекательным является второй вариант, обеспечивающий получение коммерческого жилого фонда, реализация которого на рынке недвижимости
23
может обеспечить не только полное или частичное покрытие затрат на реконструкцию, но и получение дополнительной прибыли.
Сложность инвестиционного процесса состоит в привлечении к финансированию комплексной реконструкции территории различных участников, которыми могут быть муниципалитет, коммерческие банки, строительные фирмы, девелоперские компании, управляющие жилищные организации, владельцы жилого фонда и другие структуры, заинтересованные в получении инвестиционного результата.
Заказчик в лице муниципалитета, ответственный за проведение социальной политики в области жилищного строительства и комплексной реконструкции территории города, заинтересован в привлечении финансовых средств различных инвесторов, поскольку может переложить на них часть затрат, а в некоторых случаях — реконструкцию целиком.
Эффект от комплексной реконструкции носит интегральный характер и включает несколько составляющих и, в частности — экономическую, которая определяется суммированием эффектов, получаемых инвестором, заказчиком в лице города и владельцами реконструируемого жилого фонда.
Несомненно, инвестор, вкладывающий свои средства в комплексную реконструкцию жилой застройки, подвержен риску. Он должен быть уверен в возврате вложенных средств. При этом в отличие от капитальных вложений в производственное строительство или другую сферу, где возврат средств предусмотрен в период окупаемости капитальных вложений за счет выпуска и продажи продукции или услуг, при инвестициях в реконструкцию жилой застройки возврат средств происходит от продажи коммерческого жилья на рынке недвижимости. При реконструкции инвестор полностью или частично возвращает вложенные средства в результате реализации коммерческого жилья, являющегося приростом жилого фонда от реконструкции, или других помещений реконструируемых зданий, например, первых этажей, переоборудованных под объекты культурно-бытового обслуживания. Экономический эффект инвестора определяется как разность между выручкой от реализации коммерческого жилья или других помещений, получаемых в результате реконструкции, и затратами на комплексную реконструкцию. Затраты на комплексную реконструкцию зданий и территорий слагаются из суммы затрат на реконструкцию и капитальный ремонт существующих жилых зданий, затрат на их надстройку, вставку новых жилых блоков-секций и новое строительство на свободной территории, а также затрат на инженерное оборудование и благоустройство территории.
Экономический эффект заказчика рассматривается как социальный эффект, выражающийся в сокращении потребности в территории города и предотвращении изъятия сельскохозяйственных земель под застройку, и вытекает из увеличения плотности жилого фонда территории города за счет коммерческого жилья.
Экономическая заинтересованность владельцев жилого фонда в комплексной реконструкции территории выражается в повышении привлекательности жилой застройки за счет ее модернизации и увеличении рыночной стоимости жилья после реконструкции, что увеличивает их доходы.
Стратегической целью реконструкции любой территории является создание совокупных материально-пространственных условий, обеспечивающих экологическую безопасность и качество жизни, сохранение культурного наследия, а также устойчивость развития экономики. При планировании реконструкции города необходимо исходить из приоритета интересов людей и долгосрочных интересов общества.
24
1.1.1.	Основные положения реконструкции жилой застройки
Понятие «реконструкция» имеет много синонимов. Русские понятия: перестройка, переустройство, переделка, переоборудование, обновление. Иностранные термины: реконструкция. модернизация, реновация, реабилитация, ревитализация, реанимация, регенерация, трансформация, санация.
В настоящее время по МГСН 3.01-01 существует следующее определение реконструкции:
Реконструкция жилого дома — переустройство жилого дома с целью совершенствования его объемно-планировочных решений и архитектурных качеств (с осуществлением перепланировки квартир, секций, этажей или нежилых помещений, в том числе с изменением их функционального назначения), а также конструктивно-технических и инженерно-технических решений с учетом современных требований при изменении объема жилого дома — путем пристройки новых объемно-планировочных элементов, в том числе квартир или их помещений, лестнично-лифтовых узлов, помещений нежилого назначения, а также надстройки (в том числе мансардным этажом) или разборки частей жилого дома.
С учетом нормативных документов, имеющихся на настоящий период времени, практического пользования терминами и определениями в градостроительстве, сокращением многочисленных формулировок терминов, являющихся их синонимами, сокращением текста формулировок, но в то же время, с сохранением их значений и емкости звучания предлагается следующая терминология:
Физический износ здания — снижение технических и эксплуатационных показателей конструктивных элементов и инженерных систем в результате накопления неисправностей и потери их работоспособности.
Моральный износ здания — снижение основных эксплуатационных качеств и внешней привлекательности в результате повышения социальных, нормативных и потребительских требований.
Реконструкция здания — изменение объемно-планировочной структуры здания, а также его конструктивно-технических решений с целью устранения физического и морального износа.
Реконструкция застройки — изменение планировочной структуры территорий с целью повышения эффективности ее функционирования.
Капитальный ремонт здания — комплекс мероприятий по устранению физического и морального износа конструктивных элементов и инженерных систем.
Модернизация здания — усовершенствование архитектурно-планировочных и инженерно-технических решений с целью повышения комфортности нахождения (проживания) людей без изменения его объема и функционального назначения.
Реновация — частичный или полный снос жилищного фонда (здания) с последующей подготовкой территории (участка) для нового строительства на высвобождаемой территории.
Техническая эксплуатация здания — содержание здания в работоспособном состоянии, его техническое обслуживание, обследование, аварийный и текущий ремонты.
25
1.1.2.	Развитие города и задачи реконструкции его застройки
Непрерывный процесс изменения и развития города служит основой для решения вопроса относительно различных видов существующих зданий по их качеству, состоянию и расположению.
Однако следует отметить, что такие предположения нередко основывают на недостаточно обоснованных градостроительных идеях, которые в течение относительно небольших сроков, в несколько лет, оказываются непригодными из-за проявившегося влияния неучтенных в свое время факторов. Следствием таких предположений оказывается появление в существующей застройке объектов, плохо увязанных с ней, а нередко мешающих нахождению и выполнению решений, соответствующих пути развития города и отдельных его мест и узлов.
Иногда предположения приводят к необоснованному сносу зданий.
Примерами серьезно обоснованных решений могут быть названы мероприятия по реконструкции ул. Горького (ныне ул.Тверская) с ее расширением, что стало необходимым на этапе развития г. Москвы в начале 30-х годов XX столетия. В этом случае кроме сравнительно небольшого сноса ветхих, малообъемных объектов были применены передвижки ряда капитальных зданий и надстройки зданий, сохраняемых при реконструкции улицы.
В тот же период, при таком же необходимом для города расширении ряда тесных транспортных узлов и проездов были снесены некоторые памятники истории и культуры. Это стена Китай-города с башнями, Сухарева башня, церковь Покрова на Покровке, церковь Николы — большой крест на Никольской улице.
Снос Китайгородской стены оправдывался действительно непереносимо узким проездом в самом центре города.
Сухарева башня была снесена для расширения проезжей части Садового кольца в месте пересечения его со Сретенкой. Сложность жилищного положения не позволила в то время принять иное решение — расширить размеры этого напряженного перекрестка за счет сноса двухэтажных жилых зданий на всех четырех его углах.
Задачи реконструкции сложившейся застройки в исторических частях городов можно сформулировать в виде следующих требований:
—	сохранение периметральной застройки исторических улиц и других городских проездов;
—	сохранение с некоторой корректировкой этажности фронтальной застройки;
—	сохранение внешнего облика существующих зданий и масштабная сопоставимость новых включений.
В Москве, как и в истории большинства российских городов, была привычным явлением разновысотная застройка вдоль улиц, что объяснялось большей частью слабым влиянием и контролем органов городского управления. Почти каждое новое здание оказывалось выше соседних. Более строгой застройка была в Санкт-Петербурге и относительно новых городах, таких, как Ростов-на-Дону, Таганрог и т.п.
Задача повышения степени использования городской территории так же должна быть в поле внимания в процессе развития и реконструкции сложившейся застройки. Выравнивание, с возможным повышением средней этажности, фронтов уличной застройки, как было упомянуто, является исторически закономерным процессом развития города с дореволюционных времен и следствием численного развития человечества, его потребностей и технических возможностей.
Внешний облик существующих домов имеет самый различный характер и качество. Безусловно, возможно изменение объемов и фасадов строений, непризнанных памятниками истории и культуры, имеющих к тому же плохое техническое состояние внешней отделки и, в том числе, архитектурно-декоративных элементов.
26
Таким образом, градостроительные условия и задачи реконструкции отдельных зданий заключаются в неизбежности уступать назревшим потребностям развития города, в тактичном дополнении всего имеющегося в сложившейся застройке.
1.1.3.	Застройка российских городов
По данным археологических источников русские города от X до XVIII веков различают по уличной сети, что предполагает разновременность их возникновения.
В целом же трассировка улиц была самым устойчивым компонентом города, что подтверждается археологическими данными по Киеву, Новгороду, Пскову, Смоленску, Витебску и другим городам.
Наряду с этим различают четыре основных типа древнерусских городов (рис. 1.1), выделенных по структурно-планировочным признакам и общей форме. Это: а — круглый (г. Дмитров); б — полукруглый (г. Ростов Великий); в — сегментный (г. Яготин); г — секторный (г. Рогачев). К секторному типу относится и г. Москва, где ядро градообразования находится в центре города.
В древнерусских городах имеется три системы планировки (рис. 1.2). Это порядковая, веерная и ветвистая системы планировки. Порядковая система планировки как следствие исходной разбивки участков посадских дворов по «длиннику» и «поперечнику» встречается почти во всех новых городах XVI—XVII веков (г. Тамбов, г. Пенза, г. Белгород, г. Воронеж, г. Тула, г. Харьков, г. Тюмень, г. Тобольск, г. Вологда, г. Каргополь и многие другие средние и малые города).
Рис. 1.1. Четыре основных типа древнерусских городов, выделенных по структурно-планировочным признакам и общей форме.
А- круглый (г. Дмитров); Б — полукруглый (г. Ростов Великий);
В — сегментный (г. Яготин); Г — секторный (г. Рогачев)
27
Многие старые города в XVI—XVII веках перешли от порядковой системы планировки в веерную систему (г. Путивль, г. Муром, г. Великий Устюг). Ветвистая система возникла на третьей стадии планировочного развития в нескольких крупных городах, таких, как г. Углич, г. Суздаль, г. Нижний Новгород, г. Псков, и, конечно, г. Москва.
Ярким примером может служить юго-восточная часть улиц г. Москвы, выросшая от Кремля. Застройка русских городов к концу XVIII столетия велась с учетом расположения города на реке. При этом стали применять уже осознанные градостроительные приемы (до этого застройка велась обычно эмпирически) с учетом пропорциональной зависимости между шириной реки и высотой обращенных к ней зданий, преимущественного раскрытия на реку площадей, которые гармонически соединяли городскую среду с водной стихией, организации каменных набережных, лестниц и пологих спусков к реке как средства ликвидации резкой грани между городским организмом и природным окружением и создания плавного перехода от одного к другому. Эти приемы в дальнейшем нашли широкое применение при перепланировке многих городов России, центральные ансамбли которых решались в связи с рекой, на которой они были расположены.
Б
В
Рис. 1.2. Три системы планировки в древнерусских городах:
А — порядковая (г.Романов на Волге); Б — веерная (г. Великий Устюг);
В — ветвистая (г.Туров)
28
Уличная сеть в основе своей сохраняла многие из древних направлений, но с постоянной тенденцией уширения улиц и выравнивания их очертаний.
Планировочная организация землевладений представляла собой городские усадьбы, состоявшие из главного или единственного жилого дома и расположенных в глубине участка второстепенных жилых и хозяйственных построек, за которыми находились сад и огород (рис. 1.4).
Совсем иначе проходил процесс формирования застройки в городах Западной Европы. Там основными видами домов были средневековые дома с фахверковыми стенами в виде деревянных каркасов с каменным или глинобитным заполнением, а также кирпичные дома. Те и другие здания показали высокую долговечность. В силу исторических условий развития средневековых городов в Европе домовладения были очень малых размеров, порядка 8x30 м, на которых очень тесно размешались жилой дом во всю ширину участка, включавший в себя и хозяйственные помещения, а на оставшейся части помещались грядки и несколько деревьев.
В городах Западной Европы застройка исторических, главным образом центральных районов, и в настоящее время состоит в своем большинстве из строений, относящихся к XV—XVII векам и даже более ранним столетиям.
1.1.4.	Происхождение и виды городских жилых домов
К середине XIX века характер застройки российских городов при очередных заменах строений стал изменяться. Появились дома, в которых устраивали помещения, предназначенные для сдачи в наем — доходные дома, стали зарождаться многоквартирные жилища.
К 1917 году застройка кварталов в своей массе состояла из разнородных жилых домов как доквартирного вида, так и квартирных. Застройка, в своей основе, была малоэтажной, но очень скученной в центральных кварталах города. Дома были небольшими, в особенности ближе к окраинам. К этому времени в центральных кварталах большая часть строений была уже каменной. В последние десятилетия XIX века и первые XX века в пределах старых
домовладений стали появляться дома в 4—5 этажей, а в местах более близких к центру и большей этажности — 6—8 этажей.
Рис.1.4. Застройка дореволюционного периода кварталов Москвы:
1 — граничные корпуса; 2 — глухие стены; 3 — встроенные нежилые помещения; 4 — нежилые здания
30
Дома повышенной этажности располагались по возможности по фасадным сторонам кварталов и участков, но нередко за одноэтажными и двухэтажными постройками, бывшими в то время наиболее ценными для домовладельца. Большие доходные дома оказывались на месте второстепенных и хозяйственных строений и садов.
Условия застройки отдельных земельных участков и правила ее регулирования того времени очень слабо влияли на строительную деятельность городских землевладельцев. Все же основным, наиболее распространенным приемом освоения участка было строительство первого дома на его фасадной линии.
В дальнейшем в глубине участка располагали второе строение, параллельно первому или перпендикулярно ему. В зависимости от величины и конфигурации участка эти дома могли быть полноценными, двухпролетными, с двумя рядами помещений или однопролетные, если строили их непосредственно на боковой или задней границе строительного участка. Одним из основных правил того времени был строгий запрет устраивать окна в стенах, возводимых на «межах», т.е. по границам участка, чтобы не препятствовать соседу использовать свой участок. Иногда отступы от границ делали совсем незначительными — от 2—3 м, и тогда возникали, после строительства на соседнем участке, дворы-колодцы.
Однопролетные строения по боковым межам участков имели большое распространение в г. Санкт-Петербурге и г. Ростове-на-Дону. В г. Москве в старой застройке чаще всего встречается прием примыкания к лицевому корпусу одного или двух поперечных двухпролетных строений.
В начале XX века осуществляли и более сложные композиции планов застройки отдельных участков или даже их групп.
Целью таких композиций было стремление к наиболее выгодному освоению территории.
В конце XIX и начале XX веков началась застройка тогдашних окраинных территорий. В г. Москве это такие места, как Марьина Роша, Ткацкая улица, кварталы Симоновской слободы. Здесь отводились небольшие геометрически четкие кварталы, а участки распродавались отдельным лицам. Застройка представляла собой двухэтажные дома, деревянные и смешанные. Реже осуществляли и одноэтажное строительство. Двухэтажные дома располагали вдоль линий застройки улиц. Они были большей частью односекционными в четыре и восемь квартир. Одноэтажные дома строили по типу усадебной застройки.
Угловые здания кварталов были местами размещения сети обслуживания — лавок, пивных, мастерских. Инженерного оборудования в домах почти не имелось, водопроводная сеть заканчивалась водоразборными колонками, канализации не было.
Застройка такого вида уже в 60-х и 70-х годах XX века была заменена на каменные здания. высотой от пяти этажей и выше. Их строительство, порядок размещения на территории и во времени был сложным и своеобразным.
В первую очередь осваивали участки свободные, потом с минимальным сносом. Проекты застройки в течение времени освоения территории неоднократно видоизменяли, добиваясь более выгодных, с точки зрения опять же сноса, решений.
Начиная с конца 20-х годов с развитием жилищного строительства, сооружались •городки» и «поселки», состоявшие, главным образом, из четырехэтажных домов. В г. Москве — это кварталы и их части.
Вместо небольших кварталов, размеры которых определялись условиями частной собственности на землю, состоявших из мелких землевладений, были построены кварталы, размерами порядка 400—500 м в каждом измерении. Главным же было объемно-планировочное решение застройки этих территорий. Они представляли собой композиционные комплексы, в которых расположение зданий взаимно увязано и они образовывали системы дворов или нутре нн их пространств.
31
В эти годы здания большей частью в плане были линейными и прямоугольными. Однако наряду с ними применялись также угловые строения в виде низкой буквы П. Уделялось внимание улучшению санитарно-гигиенических качеств застройки в самих домах. Так, реакцией на «дворы-колодцы» было запрещение строительства зданий в виде замкнутых контуров и особо усложненной конфигурации. В нормативных документах 30-х годов указывалось, что не следует проектировать жилые дома в виде букв Ш, П, О, Т.
В эти годы были установлены минимальные разрывы между зданиями, если на фасадах имелись окна — не менее одной высоты наиболее высокого из соседних зданий.
После Великой Отечественной войны 1941—1945 годов возникло понятие поточного серийного строительства, с применением повторных и типовых архитектурных и конструктивных решений. Дома строили в начале двух-, трех- и четырехэтажными, а позднее в пять, восемь и девять этажей. Квартиры этого времени были обеспечены всеми видами удобств, но были рассчитаны на возможность покомнатного заселения.
С началом в 60-х годах массового индустриального строительства в виде создания новых жилых массивов на свободных окраинных территориях, были разработаны новые основы градостроительства, появились понятия: группа зданий, микрорайон, межмагистральная территория. Это уже современный период развития города.
1.1.5.	Планировочные и конструктивные особенности реконструируемых зданий
Последовательность развития городской среды стала причиной возникновения и изменения видов жилых зданий.
Старейшими видами зданий массовой застройки являются двух-трехэтажные дома бывших городских усадеб, жилища которых еще не представляют собой квартиры в понятии близком к современному. Характерны для этой группы зданий неоднократные перестройки, в результате которых во многих старейших домах размещение помещений и лестниц носит совершенно случайный характер.
Перестройкам в разное время подвергались здания городских усадеб, производственные и складские здания, иногда общественные здания. Вместе объединяли мелкие соседние строения.
Следующим этапом развития городского жилища, примерно с середины XVIII века, становятся, в г. Москве в частности, дома галерейного типа. Вдоль галерей устраивали помещения, предназначенные для поселения отдельных семей. Это уже прототипы ячеек будущего времени, но они еще не имеют квартирной планировки, свойственной современному жилищу. В этих помещениях галерейных домов выделяли жилые комнаты и подсобные площади, в виде прихожей, а иногда и кухни.
Помещения в галерейных домах ограничивались с двух сторон наружными стенами, а вдоль галерей внутренними капитальными стенами. По своей форме в плане помещения близки были к квадрату. Их площадь колебалась в довольно больших пределах, примерно от 40 до 60 м2, в целях удовлетворения спроса семьей различного состава и достатка. Пролеты между несущими стенами, а ими бывали как наружные, так и внутренние поперечные стены, колебались в интервале 6—8 м, а иногда, в начале периода и у богатых застройщиков достигали 11м. Комнаты в пределах помещений, ограниченных стенами, выделяли перегородками и их площади оказывались близкими к привычным человеку размерам, порядка 16—20 м2.
К концу XVHI века некоторое развитие получили коридорные дома также с помещениями, рассчитанными на поселение семьей, главным образом временное. Это так называемые подворья, которые основывались домовладельцами, а также часто религиозными общинами.
32
К домам такого назначения можно отнести рабочие казармы последних десятилетий XIX века. По обе стороны коридора устраивали помещения, сходные с описанными выше в галерейных домах, но меньшей площади порядка 35—45 м2, которые были разделены большей частью перегородками или тонкими несущими стенами. В этих помещениях также практиковалось разделение на комнаты привычных размеров и выделялись некоторые подсобки.
В галерейных домах санитарные помещения выносили в пристройки по другую сторону галерей, во двор. В коридорных домах, построенных в более позднее время, выделяли отдельные помещения для умывален и туалетов, приходившиеся на 15—20 жилых помещений.
Дома последних десятилетий XIX и начала XX столетия представляют собой уже квартирную. секционную планировку. В этих многоквартирных домах возникают две сильно различающиеся группы квартир. В условиях капиталистического строя при очень большом социально-экономическом расслоении населения к концу XIX века квартиры в доходных домах стали все больше разделяться на массовые, относительно небольшие по площади, по числу комнат и благоустройству и на барские многокомнатные и весьма комфортабельные.
Массовые жилые дома проектировались из квартир в большей части из 3—5 комнат, как правило, близких по своим размерам. Часто комнаты устраивались смежными, одна за другой, что объясняется широко распространенной в период их строительства и эксплуатации практикой поднаема комнат у основного нанимателя квартиры или непосредственно у хозяина дома. Смежные комнаты, в какой-то степени изолировали отдельные семьи в пределах квартиры.
Квартиры в массовых жилых домах не имели почти никаких подсобных помешений за исключением кухни, выполнявшей одновременно функцию прихожей. В домах XIX столетия, строившихся еще при отсутствии сетей водопровода и канализации, после сооружения этих сетей устраивали уборные, выгораживая их в кухне, с входом из последней.
Совершенно другими были барские квартиры повышенного качества, рассчитанные на нанимателей с вышесредними доходами. Здесь всегда устраивались черные лестницы для прислуги, имелись отдельные уборные для слуг, иногда в пределах черной лестничной клетки. В некоторых домах, как, например, по Большой Полянке, 54, в боковых, дворовых однопролетных флигелях были предусмотрены даже тесные квартирки для слуг жильцов основных квартир.
Квартиры этого типа проектировались из 6—9 комнат, нередко с анфиладным расположением главных, представительских комнат, некоторые из них имели повышенные размеры (35—40 м2). Некоторые из домов этого класса во многом напоминают особняки.
Внешняя и внутренняя отделка таких домов отличалась высоким качеством, инженерное оборудование стояло на высшем уровне своего времени. Проектировали эти здания наиболее известные и талантливые архитекторы и их эстетические качества нередко были достаточно высоки.
Дома первых десятилетий послереволюционного советского жилищного строительства имели почти всегда квартирную планировку в 2—4 комнаты, по типу лучших домов массового дореволюционного строительства. Комнаты также были в них близкими по размерам, но, как правило, изолированными, с отдельными входами из передней, или коридора. Их заселение несколькими семьями, как было упомянуто, всегда было возможным
Квартиры предусматривалось оборудовать всеми видами инженерного благоустройства, однако ванные комнаты часто не устраивали, иногда заменяя их душевыми. Уменьшенная по сравнению с предыдушим периодом ширина зданий допускала устройство комнат хороших пропорций, близких к квадрату, а санитарные помещения и даже передние нередко имели естественное освещение.
С середины 30-х годов и до начала индустриального строительства квартирные планировки были несколько приближены к дореволюционным квартирам повышенного качества.
33
Возобновляется даже устройство черных лестниц и комнат для домработниц. Однако комнат-ность квартир редко была более четырех. Заселяли квартиры большей частью покомнатно.
Дома индустриального, в особенности полносборного строительства крайне отличаются по своему существу от всех рассмотренных выше. Конструктивные элементы таких домов имеют свойства, сближаюшие их по срокам службы, условиям работы и многим другим параметрам. Заменяемые конструкции здесь имеют меньший удельный вес, чем в зданиях традиционной постройки, причем эти элементы серьезно не влияют на процесс службы здания, общую ее продолжительность.
Однако следует выделить дома «первых серий» — первого этапа индустриального строительства. Квартиры в них, как известно, все больше отстают от изменяющихся требований к жилищу, которые уже претерпели большие изменения со времени сооружения первых серий.
Рассмотренные выше виды жилищ составляют контингент зданий, для которых пришло время для той или иной реконструкции по причинам или физического или морального износа, а чаше всего их сочетаний. Конечно, для различных домов сроки, а точнее даты реконструкции неодинаковы и зависят от сочетания причин, свойственных каждому из зданий — времени постройки, степени износа, расположения в застройке.
В процессе проектирования реконструкции зданий имеют значения следующие показатели. Это: расстояние между лестницами или длина конструктивно обособленного участка здания; внутренняя ширина корпуса или сумма глубин двух рядов помещений (планировочных пролетов) в доме; величина планировочного шага, связанного с шагом или ритмом расположения оконных проемов. Конечно, возможны некоторые усложнения этих показателей или отступления от четкой их геометричности. Например, в здании могут иметься в различных его участках несколько видов планировочных пролетов и шагов. Следует заметить, что чем старше здание, тем более сложными могут быть виды и сочетания перечисленных показателей.
В табл. 1.1 даны типичные величины и количества этих показателей, а также характерные для различных видов жилищ коэффициенты К1 (планировочный коэффициент, выражающий отношение жилой площади здания к общей) и К2 (объемный коэффициент, выражающий отношение объема здания к жилой площади). Данные таблицы относятся к секциям или к участкам здания между соседними лестницами.
Сведения табл. 1.1 при большом разнообразии габаритов зданий, их внутренней организации, внешнего облика и стиля, отражающегося, в частности, в числе, виде и расположении оконных проемов, дают примерную картину параметров зданий сложившейся городской застройки.
1.1.6.	Здания сложившейся застройки
Отношение к сложившейся застройке и отдельным зданиям в различные периоды постоянно изменялось.
До разработки и утверждения первого плана реконструкции г. Москвы (1935г.), отношение к застройке не было каким-либо определенным. При чрезвычайно быстром росте городского населения каждое строение было ценным. Даже бывшие каретные и дровяные сараи приспосабливали под жилые здания. После введения в действие Генерального плана было произведено деление всех зданий на две категории — «опорные» и «малоценные»,. Без особых оснований, обследований и расчетов к первой группе были отнесены дома в 4 этажа и выше, а ко второй — все остальные. На планшетах городской съемки Мосгоргеотреста в масштабе 1:2000 первая группа была выделена более толстыми линиями.
34
"IVinимиые параметры жилых домов сложившейся городской застройки
Таблица 1.1
Тип планировки	Виды зданий	Число комнат в квартире	Жилая площадь	Высота этажа, м	К1	К2	Расстояние по длине дома, м	Число помещений	Число окон	Ширина корпуса, м	Планировочный шаг, м
1а-1	Дома повышенного качества дореволюционных десятилетий с компактным расположением лестниц 1900-1917 гг.	6-9	100-150	до 4	0,5— 0,55	8-10	20-28	6-8	6—16	14-17	2-2,5
1а-2	Такие же дома с линейным расположением лестниц	6-9	100-150	до 4	0,5-0,55	8-10	20-28	6-8	6-16	14-17	2-2,5
16-1	Дома массового строительства с двухсторонними квартирами 1870—1917;1925—1952 гг.	3-5	60-80	3-3,5	0,6- 0,65	6-8	14-22	5-7	5-12	11-14	1,75-2
16-2	Такие же дома с односторонними квартирами	2—4	30-50	3-3,5	0,65-0,7	5,5- 5,7	12-15	6-8	6—16	12-15	2-2,5
16-3	Дома строительства 1920-1930-х гг.	2-4	40-60	3-3,5	0,55-0,7	5,5-9	14-22	5-7	5-7	10-13	2,8-3,2
II-1	Дома коридорной планировки дореволюционного строительства	—	—	3,5-4	0,8	5,5-8	30-35	10-12	10-24	14-18	1,75-3
П-2	Дома галерейной планировки дореволюционного строительства	—	—	3-4	—	—	—	—	—	8-10	1,75-3
III	Дома со случайным расположением помещений дореволюционного строительства			3-4						—	1,75-3
Таким образом, с 1935 года и примерно до середины 50-х годов распределение на опорные и малоценные сохранилось независимо от расположения здания, его исторической роли, эстетических качеств.
Снос любого «малоценного» строения был тогда желательным, считался частицей выполнения генерального плана. Соответственно отношение к сокращению и улучшению таких зданий было пренебрежительным. В массе малоэтажных строений только небольшое число было внесено в списки памятников истории и культуры.
Однако большая часть «малоценных» зданий сохранилась до конца 50-х годов XX столетия. Причиной этого было напряженное положение с жилищной обеспеченностью и зданиями общественного назначения. Новое строительство довольно легко размещали на свободных участках среди сложившейся застройки, с возможно меньшим сносом действительно отслуживших все сроки строений, причем преимущественно после окончания строительства нового здания. Кроме того, относительно небольшие массивы строили на вновь осваиваемых территориях почему-либо оставшихся к этим годам свободным в плане города.
С середины 50-х годов XX столетия, при увеличении объемов строительства в особенности со времени индустриального домостроения, отношение к исторически сложившейся застройке изменилось, причем сразу в двух противоположных направлениях. Некоторое улучшение положения с жильем привело к появлению возможности предварительного сноса застройки под новое строительство, что привело к увеличению сноса.
С другой стороны, появилась и постоянно росла опасность уничтожения исторической застройки, что вело к утрате самого естества города, характера городской среды, индивидуального облика города.
Во все эпохи и во всех странах мира историческое развитие всегда сопровождается изменением облика городов и отдельных зданий. Однако с ростом объемов строительства возрастает опасность потери индивидуальных черт города, его патриотически ценного наследия. Это наследие не может состоять только из опорных домов. Поэтому, принятое в 1935 году деление на опорные и малоценные здания не стали использовать.
Конечно, сохранение всей исторически сложившейся застройки, даже не мешающей развитию города — развитию его структуры, устройству и реконструкции уличной сети — невозможно. Во-первых, часть строений доходит до ветхого состояния, степень их физического износа более 60% — на сохранение требуются большие денежные средства. Во-вторых, малоэтажная, а местами и экстенсивная застройка оказалась экономически тяжелой для городского хозяйства. Размещение же нового строительства оказывается выгодным в исторически сложившихся кварталах. Такая практика стала уместна для некоторых характерных и своеобразных мест города.
Тогда были образованы в некоторых частях города заповедные зоны, где установлен особый режим по сносу легких строений, размещению новых объектов и даже градостроительной реконструкции.
В табл. 1.2 показано видоизменение состава городской застройки на протяжении XX столетия для г.Москвы.
Таблица 1.2
Изменение состава застройки г. Москвы
Виды зданий жилой застройки, %	1917	1966	1971	1976	до конца XX столетия
До 1917	16,3	16,2	12,3	8,2	6,2
1917-1955	—	19,8	17,3	15,0	14,1
Индустриальное строительство	—	26,2	43,4	52,7	75,0
36
Из приведенной таблицы видно, как стал уменьшаться дореволюционный жилой фонд, начиная со второй половины 60-х годов. Убыль площади в домах дореволюционной постройки составила к началу 80-х годов около 62 % ее первоначального количества. В первую очередь это пришедшие в ветхое состояние деревянные строения бывших окраин, но в более поздние годы каменные дома, доставлявшие сложности эксплуатационным органам. Доля всей дореволюционной застройки теперь в г. Москве не более 4 %.
Уменьшение доли зданий строительства 1917—1955 годов относится к баракам и стандартным деревянным домам, отслуживших до двух своих расчетных сроков.
В число индустриальных 4—5-этажных жилых домов вошел значительный объем конструкций первых серий, возведенных в 1957—1968 гг.: крупнопанельных домов (1-515; 1-605 AM; 1МГ-300, К-7; П-32; П-35), домов с неполным каркасом (1-335), крупноблочных (1-510), домов с кирпичными несущими стенами (1-511, 1-513, П-34) и домов из объемных блоков. Таких домов построено четыре с половиной тысячи. Качество квартир в них уже не удовлетворяет нормам и практическим требованиям. Следовательно, настало время улучшения их функциональных и конструктивных параметров, обновления и реконструкции с целью создания в них полноценных жилищ.
Изучение и оценка исторических условий, приведших к образованию застройки Москвы и большинства городов нашей страны, видов зданий, типов жилищ в них позволяет выделить особенности развития российских городов. Важнейшие свойства строений в периоды этого развития изменялись в соответствии с социальным развитием и меняющимися требованиями к жилищу. Все это, а также учет количественных показателей отдельных групп и видов жилых зданий, дает возможность сделать выводы относительно направленности и целей работы по улучшению жилых зданий, составляющих сложившуюся застройку городов.
Жилища всех периодов образования застройки в той или иной степени, требуют переустройства их, в соответствии с изменившимися требованиями.
Ввиду того, что дома старой застройки составляют незначительную долю строительного фонда города, в то же время, формируя индивидуальные черты его исторического облика, особенно внимательного отношения заслуживает каждое строение в исторических районах.
1.1.7.	Реконструкция жилых индустриальных зданий
Жилищное строительство с конца 50-х и в течение 60-х годов в России, и особенно в г. Москве, осуществлялось с большой интенсивностью и базировалось на типовых проектах с экономичной планировкой квартир, рассчитанных на посемейное заселение. Наряду с решением социальных задач строительство этого периода служило громадным полигоном для апробации новой строительной техники.
Параллельно со строительством домов из кирпича в традиционной технике ручной кладки осуществлялось крупноблочное строительство, методы которого были освоены в стране с начала 30-х годов, и наиболее широко осваивалось панельное домостроение. Разработка и исследование панельных конструкций были начаты Академией архитектуры СССР в конце 30-х годов, а с 1945 г. началась проверка и отправка технических решений в натуре на объектах экспериментального строительства на Урале, в Магнитогорске, Москве, Ленинграде и других городах. По результатам этих исследований к внедрению в массовое строительство был предложен ряд технических решений.
Панельное домостроение в г. Москве в 50—60-е годы осуществлялось в основном по четырем конструктивным системам: трем бескаркасным — с продольными несущими стенами;
37
с поперечными несущими стенами, расположенными с малым шагом; с поперечными стенами, расположенными со смешанным шагом — и одной каркасной — с неполным поперечным каркасом.
Решения отдельных конструктивных элементов были весьма разнообразны, что вполне оправданно в начальный период освоения нового метода домостроения. Однако наряду с упомянутыми ранее отработанными и освоенными конструкциями был внедрен ряд механических решений, не прошедших тщательной проверки. К сожалению, именно этим конструкциям оказался присущ наибольший объем эксплуатационных недостатков, послуживших известной дискредитации панельного домостроения и получивших достаточно скандальную известность в связи с тем, что наибольший объем внедрения непроверенных конструкций произошел в г. Москве (в 466 зданиях).
Панельное домостроение базировалось на закрытой системе типизации изделий применительно к конкретным конструктивным решениям зданий, определенных серий типовых проектов, поэтому рассмотрение конструктивных решений, так же как и пути повышения их качеств при реконструкции целесообразно вести применительно к этим сериям.
Предпроектные исследования конструкций модернизируемых зданий включают изучение прочности, жесткости, долговечности, тепло-, звуке- и гидроизоляции здания и его элементов.
Прочность и пространственная жесткость панельных зданий (особенно перекрестно-стеновой системы) существенно выше, чем зданий традиционных конструкций, что обеспечило безвариантность строительства 50—60-х годов, а в 70—80-х, используя резервы несущей способности системы, позволило увеличить высоту зданий массового строительства до 17—22 этажей.
В то же время характеристика долговечности и жесткости отдельных конструктивных элементов, а наиболее часто их изоляционные качества, во многих случаях оказались ниже нормативных требований.
В связи с этим работы по модернизации конструкций таких зданий прежде всего связаны с повышением их изоляционных качеств и долговечности в случаях, когда это технически осуществимо или экономически приемлемо. Здания, конструкции которых этим условиям не отвечают, подлежат сносу. Наряду с повышением эксплуатационных качеств предусматриваются меры по устройству дополнительных проемов в несущих стенах и перекрытиях, диктуемые модернизацией планировочных решений квартир, меры по усилению несущих конструкций при надстройке зданий и по обеспечению совместной осадки фундаментов основных зданий, пристроенных при реконструкции объемов.
Всего в стране применялось более 20 серий пятиэтажных сборных жилых зданий, в г. Москве при строительстве было использовано, в основном, 8 серий.
Большая часть пятиэтажного жилого фонда по состоянию на 2005 год находится в состоянии физического износа от 40 до 60 %. В ближайшие 15—20 лет на этом уровне износа окажется весь пятиэтажный фонд г. Москвы — 36 млн м2 (20 млн. м2 — панельные здания; 16 млн м2 — дома, построенные еще до начала индустриального домостроения по индивидуальным проектам).
Моральный износ пятиэтажных сборных жилых зданий опережает их физический износ. Почти во всех сериях сборных (панельных и блочных) зданий имеются незначительные различия в принятых инженерных решениях. В них, как правило, предусмотрено только три типа квартир — одно-, двух- и трехкомнатные с жилой площадью соответственно 18—20, 26—30 и 36—40 м2. В домах серии МГ-300 имеются четырехкомнатные квартиры, но их удельный вес незначительный, немногим более 7 %. В планировочных решениях таких зданий имеются недостатки (табл. 1.3). Моральный износ пятиэтажных сборных жилых зданий по разным сериям колеблется от 30 до 40 %.
38
В табл. 1.3 представлены серии сборных пятиэтажных домов, но в это же время строились и кирпичные пятиэтажные дама серий 1-511 и 1-447 с аналогичными панельным объемнопланировочными решениями.
Таблица 1.3
Характеристика недостатков объемно-планировочных решений пятиэтажных полносборных зданий разных серий
Конструктивные недостатки	1-515	1-510	1-605 AM	К-7	П-32	П-35	1-335	МГ-300
Заниженные площади подсобных помещений • кухонь • коридоров • встроенных шкафов	+ 1 +	+ 1 +	+ 1 +	+	+ + 1	1 + +	+ + 1	+
Заниженная высота этажа	—	—	—	—	+	+	+	+
Совмещенные санузлы	—		—	—	+	+	+	—
Проходные комнаты	—	—	+	—	+	+	+	+
Завышенные значения планировочного коэффициента	+	+	+	+	+	+	+	+
Недостатки в расположении по сторонам света	+	+	+	—	+	—	+	+
Условные обозначения: «+»- наличие дефекта; «—» — отсутствие дефекта
Примечания. Недостатки объемно-планировочных решений выявлены путем сопоставления параметров квартир пятиэтажных зданий и нормативов современного жилищного строительства.
В ходе эксплуатации выявлены многочисленные недостатки этих сооружений, связанные с конструктивными решениями и качеством строительства (табл. 1.4). Значительное количество ксплуатапионных недостатков типовых полносборных зданий свидетельствует о том, что внедрение их в массовое строительство было осушествлено без экспериментальной проверки планировочных и конструктивных решений в натуральных условиях, а также без научной проработки всех вопросов, связанных с особенностями полносборного домостроения.
В настоящее время во многих городах России проводится работа по реконструкции и ремонту полносборных пятиэтажных зданий. При этом необходимо решать комплекс задач: повышение плотности застройки (из-за нехватки свободных территорий); повышение комфортности (моральный износ коснулся всех серий пятиэтажного домостроения), улучшение "еплозащиты (особенно панельных зданий), улучшение звукоизоляции.
При сохранении прежних темпов строительства потребуется более 30 лет для расселения • дьпов пятиэтажных домов. Это слишком долгий процесс при том, что во многих старых л мах стены могут рухнуть. Поэтому решено, например, весь жилой фонд г. Москвы разделить ча три категории и заняться прежде всего пятиэтажными панельными домами.
1.	Панельные дома, построенные более 40 лет назад, которые выработали свой ресурс. Они не подлежат реконструкции по техническому состоянию. Это дома серий К-7, П-32, П-35, МГ-300. 1-605 AM. Их общая площадь 6,5 млн м2. Для этого надо построить уже не 6,5, а
39
10 млн м2 жилья. И главное условие — при этом занять минимальную площадь дорогой столичной земли.
2.	Блочные и кирпичные дома серии 1-510 и 1-511 (общая площадь 7,6 млн м2). Такие дома не будут сносить. Безусловно, требуется их капитальный ремонт. Необходимо заменить трубы, сантехнику, электропроводку, тогда здания прослужат еще не один десяток лет. Однако внешний вид и планировка таких домов устарели, их надо модернизировать, достраивать.
3.	Дома серии 1-515. Они сохранились по-разному: одни — в предаварийном состоянии, другие могут продержаться еще долго. В зависимости от этого дома подлежат реконструкции или сносу.
Таблица 1.4
Недостатки конструктивных решений полносборных жилых зданий
Проектная серия здания	Характеристика недостатков
1-510, 1-515	Протечки в зоне стыков и плоскости панелей из-за отсутствия противо-дождевой преграды в вертикальных и горизонтальных стыках. Низкий уровень индустриальности подземной части здания, монтируемой из мелкоштучных элементов. Низкая степень заводской готовности перекрытий из настилов, вследствие чего высокая трудоемкость устройства полов
1-605 AM	Неудачное решение совмещенной крыши, устройство которой отличается высокой трудоемкостью. Низкая индустриальность конструкции пола
К-7	Недостатки в расчетах осадки несущих конструкций. Низкие антикоррозионные свойства металлических связей наружных панелей. Низкие звукоизоляционные качества перегородок вследствие усадочных трещин в балках-стенах. Недостаточное сопротивление теплопередаче наружных панелей. Многослойность конструкций наружных стен. Нерациональное решение потолка в виде железобетонной прокатной плиты, вследствие чего имеются случаи провисания потолочных плит
П-32	Промерзания по контуру панелей и оконных проемов из-за низкой технологии изготовления панелей наружных стен, не обеспечивающих заданных размеров обрамления. Высокий расход стали во внутренних панелях нижних этажей
П-35	Низкие звукоизоляционные качества вследствие значительного количества трещин в плитах-скорлупах. Высокий расход стали и цемента в поперечных несущих стенах
1-335	Недолговечность панелей наружных несущих стен с железобетонной ребристой наружной оболочкой в климатических условиях г. Москвы из-за перепада температур, что приводит, с одной стороны, к коррозии армирующей сетки тонкостенной оболочки (30 мм) и, с другой стороны, — к хрупкому разрушению и выпадению утеплителя
МГ-300	Промерзание самонесущих трехслойных керамзитобетонных наружных панелей (25 мм), которые промерзают с намоканием и осадкой утеплителя
Постановлением правительства г. Москвы №28-ПП от 21 января 2003 года утверждена программа капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий, сооружений и территорий сложившейся застройки. Предложен единственный пока возмож-
40
нын способ ее проведения — замена устаревшего фонда новыми типовыми домами, которые первоначально будут построены на свободных участках, а впоследствии — на месте сносимых «пятиэтажек».
Параллельно необходимо разрабатывать долговременную стратегическую программу реконструкции всего массового жилого фонда, а не только пятиэтажного. Наряду с экономией бюджетных средств и дефицитных территорий реконструкция создаст предпосылки для форми-тювания современной городской среды, сохраняющей при этом традиции московской застройки.
1.2. Основы территориально-пространственного развития города
1 2.1. Архитектура и основные элементы реконструкции сложившейся застройки
Архитектура — явление сложное и многогранное, окружающее человека, создающее его среду обитания. На каждом этапе истории цивилизации общество ставило перед архитекторами свои задачи по организации жизненного пространства, отвечающего потребностям оборонительных, селитебных, общественных, торговых, транспортных и многих других функций. Так появлялись новые типы поселений: оборонительные крепости, крепости-верфи, торговые слободы, промышленные, а затем и железнодорожные, научные поселки. Развивались и усложнялись типы зданий: небольшие постоялые дворы превратились в современные многофункциональные гостиничные комплексы, торговые лавки выросли до крупных магазинов, универсамов. Жилые дома прошлых веков сегодня представлены обширнейшей типологией зданий малоэтажных и многоэтажных, насыщенных современной инженерной инфраструктурой.
Здания, дворы, улицы, площади, сады, парки образуют населенные пункты или поселения. Населенные пункты подразделяются на городские (города и поселки) и сельские (села, станицы. деревни, хутора, кишлаки, аулы, стойбища, заимки и иные) поселения. Все поселения формируются по законам градостроительства — одного из разделов архитектуры.
Планировочную систему любого населенного пункта образуют улицы, дороги, кварталы, микрорайоны, районы различного функционального назначения (жилые, промышленные, административно-общественные и др.), а также парки, сады, скверы, бульвары, набережные и многие другие элементы. Для обозначения планировочных элементов в градостроительстве приняты следующие основные термины:
Улица — путь сообщения на территории поселения, предназначенный для общественного индивидуального легкового транспорта, а также пешеходного движения и расположенный между кварталами застройки;
Дорога (городская) — путь сообщения на территории поселения, предназначенный для движения автомобильного транспорта, как правило, изолированный от пешеходов, жилой и общественной застройки и обеспечивающий выход на внешние автомобильные дороги;
Квартал — территория населенного пункта, ограниченная улицами, дорогами, пешеходными аллеями, естественными рубежами и включает, наряду с жилыми домами, встроенные или отдельно стоящие объекты культурно-бытового и обслуживающего назначения. В исторических зонах городов, а также в малых городах и поселках квартал является основным элементом организации жилой застройки;
Микрорайон — формируется преимущественно на свободных территориях в увязке с планировочной структурой города. Микрорайон может иметь единую структуру или формиро-- аться из жилых групп, сомасштабных элементам сложившейся планировочной организации с ествующей части города;
41
Жилой район — труппа кварталов или микрорайонов в пределах территории, ограниченной городскими магистралями, линиями железных дорог, естественными рубежами. В малых городах и поселках вся жилая зона может формироваться по типу единого жилого района.
Часть планировочной структуры города; территория включающая жилые районы и микрорайоны, общественно-торговые центры, улицы, проезды, магистрали, объекты озеленения в градостроительстве часто называется селитебной территорией или зоной. В селитебной зоне могут размещаться отдельные коммунальные и промышленных объекты, не требующие устройства санитарно-защитных зон.
Современное градостроительство, как было показано в предыдущих главах, представляет собой сложную систему принципов и приемов развития городов с учетом социально-экономических, инженерно-технических, санитарно-гигиенических, архитектурно-художественных требований. Градостроительство делится на планировку и застройку населенного места. В рамках первой задачи разрабатывается планировочная структура города: его функциональное зонирование, транспортная схема, инженерная инфраструктура. Основным документом градостроительного планирования является генеральный план населенного пункта, определяющий в интересах населения условия проживания, направления и границы территориального развития, функциональное зонирование, застройку и благоустройство территории, развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, градостроительные требования к сохранению объектов историко-культурного и природного наследия, рациональному использованию природных и иных ресурсов, экологическому и санитарному благополучию.
Функциональное зонирование территории это — разграничение территории населенного пункта по ее назначению с определением для каждой зоны целевого функционального использования и режимов использования с учетом градостроительных ограничений. К основным территориальным зонам относятся: жилые зоны; общественно-деловые зоны; смешанные зоны; производственные зоны; зоны транспортных и инженерных сооружений; рекреационные зоны; зоны сельскохозяйственного использования; зоны специального назначения; зоны военных объектов; иные режимные зоны. Ограничения на использование территорий устанавливаются в следующих зонах: охраны памятников истории и культуры, историко-культурных комплексов и объектов, заповедных зонах; особо охраняемых природных территорий, в том числе округов санитарной охраны; водоохранных и прибрежных защитных полос, санитарной охраны источников водоснабжения; залегания полезных ископаемых; территорий, подверженных воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера; чрезвычайных экологических ситуаций и экологического бедствия.
Вторая задача градостроительства — разработка проекта застройки (или проекта детальной планировки) населенного пункта, района, квартала, который определяет местоположение зданий и их параметры, размещение внутриквартальных инженерно-транспортных сетей, благоустройство территорий. Объектом разработки проекта детальной планировки являются также и районы реконструкции.
Исторически планировочная структура любого поселения складывалась и развивалась под влиянием естественного ландшафта, на котором строится город; основных въездных дорог, соединявших этот город или село с соседними населенными пунктами; дорогами внутри поселения, объединяющими основные функциональные зоны: административно-общественный центр города или села с жилыми, промышленными и иными районами.
Планировочные структуры населенных пунктов можно разделить на наиболее характерные типы (рис. 1.5):
1.	Свободная или иррегулярная планировка, при которой улицы поселения следуют линиям естественного рельефа, образуя причудливую композицию плана. Подобная планировка
42
преимущественно характерна для сел, исторических центров старинных городов, а также для поселений, расположенных в условиях сложного рельефа.
2.	Регулярная планировка, при которой улицы распланированы в определенном порядке, образующем следующие виды планировочных систем:
—	прямоугольная, при которой улицы ограничивают кварталы и площади прямоугольной формы;
—	лучевая, при которой главные улицы несколькими лучами расходятся от центральной площади города, соединяя центр города с периферийными районами;
—	радиально-кольцевая, при которой от ядра города, обычно главной площади, во все стороны расходятся улицы-лучи, объединенные концентрическими кольцевыми улицами, вторящими конфигурации основной площади.
г).1>огучар
д) г. Острогожск
Рис. 1.5. Планировочные структуры городов Воронежской области:
а) Свободная планировка г. Калача; б) Прямоугольная планировка г. Боброва;
в) Радиальная планировка г. Землянска с линейными образованиями слобод;
г) Лучевая планировка г. Богучара с линейными образованиями слобод;
д) Смешанная планировка г. Острогожска
43
3.	Смешанная планировочная структура города, объединяющая как регулярную, так и свободную планировку, а также различные виды регулярных планировочных систем: лучевую, прямоугольную, линейную и т.д.
На рис. 1.6 приведена схема классификации районов в центральных регионах России по основным признакам пространственно-планировочных и социально-функциональных архитектурных решений, начиная с XV века.
Рис. 1.6. Общая классификация районов реконструкции по основным пространственно-планировочным и социально-функциональным признакам
1.2.2.	Организация транспортного движения
Проблема транспорта занимает ключевое место в современном градостроительстве, поскольку показатель времени, затраченного на передвижение к местам работы на общественном транспорте, является количественной оценкой всей планировочной структуры города. Увеличение расстояний в условиях развития городских территорий может быть компенсировано лишь увеличением скорости передвижения. Время передвижения оказывается одним из решающих факторов для жителя крупного города при выборе им места жительства, работы и отдыха. От транспорта зависит активность жизнедеятельности населения в условиях города.
Рост транспортной нагрузки вызывает рост затрат на транспортное строительство в бюджете крупных городов. Кроме этого возникает ряд «транспортных проблем»: совершенствование системы общественного транспорта, паркинга, улично-магистральной сети и
44
индивидуальных транспортных средств. Все эти проблемы (общественного транспорта, инженерного оборудования, обслуживания) усложняются по мере развития города.
Движение транспорта в городе во многом зависит от его планировочной структуры, определяющей улично-дорожную сеть, ее плотность, расстояния между пересечениями улиц, сложность транспортных узлов. Планировка города также во многом определяет скорость движения транспорта, пропускную способность транспортной сети, степень безопасности движения и другие важные показатели.
Очевидно, что историческая планировка городских территорий, в первую очередь сформировавшаяся до XVIII века, ширина и пропускная транспортная способность улиц и магистралей при современных темпах передвижения и видах транспорта, как правило, плохо отвечают современным потребностям города. Это особенно ощутимо в больших исторических городах с нарастающими потоками пешеходов и автотранспорта. Сохранившиеся старые улицы почти всех исторических городов имеют очень незначительную ширину, при которой резко сокращается объем пассажирских (трамвайных, троллейбусных, автобусных) перевозок, ограничивается пропуск легкового транспорта, снижаются грузовые и другие автотранспортные перевозки, что осложняет обеспечение жизнедеятельности данного квартала или улицы. Транспортные заторы на узких городских улицах, помимо увеличения времени движения, создают негативные экологические эффекты, снижают уровень безопасности движения как для автотранспорта, так и для пешеходов. Недостаток зелени и недостаточное проветривание способствуют повышенной концентрации выхлопных газов и шума.
Новые городские районы XX века развивались уже на основе строго соблюдения принципа функционального зонирования всей территории, в т.ч. организации транспортной сети, имеющей строгую иерархию. Так, система магистральных направлений, расположенных на расстоянии 500—800 м. друг от друга, обеспечивает основные транспортные связи. Местное движение сосредотачивается преимущественно на межмагистральных территориях по трассам микрорайонных проездов. Внутри микрорайона организовываются тупиковые проезды и подъезды к зданиям (рис. 1.7).
а)
Рис. 1.7. Транспортные схемы города и современного микрорайона
а) Транспортная схема г. Воронежа; б). Схема организации транспорта в микрорайоне
45
В настоящее время серьезной градостроительной задачей становится реконструкция транспортной сети на исторически сложившихся городских территориях. Для этого используются методы, связанные иногда с осуществлением сложных инженерных реконструктивных мероприятий, но чаще — с применением различных способов организации и регулирования движения.
Реконструкция улично-дорожной сети может включать следующие виды работ: пробивка нового магистрального направления как наземного, так и подземного, устройство транспортных эстакад; увеличение ширины существующих улиц за счет сноса или передвижки застройки с одной или с обеих сторон улицы; изменение ширины отдельных частей улицы (проезжая часть, тротуар), спрямление трассы улицы и пр. Работы по реконструкции улицы, связанные с ее расширением и пробивкой новых направлений, требуют значительных капиталовложений и поэтому осуществляются сравнительно редко.
Значительно большее распространение получили организационные и регулировочные мероприятия, позволяющие приспособить старую уличную сеть к современным транспортным проблемам. В первую очередь такие мероприятия осуществляются в исторических городах, где планировочная структура является предметом охраны, относясь к памятникам градостроительного искусства.
Для улучшения транспортных условий в исторически сложившихся районах выделяют основные магистральные улицы и на них сохраняют обычное движение транспорта. На остальных, второстепенных улицах, организуется одностороннее движение. Что касается недостаточной ширины проезжей части, которая приводит к перегрузке магистральных улиц, то в условиях сложившейся капитальной застройки следует идти по пути сокращения транспортной нагрузки и повешению эффективности использования проезжей части, для чего можно запретить стоянки у тротуаров, движение транзитного и грузового транспорта, снять трамвайные пути.
Важным мероприятием по созданию оптимальной транспортной инфраструктуры в условиях реконструкции города является совершенствование организации уличного движения со снижением его интенсивности, выводом транзитного транспорта из административнообщественных и исторических центров городов. В этих целях чаще всего используются объездные магистрали, прокладываемые по существу параллельно границам центра. Однако в городе, насчитывающем хотя бы несколько десятков тысяч жителей, создание только одной объездной транспортной магистрали, которая должна обеспечить въезд в административный или исторический центр, соединять его с остальными районами города и обеспечить подъезд междугородного транспорта, может вызвать огромное скопление автомобилей на границах центра города. Такое решение нецелесообразно, т.к. неизбежно влечет за собой транспортные пробки и повышенный шум. В целях разгрузки и упорядочения движения в крупных городах необходимо предусматривать несколько параллельных объездных трасс, а также сквозных магистралей, проходящих по касательной к административно-общественным и историческим зонам.
Прокладка транспортных магистралей по касательной к административно-общественным и историческим зонам приводит к уменьшению длины оживленных улиц на границе этих зон в отличие от полных объездных трасс, окружающих центр шумным поясом, воздух которого несет в себе повышенную концентрацию выхлопных газов. В исторических городских комплексах наиболее целесообразно использовать системы, занимающие промежуточное положение между касательными и окружными, получая хотя бы отдельные участки, свободные от интенсивного движения и позволяющие спокойно воспринимать силуэт старого города.
46
1.2.3.	Озеленение и благоустройство
Значительными планировочными элементами городской среды являются рекреационные зоны: лесопарки, парки, сады, скверы, бульвары, а также озелененные участки придомовых и внутриквартальных территорий (рис. 1.8). Трудно переоценить значение зеленых насаждений во всем их многообразии: посадки на бульварах, зеленые поляны садов и скверов, переносное и вертикальное озеленение.
а) Сад микрорайона
6) Бульвар
Рис. 1.8. Основные виды рекреационных территорий города
в) Варианты скверов
47
Городской сад представляет собой озелененную территорию, размером от 2 до 5 га, с ограниченным набором видов рекреационной деятельности, предназначенную преимущественно для прогулок и тихого повседневного отдыха населения. На территории сада допускается возведение зданий, необходимых для обслуживания посетителей и территории сада (кафе, павильонов, хозяйственных построек), высота которых не должна превышать 6—8 м, а общая площадь застройки — не более 5 % территории сада. Функциональная направленность организации территории городского сада принимается в соответствии с назначением общественных территорий, зданий, комплексов, объектов при которых расположен сад. При реконструкции микрорайона озелененные территории общего пользования необходимо формировать в виде сада микрорайона, обеспечивая его доступность для жителей микрорайона на расстоянии не более 400 м.
Вдоль улиц и рек организуются озелененные территории вытянутой линейной формы — бульвары, предназначенные для транзитного пешеходного движения, прогулок, повседневного отдыха. Ширина бульвара должна быть не менее 15 м, а минимальное соотношение ширины и длины бульвара — не менее 1:3. На бульварах шириной более 50 м возможно размещение спортивных площадок, водоемов, объектов рекреационного обслуживания (павильоны, кафе), детских игровых комплексов, велодорожек и лыжных трасс, при этом сооружения и застройка не должны превышать 5 % от общей площади бульвара. Система входов на бульвар устраивается через каждые 250 м или в увязке с пешеходными переходами.
Сквер представляет собой компактную озелененную территорию, предназначенную для повседневного кратковременного отдыха и транзитного пешеходного передвижения населения. Размеры скверов составляют от 0.15 до 2 га. В зависимости от местоположения сквера нормируется соотношение его элементов. Так, для скверов, расположенных на городских улицах и площадях территории зеленых насаждений и водоемов должны занимать 60—75 % от общей площади, а аллеи, дорожки, площадки, малые формы — 40—25 %. Для скверов, расположенных в жилых районах, на жилых улицах, между домами, перед отдельными зданиями: территории зеленых насаждений и водоемов должны занимать 70 — 80 % от общей площади, а аллеи, дорожки, площадки, малые формы — 30—40 %. На территории скверов запрещается размещение застройки.
При реконструкции городских районов необходимо сохранять, развивать и создавать все виды озелененных пространств, стремясь приблизить уровень озеленения к требуемым нормативам. Так, действующими нормативами установлено, что в городах необходимо предусматривать, как правило, непрерывную систему озелененных территорий и других открытых пространств. Удельный вес озелененных территорий различного назначения в пределах застроенной территории городов (уровень озелененности территории застройки) должен быть не менее 40 %, а в границах территории жилой зоны не менее 25%, включая суммарную площадь озелененной территории квартала. Площадь зеленых насаждений квартала или микрорайона должна составлять не менее 10 % площади жилой территории. Эта норма может быть сокращена лишь при условии примыкания жилой территории к парку, лесопарку, городскому саду или скверу. В городах с предприятиями, требующими устройства санитарно-защитных зон шириной более 1 км, показатель озелененности всей застроенной территории следует увеличивать не менее чем на 15 %. В этот показатель входит озеленение производственных и санитарно-защитных зон.
При озеленении дворовых и внутриквартальных пространств должны быть найдены особые приемы озеленения: небольшая группа высокоствольных деревьев уже является активным фактором организации пространства; вертикальное озеленение дворового фасада или выносная цветочная ваза создают ощущение сада. Особо важно выявлять средствами
48
зеленой архитектуры пешеходные трассы, являющиеся не только коммуникационными, но и композиционными связями внутриквартальных пространств.
Очевидны преимущества строительства высотных зданий в старой переуплотненной городской застройке больших городов. Это экономия на подводке всех видов коммуникаций, наличие инфраструктуры и т.д. Но что же делать с нормами по инсоляции, воздухообмену и наконец, озеленению, без которых не может идти и речи не только об обеспечении комфортных условий среды обитания, но и соблюдении санитарно-гигиенических нормативов. На дворовых площадках уплотненной застройки, где возводятся многоэтажные здания в естественных условиях, озеленение и благоустройство требуют специального подхода. По ВСН-2-85 на 1 чел. должно приходиться 7,3 м2 озелененных площадей. Соблюдать нормативные требования в стесненных условиях довольно сложно, поэтому проектные решения по озеленению должны применяться не из экстенсивного, а интенсивного подхода.
Важно при этом, чтобы были максимально уплотнены зеленые насаждения. Следует использовать определенные виды эффективных растений, которые в процессе их жизнедеятельности выделяю! полезные фитонциды, уничтожающие многие бактерицидные возбудители. Высаживаемый материал должен обладать высокой выживаемостью, несложным уходом и высокой продуктивностью по поглощению токсичных газов и очистки от пыли, т.е. высокой степенью оздоровляющего эффекта окружающей среды.
Недостаток площадей для зеленых насаждений на территориях высокоуплотненной застройки можно компенсировать при интенсивном озеленении. Так, растительность может "ыть высажена в несколько ярусов: высокие деревья, низкие деревья, кустарники, а также -ьюшиеся растения, оплетающие глухие стены, балконы и крыши. Контейнеры и вазоны с растениями позволяют озеленить парапеты, подпорные стенки и малые площадки.
В конечном счете, озеленение, поставленное на научно-практическую основу, более мдсно. чем количество посадок с неэффективным посадочным материалом. Следовательно, - *• сктные решения по озеленению конкретной территории должны приниматься, прежде всего, исходя из реального состояния воздушной среды и микроклимата территории. В настоящее время давление антропогенного воздействия и воздействия жизнедеятельности человека на среду обитания настолько возросло, что ее нормализацию локальными мерами эешить невозможно, поэтому следует повысить уровень эффективности озеленения и благоустройства до реабилитационного.
Эстетическая проблема благоустройства и организации рекреационных дворовых и 1 г-утри квартальных территорий не менее важна для создания комфортной среды обитания * телей городов. В результате реконструктивных мер, связанных с модернизацией домов и санацией территорий, возникают предпосылки для образования новых пространственных остроений со своеобразной пластикой различных объемов, разными по величине и взаимосвязям, замкнутыми и полузамкнутыми дворами. Решая эту задачу, необходимо правильно определять с ^размерность пространства по отношению к человеку, его возможные как максимальные, так и минимальные размеры, с тем, чтобы находящийся во дворе человек чувствовал себя уютно. На формирование дворовых пространств оказывает влияние характер поведения человека (отдыхает, проходит через квартал с какой-то целью, прогуливается). В соответствии с такого рода сведениями следует подходить к организации дворов; их назначению должны зт ггствовать характер среды и благоустройство (рис 1.9).
Большое внимание следует уделять благоустройству зеленых насаждений, малым формам декоративному искусству. Для городов характерно цветовое решение жилых и общественных • ний. при этом смена гаммы цветов в сочетании с зеленью садов и парков и водными про-стмнствами рек, озер, прудов придает привлекательность и необычную выразительность
49
архитектурно-пространственной среде. Переброшенные через водоемы мосты, спуски к воде, ажур оград и решеток балконов, хорошо прорисованный фонтан или поребрик, интересный силуэт уличного фонаря — все это непременный компонент художественного облика городской среды. При оформлении дворовых пространств большее распространение должны получать малые формы, соединяющие дома или свободно стоящие — беседки, детские устройства, плескательные бассейны, фонтаны. Все это улучшает среду застройки и должно обязательно учитываться в проектах реконструкции городских территорий.
Рис. 1.9. Благоустройство придомовой территории
1.2.4.	Аэродинамический режим в зоне застройки, инсоляция, защита от шума, экология реконструируемой территории
Важнейшей проблемой для любого мегаполиса является экология. Сегодня в России каждый десятый город имеет высокий уровень загрязнения природной среды. Основной причиной неблагоприятной экологической обстановки в крупных и крупнейших городах является нарушение баланса между использованием ресурсов и сохранением благоприятной среды обитания. Человек, потребляя невосполнимые ресурсы, выбрасывает в окружающую среду отходы своей жизнедеятельности, делая невозможным самовосстановление городских природных систем.
Развитие крупных городов сопровождается увеличением плотности застройки, особенно в центральных исторических районах. При этом забывается, что наличие открытых пространств улучшает температурный режим, инсоляцию, аэрацию, стимулирует условия рассеивания вредных выбросов в атмосферном воздухе, обеспечивает предпосылки для формирования экологического каркаса расселения. В настоящее время, зачастую, инвесторы и органы местного самоуправления городов в погоне за максимальной плотностью не учитывают эти экологические критерии.
При разработке проектов комплексной реконструкции городских территорий должна обеспечиваться приоритетность охраны окружающей среды, рационального природополь
50
зования, защиты здоровья и формирования безопасной среды обитания населения. Общие экологические и санитарно-гигиенические требования, соблюдение которых обязательно при градостроительном проектировании, установлены соответствующим законодательством и нормативами. Безусловно, реконструируемые участки города должны восстанавливаться с учетом самых современных инженерных и социальных требований и с соблюдением интересов жителей данного жилого образования.
Значительным фактором благоприятного состояния городской среды всегда остается ее функциональное упорядочение. Но, в современном городе зачастую, в жилые образования вклиниваются участки с общественными учреждениями и даже промышленными предприятиями, порой имеющими источники различных загрязнений и вредоносных отходов производства. Повышается обеспокоенность за сохранность среды из-за активизации движения транспорта во внутриквартальных улицах.
С целью предотвращения формирования зон загазованности вдоль магистралей и для их локализации разрабатываются планировочные мероприятия, учитывающие условия аэрапии территорий между магистралями (в том числе внутридворовых пространств), и обеспечивающие санитарно-гигиенические нормативы качества атмосферного воздуха для различных территорий города, лечебно-профилактических учреждений и объектов отдыха.
В городах объектами защиты от источников внешнего шума являются жилые и общественные здания, спортивные и лечебные учреждения, рекреационные и курортные зоны и прилегающие к ним территории. Шумовые характеристики источников внешнего шума, х ровни проникающего в жилые и общественные здания звука и уровни шума на территориях застройки, требуемая величина их снижения, выбор мероприятий и средств шумозащиты следует определять согласно действующим нормативным документам.
В целом, разрабатываемые меры защиты от шума включают градостроительные, архитектурно-планировочные, строительно-акустические мероприятия (рис.1.10), в том числе, хстройство защитных полос из лесных насаждений и конструктивных барьеров (специальные заборы, тыльные стороны зданий и т.д. и т.п.).
Шумозащитные условия создаются с помощью следующих мероприятий:
—	функционального зонирования городской территории и формирования застройки с учетом требуемой степени акустического комфорта;
—	устройство санитарно-защитных зон между жилой застройкой города и промышленными, коммунально-транспортными предприятиями, другими пространственными источниками шума;
—	применение планировочных и объектно-пространственных решений застройки, использующих шумозащитные свойства окружающей среды;
—	использование шумозащитных экранов-барьеров, размещаемых между источниками шума и объектами защиты от него;
—	использование подземного пространства для размещения транспортных и других источников интенсивного внешнего шума;
—	усиление звукоизоляции наружных ограждающих конструкций жилых и общественных зданий и др.
Впервые реконструктивные мероприятия, получившие название «санирование», проводились в 20—30-х гг. XX века в европейских странах, в первую очередь в Германии и Швеции. Эти работы были обусловлены стремлением к улучшению гигиенических и жилищных условий, достичь которых предполагалось путем разуплотнения внутриквартальной застройки. Санирование, с эксплуатационной точки зрения, преследует цели улучшения санитарно-гигиенических условий, инсоляции и проветривания городских кварталов.
51
Рис. 1.10. Схемы архитектурно-планировочных вариантов (а, б, в) улучшения экологии городского пространства
При комплексной реорганизациях крупных жилых образований представляется возможность, за счет сноса обесцененных хозяйственных построек, раскрыть внутренние территории и использовать их для создания спортивных и других комплексов отдыха. Определяются места таких хозяйственных и жилищно-коммунальных объектов, как тепловые пункты, склады, мусоросборные участки и т. п. В какой-то степени, возможно решить актуальную в наши дни проблему организации гаражей и для индивидуального транспорта. Однако интересы владельцев автомашин и проживающего в данном квартале населения не придут в противоречие только при условии соблюдения санитарных норм и ограничения работ по ремонту и профилактике автомобилей в местах, прилегающих к жилью. Размещение транспорта может быть определено на основе продуманной вариантности проектных решений — с учетом использования наземных либо подземных уровней.
Проекты санирования отдельных кварталов должны основываться на программе, разработанной для района в целом в тесной увязке с градостроительной документацией для всего города. Обычно санирование старых кварталов осуществляется за счет расчистки внутриквартальных пространств. Однако в случаях, когда дворовые корпуса представляют собой капитальные жилые здания, необходим поиск таких приемов разуплотнения, которые позволили бы получить оптимальные результаты улучшения санитарного состояния территории и сохраняемой застройки при минимальных объемах сноса.
52
Исследования показали, что в основе определения приемов разуплотнения должны лежать мероприятия, обусловливающие удовлетворительную инсоляцию территории и помещений. Именно их осуществление связано с большим сносом, радикально улучшающим одновременно условия освещения и проветривания квартир и создающим предпосылки для благоустройства внутриквартальной территории. Что касается других аспектов проблемы, таких, например, как защита от шума, то они должны решаться за счет конструктивных усовершенствований сохраняемых зданий и рациональной перепланировки квартир при модернизации старого жилого фонда.
В настоящее время при комплексной реконструкции и капитальном ремонте жилых домов наряду с обновлением конструкций широко проводится и перепланировка квартир. Оценка инсоляционных условий, в которых окажется сохраняемая застройка, позволяет определить, в каких корпусах возможна организация квартир, выходящих на одну сторону горизонта, а в каких необходимо предусмотреть двустороннюю ориентацию.
Картограммы инсоляции помещений дают возможность установить, какие помещения первых этажей и после реконструкции с санитарно-гигиенической точки зрения останутся непригодными для жилья. Эти данные могут быть использованы при составлении проектов реконструкции системы обслуживания, которая складывается в центральных районах городов обычно стихийно и зачастую не соответствует современным градостроительным требованиям. Плохо инсолируемые помещения целесообразно переоборудовать для размещения обслуживающих учреждений (торговых, хозяйственных, административных и др.), в которых этот
показатель не нормируется.
Учет созданных в результате реконструкции санитарно-гигиенических условий необходим для правильного зонирования территории. При реконструкции это особенно важно, так как после ее проведения кварталы центра города будут иметь плотность застройки, превышающую плотность при новом строительстве. Составление картограмм инсоляции территории позволит рационально разместить плошадки различного назначения и элементы благоустройства. Так. например, игровые площадки, площадки для тихого отдыха, хозяйственные, для сушки белья, проветривания одежды необходимо предусматривать в освещенных солнцем местах, мхсоросборники — наоборот, в затененных (рис.1.11).
53
При разработке проекта реконструкции квартала необходимо также учитывать и проблему водоотведения. Отвод поверхностных вод должен осуществляться со всего бассейна стока территории города со сбросом из сети дождевой канализации в водотоки и водоемы. Нельзя допускать выпуск поверхностного стока в непроточные водоемы, в размываемые овраги, в замкнутые ложбины, заболоченные территории. В водоемы, предназначенные для купания, возможен сброс поверхностных сточных вод при условии их глубокой очистки. Система водоотвода поверхностных вод должна учитывать возможность приема дренажных вод из сопутствующих дренажей, теплосетей и общих коллекторов подземных коммуникаций. При технической возможности и согласовании с природоохранными организациями, возможно использовать эти воды для подпитки декоративных водоемов с подачей по отдельно прокладываемому трубопроводу.
В области очистки, обеззараживания, утилизации осадков природных и сточных вод рекомендуется применение высокоэффективных технологий, таких, как:
—	сорбционная очистка порошкообразными сорбентами;
—	мембранная система с использованием ультра-нанофильтровых устройств;
—	конструкция аэротенка с использованием микроорганизмов;
—	обеззараживание воды с помощью ультрафиолетового облучения и дезинфектантов — озона, диоксида, гипохлорита натрия, метод интенсивного анаэробного сбраживания осадка.
Особая тема в повышении экологии городских пространств — это использование нарушенных городских территорий (растущие овраги, оползневые участки склонов, отвалы, карьеры и пр.). Практика, пока еще единичная, показывает, что наиболее характерными областями применения таких территорий являются: озеленение, устройство водоемов, тематических парков, подземных гаражей и многого другого. В любом случае, при реконструкции городского района необходимо учитывать нарушенные территории и активно вовлекать их в градостроительную среду (рис. 1.12).
Рис. 1.12. Вариант использования рельефа местности в градостроительных целях
54
В целом, снижение уровня загрязнения окружающей природной среды и коренное \ тучшение ее состояния может осуществляться за счет работ по реконструкции производств, внедрения передовых экологически безопасных технологий, строительства и реконструкции сооружений по очистке отходящих газов и сточных вод в промышленности, сельском хозяйстве и жилищно-коммунальном секторе, строительство и освоение опытно-промышленных установок по переработке и обезвреживанию различного вида промышленных отходов, отходов жилищно-коммунального и сельского хозяйства.
1.2.5.	Особенности визуальной информации в градостроительных задачах, роль деталей в оформлении объектов
Для определения оптимальных объемно-планировочных композиционных решений формирования городской среды в условиях реконструкции, необходимо познакомиться с основными особенностями и принципами визуального восприятия городских пространств и объемов: улиц, площадей, кварталов, дворов, зданий, сооружений и элементов городского дизайна.
Облик городов составляется из ряда воспринимаемых человеком и отраженных в его мозгу представлений — картин, рассказывающих об объектах, ограничивающих и «создающих» видимое глазу пространство. Все бесконечное многообразие этих «картин« в конечном счете сводится к изображению двух основных геометрических элементов — объема и плоскости. Особенности человеческого зрения: вертикальный угол «нормального« зрения 37°, в котором чиже линии горизонта, т. е. на периферии зрительного восприятия, находится сектор в 10°; горизонтальный угол в 120°, где центральная зона в 54° просматривается оптимально, а боковые поля — не активно, расплывчато — сводят все видимое поле к условной картине, на которую проецируются находящиеся перед зрителем предметы. При этом все объекты, которые видны под углом, близким по горизонтали к 54°, по вертикали к 27°, воспринимаются как «стены»; если эти углы соответственно меньше 36° и 18°, то как некая форма, расположенная в пространственном окружении (рис. 1.13).
Рис. 1.13. Схема зрительного восприятия:
Зона активной видимости; б) Зона расплывчатого восприятия; в) Проецирование предметного мира на картинную плоскость; г) Пространство как система ограничивающих его поверхностей.
55
Все формы зрительных представлений, которые получает человек в процессе взаимодействия с городской средой, можно выразить в следующих видах (рис. 1.14):
Рис. 1.14. Основные формы восприятия городского пространства
—	фронтальные картины (а), когда поле зрения заполнено плоскостями (фасадами домов, плотной зеленью и пр.), находящимися от зрителя на расстоянии, равном или меньшем, чем две высоты ограждения;
—	объемные построения (б), когда трехмерные объекты восприятия (например, здания) удалены от зрителя на расстояние, примерно втрое превышающее его линейные размеры;
—	глубинные построения (в), где ограждающие плоскости расположены вдоль оси зрения и уходят в глубину картины, образуя «пространственное тело» с габаритами удаления в 2—3 раза большими, чем его высота или фронтальное сечение;
—	панорамы (г, д), когда ближние границы пространства не ощущаются, в поле зрения остаются только задние планы, где расположенные на большом удалении от зрителя объемы преображаются в плоскостные изображения. При достаточно больших расстояниях и особых условиях освещения панорама превращается в силуэт.
Границы городского пространства можно разделить на:
—	реальные — здания, сооружения, плотная зелень, которые создают непроницаемые зрительные границы пространства;
—	символические — решетки, колоннады, прозрачные посадки, берег водоема и пр., отмечающие контур объекта или пространства и позволяющие увидеть его окружение;
—	условные — перспективы улиц, панорамы и другие дальние планы, входящие в состав пространства только зрительно.
Площадки, тротуары, дороги, проезды и другие планировочные элементы задают габариты, конфигурацию городского пространства, одновременно составляя основу его объемной архитектуры.
Любое организованное городское пространство характеризуется следующими признаками:
—	габаритами, от которых зависит размер приходящегося на человека пространства и его общие пропорции, производящие впечатление простора или замкнутости данной площадки;
—	конфигурацией, которая влияет на ощущение ее цельности или расчлененности, ориентирует внимание при восприятии;
—	соотношением физически ограждающих пространство масс и разрывов между ними, определяющих связи данной площадки с городом, его прилегающими территориями.
Антропометрические психофизиологические данные человека — рост, острота зрения, пределы слуха — подсказывают величину пространства, эмоционально пригодного для того или иного вида деятельности отдельных людей, их групп и коллективов. Исследованиями установлены примерные градации габаритов такого рода пространств, начиная с площадок размерами 3—5 м, позволяющих разговаривать, отмечая выражение лица собеседника, интонации его голоса. В следующих типоразмерах постепенно утрачиваются возможности прямого контакта — сначала перестают улавливаться нюансы поведения, дальше видна только
56
жестикуляция и при расстояниях более 150—200 м — общие очертания фигуры. Зато тут можно разместить все больше и больше людей, предоставить это пространство для коллективных массовых действий, если это площадь манифестаций; для многолюдных однонаправленных процессов, например, на вокзальных площадях (рис. 1.15).
Рис. 1.15. Схема эмоциональной характеристики пространства
Эмоциональное воздействие разных по размеру пространств неоднозначно. Психика человека обычно наделяет большое пространство ощущением величия, торжественности, свободы — таковы главные площади больших городов. Пространство может показаться зрителю пустынным, если его габариты становятся чрезмерными. Небольшая площадка размером до 1 га чаше всего выглядит уютным защищенным убежищем, но можно получить и другое впечатление — тесноты, неудобства, подстерегающей опасности. Это связано не только с размерами, но и с пропорциями пространства — меняя соотношение объемов можно проследить всю гамму переживаний человека, попавшего в тот или иной вариант — от зажатости, неудобства в тесном дворе-колодце, где высота стен превышает половину максимального шнейного габарита площадки, до беззащитности, уязвимости на большом пустыре, ширина и длина которого в 4-5 раз больше его вертикальных ограждений. При этом другие архитектурные средства могут откорректировать впечатления от некомфортных пространств. Полностью «замкнутая» площадь за счет разнообразия застройки, живописности плана не подавляет зрителя, а совершенно «раскрытый» обширный сквер смотрится камерным благодаря расчлененности на отдельные площадки, украшенные скульптурами, элементами благоустройства, декоративного искусства. Исследования показывают, что, например, при соотношении высоты застройки и ширины двора 1:4 очевидна необходимость расчленять пространство зданиями или малыми формами; соотношение высоты застройки и ширины двора, как правило, должно находиться в пределах 1:5.
Другой ряд восприятия связан с таким признаком городского пространства, как конфигурация. Компактные площади и дворы (длина примерно равна ширине) кажутся устойчивыми — они статичны, как бы помещают зрителя «в центр мироздания», вызывая чувство значительности. Пространства вытянутые (где длина в 2—3 раза превышает ширину) приобретают динамические качества, побуждают к движению вдоль их длинной оси. Сходные ощущения вызывает противопоставление регулярно очерченных городских площадок — круглых, прямоугольных, с ясными контурами ограждений, и пространств с изрезанными формами плана, резким, неправильным силуэтом «стен» ограждений (рис. 1.16).
57
Рис. 1.16. Виды композиционных структур городских пространств:
А.	Глубинная площадь
Б. Фронтальная площадь
В.	Центрическая площадь
а, б, в — схемы ориентации внимания 1- доминанты, 2 — оси композиции
Распределение архитектурных масс в пространстве города — одно из самых мощных средств его художественной организации. Здесь возможны два принципиально разных подхода: размещение архитектурных объемов по периметру свободного центрального пространства или расположение архитектурной массы в центре. Эти приемы кардинально меняют наше отношение к среде. Размещение объектов по границе пространства подчеркивает его изолированность, самостоятельность, защищенность. Архитектурный объем, стоящий в центре пространства, приобретает значение главнейшего элемента композиционной системы, монументализирует среду, подчиняет ее себе. Это — своеобразный магнит, «притягивающий» пространство, выделяющий его одним своим присутствием из остального мира, даже если оно не имеет четко очерченных границ. Архитектура издавна использует это свойство крупного сооружения. Например, поставленные в центре города храмы превращали площади городов и сел в архитектурно организованное пространство.
В композиционно-художественной структуре городского пространства существуют отличающиеся визуальной значимостью элементы: доминанты, акценты, фон. Доминанты — это господствующие компоненты городской среды или архитектурного ансамбля, контрастно отличающиеся от окружения большинством своих параметров: размерами, формой, цветом и т. д. Отличия эти столь сильны, что обязательно сосредотачивают на доминантном объекте внимание зрителя, делают его гораздо активнее, привлекательнее остальных частей композиции.
Доминанты несут основную художественную нагрузку в ансамбле, архитектурная тема доминанты является в ансамбле наиболее интересной, наиболее развитой и мощно выраженной, концентрируя максимум архитектурно-художественных средств, сравнительно с другими объектами комплекса. Кроме того, доминирующее в художественной системе сооружение чаше всего является и главным функциональным элементом пространства, определяющим его содержание. Доминанта взаимодействует практически со всем ансамблем, даже мысленное удаление ее из структуры разрушает представление о данном пространственном комплексе полностью.
58
Иную роль выполняют в городском пространстве архитектурные акценты — части композиции или элементы, выделяющиеся среди других деталей за счет особого решения отдельных изобразительных характеристик. Художественная самостоятельность акцентов не столь значительна, чтобы оторвать их от окружения, но достаточна, чтобы помочь его организации. Акценты только оформляют часть городского пространства, их исчезновение из композиции может стать нежелательным фактом частичной деградации ансамбля, но не причиной его распада. То же относится и к появлению новых акцентов, — они имеют местное значение. Важной чертой акцентов является их способность и даже стремление к образованию рядов, компактных групп, регулярных сочетаний, усиливающих при совместном восприятии отдельные впечатления.
Фон — это основная масса образующих архитектурное пространство поверхностей, которая создает в целом усредненное представление о его объемах, колорите, материалах. Эти элементы составляют среду, окружение более ярких компонентов композиции — акцентов и доминант.
Анализ композиционной роли тех или иных элементов пространства — один из самых сложных моментов в архитектурном и градостроительном проектировании. Практически любая материальная форма — здание, монумент, дерево, роспись — могут выступить в роли доминантного, акцентного или фонового образования. Применение всего арсенала композиционных приемов, разработанных архитекторами в процессе формирования пространственной среды городов, является действенным фактором закономерного объединения разновременной застройки и важной предпосылкой образования выразительных архитектурно-пространственных композиций (рис. 1.17).
Рис. 1.17. Архитектурно-планировочные средства формирования городского пространства
59
Также для организации городского пространства чрезвычайно важны детали архитектурных масс, применение разного рода членений, пластики объемов, устройство проемов, использование разных фактур, материалов, цветовых соотношений.
Произведения монументально-декоративного искусства, такие, как монументы, скульптуры, декоративные объемы, могут быть ведущим компонентом организации городского пространства, а могут работать как фрагмент фасада: панно, рельефы, орнаментальные композиции. По типу декоративно-прикладным элементам близка и другая группа — информационные устройства и установки. Ряд из них декорирует фасадные плоскости зданий (рекламы, витрины, эмблемы, лозунги), ряд — образуют самостоятельные объемы (указатели, стационарные композиции наглядной агитации), членят поверхности покрытий (разделительные полосы, пешеходные переходы). Разнообразие заполнения городского пространства создают элементы городского оборудования: скамьи, фонари, киоски, вместе с балюстрадами и парапетами становятся частью символических ограждений.
Значимы для формирования городской среды и объекты благоустройства: мощения, подпорные стенки, ограды, лестницы, а также ландшафтные элементы — газоны, цветники, высокие и низкие насаждения, различные формы рельефа, водоемы и др. Эти две группы по функции похожи на архитектурные детали — они активно обогащают рисунок плоскостных сооружений, но также обладают и формообразующими свойствами, отмечая границы, служа ориентирами пространства.
Значительную роль в организации выразительного облика городского пространства играют также его освещение и сезонные условия восприятия — снежный покров, смена листвы. Эти группы средств нельзя причислить к разряду собственно архитектурно-планировочных, но помнить о них, работая над обликом города, необходимо.
В городской среде все виды архитектурно-планировочных элементов могут выполнять различные композиционные задачи. Отдельно стоящие сооружения или устройства часто выполняют композиционную функцию «ориентира» — они концентрируют на себе внимание, не заслоняя своего окружения; могут служить в качестве «экрана», прикрывая неблагоприятную для восприятия часть окружающего пространства.
Как правило, задача организации городского пространства принадлежит зданиям и сооружениям, тогда как усиление эффектов живописности и яркости отводится формам дизайна, оборудования, ландшафта, но в конкретных ситуациях эти роли могут перемениться. Для достижения нужного художественного эффекта в городской среде в целом имеет значение не столько обращение к определенному архитектурно-планировочному элементу или группе элементов, сколько умелое использование их совокупности. Зрителя, горожанина привлекает нужная данному месту, данной среде степень полноты эмоционально-художественных впечатлений, а каждое время предлагает свой способ их получения, свой «набор» возможных архитектурных и декоративных воздействий.
Секрет правильного пользования декора достаточно прост: нельзя забывать, что все его элементы формировались как составляющие конструкции и выполняли определенную функцию, которая со временем уступила место эстетике. Детали декора на протяжении многих столетий художественно осмыслялись, формы шлифовались, пропорции совершенствовались. Постепенно они стали служить больше искусству, чем конструкции. Статуи, вазы, резьба по камню в виде барельефов и горельефов, являются прекрасными украшениями. Единственная трудность состоит в том, чтобы разместить эти украшения с наилучшим эффектом. Хорошая статуя представляет собой произведение искусства, и мы естественно хотим, чтобы она была видима со всех сторон и с различных расстояний; поэтому скульптурные фигуры хорошо расставить вдоль главной лестницы, ведущей к зданию или в промежутках между колоннами.
60
Но статуи, помещенные на кровле или наверху стены, всегда пугают, ибо кажется, что они готовы оттуда свалиться.
Таким образом, массы, объемы (здания, сооружения) формируют пространство города, архитектурные детали, элементы дизайна, благоустройства чаще дополняют основную архитектурную тему.
1.2.6.	Композиционные вопросы реконструкции городских кварталов, роль улиц, площадей, пешеходных улиц
Неоднородность материально-пространственной среды исторически сложившихся районов городов (их различия по времени, планировке, плотности застройки, структурной организации и пр.) обуславливает необходимость применения индивидуального подхода к реконструкции, который нашел широкое распространение в современной градостроительной практике.
При этом могут быть выделены три основных направления реконструкции, целесообразность применения которых обусловлена местными ситуационными условиями и, в первую очередь, историко-архитектурной ценностью и капитальностью сложившейся застройки: сохранение сложившейся планировки и застройки; частичное сохранение сложившейся застройки и радикальная реконструкция.
В общем виде эти направления можно охарактеризовать так:
Сохранение сложившейся застройки города — это комплекс мер по научной реставрации и реконструкции застройки, обладающей историко-культурной или средовой ценностью, по поддержанию сохраняемой застройки, находящейся в хорошем и удовлетворительном физическом состоянии, по капитальному ремонту и технической модернизации сохраняемого жилищного фонда города и внедомовых инженерных коммуникаций и устройств, а также по обеспечению нормативных требований комплексного благоустройства территорий жилых образований.
Частичное сохранение сложившейся застройки — наличие отдельных исторически ценных зданий, неоднородная по капитальности рядовая застройка. Реконструкция здесь должна вестись в «щадящем» режиме, допуская выборочный снос отдельных существующих зданий, не представляющих исторической ценности, для последующего строительства жилых зданий и объектов обслуживания, предусматривая реконструкцию и модернизацию существующих зданий (перепланировка, надстройка этажей, мансард, пристройка секций), функционально-планировочную организацию территории жилых образований, комплексное благоустройство; техническую модернизацию внедомовых инженерных коммуникаций и устройств, обеспечение нормативных требований в части санитарно-гигиенической обстановки.
Радикальная реконструкция — районы малоценной, преимущественно экстенсивной застройки. Таковой считается реконструкция со сносом существующей застройки более 50 %. Здесь допускается полный снос застройки с высоким процентом износа при сохранении зеленых насаждений. Радикальная реконструкция применима также к городским территориям, ранее занятым промышленными, коммунально-складскими и иными объектами, выводимыми из города.
В зависимости от принятого направления реконструкции, а также от местоположения территории реконструируемого района (центр города, окраина, среднее положение, расположение при магистральных улицах) проявляются основные композиционные подходы к объемно-планировочной структуре городского пространства.
К числу основных архитектурно-художественных задач разработки и реализации проектов реконструкции относятся поддержание историко-культурной ценности и средового
61
многообразия жилой застройки города; повышение эстетической выразительности индивидуальности архитектурно-пространственного облика жилой застройки, обеспечение психологического комфорта, в том числе пространственной соразмерности жилой среды человеку.
Рассмотрим основные композиционные приемы при реконструкции различных территорий города. Пожалуй, наиболее сложной является реконструкция исторических городов и кварталов, где в каждом отдельном случае проектирование реконструктивных преобразований должно вестись по принципу сохранения планировочных традиций старого города исходя из градостроительных особенностей и историко-архитектурной значимости участка. Главная цель реконструкции в исторических городах — сохранение исторического силуэтного и объемнопространственного облика городского исторического образования, для которого характерны не только уникальные памятники архитектуры и ансамбли, но и периметр обстройки улиц, неразрывно и гармонично связанной с рельефом и планировкой города.
В Федеральной целевой программе «Сохранение и развитие архитектуры исторических городов» проводится анализ сложившейся архитектурно-градостроительной ситуации в исторических городах страны и выделяются четыре основные группы в зависимости от процентного соотношения территории исторической застройки и общей территории поселения (рис. 1.18).
Б. гЛЭстрогожск
В. г. Новохоперск
Г. г. Богучар
Д г. Воронеж
Рис. 1.18. Схемы соотношения территории исторической застройки и обшей территории исторических городов на примере Воронежской области
62
К первой группе относятся города, в которых исторические территории занимают основную часть застроенных городских земель (50 % и более). Практически все городские функции в таких городах осуществляются в системе исторической застройки или в непосредственном контакте с ней. Такие города составляют около 30 % исторических городов, в основном это малые города и поселки городского типа с численностью населения до 10—12 тыс. человек. В отношении городов этой группы речь может идти о комплексном сохранении исторического облика и исторической застройки.
Ко второй группе относятся города, в которых исторические территории занимают около 31 —50 % застроенных городских земель. На них сосредоточена значительная часть жилищного фонда и расположены практически все учреждения общегородского административно-делового, общественно-культурного и торгового центра. В эту группу входят около 60 %—50 % средних исторических городов и 10% крупных исторических городов. Города этой группы нуждаются в совершенствовании (наиболее ценные — в восстановлении) общего архитектурного облика и возрождении исторических центров.
К третьей группе относятся города, исторические территории в которых занимают 15—30 % застроенных городских земель. В группу этих поселений входят средние и часть крупных городов, а также ряд малых городов. На протяжении длительного времени такие города существовали в своих исторических границах, фиксирующих небольшое по площади посетение с регулярным планом, а основное развитие они получили во второй половине W века на новых территориях. Общий облик значительной части этих городов достаточно сильно изменен и требует сохранения архитектуры исторического центра, его полного или - рагментарного возрождения.
К четвертой группе относятся города, в которых исторические территории занимают не более 5—15 % застроенных городских земель. К этой группе в основном относятся крупные крупнейшие города, а также часть средних городов (всего около 20 % от общего числа исторических поселений). Исторические центры этих городов, как правило, сохранили свою целостность только в более или менее значительных фрагментах. В ряде случаев речь может идти лишь о сохранении и реставрации отдельных ансамблей и памятников
В исторических городах можно выделить следующие городские территории, которые «опт являться объектами реконструкции:
—	городские кварталы исторического центра с плотной капитальной периметральной застройкой XVIII — нач. XX в.;
—	городские кварталы исторического центра с малоэтажной частной застройкой XIX—сер. XX в.;
—	центральные исторические площади, центральные улицы;
—	исторические городские парки, скверы, бульвары и окружающая их застройка;
—	комплексы зданий различного назначения (больницы, учебные учреждения, промышленные заведения, военные городки и пр.), занимающие один или несколько кварталов, образующие целостные ансамбли.
Согласно действующему российскому законодательству об объектах культурного иследия. в исторических поселениях охране подлежат все исторические градоформирующие художественные объекты: планировка, застройка, объемно-пространственная структура и композиция, природный ландшафт, археологический и историко-культурный слой, соотноше-между городскими пространствами, фрагментарное и руинированное градостроительное едие. форма и вид зданий и сооружений, их масштаб, стиль, материал, цвет, декоративные мементы. функциональное зонирование и иные характеристики, являющиеся предметом таны данного исторического города (поселения).
63
Законодательство определяет и порядок действий в историческом городе:
1.	Составление на основе историко-архитектурных и археологических исследований историко-архитектурных опорных планов территорий в целом и отдельных участков с обозначением всех памятников культуры и объектов культурного наследия с указанием их историко-культурных характеристик;
2.	Установление границ зон охраны памятников культуры, установление ограничений использования земель в пределах зон охраны памятников;
3.	Разработка и утверждение градостроительных регламентов в пределах особо охраняемых историко-культурных территорий. Градостроительные регламенты особо охраняемых историко-культурных территорий содержат ограничения, касающиеся разрешенного использования и предельных параметров изменения объектов недвижимости, связанные с необходимыми мерами по охране памятников культуры. К таким ограничениям относятся: снос зданий и сооружений; размеры и пропорции зданий и сооружений, использование определенных строительных материалов, цветовое решение; размещение автостоянок, вывесок, рекламы; характер озеленения улиц; иные ограничения, необходимые для сохранения исторической среды города.
Таким образом, реконструктивным мероприятиям в историческом городе должны предшествовать научные исследования по определению историко-архитектурной ценности каждого объекта, включая здания, хозяйственные постройки, ограды, малые архитектурные формы, подпорные стенки, озеленение (рис. 1.19). Только после составления историко-опорного плана исторической части города, на который наносятся все ценные элементы города, можно определить степень реконструктивного вмешательства в историческую среду.
Рис. 1.19. Историко-архитектурный опорный план г. Воронежа
64
К числу основных задач разработки и реализации проектов реконструкции в историческом городе относятся:
—	восстановление и совершенствование архитектурного наследия исторических городов разной величины, типа и профиля;
—	комплексная реконструкция и возрождение исторических центров городов как мест наибольшей концентрации объектов архитектурного наследия, имеющих непосредственную функциональную взаимосвязь с современной инфраструктурой поселения;
—	создание наилучших условий жизни в исторических частях городов, поддержание и развитие социального обслуживания, образования, деятельности религиозных конфессий, туризма;
—	улучшение условий для экономической деятельности в исторических городах с целью восстановления и развития традиционных производств, народных художественных промыслов и ремесел, торговых ярмарок, выставок.
Своеобразие облика исторических городов определяется наличием в каждом из них таких характерных черт, как выразительность общего силуэта и панорамы города, необычная топография, особая живописность городских улиц и ландшафта, самобытность памятников древнего зодчества, местные художественные и строительные традиции. Утрата значительной части исторических градоформирующих доминант и вторжение резко диссонирующих объектов в историческую городскую среду является сложной проблемой многих исторических городов. Естественное окружение исторических городов составляют природный ландшафт и старинные сельские поселения, располагающиеся в соответствии с системой традиционного расселения вдоль рек и древних направлений дорог. Проектами реконструкции необходимо предусматривать гармонизацию силуэта и панорамы городов, восстановление трансформирующих доминант, снятие или снижение воздействия диссонансов, достижение композиционного единства города во взаимосвязи исторических и новых районов, органичное сочетание городской среды с природным окружением (рис.1.20, 1.21).
Рис. 1.20. Динамика изменения силуэта исторической части г. Воронежа
65
a)
Рис. 1.21. Варианты восстановления утраченной доминанты на главной площади г. Острогожска а) Восстановление храма;
б-в) Строительство общественных здании
В состав потенциального комплекса мероприятий по реконструкции исторических центров городов должны входить: сохранение и восстановление древнего ядра в городах, имеющих дорегулярную планировочную основу; возрождение, реконструкция застройки главных площадей, улиц, набережных в границах исторического регулярного плана; разработка и реализация проектов комплексной реконструкции кварталов сложившейся застройки, повышающих плотность жилищного и общественного фонда и сохраняющих особенности архитектуры исторических зданий; реконструкция с изменением функционального применения исторических производственных построек (заводов, мануфактур и др.), ныне утративших свое назначение.
В ряде исторических городов возможно сохранение и реставрация лишь отдельных ансамблей и объектов архитектурно-градостроительного наследия. Это обусловлено тем, что данные города претерпели необратимые изменения в годы Великой Отечественной войны, во время общего пренебрежительного отношения к историко-культурному наследию, а также в период развития массового индустриального строительства, существенно затронувшего и исторические территории. В подобных случаях речь может идти лишь о бережном отношении к сохранившимся памятникам архитектуры и фрагментам исторической застройки. В состав комплекса мероприятий по сохранению и реставрации отдельных ансамблей и объектов архитектурно-градостроительного наследия могут входить ремонт, консервация, реставрация наиболее значимых памятников архитектуры и градостроительства с приведением характера их современного функционального использования в соответствие с историко-культурным значением.
66
Новые условия развития архитектуры определяют специфику задач взаимоотношения территорий исторической застройки и районов массового строительства в исторических городах. В данном случае необходимо предусматривать: повышение уровня благоустройства районов современной массовой застройки, создание композиционных и визуальных связей новых районов с исторической частью города; преобразование застройки современных кварталов, находящихся в визуальном контакте с историческим центром, в целях снижения диссонансов; упорядочение использования промышленных территорий, коммунальноскладских зон и других территорий нежилого характера, изменение функционального назначения высвобождающихся производственных территорий и сооружений; инженерная подготовка и рекультивация территорий в целях использования их под новое жилищное, коммунально-хозяйственное и производственное строительство.
В целом, при реконструкции, для сохранения своеобразия архитектурно-художественного облика центральных исторических городских районов важно преемственно развивать композиционные приемы, характерные для исторического архитектурного ландшафта: панорамное решение групп ансамблей; анфиладное построение площадей и их глубинное развитие; чередование ансамблей и рядовой нейтральной застройки вдоль главных планировочных направлений; контраст открытых и замкнутых пространств; сочетание приемов регулярной планировки и живописной природной ситуации; контрастное противопоставление горизонтальной силуэтной линии застройки архитектурным доминантам, расположенным на больших расстояниях друг от друга; замыкание перспектив улиц выразительными сооружениями и постановка их на хорошо обозримых участках города.
Для сохранения обшей архитектурно-исторической ситуации, для обеспечения исторически обусловленного органичного и последовательного развития города в первую очередь необходимо учитывать существующую планировочную и архитектурную ситуацию. Большое значение при этом имеет объемно-пространственная организация застройки, она должна опираться на анализ элементов исторической композиции (уличных перспектив, системы высотных акцентов, характер рядовой застройки, этажность). Необходимы также учет местных особенностей (рельеф, форма участка, характер архитектуры зданий) и обеспечение масштабного соответствия сложившейся застройки в общей композиции и деталях (форма крыш, пропорция оконных проемов, постановка на участке).
Реконструктивные мероприятия должны быть направлены на закрепление традиционных приемов, предусматривающих максимальное сохранение периметра исторической застройки при обоснованном преобразовании внутридворовых пространств, для сохранения квартала как основной планировочной единицы городского организма. Однако при разработке проектов реконструкции исторических кварталов, основанных на принципах домовладений, рекомендуется сохранять исторически ценные хозяйственные постройки, организующие внутренние дворы, придавая им новые функции: офисные, торговые, небольшие производственные здания.
Бережное отношение к периметру кварталов представляется одной из исходных позиций любого мероприятия, связанного с обновлением исторического жилого фонда. Отсутствие здания по фронту застройки квартала или необходимость его сноса обусловливают в большинстве случаев целесообразность осуществления нового строительства. Постановка нового здания должна быть подчинена общей идее градостроительного замысла реконструктивного преобразования. Наиболее ответственными при этом являются угловые участки квартала.
Реконструкционные работы, вызванные естественным увяданием и обветшанием застройки. а также несоответствием современным инженерно-технологическим требованиям, немыслимы без возведения новых зданий в историческом окружении, что, в свою очередь,
67
требует правильного выбора архитектурно-проектных решений. Новое строительство должно осуществляться по индивидуальным проектам, учитывающим и продолжающим традиции существующей застройки, также необходима разработка специальных типов жилых домов для строительства в исторически сложившихся районах городов
При решении общей композиции застройки с включением в нее вновь возводимых зданий необходим, как уже говорилось, предварительный анализ элементов исторической композиции. Для организации новой застройки должны быть регламентированы этажность в целях сохранения сложившегося масштабного соотношения и рекомендованы степень преобразования внутриквартальных пространств. Наиболее убедительными оказываются исторические примеры, прошедшие вековые апробации. Строители разных периодов стремились к «вписыванию» своих построек в сложившееся архитектурное окружение, хотя не исключались и новые акценты, решенные в основном за счет пластики фасадов и скульптурно-декоративных средств или высотного уровня застройки, но с сохранением существующих доминант (рис. 1.22).
Рис. 1.22. Фрагмент исторической застройки XIX в в г. Бутурлиновка: главный дом, флигель и лавка
Для достижения пространственной взаимосвязи различных по объемам старых и новых зданий может быть использован тот же принцип, который применялся при соподчиненной взаимосвязи соборов и колоколен. Согласно этому принципу, возле больших массивных сооружений целесообразно располагать более легкие и ажурные или же мелкообъемные. При возведении новых зданий в ряду исторической застройки рекомендуется добиваться пластической проработки их фасадов, по степени детализации корреспондирующихся с окружением. Желательно избегать постановки рядом двух зданий современной архитектуры.
Особое внимание должно быть уделено комплексной реконструкции центральных площадей исторического ядра города. При этом, помимо пространства собственно плошали, необходимо предусматривать комплексную реконструкцию кварталов, прилегающих к площади, с тем, чтобы восстановить исторический ансамбль или оптимально организовать сложившуюся застройку. В большинстве исторических городов в центре главной площади размещался храм или несколько храмов, своими массами и вертикалями организуя все прилегающее городское пространство. В случаях утраты этих доминант рекомендовано их восстановление, либо строительство общественного здания выразительной архитектуры, способного принять на себя роль организующей пространственной доминанты. Во многих исторических поселениях, на месте снесенных в сер. XX века главных храмовых комплексов были устроены городские парки, которые к настоящему
68
времени превратились в довлеющие объемные массы городского пространства, визуально расчленяющие историческую площадь на локальные участки улиц. Подобное озеленение в историческом городе недопустимо, необходимо проводить комплексную реконструкцию этих парков с санированием озеленения и благоустройством в целях визуального раскрытия пространства всей площади. При реконструкции площадей исторического города, в целях развития и расширения многообразия городской среды следует сохранять и воссоздавать положительные качества реконструируемой среды: ориентацию зданий относительно площади, масштабное соотношение открытых и застроенных пространств, озеленение, благоустройство. Особенно важно добиться того, чтобы зрительно воспринималась во всей целостности архитектурнопространственная среда реконструируемой части города.
Если почти любая улица старого города может служить примером единообразия пропорциональных взаимоотношений исторических строений, то одновременная реконструкция ее создает удобные условия для того, чтобы выяснить не только возможности постановки новых зданий в данной архитектурно-градостроительной ситуации, но и определить объемы и силуэты новых зданий, их габариты, подобрать гармонирующие с обликом застройки архитектурно-эстетические параметры, установить наиболее рациональные функции возводимых сооружений.
Единовременная реконструкция исторической улицы целесообразна с историко-градостроительных и архитектурно-эстетических позиций, поскольку гарантирует восстановление единого исторического облика улицы даже при разнохарактерной и разнопериодной застройке. При такой комплексной реконструкции принимается более обоснованное решение об освобождении архитектурно-пространственной композиции среды от сооружений, искажающих эстетическое восприятие, пристроек, крылец, одиночных невыразительных объемов, дымовых труб, металлических каркасов.
Почти во все архитектурные эпохи при решении фасадов уличной застройки важное значение придавалось закономерности в построении этажей зданий. П,окольные и первые этажи формировались из крупных и более тяжелых членений — руст, крупная раскреповка углов, крупная обработка низа фасадов с большими членениями. При переходе к архитектуре верхних этажей степень насыщения крупными элементами постепенно ослабевала. В архитектурное решение верхних частей зданий включались декоративные изображения — розетки, медальоны, орнаменты. Закономерности, применяемые в каждом отдельном доме, выстраивались в архитектурный типологический ряд по всей исторической улице, создавая таким образом закономерность построения всей исторической среды. Одним из главных условий постановки новых зданий всегда являлось их объемно-пространственное соотношение с историческим окружением. Стремление «привязывать* многими параметрами к соседним домам любую новостройку прошло через все стилевые эпохи и времена не случайно: положительные ассоциации всегда вызывали только те сооружения, которые удачно гармонировали со средой. В данном случае успех объясняется соблюдением непреложных законов зодчества — пропорциональность соотношения объемов, соразмерность высот зданий, общий характер силуэта и согласование архитектурной выразительности фасадов. Как известно, наиболее положительно воспринимаемые пропорциональные соотношения объектов в городе 1:3, 1:4, 1:5 Ритм исторической застройки желательно сохранять уравновешенным, спокойным. Однако не следует исключать новые акценты, если они выразительнее и совершеннее орга--изу ют силуэт застройки.
Одним из принципов реконструкции исторических улиц является сохранение их фасадности. В частности, не рекомендуется делать разрывы в застройке вблизи перекрестка улиц, и это 'ъяснимо при подходе к углу пешеход сразу воспринимает два пространства — улицу, по
69
которой идет, и другую, глубинную, перспективу. Поэтому если вблизи угла раскрывается внутреннее пространство квартала, то нарушается характерная для улиц большинства русских регулярных городов строгая ограниченность и целостность пространства самой улицы. В тех случаях, когда отсутствует угловое здание, надо или строить здесь новое, или найти приемы оформления угла квартала средствами озеленения и благоустройства, с тем чтобы выявлять его как первичный элемент планировки.
Анализ застройки, образующей фасад исторической улицы, указывает на определенную закономерность: высота этажа колебалась лишь в незначительных пределах. Особенностью исторических улиц следует считать обязательные пропорциональные соотношения ширины улипы и высоты застройки. Фактор пропорциональности издавна играл важную роль в построении уличных схем, делая жилую среду удобной, соразмерной, выразительной. Как правило, направление, протяженность, ориентация и завершенность улицы вертикальным объемом — параметры не случайные, это главные составляющие единого архитектурно-градостроительного замысла. Поскольку этот принцип лежал в основе построения исторической улицы, то и в современных условиях заданные пропорции улиц, силуэтность, пропорциональность и завершенность застройки должны полностью сохраняться в первоначальной архитектурно-исторической структуре градообразования.
В перспективе улиц четко воспринимается силуэт застройки с характерным для большинства из них перепадом этажности домов, когда активно «работают» брандмауэры, а также верхние торцы зданий. Наблюдения показывают, что разность в высоте зданий более двух-трех этажей приводит к разрушению композиционной направленности улиц, вносит элемент «беспокойства» в строгую перспективу улицы. Поэтому при 4-, 5-, 6-этажной застройке следует сохранять только те малоэтажные здания, которые имеют историко-архитектурную, мемориальную ценность. Однако, как правило, надстройку зданий не следует все же рассматривать как эффективный прием реконструкции. Наиболее правильно, с точки зрения сохранения исторической среды, чтобы при размещении объектов нового строительства они не превышали по высоте сложившуюся застройку и не были больше шести-семи этажей. Особенно нежелательно включение в кулису застройки домов большой протяженности, в 4—5 раз больше обычных, что вносит диссонанс в установившийся масштаб уличного пространства.
При всем многообразии возможных решений, прежде всего необходимо находить правильный архитектурный модуль, правильное соотношение в членении фасадов. И это особенно сложная задача, поскольку новые жилые дома, как правило, имеют широкий шаг проемов и простенков, а высоту этажей меньшую, чем в старых домах. В то же время характерной особенностью старых зданий является узкий шаг простенков и проемов, вертикальные пропорции окон, что зачастую дополнительно подчеркивается ордерной системой решения фасадов. В случае «вкрапления« нового здания в рядовую застройку возникают большие сложности, связанные с поисками его архитектурно-художественного облика, гармонирующего с исторической средой. Общие рекомендации о согласовании его этажности и основных членений с соседствующими домами открывают путь для творческих поисков новой выразительной пластики современной архитектуры, развивающей лучшие традиции города. Здесь уместно напомнить, что обязательным условием включения новых объектов остаются сохранение высоты зданий и силуэта всей застройки улиц, неизменность объемно-пространственной композиции сложившейся среды. Основной критерий — это тактичность включения новой архитектуры в сложившееся окружение, ее контекстуальная подчиненность. Новое правомочно рядом со старым, когда не подражает стилям прошлых эпох, а достойно, не экстравагантно представляет свое время и берет на себя такую функцию, которую по технологической специфике не способно взять существующее старое здание.
70
Таким образом, при реконструкции исторических центров необходимо обеспечение преемственности исторических градостроительных традиций. Введение новых объектов в исторически сложившуюся городскую среду должно следовать традициям и соответствовать окружающему архитектурному контексту. Необходимо усиление градоформирующей роли исторических центров городов за счет дальнейшего совершенствования общегородских функций центра и восстановления утраченных общегородских доминант.
Композиционные приемы при реконструкция кварталов застройки XX века зависят от местоположения реконструируемых территорий в структуре города: в его центральной части (многофункциональный общественный городской центр), при магистральных улицах, в составе периферийных жилых районов (застройка первых массовых серий) и т.д.
Задачами реконструкции таких кварталов и частей города являются:
—	формирование комплексной жилой среды и обеспечение архитектурно-пространственной выразительности, социально-психологического и экологического комфорта и функциональной достаточности жилых районов;
—	повышение эффективности использования городских территорий;
—	реконструкция, реновация и модернизация существующих градостроительных образований;
—	сохранение и увеличение многообразия жилой среды и застройки, отвечающих запросам различных групп населения, улучшение потребительских и эксплуатационных характеристик существующего жилого фонда в соответствии с утвержденными нормами проживания;
—	уменьшение доли физически амортизированного и морально устаревшего жилищного фонда;
—	обеспечение сохранности и увеличение сроков эксплуатации жилищного фонда, безопасности проживания;
—	обеспечение условий для снижения издержек и повышения качества предоставления жилищно-коммунальных услуг, обеспечение инвестиционной привлекательности жилищно-коммунального хозяйства.
Принадлежность к центральному планировочному району определяет функциональную и архитектурно-планировочную организацию застройки. Кварталы центрального планировочного района имеют, как правило, сложный функциональный состав. По соотношению жилых и нежилых территорий различаются кварталы преимущественно жилые, смешанного назначения и преимущественно нежилые. Смешанное функциональное зонирование должно сохраняться и после реконструкции. В кварталах центральной части города должно быть обеспечено интенсивное использование территории, так как условная цена участков, расположенных в центре, значительно превышает условную цену участков других районов города. Интенсификация и разуплотнение среды — это составные части единой градостроительной политики, направленной на эффективное использование старой жилой застройки. Поэтому наряду с дальнейшим совершенствованием традиционной методики обновления старых кварталов — разуплотнением — необходимо разрабатывать приемы обновления старой килой застройки в зоне интенсификации общегородских функций.
Одним из таких приемов является уплотнение застройки, при которой за счет внутриквартальных пространств с частичным или полным использованием территорий дворов, прилегающих к улице, расширяются магазины и другие общественные объекты, располо-• енные в первых этажах. Расширение обслуживающих учреждений в переуплотненной многоэтажной застройке должно проводиться за счет использования непригодных для жилья помещений первых этажей и части внутридворовых пространств. Центральные функции
71
должны распространяться в глубь квартала, создавая дополнительные связи между элементами центра — пассажи, переходы. Это достигается путем перекрытия дворов-колодцев с размещением в нижнем уровне общественных объектов: торговых залов, хозяйственных и разгрузочных помещений магазинов, зрительных и спортивных залов, ресторанов, гаражей-стоянок, пешеходных проходов, торговых пассажей. На крышах этих вновь организованных дворовых пространств могут быть расположены озелененные зоны отдыха и детские площадки. Пространственное зонирование, т. е. включение элементов территории в помещения, способствует интенсификации использования территории, исключает надобность в выполнении нормативных требований по взаимному размещению и удалению элементов жилой зоны друг от друга и от окон жилых и общественных зданий (рис 1.23., 1.24).
Рис. 1.23. Схема разноуровпего решения квартала
Рис. 1.24. Схема планировки дворов: а) до реконструкции;
б) после реконструкции
Многофункциональность, свойственная центральным районам, может получить специфическое пространственное воплощение. Зонирование по вертикали, характерное для многоэтажных современных центров (внизу — общественные этажи, наверху — жилые), можно сочетать с разделением функций по горизонтали — общественные учреждения размещать
72
по наружному периметру квартальной застройки, а жилые — вокруг внутреннего двора. В помещениях, непригодных для жилья (подвальных, цокольных и первых этажей), рекомендуется размещать хозяйственные и подсобные элементы жилой среды с искусственным светом и принудительной вентиляцией. Это помещения для чистки одежды, мастерские, кладовые, мусоросборники, трансформаторные подстанции при возможности подъезда транспорта и организации средств пожаротушения, гаражи при устройстве несгораемых перекрытий и звукоизоляции вышерасположенных квартир и т. д.
Центральные планировочные районы большинства исторически сложившихся городов сформированы периметральной экстенсивной застройкой средней этажности с различной степенью функционального использования. Такой характер застройки позволяет при проведении реконструктивных преобразований осуществить уплотнение кварталов, развить функции, характерные для центра, увеличить количество жилой площади за счет нового строительства внутри квартала и по периметру (надстроек, пристроек, встроек, планировочного объединения рядом стоящих корпусов).
Старую застройку, которая может быть сохранена как жилая, целесообразно обособлять в относительно замкнутые жилые единицы. В зависимости от их размеров и характера (квартал, группа домов, объединенных общим двором, или даже отдельный жилой дом среди нежилой застройки) могут быть рекомендованы различные градостроительные мероприятия: вывод нежилых объектов; расчистка и озеленение дворовых территорий; «вынос» транзитных пешеходных путей, пересекающих внутриквартальные пространства, в специально оборудованные для этих целей «каналы»; восстановление замкнутого контура жилых кварталов; фиксация и четкая пространственная организация точек входа в жилые единицы со стороны городских улиц и центральных пространств. Изоляция жилья от общественной застройки должна достигаться четкой организацией входов в жилую и общественную зоны кварталов, исключением возможности прохождения транзитного пешеходного потока. При комплексной реконструкции кварталов старой застройки возникает проблема формирования новых внутриквартальных пространств и интерьеров: из чисто хозяйственных они превращаются в функциональные элементы городской среды и основные места проведения досуга и общения малоподвижных групп населения. Их организация должна способствовать интенсификации использования территории, повышению санитарно-гигиенического комфорта застройки, ее •технического оснащения, художественной выразительности, созданию сомасштабных человеку внутриквартальных пространств. Все эти меры помогут поддержать внутри жилых единиц специфические условия и ритм жизни, свойственные жилью, изолировать жителей от суеты 'ородского центра.
В районах, облик которых художественно невыразителен (это прежде всего относится к кварталам 60—70-х гг. XX века), возникает потребность в размещении новых комплексов и сооружений повышенной этажности. При этом раскрытие на них перспектив из группы реконструируемых кварталов значительно обогащает среду последних. Однако при постановке высотных зданий надо всесторонне проверять все возможные аспекты восприятия, «коридоры» видимости, с тем чтобы не допускать непоправимых ошибок в неудачных ригельных совмещениях видовых картин. Участки с недеформировавшейся структурой астройки или неселитебные территории могут стать основой значительных преобразований на периферии центральных районов. Искусство градостроителя будет заключаться в том, 'ы методы реконструкции не разрушали многообразие сред, а привносили в каждую из них хлучигаюшис их качества, сохраняя при этом ценные индивидуальные черты.
Специфичны художественные задачи при реконструкции застройки в зонах, примыкающих к транспортным узлам, преимущественно по границе центрального района, а также кварталов
73
и улиц примагистральных зон. Сеть улиц, площадей и пешеходных пространств формируется как единая общегородская система, взаимоувязанная с функционально-планировочной организацией города. В градостроительной структуре выделяются главные улицы, являвшиеся обычно магистральными, и второстепенные, формировавшие в совокупности с главными пространственную композицию среды. Исторически главным магистралям придавался выразительный архитектурный строй с относительно выдающимися зданиями. В этом отношении первенствующее значение имеют проспекты и улицы как важнейшие композиционные элементы районов. Второстепенные улицы имели обычно рядовую застройку, однако не исключалась постановка отдельных архитектурно значимых объемов. Отношение к реконструкции улиц местного значения принципиально другое — они не столь парадны, их следует организовывать как бульвары с местами отдыха или как подъезды.
Согласно нормативам, общественное пространство примагистральной зоны формируется пешеходной частью магистрали (тротуаром), площадками перед зданиями, имеющими отступ от линии застройки, скверами, примыкающими к линии застройки и контактными с пешеходным уровнем этажами зданий. Застройка уличного фронта должна иметь суммарную протяженность интервалов между зданиями — не более 25 м. Входы в учреждения обслуживания, торговли, культуры должны располагаться с частотой не менее 5 на каждые 100 м уличного фронта. Первые этажи общественных и жилых зданий и сооружений, выходящих на уличный фронт, следует занимать объектами с открытым для посетителей режимом; размещение жилых помещений на 1 этажах исключается.
При реконструкции старой застройки, выходящей на оживленные центральные городские улицы, и при строительстве новых зданий необходимо осуществлять вертикальное зонирование с использованием подземных ярусов для размещения гаражей и стоянок, а надземных уровней — для обслуживающих учреждений с устройством над ними конторских и административных помещений и жилья в верхних этажах. В этих районах необходимо усовершенствовать сети пешеходных коммуникаций. Увеличение полезной площади выходящих на улицы торговых и обслуживающих объектов, а также числа конторских учреждений в нижних этажах зданий резко повышает нагрузку на пешеходные каналы, и без того нагруженные (в настоящее время к ним относятся, как правило, только тротуары улиц и подземные переходы). Это требует радикального совершенствования существующей сети пешеходных коммуникаций центра с целью увеличения ее пропускной способности и комфорта передвижения. Для наиболее перегруженных участков центральных улиц можно устраивать пешеходные дублеры, представляющие собой перекрытые или открытые пешеходные каналы, идущие вдоль заднего фасада здания параллельно тротуару. При этом входы в магазины для уменьшения пешеходного потока на тротуарах можно устраивать из поперечных проходов или непосредственно из дублирующих пешеходных каналов. В тех случаях, когда желательно расширить обслуживающие объекты, пешеходный дублер, отнесенный от заднего фасада выходящего на улицу здания, может быть с двух сторон обстроен торговыми помещениями, что увеличит глубину обслуживающего фронта улицы до 50 м и более. Если перекрыть такой дублер сводом, то образуется сплошной переходный пассаж, который обеспечит высокий комфорт пешеходного движения и обслуживания (рис. 1.25).
Подобные приемы позволяют присоединить к улице дополнительные пространства, поднять их ценность, создать предпосылки для активного освоения, ликвидировать небла-гоустроенность дворов вдоль магистралей. В то же время это дает возможность частично разгрузить тротуары основной улицы, направив пешеходный поток параллельно в специально оборудованном для этого пространстве, где сконцентрированы входы в магазины, витрины и мелкие торговые точки.
74
СУПЕРГРАФИКА ГЛУХОГО ТОРЦА
ИСПОЛЬЗОВАНИЕ
СИНТЕЗА ИСКУССТВ
ОСТАНОВОЧНЫЕ ПАВИЛЬОНЫ
УСЛОЖНЕНИЕ
СИЛУЭТА
ПОВЫШЕНИЕ УРОВНЯ ХУДОЖЕСТВЕННЫХ ХАРАКТЕРИСТИК ЗАСТРОЙКИ
ПОВЫШЕНИЕ
УРОВНЯ
БЛАГОУСТРОЙСТВА
УВЕЛИЧЕНИЕ
ИНФОРМАТИВНОСТИ СРЕДЫ
ПОВЫШЕНИЕ
УРОВНЯ ХУДОЖЕСТВ. ХАРАКТЕРИСТИК ЗАСТРОЙКИ
УВЕЛИЧЕНИЕ ИНФОРМАТИВН. СРЕДЫ
УВЕЛИЧЕНИЕ
ИНФОРМАТИВНОСТИ
СРЕДЫ
ПРИМЕНЕНИЕ МАЛЫХ
АРХИТЕКТУРНЫХ ФОРМ
ПРИМЕНЕНИЕ
МАЛЫХ АРХИТЕКТУРНЫХ
ФОРМ
ТРАНСФОРМАЦИЯ ФУНКЦИОНАЛЬНООБРАЗНЫХ ХАРАКТЕРИСТИК
КРАТКОВРЕМЕННЫЕ АВТОСТОЯНКИ
ОСТАНОВОЧНЫЕ ПАВИЛЬОНЫ
ОСТАНОВОЧНЫЕ ПАВИЛЬОНЫ
Рис. 1.25. Архитектурно-художественная концепция реконструкции ул. Кольцовская в г. Воронеже
ВЫДЕЛЕНИЕ ПРОСТРАНСТВА СО СМЕЖНЫМИ ФУНКЦИЯМИ
УСТРОЙСТВО ПЛОЩАДОК ДЛЯ ОТДЫХА С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ДЕКОРАТИВНОГО МОЩЕНИЯ
ПОВЫШЕНИЕ УРОВНЯ БЛАГОУСТРОЙСТВА
ВЫДЕЛЕНИЕ ПРОСТРАНСТВА СО СМЕЖНЫМИ ФУНКЦИЯМИ
РЕКЛАМНО-ИНФОРМАЦИОННОЕ
ТАБЛО
ФОРМИРОВАНИЕ АРХИТЕКТУРНОГО АНСАМБЛЯ
ГЛАВНЫЕ КОМПОЗИЦИОННЫЕ
АКЦЕНТЫ
ФОРМИРОВАНИЕ
АРХИТЕКТУРНОГО АНСАМБЛЯ
СУПЕРГРАФИКА
ФАСАДА
КРАТКОВРЕМЕННЫЕ
АВТОСТОЯНКИ
СОХРАНЕНИЕ ТРАДИЦИОННОГО КОНТУРА ЗАСТРОЙКИ
/-ГЛАВНЫЙ КОМПОЗИЦИОННЫЙ АКЦЕНТ
РЕКЛАМНО-ИНФОРМАЦИОННЫЕ
ТАБЛО
Следует учитывать также, что сама сеть пешеходных маршрутов центра, которая следует основным направлениям улиц и переулков, сформировавшихся сотни лет назад под воздействием во многом утративших теперь свое значение факторов, в настоящее время не всегда обеспечивает удобные связи для посетителей центра. Станции метро, остановки наземного транспорта, крупные общественные здания, магазины образуют новые фокусы тяготения, для кратчайшей связи между которыми требуются новые пешеходные каналы. Это диктует -еобходимость устройства дополнительных пешеходных «связок», проходящих через внутри-кадртальные пространства. Таким образом, пешеходная сеть центра должна формироваться с
75
учетом разделения и пространственного обособления различных по характеру и целям видов пешеходного движения, т. е. транзитного, потребительского и рекреационного потоков.
Весьма эффективным мероприятием по совершенствованию функционирования центральных частей городов является создание пешеходных бестранспортных зон в пределах исторического ядра города или его торгово-зрелищного центра. В одних случаях эта зона представляет собой улицу, обычно торговую, в других случаях — площадь с памятниками архитектуры, активно посещаемыми туристами. Такие зоны, в идеале, должны являться обязательным элементом центрального района каждого крупного города.
Пешеходные зоны (улицы, площади) в настоящее время существуют во многих городах. Частичное или полное удаление транспорта из системы исторической улицы и организация на ее основе пешеходного движения позволяют обеспечить сохранность ценной застройки. Оставляя основу улицы почти неприкосновенной, проектировщики оснастили ее новыми функциональными службами, торговыми и развлекательными учреждениями. Сюда включаются средства массовой информации, красочной наглядной агитации и рекламы. На пешеходных улицах создаются места отдыха с организацией точек общественного питания — кафе, рестораны. Пространство между домами иногда заполняется различными малыми архитектурными формами, сомасштабными сложившемуся архитектурно-историческому окружению (рис. 1.26).
Рис. 1.26. Формирование пешеходной части ул. Карла Маркса в г. Воронеже
Устройство пешеходных зон требует соблюдения основных принципов:
—	размеры зоны должны соответствовать пешеходной доступности основных объектов тяготения, что практически достигается при расстоянии не более 300—400 м.;
—	пешеходная зона должна быть оконтурена кольцевой магистральной дорогой общегородского значения;
—	к пешеходной зоне должны быть организованы подъезды и проезды служебных машин.
Таким образом, организация пешеходной улицы или площади возможна лишь при комплексной реконструкции ограничивающих ее кварталов и организации внутриквартальных проездов, подъездов, разворотных площадок и парковок специальных и служебных машин к зданиям, выходящим на эту улицу: кафе, ресторанам, магазинам, офисам и пр. В случаях, когда здания, выходящие на пешеходную улицу имеют жилые помещения, подобная организация транспортных проездов по дворовым территориям имеет негативные как санитарно-гигиенические, так и психологические последствия. Поэтому устройство пешеходных улиц возможно лишь при небольшой их протяженности.
76
К задачам реконструкции городских площадей и улиц необходимо отнести и вопросы их оформления: света, цветового решения, уличного покрытия, озеленения.
Так, необходимо учитывать и создавать световой ансамбль улиц и площадей. Здесь первооснова — решить принципиальные композиционные вопросы светового ансамбля, выяснить, что является главным и что второстепенным, как соподчинить световые объекты между собой, что оставить в тени и не освещать, не привлекая внимание. Большинство улиц в ночное время представляют собой монотонный световой тоннель, образованный уличными фонарями, которые освещают проезжую часть, а также светящимися единичными окнами, витринами и вывесками.
Как уже отмечалось, одним из самых важных элементов городской застройки является силуэт зданий, воспринимаемый в панорамах и в перспективе, в особенности если объекты имеют характерные венчающие элементы: купола, шпили, башни, шатры, парапеты, фронтоны и т. д. Чтобы картина длинной улицы не была монотонной, она должна быть ритмизирована масштабными пятнами света и темными «паузами». Кроме того, это позволяет оставить в темноте неудачные по архитектуре здания и разрывы между ними. Световые акценты, равно как и темные паузы, важны для зрительного восприятия как пешеходов, так и водителей и пассажиров транспорта, двигающихся по улице с большой скоростью. Благодаря ритмическим чередованиям света и тени человеческий глаз меньше устает.
Разная цветность света применяется и в трактовке пластических деталей. Например, арки, ниши, башенки высвеченные изнутри, дают ощущение «уютной интерьерности». Особенности подсветки архитектурных деталей здания зачастую имеют эффект «негатива» — рельефные пластические детали, днем находящиеся в тени, в темное время суток высвечиваются, привлекая внимание. Подобный прием дает архитектуре новый, «ночной» образ. Элементы мемориального характера на фасадах многих домов — бюсты, памятные доски — также должны быть отмечены «персональным освещением».
В комплексе должны решаться вопросы не только подсветки зданий, но и уличного, а также информационного освещения (реклама, вывески и витрины). Конечно, модель полного подчинения рекламной информации общей концепции света представляется идеальной (нельзя, к примеру, изменить цвет логотипа «Кока-Колы»), но вполне достижимой при условии правильной расстановки приоритетов. Вопрос состоит в правильном выборе объемов цвета и света, которые бы не ставили рекламу в противоречие с общим световым решением улицы.
Особое внимание при организации пешеходных зон улиц должно уделяться элементам благоустройства. Ранее тротуары и улицы имели, например, каменное неровное или частично плоское замощение (булыжник, брусчатку). При нынешних условиях изменены требования к виду нагрузки и эксплуатации дорожных покрытий. В качестве проектных решений в настоящее время предлагается и используется широкий диапазон плитки определенных геометрических очертаний, смесей гравийных и цементных составов, асфальтобетонные и \ плотненные грунтовые покрытия. Т.е. масштаб, цветовое решение, прочностные характеристики предлагаемых дорожных покрытий должны отвечать современным прочностным требованиям и отличаться комфортностью для пешеходов
Таким образом, объемно-пространственное решение реконструкции кварталов должно быть, несомненно, в каждом городе и на каждом отдельном объекте индивидуальным, обшим же является необходимость сохранения и развития своеобразия архитектурно-пространственной структуры городов.
77
1.3.	Исторические и социальные особенности городской застройки
В процессе исторического развития человечества постоянно создаются материальные ценности самых различных видов. Наиболее долговечными и доступными восприятию являются строительные объекты. Эти объекты различны по своим функциональным и техническим свойствам и качествам, по удобству пользования, прочности и долговечности, по размерам и расположению в населенных пунктах.
По своему историческому и социальному значению, эстетическим качествам здания и их комплексы также далеко не равнозначны. Некоторые являются выразителями своей эпохи, символами ее, но большая часть строительных объектов являются как бы фоном, а по своим строительным качествам их жизненный цикл исчерпан.
Однако впечатление от того или иного периода истории всегда воспринимается как градостроительная среда или комплекс застройки, характерный для своего времени.
Город, городская среда, застройка всегда находятся в состоянии изменений. Все в городе постоянно меняется. В этом отражается ход истории. Изменения происходят по многим причинам. Главные из них старение или физический износ, а также отставание возможностей удовлетворения функциональных задач, что называется моральным износом, кроме того, само развитие города также требует в тех или иных его районах замены части зданий и сооружений при трассировке новых и улучшении старых городских проездов и площадей.
При всех изменениях основной причиной служит постоянное развитие потребностей и возможностей населения, народного хозяйства страны.
Каждое изменение своего материального окружения расценивается современниками и потомками по-разному, причем эти оценки не остаются постоянными, а также непрерывно меняются.
В каждый период истории человеческое общество оценивает все свое окружение и, в том числе, городскую среду и отдельные строительные объекты по некоторой схеме, сущность которой можно представить в виде нескольких условных определений:
•	все, что создано позавчера достойно одобрения и дальнейшего сбережения;
•	все сделанное вчера устарело, требует улучшения и даже замены;
•	все, что выполнено сегодня современно и хорошо, при некоторых замечаниях;
•	все, что будет создано завтра — это мечта, стремление, совершенство!
Эта схема или закономерность наблюдается с далеких исторических времен.
Средневековая культура, сменившая античность, сочла все классические ценности вчерашними и, в течение тысячи лет расценивала все созданное в ту эпоху, как каменоломни, или в лучшем случае, как скопище строительных деталей.
Наступившая эпоха Возрождения оценила античное наследие уже как позавчерашнее и соответственно появилось новое, уважительное отношение к нему. В то же время застройка Средних веков, и даже выдающиеся сооружения того времени уничтожали или в корне переделывали. Известно, что сам Палладио имел намерение перестроить Дворец Дожей. Близким нам примером является уничтожение застройки эпохи классицизма в г. Москве.
Другой характерной чертой процесса изменения оценок наследия является ускоряющийся темп замены оценок, что соответствует постоянному ускорению развития человеческого общества.
Обратимся к примерам нашего времени. В первые десятилетия Советского государства памятники истории расценивали очень высоко, были приняты законы и действия по их сохранению и популяризации. «Позавчерашние» дворцы, усадьбы, музеи свято охранялись и являлись предметами заботы, которая была под силу молодому государству.
Исключением, правда, были культовые здания, уничтожение и разрушение которых стало следствием и выражением борьбы с влиянием религии. Так, большая часть ансамбля
78
Симонова монастыря была разрушена, чтобы освободить место для строительства дворца культуры автозавода им. И.А. Лихачева.
«Вчерашние» здания в те же первые советские годы не одобрялись. Такие объекты, как ГУМ, Политехнический музей, Исторический музей в мечтах о будущем подлежали уничтожению, как недостойные для центра г. Москвы. Что касается доходных домов, то даже лучшие из них, предреволюционных десятилетий, воспринимались и оценивались как досадная неизбежность, а их внешний облик постоянно подвергался насмешкам, в первую очередь, в среде специалистов-архитекторов и искусствоведов.
Все осуществляющееся «сегодня» воспринималось как достойное, если не восхищения, то одобрения. Первый в советское время очень скромный жилой дом, построенный в 1923 году на Динамовской ул. 9/2, был объявлен предвестником новой архитектурной эпохи. Аскетические поселки и городки Дубровка, Шмидтовский, ул. Усачева, ул. Восточная и другие, которые по своему существу действительно были новым словом в градостроительстве, противопоставлялись вчерашнему наследию буржуазии, которое лишалось каких-либо достоинств.
А как высоко оценивались в 30-х и 40-х годах такие, по сегодняшним воззрениям не слишком удачные новые и реконструированные здания, как гостиница «Москва», дома на Арбате, ул. Горького, проспектах Кутузовском, Мира, Ленинградском.
В то же время в 30-х и 40-х годах практика начального советского периода уже становилась вчерашней и оценивалась соответственно. Многие дома того времени были от души украшены чужеродными им архитектурными деталями.
В настоящее время оценки прошлых свершений во многом изменились. ГУМ, Политехнический, Исторический музеи и подобные им здания становятся уже «позавчерашними», при ускорившемся темпе и не безобразят, а украшают столицу. Доходные дома, лучшие из них, начинают причисляться к памятникам архитектуры. Появился ряд исследований и печатных трудов, где они разбираются на строгом искусствоведческом уровне с весьма высокими оценками и по функциональным, и по эстетическим качествам.
«Вчерашними» становятся первые серии домов полносборного индустриального строительства, в первую очередь, «пятиэтажки». Они оказываются чуть ли не позором для города, возникла необходимость их обновления, реконструкции и сноса. За ними наступает очередь и многоэтажных индустриальных домов.
«Сегодняшние» строительные ансамбли, начиная от отдельных уникальных объектов и до массовой застройки оцениваются достаточно высоко. Что-то будет с ними, когда они станут «вчерашними».
Город, городская среда имеют большое значение в жизни людей. Это место рождения, детства, юности, учебы, трудовой деятельности. Для обитателей города, его района, кварталы и дома становятся объектами привязанности, патриотического чувства.
Неизбежность развития и видоизменения города чрезвычайно усложняет отношение населения к его истории, к ценностям, возникшим и сохранившимся на каждую определенную дату. С одной стороны, известно, что сохранение любого наследия является патриотической потребностью человеческого сообщества, а с другой стороны развитие города требует замены многих его элементов.
К сохранению исторических ценностей призывали выдающиеся деятели человечества всех времен, стран и социальных систем.
Диалектическое единство патриотического стремления к сохранению исторических черт города и необходимость роста, изменения и совершенствования его является крайне серьезной задачей, в особенности в наше время, с его растущими объемами свершений и убыстряющимися темпами.
Стремление сохранить хотя бы малые остатки памятников истории свойственно каждому человеку, любящему свою родину и гордящемуся его культурой.
79
Архитектурно-эстетические характеристики сложившейся застройки и отдельных зданий зависят, в первую очередь и в решающей степени, от времени их осуществления. Подавляющее число зданий массовой застройки дореволюционного периода, относится к последней четверти XIX века и первым десятилетиям XX столетия. Еше три десятка лет тому назад здания той поры, отличающиеся признаками стилизации и эклектики, вызывали лишь пренебрежение. В настоящее время эти воззрения уже значительно изменились, так как предреволюционная застройка из категории «вчерашних» переходит в «позавчерашние».
Если еще не вызывают умиления все дома и домики тех лет, то застройка в целом признается своеобразной городской средой и ее сохранение по мере возможности считается нормальным и непрерывным действием.
Препятствием к сохранению всей застройки служит процесс развития города, потребность в территориях и отдельных местах для строительства в районах, освоенных городом, но имеющих недостаточно экономичную планировочную структуру.
Дома старой застройки отдельных периодов кроме общих стилевых черт имеют большие различия в качествах архитектурно-художественной композиции и выполнении элементов внешней отделки.
Более сложными решениями отличаются многоэтажные дома, расположенные в г. Москве, в первую очередь, в районах Арбата, Пречистенки, Мясницкой ул., где селились семьи чиновников, лиц свободных профессий и другие с вышесредними заработками. Эта группа домов отличалась индивидуальностью решения симметричных фасадов. Архитектурные композиции их основаны на устройстве крупных декоративных элементов, таких, как пластоки стены, силуэт дома, эркеры, обрамление входов, балконы.
Внешний облик домов, построенных в первые годы советского государства, отличается крайней рациональностью и даже аскетичностью, основанных на выражении во внешнем виде домов функциональных параметров.
Для этих зданий характерно свободное расположение различных по размерам окон, отсутствие каких-либо декоративных деталей и украшений.
Дома второй половины 30-х, первой половины 50-х годов XX столетия, в период освоения наследия, отличаются, как правило, большими объемами. Композиции их обычно ясны и просты, архитектурно-декоративные фрагменты и детали исходят от классических образцов, в большей массе эпохи Возрождения, нередко, правда, далекие от совершенства.
В процессе реконструкции отдельных зданий задачи по изменению их внешней архитектуры могут и должны осуществляться в тех объектах, которые не отнесены к числу памятников, не прошли проверки временем.
Однако практическая деятельность показывает, что введение каких-либо изменений во внешний облик почти каждого здания, даже рядового, ничем не примечательного, «малоценного» по градостроительной терминологии, является крайне ответственным решением. Прежде чем осуществить какие-то переделки фасадов надо глубоко обосновать и доказать их необходимость.
При обоснованной целесообразности или необходимости введения изменений во внешний облик существующих объектов, следует различать два направления в этом деле.
Существующие здания, их группы или кварталы могут, при дальнейшем развитии застройки оказаться или большей, или меньшей частью в составе вновь создаваемых композиций.
В первом случае новые элементы композиций должны быть дополнениями существующих. Масштабность, ритм, материалы, весь стиль добавлений должны в возможно большей степени продолжать особенности существующей основы.
В другом случае сушествующие элементы, которые войдут в новые композиции, должны стать подчиненными составными частями этих композиций. Тут сохраняемое должно быть включено с возможно более полным сохранением их особенностей.
80
На общем фоне городской застройки особое положение занимают памятники истории и культуры. Среди них памятники архитектуры включают в себя здания, построенные в XVII, XVIII и первой четверти XIX веков. При этом здесь имеет место историко-искусствоведческая оценка — чем старше, тем ценнее, хотя и не всегда красивее. Однако некоторые здания, вплоть до сегодняшних, тоже могут относиться к памятникам архитектуры, но уже по эстетическим признакам.
Памятники истории и культуры — это здания, чем-либо знаменательные, обычно проживанием или пребыванием в них выдающихся личностей, а также проведением каких-либо исторических событий. Следовательно, к этому виду памятников могут относиться строения любого периода развития города.
Объекты и комплексы застройки, являющиеся памятниками, должны сохраняться и улучшаться методами реставрации. Ее содержание — приведение объекта в состояние, соответствующее его первоначальному или оптимальному облику. Функциональная сторона должна подчиняться структуре памятника, с необходимыми уступками, а иногда превышениями современных требований.
Методы реставрации в практике перестройки рядовых зданий, как правило, не применяют. Поэтому вопросы реставрации, являющихся специфической областью архитектурно-строительной деятельности в данной работе не рассматриваются.
В процессе развития городов неизбежны изменения в его исторической застройке.
Эти изменения подчиняются меняющейся оценке всего существующего, с почитанием «позавчерашнего», пренебрежением «вчерашнего», удовлетворением «сегодняшнего» и предвосхищением «завтрашнего».
Архитектурно-эстетические качества рядовых зданий позволяют вносить изменения в их структуру и внешний облик.
Исключение составляют памятники истории и культуры, которые подлежат реставрации, с приданием им первоначального или оптимального состояния.
1.4.	Факторы, оценивающие жилую застройку и ее реконструкцию
В таблице 1.5 приведены факторы, оценивающие комплексно жилую застройку городов и влияющие на ее реконструкцию и обновление: комфортность, капитальность, экологичность и гигиену, безопасность и экономичность. Каждый из факторов первого уровня подразделяется на факторы второго уровня. В нашем случае их насчитывается 50.
Факторы второго уровня могут делиться на подфакторы, учитывающие каждое отдельное дание или его элемент с различными характеристиками, такими, как: благоустройство, транспортная доступность, долговечность, износ, инсоляция, экология, пожаробезопасность и др.
Комплексную реконструкцию жилой застройки городов можно представить также в виде системы (рис. 1.27). В указанной схеме перечислены факторы, влияющие на реконструкцию жилой застройки. При этом, в первом ряду обозначены факторы, характеризующие жилую застройку по градостроительным показателям: инсоляция, зашумленность, загазованность, транспортная доступность и благоустройство.
Во втором ряду учитываются факторы по выбору способа реконструкции в зависимости от технического состояния здания: техническое состояние и надежность здания, конструктивно-тех-ническис и организационные решения, уровень реконструктивных работ, способ реконструкции.
Факторы третьего ряда связаны с экономикой: остаточная ценность строений, остаточная ценность инфраструктуры, оценка эффективности по вариантам, доходность проекта в капитальных вложениях.
81
Факторы, оценивающие жилую застройку
82
Рис.1.27. Факторы, влияющие на реконструкцию жилой застройки
В каждом крупном городе в настоящее время имеются генеральные планы развития, в которые включаются мероприятия по обновлению и реконструкции застройки, в том числе реконструкции частей территорий и отдельных зданий с обязательным благоустройством придомовых территорий, решением транспортных, социально-бытовых и других проблем.
Существует разнообразие различных методических подходов к осуществлению проектных решений. Такая методика, как правило, должна базироваться с учетом социально-обоснованных целей и включать следующие этапы:
—	формализация входной информации;
—	структура входной информации;
—	выделение объекта проектирования.
При исследованиях целесообразно было принять поэтапный системный подход, этапы которого представлены на блок-схеме (рис.1.28.), а содержание их в таблице 1.6. Такой подход в дальнейшем может быть использован и при решении отдельных задач общей проблемы.
При реконструкции городской застройки в последние годы стало недостаточным подготовить интересные проектные решения и разработки. При этом надо решать, согласовывать, объяснять и утверждать различные вопросы, связанные с комплексной реконструкцией застройки.
Рис. 1.28. Этапы системного подхода и порядок движения по этапам
84
Системно-аналитический подход к решению поставленной задачи
Таблица 1.6
Этап	Системно-предметные задачи			Примечание
	Содержание	Методы	Результат	
1. Поста- новка задачи	1.	Формализация проблемы 2.	Выявление сложности структуры 3.	Уточнение цели 4.	Формулирование задач	Анализ ряда проектов реконструкции	1.	Уровни затрат на реализацию 2.	Уровни удовлетворенности 3.	Экологическая оценка	Для различных видов реконструкции
2. Концептуальные основы	1.	Выявление основных функций системы 2.	Выбор пути достижения цели 3.	Выбор пути реализации	Анализ системы подхода к достижению цели	1.	Пути достижения цели 2.	Ресурсы для достижения цели 3.	Возможности реализации	
3. Спецификация	Структура проекта реконструкции	1.	Классификация видов реконструкции 2.	Именование видов работ 3.	Оценка количества информации	1. Составляющие разделы проектных решений 2. Количественное изменение информации	
4. Практический опыт	Планирование и систематизация практического опыта	Объективные оценки практики проектирования	Получение обобщенной информации	В результате выявления необходимости корректировки нормативов
5. Синтез проектов	Выбор схемы решения проблемы	Выбор модели (подхода) к решению проблемы	1.	Модель проведения работ по проектированию 2.	Модель управления 3.	Модель последующего развития	
6. Экспериментирование	Натурный социологический эксперимент	1. Выбор метода проведения эксперимента 2. Установление необходимой доли проверки	]. Выявление закономерности оценки людей к принимаемым решениям 2. Параметры, принимаемые в проектных решениях	В состав экспериментов могут быть включены и другие параметры, используемые в градостроительной практике
7. Реализация проектов	Разработка стратегии и использования модели	Сопоставление полученных экспериментальных и практических данных	1. Корректировка нормативных данных 2. Структура имитационной модели	
На рис. 1.29 выделена структура проблем, рассматриваемых при реконструкции зданий. Сюда относятся следующие проблемы: организационно-технические (инженерно-строительные, архитектурные), производственные (хозяйственные, экологические), экономические, транспортные, политические, социальные (мнение населения, властей), инвестиционные, финансовые.
По каждой из перечисленных проблем группой специалистов разрабатывается проект: социологи разрабатывают анкеты для населения, чтобы учесть его мнение; определяют наличие и достаточность культурно-бытовых объектов на территории реконструкции, учитывается мнение властей; экологи вносят свои предложения, транспортники интересуются дорогами, развязками и выбором транспорта; специалисты (архитекторы, конструкторы и проектировщики) разрабатывают проект по благоустройству и проектные разработки реконструкции городской застройки с учетом экономических расчетов и т.д. Обсужденный комплексный проект утверждается на городском уровне и обнародуется.
Рис.1.29. Структура проблем, рассматриваемых при реконструкции зданий
Контрольные вопросы к главе 1
1.	Современные проблемы реконструкции и развития сложившейся застройки городов.
2.	Каковы исторические и социальные особенности формирования объектов городской застройки?
3.	Как следует организовать транспортное движение в условиях плотной городской застройки?
4.	Как снизить уровень шумовой нагрузки на жилые дома, прилегающие к транспортным магистралям?
5.	Каковы современные предпосылки формирования территориально-пространственного развития городской застройки?
6.	Особенности визуального восприятия элементов городской застройки.
7.	Опишите основные типы развития объемов зданий и сооружений.
8.	Приведите схему использования подземного пространства в сочетании с надземными надстройками. Какие условия необходимы для их реализации?
9.	Приведите композиционные варианты реконструкции городских кварталов.
10.	Какие элементы реконструкции и благоустройства можно использовать для улучшения качества обитания существующего микрорайона?
86
ГЛАВА 2. ХАРАКТЕРИСТИКА СПОСОБОВ РЕКОНСТРУКЦИИ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ. АРХИТЕКТУРНЫЕ ПРИЕМЫ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ ПРИ РЕКОНСТРУКЦИИ
2.1. Концепция реконструкции жилой застройки
Концепция реконструкции жилой застройки для различных периодов и для разных зданий • ваяется дифференцированной. При этом в основе подхода к реконструкции должно быть заложено не отдельное здание, а их комплекс: группа зданий, квартал, микрорайон. Это "озволяет осушествлять комплексную оценку градостроительной задачи и принимать лшиональные решения, отвечающие современным требованиям и обеспечивающие связь различных архитектурных эпох.
В градостроительной практике 1960—70-х годов реконструкция в СССР означала снос и мену существующей застройки новой. Во Франции в это же время сносили высотные бетонные жилые дома индустриальной постройки путем взрыва и постройкой взамен новых, устя десять лет немцы начали брать пример с французов, но, быстро сделав экономические : -счеты, пришли к выводу, что снос жилых зданий и замена их новыми это дороже, чем их реконструкция и нашли удачный способ реконструкции и термин — «бережное обновление».
В СССР, начиная с середины 1970-х годов, начали сказываться отрицательные результаты сплошного сноса малоэтажной застройки под многоэтажное строительство.
Реконструкция зданий, трупп или кварталов городской застройки в условиях их неоднородности объему жилого фонда в индустриальных домах первого поколения связано с определением объемов страт емой взамен сносимой. Полная, единовременная замена сложившейся застройки ведет к отере преемственности, нарушению механизма адаптации населения, что неприемлемо в условиях эволюционного совершенствования застройки. В этой ситуации рекомендуется придерживаться следующих объемов единовременного заменяемого фонда. Для кварталов, имеющих 70—100 % жилого . стриального фонда не более 30 %; 35...65 % — 50 %; 15...45 % — 70 %.
Проектирование реконструкции городской застройки ведется в пять последовательных этапов:
—	генеральный план реконструкции города:
—	проект реконструкции жилого района;
—	проект реконструкции и благоустройства межмагистральных территорий;
-	проект реконструкции жилой группы:
—	проект реконструкции отдельных зданий.
При этом все города России, отличаясь друг от друга, имеют разнохарактерную застройку. но в них при реконструкции выделяют три основные зоны:
—	зона консервации — историческое ядро; требует максимального сохранения;
—	зона регулирования — сложившаяся жилая среда, требующая обновления и реконструкции (повышения комфортности проживания);
-	зона преобразования — наиболее удалена от исторического центра, требует сноса ветхих строений, переоборудования и новой застройки.
87
Все способы и виды реконструкции жилой застройки и зданий обобщены в таблице 2.1. Эти способы применяются в различных странах мира, но акценты и подходы везде разные в силу различных причин: политических, демографических, социальных, экономических, временных и т.д.
Реконструкция жилой застройки с сохранением функции является основной в тех странах и городах, где ощущается острый дефицит в жилой площади. И наоборот, чтобы вывести здание из жилого фонда в нежилой надо иметь объективные причины, например: непригодность малоэтажного здания в качестве жилого из-за недостаточной инсоляции; расположение жилья рядом с вредными предприятиями; последствия чрезвычайных ситуаций и т.д. и т.п.
Вопросам реставрации и консервации памятников в разные временные эпохи уделяли различное внимание. Так, в середине XX века много памятников (здесь идет речь о жилых строениях) были разрушены и в ходе войны, и в ходе не совсем продуманных действий властей. В настоящее время сохранению памятников истории и культуры придается постоянное внимание. По художественно-историческому значению памятники подразделяют на объекты государственного и местного значения, от чего зависят степень внимания к ним и размеры средств, отпускаемые для охраны, реставрации и консервации.
Санацией целых участков и территорий города в России занимаются с недавних времен. На примере г. Москвы, самого большого города и столицы России, можно увидеть, как это делается на практике. Здесь как раз мнение властей и населения города совпадает. Цель одна — как можно больше вывести из городской черты промышленных и вредных предприятий.
Распространенными способами, которыми сейчас широко пользуются в г. Москве, являются разуплотнение и уплотнение застройки.
В центре города, где возможны надстройки и имеется плотная застройка, пересмотрели нормы по инсоляции. Так в качестве предела допустимой инсоляции приняли 2 часа в период на 22 марта и 22 сентября.
Надстройки ведут от одного этажа (чаще мансардного) до 3—4 этажей. При комплексной реконструкции и новом строительстве под зданиями устраивают автомобильные гаражи (в первую очередь), складские и хозяйственные помещения, магазины, спортивные залы и сооружения другого назначения.
Внешнему улучшению вида зданий и благоустройству в последнее время в г. Москве придается большое внимание. Вышел ряд постановлений правительства Москвы с программами по улучшению дворовых территорий и подъездов зданий. Много сделано по улучшению внешнего вида зданий, особенно в центральной части города.
В связи со строительством третьего транспортного кольца и сооружением туннеля в Лефортово в г. Москве вспомнили о передвижке зданий, которой много занимались в ЗО-е годы XX столетия.
Ремонты отнесены к категории реконструкции, так как, например, капитальный ремонт с перепланировкой (КРПП) предполагает не только перепланировку, но и замену в старых зданиях деревянных и смешанных (металлических и деревянных) перекрытий на железобетонные, что соответствует определению реконструкции — изменению инженерно-технических решений в здании.
Прежде чем приступить к выбору способа реконструкции, надо изучить факторы, влияющие на принятие решения.
88
89
2.1.1.	Роль реконструкции и обновления в решении градостроительных проблем
Современный этап развития градостроительства характеризуется возрастающими темпами реконструкции исторически сложившихся районов городов. Главной причиной, стимулирующей рост объемов реконструкции, является то, что многие крупные города к настоящему времени исчерпали внутренние территориальные ресурсы и испытывают острый дефицит в площадях, пригодных для освоения под массовую застройку без осуществления сложных и дорогостоящих мероприятий по инженерной подготовки территорий. Расчеты показывают, что в послевоенные десятилетия (с 1945 по 1980-е годы) городские территории крупных городов выросли почти в 10 раз. При этом темпы роста городов в среднем в 2—2,5 раза превышали рост численности населения, что свидетельствует о преимущественно экстенсивном характере освоения земель. В этих условиях возникает потребность в интенсификации градостроительного освоения территорий, в т.ч. за счет повышения эффективности использования ранее освоенных земель в пределах существующих границ поселений.
Актуальносп, комплексной реконструкции сложившихся городских районов обусловлена рядом социальных, градостроительных и экономических факторов. Социальные факторы связаны с низким качеством и потенциальной аварийностью жилья, высокими эксплуатационными затратами на его содержание, накопленным недоремонтом. Градостроительные — с низкой интенсивностью использования земли при наличии растущего дефицита территории для размещения строительства. Экономические — с высокой инвестиционной привлекательностью территорий размещения пятиэтажного и ветхого жилья при низкой его рыночной стоимости, со снижением объемов дотационного содержания жилья.
В настоящее время на решение проблем реконструкции направлен ряд федеральных и территориальных целевых программ, таких, как «Жилище», «Сохранение и развитие архитектуры исторических городов», «Программа комплексной реконструкции, модернизации и благоустройства жилых районов Москвы» и пр.
В целом, комплексная реконструкция, модернизация и благоустройство жилых районов направлены на переход от территориального роста городов к качественному преобразованию сложившейся застройки, требующей сбалансированного решения градостроительных и жилищно-коммунальных проблем.
Районы исторически сложившейся жилой застройки занимают значительную часть селитебных территорий в городах. Можно выделить следующие основные классификационные признаки районов реконструкции, важные для целесообразной организации реконструктивных мероприятий: время возникновения, размещение в плане города, функциональное назначение, историко-культурная ценность планировки и застройки, особенности пространственнопланировочной структуры и демографическая ситуация.
Исходя из времени возникновения можно выделить районы следующих типов:
—	районы, сложившиеся в XV—XIX вв. в центральных частях ряда исторических городов (Смоленск, Ярославль, Владимир, Воронеж и многие другие). Эти районы, как правило, занимают небольшие по площади территории, характеризуются квартальной застройкой высокой интенсивности, преимушественно свободной планировкой и отсутствием крупных озелененных открытых пространств;
—	районы, сложившиеся в XIX — нач. XX в. Характеризуются квартальной застройкой, но формируют более крупные жилые массивы, имеют в основном регулярную планировочную структуру и систему исторически сложившихся рекреационных пространств: городских садов, парков, скверов, бульваров;
90
—	жилые районы, сложившиеся на окраинах городов в период 1930-41 гг. Они также характеризуются квартальной застройкой, но в пределах кварталов нет членения на обособленные домовладения, как в первом и втором типах;
—	районы послевоенной квартальной застройки (1946—1960-е гг.), сложившиеся на основе типового проектирования и начального этапа послевоенной индустриализации;
—	районы жилой застройки 1970-х годов, застроенные 5—9-этажными домами первых массовых серий.
Кроме того, в отдельные типологические группы могут быть выделены районы малоэтажной усадебной застройки, сформировавшиеся в XIX — нач. XX в. и середине XX века — в довоенный и послевоенный период. Занимая значительные территории городов (от 40 до 60 сс), эти районы, домовладения в которых находятся в частной собственности, в последнее десятилетие начали активно и преимущественно стихийно застраиваться, в т.ч. жилыми домами повышенной этажности, что требует особого подхода к вопросам их комплексной реконструкции.
Важным классификационным признаком районов реконструкции является их размещение в плане города. Как правило, выделяются три основных группы районов: центральные, периферийные и расположенные в средней части города. Здесь же необходимо учитывать и расположение района вблизи транспортных магистралей и дорог.
Наиболее разветвленной является классификация районов по пространственно-планировочным признакам застройки: этажности (малоэтажная, среднеэтажная, многоэтажная), плотности (экстенсивная, высокоплотная), капитальности (аварийная, ветхая, пригодная и т.д.). характеру планировочной организации и уровню благоустройства.
Так, по характеру планировочной организации можно выделить:
—	районы, неоднородные по своей планировочной структуре, в состав которой входят кварталы, микрорайоны, примагистральные территории;
—	районы, однородные по своей структуре, состоящие из кварталов или микрорайонов;
—	районы с выделенной структурой, чаще всего малые по величине и состоящие из отдельных жилых групп и территорий общественного назначения.
Важное значение в типологии районов реконструкции занимает их классификация по социально-демографическим признакам. Здесь можно выделить три типа района: с преимущественным населением людей старшего поколения; районы с преобладанием людей среднего и молодого возраста и районы со смешанным демографическим составом. Критерием “радостроительной оценки районов также является соотношение «дневного» и постоянного •населения. Так, центральные районы городов, в которых сосредоточено большое количество мест приложения труда, торгово-бытовых и культурно-зрелищных учреждений, обычно характеризуются преобладанием «дневного» населения над численностью постоянно проживающих здесь горожан. Иное соотношение наблюдается в периферийных района, так называемых «спальных», где преобладает постоянное население. Для решения практических вопросов, связанных с формированием комфортной среды обитания человека, необходимо определение районов — мест притяжения жителей, туристов. Это, например, зона ядра общегородского центра, крупные торговые комплексы, зрелищные и спортивные учреждения и объекты туристического показа, расположенные как в центральной части города, так и на периферии.
Немаловажное значение имеют ландшафтные условия той или иной городской территории: форма и уклон рельефа, глубина залегания грунтовых вод, наличие подземных выработок и т.д. Учет этих условий позволяет определить максимально возможную плотность застройки, целесообразность использования подземного пространства, а также создавать
91
наиболее выразительные архитектурно-ландшафтные композиции при реконструкции городских территорий.
Одним из главных вопросов обеспечения экономической эффективности реконструкции жилой застройки городов на современном этапе являются комплексность ее проведения и определение источников финансирования реконструктивных работ.
Новые социально-экономические условия градостроительства в связи с отсутствием государственных средств требуют иных подходов к реконструкции жилых территорий. Комплексный подход к экономическому обоснованию методов реконструкции делает необходимым выбор источников инвестиций в комплексную реконструкцию жилой территории. В этой связи экономическое обоснование инвестиций актуально как для инвестора и заказчика в лице муниципалитета, так и для владельцев жилого фонда.
Комплексная реконструкция и модернизация территории жилой застройки городов имеет две принципиальных градостроительных особенности:
1.	Она осуществляется без изменения показателей использования территории или увеличения жилого фонда реконструируемой территории;
2.	Она проводится с повышением эффективности использования территории города за счет реконструкции и модернизации существующего жилого фонда путем надстройки этажей, возведения жилых домов на свободной территории.
С позиции инвестора наиболее привлекательным является второй вариант, обеспечивающий получение коммерческого жилого фонда, реализация которого на рынке недвижимости может обеспечить не только полное или частичное покрытие затрат на реконструкцию, но и получение дополнительной прибыли.
Сложность инвестиционного процесса состоит в привлечении к финансированию комплексной реконструкции территории различных участников, которыми могут быть муниципалитет, коммерческие банки, строительные фирмы, девелоперские компании, управляющие жилищные организации, владельцы жилого фонда и другие структуры, заинтересованные в получении инвестиционного результата.
Заказчик в лице муниципалитета, ответственный за проведение социальной политики в области жилищного строительства и комплексной реконструкции территории города, заинтересован в привлечении финансовых средств различных инвесторов, поскольку может переложить на них часть затрат, а в некоторых случаях — реконструкцию целиком.
Эффект от комплексной реконструкции носит интегральный характер и включает несколько составляющих и, в частности, — экономическую, которая определяется суммированием эффектов, получаемых инвестором, заказчиком в лине города и владельцами реконструируемого жилого фонда.
Несомненно, инвестор, вкладывающий свои средства в комплексную реконструкцию жилой застройки, подвержен риску. Он должен быть уверен в возврате вложенных средств. При этом, в отличие от капитальных вложений в производственное строительство или другую сферу, где возврат средств предусмотрен в период окупаемости капитальных вложений за счет выпуска и продажи продукции или услуг, при инвестициях в реконструкцию жилой застройки возврат средств происходит от продажи коммерческого жилья на рынке недвижимости. При реконструкции инвестор полностью или частично возвращает вложенные средства в результате реализации коммерческого жилья, являющегося приростом жилого фонда от реконструкции, или других помещений реконструируемых зданий, например, первых этажей, переоборудованных под объекты культурно-бытового обслуживания. Экономический эффект инвестора определяется как разность между выручкой от реализации коммерческого жилья или других помещений, получаемых в результате реконструкции, и затратами на
92
комплексную реконструкцию. Затраты на комплексную реконструкцию зданий и территорий слагаются из суммы затрат на реконструкцию и капитальный ремонт существующих жилых зданий, затрат на их надстройку, вставку новых жилых блоков-секций и новое строительство на свободной территории, а также затрат на инженерное оборудование и благоустройство территории.
Экономический эффект заказчика рассматривается как социальный эффект, выражающийся в сокращении потребности в территории города и предотвращении изъятия сельскохозяйственных земель под застройку, и вытекает из увеличения плотности и объема фонда территории города за счет коммерческого жилья.
Экономическая заинтересованность владельцев жилого фонда в комплексной реконст-рч кпии территории выражается в повышении привлекательности жилой застройки за счет ее модернизации и увеличении рыночной стоимости жилья после реконструкции, что увеличивает их доходы.
В целом, на формирование градостроительных проектных предложений по планировочной организации реконструируемой территории города оказывает влияние следующий комплекс факторов:
—	прогноз динамики численности населения города по проектным этапам;
—	основные положения концепции развития города;
—	прогноз объемов и структуры жилищного строительства;
—	прогноз потребностей города в необходимости реализации различных видов строительства и хозяйственной деятельности;
—	состояние жилого фонда;
—	потребности населения в объектах социальной сферы;
—	исторические особенности формирования градостроительной среды и планировочной структуры города;
—	имеющиеся территориальные резервы и сложившаяся структура землепользования;
—	выводы комплексной градостроительной оценки территории;
—	инженерно-строительные, микроклиматические и ландшафтные особенности территории;
—	эколого-гигиеническая ситуация;
—	необходимость решения транспортных проблем (развитие транспортных связей, сооружений, реконструкции мест хранения автомобилей, создание современной инфраструктуры транспортного обслуживания, включая использование подземного пространства);
—	необходимость модернизации и развития инженерных систем
Стратегической целью реконструкции любой территории является создание совокупных материально-пространственных условий, обеспечивающих экологическую безопасность и качество жизни, сохранение культурного наследия, а также устойчивость развития экономики. При планировании реконструкции города необходимо исходить из приоритета интересов людей и долгосрочных интересов общества.
А. Согласование интересов населения, местной администрации, инвесторов и производителей строительных работ (услуг)
Статья 3 Градостроительного кодекса РФ определяет государственные, общественные и частные интересы в области градостроительной деятельности.
К государственным интересам в области градостроительной деятельности относятся интересы Российской Федерации и субъектов Российской Федерации в обеспечении условий
93
для устойчивого развития населенных пунктов, функционирования государственных систем инженерной и транспортной инфраструктур, сохранения природных ресурсов, охраны федеральных и региональных объектов историко-культурного и природного наследия, территорий традиционного проживания коренных малочисленных народов.
Интересы населения городских и сельских поселений и населенных пунктов в обеспечении благоприятных условий проживания, ограничения вредного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду градостроительными средствами, улучшения экологической обстановки, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур поселений и прилегающих к ним территорий и сохранения территорий объектов историко-культурного и природного наследия относятся к общественным интересам.
Частные интересы в области градостроительной деятельности — это интересы граждан и юридических лиц в связи с осуществлением градостроительной деятельности на принадлежащих им земельных участках. Эта деятельность может быть ограничена в случае, если она препятствует реализации прав и законных интересов собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов сопредельных земельных участков и иных объектов недвижимости.
Государственные, общественные и частные интересы в области градостроительной деятельности обеспечиваются посредством: выполнения требований нормативных правовых актов, государственных градостроительных нормативов и правил; реализации градостроительной и проектной документации, а также посредством осуществления контроля за их выполнением. При этом законодательство исходит из права каждого гражданина на благоприятную среду жизнедеятельности.
Статья 18 Градостроительного кодекса РФ обеспечивает права граждан, их объединений и юридических лиц на достоверную, полную и своевременную информацию о состоянии среды жизнедеятельности, ее предполагаемых изменениях (строительстве, реконструкции объектов жилищно-гражданского назначения, благоустройстве территорий, прокладке инженерных и транспортных коммуникаций) и иную информацию о градостроительной деятельности. Граждане Российской Федерации и их объединения в случаях, если градостроительная деятельность затрагивает их интересы, имеют право: требовать в административном или судебном порядке отмены решения о размещении, проектировании, строительстве, реконструкции или вводе в эксплуатацию объектов в случае нарушения законодательства Российской Федерации о градостроительстве; ограничения, приостановления или прекращения деятельности предприятий и других объектов, эксплуатация которых осуществляется с нарушением законодательства Российской Федерации о градостроительстве; предъявлять в суд иски о возмещении вреда, причиненного здоровью и имуществу граждан, в связи с нарушением законодательства Российской Федерации о градостроительстве; требовать в порядке, предусмотренном действующим законодательством, привлечения к ответственности граждан, виновных в нарушении законодательства Российской Федерации о градостроительстве.
Региональное законодательство также предусматривает соблюдение интересов всех участников градостроительной деятельности путем общественных обсуждений, слушаний и широкого информирования населения. Например, Закон Санкт-Петербурга «О порядке участия граждан и их объединений в обсуждении и принятии решений в области градостроительной деятельности на территории Санкт-Петербурга» устанавливает единые требования к процедурам информирования о градостроительной деятельности, ее общественного обсуждения, участия граждан и их объединений в принятии градостроительных решений на территории Санкт-Петербурга на основании Градостроительного кодекса Российской Федерации, Федеральных законов «Об охране окружающей среды», «Об экологической экспертизе» и др. Петербургский Закон соответствует международным стандартам, которые сформулированы в конвенции
94
•О доступе к информации, участию общественности в процессе принятия решений и доступе к правосудию по вопросам, касающимся окружающей среды», подписанной в датском городе Орхусе в июне 1998 года.
В частности, Закон Санкт-Петербурга устанавливает следующий порядок проведения 'шественного обсуждения, виды проектов, подлежащие обсуждению, и материалы, предоставляемые на обсуждение:
«Информирование общественности и общественные обсуждения проводятся в пелях о' истечения права граждан на благоприятную среду жизнедеятелвности и информацию о ее состоянии».
Информирование общественности через средства массовой информации является обязательным условием принятия градостроительных решений, кроме градостроительных решений следующих видов: о реконструкции отдельных жилых и встроенных нежилых смешений, мансард, чердаков и подвалов; об индивидуальном жилищном строительстве в районах (зонах) сложившейся малоэтажной застройки; о размещении объектов малых архи--ектхрных форм, иных временных сооружений, объектов благоустройства, занимающих на земельных участках площадь менее 10 квадратных метров.
В указанных случаях организация общественных обсуждений исполнительными органами государственной власти Санкт-Петербурга не производится, информирование заинтересованной 'шественности осуществляется путем размещения информационного сообщения на досках 'ъявлений домов, удаленных не более чем на 100 метров от объекта градостроительного решения.
Обязательное информирование общественности в процессе обсуждения градострои--ельных решений включает: публикацию и распространение информационного сообщения о  текте градостроительного решения; организацию ответов на запросы граждан и их объединений, -редоставление доступа к градорегулирующей и проектной документации; организацию - ставок (экспозиций) градорегулирующей документации, проектных предложений.
Информационное сообщение о проекте градостроительного решения должно содержать: -именование и местоположение объекта градостроительной деятельности (объекта недвижимости). функциональное назначение указанного объекта в настоящее время; функциональное saзначение объекта градостроительной деятельности (объекта недвижимости) после осуществления градостроительной деятельности, иные основные положения задания на г-азработку градорегулирующей (проектной) документации или сведения о намерениях по .□зданию (преобразованию) объектов недвижимости; сроки разработки градорегулирующей жли проектной документации, ориентировочные сроки реализации намерения по созданию образованию) объектов недвижимости (инвестиционного предложения); наименование  адрес застройщика (заказчика), инвестора или его (их) представителя; наименование, адрес, телефон организаций, ответственных за разработку градорегулирующей или проектной документации; информацию о месте и времени и условиях доступа к материалам обсуждаемых проектов градостроительных решений; срок подачи запросов и предложений, который не м • ет быть менее 30 дней со дня опубликования информационного сообщения.
На градостроительной экспозиции должны быть представлены обсуждаемая градорегули-руюшая документация, проектные предложения в составе, представляемом на государственную экологическую экспертизу, а также демонстрационные и информационные материалы, содержащие достоверную информацию о состоянии среды жизнедеятельности и ее предпо- i земых изменениях в случае принятия градостроительного решения.
В составе экспонируемых материалов должны быть представлены: пояснительная записка о телях и сути рассматриваемого проекта градостроительного решения; проект застройки
95
квартала или проект детальной планировки соответствующей территории; основные параметры (технические характеристики) объекта градостроительного решения; копии согласований разрабатываемой градорегулирующей документации, полученные в соответствии с законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами Санкт-Петербурга.
В том случае, если градостроительное решение относится к проектированию, строительству или реконструкции объекта недвижимости, должны быть представлены также: объемно-планировочные изображения, иллюстрирующие принимаемое решение в области градостроительной деятельности, — изображение фасада или (и) перспективное изображение или (и) макет объекта недвижимости; эскизный проект организации строительства.
Таким образом, Петербургский закон определяет объем прав граждан в процессе обсуждения градостроительной документации, результаты общественного обсуждения и их дальнейший учет. Согласно закону, информирование о начале обсуждения градостроительной документации производится органами исполнительной власти не менее чем за 50 дней до предоставления проекта на государственную экспертизу. На общественное обсуждение отводится не менее 30 дней, еще 20 — на оформление результатов обсуждения и внесение корректировок в проект.
Проектом нового Градостроительного кодекса Российской Федерации также предусмотрено участие общественности в подготовке проектов правовых актов территориального планирования, которое обеспечивается проведением референдумов или публичных слушаний.
Предметом публичных слушаний проектов правовых актов территориального планирования является соблюдение прав граждан, собственников, пользователей, арендаторов объектов недвижимости, а также интересов муниципальных образований. Предметом публичных слушаний проектов генеральных планов являются;
—	соблюдение прав граждан, собственников, пользователей, арендаторов объектов недвижимости;
—	перспективы развития и рациональная организация территории с учетом приоритетов и этапов реализации решений генерального плана.
Согласование государственных, общественных и частных интересов при осуществлении градостроительной деятельности осуществляется также путем введения правового зонирования, правил застройки и землепользования и градостроительных регламентов.
Подавляющее большинство граждан России пользуется недвижимостью. Современные механизмы защиты права пользования недвижимостью связаны с эффективным решением задач градорегулирования — одного из главных видов деятельности органов государственной власти и местного самоуправления по управлению развитием территории, нацеленных на поддержание определенного качества среды жизнедеятельности.
С учетом правовых отношений недвижимость представляет собой:
—	с позиций земельного права — совокупность земельных участков, каждый из которых является объектом права владения, распоряжения. Учет и оформление этих прав составляет основу возникновения и поддержания соответствующих правоотношений;
—	с позиций градостроительного права — иерархически упорядоченную совокупность объектов градостроительной деятельности. Взаимосогласованное регулирование изменения состояния этих объектов — одна из главных составляющих управления развитием территории на федеральном, субъекта Российской Федерации и муниципальном уровнях.
Одним из основных административно-правовых методов регулирования освоения, обустройства и использования территории является установление и обеспечение соблюдения
96
градостроительной регламентации. Установление градостроительной регламентации и обеспечение ее соблюдения необходимо для перехода к современным правовым механизмам регулирования использования территории, с которыми связано привлечение инвестиций в ее развитие, повышение эффективности налогообложения недвижимости и платежей за пользование инфраструктурой.
Градостроительные регламенты определяют приоритеты и ограничения разрешаемых изменений состояния и использования территории и гарантируют поддержание существующих или заданных внешних условий ее использования. Они должны быть согласованы между с бой по видам с учетом территориального уровня подчинения, т.е. образовывать единую систему. Их соблюдение должно быть осуществимо и востребовано обществом. Таковы необходимые условия эффективности управленческих воздействий, направленных на установление устойчивого баланса интересов пользователей территории.
Соответственно необходим переход от действующей системы градостроительной д кументации к системе, позволяющей устанавливать градостроительные регламенты и рассчитанной на формирование правовой основы реализации принятых решений. Этот переход может быть осуществлен, в частности, путем введения дополнительных документов, которые должны разрабатываться в составе или на основе традиционной градостроительной документации. Однако при этом следует помнить, что именно в градостроительной документации интегрируются материалы отраслевых проработок, обеспечивается взаимное согласование интересов смежных территорий и интересов отраслей, определяется и учитывается градостроительная ценность территорий.
Земельный и Градостроительный кодексы Российской Федерации определяют необходимость разработки и утверждения для каждого населенного пункта правил землепользования и застройки. Правила землепользования и застройки или правовое зонирование осуществляется органами местного самоуправления, а его результаты оформляются в виде местных нормативных правовых актов соответствующе важных для устойчивого функционирования города как целостной системы; одновременно города, поселения. Эти акты имеют обязательную юридическую силу и подлежат исполнению всеми субъектами, осуществляющими изменения объектов недвижимости или причастными к этому процессу, административными органами надзора и контроля, атадельцами недвижимости, инвесторами, застройщиками, подрядчиками. Правила являются снованием для разрешения споров в судебном порядке.
Указанные нормативные правовые акты обычно содержат текстуальную и картографическую части. Текст включает юридические нормы и описание процедур, связанных с подготовкой и осуществлением строительных изменений объектов недвижимости. Картографическая часть обычно включает карту правового зонирования городской территории, а к кже описание требований и ограничений по использованию и строительному изменению недвижимости в границах выделенных территориальных зон — регламент разрешенного использования.
Правовое зонирование «работает» на рынок и в условиях рынка недвижимости, т. е. в ситуации, когда целевые установки муниципальных органов и методы реализации их планов выглядят следующим образом:
—	местная власть уже не может претендовать на неограниченное владение и содержание всей недвижимости в пределах города; она должна грамотно выделить сферу своей прямой ответственности, ограничив ее минимально необходимым набором объектов, жизненно ограничивая сферу своей прямой ответственности, город должен выработать и сохранить за собой действенные механизмы косвенного воздействия на процессы городского развития, используя инициативу и средства частных лиц; отсюда — ориентация на формирование
97
градостроительной системы государственно-частного партнерства (ГЦП) между городскими властями и частными лицами — владельцами недвижимости и потенциальными инвесторами;
—	градостроительная система (ГИП) предполагает создание местной властью благоприятных условий, которые побуждали бы частных субъектов приобретать и обустраивать недвижимость и гарантировали бы соблюдение их интересов; эти инициирующие условия должны включать три главных компонента: гарантированные долгосрочные права на землю, которые могут быть обеспечены кредитами; информацию относительно правил разрешенного использования и строительного обустройства земельных участков и иных объектов недвижимости в масштабах всего города; эффективный механизм финансирования строительства муниципальной инженерно-технической инфраструктуры как основы для привлечения инвестиций для строительства на заранее подготовленных и переданных частным лицам землях.
По мере утверждения рыночных отношений все более возрастает необходимость именно в такой градостроительной системе партнерства, и наоборот — утверждение этой системы закладывает основы цивилизованного рынка недвижимости и инициирует его поступательное развитие.
Правовое зонирование является исходной точкой в создании такого партнерства и в равной мере необходимо двум его главным участникам — органам местного самоуправления, с одной стороны, нынешним и потенциальным владельцам недвижимости, инвесторам, застройщикам — с другой стороны.
Местные администрации посредством зонирования получают возможность более эффективно осуществлять политику обустройства территории и местные социальные программы. Основными компонентами этой политики могут быть:
—	резервирование за муниципалитетами земельных участков, необходимых для обеспечения транспортной, инженерно-технической, социальной инфраструктуры (включая земельные участки для строительства муниципального жилья), при одновременном гласном предъявлении тех земельных участков, которые муниципалитеты готовы передать частным лицам — инвесторам, застройщикам;
—	инициирование приватизации муниципальной земли, которая является избыточной для обеспечения общественных/муниципальных функций, включая продажу земли приватизированным предприятиям, организацию конкурсных и аукционных продаж земельных участков под индивидуальное жилищное строительство и для реализации инвестиционных проектов;
—	сосредоточение бюджетных средств для социальных программ с использованием так называемого «кумулятивного эффекта зонирования». Этот эффект возникает как своего рода цепная реакция, импульсом для которой становятся правовые гарантии владения и пользования недвижимостью. Такие гарантии снижают риск инвестиций в строительство и увеличивают стоимость недвижимости, поскольку увеличивается возможность получения кредитов под залог недвижимости, оживляется строительная деятельность. Рост стоимости недвижимости приводит к увеличению налоговых поступлений в местный бюджет. Расширение объемов строительства увеличивает основные фонды предприятий, их возможности наращивать выпуск конкурентной продукции и создавать новые рабочие места и т.д.
Для владельцев недвижимости, застройщиков и инвесторов (а также лиц, желающих ими стать):
—	во-первых, сначала будет приобретаться земельный участок с «пакетом» четко обозначенных и гарантированных прав его использования, а затем уже владелец участка будет готовить полномасштабный проект и выполнять строительные работы;
—	во-вторых, в результате появления информационно открытого рынка недвижимости, где будут представлены юридически оформленные единицы недвижимости, которые
98
«ждут» своих потенциальных владельцев, быстрее станет увеличиваться число субъектов недвижимой собственности;
—	в-третьих, возрастает инвестиционная активность, снижается риск инвестиций в недвижимость, появляется возможность выбора наиболее выгодного и эффективного использования недвижимости и оперативного реагирования на изменения рыночной ситуации;
—	в-четвертых, возрастают финансовые возможности владельцев обустраивать недвижимость благодаря расширению масштабов ипотечного кредитования.
Правила землепользования и застройки населенного места — это базовый юридический струмент регулирования отношений по поводу использования и строительного обустройства земельных участков и иных объектов недвижимости в условиях рынка. Правила действуют uik механизм реализации планов градостроительного развития, намерений местного сообщества  щаждан по созданию благоприятной среды проживания.
Назначением правил землепользования и застройки является:
—	введение градостроительных регламентов и обеспечение правовых гарантий по а. ользованию недвижимости для владельцев и лиц, желающих приобрести права владения, юльзования и распоряжения земельными участками, иными объектами недвижимости, а .« * е по изменению видов и параметров разрешенного использования объектов недвижимости > «ронессе их эксплуатации;
—	создание условий для привлечения инвестиций в развитие недвижимости посредством - доставления возможности выбора наиболее эффективного использования недвижимости • «делах, установленных градостроительными регламентами;
— создание условий для планировки территории и формирования земельных участков, п. “зедоставления с применением процедур торгов;
- обеспечение свободного доступа граждан к информации и условий для их участия в  г -зтии решений по вопросам землепользования и застройки посредством проведения  ' ных слушаний;
—	обеспечение условий для реализации планов развития территорий муниципальных » * - ваний, сохранения природной и культурно-исторической среды;
—	создание оснований для контроля за соблюдением прав граждан и юридических лиц.
Правила землепользования и застройки — это процесс подразделения городской «у^итории на определенное число зон с установленными границами. Для всех зон и 1  * ь енительно к каждому земельному участку, в этих зонах расположенному, определяются ушмла использования и строительного изменения недвижимости, или градостроительные уе аменты. Правила землепользования и застройки содержат:
—	описание процедур землепользования и застройки;
—	карту (карты) правового зонирования, карты зон запрещений, ограничений;
—	описание градостроительных регламентов.
Описание процедур землепользования и застройки включает:
—	олномочия и порядок деятельности органов местного самоуправления по регули-землепользования и застройки на основе правового зонирования;
—	олномочия и порядок деятельности физических и юридических лиц по использованию • «вменению земельных участков и иных объектов недвижимости;
—	порядок планировки территории, формирования и предоставления земельных . • хзя строительства; порядок внесения изменений и дополнений в правила земле-ю жвания и застройки;
—	иные вопросы регулирования землепользования и застройки.
7 _д ©строительные регламенты содержат описания:
99
—	видов разрешенного использования объектов недвижимости;
—	предельных (минимальных и/или максимальных) показателей площади и линейных размеров (по ширине и длине) земельных участков;
—	предельных параметров разрешенного строительства на земельных участках;
—	минимальных отступов построек от границ земельных участков,
—	максимальных показателей высоты/этажности построек;
—	процента застройки участков (отношение площади поверхности участка, занятой строениями, ко всей площади земельного участка);
—	коэффициента использования земельных участков (отношение суммарной плошади пола всех строений — существующих и тех, которые могут быть построены дополнительно, ко всей площади земельного участка);
—	показателей мест парковки автомобилей, иных показателей и требований.
Б. Формирование зон доступности для обеспечения комплекса сервисного обслуживания населения предусмотрено Градостроительным Кодексом РФ, статья 15 «Создание условий доступности мест работы и отдыха, центров социально-культурного обслуживания», которая включает:
1.	Территории городских и сельских поселений обеспечиваются сооружениями и коммуникациями транспорта в целях создания доступа к местам работы и отдыха, центрам социально-культурного обслуживания для всех категорий населения, в том числе инвалидов, независимо от места их проживания.
Развитие государственных и муниципальных систем транспортной инфраструктуры, виды транспорта определяются градостроительной документацией и разрабатываемыми на ее основе специальными схемами и проектами развития транспортной инфраструктуры.
2.	При проектировании и строительстве поселения необходимо предусматривать единую систему коммуникаций транспорта и улично-дорожной сети, увязанную с планировочной структурой поселения и прилегающей к нему территории, в целях обеспечения удобных и безопасных связей со всеми частями территории поселения и его пригородной зоны, а также с другими территориями и поселениями.
3.	Создание и развитие системы транспортной инфраструктуры субъектов Российской Федерации и муниципальной системы транспортной инфраструктуры обеспечивают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления.
4.	Развитие системы транспортной инфраструктуры федерального значения обеспечивают федеральные органы исполнительной власти на основе федеральных целевых программ за счет средств федерального бюджета и иных не запрещенных законом источников.
5.	Участие собственников, владельцев, пользователей и арендаторов объектов недвижимости в обеспечении развития и эксплуатации систем транспортной инфраструктуры поселений и транспортной инфраструктуры прилегающих к ним территорий осуществляется на основании соглашений с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Соблюдение установленных регламентов должно обеспечиваться ведением градостроительного кадастра и мониторинга градостроительной деятельности. Градостроительный кадастр формирует информационно-правовое поле градорегулирования. Оно является основой оформления и поддержания правоотношений, связанных с пользованием недвижимостью юридическими и физическими лицами, а также правоотношений, связанных с осуществлением органами государственной власти и местного самоуправления функций градорегулирования.
100
В градостроительном кадастре ведется учет и регистрация градостроительной документации, правовых и нормативных актов, содержащих градостроительные регламенты.
Согласно законодательству, информационные ресурсы, создаваемые в процессе градостроительной деятельности на территории муниципальных образований, включают:
—	схемы размещения объектов значения муниципальных районов, генеральные планы городских округов, поселений, материалы, обосновывающие принятые решения;
—	правила землепользования и застройки, а также акты органов местного самоуправления, содержащие решения о внесении изменений и дополнений в действующие правила землепользования и застройки;
—	документацию по планировке территории, материалы, обосновывающие принятые решения;
—	правовые акты об изъятии, в том числе путем выкупа, резервировании земельных участков для муниципальных нужд;
—	проектную документацию, на основании которой выдавались разрешения на строительство, а также: документы, подписанные главными архитекторами и (или) главными инженерами проектов, подтверждающие соответствие проектной документации техническим регламентам по размещению, проектированию и строительству объектов недвижимости; заключения государственной экспертизы проектной документации на особо опасные, технически сложные и уникальные объекты; документы об оценке соответствия проектной документации техническим регламентам; выданные разрешения на строительство;
—	документы, подписанные лицами, ответственными за строительство, подтверждающие - сютветствие построенных, реконструированных объектов техническим регламентам по размещению, проектированию и строительству объектов недвижимости;
—	акты приемки введенных в эксплуатацию объектов; актуализируемые на регулярной основе: опорные планы; регистрационные планы расположения сооружений и коммуникаций зи и инженерного оборудования; регистры строящихся, реконструируемых зданий, строений, сооружений различного назначения; исполнительные съемки завершенных строительством 'ъектов;
—	топографе-геодезические и картографические документы и материалы местного уровня:
—	иные документы и материалы градостроительной деятельности.
В качестве примера рассмотрим действующий с 1998 года Государственный градостроительный кадастр города Москвы. Существующая структура информационных ресурсов ГГК - Москвы включает следующие основные информационные блоки и их элементы:
1.	Информация о фактическом состоянии территории, ее использовании и условиях «пользования:
—	схема функционального использования территории;
—	схема административно-территориального деления;
—	историко-архитектурный опорный план и схема утвержденных зон охраны памятников истории и культуры и заповедных территорий Москвы;
—	эколого-градостроительный опорный план;
—	схема транспортного обслуживания территории;
—	опорный план;
—	топографический опорный план;
—	цифровая карта влияния современных инженерных, геологических, геохимических и те экологических процессов на строительство и эксплуатацию наземных зданий и сооружений К2 территории Москвы;
101
—	схема размещения магистральных сетей и сооружений, а именно схемы магистральных инженерных сетей и сооружений и размещения инженерных сетей и сооружений Москвы (в части городского водопровода, канализации и теплоснабжения, а также схема размещения головных инженерных сооружений).
2.	Информация о градостроительной ценности территории:
—	оценка транспортной доступности и связности территории;
—	оценка ресурсов инженерного обеспечения территории, состоящая из карт оценки наличия, использования, распределения резерва воды, состояния водопроводов и магистралей по амортизационному сроку службы, водопотребления и плотности сетей по градостроительным кварталам, а также подачи воды по зонам действия водопроводных станций;
—	оценка эффективности использования территории;
—	природно-экологическая оценка территории;
—	историко-архитектурная оценка территории;
—	инвестиционная оценка территории, а именно схема размещения комплексного жилищного строительства на 5 лет;
—	рекреационная оценка территории;
3.	Информация о градостроительных регламентах:
—	план обеспеченности территорий утвержденной градостроительной документацией, а также схемы развития и реорганизации производственных зон Москвы и развития общегородских зон Москвы на период до 2010 г., дорожно-мостового строительства, карты реорганизации производственных территорий с учетом предложений по освобождению неэффективно используемых участков и схемы природного комплекса Москвы;
—	план обеспеченности территорий утвержденной архитектурно-строительной документацией:
—	обеспеченности территории утвержденной исходно-разрешительной документацией;
—	функциональное зонирование, а именно генеральная схема и схема функционального зонирования (назначения) территорий;
—	строительное зонирование, в том числе генеральная схема и схема строительного зонирования (назначения) территории;
—	ландшафтное зонирование, а именно генеральная схема и схема ландшафтного зонирования (назначения) территории;
—	правовая и нормативная документация;
—	линии градостроительного регулирования, а именно сводный план-схема, план и карта линий градостроительного регулирования.
Важнейшим разделом деятельности Московского градостроительного кадастра является сбор, регистрация, хранение, обработка информационных ресурсов и выдача на их основе кадастровых справок по поручениям органов управления г. Москвы и по заявкам инвесторов. Кадастровая справка обеспечивает органы управления и заказчиков необходимой информацией для принятия обоснованных решений, защищая жителей Москвы и инвесторов от неправомерных действий властей. Вся система строится по принципу открытости и доступности, т.е. любой желающий может получить исчерпывающую информацию о любой территории города.
Таким образом, обеспечение прав и интересов всех прямых и косвенных участников градостроительной деятельности: органов государственной власти, местного самоуправления, инвесторов, собственников земельных участков и производителей строительных работ возможно путем введения правил землепользования и застройки, проведения общественных слушаний и ведением государственного градостроительного кадастра.
102
2.1.2. Реконструкция зданий без изменения и с изменением функционального назначения
Реконструкция жилого здания в жилое (без изменения функционального назначения) означает улучшение комфортности проживания граждан путем перепланировки квартир. Особенно острой проблемой это является для крупных городов России, в которых еще сохранились коммунальные квартиры и в первую очередь, для г. Москвы. При реконструкции следует учитывать факторы, влияющие на характеристики здания или сооружения (см. табл. 2.2).
На рис. 2.1. приведен пример перепланировки в старом реконструируемом доме.
Кроме перепланировок в зданиях старого опорного фонда, где, как правило, из квартир коммунального заселения устраивают отдельные комфортабельные квартиры, в настоящее время реконструируют (модернизируют) квартиры в зданиях индустриальной застройки.
При проведении планировки жилых зданий первого поколения индустриального строительства — пятиэтажек «хрущеб» часто используется метод реконструкции (модернизации) планировочного решения в габаритах существующей общей площади без ее увеличения, с изменением жилой и полезной площадей (рис. 2.2. и 2.3.). В первом случае после перепланировки имеется потеря жилой площади в 2,3%, во втором — уменьшение количества квартир с 4-х до 2-х, но улучшение комфортного проживания компенсирует эту потерю.
В первую очередь реконструируются сборные дома с продольными несущими стенами: ;ерии 1-515,1-605 AM (панельные); серия 1-510 (блочные); серия 1-511 (кирпичные). Все эти серии отличаются друг от друга некоторыми особенностями планировки квартир (располо-жением несущих перегородок), а основные конструктивные размеры в них одинаковы: шаг продольных стен 6,0 м; длина рядовой секции в осях 19,2 м, торцевой — 16,8 м; лестничная четка шириной 2,4 м расположена на расстоянии 8,4 м от каждой из поперечных стен жесткости; Р-сположение санузлов и кухонь тоже одинаково (рис. 2.4.).
Эта группа серий наиболее хорошо подходит для перепланировки, так как здесь можно .оздать квартиры, отвечающие современным требованиям, с меньшими трудовыми и материальными затратами, чем в других домах. Так, наиболее простым, но в то же время :-рфективным с точки зрения повышения качества жилья решением будет перепланировка хкэртир в габаритах здания без переноса коммуникаций, но с сокращением числа квартир на этаже до трех (в торцах секций до двух). Один из возможных вариантов такой перепланировки ~"-едставлен на рис. 2.5, другой на рис. 2.6.
Перепланировка (рис.2.5, вариант 1) потребует переноса лишь части несущих перегородок, что позволит сохранить оставшиеся при их делении. Кроме этого, потребуется сократить число санузлов и кухонь с устройством на их месте жилых комнат.
Все работы требуют минимальных затрат, особенно если учесть, что санитарно-техническое оборудование этих домов все равно подлежит замене по физическому и моральному износу, нугренняя отделка помещений в большинстве случаев пришла в негодность и нуждается • полной переделке. При предложенном варианте перепланировки увеличивается площадь кухонь и санузлов (во всех квартирах, кроме однокомнатной) с возможностью размещения в анных комнатах стиральной машины, а на кухнях обеденного места. Кроме того, улучша-* гея пропорции некоторых комнат, организуются кладовки и изменяется входной узел, -? !ближаясь по своим пропорциям к некоторому подобию холла.
103
Учет факторов, влияющих на реконструкцию жилой застройки
Таблица 2.2
№ № п/п	Способы реконструкции	Учитываемые факторы					
		Инсоляция, Фине	Зашумленность территории, Фш	Загазованность атмосферы, Фг	Транспортная доступность, Фтд	Остаточная ценность строений, Фос	Остаточная ценность инфраструктуры, Финфр
1.	Реконструкция с сохранением функций	+	+	+		+	+
2.	Реконструкция с изменением функций	+	+	+	+	+	+
3.	Реставрация памятников архитектуры				+	+	+
4.	Возобновление памятников целиком новостройкой	+	+	+	+	+	+ 	1
5.	Консервация памятников					+	+
6.	Возобновление утраченных объемов памятников					+	+ 		-	1
7.	Вывод с территории города промышленных и вредных предприятий	+			+	+	+
8.	Перепрофилирование предприятий с экологической очисткой	+	+	+	+	+	+
9.	Снос строений целиком	+			+		
10.	Снос отдельных частей зданий					+	+
11.	Передвижка зданий	+	+	+	+	+	
12.	Новое строительство со сносом старого	+	+	+			
13.	Надстройка зданий	+	+	+		+	+
14.	Пристройка зданий	+	+	+		+	+ 	1
15.	Встройки и вставки	+	+	+			
16.	Использование подземного пространства	+	+				
17.	Улучшение внешнего вида зданий	+	+	+		+	+
18.	Благоустройство придомовых территорий	+	+	+			J
19.	Капитальный ремонт	+	+	+		+	+
Рис.2.1. Пример перепланировки в реконструируемом доме:
а) ситуационный план; б) имеющаяся планировка; в) этапы: 1—4 ход решения задачи; г) вариант с глубинным расположением санитарных помещений; д) вариант с холлами
Рис. 2.2. Перепланировка квартир в доме серии 1-480 А32В:
а) до реконструкции: жилая площадь — 1787,2м2, общая площадь — 2749,9м1;
б) после реконструкции: жилая площадь — 1746,0м2, общая площадь — 2749,9м2
105
Рис. 2.3. Перепланировка с изменением количества квартир в секции дома серии 1-511:
а) до реконструкции; б) после реконструкции
К главным недостаткам такого типа перепланировки относится значительное сокращение числа квартир в доме, что потребует переселения, по крайней мере, трети его жителей в другие дома. Однако это неизбежно, учитывая перенаселенность квартир и необходимость расселения жителей реконструируемых зданий по современным нормам представления жилья. Когда не требуются крупные квартиры, например, при расселении больших семей, имеющих три и более поколений, можно сделать перепланировку теми же способами, но сокращая количество квартир: из двухкомнатной сделать однокомнатную, а из трехкомнатной — двухкомнатную. Качество квартир при этом повышается за счет достижения хороших пропорций, а число квартир на этаже остается прежним Но это не снимает проблему расселения «лишних» жителей с предоставлением им квартир в новых домах.
Гораздо сложнее делать перепланировку квартир в сериях домов с поперечными несущими стенами (К-7, П-32, П-35, МГ-300, 1-464 и др.), так как резко уменьшается вариантность проектирования. Многие из них не пригодны к реконструкции в силу физического и морального износа и подлежат сносу (серии К-7, П-32). На рис. 2.4. показан проект реконструкции дома серии 1-464, выполненный в институте ЦНИИЭП жилища. Здесь видно, что перепланировка затронула только санитарные узлы, но зато в доме устроены эркеры и лоджии,
106
что. несомненно, изменило и архитектурно-эстетические качества и условия проживания жильцов в доме.
Рис. 2.4. Реконструкция жилого дома серии 1-464 с поперечными несущими стенами: а) существующая схема; б) схема реконструкции
Интересен конкурсный проект реконструкции дома этой же серии 1-464, выполненный также в ЦНИИЭП жилища (рис.2.5). В проекте предусмотрены: пирамидальный силуэт ; ома путем различной перепланировки этажей, замена плоской крыши скатной, устройство двухсторонней мансарды и двухэтажных квартир.
Если и первые проекты рассматривали реконструкцию крупнопанельного жилья первого  околения в рамках существующих габаритов, то работы более позднего периода предлагают «.оренное изменение архитектурного решения подобных зданий, а именно, организацию - вухуровнего жилища; организацую жилища первого этажа по принципу блокированного :ома с приквартирным палисадником и организацией самостоятельного входа в квартиру; смешанную структуру жилого дома с применением различных вариантов планировки на гдзных этажах.
107
Рис. 2.5. Серия 1-464. Создание пирамидального силуэта дома как по торцовому, так и продольному фасаду путем различной перепланировки этажей. Замена плоской крыши скатной, устройство двухсторонней мансарды, квартиры пятого этажа превращены в двухэтажные:
а) план мансардного этажа; б) план 4-го этажа
a
Мероприятия по реконструкции зданий направлены на преобразование архитектуры зданий, и рассчитаны на более выразительные архитектурные композиции с применением модернизированных и вновь введенных архитектурных элементов, среди них: эркеры, лоджии, измененные крыши, фронтоны, входные группы, улучшенные цветовые композиции (рис. 2.6).
108
a
Рис. 2.6. Реконструкция жилых домов:
а) вариант фасада реконструируемого здания серии Т-510;
б) вариант реконструкции серии 1-510;
в) вариант реконструкции фасада серии 1-515
109
2.1.3. Разуплотнение и уплотнение застройки. Снос и новое строительство
Разуплотнение застройки связано со сносом отдельных или группы домов и сооружений, а снос (санация) связан с последующим строительством на этом месте более объемного и качественного жилья.
При разуплотнении улучшаются такие градостроительные показатели, как инсоляция, освещенность, благоустройство дворовых территорий, что в свою очередь повышает комфортность проживания жителей крупных городов. Как правило, когда мы говорим о плотной застройке города, то речь идет о дворах-колодцах, что очень показательно для городов Москвы и Берлина. Раньше разуплотнением дворов-колодцев занялись в г. Берлине (Германия).
На рис. 2.7 показан пример разуплотнения городской застройки в одном из кварталов г. Берлина, с характерным наличием дворов-колодцев. На этом рисунке видно, что при разуплотнении сносят внутренние строения, а по периметру застройку зданий сохраняют. На рис. 2.8. приведен пример разуплотнения застройки, где на схеме «а» показано, что сносятся внутридворовые строения, а на схеме «б» — части домов-колодцев.
Уплотнение застройки является способом реконструкции городской жилой застройки в условиях острого дефицита жилья, и это касается, прежде всего, новых районов застройки, где существуют большие разрывы между зданиями, имеется много свободной неблагоустроенной дворовой площади, а также при использовании пустырей, оврагов (при их засыпке) и освоении свободных территорий после вывода или ликвидации промышленных объектов из города (с соответствующей рекультивацией земли). Так, например, в г. Москве для нормального проживания 10 млн жителей необходимо иметь —230 млн м2 общей площади.
В настоящее время в г.Москве имеется ~ 190 млн м2 жилой площади. При оценке территории г.Москвы, включая пустыри, овраги, учитывая возможности по выводу промышленных предприятий из города, экспертно установлено, что 50% из указанного дефицита можно найти в черте московской кольцевой автомобильной дороги (МКАД). Вторая часть этого дефицита лежит за пределами МКАД, что и подтверждается строительством новых жилых районов и микрорайонов: Жулебино, Ново-Косино, Митино, Солнцево, Зеленоград и т.д.
Уплотнение городской жилой застройки имеет и положительные и отрицательные моменты. Положительное состоит в том, что если на месте пустырей, оврагов и на территориях промышленных зон мы получаем дополнительное жилье, то решается социальная и народнохозяйственная задача. Отрицательное состоит в том, что, уплотняя застройку посредством сноса внутридворовых строений или ликвидации отдельных частей домов-колодцев, мы не улучшаем такие градостроительные показатели, как разрывы между зданиями и инсоляцию. Но, соблюдая строительные нормы, мы можем достичь желаемого компромисса.
Реконструкция здания с изменением функционального назначения возможна в следующих вариантах: жилое здание переоборудуется в общественное, общественное здание — в жилое, промышленное здание — в общественное или жилое и т.д.
При реконструкции жилых домов первого поколения в г. Москве выдвинут ряд основных концепций. Градостроители преследуют цель повышения плотности застройки. Часть преобразований направлена на улучшение ряда эксплуатационных характеристик, прежде всего, это касается звукоизоляции, теплозащиты, замены санитарно-технического оборудования и т.д.
Сносу подлежат дома серии П-32 и К-7. Другие серии пятиэтажных зданий подвергнут перепланировке: они будут надстроены на 2 этажа и между ними появятся 12-этажные вставки.
ПО
Одна из основных целей реконструкции жилых массивов 50—60-х годов — это повышение плотности застройки. В г. Москве разница между сложившейся и нормативно-рекомендуемой плотностью жилого фонда на 1 га достигает до 3000 м2. Нереализованные возможности нового жилищного строительства непосредственно в районах сложившегося расселения достигают 55—60 млн м2 общей площади.
Рис. 2.7. Разуплотнение городской застройки одного из кварталов г. Берлина
а)
Рис. 2.8. Пример разуплотнения застройки за счет сноса а) снос внутридворовых строений; б) снос части домов-колодцев.
111
Ярким примером комплексной реконструкции: частичной реконструкции, нового строительства и благоустройства дворовой территории — является реконструкция жилого квартала в районе «Вединг» в г. Берлине (Германия). На рис. 2.9 показаны: а — состояние квартала до реконструкции; б — проект реконструкции с полным сносом внутридомовых строений, частичной реконструкцией других домов и новым строительством; в — частичная реализация проекта реконструкции с благоустройством территории.
Предварительные экономические расчеты подтверждают целесообразность сноса при воспроизводстве на реконструируемой территории застройки с плотностью до 300 % от первоначальной, что может составить 12 000—15 000 м2/га. Возможность таких плотностей доказана, и даже рекомендована для крупнейших городов. Очевидно, это в какой-то мере объясняет желание сносить пятиэтажки в г. Москве на наиболее перспективных городских площадках в хороших градостроительных условиях (Юго-Запад, Запад, Черемушки, Фили и т.д.).
а)	состояние квартала до реконструкции (частично — очень плотная застройка, частично — пустыри);
б)	проект реконструкции с полным сносом внутридворовых строений, частичной реконструкцией других домов и новым строительством;
в)	квартал после реконструкции, частичная реализация проекта с благоустройством дворовой территории: I—VI — этажность зданий;
IIIIIHIIII — старый жилой фонд; у/////// — новое строительство;
1	— террасы для жителей;
2	— детские площадки;
3	— площадки для мусора;
4	— беседка с фонтанчиком;
5	— въезд в подземный гараж;
6	— столы для тенниса,
—	заборы и ограждения;
—	пергола;
—	скамейки
Рис. 2.9. Реконструкция жилого квартала в старой застройке в районе «Вединг», г. Берлин, Германия
В г. Санкт-Петербурге жилые дома 50—60-х годов застройки составляют 11,2 млн м2 общей площади, что составляет 13,8 % от жилого фонда города, и эти дома занимают пятую часть городских территорий.
112
В целом же в Санкт-Петербурге предлагается вести реконструкцию жилья по двум управлениям: первое — капитальный ремонт и реконструкция, перепланировка, устройство >соропроводов, утепление стен, модернизация входов, повышение звукоизоляции, замена женерного оборудования; второе направление — надстройка 6-го этажа с теплым этажом. Предлагается по наружному контуру дома смонтировать сборные железобетонные пилоны -образной формы. В уровне междуэтажных перекрытий пилоны соединяются железобе-тонной плитой, служащей перекрытием вновь создаваемых лоджий.
Например, реконструкция 3 и 5 кварталов Дачного в Санкт-Петербурге имеет три этапа:
—	первый’, период активного накопления жилой среды. На этом этапе возможно уплот--ение застройки без сноса, капитальный ремонт и реконструкция сушествуюшего жилого нда, предприятий соцкультбыта и проведение реконструкции ландшафта;
—	второй этап: период качественного совершенствования среды жилых комплексов с асгичной заменой панельного фонда, физический износ которого достигает более 50 %;
—	третий период: совершенствование накопленного потенциала жилой среды с полной ..-.меной зданий первого поколения.
В масштабах Санкт-Петербурга уплотнение 5-этажной застройки 60-х годов на 30 %—40 % озволит разместить дополнительно около 10 млн. м2 жилого фонда, что дает возможность ; кратить потребность в освоении более 1000 га новых территорий.
2.1.4. Передвижка зданий
Здания, представляюшие собой архитектурно-историческую ценность, передвигают, «j ла прокладывают новые магистрали, реконструируют старые или освобождают новые ерритории под уникальные объекты.
Первая передвижка здания была выполнена в 1455 году в Италии. Аристотель Фиорованти “^релвинул на 105 м колокольню церкви Святого Марка в г. Болонье.
В российских городах и деревнях находились умельцы, которые перемешали срубы, . граи, амбары и избы, рубленные из круглого леса.
В 1876 году в г. Чикаго (США) было передвинуто 6-этажное каменное здание. В г. Москве ? '97 году по проекту инженера Федоровича был передвинут на 100 м двухэтажный каменный л м в связи с расширением железной дороги Москва — Санкт-Петербург. После первой ровой войны массовый характер передвижки зданий был зафиксирован в США. В нашей .-ране передвижка зданий широко практиковалась в 30-е годы. В связи с реконструкцией рода — расширением главной улицы в г. Макеевке в 1934 году было передвинуто 300-тонное здание почты. При этом инженер Кирлан, руководивший передвижкой здания ~очты, в качестве эксперимента перед этим передвинул жилой одноэтажный дом весом 70 тонн. В Кривом Роге был передвинут жилой дом весом 1500 тонн. В г. Москве при реконструкции Горького (ныне ул. Тверская) было передвинуто 9 домов массой до 25 тыс. тонн. Одно дание (дом № 6) было передвинуто на 49,8 м без выселения жильцов. Передвинуто здание Моссовета и несколько других зданий.
При передвижке зданий используют 4 схемы (рис.2.10).
Желательно, чтобы радиус вращения при передвижке был более 200 м, поскольку при еньших радиусах ходовые балки и рельсовые пути приходится изгибать. Иногда вместо криволинейной передвижки прибегают к движению по двум направлениям, но прямым. В чачале пути располагают вдоль одной из осей здания, потом — вдоль другой.
113
Рис. 2.10. Способы передвижки зданий:
а) линейная передвижка вдоль длинной оси; б) поперек длинной оси;
в) под углом; г) криволинейная передвижка; 1 — здание до передвижки;
2 — здание после передвижки; 3 — пути передвижки
Проектирование передвижки заключается в разработке конструкций новых фундаментов, элементов пути с передвигающими механизмами и временных устройств, заменяющих фундамент и воспринимающих нагрузки от стен во время передвижки (рис. 2.11).
Новые фундаменты проектируют по обмерным чертежам здания в плоскости среза. При этом стены фундаментов принимают толще на 0,1 : 0,15 м, чем стены цокольной части.
Передвигают здание по рельсам с помощью катков. Ширина рельсового пути — 0,8...0,85 м. Рельсы укладывают в две и более ниток, но чаще ограничиваются четырьмя.
1	— рандбалка;
2	— доска — амортизирующая прокладка;
3	— стальные клинья,
4	— ходовая балка №50-60;
5	— диафрагма №24-30;
6	— катки через 0,7...0,9м;
7	— рельсы;
8	— шпалы;
9	— щебеночное основание;
10	— уровень среза (под него подводится домкрат)
Рис. 2.11. Конструктивное осуществление передвижки здания
Опорная конструкция состоит из рандбалок, поперечных связей, опорных и ходовых балок. Рандбалки охватывают наружные и внутренние стены, создавая вместе со связями опорную раму. Ходовые балки укладывают на катки, которые опирают на рельсы. Давление от здания передают на них, забивая стальные клинья между поперечными и ходовыми балками.
114
Приспособления для передвижки зданий делят на тянущие и толкающие. По прямой передвигают только тянущими или комбинацией тянущих и толкающих.
По криволинейным путям передвигают только толкающими приспособлениями. Тянущие приспособления состоят из системы полиспастов. Часть блоков устанавливают на здании, а дрхгую — за пределами пути передвижения. Их крепят к анкерам, надежно защемленным в грунте Толкающими приспособлениями являются домкраты. Их устанавливают сзади передвигаемого здания и распирают между стеной и упорами, укрепленными на рельсах. Применяют ручные, гидравлические и электрические домкраты. Скорость перемещения здания составляет от 8 до 20 м/ч. Перемещение на 100 м занимает несколько часов.
2.1.5. Надстройки зданий
Наиболее распространенным способом реконструкции жилой застройки является -ддстройка зданий. Проектирование надстроек и технология их возведения более подробно “редставлено в главе 6.
Надстройка — это повышение этажности здания или его частей. Такой вид реконструкции •ваяется наиболее эффективным, поскольку в результате можно увеличить полезную площадь без расширения площади застройки.
Решение об увеличении высоты зданий принимают, как правило, по градостроительным соображениям. Они сводятся к определению высоты надстройки по заданной этажности застройки, по обеспечению нормативных разрывов между смежными зданиями, плотности лого фонда и населения, проживающего на территории.
Различают два типа конструктивных схем надстроек. К первому — относят реконструкцию с восприятием нагрузки от надстраиваемых этажей на старое здание. Ко второму — с передачей маисы этих этажей на самостоятельные фундаменты (рис. 2.12).
Разновидностью первого типа является надстройка без изменения существующего конструктивно-планировочного решения здания и существенного усиления его несущих цементов. В конструкциях стен и фундаментов используют запасы прочности.
Вторая схема надстройки характерна изменением конструктивно-планировочного Хшения и усилением несущих элементов. В первую очередь стремятся освободить от дополнительной нагрузки наиболее напряженные части существующего здания и загрузить другие, менее нагруженные. Перекрытия надстройки, например, опирают на поперечные стены, если сушествующие оперты на продольные.
Промежуточную колонну вводят, если расстояние между стенами велико. Если же это ^зсстояние не превышает 7 м, то колонну не ставят.
По всему периметру здания на уровне стыка старой и новой кладки устраивают разгрузочные ояса. В пояса заанкеровывают балки перекрытий, создавая жесткую диафрагму. Пояс гасит деформации. препятствует появлению трещин и их paci гространению от старой кладки к новой и наоборот.
Существует два вида поясов: нежесткие и жесткие. Нежесткие пояса применяют, когда количество надстраиваемых этажей не превышает половины существующих, при прочном сновании и удовлетворительном состоянии стен. Нежесткие пояса делают армокирпичными железобетонными. Продольную арматуру подбирают с расчетом 1% армирования плошали поперечного сечения пояса.
Жесткие пояса устраивают при плохом состоянии стен, слабых основаниях под фундаментами и при большом количестве надстраиваемых этажей. Пояса делают такими же, как -^жесткие, но значительно большей высоты.
115
Рис. 2.12. Конструктивные схемы надстроек (в разрезе)
а), б) с передачей нагрузки на существующие несущие конструкции (а — без изменения конст-рук-
тивной схемы, б— с изменением); в), г) ненагружаемые конструкции надстраиваемого здания (в — с поперечными балками-стенками, г — горизонтальными дисками-платформами (ростверками) через каждые 5 этажей); I — надстраиваемое здание; 2 — надстройка; 3 — колонны каркаса; 4 — балки-стенки; 5 — колонны, несущие только надстройку; 6 — ростверк
В надстройках с изменением конструктивной схемы для восприятия нагрузки от надстройки на элементы существующего здания укладывают прогоны различных видов. Это дает возможность перераспределять нагрузку для использования резервов несущего остова надстраиваемого здания (рис. 2.13).
На схеме рис. 2.13,а изображена конструктивная схема здания с тремя продольными несущими стенами аналогичная существующей. На схеме рис. 2.13,6 показаны прогоны, опертые на поперечные стены, которые в существующем здании не несут нагрузки. Таким образом, освобождается от нагрузки средняя продольная стена, находящаяся в наиболее трудных условиях, и уменьшаются нагрузки на наружные стены в надстраиваемых этажах. На схеме «в» рисунка показано, как при помощи трех прогонов от нагрузки освобождены все продольные стены. На схеме «г» рисунка показана разгрузка несущих стен с помощью прогона с двумя консолями, опирающимися на дополнительно выделенные опоры. Такое решение принимают, когда требуется усилить существующие перекрытия.
Рис. 2.13. Конструктивные схемы надстроек (в плане)
а) существующая конструктивная схема; б) с передачей части нагрузки на непогруженные поперечные стены; в) с передачей всей нагрузки; г) введение новых опор для разгрузки стен
116
Для выяснения возможности надстройки жилых зданий проводят предварительные с с. едования. Здания исторической застройки и индустриальные дома первого поколения меют запас прочности и при удовлетворительном состоянии оснований допускают - застройку в один-два этажа без специального усиления. При этом по периметру несущих стен надстраиваемого этажа необходимо устраивать сплошной монолитный обвязочный • елезобетонный пояс. Дополнительные объемно-планировочные возможности для индустриальных домов дает при реконструкции перекрестно-стеновая конструктивная система малого шага, представляющая возможность смены основной конструктивной схемы в надст-раиваемых этажах. В надстройке возможно использовать резервы их несущей способности, -ереидя на продольно-стеновую систему.
Надстройка большим числом этажей сопряжена с необходимостью усиления оснований а фундаментов, либо их новым формированием.
При создании домов переменной этажности, когда надстройка делается не над всем ломом, а над его частью, эффект реконструкции повышается. Это важно в тех случаях, когда 5-этажное индустриальное здание находится в старой застройке и требуется сблизить архитектурные стили зданий.
Очень распространенным способом в настоящее время является надстройка зданий мансардным этажом (рис. 2.14, 2.15). Выбор конструктивных решений надстроек и мансард 4-5-этажных жилых домах проводится при вариантном проектировании с наиболее < фективными объемно-пространственными решениями (рис. 2.16). Чаше всего такие -алстройки проводятся на пятиэтажных кирпичных зданиях серии 1-511.
На рис. 2.17. показано устройство мансард из объемных блок-комнат, которые можно *-ифипировать. Более подробно проектирование будет рассмотрено в разделе 4.3.
В г. Санкт-Петербурге используют устройство мансардных этажей, которое добавляет 2 —30 % жилой площади, при этом устройство двухуровневых с верхним освещением квартир повышенной комфортности придает городу традиционный петербургский стиль.
Рис. 2.14. Создание мансардного этажа выделением формой и материалом ограждающих конструкций
Реконструкция с надстройкой до 7—9 этажей представляет собой сложную задачу. При гом реконструкция части здания находится внутри возведенного каркаса, а надстройка
117
Рис. 2.17. Устройство мансард из объемных блок-комнат:
а) общий вид дома до реконструкции; б) общий вид дома после реконструкции; в) общий вид объемных блок-комнат
Рис. 2.18. Надстройка здания до 12 этажей с опиранием на самостоятельные опоры Метод «Фламинго»
Рис. 2.19. Ширококорпусный многоэтажный жилой дом, совмещенный с существующим пятиэтажным зданием
119
2.2. Улучшение внешнего вида зданий
2.2.1. Основные методы работ
Улучшению внешнего вида зданий во всем мире уделяется большое внимание.
Можно различать три метода работ по сохранению, восстановлению или улучшению внешнего вида зданий.
Первый метод — это реставрация, т.е. наиболее полное восстановление первоначального или наиболее выразительного облика здания. Такой вид работ производят на объектах, имеющих признанные эстетические качества или историческое значение.
Реставрацию ведут на основе изучения и анализа процесса возникновения и эксплуатации здания, а особенно переделок и наслоений, появившихся за это время. Реставрация заключается в точном восстановлении особенностей отделки здания снаружи, его интерьеров, а также отдельных деталей.
Второй метод работ — частичная реконструкция или улучшение внешнего вида зданий путем ремонта, с ликвидацией сделанных в нем переделок, ухудшающих его. При этом допускается изменение отдельных фрагментов и деталей отделки. При частичной реконструкции домов с эклектической внешней декоративной отделкой может быть ликвидирована часть деталей, или их формы обобщают. С течением времени лепные или штукатурные изделия обычно теряют первоначальную форму и имеют дефекты (например, отпадение отдельных деталей и их кусков). Учитывая перенасыщенность фасадов разнородными украшениями, можно допустить некоторое упорядочение отделки, помня, однако, что всегда лучше сохранить сделанное ранее и возможно в большей степени.
В России и, особенно, в г. Москве в последние годы при реконструкции застройки много сделано по улучшению внешнего вида зданий.
Примером частичной реконструкции может служить дом по ул. Станкевича, 24 в г. Москве (рис. 2.20.). Для дома характерна была чрезвычайно сложная система архитектурного декора, причем многие его элементы, имевшие при небольших размерах очень развитый и сложный рельеф, с течением времени потеряли свой первоначальный облик, как бы смазались (рис. 2.20,а).
При реконструкции дома был предложен вариант его отделки с обобшением части лепных деталей и тяг, но при сохранении общей композиции фасада (рис. 2.20,б,в).
Примерами улучшения фасадов домов индустриального строительства (где присутствует бетонная монотонность) являются проекты обогащения пластики фасада за счет замены балконов лоджиями (рис. 2.21, 2.22, 2.23) и усложнения пластики фасада за счет сочетания балконов, лоджий и эркеров различной глубины. На рис. 2.24 и рис. 2.25 фасады улучшаются за счет малых архитектурных форм — входов зданий; в первом случае это улучшение входа в здание ажурным вестибюлем — реализованный проект в Германии (г. Берлин, микрорайон «Меркишес Фиртель»), а во втором — проектное предложение института ЦНИЭПжилище.
Третьим методом улучшения внешнего вида является полная реконструкция его фасадов с приданием зданию другого облика. Этот вид реконструкции может быть применен в зданиях, претерпевших большое количество изменений, в корне исказивших его первоначальный вид. При этом само наличие, качество и техническое состояние элементов отделки не только не украшают здание, но могут даже ухудшать впечатление от него.
В силу разных причин распространенным дефектом фасадных стен являются искривления их горизонтальных линий на всем протяжении или, чаще, на отдельных участках. В таких случаях следует максимально ослабить горизонтальные членения фасада, противопоставив им
120
подчеркнутые вертикальные элементы. На рис. 2.26 показан дом на ул.Петровке, 26 в г. Москве с подобным дефектом, когда в качестве проектного решения было предложено ликвидировать горизонтальные пояса между выступающими вертикалями лестничных клеток.
Прибегать к полной реконструкции фасадов можно лишь при всесторонней обоснованности такого решения.
i__I___1 I
О ЗМ
Рис.2.20. Дом № 24 по ул. Станкевича в г. Москве:
а) фрагмент эклектического фасада с сильно изношенными архитектурно-декоративными деталями; б) обобщение изношенных элементов отделки; в) схема декоративной стенки
Рис. 2.21. Модернизация фасада заменой балконов лоджиями, коммуникационная часть пластически выражена на фасаде
121
Рис. 2.22. Модернизация фасада обогащением пластики фасада за счет замены балконов лоджиями
Рис. 2.23. Модернизация фасада усложнением пластики фасада за счет сочетания балконов, лоджий и эркеров различной глубины
122
Рис. 2.24. Новый вход, пристроенный к панельному зданию в микрорайоне «Меркишес Фиртель« (г. Берлин, Германия) а) вид снаружи; б) вид изнутри
Рис. 2.25. Модернизация фасада выявлением входа малыми архитектурными формами
123
1.1.1.1.1 -1
О	5M
L_i____i... i j. J
0	5M
Рис. 2.26. Улучшение вида здания на ул. Петровка, 26 в г. Москве: а) часть фасада с демонтированными горизонтальными линиями;
6) предложение по их исправлению
Через некоторое время после реконструкции появляется потребность в восстановлении первоначального облика здания.
Для спорных случаев рекомендуется прием коренного изменения внешнего вида, с возможностью возвращения к первоначальному состоянию путем устройства на фасадах здания декоративной стенки или своеобразного футляра (см. рис. 2.20,в).
В конце последней четверти XIX века появилось течение, называемое стилизацией, сущность которого заключается в подражании и развитии приемов и внешних атрибутов, свойственных определенным историческим эпохам и стадиям (готике, барокко, русскому и др.).
В настоящее время при реконструкции жилой застройки приемом «стилизация» пользуются в Германии. Четырех-пятиэтажные бетонные здания индустриальной постройки с плоской крышей немцы стилизуют под старину, декорируя фасад под кирпич и переоборудуя плоскую крышу на скатную из черепицы, добиваясь схожести здания с постройками начала XX века, характерными для их страны.
В последнее десятилетие XIX и в начале XX века появляется забытый стиль модерн. Он отличается применением необычных, прихотливых форм и деталей в зданиях. В XX веке с появлением бетона строились здания с просторными помещениями и почти без декоративных деталей на фасадах.
124
2.2.2. Использование новых отделочных и изоляционных материалов для повышения надежности и долговечности объектов
Задача создания выразительного архитектурного облика городов, как при строительстве новых зданий, так и при реконструкции существующих, а также решение проблемы энергосбережения во многом определяются качеством конструкций фасадов. Времена стандартизированных домов и фасадов ушли в прошлое, в настоящее время возникает необходимость создания объектов разнообразных по своему дизайну, экономичных, долговечных и надежных. Повышение качества фасадов при новом строительстве и реконструкции существующих объектов в дальнейшем приводит к существенному сокращению эксплуатационных затрат. Все это возможно только при использовании наиболее эффективных технологий и долговечных строительных материалов.
За последнее время изменилась архитектура жилых и общественных зданий массового строительства: на фасадах жилых домов, кроме балконов и лоджий, появились эркеры, широко применятся мансардные этажи. Совершенствуется отделка фасадов и их элементов (матрицы, вскрытая фактура, крупноразмерная плитка, плитка под кирпич, окраска и пр.). Богаче и ярче стала цветовая гамма сооружений, образующих градостроительные акценты. Для улучшения внешнего вида и большего разнообразия жилых домов массовых серий разработаны системы навесных фасадов. Ведутся работы по рельефной отделке фасадов, в качестве формообразующего материала которой применяются изделия из пенополистирола, композиционных материалы на основе полимерных матриц (конструкционных стеклопластиков). Разработаны и используются варианты легких накладных элементов для рельефной отделки крупнопанельных наружных стен жилых домов массовых серий, в т.ч. обрамлений входов, окон, венчающих здание карнизов, пилястр и других элементов.
Во второй половине XX века мировой энергетический кризис подтолкнул проектировщиков и строителей большинства зарубежный стран к широкому применению навесных фасадных систем в целях достижения минимальных теплопотерь. На начальном этапе разработок вопросы долговечности не ставились. Были разработаны сравнительно недорогие эффективные фасадные системы, предназначенные для эксплуатации в условиях сравнительно мягкого европейского климата и предусматриваюшие использование местных строительных материалов. Наиболее приемлемыми для данных условий стали фасады с применением штукатурных составов, поэтому возросла популярность сухих смесей, занимающих сегодня самостоятельный сегмент строительного рынка.
В связи с удорожанием энергоносителей в России были введены новые нормы на теплофизические характеристики ограждающих конструкций, что привело к значительному повышению требований к теплоизоляционным материалам и к тщательности их монтажа. Существует несколько видов утепления фасадов, каждый из которых имеет свои достоинства и недостатки. Один из них — кирпичные фасады, возводимые методом колодцевой кладки. Другой способ защиты зданий — навесные или вентилируемые фасады. Еще один способ — контактная фасадная штукатурка, при которой для утепления используется тяжелая или легкая штукатурка. К сожалению, в климатических условиях центральной России, «мокрые» фасады нуждаются в ремонте уже через 5—10 лет, обесцвечивание красок происходит еще быстрее.
Современный фасад — это неотъемлемый элемент многослойной ограждающей конструкции и при его проектировании необходимо руководствоваться нс только законами архитектуры, но и законами физики, химии, экономики и экологии жилища. Главный закон стены — это ее потребность «дышать». Только при соблюдении нормальных температурно-влажностных условий работы стеновой конструкции можно добиться максимальной долговечности
125
применяемых в ней материалов. При этом долговечность фасада должна быть сравнима со сроком службы здания в целом и обеспечивать нормальную эксплуатацию на протяжении хотя бы 50 лет. Через 5 десятилетий наружная часть фасада может морально устареть, поэтому желательно предусмотреть возможность ее демонтажа.
В Европе была разработана идея навесных фасадных систем, конструкция которых не требует использования мокрых процессов. С середины 1990-х гг в России начали активно применять отработанные на Западе итальянские и немецкие системы, которые значительно подняли планку долговечности и мало зависели от природно-климатических факторов. К настоящему времени произошло четкое деление фасадных систем на мокрые, навесные невентилируемые и навесные вентилируемые конструкции.
Вентилируемым фасадом является такая конструкция, при которой предусмотрена активная вентиляция. Только направленное перемещение воздушных масс позволяет оставаться утеплителю и всей подоблицовочной конструкции в сухом виде, что обеспечивает неизменность теплоизолирующей системы на протяжении всего срока эксплуатации.
При использовании вентилируемых фасадов решаются проблемы защиты стен здания от атмосферных осадков, энергосбережения, звукоизоляции, выравнивания поверхности несущей стены, ремонта при повреждении отдельных частей облицовки, долговечности фасадов. Безремонтный срок службы составляет 25—50 лет.
В качестве утеплителя могут быть использованы самые различные теплоизоляционные материалы (стекловата, минеральная вата, полистерен, экструзионный пенополистирол и др.). Наружная облицовка вентилируемого фасада выполняет две функции: защитную и декоративную. Облицовочные плиты или панели формируют внешний облик зданий, т.е. являются его видимым фасадом. Виды облицовочных материалов могут применяться любые: керамический гранит, цементно-волокнистые плиты, профилированные металлические листы, кассеты, кирпич, стекло со специальным покрытием и пр. На сегодняшний день насчитывается более 20 вариантов защиты и декоративной отделки фасадов при помощи облицовки, закрепленной на каркасе таким образом, что между ней и утепленной стеной образуется воздушная прослойка. Подобные технологии утеплителя позволяют сэкономить до 40% тепловой энергии.
В числе первых начали покорять российский рынок вентилируемые фасады с навесными керамогранитными плитами. Существует два способа облицовки фасадов при помощи керамогранитной плитки: традиционный «мокрый», когда плитка приклеивается к специально подготовленному основанию, либо система вентилируемого фасада, когда керамогранит крепится к каркасному основанию механическим способом. У фасадов, облицованных керамогранитом, много преимуществ: хорошие тепло- и звукоизоляционные свойства, морозоустойчивость, нечувствительность к отрицательным воздействиям атмосферы. Плитка не коррозирует, не выгорает, не поглощает пыль и грязь, легко моется. При проведении реконструкции зданий эта фасадная система представляет широкие возможности, т.к. новый фасад может крепиться прямо на старый без какой-либо подготовки основания, в т.ч. снятия старого штукатурного слоя.
Позже появились вентсистемы, в которых в качестве элементов декоративного экрана использовались пластиковые панели, облицованные с обеих сторон алюминиевой фольгой. В настоящее время используются облицовочные панели, изготовленные из алюминиевого листа, прошедшего предварительную окраску. До недавнего времени подобный вариант оформления применялся в основном при проектировании офисных зданий, торговых комплексов, сервисцентров, автозаправочных станций — т.е. сооружений общественного и производственного назначения. В последние годы навесные алюминиевые панели внедряются в практику многоэтажного жилого строительства и реконструкции.
126
Архитектурное формообразование в большой степени подвержено влиянию ограничивающих факторов, среди которых немаловажными являются условия производства конструкций и возможности пластического преобразования материалов. Детали из пластика, разумеется, не могут полностью заменить сформировавшуюся многовековой практикой зодчества палитру традиционных строительных материалов, но в значительной мере ее расширяют и характеризуются при этом некоторыми новыми свойствами.
Исследования показали, что композиционные материалы на основе полимерных матриц (конструкционные стеклопластики) имеют повышенную трещиностойкость, износостойкость, водонепроницаемость, морозостойкость. Кроме того, они характеризуются еще одним весьма важным свойством: в сравнении с железобетоном они обладают высоким уровнем пластической податливости. Это позволяет создавать из композиционных материалов прочные облегченные тонкостенные конструкции (детали) с неограниченным диапазоном формообразования, так как в теле конструкции отсутствует жесткий арматурный каркас.
Плоскостные элементы фасадов зданий (стеновые панели) выполняются из композиционных материалов на основе фибро-армированных бетонов, при этом есть возможность дополнить их рельефными дисперсно-армированными композициями, трудно осуществимыми в других материалах. Особый интерес представляет использование композиционных материалов для создания пластически активных элементов, отличающихся достаточной сложностью «скульптурных» фасадных деталей.
Композиционные материалы нашли применение не только в новом строительстве, но и при реконструкции строительных объектов, в первую очередь зданий массовых серий 60—70-х гг., а также производственных зданий и даже зданий, представляющих архитектурную ценность. При формировании системы декоративных элементов приняты следующие принципы: стилистическая адаптация к общим композиционным характеристикам фасадов реконструируемых зданий; взаимозаменяемость и многовариантность применения элементов как условие достижения архитектурной выразительности; индустриальность и технологическая простота изготовления.
В России доля использования композиционных материалов в строительстве, все еще невелика. Вместе с тем они довольно широко применяются в Японии, США, Германии, Франции, Англии и других странах для изготовления тонкостенных навесных стеновых панелей и архитектурных или скульптурных деталей, позволяющих архитектору проектировать здания различного назначения, в том числе высотные, в любой стилистике.
В последние годы все большее внимание уделяется ремонту и реставрации исторических зданий и памятников архитектуры. Как показал практический опыт, основной причиной разрушения нижней части стен является негативное воздействие грунтовой влаги с растворенными в ней солями, которая капиллярным путем попадает из грунта в материал ограждающей конструкции. Для борьбы с этим неприятным явлением разработаны специальные пористые штукатурки, получившие название санирующих. На российском рынке представлен достаточно широкий арсенал материалов такого типа и предназначенных для осушения стен методом простого оштукатуривания. Однако, при работе с уникальными памятниками архитектуры необходимы такие материалы, которые гарантировали бы сохранность здания и эксплуатационную надежность. Для этого разработаны системы санирующих штукатурок WTA, отличающиеся усложненной специальной технологией обработки поверхностей стен памятника.
На ближайшие годы государством запланированы приоритетные направления развития отдельных видов строительных и отделочных материалов:
—	высокоэффективные теплоизоляционные материалы на основе стекловолокна, перлитов, базальтов, диатомитов, пеностекла, изделия из минеральной ваты;
127
—	новые типы вяжущих и цементов, не требующих тепловой обработки при производстве бетонных конструкций изделий;
—	кровельные и гидроизоляционные материалы на основе атмосферостойких каучуков, полимерных мастичных составов, обеспечивающих в 2—3 раза их долговечность и морозостойкость; керамическая, цементно-песчаная и металлическая черепица улучшенного качества;
—	эффективный керамический кирпич, изделия из ячеистых бетонов, гипса, природного камня, пористой и другой строительной керамики, выполненной на базе переработки минерального сырья горнодобывающей промышленности;
—	новые отделочные материалы: облегченные гипсоволокнистые и гипсокартонные листы, быстротвердеющие мастики, линолеум и ковролин на экологически чистых основах, архитектурное, декоративное, закаленное стекло с откидными многослойными покрытиями, строительный триплекс.
Технология современного строительного производства принесла множество новых строительных материалов и почти заставила забыть ранее употреблявшиеся в архитектуре выразительные решения из кирпича, камня и дерева. Возникло обилие железобетона, стекла, металла, пластика и других материалов, ярко отражавших технологическую революцию века, что, естественно, привело к новым формообразованиям современной архитектуры. Умелое и точное вторжение, порой с повторением старых форм, способно создавать благоприятные условия для реконструкции и строительства новых объектов в реконструируемых районах городов, в т.ч. исторических.
2.3. Пристройки, вставки, встройки и подъем зданий
Пристройки являются добавлениями к существующим жилым зданиям и новым строительным комплексам.
Различают три вида пристроек (рис. 2.27). Чаще новый объем пристраивают в торец или сбоку здания, но иногда за счет пристройки можно увеличивать ширину корпуса.
Некоторые исследователи более радикальным способом увеличения площади квартир считают не надстройку, а пристройку эркеров, мансард, лоджий, галерей и вестибюлей.
Очень распространенным способом и эффективным с точки зрения архитектурного дизайна и восприятия является линейная жилая и общественная пристройка зданий вдоль улиц и магистралей в районах, застроенных индустриальным методом. На рис. 2.28 показан проект жилой пристройки по улице Вуллештрассе в микрорайоне «Марцан» в г. Берлине (Германия).
На рисунках 2.29 и 2.30 показаны проекты угловых пристроек в том же районе «Марцан» в г. Берлине (Германия). При этом во втором случае пристройка является башенной, которая замыкает угол жилой застройки.
Вставки между жилыми домами помогают получить дополнительные объемы, как по жилым, так и нежилым помещениям. В условиях сложившейся застройки приемы формирования жилых групп с помощью вставок на основе различных вариантов возможного расположения домов показаны на рис. 2.31. Схему Па целесообразно использовать, когда плоскости фасадов обращены друг к другу; в этом случае, при расстоянии между зданиями от 30 до 40 м, новый дом будет образован одной или двумя секциями и в зависимости от конкретных условий высота нового объема может равняться высоте окружающих жилых домов или отличаться от нее. При смещении плоскостей фасадов относительно друг друга применяются
128
вставки по схемам «б» и «в». При близкой постановке зданий торцами друг к другу целесообразны к применению схемы «г» и «д» (рис. 2.31).
На рисунках 2.32 и 2.33 показаны вставки между домами, расположенными, в первом случае — торцами друг к другу, а во втором — между домами, расположенными под углом друг к другу.
Таким образом, тип вставки определяется характером взаимного расположения зданий и величиной разрыва между ними.
а) в торец здания; б) сбоку здания; в) расширение корпуса здания; 1 — старое здание; 2 — пристройка
Рис. 2.28. Проект жилой пристройки по улице Вуллештрассе в районе «Марцан» (г. Берлин, Германия)
129
a)
Рис. 2.29. Проект угловой пристройки по улице Кландорферштрассе в районе «Марцан (г.Берлин, Германия) а) существующее положение; б) реализованный вариант
Рис. 2.30. Проект застройки «типичный марцанский угол«, осуществляемый на улице Меркишесаллее (г. Берлин, Германия)
130
I. Взаимное расположение домов
а)
последовательно
б) параллельно
в) под углом
II. Вставки при формировании жилых групп
а) Для замыкания открытой стороны двора
б) Г-образная вставка
в) Организация замкнутой жилой группы
		
г) Вставка самостоятельного дома
	1 1 1 1		
д) Удлинение существующих зданий
Рис. 2.31. Устройство вставок при организации жилых групп:
- старая застройка;	|	| - вставки
Необходимо отметить, что при устройстве вставок требуются соответствующие преобразования торцевых секций или всего здания. Входы в квартиры торцевых секций могут быть размещены со стороны пристраиваемого лестнично-лифтового узла.
В случаях объединения жилых домов секцией-вставкой характер связи зависит от ее этажности. При равной этажности вставки и реконструируемого дома потребуется частичная перепланировка квартир торцевых секций, окна которых на боковом фасаде перекрывает стена секции-вставки. В этом случае вставка решается как самостоятельный жилой дом.
131
Рис. 2.32. Жилая вставка между двумя домами, расположенными
торцами друг к другу
Рис. 2.33. Вставка между двумя домами, расположенными под углом друг к другу
При большей этажности секции-вставки и устройстве в ней лифта появляется возможность использовать его для обслуживания не только собственного объема, но и надстраиваемых этажей. Однако в жилых домах типовых серий первого поколения высота этажа меньше величины, предусмотренной современными требованиями. Это усложняет конструктивное решение в местах сопряжения существующего и встраиваемого объемов. Вставка и жилой дом могут быть связаны лишь в уровне надстройки. На уровне 1—5 этажей они представляю! собой независимые, вплотную расположенные здания.
132
Возведение между жилыми домами блоков обслуживания предопределяет необходимость перепланировки квартир торцевых секций, если встраиваемый объем закрывает световой фронт квартир. В отличие от предыдущих вариантов связь вставки с квартирами жилого дома не предусматривается. Единым элементом, который может использоваться для развития проектов квартир, является крыша встраиваемого объема. Она может быть использована для устройства открытых террас.
При объединении жилых домов посредством пристройки дополнительных объемов к боковым фасадам предполагается, что встраиваемые элементы служат продолжением пространства квартир. Удаленность от входа в квартиру помещений, расположенных в новом объеме, затрудняет их использование в качестве зоны общественных контактов. Более обоснованным является устройство индивидуальных комнат в сочетании с открытыми лоджиями-террасами. Возведение вставок, продолжающих пространство квартир торцевых секций, не влияет на характер других изменений внешних габаритов здания (этажность, ширина корпуса).
Целесообразные границы применения того или иного вида вставок зависят от:
1.	Конструктивной особенности и несущей способности реконструируемых жилых домов (там, где допускается перепланировка);
2.	Величины разрыва и угла поворота жилых домов относительно друг друга:
—	для последовательного расположения применимы все типы вставок;
—	для углового расположения — все типы, за исключением отдельной секции жилого дома.
Встройки повышают эксплуатационные качества жилых домов в соответствии со стандартом. К встроенным объемам относятся узлы вертикальных коммуникаций: лестницы, лифты, мусоропроводы.
Необходимость в новых лестницах возникает при нецелесообразном расположении старых, редком их шаге, препятствующем желаемому разукрупнению квартир, неудовлетворительных пролетах, плохом техническом состоянии.
Для организации новой лестничной клетки рационально использовать существующие конкретные капитальные стены. Выгодно отводить для новых лестниц темные или затененные участки плана.
Нежелательно размещать новую лестницу в лицевом пролете уличного корпуса, так как при этом почти неизбежно пересечение оконных проемов междуэтажными площадками. Если все-таки веские планировочные соображения заставляют располагать новые лестницы в лицевом пролете, то между наружной стеной и площадкой нужно оставить зазор, позволяющий открывать створки оконного переплета.
Сохраняемые и вновь организованные лестницы, не имеющие окон, должны быть обеспечены устройствами для вентиляции и удаления дыма (системы ППА и ДУ монтируются для зданий 12 этажей и выше).
При надстройке пятиэтажных зданий на один и более этажей возникает необходимость устройства лифтового узла. Ранее наиболее распространенной являлась установка наружных лифтов, что неизбежно нарушало интерьер лестницы и ухудшало ее естественное освещение. Кроме того, вход в лифт организовывался на месте бывшего оконного проема, рядом с которым удавалось пробить лишь очень узкие новые проемы, выполняющие функции по проветриванию и дымоудалению. Как правило, наружный лифт перекрывает существующий выход из лестничной клетки во двор, поэтому вход в здание приходится переносить, организуя тамбур или даже вестибюль, с использованием дополнительной площади, нарушая единообразие планировки квартир по вертикали. Недостатком наружного лифта является его применение к междуэтажной площадке. Таким образом, для попадания в лифт необходимо подняться на один или полтора марша, а затем спуститься на марш. Иногда наружные лифты затеняют соседние дома.
133
Встроенные лифты лишены перечисленных недостатков, однако существую! проблемы, связанные с их устройством:
—	возможно расположение только в объеме новой лестницы (нового помещения), что нереально для существующих лестниц при ограниченном пространстве;
—	наличие ограничений в планировке квартир, так как лифт не может примыкать к жилым комнатам;
—	сокращение полезной площади дома;
—	необходимость возведения кирпичных (или из других сборных и мелкоштучных материалов) стен шахт, повышающая трудоемкость и стоимость реконструкции и осложняющая конструкцию перекрытия.
Поэтому тип лифта должен выбираться в каждом случае с учетом всех факторов, на основе сопоставления вариантов.
Реконструкция вертикальных коммуникаций жилых домов индустриального строительства обычно сводится к устройству лифтов и мусоропроводов. Причем последним основным конструктивным решением является устройство мусорокамеры на 1-м этаже, так как подвальные помещения в настоящее время для данных целей уже не используются.
При комплексной реконструкции жилой застройки применяются различные способы реконструкции. На рисунках 2.34 и 2.35 показано формирование новых архитектурных комплексов на базе реконструируемого жилища с применением надстройки, вставки и пристройки.
Пример градостроительного решения уплотнения пятиэтажной жилой застройки с надстройками и вставками приведен на рис. 2.36.
В таблице 2.3 даны конструктивно-технологические схемы встроенных строительных систем при увеличении надстроек жилых зданий. При этом используются сборные, сборномонолитные и монолитные системы.
Подъем зданий и подстройка в отдельных случаях могут заменить надстройку зданий. Такой способ реконструкции целесообразен в следующих случаях:
—	увеличение высоты первого этажа для размещения нежилых площадей;
—	подстройка новых этажей;
—	устройство проезда (прохода) под зданием;
—	улучшение вида и архитектурного дизайна ценного исторического или значимого здания;
—	опускание зданий.
Для подъема зданий применяют домкраты. Их устанавливают под стенами здания с шагом между механизмами от 0,5 до 5 м. При редком шаге домкратов опорную конструкцию делают в виде рамы-обвязки под всем зданием, при частом — ограничиваются только опорными балками, устанавливаемыми поперек стен над штоком домкрата.
Раму-обвязку делают в виде жесткой конструкции, поскольку она должна обеспечивать незыблемость стен в плоскости среза и воспринимать сосредоточенную нагрузку от подъемных механизмов. Эту конструкцию выполняют в виде рандбалок, связей и опорных балок. Ее решают по аналогии с конструкциями, применяемыми для передвижки (см. рис. 2.37).
Подъем зданий осуществляют двумя способами. Первый способ предусмотрен для подъема зданий на высоту до 2 м (рис. 2.37).
134
давне
Рис. 2.34. Надстройка пятиэтажного дома на один этаж, устройство лифта, пристройка объемов разного размера на разных этажах
РЕОРГАНИЗАЦИИ КОМПОЗИЦИИ ТОРНА ПУТЁМ ПРИСТРОЙКИ ДОПОЛНИТЕЛЬНЫХ ОБЪЁМОВ
СЕРИЯ 1-510
РЕКОНСТРУКЦИЯ С НАДСТРОЙКОЙ
РЕКОНСТРЫИРЫ-ЕМОЕ ЗДАНИЕ
СОЕДИНИТЕЛЬНАЯ ВСТАВКА (НОВОЕ СТР О ИТЕЛ ЬСТВО )
Рис. 2.35. Формирование новых архитектурных комплексов на базе реконструируемого жилища
135
Рис. 2.36. Пример градостроительного решения уплотнения 5-этажной жилой застройки — аксонометрия и схема плана: 7 — надстраиваемые до семи этажей существующие здания;
2 — новые многоэтажные дома-вставки
Таблица 2.3
Встроенные системы при реконструкции зданий с надстройкой этажей
Конструктивно-технологические схемы
Основные характеристики_________________
Встроенный унифицированный каркас: колонны на 1-3 этажа;
ригели длиной 6+9 м;
многопустотный настил длиной до 12 м;
отдельно стоящие фундаменты или монолитная плита
Безбалочный каркас (КУБ): колонны на 2—4 этажа;
надколонные и рядовые плиты индивидуального изготовления;
отдельно стоящие фундаменты или монолитная плита__________________________________
Безбалочный преднапряженный каркас (ИМС):
колонны на 3+4этажа;
плиты размером на ячейку;
фундамент в виде монолитной плиты
136
Продолжение таблицы 2.3
Сборно-монолитная встроенная система: внутренние монолитные стены;
перекрытия из многопустотного настила экструзионной технологии пролетом до 18м;
ленточные фундаменты или в виде монолит-ной плиты_______________________________
Встроенная монолитная каркасно-стеновая и каркасно-балочная системы:
с использованием легких систем, несъемной опалубки перекрытия пролетом до 8м;
фундамент в виде монолитной плиты
Сначала установленной группой домкратов поднимают здание на высоту, равную длине штока поршня. Под лапки подводят коротыши рельсов или специальные железобетонные блоки, обеспечивая надежную опору корпуса. После этого поршень втягивают в этот корпус, а под него подкладывают опоры, и цикл подъема возобновляют. Подъем сопровождают устройством под домкратом балочной клетки, которая является временным поддерживающим устройством. После завершения подъема под поднятыми стенами выкладывают новую кладку, а поддерживающее устройство разбирают.
Вторым способом подъем зданий можно осуществлять на высоту более 2 м (рис. 2.38). Для этого устанавливают две батареи домкратов. В работу включают одну батарею домкратов, а другую — оставляют для временного крепления здания. После его подъема на высоту штока в образовавшуюся пустоту заводят блок стационарной конструкции стены или опоры. Включая попеременно разные батареи, здание «выжимают» на заданную высоту. Этот метод эффективен, так как нет надобности во временных поддерживающих устройствах, однако требуется в 2 раза больше механизмов, чем в первом способе.
Рис. 2.37. Подъем зданий на высоту до 2 м:
1 — домкрат, 2 — поперечная опорная балки из трех рельсов; 3 — рандбалка из спаренных двутавров; 4 — рельсы балочной клетки (I -ХП циклы подъема)
137
Рис. 2,38. Подъем зданий на высоту более 2 м:
1 — домкрат; 2 — стеновые блоки; 3 — связи блоков (1 — Vциклы подъема)
2.4.	Благоустройство дворовых территорий
Благоустройство территории жилой застройки включает в себя: устройство внутренних дворов, палисадников: озеленение; устройство жестких покрытий для движения транспорта и тротуаров для пешеходов; устройство площадок различного назначения (детские игровые, спортивные, хозяйственные, парковочные для машин и т.д.).
На рис. 2.39 показано внешнее благоустройство части территории застройки. Надо учесть, что условия благоустройства могут быть разными. В старой застройке присутствуют тесные, узкие и темные дворы, так называемые «дворы-колодцы». В новой застройке, наоборот, дворы большие и светлые, но зачастую пустые и неблагоустроенные. И подходы к благоустройству различных дворов разнообразные. Старая застройка представляет мало возможностей для благоустройства и озеленения территории. Поэтому изучается первоочередный спрос нехватаюших элементов благоустройства во дворе и это очень тесно связано с разуплотнением или сносом старых строений.
Имеются проблемы другого рода в новых микрорайонах, где проводится уплотнение застройки. В данном случае присутствуют большие дворы, но их можно разделив на зоны и, применяя различные элементы благоустройства, приблизить по масштабам к человеку, сделать более уютными.
Территория каждого двора должна иметь зоны по использованию:
—	зона отдыха;
—	спортивно-игровая зона;
—	хозяйственная зона;
—	зона движения.
Не в каждом дворе можно разместить все эти зоны, тогда приходится размещать часть зоны или самое необходимое. Очень редко удается разместить в небольших дворах старой застройки спортивные площадки, садики или террасы. Вместо спортивных площадок могут быть поставлены лишь столы для тенниса и т.п. К необходимым элементам благоустройства, которые обязательно присутствуют в каждом дворе, относятся дорожки, проезды и проходы, мусорные и хозяйственные площадки и элементы озеленения, хотя бы минимальные. Разбить газон или сад в небольшом дворе невозможно, но всегда можно посадить пару деревьев, устроить клумбу или перголу.
138
I
Рис. 2.39. Пример благоустройства участка городской территории:
/ — существующее положение; II — проект благоустройства; виды покрытий и обработки: Д — дороги; Т — тротуары; П — пустыри; Г — грунтовые площадки; БК — бортовой камень; В — вьющиеся растения; Ц — цветники; штриховкой показаны новые деревья и кустарники
139
Такие элементы, как скамейки, скульптурные формы, фонтанчики или небольшие бассейны не требуют больших площадей, но последние требуют больших затрат, зато очень украшают двор и с их помощью можно создать уютные уголки для отдыха взрослого населения. Беседки размещают, как правило, во дворах большей площади. Желательным и необходимым элементом в каждом дворе являются детские игровые площадки. Но, к сожалению, во многих тесных дворах такой возможности нет из-за недостатка площади. В таких случаях устраивают детскую площадку одну на несколько дворов в каком-нибудь более крупном дворе, а в остальных мелких — лишь игровые сооружения для самых маленьких детей.
На рисунках 2.40 и 2.41 показаны схемы расположения и использования детских игровых площадок различных уровней и примеры нормативов по размерам детских площадок с соблюдением безопасности из опыта Германии.
Рис. 2.40. Схема расположения и использования детских игровых площадок различных уровней:
1 — у дверей дома; 2 — игровая у ища;
3 — игровая площадка; 4 — игровой парк;
5 — городской парк; 6 — парк для отдыха;
50 м — 400 м — возможное удаление от дверей дома
Рис. 2.41. Пример применения нормативов по размерам и материалам на сооружение детских игровых площадок из дерева (Германия)
При устройстве пешеходных дорожек, тротуаров и проездов в России зачастую до сих пор в качестве покрытий используют асфальт и бетон. Асфальтовое покрытие является токсичным, особенно при испарениях летом. Необходимо применять, в основном, покрытия из экологически чистых природных материалов: песка, гравия, природного камня, кирпича и дерева. Для того чтобы максимально сохранить природную среду, необходимо устраивать бортики для отделения газонов и посадок от дорожек. Либо, если это каменные дорожки, желательно оставлять зазоры между камнями, чтобы земля «дышала».
Площадки для сбора мусора — необходимый элемент благоустройства жилой территории, без которого не может существовать двор. Они, конечно, сильно портят вид во дворе и поэтому при реконструкции и благоустройстве дворов их надо сделать как можно незаметнее, огородить загородками и озеленить растениями или кустарниками.
140
Проблема парковки автомобилей всегда является острой, особенно при увеличении автопарка машин и нехватки внутридомовой территории. Зачастую жители вынуждены оставлять свои машины вдоль внутридомовых проездов и улиц, что создает неудобства, как для пешеходов, так и для владельцев машин. В новых районах также не хватает мест для парковки, либо они неорганизованные, стихийные — на пустырях, тупиковых улицах, площадях и т.п. Есть несколько путей решения данной проблемы. Во-первых, это просто парковки машин «под окнами». Это приемлемо для крупных микрорайонов, где есть достаточно места; в таком случае парковку машин отделяет от дома ряд деревьев. Во-вторых, выделяются специальные места для стоянки во дворе или перед домами. Они устраиваются только для жителей близлежащих домов и по возможности в местах, не граничащих с детскими площадками и местами отдыха, либо хорошо от них отделяются загородками и озеленением. В третьих, это размещение различных видов гаражей, в виде различных наземных и надземных гаражей — стоянок, в том числе и многоярусных. Подземные гаражи могут располагаться как под территорией двора, так и под домами, а также комбинированные. Если гараж располагается под дворовой территорией, то она освобождается для использования ее под озеленение, детские площадки, места для отдыха.
Расстояния от наземных и наземно-подземных гаражей, открытых стоянок, предназначенных для постоянного и временного хранения легковых автомобилей до жилых домов приведены в таблице 2.4.
Таблица 2.4
Расстояния от мест постоянного и временного хранения легковых автомобилей
Здания, до которых определяется расстояние	Расстояние (м) от гаражей и открытых стоянок при числе легковых автомобилей				
	10 и менее	11-50	50-100	101-300	более 300
Жилые дома	10*	15	25	35	50
В том числе торцы жилых домов без окон	10*	10*	15	25	35
* Для зданий гаражей Ш-V степеней огнестойкости расстояния следует принимать не менее 12 м
Тротуары для пешеходов надо устраивать только по основным путям движения. В процессе эксплуатации и реконструкции строительного фонда пешеходные пути частично изменяют в связи со сносом или сооружением какой-либо постройки, открытием нового магазина или остановки городского транспорта на ближайшей улице. Появление новых направлений движения пешеходов нужно вовремя заметить и правильно учесть.
Закономерности пешеходного движения представлены на рис. 2.42. Следует учитывать закономерности движения людей на местности в различных условиях.
Когда человек идет по открытой, свободной от заметных препятствий местности, от начальной точки к видимой цели движения, он обычно не идет по прямой, а отклоняется от нее в пределах 0,1 длины пути с углами между прямой линией и фактическим путем порядка 15—250 (рис. 2.42,6). Если на пути пешехода встречаются небольшие, легко преодолимые препятствия вроде канавок, остатков бетонных плит, участков густой травы, он обходит их с углами до 30°, что является критической величиной угла (2.42,в).
При явно непреодолимых препятствиях (здание, пруд) пешеход находит наиболее короткий маршрут их обхода. Если даже за препятствием не видно цели движения, путем дальней ориентации люди определяют самый подходящий путь движения с точностью порядка 10 % длины.
141
В системе озеленения городской застройки выделяются три категории зеленых насаждений: — общего пользования — парки культуры и отдыха, детские, спортивные парки (стадионы), парки тихого отдыха и прогулок, сады жилых районов и микрорайонов, скверы, бульвары, озелененные участки при общегородских торговых и административных центрах, лесопарки и т.д.
— ограниченного пользования — насаждения на жилых территориях, насаждения на территориях детских и учебных заведений, спортивных, культурно-просветительных и общественных учреждений, на территориях предприятий промышленности и т. д.
— специального назначения — насаждения вдоль улиц, магистралей и на площадях, насаждения коммунально-складских территорий и санитарно-защитных зон, ботанические, зоологические сады и парки, выставки, насаждения ветрозащитного, водо- и почвоохранного значения, противопожарные насаждения, насаждения мелиоративного назначения, питомники, цветочно-оранжерейные хозяйства, насаждения кладбищ и крематориев.
Любой объект городских зеленых насаждений независимо от его специфических функций является составной частью единой системы озеленения города, его архитектурнопланировочной структуры с учетом природно-климатических особенностей.
В жилом районе зеленые насаждения включают насаждения общего пользования (сады жилых районов, микрорайонов, бульвары, скверы и т.д.) и насаждения ограниченного пользования и специального назначения (озелененные дворы, участки школ, детских садов, посадки на улицах и площадях и т.д.). Если отсутствует одна из составных частей системы озеленения, то ее надо компенсировать за счет увеличения площади других видов зеленых насаждений, добиваясь того, чтобы не менее 50 % территории жилого района было занято зелеными насаждениями.
Рис. 2.42. Закономерности пешеходного движения:
а) движение по открытой местности; б) при легкопреодолимых препятствиях;
в) то же, при труднопреодолимых; 1) места протаптываний, проломов;
Д — длина участка трассы и пределы отклонения от нее
На рис. 2.43 приведена принципиальная схема зеленых насаждений города. Разработанная схема обеспечивает нормальную доступность зеленых насаждений всех категорий, равномерную (пропорционально количеству населения) насыщенность районов города насаждениями общего пользования, хорошую изоляцию магистралей и жилых районов от промышленности. Схема достаточно гибка, что позволяет применять ее в различных планировочных ситуациях, в том числе и при реконструкции жилой застройки.
СНиП 2.07.01-89* предлагает следующие площади зеленых насаждений общего пользования, таблица 2.5.
142
Площади зеленых насаждений общего пользования
Таблица 2.5
Озеленение территории общего пользования	Площадь озелененных территорий, м2/чел			
	крупнейших, крупных и больших городов (от 100 тыс.чел и выше)	средних городов (до 100 тыс.чел)	малых городов (до 50 тыс.чел)	сельских поселений (до 5 тыс.чел)
Общегородские	10	7	8 (10)*	12
Жилые районы	6	6	—	—
*В скобках приведены размеры для малых городов с численностью населения до 20 тыс.чел.
2.5.	Иностранный опыт реконструкции жилой застройки
Значительные успехи в области реконструкции жилища имеются в странах Западной Европы. Они были подготовлены активным развитием этого вида обновления жилища, начиная с 70-х годов XX столетия.
| --'Щ	№
1	— граница микрорайонов;
2	— микрорайонный центр с садом;
3	— районный центр;
4	— автомагистрали и железная дорога;
5	— общегородской центр;
6	— промышленность;
7	— центральный парк культуры и отдыха;
8	— районные парки; 9 — детские парки;
10 — центральный спортивный парк;
11 — специальные парки ( ботанический, зоологический и т.д.); 12 — шумо- и пылезащитные полосы вдоль магистралей; 13 — бульвары и пешеходные аллеи; 14 — лесопарковый пояс с зонами массового отдыха (ЗМО), санаторными (ЗСО);15 — питомники; 16 — санитарно-защитная зона от промышленности (окружность, обозначенная пунктиром, — радиус обслуживания центрального парка, сплошная линия — радиусы влияния районных парков)
Рис. 2.43. Принципиальная схема зеленых насаждений города
Польский институт жилищного хозяйства разработал программу, согласно которой 22 % жилого фонда страны должно быть реконструировано и перестроено. Согласно этой программе рекомендуется следующее действие: если стоимость ремонта или реконструкции составляет более 70 % стоимости нового здания, тогда подобные работы могут быть проведены, если здание является памятником архитектуры.
Представляет интерес реконструкция жилья во Франции. По данным архитекторов-урбанистов во Франции 6 млн квартир не отвечают нормам комфортности и около 200 тысяч
143
квартир не гигиеничны. Во Франции Национальное агентство по реконструкции жилья, выполняет координирующую роль. Франция имеет хорошо развитую структуру более мелких организаций, выполняющих финансирование, поиски источников финансирования, проектные, исследовательские работы в области реконструкции.
В г. Нанте (Франция) были выполнены работы по реконструкции района Сент Жозеф, который представляет собой образование из 270 квартир, построенных в конце 50-х годов XX столетия. Применен способ реконструкции для жилых домов с поперечными несущими стенами, когда для увеличения площадей организовывают дополнительные объемы или частично идет перемещение фасада, корпус здания становится шире. Таким образом, минимальные размеры кухонь (4 м2) и общих комнат (14,5 м2) были увеличены до 8—15 м2. Восемь квартир первого этажа имеют палисадники шириной 2 метра. В плане социальной организации реконструкции, важно отметить, что согласование с жителями по поводу реконструкции этого района шло два года. На рис. 2.44 представлен план реконструкции квартиры в этом районе; ее площадь увеличена за счет пристройки дополнительного объема к торцевой стене.
а)	квартира до реконструкции;
Рис. 2.44. Реконструкция в районе Сент Жозеф, г. Нант (Франция)
б)	план квартиры после реконструкции
Реконструкция жилого дома в квартале Рамаэкерс в городе Лаэкен (Бельгия) включала замену наружных ограждений, ремонт междуэтажных перекрытий, увеличение кухонь, замену оборудования и другие работы (рис.2.45).
При реконструкции жилища первых массовых серий в Чехословакии прогрессивной тенденцией является отход от монофункциональности жилого дома. Это выражается в различии объемно-планировочных решений этажей, особом подходе к функциональному решению первых и последних этажей и других мероприятий. На рис. 2.46,а показано решение первого этажа с квартирами для инвалидов. На рис. 2.46,6 приведено решение жилища первого этажа, которое может быть предназначено для пожилых людей или молодежи. Эти малокомнатные квартиры имеют самостоятельные входы с улицы и развиваются на глубину пролета. Кухня освещается вторым светом.
Реконструкция жилых домов в Германии, как правило, идет в рамках комплексных градостроительных мероприятий по санированию отдельных градостроительных образований. Этому способствует правовая база и строительное законодательство государства. Подобная реконструкция состоит из трех основных этапов, которые, в свою очередь, состоят из более мелких мероприятий.
На первом этапе выполняются подготовительные исследования и утверждение Бундестагом границ реконструируемого района с приданием ему особого статуса.
144
Второй этап — разработка социального плана, который может измениться с внесением коррективов. Он информирует население о возможных работах, является средством получения необходимых советов и помощи, определяет пути проведения реконструкции. Основная цель этого плана — смягчение негативных последствий реконструкции для населения. Существенным моментом этого этапа являются обсуждения предстоящей реконструкции с владельцами и арендаторами участков, жителями района и землепользователями.
Третий этап — реализация мероприятий, которые состоят из следующих видов работ:
— реорганизация землевладений на реконструируемой территории, включая закупку, отчуждение участков и, при необходимости, изменение границ отдельных участков; передачу в аренду или продажу их новым владельцам, заинтересованным в реализации реконструктивных мероприятий;
а)	существующий план секции;
Рис. 2.45. Реконструкция квартала Рамаэкерс г. Лаэкен (Бельгия)
б)	секция после реконструкции
—	переселение жителей и вывод предприятий, которые проводятся за счет централизованных фондов города;
—	снос зданий и подготовка территории к строительству;
—	новое строительство и модернизация существующей застройки, осуществляемые землевладельцами.
В задачи администрации входит оказание необходимой помощи застройщикам, выполнение посреднических функций между заказчиками и инвесторами, координация действий и контроль за точностью исполнения реконструкции. По законодательству Германии реконструируемый район с момента принятия решения о реконструкции обеспечивается централизованным финансированием.
145
а)	реконструкция первого этажа с квартирами для инвалидов;
Рис. 2.46. Реконструкции дома серии G-57 (Чехия)
б)	жилища первого этажа для пожилых людей или молодежи
На рис. 2.47 показаны предложения по реконструкции жилища в районе Феддель в г. Гамбурге (Германия). Эти предложения основаны на уменьшении количества квартир в плане этажа секции и неизменных габаритах здания.
а) существующий план;	б) второй уровень в) первый уровень
после реконструкции; после реконструкции
Рис.2.47. Реконструкция в квартале Феддель, г. Гамбург (Германия)
Предлагаемое на рис. 2.47 жилище — двухуровневое, с традиционным зонированием кухни, общая комната — на нижнем уровне, спальни — на верхнем. Из-за малой глубины пролета общие комнаты получились «лежачими». Реконструкция жилища в этом районе является частью социальной программы по комплексному обновлению всей структуры этого района.
146
Интересным является опыт организации новой социальной жизни и комплексного преобразования градостроительной среды в спальных районах индустриальной застройки в восточной части г. Берлина (Германия). В жилом районе Марцан г. Берлина (Германия), насчитывающем 170 тысяч жителей, из них 30 % дети и молодежь, в конце 90-х годов XX столетия начали преобразование среды жилых дворов, архитектурного украшения фасадов, деталей, организации первых этажей. В частности, для первых жилых этажей предложены приквар-тирные палисадники с самостоятельным входом в квартиры и с организацией пространств зимних садов для вышележащих этажей (рис. 2.48).
Необходимо заметить, что немецкие специалисты уже сейчас занимаются вопросами реконструкции не только жилища 60-х годов, но и жилища современных серий, построенных в последние годы. Большинство примеров основываются на уменьшении количества квартир в плане этажа секции и перераспределении площадей.
Потребительская ценность квартиры также возрастает за счет организации различного рода летних помещений, как это показано на рисунках 2.49 и 2.50. Для вышележащих этажей эти вновь организованные пространства, также сохраняются.
а)
Рис. 2.48. Реконструкция дома серии QP с организацией палисадников для квартир первого этажа и пространств зимних садов для вышележащих этажей, г. Берлин (Германия)
а) существующая схема;
б) план секции после реконструкции
Рис. 2.49. Вариант реконструкции дома серии QP г. Берлин (Германия)
а) существующая схема;
б) план секциии после реконструкции
Рис. 2.50. Вариант реконструкпии дома серии P-2/II, г. Берлин (Германия):
147
Следует отметить, что организация зимних садов является одной из новых тенденций в формировании жилища в Германии. В этом проявляется желание преодолеть разрыв, сформировавшийся между жилой и окружающей средой. Экологизация жилиша, создание особого микроклимата и комфорта способствует смягчению негативных последствий, которые порождены высокотехнологичным развитием страны и общества. В пространствах малых шагов, как это показано на рис. 2.51, организуются санитарно-хозяйственные комнаты, которые имеют естественное освещение и являются более функциональными.
а) существующая схема;
б) предлагаемая реконструкция
Рис. 2.51. Предложение по реконструкции дома серии WBS-70/5/6/B, г. Берлин (Германия)
Архитектурно-композиционные возможности крупнопанельного домостроения в г. Берлине (Германия) — это результат градостроительного санирования и реконструкции кварталов города, что опровергает традиционные представления о крупнопанельном жилище и позволяет выявить основные композиционные приемы, используемые немецкими архитекторами.
Использование синтеза отечественного и зарубежного опыта необходимо для разработки наиболее оптимальных проектов реконструкции жилой застройки. При этом от реконструкции пятиэтажных зданий до реконструкции высотных сборных жилых зданий надо переходить быстрее, чтобы сэкономить ресурсы страны в будущем.
Примерами синтеза зарубежного и отечественного опыта является работа финских и германских фирм по реконструкции домов индустриальной застройки. Более подробно по Финляндии материал представлен в главе 5.
На рисунке 2.52 и рисунке 2.53 показаны классические примеры такой реконструкции.
148
б) здание после капитального ремонта
Рис. 2.52. Капитальный ремонт фасада дома серии 1-507 в г. Санкт-Петербурге по финской технологии:
а)
б)
ап.алкил
IStllEBI
то.ол
iniliiii
1ЩШШ]
lasiliai
ПЛ ОШПП
пл пл опл пл ал □.пл ал плоил
IIIIIIBI
1ППКПП пл.ош т.п'Hotel!
11ИИИЧ
ГвН1Ш1
г.одо
lainiai
ЮШ □ ШГШ]
]!Ш1ШШ___
рт:ал|ап^ 1ааш1плтпп
пп.щаш!ппщпш ал по ап по алшЭппЫаплшНплшгпо алш®пп!Ш].'пл:..ппэ_____
nnjrm-rm-nnj Ш1ЛЛ.|ПЛ;ПЛ’]
ал
пп:апал;пл.| шал’алш Ш-ипшагг] !шап:ал;ао1
8пп:гтп!пп1пп1Впп :пп.пп:ое:!
ШОП жил шал шал
СЮ OU
Ри.-.'УЛ,
ста ' □□
-цд lSj-1
Рис. 2.53. Улучшение фасада дома Q6 (Германия):
а, б) фасады до реконструкции; в, г) фасады после реконструкции
149
2.6.	Архитектурные приемы и разработки, используемые при реконструкции объектов городской застройки
Ситуация, сложившаяся в России на рубеже XXI века в сфере капитального строительства и жилищно-коммунального хозяйства, характеризуется рядом проблемных явлений, а именно:
—	острый дефицит жилья, особенно социального назначения для малообеспеченных граждан;
—	неудовлетворительное состояние жилого фонда, объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры;
—	непомерно высокие эксплуатационные затраты в жилищно-коммунальном хозяйстве и социальной сфере;
—	многое другое.
Особо остро стоят вопросы сохранности жилого фонда и рационального использования энергетических ресурсов. В энергетическом балансе страны до 40 % энергоресурсов расходуется на энергообеспечение зданий и сооружений. В районах Сибири и Крайнего Севера эта цифра составляет более 50%.
Объем жилищного строительства сегодня составляет в России 45—50 млн м2, это немногим более 2 % эксплуатируемого жилого фонда. Поэтому экономия энергоресурсов за счет ужесточения норм строительной теплотехники в жилищном строительстве в ближайшие 10 лет не превысит и 5 %.
На основе вышеизложенного можно сделать вывод: для получения реальных и ощутимых результатов по энергосбережению основное внимание необходимо уделять сохранности, реконструкции, модернизации и капитальному ремонту жилого фонда и его энергоэффективности.
С 1959 по 1985 годы по всей России появилось около 290 млн м2 общей площади пятиэтажек, что составляет не менее 10 % от жилого фонда страны. Физический износ капитальных конструкций построек 1963—1970 годов, как правило, не превышает 20 %. Становится ясно, что к вопросу сносить или не сносить, следует подходить дифференцированно. Более рациональным подходом будет реконструкция, после которой дома вполне могут простоять еще 60—80 лет.
Объем работ, который планируется провести в ходе реконструкции и ремонта, по сути дела одинаков для всех домов:
—	утепление и облицовка наружных стен;
—	замена оконных и балконных блоков;
—	остекление балконов и лоджий;
—	замена лифтов и пристройка лифтов для 12-этажных жилых зданий;
—	организация входной зоны в соответствии с современными требованиями безопасности (помещения для охраны) и устройство пандусов;
—	введение компенсирующих противопожарных мероприятий для лестничных клеток;
—	выполнение надстроек и замена кровель;
—	перевод первых этажей под нежилые помещения в соответствии с конкретными заказами;
—	замена систем инженерного обеспечения зданий с применением средств автоматизации и учета, обеспечивающих снижение водо- и энергопотребления;
—	улучшения архитектурного облика жилых домов.
150
Вышеизложенные виды работ непосредственно повлияют на архитектурные решения формирования фасадов жилых зданий, что в свою очередь позволит трансформировать и качественно улучшить формирование силуэта строительных объектов.
2.6.1.	Характерные виды применяемых надстроек и мансард, планировочные решения квартир надстраиваемых
и пристраиваемых частей жилых домов
Реконструкция жилого фонда может идти по следующим направлениям:
—	реконструкция жилых зданий с надстройкой мансардного этажа;
—	реконструкция жилых зданий с надстраиваемой и пристраиваемой частями жилых домов.
Реконструкция жилых зданий с надстройкой мансардного этажа не требует дополнительного отвода участка под застройку, что очень важно в условиях высокой плотности застройки реконструируемых территорий.
В 1630 году французский архитектор Ф. Мансара впервые использовал подкровельное чердачное пространство для жилых и хозяйственных целей. С тех пор чердачный этаж под скатной крутой изломанной крышей носит название «мансарда» ( по имени архитектора).
Сегодня СНиП 2.08.01-89 трактует данную конструктивную часть здания следующим образом: «Этаж мансардный (мансарда) — этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной или ломаной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1,5 м от уровня пола мансардного этажа».
Геометрические формы мансард могут быть различными: иметь треугольный или ломаный силуэт, быть симметричными и несимметричными, располагаться по всей ширине здания или только по одну сторону от его продольной оси. При ломаной форме крыши нижней части мансарды придают крутой уклон (60°—70°), а верхней (15°—30°).
По отношению к наружным стенам мансарды могут располагаться в створе или выходить за их границы. При ограниченном выносе мансардного этажа его опирают на консольный вынос нижележащего перекрытия, при большем выносе — на дополнительные опоры — колонны, стенки, подвески. Наружные ограждения мансард могут быть полностью утепленными, либо только в границах отапливаемых помещений с устройством в последних наклонных, ломаных или плоских потолков.
Функционально-планировочный аспект использования мансардного этажа определяется, в основном, назначением здания, а планировочные особенности связаны со структурой здания и с ниже расположенными помещениями.
Необходимо различать три основных типа мансардных этажей:
—	мансардный этаж с формированием отдельного этажа в одном уровне;
—	мансардный этаж с двухуровневым развитием;
—	мансардный этаж с пространственной организацией антресольного этажа при двухуровневом развитии верхнего этажа здания-основы.
151
2.6.2.	Общий подход при проектировании мансард
При проектировании мансардного этажа необходимо иметь в виду, что роль ограждающих конструкций выполняет совмещенная утепленная кровля и, следовательно, все правила и конструктивные особенности ее устройства являются также и требованиями, которые необходимо наблюдать при возведении мансардного этажа.
При проектировании мансарды необходимо учитывать следующие моменты:
—	конструктивная схема, материал ограждающих конструкций и деталей мансарды определяются с учетом единства конструкции и архитектурных форм здания-основы;
—	важным условием размещения мансардных помещений является их взаимосвязь с коммуникационной структурой здания-основы;
—	особое значение имеют форма и габариты помещений, выбор светопрозрачного ограждения (вертикальных или наклонных окон), их размещение с учетом интерьера и во взаимосвязи с архитектурным обликом;
—	выбор планировочного варианта мансарды необходимо осуществлять исходя из планировки здания-основы;
—	важную роль, в зависимости от уровня зрительного восприятия мансардного этажа, играют линии и формы, определяемые геометрией крыши;
—	мансарда с круто уклонной крышей требует особого подхода к выбору кровельного материала, обеспечению теплозащиты, герметизации и гидроизоляции;
—	возведение мансарды без отселения жильцов основного здания требует специального метода максимальной безопасности производства работ, ограничения веса конструкций и деталей, сооружения элементов защиты и безопасности.
Противопожарные требования, особенно пути эвакуации мансардного этажа, зависят от планировочной структуры здания-основы:
—	при совпадении функций здания-основы и мансардного этажа для путей эвакуации используется лестнично-лифтовой узел здания, к которому примыкает мансарда;
—	при несовпадении функций здания-основы и мансардного этажа для создания путей эвакуации требуется устройство специальных коммуникаций, которые могут находится внутри или вне здания и иметь изолированные входы, в том числе между двумя зданиями.
При размещении офисов в мансардах жилых домов, имеющих не более 9 этажей, входы и эвакуационные выходы должны быть изолированы от жилой части здания.
Мансардное окно может служить спасательным проемом, через которое могут быть эвакуированы люди из помещения.
Высота жилых помещений в мансардном этаже в чистоте принимается не менее 2,5 м, при этом в жилую площадь могут засчитываться и участки помещений с меньшей высотой. Их величина нормируется в зависимости от уклона крыши. В соответствии со СНиП 2.08.ОХ-89* при определении площади помещений мансардного этажа учитывается площадь этого помещения с высотой узкой части наклонного потолка 1,5 м при наклоне 30° к горизонту, 1,1 м — при наклоне 45° и 0,5 м при наклоне 60° и более. При промежуточных значениях высота определяется по интерполяции. Площадь помещения с меньшей высотой следует учитывать в общей площади с коэффициентом 0,7, при этом минимальная высота стены должна быть 1,2 м при наклоне потолка 30°, 0,8 м — при 45°—60°, не ограничивается при наклоне 60° (рис. 2.54).
152
Общая площадь учитывается полностью
Угол наклона	Высота от пола до потолка
30*	1,5 м
45*	1,1м
60"	0,5 м
Общая площадь учитывается с коэффициентом 0,7
Угол наклона	Высота от пола до потолка
30'	1,2 м
45-60“	0,8 м
>60’	не ограничивается
Рис. 2.54. Схема определения жилой площади мансардных помещений
Расчет объема помещения следует проводить в соответствии с нормативными требованиями, согласно которым высота от уровня пола до поверхности наклонного потолка измеряется в точке ограничения размеров жилой или рабочей площади. Если помещение не ограничивается вверху горизонтальным потолком в той части, где его высота превышает нормируемую, то объем рассчитывается как объем всего помещения, включая его часть над нормативной высотой.
Связь помещений мансардного этажа со зданием может быть осуществлена несколькими способами, устройство которых требует индивидуального подхода: мансарды непосредственно примыкают к лестнично-лифтовому узлу; мансарды требуют специальных соединительных помещений-коридоров; мансарды требуют устройства специальных коммуникаций в виде лестниц или лифтов, в том числе вне здания.
При разработке интерьера мансардного этажа следует учитывать особенности геометрических форм помещений. Речь идет о размещении лестниц, обстановке ванной комнаты и туалета, кухни, а также о размещении дверей. Например, следует принимать во внимание свободную высоту лестничных маршей в отношении наклонных поверхностей крыши.
2.6.3.	Конструктивные особенности мансард
Выбор той или иной архитектурно-строительной системы мансардного этажа включает определение несущей конструкции и ограждения, а также организацию строительных работ на объекте, что особенно важно при проведении работ в застроенной части города.
При возведении мансардных этажей на реконструируемых зданиях рекомендуется выбирать легкие конструкции и материалы, поскольку, во-первых, следует максимально облегчить их транспортировку на этаж, а во-вторых, собственный вес конструкций должен быть минимальным, с учетом той нагрузки, которая будет перенесена на уже существующее здание.
Несущие конструкции мансард могут быть деревянными, металлическими и железобетонными. Применение деревянных конструкций мансард должно согласовываться со степенью огнестойкости здания, они должны быть защищены антипиринами. В настоящее время все большее распространение приобретают материалы из тонкостенного холодногнутого металлического профиля.
153
Внутренняя облицовка ограждения мансарды выполняется преимущественно из гипсокартонных листов. Внутренние перегородки целесообразно выполнять поэлементной сборкой с облицовкой гипсокартонными листами по стойкам из тонколистовых профилей.
Поскольку мансардный этаж, в большей степени, чем нижние этажи, подвержен потерям тепла, так как он имеет большую общую поверхность соприкосновения с внешней средой, то проблеме теплоизоляции должно быть уделено повышенное внимание. С внутренней стороны утеплителя, со стороны помещения, необходимо предусмотреть слой пароизоляции, а с внешней стороны — гидроизоляции. Также важно, чтобы между верхней стороной утепляющего слоя и нижней стороной кровельного покрытия имелось достаточно эффективное вентиляционное пространство, которое способствовало бы вентиляции и удалению неизбежного потока влажного теплого воздуха, проникающего через паровые преграды и теплоизоляционный слой.
Разработаны различные технологии возведения и реконструкции мансард.
Важным и существенным элементом мансарды является окно. Освещение будет вполне достаточным, если размер окна составляет 10 % от площади пола. Причем врезанное в крышу окно дает на 40 % больше света, чем слуховое того же размера. Мансардные окна безопасны при эксплуатации, так как в стеклопакетах устанавливают закаленные стекла с повышенной прочностью к механическим повреждениям. Рамы мансардных окон надежно герметизированы, что полностью исключает проникновение пыли и влаги.
Конструкция коробки окна в вертикальных торцевых стенах мансарды обычная. Определенные трудности возникают при монтаже окна и закреплении его в наклонной кровле. Конструктивное решение во многом зависит от материала самой крыши и ее покрытия (шифер, железо, черепица).
При возведении нового жилого дома создание благоустроенной мансарды не представляет трудностей. Работы выполняются в едином архитектурном ключе с оформлением всего дома, т.е. помещение чердака соответствующим образом оборудуется и отделывается. Отделочные материалы, как правило, используются те же, что и для оборудования помещения первого или промежуточных этажей. Другое дело сооружать и благоустраивать чердачное помещение в готовом, эксплуатируемом доме. Кроме планировочных появляются и ряд конструктивных проблем, которые связаны с конструкцией перекрытия, стропил крыши, утепления стен и создания нового освещения в наклонной кровле.
Организация интерьера мансардных этажей имеет свои специфические особенности (рис. 2.55). Внутренняя облицовка перегородок мансардных этажей выполняется в основном из гипсокартонных листов готовых под окраску или оклейку «сухой» штукатуркой или другими материалами. При оформлении интерьера мансарды, небольшого и сравнительно невысокого помещения, желательно выбирать светлые тона краски или отделки, благодаря которым человек психологически не ощущает «давления* стен и потолка ограниченного пространства. Мансардные окна врезанные в крышу могут комбинироваться по разному: парами, группами, одно окно над другим и т.д. Комбинаторика оконных окладов в зависимости от размеров и планировки помещений позволяет выполнить индивидуальный подход к дизайну интерьера. Ограниченное пространство чердака, которое регламентировано наклоном и конструкцией перекрытий крыши, обусловливает подбор мебели и оборудования с определенными требованиями. К ним относятся компактность, универсальность, простота конструктивного решения и, главное, удобство пользования.
154
Рис. 2.55. Интерьеры мансардных помещений
155
Реконструкция жилых зданий с надстраиваемой и пристраиваемой частями жилых домов требует соблюдения градостроительных норм, условий инсоляции и пожарной безопасности. Пристраиваемые части жилых домов (жилая вставка) могут примыкать к торцу здания типовой застройки или располагаться между торцами зданий типовой застройки, связывая здания в единый архитектурный объект. Такие вставки позволяют не только повысить плотность застройки территории, но и значительно улучшить архитектурный силуэт жилой среды, повысить комфортность визуальной ориентации человека в пространстве обитания.
2.7. Особенности внешних фасадных поверхностей застройки
Часто в разговорной речи и технической литературе понятие «крыша» и «кровля» используются как синонимы. Понятие «крыша» более общее — оно включает в себя кровлю как один из конструктивных элементов.
Крыша — это верхняя ограждающая конструкция здания, выполняющая несущие, гидроизолирующие и, при бесчердачных (совмещенных) крышах и теплых чердаках, теплоизолирующие функции.
Кровля — это верхний элемент крыши (покрытие), предохраняюший здание от всех видов атмосферных воздействий.
Современные крыши — это, прежде всего, новые материалы и технические решения, улучшающие такие показатели, как надежность, долговечность и эстетический вид. Выбор материалов кровельной системы должен быть основан на принципе согласования сроков службы всех составляющих
Главным экономическим показателем при выборе кровельного материала является не стоимость за единицу площади конкретного кровельного покрытия, а стоимость всей кровельной системы при заданных сроке службы и эксплуатационных характеристиках. Надежность и долговечность крыши обеспечивается также правильным выполнением работ по монтажу (обустройству) всей кровельной системы (рис. 2.56).
2.7.1.	Разновидности форм крыши
Двускатная крыша является самой распространенной классической конструкцией (рис. 2.56 А). Существуют варианты крыш с висячими стропильными формами или с наклонными стропилами. К многочисленным вариантам данного типа надо отнести крыши с равномерным или неравномерным углом наклона ската или же размером карнизного свеса.
Односкатная крыша. Скат крыши, как правило, обращен к наветренной стороне и представляет собой защиту от ветра, дождя и снега (рис. 2.56 Б).
Шатровая крыша. Симметричность является определяющим элементом: чистые и однозначные формы и линии, объединяющиеся на вершине (рис. 2.56 В).
Вальмовая крыша. Подчеркивает защитную функцию крыши и придает зданию представительный вид (рис. 2.56 Г). Характерные черты вальмовой крыши акцентируются наличием слуховых окон. Разновидностью вальмовой крыши является полувальмовая.
Мансардная крыша является результатом стремления превратить чердачное пространство в полноценный жилой этаж. Данный тип конструкции крыши очень популярен при современном строительстве, так как обеспечивается эффективное использование жилой площади мансардного этажа (рис. 2.56 Д).
156
Перечисленные формы крыш подвергаются модификации за счет применения различных элементов, как в устройстве самого покрытия, так и в конструкции кровли. Дополнительные элементы служат для внешнего оформления крыши и повышают функциональность жилых помещений, обеспечивая освещение и вентиляцию.
Рис. 2.56. Виды форм крыши:
А — двускатная; Б — односкатная; В — шатровая; Г — вальмовая; Д — мансардная
2.7.2.	Устройство мансардных окон
Одним из этих элементов является мансардное окно, монтируемое в вертикальной торцевой стене или прорезанное в крыше и представляющее собой экономичное решение использования чердачного пространства. Расположение окон в крыше дома позволяет сделать планировку мансарды более комфортабельной, а освещение помещения естественным светом равномерным. Имея богатый опыт модернизации жилища, зарубежные фирмы предлагают два варианта конструктивного решения оконного проема и открывающейся фрамуги для скатных крыш. Один вариант рассчитан на черепичную кровлю, другой — для шиферного покрытия. Конструкция коробки и рамы одна и та же, варьируется лишь заделка стыка по линии вреза в кровлю.
Отдельные виды слуховых окон типа «дормер» отличаются повышенной сложностью конструкции. Четырехугольное слуховое окно принадлежит к самым традиционным элементам, вертикальные боковые стенки которого, как правило, покрываются малоформатными кровельными материалами. Слуховые окна с двускатной крышей представляют собой интересный архитектурный вариант конструктивного оформления крыши.
Пластика современных фасадных поверхностей, как в новом строительстве, так и при реконструкции жилых домов, требует единого архитектурного решения лоджий и балконов. Лоджией (остекленной или не остекленной) является помещение, встроенное в жилое многоквартирное здание и имеющее ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому она примыкает. Остекленный балкон, как и лоджия, является частью
157
многоэтажного жилого дома и имеет ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому он примыкает.
Архитектурные решения с использованием новых подходов и материалов при строительстве зданий и сооружений с мансардами позволяют формирование современного силуэта городской застройки (рис. 2.57).
Рис. 2.57. Мансардные надстройки на современных 6- и 15-этажных зданиях
Контрольные вопросы:
1.	Приведите примеры основных схем надстройки зданий.
2.	Нарисуйте упрошенную схему передвижки здания или сооружения.
3.	Способы улучшения внешнего вида здания.
4.	Приведите примеры разуплотнения и уплотнения жилой застройки.
5.	Как можно благоустроить дворовые территории?
6.	Дайте пример реконструкции зданий с изменением и без изменения их функционального назначения.
7.	Приведите примеры использования новых отделочных и изоляционных материалов для повышения надежности и долговечности объекта.
8.	Приведите примеры реконструкции районов сложившейся застройки в зарубежных странах (Германия, Англия, Австрия и т.д.).
9.	Приведите возможные варианты входов в помещения мансардных надстроек.
10.	Опишите основные способы увеличения жилой площади здания и улучшения его внешнего вида.
158
ГЛАВА 3 ОБСЛЕДОВАНИЕ И ОЦЕНКА СОСТОЯНИЯ КОНСТРУКЦИЙ И ЭКСПЛУАТАЦИОННЫХ ПАРАМЕТРОВ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ
Процесс сохранения, обновления и приспособления объектов городской застройки к приемлемым условиям эксплуатации является естественным процессом развитая городской среды. Под термином «городская среда» понимаются интегральные критерии условия жизни горожанина с учетом комфортности жилья, эстетического восприятия внешнего вида зданий и сооружений, параметров атмосферы, шума, электромагнитного воздействия, состояния конструкций с учетом их надежности и др. характеристик, влияющих на здоровье человека.
3.1.	Обследование и оценка конструкций
В зависимости от объема строительно-монтажных работ и условий строительного производства реконструкция объектов разного масштаба и назначения делится на несколько видов.
По объему выполнения строительно-монтажных работ реконструкция делится на два вида — полную (иногда называемую коренной) и малую. Характеристика этих видов реконструкций приведена в табл. 3.1.
Полная реконструкция осуществляется по единой проектной документации — техникоэкономическому обоснованию (ТЭО) или проекту и сводному сметному расчету стоимости строительства. Малая реконструкция проводится при наличии отдельного проекта на здания (сооружения) и объектной или локальной сметы.
Объекты реконструкции относятся также к трем классам по степени (категории) сложности: несложные, сложные и особо сложные. Этот признак используют для характеристики проектных решений и условий производства строительно-монтажных работ.
Принятие решения о виде реконструкции принимается на основе комплексной оценки вопроса с учетом градостроительной задачи, местных условий в районе перестройки и данных о состоянии гражданских и промышленных объектов в соответствии с материалами общего и детального обследования.
Таблица 3.1
Характеристика различных видов реконструкции по масштабу и назначению объектов
Виды реконструкции	Объекты реконструкции	
	Жилищно-гражданские	Производственного назначения
1	2	3
Полная (коренная) реконструкция	Комплексное обновление районов городской застройки (включая жилую массовую застройку прошлого периода), обеспечивающее соблюдение современных норм и стандартов для среды проживания,	Комплексное переустройство всех производств и цехов промышленного предприятия с заменой морально устаревшего и физически изношенного технологического и инженерного оборудования,
159
Продолжение таблицы 3.1
1	2	3
	быта, отдыха и трудовой деятельности населения	инженерных коммуникаций и систем
Малая реконструкция	Перестройка (расширение, перепланировка, модернизация) отдельных зданий и сооружений городской застройки с обновлением всех систем инженерного оборудования	Переустройство отдельных зданий (цехов) и сооружений промышленных предприятий с заменой морально устаревшего и физически изношенного оборудования и инженерных сетей
Технические детали и особенности реконструкции определяются на основании результатов обследования зданий, сооружений и сопутствующей им инфраструктуры.
3.1.1.	Обследование и оценка состояния несущих и ограждающих конструкций
Обследование заключается в изучении окружающей жилой и производственной среды строительных объектов и технического состояния несущих и ограждающих конструкций реконструируемых и перестраиваемых зданий и сооружений.
Целью обследования (исследования) окружающей среды (микроклимата) является получение достоверных данных о факторах, формирующих среду, их фактическом состоянии, причинах, обусловливающих данное состояние, для установления их соответствия нормативным и задаваемым требованиям. Целью обследования технического состояния строительных конструкций является выявление степени физического износа, причин, обусловливающих их состояние, фактической работоспособности конструкций и разработка мероприятий по обеспечению их эксплуатационных качеств.
В зависимости от поставленных задач натурные обследования зданий и сооружений охватывают следующие этапы:
1.	Предварительное обследование;
2.	Детальное инструментальное обследование;
3.	Определение физико-технических характеристик материалов обследуемых конструкций в лабораторных условиях;
4.	Анализ и обобщение результатов обследований.
Детальное инструментальное обследование включает комплекс работ, связанных с выявлением:
а)	факторов, формирующих микроклимат помещений и их количественные показатели, и сравнение полученных результатов с нормативными требованиями;
б)	характеристик технического состояния несущих и ограждающих конструкций, включая теплотехнические и прочностные показатели с определением их пригодности для дальнейшей эксплуатации в соответствии с нормативными требованиями.
Характер и объем натурных обследований определяются конкретными задачами, сформулированными заказчиком работ.
При обследовании состояния несущих конструкций здания и сооружения также изучается несущая способность грунтов оснований и прочностные характеристики фундаментов, параметры которых должны исключать деформации стен.
Основной задачей предварительного обследования объекта реконструкции является определение общего состояния строительных конструкций и внутренней среды в помещениях,
160
предназначенных для проживания или использования в производственных и других утилитарных целях. При предварительном обследовании определяется состав намечаемых работ и сбор исходных данных, необходимых для составления плана дальнейших работ (разработки технического задания на проектирование, детального инструментального исследования, определения стоимости намечаемых работ, заключения договора с заказчиком и т.д.).
Детальное обследование выполняется при намечаемом в планах реконструкции росте нагрузок на несущие конструкции или в случае, если эксплуатационная надежность конструкций вызывает опасение и требует ремонта либо усиления.
В зависимости от имеющихся дефектов и повреждений техническое состояние конструкций зданий и сооружений после предварительного обследования может быть классифицировано по 4 категориям согласно общим признакам, приведенным в табл. 3.2.
Заключение о состоянии объекта делается на основании анализа комплекса исследований, определяющих прочность и надежность всех несущих элементов, начиная от состояния грунтов оснований до конструкций кровли, а также с учетом обеспечения санитарно-гигиенических нормативных требований к помещениям здания или сооружения.
Таблица 3.2
Общая оценка технического состояния конструкций при предварительном обследовании строительного объекта
Категория состояния конструкции	Общие признаки, характеризующие состояние конструкции
I — Нормальное	Отсутствуют видимые повреждения и трещины, свидетельствующие о снижении несущей способности конструкций. Выполняются условия эксплуатации согласно требованиям норм и проектной документации. Необходимость в ремонтно-восстановительных работах отсутствует
11 — Удовлетворительное	Незначительные повреждения, на отдельных участках имеются отдельные раковины, выбоины, волосяные трещины. Антикоррозионная защита имеет частичные повреждения. Обеспечиваются нормальные условия эксплуатации. Требуется текущий ремонт, с устранением локальных повреждений без усиления конструкций
III — Неудовлетворительное	Имеются повреждения, дефекты и трещины, свидетельствующие об ограничении работоспособности и снижении несущей способности конструкций. Нарушены требования действующих норм, но отсутствует опасность обрушения и угроза безопасности работающих. Требуются усиление и восстановление несущей способности конструкций
IV — Предаварий-ное или аварийное	Существующие повреждения свидетельствуют о непригодности конструкции к эксплуатации и об опасности ее обрушения, об опасности пребывания людей в зоне обследуемых конструкций. Требуются неотложные мероприятия по предотвращению аварий (устройство временной крепи, разгрузки конструкций и т.п.). Требуется капитальный ремонт с усилением или заменой поврежденных конструкций в целом или отдельных элементов.
Перед началом обследования конструкций должна быть определена величина распределенной и сосредоточенной нагрузки на несущие конструкции (новое оборудование, дополнительные облицовки декоративным камнем и кафелем, устройство перегородок, изменение
161
назначения помещений, например, устройство бассейна или джакузи с гидравлическими воздействиями и т.д. и т.п.).
Целесообразно оценить уровень агрессивности внешней и внутренней среды.
3.1.2.	Обследование каменных и армокаменных конструкций
Оценка технического состояния каменных конструкций по внешним признакам представлена в табл. 3.3.
Как известно, основными материалами каменных и армокаменных конструкций являются природные и искусственные камни, которые, так же как и растворы, должны удовлетворять требованиям соответствующих стандартов, технических условий и инструкций.
Обследование начинается с визуального осмотра (вертикальность стен, наличие трещин, отколы, выпучивания и т.д.). Скрытые трещины под штукатурным слоем определяются путем простукивания молотком, очищая далее поверхность кладки от штукатурного слоя и вскрывая глубинные слои кладки. При этом необходимо определить сплошность кладки, раздробление камня или смешение рядов кладки по горизонтальным швам, устанавливаются степень коррозии металлических элементов, разрывы или выдергивание стальных связей, затяжек и анкеров.
При обнаружении деформаций стен целесообразно определить кинетику их развития путем многократных измерений через определенные интервалы времени, устанавливаемые в зависимости от скорости развития осадок и смещений.
Особое внимание следует уделять состоянию пароизоляционных слоев и горизонтальной гидроизоляции в плоскости сопряжения стены с конструкцией фундамента и цоколя.
При обследовании конструкций стен важным является изучение факторов, определяющих их долговечность и теплотехнические качества: влажностное состояние, водо-, воздухопроницаемость, сопротивление теплопередаче конструкций.
Таблица 3.3
Оценка технического состояния каменных конструкций по внешним признакам
Признаки состояния конструкций	Категория состояния конструкций
1	2
I — нормальное	Конструкция не имеет видимых деформаций, повреждений и дефектов. Наиболее напряженные элементы кладки не имеют вертикальных трещин и выгибов, свидетельствующих о перенапряжении и потере устойчивости конструкций. Снижение прочности камня и раствора не наблюдается. Кладка не увлажнена. Горизонтальная гидроизоляция не имеет повреждений. Конструкция отвечает предъявляемым эксплуатационным требованиям
II — удовлетворительное	Имеются слабые повреждения. Волосяные трещины, пересекающие не более двух рядов кладки (длиной не более 15 см). Размораживание и выветривание кладки, отделение облицовки на глубину до 15 % толщины. Несущая способность достаточна
162
Продолжение таблицы 3.3
1	2
III — неудовлетворительное	Средние повреждения. Размораживание и выветривание кладки, отслоение от облицовки на глубину до 25 % толщины. Вертикальные и косые трещины (независимо от величины раскрытия) в нескольких стенах и столбах, пересекающие не более двух рядов кладки. Волосяные трещины при пересечении не более четырех рядов кладки при числе трещин не более четырех на 1 м ширины (толщины) стены, столба или простенка. Образование вертикальных трещин между продольными и поперечными стенами: разрывы или выдергивание отдельных стальных связей и анкеров крепления стен к колоннам и перекрытиям. Местное (краевое) повреждение кладки на глубину до 2 см под опорами ферм, балок, прогонов и перемычек в виде трещин и лещадок, вертикальные трещины по концам опор, пересекающие не более двух рядов. Смещение плит перекрытий на опорах не более 1 /5 глубины заделки, но не более 2 см. В отдельных местах наблюдается увлажнение каменной кладки вследствие нарушения горизонтальной гидроизоляции, карнизных свесов, водосточных труб. Снижение несущей способности кладки до 25 %. Требуется временное усиление несущих конструкций, установка дополнительных стоек, упоров, стяжек
Примечания:
1.	Для отнесения конструкции к перечисленным в таблице категориям состояния достаточно наличие одного признака, характеризующего эту категорию.
2.	Отнесение обследуемой конструкции к той или иной категории состояния, при наличии признаков, не отмеченных в таблице, в сложных и ответственных случаях должно производиться на основе анализа напряженно-деформированного состояния конструкций, выполняемых специализированными организациями.
Окончательное решение о состоянии и несущей способности каменных и армокаменных конструкций принимается после определения прочностных характеристик материалов кирпичных стен в соответствии с ГОСТами и стандартами РФ и выполнения поверочных расчетов согласно требованиям СНиП и других нормативных документов. На основании материалов исследований и данных расчетов делается заключение о соответствии показателей стеновых конструкций нормативным требованиям и при необходимости разрабатываются рекомендации по обеспечению их эксплуатационных качеств.
Для испытаний на прочность при сжатии и изгибе, на водопоглощение, как правило, должны отбираться фрагменты кладки на участках, имеющих признаки разрушения или ослабления.
3.1.3.	Обследование бетонных и железобетонных конструкций
Оценка технического состояния конструкций по внешним признакам производится на основе определения следующих факторов:
—	геометрических размеров конструкций и их сечений;
—	наличия трещин, отколов и разрушений;
—	состояния защитных покрытий (лакокрасочных, штукатурок, защитных экранов и др.);
163
—	прогибов и деформаций конструкций;
—	нарушения сцепления арматуры с бетоном;
—	наличия разрывов арматуры;
—	состояния анкеровки продольной и поперечной арматуры;
—	степени коррозии бетона и арматуры.
Следует различать трещины, появление которых вызвано напряжениями, проявившимися в железобетонных конструкциях в доэксплуатационный период (в процессе изготовления, транспортировки и монтажа), и трещины, обусловленные эксплуатационными нагрузками и воздействием окружающей среды.
К трещинам, появившимся в доэксплуатационный период, относятся: технологические и усадочные трещины, вызванные быстрым высыханием поверхностного слоя бетона и сокращением объема, а также трещины от набухания бетона; трещины, вызванные неравномерным охлаждением бетона; трещины, возникшие в сборных железобетонных элементах в процессе складирования, транспортировки и монтажа, при которых конструкции подвергались силовым воздействиям от собственного веса по схемам, не предусмотренным проектом.
К трещинам, появившимся в эксплуатационной период, относятся:
—	трешины, возникшие в результате температурных деформаций из-за нарушений требований устройства температурных швов;
—	трещины, вызванные неравномерностью осадок грунтового основания, что может быть связано с нарушением требований устройства осадочных деформационных швов, различным состоянием грунтов оснований (например, замачиванием поврежденными водоводами), проведением земляных работ в непосредственной близости от фундаментов без обеспечения специальных мер и т.п.;
—	трещины, обусловленные силовыми воздействиями, превышающими несущую способность железобетонных элементов.
Трещины силового характера необходимо анализировать с точки зрения напряженно-деформированного состояния железобетонной конструкции.
В железобетонных конструкциях наиболее часто встречаются следующие виды силовых трещин:
1.	В изгибаемых элементах, работающих по балочной схеме (балки, прогоны), возникают трещины:
—	перпендикулярные (нормальные) продольной оси, вследствие появления растягивающих напряжений в зоне действия максимальных изгибающих моментов;
—	наклонные к продольной оси, вызванные главными растягивающими напряжениями в зоне действия существенных перерезывающих сил и изгибаемых моментов.
Раздробление бетона сжатой зоны сечений изгибаемых элементов указывает на исчерпание несущей способности конструкции.
2.	В плитах возникают следующие трещины:
—	в средней части плиты, имеющие направление поперек рабочего пролета с максимальным раскрытием на нижней поверхности плиты;
—	на опорных участках, имеющие направление поперек рабочего пролета с максимальным раскрытием на верхней поверхности плиты;
—	радиальные и концевые с возможным отпадением защитного слоя и разрушением бетона плиты;
—	вдоль арматуры по нижней плоскости стены.
3.	В колоннах образуются вертикальные трещины на гранях колонн и горизонтальные через все сечение.
164
4.	В изгибаемых и растянутых элементах возможно появление поперечной, практически перпендикулярной продольной оси элемента, трещины, проходящей через все сечение.
5.	Трещины на опорных участках и торцах железобетонных конструкций, в том числе у предварительно напряженных элементов, ориентированные вдоль арматуры.
6.	Железобетонные раскосные фермы могут испытывать сжатие, растяжение, а в опорных узлах — действие перерезывающих сил. В опорном узле могут возникнуть помимо трещин повреждения в виде отколов и выкрашивания бетона.
Коррозионные процессы. Дефекты в виде трещин и отслоения бетона вдоль арматуры же-тезобетонных элементов могут быть вызваны и коррозионным разрушением арматуры. В этих случаях происходит нарушение сцепления продольной и поперечной арматуры с бетоном. Нарушение сцепления арматуры с бетоном за счет коррозии можно установить простукиванием поверхности бетона (при этом прослушиваются пустоты).
Продольные трещины вдоль арматуры с нарушением сцепления ее с бетоном могут быть вызваны температурными напряжениями при эксплуатации конструкций с систематическим нагревом свыше 300 °C и последствиями пожара.
В изгибаемых элементах, как правило, появлению трещин способствует увеличение прогибов и углов поворота. Недопустимыми (аварийными) можно считать прогибы изгибаемых элементов более 1/50 пролета при ширине раскрытия трещин в растянутой зоне более 0,5 мм. Значения предельно допустимых прогибов для железобетонных конструкций приведены в табл. 3.4.
Определение и оценку состояния лакокрасочных покрытий железобетонных конструкций следует производить по методике, изложенной в ГОСТ 6992-68. При этом фиксируются следующие основные виды повреждений: растрескивания и отслоения, которые характеризуются глубиной разрушения верхнего слоя (до грунтовки), пузыри и коррозионные очаги, характеризуемые размером очага (диаметром), мм. Площадь отдельных видов повреждений покрытия выражают ориентировочно в процентах по отношению ко всей окрашенной поверхности конструкции (элемента).
Таблица 3.4
Значения предельно допустимых прогибов железобетонных конструкций
Элементы конструкций	Предельно допустимые прогибы
1. Подкрановые балки при кранах: — ручных; — электрических	//500 //600
2. Перекрытия с плоским потолком и элементы покрытия (кроме указанных в поз. 4), при пролетах, м: К 6 6 </< 7,5 / >7,5	//200 3 см //250
3. Перекрытия с ребристым потолком и элементы лестниц при пролетах, м: К 5 5 < /< 10 1 > 10	//200 2,5 см //400
165
Продолжение таблицы 3.4
4. Элементы покрытий сельскохозяйственных зданий производственного назначения при пролетах, м: К 6 6 </< 10 /> 10	//150 4 см //250
5. Навесные стеновые панели (при расчете из плоскости) при пролетах, м: К 6 6 < 1< 7,5 /> 7,5	//200 3 см //250
Примечание. При действии постоянных, длительных и кратковременн лок и плит не должен превышать 1/150 пролета и 1/75 вылета консоли.	ях нагрузок прогиб ба-
Общее состояние железобетонных конструкций определяется по характеристикам обследования согласно данным таблицы 3.5.
Эффективность защитных покрытий при воздействии на них агрессивной производственной среды определяется по состоянию бетона конструкций после удаления защитных покрытий.
Таблица 3.5
Оценка технического состояния железобетонных конструкций по внешним признакам
Категория состояния конструкции	Общие признаки, характеризующие состояние конструкции
I — Нормальное	Видимых дефектов и повреждений на поверхности бетона незащищенных конструкций нет или имеются небольшие отдельные выбоины, сколы, волосяные трещины (не более 0,1 мм). Антикоррозионная защита конструкций и закладных деталей не имеет нарушений. Поверхность арматуры при ее вскрытии чистая, коррозии арматуры нет, глубина нейтрализации бетона не превышает половины толщины защитного слоя. Ориентировочная прочность бетона не ниже проектной. Цвет бетона не изменен. Величина прогибов и ширина раскрытия трещин не превышают допустимого значения по нормам
II — Удовлетворительное	Антикоррозионная защита железобетонных элементов имеет частичные повреждения. На отдельных участках в местах с малой величиной защитного слоя проступают следы коррозии распределительной арматуры или хомутов, коррозия рабочей арматуры отдельными точками и пятнами; потери сечения рабочей арматуры не более 5 %; глубоких язв и пластинок ржавчины нет. Антикоррозионная защита закладных деталей не обнаружена. Глубина нейтрализации бетона не превышает толщины защитного слоя. Изменен цвет бетона вследствие пересушивания, местами отслоение защитного слоя бетона при простукивании. Шелушение граней и ребер конструкций, подвергшихся замораживанию. Ориентировочная прочность бетона в пределах защитного слоя ниже проектной не более 10 %. Удовлетворяются требования действующих норм,
166
Продолжение табл. 3.5
	относящихся к предельным состояниям I группы; требование норм по предельным состояниям II группы могут быть частично нарушены, но обеспечиваются нормальные условия эксплуатации
III — Неудовлетворительное	Трещины в растянутой зоне бетона, превышающие их допустимое раскрытие. Трещины в сжатой зоне и в зоне главных растягивающих напряжений, прогибы элементов, вызванные эксплуатационными воздействиями, превышают допустимые более чем на 30 %. Бетон в растянутой зоне на глубине защитного слоя между стержнями арматуры легко крошится. Пластинчатая ржавчина или язвы на стержнях оголенной рабочей арматуры в зоне продольных трещин или на закладных деталях, вызывающие уменьшение площади сечения стержней от 5 до 15 %. Снижение ориентировочной прочности бетона в сжатой зоне изгибаемых элементов до 30 и в остальных участках — до 20 %. Провисание отдельных стержней распределительной арматуры, выпучивание хомутов, разрыв отдельных из них, за исключением хомутов сжатых элементов ферм вследствие коррозии стали (при отсутствии в этой зоне трещин) Уменьшенная против требований норм и проекта площадь опирания сборных элементов при коэффициенте запаса К=1,6 (см. примечание). Высокая водо- и воздухопроницаемость стыков стеновых панелей
IV — Предаварийное или аварийное	Трещины в конструкциях, испытывающих знакопеременные воздействия, трещины, в том числе пересекающие опорную зону анкеровки растянутой арматуры; разрыв хомутов в зоне наклонной трещины в средних пролетах многопролетных балок и плит, а также слоистая ржавчина или язвы, вызывающие уменьшение площади сечения арматуры более 15 %; выпучивание арматуры сжатой зоны конструкций; деформация закладных и соединительных элементов; отходы анкеров от пластин закладных деталей из-за коррозии стали в сварных швах, расстройство стыков сборных элементов с взаимным смещением последних; смещение опор; значительные (более 1/50 пролета) прогибы изгибаемых элементов при наличии трещин в растянутой зоне с раскрытием более 0,5 мм; разрыв хомутов сжатых элементов ферм; разрыв хомутов в зоне наклонной трещины; разрыв отдельных стержней рабочей арматуры в растянутой зоне; раздробление бетона и выкрошивание заполнителя в сжатой зоне. Снижение прочности бетона в сжатой зоне изгибаемых элементов и в остальных участках более 30 %. Уменьшенная против требований норм и проекта площадь опирания сборных элементов. Существующие трещины, прогибы и другие повреждения свидетельствуют об опасности разрушения конструкций и возможности их обрушения
Примечания:
1.	Для отнесения конструкции к перечисленным в таблице категориям состояния достаточно наличие хотя бы одного признака, характеризующего эту категорию,
2.	Преднапряженные железобетонные конструкции с высокопрочной арматурой, имеющие признаки II категории состояния, относятся к III категории, а имеющие признаки III категории — соответственно к IV или V категориям в зависимости от опасности обрушения.
167
3.	При уменьшенной против требований норм и проекта площади опирания сборных элементов необходимо провести ориентировочный расчет опорного элемента на срез и смятие бетона. В расчете учитываются фактические нагрузки и прочность бетона.
4.	Отнесение обследуемой конструкции к той или иной категории состояния при наличии признаков, не отмеченных в таблице, в сложных и ответственных случаях должно производиться на основе анализа напряженно-деформированного состояния конструкций, выполняемых специализированными организациями.
3.1.4.	Обследование металлических конструкций
Дефекты и повреждения стальных конструкций по внешним признакам в зависимости от вызывающих их причин можно систематизировать на следующие группы:
1.	Повреждения от силовых воздействий (статических и динамических) — разрывы, потеря устойчивости, трещины, расшатывание соединений и т.п.
2.	Повреждения от механических воздействий — вмятины, прогибы, искривления, истирание и др.
3.	Повреждения от физических воздействий — коробление и разрушение при высоких температурах, хрупкие трещины при отрицательных температурах.
4.	Повреждения от химических (электрохимических и физико-химических) воздействий — коррозия металла.
Оценка степени конкретных повреждений производится по допускаемым отклонениям на соответствующие дефекты, регламентированные СНиП 11-23-81.
В качестве предварительной оценки состояния стальных конструкций по I — IV признакам приведены в таблице 3.6.
Таблица 3.6
Оценка технического состояния стальных конструкций по внешним признакам
Признаки состояния конструкций	Категория состояния конструкций
1	2
I — Нормальное	Отсутствуют признаки, характеризующие износ конструкций и повреждения защитных покрытий
II — Удовлетворительное	Местами разрушено антикоррозионное покрытие. На отдельных участках коррозия отдельными пятнами с поражением до 5 % сечения, местные погнутости от ударов транспортных средств и другие повреждения, приводящие к ослаблению сечения до 5 %
III — Неудовлетворительное	Прогибы изгибаемых элементов превышают 1/150 пролета. Пластинчатая ржавчина с уменьшением площади сечения несущих элементов до 15%. Местные погнутости от ударов транспортных средстг и другие механические повреждения, приводящие к ослаблению сечения до 15 %. Погнутость узловых фасонок ферм
IV — Предаварийное или аварийное	Прогибы изгибаемых элементов более 1/75 пролета. Потеря местной устойчивости конструкций (выпучивание стенок и поясов балок и колонн). Срез отдельных болтов или заклепок в многоболтовых соединениях. Коррозия с уменьшением расчетного сечения несущих
168
Продолжение табл. 3.6
1	2
	элементов до 25 % и более. Трещины в сварных швах или в околошовной зоне. Механические повреждения, приводящие к ослаблению сечения до 25 %. Отклонения ферм от вертикальной плоскости более 15 мм. Расстройство узловых соединений от проворачивания болтов или заклепок; разрывы отдельных растянутых элементов; наличие трещин в основном материале элементов; расстройство стыков и взаимных смещений опор. Требуются срочные мероприятия по исключению аварии и обрушения конструкций
Уровень технического состояния конструкций по внешним признакам производится на основе определения следующих факторов:
—	геометрических размеров конструкций и их сечений;
—	наличия разрывов элементов конструкций;
—	наличия искривлений элементов;
—	состояния антикоррозионных защитных покрытий;
—	дефектов и механических повреждений;
—	состояния сварных, болтовых и заклепочных соединений;
—	степени и характера коррозии элементов и соединений;
—	отклонения элементов от проектного положения (расстояния между осями ферм, прогонами, отметок опорных узлов и ригелей и т.п.);
—	прогибов и деформаций.
Определение геометрических параметров конструкций и их сечений производится путем непосредственных измерений. При этом фиксируются все отклонения от их проектного положения.
Признаками наличия трещин могут быть подтеки ржавчины, выходящие на поверхность металла, и шелушение краски.
Основными дефектами и повреждениями стальных конструкций, которые выявляются при визуальных натурных обследованиях, являются:
—	в элементах конструкций — прогибы отдельных элементов и всей конструкции, винтообразность элементов, выпучивания, местные прогибы, погнутость узловых фасонок, коррозия основного металла и металла соединений, трещины;
—	в сварных швах — дефекты формы шва (неполномерность, резкие переходы от основного металла к наплавленному, наплывы, неравномерная ширина шва, кратеры, перерывы) и дефекты структуры шва (трещины в швах или околошовной зоне, подрезы основного металла, непровары по кромкам и по сечению шва, шлаковые или газовые включения или поры);
—	в заклепочных соединениях — зарубки, смещение с оси стержней и маломерность головок, избыток или недостаток по высоте потайных заклепок, косая заклепка, трещиноватость или рябина заклепки, зарубки металла обжимкой, неплотные заполнения отверстий телом заклепки, овальность отверстий, смещение осей заклепок от проектного положения;
—	дрожание и подвижность заклепок, отрыв головок, отсутствие заклепок, неплотное соединение пакета.
В конструкциях из алюминиевых сплавов также выявляются места их контакта с кор-розиеактивным материалом.
При обследовании отдельных видов стальных конструкций необходимо учитывать их особенности и условия эксплуатации.
169
а)	Стальные покрытия
При обследовании конструкций покрытий следует особое внимание обращать на:
—	трещины в стыковых накладках и узловых фасонках поясов стропильных и подстропильных ферм, особенно растянутых элементов;
—	криволинейность поясов и решетки ферм, особенно сжатых элементов, остаточные прогибы ферм;
—	состояние узлов ферм, особенно опорных.
Особенно тщательно должны проверяться наличие трещин фасонки узлов, к которым примыкают стержни с большими растягивающими усилиями, а также опорные узлы.
Необходимо также выявлять наличие лишних монтажных швов, которые могут изменить статическую схему конструкции.
б)	Колонны и связи по колоннам
При обследованиях колонн и связей по колоннам промышленных и гражданских зданий и сооружений необходимо уделить особое внимание:
—	общей геометрической форме колонн и соответствию их проектному положению;
—	местным прогибам, вмятинам и повреждениям поясов и элементов решетки, преимущественно в нижней части колонн, механическим повреждениям в местах технологических проездов и на участках складирования материалов;
—	искривлениям ветвей связей и элементов соединительной решетки;
—	состоянию узлов примыкания связей к колоннам, разрывам или искривлениям фасонок или разрушениям по сварным швам;
—	состоянию анкерных закреплений колонн в фундаментах;
—	состоянию подкрановых балок и узлов их опирания на консоли колонн;
—	состоянию решеток сквозных колонн и ребер жесткости сплошных колонн;
—	поврежденным коррозией элементам;
—	неравномерным осадкам и поворотам колонн, вызывающим повреждение закрепленных на них ограждающих конструкций, искривления элементов конструкций покрытий и повреждение опорных узлов.
в)	Подкрановые конструкции
Подкрановые конструкции промышленного здания или сооружения, рассчитываемые на подвижные нагрузки, включают подкрановые балки, тормозные балки или фермы, узлы креплений балок и тормозных ферм к колоннам, крановый рельс с креплениями и упоры, находятся под воздействием переменных или знакопеременных многократно повторяемых циклов напряжений, вызывающих усталость металла. Поэтому они должны быть тшательно обследованы, так как остаточные напряжения от сварки, неточности изготовления и монтажа конструкций, перекосы подкрановых путей и колес крана в плане еще более усложняют действительную работу подкрановых конструкций.
г)	Прочие конструкции
Кроме основных несущих конструкций, образующих каркас, в зданиях и сооружениях имеется большое количество различных конструкций: эвакуационные лестницы, рабочие площадки обслуживания технологического оборудования, пути для подвесного транспорта и др.
При обследовании этих конструкций следует обращать внимание на ослабление сечений балок и настила различными вырезами для выпуска технологических коммуникаций, а также на состояние узлов сопряжения второстепенных и главных балок с колоннами, монтажных стыков между собой, вставок между балками, состояние стоек и связей по ним, на ослабление креплений балок на опорах, изменение геометрического положения путей, происходящих от неравномерной осадки несущих конструкций и приводящих к накоплению остаточных деформаций.
170
3.1.5.	Определение коррозионных повреждений металлических конструкций
При оценке технического состояния конструкций, пораженных коррозией, прежде всего, необходимо определить вид коррозии и ее качественную и количественную характеристики.
Различают следующие основные виды коррозии металлических конструкций:
сплошная — характеризуется относительно равномерным распределением коррозии по всей поверхности;
пятнами — характеризуется небольшой глубиной проникновения коррозии по сравнению с поперечными размерами поражений;
язвенная — характеризуется появлениями на поверхности металла отдельных или множественных повреждений, глубина и поперечные размеры которых (от долей миллиметра до нескольких миллиметров) соизмеримы;
точечная (питинговая) — представляет собой разрушение в виде отдельных мелких (не более 1—2 мм в диаметре) и глубоких (глубина больше поперечных размеров) язвочек;
межкристаллическая — характеризуется относительно равномерным распределением множественных трещин на больших участках элементов (глубина трещин обычно меньше, чем их размеры на поверхности).
К качественным характеристикам коррозии относятся плотность, структура, цвет и химический состав продуктов коррозии. Качественные характеристики определяют путем лабораторных исследований продуктов коррозии, а цвет — визуально.
К количественным показателям коррозионных поражений относятся их площадь, глубина коррозионных язв, величина потери сечения, скорость коррозии.
Площадь коррозионных поражений с указанием зоны их распространения выражают в процентах площади поверхности конструкций.
Косвенную величину коррозионных потерь можно определить путем измерения толщины слоя продуктов коррозии.
Для оценки состояния лакокрасочных покрытий необходимо обращать внимание на изменение цвета, размягчение и охрупчивание, наличие признаков шелушения, отслаивание, образование сыпи и пузырей, наличие или отсутствие продуктов коррозии на поверхности покрытия или под ним.
Стойкость металлов определяется при равномерной коррозии средней скоростью разрушения, мм/год, при неравномерной коррозии — глубиной проникновения отдельных коррозионных разрушений (язв), мм/год.
При обследованиях конструкций из высокопрочных термообработанных сталей, а также конструкций, работающих при высоких или пониженных температурах, используются металлографические методы исследования коррозии, которые позволяют выявить межкристаллические или внутрикристаллические коррозионные поражения и их конфигурацию.
Обследования конструкций особо ответственных объектов рекомендуется проводить в течение нескольких лет с попутным изучением образцов конструкций из более коррозионностойких материалов, которые можно использовать при замене конструкций, а также образцов с защитными покрытиями, соответствующими примененным для обследованных конструкций, и с более стойкими покрытиями. Условия испытаний образцов должны соответствовать наиболее жестким условиям, в которых эксплуатируются конструкции данного вида.
Обследование сварных соединений является наиболее ответственной операцией, так как сварной шов и околошовная зона могут быть наиболее вероятными очагами возникновения коррозии и трещин.
171
На участке шва с предполагаемым скрытым дефектом производятся контрольное высверливание и травление отверстий. Наплавленный металл при этом темнеет, и на темном фоне просматриваются дефекты (непровар, шлаковые включения и т.п.).
При необходимости более тщательного исследования внутренних повреждений сварных швов и внутренних трешин элементов металлоконструкций следует применять физические методы контроля: ультразвуковой, рентгеновский, электромагнитный и др., которые осушествляются специализированными организациями.
Выявление повреждений заклепочных соединений производится их внешним осмотром и отстукиванием. Ослабление заклепки обнаруживается также по ржавым подтекам из-под головки и по венчикам пыли вокруг нее.
Высокопрочные болты не простукиваются. По внешнему виду они отличаются от обычных обязательным наличием шайб под каждой головкой.
Контроль узловых соединений, выполненных на высокопрочных болтах, производится в соответствии со следующими требованиями:
—	разболчивание соединений не допускается;
—	в затянутых на проектное усилие болтах концы их должны быть заподлицо с поверхностью гаек или выступать за нее;
—	контроль натяжения болтов может осуществляться закручиванием, используя тарировочный ключ.
При натурных обследованиях важным элементом контроля является определение качества стали в конструкциях, которое осуществляется путем механических испытаний образцов, химического и металлографического их анализа.
Испытание материалов стальных конструкций производится:
—	при отсутствии сертификатов или недостаточности имеющихся в них данных;
—	при обнаружении в элементах конструкций повреждений, особенно в виде трещин;
—	если установленная по сертификатам и чертежам марка стали не соответствует требованиям современных норм.
При лабораторных испытаниях, как правило, определяют следующие показатели:
—	механические свойства, пределы пропорциональности, упругости, текучести, временное сопротивление, истинное сопротивление разрыву, относительное удлинение и относительное сужение после разрыва.
Выявленные фактические характеристики конструкций и их элементов сопоставляются с требованиями нормативных документов — СНиП П-23-81* «Стальные конструкции», СНиП Ш-18-75 «Металлические конструкции. Правила производства и приемки работ». На основании результатов обследований производятся расчеты несущей способности элементов и конструкции в целом с целью разработки рекомендаций по дальнейшей их эксплуатации и восстановления их несущей способности и эксплуатационной надежности.
3.1.6.	Определение эксплуатационных качеств деревянных конструкций
Древесина является эффективным строительным материалом, однако имеет ряд отрицательных свойств: неоднородность строения и пороки (сучки, косослой и др.), быстрое увлажнение, набухаемость, низкая огнестойкость, быстрое разрушение грибами и жучками. Поэтому обеспечение долговечности деревянных конструкций требует выполнения ряда мероприятий при их строительстве и эксплуатации. Основные требования, предъявляемые к древесине и деревянным конструкциям, регламентируются ГОСТами 8486-86Е, 2695-83, 9462-88, 9363-88, а также СНиП П-25-80 и СНиП 2.01.08-85.
172
При обследованиях деревянных конструкций следует различать особенности неклееных и клееных конструкций и требований к условиям их эксплуатации, так как стойкость клеивых соединений к циклическим температурно-влажностным и другим эксплуатационным воздействиям отличается от неклееных конструкций.
Основными признаками, характеризующими техническое состояние деревянных конструкций, являются: прогибы и деформации, прочностные показатели, влажностное состояние, биоповреждение (грибами и жуками), коррозия древесины (для конструкций, эксплуатируемых в условиях агрессивных сред), коррозия металлических накладок, скоб, хомутов, болтов и др.
Прогибы элементов деревянных конструкций зданий и сооружений не должны превышать величин, приведенных в табл. 3.7.
Для определения вида гриба и степени поражения конструкций требуется микроскопическое исследование образцов древесины в специализированных лабораториях. Образцы для анализа размером 15x15x5 мм отбирают с сохранением грибных образований.
Предельные значения прогибов деревянных конструкций
Таблица 3.7
№п.п.	Элементы конструкций	Предельные прогибы в долях пролета, не более
1.	Балки междуэтажных перекрытий	1/250
2.	Балки чердачных перекрытий	1/200
3.	Покрытия (кроме ендов): а)	прогоны, стропильные ноги б)	балки консольные в)	фермы, клееные балки (кроме консольных) г)	плиты д)	обрешетки, настилы	1/200 1/150 1/300 1/250 1/150
4.	Несущие элементы ендов	1/400
5.	Панели и элементы фахверка	1/250
Примечания: 1. При наличии штукатурки прогиб элементов перекрытий только от длительной временной нагрузки не должен превышать 1/350 пролета. 2. При наличии строительного подъема предельный прогиб клееных балок допускается до 1/200 пролета.		
При обследовании деревянных конструкций необходимо особое внимание уделять эффективности мероприятий:
—	по защите от непосредственного увлажнения атмосферными осадками, грунтовыми и талыми водами, производственными водами и др.;
—	по предохранению древесины конструкций от промерзания, капиллярного и конденсационного увлажнения и по созданию осушающего температурно-влажностного режима окружающей воздушной среды (наличия естественной и принудительной вентиляции помещения, устройство продухов, аэраторов и др.);
—	по противопожарной защите;
—	по защите от воздействия гнилостных грибков и насекомых-древоточцев.
173
Признаками поражения деревянных конструкций дереворазрушаюшими грибами являются: грибковый запах в помещении; наличие образований на поверхности конструкций; изменение цвета конструкций (побурение); потеря прочности, высыхание, растрескивание, глухой звук при простукивании конструкций.
Признаками поражения деревянных конструкций жуками-древоточцами являются: наличие летных отверстий (размером 0,5-0,6 мм) и выпадение из них бурой муки; глухой звук при простукивании, шум в конструкции в начале лета, наличие жуков обнаруживается на слух с помощью специального стетоскопа.
Участки древесины, пораженные грибками и жуками-точильщиками, вырезаются и сжигаются, после чего конструкция усиливается антисептированной древесиной или специальными металлическими протезами.
Влажностное состояние элементов деревянных конструкций определяют путем отбора образцов с размером 15x15x5 мм и их испытаний в лабораторных условиях. Оценка степени коррозии металлических накладок, скоб, хомутов и др. в деревянных конструкциях, производится как для металлических конструкций.
Кроме отмеченных факторов следует обратить внимание на состояние узлов опирания несущих деревянных конструкций на фундаменты, каменные стены, стальные и железобетонные колонны и другие элементы конструкций с более теплопроводными или влагопроводными свойствами (при непосредственном их контакте). Узлы должны быть изолированы через гидроизоляционные прокладки;
Результаты обследований и определений фактических характеристик деревянных конструкций и их элементов сопоставляются с требованиями СНиП 11-25-80, СНиП 2.03.11-85 и других нормативных документов.
На основании результатов обследований производятся поверочные расчеты деревянных конструкций по двум предельным состояниям и разрабатываются рекомендации по дальнейшей их эксплуатации и восстановлению их несущей способности и эксплуатационной надежности.
3.1.7.	Определение теплотехнических характеристик ограждающих конструкций
Целью обследований теплозащитных качеств является выявление фактических и их соответствия современным нормативным требованиям, которые в последние годы существенно изменились в связи с проблемой экономии и рационального использования энергетических ресурсов.
Основной задачей определения теплотехнических характеристик ограждающих конструкций является:
—	определение температурного поля на внутренних поверхностях ограждающих конструкций, на участках теплопроводных включений, узлов примыканий внутренних и наружных стен, стыковых соединений для выявления зон с пониженной температурой, где возможно образование конденсата на поверхности конструкций и выявление степени теплотехнической неоднородности конструкций;
—	определение динамики влажностного режима конструкций в разные сезоны года, установление зоны конденсации влаги и степени влагонакопления в холодный период года, определение влажностного состояния стыковых соединений;
—	обследование воздухопроницаемости стеновых конструкций, стыковых соединений и светопрозрачных конструкций.
174
3.1.8.	Воздухопроницаемость ограждающих конструкций и проемов
При разности давлений воздуха с одной и с другой стороны ограждения через ограждение может проникать воздух в направлении от большего давления к меньшему. Если фильтрация происходит в направлении от наружного воздуха в помещение, то она называется инфильтрацией, при обратном направлении — эксфильтрацией. В зимних условиях в отапливаемых помещениях температура внутреннего воздуха существенно выше наружного воздуха, что обуславливает разность их объемных масс, в результате чего и создается разность давлений воздуха с обеих сторон ограждения. Разность давлений воздуха может возникнуть также под влиянием ветрового напора.
Инфильтрация холодного воздуха вызывает дополнительные потери тепла ограждениями и охлаждение помещений, а эксфильтрация может неблагоприятно отразиться на влажностном режиме конструкций ограждений, способствуя конденсации в них влаги.
Методика расчета и требуемое нормативное сопротивление воздуха проницанию ограждающих конструкций регламентируются СНиП 11-3-79*.
Воздухопроницаемость конструкций (стен, дверей, оконных проемов, ворот в цехах промзданий и в гаражах, стыков панелей и т.д.) выполняется с использованием специального оборудования и приборов.
Тепловые завесы, устраиваемые в проемах широких ворот промышленных зданий и сооружений, а также в вестибюлях гостиниц, административных и общественных пунктах и т.д. с интенсивным перемещением людей, должны обследоваться и оцениваться не только с учетом эффективности работы оборудования этих завес (температурное поле, скорость потока воздуха), но и с точки зрения санитарно-гигиенических результатов их работы (интенсивность сквозняков, влажность и т.д.).
Результаты проверок сравнивают с данными табл. 3.8, где приведены нормируемые значения воздухопроницаемости GH, кг/(м2 ч) ограждающих конструкций зданий и сооружений, и на этой основе дают оценку воздухопроницаемости ограждающих конструкций.
Предельные значения нормативной воздухопроницаемости GH ограждающих конструкций зданий и сооружений
Таблица 3.8
Вид ограждающей конструкции	GH, кг/(м2 ч) не более
1. Наружные стены, перекрытия и покрытия жилых, общественных, административных зданий и сооружений	0,5
2. Наружные стены, перекрытия и покрытия производственных зданий и помещений	1,0
3 Стыки между панелями наружных стен: а) жилых зданий; б) производственных зданий.	0,5 1,0
4. Входные двери в квартиры	2,5
5. Окна и балконные двери жилых, общественных и бытовых зданий, окна производственных зданий с кондиционированием воздуха	6.0
6. Окна, двери и ворота производственных зданий	8,0
7. Зенитные фонари производственных зданий	10,0
175
3.1.9.	Обследование грунтов оснований и фундаментов
Обследование грунтов оснований и конструкций фундаментов включает следующие этапы работ: подготовительный, натурный (полевой), лабораторный и камеральный.
В состав работ подготовительного этапа входит изучение:
—	проектной документации;
—	материалов ранее проведенных топографических, инженерно-геологических, гидрологических и др. обследований, отражающих особенности строительной площадки объекта реконструкции;
—	журналов наблюдений за осадками, кренами, трещинами, прогибами и деформациями фундаментов;
—	инженерных мероприятий, проводившихся в пределах площадки или вблизи нее;
—	наружный осмотр здания для установления общего состояния конструкций, зон наибольших деформаций и повреждений несущих и ограждающих конструкций;
—	также определяется места выработок, контрольных вскрытий фундаментов, пункты размещения геодезических знаков и реперов.
В состав работ по натурным (полевым) обследования входят следующие работы:
—	контрольное бурение скважин с послойным отбором образцов грунтов (кернов) и определение положения уровня грунтовых вод;
—	отрывка шурфов для вскрытия фундаментов и обследование их состояния;
—	оценка состояния гидроизоляции подземных конструкций и изоляционного слоя между фундаментом и конструкциями стен;
—	отбор образцов материалов фундамента и грунтов из шурфов под подошвой исследуемого объекта;
—	инструментальное определение деформаций наземных конструкций;
—	определение или уточнение нагрузок и воздействий и инструментальное определение прочностных характеристик материала конструкций фундаментов.
Лабораторный этап исследований включает:
—	испытание отобранных образцов материалов и установление их фактических физикомеханических характеристик;
—	составление заключения по результатам лабораторных испытаний.
Камеральные работы включают обобщение результатов обследований и составление сводного заключения о техническом состоянии конструкций фундаментов и о несущей их способности с учетом состояния грунтов оснований.
Необходимое количество контрольных скважин и шурфов, определение мест их размещения зависит от цели обследования, объемно-планировочного и конструктивного решения объекта реконструкции, а также технического состояния строительных конструкций и условий их эксплуатации.
Перед началом работ по бурению скважин и вскрытия шурфов с целью исключения повреждения подземных коммуникаций (водопровода, канализации и теплосетей), технологического оборудования и др. подземных инженерных объектов схема размещения скважин и шурфов должна быть согласована с компетентными представителями владельцев реконструируемого объекта.
Шурфы отрывают на глубину ниже уровня подошвы фундамента на 0,5 м. Если на этом уровне обнаружены насыпные, заторфованные, рыхлые или другие слабые грунты, в шурфах дополнительно должны быть пробурены скважины для определения толщины и физикомеханических характеристик слоя слабых грунтов.
176
Из отрытых шурфов производят осмотр фундаментов, определяя его тип, форму в плане, размеры, конструктивные особенности, глубину заложения, качество и прочность материала фундамента, перевязка блоков, положение, диаметр и состояние анкерных болтов (у фундаментов под стальные колонны).
При обнаружении в конструкциях надземной части здания или сооружения деформаций осадочного характера (вертикальные и наклонные трещины, разрывы анкеров и сварных швов) устанавливаются наблюдения за осадками обследуемого объекта, устанавливаются причины их возникновения, возраст трещин, характер раскрытия и степень их опасности.
Результаты обследований фундаментов должны содержать: краткое описание объекта и его конструктивное решение; оценку физико-механических свойств грунтов оснований; данные о повреждениях и дефектов фундаментов; оценку прочностных характеристик материалов и данные по расчету несущей способности грунтов оснований и конструкций фундаментов.
Точность измерения осадок и горизонтальных смещений фундаментов (по 14- III классу точности) определяется техническим заданием, подготовляемым в соответствии с особенностями объекта реконструкции и состояния грунтов оснований. Например, для уникальных зданий и сооружений и для объектов, построенных на скальных и полускальных грунтах рекомендуется точность измерения I класса с погрешностью ± 1 мм. Для зданий и сооружений, построенных на сжимаемых грунтах, точность измерения должна быть П-го класса (± 2 мм), а возведенных на насыпных, просадочных, заторфованных и других сильносжимаемых грунтах точность измерения ± 5 мм (III класс).
Вертикальные перемешения оснований и фундаментов измеряют одним их следующих методов или их комбинированием: геометрическим, тригонометрическим, гидростатическим нивелированием и фотограмметрическим методом.
Горизонтальные перемещения фундаментов измеряют методами створных наблюдений, отдельных направлений, триангуляцией и фотограмметрией, а также используя их комбинирование.
Крен фундамента (или здания и сооружения в целом) следует измерять методами проецирования, координирования, измерения углов или направлений, фотограмметрии, с применением кренометров, прямых и обратных отвесов.
Предельные погрешности измерения крена в зависимости от высоты Н наблюдаемого здания (сооружения) не должны превышать в мм следующих величин для:
—	гражданских зданий
—	промышленных и гражданских зданий и сооружений, дымовых труб, башен и др.
—	фундаментов под машины и агрегаты
0,0001 Н
0,0005 Н
0,00001 Н
При выполнении обследования состояния грунтов оснований и фундаментов необходимо руководствоваться указаниями ГОСТ 24846 — 81, СНиП 3.01.03 — 84 и «Руководства по наблюдениям за деформациями оснований и фундаментов зданий и сооружений».
Для измерения перемещений оснований и фундаментов должны быть предусмотрена надежная схема размещения реперов, которых на грунте должно быть не менее трех, а стеновых — не менее четырех.
При использовании стеновых реперов необходимо убедиться в отсутствии деформаций стен. Не рекомендуется размещение реперов вдоль дорог, особенно при прохождении ж.д. составов или тяжелой строительной техники и грузовых машин.
177
На объектах, за которыми ведется наблюдение, должны быть установлены контрольные пункты с метками, называемые марками. Размещение марок должно обеспечивать наиболее благоприятные условия производства работ при реконструкции, а также для процессов обследования.
3.2. Оценка состояния строительных конструкций после пожаров
3.2.1.	Влияние огневого воздействия на прочностные характеристики конструкций
На здание или сооружение, подвергшиеся огневому воздействию, службами пожарной охраны и пожарно-технических станций Госпожнадзора обычно составляется акт «Описание пожара», содержание которого регламентируется «Инструкцией по изучению пожаров», утвержденной ГУПО МВД РФ. Из этого документа можно получить первичную информацию, которая позволит оценить степень сохранности конструкций и целесообразность дальнейшего детального инструментального обследования строительных конструкций.
При обследовании состояния конструкций после пожара используется оценка температурного воздействия по характеру изменения внешнего вида, формы и цвета строительных конструкций и изделий согласно данным, приведенным в табл. 3.9.
Обследование конструкций зданий и сооружений, поврежденных пожаром, проводят в два этапа. Первый этап включает предварительное обследование, а второй этап — детальное обследование.
Таблица 3.9.
Примерная температура нагрева конструкций по внешним признакам
Наименование обследуемого элемента	Характер изменения внешнего вида, формы и цвета	Температура нагрева, °C
Оконное стекло, стеклянные блоки	Размягчение или слипание Округление Потеря формы	700-750 800 850
Радиаторы, трубы из литого чугуна	Образование капель	1000-1200
Железобетонные конструкции	Оседание сажи на поверхности Появление на поверхности конструкций микротрещин. Цвет бетона бледнорозовый Трещины видны невооруженным глазом; ширина трещин до 0,5 мм; цвет бетона от розового до красного Выкол заполнителя; трещины шириной до 1 мм; цвет бетона — красный Сколы бетона с обнаженной арматурой; цвет бетона от красного до желтого На поверхности множество трещин; отделение крупных заполнителей от растворной части бетона и их оплавление; цвет бетона темно-желтый	100-400 300-500 400-550 500-700 700-800 900 и выше
178
Продолжение таблицы 3.9
Ненагруженные стальные конструкции без специальных огнезащитных средств	Деформаций нет Разрушение защитного лакокрасочного покрытия Цвет стали изменяется от светло-желтого до красно-фиолетового Цвет стали — синий Образование на поверхности светлой окалины Коробление конструкций; на поверхности легко очишаемый нагар; обгоревшие кромки То же; на поверхности тонкий слой трудно-очищаемой окалины Провисание конструкции под собственной массой; местами слой окалины отслаивается Оплавление участков; толстый слой окалины Сильно деформированы; изломы, надрывы, оплавление и пережженные участки	до 200 200-250 220-280 300-450 480-520 500-660 650-850 800-900 > 900 1400
Нагруженные несущие стальные конструкции без специальных огнезащитных средств	Деформации, ведущие, как правило, к обрушению	550-600
Наименование обследуемого элемента	Характер изменения внешнего вида, формы и цвета	Температура нагрева, °C
Кладка из силикатного кирпича	Появление трещин; прочность снижается в 2 раза Интенсивное образование трещин; прочность снижается в 5 раз	700 900
Кладка из глиняного кирпича	Поверхностные трещины в кирпиче; большее их количество в цементнопесчаном растворе Оплавление и отслоение в кирпиче на глубину до 10 мм, шелушение раствора Кирпич поврежден на глубину более 10 мм; раствор выкрошен на глубину 20—30 мм Размягчение легкоплавких глин кирпича Разрушение конструкций	До 800 800-900 1000-1200 1200-1400
Гипсовая штукатурка	Образование частых трещин шириной до 0,2 мм; прочность уменьшилась на 50% Ширина трещин достигает 0,5—1 мм; прочность уменьшилась на 80 % Разрушение гипсового камня	200-300 600-700
Цементно-песчаная штукатурка	Розовый цвет на поверхности Светло-серый цвет; поверхностное шелушение	800-900 800-900
179
Продолжение таблицы 3.9
Известковая штукатурка	Штукатурка отслаивается слоями толщиной до 2 мм; на поверхности слой копоти То же, при толщине более 2 мм (наблюдается в течение 2—3 недель после пожара)	600-800 > 900
Элементы конструкций из гранита	Разрушение конструкций	850-900
То же, из известняка	То же	650-750
Деревянные конструкции	Обугливание древесины на глубину до 10 мм Образование крупнопористого древесного угля на глубину до 20 мм Глубина обугливания древесины более 30 мм Обрушение нагруженной конструкции	450-570 600-800 820-1000 1300 и выше
Детальному обследованию подвергаются конструкции, относящиеся к средней, сильной или аварийной степени повреждения. При этом выполняются, как правило, инструментальные обследования конструкций с определением расчетных прочностных показателей материалов.
На основе инструментальных определений прочностных показателей материалов производятся поверочные расчеты для установления их остаточной несущей способности. Полученные результаты сравниваются с расчетными значениями и с требованиями соответствующих СНиП, и на этой основе разрабатываются рекомендации по дальнейшей эксплуатации, ремонту и восстановлению эксплуатационных качеств конструкций.
В тех случаях, когда невозможно проведение инструментальных обследований конструкций по месту (например, расположение конструкций на большой высоте, в труднодоступных местах и т. п.), проводятся поверочные расчеты их остаточной несущей способности по действующим СНиП с учетом коэффициентов снижения прочностных показателей материала.
Пределы огнестойкости конструкций, подверженных воздействию высоких температур во время пожара, рекомендуется определять на основании «Методики расчета фактических пределов огнестойкости стальных конструкций», предложенной ВНИИПО МВД РФ.
Детальное обследование проводят после ознакомления с актом предварительного обследования и актом «Описание пожара», составленного органами Госпожнадзора, а также изучения проектно-сметной документации, включая рабочие чертежи конструкций.
3.2.2.	Предварительное обследование зданий, подвергшихся воздействию пожара
Целью предварительных обследований является общая оценка состояния конструкций по внешним признакам и установление необходимости проведения детальных обследований.
В результате предварительного обследования решаются следующие задачи:
—	оценка повреждения конструкций по внешним признакам и классификация их по степени повреждения в соответствии с контролируемыми показателями и характером повреждений для различных конструкций (табл. 3.10 — 3.13);
—	анализ возможности нахождения людей в различных зонах здания в зависимости от степени повреждения конструкций;
—	обобщение и анализ материалов акта «Описание пожара», представленного специальной комиссией Госпожнадзора;
180
—	определение мест для размещения подмостей, лестниц, освещения и других приспособлений, связанных с необходимостью выполнения работ по детальному обследованию.
Если в результате предварительного обследования не удается сделать окончательный вывод о состоянии и степени повреждения конструкций, необходимо исключить возможность пребывания в помещении людей до результатов детального обследования.
Таблица 3.10
Контролируемые показатели огневого воздействия на железобетонные конструкции
Контролируемый показатель	Качественная и количественная характеристики Состояние конструкции после воздействия на ее поверхность температуры, °C			
	до 700	от 700 до 900	900 до 1200	1200
1	2	3	4	5
1. К о л о н н ы				
Сажа и копоть	В отдельных местах или отсутствуют	В отдельных местах	Все покрыто	Слабая законченность, сажи нет
Изменение цвета бетона	Светло-красный	Темно-желтый	Темно-желтый	От темно- желтого до серого
Состояние бетона	Откалывается молотком только по углам сечения на глубину до 10 мм	Откалывается молотком по углам сечения на глубину до 20 мм		Быстрое отслаивание защитного слоя на глубину более 30 мм при легком простукивании молотком
	Трещин на поверхности нет	Поверхность бетона покрыта сеткой неглубоких температурноусадочных трещин	Сквозные трещины с шириной раскрытия до 1 мм	
	Сколов бетона нет	Один-два скола бетона размером не более15х15 см и глубиной не более толщины защитного слоя бетона	Сколов бетона больше двух (размером не более 15x15 см и глубиной не более толщины защитного слоя бетона)	Сколов бетона (по площади и глубине) больше чем в состоянии III
	Отслаивание поверхностных слоев бетона местами (до 3 шт.) на плошади не более 10 см2 каждое	Отслаивание поверхностных слоев бетона местами на площади от 10 до 30 см2 каждое	Отслаивание поверхностных слоев бетона местами на площади от 30 до 50 см2 каждое	Отслаивание бетонных слоев полностью по всей поверхности
181
Продолжение таблицы 3.10
1	2	3	4	5
			Бетон подвергается взрывообразному разрушению на поверхности массивных сечений на глубину 20—30 мм или образование сквозных отверстий, составляющих до 20 % площади элемента	Следы огневой эрозии или взрыво-образного разрушения бетона на глубину более 30 мм в массивных сечениях или образование сквозных отверстий (более 20 % площади сборного элемента) Нарушение сцепления арматуры с бетоном по всему периметру сечения. Отслаивание защитного слоя бетона в начале огневого воздействия
Звук при простукивании	Звонкий	Звонкий	Глухой	Глухой
Оценка прочности бетона зубилом	Остается неглубокий след	Остается заметный след	Легко вбивается в бетон на глубину 10—20 мм	
Состояние рабочей арматуры	Нормальное	Нормальное	Оголение арматуры на внешней поверхности. Выпучивание до 30 % сжатой арматуры	Разрывы арматурных стержней или пережог; выпучивание более 50 % сжатой арматуры
Общее состояние конструкций				
	Состояние поверхности бетона элементов незначительно отличается от конструкций, не поврежденных огнем	Состояние поверхности бетона, отдельных элементов отличается от конструкций, не поврежденных огнем, наличием большого количества неглубоких температурноусадочных трещин	Наличие большого количества сквозных трещин; снижение прочности бетона от прогрева в ядре сечения до 50% первоначальной	Потеря устойчивости сжатого элемента; наличие разрушенных участков конструкций; изломы консолей колонн; обрыв растянутой арматуры в консолях; разрушение элементов составных и решетчатых колонн
182
Продолжение таблицы 3.10
1	2	3	4	5
2. Плиты перекрытий, покрытий и балок				
Сажа и копоть	В отдельных местах или отсутствуют	В отдельных местах	Все покрыто	Слабая законченность, сажи нет
Изменение цвета бетона	Нет	От серого до розоватого	От бледно-серого до белого	Темно-желтый
Состояние бетона	Откалывается молотком с трудом на глубину до 10 мм	Местные взрывообразные поверхностные разрушения бетона массивных сечений на глубину до 20 мм	Наличие сильно раскрытых (более 1 мм) нормальных трещин, проходящих в сжатую зону бетона; местные глубокие повреждения в сжатой зоне; образование косых трещин. Обрушение защитного слоя бетона. Образование продольных трещин защитного слоя бетона в углах сечения элемента; поврежденный огнем бетон крошится и осыпается. Образование трещин в стыках частей элемента	Сквозные трещины в растянутой зоне с шириной раскрытия 1—5 мм и с признаками разрушения сжатой зоны элемента Наличие чрезмерных трещин в бетоне от главных растягивающих напряжений, трещин в опорных узлах и трещин, пересекающих зон анкеровки растянутой арматуры; сквозное взрывообразное разрушени бетона тонкостенных частей (полок, панелей), взрывообразное разрушение или следы огневой эрозии бетона массивных сечений на глубину более 20 мм. Потеря сцепления арматуры с бетоном у концов элемента или более 1/д пролета в его середине
Звук при простукивании бетона	Звонкий	Звонкий	Глухой	Глухой
Оценка прочности бетона зубилом	Остается неглубокий след на поверхности бетона	Остается заметный след на поверхности бетона	Легко вбивается в бетон на глубину 5—10 мм	Легко вбивается в бетон на глубину 10—20 мм
183
Продолжение таблицы 3.10
I	2	3	4	5
Состояние рабочей арматуры	Нормальное	Нормальное	Перекаливание арматуры и снижение ее прочности на 50 % и более	Разрывы арматурных стержней, пережог и выпучивание арматуры
Общее состояние конструкций				
	Остаточного температурного прогиба статически определимого элемента нет	Остаточный прогиб статически определимого элемента не превышает предельно допустимого	Наличие остаточных прогибов конструкций, превышающих в 2—4 раза предельные значения	Наличие остаточных прогибов конструкций, превышающих в 5—10 раз предельные. Горизонтальный выгиб более 1/100 пролета. Разрушение элементов решетчатых конструкций (балок, ферм)
Степень повреждения				
	Слабая 5-10%	Средняя 11-25%	Сильная 25-50%	Аварийная более 50 %
Заключение of		использовании ж.б. конструкций		
	Косметический ремонт	Местный ремонт по восстановлению целостности конструкций	Дополнительное детальное обследование конструкций. Значительный ремонт; усиление конструкций по результатам детального обследования	Немедленная разгрузка конструкций, запрет пребывания людей над или под конструкциями, оградить зону аварийных конструкций, установить временные крепления, усилить конструкции расчетными обоймами, заменить непригодные для эксплуатации конструкции новыми
184
Таблица 3.11
Характер повреждения стальных конструкций при пожаре
Характер повреждений элементов стальных конструкций	Предполагаемый режим температурного воздействия,°C	Степень повреждения	Заключение об использовании конструкции
1	2	3	4
Мало деформированы — небольшие вмятины и пробоины второстепенных и не сильно нагруженных элементов; местные искривления, не снижающие несущей способности конструкций; на поверхности легко очищаемый нагар и обгоревшие кромки; твердость стали соответствует ее марке	Не продолжительный, при температуре 400-600	Слабая	Ремонт допускается не делать
Повреждения, снижающие несущую способность конструкций, но не сопровождающиеся потерей несущей способности основных элементов; на поверхности нагар и тонкий слой окалины, местами отслаивающийся; твердость стали снижается на 10—15 %	То же, при температуре 700-900	Средняя	Местный ремонт без демонтажа конструкций; иногда необходимо устройство дополнительных стоек, распорок, упоров и т. п.
Потеря несущей способности конструкции при эксплуатационных нагрузках; разрушение узлов и соединений, разрыв по всему сечению или искривление на большой длине основных элементов; имеется толстый слой окалины; твердость стали снижается на 30 % и более	Длительный, при температуре свыше 900	Сильная	Ремонт конструкции, как правило, с демонтажем или установкой временных креплений, опор
Разрушение отдельных конструкций и частей здания; имеют место оплавление и пережог металла	Длительный, при температуре около 1400	Аварийная	Замена конструкций
185
Таблица 3.12
Характер повреждения каменных конструкций при огневом воздействии
Характер повреждений конструкций из кирпича	Режим температурного воздействия, °C	Степень повреждения	Заключение об использовании конструкции
1	2	3	4			
Повреждение кладки стен и столбов из глиняного кирпича при пожаре на глубину не более 5 мм (шелушение); вертикальные и косые поверхностные трещины, проходящие по несущим или малонагру-женным участкам стены, имеюшим проемы; несущая способность конструкций не снижается	До 800	Слабая	Ремонт допускается не делать. Восстановить слой штукатурки
Огневое повреждение кладки армированных и неармиро-ванных стен и столбов из глиняного кирпича на глубину 5—10 мм. Наличие вертикальных или косых трещин на высоту не более 2 рядов кладки; наклоны и выпучивание стен не более чем на 1/6 их толщины;несущая способность конструкций при эксплуатационных нагрузках снижается на 15—20 %; небольшие повреждения кладки под опорами ферм, балок, прогонов , и перемычек в виде трещин, пересекающих не более двух рядов кладки	800-1000	Средняя	Необходим частичный ремонт по месту с восстановлением эксплуатационных качеств
Огневое повреждение кладки стен и столбов более 10 мм; снижение несущей способное™ конструкций при эксплуатаци онных нагрузках более чем на 20 % сопровождается наличием вертикальных и косых трещин в несущих участках стен и столбов на высоту более двух рядов кладки; наклоны и выпучивание стен до 1 /3 и более и>	1000-1200	Сильная	Восстановление конструкций с проведением-капитального ремонта и усилением конструкций
186
Продолжение таблицы 3.12
1	2	3	4
толщины; кладка под опорами ферм, балок, прогонов и перемычек повреждена; образование значительных по длине и раскрытию трещин			
Полное разрушение кирпичной кладки	1200-1400	Аварийная	Конструкции подлежат разборке и замене
Таблица 3.13
Характер повреждения деревянных конструкций при пожаре
Характер повреждения конструкции	Режим температурного воздействия, °C	Степень повреждения	Заключение об использовании конструкции
Обугливание древесины на глубину до 10 мм	450-570	Слабая	Косметический ремонт
Образование крупнопористого древесного угля на глубину до 20 мм	600-800	Средняя	Ремонт по месту
Глубина обугливания древесины более 30 мм	820-1000	Сильная	Усиление конструкции
Обрушение конструкции	1300 и более	Аварийная	Полное восстановление
3.2.3.	Детальное обследование конструкций зданий, подвергшихся воздействию пожара
В зависимости от степени повреждения конструкций после пожара, класса ответственности здания, условий дальнейшей его эксплуатации и конкретных рассматриваемых задач различают следующие методы инструментальных исследований:
•	натурное инструментальное обследование конструкции без ее демонтажа;
•	лабораторное испытание образцов материалов, отобранных из поврежденных конструкций;
•	стендовое испытание демонтированных элементов или конструкций в целом.
Методы и приборы инструментальных обследований прочностных характеристик конструкций, поврежденных пожаром, как правило, не отличаются от применяемых при бследовании физически изношенных конструкций согласно требованиям, приведенных в разделах настоящей главы. Однако при этом следует дополнительно учитывать факторы, бусловленные воздействием высоких температур.
А. Железобетонные конструкции
Поверхностные слои почти всех видов конструкций под действием высоких температур существенно изменяют свои физико-технические свойства. Поэтому механические методы определения прочностных характеристик (молоток Физделя, Кашкарова, пистолет ЦНИИСКа и др.) не дают достоверную оценку свойств материала по сечению конструкций. В этих случаях необходимо использовать ультразвуковые методы определения прочностных характеристик материалов и конструкций.
187
Перед инструментальным обследованием поверхность элементов конструкций очишают от пыли, грязи, сажи скребками или стальными щетками. Особенно тщательно следует обрабатывать места установки датчиков, приборов и наклейки тензорезисторов.
Если при тушении пожара использовали воду, то ультразвуковые исследования конструкций следует проводить по истечении не менее 30 ч.
Поврежденный огнем защитный слой бетона нередко отслаивается, поэтому при определении прочности его сцепления измерительные средства лучше размещать в середине, а не на углах элемента.
При отсутствии прочностных показателей инструментальных обследований поверочные расчеты остаточной несущей способности конструкций производят в соответствии с действующим СНиП и учетом коэффициентов снижения физико-технических показателей материалов, подвергшихся воздействию высоких температур.
Для этой цели по внешним признакам воздействия пожара на железобетонные конструкции (см. табл. 3.14) устанавливают примерную температуру нагрева поверхности конструкций. Используя этот показатель, находят температуру и глубину прогрева конструкции по табл. 3.15.
Призменную прочность бетона Rnpt подверженного воздействию пожара, после охлаждения выражают через прочность бетона при нормальной температуре Rnp по формуле
Rnpt тп^1^КПр,	(3.1)
где тб1° — коэффициент снижения прочности бетона, зависящий от температуры нагрева, определяемый по табл. 3.15.
Прочность бетона на растяжение Rpt поврежденного огнем, выражают через прочность бетона на растяжение при нормальной температуре Rp по формуле
Rpt = mpl°Rp,	(3.2)
где тр1° — коэффициент условий работы, учитывающий снижение сопротивления бетона растяжению в зависимости от степени нагрева.
Таблица 3.14
Глубина прогрева железобетонных конструкций в зависимости от продолжительности и температуры нагрева поверхности конструкций
Длительность воздействия высоких температур при пожаре, ч	Температура нагрева поверхности конструкции, °C	Глубина прогрева конструкции, мм, до температуры, °C		
		300	450	600
0,5	700...750	20	10	4
1,0	800...850	40	25	15
1,5	900...950	50	32	20
2,0	1000...1050	60	42	30
3,0	1100...1150	80	55	40
4,0	1200...1300	100	70	45
Примечания:!.В таблице приведены данные для бетона на известняковом заполнителе. На гранитном заполнителе глубина прогрева бетона будет на 15 % больше приведенных значений.
2. Глубина прогрева бетона указана для сечений, обогрев которых происходит с одной стороны. При двухстороннем огневом воздействии глубина прогрева бетона будет в 1,5 раза больше, чем при прогреве с одной стороны.
188
Коэффициент тПрР определяют по эмпирической формуле
тр1° = тб1° - 0,2(1+10 • ia2t),
(3.3)
где t — температура нагрева бетона.
При оценке свойств бетона в нагретом состоянии в приведенные формулы (3.1 — 3.3) вместо тб]0 подставляют значения m6f .
Модуль упругости бетона E6t подверженного воздействию высокой температуры, выражают через модуль упругости бетона при нормальной температуре Еб по формуле
Еб — Ра Еа ,
(3.4)
где рб — коэффициент снижения модуля упругости бетона, в зависимости от температуры нагрева t принимают по табл. 3.15, либо определяют приближенно по формуле
Рб= 1—kt,
(3-5)
Величину к для керамзитобетона принимают равной 0,1 • 10~2, для тяжелого бетона — 0,17 • 102.
Таблица 3.15
Значения коэффициентов и учитывающих снижение сопротивления бетона сжатию в зависимости от температуры
Вид бетона	Предна-гружение бетона при нагреве	Температура нагрева, °C							
		100	200	300	400	500	600	700	800
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Тяжелый бетон на	—	0,95 0,88	0,88 0,8	0,8 0,8	0,7 0,78	0,6 0,7	0,45 0,5	0,25 0,15	ОД 0,05
гранитном щебне	0,37?"„„	0,93 0,98	0,85 0,85	0,85 0,82	0,8 0,85	0,74 0,77	0,55 0,6	0,3 0,2	0,1 0,05
Тяжелый бетон на известняковом щебне		0,98 0,9	0,87 0,84	0,87 0,78	0,9 0,74	0,8 0,64	0,65 0,44	0,4 0,424	0,15 0,05
	0,37?"„д	1 0,95	1 0,9	1 0,85	0,98 0,78	0,94 0,68	0,84 0,54	0,54 0,32	0,2 0,1
Керамзи-тобетон	—	1,04 1	1,06 1	0,98 1	0,9 0,95	0,75 0,7	0,64 0,6	0,54 0,5	0,25 0,15
		о,зляид	1,02 1,05	1,06 1J	1,08 1,15	1,06 1,1	0,94 1	0,88 0,85	0,7 0,65	0,33 0,2
Примечания: 1. Над чертой указаны значения коэффициента mct для нагретого бетона, под
чертой — для охлажденного до нормальной температуры.
2. Прочность охлажденного бетона по истечении 30 суток после нагрева снижается дополнительно на 10%.
3. При нормальной температуре (20 °C) значения коэффициентов условий рабо-ты равны 1, после нагрева до 900 °C — нулю.
189
Таблица 3.16
Значения коэффициента /За в зависимости от температуры
Вид заполнителя для бетона	Преднапряжение в процессе нагрева	Температура нагрева,°C					
		100	200	300	400	500	600
1	2	3	4	5	6	7	8
Керамзит	—	0,92	0,78	0,68	0,6	0,5	0,38
	0,2Я%,	0,96	0,83	0,77	0,64	0,53	0,43
	0Х„,	0,98	0,88	0,8	0,65	0,6	0,5
	0,57?"„„	0,97	0,93	0,78	0,64	0,5	—
Известняк	Без предварительного нагружения	0,9	0,7	0,55	0,4	0,25	0,1
Гранит	-п-	0,8	0,65	0,45	0,3	0,15	0,05
Диабаз	-и-	0,9	0,7	0,45	0,35	0,2	0,07
Песчаник	-и-	0,9	0,6	0,4	0,25	0,1	0,05
Прочностные свойства арматуры на растяжение и сжатие в зависимости от температуры определяются через свойства арматуры при нормальных условиях с использованием коэффициентов mat или та]0, учитывающих снижение сопротивления стали при огневом воздействии или после него по формуле:
при нагретом состоянии — Rat = mat Ra',	(3.6)
после нагрева и охлаждения — RatQ = mai° Ra	(3.7)
Значения коэффициентов mat и maj° приводятся в табл. 3.17.
Расчетные сопротивления арматуры сжатию R°ac определяются с учетом коэффициента снижения прочности та2° по формулам:
для гладкой стержневой горячекатаной арматуры
та2° =1 ~ О,1' l&ta',	(3.8)
для арматуры периодического профиля
= 1-if ta(0, i + if tj, (3.9)
где ta — температура нагрева арматуры.
Модуль упругости арматурных сталей с учетом его коэффициента снижения определяют по формуле
Eat=paEa,	(З.Ю)
где Eat — модуль упругости для соответствующих классов арматуры при нормальной температуре.
190
Таблица 3.17
Значения коэффициентов Ша^ и в зависимости от температуры нагрева
Класс и марка арматуры	Расчетное сопротивление растяжению	Температура нагрева, °C						
		100	200	300	400	500	600	700
1	2	3	4	5	6	7	8	9
Стержневая горячекатаная пе риод ического профиля класса A-IV марки 80С	600	1 1	1 1	1 1	0,97 0,94	0,64 0,78	0,35 0,66	0,1 0,6
То же, марки 30ХГ2С	600	1 1	1 1,03	1 1,01	1 0,98	0,66 0,94	0,35 0,86	0,14 0,73
То же, класса А-Ш марки 25Г2С	400	1 1	1 1,2	1 1,25	1 1,25	0,84 1,2	0,47 1,05	0,17 0,85
То же, класса А-П марки Ст5	300	1 1	1 1	1 1	1 1	0,76 1	0,36 1	0,16 1
Обыкновенная арматурная проволока d=6 мм класса В-1	450	1 1,03	0,99 1,05	0,97 1,02	0,82 0,98	0,53 0,9	0,22 0,7	0,08 0,6
Высокопрочная арматурная проволока d=2—3 мм класса В-П	1800	0,99 1,02	0,96 1	0,78 0,95	0,55 0,84	0,34 0,7	0,16 0,5	0,05 0,4
Примечания: 1. Над чертой указаны значения коэффициента mat для арматуры в нагретом состо-
янии, под чертой — mai°, после нагрева и последующего охлаждения.
2. Значения коэффициентов для горячекатаной стали класса A-I марок СтО и СтЗ принимают как для стали класса А-П марки Ст5.
Усредненные значения Ра в диапазоне температур 20 — 700 °C определяют по формуле
Ра = 1 - 0,05 • 10'2ta	(3.11)
Остаточная несущая способность конструкций определяется с учетом требований СНиП 2.03.01-84* и СНиП 2.03.04-84, с учетом изменений свойств бетона и арматуры под действием температуры при пожаре.
Пригодность железобетонных конструкций к дальнейшей эксплуатации, ремонту и усилению устанавливается в зависимости от предела снижения их несущей способности. Допустимые проделы снижения прочности железобетонных конструкций в зависимости от капитальности здания приводятся в табл. 3.18.
После огневого воздействия необратимые деформации арматурных сталей являются причиной появления остаточных прогибов железобетонных конструкций. В преднапряженных элементах они вызывают дополнительно необратимую потерю жесткости.
191
Б. Каменные конструкции
При детальных инструментальных обследованиях каменных и армокаменных конструкций, подвергшихся воздействию пожара, определение прочностных характеристик производят аналогично железобетонным с применением ультразвуковых методов.
Прочностные характеристики кирпича и раствора кирпичной кладки определяются на основе лабораторных испытаний отобранных из поврежденных пожаром конструкций образцов — целых кирпичей или высверленных кернов (цилиндров) диаметром 50—60 мм и из раствора высотой 30 мм и диаметром 15 мм с учетом указаний ГОСТ 5202-86.
Таблица 3.18
Допустимые пределы снижения прочности элементов железобетонных ________конструкций в зависимости от капитальности зданий________________
Группа капитальности здания	Коэфс		эициент снижения прочности, m		
	Стены	Колонны и столбы	Междуэтажные и чердачные перекрытия	Бесчердачные перекрытия	Противопожар -ные стены
I	0,9 0,55	0,95 0,6	0,85 0,5	0,8 0,5	0,9 0,5
II	0,8 0,5	0,85 0,55	0,75 0,45	0,7 0,4	0,85 0,4
III	0,7 0,45	0,75 0,5	0,55 0,4	0,5 0,3	0,8 0,35
ПримечанияЛ. Над чертой приведены значения остаточной несущей способности конструкций, требующих ремонта, под чертой — требующих ремонта с усилением. 2. При m < 0,5 требуется полная замена конструкций. 3. Необходимость замены сильно поврежденных конструкций определяют в каждом конкретном случае по результатам технического и экономического анализа вариантов восстановления здания.					
При отсутствии прочностных показателей инструментальных обследований поверочный расчет и опенка несущей способности каменных конструкций, поврежденных пожаром 1\'ф, производятся путем учета коэффициента снижения их несущей способности Ктс по формуле
^ = NpKmCt	(3.12)
где Np — расчетная несущая способность каменных конструкций, определяется в соответствии с указаниями СНиП П-22-81 без учета повреждения конструкций;
Ктс — коэффициент, учитывающий снижение несущей способности, определяемый по табл. 3.19.
Таблица 3.19
Значение коэффициента снижения несущей способности кладки Ктс
Глубина поврежденной кладки без учета штукатурки, мм	Для стен и простенков толщиной 380 мм и более при температурном воздействии	
	одностороннем	двустороннем
До 5	1,0	0,95
До 20	0,95	0,9
До 50-60	0,9	0,8
192
При определении несущей способности стен и простенков с вертикальными трещинами, возникшими в результате действия горизонтальных растягивающих сил от температурных воздействий пожара, коэффициент Ктс принимается равным единице.
При наличии трещин в местах пересечения кирпичных стен или при разрыве поперечных связей между стенами, стойками и перекрытиями несущую способность и устойчивость стены при действии вертикальных и горизонтальных нагрузок определяют с учетом фактической свободной высоты стен.
В. Стальные конструкции
Детальные инструментальные обследования стальных конструкций, подвергшихся воздействию пожара, проводят в соответствии с указаниями разделов 3.1.4 и 3.2.3
Определение механических характеристик элементов стальных конструкций производится на основе лабораторных испытаний вырезанных образцов из поврежденных пожаром конструкций. Вырез заготовки производят в местах, не получивших пластических деформаций и не нарушающих устойчивость и несущую способность стальных конструкций.
Все заготовки маркируются, а места их взятия и марки обозначаются на схемах, прилагаемых к материалам обследования конструкций.
При отсутствии прочностных показателей инструментальных обследований поверочный расчет и оценка несущей способности и эксплуатационной пригодности стальных конструкций, подвергшихся действию высоких температур пожара, следует производить с учетом изменений свойств стали.
Для горячекатаных углеродистых сталей изменения предела текучести Ут , модуля упругости УЕ и временного сопротивления Ув , выражающие отношение этих характеристик при заданной повышенной температуре к значениям при нормальной температуре (+20°С), приведены в табл. 3.20.
Для оценки состояния металлоконструкций после пожара может быть использовано время, в течение которого они находились под воздействием высокой температуры. Это время следует сравнивать с пределом огнестойкости конструкций, за который принимают время, в течение которого металлические конструкции способны нормально функционировать в условиях воздействия высоких температур (около 500 °C).
Таблица 3.20 Коэффициенты учета изменения прочностных свойств
стали под воздействием температур
Температура, °C	Коэффициент		
	предела текучести, *т	модуля упругости, *Е	временного сопротивления, *в
20	1	1	1
100	0,99	0,96	1
200	0,85	0,94	1,12
300	0,77	0,9	1,09
400	0,7	0,86	0,9
500	0,58	0,8	0,6
600	0,34	0,72	0,3
Примечание. При расчете конструкций, выполненных из сталей других классов, приведенные
значения изменения механических свойств стали могут быть использованы как приближенные.
193
Г. Деревянные конструкции
Детальные инструментальные обследования деревянных конструкций, подвергшихся воздействию пожара, проводят в соответствии с рекомендациями для деревянных конструкций в обычных условиях. При этом замеряют глубину обугливания древесины Ноб и поверочным расчетом устанавливают остаточную несущую способность конструкции с ослабленным сечением элементов по действующим СНиП.
При отсутствии инструментальных данных по глубине обугливания Ноб ее значение определяют ориентировочно по формуле
HoC = Tnv,	(3.13)
где Хп — продолжительность пожара, мин., принимаемая по акту Госпожнадзора «Описание пожара»;
V — усредненная скорость обугливания древесины, мм/мин., принимаемая равной: 0,7 — для легкой и сухой древесины; 0,5 — для плотной и влажной (влажность более 20%).
3.3.	Экологические изыскания
3.3.1.	Особенности радиационной и химической опасности в зданиях и сооружениях
К числу обязательных видов инженерно-технических изысканий на территориях нового строительства и реконструкции существующих объектов застройки относят радиационноэкологические.
Радиационная опасность районов изысканий обусловлена, в основном, наличием естественных радионуклидов (ЕРН) как в геологических слоях застраиваемых площадок, так и в близлежащих местах добычи нерудных ископаемых, используемых для производства основных строительных материалов (бетона, раствора, кирпича и т.д.), а также присутствием ЕРН в конструктивных элементах и частях ранее возведенных зданий.
Таким образом материалы радиационно-экологических изысканий создают предпосылки для принятия экологически-эффективных альтернативных решений уже на стадии проектирования. Последующий радиационный контроль качества жилой среды может только фиксировать допущенные промахи и экономические потери, но не может уже ничего изменить.
Наряду с названным видом изысканий важную роль в обеспечении экологической чистоты среды обитания человека начинают приобретать химико-экологические изыскания.
Химическая опасность строящихся и реконструируемых объектов обусловлена наличием вредных химических загрязнителей, обладающих миграционными свойствами (например, солей тяжелых металлов), как в близлежащих местах добычи нерудных ископаемых, так и во вторичных ресурсах, приобретающих все больший удельный вес в производстве основных строительных материалов и составляющих зачастую основу сырьевой базы промышленности строительных материалов.
Таким образом, в процессе подготовки нового строительства и реконструкции объектов недвижимости имеют место три относительно самостоятельных направления экологических изысканий по оценке радиационной опасности. Ориентация этих направлений представлена в табл. 3.21.
194
Таблица 3.21
Направления экологических изысканий
Направление изысканий	Назначение и содержание направления
Радиационные изыскания района или участка застройки / реконструкции	Получение или уточнение данных о радиационно-экологическом состоянии района/участка, наличии радона в подстилающих геологических слоях, возможности его проникновения на поверхность для принятия решений о целесообразности застройки / реконструкции района
Радиационные и химические изыскания источников природных и вторичных ресурсов района застройки / реконструкции	Получение или уточнение данных о радиационно-экологическом и химическом состоянии источников для принятия решений о целесообразности их использования для производства основных видов строительных материалов, предназначенных для застройки / реконструкции
Радиационные изыскания (обследование) существующей застройки или отдельных объектов, подлежащих реновации	Получение или уточнение данных о радиационно-экологическом состоянии существующей застройки или отдельных объектов для принятия решений по снижению радиационной загрязненности среды обитания человека до нормативного уровня
Наибольшую долю в облучение населения вносит радон и продукты его распада, находящиеся в воздухе помещений, поступающие как с подстилающих геологических слоев, так и из конструкций самих зданий. Это так называемое внутреннее облучение. По предварительной оценке около 1% населения (~1,5 млн. чел.), каждый индивидуально, получает от радона эффективную эквивалентную дозу более 6—12 миллиЗиверт/год (мЗв /год). При этом около 20% всех заболеваний раком легкого обусловлено радоном и его дочерними продуктами.
Сущностные факторы, подлежащие выявлению в процессе предпроектных изысканий и последующему учету при принятии решений, включают:
—	значение эквивалентной равновесной объемной активности радона Сэкв (ЭРОА, Бк/м3) или объемной активности радона Со (ОА, Бк/м3), на самих участках и/или в эксплуатируемых на исследуемых или вблизи исследуемого участка зданиях;
—	плотность потока q (эксхаляции) радона с поверхности земли (мБк/(м2-с); значения мощности эквивалентной дозы (МЭкД) гамма-излучения на участке в контрольных точках (Зв\с, Зиверт в секунду);
—	характеристики геологического строения разрезов; коэффициент эманирования радона в породах геологического разреза; степень заглубления здания;
—	уровень грунтовых вод и наличие в них радона.
Для оценки потенциальной радоноопасности участка новой застройки или реконструкции объектов недвижимости используются критерии, приведенные в табл. 3.22. Проектируемые и реконструируемые здания, в зависимости от радоноопасности участков застройки, классифицируются по требованиям противорадоновой защиты.
195
Таблица 3.22
Критерии потенциальной радоноопасности участка застройки
Категория потенциальной радоноопасности застройки	Объемная активность 222Rn в почве (Со), кБк/м3	Плотность потока радона (q), Бк/(м2-ч)	Объемная активность 222Rn в подвалах (Со), Бк/м3	Требования к проектированию зданий	Степень обеспечения противорадо-новой защиты	Характеристика грунтов в геологическом разрезе участка
1	2	3	4	5	6	7
1 категория — отсутствует ра-доноопас-ность	< 10	< 100	< 50	Допускается применение конструкций здания без противора-доновой защиты	За счет воздухообмена в помещении	Породы с очень низким содержанием радия. Очень низкая газопроницаемость
2 категория — относ-тельная радон-опасность	10-50	100-300	50-200	Должна применяться умеренная противорадо-новая защита здания	20-70%	Породы с низким или нормальным содержанием радия. Средняя газопронинае мость
3 категория — участок радоноопасен	> 50	> 300	> 200	Должна применяться усиленная противорадоно-вая зашита здания	Более 70%	Породы с высоким содержанием радия. Высокая газопроницае мость
При оценке радоноопасности участка по данным об активности радона в помещениях зданий к радоноопасным относят участки со значениями ЭРОА в воздухе обследованных помещений, превышающими 100 Бк/мЗ. ЭРОА связано с объемной активностью следующим соотношением:
С = ( /
(3.14)
где Со — объемная активность радона, Бк/м3;
F — коэффициент равновесия между радоном и его дочерними продуктами распада (доли единицы), определяется в зависимости от кратности воздухообмена. При измерении объемной активности радона в воздухе помещений принимается средний коэффициент равновесия F = 0,5.
Российскими нормами не выделяются участки, непригодные по радоноопасности к строительству объектов недвижимости. Между тем, ТЭО мероприятий по усиленной про-тиворадоновой защите зданий конкретного вида на участках соответствующих категорий может показать нецелесообразность их осуществления и, соответственно, их строительства, а, следовательно, застройки (развития) участка.
Объемная и эквивалентная объемная равновесная активность радона и плотность потока радона как на поверхности почв, так и в воздухе помещений (а также в воде, включая
196
водопроводную), может быть определена инструментально, путем отбора проб, и расчетно. Метрологические характеристики некоторых из используемых приборов приведены в табл. 3.23.
Обычно используются неплохо зарекомендовавшие себя следующие приборы отечественного производства: для мониторинга радона на основе угольных адсорберов; радиометры радона РРА-01М-01 и РРА-01М-02; радон-монитор RAMON-01; пробоотборное устройство ПОУ-2; высокопроизводительное малогабаритное устройство для отбора радиоактивных аэрозолей ЭПРАМ-01; сигнализатор опасных концентраций радона СЭР-01; передвижные радиологические лаборатории ПРЛ «Эксперт» и др.
Объемная активность радона в воздухе помещения может определяться активным и пассивным пробоотбором.
Процесс измерения сводится к следующему. Активированный уголь регенерируется при температуре нагрева 160°С и продолжительности десорбции —1ч. По окончании десорбции уголь пересыпают в герметично закрывающуюся термостойкую емкость (объемом не более 1 л) для остывания и хранения. После остывания регенерированный уголь засыпают в адсорберы (высота слоя угля в адсорбере должна составлять 4,5 ± 0,2 см), которые плотно закрываются и далее доставляются в специальную лабораторию.
Метрологическое обеспечение измерения радона
Таблица 3.23
Метрологическая характеристика	РРА-01М-01, РРА-01М-02	RAMON-01
1	2	3
Диапазон измеряемых активностей радона — 222	От 20 до 20000 Бк/м3	От 4 до 500000 Бк/м3
Погрешность измерений	диапазон 20—100 Бк-30% диапазон 100 — 20000 Бк - 20%	диапазон 4—100 Бк-30% диапазон 100—500000 Бк - 20%
Продолжительность измерений	5—20 мин	4 мин
Число адсорберов, подлежащих одновременному экспонированию в обследуемом помещении для достижения необходимой точности измерений, определяется в зависимости размеров исследуемого объекта.
В обследуемом помещении необходимое число адсорберов без верхних крышек размещают в вертикальном положении на высоте 1—2 м от пола, вдали от источников тепла, влаги и сквозняков (адсорберы размещают в разных точках помещения). По окончании экспонирования через 5—7 суток адсорберы плотно закрывают крышками и упаковывают в полиэтиленовый пакет, после чего доставляют в лабораторию, где в соответствии с принятой методикой определяют величину средней (по всем адсорберам) объемной активности радона в воздухе помещения.
Полученный результат сравнивается с нормативными величинами (НРБ-99).
Для получения более объективных результатов измерений определяют среднегодовую эквивалентную равновесную объемную активность радона. Некоторые результаты определения среднегодовой эквивалентной равновесной объемной активности радона в городской застройке представлены в табл. 3.24.
197
Таблица 3.24
Результаты измерений среднегодовой объемной активности радона в воздухе жилых помещений в г. Дятьково Брянской области
Тип дома	Этаж	Наличие подвала	Число объектов	Сэкв, Бк/м3
1	2	3	4	5
Деревянный	1	+	20	12,0
Панельный	1	+	3	19,7
Кирпичный	1	+	2	11,0
— «» —	2	—	5	6,6
Шлакоблочный	1	+	1	16,5
Изучение радиоактивной загрязненности в подвалах и помещениях различных зданий г. Дятьково показали, что эквивалентная равновесная объемная активность радона не превышает 100 Бк/мЗ, следовательно, участки, на которых проводились замеры, не являются радоноопасными и проведение защитных противорадоновых мероприятий для конструкций вновь строящихся на них объектов не требуется.
3.3.2.	Инженерно-технические решения для противорадиационной защиты нового строительства и реновации существующих объектов
При принятии эколого-технических решений системы противорадоновой защиты зданий подразделяют на два основных вида — пассивные и активные.
Действие пассивной системы основано на повышении сопротивления элементов ограждающих конструкций диффузионному и конвективному переносу радона от источника в помещения. Преимущество пассивных систем в том, что они не требуют обслуживания и энергообеспечения.
Действие активной системы основано на снижении радоновой нагрузки на здание путем принудительного отвода радона от источника в атмосферу. Активная система защиты всегда включает в себя систему принудительной вентиляции и поэтому нуждается в источнике энергии и обслуживании. Преимущество активных систем заключается в том, что они являются управляемыми и наиболее эффективными по своим защитным свойствам.
При проектировании пассивных и активных систем зашиты НИИСФ Госстроя РФ рекомендуется использовать определяемые в зависимости от конкретных условий сочетания следующих технических решений.
Реконструкция грунтового основания здания — замена существующего верхнего слоя грунтового основания с высокой газопроницаемостью слоем плотной, обладающей низкой газопроницаемостью породы (например, слоем уплотненной глины).
Барьер — несущая или самонесущая сплошная газонепроницаемая ограждающая конструкция (или элемент конструкции). Как правило, барьер выполняется из монолитного трещиностойкого железобетона и одновременно выполняет функцию подвальной стены, пола или перекрытия.
Мембрана — слой пленочного, рулонного или листового газонепроницаемого материала, опирающегося на несущий слой конструкции подвальной стены, пола или перекрытия. Мембрана может одновременно выполнять функцию паро- или гидроизоляционного слоя конструкции.
198
Покрытие — состав, наносимый в жидком состоянии тонким слоем на твердую поверхность несущего слоя конструкции. Покрытие выполняет те же функции, что и мембрана.
Пропитка — состав, внедряемый в жидком состоянии в поры и пустоты слоя пористого или сыпучего материала путем инъектирования состава в материал или просачивания после нанесения на поверхность материала.
Уплотнение — герметизация щелей, швов, стыков и коммуникационных проемов в ограждающих конструкциях на пути движения радона от источника к служебным помещениям здания, осуществляемая с использованием самоклеящихся, упругих, пластичных, вспенивающихся и т.п. материалов.
Коллектор радона — система свободно проводящих газ конструктивных элементов и слоев материалов, служащая для сбора и отвода в атмосферу выделяющегося из грунта радона, минуя жилые и служебные помещения здания.
Депрессия грунтового основания пола — создание в грунтовом основании пола подвала или подполья зоны пониженного давления с использованием коллектора радона и специальной вытяжной вентиляционной системы.
Вентилирование помещений — замещение внутреннего воздуха с высоким содержанием радона наружным воздухом.
При принятии эколого-экономических решений исходят из классификации строительных материалов по ЕРН в соответствии с НРБ-99 по эффективной удельной активности естественных радионуклидов Аэфф, которая при реконструкции объектов недвижимости определяется путем вырубки кернов с последующим измельчением материала до размеров менее 5 мм.
Заключение по результатам оценки радоноопасности площадей застройки, согласуется с Центром Госсанэпиднадзора.
3.4.	Сводная оценка состояния объекта обследования в составе проекта
обновления застройки города
Оценка результатов обследования зависит от поставленной цели — сохранять или видоизменять внешний облик реконструируемого объекта. Если решено полностью сохранить силуэт здания или сооружения и их подземную часть, а также обеспечить сохранность технологического обеспечения объекта, то рассматриваются два основных варианта строительства:
—	реставрировать либо, при необходимости, усилить деформированные или ослабленные несущие конструкции до первоначального состояния, либо до необходимого уровня прочности и устойчивости согласно требованиям современных норм;
—	разобрать все внутренние конструкции и построить новые из современных материалов, полуфабрикатов и промышленных изделий.
В случае изменения внешнего облика реконструируемого объекта (надстройка, пристройка, устройство атриума и т.д.) и состава инженерного обеспечения необходимо учитывать весь комплекс градостроительных, архитектурных, технологических и конструкторских вопросов, в том числе:
—	сочетание внешнего вида нового реконструируемого района (участка) или отдельного объекта с обликом существующей застройкой, историческими традициями и другими особенностями города;
—	привлекательность ландшафта реконструируемой территории и гармония комплекса объектов с окружающей средой;
—	состояние транспортных коммуникаций и удобство их эксплуатации согласно планам реконструкции;
199
—	нормативное обеспечение мощностей водопроводных, канализационных и электрических сетей под новые реконструируемые объекты;
—	достаточные характеристики прочности и устойчивости грунтовых сред и существующих несущих и ограждающих конструкций для их использования в реконструируемых объектах;
—	экологическое состояние окружающей среды, в том числе радиационная опасность помещений и грунтов в основании объекта и близлежащей территории;
—	необходимость разработки организационно-технологической схемы для оптимального выполнения строительно-монтажных работ на всем комплексе реконструируемых зданий и сооружений.
В соответствии с результатами оценки обследования состояния несущих, ограждающих и декоративных конструкций реконструируемых и обновляемых объектов, грунтов оснований и территории строительства принимается решение:
—	о намечаемых видах и способах реконструкции;
—	о планировочных и конструктивных решениях по каждому объекту и в целом для всего строительства для оптимизации строительного производства;
—	по транспортным схемам и магистральным линиям водопровода, канализации и теплотрассам;
—	по общей схеме и индивидуальным решениям вопросов отопления, вентиляции и звукоизоляции на объектах реконструкции;
—	архитектурные и конструктивные решения для микрорайона, комплекса застройки и каждого объекта;
—	об условиях соблюдения требований экологии на территории реконструируемых объектов;
—	о принципах организации и технологии строительного производства;
—	о мероприятиях по обеспечению социальных вопросов на территории нового строительства и реконструкции отдельных объектов.
При реконструкции объектов городской застройки, помимо сведений о техническом состоянии зданий и сооружений, городских коммуникаций и других элементов инфраструктуры, необходимо учитывать эстетику и гармоничность будущего комплекса строительных объектов в составе существующей застройки, а также оценивать удобство транспортного движения, наличие зеленых насаждений, уровень обустройства территорий берегов рек, водоемов и малых водотоков, чистоту окружающей среды и т.д. и т.п.
Объемно-планировочные решения должны соответствовать современным требованиям, а перепланировка учитывать весь комплекс благоустройства, комфортность и санитарно-гигиенические условия в помещениях для проживания и работы с учетом норм инсоляции и воздухообмена. При этом должны учитываться возможности изменения площади оконных проемов, утепления стен, устройства естественной вентиляции и др. условия, обеспечивающие комфорт и современные удобства.
Для комплексной оценки намечаемой реконструкции рекомендуется:
—	выполнять пространственные объемные макеты районов застройки с использованием материалов аэрофотосъемки;
—	разрабатывать альтернативные варианты и оценивать их достоинства по всем основным параметрам;
—	ранжировать варианты с учетом поставленной задачи (например, внешнее или внутренне благоустройство, увеличение площади застройки, повышение комфортности и т.д.).
В соответствии с полученными данными исполнителями проекта реконструкции составляется итоговая оценка результатов обследования с соответствующими рекомендациями, которые представляются в утверждающие инстанции.
200
Контрольные вопросы
1.	Порядок обследования каменного здания на ленточном фундаменте.
2.	Как обследуются бетонные и железобетонные конструкции и оценивается их несущая способность?
3.	Опишите порядок обследования металлических конструкций.
4.	Определение эксплуатационных качеств деревянных частей здания.
5.	Как определяются теплофизические характеристики конструкций и воздухопроницаемость ограждений здания и сооружения?
6.	Обследование состояние здания или сооружения после огневого воздействия.
7.	Обследование грунтов оснований и фундаментов.
8.	Оценка архитектурного облика здания и его гармонии с окружающей средой.
9.	По каким признакам дается сводная оценка объекта обследования в составе проекта обновления городской застройки.
10.	Как огневое воздействие влияет на прочностные свойства строительных конструкций из различных материалов?
11.	Приведите критерии потенциальной радиационной опасности объектов строительства или реконструкции.
12.	Опишите пассивную и активную систему противорадонновой защиты зданий
201
ГЛАВА 4. РЕКОНСТРУКЦИЯ НАДЗЕМНОЙ И ПОДЗЕМНОЙ ЧАСТЕЙ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ
4.1.	Разработка проекта реконструкции
4.1.1.	Общая часть
На территории существующей городской среды целесообразно проектировать комплексную перестройку, рассматривая объекты строительства как историческое наследие, которое надо сохранять, модернизировать и реконструировать в соответствии с современными требованиями.
Реконструкция и модернизация обычно должна осуществляться за счет улучшения транспортных и пешеходных коммуникаций, улучшения внешнего облика здания, перепланировки помещений, усовершенствования систем водоснабжения и канализации, улучшения качества санитарной техники, повышения этажности, устройства лифтов, улучшения тепло-физических характеристик ограждающих конструкций, усиления фундаментов и несущих конструкций, освоения подвальных частей здании и сооружений и т.д.
В качестве генеральной целевой задачи при проектировании на реконструируемой территории необходимо осуществлять социальные, архитектурные и эстетические решения объектов реконструкции в виде единых ансамблей, обеспечивая их восприятие для формирования хорошего настроения и самочувствия горожан.
Немаловажное значение в реконструкции имеет соблюдение в градостроительной практике регенерации историке-архитектурного наследия, бережного отношения к охранным зонам памятников (отдельных зданий и сооружений, усадебных комплексов, памятников садово-паркового искусства, храмов, храмовых комплексов и т.д.).
Как отмечалось в главе 2, при реконструкции целесообразен переход на новые инженерные, технологические и конструктивные решения, повышающие надежность, долговечность и комфортные условия для проживания и работы. В отдельных случаях следует локализовать источники водоснабжения и канализации для сокращения протяженности их коммуникационных линий, внедрить новые водо- и энергосберегающие технологии, как на производственных территориях, так и на объектах жилых комплексов.
Из-за высокой плотности застройки центральных городских районов особого внимания требует решение проблемы их экологического состояния с учетом природно-ресурсного потенциала этих территорий и по обеспечению зонирования селитебного пространства.
При проектировании реконструируемой территории должны учитываться и разрабатываться три основные схемы зонирования: функциональная, строительная и ландшафтная. Эти схемы позволят наиболее целесообразно осуществить режим развития конкретных частей города, ритм и поле рациональной строительной деятельности, определить задачи сохранения природно-рекреационных территорий.
В облике реконструируемого квартала или района должно быть сохранено своеобразие застройки исторического центра города, поэтому новые архитектурные формы могут быть использованы квалифицировано и с большой осторожностью.
Производственные зоны в сложившихся районах застройки оцениваются как первоочередные и главные объекты реконструкции, так как именно они являются самыми неэффективно
203
используемыми и экологически опасными территориями. Сокращение площади производственных зон позволит дополнительно выделить территории для озеленения и транспортного строительства.
Реализация планов реконструкции и обновление сложившейся застройки городов должна решаться как комплексная задача, в которой должны решаться следующие основные вопросы:
—	улучшение всего комплекса современных условий проживания и работы населения;
—	обеспечение эффективного использования городского имущества, включая земельные участки и иные объекты недвижимости;
—	повышение комфорта в жилых и производственных помещениях;
—	улучшения функционирования городского транспорта и условий его использования населением в реконструируемом микрорайоне;
—	создание и развитие городской среды с учетом максимального обеспечения удобства для проживания, обслуживания и выполнения рабочих процессов;
—	улучшение санитарно-гигиенических условий в среде обитания, в т. ч. на городских улицах;
—	оптимальный учет интересов различных слоев населения.
4.1.2.	Этапы подготовки и состав проектной документации для реконструкции
Согласно СП 11-101-95 «Порядок разработки, согласования, утверждения и состав обоснований инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений» и СНиП 11-01-95 «Инструкция о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений» для выполнения полномасштабных работ по реконструкции объектов различного назначения рекомендуется разработку проектной документации осуществлять в три этапа:
1.	Обоснования инвестиций в строительство (ТЭО-И);
2.	Технико-экономические обоснования строительства (ТЭО-С):
3.	Согласование, экспертиза и утверждение разработанных «ТЭО-И» и «ТЭО-С».
А. Технико-экономическая документация в составе ТЭО-И
Для обоснования инвестиций (ТЭО-И) необходимо осуществить комплекс изысканий (правовых, инженерно-технических, экономических) и выполнить минимум проектных работ (архитектурных, объемно-планировочных, конструкторских) для представления о характере и стоимости реконструкционных работ.
В составе работ (ТЭО-И) должна быть разработана документация (для широкого круга объектов) по следующим разделам.
1.	Исходные данные и условия для проектирования.
1.1.	Определение цели проекта (цель инвестирования).
1.2.	Сбор материалов для разработки «Обоснование инвестиций».
1.3.	Общая характеристика проекта инвестиций.
1.4.	Данные о районе строительства.
1.5.	Результаты ранее проведенных исследований.
1.6.	Сведения об основных участниках инвестиций.
2.	Рынок и характеристики объекта проектирования.
2.1.	Исследование рынка и анализ спроса на продукцию.
204
2.2.	Программа реализации продукции. Стратегия маркетинга.
2.3.	Программа производства. Мощность предприятия. Площадь и объем объекта.
2.4.	Сервисные, рекреационные и другие социальные услуги.
3.	Основные технологические и конструктивные решения объекта (на основе сравнения вариантов)
3.1.	Оценка и выбор вариантов принимаемых решений.
3.2.	Перечень основного технологического оборудования и их стоимость.
3.3.	Порядок приобретения технологий и оборудования.
3.4.	Определение инвестиционных и производственных издержек.
3.4.	Оценка затрат, связанных с приобретением, хранением и эксплуатацией оборудования.
3.5.	Структура управления и схема эксплуатации объекта строительства.
4.	Обеспеченность проектируемого объекта ресурсами.
4.1.	Потребность проектируемого объекта в ресурсах.
4.2.	Программа обеспечения объекта в ресурсах.
4.3.	Материальные затраты для обеспечения ресурсами.
5.	Место размещения проектируемого объекта
5.1.	Характеристика района строительства.
5.2.	Генеральный план строительного участка с прилегающей территорией.
5.3.	Обоснование выбора площадок строительства и трасс коммуникаций.
5.4.	Определение платы за землю.
5.5.	Необходимый состав исходно-разрешительной документации.
5.6.	Затраты на оформление земельного участка или притрассовой территории.
6.	Основные архитектурно-строительные решения.
6.1.	Схема строительного генерального плана.
6.2.	Характеристика конструктивных и технологических решений основных объектов строительства.
6.3.	Рекомендации по организации строительства с указанием сроков и очередности выполнения работ.
6.4.	Предложения по обустройству и рекультивации территории строительства.
7.	Оценка воздействия на окружающую среду.
7.1.	Определение состояния природной среды до начала строительства.
7.2.	Оценка воздействия проектируемого объекта на окружающую среду.
7.3.	Намечаемые мероприятия по охране природы.
7.4.	Расчет затрат на природоохранные мероприятия.
8.	Кадры и социальное развитие.
8.1.	Условие и характер труда на производстве.
8.2.	Потребность в трудовых ресурсах и расходы на их содержание и обучение.
8.3.	Мероприятия для удовлетворения потребности в трудовых ресурсах.
8.4.	Условия социального обеспечения работающих на проектируемом объекте.
8.1.	Мероприятия по переподготовке и обучению кадров.
9.	Мероприятия для выполнения Проекта
9.1.	Организация выполнения Проекта.
9.2.	Стратегический план осуществления Проекта.
9.3.	Линейные и сетевые графики выполнения основных видов работ.
9.4.	Расходы на реализацию Проекта (изыскания, проектирование и согласование).
10.	Оценка эффективности инвестиций.
10.1.	Оценка и анализ общих инвестиционных издержек.
205
10.2.	Определение издержек производства по вариантам осуществления Проекта.
10.3.	Оценка эффективности инвестиций.
10.4.	Стратегия финансирования инвестиционного Проекта.
10.5.	Оценка риска инвестиций.
10.6.	Анализ финансового состояния предприятия — объекта инвестиций.
11.	Выводы и предложения.
11.1.	Общие выводы.
11.2.	Основные показатели инвестиционного Проекта.
11.3.	Рекомендации по реализации инвестиционного Проекта.
Б. Проектная документация в составе ТЭО-С
После принятия и утверждения материалов «Обоснования инвестиций в строительство (ТЭО-И)» разрабатываются «Технико-экономические обоснования строительства (ТЭО-С)», которые должны содержать следующие разделы.
1.	Общая пояснительная записка.
1.1.	Обоснования для разработки проекта.
1.2.	Исходные данные для проектирования.
1.3.	Краткая характеристика объекта проектирования.
1.4.	Сведения о социально-экономических и экологических условиях района строительства.
1.5.	Сведения об использованных в проекте изобретениях.
1.6.	Технико-экономические показатели, полученные в результате разработки проекта.
1.7.	Выводы и предложения по реализации проекта.
1.8.	Сведения о проведенных согласованиях проектных решений.
1.9.	Оформленные в установленном порядке согласования об отступлениях от действующих нормативных документов.
2.	Генеральный план и транспорт.
2.1.	Краткая характеристика района, площадок строительства и прокладываемых трасс.
2.2.	Решения и показатели по генеральному плану.
2.3.	Выбор вида транспорта.
2.4.	Основные планировочные решения.
2.5.	Мероприятия по благоустройству территории.
2.6.	Решения по расположению инженерных сетей и коммуникаций.
2.7.	Основные чертежи:
2.7.1.	Ситуационный план размещения зданий и сооружений с указанием на нем существующих и проектируемых внешних коммуникаций, инженерных сетей, границы санитарнозащитной зоны, особо охраняемые территории.
2.7.2.	План и продольный профиль трассы для линейных объектов.
2.7.3.	Картограмма земляных масс.
2.7.4.	Генеральный план, на котором наносятся существующие и проектируемые (реконструируемые) и подлежащие сносу здания и сооружения, объекты охраны окружающей среды и благоустройства, озеленения территории, планировочные отметки и т.д.
2.7.5.	Выделение объектов, сетей и транспортных коммуникаций, входящие в пусковые комплексы.
3.	Технологические решения.
3.1.	Данные о производственной программе.
3.2.	Краткая характеристика и обоснование решений по технологии производства.
206
3.3.	Сведения о трудоемкости.
3.4.	Состав и обоснование применяемого оборудования, в том числе импортного.
3.5.	Предложения по организации контроля качества продукции.
3.6.	Решения по организации ремонтного хозяйства.
3.7.	Потребность в основных видах ресурсов для технологических нужд.
3.8.	Основные чертежи:
3.8.1.	Принципиальные схемы технологических процессов.
3.8.2.	Схемы грузопотоков.
3.9.	Управление производством, предприятием и организацией. Создание условий и охраны труда рабочих и служащих, в т.ч. разработка:
3.9.1.	Организационная структура управления.
3.9.2.	Автоматизированная система управления.
3.9.3.	Расчет численности рабочих и служащих.
3.9.4.	Мероприятия по охране труда и техники безопасности.
4.	Архитектурно-строительные решения
4.1.	Сведения об инженерно-геологических и гидрологических условиях строительных площадок и трасс коммуникаций.
4.2.	Краткое описание и обоснование архитектурно-строительных решений по основным зданиям, сооружениям и трассам.
4.3.	Основные чертежи: планы, разрезы и фасады основных зданий и сооружений со схематическим изображением несущих и ограждающих конструкций.
5.	Инженерное оборудование, сети и системы
5.1.	Решение по энергоснабжению, водоснабжению, канализации, теплоснабжению, газоснабжению, отоплению, вентиляции и кондиционированию воздуха.
5.2.	Инженерное оборудование зданий и сооружений.
5.3.	Диспетчеризация и автоматизация управления инженерными системами.
5.4.	Основные чертежи.
5.4.1.	Принципиальные схемы электроснабжения и других систем инженерного обеспечения.
5.4.2.	Планы и профили инженерных сетей.
5.4.3.	Чертежи основных сооружений.
6.	Организация строительства
6.1.	Раздел разрабатывается в соответствии со строительными нормами и правилами (СНиП) «Организация строительного производства» и с учетом условий и требований, изложенных в договоре на выполнение проектных работ.
7.	Охрана окружающей среды.
7.1.	Раздел выполняется в соответствии с государственными стандартами, СНиП, нормативными документами Госкомэкологии РФ, другими нормативными актами, регулирующими природоохранную деятельность и с учетом условий и требований, установленных территориальными органами.
8.	Охрана труда и техника безопасности.
8.1.	Раздел выполняется в соответствии с требованиями и указаниями СНиП «Техника безопасности в строительстве» и «Безопасность труда в строительстве».
9.	Инженерно-технические мероприятия гражданской обороны. Мероприятия по предупреждению чрезвычайных ситуаций.
9.1.	Раздел выполняется в соответствии с положениями инструкций, утвержденных соответствующими федеральными органами исполнительной власти и с учетом требований региональных органов управления по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций.
207
10.	Сметная документация
10.1.	Состав сметной документации должен содержать:
—	пояснительную записку, в которой приводятся данные, характеризующие примененную сметно-нормативную базу, уровень цен и другие сведения, характеризующие условия данной стройки;
—	сводные сметные расчеты и, при необходимости, сводку затрат;
—	объектные и локальные сметные расчеты;
—	сметные расчеты на отдельные виды затрат (в том числе на проектные и изыскательские работы);
10.2.	Стоимость строительства в сметной документации расчитывается в двух уровнях цен: — в базисном (постоянном) уровне, определяемом на основе действующих сметных норм и цен; — в текущем или прогнозном уровне, определяемом на основе цен, сложившихся ко времени составления смет или прогнозируемых к периоду осуществления строительства.
10.3.	В сводном сметном расчете отдельной строкой предусматривается резерв средств на непредвиденные работы и затраты, исчисляемые от общей сметной стоимости (в текущем уровне цен).
10.4.	При определении стоимости строительства следует руководствоваться федеральными, региональными и отраслевыми методическими документами и соответствующими нормами и нормативами.
11.	Эффективность инвестиций.
11.1.	Технико-экономические показатели проекта.
11.2.	Анализ производственной программы.
11.3.	Расчет выручки от реализации продукции.
11.4.	Свод инвестиционных издержек.
11.5.	Инвесторы и источники финансирования.
11.6.	Расчет погашения кредитов.
11.7.	Анализ накладных расходов.
11.8.	Анализ производственных издержек.
11.9.	Структура себестоимости строительства.
11.10.	Расчет прибыли и эффективности инвестиций.
11.11.	Движение потока наличности.
В. Согласование, экспертиза и утверждение проекта реконструкции
Материалы инвестиционного проекта и проектно-сметная документация на реконструкцию и новое строительство должны разрабатываться в полном соответствии с нормами, правилами, инструкциями и государственными стандартами и удостоверяться в их соответствии подписями главного архитектора и главного инженера проектной организации. Работы по согласованию разработанной проектной документации (в зависимости от сложности и назначения документа) выполняются заказчиком и разработчиками проекта.
Согласующими организациями являются:
—	местные органы власти;
—	пожарная инспекция;
—	службы Госгортехнадзора;
—	санитарно-эпидемиологические службы;
—	земельные комитеты;
—	отделы экологии и охраны окружающей среды;
—	службы водоснабжения и канализации.
208
Независимо от источников финансирования, форм собственности и принадлежности проектно-сметная документация подлежит государственной экспертизе в Главгосэкспертизе России, включающей территориальные органы экспертизы субъектов федерации, экспертные подразделения отраслевых министерств, ведомств и местных органов исполнительной власти. Основной задачей экспертизы является оценка качества различных разделов проектно-сметной документации, направленных на совершенствование проектных решений, в том числе оценка долговременных последствий от намечаемой реконструкции, ее хозяйственной необходимости и экономической целесообразности, архитектурной выразительности и конструктивной устойчивости запроектированных зданий и сооружений, удобства транспортных связей, рациональной схемы прокладки инженерных коммуникаций, эксплуатационной надежности объектов строительства, экологической и санитарно-эпидемиологической безопасности и другие вопросы.
Конструктивные решения зданий и сооружений и сводный сметный расчет стоимости строительства заказчик представляет генеральной подрядной строительной организации на заключение. Генеральная подрядная организация строительная организация рассматривает с привлечением субподрядных организаций раздел проекта «Организация строительства», конструктивные решения зданий и сооружений и сводный сметный расчет стоимости работ и представляет заказчику замечания в срок не более 45 дней со дня получения этих документов. При неполучении замечаний в указанный срок проект считается согласованным и может быть представлен на утверждение.
Согласованная с заинтересованными организациями и прошедшая государственную экспертизу проектно-сметная документация на реконструкцию и для нового строительства передается на утверждение.
Согласованные проекты в зависимости от их крупности и важности утверждаются в соответствующих инстанциях (федеральное правительство, администрация субъектов федерации, муниципальные и местные органы власти) или руководители предприятий-заказчиков.
Проекты зданий и сооружений, принадлежащих на правах собственности частным предприятиям (организациям), утверждаются руководителями этих организаций (фирм) или заказчиками проектов.
Результатом утверждения проектно-сметной документации на реконструкцию и строительство является подписание постановления, распоряжения или приказа.
4.1.3. Особенности переустройства объектов городской среды
А. Переустройство
При разработке проекта реконструкции городских кварталов, муниципальных территорий и населенных пунктов должны учитываться вопросы их социально-экономического развития. При этом рассматриваются предложения по разграничению земель по формам собственности, по планированию и организации рационального их использования и охраны; изучаются вопросы образования новых и упорядочения существующих условий землеустройства и межевания объектов землеустройства, определяется схема отчуждении земельных участков и их изъятие для государственных и муниципальных нужд и т.д.
Проводятся работы по предварительному согласованию мест размещения объектов реконструкции, определяются предельные размеры земельных участков. Изучается схема использования зон сельскохозяйственного назначения в поселениях и состав кадастровой карты (плана) земельного участка с определением следующих параметров реконструкции и нового строительства:
209
—	состав и границы объектов градостроительного планирования и застройки;
—	регламенты для последующей разработки градостроительной документации;
—	особенности программ социально-экономического развития территорий и поселений;
—	схемы и проекты развития инженерной и транспортной инфраструктур;
—	комплексные схемы охраны природы и природопользования;
—	необходимые условия зашиты территорий, подверженных воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера.
Следующей за генеральным планом, более летальной разновидностью градостроительной документации муниципального уровня является документация о застройке территоий населенных пунктов и включает: себя проекты планировки; проекты межевания; проекты застройки кварталов, микрорайонов, других элементов планировочной структуры поселений.
На основании полученных данных составляется генеральный план реконструкции и строительства новых объектов и образований. Методика разработки градостроительной документации в целом основывается на отечественном опыте последовательной детализации решений при переходе от планировочного (генерального) уровня ее разработки к застроенному (групповому) и далее к объектному. В этом процессе в современных условиях появляются некоторые новые виды документации, которые служат переходными элементами между уровнями. Прежде чем определить перечень градостроительной документации, необходимой для конкретного муниципального образования, следует определить область собственно градостроительной деятельности в его пределах.
Обязательными положениями генеральных планов населенных пунктов являются:
—	установление зон различного функционального назначения и ограничений на использование территорий указанных зон при осуществлении градостроительной деятельности;
—	установление границы населенного пункта (городская черта);
—	решения по совершенствованию и развитию планировочной структуры;
—	параметры развития и модернизации инженерной, транспортной, производственной, социальной инфраструктур во взаимосвязи с развитием федеральной, региональной и межселенной инфраструктур и благоустройству территорий;
—	предложения по предельным размерам земельных участков для индивидуального жилищного строительства:
—	предложения по установлению границ объектов градостроительной деятельности особого регулирования;
—	границы зон охраны памятников истории и культуры, особо охраняемых природных территорий;
—	меры по защите территорий от воздействия чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера и мероприятия по гражданской обороне;
—	предложения по выделению территорий резерва для развития поселения;
—	меры по сохранению объектов историко-культурного и природного наследия;
—	меры по улучшению экологической обстановки;
—	первоочередные градостроительные мероприятия по реализации генерального плана, включая предложения по перечню объектов градостроительной деятельности, требующих разработки первоочередной градостроительной документации.
Приоритетами в развитии архитектуры городов и поселений при реконструкции должно быть следующее:
—	обеспечение единства архитектурно-пространственной среды на реконструируемой территории;
—	сохранение культурного и архитектурного наследия;
210
—	разработка архитектурно-строительных систем нового поколения применительно к реконструируемой территории.
Для этого необходимо обеспечить:
—	создание и развитие регионального своеобразия архитектурно-пространственной среды;
—	создание комфортного и экономичного в эксплуатации жилиша, учитывая различные слои и группы населения и государственные социальные стандарты;
—	развитие типологии жилигца в соответствии с потребностями модернизации существующего жилищного фонда в домах массовых серий с обеспечением надежного и безопасного проживания населения;
—	разработку архитектурных и конструктивных решений, обеспечивающих современные требования организации внутреннего пространства и высокого их качества;
—	использование подземного пространства для устройства различных объектов обслуживания и сооружений;
—	охрану культурного и архитектурно-строительного наследия, реставрацию и восстановление исторических, культурных и архитектурных памятников, восстановление исторической части городов.
Для квалифицированного выполнения сформулированных приоритетов и поставленных задач требуется следующее:
—	разработка и реализация комплексной программы реконструкции жилых зданий первых массовых серий, которая должна охватывать отдельные объекты, кварталы, микрорайоны застройки города и населенные пункты в целом с ранжированием жилищного фонда по схеме «реконструкция — снос» и с обязательным учетом кадастровой ценности земельного участка;
—	увеличение объемов многоэтажного строительства в крупных и крупнейших городах и повышение плотности застройки в связи с быстрым ростом стоимости земельных участков на городской территории;
—	развитие малоэтажного строительства в двух перспективных направлениях — малоэтажной высокоплотной застройки и строительства развивающихся одноквартирных жилых домов;
—	определение форм и конструктивных решений объектов производственного назначения и условий их эксплуатации.
Выполнение этих задач может быть успешно осуществлено при обеспечении следующих проектно-конструкторских работ:
—	разработка рациональных унифицированных параметров зданий и сооружений, в том числе сборных модулей, планировочных и конструктивных схем, обеспечивающих при строительстве и эксплуатации объектов размещение и функционирование в них высокопроизводительного оборудования, гибких автоматизированных систем и роботокомплексов для различных производств в промышленности и сельском хозяйстве;
—	применение эффективных материалов, в том числе высокопрочных легких бетонов на пористых заполнителях, клееной древесины, высокопустотных прочных керамических камней, легких металлических конструкций, полимерных изделий, негорючих утеплителей, а также материалов на базе рационального использования техногенных отходов промышленного производства;
—	для территорий распространения вечномерзлых грунтов и сейсмоопасных районов использование наукоемких систем и методов предупреждения массовой деформации и разрушения зданий и сооружений;
—	технических решений, технологий и оборудования для усиления оснований и фундаментов, для упрочнения слабых участков грунта;
211
—	освоение подземного пространства с применением материалов и конструкций с заданными заранее свойствами, применение в производственном строительстве специальной технологии монолитного бетона;
—	разработка и внедрение сервисных комплексов, общественных зданий многопрофильного использования, адаптированных по местоположению, демографической ситуации и другим условиям.
Важным признаком для архитектурно-строительной оценки районов реконструкции является их размещение на плане города. Как правило, выделяются три основных группы районов: центральные, периферийные и расположенные в средней части города. Здесь также необходимо учитывать и расположение района вблизи транспортных магистралей и дорог.
Наиболее характерной является классификация районов по следующим пространственнопланировочным признакам застройки: этажность (малоэтажная, среднеэтажная, многоэтажная), плотность (экстенсивная, высоко плотная), капитальность (аварийная, ветхая, пригодная и т.д.), по уровню планировочной организации и благоустройству.
Так, по характеру планировочной организации можно выделить:
—	районы, неоднородные по своей планировочной структуре, в состав которой входят кварталы, микрорайоны и территории, прилегающие к магистралям;
—	районы, однородные по своей структуре, состоящие из кварталов или микрорайонов;
—	районы с нерасчленной структурой, чаше всего малые по величине и состоящие из отдельных жилых групп и территорий общественного и производственного назначения.
При выполнении проектных и изыскательских работ важное место в типологической оценке районов реконструкции занимает их классификация по социально-демографическим признакам. Здесь следует выделить тип района, например, с преимущественным проживанием людей старшего поколения; районы с преобладанием людей среднего и молодого возраста и районы со смешанным демографическим составом, поскольку для каждого типа следует предусматривать соответствующий набор необходимых объектов. Критерием градостроительной оценки районов также является соотношение «дневного» и постоянного количества населения.
Важно отметить, что стратегической целью реконструкции любой территории является создание совокупных материально-пространственных условий, обеспечивающих экологическую безопасность и качество жизни, сохранение культурного наследия, а также устойчивость развития экономики. При планировании реконструкции города необходимо исходить из приоритета интересов людей, не забывая о долгосрочных интересах общества.
В целом, при формирование градостроительных проектных предложений по планировочной организации реконструируемой территории города оказывает влияние следующий комплекс факторов:
—	прогноз динамики численности населения города по проектным этапам;
—	основные положения концепции развития города;
—	прогноз объемов и структуры жилищного строительства;
—	оценка потребностей города в необходимости реализации различных видов строительства и хозяйственной деятельности;
—	состояние жилого фонда;
—	необходимость населения в объектах социальной сферы;
—	исторические особенности формирования градостроительной среды и планировочной структуры города;
—	имеющиеся территориальные резервы; сложившаяся структура землепользования;
—	выводы комплексной градостроительной оценки территории;
—	инженерно-строительные, микроклиматические и ландшафтные особенности территории;
212
—	эколого-гигиеническая ситуация;
—	необходимость решения транспортных проблем (развитие транспортных связей, сооружений, реконструкции мест хранения автомобилей, создание современной инфраструктуры транспортного обслуживания, включая использование подземного пространства);
—	потребность в модернизации и развитии инженерных систем.
Немаловажное значение при реконструкции имеют ландшафтные и геологические условия городской территории: форма и уклон рельефа, глубина залегания грунтовых вод, наличие подземных выработок и т.д. Учет этих условий позволяет определить максимально возможную плотность застройки, целесообразность использования подземного пространства, атакже создавать наиболее выразительные архитектурно-ландшафтные композиции при реконструкции городских территорий.
При проектировании следует отдавать предпочтение комплексной реконструкции территории жилой застройки городов. При этом необходимо учесть, что при этом существуют два принципиальных градостроительных результата в составе комплексной реконструкции:
—	модернизация территории жилой застройки без изменения показателей использования территории или увеличения жилого фонда реконструируемой территории;
—	реконструкция территории проводится с повышением эффективности использования территории города за счет реконструкции и модернизации существующего жилищного фонда путем надстройки этажей, жилых домов на свободной территории и т.д.
Б. Переустройство зданий и сооружений
Процесс сохранения, обновления и приспособления объектов городской застройки является естественным процессом развития городской среды.
Снос зданий и сооружений рекомендуется осуществлять при следующих факторах городской застройки:
—	при расположении объекта в зоне санитарной вредности или повышенной загазованности автотранспортом или промышленными выбросами;
—	в случае недостаточной инсоляции и нарушения норм пожарных разрывов;
—	при отсутствии пожарных проездов и невозможности их создания без сноса и перепланировки территории застройки;
—	при отсутствии у здания дворовой территории (менее 0,5 м2 на одного человека или менее 0,02 м2 на 1 м2 общей площади жилого здания);
—	при уровне шума возле объекта реконструкции более 30 дБ;
—	при невозможности организовать для жильцов нормальных условий отдыха и бытового обслуживания, остановок городского транспорта и т.д. и т.п.
В составе городской территории можно выделить следующие типологические группы (зоны) для оценки целесообразности выполнения реконструкции:
1	-я группа — расположение вдоль магистралей городского центра;
2	-я группа — территория с преимущественно исторической застройки и уникальными объектами;
3	-я группа — крупные жилые массивы за пределами центральной части города;
4	-я группа — жилые районы, сложившиеся по соседству с промышленными зонами (бывшие рабочие поселки), а также на периферии центральной зоны;
5	-я группа — архитектурно-композиционные комплексы;
6	-я группа — особенный рельеф местности и его растительности;
7	-я группа — специфические санитарно-гигиенические условия района;
8	-я группа — демографический состав и особенности бытовых условий и организации систем обслуживания.
213
Для каждого города или его районов целесообразно предусматривать ранжирование приведенных факторов и групп по балльной системе, осуществляемой в соответствии с индивидуальными условиями, формулируемыми в соответствии с потребностями, имеющимся опытом и здравым смыслом инвесторов, проектировщиков и строителей.
Последовательность и очередность выполнения работ по обновлению и реконструкции зданий и сооружений является системной задачей при максимально полном учете социальных, экономических и градостроительных критериев.
В архитектурно-строительной концепции при застройке российских городов и в странах СНГ, осуществленных во второй половине XX столетия, было свойственно:
—	отсутствие соразмерных человеку замкнутых, а потому уютных селитебных пространств (исключение дворовых территорий);
—	однообразие планировочных решений;
—	отсутствие композиционных центров в новых городах и в районах массовой застройки.
Для преодоления этих функциональных и архитектурно-градостроительных недостатков предлагается выполнить следующее:
—	включить в структуру дворовых территорий систему декоративных или утилитарных вставок, формирующих замкнутость внутренних пространств возле зданий и сооружений, помогающих членению среды на определенные пространственные уровни (квартира, двор, квартальное озеленение, улица);
—	создание более плотной и визуально целостной архитектурной оправы проспектов и улиц с помощью повышения этажности существующих зданий и новых разнообразных вставок;
—	надстройка 4- и 5-этажных зданий (в т.ч. мансардами) вдоль красной линии с целью формирования единого фронта периметральной застройки.
В. Переустройство городских улиц и площадей
Необходимость переустройства городских улиц и площадей определяется прежде всего развитием транспорта. Рано или поздно наступает момент, когда узкие улицы сложившейся застройки с трудом справляются с возросшими потоками автомобилей. Возникает необходимость:
—	расширять существующие улицы;
—	прокладывать (может быть, пробивать в существующей застройке) новые улицы;
—	устраивать объездные пути для транзитного междугородного транспорта;
—	менять транспортные схемы, уточнять маршруты и упорядочить движение транспорта.
По характеру выполняемых работ реконструкция улиц и площадей может быть сведена к трем видам:
—	застройка новыми объектами на месте сносимых зданий и сооружений;
—	прокладка новых улиц внутри существующих кварталов;
—	передвижка зданий и сооружений внутрь квартала;
—	сочетание сноса, реконструкции и передвижки части зданий и сооружений с их надстройкой или пристройкой.
Общей чертой переустройства городских улиц и площадей является непременное выполнение следующих условий:
1.	Переустройство выполняется по единому проекту для всей улицы или площади (как минимум — значительной ее части), предусматривающему ее развитие в соответствии с генеральным планом города;
2.	Работы выполняются отдельными очередями в зависимости от значимости того или иного участка реконструируемой улицы, от объемов инвестиций, а также технического состояния существующей застройки;
214
3.	Разработка проекта реконструкции должна выполняться комплексно: с одновременным решением архитектурных, градостроительных, транспортных и инженерно-строительных задач, с учетом развития городских коммуникаций, с благоустройством, озеленением общего эстетического облика улицы или площади.
При этом, следует отметить, что переустройство улиц и площадей решает преимущественно вопросы развития городского транспорта, инженерных сетей, архитектурного оформления и озеленения, не затрагивая коренных жилищных условий в кварталах, прилегающих к реконструируемым улицам и площадям. Поэтому следует отдавать предпочтение комплексному переустройству городской застройки (транспортные артерии, коммуникации, жилые помещения и сопутствующая инфраструктура).
4.2. Реконструкция подземной части зданий и сооружений
В процессе длительной эксплуатации зданий и сооружений происходят деформации фундаментов. При строительстве зданий на слабых грунтах основными причинами деформаций являются неравномерные осадки, вызывающие разрушения самих фундаментов, стен, колонн, перекрытий.
Для исправления выявленных дефектов и сверхнормативной деформации фундамента установлена система планово-предупредительного ремонта, состоящая из периодических текущих и капитальных ремонтов основания и фундаментов зданий.
Выбор технологии усиления оснований и фундаментов зависит от категории состояния здания, а также категории риска предполагаемых работ по консервации, реставрации либо реконструкции. Основополагающими при выборе технологии усиления являются факторы, связанные с конструктивными особенностями здания, состоянием грунта в основании и оснащенностью организаций, осуществляющих работы.
Под термином «усиление» понимают повышение несущей способности, прочности конструкции. Соответственно, усиление основания связано необходимостью улучшить условия функционирования конструкции при внешних и внутренних воздействиях.
4.2.1. Анализ существующих подходов по усилению грунтов оснований и несущей способности конструкций фундаментов и стен
Появление трещин в стенах здания и фундаменте происходит вследствие различных причин: ошибки при проектировании (например, несоблюдение необходимой глубины заложения фундамента, образование пустот под фундаментом из-за воздействия грунтовых вод), неудовлетворительная эксплуатация (протечки водопроводных и канализационных труб), производственные ошибки при строительстве, низкое качество работ и другие причины. Известны случаи, когда при относительно небольшом увеличении нагрузок на фундамент возникают его осадки или повреждения и, как следствие, последующие деформации всего здания.
Усиление фундамента и окружающего грунтового массива можно произвести следующим образом. С дневной поверхности или из подвального помещения сквозь тело фундамента на заданную глубину, с некоторым шагом и под определенным углом, бурятся инъекционные скважины малого диаметра, через которые в тело фундамента и окружающие грунты под высоким давлением (от 0,3 до 1,2 МПа) нагнетаются специальные растворы, которые заполня
215
ют все пустоты, уплотняют и пропитывают грунты (см. рис. 4.1). Такой способ усиления достаточен, например, при утяжелении межэтажных перекрытий и надстройки мансардного этажа.
При значительном увеличении нагрузок на старый фундамент при ремонте и реконструкции зданий возникает необходимость в создании дополнительного фундамента в виде буронабивных свай среднего и большого диаметров (100—300 и более мм). Длина таких свай бывает 5—20 м. Скважины могут пробуриваться через старый фундамент или рядом с ним, которые затем армируются и заполняются бетоном. В случае, если требуется увеличение ширины фундамента, рядом с ним возводится железобетонная стена, скрепленная со старым фундаментом анкерами.
Способ усиления, как и составы используемых инъекционных растворов, определяются после обследования объекта и зависят от величины нагрузок на фундамент, от инженерногеологических характеристик грунтов, их фильтрационных характеристик и от состояния самого фундамента.
Рис. 4.1. Схема усиления грунта и фундамента:
1. Зона распространения раствора;
2. Буроинъекционные скважины
В Финляндии, Швеции, Венгрии получили распространение многосекционные сваи вдавливания типа «Мега», используемые для усиления оснований и фундаментов. В ряде случаев сваи подводили непосредственно под фундамент.
Такие сваи могут быть круглого и квадратного сечения с массой отдельных секций до 100 кг. Обычно сваи изготавливают из железобетонных трубчатых элементов длиной до 1 м, что позволяет легко их перемещать, в т.ч. перекатыванием по площадке. Последовательность работ по вдавливанию свай такова (см. рис. 4.2). Нижний первый элемент с заостренным наконечником (в слабых грунтах без заострения) погружается домкратом. После задавливания первого элемента, далее производится наращивание сборных стыкованных свайных элементов и осуществляются последующие циклы погружения составной сваи до тех пор, пока острие не достигнет плотных грунтов для обеспечения необходимой несущей способность всей системы в целом. Последним устанавливают верхний головной свайный элемент, площадь поперечного сечения которого больше плошали сечения ствола сваи. Головной элемент объединяется с фундаментом с помощью ростверка.
216
При использовании свай вдавливания необходимы надежные упоры. В качестве упора для домкрата обычно устраивается распределительная железобетонная балка, соединяемая с телом фундамента.
Несущую способность сваи можно регулировать в процессе вдавливания наращиваемых дополнительных свайных секций. Последние могут быть изготовлены из железобетона в виде отрезков свай со специальными стыками, позволяющими быстро выполнять соединение. Можно использовать металлические трубы, однако при этом следует учитывать возможность их коррозии, так как даже при самой современной антикоррозийной защите она составляет до 0,01 мм в год.
После погружения сваи до проектной отметки под нагрузкой, превышающей расчетную в 1,5—1,8 раза, ее заклинивают специальными стойками. Стойки устанавливают между распределительной балкой и оголовком сваи, а полученный зазор между упором и головой свай заполняют бетоном.
Рис. 4.2. Усиление фундаментов с использованием свай:
а) многосекционные сваи вдавливания с двухсторонней балкой-упором; б) вдавливание свай под стену или подошву фундамента; в) буроинъекционные сваи с контактным слоем
Недостатком технологических приемов по усилению оснований и фундаментов вдавливаемыми сваями является большой объем земляных работ. Следует также отметить, что вскрытие шурфом (траншеей) перегруженного фундамента до его подошвы опасно, а в условиях слабых грунтов при высоком уровне подземных вод выполнить сложно. Кроме этого, вдавливание свай может привести к расструктуриванию (перемятию) слабого глинистого грунта в основании фундамента.
В последние 20 лет в практике усиления все шире стали использовать буроинъекционные сваи, как вертикальные, так и наклонные. После специальных работ по опрессовке такие сваи имеют неровную поверхность, поэтому за рубежом они получили название «корневидных», основное преимущество которых следующее:
—	полностью исключаются ручные земляные работы, так как бурение скважин ведется непосредственно через фундамент, не затрагивая коммуникаций, проходящих около зданий и в подвалах;
—	используя малогабаритное оборудование, можно вести работы из подвала высотой 2,0—2,5 м, а при необходимости работы можно вести с первого этажа здания;
217
— совершенно не изменяется внешний вид конструкции, что немаловажно при работе
на памятниках архитектуры;
—	можно вести работы на действующих предприятиях без остановки производственного процесса.
—	затраты ручного труда на всех технологических операциях минимальные; способ
экономичен, с низким расходом материалов;
—	очевидна экологическая чистота способа по сравнению с химическими методами закрепления, что важно в условиях жесткого экологического контроля.
Среди отдельных недостатков указанных свай можно упомянуть следующие основные:
—	недостаточная изученность работы тонких свай в слабых грунтах;
—	низкая несущая способность из-за небольшого диаметра и, соответственно, малой боковой поверхности и площади острия;
—	сложность надежного закрепления головы сваи в случае ветхого фундамента, который в последующем работает как ростверк;
—	отсутствие соответствующего расчета;
—	сложность и неопределенность в формировании необходимого диаметра при устройстве буроинъекционных свай в слабых грунтах;
—	неизученность работы ствола тонкой длинной сваи как гибкого элемента, расположенного в толще слабого грунта;
—	невозможность устройства ствола сваи из тяжелого бетона, так как скважину малого диаметра можно заполнить только цементными растворами пластичной консистенции.
Несмотря на все отмеченные недостатки, в Италии, ФРГ, Франции, Швеции и России с помощью таких свай успешно усилены здания, включая аварийно-деформированные памятники, и даже возведены новые фундаменты на слабых грунтах в сложных условиях примыкания строящихся зданий к старым. Например, в Риме усилен собор св. Андрея, в Венеции — наклонная башня «Бурано» на острове с этим же названием. В Москве усилены здания уникальных памятников — Третьяковской галереи, театра МХАТ, музея Андрея Рублева и др.
В Петербурге выполнено оригинальное усиление оснований и фундаментов костела Св. Екатерины на Невском пр., 32 (см. рис. 4.3) буроинъекционными сваями при общем их количестве более 1200 шт. (крупнейший объект России по объемам такого вида усиления) и Приоратского дворца в Гатчине.
Во многих случаях, как отмечалось на международных геотехнических конгрессах в Неаполе (1996 г.) и Гамбурге (1997 г.), не существует реальной альтернативы применению буроинъекционных свай для спасения исторических зданий. На основе последней информации, можно отметить в качестве перспективного направления метод «Jet grounding» —
высоконапорных инъекций твердеющего раствора в грунт. Этот метод, известный также под названием «струйная технология», разработан в середине 70-х гг. в Японии и широко используется в ФРГ, Италии, Франции.
1	— бутовые фундаменты;
2	— буроинъекционные (корневидные сваи);
3	— деревянные бревна — лежни;
4	— бетонный слой на контакте фундамент — грунт
Рис. 4.3. Усиление оснований и фундаментов костела Св. Екатерины в Петербурге
218
Технологическая последовательность работ по такому методу заключается в следующем (рис. 4.4.): производят бурение скважины 1; в скважину погружают инъектор 2 со специальным калиброванным отверстием — соплом; далее подают под большим давлением (до
100 МПа) инъекционный раствор; затем осуществляют подъем инъектора с одновременным
его вращением и формируют сваю нужного диаметра или стенку из этих свай.
1	— буровая скважина до плотных грунтов;
2	— инъектор;
3	— формируемая свая;
4	— компрессор;
5	— насос для подачи воды;
6	— емкости цемента и песка;
7	— растворонасос
Рис. 4.4. Схема устройства стенки из свай с использованием струйной технологии
(Jet grounding)
Следует учесть, что важным фактором укрепления массива грунта или усиления фундаментов с использованием струйной технологии является возможность поддержания больших давлений (до 80—100 МПа), что предъявляет определенные требования к используемому оборудованию, подводящим трубопроводам и к технологии выполнения работ.
В качестве примера использования метода «Jet grounding» можно привести успешно реализованные проекты усиления оснований и фундаментов берегового устоя моста через Дунай (рис. 4.5,а) и памятника военной архитектуры в Вене (казармы Россауэр). Последний был построен в 1870 г. на деревянных сваях (см. рис. 4.5, б). Необходимость усиления определили два фактора: резкое увеличение нагрузок в связи с заменой перекрытий и гниение голов свай из-за понижения горизонта подземных вод.
Рис. 4.5. Усиление оснований зданий и сооружений с использованием струйной технологии: а) подпорная стена берегового устоя моста через Дунай; б) памятник военной архитектуры в Вене (казармы Россауэр); 1 — буровой станок SC-1 (Keller); 2 — существующий фундамент; 3 — деревянные сваи; 4 — укрепленные массивы грунта; 5 — ступени спуска; 6 — подпорная стена канала
219
Для выполнения этих работ разрабатывались проекты вариантов усиления оснований и фундаментов. В результате конкурса этих проектов была выбрана струйная технология, которая удовлетворяла всем расчетным геотехническим и конструктивным требованиям: исключение из работы деревянных свай со сгнившими головами; передача давления от массивного 5-этажного здания с размерами в плане 136x275 м на прочные гравийно-щебенистые грунты; исключение нарушений в работе коммуникаций, идущих вдоль здания с наружной стороны; полная стабилизация всех осадок при увеличенной нагрузке.
В этих работах была использована буровая установка на гусеничном ходу марки SC-1 фирмы Keller (ФРГ), габариты которой позволяли ей перемещаться через проем шириной 0,8 м и работать в подвальном помещении при высоте 2,8 м.
Учитывая необычность такого рода усиления и дискуссионность отдельных технологических моментов, остановимся на некоторых деталях, характеризующих достоинства и недостатки струйного метода.
Основные преимущества этой технологии следующие:
—	возможность ведения работ в любых неблагоприятных грунтовых и в стесненных условиях;
—	экологическая чистота всех технологических операций.
Однако струйная технология имеет и ряд недостатков, основными из которых являются: опасность локальных деформаций в процессе временного размыва грунтового массива под фундаментом до набора прочности; высокая стоимость и материалоемкость из-за больших объемов закрепления грунта; повышенная опасность при работе с высоким давлением.
При обоснованном выборе и реализации современных струйных технологий усиления оснований и фундаментов можно решать реконструкционные проблемы любой сложности. В качестве примера можно привести строительство нового 40-этажного административного здания в г. Бостон (США). Фактически оно встраивалось в существующую 10—11 — этажную застройку исторических зданий конца прошлого века. При этом в уровне последних этажей старые здания соединялись с вновь возводимыми специальными галереями. Из-за наличия большого слоя слабых грунтов под существующими зданиями и необходимости устройства нескольких подпорных стенок возникло много геотехнических проблем. Чтобы разрешить эти проблемы и свести до минимума возможную разность осадок зданий, были выполнены следующие работы (рис. 4.6.):
—	грунт между зданиями армировался решеткой из набивных свай, объединенных ростверком;
—	для укрепления склона использованы 2 ряда железобетонных подпорных стен и свайные фундаменты из 14-метровых трубчатых свай, заходящих своим острием в плотные ледниковые глины:
—	фундамент самого здания был выполнен в виде мощной железобетонной плиты толщиной 1,5 м, по контурам которой устроено 400 железобетонных свай.
Здесь успешно использовано несколько технологических приемов, включая усиление оснований и анкеровку подпорных стен инъекционными анкерами.
Таким образом, в каждом конкретном случае возникают многоплановые инженерные геотехнические задачи, решение которых требует исчерпывающей информации о грунтах, изменениях их свойств в процессе длительной эксплуатации, в процессе ведения работ по устройству вблизи них новых фундаментов либо подземных сооружений.
220
Рис. 4.6. Пример сложной реконструкции зданий на слабых грунтах:
1 — существующее здание на слабом грунте; 2 — стальная решетка; 3 — трубобетонные сваи; 4 — набивные сваи; 5 — подпорные стенки; 6 — грунтовые инъекционные анкера
Вопросы усиления оснований и фундаментов должны решаться в комплексе с вопросами усиления надземных конструкций. Примером может служить усиление памятника архитектуры в Риме (рис. 4.7). Здесь, наряду с усилением фундаментов корневидными сваями, выполнено усиление основных надземных конструкций, включая кирпичную кладку стен. Необходимо также учитывать, что анкеровка кирпичных стен металлическими стержнями со временем может оказаться неэффективной и опасной из-за коррозии металла, в результате которой происходит увеличение объема коррозирующего металла и, следовательно, нарушение целостности укрепляемых конструкций.
Рис. 4.7. Комплексное усиление несущих конструкций, включая фундаменты (памятник архитектуры в Риме)
221
Однако основным источником наиболее существенных деформаций остаются неправильный учет свойств грунтов или недоучет возможных последствий, связанных с их расструктуриванием в процессе ведения реконструкционных работ.
4.2.2.	Усиление оснований фундаментов при реконструкции зданий
Причины, требующие усиления основания фундаментов зданий, могут быть следующие:
—	уменьшение несущей способности грунта из-за изменения гидрогеологических условий и состояния насыпного грунта основания (локальное разуплотнение грунтов основания из-за воздействия грунтовых вод);
—	ослабление конструкции фундамента;
—	увеличение нагрузки в здании;
—	увеличение нагрузок на существующие фундаменты за счет надстроек этажей;
—	разрушение кладки фундамента или снижение его гидроизолирующих свойств;
—	ухудшение условий устойчивости фундаментов либо грунтов в их основании;
—	увеличение деформативности грунтов;
—	замены деревянных перекрытий железобетонными, изменения технологии и пр.;
—	непрерывное развитие недопустимых перемещений конструкций.
Ошибки при возведении фундаментов старых зданий, погрешности в оценке свойств грунтов приводили к необходимости усиления как самих фундаментов, так и грунтов в их основании. Как правило, все традиционные технологии усиления основания и фундаментов сводились, в основном, к увеличению площади опирания существующих фундаментов и, соответственно, уменьшению интенсивности давления на грунты основания. Параллельно разрабатывались технологические приемы, связанные с искусственным улучшением свойств грунтов в основании путем введения различных химических реагентов.
Основная суть усиления оснований заключается, прежде всего, в укреплении грунтов, связывании частиц, из которых они состоят. На практике встречаются разные способы усиления. Последние 20 лет развиваются новые технологии, особенно интенсивно в ФРГ, Англии, Франции, Италии, Швеции, Финляндии. Причем ведущие фирмы специализируются не только на работах по усилению оснований и фундаментов, но и создают новые технологии, продают разработанное оборудование.
Одним из общих методов реконструкции фундамента и кладки строения является метод инъекционных свай или стяжек. Метод инъекционной реконструкции применяется и особо эффективен как для кладок из пористых искусственных материалов (кирпич, известняк), так и для валунных или смешанных кладок стен подвалов и фундамента. Выбор данного метода для реконструкции фундамента может быть произведен только после тщательного обследования состояния тела фундамента, состава скрепляющих растворов, исследования грунта. Дополнительным преимуществом использования буроинъекционных свай для реконструкции фундаментов является сохранение подлинной кладки здания, ее декоративных особенностей, признаков давности (фактуры поверхности), что очень актуально при реконструкции исторических зданий. Все эти детали не могут быть восполнены при возведении новой кладки. Поэтому буроинъекционные сваи можно назвать не методом ремонта фундамента, а методом его реконструкции.
Для реконструкции фундаментов зданий в районах с плотной застройкой оптимальным методом является устройство буронабивных свай. Такой метод реконструкции не предполагает удаления грунта. Так, многие методы укрепления фундамента в качестве одного из этапов
222
предполагают выбор грунта, что может привести к проседанию грунта в соседних зданиях. В условиях городской застройки такие методы использовать не рекомендуется. Также используется метод «поверхностной» реконструкции. Чаше всего он применяется в случае повышения требований к гидроизоляции фундамента. Заключается он в том, что в опалубку подают бетонную смесь, затем ее уплотняют. Далее перед схватыванием смеси на ее поверхность наносится слой из синтетической смолы. Перед тем, как положить новый слой бетона, в смолу вводят отвердитель. Смола проникает в оба слоя бетона, создавая, таким образом, между ними гидроизолирующую прокладку. Этот способ реконструкции фундамента является оптимальным при реконструкции отдельных монолитных железобетонных элементов или цокольных этажей.
4.2.3.	Способы усиления грунтов оснований
Усиление грунтов в основании фундаментов заключается в следующих основных способах, которые в настоящее время широко применяются при реконструкции зданий и сооружений.
Инъектирование укрепляющими растворами. Укрепление грунтов с помощью инъекций цемента с каждой стороны фундамента (см. рис. 4.8) и цементация грунтов (цементация при наличии крупнообломочных пород, двухрастворная последовательная силикатизация для крепления средних и мелких песков, однорастворная силикатизация для лессов и суглинков, осмоление песков, глинизация лессов; электросиликатизация глин и суглинков.
Рис. 4.8. Схема цементации фундаментов и контакта «фундамент-грунт»
Усиление основания с помощью перечисленных видов инъекций выполняется путем образования отдельных укрепленных объемов грунта ориентировочно радиусом до 0,8 м.
Нередко возникают ситуации, когда требуется усиление или реконструкция фундамента уже существующего здания. Такие ситуации возникают при плохом состоянии тела фундамента, локального разуплотнения грунтов основания из-за воздействия грунтовых вод (если гидроизоляция была проведена неудовлетворительно). В этом случае применяются различные методы цементизации грунтов основания фундамента. Цементизация грунтов основания также требуется, когда задние надстраивают: нагрузка на фундамент может значительно увеличиться, после чего возникает проседание (это нередкое явление, поскольку при
223
закладке фундамента просчитывается проектная нагрузка). Если рядом с уже существующим зданием начинается строительство нового, то может возникнуть разуплотнение грунтов основания. Особенно это ярко проявляется, когда откопка котлована или бурение ведутся неправильно и возникает горизонтальная вибрация. В этом случае также приходится осуществлять цементизацию грунтов основания существующего здания.
В целом цементизация проводится в двух различных вариантах. Первый — это цементизация самого фундамента. При реализации данного метода в тело фундамента и его подошву вводится твердеющий раствор (предварительно в фундаменте бурятся специальные скважины). При этом пустоты в основании фундамента заполняются прочным материалом, предохраняющим кладку от разрушения. Данный метод также носит название инъекционной цементизации (см. рис. 4.9).
Рис. 4.9. Приемы усиления оснований и фундаментов инъекционной цементизацией а) усиление оснований инъекцией с двух сторон стены; б) то же, с одной стороны; в) усиление фундамента инъекцией бетона при сильном износе кладки; г) инъекция в швы при небольшом износе; д) устройство буроинъекционных свай
Одним из основных видов повреждения каменных кладок являются трещины. К повреждениям, ослабляющим кладку, относится множество разновидностей расслоений кладки, нарушение сцепления между материалом кладки и скрепляющими растворами. Данные повреждения хорошо поддаются реконструкции и не требуют закрепления грунтов. В других случаях возросшую нагрузку могут не выдержать не только сам фундамент, но и грунты основания. Тогда укрепление грунтов проводят методом введения буроинъекционных свай. В результате данных работ получаются железобетонные сваи, которые одним концом упираются в фундамент, а другим — в устойчивые грунты основания (см. рис. 4.10).
От обычной цементизации грунтов основания метод буроинъекционных свай отличается расположением скважин. При обычной цементизации скважины располагаются по прямоугольной сетке, с постепенно сближающимся шагом. Закрепление грунтов основания буроинъекционными сваями позволяет значительно сократить количество скважин: они бурятся только и непосредственно под карстовыми слоями. Нужно сразу оговориться, что цементизация грунтов основания с помощью буроинъекционных свай — метод достаточно дорогостояший, но при этом он позволяет добиться желаемого результата на длительный период.
224
Рис. 4.10. Схема усиления зданий буроинъекционными сваями козлового типа
В большинстве случае при отсутствии прочих (непредусмотренных) повреждающих воздействий результат цементизации грунтов основания сохраняется на протяжении пятидесяти лет. Обычно под непредусмотренными условиями понимается возникновение вибрации. Причиной появления горизонтальной вибрации может послужить строительство нового здания рядом с уже существующим или проведение дополнительных подземных коммуникаций. Горизонтальная вибрация вызывает деформации не только фундамента существующего здания, но и грунтов основания. Последние сравнительные испытания различных методов цементизации грунтов основания показали, что применение буроинъекционных свай, несмотря на относительную дороговизну этого метода, позволяют в два раза снизить материалоемкость и трудоемкость работ по закреплению карстующихся слоев, что в свою очередь существенно уменьшает проектную стоимость здания.
2.	Термический способ, заключающийся в сжигании топлива в скважинах и создании таким образом прочных грунтовых столбов, которые являются как бы переходной конструкцией от оснований к фундаментам. Применяется в лесовых, лесовидных и глинистых грунтах.
3.	Устройство буроинъекционных корневидных свай для одновременного усиления фундаментов и нижних участков стен. По этому способу применяются набивные сваи диаметром от 89 до 280 мм при длине от нескольких до десятков метров (примерно 7—40 м). Для образования таких свай предварительно сверлят отверстия буровыми ставками. В отверстие можно заложить арматуру диаметром примерно 12—16 мм. Бетонирование ведут под давлением в 3—6 атм. через трубы диаметром 18—60 мм.
В неустойчивых грунтах применяют обсадные трубы, которые в особо трудных случаях не извлекают обратно. Расстояния между сваями принимают от 3 до 5 их диаметров.
Оригинальной конструкцией усиления оснований, а одновременно фундаментов и даже нижних участков стен является устройство буроинъекционных корневидных свай (рис. 4.9, д). Они представляют собой набивные сваи диаметром от 89 до 280 мм при длине от нескольких до десятков метров (примерно 7—40 м). Для образования таких свай предварительно сверлят отверстия буровыми ставками. В отверстие можно заложить арматуру диаметром примерно 12.16 мм. Бетонирование ведут под давлением в 3—6 атм. через трубы диаметром 18—60 мм. В неустойчивых грунтах применяют обсадные трубы, которые в особо трудных случаях не извлекают обратно. Расстояния между сваями принимают от 3 до 5 диаметров их.
Способов и конструкций по укреплению фундаментов разработано очень много. К ним относятся приемы, сходные с используемыми для усиления оснований, т. е. инъекции различных растворов. Инъекции делают цементным раствором составов от 1 : 10 до 1 : 1 под давлением от 2 до 10 атм.
225
При очень плохом состоянии материала фундамента раствор вводят непосредственно в разрушенные камни, в особенности в случаях, когда кладка была выполнена из мелких камней (рис. 4.9,в). При несколько лучшем состоянии и более крупных камнях, когда разрушены только швы и стыки кладки, инъекцию делают в эти места, между камнями (рис. 4.9,г).
Если в кладке фундамента разрушен только наружный слой, можно укрепить его способом торкретирования поверхности кладки цементным раствором для создания защитного слоя
Более сложные конструктивные изменения фундаментов производят главным образом для их усиления при увеличении полезной нагрузки в здании. Такие конструкции изображены на рис. 4.1]. Здесь предусмотрены способы уширения подошвы фундамента, усиления существующей конструкции фундамента и даже передача давления от фундамента на выносные опоры.
На рис. 4.11,а изображено расширение подошвы фундамента путем замены нижних рядов кладки бетоном. На рис. 4.11,6 показано увеличение ширины фундамента с одновременным усилением его конструкции с помощью обетонирования его на всю высоту. При этом обеспечивается связь бетонного слоя вбитыми в швы кладки стержнями из арматурной стали диаметром порядка 20 мм. На рис 4.И,в изображен способ усиления фундамента и увеличения подошвы основания в виде железобетонной обоймы путем устройства горизонтальных отверстий в кладке и соединением обойм каждой стороны арматурными стержнями, располагаемыми на расстояниях через одну — полторы ширины подошвы фундамента.
На рис. 4.11,г изображено укрепление фундамента с увеличением его подошвы путем устройства бетонной обоймы и передачей на нее нагрузки с помощью поперечных металлических или железобетонных балок и арматурных стержней в нижней части кладки фундамента. Расстояние между балками можно ориентировочно принять равным высоте их от подошвы основания.
Рис. 4.11. Конструкции усиления фундаментов:
а) замена ка мней в нижних рядах; б) устройство бетонной рубашки; в) железобетонная обойма;
г) бетонная рубашка с передачей части нагрузки с помощью поперечных балок; д) то же, с введением и продольных балок; е) железобетонная рубашка с обжатием грунта; ж) расширение подошвы монолитным бетоном; и) то же, сборными изделиями; к) передача нагрузки за пределы подошвы фундамента на бетонные массивы, л) то же. для внутренних стен; 1 — металлические стержни d = 18—24 мм;
2 — арматура d = 16-20 мм; 3 — металлические балки; 4 — железобетонные перемычки или балки
226
На рис. 4.11 ,д показана та же конструкция, но с введением еще продольных балок, что позволяет увеличивать расстояние между поперечными балками до 3—4 м и более. На схеме рис. 4.11 ,е изображено решение, состоящее в том, что набравшие прочность железобетонные обоймы, связанные внизу металлическими стержнями, отжимают домкратами. Вследствие этого происходит натяжение металлических стержней, увеличивается ширина подошвы и обжимается грунт.
На рис. 4.11, ж, и изображены способы увеличения ширины и несущей способности фундамента устройством консольных плит из монолитного железобетона или сборных плит с расположением их под подошвой или несколько выше ее. Одновременно может потребоваться укрепление стены устройством металлических креплений.
На рис. 4.11,к,л изображены конструкции, с помощью которых нагрузка выносится за пределы подошвы фундамента в наружных стенах с большим заглублением фундамента и во внутренних несущих стенах.
Следует учитывать, однако, что после устройства двух последних конструкций может произойти осадка вновь сооружаемых выносных частей фундамента, что приведет к опасным деформациям в стенах. Поэтому такого рода конструкции не могут быть рекомендованы.
Замена отдельных участков фундамента производится небольшими, до 2 м длины участками, в строго определенной последовательности. При работе должна быть сохранена незатронутая часть длины фундамента протяжением не менее двух уже замененных участков.
4.2.4.	Технология струйного инъектирования
В отличие от инъекционной, струйная технология укрепления грунтов основана на гидравлическом их разрушении и перемешивании с укрепляющим раствором, что позволяет устранить многие недостатки и трудности, характерные для инъекционной технологии. Струйная технология дает возможность использовать укрепляющие растворы, мало зависящие от свойств грунта, получать на требуемой глубине зоны укрепленного грунта определенных размеров и формы, обеспечивать требуемое качество укрепления грунта, увеличивать производительность работ.
С помощью струйной технологии можно укреплять слабый подстилающий слой без вскрытия перекрывающего его малосжимаемого, предотвращать обрушение склонов, увеличивать несущую способность свай на горизонтальную и вертикальную нагрузки. Важно отметить, что эта технология может применяться в самых различных грунтах, от илов и торфов до «слабых» скальных пород, независимо от их химического состава, влажности, содержания растительных остатков, проницаемости и пр.
На рис. 4.12 показана схема закрепление грунтового основания с использованием струйного инъектирования на склоне оврага при устройстве транспортных коммуникаций.
Рис. 4.12 Струйная цементизация склона
227
Струйная технология весьма эффективна при укреплении фундаментов и их оснований, особенно в условиях плотной городской застройки.
Струйная технология укрепления грунта включает следующие основные операции:
•	бурение скважины и опускание в нее струйного монитора (или гидропогружение монитора) на полную глубину укрепления грунта;
•	подъем монитора с одновременным его вращением и подачу через сопло горизонтально направленной размывающей струи и укрепляющего раствора, в результате чего образуется колонна-скважина из перемешанного с укрепляющим раствором грунта.
4.2.5.	Технология вдавливания свай
Технологию вдавливаемых свай, за которой видится возможность решения многих строительных задач на слабых грунтах в условиях плотной городской застройки. Это, устройство новых и усиление существующих фундаментов на ограниченном пространстве в условиях особой стесненности, в т.ч. из подвалов, при помощи компактной специальной установки безударного погружения свай. Устройство набивных железобетонных свай здесь проводится методом задавливания элементов небольшого сечения (инвентарных труб) с последующим извлечением секций и одновременным бетонированием с опрессовкой ствола скважины. Основные показатели безударного устройства набивных свай говорят сами за себя:
•	Компактность оборудования и отсутствие тяжелой техники;
•	Отсутствие ударных и вибрационных воздействий на окружающие объекты;
•	Надежность восприятия нагрузки и контроль несущей способности каждой сваи.
Посредством безударного задавливания свай выполнено усиление существующих и устройство новых фундаментов на многих жилых зданиях, исполнены работы по укреплению конструкций памятников России, Украины и Прибалтики, а также проведена ликвидация оползневых проявлений Новгородского кремля.
Применение технологии вдавливаемых свай гарантирует:
•	Возможность ведения работ без приостановки эксплуатации зданий и сооружений;
•	Минимальный риск повреждения фундаментов рядом стоящих строений;
•	Выравнивание как элементов конструкций, так и объектов в целом.
Максимальное усилие, воспринимаемое одной сваей (диаметр 150—200 мм, длина — 4.5—24,0 м) составляет — 200—300 кН. Расход бетона на 1000 кН передаваемой нагрузки здесь в 1,5—2,5 раза меньше, чем у забивных и буронабивных сваи. В особо стесненных условиях реконструкция фундаментов зданий без прекращения их эксплуатации, зачастую бывает единственно возможной благодаря данной технологии безударного погружения свай. Такой подход к усилению фундаментов вдавленными железобетонными сваями обеспечивает сохранность зданий, в том числе и охраняемых государством памятников архитектуры.
Основные показатели данной технологии следующие:
•	минимальный объем земляных работ;
•	возможность ведения работ в эксплуатируемых зданиях и сооружениях;
•	отсутствие ударных и вибрационных воздействий на окружающие объекты при развиваемом усилии до 200—600 кН;
•	надежность восприятия нагрузки и контроль несущей способности каждой сваи с начальным диаметром 100—200 мм и длиной от 4 м и выше.
Применение технологий гарантирует:
•	усиление фундаментов без приостановки эксплуатации зданий и сооружений;
228
•	возведение новых фундаментов в условиях плотной городской застройки с минимальным риском повреждения фундаментов рядом стоящих зданий и сооружений;
•	выравнивание как элементов конструкции, так и всего объекта в целом.
4.2.6.	Технология применения геокомпозита для повышения несущей способности слабых грунтов
Геокомпозитная технология усиления грунтов — это метод армирования слабых грунтов для повышения их несущей способности. Метод армирования грунтового массива основан на управляемом инъектировании под давлением расчетных объемов твердеющих растворов по специально рассчитанной объемно-планировочной схеме. Образовавшиеся при этом включения в радиусе 1,5—3,0 м от инъектора в процессе нагнетания расширяются за счет увеличения объема твердеющего раствора и формируют при твердении жесткий армирующий каркас. Фрагменты грунтового массива, находящиеся между включениями, уплотняются давлением инъектируемого раствора, действующим как внутримассивный домкрат, приобретая за счет уплотнения существенно улучшенные механические характеристики. Жесткий каркас из затвердевшего раствора дополнительно упрочняет уплотненный грунтовый массив. Усиленный таким образом грунтовый массив является принципиально новым природно-техногенным образованием — геотехногенным композитом, или геокомпозитом. Массив обладает высокой степенью жесткости и неупорядоченной структурой, напоминающей корни дерева, в котором матрицей является уплотненный грунт, а армируюшим скелетом — затвердевший раствор.
Метод «Геокомпозит» можно использовать в следующих основных условиях:
1.	Для улучшения прочностных характеристик любых сжимаемых дисперсных грунтов как естественного происхождения — пески, суглинки, супеси и глины, так и техногенного характера — насыпные грунты, строительный мусор и культурные отложения. При определенных условиях использование метода возможно также в заторфованных грунтах. Наличие грунтовых вод не является противопоказанием к применению метода.
2.	Для усиления любых типов фундаментов: плитных, ленточных, столбчатых и свайных, в т.ч. при необходимости повышения их несущей способности под аварийными зданиями.
3.	При решении инженерных задач:
—	усиление оснований аварийных зданий и сооружений;
—	подготовка оснований для нового строительства;
—	повышение несущей способности грунтов оснований при реконструкции и надстройке зданий;
—	усиление оснований памятников архитектуры;
—	усиление грунтового массива вдоль открытых и над закрытыми горными выработками для достижения сохранности близлежащих зданий и сооружений;
—	уплотнение насыпных грунтов для дорожного и линейного строительства;
—	закрепление грунтовых массивов с целью повышения устойчивости склонов;
—	усиление бутовых фундаментов;
—	выправление крена аварийных зданий.
Экономические и технологические преимущества этого метода следующие:
1.	Уплотняющий раствор при нагнетании под давлением обладает высокой избирательной способностью, что приводит к усилению наиболее слабых зон грунтового массива, создавая таким образом однородный массив с высокой несущей способностью и жесткостью при минимальных затратах.
229
2.	Низкая себестоимость проведения технологических работ при высокой мобильности и эффективности.
3.	Использование инертных материалов, обеспечивающих экологическую чистоту метода.
4.	Отсутствие необходимости использования тяжелого ударного оборудования.
5.	Возможность использования внутри помещений аварийных и реконструируемых зданий и сооружений легкого современного оборудования, которое позволяет проводить усиление оснований практически в любых помещениях без нарушения состояния и целостности помещения.
Технология усиления грунтового массива и создание природно-техногенного композита в основании зданий и сооружений осуществляется путем нагнетания твердеющего раствора через инъектор, предварительно забитый на определенную глубину. При этом создается так называемая элементарная ячейка геокомпозита. Технология ее создания защищена патентами РФ. Из элементарных ячеек складывается объемно-планировочная схема конкретного сооружения, которая разрабатывается проектной организацией и определяется как видом сооружения, типом фундамента, так и инженерно-геологическими свойствами грунта. После инъектирования уплотняющего раствора на данной глубине инъектор последовательно погружается на заданную проектом глубину с по интервальным нагнетанием раствора. Когда в данной точке инъектирования массив грунта будет закреплен на всю проектную глубину, инъектор извлекается, а образовавшаяся скважина заливается высокопрочным раствором, что позволяет дополнительно повысить несущую способность массива грунта за счет образования корневой микросваи.
Контроль качества работ. Качество работ по усилению грунтовых массивов оснований инженерных сооружений может контролироваться как прямыми, так и косвенными методами. К прямым методам относятся традиционные полевые и лабораторные испытания грунтовых сред. Наибольшее распространение получили штамповые испытания и статическое зондирование, а также определение физических свойств уплотнения грунтов. К косвенным методам контроля могут быть отнесены инклинометрия, электрокаротаж и микрогравиметрия. Для решения конкретных задач могут использоваться иные методы — наблюдение за осадками для аварийных зданий, статическое испытание свай для свайных фундаментов и др.
Проектирование. Основания зданий и сооружений, усиливаемые методом «Геокомпозит», следует рассчитывать в соответствии с требованиями СНиП 2.02.01-83 «Основания зданий и сооружений», пособия по проектированию оснований зданий и сооружений (к СНиП 2.02.01-83) и других нормативных документов. При этом необходимо учитывать фактические изменения физико-механических свойств грунтов основания в результате применения метода «Геокомпозит». Многолетний опыт эксплуатации зданий и сооружений, основания которых были усилены с применением метода «Геокомпозит», и результаты наблюдений за деформациями этих зданий свидетельствуют о высокой надежности метода и эффективности его использования в самых разнообразных условиях.
4.2.7.	Традиционные способы усиления фундаментов
Обычно для поврежденных фундаментов или при недостаточной несущей способности существующих фундаментов используются традиционные методы, сущность которых заключается в увеличении площади опирания конструкций фундаментов на грунты оснований. Основные технические решения этих методов усиления приведены на рис. 4.13. В старое время для уширения фундаментов применяли прикладки, которые выполняли вперевязку с существующей кладкой (см.рис. 4.13,а).
230
Рис. 4.13. Способы увеличения площади подошвы фундаментов:
а) прикладкой кладки вперевязку; б, г) бетонными обоймами; в) железобетонными обоймами;
1 — стена; 2 — новая кладка вперевязку со старой; 3 — старая кладка; 4 — металлические штыри;
5 — бетонная обойма; 6 — железобетонная обойма; 7 — щебеночная подготовка; 8 — бетонные банкеты;
9 — рабочая балка; 10 — распределительная балка; 11 — зачеканка литым бетоном
Рассмотрим традиционные варианты усиления фундаментов, связанные с увеличением площади подошвы, с позиций геотехники и технологичности применительно к слабым
водонасыщенным грунтам.
Основные приемы усилений оснований и фундаментов сводятся к следующему. Усиливаемый фундамент разбивают на отдельные захватки (участки) длиной 1,5—2,0 м. На этих участках отрывают вручную траншеи шириной 1,2— 2,0 м до подошвы. После этого в фундамент забивают металлические штыри (либо погружают в заранее пробитые отверстия через 50 см в шахматном порядке). Устанавливают опалубку и бетонируют уширение. После разработки траншеи бетонируют примыкающие к граням фундамента банкеты без омоноличивания их с кладкой существующих фундаментов. Затем в пробитые проемы устанавливают стальные балки, которые являются упорами для гидравлических домкратов. Эти домкраты обжимают грунты в основании устраиваемых уширений. После опрессовки домкраты извлекают и бетонируют банкет (см. рис. 4.13, г).
Увеличение площади подошвы фундаментов обычно достигается преимущественно за счет создания железобетонных обойм либо банкетов (одно- и двухсторонних). Опирание прикладок осуществлялось на различном уровне (см. 4.13, б-г).
Расчетная схема увеличения несущей способности фундаментов показана на рис. 4.14.
1 — существующий фундамент; 2 — конструкция уширения; 3 — арматура; 4 — эпюра давления до уширения; 5 — эпюра давления после уширения и догрузки фундамента
Рис. 4.14. Схема уширения подошвы фундамента (с эпюрами давления в плоскости подошвы)
Уширения подошвы фундамента без предварительной опрессовки малоэффективны, так как они вступают в работу лишь при увеличении нагрузки, когда появляются дополнительные
231
осадки. Это наглядно видно на рис. 4.14. К сожалению, дополнительные осадки могут оказаться предельными для старого здания, требующего усиления.
Усиление оснований и фундаментов, как правило, производится в том случае, когда грунты перегружены, т.е. под краями фундаментов имеются развитые зоны пластических деформаций. При вскрытии таких фундаментов (даже локальных) до уровня подошвы может произойти выпор грунта в траншею или шурф (рис. 4.15).
Рис. 4.15. Возможный выпор грунта при откопке траншеи до подошвы существующего фундамента (при усилении с использованием традиционных технологий)
Существует оригинальный метод опрессовки грунта основания под уширением. Он заключается в установке с двух сторон старого фундамента дополнительных железобетонных сборных блоков уширения. Нижнюю часть этих блоков стягивают анкерами из арматурной стали (рис. 4.16.); верхнюю — раздвигают клиньями либо домкратами. Это дает возможность обжать неуплотненный грунт и включить его в работу под уширением. Оценивая достоинства самой идеи, отметим, что реализация предлагаемого приема связана с определенными сложностями, особенно в слабых грунтах. Вскрытие такого грунта до подошвы фундамента опасно по причинам, указанным выше (см. рис. 4.15.). Зона уплотнения может оказаться незначительной по сравнению с зонами расструктуривания грунта.
Как показали наблюдения, значительная часть нагрузки будет передаваться через подошву старого фундамента. Это можно считать допустимым, так как уширения улучшают в целом условия передачи нагрузки, исключая выпор из-под подошвы. Однако выпор может произойти в процессе производства работ. Само появление возможного выпора должно прогнозироваться расчетом.
1	— существующий фундамент;
2	— щель, раскрываемая при повороте блоков;
3	— железобетонный блок;
4	— анкерное крепление;
5	— отверстия для анкеров
Рис. 4.16. Усиление фундаментов дополнительными блоками, обжимающими грунты оснований при их повороте
232
Все рассмотренные технологические приемы усиления сложны и дорогостоящи, а главное, выполняются преимущественно вручную. Кроме того, в местах, где горизонт подземных вод достаточно высок, стоимость работ резко возрастает в связи с необходимостью откачки воды из траншей. Откачка должна вестись с таким условием, чтобы исключить нарушение естественного сложения грунтов в основании фундаментов реконструируемого здания. В противном случае работы по усилению только усугубят состояние здания в целом.
Весьма опасна для ветхих фундаментов заделка металлических штырей в тело фундамента. Например, при усилении фундаментов больничного корпуса на Земледельческой ул. в Петербурге в процессе заделки штырей (1984) был разрушен вскрытый на большом участке фундамент, что привело к разборке 2-этажного капитального здания (вместо планируемой надстройки).
По целому ряду причин полностью неприемлем в условиях слабых грунтов способ подведения новых фундаментов с увеличением глубины заложения подошвы. Такие способы нетехнологичны и могут быть реализованы лишь в достаточно прочных грунтах при низком горизонте подземных вод, где, как правило, не требуется усиление фундаментов.
4.2.8.	Технология укрепления грунтов укрепляющими растворами
В мировой практике существует богатый арсенал различных химических реагентов, способных закрепить грунт основания на достаточно длительный период. К достоинствам химических способов относятся: высокая степень механизации всех операций; возможность упрочнения грунтов до заданных проектом параметров в их естественном залегании; сравнительно малая трудоемкость, резкое сокращение ручного неквалифицированного труда по откопке траншей.
В начале 60-х гг. для улучшения свойств грунтов основания широко использовались кремнийорганические соединения (этилсиликат натрия). Химическими способами были укреплены грунты в основании фундаментов здания тяговой подстанции трамвая в г. Усолье-Сибирское Иркутской области. Деформации этого относительно легкого здания произошли из-за неравномерных поднятий силами морозного пучения и соответствующих просадок при оттаивании расструктуренного грунта. Фундаменты имели заглубление 1,2 м от планировочной отметки при промерзании грунтов в этом регионе до 2,7—3,0 м. С использованием этилсиликата натрия были стабилизированы также аварийные осадки двух складских неотапливаемых построек и одного жилого здания на морозоопасных и просадочных грунтах.
Химическое закрепление грунтов позволяет успешно решать многие задачи реконструкции при достаточно сложных инженерно-геологических условиях. Приведем характерный пример из практики в Петербурге. В 1959—60 гг. для предотвращения аварийных осадок стен сценической части здания Мариинского театра было выполнено химическое закрепление грунтов в основании ленточных фундаментов. Закреплению подлежал песок пылеватый с коэффициентом фильтрации 0.5—1,5 м/сут и пористостью п = 0,44. Толща песков составляла 3—4,5 м ниже подошвы фундамента. Закрепление производили по традиционной схеме с использованием карбамидной смолы плотностью 1,076—1,08 г/см3 и 3 %-го раствора соляной кислоты.
Вначале нагнетали раствор соляной кислоты (400 л), затем — 50 л воды и после этого — гаствор смолы (400 л). Нагнетание осуществлялось плунжерными насосами ПСБ-4 и НР-3 при давлении 0,3 МПа. Объем одной заходки, приходящейся на 1 инъектор, составил 0,6—0,7м3.
Однако, следует отметить, что многие химреагенты токсичны и требуют специального обращения. Поэтому в последние годы появились работы, обосновывающие возможность использования нетоксичных либо слаботоксичных составов для закрепления грунта с
233
использованием карбамидных смол. В связи с усиленным вниманием к охране окружающей среды необходимо более строго подходить ко всем рекомендуемым «универсальным» химическим реагентам. Так, несомненно вредно воздействуют на окружающий незакрепленный грунт и подземные грунтовые воды широко рекомендуемые кислоты и щелочи высокой концентрации. Специальными исследованиями, выполненными во ВНИИОСПе была выявлена токсичность и экологическая несостоятельность целого ряда реагентов, рекламируемых для закрепления грунтов в условиях реконструкции, в частности, акриловых, фенольно-формальдегидных, фурановых, хромлигниновых и карбамидных смол с несвязным формальдегидом.
Представляется обоснованным отказ многих специалистов от использования большей части химических реагентов, за исключением традиционно применяемых силикатов (одно и двухрастворная силикатизация).
Однорастворная силикатизация, предложенная НИИОСП в довоенные годы, заключается в том, что в грунт нагнетается предварительно подготовленная композиция из гелеобразующей основы (жидкого стекла) и отвердителя. При невысокой вязкости смеси она может нагнетаться даже в слабофильтрующие песчаные грунты (с коэффициентом фильтрации 1—5 м/сут).
Сравнительно новая технология, разработанная в начале 70-х гг. в развитие изложенной выше, была названа газовой силикатизацией. Сущность способа состоит в том, что в закрепляемый грунт первоначально (под давлением до 0,2 МПа) вводят углекислый газ с целью активации поверхности минеральных частиц, а затем — раствор жидкого стекла с плотностью 1,19—1,30 г/см3 (в зависимости от водопроницаемости грунта). Газовая силикатизация, к сожалению, мало расширяет пределы применимости способа, ее применение ограничивается песчаными разностями с коэффициентом фильтрации до 0,5 м/сут.
В этот же период был предложен метод электросиликатизаци (см. рис. 4.17), при которой одновременно с нагнетанием в слабофильтрующие грунты однорастворной гелеобразующей
смеси на основе силиката натрия на инъекторы подается напряжение от источника постоянного тока. Расход электроэнергии составляет обычно до 30 кВт на 1 м3 закрепляемого
грунта. Расход растворов такой же, как при обычной силикатизации.
Смеси типа «Актизол», в состав которых входят: цемент, бентонит, силикатная и минеральная добавки считаются наиболее эффективными. Применение таких смесей используется доя укрепления аллювиальных (наносных) грунтов и устройства надежных проти-вофильтрационных завес. Основными преимуществами смеси являются отсутствие загрязнения окружающей среды, возможность использования многих типов цемента, высокая подвижность при коротком времени схватывания.
Рис. 4.17. Электрохимическое закрепление слабых грунтов в основании фундаментов: 1—6 — номера захваток
234
Вполне безопасным с точки зрения воздействия на окружающую среду является закрепление грунтов с использованием портландцемента. Как известно, затвердевший портландцемент состоит в основном из гидросиликата кальция, практически нерастворимого в воде. В силу этого представляются перспективными инъекционные и буросмесительные способы. Технология их применения основана на смешивании слабых грунтов с водоцементной суспензией.
4.2.9.	Современные технологии усиления оснований и фундаментов
В мировой и отечественной практике в последние годы широко применяются новые технологии, основанные в том числе на традиционных способах усиления оснований и фундаментов. Разрабатываются и принципиально новые технологии, в основу которых положена высокая степень механизации работ. При этом до минимума сводятся ручные операции.
В каждом конкретном случае могут быть подобраны технологические приемы в зависимости от определяющих факторов, в том числе от цели реконструкционных работ (спасение аварийнодеформированного здания, увеличение нагрузки на фундамент, возведение нового здания рядом со старым, прокладка глубоких инженерных сетей и строительство метро в условиях городской застройки). Здесь важными факторами являются: конструктивные особенности здания, состояние грунтов в основании, гидрогеологические характеристики площадки.
Проанализированные выше традиционные технологии, связанные с уширением подошвы фундаментов, на современном этапе могут быть трансформированы следующим образом. На уровне подвала устанавливают железобетонную плиту 2 (рис. 4.18, а), закрепленную в теле фундамента. Чтобы плита надежно включалась в работу, под нее можно инъецировать цементный раствор для опрессовки верхних слоев грунта. Подведение плиты позволяет предотвратить развитие неравномерных осадок и сохранить здание.
а)	с опрессовкой грунта;
б)	с подведением многосекционных свай вдавливания;
1	— существующий фундамент;
2	— железобетонная плита;
3	— труба для инъекции расширяющегося цементного раствора;
4	— цементный раствор между плитой и грунтом;
5	— сгнившие деревянные сваи;
6	— домкрат;
7	— опорное коромысло;
8	— вдавливаемые сваи
Рис. 4.18. Увеличение опорной площади с помощью монолитной железобетонной плиты
Если несущей способности такой плиты недостаточно, в ней можно оставить отверстия и в них вдавить стыкованные многосекционные сваи 8 (см. рис. 4.18,6).
В ряде случаев опорную площадь фундаментов можно увеличить за счет сборных плит,
235
устраиваемых в подвалах здания (рис. 4.19,а). При этом нагрузки на плиты передаются через нажимные рамные конструкции, упирающиеся в монолитное перекрытие. Недостатком технологии является многодельность работ в стесненных условиях подвалов. К тому же, как правило, кладка над обрезом фундамента бывает расструктуренной из-за постоянного увлажнения, связанного с поднятием культурного слоя. Такие мероприятия должны проводиться в комплексе с усилением опорной части кладки стены. Достоинством технологии является отсутствие необходимости вскрытия грунтов в основании фундаментов.
а) устройство сборных либо монолитных рам в подвале; б, в) выносные консоли и плиты
Рис. 4.19. Усовершенствованные методы усиления фундаментов на основе традиционных подходов
Предлагаемые выносные консоли и железобетонные плиты (рис. 4.19,6 и в) интересны по постановке задачи, но также имеют недостатки. Например:
—	ребристые плиты с анкерами в уровне отмостки подвержены воздействию нормальных сил морозного пучения, которые в условиях сурового климата могут достигать значительных величин;
—	при поднятии консолей разрушается кладка, а легкие здания могут получить неравномерные поднятия зимой и просадки летом;
—	в результате миграции влаги в процессе промерзания грунт значительно увеличивается в объеме («распучивается»), а после его оттаивания нарушается структура и резко снижаются основные прочностные и деформационные характеристики.
Известны усиления с использованием консольных ребристых плит оказались малоэффективными, так как без надежной защиты от промерзания грунтов они разрушились в первую же суровую зиму.
Вариант конструкций усиления буровыми сваями-шпорами с устройством железобетонной плиты представлены на рис. 4.20:
236
1	— стена;
2	— железобетонная плита;
3	— инъецированный цементный раствор;
4	— свая в кондукторе;
5	— уширенная часть сваи;
6	— деревянный лежень;
7	— бутовый фундамент
Рис. 4.20. Устройство короткой сваи-шпоры и железобетонной плиты
В данном случае железобетонную плиту можно включить в совместную работу с фундаментом и грунтами основания. Промерзание не влияет на конструкции, усиливаемые внутри здания.
Чтобы исключить нежелательные для старых зданий и слабых грунтов динамические воздействия, практикуют погружение свай вдавливанием. Учитывая стесненность существующих помещений, часто используют многосекционные сваи.
4.2.10.	Буроинъекционные методы усиления
К настоящему времени буроинъекционными методами усилены фундаменты более тысячи различных памятников архитектуры. В ряде случаев проводились инъектирование и армирование кирпичной кладки спасаемых зданий (см. рис. 4.21). В результате этих мероприятий было решено несколько важных реконструкционных задач:
1	— емкость для цементного раствора;
2	— глиномешалка; 3 — мерный бак;
4 — растворный насос; 5 — промывочный насос; 6 — нагнетательный трубопровод;
7 — емкость для глиняного раствора;
8 — шламоотделитель; 9 — буровой станок; 10 — кондуктор; 11 — буровой инструмент; 12 — бурильная труба
Рис. 4.21. Буроинъекционный комплекс в процессе изготовления сваи
237
—	восстановлена прочность старой кирпичной кладки и улучшены условия статической работы здания за счет повышения жесткости;
—	улучшены условия передачи нагрузки на грунты основания;
—	восстановлена противокапиллярная изоляция над фундаментом в комплексе с усилением опорной части стены.
Однако при значительной толще слабого грунта (в Петербурге, например, мошность слоя достигает 25—30 м) эффективность и экономичность тонких длинных буроинъекционных свай может оказаться дискуссионной.
Как показали численные исследования и опыт реконструкции фундаментов, при использовании буроинъекционных свай необходимо учитывать следующие обстоятельства.
Угол наклона свай незначительно влияет на величину осадки усиленной конструкции, поэтому нет необходимости его увеличивать, что упрощает ведение работ по их устройству.
Сваи должны быть надежно закреплены в фундаменте, для чего старый фундамент, состоящий из отдельных бутовых камней на растворе, должен быть усилен инъекциями цементного раствора. В этом случае фундамент фактически превращается в ростверк и должен по прочности соответствовать своему назначению.
Если прочность фундамента недостаточна либо заделка сваи в тело фундамента осуществлена менее чем на 5 ее диаметров, необходимо создать дополнительную конструкцию на контакте «фундамент-грунт», так называемый «контактный слой». Для этого имеются достаточно простые технологические приемы.
Расчетом установлено, что увеличение наклона значительно повышает внутренние усилия в сваях. Это обстоятельство в зависимости от основных прочностных и деформационных свойств грунта может быть учтено расчетом и, соответственно, специальной системой объемного армирования.
Учитывая технологические особенности буроинъекционных свай, в качестве инертного материала обычно рекомендуется использовать песок. Однако цементные сваи по своим прочностным характеристикам при изгибных усилиях могут применяться в случае небольших углов наклона во временных усилениях и в анкерных креплениях конструкций в зоне строительства подземных выработок и других объектов.
При использовании арматурных каркасов должны быть выполнены равнопрочные стыки по всей длине сваи. Для этого в конструкцию свай включают прочные трубы, металлические профили и специальные изделия из стекла. Последний вариант используется в Италии, однако он требует апробации в условиях работы сваи в слабых грунтах. В любом случае для буроинъекционных свай, устраиваемых в слабых грунтах, армирование должно производиться в зависимости от фактически действующих моментов в различных сечениях.
Технология изготовления буроинъекционных свай, обеспечивающая в условиях слабых грунтов необходимые расчетные прочностные параметры, достаточно сложна и требует применения комплекса специального оборудования. Поэтому эта технология используется в следующих основных реконструкционных случаях в отечественной и зарубежной практике:
—	усиление оснований и фундаментов при необходимости стабилизации незатухающих осадок;
—	усиление различных конструктивных элементов, включая фундаменты, кирпичную кладку несущих стен, сводов, перекрытий;
—	изменение конструктивной схемы здания с перераспределением нагрузок на грунты либо догружение фундаментов;
—	устройство отдельностоящих и ленточных свайных фундаментов в зоне примыкания к существующему зданию в случаях, когда, например, опасна динамика от погружения готовых свай;
238
—	устройство разделительных непрерывных стен между зданиями;
—	устройство стен неглубоких подземных сооружений, углубление подвалов;
—	анкеровка подпорных стен, в том числе выполненных методом «стена в грунте»;
—	армирование грунта для улучшения его свойств и повышения несущей способности массива;
—	превентивное усиление существующих зданий.
Технологический цикл устройства буроинъекционных свай обычно включает следующие операции:
—	бурение кладки фундамента, установку трубы-кондуктора и ее тампонирование;
—	бурение скважины до проектной отметки под защитой обсадной трубы или под глинистым раствором;
—	заполнение скважины твердеющим раствором;
—	установку арматурного каркаса;
—	опрессовку заполненной раствором скважины давлением 0,2—0,4 МПа.
Если прочность ленточного или столбчатого фундамента недостаточна, рекомендуется производить инъекцию укрепляющего (обычно цементного) раствора в его кладку.
Буроинъекционный комплекс с малогабаритным буровым станком состоит из основных элементов, показанных на рис. 4.21. Обычно бурение в пределах фундамента ведется через кондуктор, являющийся направляющей трубой. Кондуктор обеспечивает надежность опрессовки, предотвращая выпор из скважины цементного раствора. Арматурный каркас или одиночные стержни опускают в скважины секциями, равнопрочный стык которых выполняют с помощью сварки, что существенно осложняет работу.
Важным этапом формирования тела буроинъекционных сваи, устраиваемых в слабых грунтах под защитой глинистого раствора, является их опрессовка. От уровня давления и времени опрессовки зависят в последующем сопротивление трению по боковой поверхности свай и, соответственно, их несущая способность. При этом происходит частичная цементация грунта на контакте свая — грунт. В слабых грунтах при опрессовке под давлением 0,2 — 0,4 МПа грунт вокруг сваи уплотняется, сечение сваи увеличивается, имеющиеся полости заполняются раствором.
На рис. 4.22 приводятся графики натурных испытаний буроинъекционных свай диаметром 132 мм, длиной 16 м, прорезающих толщу слабых грунтов с опиранием острия сваи на плотные глины твердой консистенции.
Как видно из этих графиков несущая способность сваи без опрессовки не велика (см. кривую 1 на рис. 4.22), а после опрессовки избыточным давлением несущая способность свай в слабых грунтах существенно повышается (см. кривые 2—4 на рис. 4.22).
1 — без опрессовки; 2,3 — с опрессовкой, соответственно, 0,2 и 0,4 МПа; 4 — с опрессовкой высоковольтными разрядами; 5 — двух наклонных свай
Рис. 4.22. График испытаний буроинъекционных свай на опытной площадке
239
В последние годы отдельные фирмы Москвы и Петербурга применяют буроинъекционные вертикальные сваи диаметром 250—300 мм для устройства фундаментов новых зданий, встраиваемых между существующими, при уплотнении городской застройки. Такие сваи при длине свыше 15 м представляют определенную опасность для нормальной эксплуатации объекта, связанную с возможностью нарушения вертикальности буровых скважин и сплошности ствола сваи.
Поскольку сваи необходимо армировать на всю глубину, что осложняет процесс их изготовления по буроинъекционной технологии, то во всех случаях применимость сравнительно гибких длинных свай подлежит проверке специальными расчетами на прочность и устойчивость. Эти сваи также должны быть подвергнуты обязательной проверке на отсутствие пустот и разрывов при бетонировании ствола (тела) сваи.
4.2.11.	Усиление ослабленных и поврежденных конструкций
Часто при строительстве возникают случаи частичного разрушения стен здания из-за появления в них трещин. Такие дефекты могут появляться из-за множества факторов, в том числе действия грунтовых вод на фундамент или вибрации при строительстве нового здания неподалеку. В таких случаях необходимо срочно выполнять мероприятия по усилению конструкций, в которых все чаще применяется метод инъекции.
Этот метод разрабатывался как наиболее надежный и эффективный способ укрепления различных частей здания посредством заполнения закрепляющим раствором трещин в несущих конструкциях стен, элементов каркаса и т.п. В дальнейшем метод инъекции стал применяться для укрепления фундаментов и грунтов основания, а также для гидроизоляции.
Дополнительным преимуществом использования метода инъекции стен является возможность сохранить подлинную кладку стены здания, в том числе ее декоративных особенностей, признаков давности (фактуры поверхности), что очень актуально при реконструкции исторических зданий. Все этих архитектурные детали при других методах укрепления стен не могут быть восполнены. Поэтому метод инъекции стен можно назвать не просто одним из методов ремонта, а основным методом реконструкции, который наносит минимальный ущерб историческому наследию.
Работы по инъекции стен проводятся в несколько этапов. В кладке стены, предназначенной для инъекции, намечают места расположения скважин, необходимых для установки трубок, через которые подается укрепляющий раствор. Далее выбирается соответствующий условиям реконструкции диаметр скважин, и производят их бурение строго в соответствии с нанесенной разметкой. Обычно при инъекции стен скважины размечаются таким образом, чтобы они прошли через все трещины и пустоты.
Подача раствора для инъекции в скважины при достаточной толщине стен производится электрорастворонасосом, а при малой толщине стен — с помощью ручного растворонасоса. Непосредственно после заполнения скважины твердеющим раствором в нее устанавливается арматурный каркас. После этого производится опрессовка скважины.
Виды и составы твердеющих растворов, применяемых при инъекции стен, зависят от условий эксплуатации объекта, и в каждом конкретном случае подбираются в строительных лабораториях. Инъекция стен подвала и цоколя здания может выполняться как снаружи, так и изнутри помещения.
Однако следует напомнить, что этот метод укрепления конструкций относится к разряду сезонных работы и имеет определенные ограничения. Например, в осенний период
240
инъекцию стен можно проводить только до первых заморозков, а в весенний период — только после полного оттаивания кладки. В зимний период инъекция стен проводится только во внутренних конструкциях отапливаемых зданий.
Инъекция стен является достаточно сложным с технической точки зрения методом. Поэтому данный вид работ по укреплению конструкции здания следует доверять только профессионалам.
4.2.12.	Гидроизоляция подвалов и подземных сооружений
Реконструкция многих объектов с гидроизоляционными работами, даже при выполнении их опытными специалистами, сопряжена с множеством трудностей. И дело даже не в качестве используемых материалов и применяемых технологий, так как на этапе проектирования достаточно сложно учесть все факторы, которые могут усложнять процессы возведения зданий. Например, при строительстве нового здания не всегда учитывают все особенности грунтов основания. Как это ни парадоксально, но часто при проектировании, из-за экономии средств на изыскания, не учитываются некоторые важные характеристики грунтов оснований (например, расположение карстуюшихся слоев, наличие плывунов и т.д. и т.п.), вследствие чего, по прошествии определенного времени начинается проседание грунтов, разрушение фундамента и поступление влаги в подвалы, что в свою очередь, ведет к повреждению стен и других несущих конструкций.
Проникновение воды в подвалы и затопление подземных помещений возникают по нескольким причинам, однако происхождение у них общее — на этапе строительства не учитывались конструктивные особенности здания или особенности грунтов основания.
Основные причины, из-за которых влага попадает в помещения, это:
—	нарушение гидроизоляции наружных элементов здания;
—	разрушение гидроизоляции при проведении дополнительных подземных коммуникаций;
—	нарушение гидроизоляции вследствие проседания грунтов основания.
При достаточно длительном воздействии всех этих причин, ведущих к нарушению гидроизоляции подвала, в отсыревших конструкциях могут возникнуть грибковые образования и растрескивание ослабленного фундамента. При плохой гидроизоляции грунтовые воды через микротрещины могут поступать в подземные сооружения, вызывая частичное затопление помещений. Вторым фактором, повышающим вероятность нарушения гидроизоляции, являются неблагоприятные климатические условия.
Для решения всех этих проблем были разработаны специальные гидроизоляционные материалы для инъекции на основе метакриловой кислоты, которые по консистенции представляют собой гели (метакрилаты), плотность которых сопоставима с плотностью воды.
Благодаря своей низкой вязкости инъекционные гели проникают во все микротрещины и пустоты, вытесняют оттуда влагу. Поскольку гели очень быстро полимеризуются и в материале конструкции, и в грунте они образуют жесткую связь. Именно поэтому инъекционная гидроизоляция является одним из самых надежных методов. При качественном проведении работ результат гидроизоляции сохраняется в течение пятидесяти лет (срок, гарантированный производителем инъекционных гелей).
При выполнении инъекционной гидроизоляции в начале подготавливают инъекционные отверстия для последующего введения изолирующего раствора. Обычно такие отверстия имеют 10—20 мм в диаметре и просверливаются в 40—60 см друг от друга. Такое расположение позволяет проводить гидроизоляцию без ущерба для прочности конструкции. Отверстия
241
располагаются так, что пересекают трешины и другие дефекты поверхностей. Таким образом, в результате данного этапа работ создаются микроскважины, которые соединяют между собой сохранившиеся слои и связывают поврежденные.
При инъекционной гидроизоляции используются два вида отверстий: сквозные — для создания наружной водонепроницаемой мембраны и несквозные, которые, пересекая трешины и различные деформации, блокируют поступление воды. С помощью специальных насосов инъекционный раствор поступает в подготовленные отверстия, обеспечивая полную гидроизоляцию внутреннего помещения бассейна от поступающей влаги. Часто на заключительном этапе гидроизоляции проводится комплекс противогрибковых мер и нейтрализации солей, поражающих конструкции.
Кроме гидроизоляции подвалов, бассейнов в существующих зданиях и подземных гаражей метод, сходный с инъекционной гидроизоляцией, применяется также для восстановления кладки и фундаментов.
Капиллярная влага по микротрещинам в бетоне или кирпичной кладке способна подниматься на высоту до 3 метров, что в свою очередь приводит к разрушению стен здания. Дополнительным фактором, нарушающим нормальную влажность в здании, являются сезонные колебания параметров погоды. Особенно ярко проявляются эти явления, если здание находится вблизи водоемов. Часто нарушения гидроизоляции подвала происходят как следствие неблагоприятных климатических условий (например, в условиях резко континентального климата нарушения гидроизоляции подвала происходят чаще, чем в более шадяшем климате).
Вполне естественно, что самым надежным способом для исключения данных проблем является проведение работ по гидроизоляции подвала в процессе строительства с введением изолирующего материала между швами. Однако если такие работы на этапе строительства проведены не были, то в кратчайшие сроки нужно принимать другие меры по гидроизоляции подвала. Основным методом, используемым для этих целей, является инъекционная гидроизоляция.
Также существуют методы, позволяющие проводить гидроизоляцию подвалов поверхностным способом. Для такой гидроизоляции создается опалубка с внутренним покрытием из синтетической смолы, в которую подают бетонную смесь. Поскольку бетон, используемый для гидроизоляции подвала, вначале укладки еще влажный, то синтетическая смола частично проникает в первый слой бетона. Толщина слоя покрытия зависит от состава смеси. При введении новой порции бетона, а точнее — перед началом ее укладки, на покрытие из смолы наносится затвердитель. Затвердитель позволяет увеличить вес промежуточного слоя, что увеличивает проникновение смолы в первый слой бетона, обеспечивая, таким образом, надежную гидроизоляцию внешних слоев бетона в подвале.
Такой метод гидроизоляции подвалов и подземных сооружений рекомендуется применять при возведении нового объекта строительства, который особенно эффективен при гидроизоляции монолитных зданий.
4.2.13.	Гидроизоляционные работы при ремонте и реконструкции бассейнов
Бассейн в здании, как в жилом, так и в специализированном спортивном комплексе, — вещь, безусловно, полезная. Однако бассейн может создавать дополнительные факторы риска для надежности конструкции здания.
При строительстве нового здания часто не учитываются параметры влажности, исходящей от бассейна. В эксплуатируемом здании от бассейна постоянно поднимаются
242
испарения. Влага конденсируется на стенах сооружения. Далее эта капиллярная влага по ми-кротрсщинам в бетоне или кирпичной кладке распространяется на обширные площади, что в свою очередь приводит к ослаблению большинства конструкций. Для существующего здания это означает постоянную повышенную влажность, которая без соответствующей гидроизоляции может привести к разрушению как конструкций бассейна, так и всего здания.
В существующем здании влага в конструкции может поступать из бассейна вследствие следующих причин:
—	нарушение гидроизоляции наружных элементов бассейна;
—	разрушение гидроизоляции бассейна при проведении дополнительных подземных коммуникаций;
—	нарушение гидроизоляции бассейна вследствие проседания грунтов основания.
Поэтому отсутствие надежной гидроизоляции и достаточно длительное воздействие влаги может привести к нежелательным последствиям, например, к растрескиванию фундамента и других несущих и ограждающих конструкций.
Самый надежный способ избежать подобных проблем — это выполнить тщательные гидроизоляционные работы на этапе строительства здания. Однако если такие меры предприняты не были, можно провести инъекционную гидроизоляцию бассейна в уже существующем здании. Если эти работы выполнить квалифицированно, то гидроизоляция может быть также надежна, как та, которая осуществляется непосредственно при строительстве. Но исполнение таких работ при реконструкции гораздо сложнее.
Основным методом, который используют специалисты для гидроизоляции бассейнов в существующих зданиях и сооружениях, является инъекционная гидроизоляция, технология исполнения которой аналогична описанной ранее.
4.2.14.	Шпунтовые ограждения
Шпунтовым ограждением называется сплошная стенка, составленная из погруженных в грунт длинномерных конструкций (шпунтин) специальной формы, соединяемых между собой «замковыми устройствами», для защиты котлованов и подземных помещений от грунтовых вод или поверхностных стоков.
Существует несколько разновидностей шпунтовых ограждений. В первую очередь они различаются материалом, из которого изготовляются шпунтины. Это может быть дерево, бетон либо сталь. Во-вторых, шпунтовые ограждения различаются по их поперечному сечению и особенностям соединительных замковых элементов. В третьих, — по способу погружения шпунта.
Устройство шпунтовых ограждений можно выполнять несколькими способами. Первый способ возведения шпунтового ограждения — забивка копровыми установками или вибропогружением. Этот метод подходит для проведения работ в любых грунтовых условиях, однако он не применяется на территории с плотной городской застройкой, так как забивка и вибропогружение вызывает значительное динамическое воздействие, которое может привести к деформации фундаментов окружающих зданий из-за проседания грунтов.
Вторым способом является погружение шпунта в предварительно пробуренные скважины, в которые затем забивается или вибропогружается шпунтина. При диаметре скважины больше размера шпунтины в скважину шпунт опускается краном. Такой метод подходит для работ в условиях плотной городской застройки и при этом является очень экономичным с точки зрения трудоресурсов.
243
При проведении работ в несвязных грунтах (например, песчаных) шпунтовые ограждения создаются путем введения цементного раствора в пробуренные скважины. Данная технология позволяет предотвратить осыпание грунтов.
Главной сложностью при возведении шпунтовых ограждений является соблюдение всех требований прочности и устойчивости конструкций. Нередки ситуации, когда надежность шпунтового ограждения просчитывается только по первой группе предельных состояний. При этом не учитывается деформация самого ограждения и деформация грунта, которое это ограждение удерживает. При несоблюдении всех требований надежности могут возникнуть ситуации, угрожающие безопасности окружающих зданий.
4.2.15.	Усиление оснований фундаментов
Главной особенностью работ по усилению оснований реконструируемых зданий является то, что само здание с фундаментами уже существует, поэтому целый ряд мероприятий, связанных с передачей значительных динамических нагрузок при выполнении работ или требующих наличия свободного пространства, например уплотнение поверхностными и глубинными взрывами, тяжелыми трамбовками и т. д., в данном случае является неприемлемым.
В условиях функционирующего объекта закрепление грунтов оснований является одним из наиболее перспективных методов усиления оснований и фундаментов. При производстве этих работ не требуется вскрытия фундаментов и сводятся к минимуму осложнения в эксплуатации здания при проведении работ по укреплению грунтов.
Эффективность метода закрепления грунтов оснований фундаментов и выбор рационального способа закрепления грунтов зависят от геологических, гидрогеологических условий площадки, вида и физико-химических свойств грунтов, конструкции фундаментов, технологических условий и назначения данного здания или сооружения, энерговооруженности строительной организации и т. п. В зависимости от этих факторов применяют тот или иной способ закрепления грунтов основания фундаментов.
Работы по закреплению оснований фундаментов на реконструируемом предприятии необходимо выполнять только в соответствии с разработанным проектом производства работ (ППР). ППР должен разрабатываться на основе утвержденного проекта усиления конструкций, включающего заключение о техническом состоянии фундаментов, гидрогеологических условиях площадки, видах и физико-химических свойствах грунтов оснований фундаментов. При разработке ППР определяют возможные пути доставки в рабочую зону оборудования, приспособлений, материалов, способы зашиты оборудования от повреждения в процессе производства работ, источники энергоснабжения, места и способы их подключения, указывают мероприятия по безопасному ведению работ в условиях действующего предприятия. Особое внимание следует уделить разделу «Последовательность (очередность) и сроки производства работ». В состав ППР должна входить техническая документация на индивидуальное оборудование, приспособления, на технологические карты на усиление оснований под характерные фундаменты и др.
При разработке ППР следует предусматривать выполнение подготовительных работ: разрушение и удаление бетонной подготовки под полы в местах бурения разведочных скважин (при необходимости — скважин под инъекторы) и в местах забивки инъекторов.
В качестве критерия оценки сравниваемых вариантов усиления оснований и фундаментов принимают следующие показатели (в порядке предпочтения): продолжительность работ, приведенные удельные затраты, трудоемкость, стоимость и др.
244
Перед осуществлением работ по закреплению грунтов оснований фундаментов необходимо определять несущую способность грунта основания каждого фундамента и гидрогеологические условия залегания грунтов на участке производства работ.
Плотность и влажность грунта оперативно определяют с помощью глубинных радиоизотопных приборов (плотномеров и влагомеров), которые дают оперативную информацию.
При реконструкции зданий и сооружений применяют следующие способы закрепления грунтов основания фундаментов: одно- и двух растворную силикатизацию, электро- и газо-силикатизацию, термическое закрепление, смолизацию и др.
Сущность способов силикатизации и смолизации заключается в том, что в грунт нагнетают специальные химические растворы, газы, в результате чего грунт приобретает прочность и водостойкость (рис. 4.23).
В качестве химических растворов используют водные растворы силиката натрия (жидкого стекла) плотностью 1,35ч-1,44 г/см3 и раствор хлористого кальция плотностью 1,26ч-1,28 г/см3, что соответствует 28 ч-30 % безводного раствора.
Растворы нагнетают через забитые в грунт инъекторы, представляющие собой толстостенные металлические трубы диаметром 18 ч-38 мм с толщиной стенок не менее 5 мм.
Инъекторы забивают в грунт пневматическими молотками СМ-506, С-358 или ПЛ-1, их масса соответственно 19; 17,8 и 31,8 кг. Использование пневматических молотков дает возможность обойтись без громоздкого копрового оборудования, что особенно удобно при работе в стесненных условиях существующих сооружений. В грунт растворы нагнетают плунжерными насосами ПС-4Б, НС-3, НД и др. Могут быть использованы растворонасосы и пневматические установки, представляющие собой цилиндрическую емкость, рассчитанную на давление до 0,8 МПа.
Двухрастворную силикатизацию применяют для закрепления средне- и крупнозернистых песков. Недостатком двух растворного способа закрепления песков является нагнетание каждого раствора отдельным насосом. Мелкие и пылеватые пески с коэффициентом фильтрации от 0,5 до 5 м/сут закрепляют сложными растворами (однорастворный способ).
Сущность закрепления грунтов основания карбамидными смолами заключается в нагнетании в грунт через инъекторы гелеобразуюшего раствора, полученного путем смешения 25%-ного водного раствора карбамидной смолы с 2—5 %-ным раствором соляной кислоты.
Кармабидную смолу рекомендуется применять для закрепления песчаных грунтов, имеющих коэффициент фильтрации 0,25 ч- 4 м/сут при содержании в грунте глинистых частиц не более 3% и pH водной вытяжки менее 7,5%. Прочность закрепленных грунтов в зависимости от концентрации раствора и используемого отвердителя составляет 1 ч-18 МПа.
Однорастворный способ силикатизации сложными растворами придает грунту незначительную прочность (0,2ч-0,5 МПа), поэтому для закрепления грунтов под фундаменты
он не нашел широкого применения. Более прогрессивный однорастворный способ силикатизации грунтов с кремнефтористоводородной кислотой, позволяющий закреплять грунты, имеющие коэффициент фильтрации от 0.3 м/сут. и выше, т. е. мелкозернистые пылеватые пески. Предел прочности закрепленных песков достигает 1 ч-4 МПа.
/ — фундамент; 2 — забивной инъектор;
3 — гибкий рукав; 4 — зона закрепленного грунта
Рис. 4.23. Схема усиления оснований фундаментов заливанием укрепляющим раствором инектира
245
Лессовые грунты в основании существующих зданий закрепляют химическим способом или термической обработкой (обжигом) основания.
Способ химического закрепления лессовых грунтов основан на свойстве силиката натрия (жидкого стекла), обладающего малой вязкостью, хорошо проникать в грунт с развитой сетью макро- и микрокапилляров. Роль второго коагулянта силикатного раствора в данном случае выполняет сам грунт, главным образом его водорастворимые сернокислые соединения кальция и магния. Прочность закрепленного лесса 0,6-? 1 МПа.
Однорастворной силикатизацией закрепляют сухие и маловлажные лессы и лессовидные грунты со степенью влажности до 0,6. При силикатизации плотность раствора силиката натрия должна быть 1,1	1,2 кг/см3. Определяют ее опытным путем в лаборатории. В
зависимости от гранулометрического состава и химических свойств некоторые лессовидные грунты закрепляют только газосиликатизацией. В этом случае нагнетают углекислый газ, затем раствор силиката натрия и опять углекислый газ (СО2).
Силикатизацией можно закреплять обычные супеси и суглинки, водонасышенные лессовидные грунты, а также супеси, суглинки и глины со степенью влажности более 0,6. Рецептуру закрепления подбирают в лаборатории.
Сущность электросиликатизации заключается в нагнетании раствора силиката натрия через забитые в грунт инъекторы с одновременным воздействием постоянного электрического тока, благодаря чему коэффициент фильтрации грунта увеличивается в 4-?25 раз.
Электросиликатизация применима в грунтах с коэффициентом фильтрации от 0,2 до 0,005 м/сут.
Грунты, закрепленные методом электросиликатизации, приобретают не только прочность, но и водостойкость, например, образцы грунта, пролежавшие в воде 50 сут, полностью сохранили свою первоначальную форму и были удалены из воды без каких-либо признаков разрушения.
Термическое закрепление (обжиг) лессовых грунтов заключается в сжигании жидкого или газообразного топлива в ранее пробуренной скважине, герметически закрытой сверху. В устье скважины вставляют форсунку, через которую подают горючее и воздух под давлением 0,015-е-0,05 МПа. Поступающий воздух поддерживает горение. В скважинах постоянно поддерживается температура 800-? 1000 °C, не доходящая до границы температуры плавления грунта. Горячий воздух проникает через грунт и обжигает его. Грунт становится водостойким и прочность его повышается до 2 МПа.
К недостаткам способа следует отнести длительность непрерывного процесса обжига (до 2-? 12 сут) и отрицательное влияние высоких температур на подземные конструкции и коммуникации.
В табл. 4.1 приведены некоторые способы закрепления лессовых грунтов в условиях действующего предприятия и границы их применения.
Выбор того или иного способа закрепления грунта зависит, с одной стороны, от физических и химических констант самого грунта, а с другой стороны — от необходимой степени его упрочнения и условий производства. Поэтому прежде всего следует классифицировать грунт, определить гранулометрический состав и найти коэффициент фильтрации. Затем необходимо подсчитать нагрузки, которые будут передаваться на грунт основания, и установить, какая требуется несущая способность грунта, а также, по возможности, какую несущую способность он имеет в момент обследования. В табл. 4.2 даны рекомендации по выбору и применению рационального способа закрепления оснований.
Укрепление грунтов в основании существующих зданий и сооружений позволяет передать на грунты возрастающие при реконструкции нагрузки без производства земляных работ, замены или усиления существующих фундаментов.
246
Таблица 4.1
Существующие способы закрепления лессовых грунтов оснований фундаментов под зданиями и сооружениями
Способ закрепления грунтов	Границы применения	Сущность технологического процесса	Свойства закрепленного грунта
Силикатизация однорастворная	Коэффициент фильтрации K(h = 0,2 ч-2 м/сут	Нагнетание раствора силиката натрия	Непросадочность, прочность 14-3 МПа
Термический	Коэффициент воз-духопрониаемости от 0,2 до 0,4 см/сут	Сжигание топлива в скважине	То же
Электросиликатизация	Кф = 0,1 м/сут во влажных грунтах	Нагнетание раствора силиката натрия в поле постоянного электрического тока	Непросадочность, прочность 0,6-2 МПа
Смолизация	Кф = 0,1 -0,2 м/сут	Нагнетание раствора карбамидной смолы	Непросадочность, прочность 0,74-1,5 МПа
Кольматация	Кф = 0,24-2 м/сут	Нагнетание глинистой суспензии	Снижение просадочность
4,2.16.	Усиление существующих фундаментов
Необходимость усиления основных несущих элементов зданий, таких, как фундаменты, может быть вызвана следующими причинами:
—	увеличением нагрузок на них в результате замены либо усиления вышерасположенных конструкций (перестройка помещений, надстройка зданий);
—	модернизацией технологического оборудования в реконструируемом здании, изменением технологических процессов;
—	эксплуатационным износом (потеря несущей способности от воздействия динамических и вибрационных нагрузок, агрессивной воздушной среды и т. п.);
—	приобретенными конструктивными дефектами, возникшими в результате неправильной эксплуатации конструкций, разбрызгивания и разлива агрессивных жидкостей;
—	случайными повреждениями (выход из строя отдельных конструктивных элементов при демонтаже, транспортировке и установке технологического оборудования).
Различные сочетания названных выше причин, а также тип и состояние строительных конструкций промышленных предприятий обусловливают необходимость применения различных способов усиления.
Увеличение несущей способности усиливаемых фундаментов может осуществляться как без изменения их напряженного состояния или конструктивной схемы (железобетонные или металлические обоймы, железобетонные рубашки, наращивание), так и без их изменения (преднапряженные распорки, металлические балки, опираемые на сваи, консоли и т. п., стойки, подкосы, горизонтальные шпренгельные и комбинированные затяжки).
247
Наиболее распространено усиление железобетонных фундаментов обоймами, рубашками, одно- и двусторонним наращиванием, что при незначительном расходе металла позволяет существенно увеличить несущую способность усиливаемых конструкций, кроме того, эти усиления конструкции являются наиболее устойчивыми к воздействию агрессивной среды и поэтому наиболее надежны в эксплуатации.
Таблица 4.2
Рекомендуемые способы закрепления различных грунтов оснований фундаментов действующих предприятий
Способ закрепления грунтов	Сущность технологического процесса	Грунты	Коэф, фильтрации, м/сут	Свойства закрепленного грунта
1	2	3	4	5
Силикати зация: двухрастворная	Последовательное нагнетание раствора силиката натрия и раствора хлористого кальция	Средне- и крупнозернистые пески	Более 2	Водонепроницаемость, прочность 1,5-5 МПа
Тоже, одно-растворная	Нагнетание раствора силиката натрия с отвердителем, растворов фосфорной и соляной кислоты и сернокислого аммония	Мелкозернистые и пылеватые пески	0,5-2	Водонепроницаемость, прочность 0,2 : 0,5 МПа
Электросиликатизация: двухрастворная	Последовательное нагнетание раствора силикатов натрия и хлористого кальция при действии постоянного электрического тока	Мелкозернистые и пылеватые пески, легкие и средние супеси	0,05-0,5	Водонепроницаемость, прочность 0,3-0,4 МПа
Тоже, однорастворная	Нагнетание раствора силиката натрия при действии постоянного электрического тока	Супеси, суглинки, глина	Менее 0,2	Водонепроницаемость, прочность 0,6-6 МПа
Термический	Сгорание топлива в пробуренной скважине	Лессовидные грунты	—	Водонепроницаемость, прочность 2 МПа
Смоли-зация	Нагнетание раствора карбамидной смолы с добавкой в качестве отвердителя соляной кислоты	Мелкозернистые пески и легкие супеси	0,5-5	Водонепроницаемость, прочность 1-5 МПа
Обойма состоит обычно из арматуры и тонкого слоя бетона, охватывающего усиливаемый элемент с четырех сторон, и применяется для усиления балок, ригелей и колонн. Толщина железобетонной обоймы в зависимости от процента армирования колеблется от 30 до 100, а иногда до 300 мм. Рабочая арматура обойм служит для усиления конструкций в растянутых зонах. Благодаря усадке бетона железобетонные обоймы плотно обжимают усиливаемый элемент и работают с ним совместно.
248
Прочность сцепления нового бетона со старым, совместность их работы зависят от многих факторов: условий укладки бетонной смеси, методов ее уплотнения, тщательности обработки поверхности сопряжения, марки бетона и т. д.
Обработка поверхности усиливаемого элемента заключается в придании ей необходимой шероховатости. С этой целью на поверхностях конструктивных плоскостей с помощью перфоратора или зубила делают насечки. Иногда шероховатость поверхностей усиливаемых элементов может быть достигнута тщательной обработкой их металлическими щетками. Перед бетонированием поверхности очищают от пыли и тщательно промывают водой.
Конструкция рубашек представляет собой незамкнутые с одной стороны обетонки. Армируют их продольной и поперечной арматурой. Толщина рубашек 30 4- 100 мм. Перед устройством поверхности усиливаемых элементов для лучшего сцепления старого и нового бетонов насекают и затем промывают. Рубашки армируют замкнутой по горизонтали арматурой и вертикальными стержнями, устанавливаемыми у вертикальных плоскостей существующих конструкций в растянутой зоне усиливаемого элемента. В этом случае сечение рабочей арматуры определяют расчетом. В сжатой и нейтральной зонах элементов продольную арматуру устанавливают конструктивно. Конструкции рубашек применяют для усиления ригелей, балок перекрытий, колонн и фундаментов.
Для сокращения объемов земляных работ, весьма трудоемких в условиях реконструкции, в ряде случаев эффективным является способ усиления фундаментов с помощью свай и ростверка, под которым понимают монолитную бетонную или железобетонную конструкцию, специальным способом подводимую под существующий фундамент. Этим способом чаще всего не заменяют старый фундамент, а усиливают его, увеличивая площадь опирания и глубину заложения. В большинстве случаев это достигается путем подведения под существующий фундамент железобетонных балок или металлических конструкций, которые вслед за этим бетонируются, как правило, пластичной бетонной смесью, приготовленной на мелком заполнителе (щебне).
Положительной стороной пересадки существующих фундаментов на сваи является возможность применения этого способа почти в любых условиях независимо от характера грунтов, залегающих под подошвой.
Однако этот способ имеет и ряд недостатков. Одним из них является его сложность и многодельность. Для погружения глубоких свай требуется использовать громоздкое оборудование, что в условиях действующих цехов или эксплуатируемых зданий иногда практически невозможно. Поэтому забивные железобетонные сваи не получили распространения при реконструкции действующих предприятий.
Наиболее применимы для работ по пересадке фундаментов набивные бетонные сваи. Такие сваи выполняют почти без сотрясения грунта и без копрового оборудования. По способу уплотнения бетонной смеси набивные сваи разделяются на бетонируемые с трамбованием (сваи Страуса) и пневмонабивные с уплотнением бетонной смеси сжатым воздухом. Сваи Страуса устраивают насухо, когда при бетонировании вода в обсадных трубах отсутствует. Они делаются обычно длиной до 18 м при диаметре обсадной трубы до 400 мм. Несущая способность таких свай колеблется в слабых грунтах от 200 до 400 кН, а при условии опирания на скальные грунты может достигать 800 4- 1000 кН. Особенность производства работ: высота загруженной в трубу порции бетонной смеси должна быть 14-1.5 м, чтобы можно было уплотнить смесь без образования бетонной пробки. Более совершенными являются пневмонабивные сваи, применяемые в любых гидрогеологических условиях. После погружения обсадной трубы в верхней части ее прикрепляют шлюзовой аппарат, который включают в сеть воздухопровода. Откачивают остатки воды и приступают к
249
бетонированию сваи пластичной бетонной смесью с осадкой конуса 12 ; 16 см через шлюзовой аппарат давлением 0,15-5-0,3 МПа.
При достаточных размерах рабочих площадок и наличии съемного бурового (шнекового) оборудования к одноковшовым экскаваторам наиболее эффективным является устройство буронабивных свай с уширенной пятой (образуемой с помощью специального шарнирного параллелограммного устройства ножевого типа, устанавливаемого на конце буровой штанги и раскрывающегося во время ее вращения).
Работы по усилению фундаментов выполняют в соответствии с проектом производства работ.
Степень совмещения работ по усилению фундаментов с эксплуатационной деятельностью предприятий определяется с учетом объемно-планировочной и аппаратно-технологической компоновкой здания, возможности устройства проемов и проездов для строительных машин, оборудования, транспортных средств. При этом учитывают условия производства работ (стесненность участка, наличие в зоне производства работ действующего технологического оборудования, внутрицехового транспорта; объектов, находящихся под высоким напряжением и т. д.), условия среды предприятия (степень концентрации в воздухе рабочей пыли и газов), температурно-влажностный режим, степень взрыво- и пожароопасности и т.п. требования техники безопасности.
При выполнении работ по усилению фундаментов с полной или частичной остановкой производства необходимо освободить рабочую зону от технологического оборудования и инженерных коммуникаций, предусмотреть устройство разгружающих опор и временных креплений. При этом следует предусматривать разбивку здания на отдельные участки (узлы), увязанные с технологическими линиями действующего предприятия; соблюдение поточности и технологической последовательности производства строительно-монтажных работ и безопасных методов их выполнения; совмещения производства работ по усилению конструкций с демонтажем технологического оборудования и трубопроводов, если указанные работы выполняются одновременно на разных участках или на одном участке в разное время.
Ширина рабочей зоны при выполнении арматурных, опалубочных бетонных и монтажных работ должна составлять при ручном способе 1,5 м (с зоной складирования) и 1 м (без зоны складирования), при механизированном способе ведения работ ширина рабочей зоны соответственно составляет 2 и 1,5 м (без учета зоны для размещения средств механизации).
Материалы, оснастку и элементы усиления подают самоходными кранами, внутрицеховыми грузоподъемными и транспортными средствами, погрузчиками, а в особо стесненных условиях — ручными или электрическими лебедками с соответствующими приспособлениями. В качестве средств подмащивания используют инвентарные подмости, рабочие настилы, прикрепленные к несущим конструкциям, и др.
ППР должен разрабатываться на основе утвержденного проекта усиления конструкций, включающего в необходимых случаях схемы разгрузки конструкций, заключение о техническом состоянии и материалы обследования усиливаемых конструкций; заданной продолжительности остановочного периода; согласованной и утвержденной заказчиком очередности проведения работ по участкам и пролетам.
Предусматриваются возможные пути перевозки, транспортные и монтажные средства, способы подачи материалов и деталей с учетом габаритов проемов, проходов, радиусы поворота для длинномерных изделий, устанавливается возможность использования технологического подъемно-транспортного оборудования для производства работ, источники энергоснабжения, места и способы подключения. В случае необходимости определяются методы разгрузки усиливаемых конструкций. По условиям производства работ выбираются способы монтажа арматуры и металлоконструкций, методы бетонирования, тип и место установки средств
250
подмащивания, вид цемента, свойства бетонной смеси, способ выдерживания бетона, обеспечивающего достижение проектной прочности в заданные сроки. Разрабатываются мероприятия по безопасному выполнению работ в условиях действующего предприятия.
Усиливать фундаменты можно двумя способами — путем устройства так называемых рубашек (рис. 4.24) и выполнения набетонок (наращивания). Причем, в обоих случаях старая конструкция соединяется с новой, от прочности и надежности этого соединения зависят эффективность осуществляемых мероприятий и вся последующая работа фундамента под нагрузкой.
1	— подготовка;
2	— железобетонная «рубашка»;
3	— хомуты обоймы колонны;
4	— колонна;
5	— обойма колонны;
6	— фундамент
Рис. 4.24. Схема усиления фундаментов железобетонной «рубашкой»
Под рубашкой понимают сплошное обетонирование фундамента, осуществляемое с дополнительным армированием и позволяющее увеличить его основные размеры. Набетонка страивается при одностороннем усилении фундамента.
Прочность сцепления нового бетона со старым зависит от обработки поверхности усиливаемого фундамента, условий укладки бетонной смеси, способов ее уплотнения, пустоты армирования и т. д. Поэтому при производстве работ необходимо руководствоваться следующим.
Поверхность обетонируемого фундамента должна быть шероховатой. Это достигается путем насечки бетона перфораторами либо отбойными молотками со специальными насадками, если позволяют условия производства работ и конструкции фундамента. Кроме того, отбойными молотками с обычным рабочим оборудованием (пиками) можно путем мелкого скола устраивать на поверхности бетона многочисленные неглубокие ямки, которые создают хорошую шероховатость.
При небольшом объеме работ и невозможности использовать ручные машины насечку поверхности существующего фундамента допускается выполнять вручную с помощью зубила и молотка. Могут применяться также металлические щетки.
При усилении бутобетонных фундаментов, для обеспечения сцепления их с новым бетоном, раствор в швах на границе сопряжения конструкций следует удалить (выбить) на глубину 10... 15 мм. В швы рекомендуется забивать обрезки арматурной стали.
При усилении бетонного фундамента рубашку анкеруют путем устройства с помощью перфораторов шпуров, куда затем вставляют анкеры. Размеры последних, шаг установки и способ крепления должны быть предусмотрены рабочим проектом. Может быть применен способ установки анкеров на эпоксидном клее.
Перед бетонированием поверхность усиливаемого фундамента должна быть тщательно подготовлена (удалена пыль, грязь, а бетон увлажнен). Эта работа должна быть закончена за 1.5...2 ч (в зависимости от погодных условий) до начала укладки бетонной смеси в опалубку.
251
При этом необходимо следить за тем, чтобы поверхность была влажной, а не мокрой, так как последнее увеличивает водоцементное отношение укладываемой бетонной смеси, что, в свою очередь, отрицательно сказывается на качестве сцепления нового бетона со старым.
При производстве работ в зимнее время поверхность обетонируемой конструкции обдувают воздухом с помощью компрессоров. При снабжении строительной площадки сжатым воздухом от сетей реконструируемого предприятия он может быть использован для указанных целей, если обеспечивается рабочее давление 0,6 МПа. Перед самой укладкой бетонной смеси поверхности рекомендуется смочить горячей водой. От пластичности применяемой бетонной смеси зависит качество ее уплотнения. Особенно это относится к устройству рубашек и набетонок с высоким процентом насыщения их арматурой, а также небольших по величине размеров. Когда использовать глубинные вибраторы не представляется возможным, смесь уплотняют вручную. Практика подтверждает, что пластичность бетонной смеси в этих случаях должна соответствовать осадке конуса 8... 10 см. При этом для большей прочности бетона рекомендуется искусственно обезводить его, например путем вакуумирования.
Бетонную смесь для усиления фундаментов рекомендуется приготовлять на нормальном портландцементе. Все остальные цементы (и особенно быстротвердеющие) не обеспечивают 100%-ной прочности соединения старого фундамента с рубашкой или набетонкой, что объясняется значительными напряжениями от усадки бетона в процессе его твердения
Для уплотнения бетонной смеси необходимо применять глубинные или поверхностные вибраторы. Это позволяет не только качественно выполнить работы, но и обеспечивает заполнение бетонной смесью всех щелей, зазоров, впадин и т. д.
Усиление фундамента путем устройства рубашки приводит к увеличению площади его опирания. При этом под существующей частью конструкции залегает грунт, который длительное время находился под нагрузкой, достаточно обжат и практически больше не подвержен деформациям. В то же время под той частью подошвы фундамента, которая образована в результате его усиления, грунт некоторое время находится в состоянии своего естественного залегания и начинает обжиматься только после передачи на фундамент расчетной нагрузки, т. е. с момента начала его работы после реконструкции. Это обстоятельство неблагоприятно сказывается на работе усиленного фундамента, так как давление грунта под его подошвой будет неодинаковым.
Чтобы устранить этот недостаток и добиться перераспределения напряжений по подошве фундамента, необходимо предварительно обжать грунт под рубашкой.
Одним из решений этого вопроса является усиление существующего фундамента предварительно напряженной арматурой при одновременном обжатии грунта. Для этого с противоположных сторон усиливаемого фундамента на предварительно подготовленное основание устанавливают два железобетонных блока, которые имеют длину, несколько большую, чем сторона фундамента. Последнее необходимо для того, чтобы можно было беспрепятственно и не нарушая целостности существующего фундамента соединить блоки между собой тяжами из арматурной стали классов А-II или А-Ш. Тяжи пропускают через каналы, специально устроенные в блоках, и надежно заанкеривают.
Каналы устраивают ниже середины блоков, чтобы можно было с помощью домкратов, упираемых в их верхнюю часть и существующий фундамент, отжать блоки, придав им наклонное положение. Образовавшиеся при этом швы между блоками и основным массивом фундамента зачеканивают увлажненным цементом. Отжатые блоки напрягают арматуру (тяжи) и в то же время обжимают грунт под своей подошвой.
Пространство между блоками и существующим фундаментом заполняют бетонной смесью, чтобы предохранить арматуру от коррозии. При этом марка ее должна быть не ниже марки бетона блоков и фундамента.
252
При длительной эксплуатации фундаментов под машины и технологическое оборудование от действия динамических нагрузок в них могут появляться трещины, которые, прогрессируя, приводят к разрушению конструкций. Особенно это характерно для фундаментов сборного типа. Такие фундаменты можно восстановить с помощью материалов, в состав которых входят синтетические смолы. Это позволяет вести работы практически без остановки оборудования и вводить фундамент в эксплуатацию спустя сутки после окончания ремонта, так как указанные смолы сравнительно быстро отвердевают. В качестве основного компонента может применяться эпоксидная смола ЭД-5 или ЭД-6, к которой добавляют минеральный наполнитель (маршалит, молотый кварцевый песок и т. д.) и отвердитель. Приготовленный из перечисленных материалов состав инъекцируют с помощью гидравлического насоса в трещины.
По окончании указанных работ оборудование, установленное на данном фундаменте, останавливают на 24—30 ч с тем, чтобы дать возможность составу отвердеть.
Синтетические смолы используют также для установки анкерных болтов под оборудование. Этот метод особенно эффективен при реконструктивных работах по усилению, восстановлению или ремонту фундаментов. Сущность его заключается в следующем.
На возведенном фундаменте (без предварительной установки болтов) монтируют и выверяют технологическое оборудование или его опорные узлы. Через отверстия в опорных частях оборудования с помощью ручных машин устраивают скважины. В них вводят эпоксидный клей, а затем устанавливают анкерные болты, изготовленные в виде прямых коротких гладких стержней (рис. 4.25).
После отвердения эпоксидного клея осуществляют проектную затяжку болтов.
Когда трудно сделать скважины через опорную часть оборудования или доставка оборудования задерживается, болты устанавливают по приведенной выше технологии. Для определения мест расположения болтов применяют поверхностные шаблоны или общепринятые методы геодезической разбивки. Скважины в бетоне можно сверлить передвижным станком ПЭ-1801, который имеет следующие характеристики:
Диаметр образуемых скважин — до 125 мм
Глубина сверления	—	380 мм
Скорость вращения шпинделя —	70... 130	рад/с
Мощность двигателя	—	2,2 Вт
Переменное напряжение	—	220/380	В
В качестве режущего инструмента используют буровые коронки из твердых сплавов Т-15-КД а также коронки с наплавкой из эльбора. Диаметр коронки должен быть на 6...10 мм больше диаметра анкерного болта.
а) установка болтов до монтажа технологического оборудования; б) то же, после монтажа;
1 -образование скважины; 2, 7 — заливка клея в скважину; 3,8 — установка болта; 4 — монтаж оборудования и затяжка болта; 5 — монтаж оборудования; 6 — устройство скважин через станину оборудования; 9 — затяжка болта
Рис. 4.25. Технологические схемы установки анкерных болтов на эпоксидном клее
253
Сверлильный станок на роликах и упорах устанавливают в рабочее положение по уровню и сверлят на полную глубину с последующим извлечением керна из отверстия. При диаметре скважин от 22 до 44 мм и глубине 350 мм время, затраченное на образование одной скважины, составляет в среднем примерно 5 мин.
Для приготовления клея используют эпоксидную смолу ЭД-6, полиэтиленполиамин ПЭПА, дибутилфталат Д БВ и кварцевый песок. Количество песка увеличивают при повышении температуры окружающей среды, где устанавливают болты.
До приготовления эпоксидного клея смолу ЭД-6 необходимо пластифицировать. Для этого ее разогревают в водяной ванне до температуры 60 — 80 °C, после чего вводят в разогретую смолу пластификатор (дибутил фтал ат). Смесь тщательно перемешивают в течение 8... 10 мин до тех пор, пока не исчезнут воздушные пузырьки. После этого пластифицированную смолу смешивают с полиэтиленполиамином (отвердителем), после чего небольшими порциями, при тщательном перемешивании, вводят сухой песок.
Анкерные болты перед установкой должны быть обезжирены, а при наличии ржавчины обработаны 20%-ным раствором соляной кислоты. Бетон фундамента до этого должен набрать 10%-ную прочность.
При установке болтов выполняют следующие операции:
•	скважину очищают от пыли, продувая ее сжатым воздухом;
•	в скважину опускают нижнее фиксирующее кольцо;
•	на две трети высоты скважины заливают эпоксидный клей и медленным погружением опускают болт до фиксации его нижним кольцом;
•	устанавливают верхнее фиксирующее кольцо.
Затяжка анкерных болтов допускается через 72 ч после их установки.
Требуемое качество установки болтов на клее тщательно контролируют. При этом проверяют прочность бетона на момент установки болтов, соответствие основных показателей компонентов клея действующим стандартам, прочностные характеристики эпоксидного клея, поверхность бетона и металлического стержня на отсутствие загрязненности, коррозии и масляных отложений, температуру разогрева стержня и эпоксидного клея и температуру скважины.
Чистоту поверхности бетона скважины определяют визуально. Скважины подлежат заполнению клеем, когда они очищены до «материкового» бетона.
Основные преимущества описанного метода: сокращение расхода стали за счет укорочения заделки болтов и отказа от устройства кондукторов, возможность бетонирования фундаментов до получения болтов и чертежей оборудования, сокращение сроков строительства.
Кроме того, этот метод прост, сокращает трудоемкость работ по установке машин и оборудования на фундаменты, обеспечивает хорошее сцепление клея с бетоном и анкером, а также падежную работу установленного оборудования.
На установке 1000 болтов диаметром 24 мм достигается экономия трудозатрат в количестве 800 чел.-ч и металла — свыше 15 т.
4.3. Производство земляных работ при усилении существующих и устройстве новых фундаментов
Для устройства новых фундаментов и переустройства существующих или прокладки новых подземных коммуникаций различного назначения, необходимо выполнить земляные работы по устройству котлованов и траншеи различных параметров. На технологию и
254
организацию производства этих работ влияют следующие основные факторы: объемнопланировочные и конструктивные решения реконструируемых зданий и сооружений; размеры фронта работ; основные параметры земляных сооружений и условия производства работ; возможность совмещения работ с основной деятельностью предприятия; режим работы производства; установленные сроки проведения работ; требования техники безопасности.
При выполнении земляных работ в условиях реконструкции действующих предприятий необходимо постоянно учитывать насыщенность существующими подземными инженерными коммуникациями и принимать меры к определению их точного положения, что позволит сократить объемы земляных работ, осуществляемых вручную.
До начала разработки грунта в непосредственной близости и ниже уровня заложения фундаментов существующих зданий, сооружений и оборудования, а также действующих подземных коммуникаций должно быть проведено обследование фактической глубины их заложения и получено письменное разрешение на производство работ от заказчика.
Производство внутрицеховых работ сопряжено с необходимостью выполнения их в крайне стесненных условиях, на ограниченных по размерам участках. Производственная среда действующих цехов предприятий (запыленность, загазованность, шум, вибрация и т. п.) часто является причиной снижения производительности труда строительных работ. В некоторых случаях производственная среда промышленных предприятии не допускает даже малейшей запыленности воздуха. В этом случае бывает очень трудно организовать и механизировать строительно-монтажные работы по усилению и замене конструктивных элементов зданий, в том числе связанные с ними земляные работы.
Значительную трудность в стесненных условиях работ при реконструкции объектов как промышленного, так и гражданского назначения представляет организация работ по разработке и отвозке грунта, а также по водоотливу. При этом основными причинами, препятствующими применению механизированных способов разработки грунта, как правило, является отсутствие свободного проезда к месту работ и невозможность использования землеройной техники на участке строительства из-за стесненности и ограниченности фронта работ.
Для водоотлива из котлованов, траншей и каналов приходится прокладывать временные трубопроводы либо устраивать деревянные лотки, по которым откачиваемую воду подают сначала к отстойному колодцу (приямку), а уже затем сбрасывают в общесплавную или ливневую канализацию.
Использование при реконструкции и расширении промышленных предприятий даже специальных малогабаритных средств механизации снижает их расчетную производительность на 30...70 %. Поэтому должна быть тщательно подготовлен ППР на все основные виды работ.
Производство работ по реконструкции промышленных и гражданских объектов ведется, как правило, участками, которые освобождаются в согласованные с подрядной организацией сроки. При этом основная деятельность объекта реконструкции не прекращается, а только в редких и вынужденных случаях производство ненадолго останавливают. Поэтому сроки по реконструкции объектов устанавливают самые жесткие, что вынуждает строительные организации концентрировать на каждом участке работ большое число рабочих, учитывая, что основной объем работ приходится выполнять вручную из-за невозможности полностью использовать существующие средства механизации.
Распределение затрат ручного труда по наиболее трудоемким процессам земляных работ при реконструкции объектов ориентировочно следующее: разработка грунта в стесненных условиях — 22 %; доработка дна траншей и котлованов после экскаваторов до проектной отметки — 30 %; планировка откосов и площадок — 8 %; обратная засыпка пазух траншей и котлованов —12 %; уплотнение грунта — 6 %; прочие процессы — 22 %.
255
Технология разработки котлованов и траншей в стесненных условиях имеет свои характерные особенности — это крепление стенок, затруднение или невозможность использования традиционных средств механизации и др.
Наиболее трудоемкими технологическими процессами земляных работ, выполняемых в стесненных условиях вручную, являются: разработка грунта в труднодоступных местах, зачистка и планировка дна котлованов, а также обратная засыпка и послойное уплотнение грунта при устройстве фундаментов различного назначения с малыми размерами в плане, при прокладке трубопроводов в местах пересечения с действующими коммуникациями, вблизи стен существующих зданий и сооружений, при устройстве технологических каналов и т. п.
Разработка грунта и планировка дна выемок в условиях функционирующих зданий и сооружений должна вестись механизированным способом и, при необходимости, вручную.
Вручную разрабатывают грунт в следующих ситуациях:
—	при небольших объемах работ, когда использование землеройной техники экономически неоправданно;
—	при отсутствии фронта работ для применения существующих средств механизации (наличие коммуникаций, оборудования, выступающих строительных конструкций и т. д. и т.п.);
—	при отсутствии подъездов или проездов и невозможности каким-либо способом (например, с помощью крана) подать землеройную технику к месту производства работ;
—	при наличии определенных ограничений на производство работ на действующем объекте, которые могут быть нарушены (недопустимость выделения пыли, взрывоопасная окружающая среда и т. д.) в случае применения землеройных машин.
Во всех этих случаях грунты не только разрабатывают, но и грузят, а также отвозят вручную. Исключением может быть использование подъемно-транспортного оборудования для подачи грунта в кузов автосамосвала, установленного в доступном для проезда месте.
Необходимо также иметь в виду, что из-за стесненности и близко расположенных фундаментов существующих конструкций и оборудования разработка грунта в котлованах и траншеях с углом естественного откоса не представляется возможной. Поэтому работы выполняют, как правило, в огражденной шпунтом выемке, что ограничивает использование машин и оборудования.
Крепления стенок котлованов и траншей подразделяют на деревянные, металлические, железобетонные и комбинированные.
По способу производства работ крепления могут быть забиваемые, вибропогружаемые, сборные, монолитные, а также устраиваемые способом торкретирования. Классифицируемые по указанному признаку крепления могут носить также комбинированный характер. К таким креплениям относятся, например, консольно-распорные (рис. 4.26), при устройстве которых основные несущие элементы забивают в грунт, а все остальные — собирают из заранее заготовленных элементов.
Шпунтовые сваи, а также стальные двутавровые балки при устройстве закладных креплений забивают с помошью копров, оборудованных сваебойными агрегатами.
Сборные крепления применяют при устройстве неглубоких и нешироких котлованов и траншей. Сборные крепления собирают из заранее заготовленных щитов и распорок, которые устанавливают по мере разработки грунта. Щиты изготовляют из досок толщиной 25—39 мм, распорки — из брусков или подтоварника. При уровне грунтовых вод, находящемся на отметке выше дна котлована, указанные крепления применять не рекомендуется.
Монолитные крепления устраивают по правилам производства данного вида работ. При этом методы бетонирования определяют отдельно для каждого конкретного случая и отражают в разрабатываемом ППР.
256
Устройство креплений методом торкретирования стенок выемки в последнее время внедряется в практику строительства, который, в какой то мере, можно считать разновидностью монолитного способа устройства креплений.
Торкретирование выполняется с помощью цемент-пушки или бетон-шприц-машины. При этом подбор составляющих, их дозировка, транспортировка, определение расхода воды воздуха и т. д. осуществляют так же, как и при торкретировании бетонных поверхностей. В то же время при укреплении этим методом стенок котлованов торкретный слой бетона служит не только защитой от проникания фильтрационной воды в котлован, но, в первую очередь, является несущей конструкцией, воспринимающей давление грунта.
Метод торкретирования эффективен при креплении стенок котлованов, устраиваемых в связных грунтах нормальной влажности. Его не рекомендуют применять при сооружении
котлованов в песчаных грунтах или при сильном притоке грунтовых вод.
Между ограждением стен котлована и конструкцией оставляют зазор 15...20 см для размещения слоев гидроизоляции и защитной стенки, а также для компенсации возможных отклонений при забивке свай или шпунта.
Увеличение зазора до 0,8... 1 м обеспечивает высокое качество и целостность наружной гидроизоляции, но вызывает увеличение объемов земляных работ на 5... 10 % из-за
уширения котлована.
1	— двутавровые балки;
2	— поддерживающие стальные уголки;
3	— доски ограждающего элемента крепления;
4	— деревянные распорки
Рис. 4.26. Консольно-распорное крепление траншеи
В водонасыщенных грунтах с низкой степенью водоотдачи, когда нельзя искусственно понизить уровень грунтовых вод, устраивают сплошное шпунтовое ограждение или искусственно замораживают стенки котлована.
Если глубина котлована менее 3...4 м, свайное крепление его стенок может работать консольно, воспринимая боковое давление за счет заделки. При большей глубине котлована требуется дополнительное раскрепление свай. Для этого по сваям на расстоянии не менее 0.5 м от верха будущей конструкции подземного сооружения устанавливают продольные пояса-обвязки из двутавровых балок. В пояса упирают поперечные распорки — расстрелы, располагая их через 4...6 м вдоль оси котлована.
Для передачи нагрузки от сваи на расстрелы между каждой сваей и балками обвязки хстанавливают стальные клинья. При большой глубине котлована (более 10 м) и значительном боковом давлении грунта расстрелы устанавливают по высоте в несколько ярусов.
Расстрелы чаще всего изготовляют из металла составного профиля (из двух швеллеров или четырех уголков, соединенных накладками на сварке). Применяют также трубчатые расстрелы диаметром 30...40 см и телескопические прямоугольного или трубчатого сечения. Поперечное крепление котлованов с расстрелами имеет достаточную жесткость и
257
обеспечивает многократное использование элементов крепи. Однако при ширине котлована более 15...20 м расстрелы получаются громоздкими и тяжелыми (масса одного расстрела может составлять 2...3 т и более). Поэтому в ряде случаев требуется установка диагональных связей в плоскости расстрелов, что вызывает дополнительные трудности при производстве работ.
Вместо системы крепления с расстрелами для удержания в проектном положении свай или шпунта применяют грунтовые анкеры (рис. 4.27), устраиваемые следующим образом. После разработки котлована до определенной отметки под заданным углом к горизонту забуривают скважины диаметром 20... 30 см и глубиной 8...20 м, обеспечивая расположение данной части скважины за пределами возможной призмы обрушения. В скважины помещают анкерные оттяжки, закрепляя их по всей длине или только в нижней части скважины, а также на продольных поясах.
Устроенные таким образом анкеры армируют грунтовый массив и ограничивают его перемещение, обеспечивая тем самым устойчивость ограждения котлована. В подземном строительстве применяют как временные, так и постоянные анкеры, удерживающие элементы несущих конструкций.
Рис. 4.27. Схемы анкерного крепления котлована (а, г) и конструкция анкеров (б, в)
Конструкции анкеров отличаются видом оттяжек, несущей способностью и способом закрепления в грунте. В качестве оттяжек, соединяющих заанксрованную в грунте часть с продольными поясами, применяют стальные трубы, стержни периодического профиля диаметром 18...40 мм, а также высокопрочную проволоку в виде пучков, прядей или канатов с пределом прочности на разрыв до 1800 МПа. Несущая способность анкеров со стержневыми оттяжками 150...500, с трубчатыми — 300... 1500, а с проволочными — 500...2500 кН. По способу заделки анкера в грунт различают трубчатые ненапрягаемые анкеры и предварительно напряженные инъекционные анкеры без уширения или с уширением. Трубчатые анкеры
258
могут закрепляться по всей длине скважины или только в данной ее части, в последнем случае заделку анкеров в грунт выполняют в две стадии. Вначале в пробуренную скважину опускают трубу и нагнетают цементный раствор в зазор между трубой и стенками скважины. Затем через отверстия в нижней части трубы в зону анкеровки нагнетают раствор, который проникает в грунт, обеспечивая надежную заделку анкера.
Более универсальными являются буровые инъекционные анкеры, применяемые в различных грунтах, за исключением сильно сжимаемых, просадочных, текучих или набухающих, в которых невозможно обеспечить требуемую заделку.
Грунтовые анкеры располагают по длине котлована через 3...5 м в один или несколько ярусов по высоте. Обычно верхние анкеры более загружены и их делают длиннее нижних. Угол наклона анкеров к горизонту не должен превышать 25...30°, так как при этом снижаются горизонтальные составляющие удерживающего усилия и возрастает нагрузка на крепь.
Несмотря на то, что технология работ по устройству анкеров сложнее, чем при устройстве расстрелов, а стоимость работ на 8... 11 % выше, анкерная крепь является эффективной, особенно при креплении широких и глубоких котлованов.
Различные системы крепления котлованов с применением забивных свай или шпунта требуют значительного расхода металла. Несмотря на то, что 80 % свай и шпунта удается извлечь после окончания строительства подземного сооружения, значительная их часть оказывается непригодной для повторной забивки.
Средствами механизации разработки грунта в тех случаях, когда позволяют условия, являются мобильные одноковшовые экскаваторы, снабженные различным сменным рабочим оборудованием. Наиболее удобным рабочим органом для выемки грунта из котлованов малых размеров в плане является грейферный ковш, которым оборудован экскаватор.
Использование грейфера позволяет отрывать котлованы с вертикальными стенками, а также разрабатывать грунт у самого шпунта, однако его производительность в 2 раза меньше по сравнению с производительностью экскаваторов, снабженных стандартными ковшами.
Грейфер можно эффективно применять для обратной засыпки пазух фундаментов и разработки грунта под водой.
Разрабатывать грунт в стесненных условиях эффективнее гидравлическими экскаваторами, которые по сравнению с канатными имеют значительные преимущества: они более производительны (на 15...20 % ), легче в управлении, более эффективны при разработке плотных грунтов, их конструкция позволяет осуществлять оперативную замену различного съемного навесного оборудования и сменных рабочих органов. Очень важным преимуществом гидравлических экскаваторов по сравнению с канатными экскаваторами является обеспечение с одной стоянки большей рабочей зоны, что имеет большое значение при работе в стесненных условиях.
При прокладке внутренних коммуникаций бывает, что их нужно прокладывать параллельно существующим подземным инженерным сетям, которые попадают в площадь сечения отрываемой траншеи или канала. В этих случаях механизированная разработка грунта разрешается на расстоянии не менее 2 м от боковой стенки и 1 м от верха трубы кабеля и т. п., что подробно отражают в технологических картах ППР.
Для механизированной разработки грунта в траншеях и котлованах вблизи стен зданий и сооружений или существующих конструкций применяют сменное оборудование к экскаваторам с поперечным смещением рабочего органа.
Малогабаритные бульдозеры (микробульдозеры) являются одной из наиболее приемлемых машин для разработки, перемещения, разравнивания и обратной засыпки грх нта, а также зачистки и планировки дна выемок в стесненных условиях (в узких проездах, траншеях и котлованах внутри зданий).
259
Транспортировку грунта внутри действующих предприятий, где не могут быть использованы существующие автотранспортные средства, выполняют вручную из-за недостатка или отсутствия малогабаритных средств внутрицехового транспорта.
Уплотнение грунтов обратных засыпок в стесненных условиях производится после установки фундаментов колонны и технологического оборудования, а также прокладки подземных коммуникаций различного назначения (тоннели, каналы, трубопроводы, кабельные сети) в соответствующих котлованах и траншеях.
Грунт обратной засыпки должен быть тщательно уплотнен (с заданной степенью уплотнения). Поскольку фундаменты и подземные коммуникации промышленных зданий испытывают значительные статические и динамические нагрузки, недостаточное уплотнение грунта обратных засыпок приводит к просадкам, вызывающим впоследствии разрушения строительных конструкций.
Для уплотнения грунта в стесненных условиях используют пневматические и электрические трамбовки, самопередвигающиеся вибрационные плиты, навесное оборудование на краны и экскаваторы (см. рис. 4.28 и 4.29), а также отбойные молотки со специальными насадками.
Для уплотнения грунта в стесненных условиях на некоторых строительных объектах для обратной засыпки применяют песок с последующим уплотнением его путем замачивания.
Рис. 4.28. Схемы обратной засыпки и уплотнения грунта в стесненных условиях:
1,2 — пазухи между стенками котлованов и фундаментами под колонны; 3 — то же, между стенками котлованов и подпорными стенками; 4 — то же между стенками траншей и трубопроводами; 5, 6 — то-же, между трубами и стенками траншей; 7, 8 — то же, между стенками траншей, коллекторами и смотровыми колодцами; 9 — то же, между трубопроводами; 10 — засыпка грунта под полы внутри зданий
Нельзя допускать засыпки пазух песком на всю глубину с последующей поливкой поверхности засыпки, поскольку в этом случае уплотнение не будет достигнуто.
Следует учитывать, что этот способ не применим в зимних условиях и при возведении сооружений на просадочных грунтах, поэтому засыпки с помощью полива нужно планировать на период с плюсовыми температурами.
Уплотнение грунтов в зимних условиях возможно, если отсыпка будет вестись непере-увлажненными талыми грунтами с количеством мерзлых включений, не превышающим допускаемые величины. Работы в этом случае должны проходить на суженном фронте, при максимальном его насыщении механизированными средствами, с минимальными перерывами и такой интенсивности, чтобы уложенный слой грунта не замерзал до ее уплотнения.
260
При прекращении работ по укладке грунта необходимо предупредить нарушение плотности и монолитности уложенного и уплотненного грунта в связи с возможным его замерзанием, а затем оттаиванием. Для этого необходимо последние два-три слоя грунта хкладывать в насыпь с влажностью, не превышающей 0,8...0,9 границы раскатывания, после чего отсыпать еще один слой грунта без уплотнения. Весной следует проверить состояние верхнего слоя и в случае обнаружения деформаций переработать и уплотнить этот слой грунта. В зимнее время допускается без ограничения производить отсыпку из предварительно разрыхленных скальных грунтов, гравия, щебня, крупного и средней крупности песка.
Несвязные грунты зимой укладывают и уплотняют так же, как и в летнее время, при
этом дополнительное их увлажнение не допускается.
1	— подземная часть сооружения;
2	— вибротрамбовка;
3	— кран-экскаватор;
4	— резерв грунта на первый слой;
5	— бульдозер;
6	— микробульдозер
Рис. 4.29. Схема засыпки и уплотнения грунта в пазухи котлована с помощью экскаватора в комплекте с бульдозером
Глинистые грунты пригодны для обратных засыпок при условии, если их влажность не превышает границы раскатывания. Допускаются также мелкие и пылеватые пески. Отсыпка из жирных глин, меловых, тальковых грунтов и из трепела запрещается.
При выборе объектов для зимних работ следует ориентироваться на отсыпку несвязных и малосвязных грунтов, содержащих глинистые частицы от 3 до 12 %, которые по сравнению .о связными грунтами легко уплотняются и после оттаивания дают меньшие осадки.
261
4.4.	Организация подземного пространства с устройством гаражей и размещением объектов городской инфраструктуры
4.4.1.	Общие положения
В настоящее время использование подземного пространства в современных крупных городах и мегаполисах вызывается целым рядом серьезных причин, наиболее общими из которых являются следующие:
—	стремление к разуплотнению исторически сложившейся застройки и оздоровлению старых частей городов;
—	все более ощутимый недостаток свободных городских земель, пригодных для новой застройки, а также угроза ликвидации лучших сельскохозяйственных районов, прилегающих к городам, с частичным, а в некоторых случаях и полным уничтожением природного окружения;
—	необходимость радикального упорядочения городского движения с возможно более полным разделением пересекающихся транспортных потоков, а также потоков пешеходов и транспорта, с созданием систем непрерывного и скоростного, в том числе внеуличного рельсового сообщения и компактным решением пересадочных узлов;
—	дальнейшее развитие систем культурно-бытового и коммунального обслуживания с размещением соответствующих объектов в наиболее нужных местах (в том числе и у пунктов массовых скоплений населения), с одновременным повышением рентабельности этих учреждений;
—	сохранение архитектурных памятников и ансамблей, представляющих культурноисторическую ценность, и капитальной опорной городской застройки;
—	развитие разнообразных средств общественного, специального и индивидуального транспорта, для хранения и технического обслуживания которого требуются большие территории;
—	развитие средств инженерного оборудования города, коммунального и складского хозяйства.
Такие проблемы, как дефицит городских территорий, постоянный рост населения городов, скопления на дорогах большего количества транспортных средств, неспособность городской инфраструктуры справиться с постоянно возрастающими нагрузками и ухудшение экологической обстановки требуют все более активного использования подземного пространства, в том числе для размещения транспортных и инженерных систем, объектов торговли и бытового обслуживания, складов и автостоянок. По данным НИиПИ Генплана г. Москвы под землей может быть размещено до 70 % от общего объема гаражей и автостоянок, до 60 % складских помещений, до 50 % архивов и хранилищ, до 30 % учреждений культурно-бытового обслуживания, до 3 % помещений научно-исследовательских институтов и высших учебных заведений. В большинстве случаев подземные сооружения, несмотря на значительные затраты при их возведении, являются наиболее оптимальным решением многих вопросов функционирования города.
Подземное пространство города — это пространство под дневной поверхностью земли, используемое как «одно из средств преодоления тенденции расширения города, предмет разработок новых концепций создания и сохранения естественной среды обитания, достижение приоритетов эколого-экономического благополучия и устойчивого развития, создания условий жизнедеятельности людей в экстремальных условиях» [РАСЭ, 1996]. Подземное пространство города включает: подземные транспортные сооружения, размещение промышленных предприятий и предприятий обслуживания населения, подземные городские сети и сооружения инженерного оборудования, сооружения специального назначения. Комплексное освоение подземного пространства характерно для крупных городов и городов-мегаполисов,
262
в основном, в зонах общегородского центра и центрах муниципальных районов, в зонах наиболее важных транспортных узлов и пересечений, на территориях промышленного и коммунально-складского назначения. Одним из аспектов комплексного освоения подземного пространства является рациональное использование наземной территории, в частности:
—	строительство зданий и сооружений в условиях стесненной городской застройки;
—	сохранение территории зеленых зон и мест отдыха, устройство в сложившейся застройке озелененных и благоустроенных участков;
—	повышение художественно-эстетических качеств городской среды, сохранение и восстановление уникальных объектов ландшафтной архитектуры;
—	доступность наиболее важных объектов городского значения и мест трудовой деятельности горожан, экономия времени;
—	улучшение качества транспортного обслуживания, повышение безопасности движения, снижение уличных шумов;
—	сокращение длины инженерных коммуникаций;
—	защита населения в периоды природных и техногенных аварий и катастроф.
Создание и использование подземного пространства имеет значительные ограничения и не может быть осуществлено повсеместно. Ограничения санитарно-гигиенического, гидрогеологического, инженерно-конструктивного и технико-экономического характера являются весьма существенными.
Отдельные районы городов нередко отличаются особо сложными инженерно-геологическими условиями, например, сильно сжимающимися и деформирующимися песчано-глинистыми толщами (иногда находящимися в плывунном состоянии), просадочными грунтами, а также обвалами, оползнями и карстами. Заметное влияние на возможности и условия строительства подземных сооружений оказывает поднятие грунтовых вод.
В связи с развитием городов в обширных восточных и северных районах особую актуальность приобретает подземное строительство на заболоченных и вечномерзлых грунтах.
Для определения перспектив и условий строительства подземных сооружений практически в каждом крупнейшем или крупном городе возникает необходимость проведения широких и глубинных инженерно-геологических исследований со сравнительной стоимостной оценкой освоения отдельных участков.
Перечень основных групп и видов сооружений, помещений и устройств, которые целесообразно размещать в подземном пространстве городов, можно определить, исходя из ожидаемой и допустимой по санитарно-гигиеническим и психико-физиологическим требованиям продолжительности пребывания людей в подземных условиях.
В настоящее время существует немало профессий, связанных с постоянной работой в пространстве, лишенном естественного освещения и вентиляции. На подземные работы принимаются, как правило, только физически здоровые люди, для которых установлен особый режим труда с сокращенным рабочим днем, иногда даже с дополнительными перерывами.
Сооружения, помещения и устройства, обслуживающие все контингенты городского населения, должны быть рассчитаны только на относительно непродолжительное пребывание в них людей, ориентировочно до 3—4 ч. К ним относятся концертные залы, театры, библиотеки, музеи. В ряде учреждений (магазины, кафе, рестораны) посетители обычно проводят 1—2 ч. В некоторых сооружениях транспортного характера (станциях метро или в подземных переходах) пассажиры находятся обычно несколько минут. Существует также обширный перечень преимущественно подсобно-вспомогательных, технических и складских сооружений, эксплуатация которых может осуществляться без участия человека или с минимальной долей этого участия.
263
4.4.2.	Объемно-планировочные решения подземных сооружений
Подземными сооружениями обычно называют сооружения, главные части которых, по эксплуатационным соображениям, расположены под землей.
Объекты, размещаемые в подземном или полуподземном пространстве города, классифицируют по ряду признаков: назначению и характеру использования; объемно-планировочной схеме; количеству подземных ярусов и глубине заложения от поверхности земли; единовременной вместимости или пропускной способности; взаимосвязи с другими зданиями; месту расположения в городе.
По своему назначению подземные сооружения подразделяют на:
—	транспортные (пешеходные, автотранспортные и железнодорожные тоннели, метрополитены, автостоянки и т.д.);
—	промышленные (корпуса первичного дробления руды, скиповые ямы доменных цехов, подземные части бункерных эстакад, установок грануляции шлаков, непрерывной разливки стали и проч.);
—	энергетические (подземные комплексы ГЭС, ГАЭС и АЭС, шинные и кабельные тоннели и шахты, энергетические водоводы, низовые бассейны ГАЭС и проч.);
—	хранилища (нефти, газа, вредных и радиоактивных отходов, холодильники);
—	общественные (предприятия коммунально-бытового обслуживания, торговли и общественного питания, складские, спортивные и зрелищные сооружения и т.д.);
—	инженерные (тоннели и коллекторы тепло-, газо-, электросетей и водопровода, бензопроводы между автозаправочными станциями, очистные, перекачные и водозаборные сооружения и т.д.);
—	специального и научного назначения (ускорители заряженных частиц, тоннели для аэродинамических испытаний, подземные заводы, оборонные объекты, сооружения гражданской обороны и проч.).
Все перечисленные сооружения могут иметь как узкоспециализированное, так и комплексное назначение и располагаться под землей полностью или частично. Кроме назначения и функциональных признаков, подземные сооружения различаются по форме и размерам поперечного сечения, планировочной схеме, месту расположения в городе, глубине заложения, методу строительства, «экологичности», конструктивным особенностям и видам примененных материалов, условиям проветривания и освещения и т.п.
В соответствии с планировочной схемой различают протяженные подземные сооружения — тоннели — горизонтальные или наклонные подземные выработки, длина которых во много раз превышает размеры поперечного сечения, и подземные сооружения ограниченной длины — камеры — горные выработки, имеющие равные размеры в трех направлениях пространства. Вертикальные горные выработки называют стволами или шахтами. Штольня — это горизонтальная или слабонаклонная горная выработка, предназначенная для обслуживания подземных работ (вывоз грунта, разведка горных пород, вентиляция, водоотлив и др.).
Форма поперечного сечения тоннеля зависит от инженерно-геологических условий района строительства и способа ведения работ по его проходке. Существуют следующие формы поперечного сечения тоннелей (рис. 4.30):
—	прямоугольная — для коллекторов и тоннелей мелкого заложения (рис. 4.30, а, б);
—	круговая — для тоннелей, сооружаемых механизированным способом и в сложных инженерно-геологических условиях;
—	сводчатая (рис. 4.30, в, д);
264
a
б
в
г
д
Рис. 4.30. Формы поперечного сечения тоннелей
е
—	корытообразная с пологим сводом — для тоннелей в прочных скальных породах с незначительным горным давлением (рис. 4.30, д);
—	корытообразная с полуциркульным сводом — для тоннелей в скальных породах средней крепости при небольшом и отсутствии бокового горного давления (рис. 4.30, г);
—	коробовая с уширенным основанием, сводом малого радиуса и криволинейными стенками — при большом вертикальном и небольшом боковом горном давлении;
—	подковообразная — в слабых породах при большом вертикальном и горизонтальном горном давлении и при давлении горных пород снизу (рис. 4.30, в).
В крупных камерных выработках могут размешаться машинные залы подземных сооружений энергетики, станции метрополитена, различные хранилища, склады, емкости, спортивные сооружения, убежиша, канализационные, насосные, очистные станции и другие объекты. Сушествуют следующие формы поперечного сечения камерных выработок (рис. 4.31):
—	корытообразная: с вертикальными стенками и пологим сводом (рис.4.31, а) используется в плотных и прочных скальных породах, не оказывающих горного давления; с вертикальными стенками и подъемистым сводом (рис.4.31, б ) — в породах с небольшим горным давлением; с наклонными стенками и пологим или подъемистым сводом (рис. 4.31, в) — в породах с небольшим горным давлением при несовпадении углов напластования;
—	коробовая: подковообразная (рис. 4.31г), используемая в породах, оказывающих вертикальное и боковое горное давление, а также при большом давлении подземных вод; овоидальная (рис. 4.31, д) — если вертикальное горное давление значительно превышает боковое;
—	эллиптическая: овальная с горизонтальной (рис. 4.31, е) и вертикальной (рис. 4.31, ж) большой осью — при неглубоком залегании выработки в породах, оказывающих большое горное давление;
—	полуциркульная (рис.4.31, з) и круглая (рис. 4.31, и), используемые при большом горном и наружном гидростатическом давлениях, а также при несимметричном давлении породы;
—	несимметричная (рис.4.31, к ) — при одностороннем горном давлении, а также при необходимости размещения эксплуатационного оборудования.
265
Рис. 4.31. Формы поперечного сечения тоннелей для различных условий проходки и дальнейшей эксплуатации
По расположению городские подземные сооружения могут быть как под застроенной, так и под незастроенной территориями. Подземные объекты, расположенные под застроенной территорией, могут быть:
—	изолированными от зданий и сооружений;
—	встроенными — подземные сооружения, совмещенные с подвальными этажами здания;
—	пристроенными — подземные сооружения, расположенные рядом со зданиями и присоединенные к ним подземными проездами и переходами:
—	встроенно-пристроенными.
Подземные сооружения, расположенные на свободных от застройки участках территории города, размешают под магистральными дорогами и улицами общегородского значения, железными дорогами, скверами, парками, водными преградами, различными естественными и искусственными препятствиями.
По взаимодействию подземного объекта с внешней средой (по «экологичности») подземные сооружения можно классифицировать следующим образом:
—	сооружения, необходимость возведения которых определяется директивно, без учета их возможного взаимодействия с внешней средой (объекты специального назначения, гражданской обороны, некоторые транспортные тоннели, первые линии метрополитенов и проч.);
—	сооружения, при проектировании и строительстве которых экологические факторы учитываются в неявном виде (большинство транспортных тоннелей и метрополитенов, подземные ГЭС и ГАЭС, различные хранилища и т.п.);
—	сооружения, при проектировании и строительстве которых максимально учитывается взаимодействие подземного объекта и природной среды (Манежная площадь, Москва-Сити, современные линии метрополитенов);
—	объекты, возведенные с целью минимизации влияния вредных факторов на окружающую среду (подземные АЭС, хранилища агрессивных и вредных веществ, радиоактивных отходов, современные автотранспортные тоннели);
—	сооружения экологического назначения (альтернативные системы тепло- и энергоснабжения, использующие солнечную энергию, и т.п.).
266
В зависимости от глубины заложения подземные сооружения подразделяются на:
—	мелкого заложения — расположенные на глубине Н < (2- 3)В;
—	глубокого заложения, Н > (2-3)В, где В — наибольший размер, пролет или высота поперечного сечения выработки.
Методы проходки подземных сооружений определяются глубиной их заложения, конструктивными особенностями, топографическими, градостроительными и инженерногеологическими условиями района строительства. Строительство подземных сооружений может осуществляться следующими способами: открытым, опускным, горным, механизированным и способом продавливания. В сложных инженерно-геологических условиях (слабые грунты, плывуны и проч.) при проходке могут применяться специальные методы закрепления грунтов: искусственное замораживание, цементация, химическое закрепление и проч.
Конструктивные и объемно-планировочные решения подземных и полуподземных сооружений во многом предопределяются глубиной их заложения от поверхности земли. Строительство сооружений глубокого заложения (на отметках ниже — 10—15 м от уровня поверхности земли) обычно ведется закрытыми тоннельными способами (без вскрытия поверхности). Сооружения глубокого заложения рассчитываются обычно на значительное горное давление. Сооружения мелкого заложения (на отметках выше — 10—15 м от уровня поверхности земли) возводятся с полным или частичным вскрытием поверхности, а также закрытым способом.
Замкнутые сооружения, образованные перекрытиями большой плошади и лишенные естественного света и проветривания также возводятся с полным или частичным вскрытием поверхности. К такого рода полуподземным сооружениям относятся объекты, расположенные на поверхности земли или частично заглубленные.
Строительство подземных сооружений в современных условиях осуществляется в сочетании монолитного и сборного железобетона. Применение предварительно-напряженного железобетона намного повышает устойчивость конструкций от опасности возникновения трешин, а водонепроницаемость их значительно ниже, чем монолитных конструкций.
Проектирование новых подземных сооружений в городах должно осуществляться во взаимосвязи с существующими инженерными сетями.
При строительстве крупных подземных сооружений в сложившихся районах города производство работ часто осложняется не только многочисленными инженерными сетями, но и фундаментами других капитальных зданий и сооружений. Нередко возникает необходимость искусственного водопонижения и надежной гидроизоляции вплоть до замораживания или химического закрепления грунтов.
С определенными техническими трудностями связаны вопросы инженерного оборудования и эксплуатации подземных сооружений, которые практически всегда нуждаются в постоянном искусственном освещении, надежной и непрерывной приточно-вытяжной вентиляции, специальной акустической защите от шума, защите от подземных вод, особых способах отопления или даже кондиционирования воздуха. При этом, например, в подземных переходах требуется решение комплекса инженерных задач: обеспечение необходимого подпора воздуха, исключающего возможность затекания отработанных газов в подземные помещения, охлаждение летом или подогрев зимой подаваемого воздуха, его увлажнение, а в необходимых случаях и ионизация, снижение шума от вентиляционных устройств, особый расчет скорости подаваемого воздуха, исключающий сквозняки и опасность поднимания пыли. Все это заметно удорожает стоимость строительства и эксплуатации.
К настоящему времени назрела необходимость разработки систем экологического аудирования для проектирования, строительства и эксплуатации подземных сооружений, возводимых в
267
крупных городах и городах-мегаполисах. Основная задача экологического аудирования подземного строительства — соблюдение баланса между условиями сохранения или минимального нарушения природной среды при интеграции подземного объекта в геоэкологическую среду и обеспечение полного, качественного и экономически выгодного производственного процесса.
Экологическое аудирование должно проводиться уже на предпроектной стадии и включать в себя различные виды работ для разных стадий «жизни» сооружения.
1.	До начала строительства — комплексный геоэкологический анализ территории, включая геомеханическое обеспечение подземного строительства и прогнозирование гидрогеологических условий осваиваемой территории.
Геомеханическое обеспечение подземного строительства включает:
—	решение задачи длительной устойчивости сооружения и контроля за напряженно-деформированным состоянием вмещающего массива;
—	определение влияния подземного объекта на окружающую его природную среду и инженерные сооружения, на весь период «жизни» объекта (строительство, эксплуатация, реконструкция, ликвидация).
Основной целью геомеханического обеспечения является:
—	предотвращение аварийных ситуаций;
—	повышение безопасности и эффективности строительных работ;
—	обеспечение сохранности и нормальных эксплуатационных качеств зданий, сооружений и инженерных сетей, находящихся в зоне влияния подземного объекта.
2.	Во время строительства — экологическая оценка: технологии производства работ, ликвидации строительной площадки, общего благоустройства территории.
3.	При ликвидации подземных сооружений необходимо предусмотреть техническое обеспечение наблюдений за состоянием подземного сооружения и его влияния на окружающую среду (горно-экологический мониторинг) на период консервации или стабилизации гидродинамического режима и процессов сдвижки горных пород и земной поверхности при ликвидации подземного сооружения.
Каркасом современного города является улично-дорожная сеть, которая непосредственно взаимосвязана с проблемами освоения и использования подземного пространства. Система и сооружения транспортного назначения подземной инфраструктуры включают объекты, к числу которых принято относить:
—	объекты городского скоростного внеуличного пассажирского рельсового транспорта (метрополитен, скоростной трамвай, городская железная дорога);
—	пересечение городских улиц и дорог в разных уровнях, транспортные тоннели, подволные тоннели, подземные пешеходные переходы и т.д.;
—	объекты, связанные с хранением и обслуживанием автомобильного транспорта (гаражи для постоянного хранения автотранспорта, гостевые автостоянки-паркинги);
—	многофункциональные, многоуровневые объекты и комплексы различного назначения, взаимосвязанные с наземными зданиями, а также сооружениями и устройствами транспортного назначения с различными формами использования подземного городского пространства (вокзалы, торговые центры, станции метрополитена и т.д.).
Структуры современных городских центров, их положение в плане города, конфигурация, направление развития во многом определяются транспортными условиями. В связи с возрастающим влиянием транспортной инфраструктуры на различные стороны жизни современного города важна не только рациональная трассировка коммуникаций транспорта, связи и снабжения, но и целесообразное расположение в плане города транспортнокоммуникационных узлов в соответствии с характером выполняемых ими функций.
268
Транспортно-коммуникационные узлы обеспечивают взаимодействие транспортных систем города и одновременно обслуживают расположенные в зоне их влияния функциональные комплексы или центры. В соответствии с этим основными элементами структуры транспортно-коммуникационных узлов являются:
—	собственно транспортные сооружения и устройства, пассажирооборот которых включает работу общественного наземного и внеуличного транспорта;
—	пешеходные связи (наземные и внеуличные), обеспечивающие изоляцию и удобные контакты пешеходов с транспортными средствами, местами приложения труда, объектами торгового и культурно-бытового обслуживания в радиусе 400—500 м, т.е. не более 5—7 мин пешеходного движения;
—	коммуникации связи, снабжения, инженерного благоустройства и другие элементы системы жизнеобеспечения города.
При создании транспортно-коммуникационных узлов возникает проблема эффективного использования подземного пространства (рис. 4.32). Применение метода вертикального зонирования при решении общественных центров города и сложных общественнотранспортных узлов позволит рационально использовать наиболее ценную городскую территорию для размещения различных функциональных зон, удобно связать их между собой и с транспортными коммуникациями. Такое решение приведет к улучшению условий проживания и передвижения человека путем разведения транспортных и пешеходных потоков, изолирует человека от шумовых нагрузок и загрязнения воздуха выхлопными газами, а так же повысит уровень культурно-бытового обслуживания населения, за счет приближения соответствуюших объектов к местам массового скопления людей.
Рис. 4.32. Схема комплексного использования городского подземного пространства
При такой организации городской планировочной структуры подземное пространство становится резервом для размещения трасс скоростного транспорта, инженерно-технических коммуникаций и некоторых объектов культурно-бытового и коммунального назначения. Использование подземного пространства дает возможность сконцентрировать объекты обслуживания там, где не хватает участков для сооружения новых комплексов на поверхности и где необходимо свести до минимума все переходы, заменить горизонтальные связи на более короткие — вертикальные (см. рис. 4.33).
269
11.6
Рис. 4.33. Схема комплексного городского транспортного тоннеля
Размещение различных функциональных зон на строго определенной глубине заложения определяет четкую организацию и зонирование подземного пространства. Так, для расположения резервных пешеходных зон и тяготеющих к ним предприятий торгово-бытового обслуживания в тех местах, где это необходимо, отводятся первые подземные уровни как самые близкие к наземному и потому более удобные. Эта же зона и следующая за ней, могут использоваться как подсобно-складские и частично торговые помещения общественно-торговых центров, где, кроме того, могут быть организованы разгрузочные дворы и подведены служебные дороги. Ниже этих уровней могут прокладываться тоннели транспортных развязок. Самый глубокий уровень отводится для трасс скоростного транспорта. Эта схема предусматривает четкое разграничение по зонам различных трасс инженерно-технических коммуникаций.
Для крупных и крупнейших городов нашей страны наиболее перспективен внеуличный, преимущественно подземный пассажирский рельсовый транспорт. Линии скоростного внеуличного рельсового транспорта в городах могут быть классифицированы по видам используемых транспортных средств, по принципиальной схеме развития трасс, по характеру эксплуатации, глубине заложения, объемно-планировочному решению станций, вестибюлей и других помещений.
Наибольшее распространение в современной градостроительной практике получили метрополитены. Метрополитен — сложнейшее инженерное сооружение, включающее станционные (рис. 4.34, 4.35), перегонные и эскалаторные тоннели, шахтные стволы, камеры различного назначения (для размещения систем вентиляции и водоотлива, санузлов, медпунктов, камер съездов, службы пути, тяговопонизительных подстанций), кабельные ходки, наземные вестибюли станций. Современные станции метрополитена имеют разнообразное архитектурно-планировочное решение с включением в них объектов культурно-бытового обслуживания повседневного спроса. Многие станции имеют высокую архитектурно-художественную ценность, отдельные из них являются уникальными произведениями архитектуры.
270
Рис. 4.34. Схема одно ствольного станционного тоннеля
Рис. 4.35. Схема комбинированного трехствольного станционного тоннеля
Проектирование трассы линий метрополитена определяется городской застройкой и ведется в соответствии с генеральным планом развития города.
Из всех видов массового транспорта метрополитен имеет самую низкую себестоимость перевозок. Строительство метрополитена в крупнейших городах сравнительно быстро окупается.
Наземная транспортная сеть города включает в себя автодорожные и пешеходные тоннели.
Городские автотранспортные тоннели служат для пропуска всех видов городского наземного транспорта. Они предназначены для :
—	обеспечения движения транспорта в разных уровнях на пересечениях, примыканиях и разветвлениях автомагистралей:
—	увеличения пропускной способности участков магистралей;
—	обеспечения подъезда к подземным гаражам и автостоянкам, торговым центрам, вокзалам, аэропортам и т.д.
Различные планировочные решения автотранспортных тоннелей отличаются направлением тоннеля, его очертанием в плане, характером развязки транспортных потоков и т.д. Выбор планировочной схемы зависит от конфигурации имеющихся свободных территорий в месте развязки, топографии пересекающихся и примыкающих улиц, характера городской застройки, инженерно-геологических условий, наличия и местоположения подземных коммуникаций.
В центральных районах крупных городов и городов-мегаполисов создают автотранспортные тоннели — подземные автомагистрали (рис. 4.36). Они предназначены для транзита транспортных потоков через центральные районы города. Длина таких тоннелей может достигать нескольких километров. Они могут иметь различные формы поперечного сечения. Трассировка подземных автомагистралей обеспечивает минимально возможную длину
271
линий, соединяющих отдельные районы города, с учетом особенностей улично-дорожной сети. Трасса магистральных тоннелей должна быть увязана с расположением существующих и проектируемых крупных подземных комплексов, гаражей, автостоянок, автовокзалов и железнодорожных вокзалов и других объектов городской инфраструктуры, а также учитывать инженерно-геологические условия района строительства. Подземные автомагистрали имеют ряд преимуществ: удобство и стабильный температурный режим эксплуатации, безопасность движения и защита транспортных средств от неблагоприятных климатических воздействий, полное разделение транспортных и пешеходных потоков.
Л метро Транспортные метро
Гаражи - стоянки	~
тоннел и	Гаражи - стоя н ки
Рис. 4.36. Схема транзитного тоннеля в центре города
В зависимости от градостроительных и инженерно-геологических условий подземные магистрали могут быть:
—	мелкого заложения. Применяются в малозастроенных и периферийных городских районах. Имеют простые и короткие въезды и выезды на поверхность. Строительство таких автомагистралей в центральных районах города осложняется условиями трассирования, требует переустройства подземных коммуникаций, нарушает нормальные условия движения пешеходов и транспорта на период строительства;
—	глубокого заложения. Применяются в центральных районах крупных городов. Характеризуются свободой в выборе трассы, независимостью от подземных коммуникаций, минимальными нарушениями условий дорожного движения по существующим магистралям, возможностью размещения по трассе автомагистрали подземных стоянок требуемой емкости.
Глубина заложения подземных автомагистралей определяется условиями расположения в однородных устойчивых неводоносных грунтах и осуществляется ниже подземных коммуникаций, коллекторных тоннелей и метрополитенов, обычно залегающих на глубине не более 30-40 м.
Форма поперечного сечения магистральных тоннелей зависит от способа проходки и инженерно-геологических условий (рис. 4.37). При глубоком заложении обычно применяется круговая форма поперечного сечения, целесообразная по условиям статической работы конструкций и позволяющая за габаритами проезда отсеки для пропуска инженерных коммуникаций и вентиляционные каналы (см. рис. 4.31 г, з, и).
Рис. 4.37 Форма поперечного сечения магистральных тоннелей
272
Пешеходные тоннели и переходы предназначены для безопасного передвижения ешеходов в связи с полным разделением транспортных и пешеходных потоков.
Пешеходные тоннели и переходы в городах сооружают:
—	на автомагистралях с непрерывным движением транспорта;
—	на перекрестках, примыканиях или развилках улиц и дорог, на крупных площадях, де интенсивные транспортные потоки затрудняют свободное и безопасное движение пешеходов в одном уровне с транспортом;
—	в местах наибольшего тяготения пешеходных потоков (около станций метрополитена, - елезнодорожных, авто-, аэровокзалов, торговых центров, зрелищных предприятий, .талионов, парков и т.д.);
—	в составе крупных транспортных развязок;
—	при пересечении в черте города наземных линий железных дорог, метрополитена или .короедного трамвая;
—	при пересечении высотных препятствий (хребты, водоразделы, холмы) или контурных репятствий (овраги, каналы, реки).
Планировочные решения подземных переходов зависят от топографических и 'радостроительных условий. В плане пешеходные тоннели стараются проектировать перпендикулярно к направлению проезда. Глубина заложения пешеходных тоннелей -означается минимально возможной с учетом расположения подземных коммуникаций и .обенностей рельефа местности.
На улицах скоростного движения, линиях скоростного трамвая и железных дорогах дземные пешеходные переходы устраивают с интервалом 400—800 м, на магистральных птах непрерывного движения 300—400 м. При пересечении скоростных дорог, _ омагистралей, линий железной дороги, высотных контурных препятствий утраивают диночные пешеходные тоннели линейного типа (рис. 4.38).
Рис. 4.38. Подземный пешеходный переход на магистральной улице
На перекрестках и площадях проектируют сеть пешеходных тоннелей в виде -римыкаюших друг к другу, пересекающихся и разветвляющихся коридоров или замкнутого •энтура (рис. 4.39, 4.40). Для связи пешеходного тоннеля с дневной поверхностью -- бходимо предусматривать специальные сходы, подразделяемые, в зависимости от . бины заложения тоннеля, рельефа местности, градостроительных решений и дтенсивности пешеходных потоков, на: лестничные, пандусные, эскалаторные, лифтовые, ♦. мбинированные. Возможно устройство входов и выходов в пешеходные переходы -^посредственно на тротуарах, в первых этажах и подвалах зданий или совмещенными с рхгими подземными сооружениями (станциями метрополитена, автостоянками, подземными комплексами и т.д.).
273
При пересечении автомагистралей, имеющих несколько проезжих частей, у остановок общественного транспорта, автовокзалов и железнодорожных вокзалов и т.п. пешеходные тоннели могут иметь промежуточные входы и выходы.
При проектировании тоннелей и подземных пешеходных переходов необходимо равномерно распределить пешеходные потоки, расположить объекты культурно-бытового обслуживания повседневного спроса (магазины, торговые киоски и лотки, кафе, рестораны), разместить справочную информацию о направлении пешеходных потоков, рекламные витрины и стенды.
Рис. 4.39. План подземных пешеходных переходов на перекрестках
Рис. 4.40. Вариант плана пешеходных переходов на площадях и перекрестках
В пешеходных тоннелях требуется предусматривать дополнительные помещения для размещения электротехнических устройств, устройств водоснабжения и водоотведения, устройств по обогреву лестничных маршей, для хранения уборочного инвентаря и помещений для обслуживающего персонала.
При проектировании автотранспортных тоннелей и пешеходных тоннелей необходимо учитывать, что они являются важными элементами единого градостроительного комплекса и должны соответствовать современным направлениям и тенденциям в области архитектурнопространственной композиции, быть увязаны с городской планировкой и застройкой, иметь выразительный художественно-пространственный облик.
Подземные гаражи и автостоянки относятся к подземным транспортным сооружениям (рис. 4.41).
Городской парк автомобилей постоянно растет в основном за счет машин индивидуального пользования. Каждый легковой автомобиль, если он используется в основном для перемещения от места проживания до места работы, находится в движении по территории города в среднем не более 1—1,5 ч в сутки (300—400 ч в год). Следовательно, каждый
274
автомобиль находится на стоянках примерно 22—23 ч в сутки. Эффективная эксплуатация индивидуального автомобильного транспорта в городах во многом зависит не только от организации его движения и качества технического обслуживания, но и от условий хранения.
Хранение автомобилей в городах может быть временное и постоянное. Постоянное, в том числе и ночное, хранение автомобилей должно осуществляться в жилой зоне или на территориях близко расположенных к месту постоянного жительства владельцев машин.
Транспортный тоннель
Рис. 4.41. Вариант транспортного использования городского подземного пространства
Исходя из условий обеспечения высокого уровня комфорта, при размещении автостоянок для постоянного хранения машин необходимо учитывать длину предельного пути от дома до этих сооружений, не превышающую 600—800 м, т.е. чтобы затраты времени на подход к ним не превышали 8—10 мин. Такое размещение мест для постоянного хранения автомобилей исключает необходимость пользования подвозящим транспортом. Приближение мест хранения автомобилей к жилищу является не только удобным для владельцев, но и экономически оправданным.
Свободные участки, пригодные для устройства автостоянок и гаражей в жилых зонах, являются большим дефицитом. Это ощущается не только в исторически сложившихся и плотно застроенных районах крупнейших городов, но и в районах новой многоэтажной застройки.
Одним из перспективных путей решения проблемы комфортного и безопасного хранения автомобилей является проектирование и строительство подземных автостоянок и гаражей.
Подземные гаражи и автостоянки предназначаются для безопасного хранения, технического 'служивания и ремонта легковых, грузовых и специальных автомобилей и других транспортных .рсдств. Автомобильные стоянки предназначены для временного хранения транспортных средств, а гаражи — для постоянного хранения и технического обслуживания.
Существуют различные типы подземных автостоянок и гаражей, отличающихся -азначением, местом расположения, глубиной заложения, вместимостью, планировочными схемами, числом ярусов, конструктивными особенностями и т. д. Выбор конкретного типа определяется градостроительными, транспортными и экономическими условиями.
Подземные автостоянки допускается располагать под жилыми и общественными зданиями, участками зеленых насаждений, спортивными сооружениями, под хозяйственными игровыми площадками (кроме детских), под проездами, наземными автостоянками, в местах жилой-застройки, а также в виде отдельно расположенных сооружений.
В некоторых случаях проектируются подземные автостоянки тоннельного типа, 'редставляющие собой отрезки тоннелей длиной 150—200 м, сооружаемые закрытым
275
способом. Такие автостоянки устраиваются с использованием естественного рельефа местности, что упрощает устройство подъездных путей, сокращает объемы земляных работ и снижает стоимость строительства.
По способу установки автомобилей различают автостоянки:
—	манежного типа с открытыми стоянками;
—	боксовые с изолированными местами стоянок;
—	комбинированные — часть стоянок в таких гаражах открытая, а часть изолированная.
В подземных гаражах и автостоянках могут применяться одно- или двухсторонние схемы расстановки автомобилей. При постоянном хранении предпочтение отдают двухсторонней однорядной схеме с установкой транспортных средств перпендикулярно к оси проезда. При временном хранении возможны «елочная» и «паркетная» расстановки, облегчающие въезд и выезд автомобилей, но увеличивающие общую площадь стояночных мест и длину проездов. Ширина стояночного места для одного автомобиля составляет 2,2—2,5 м, длина — 4,6—5,3 м. Общая площадь одного стояночного, с учетом проезда, составляет 20—30 м2 для легковых автомобилей и до 60 м2 — для грузового автотранспорта. Ширина проезда, при однорядной расстановке, должна быть не менее 3 м, при двухрядной — 5—7 м. Проезды располагают таким образом, чтобы обеспечить в гараже правостороннее движение.
Подземные гаражи и автостоянки могут быть как одноярусными, двухярусными, так и многоярусными (рис. 4.42 и 4.43).
Рис 4.42. Компоновка поземного гаража и устройство въезда
Рис 4.43. Размещение гаража в комплексе здания и автомагистрали
В центральных районах крупных городов устраивают многоярусные подземные автостоянки вместимостью 500—1500 и более автомобилей. Например, в Москве вблизи ВВЦ построен первый в нашей стране отдельно стоящий семиярусный подземный гараж, рассчитанный на 2000 легковых автомобилей. В экспериментальном жилом районе Северное Чертаново сооружена серия встроенных подземных гаражей общей вместимостью 3000 машиномест. Под оперным театром в Сиднее выстроена двенадцатиярусная подземная автостоянка на
276
1100 парковочных мест. Сооружение представляет собой торообразную камеру высотой 32 м, наружным диаметром 71,2 м, внутренним — 36,4 м. Стоянка находится на 28 м ниже уровня моря.
По способу въезда автомобиля и перемещения с яруса на ярус различают стоянки нескольких видов.
Рамповые — въезд и выезд автомобилей и их перемещение с яруса на ярус производится по прямым или спиральным рампам. Рампа (пандус) — представляет собой наклонную конструкцию, предназначенную для въезда и выезда автомобилей на разные уровни автостоянки. Рампа может быть как открытая, т.е. не имеющая полностью или частично стеновых ограждений и/или покрытия, так и закрытая — имеющая стены и покрытие, изолирующие рампу от внешней среды. Прямые наружные рампы могут иметь уклон до 190 %, внутренние — до 180 % и ширину до 3 м для однорядного, 5,5—6 м — для двухрядного движения. Спиральные рампы выполняются с уклоном до 100 % вне гаража и до 130 % — внутри. В некоторых случаях для переезда автомобилей с яруса на ярус устраивают полурампы, смещая перекрытие соседних помещений гаража на половину высоты яруса или путем устройства наклонных междуярусных перекрытий.
Механизированные — рампы отсутствуют, автомобили подаются на нужный ярус в лифтовых подъемниках и устанавливаются на стояночную площадку.
Полумеханизированные — автомобили опускаются на подземный ярус лифтовым лодъемником и устанавливаются водителем на стояночную площадку.
Автоматизированные — все операции по перемещению автомобиля выполняются - редствами дистанционного управления без доступа на стоянку обслуживающего персонала. При этом высота яруса уменьшается до минимума, отпадает необходимость в создании системы искусственной вентиляции, освещения и отопления.
В настоящее время наиболее распространены рамповые стоянки. Механизированные, -олумеханизированные и автоматизированные стоянки, в соответствии со строительными нормами, действующими на территории Москвы, допускается проектировать на этаже не более 31 машиномест. Во всех остальных случаях, в соответствии с правилами противопожарной безопасности, необходимо предусматривать не менее одной рампы для выезда автомобилей наружу.
При проектировании подземных автостоянок производят выбор планировочной схемы, :юеспечивающей наиболее быструю постановку автомобилей на стояночные места и их - льем на поверхность земли. При этом необходимо предусматривать достаточные размеры .гояночных мест, проездов, выездов и въездов, создавать удобные пешеходные пути для водителей и обслуживающего персонала. Высота помещений в местах проезда и хранения ‘втомобилей, а также на пешеходных путях, должна быть не менее 2,0 м от пола до низа вступающих конструкций и подвесного оборудования.
Толщина слоя грунта над верхним перекрытием составляет 1,5—2 м. Параметры одного <зши но-места, рамп и проездов определяются в зависимости от габаритов автомашин (или .гениальной техники), для которых проектируется автостоянка, их маневренности и ззнировочного решения, с учетом технического оснащения. Состав и площадь помещений параметры автостоянок с механизированными устройствами для перемещения . атомобилей проектируются в соответствии с техническими особенностями используемой системы парковки и перемещения автомобилей. Посты технического осмотра, мелкого 'ехнического ремонта, помещения дежурного персонала, насосные пожаротушения и эдоснабжения, трансформаторные размещаются не ниже первого этажа подземного сооружения. Не допускается предусматривать посты технического осмотра и мелкого схнического ремонта в автостоянках, размещаемых под жилыми домами, и разделять места стоянки автомобилей на боксы. Въезды и выезды из гаража должны быть отдалены от жилых
277
зданий минимум на 10—20 м и располагаться непосредственно на прилегающих улицах, не нарушая движения на главных улицах общегородского и районного значения.
В условиях плотной городской застройки под улицами и проездами устраивают автостоянки линейного типа, и, по возможности, придают им квадратное, полигональное или круговое очертание в плане. В условиях городского центра целесообразно расположение компактных многоярусных автостоянок, позволяющих до минимума сократить количество въездов и выездов из гаража, что в свою очередь позволяет не «протыкать» архитектурнопланировочную структуру городского центра.
В настоящее время во многих городах России построены и строятся подземные гаражи и автостоянки. Один квадратный метр такого гаража стоит дороже метра жилья. Представим себе десятиэтажный дом, стены, панели перекрытия. Под домом необходимо оборудовать подземный гараж. Это значит, что потребуется усиление фундаментов, над гаражом необходима не одна плита, а две (плюс к цене). Необходима отдельная вентиляция, и не простая, а с оцинковкой (еще плюс). Мощные вентиляторы, система противопожарной безопасности, устройство подъемника (лифта для автомобиля) либо рампы (и это плюс к цене). Чтобы зимой на въезде в гараж не замерзал снег, и чтобы машина не скользила, рампу необходимо отапливать. В итоге получается, что квадратный метр подземного гаража обойдется владельцу на 20—30% дороже квадратного метра жилья.
В будущем количество гаражей под домом должно соответствовать количеству квартир в данном доме, плюс наземные парковки для гостей.
Строительство подземных автостоянок и гаражей это веление времени. Пути стимулирования этого процесса требуют рассмотрения законопроектов, касающихся налоговых льгот для владельцев подземных автостоянок, уменьп гения бремени налогов на сумму, отчисляемую в местные бюджеты, внесения изменений и дополнений в проектную документацию.
Еще один из путей — это их использование в качестве объектов защитных сооружений гражданской обороны (бомбоубежищ), что в свою очередь потребует рассмотреть порядок планирования, финансирования, проектирования и строительства защитных сооружений в крупнейших городах страны.
4.4.3.	Подземные здания и сооружения, помещения и устройства в зданиях различного назначения
Значительный социальный, градостроительный и технико-экономический эффект дает взаимосогласованное развитие систем наземных и подземных зданий и сооружений различного назначения.
При строительстве отдельных многоэтажных жилых, административных зданий или крупных общественных комплексов различного назначения использование подземного пространства становится неизбежным. Специфика приемов использования подземного пространства непосредственно зависит от наземных зданий и сооружений, которые образуют следующие группы;
—	вокзалы и другие сооружения магистрального и пригородного транспорта;
—	жилые здания и комплексы, гостиницы и мотели;
—	комплексы зрелищно-выставочных, театральных зданий и спортивных сооружений;
—	торговые центры, универсальные магазины и другие здания торгового назначения;
—	административно-деловые здания и комплексы многоцелевого назначения.
Современны железнодорожные вокзалы и автовокзалы, аэровокзалы и речные (морские) вокзалы представляют собой многоярусные сооружения с обязательным использованием
278
подземного пространства, которое в свою очередь может быть многоуровневым. В подземном пространстве решаются задачи организации:
—	движения транспортных и пешеходных пассажиропотоков, размещения автомобильных стоянок;
—	необходимых билетных и багажных операций, хранения багажа;
—	повседневного санитарно-гигиенического обслуживания пассажиров, оказания неотложной медицинской помощи;
—	размещения объектов общественного питания ;
—	расположения залов для отдыха транзитных пассажиров и средств городской и междугородней связей;
—	устройства технических помещений и помещений для обслуживающего персонала.
Для удобства движения транспортных и пешеходных пассажиропотоков используется устройство развитых подземных тоннелей, создающих комфортное перемещение пассажиров в едином транспортном комплексе привокзальной площади.
Подземное пространство под жилыми зданиями в основном используется для организации подземных автостоянок и гаражей, служебно-технических и подсобно-складских помещений. Во многих крупных современных гостиницах в подземных ярусах размешаются гаражи-стоянки, торговые и складские помещения, предприятия общественного питания (кафе, рестораны), предприятия культурно-развлекательного профиля (кинозалы, танцзалы, залы игровых автоматов, боулинг-клубы), предприятия лечебно-оздоровительного профиля (подземные бани, плавательный бассейн, тренажерные залы, игровые спортивные площадки), комнаты обслуживающего персонала и другие помещения.
Размещение под землей сооружений зрелищного и спортивного назначения обычно связано с решением определенных градостроительных, экономических и социальных задач. Под землей могут устраиваться театры, киноконцертные, демонстрационные, игровые и видеозалы, художественные галереи, бассейны, ледовые площадки, беговые дорожки, залы легкой атлетики и другие зрелищные и комплексные спортивные сооружения. В подземных условиях стараются размещать такие спортивные и досуговые объекты, которые (функционируют по 12—14 часов в сутки и их работа не сопровождается длительным пребыванием посетителей. Подземное размещение спортивных и зрелищных объектов, по сравнению с наземным вариантом, связано с дополнительными расходами: примерно на 20—40 % на период строительства и на 3—10 % — на период эксплуатации.
Все подземные сооружения зрелищного и спортивного назначения должны быть запроектированы таким образом, чтобы в случае необходимости они могли быть оперативно пере-борудованы в убежища и противорадиационные укрытия.
Подземное пространство активно используется крупными специализированными и ; ниверсальными магазинами и торговыми центрами.
В последние десятилетия широкое распространение у нас в стране и за рубежом получило строительство многоуровневых торговых центров, подземные помещения которых расположены не только под самим зданием, но под прилегающими площадями и проездами. Объемно-пространственная организация торговых центров отличается многообразием и различными приемами использования подземного пространства. Одна из основных задач (спользования подземного пространства — рациональная организация транспортных подземных объектов и коммуникаций, которые могут включать станции метрополитена, автомагистрали, загрузочную дорогу, соединяющую и обслуживающую все предприятия центра, подземные грузовые тоннели, коридоры для доставки товаров, автомобильные стоянки и гаражи.
279
Значительную часть площадей подземных этажей занимают склады, разгрузочные площадки и помещения, дебаркадеры, пассажирские и грузовые лифты, холодильные камеры, станции кондиционирования воздуха, трансформаторные подстанции, технические помещения, обеспечивающие водоснабжение и водоотведение и другие. В подземном пространстве торговых центров можно располагать торговые залы универмагов, продовольственные магазины, рынки, рестораны и кафе, мастерские по ремонту бытовой техники и предметов быта, фотосалоны и художественные салоны, парикмахерские и косметические салоны, агентства путешествий, почту, интернет-кафе и клубы игровых автоматов, помещения для обслуживания покупателей — комнаты отдыха, туалетные.
Во всех торговых залах и предприятиях обслуживания, находящихся в подземных уровнях, необходимо большое внимание уделять созданию искусственного климата, искусственному освещению, световой и звуковой информации, а также благоустройству, озеленению и так называемым «малым формам» архитектуры. Специфические особенности дизайна подземных помещений должны создавать ощущение комфортности среды пребывания и непосредственной связи с внешним наземным миром.
В последние годы в крупнейших городах мира все большее внимание уделяется проектированию и строительству не только отдельных общественных и административных зданий, но и цельных градостроительных комплексов, в которые включены самые разнородные учреждения обслуживания. Такие комплексы функционируют в тесной взаимосвязи с транспортными сооружениями и, как правило, требуют широкого использования подземного пространства.
Большие объемы подземного строительства в последние годы ведутся в Москве. Это, в первую очередь, торгово-рекреационный комплекс (ТРК) «Охотный ряд» на Манежной площади, подземный гараж на Театральной площади, комплекс «Москва-Сити», подземный комплекс на Поклонной горе, значительное число автостоянок, подземных переходов и транспортных тоннелей.
ТРК «Охотный ряд» относится к многоцелевым подземным сооружениям и включает: торговый центр с грузовым двором, офисы, археологический музей, предприятия общественного питания и искусственное русло реки Неглинки. Комплекс расположен в древнейшей части Москвы на стесненном участке (между тремя линиями метрополитена, с сохранением движения наземного транспорта) в чрезвычайно сложных гидрогеологических условиях. Параллельно с его строительством выполнялся полный перечень подземных коммуникаций на площади более 5 га. Технические решения помещения ТРК проектировались с учетом снижения шума и вибрации от метрополитена и автотранспорта.
В Москве выполнено строительство двух параллельно расположенных автотранспортных тоннелей диаметром около 14 м и площадью поперечного сечения более 150 м2. Трасса тоннелей прошла в сложных инженерно-геологических и гидрогеологических условиях через заповедную зону исторического и архитектурного памятника «Лефортово».
Одна из важнейших проблем, сопровождающих строительство, — это условие полного сохранения заповедной зоны, исторических зданий, сооружений и садовопаркового массива, что требует практически безосадочной проходки тоннелей.
Для этого применяется специализированный тоннелепроходческий щитовой комплекс с пригрузом забоя. Специальная технология безосадочной скоростной проходки и использование водонепроницаемой железобетонной обделки позволяют исключить любые воздействия на поверхность заповедной зоны и на гидрогеологические условия района, как во время строительства, так и на период эксплуатации тоннеля.
Освоение подземного пространства в новом тысячелетии будет проходить все интенсивнее и более эффективными методами. Концептуальные основы заложенные ранее несомненно
280
получат новые импульсы, но главные цели создания и использования подземного пространства в городах останутся незыблемыми и направлены они на обеспечение оптимальных условий для труда, быта, отдыха и передвижения городского населения, формирования здоровой, хдобной и эстетически привлекательной многоуровневой городской среды.
4.5. Формирование подземного пространства в условиях городской застройки
4.5.1.	Особенности переустройства объектов городской среды
Рекомендуется осуществлять снос зданий и сооружений при следующих факторах городской застройки:
—	при расположении объекта в зоне санитарной вредности или повышенной загазованности автотранспортом или промышленными выбросами;
—	в случае недостаточной инсоляции и нарушения норм пожарных разрывов;
—	при отсутствии пожарных проездов и невозможности их создания без сноса и перепланировки территории застройки;
—	при отсутствии у здания дворовой территории (менее 0,5 м2 на одного человека или менее 0,02 м2 на 1 м2 общей площади жилого здания);
—	при уровне шума возле объекта реконструкции более 30 дБ;
—	при невозможности организовать для жильцов нормальных условий отдыха и бытового обслуживания, остановок городского транспорта и т.д. и т.п.
В составе городской территории можно выделить следующие типологические группы (зоны) для оценки целесообразности выполнения реконструкции:
1	-я группа — расположение вдоль магистралей городского центра;
2	-я группа — территория с преимущественно исторической застройки и уникальными объектами;
3	-я группа — крупные жилые массивы за пределами центральной части города;
4	-я группа — жилые районы, сложившиеся по соседству с промышленными зонами (бывшие рабочие поселки), а также на периферии центральной зоны;
5	-я группа — архитектурно-композиционные комплексы;
6	-я группа — особенный рельеф местности и его растительность;
7	-я группа — специфические санитарно-гигиенические условия района;
8	-я группа — демографический состав и особенности бытовых условий и организации систем обслуживания.
Для каждого города или его районов целесообразно предусматривать ранжирование приведенных факторов и групп по балльной системе, осуществляемой в соответствии с индивидуальными условиями, формулируемыми в соответствии с потребностями, имеющимся опытом и здравым смыслом инвесторов, проектировщиков и строителей.
Последовательность и очередность выполнения работ по обновлению и реконструкции зданий и сооружений является системной задачей при максимально полном учете социальных, экономических и градостроительных критериев.
В архитектурно-строительной концепции при застройке российских городов и в странах СНГ, осуществленных во второй половине XX столетия, было свойственно:
—	отсутствие соразмерных человеку замкнутых, а потому уютных селитебных пространств (исключение дворовых территорий);
—	однообразие планировочных решений;
—	отсутствие композиционных центров в новых городах и в районах массовой застройки.
281
Для преодоления этих функциональных и архитектурно-градостроительных недостатков предлагается выполнить следующее:
—	включить в структуру дворовых территорий систему декоративных или утилитарных вставок, формирующих замкнутость внутренних пространств возле зданий и сооружений, помогающих членению среды на определенные пространственные уровни (квартира, двор, квартальное озеленение, улица);
—	создание более плотной и визуально целостной архитектурной оправы проспектов и улиц с помощью повышения этажности существующих зданий и новых разнообразных вставок;
—	надстройка 4- и 5-этажных зданий (в т.ч. мансардами) вдоль красной линии с целью формирования единого фронта периметральной застройки.
4.5.2.	Основные положения по выбору вариантов использования подземного пространства
Реконструкция городской среды в современных условиях плотной застройки вынуждает проектировщиков активно использовать подземное пространство (метро, гаражи и целые комплексы торговых и складских помещений). Например, практически в каждой новостро-ящейся или реконструируемой гостинице предусматриваются подземные этажи, которые используются для технического нужд, включающие в себя электрокотельные, прачечные, стоянки для автотранспорта и т.д.
Использование подземного пространства является эффективным архитектурно-строительным приемом в составе селитебной зоны, повышающим комфортные условия проживания и увеличивающим площадь застройки не изменяя при этом облик микрорайона. Кроме того, следует отметить, что частично или полностью заглубленные здания или сооружения позволяют достигать эстетической взаимосвязи с окружающим ландшафтом, что невозможно осуществить при строительстве здания или сооружения в обычных условиях. Развитие «города под землей» способствует тому, чтобы традиционный для всех «надземный город» оставался и впредь привлекательным и комфортным для проживания. Подземное пространство призвано поглотить все, что мешает «самочувствию» города, но без города не может существовать.
Однако, к строительству подземных сооружений и методам их строительства в черте городской застройки, надо подходить квалифицировано, не нарушая устойчивости сложившегося равновесия грунтовой и водной среды, а также учитывая возможную загазованность подземного пространства (метан, радон и т.п.). Использование подземных пространств требует более детального выполнения инженерных изысканий и его анализа, чем при обычном строительстве.
Старые подземные бесканальные системы водопровода и канализации поверхностных сточных вод зачастую имеют неустраненные протечки, которые порой вымывают окружающий грунт, образуя пустоты и переувлажняя основания фундаментов, снижая их несущую способность. Глубокое заложение подземных этажей могут перекрыть сложившиеся токи грунтовых вод, изменить их пути движения и, как следствие, ослабив грунты в основании фундаментов, нарушить устойчивость ранее построенных зданий и сооружений.
Поскольку при устройстве подземного пространства и глубоком заложении фундаментов может быть нарушена устойчивость грунтовой среды с возможными аварийными ситуациями, возникающими как в процессе строительства, так и при дальнейшей эксплуатации объекта, а также на прилегающей территории, конструктивное решение подземного объекта, организация и технология его строительства должна быть тщательно проработаны.
282
Решение о строительстве зданий и сооружений с подземными этажами, выбор их оптимальных вариантов и конструктивные решения должны приниматься с учетом следующих основных особенностей:
—	необходимость переустройства объекта;
—	ветхость здания или сооружения;
—	необходимость учета градостроительных факторов.
К градостроительным условиям, способствующим предпочтению объектов с подземными дространствами, обычно относят следующие причины:
1.	Расположение объекта в зоне санитарной вредности или загазованности автотранспортом.
2.	Отсутствие пожарных проездов и невозможность их создания в сложившихся условиях обычными способами.
3.	Отсутствие у здания дворовой территории.
4.	Недостаточность производственных площадей.
5.	Ограничение высоты надземной части объекта.
6.	Развитие территории с преимущественно исторической застройкой и архитектурными памятниками.
7.	Расширение улиц и городских площадей (при сохранении или увеличении плотности застройки) за счет сноса части надземных сооружений и их переноса в подземные помещения.
Во многих странах интенсивно развиваются прогрессивные направления подземного строительства. Так, например, железные дороги и скоростные трамваи, прокладываемые под землей, метрополитены, подземные гаражи и автостоянки, складские помещения, магазины, электроподстанции и др. объекты различного назначения, позволяют уменьшить последствия перенаселенности на городскую ситуацию, высвободить площади для жилой застройки на поверхности земли и создать дополнительные городские зоны отдыха.
При реконструкции старых и строительстве новых жилых районов часто применяют чоллекторные тоннели. Например, в Париже коллекторные тоннели протянулись почти на 2 )00 км. Значительная протяженность таких коллекторов построена в центральной части Москвы. В них размещаются системы канализации и водоснабжения, электрические и "елефонные коммуникации, газопроводы и телевизионные кабели.
Обычно за рубежом застройщики (инвесторы), построившие коллекторные тоннели, .дают их в эксплуатацию городским властям, которые дают разрешение на размещение в -оннелях различных трубопроводов и других коммуникационных систем.
Старая городская планировка, а также конструкции административных и жилых зданий I центре города не всегда соответствуют современным требованиям нормального функцио-- щования городского транспорта. Как правило, на узких улицах и возле зданий и сооружений -ет мест для стоянки автомобилей. Поэтому при реконструкции городской среды необходимо чтобы вновь построенные здания и сооружения располагали необходимым числом мест для .-оянок транспорта на внутренней территории (подвал, 1-й этаж, двор), так как чрезмерная -чономия на стоянках, как в процессе строительства, так и в период эксплуатации объекта, может быть только в ущерб общегородскому транспорту.
Расширение практики использования подземного пространства для различных хозяйственных целей в значительной мере связано с процессом урбанизации, с проблемой защиты кружающей среды от отрицательных воздействий транспортных систем и потенциально гасных производств.
Число автомобилей, или удельная величина насыщенности легковыми автомобилями в рас-ете на тысячу жителей (индекс автомобилизации), во всем мире имеет тенденцию к повышению в известной мере является как бы своеобразным показателем экономической жизни страны.
283
Индекс предельной насыщенности автомобилями в последней четверти прошлого столетия в крупных городах мира был равным примерно 250 автомобилей на тысячу жителей. В настоящее время во многих странах развитие моторизации превзошло эту величину и достигает 400—500 автомобилей на тысячу жителей.
Подсчеты показывают, что при уровне моторизации 200 легковых машин на 1000 жителей, в центре города с миллионным населением потребность в дневных стоянках (число мест) должно быть равным 14,5 тысяч, что, как правило, не соблюдается.
Заставленные автомобилями городские улицы, с точки зрения эстетики и экологии городской среды, должны, несомненно, вызывать тревогу у горожанина, так как эта территория могла бы быть использована для устройства парков и пешеходных зон, для отдыха и укрепления здоровья людей. Задымленность городских улиц и стремительное сокращение мест отдыха внутри города вынуждает искать места для отдыха за пределом города. Поэтому в конце недели поток автомобилей, полных людьми, ищущих общения с природой, направляется по главным городским магистралям, перегружая дорожное движение и порой устраивая транспортные пробки, и в результате еще больше загрязняя выхлопными газами окружающую среду.
Исследования показали, что строительство подземных гаражей и устройство стоянок возле административных и офисных зданий позволяет значительно разгрузить проезжую часть улиц и площадей в центральной части старой городской застройки. При этом необходимо помнить, что выбор между наземными гаражами с относительно низкими капитальными затратами и эксплуатационными расходами и «дорогими» подземными гаражами не может быть вопросом свободного решения или экономического расчета, так как на территориях, где потребности в стоянках наиболее высоки, как правило, нет свободных площадей, пригодных для организации открытых стоянок, или нет земельных участков, которые можно использовать для строительства многоэтажного надземного гаража. При реализации строительства такого рода объектов нельзя подходить к этому вопросу с какой-либо одной точки зрения. Всегда следует одновременно взвешивать разовые капитальные вложения, затраты на эксплуатацию, общественные потребности и обязательные условия защиты окружающей среды.
Вариантов размещения подземных гаражей, торговых помещений, складов, электроподстанций и других объектов городского хозяйства могут быть много. Например, в Москве разрабатывался проект обустройства подземного пространства под объекты различного назначения в районе Садового кольца (рис. 4.43), в Брюсселе намечались подземные стоянки в «мертвом пространстве» над тоннелями глубокого заложения, в Париже был разработан шестиэтажный подземный гараж под площадью Монсо (рис. 4.44), а в центре Вены возле оперного здания запроектирован пятиэтажный комплекс под улицей Кернтнерштрассе, в котором предусматривалось размещение гаража, торговых организаций и сервисных предприятий (рис. 4.45).
Рис. 4.43. Один из проектов обустройства подземного пространства в г. Москве
284
Следует отметить, что подземные помещения помимо утилитарных функций, как правило, имеют некоторые эксплуатационные преимущества, так как толща земли позволяет (.охранить постоянную температуру с весьма низким расходом энергии, создавая в холодное жаркое время года термическую стабильность.
Факторы, которые позволяют достаточно надежно использовать подземное пространство, предопределяет, прежде всего, соответствующая геологическая среда. Например, мягкий известняк, песчаник, туфы, сланцы и другие устойчивые породы являются хорошо пригодными для устройства подземного пространства, используемого в практических целях.
Рис. 4.44. Шестиэтажный подземный гараж. Париж, площадь Монсо
При выборе участка для подземного сооружения необходимо обращать внимание на характеристики грунтовых вод, так как при обводненности подземного пространства придется принимать соответствующие меры по гидроизоляции объекта строительства.
Рис. 4.45. Венский подземный гараж Кернтнерштрассе
В других грунтовых средах, в т.ч. в слабых и водонасыщенных, для устройства подземных сооружений необходимо разрабатывать и реализовывать проектные решения с использованием специальных инженерных знаний и конструкций, которые могут обеспечить долговечность и адежность эксплуатации подземного объекта. Поэтому принятию решения об освоении подземного пространства должны предшествовать квалифицированные инженерные взыскания и тщательная инженерная проработка вариантов конструктивного решения и  етодов производства работ.
285
4.5.3.	Инженерные изыскания
Конструкции здания или сооружения с подземными этажами (ярусами) имеет более тесное взаимодействие с грунтом, чем обычное, так как оно находится значительно ниже открытой поверхности земли. Поэтому геологические и гидрологические изыскания для строительства этих объектов имеют большое значение.
Характеристики и поведение грунтов в период эксплуатации объекта с заглубленными этажами зависит от типа и состояния грунтовой среды, которые бывают гранулированные (несвязные) или связные. Гранулированные грунты отличаются хорошей прогнозируемостью и их параметры в малой степени зависят от времени, они имеют малые остаточные деформации и высокие фильтрующие способности. Связные грунты характеризуются параметрами, более зависящими от времени, они имеют низкую фильтрующую способностью и, находясь в пластичном состоянии, обладают малой несущей способностью и высокими остаточными деформациями.
Связные глинистые грунты при увлажнении приобретают свойства пластичности и даже текучести, при которых резко снижается их несущая способность, а также и устойчивость грунтовой среды. Некоторые глины имеют состав, который вызывает изменение объема с набуханием (при увлажнении) или усадки (при высыхании). Наиболее известен из глин этого типа монтмориллонит (вспучивающая глина), который при увлажнении может увеличивать свой объем в 20 раз. Для того чтобы нейтрализовать это внутреннее давление, например, необходимо приложить усилие в 20—30 т\м2.
При передаче давления от фундамента на грунт происходит следующие явления:
—	в несвязных (гранулированных) грунтах нагрузка практически немедленно создает дополнительные внутренние усилия и быстрые осадки, соответствующие величине нагрузки;
—	в связных (глинистых) грунтах происходит медленное перераспределение давления, создаваемое внешними нагрузками, которое может протекать в течение многих лет.
При инженерно-геологических изысканиях важно определить уровень размещения коренных (скальных и полускальных) пород, которые не деформируются под расчетными нагрузками, а также установить наличие в грунтовой среде валунов или зон выветривания. Поэтому разведочное бурение должно производиться на глубину ниже «крыши» коренных пород и с необходимой схемой размещение буровых скважин.
При планировании изыскательских работ рекомендуется тщательно изучить архивные материалы, так как зачастую необходимую для проектировщиков информацию можно получить из технических отчетов ранее выполненных геолого-разведочных работ.
В отчетах по результатам инженерно-геологических изысканий для проектировщика должны быть представлены следующие материалы:
—	уровень грунтовых вод;
—	послойная несущая способность грунтовой среды на всю глубину подземного строительства;
—	величина бокового давления слоев грунта;
—	рекомендуемый тип конструктивного решения несущих элементов в подземных и надземных частях возводимого объекта;
—	прогноз осадок в период строительства и при эксплуатации;
—	возможные осложнения для соседних построек;
—	рекомендуемые дренажные устройства;
—	способы производства работ, в т.ч. обратная засыпка и уплотнение грунта.
286
4.5.4.	Специфика проектирования подземного пространства
Проектирование подземных сооружений включает следующие основные этапы:
—	определение формы и глубины расположения сооружения;
—	определение возможных нагрузок и воздействий на конструкции;
—	анализ модели работы конструкций в наихудших условиях;
—	оценка напряжений, возникающих в конструкциях при нагрузках и воздействиях, и их сопоставление с прочностными характеристиками в критических сечениях этих конструкций;
—	подбор необходимых материалов, конструкций и их размеров для обеспечения надежности и долговечности объекта в конкретных условиях.
Этот процесс носит циклический характер, например предварительный анализ одного из конструктивных элементов может привести к необходимости использования совсем другого элемента, который в свою очередь также должен быть проанализирован.
С целью достижения наиболее экономического решения необходима проработка различных вариантов проектных решений до тех пор, пока не будет найдено наиболее эффективное конструктивное решение и использованы материалы, максимально соответствующие конкретным условиям, способам производства работ и назначению объекта.
При проектировании подземного пространства, для повышения устойчивости всего объекта в целом, надо чтобы его размеры в плане не были меньше размеров надфундаментной части, а при возможности следует их максимально расширить. В последнем случае на отведенной территории можно будет получить большую полезную площадь, сохранив нормативы дорожных проездов и объемы благоустройства.
Основой построения единой концепции освоения городского подземного пространства можно считать три основных принципа:
—	создание для человека в подземном объекте наиболее комфортных условий труда и отдыха;
—	строительство и эксплуатация подземных сооружений не должны наносить ущерб окружающей среде;
—	оздоровление экологической обстановки за счет перевода под землю объектов, вызывающих отрицательные последствия антропогенного воздействия на окружающую среду.
Необходимо также отметить, что многие предприятия и службы, загромождая городскую поверхность, эстетически не украшают город и зачастую служат источниками вредных выбросов.
Назначение подземного сооружения определяют нормы жизнеобеспечения человека и, как следствие, объемы дополнительного пространства, необходимого для оптимального функционирования объекта.
Параметры, определяющие элементы комфортного жизнеобеспечения, регламентированы СНиПами для наземных сооружений. Например, СНиП 23-05-95 «Естественное и искусственное освещение», СНиП 2.09.02-85* «Производственные здания»; СНиП 2.09.03-85 Сооружения промышленных предприятий»; СНиП 2.09.04-87* «Административные и бытовые здания»; СНиП 2.04.05-91* «Отопление, вентиляция и кондиционирование»; СНиП 2.01.02-85* «Противопожарные нормы»; СНиП 2.04.01-85* «Внутренний водопровод и канализация зданий»; СНиП 2.04.08-87* «Газоснабжение»; СНиП 2.04.07-86* «Тепловые сети»; СНиП П-12-77 «Защита от шума» и др.
При определении бокового давления на стены подземных объектов необходимо учитывать условия неравномерной выемки грунта и порядок засыпки стен, в т.ч. противоположных.
287
Неравномерные выемки грунта или его засыпки вокруг здания может вызвать серьезные проблемы с устойчивостью конструкций. Способы поддержания постоянных грунтовых условий должны предусматриваться при проектировании конструкций и разработки организационно -технологических реше ний.
Защита от грунтовых вод должна рассматриваться как система комплексных мероприятий, позволяющих поддерживать заглубленное здание в сухом состоянии и обеспечивать необходимое влажностное состояние внутренней среды. В эту систему мероприятий должно входить:
—	регулирование поверхностного стока;
—	учет давления грунтовых вод в течение годичного цикла подъема и спада их уровня;
—	оценка разности упругости водяного пара (парциальное давление) в помещениях подземного сооружения;
—	капиллярное движение влаги.
В связи с тем, что размещение подземного объекта ниже уровня грунтовых вод считается неблагоприятным условием, первое что следует сделать — это проверить возможность исключения грунтовых вод за счет гидромелиоративных работ или других инженерно-технических мероприятий (дренирование участка, искусственное водопонижение водотоков и др.).
Помимо приведенных мер само подземное сооружение должно иметь абсолютно водонепроницаемую конструкцию, способную выдержать давление воды на стены и пол.
4.5.5.	Расчетные нагрузки
Расчетные нагрузки и воздействия на подземные сооружения принимаются согласно соответствующих разделов СНиП. Обычно нагрузки от давления грунта считаю! статическими, так как они носят долговременный характер.
В процессе проектирования подземных конструкций следует учитывать две наиболее важные характеристики — это допустимое давление на грунты и расчетное боковое давление на стены заглубленного здания или сооружения. Также необходимо принимать во внимание возможные выемки грунта с боковых поверхностей и условия функционирования дренажных устройств в подземных комплексах.
Знание свойств грунта позволяет определить все ключевые размеры подземного сооружения и рассчитать необходимые прочностные характеристики несущих конструкций. В таблице 4.3. приведены некоторые характеристики грунтов с предварительной оценкой их пригодности для подземного строительства. Как видно из таблицы, боковое давление грунта может изменяться в весьма широких пределах в зависимости от способности стены деформироваться под давлением грунта («активное давление»), противостоять деформациям в свободном состоянии («статическое давление») или противостоять перемещениям за счет усиливающих элементов («пассивное давление»).
Хотя в реальных условиях давление грунта в значительной мере зависит от характера производимых работ при обратной засыпке грунта и от конфигурации подземного пространства, в расчетах обычно принимается, что у заглубленных стен жесткой конструкции (например, железобетонных в системе «стена-перекрытие») давление грунта следует считать статическим, а для наружных стен, работающих как подпорные, — активным.
288
Оценка грунтовой среды для строительства подземных сооружений
Таблица 4.3
Описание грунтовой среды	Дренирующие свойства	Уплотняе-мость	Пригодность для обратной засыпки	Несущая способность (типичная), т\м2	Диапазон значений бокового давления, т\м2	Оценка пригодности
1	2	3	4	5	6	7
Хорошо отсортированный гравий,гравийно-песчаная смесь с небольшим количеством мелких фракций или их отсутствие	Очень хорошие	Низкая	Оптималь- ная	40	7-195	Хорошая
Неотсортированный гравий, гравийно-песчаная смесь с небольшим количеством мелких фракций	То же	Низкая	Очень хорошая	30	7,3-195	Хорошая
Заиленный гравий, гравийно-песчано -илистая смесь	Хорошие	Низкая	Хорошая	19,5	7,3-195	Хорошая
Глинистый гравий, гравийно-песчано -глинистая смесь	Удовлетворительные	Низкая	Хорошая	17,0	7,3-97,65	Хорошая
Гравелистые пески, хорошо отсортированные пески	Хорошие	Низкая	Хорошая	24,4	7,3-146,5	Хорошая
Гравелистые пески с небольшим количеством мелких фракций, несортированные пески	Хорошие	Низкая	Хорошая	19,5	7,3-97,65	Хорошая
Заиленные пески, песчано-илистая смесь	Хорошие	Низкая	Удовлетворительная	17,1	7,3-48,8	Хорошая
Глинистые пески, песчано-глинистая смесь	Удовлетворительные	Низкая	Удовлетворительная	14,65	4,9-39,1	Удовлетворительная
Неорганические илы и пылеватые пески, мелкие камни, илистые или глинистые пески	Удовлетворительные	Низкая	Удовлетворительная	8,76	4,9-20,1	Удовлетворительная
289
Продолжение таблицы 4.3
I	2	3	4	5	6	7
Неорганические глины малой и средней или средней пластичности, гравелистые или опес-чаненные глины, илистые глины	Удовле-твори-тель-ные	Средняя	Удовлетворительная	8,76	2,44- 24,41	Удовлетворительная
Неорганические илы, слюдистые или диатомовые мелкозернистые пески или илы, вязкие илы	Плохие	Высокая	Слабая	7,32	2,44-19,53	Плохая
Неорганические средне- и высокопластичные глины	Плохие	Высокая	Слабая	7,32	2,44-19,53	Плохая
Органические илы и органические заиленные глины низкой пластичности	Плохие	Средняя	Слабая	1,95 или снятие грунта	Как правило снятие грунта	Плохая
Органические глины средней или высокой пластичности	Непригодны	Высокая	Непригодная	Снятие грунта	—	Плохая
Торфы, гумусы и другие грунты с высоким содержанием органики	Непригодны	Высокая	Непригодная	Снятие грунта		Плохая
При проектировании наружных конструкций подземных частей зданий и сооружений надо учитывать и другие нагрузки, как, например:
—	давление за счет водонасыщенности грунтовой среды, так как присутствие воды может значительно увеличить давление. Обычно давление, создаваемое грунтом с водой, увеличивается дополнительно примерно на 300 кг/м2 на каждый метр глубины. Для обратной засыпки по возможности следует применять дискретные зернистые грунты («статическое давление»), которые не только обеспечивают нормальное давление, но и хорошо дренируют воду. Если для обратной засыпки используется гравий и предусмотрен отвод воды, то при расчете стен можно считать, что грунты не водонасыщенные;
—	давление морозного пучения, которое возникает при использовании в обратных засыпках глинистых иловатых грунтов. Пучение грунта может вызвать подвижку и повреждение легко нагруженных фундаментов, пола и стен, расположенных в грунте. Обычно нагрузка на фундамент, пол или стену, которая может противостоять пучению, должна составлять 10ч-12 т/м2, что позволяет исключить подвижку элементов конструкций здания или сооружения. Если такую нагрузку, например на фундамент, создать нельзя, то следует увеличить глубину заложения фундаментов так, чтобы под ними было не менее 1 м дискретных непучинистых грунтов. Последние рекомендации относятся также к отмосткам и тротуарам.
290
— давление от перегрузки (временные нагрузки), вызываемое тяжелыми грунтами обратной засыпки, а также движением тяжелого транспорта в непосредственной близости от объекта создает дополнительное давление, которое также надо учитывать. Давление, создаваемое этими нагрузками, вызывает соответствующий горизонтальный напор, увеличивающее уже имеющееся боковое давление на стены заглубленной части здания или сооружения.
— повышенное давление обратной засыпки у стен подземного объекта обычно создается также при послойном уплотнении грунта оборудованием с тяжелыми трамбовками. Поэтому уплотнение грунтов обратной засыпки надо вести слоями по 0,2-?0,4 м, используя механические трамбовки с мощностью, соответствующей виду грунта и толщине уплотняемого слоя.
4.5.6.	Конструктивные решения
Сравнительный анализ норм и требований, обеспечивающих нормальную жизнедеятельность человека, позволил установить, что в подавляющем большинстве случаев превалирующим фактором в подземном сооружении является надежная гидроизоляция и необходимый воздухообмен.
Эффективность строительства и эксплуатации подземных сооружений (см. СНиП П 94-80 «Подземные горные выработки») зависит от рационального выбора материалов и конструкций, технологии и организации работ, которые в первую очередь определяются геологическими условиями. Поэтому при разработке основ надежности системы «подземное сооружение — окружающая среда» должны решаться две задачи:
—	обосновать проектные и производственно-технологические решения строительства, выбор материалов и конструкций, обеспечивающих долговечность сооружения и его безаварийную работу, исключающую нарушение естественных, геомеханических и гидрологических процессов в грунтовой среде;
—	сформулировать экологические требования к технологическим способам производства работ при строительстве и его дальнейшей эксплуатации.
Как показал анализ опыта строительства и ремонта подземных объектов, наибольшее влияние на технологическое решение основных строительных процессов оказывают характеристики грунтовой среды, в т.ч. агрессивность и напор грунтовых вод, наличие ослабленных и деформируемых горных пород.
Геологические изыскания, как правило, должны быть проведены до того времени, как будет принято решение об окончательном выборе участка под строительство объекта с подземными этажами, так как плохие грунтовые условия могут резко изменить стоимость строительства.
Во многих случаях большинство сведений об участке может быть получено еще до проведения инженерно-геологических изысканий, используя сведения в местном городском или районном архитектурно-строительном отделе.
Для принятия решения о строительстве объекта с подземными этажами необходимо собрать следующие материалы:
—	исходные данные по участку;
—	существующие топографические сведения;
—	информация об инженерных системах в районе строительного участка;
—	тип дорог и их текущее состояние;
—	имеющиеся геологические данные и сведения о грунтовых водах и наличие поверхностного дренажа;
—	сведения о микроклимате района;
291
—	температура грунта (для районов с вечномерзлыми грунтами).
При проектировании подземных конструкций необходимо обратить внимание, прежде всего, на следующие технические характеристики и особенности выполнения строительства:
—	уровень грунтовых вод (среднестатистический, максимальный и минимальный);
—	несущая способность основных слоев грунта;
—	ожидаемое боковое давление грунтовой среды на подземные конструкции;
—	возможные осложнения для соседних построек при выполнении строительных работ;
—	выбор рациональных конструктивных решений с учетом условий их эксплуатации;
—	прогнозируемые осадки и деформации грунтовой среды;
—	возможные просадки, крены и деформации фундаментов соседних построек;
—	условия выполнения дренажа и обратных засыпок.
В качестве основного материала для строительства подземных сооружений используется бетон, железобетон, металл и дерево. Они применяются при устройстве несущих и самонесущих конструкций.
Неармированый бетон обычно применяется для второстепенных конструкций, таких, как полы по подготовке, ненесущие стены, массивные фундаменты, подпорные стены и др. Армированный бетон практически может быть использован во всех случаях.
К достоинствам бетона в подземных сооружениях можно отнести следующие основные качества:
—	долговечность и огнестойкость, а также высокая прочность на сжатие;
—	его можно укладывать в большие или сложные конструктивные формы;
—	хорошо составленная, тщательно перемешанная и уложенная, провибрированная и армированная бетонная смесь может быть совершенно водонепроницаемой, потому что армирование ограничивает усадку и образование трещин;
—	тяжелый бетон хорошо противостоит всплыванию и скольжению.
Применение сборного железобетона позволяет упростить процесс строительства, так как в этом случае используются железобетонные элементы, заранее изготовленные и проверенные на прочность и водонепроницаемость.
Одним из недостатков сборных конструкций следует считать необходимость стыковки элементов с использованием специальных конструкций стыков и узловых соединений, которые к тому же требуют герметизации.
Предварительно напряженный сборный железобетон, в котором используется высокопрочная арматура, позволяет изготовить конструкцию более легкой, а потому ее рационально применять при больших объемах работ, а также при необходимости перекрывать большие пролеты между опорными частями.
Все части подземного сооружения, соприкасающиеся с грунтом, особенно при наличии грунтовых вод, должны иметь надежную гидроизоляцию. Особенно тщательная гидроизоляция должна быть выполнена при устройстве подземных стен, выполненных из сборных конструкций независимо от используемого материала.
Сталь редко используется в качестве основного материала в ограждающих конструкциях. Обычно металл используется во внутренних конструкциях и при необходимости устроить повышенную герметичность подземного пространства от проникновения высоконапорных грунтовых вод.
Дерево для подземных сооружений применяется в основном для временных сооружений и как вспомогательный материал при выполнении строительно-монтажных работ. Дерево с прочной древесиной (дуб. лиственница) используется для подземных сооружений в вечномерзлых грунтах, а также при отсутствии грунтовых вод, поскольку в упомянутых условиях отсутствуют процессы гниения деревянных конструкций.
292
4.6. Строительство подземных сооружений
Устройство подземных сооружений гражданского назначения осуществляется следующими основными способами:
—	открытый способ при глубине заглубления подземного сооружения до 10 м;
—	способ строительства с помощью опускных колодцев на глубину от 5 до 20 метров, а в отдельных случаях и на большую глубину.
—	устройство котлована под подземные сооружения способом «стена в грунте» (5—15 м).
Открытый способ разработки котлована целесообразно применять на свободных строительных площадках и, как правило, при отсутствии грунтовых вод. При этом способе устройства подземных сооружений для разработки грунта можно использовать любую землеройную технику (бульдозер, экскаватор и т.д.) и обычную систему крепления откосов котлована от оползания и обрушения.
При отсутствии грунтовых вод и с устойчивыми грунтами технология строительства не сложна и заключается в основном в следующих основных стандартных операциях:
—	отрываются траншеи в местах намечаемого размещения стен подземного сооружения;
—	устанавливают арматурный каркас в отрытые траншеи;
—	осуществляется заливка траншей литым бетоном.
В результате этих операций формируются железобетонные стены, опалубкой для которых служат вертикальные откосы траншей. После того как бетон достигнет необходимой прочности, грунт выбирается из внутреннего объема, образованного стенами. Грунт следует убирать так, чтобы можно было устроить пол и конструкции перекрытия, которые должны воспринять часть бокового давления. Колонны и фундаменты также могут быть изготовлены или установлены (при сборном варианте) на соответствующих местах до полного удаления грунта.
При таком способе строительства теплоизоляцию ограждающих конструкций можно устраивать с помощью внутренней облицовки утепляющими плитами либо установкой изоляционных конструкций в несъемной опалубке, которые размещают с внутренней или внешней грани траншеи. Такие конструкции могут быть совмещены с арматурным каркасом, обеспечивая необходимую толщину бетона и фиксированное расположение арматурных стержней.
Устройство подземных конструкций способом погружения опускных колодцев, широко применяется при устройстве опор мостов, приемных колодцев в системах водоснабжения и канализации. Опускной колодец, как правило, изготовленный из железобетона, бывает различной конфигурации (см. рис. 4.46—4.47) и представляет собой ящик без дна с массивными, прочными и заостренными к низу стенами, способными выдержать давление грунтовой среды. При необходимости внутри колодца устраивают перемычки и распорки. Размеры опускного колодца в плане обычно ограничиваются несколькими десятками метров. Опускной колодец изготавливают непосредственно на месте погружения высотой на всю глубину опускания до отметки подошвы запроектированного подземного сооружения. Иногда колодец возводят поэтапно, наращивая его стенки по мере погружения его в грунт.
°) ,	<9	0
Рис. 4.46. Некоторые типы опускных колодцев:
а) одноячейковый одиночный; б) многоячейковый однорядный; в) многоячейковый двухрядный
293
а) цилиндрический; б) конический; в) уступчатый; г) колоколообразный
Нижняя часть опускного колодца носит название ножа, который может иметь различное конструктивное решение. Он в основном выполняется из металла или железобетона с металлическим резцом. На рис. 4.48 показан один из вариантов железобетонного ножа.
Рис. 4.48. Конструкция железобетонного ножа опускного колодца
Погружение колодца в грунт осуществляется следующим образом. Грунт выбирается под нижней частью стенки колодца любым приемлемым для конкретного случая способом (вручную или с помощью механизмов). При этом правильно запроектированный колодец должен под своей тяжестью равномерно погружаться в грунт, достигая проектной отметки.
При большом притоке воды, прибывающем со дна опускного колодца, вода не откачивается, а грунт удаляется из под слоя воды грейфером, гидроэлеватором, эрлифтом и т.д. После достижения колодцем проектной отметки его днище покрывается слоем бетона, выполняемого методом подводного бетонирования. После затвердения бетона и достижения им необходимой прочности вода из колодца откачивается. Далее под прикрытием стен колодца и герметичного днища начинается обустройство подземного пространства.
294
Возведение подземных сооружений способом «стена в грунте» имеет ряд преимуществ по сравнению с предыдущими способами. Главное преимущество заключается в возможности строительства в условиях тесной застройки и вблизи существующих зданий. Сущность этого способа состоит в устройстве в грунте траншей, своего рода прорезей, для строительства стен различной в плане конфигурации (рис. 4.49-4.50). Прорези (траншеи) в грунте выполняются экскаватором или краном, оборудованным специальным грейферным ков-шем, под слоем глинистого раствора (суспензии), который защищает поверхности траншеи от обрушения. После достижения траншеей необходимой по проекту отметки, глинистый раствор в траншее замещают различного рода материалами, которые образуют в грунте несущие и ненесущие конструкции. Для заполнения траншей используют бетон, сборные элементы, различного рода смеси глины с цементом или другими материалами.
Способом «стена в грунте» могут сооружаться:
—	туннели мелкого заложения на строительстве коллекторов и метрополитена;
—	подземные гаражи, переходы и развязки на автомобильных дорогах;
—	шахты очистных и водозаборных станций;
—	емкости для хранения жидкости и отстойники;
—	противофильтрационные завесы;
—	фундаменты жилых и промышленных зданий и т.д.
Несущие конструкции стены в траншее (элементы заглубленных и подземных сооружений, фундаментные опоры, подпорные стенки и т.п.) как правило выполняют из бетона и железобетона (сборного и монолитного). В необходимых случаях для укрепления стен в грунте устраиваются анкерные крепления или контрфорсы.
Рис.4.49. Схемы возведения подземных сооружений методом «стена в грунте»:
а) этапы (I — IV) возведения сооружений; б) временное крепление стен распорками, подкосами, анкерами; в) конструкция свайных стен; г) технологическая схема устройства траншейных стен:
1 — устройство форшахты; 2 — рытье траншеи; 3 — установка ограничителей;
4 — установка армокаркаса; 5 — бетонирование стены.
Устройство подземных сооружений способом «стена в грунте» может быть ограничено из-за наличия:
—	грунтов с кавернами и пустотами;
—	рыхлых свалочных и насыпных грунтов;
295
—	захоронений каменной кладки, обломков бетонных и железобетонных плит, железа и других препятствий при устройстве траншеи;
—	напорных подземных вод, зон оттока или большой местной фильтрации в перерезаемой траншеей толще грунтов;
—	грунтов или его прослоев, прочность которых выше максимально допустимой для их разработки имеющимся строительным оборудованием.
Рис. 4.50. Возведение подземной части высотных зданий методом «стена в грунте»
Строительство подземных сооружений способом «стена в грунте» должно быть обосновано технико-экономическими расчетами и сравнительной оценкой с вариантами строительства подземных сооружений в открытых котлованах (в том числе с использованием шпунтовых ограждений), с применением опускных колодцев и с другими способами.
Проектирование опускного колодца и конструкций «стена в грунте» состоит из двух основных этапов:
1. Определение формы и наружных размеров колодца в плане и по высоте и конструкций траншей (прорезей) для «стен в грунте« с учетом грунтовых условий и нагрузок. Эта стадия базируется на общей теории механики грунтов и методов расчета грунтовых сред и фундаментов.
2. Конструирование отдельных элементов колодца (стена, перемычки, нож, пазы для бетонного днища и т.д.) и конструкций «стена в грунте». Эта часть проектирования тесно связана с разработкой способа погружения опускного колодца и устройством «стены в грунте».
Расчет конструкции опускных колодцев и элементов «стены в грунте« выполняется в следующем порядке:
—	нагрузки от надземной части объекта строительства;
—	собственный вес колодца или «стены в грунте»;
—	давление грунта на разных глубинах погружения колодца или при разработке траншеи в соответствии со способом строительства «стена в грунте»;
—	гидростатическое давление воды на стенки и днище;
—	нормативное сопротивление грунта на уровне ножевой части колодца;
—	расчет устойчивости элементов «стены в грунте« на различных стадиях производства работ.
296
Толщина стенок опускного колодца и элементов «стены в грунте« определяется исходя из максимального давления грунта и конструктивного решения подземной части сооружения. При этом должны учитываться вопросы устойчивости и прочности конструкций на всех этапах строительства. На рис. 4.51 приведены расчетные схемы для определения бокового давления грунта на стенку опускного колодца и «стены в грунте».
Рис. 4.51. Расчетные схемы для определения бокового давления земли на конструкции опускного колодца и элементов «стены в грунте»
Помимо вопросов прочности и устойчивости конструкций необходимо проверять достаточность собственного веса колодца для опускания в конкретную грунтовую среду. Также проверяется вероятность отрыва низа опускного колодца от его верхней части при возможном заклинивании последней в прослойках плотных грунтов. Для исключения такого случая иногда колодец делается с наклоном внешних граней стен (см. рис. 4.47, б).
Опускной колодец также следует проверить на всплывание, после того как будет сделано дно и из колодца будет откачена вода.
297
Контрольные вопросы:
1.	Дайте основной перечень документации, необходимой для выполнения работ по реконструкции.
2.	Особенности переустройства объектов городской среды.
3.	Основные способы усиления грунтов оснований.
4.	Традиционные способы усиления фундаментов.
5.	Усиление конструкций стен и каркаса здания и сооружения.
6.	Организация подземного пространства с устройством гаражей и объектов городского сервиса.
7.	Объемно-планировочные решения подземных объектов строительства.
8.	Буроинъекционные способы усиления грунтов и фундаментов сооружений.
9.	Способы усиления конструкций покрытий и перекрытий.
10.	Усиление несущих конструкций крыш и ремонт кровли.
11.	Гидроизоляция поземных зданий и сооружений.
12.	Порядок расчета опускных колодцев.
298
Часть II
РЕМОНТ КАК ЭТАП ЭКСПЛУАТАЦИИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
ГЛАВА 5. РЕМОНТНЫЕ РАБОТЫ НА ОБЪЕКТЕ НЕДВИЖИМОСТИ С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ ПОЛЬЗОВАТЕЛЯ И ВЛАДЕЛЬЦА
5.1.	Основные положения по реализации проекта ремонта жилых домов
Первоочередная задача владельца объектов недвижимости — обеспечить пользователям необходимые характеристики помещений для их деятельности. Пользователь (организация или частное лицо) предъявляет к помещениям определенные требования, среди которых, в частности, местоположение, количество комнат, их размер, уровень освещенности, качество вентиляции и т.д. С другой стороны, пользователь оговаривает с владельцем сумму затрат, которые он готов понести с целью покупки или аренды помещений. Это означает, что пользователь проводит оценку имеющихся на рынке вариантов недвижимости путем сравнения их характеристик с расходами на их покупку или аренду.
Рано или поздно пользователь объекта недвижимости начинает ощущать неудовлетворенность, например, в связи с тем, что характеристики помещений больше не соответствуют его потребностям, он нуждается в дополнительной площади или арендная плата является слишком высокой и т.д. Для решения этой проблемы можно, с одной стороны, изменить параметры существующих помещений, а с другой стороны, пользователь может взять в аренду, купить или построить другие помещения, которые более эффективно удовлетворяют его запросы.
Цель владельца объекта недвижимости заключается в сохранении вложенного в него капитала, а также получение дохода от этого капитала. Получаемый от объектов недвижимости доход должен покрывать затраты на их содержание. Кроме того, владельцы недвижимости, ставящие перед собой коммерческие цели, стремясь к получению прибыли.
Содержание объектов недвижимости требует затрат в течение всего срока их эксплуатации. Эти затраты должны быть покрыты, соответственно, за счет взимаемой с жильцов арендной платы, платы за содержание недвижимости, а также доходов от продажи здания или его частей (остаточная стоимость).
299
5.1.1.	Модель эффективности объекта недвижимости в течение срока его службы
Затраты на объект недвижимости в течение срока его службы включают следующее (рис.5.1):
•	затраты на земельный участок и подключение к сетям инженерно-технических коммуникаций;
•	затраты на новое строительство;
•	затраты на содержание (уход и обслуживание);
•	затраты на перестройку;
•	затраты на реконструкцию (модернизацию и технический ремонт);
•	затраты на реновацию (демонтаж);
Затраты на новое строительство включают расходы на строительную технику и технологию, инженерно-технические сети и услуги по выполнению проекта. Помимо затрат на строительство, объект недвижимости требует расходов, в частности, на покупку земельного участка и подключение его к сетям инженерных коммуникаций.
Затраты на недвижимость формируются, в свою очередь, из расходов на уход и содержание недвижимости. Расходы на уход включают затраты на управление объектом недвижимости, уход за зданием и наружными территориями, уборку, энерго- и газопотребление, водопотреб-ление и водоотведение, ежегодный ремонт, страхование и налоги. Расходы на содержание включают затраты на регулярное выполнение мероприятий по ремонту и модернизации, которые обеспечивают поддержание здания и его частей в рабочем состоянии.
зем. участок плата за подключения
затраты на новое строительство
Рис. 5.1. Затраты на объект недвижимости и доходы от него в течение срока его службы при условии эксплуатации здания до момента его реновации (демонтажа)
Потребности пользователей здания могут измениться уже на начальном этапе срока его эксплуатации или у здания могут появиться новые пользователи со своими специфическими требованиями. С целью удовлетворения потребностей пользователей можно выполнить различные мероприятия, в частности, перепланировку помещений, монтаж водопроводного и канализационного оборудования, выполнение внутренней отделки помещений влагопрочными конструкциями и т.д.
300
Здания всегда строятся для целей текущего времени. Они проектируются с учетом определенных функциональных требований или запросов конкретных групп пользователей. Они могут быть предназначены, например, для проживания, гостиничного сервиса, промышленного производства и т.д. Однако ожидания и предпочтения фирм и частных лиц со временем меняются в связи, например, с изменением экономических условий или переформированием структуры района. Когда владелец недвижимости перестает получать от ее содержания желаемую прибыль или если доход от недвижимости уже не покрывает даже расходы на ее содержание, здание считается экономически устаревшим. По истечении экономически обоснованного срока службы объекта владелец может продать его, существенно модернизировать его путем реконструкции или демонтировать здание и построить на месте новый объект. Экономически обоснованный срок службы объекта недвижимости определяется путем расчетов, а отнюдь не на основании физического срока службы здания.
Здание и его местоположение оказывают влияние на объем оперативных затрат использующей его организации. От местоположения также зависит сумма транспортных расходов. Само здание и его характеристики влияют на объем оперативных затрат, с одной стороны, посредством своих топологических параметров (планировка, размеры и высота помещений и т.п.) и, с другой стороны, посредством своих качественных особенностей (в частности, контроль внутренней температуры помещений, качество внутреннего воздуха, звуковые характеристики, эстетические свойства и т.п). Внутренние условия сказываются, в частности, на производительности труда и здоровье работающих в помещениях людей.
5.1.2.	Методы расчета эффективности объекта недвижимости в течение срока его службы
А.	Дисконтирование
Методы расчетов эффективности объектов недвижимости всегда направлены в будущее. Расчет выполняется для определенного контрольного периода с учетом образующихся в этот период расходов и доходов. Доходы и расходы, возникающие в разные моменты времени, как таковые не подходят для прямого сравнения между собой.
Платеж, получаемый в настоящий момент, является гораздо более ценным для его получателя по сравнению с платежом, который он получит только по прошествии нескольких лет, даже если реальный объем этих платежей является одинаковым. Платеж, получаемый по прошествии нескольких лет, можно сравнить с платежом, получаемым в настоящий момент, путем дисконтирования (рис. 5.2).
Расчет дисконтирующего множителя (disi) выполняется по формуле 5.1 (см. также рис. 5.3)
diSj = 1/(1+г/100)‘,
(5-1)
где г — процентная ставка (%)
i — отрезок времени от настоящего момента до года получения платежа (в годах)
Настоящее время	х лет с настоящего времени
Рис. 5.2. Принцип дисконтирования платежа
301
Пример 5.1
Стоимость дисконтированного платежа уменьшается одновременно с увеличением реальной процентной ставки, которая установлена на капитал. Например, если выполняемый по прошествии 10 лет платеж в сумме 100 евро дисконтируется к настоящему времени, а реальная процентная ставка установлена в размере 3 %, дисконтная стоимость составит 74 евро. Однако если реальная процентная ставка составляет 6 %, дисконтная стоимость составит лишь 56 евро. Если платеж в сумме 100 евро будет выполнен через пять лет, а процентная ставка установлена в размере 3 %, дисконтная стоимость окажется 86 евро. Чем раньше совершается платеж, тем больше увеличивается дисконтный множитель.
1,000
0,900
0,800
0,700
0,600
0,500
0,400
0,300
0,200
0,100
0,000
у
i\
1 \ \
----- Ставка - 0%
-----Ставка-2%
..... Ставка - 6%
-----Ставка-10%
_____Ставка-20%
0	10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 Лет с наст воемени
jltJI G HdLI. ts|JuMunH
Рис. 5.3. Дисконтный множитель при различных процентных ставках и сроках дисконтирования
В качестве базовых инструментов для расчета эффективности объектов недвижимости применяются традиционные методы инвестиционных расчетов. Эти методы позволяют получить данные о результатах инвестиций в будущем, что необходимо для принятия решений по инвестиционным проектам. Для того, чтобы принять инвестиционное решение, можно выполнить сравнительный анализ рентабельности одной инвестиции при ее выполнении и невыполнении или нескольких инвестиций между собой.
Б. Метод приведения к текущей стоимости (метод актуализации)
Текущая стоимость инвестиции показывает объем чистого дохода от нее после вычета из суммы доходов суммы инвестиционных затрат и ежегодных расходов. Перед выполнением расчета доходы и ежегодные расходы дисконтируются к моменту оценки (рис. 5.4).
Рис. 5. 4. Принцип метода приведения к текущей стоимости
302
Расчет текущей стоимости выполняется по формуле 5.2.
KNA = I [Ki * disj = Г [Ki * 1/(1+г/1ООУ],	( 5.2)
где К^А ~ текущая стоимость затрат;
Ki — затраты в году i;
disj — дисконтный множитель в году i;
г — процентная ставка (%);
i — отрезок времени от настоящего момента до года совершения платежа (в годах)
В.	Метод аннуитетов
Аннуитет инвестиции показывает ежегодный объем чистого дохода от нее после вычета из суммы ежегодных доходов суммы общих ежегодных затрат и ежегодных инвестиционных затрат. Аннуитет инвестиции можно получить путем распределения инвестиционных затрат равномерно по годам выбранного периода с учетом процентной ставки (рис. 5.5).
ANN ANN
Рис.5.5. Принцип метода аннуитета
Расчет аннуитета или годовых затрат осуществляется по формуле 5.3 (см. также рис. 5.6).
KANN = KNA * апп = KNA * г/100*(1 + г/100)" / [(1 + г/100)" - 1],	(5.3)
где KANn — аннуитет или годовые затраты;
KNA — текущая стоимость затрат
апп — аннуитетный множитель на период года п;
г — процентная ставка (%);
п — расчетный период, напр. срок содержания (в годах).
Рис. 5.6. Аннуитетный множитель при различных процентных ставках и сроках содержания
303
Г. Выбор периода расчета
Какова правильная продолжительность срока эксплуатации при расчете затрат? Следует ли при расчете за срок эксплуатации здания принимать 200 или 20 лет? Для экономического расчета не рекомендуется устанавливать слишком длительный срок эксплуатации, поскольку неизвестно, какая ситуация и условия будут превалировать, например, по прошествии 100 лет. Нам неизвестно также, на основании каких критериев будут тогда приниматься решения и кто их будет принимать.
В экономических расчетах в качестве периода расчета целесообразно установить т.н. экономически обоснованный срок службы. Экономически обоснованный срок службы зданий представляет собой период от момента завершения строительства до первой реконструкции или период между двумя последовательными реконструкциями (рис. 5.1). Экономически обоснованный срок содержания жилых домов с обшивкой составляет 30—40 лет, а офисных и коммерческих зданий — около 20 лет. Необходимость в реконструкции появляется обычно в результате хронологического и технического устаревания здания, в особенности это касается внутренних конструкций и инженерно-технических систем.
Д. Расчетная процентная ставка
Расчетная процентная ставка, используемая в расчетах эффективности объектов недвижимости, может рассматриваться с точки зрения двух критериев: критерия доходов и критерия затрат.
Критерий доходов означает, что капиталовложения могут быть направлены на альтернативные объекты. Тот, кто нуждается в помещениях, может работать в арендуемых помещениях, а свой капитал вложить совершенно в другой объект. Альтернативно он может быть владельцем помещений, в которых работает, и в этом случае капитал привязан к ним. При сравнении альтернативных объектов капиталовложений следует учитывать колебания как рисков, так и ожидаемых доходов. Традиционно считается, что недвижимость как объект инвестиций мало подвержена рискам, однако в последнее время многие здания, расположенные в регионах, где наблюдается активный отток населения, оказались рисковыми капиталовложениями.
Критерий затрат означает, что расчетная процентная ставка должна соответствовать минимально размеру кредитного процента плюс риски, связанные с объектом капиталовложений. В случае с недвижимостью риски формируются в зависимости от характера объекта, рыночной ситуации и способа финансирования.
Е. Пример 5.2 Расчет экономической эффективности объекта недвижимости в течение срока его службы
Затраты на ремонт многоэтажного дома оцениваются в 3,2 млн евро, а объем ежегодных расходов на его содержание по оценке на момент расчета составляет в среднем 100 000 евро, учитывая уровень цен на момент расчета. Ежегодная арендная плата составляет 90 000 евро. Объект недвижимости не имеет других кредитов которые был им бы взяты ранее. Площадь квартир составляет 2 612 м2. Расчет ежемесячной арендной платы осуществляется таким образом, чтобы получить 5-процентный реальный доход на вложенный капитал. В качестве контрольного периода выбирается 40 лет.
Решение:
Инвестиция является рентабельной, если аннуитет арендных доходов превышает аннуитет затрат:
X* 12 мес. * 2612 м2 > 3,2 млн € *0,058 + 0,1 млн + 0,08 млн >Х>
11,66	/м2/мес.,
304
где 0,058 аннуитетный показатель (см. рис 5.6)
Чтобы инвестиция была экономически рентабельной, арендная ставка должна составлять минимально 11,66 за 1 м2 жилой площади в месяц.
5.1.3.	Факторы, влияющие на экономическую жизнеспособность здания
Качественные характеристики здания можно изменить путем проведения его ремонта. С помощью мероприятий по ремонту предотвращается разрушение здания, а также выполняется его модернизация и улучшения его характеристик в соответствии с потребностями пользователей. Владелец недвижимости стремится покрыть затраты на ремонт за счет увеличения арендных платежей, повышая для этого арендную ставку, или же увеличения степени эксплуатации здания.
Реконструкцию и ремонт одного и того же здания можно выполнить по-разному с точки зрения масштаба и объема работ. Целью может быть, например, уменьшение уровня затрат в результате ремонта части здания, определенных его конструкций или небольшого ремонта с сохранением существующих конструкций. В другом случае может быть проведена полная реконструкция с заменой всех частей и систем здания. Полная реконструкция требует более значительного повышения арендной ставки по сравнению с более простым ремонтом.
Требования пользователей объекта недвижимости, его характеристики, доходы, получаемые от сдачи в аренду здания, а также характеристики конкурирующих объектов недвижимости, арендные ставки и мероприятия, проводимые владельцами, находятся в четкой зависимости между собой (рис. 5.7).
Для того, чтобы объект недвижимости стал для его владельца экономически выгодным, необходимо добиться такого баланса между (1) требованиями пользователей объекта недвижимости, (2) характеристиками помещений и услуг, предоставляемыми этим объектом и (3) затратами на его содержание, который обеспечит владельцу недвижимости получение соответствующего дохода от его капиталовложений.
Если такой баланс не будет достигнут, то в глазах своего владельца объект недвижимости потеряет экономическую привлекательность. В этом случае владелец может отказаться от объекта недвижимости путем его продажи, демонтажа и постройки на его месте нового здания или «законсервировать» освобожденное здание при минимальных затратах на его содержание.
Рис. 5.7. Факторы, влияющие на экономическую жизнеспособность здания
305
Соотношение двух факторов, (1) требований пользователей объекта недвижимости и (2) характеристик этого объекта, оказывает влияние на размер (3) арендной платы, которую готов платить пользователь недвижимости. На уровень арендной ставки влияют также (4) количество имеющихся на рынке потенциальных пользователей и их желание платить указанную арендную плату, а также (5) характеристики конкурирующих на рынке объектов недвижимости и превалирующий уровень арендной ставки. Объем доходов от аренды оказывает влияние на доход, получаемый владельцем объекта недвижимости с вложенного в него собственного капитала.
5.2.	Процесс реализации проекта ремонта
5.2.1 Характер проекта ремонта
Проект ремонта, как и любые другие проекты, имеет четкое начало и конец. Процесс работы над проектом ремонта начинается с анализа необходимости в нем и завершается сдачей-приемкой готового объекта. Отличительной чертой более крупных проектов ремонта является то, что для их реализации формируется специальная организационная структура, в которую входят руководитель проекта, проектировщики и представители технадзора. Выбор как исполнителя, так и проектировщика ремонтных работ осуществляется обычно путем организации подрядных торгов. Зачастую исполнителю работ поручают также и проектирование или его часть. Как правило, после завершения работ по проекту его организационная структура распускается.
Для всех проектов ремонта характерно то, что их содержательная часть может сильно варьироваться. В одних проектах ремонт затрагивает только фасады, в других — квартиры или системы водоснабжения и канализации. Проекты могут также включать все эти элементы. Проекты носят различный характер в зависимости от того, какая часть здания подвергается ремонту. Например, ремонт фасада не является помехой для нормального проживания в доме в отличие от полного ремонта квартиры. Аналогичным образом затраты на ремонт в значительной степени зависят от того, в какой части здания и в каком объеме выполняется ремонт.
5.2.2 Этапы реализации проекта ремонта жилых домов
Работу над проектом ремонта, как и над любыми другими проектами, следует распределить по этапам в хронологическом порядке. Принятие наиболее важных решений по следующему этапу проекта следует приурочить к моменту окончания предыдущего этапа, в конце которого выполняется анализ, оценка, сдача проектов, планов или готовых работ. В принимаемом решении содержится опенка приемлемости проекта и возможностей его реализации или же даются рекомендации по его изменению и усовершенствованию. Разделение проекта по этапам позволяет принять важные решения заблаговременно и обеспечивает наиболее оптимальное управление ходом реализации для достижения поставленных задач.
Проект ремонта включает проектирование и выполнение ремонтных работ. Этап проектирования включает, в свою очередь, оценку проекта, план реализации проекта, строительное проектирование и подготовку к строительству. Этап выполнения ремонтных работ включает строительно-ремонтные работы и сдачу/приемку объекта в эксплуатацию.
306
Этап проектирования включает:
А. Выбор проектировщика
Процесс принятия решений по определению затрат на проектирование является следующим:
1.	Отправные точки —
а.	Цели и содержание проектирования;
Ь.	Организация проектирования;
с.	График оплаты;
d.	Принципы оплаты;
2.	Определение порядка выбора проектировщика.
3.	Выбор метода оценки предложений на проектирование.
4.	Предварительный отбор возможных претендентов.
5.	Подготовка запросов на предложение.
6.	Запрос на предложение.
7.	Оценка предложений.
8.	Выбор проектировщика.
9.	Информирование о результатах выбора.
10.	Подписание договора на проектирование.
Используются следующие принципы оплаты работ по проектированию: 1) повременная оплата; 2) оплата по фиксированной цене; 3) оплата по цене за единицу, которая применяется при выполнении повторяющихся заданий типового характера; 4) оплата по целевой цене; 5) оплата в процентах, размер которой определяется в соответствии с реальными инвестиционными затратами; и 6) поощрительная оплата, с помощью которой проектировщика можно заинтересовать созданием дополнительной части проекта.
Частное лицо или организация, являющиеся заказчиком-застройщиком, могут заказать услуги по проектированию приемлемым для них образом. В государственном секторе закупка услуг на проектирование осуществляется в соответствии с законодательством о закупках, согласно которому заказчик обязан объявить о подряде и запросить по нему достаточное количество предложений вне зависимости от его стоимости и с учетом объема и характера работ.
Порядок выбора проектировщика:
1)	открытый метод;
2)	метод с ограничениями;
3)	метод проведения переговоров;
4)	метод проведения прямых переговоров;
5)	конкурс проектировщиков.
Если стоимость работ по проектированию превышает установленный минимум, при выборе проектировщика используется главным образом открытый метод или метод с ограничениями. К участию в конкурсе следует привлечь не менее пяти претендентов. Направление запросов на предложение напрямую определенному количеству консультантов или проектировщиков без предварительного опубликования объявления о конкурсе в официальных изданиях запрещается.
При оценке предложений проектировщиков учитываются следующие критерии: 1) качество, 2) цена и качество или 3) цена. При оценке качества принимаются во внимание проектная организация, руководство проектом, работающий над проектом персонал и график выполнения проектирования.
307
Договор на проектирование заключается обычно в письменной форме на базе предложения и решения по его утверждению. Документация по договору включает: 1) договор, 2) приложения к нему и 3) общие условия договоров на проектирование. В Общих условиях договоров на консультационные услуги определяются, например, статус и ответственность заказчика и проектировщика, принципы взаиморасчетов, условия возможного расторжения договора и порядок урегулирования споров.
Б. Оценка проекта
Объектом ремонта является существующее старое здание, что, с одной стороны, усложняет достижение поставленных целей, а. с другой стороны, предоставляет широкие возможности для действий. Старое здание имеет определенную форму, этажность, внешние габариты, высоту этажей, тип подъездов и лестниц, несущую конструкцию, а также объемно-планировочные решения квартир и помещений. Изменение эксплуатационного назначения здания может привести к увеличению объемов ремонта и затрат, поэтому вначале необходимо четко определить, для каких целей можно оптимально использовать здание и его помещения. В связи с этим еще до начала работ над проектом ремонта объекта целесообразно выполнить его оценку.
Оценка проекта ремонта включает следующее:
—	анализ состояния объекта на данный момент;
—	разработка различных вариантов ремонта;
—	оценка возможностей реализации каждого из составленных вариантов.
Анализ состояния объекта состоит из следующих элементов: анализ пользователя здания, технический анализ здания, экономический анализ, анализ рыночной ситуации и заключение. На основе этих элементов разрабатываются различные варианты ремонта, которые могут варьироваться, в частности, по уровню ремонта и этапам его реализации. Обычно для выполнения оценки проекта нужна помощь специалистов данной отрасли, объем которой зависит от конкретного проекта.
Пример 5.3. Оценка проекта арендного дома для престарелых :
1. Анализ состояния объекта на данный момент
В качестве примера рассматривается арендный дом для престарелых, находящийся в собственности муниципалитета города Хельсинки и построенный в 1976 году (рис. 5.8). В доме имеется шесть жилых этажей и цокольный этаж, в котором расположены помещения коллективного пользования. Дом оснащен лифтом. Количество квартир составляет 78, а площадь каждой из них — около 25 м2.
Рис. 5.8. Фасад рассматриваемого дома
308
Управление рассматриваемым домом осуществляет крупная районная компания по недвижимости, принадлежащая муниципалитету города Хельсинки. Компания управляет 17 объектами недвижимости, которые включают 75 зданий. Основная часть зданий представляет собой арендные многоэтажные дома. Количество квартир в них превышает 2100, а количество жильцов составляет около 4200. На 7 объектах уже выполнены ремонтные работы разного уровня, а в будущем планируется произвести ремонт и на других объектах.
Средний возраст жильцов рассматриваемого дома составляет 72 года. Самые пожилые жильцы в возрасте около 90 лет живут в этом доме уже 25 лет. В настоящее время только пятеро жильцов пользуются услугами Службы помощи на дому. Раньше в доме проживали около 20 клиентов этой Службы и по оценкам, по прошествии пяти лет их количество снова увеличится.
По результатам опросов (рис. 5.9) оказалось, что жильцы на удивление довольны своими квартирами и их размером. По их мнению, квартиры отлично подходят для проживания одиноких людей. Однако некоторые помещения, предназначенные для определенных жизненных функций (прихожая, ванная и кухня-ниша), являются, с их точки зрения, слишком маленькими, а количество кладовок — недостаточным. Жильцы недовольны техническим состоянием мебели и оборудования и почти все они хотели бы иметь балкон. По результатам опросов выяснилось, что жильцы рассматривают установку в доме лифта, как положительный фактор. Жильцы активно пользуются коллективной сауной, прачечной и клубными помещениями и надеются, что их состояние улучшится после ремонта, тем более, если будет оборудован специальный физкультурный зал. В доме царит атмосфера добрососедства и взаимопомощи.
Рис. 5.9. Мнения жильцов о своих квартирах
1.	Кухня-ниша слишком тесная.
2.	Трудно дотянуться до верхних шкафов.
3.	Шкафы устарели.
4.	Кухонная плита и холодильник слишком старые.
5.	В плите отсутствует выключатель безопасности.
6.	Не предусмотрено место для микроволновой печи.
309
7.	Система кондиционирования воздуха не работает надлежащим образом.
8.	Поверхности стен ванной комнаты в плохом состоянии.
9.	Душевая слишком маленькая.
10.	Душевой арматурой трудно пользоваться.
11.	Вода стекает на пол.
12.	Отсутствуют шкафы.
13.	Отсутствует биде.
14.	Раковина расположена слишком низко.
15.	За порог можно запнуться.
16.	Дверь слишком узкая.
17	Прихожая слишком тесная.
18.	Прихожая слишком темная.
19.	Квартиры тихие, теплые и подходящие по площади. Кладовых слишком мало, хотелось бы также иметь балкон.
20.	Слишком мало встроенных шкафов, хотелось бы иметь также балкон.
21.	Форточку невозможно открыть.
22.	Большое окно трудно мыть.
23.	Ниша (альков) является приемлемым по площади.
Был проведен опрос также среди работников Службы помощи на дому. Они отметили, что основные проблемы связаны с ванными комнатами, в которых недостаточно места для оказания помощи. Это наиболее распространенная проблема для жилищного фонда в Финляндии.
Рассматриваемый панельный дом построен в основном из бетонных конструкций и ранее не подвергался значительному ремонту. Дом оборудован вместительным лифтом, вход в который предусмотрен непосредственно из вестибюля. Таким образом, маршруты от входной двери до квартир хорошо подходят для людей, передвигающихся при помощи вспомогательных средств. Однако в тесных ванных комнатах передвижение на креслах-колясках или роляторах невозможно.
В настоящий момент уровень арендных ставок на эти квартиры является невысоким по сравнению с арендной платой за жилье в частном секторе, поэтому жильцы дома считают арендную плату приемлемой. Объем ремонта непосредственно повлияет на арендную плату, хотя в объединенной компании по недвижимости ее размер уравнивается между всеми домами, которые принадлежат этой компании.
2. Варианты ремонта
Основная часть жильцов дома передвигается самостоятельно, однако некоторым из них нужны трости, роляторы или кресла-коляски. Использование этих вспомогательных средств предъявляет определенные требования к габаритам помещений и их оборудованию. На этапе оценки проекта были разработаны объемно-планировочные решения квартир для трех групп жильцов в соответствии с тем типом вспомогательного средства, которыми они пользуются (рис. 5.10). В рамках проекта были изучены также те работы, которые необходимо выполнить в случае ремонта квартир в соответствии с нуждами людей, имеющих дефекты слуха, зрения или памяти.
310
Рис. 5.10. На этапе оценки проекта были разработаны объемно-планировочные решения квартир для жильцов, которые передвигаются с помощью трости, ролятора или кресла-коляски
3. Оценка вариантов ремонта
Для вариантов ремонта рассматриваемого дома был выполнен расчет затрат, которые составили минимально 840 евро за 1 кв. м и максимально 1675 евро за 1 кв. м жилой площади. При минимальном объеме затрат выполняется обычный ремонт квартир. Если квартира предназначена для жильца, пользующегося ролятором, это потребует дополнительных затрат на перепланировку в размере 150 евро за 1 кв. м жилой площади и на дополнительное оборудование в размере 100 евро. Установка специального оборудования в кухне и ванной связана с дополнительными расходами. При максимальном объеме затрат ремонт помещений и их оснащение предусматриваются для жильца, пользующегося креслом-коляской. Кроме того, выполняется устройство балконов, замена вентиляции на механическую, а также полный ремонт фасадов.
На объекте был выполнен анализ помещений, на каком этапе следует выполнить перепланировку и переоборудование квартиры для жильца, пользующегося ролятором: в начале ремонта или впоследствии, когда это станет необходимым. При выполнении полного ремонта квартиры целесообразно выполнить вначале перенос стен, однако монтаж специального оборудования можно осуществить позднее, когда потребность в нем будет определена более четко.
Одновременно был выполнен сравнительный анализ затрат на проживание престарелых в доме и в медицинских учреждениях. По его результатам выяснилось, что, если престарелый или инвалид будет пользоваться услугами Службы на дому 25 раз и приглашать амбулаторную медсестру 5 раз в месяц, то содержание их в доме престарелых будет в 2 раза, а в медицинском стационаре практически в 3 раза дороже по сравнению с проживанием в квартире, специально отремонтированной с учетом нужд людей, пользующихся ролятором или <реслом-коляской.
В. План реализации проекта
В плане реализации проекта устанавливаются конечные показатели — объем и качество тзбот. сумма затрат и сроки выполнения ремонта. На основе этого плана принимается решение предоставлении инвестиций.
311
План реализации проекта включает следующие документы:
1)	объемно-планировочное решение;
2)	перечень ремонтных работ;
3)	по возможности поэтажные планы расположения помещений;
4)	выбор способа производства работ;
5)	экологические показатели;
6)	график работ;
7)	бюджет проекта;
8)	анализ возможных рисков.
Г. Строительное проектирование
Этап строительного проектирования начинается с выбора проектировщиков, который осуществляется путем организации конкурса (тендера). На выбор проектировщика оказывает влияние не только цена, но и его профессиональный уровень, опыт работы и способность к сотрудничеству. План реализации проекта, разработанный и утвержденный на предыдущем этапе, служит инструкцией при строительном проектировании. Строительный проект и его разработка происходит в несколько этапов путем составления проектной документации, которая включает рабочие чертежи и спецификации (см. рис. 5.11 и табл.5.1).
Если характер ремонта требует получения разрешения на строительство или проведение других работ, оно запрашивается на этапе строительного проектирования. Разрешение на строительство необходимо для строительства здания или проведения таких работ по ремонту и изменению конструкций, которые соответствуют строительству здания и его расширению или увеличению его поэтажной площади путем строительства дополнительных помещений. Кроме того, разрешение необходимо в том случае, когда работы могут повлиять на безопасность и здоровье жильцов. Разрешение на проведение работ требуется в случае изменения фасада, формы кровли, конструкции кровельного покрытия или его цвета, замены материала или цвета наружной обшивки, монтаж маркиз, оказывающих влияние на внешний вид дома, или изменение размещения окон.
Рис. 5.11. Проект ремонта оштукатуренного фасада, чертеж фасада
312
82.	Российская архитектурно-строительная энциклопедия (РАСЭ) — М.: ВНИИНТПИ, 1996. Т. 4.
83.	Саари, А. Жизнеспособность реконструированных жилых домов: Метод ТЭО проектов реконструкции зданий, разработанный экспериментальным путем. Acta Polytechnica Scandinavica. Гражданское строительство и домостроение, серия № III, Эспоо 1998, 252 стр. Публикация Финляндской Академии технологий (докторская диссертация).
84.	Саари А. Жизнеспособность реконструированных жилых домов: Метод ТЭО проектов реконструкции зданий, разработанный экспериментальным путем Acta Polytechnica Scandinavica, Гражданское строительство и домостроение. Серия № 111. — Эспоо 252 с. 1998. Публикация Финляндской Академии технологий (докторская диссертация).
85.	Саари А. Расчет затрат на недвижимость в течение срока ее службы. Проект опенки срока службы объектов в строительной отрасли REM, Союз строительной промышленности Финляндии РТ, — Хельсинки, 2005. — 26 с.
86.	Саари А. Эксплуатация здания в течение срока его службы. В сборнике: Экоинформация для строителя: Новое строительство (под ред. Петри Неувонена), — Хельсинки: АО Ракеннустието, 2000. С. 50-59.
87.	Саари А., Сипиляйнен, П., Окерблом, С. Реконструкция жилья для престарелых. Open House International (The Urban International Press). Том 28. № 2. Июнь 2003. С. 55—65.
88.	Саваренская Т.Ф., Швидковский Д.О., Петров Ф.А. История градостроительного искусства. — М.: Строй-издат., 1989. — 390с.
89.	СНиП 11-12-77. Зашита от шума.
90.	СНиП 2.07.01-89* Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений.
91.	СниП 2.07.01-89*. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений.
92.	СНиП 2.08.01-89 Жилые здания.
93.	СНиП 2.08.01-89 Жилые здания. Изменение №2 ( В части устройства мансардных этажей). — Москва, 1994.
94.	СНиП 11-11-77*. Защитные сооружения 1ражданской обороны.
95.	СНиП 111-10-75 Благоустройство территорий
96.	Соколов В.К. Реконструкция жилых зданий. — М., Стройиздат. 1986. — 245 с.
97.	Союз сантехнических фирм Финляндии. Инструкция по обследованию состояния водопроводного и канализационного оборудования, 1998.
98.	Спектор М.Д. Выбор оптимальных вариантов организации и технологии строительства. — М., Стройиздат, 1980. — 158 с.
99.	Статистический центр Финляндии. «Жилье 2004:8. Статистика экономических показателей ЖАО в 2003 году».
100.	Стеблов В.В. Тоннели третьего транспортного кольца // Транспортное строительство. — 2000. — № 5.
101.	Тауриайнен М., Справочник по закупке услуг по проектированию. — Хельсинки. АО Ракеннустието, 2002.
102.	Тойкканен А., Киирас Ю. Планирование работ на объектах ремонта. Союз строительной промышленности Финляндии, Развитие&Производителызость 16, Хельсинки, 1993.
103.	Фишельсон М.С. Транспортная планировка городов. — М.: Высшая школа, 1985. — 239 с.
104.	Хаахтела Ю., Киирас Ю. Данные о затратах на строительство домов 2004. — Хельсинки АО Хаахтела-кехитюс.
105.	Хюартт Ярмо, Реконструкция многоэтажных жилых домов в Эстонии. Доклад. Материалы симпозиума Союза инженеров-строителей Финляндии. Хельсинки, Финляндия. 2—4 сентября 1996. стр. 517—520.
106.	Хюартт, Я. & Киирас Ю 1997.
107.	Шепелев Н.П. Шумилов М.С. Реконструкция городской застройки. — М: Высшая школа, 2000. — 270 с.
108.	Шимко В.Т Архитектурное формирование городской среды. — М.: Высшая школа. 1990 — 223 с.
109.	Шрейбер К.А. Вариантное проектирование при реконструкции жилых зданий. — М., Стройиздат, 1991.
I 10. Энковаара Э., Хавери X., Йесканен П.. Управление затратами по строительному проекту, — Хельсинки. АО Ракеннустието, 1995.
111. Яворский В.Г. Монтаж строительных конструкций при реконструкции зданий. — Киев: Буд1вельник, 1981.
I 12. Яргина З.Н. Эстетика города. — М.:Строиздат. 1991. — 366 с.
113.	RakMK Влажность С2. Нормы и правила, — Хельсинки, 1998.
114.	RakMK Звукоизоляция и борьба с шумом в здании CI. Нормы и правила — Хельсинки, 1998.
115.	RakMK Водопроводное и канализационное оборудование объектов недвижимости DI. — Хельсинки. 1987.
116.	Recknagel, Sprenger, Schramer, Tasenbuch fur Heizung + Klimatechnik 03-04, Korrsion.
117.	RT 10-10387. Ход реализации домостроительного проекта, справочный файл, АО Ракеннустието 1989
118.	RT 13-10214. Общие условия доюворов на консультационные услуги KSE 1995, справочный файл. — АО Ракеннустието 1995.
119.	RT 16-10182. Принципы конкурса подрядов в строительстве, справочный файл, — Хельсинки. — АО Ракеннустието 1982.
120.	RT 16-10660. Общие условия строительных подрядов YSE 1998, справочный файл, — Хельсинки. — АО Ракеннустието 1998.
121.	RT 16-10660. Общие условия строительных подрядов YSE 1998, справочный файл, — Хельсинки. — АО Ракеннустието. 1998.
122.	АО «Анализ доходности объектов недвижимости» (Kiinteiston Tuottoanalyysit Оу).
123.	Банк данных обследования состояния трубопроводов. Дипломная работа., Томми Сааринен (AMК) — Хельсинки, 2004.
624
Таблица 5.1
Выписка из спецификации строительных работ
РАБОТЫ НО РЕМОНТУ			
Спецификация строительных работ			Дата:	16 июня 2004 г.
			Проектировщик:	NN
			Проекг:	Пример проекта
Элемит	Часть	Закуп-	Наименование
	работ	ка	
F3I-EW03			Замена штукатурки, шероховатая поверхность
	84	1	* Защитное покрытие связующих материалов
	82	1	* демонтаж фасадной арматуры
	82	1	* сбивание старой штукатурки
	85	1	* ремонт кирп. кладки и трещин, обожж. кирпича и цем. раст ра
	85	1	* очистка кирпичной основы струей воды под давлением
	71	I	* нанесение 1-го слоя штукатурки, штукатурка KS35/65/500
	71	1	* метал, сетка, 1 /1—19/19, крепление анкерами из нерж, стали
	71	1	* нанесение 2-го слоя штукатурки, штукат урка KS 50/50/600
	71	1	* нанесение 3-го слоя штукатурки без затирки, шероховатая
			поверхность как первоначальная, штукатурка KS 65/35/600
F31-EW04			Замена штукатурки, гладкая поверхность
	84	1	* защитное покрытие связующих материалов
	82	1	* демонтаж фасадной арматуры
	82	1	* сбивание старой штукатурки
	85	I	* ремонт кирп. кладки и трещин, обожж. кирпича и цем. раст-ра
	85	1	* очистка кирпичной основы струей воды под давлением
	71	1	* нанесение 1-го слоя штукатурки, штукатурка K.S35/65/500
	71	1	* метал, сетка. 1/1-19/19. крепление анкерами из нерж, стали
	71	1	* нанесение 2-гослоя штукатурки, штукатурка KS 50/50/600
	71	1	* нанесение 3-го слоя штукатурки без затирки, шереховагая
			поверхность как первоночальная. штукатурка K.S 65/35/600
F61-EW04			Поверхности внут ренних стен
F61-1W01			Окраска окрашенной поверхности стены, стандарт 307.4
	85	2	* удаление с пов-ти грязи, пыли, отстающих деталей и краски
	85	2	* шпаклевка отверстий и трещин, OIVA-PAKAS1LOTE
	73	2	* двойная шлифовка, OIVA PIKASILOTE
	73	2	* двойная окраска валиком, по RT 29-10363, S1ROPLAST 7
F63			Поверхности пола
F63 1F01			Ремонт линолеумного покрытия, L POSTER 20
	82	3	* демонтаж старого линолеумного покрытия
	85	4	* шпаклевка отверстий и трещин
	85	4	* удаление клея
	85	4	* заливка цементным раствором
	75	4	* линолеумное покрытие, UPOSTER 20
313
5.2.3.	Различные формы выполнения ремонта
Проект ремонта включает в себя составление оценок, разработку проектной документации, руководство проектом и выполнение строительных работ. Обычно в рамках традиционных форм организации подрядов заказчик-застройщик отвечает за составление оценок и разработки проектной документации, а подрядчик — за выполнение строительных работ и руководство ими. Если заказчик-застройщик заключает договор только с одним подрядчиком, то работа ведется в форме комплексного подряда. Если заказчик-застройщик заключает договор не только с генподрядчиком, но и с другими субподрядчиками, речь идет о разделенном подряде. Субподрядчики обычно подчиняются генподрядчику, который координирует их работу. Если работа ведется в форме долевого подряда, заказчик-застройщик отвечает за руководство всеми работами, а ремонт делится на несколько долей. В крупных подрядах может быть до нескольких сотен долей.
Заказчик-застройщик может договориться о том, чтобы в рамках строительного подряда подрядчик выполнил также полностью или частично разработку проектной документации. В данном случае речь идет о форме подряда на проектирование и строительство.
Независимо от формы подряда (комплексный, разделенный, долевой или подряд на проектирование и строительство) заказчик-застройщик может выбрать выполнение работе разными принципами оплаты: общая стоимость, цена за единицу и по выставляемым счетам. При оплате подряда по обшей стоимости подрядчик обязуется выполнить строительные работы в соответствии с подрядной документацией за твердую общую цену, которая выплачивается ему поэтапно по мере производства работ. Работы по изменениям проекта и дополнительные работы компенсируются отдельно. При оплате подряда по цене за единицу заказчик заключает с подрядчиком договор на основании четко определенных видов работ, разделенных на единицы, и цен, согласованных за их выполнение. В случае применения принципа оплаты по выставляемым счетам заказчик обязуется оплачивать фактические затраты на строительные работы по мере их возникновения. Обязанностью подрядчика является руководство работами за соответствующее вознаграждение. В случае подряда с оплатой по выставляемым счетам можно также установить целевую цену. Если объем затрат по подряду будет ниже целевой цены, подрядчик получит дополнительное вознаграждение, а при превышении ее он будет вынужден пропорционально компенсировать заказчику связанные с этим затраты.
Выбор исполнителя строительных работ можно осуществить путем организации конкурса подрядов или проведения переговоров.
Основные принципы организации конкурса подрядов:
1)	при организации конкурса подрядов заказчик-застройщик выбирает исполнителя работ по его результатам;
2)	строительные работы необходимо разделить на такие комплексы, при которых круг обязанностей подрядчика будет четко определен. При этом следует позаботиться о том, чтобы получение заказа стало предметом честной конкурентной борьбы;
3)	в процессе получения, передачи и рассмотрения предложений необходимо соблюдать принцип свободной конкуренции и гарантировать равные права всем участникам;
4)	участники тендера должны конкурировать между собой независимо друг от друга.
Как правило, выбор исполнителя осуществляется на основании результатов конкурса. Конкурс не проводится, если 1) работа небольшая по объему; 2) работа является дополнительной и входит в уже выполняемый подряд; 3) строительная работа основана на
314
применении патента, технического метода, оборудования или другого аналогичного средства, находящегося в распоряжении только одного участника конкурса; 4) работа является аварийной или срочной (например, ремонт разрыва водопроводной трубы); или 5) имеется другая обоснованная причина.
5.2.4.	Выбор подрядчика
Порядок выбора подрядчика:
1)	подготовка запроса на предложение;
2)	выбор претендентов;
3)	отправка запроса на предложение;
4)	при необходимости предоставление дополнительной информации;
5)	вскрытие конвертов с предложениями и их рассмотрение;
6)	переговоры по подряду;
7)	подписание подрядного договора.
Содержание документации должно быть четким и однозначным, а согласованные в ней условия выполнения подряда — равными и одинаковыми для всех подрядчиков. Риски, связанные с производством строительных работ, также должны быть распределены между сторонами с учетом их возможного предупреждения, опыта и возможностей влиять на ситуацию. В подряде не должно быть неоправданно высоких факторов риска или т.н. скрытых рисков. При организации конкурса подрядов все условия их выполнения необходимо указать в документации по запросу на предложение.
Запрос на предложение включает в себя письмо с запросом и другие документы, которые должны быть перечислены в тексте. К ним относятся план выполнения подряда, приложение о границах подряда, бланк предложения и по возможности перечень цен за единицу, а также техническая документация. В плане выполнения подряда должны быть представлены коммерческие условия взаимоотношений между заказчиком и подрядчиком, а также ключевая информация (табл. 5.2). В приложении о границах подряда приведены нормы и правила, которые касаются вопросов управления стройплощадкой, общих задач и границ между отдельными видами работ по подряду (табл. 5.3).
Таблица 5.2
Содержание графика выполнения подряда
0 КОНТАKTH Ы Е ДАН Н Ы Е СТРОИТЕЛЬНОГО ПРОЕКТА	9. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА 9.1 Гарантийный срок
0.2 Заказчик-застройщик 0.3 Застройка и технадзор 0.4 Проектировщики 0.5 Пользователи 0.6 Другие подрядчики 1	СТРОИТЕЛЬНЫЙ ОБЪЕКТ 1.1	Объект и место строительства 1.2	Ознакомление с участком строительства 2	. ФОРМА ПОДРЯДА 2.1 Объем обязательств по реализации	9.2	Гарантии со стороны подрядчика 9.3	Страхование 9.4	Гарантии со стороны зак.-застройщика 10 ПЛАТЕЖНЫЕ ОБЯЗАТ.-ВАЗАК.-ЗАСТР. 10.1	Калькуляция цены подряда 10.2	Оплата пены подряда 10.2.1 График оплаты 10.2.2 Специальные партии платежей 10.2.3 Первый платеж 10.2.4 Последний платеж
315
Продолжение таблицы 5.2
2.2	Условия оплаты
2.3	Взаимоотношения по подряду
3	ПОДРЯДЫ И ИХ СОДЕРЖАНИЕ
3.1	Генподряд
3.2	Субподряды
3.3	Закупки и отд. подряды заказчика-застройшиком
4	ВЫПОЛНЕНИЕ РАБОТ И ВЗАИМОДЕЙСТВИЕ
4.1	Инструкции по взаимодействию
4.2	График работ
4.3	Организация стройплощадки
4.4	Совешание по проекту
4.5	Специальные оценки и измерения
4.6	Разрешения
4.7	Проектная документация и ее сдача
4.8	Банк данных по проекту
5	КАЧЕСТВО
5.1	Обеспечение качества
5.2	Обеспеч. качества со стороны подрядчика
5.3	Альтернативные изделиия
6	ЭКОЛОГИЯ
6.1	Охрана окружающей среды
6.2	Демонтируемые материалы и мусор
6.2.1 Грунт, инертные материалы и дерево
6.2.2 Машины и оборудование
6.2.3 Отходы от расчистки и демонтажа
6.3	Вторич. использование дем. материалов
6.4	Вредные отходы
7	ДОКУМЕНТАЦИЯ
7.1	Документация по запросу на предложение
7.2	документация по подрядному договору и
ее приоритетность
7.3	Оглашение документов
7.4	Расчет объемов заказчиком-застройщиком
7.5	Привязанные объемы
8	СРОКИ ВЫПОЛНЕНИЯ ПОДРЯДА
8.1	Начало работ
8.2	Сроки строительства
8.3	Промежуточные цели
8.4	Рабочее время
8.5	Задержки в производстве работ
10.2.5 Оплата субподрядов
10.2.6 Сроки оплаты и процент за просрочку
10.	3 Привязка цены
10.	4 Работы по изменению
10.4.1 Предложение и цена работ по изменению
10.4.2 Цены за единицу
11	ТЕХНАДЗОР
11.1	Организационная структура и полномочия заказчика-застройщика
11.2	Технадзор со стороны зак.-застройшика
11.3	Контроль качества проектирования
12	УПР.-Е СТРОЙПЛОЩАДКОЙ И ПОСТАВКИ
12.1	Организационная структура и полномочия подрядчика
12.2	Рабочая сила
12.3	Пропуска
12.4	Учет
12.5	Совещания на стройплощадке
12.6	Общие поставки подрядчиков
12.7	Проверки со стороны официальных органов
13	ПОРЯДОК СДАЧИ-ПРИЕМКИ ОБЪЕКТА
13.1	Мероприятие по сдаче-приемке
13.2	Проверка выполнения подряда
13.3	Затраты на проверку
13.4	Испытания
13.5	Документы по сдаче-приемке
13.6	Инструктаж по эксплуатации
14	РАЗНОГЛАСИЯ
14.1 Урегулирование разногласий
15	ОСНОВАНИЯ ВЫБОРА ПОДРЯДЧИКА
15.1	Отклонение предложения
15.2	Критерии сравнения предложений
15.3	Альтернативные предложения
16	ПРЕДЛОЖЕНИЯ
16.1	Форма предложения
16.2	Справки, прилагаемые к предложению
16.3	Срок действия предложения
16.4	Представление предложения
16.5	Вскрытие конвертов с предложениями
16.6	Дополнительная информация
Источник: RT 16-10698
316
Таблица 5.3
Содержание приложения об объемах подряда
I АДМИНИСТРАТИВНЫЕ ОРГАНИЗАЦИОННЫЕ МЕРЫ
1.1	Управление стройплощадкой
1.2	Обязательство по информированию
1.3	Руководство стройплощадкой и ее контроль
1.4	Учетные записи
1.5	График работ
1.6	График проектирования
1.7	Резервные чертежи
1.8	Порядок распределения чертежей и бан к данных проекта
1.9	Испытания и модели
2ОРГАНИЗАЦИОННЫЕ МЕРОПРИЯТИЯ И
УСЛУГИ НА СТРОЙПЛОЩАДКЕ
2.1	Территория строительства
2.2	Временные конструкции
2.3	Временный монтаж
2.4	Строительное оборудование
2.5	Леса и ограждающие конструкции
2.6	Измерения
2.7	Подъемы и перемещения
2.8	Складирование и приемка материалов
2.9	Обслуживание стройплощадки
2.10	Охрана, запирание и пропускной контроль
2.11	Временная эксплуатация
3	БЕЗОПАСНОСТЬ ТРУДА И
ВОПРОСЫ ЭКОЛОГИИ
3.1	Описание строительного объекта
3.1.1 Каркас здания
3.1.2 Наружная оболочка здания
3.1.2 Этап подготовки к работам внутри здания
3.2	Инф-я по безопасности участка строит-ва
3.3	Конструкции и материалы ремонтируемого здания
3.4	Конструкции и материалы нового здания
3.4	Конструкции и материалы нового здания
3.5	Риски для строительства со стороны окружающей территории
3.6	Условия на стройплощадке
3.7	Риски для стройплощадки и окружающих территорий со стороны строительства
3.8	Экологическая безопасность
3.9	Пожарная безопасность
3.10	Предотвращение распространения пыли
4	ПЛАН ОБЕСПЕЧЕНИЯ КАЧЕСТВА И ЭКОЛОГИЧЕСКИЙ ПЛАН СТРОЙПЛОЩАДКИ
4.1	План качества стройплощадки
4.2	Экологический план стройплощадки
5	СДАЧА-ПРИЕМКА
5.1	Общее
5.2	Документация сдачи-приемки
5.3	Описание сдачи-приемки
5.4	Испытания
5.5	График сдачи-приемки
5.6	Границы подряда по контролю оборудования
6	ВВОД В ЭКСПЛУАТАЦИЮ
6.1	Документы по сдаче-приемке
6.2	И нструктаж по эксплуатации
6.3	Мероприятия вовремя гарантийного срока
7	РАСПРЕДЕЛЕНИЕ РАБОТ И ОБЯЗАННОСТЕЙ
МЕЖДУ ПОДРЯДЧИКАМИ
7.1	Резервы
7.1.1 Отверстия и углубления
7.1.2 Монтажные и транспортные проемы
7.1.3 Подгон, детали для технология проемов
7.1.4 Зажимы крепления и кронштейны
7.2	Починка дефектных участков
7.3	Маркировка сантех., электр. и авт. обор-я
7.4	Работы и обязательства подрядчика
по другим подрядам
7.4.1 Общие обязательства
7.4.2 Работы и обязательства по сантехподряду
7.4.2 Работы и обязательства по сантехподряду
7.4.3 Работы и обязательства по подраду
на вентиляцию
7.4.4 Работы и обязательства по электротехподряду
7.4.4 Работы и обязательства по электротехподряду
7.5	Работы и обязательства других подрядчиков
7.5.1 Работы и обязательства подрядчиков по сантехнике, вентиляции и строй автоматике
7.5.2 Работы и обязательства подрядчика по электротехнике
Источник: RT 16-10699
317
Предложение должно соответствовать условиям запроса на него. Если предложение отличается от запроса, оно рассматривается как встречное предложение. Предложение подрядчика действительно в течение срока, указанного в запросе, в том случае, если в предложении не указаны другие сроки. Обязательства подрядчика по своему предложению заканчиваются в момент отклонения заказчиком этого предложения или утверждения им предложения другого подрядчика.
Конверты с предложениями вскрываются во время специального мероприятия, в рамках которого ведется протокол. Поступившие письменные предложения нельзя вскрывать до этого мероприятия. Критерием выбора подрядчика является минимальная цена предложения или его выгодность для заказчика с точки зрения обшей суммы затрат. В последнем случае этот критерий должен быть указан в запросе на предложение.
Подрядный договор базируется на условиях предложения подрядной организации и положительном ответе заказчика на него. Получение такого ответа является основанием для заключения договора с подрядчиком. Тем не менее, условием для заключения договора является соответствие ответа заказчика предложению подрядчика. В ответе не должно быть условий или ограничений, которые не были упомянуты в предложении.
Хотя устный договор также является обязательным, но лучше оформить его в письменном виде, поскольку впоследствии может оказаться невозможным доказать содержание устных договоренностей. К подрядному договору прилагаются коммерческие и технические документы.
Например, в Финляндии договор на строительный подряд обычно заключается в соответствии с общими условиями строительных подрядов YSE 98.
Подрядный договор и приложения к нему:
1)	подрядный договор;
2)	протокол переговоров о подряде;
3)	общие условия строительных подрядов;
4)	запрос на предложение;
5)	план выполнения подряда;
6)	приложение о границах подряда;
7)	перечни объемов работ по подряду;
8)	спецификация цен за единицу работ;
9)	технические документы, в которых имеется описание содержания, характера и выполнения подряда.
5.2.5.	Этап выполнения ремонтных работ
Перед началом ремонтных работ генподрядчик вместе с субподрядчиками составляет график производства работ на стройплощадке. В нем указываются этапы работ и порядок выполнения закупок, необходимых для их реализации. Соблюдение графика производства работ является обязательным для всех участников процесса. Если на этапе запроса на предложение проектная документация еще не была полностью готова, заказчик вместе с подрядчиком составляет график работ на проектирование.
График производства работ должен быть немедленно доведен до сведения жильцов, для которых наиболее важной является информация о сроках ремонта их квартир и отключениях подачи воды и электроэнергии.
318
До начала строительных работ проводится совещание по вопросам, связанным с их началом. Необходимость проведения такого совещания определяет официальный представитель муниципальных органов. На совещании должны присутствовать подрядчик или его представитель, генеральный проектировщик и старший прораб. На совещании согласовываются следующие вопросы: 1) оценки предстоящего ремонта, пояснения и специальные проекты, которые указаны в разрешении на строительство, 2) специальные чертежи и спецификации, необходимые для ремонтных работ, 3) анализ мероприятий по обеспечению качества, 4) анализы пригодности стройматериалов, 5) документы технадзора и порядок его проведения, 6) организационные мероприятия, связанные с получением разрешения на устройство стройплощадки и 7) разрешительная документация и ее условия, а также план мероприятий по обеспечению качества.
Заказчик должен обеспечить контроль за соблюдением подрядчиком условий договора. Этот контроль осуществляется силами своих специалистов или привлеченных консультантов. Главной задачей технадзора является проверка соответствия выполняемых подрядчиком работ установленным требованиям и условиям договора, а также соблюдения подрядчиком надлежащего способа производства работ, распоряжений официальных органов, законов и постановлений. Кроме того, технадзор позволяет предотвратить ошибки и проблемы путем выдачи инструкций, которые дополняют и уточняют проектную документацию. Согласно Общим условиям строительных подрядов представители технадзора должны иметь необходимую квалификацию.
Технадзор со стороны заказчика не ограничивает и не уменьшает ответственности подрядчика по договору, за исключением тех случаев, когда заказчик не указывает подрядчику на серьезные дефекты качества.
Во время производства строительных работ официальные органы также осуществляют контрольные посещения с целью проверки соответствия работ их требованиям и соблюдения подрядчиком принципов безопасного производства.
Во время реализации проекта проводятся совещания на стройплощадке, в которых принимают участие представители заказчика и подрядчика. Кроме того, в них участвуют также проектировщики и представители технадзора. На этих совещаниях 1) решаются проблемы, возникающие во время работ, 2) разрабатываются и сравниваются между собой альтернативные методы выполнения работ и технические решения с целью получения оптимального результата, а также 3) разрешаются разногласия, возникающие во время работ.
5.2.6.	Сдача-приемка объекта
Подрядчик и заказчик имеют право подать заявку на проведение сдачи-приемки объекта после того, как работы по договору будут находиться в той степени готовности, которая позволяет завершить незаконченные или невыполненные работы до даты проведения сдачи-приемки. Для этого необходимо также получить разрешение официальных органов на ввод объекта в эксплуатацию. Срок выполнения подрядчиком работ по договору истекает после проведения акта сдачи-приемки объекта, и затем начинается гарантийный срок. Кроме того, можно организовать сдачу-приемку отдельной части работ до заключительного акта сдачи-приемки объекта.
Во время сдачи-приемки определяется соответствие объекта условиям договора и в составляемом протоколе отмечаются те работы, которые еще не закончены или выполнены ненадлежащим образом. Одновременно принимается решение о сдаче-приемке всего объекта или его части.
319
Взаимоотношения по расчетам между заказчиком и подрядчиком также выясняются во время сдачи-приемки или после нее в рамках отдельного совещания по финансовым вопросам, когда стороны должны предъявить свои окончательные требования, поскольку позднее они не будут приняты. Платежные операции можно классифицировать, например, следующим образом: 1) первоначальная стоимость подряда и перечень выполненных платежей с указанием дат, 2) индексация и ее расчет, 3) работы по изменениям проекта и дополнениям, 4) прочие финансовые взаимоотношения.
До истечения гарантийного срока стороны договора должны провести контрольную проверку. В соответствии с Общими условиями строительных подрядов подрядчик отвечает за соответствие выполненных им работ условиям договора в течение гарантийного срока, продолжительность которого составляет два года в том случае, если в подрядном договоре не указано иное. Подрядчик обязан за свой счет отремонтировать те дефекты в своих работах, которые возникли во время гарантийного срока и в отношении которых он не может доказать, что они произошли по не зависящим от него причинам в результате нормального износа, неправильной эксплуатации или небрежного выполнения заказчиком мероприятий по уходу за объектом. Подрядчик и по истечении гарантийного срока несет ответственность за такие ошибки, в отношении которых заказчик докажет, что они произошли в результате крайней халатности подрядчика, невыполнения им работ или существенного несоблюдения им требований по обеспечению качества и которые заказчик обоснованно не мог обнаружить во время сдачи-приемки или гарантийного срока.
5.3. Руководство производством ремонтных работ
5.3.1 Руководство сроками производства работ
А.	Различия между строительством и заводским производством
Типичной чертой заводского производства является то, что производственное оборудование привязано к месту его эксплуатации, а выпускаемые изделия или их элементы перемещаются из одного места в другое в ходе процесса изготовления. Строительство, которое ведется на стройплощадке, прямо противоположно заводскому производству (рис. 5.15). На стройплощадке рабочие бригады и оборудование перемешаются с одного участка на другой, а производимые ими изделия остаются на предназначенных для них местах. Кроме того, строительные работы выполняются в определенном порядке и во многих случаях между последовательными операциями имеется промежуток времени, который может возникнуть, например, в связи с необходимостью высыхания конструкций.
Рис. 5.12. Модель заводского производства (вверху) и модель строительства (внизу)
320
Б. Формы составления графиков строительства
Чтобы правильно составить график строительства, следует четко знать продолжительность выполнения отдельных операций. Продолжительность выполнения ручных работ формируется в соответствии с объемами работ, производительностью труда и количеством человек в бригаде. Продолжительность механических работ зависит от объема работ и производительности синхронно работающей строительной техники. Выполненный объем работ представляет собой рабочие операции в количественном выражении, например, площадь нанесенной штукатурки в квадратных метрах Производительность, в свою очередь, означает количество операций, выполняемых за единицу времени (напр., м2 в час).
В качестве форм графиков реализации строительных проектов применяются:
1)	сегментный график (рис. 5.13) и 2) схема место-время (рис. 5.14). По вертикальной оси сегментного графика указываются рабочие операции, а по горизонтальной оси — время. Планируемый срок выполнения операции отражается в виде сегмента, который вычерчивается в календарной части. По вертикальной оси схемы «место-время» указывается местоположение части здания, которое классифицируется, например, по зданиям, блокам, этажам или квартирам Аналогично сегментному графику, горизонтальная ось показывает время. Такая схема демонстрирует порядок производства работ и интервалы между ними в вертикальном направлении, а в горизонтальном направлении — место выполнения работ в каждом отдельном случае.
Рис. 5.13. Сегментный график. По вертикали — операции 1, 2, 3, 4 и 5, а по горизонтали — время.
Рис. 5.14. Схема «место-время». По вертикали — участки А, В и С (напр., три отдельных дома), а по горизонтали — время; косые линии — операции 1, 2, 3, 4 и 5.
В.	Модели строительного производства
С помощью графика описывается модель производства работ, которая устанавливает целевые показатели, с одной стороны, для всего проекта, а, с другой стороны, для конкретных работ. Целевые показатели отражают распределение работ по времени и использование ресурсов.
Форма заключенного подряда влияет на выбор модели производства работ Если используется, например, комплексный генподряд по фиксированной общей цене, вся проектная документация должна быть подготовлена еще до проведения тендера и выбора подрядчика. В случае применения долевого подряда, строительство можно начать уже при готовности части проектной документации. Преимуществом долевого подряда как раз и
321
является то, что проектирование и производство работ можно приурочить к одному отрезку времени. Это позволяет обеспечить менее жесткие сроки проектирования и строительства по сравнению с комплексным генподрядом и одновременно добиться более коротких сроков реализации проекта в целом (рис. 5.15).
КОМПЛЕКСНЫЙ ГЕНПОДРЯД
Планир. проекта
Выбор проектировщиков
Эскизное проектирование
Рабочее проектирование Выбор подрядчика Строительство
ДОЛЕВОЙ
ГЕНПОДРЯД
Планир. проекта
Выбор проектировщиков
Эскизное проектирование
Рабочее проектирование
Выбор подрядчика
Строительство
Рис. 5.15. Влияние формы подряда на продолжительность реализации проекта
Вверху — комплексный генподряд с фиксированной общей ценой, внизу — долевой подряд
Управление участками производства работ является ключевым фактором реализации проектов ремонта. В связи с проведением работ в помещениях, занятых жильцами, необходимо выяснить следующие основные вопросы:
— когда каждое конкретное помещение будет освобождено его пользователями для проведения ремонта?
— будет ли помещение находиться в эксплуатации его пользователями также и во время ремонта?
— какие рабочие бригады будут выполнять ремонт в помещении и каков последовательность производства работ?
— могут ли в помещении одновременно работать несколько рабочих бригад, выполняющих различные виды работ?
— можно ли в помещении хранить строительные принадлежности и оборудование?
— когда помещение должно быть отремонтировано?
Выбор модели производства работ может оказать существенное влияние на сроки ремонта квартир, что, безусловно, является важным моментом для их владельцев. На рис. 5.16, а представлена модель, когда все квартиры ремонтируются последовательно и сдаются поэтапно, а на рис. 5.16, б, когда работы выполняются одновременно и ремонт всех квартир завершается в конце всех работ.
График выполнения проекта должен быть реальным с точки зрения сдачи его в эксплуатацию. Это означает, что каждая операция должна быть запланирована таким образом, чтобы ее выполнение не мешало ходу других работ. Этого можно добиться путем синхронизации операций и унификации скорости их выполнения, а также путем резервирования достаточного времени между последовательными работами. Однако совершенно очевидно также, что сроки реализации проекта должны быть целевыми. Чаше всего завершение строительства должно состояться четко в определенный срок. В этом случае график работ должен быть четко спланирован, а ресурсы рассчитаны таким образом, чтобы проект можно было реально выполнить в согласованные сроки.
322
Рис. 5.16. График ремонта с длительными (а) и короткими (6) сроками производства работ
Г. Контроль сроков производства работ
График производства работ приносит определенную пользу только в том случае, если ход выполнения работ контролируется по времени и при необходимости корректируется с целью обеспечения его соответствия установленным срокам Образно говоря, составление графика, контроль производством работ и корректирующие мероприятия — вот три краеугольных камня управления строительным процессом.
В рамках контроля за сроками производства работ продолжительность выполнения каждой операции на практике сравнивается с продолжительностью, отведенной для этой операции по графику (рис. 5.17). Такие контрольные сверки необходимо проводить каждую неделю, а при необходимости ежедневно. Однако контроль за сроками производства работ сам по себе не имеет никакого смысла, если не принимать корректирующие меры по исправлению отставания от графика. Для этого необходимо хорошо изучить вопросы управления производством и способы влияния на его процесс.
Во время контрольных проверок на стройплощадке осуществляется сравнение хода выполнения работ на практике с запланированным по графику, а отчет об обнаруженных отклонениях передается руководству стройплощадки. При эффективном руководстве производством работ можно заранее предотвратить отклонения от плановых показателей, а в случае их возникновения направить выполнение работ по запланированному графику.
Рис. 5.17. Принцип контроля сроков производства работ (сплошные косые линии означают запланированную продолжительность производства работ, а прерывистые линии — сроки их выполнения на практике)
323
5.3.2 Управление качеством
Л. Понятие «качество»
Понятие «качество» имеет самые различные определения, в частности, следующие:
—	Качество — это пригодность продукта к использованию потребителем (Джуран);
—	Качество — это удовлетворение нынешних и будущих потребностей клиента (Деминг);
—	Качество — это свойство продукта, которое означает его способность удовлетворить установленным требованиям, его экономичность, соответствие предназначению и удовлетворенность им клиента (Эшфорд);
— Качество — это те свойства и характеристики товара или услуги, благодаря которым они способны удовлетворить установленным или предполагаемым требованиям потребителя (ISO 8402).
На стройплощадке понятие «качество» означает качество выполненных работ. Для того чтобы строящееся здание удовлетворяло требованиям, предъявляемым к нему в проектной документации, необходимо сразу же наладить систему обеспечения качества, которая включает все запланированные и систематические мероприятия, в результате которых здание или его часть будут гарантированно соответствовать предъявляемым к ним требованиям. В процессе обеспечения качества очень важно, чтобы все работники поняли и глубоко усвоили требования к качеству. Другим ключевым элементом обеспечения качества является деятельность по его контролю, то есть измерение и оценка качественных показателей и их сравнение с предъявляемыми требованиями.
Требования по качеству могут быть общими и конкретными для отдельных проектов. Если в проектной документации не указано требований по качеству какой-либо отдельной операции, то в этом случае в соответствии с «Общими условиями договора на строительный подряд» работы ведутся в соответствии с требованиями, которые предъявляются к качеству здания или помещений в нем.
Б. Порядок обеспечения качества
Обеспечение качества в проектах ремонта жилых зданий осуществляется в следующем порядке:
1.	Заказчик-застройщик предъявляет требования по качеству в рабочей документации.
2.	Заказчик-застройщик и подрядчик, выбранный для участия в переговорах по подряду, проводят совещание по рассмотрению основных принципов проекта.
3.	Подрядчик составляет план обеспечения качества.
4.	На стройплощадке проводится совещание по началу работ, в рамках которого план обеспечения качества, согласованный заказчиком-застройщиком, передается представителю официального органа.
5.	Во время реализации проекта подрядчик обеспечивает соответствие своих работ условиям подрядного договора. Методы обеспечения качества подрядчиком — это планирование рабочих операций, составление планов качества со стороны субподрядчиков, проведение совещаний по началу работ, подготовка образцов продукции и миделей pauui, измерения и испытания, а также внутренняя приемка объекта.
6.	Заказчик-застройщик выполняет свои обязательства по содействию реализации подряда в соответствии с подрядным договором, в частности, получает разрешения официальных органов и передает проектную документацию подрядчику. Заказчик-застройщик проверяет и утверждает подготовленные подрядчиком образцы и модели, а также результаты выполненных им измерений и испытаний. Заказчик-застройщик организует приемочный осмотр объекта.
324
7.	Подрядчики собирают документацию по сдаче-приемке объекта и проверяют ее соответствие условиям договора. Представитель технадзора проектировщики выполняют проверку этой документации.
8.	Согласно договору подрядчики организуют инструктаж по эксплуатации и обслуживанию здания и систем
В соответствии с «Общими условиями договора на строительный подряд», заказчик должен с помощью своих мероприятий по обеспечению качества выполнить принятые на себя обязательства по содействию реализации подряда, зафиксированные в подрядном логоворе. В число таких обязательств входят, например, получение в официальных органах разрешений на строительство, демонтаж или другое, требующее согласования мероприятие, передача проектной документации подрядчику в соответствии с отдельно согласованным графиком, а также обеспечение соответствия проектных документов требованиям официальных органов и их унифицированности.
«Общие условия» требуют соблюдения подрядчиком обязательств по обеспечению качества. Непосредственно перед началом работ подрядчик обязан проинформировать о методах, с помощью которых он будет обеспечивать качество своей работы. Подрядчик должен осуществлять контроль за качеством выполнения работ, входящих в объем его обязательств, а также исправить все возможные недостатки и дефекты до передачи объекта заказчику. Проверку качества строительных материалов и деталей необходимо осуществлять до начала их применения и постоянно во время производства работ. Проверка работоспособности систем и оборудования выполняется во время рабочих испытаний до сдачи объекта в эксплуатацию или же в рамках приемочного контроля, когда все системы готовы и находятся в рабочем состоянии
Представитель заказчика или технадзора имеет право в любое время посетить стройплощадку и объекты, на которых выполняются подрядные работы. Они также могут посетить объекты, где производятся используемые подрядчиком строительные материалы и детали с целью их контроля и инспекции. Кроме того, заказчик имеет право получить в свое распоряжение результаты измерений, выполняемых подрядчиком в рамках обеспечения качества, а также другую аналогичную информацию Если представитель заказчика обнаружит серьезный дефект в выполненных работах, он должен сообщить об этом подрядчику, который обязан незамедлительно устранить дефект.
В. План качества на стройплощадке
План качества на стройплощадке включает следующее: 1) обязанности исполнителей и методы производства работ, 2) модель обеспечения качества и 3) инспекционный журнал стройплощадки.
В разделе «Обязанности исполнителей и методы производства работ» указывается организационная структура подрядной организации с указанием ответственности и полномочий работников, а также методы производства работ подрядчиком, в частности, проверка и обработка проектной документации, планирование работ, контроль производства, контроль качества поставок, контроль и управление качеством работ на стройплощадке, совместная деятельность, составление документации по строительству, безопасность труда, вывоз строительного мусора и сдача-приемка работ.
В модели обеспечения качества перечисляются внутренние мероприятия подрядчика по обеспечению качества. Эти мероприятия охватывают этапы выполнения работ или определенные операции на стройплощадке, такие, как работы по устройству перегородок, монтаж гидроизоляции, работы по выравниванию, окраске и тд. К мероприятиям по обеспечению
325
качества относятся планирование выполнения работ, совещание по началу производства работ, объем обеспечения качества, поэтапная проверка объекта, модель производства работ, измерение уровня качества и проверка при сдаче-приемке.
В инспекционном журнале стройплощадки фиксируются мероприятия по контролю качества, которые необходимо выполнить в соответствии с требованиями заказчика-застройщика и официальных органов. К ним относятся: 1) модели, 2) измерения и испытания. 3) осмотры, 4) инспекционные проверки, 5) согласование изделий, 6) планы и документы, 7) модели производства сантехнических и электротехнических работ, испытания и проверки систем, 8) проверки официальных органов и учреждений и 9) этап сдачи-приемки объекта. Каждое мероприятие классифицируется по видам работ или комплексам, и по каждой рабочей операции назначается ответственный за обеспечение качества и в случае, если инспектируемый объект соответствует необходимым требованиям, то ставит свою подпись в надлежащем пункте журнала.
5.3.3 Контроль затрат
А. Классификатор
Моделирование и систематизация строительного процесса осуществляются с помощью классификатора, который облегчает передачу данных и сглаживает противоречия между различными сторонами проекта. Общие стандарты систематизации в строительной отрасти публикуются в виде классификатора по областям деятельности, в котором определяются принципы систематизации, наименования и применяемые кодовые группы.
В Финляндии уже в течение длительного времени применяется классификатор, который делит здание и его строительство на определенные части и комплексы. Входящий в последнюю версию «Дом 2000» — отдельный классификатор элементов здания делит его на следующие части
•	СТРОИТЕЛЬНАЯ ТЕХНОЛОГИЯ
•	Конструкции на участке строительства
•	Первичные конструкции
•	Конструкции основания
•	Земляные конструкции
•	Наземные конструкции
•	Оборудование территории
•	Конструкции на участке строительства
•	Конструкции здания
•	Конструкции фундамента
•	Конструкции каркаса
•	Конструкции оболочки
•	Дополняющие конструкции
•	Конструкции помещений
•	Части помещений
•	Поверхностные конструкции помещений
•	Оборудование помещений
•	Специальные части помещений
•	Легкие объемные блоки
326
•	ИНЖЕНЕРНО ТЕХНИЧЕСКИЕ СИСТЕМЫ ЗДАНИЯ
•	Системы отопления, водоснабжения и канализации
•	Системы отопления
•	Системы охлаждения
•	Системы водопровода
•	Системы канализации
•	Водопроводное и канализационное оборудование
•	Системы ливневой канализации
•	Специальные трубопроводы
•	Системы кондиционирования
•	Система приточной вентиляции
•	Система вытяжной вентиляции
•	Специальные вентиляционные системы
•	Электротехнические системы
•	Производство и подача электроэнергии
•	Линии электромонтажа и распределения электроэнергии
•	Конечные распредустройства
•	Системы освещения
•	Системы электрического отопления
•	Другие электротехнические системы
•	Информационные системы
•	Инженерно-техническое оборудование здания
•	УСЛУГИ ПО ПРОЕКТУ
•	Услуги по строительству
•	Услуги заказчика-застройщика и проектировщика
Б. Смета затрат для расчета коммерческого предложения
Подрядчик выполняет расчет цены своего предложения, которая включает затраты на выполнение проекта, сумму выручки и резервы на покрытие рисков.
Расчет затрат на реализацию проекта выполняется путем деления ремонтных работ на доли по частям здания, видам работ или закупкам. Для каждой доли устанавливается единица измерения (например, штука, м2, м ), определяется объем доли и цена за единицу, с помощью которых можно оценить затраты на ремонт каждой доли, например, следующим образом:
Наименование	ед.	Объем	€/ед.	€
Подготовительные работы	м2	1500	20	30 000
3-слойное оштукатуривание				
20 мм	м2	1500	70	105 000
Известковая окраска фасада	м2	3000	15	45 000 .
В сумме выручки учитываются те оперативные расходы на деятельность фирмы, которые не являются прямыми затратами на ресурсы, непосредственно используемые при выполнении проекта Выручка включает административные расходы фирмы, прибыль и налоги.
В. Бюджет этапа производства работ и его контроль
Подрядчик составляет целевые расчеты этапов производства работ после подтверждения заказа на подряд. В этих расчетах отражается модель производства работ и методы реализации
327
проекта, а также устанавливаются финансовые целевые показатели проекта. Кроме того, они служат базой для планирования и контроля работ и закупок. Отчет о контроле затрат выглядит следующим образом (денежная единица — евро):
Наименование	Бюджет	Заказано	Реализовано	Прогноз	Бюдж. прогноз
Оштукатуривание	135 000	125 000	125 000	125 000	+ 10 000
Известковая	45 000	45 000	15 000	45 000	0..
окраска фасада					
5.4. Проектные решения по выполнению ремонта
5.4.1. Архитектурные проектные решения по ремонту и благоустройству дворовых территорий
Цель ремонта дворовой территории — это не только ремонт изношенных конструкций, но и благоустройство с целью повышения качества объекта недвижимости. Дворовые территории, предназначенные для обеспечения активного и пассивного отдыха жильцов, с течением времени могут уже не соответствовать современным требованиям. В понятие рационального использования окружающего пространства входят обеспечение безопасности жильцов, функциональность, свобода передвижения, привлекательный внешний вид и пригодность для их активного и пассивного отдыха.
В рамках выполнения ремонта материалы покрытия площадок и дорог, малые формы и оснащение участков активного и пассивного отдыха для различных групп жильцов должны быть подвергнуты тщательному обследованию. Безопасность маршрутов сообщения между участками — первоочередное требование к наружным территориям с точки зрения их функциональности. В результате ремонта можно значительно улучшить беспрепятственность передвижения по этим маршрутам.
А. Участки активного и пассивного отдыха различных групп жильцов
— Участки активного и пассивного отдыха семей с детьми:
•	Игровая площадка для маленьких детей:
•	Игровая площадка для школьников;
— Участки активного и пассивного отдыха молодежи, взрослых и активных пенсионеров:
•	Площадка для гриля;
•	Площадка для проведения праздников на открытом воздухе;
•	Участок для выращивания культурных растений;
—	Участки активного и пассивного отдыха жильцов с ограниченными возможностями передвижения и пожилых людей:
•	Маршруты, более свободные для передвижения;
•	Места отдыха на маршрутах передвижения;
•	Специальное оснащение;
•	Место парковки сопровождающего транспорта.
Качество окружающего воздуха оказывает огромное влияние на возможности пребывания на открытом воздухе детей, пожилых людей и лиц с ограниченными физическими возможностями. С течением лет и по мере появления всевозможных застроек и дополнительного оснащения.
328
размеры площади перемещения людей неизбежно сокращаются. Хорошо спланированные, грамотно застроенные и надлежащим образом ухоженные территории вокруг жилых домов служат делу повышения удовлетворенности семей с детьми, а также позволяют пожилым людям поддерживать себя в хорошей физической форме (см. рис 5.18 и 5.19).
Б. Способы благоустройства наружных территорий в рамках проводимого ремонта
1.	Повышение функциональности:
—	перемена расположения участков активного и пассивного отдыха жильцов;
—	устройство новых дополнительных участков активного и пассивного отдыха жильцов;
—	новые маршруты сообщения между участками,
—	соблюдение требований к содержанию наружных территорий и уходу за ними;
—	сведение к минимуму перепадов уровня поверхности у входа в дом;
—	монтаж дополнительных указателей, а при необходимости их замена.
2.	Повышение безопасности:
—	разделение автомобильного движения и расположения дворовых участков для активного и пассивного отдыха жильцов;
—	проверка маршрутов движения спасательного транспорта;
—	создание равномерного распределения маршрутов передвижения;
—	сбалансирование перепадов высот на территории и устройство необходимых ровных площадок;
—	улучшение работы наружных ворот;
—	монтаж дополнительных поручней на лестницах и пандусах;
—	монтаж дополнительного общего освещения;
—	монтаж дополнительного местного освещения на участках, требующих особого внимания
3.	Повышение комфортности проживания и санитарии:
—	изменение ландшафта путем устройства звуковых барьеров для устранения шума от автомобильного движения;
—	посадка зеленых насаждений и удаление всевозможных ядовитых растений;
—	приведение в порядок участков, сохранившихся в своем естественном виде;
—	обеспечение защиты от сильного ветра.
4.	Малые архитектурные формы:
—	ремонт малых форм;
—	приобретение нового, отвечающего своему функциональному назначению оснащения, которое соответствует современным стандартам безопасности
5	Материалы поверхности дорожек и площадок’
—	ремонт поверхностных материалов;
—	замена поверхностных материалов;
—	создание ограничений, связанных с применением поверхностных материалов;
—	устранение боковых уклонов на маршрутах передвижения.
В. Инструкции по выполнению проекта ремонта и благоустройства дворовых территорий
Базой для выполнения проекта ремонта является генплан территории. Для составления плана реконструкции дворовой территории выполняется анализ существующей ситуации, в рамках которого отмечаются находящиеся в плохом состоянии поверхности, оснащение и инвентарь, а также функционально сложные и опасные участки. Кроме того, осуществляется сбор информации о расположении и высотных отметках зданий и построек, сохраняемой растительности, а также водосточных колодцев.
329
Рис. 5.18. Дворовая территория вокруг дома для престарелых людей до и после реконструкции
330
Для выполнения проекта ремонта объекта используется, в первую очередь, первоначальный проект. Если предполагается выполнить более широкомасштабную реконструкцию дворовой территории, то необходимо внести корректировки и в генплан.
А) СТАРАЯ ИГРОВАЯ ПЛОЩАДКА
Б) ОТРЕМОНТИРОВАННАЯ ИГРОВАЯ ПЛОЩАДКА
Рис. 5.19. Замена игровой площадки
Примечание: При замене игровой площадки следует учитывать современные требования к безопасности игрового инвентаря. В рамках ремонта рекомендуется обследовать состояние окружающих зеленых насаждений и улучшить естественное освещение игровой площадки.
Новый инвентарь:
I.	Скамейки, 2 шт.
2.	Игровой инвентарь
3.	Гимнастические бревна, 3 шт.
4.	Низкая стенка для лазания
5.	Новые сиденья для качелей, 2 шт.
6.	Новые кольца для турника
7.	Новая баскетбольная сетка
8.	Новая урна для мусора
9.	Демонтаж сломанной карусели
10.	Окраска качелей
Ремонт старого инвентаря:
11.	Шлифовка и окраска бортов песочницы
12.	Шлифовка и окраска деревянных деталей турника
13.	Шлифовка и окраска деревянных деталей горки
14.	Окраска баскетбольной стойки
15.	Замена фонарей
16.	Благоустройство газонов
/	7. Благоустройство песчаных участков
18. Новый асфальт
19. Новые зеленые насаждения
331
В.	1.Эвакуационные пути
При проектировании путей эвакуации следует исходить из того, что в многоэтажных домах из каждой квартиры должна быть обеспечена возможность спасения людей с помощью аварийно-спасательной машины, оснащенной лестницей. Нормативная ширина эвакуационных путей на прямых участках составляет 3,5 метра, а на поворотах — более 3,5 м. В Финляндии для каждого жилого района составляется план эвакуации, подлежащий согласованию в соответствующих официальных органах
В.2.	Пути передвижения
На тротуары во дворе разрешается временный въезд автотранспорта и машин техобслуживания. На территории земельного участка должна быть предусмотрена возможность подъезда автотранспорта ко всем входным дверям здания. Создание безопасного для людей окружающего пространства требует минимизации передвижения машин техобслуживания по территории. Количество автомашин может существенно увеличиться с течением времени после застройки района. Порядок передвижения технического автотранспорта также может существенно измениться. В рамках реконструкции двора следует задуматься над обеспечением возможности отделения маршрутов проезда автотранспорта от пешеходных маршрутов путем устройства, например, отдельной пешеходной дорожки рядом с основным проездом. В процессе ремонта можно проверить соответствие продольного и поперечного профилей пешеходных дорожек рекомендуемым нормам. В Финляндии продольный уклон может составлять максимально 5%, а поперечный уклон — не более 2%. Если на дворовой территории по краям проездов или парковок будет установлен бордюрный камень, то на участках у пешеходных дорожек он должен быть невысоким.
В.З.	Освещение
В рамках производства ремонтных работ следует выполнить комплексное обследование качества освещения наружных территорий. Обеспечение достаточного общего освещения дворовых территорий повышает безопасность перемещения людей и сокращает риск хулиганства Рекомендуемой нормой общего освещения является 10—30 люксов. Кроме того, следует учесть уровень освещенности важных в функциональном отношении зон и участков, который должен составлять 20—50 люксов. Во время ремонта нужно оценить потребность в изменении формы светильников. Они должны излучать свет вниз и иметь рассеивающую оптику, которая не разбрасывает свет слишком далеко. Белый свет является более естественным. По краям основных маршрутов передвижения используются обычно фонарные столбы высотой 4—5 метров, которые располагаются на расстоянии одного метра от края ровными рядами.
В.4.	Конструкции дворовых территорий
В рамках ремонта необходимо проверить расчет конструкций покрытия дворовых территорий на предмет устойчивости их к передвигающемуся по ним транспорту. Характеристики грунта влияют на устройство зеленых зон и способы монтажа трубопроводов и конструкций.
У входов в старые здания зачастую имеется значительный перепад высоты между наружной площадкой перед входом и полом первого этажа, поскольку грунт перед зданием с течением времени оседает. Повышение уровня всего двора или только участков перед входами в здание рекомендуется всегда осуществлять при проведении других работ по ремонту и реконструкции. Одновременно следует обеспечить создание более ровной поверхности площадок перед входами для свободного открытия дверей.
332
Уровень пола первого этажа в здании может быть изначально значительно выше уровня наружной поверхности, поэтому у входа устанавливается крыльцо, рядом с которым в рамках ремонта можно выполнить достаточно пологую площадку (рис 5.20, а, б).
Рис. 5.20. Вход в жилой дом до (а) и после ремонта (б)
Примечание: в результате ремонта устранен перепад высоты на участке у входа в здание путем подъема уровня двора
333
Инженерно-технические сети
Во время ремонта рекомендуется выявить во дворе участки скопления воды на поверхности в теплый период и участки ее замерзания зимой. Стекающую с кровли здания воду можно направить по водостокам в ливневую канализацию или специальные поглотители на участках озеленения. Воду с поверхности можно убрать по трубопроводам под слоем покрытия, чтобы устранить риск скольжения на участках замерзания воды. В рамках ремонта рекомендуется также изучить возможность удаления водосточных колодцев из зоны пешеходных маршрутов и устройство их на другом месте.
Содержание дворовых территорий
При планировании ремонтных работ весьма важно учесть особенности последующего содержания дворовых территорий. Следует обеспечить простоту ухода за путями передвижения, участками активного и пассивного отдыха жильцов и зелеными зонами. Важность постоянного ухода за территориями передвижения и отдыха возрастает в зимний период, а за зелеными зонами — в период вегетации растений.
Г. Ремонт помещений коллективного пользования в жилых домах
Помещения общего пользования в жилых домах играют важную роль с точки зрения комфортности проживания и организации активного и пассивного отдыха жильцов. В жилых домах к помещениям коллективного пользования обычно относятся лестничные клетки и коридоры, временные кладовые во дворе, кладовые для хранения имущества, клубные помещения, сауны и прачечные. В домах более старой постройки имеется также холодный подвал для хранения продуктов, однако во многих домах они больше не используются, поскольку у жильцов имеются собственные холодильники и прочее специальное оборудование.
Начиная с 1950-х годов, в Финляндии размещение помещений коллективного пользования и расчет их габаритов выполнялись в соответствии с инструкциями, выдававшимися зачастую достаточно централизованно и действовавшими только в каждый определенный период застройки. Помещения, находящиеся в подвальном этаже, зачастую не имеют окон. Клубные помещения во многих домах используются редко по причине их недостаточного оснащения.
В рамках полного ремонта часто выполняется модернизация помещений коллективного пользования с целью дальнейшего предоставления их для нужд жильцов всего дома или отдельных подъездов. Таким образом, значительно увеличилось количество саун. При ремонте таких помещений особое внимание уделяется повышению уровня их комфортности и эксплуатационных свойств.
Перепланировка лестничных клеток с целью беспрепятственного доступа к ним, а также строительство новых лифтов в домах, где ранее они отсутствовали, является задачей многих широкомасштабных проектов ремонта домов в жилых районах. Такой беспрепятственный доступ позволяет пожилым людям находиться дома в течение достаточно длительного времени, а также облегчает общее передвижение всех жильцов и улучшает комфортность проживания. В домах, уже оснащенных лифтами, можно выполнить их модернизацию или замену в соответствии с современными нормами.
Д. Учет потребностей различных групп пользователей при ремонте помещений коллективного пользования
•	Семьи с детьми:
•	близкое расположение помещения для хранения детских колясок и другого подобного инвентаря
•	беспрепятственные маршруты передвижения
334
•	безопасные помещения саун
•	игровая комната
•	прачечная
•	лифт
•	Участки активного и пассивного отдыха молодежи, взрослых и активных пенсионеров:
•	физкультурный зал
•	сдаваемое в аренду помещение, например, для организации мастерской
•	помещение для занятия столярными или другими аналогичными работами
•	Участки активного и пассивного отдыха жильцов с ограниченными возможностями передвижения и пожилых людей:
•	близкое расположение помещения для хранения вспомогательных средств передвижения
•	беспрепятственные маршруты передвижения
•	места отдыха в коридорах
•	сауна для лиц с ограниченными возможностями передвижения
•	специальное оборудование
•	физкультурный зал
•	помещение для занятия столярными или другими аналогичными работами
•	лифт
Е. Способы функционального улучшения помещений коллективного пользования во время проведения ремонта
I.	Улучшение функциональности:
•	перепланировка помещений, например, в одном доме
•	устройство новых помещений, например, саун
•	замена мебели и оборудования помещений активного и пассивного отдыха
•	удаление препятствий с маршрутов передвижения, устройство пандусов при небольших перепадах высот, понижения высоты порогов противопожарных дверей, расширение коридоров
•	устройство лифтов
•	монтаж или замена указателей
2.	Повышение уровня безопасности:
•	монтаж или замена поручней
•	модернизация общего освещения
•	монтаж дополнительного местного освещения на участках, требующих повышенного внимания
3.	Повышение уровня комфортности проживания и санитарии
•	внутренняя отделка лестничных клеток
•	внутренняя отделка помещений активного и пассивного отдыха
•	ремонт мебели и оборудования
•	установка нового оборудования для помещений отдыха, отвечающего современным требованиям безопасности
•	ремонт поверхностных материалов
•	замена поверхностных материалов
Площадь квартир, необходимых для нужд каждой семьи, определяется также в соответствии с возможностью эксплуатации ими помещений коллективного пользования. Путем повышения качества этих помещений можно избежать ненужного квартирного обмена, а
335
также сбалансировать требования людей, которые они предъявляют к собственной квартире на разных этапах своей жизни. В маленьких квартирах зачастую слишком мало места для хранения вещей, возникают проблемы с установкой стиральной машины в тесной ванной комнате. Расположенные рядом кладовые и прачечная помогают преодолеть эти трудности, особенно в больших семьях. В прачечной необходимо установить оборудование с такими характеристиками, чтобы обеспечить всем жильцам равные возможности.
Ж. Устройство лифтов
Многоэтажный дом без лифта — весьма распространенное явление в жилом фонде Финляндии. В двух третях жилых многоэтажных домов они отсутствуют. Еще до начала 1980-х годов в Финляндии строились четырехэтажные дома без лифтов. Отсутствие их стало проблемой государственного масштаба, поскольку это значительно сокращает продолжительность проживания пожилых людей в своих квартирах, даже при предоставлении им услуг Службы помощи на дому. Лифт облегчает передвижение всех жильцов по дому и одновременно является существенно необходимым для людей с ограниченными возможностями передвижения.
Лифт можно смонтировать практически в любом многоэтажном доме. С точки зрения охраны жилого фонда, ремонт лифтов является угрозой нарушения эстетических и архитектурных достоинств здания, однако их устройство способствует сохранению целей эксплуатации жилых домов. Таким образом удается выполнить хотя бы одну из задач по сохранению жилого фонда. Следует ли делать лифт неотъемлемой частью здания или выделять его в отдельную конструкцию? В разные периоды времени обе эти модели использовались удачно или неудачно в зависимости от взгляда на эту проблему.
Помимо обычного пассажирского лифта, можно установить облегченные варианты — минилифт или узкий лифт. Они разработаны специально для различных целей ремонта. Выбор типа лифта зависит от конструкции лестничной клетки и разных вариантов его размещения (рис 5.21)
Рис. 5.21. Типы лифтов зависят от конструкции лестничной клетки (а, б, в)
336
1.	Работы, влияющие на изменение внешнего вила фасада
Лифты размещаются снаружи (1.1) или частично в месте расположения подъезда (1.2), а новый подъезд устраивается с наружной стороны здания:
•	при традиционной структуре квартала изменение затрагивает только часть здания, обращенную во двор;
•	при открытой структуре квартала, В частности, при наличии Сбк’ПЙонных элементов, изменение имеет более широкий характер и изменяет внешний вид всей территории.
2.	Работы, влияющие на изменение внутренних частей здания
2.1 лифт размещается в зоне квартир:
•	изменения обычно минимальные;
•	решение применяется крайне редко по соображениям юридического, финансового и эстетического характера.
2.2. лифт размещается в световой шахте:
•	изменяется ощущение размера лестничной клетки;
•	традиционное и удобное место для размещения лифтов.
2.3 лифт размещается на лестничной площадке:
•	решение требует больших (сверхгабаритных) лестничных площадок;
•	характер решения зависит от размеров и формы лестничной площадки, а также расположения дверей в квартиры.
2.4 лифт размещается в месте расположения подъезда:
•	существующие лестницы сужаются;
•	строятся новые лестницы (в Финляндии это решение не применяется в старом жилом фонде, а в новых домах оно приводит к изменениям внешнего вида фасада).
2.5 комбинированное решение:
•	решение, которое приходится обычно применять в несколько более просторном, чем обычно, подъезде панельного дома;
•	лестницы и лестничные площадки приходится сужать.
5.4.2. Ремонт квартир
В Финляндии, России, Франции и других странах в настоящее время ведется реконструкция жилых домов постройки 1950-х, 1960-х и 1970-х годов Ремонт и перепланировка квартир выполняются как в рамках ремонта всего дома, так и отдельных квартир.
А. Изменения, затрагивающие весь дом
Наиболее распространенным мероприятием при ремонте всего дома является ремонт ванных комнат, выполняемый одновременно с заменой трубопроводов. В этом случае выполняется внутренняя отделка и при необходимости замена оборудования. Также проводится ремонт кухонь во всех квартирах, включая замену изношенных материалов, отделки помещения и оборудования на новые, отвечающие современным требованиям (см. рис. 5.22, 5.23).
337
Цель реконструкции жилья заключается в том, чтобы облегчить проживание пожилого населения в своих квартирах и обеспечить работу Службы помощи на дому, предоставить комфортное и безопасное жилье семьям с детьми, а также людям молодого и среднего возраста с ограниченными возможностями передвижения. Такие квартиры должны быть приспособлены для выполнения работы на дому. При расчете габаритов квартир для пожилых людей обращается особое внимание на существенные потребности людей с ограниченными физическими возможностями. В некоторых случаях выполняется монтаж мебели и оборудования для кухонь с регулировкой по высоте (рис. 5.24).
Рис. 5.22. Кухни-ниши и ванные в маленьких квартирах обычно очень тесные (а), и их расширяют по возможности в рамках ремонта (б).
Рис. 5.23. Обращенность кухни-ниши к жилой комнате значительно повышает функциональность однокомнатной квартиры
338
Б.Результаты ремонта всего дома
I.	Повышение функциональности:
•	улучшение соотношения квартир разной площади, устройство в мансардном этаже жилых квартир;
•	перепланировка ванных комнат, замена и перестановка оборудования;
•	перепланировка кухонь-ниш или кухонь, замена и перестановка оборудования;
•	замена встроенной мебели, предназначенной для хранения вещей.
2.	Повышение уровня безопасности:
•	напольные материалы, поедотвращающие скольжение;
•	повышение качества внутреннего воздуха;
•	замена квартирных замков;
•	фиксированная высота встроенной мебели, предназначенной для хранения вещей;
•	понижение высоты порога балконной двери;
•	установка решетки на полу балкона для устранения перепада высот между полом комнаты и балконом;
•	понижение уровня пола во влажных помещениях;
•	усиление стеновых конструкций для возможного монтажа поручней.
3.	Повышение уровня комфортности и санитарии:
•	улучшение системы кондиционирования воздуха;
•	модернизация системы отопления;
•	улучшение теплоизоляционных свойств фасадной оболочки здания;
•	замена материалов отделки;
•	остекление балконов;
•	строительство новых балконов.
Рис. 5.24. Замена мебели для хранения вещей на выдвижные корзины повышает ее практичность для людей с ограниченными физическими возможностями
339
В. Индивидуальные изменения, затрагивающие квартиры
В Финляндии на основании Закона о социальном обеспечении и обслуживании инвалидов основаниями для проектирования индивидуальных изменений в квартирах являются заключения физиотерапевтов о наличии у жильцов физических ограничений. Эти изменения осуществляются муниципалитетами с целью улучшения условий проживания молодых инвалидов и обеспечения возможностей проживания пожилых граждан в своих квартирах. В результате выполнения этих изменений расширяются возможности независимой жизнедеятельности лиц с ограниченными физическими возможностями и уменьшается потребность в посторонней помощи.
Результаты выполнения индивидуальных изменений:
•	удаление/понижение высоты порога
•	расширение дверей, изменение направления их открывания или изменение конструкции
•	работы по изменению замков и механизмов
•	устройство пандусов, устранение перепадов высот, в особенности в санузлах
•	монтаж опорных ручек и поручней
•	перепланировка встроенной мебели
•	замена встроенной мебели
•	установка дополнительной мебели
•	удаление нижнего основания мебели
•	улучшение освещения квартиры
•	расширение прихожей
•	устройство нового проема для прохода
•	изменение высоты рабочего стола на кухне
•	демонтаж нижних кухонных шкафов для возможности работы сидя
•	изменение высоты верхних кухонных шкафов
•	изменения, затрагивающие бытовую технику
•	демонтаж ванны
•	устройство душевой кабины
•	перестановка, замена или монтаж дополнительного оснащения
•	устройство защитного ограждения на лестнице
•	устройство лифта или подъемника
•	устройство приспособлений для подъема по лестнице
•	повышение высоты пола/грунта террасы
•	устройство пандуса, устранение перепада высоты
В. 1.Остекление балконов (рис. 5.25)
Остекление балконов позволяет увеличить срок их использования с ранней весны до поздней осени. Обычно у дверей старых балконов имеется очень высокий порог. Выполнив остекление, можно поднять высоту пола балконов до уровня пола комнаты Остекление предохраняет балкон от воздействия ветра, пыли и дождя.
В некоторых случаях в рамках ремонта выполняется демонтаж старых балконов и устройство новых остекленных балконов из отдельных бетонных элементов или сплошных секций со стальным каркасом. Остекление и ремонт балконов зачастую выполняются одновременном с ремонтом фасада. В самых старых домах остекление балконов не применяется в связи с существующими требованиями по охране зданий, поскольку в результате остекления их характер и внешний облик изменяются.
340
Рис. 5.25. Остекленный балкон выполняет функции еще одной комнаты в квартире
В.2. Устройство новых балконов (рис. 5.26)
В Финляндии при возведении жилых домов, построенных с привлечением государственного финансирования, требование о наличии балконов стало обязательным только с 1977 года. До этого балконы предусматривались главным образом для больших квартир, поэтому в маленьких квартирах старых жилых домов балконы зачастую отсутствуют. Однако балконы имеют большое значение именно для жителей маленьких квартир. Для пожилого человека балкон в своей квартире может оказаться единственной возможностью подышать свежим воздухом. Для семей с детьми балкон также является очень важным элементом квартиры. С течением десятилетий площадь балконов увеличились.
341
Изготовители бетонных и стальных элементов окон занимаются активными разработками балконных систем. Строительство новых балконов и ремонт фасадов следует всегда выполнять одновременно.
Рис. 5.26. Устройство новых балконов делает бетонные фасады более привлекательными
На рисунке 5.26 слева представлен точечный жилой дом с новыми балконами. На заднем плане — аналогичный жилой дом еще без балконов. На рисунке справа новые балконы смонтированы во всех одно- и двухкомнатных квартирах здания постройки 1970-х годов
Устройство балконов призвано повысить комфортность проживания в квартирах. При достаточно больших размерах они являются многофункциональными. Устройство балкона изменяет условия освещения в квартире и может оказаться особенно важным в маленьких квартирах, выходящих на солнечную сторону.
5.4.3.	Изменение функциональных назначений помещений
Причинами изменения функциональных назначений зданий зачастую являются бурный рост и изменения в хозяйственно-экономической структуре городов. Дома, построенные в свое время на окраинах городов и не предназначенные для жилья, в новых условиях оказались без применения. Освободившиеся здания являются очень разными по своей конструкции и габаритам. Это могут быть, например, крупные промышленные здания, небольшие сельские школы, больницы др.
А.	Ограничения и особенности, связанные с объектами этого типа
При изменении функционального назначения здания зачастую приходится производить в нем существенные изменения. Пустующее здание всегда представляет собой типичный пример застройки конкретного периода и оказывает влияние на облик окружающей территории или даже всего города.
342
В Финляндии Закон об охране зданий обязывает охранять все объекты вне зависимости от срока их возведения. К охраняемым ценностям зданий относятся исторические, архитектурные и культурные особенности, технология строительства, уникальность типового решения или особенное назначение. Для изменения функционального назначения здания или всего архитектурного комплекса необходимо знать его категорию охраны государством.
Здание, утратившее свое первоначальное предназначение, может быть расположено на территории, которая с течением времени была застроена. Это является благодатной почвой для перестройки здания под жилье. Оно, как правило, находится рядом со сложившейся инфраструктурой, другими жилыми домами и имеет хорошее транспортное сообщение с другими районами города.
Изменение функционального назначения здания требует внимательного изучения вопросов его пригодности для запланированных целей. Старые здания по своим особенностям являются индивидуальными, поэтому к их перестройке следует подойти новаторски, чтобы учесть требования, предъявляемые, например, к современному жилью. Необходимо решить, стоит ли изменять старое объемно-планировочное решение или сохранить его и приспособить для новых целей. Следует детально выяснить, возможно ли существующее здание изменить с учетом необходимых требований. В старых зданиях можно столкнуться с расхождением между существующими конструкциями и их проектным решением. Например, повторяющиеся габариты в аналогичных на вид конструкциях могут оказаться скорее исключением, чем правилом.
Б. Перестройка промышленного здания под жилье
Часто многие промышленные кварталы, расположенные в центральной части крупных городов, охраняются государством и перепрофилируются после прекращения в них производственной деятельности. При рассмотрении различных вариантов нового назначения зданий зачастую принимается решение о перестройке части их под жилье.
Так. например, самые старые здания прядильной фабрики Лапинниеми в г. Тампере были построены в 1897 году, а расширение производства в последний раз выполнялось в 1958 году. В рамках перепрофилирования главного корпуса фабрики в конце 1980-х годов два первых этажа были перестроены под санаторий и учебный центр. На трех верхних этажах разместились квартиры (рис 5.27 и рис. 5.28).
Рис. 5.27. Здания прядильной фабрики
Длина здания прядильной фабрики составляла 121 метр, а ширина каркаса — от 33 до 41 метра В здании пять этажей высотой от 4,5 до 4,8 метров. Благодаря большой площади внутреннего двора в здании был построен атриум (внутренний остекленный дворик).
343
Рис. 5.28. Перепланировка производственного корпуса фабрики: а) нижний этаж после перепланировки б) второй этаж после перепланировки
Большая высота этажей производственного корпуса определила объемно-планировочное решение здания в соответствии с новым назначением. Были построены двухъярусные квартиры, окна которых выходили с одной стороны на фасад и с другой стороны в атриум. В обычных многоэтажных домах двухъярусные квартиры встречаются крайне редко. На первом этаже каждой квартиры имеются все необходимые помещения: как минимум одна жилая комната, кухня, столовая и санузел. На втором этаже расположены помещения, назначение которых жильцы могут определить сами. Балконы расположены таким образом, чтобы они не просматривались со стороны фасада, обращенного к центру города.
Другим примером перепрофилирования промышленного здания является перестройка под жилье одного крыла здания кабельного завода, построенного в середине 1940-х годов в районе Руохолахти в г. Хельсинки. После прекращения производственной деятельности на заводе началось проектирование жилого района Руохолахти, в рамках которого вначале рассматривался вопрос о сносе заводских корпусов. Однако в результате проектирования было принято решение о сохранении здания, владелец которого создал рабочую группу по перепрофилированию заводского комплекса под новые цели. Это крыло здания было выделено под жилье, хотя были it другие предложения, например, отдать его под школу, консерваторию, гостиницу, офисы или паркинг.
Сдерживающим фактором в перестройке этого заводского здания также являлась большая ширина помещений, в связи с чем квартиры являются односторонними (типа «расческа»). Жесткость, простоту и тяжелые конструкции заводского корпуса было решено сохранить. Окружающая территория не совсем подходит для семей с детьми, однако намеренно сохраненный «заводской» вид дома оказался привлекательным для молодых бездетных жильцов.
344
В.	Перестройка обычного арендного дома для престарелых под специальный дом для пожилых людей с дополнительным уходом
Начиная с 1960-х годов, в Финляндии ведется строительство арендных жилых домов для престарелых. В них переезжают обычно и ранее проживавшие в арендном жилье граждане, вышедшие на пенсию, и лица, которые остались одинокими и были вынуждены отказаться от предыдущей квартиры. В арендных домах для престарелых находятся, главным образом, маленькие однокомнатные квартиры, а площадь помещений коллективного пользования может быть больше по сравнению с обычными арендными жилыми домами. В таких домах не предоставляется каких-либо специальных услуг, поскольку они построены по проектным нормам, соответствующим конкретному периоду, для людей пенсионного возраста с относительно хорошим здоровьем.
В связи с ростом количества престарелых, особенно в 1980-х годах, ведется строительство специальных домов для престарелых, в которых, помимо проживания, граждане могут получить различные услуги. В связи с изменениями в структуре сектора социального обеспечения и здравоохранения была поставлена задача сократить количество престарелых, проживающих в медицинских стационарах, и обеспечить их максимально длительное проживание в своей квартире. Основная часть престарелых действительно проживает в своих квартирах и получает услуги по уходу по мере необходимости. Проживание в квартире специального дома для престарелых с уходом рассматривается как проживание в обычном доме в своей квартире.
При возникновении необходимости реконструкции жилых домов для престарелых, крупные и небольшие муниципалитеты начинают тщательный анализ содержания и объемов необходимых работ. Часть таких домов перепрофилируется под специальные дома для престарелых с дополнительным уходом. Объекты, расположенные в центре города или рядом с торговым центром жилого района, лучше всего подходят для перестройки под специальные дома для престарелых. Если на маршрутах передвижения по дворовой территории имеются большие перепады высот или дом является многоэтажными, или в нем отсутствуют лифты, то он не подходит для проживания пожилых людей.
В рамках перепрофилирования здания под специальный дом для престарелых с дополнительным уходом, в квартирах зачастую приходится выполнять перепланировку для того, чтобы приспособить их для нужд лиц с ограниченными возможностями передвижения (в частности переоборудование санузлов). При этом в объемно-планировочных решениях следует учесть площадь, необходимую для оказания дополнительных услуг. Часто вопрос можно решить путем объединения маленьких по площади квартир. Однако это приводит к уменьшению их общего количества в доме.
В связи с ростом количества престарелых в Финляндии началась реконструкция зданий для создания так называемых коллективных квартир, которые предназначены для лиц со слабоумием или с ограниченными возможностями передвижения. Коллективная квартира создается путем объединения маленьких квартир, расположенных на одном этаже жилого дома, в единый функциональный комплекс.
Г. Строительство квартир на мансардном этаже
В центральной части самых крупных городов Финляндии проблема недостатка жилья решается путем строительства квартир в высоких мансардных этажах. Для этой цели лучше всего подходят здания, которые построены в конце IX — начале XX века и являются памятниками архитектуры Строительство мансардных этажей улучшает внешний вид, ценность и технические особенности здания, а также облик всего городского квартала.
Идея мансардного строительства возникает в том случае, когда мансардный этаж дома является достаточно большим по площади и подходящим по высоте. На холодных чердаках
345
жильцы обычно хранят свои веши и сушат белье. Подвальные помещения, предназначенные для размещения котельных, теперь используются в качестве кладовых в результате перехода на центральное отопление. Создание квартир в мансардном этаже в домах без лифта обычно осуществляется одновременно с устройством лифта. Помимо квартир, некоторые жилищно-акционерные общества (ЖАО) устраивают в мансардах сауны коллективного пользования. Мансардные квартиры по своему объемно-пространственному решению могут значительно различаться между собой, и иногда часть квартир приходится возводить двухъярусными.
5.4.4.	Оценка беспрепятственного проживания людей
В последние годы в Финляндии особое внимание уделяется работе по оценке беспрепятственного проживания людей. В соответствии с Земельным и строительным кодексом, который вступил в силу в 2000 году, ставится задача создания безопасных, здоровых, комфортных и социально защищенных условий, которые удовлетворяют условиям проживания всех категорий населения. В той же мере здания должны быть приспособлены также и для нужд людей с ограниченными физическими возможностями.
Важнейшей чертой нормальных условий проживания является их оптимальное качество для максимально большого количества людей. Реконструкция жилых многоэтажных домов направлена прежде всего на решение технических проблем здания и дворовой территории. Наряду с оценками технического состояния здания, оценка беспрепятственного проживания в домах определяется уровнем необходимого ремонта с целью создания наиболее оптимальных жилищных условий для граждан.
В жилых многоэтажных домах и на прилегающих к ним территориях имеется большое количество факторов, которые могут стать причиной падения людей, затруднением или препятствием для совершения ими ежедневных действий. Обеспечение безопасности проживания является наиболее важным элементом для семей с детьми и пожилых людей. Цель оценки беспрепятственного проживания заключается в выявлении препятствий для передвижения и деятельности жильцов, которые с помощью ремонта можно полностью ликвидировать или существенно уменьшить. Отправной точкой при составлении такой оценки являются требования, предъявляемые жильцами с ограниченными физическими возможностями к оснащению жилого дома.
А	. Требования к жилью с точки зрения жильцов с ограниченными физическими возможностями
А.1. Неуверенное передвижение
К категории неуверенно передвигающихся людей можно отнести тех, которые в связи с возрастом или различными болезнями страдают от ослабления функции нижних конечностей или расстройства вестибулярного аппарата. Передвигаясь по комнатам, они могут опираться на мебель или использовать как внутри, так и на улице трости или роляторы. В Финляндии применение роляторов как вспомогательных средств передвижения значительно увеличилось в последние годы.
Проблемами при передвижении по квартире или окружающей территории являются, прежде всего, спотыкание, падение и скольжение. Если передвижение является неуверенным, го ситуации, в которых им необходимо наклониться или потянуться за чем-либо, представляют особую опасность. Долгое стояние на одном месте вызывает усталость в ногах, а плохое кровообращение нижних конечностей может привести к опасным последствиям, например.
346
при вставании из сидячего положения. Тогда при затекших ногах можно потерять равновесие, если рядом отсутствует опора.
Требования, предъявляемые к жилью для этой категории граждан:
•	легко открывающиеся двери
•	отсутствие нескольких расположенных подряд дверей
•	проемы для проходов должны быть достаточно широкими
•	низкие и легко переступаемые пороги
•	возможность крепления опорных ручек
•	возможность работы в сидячем положении
•	встроенная мебель и оснащение для хранения вещей должны быть устроены достаточно низко
•	ровные поверхности для передвижения
•	нескользкие материалы покрытий
•	поверхностное трение на маршрутах передвижения должно быть одинаковым у разных материалов
•	на маршрутах передвижения не должно быть впадин и трещин, в которых могут застрять колеса ролятора
•	отсутствие перепада высот на маршрутах передвижения
•	хорошее освещение
•	лифт
•	отсутствие наклонных поверхностей
•	достаточное количество мест отдыха на маршрутах передвижения.
А2. Ослабленное зрение
Проблемы, связанные с ослаблением зрения, испытывают не только пожилые, но и молодые люди, причем они оказывают отрицательное воздействие на их ежеденевную жизнедеятельность. Зачастую ухудшение зрения происходит в связи с глазными болезнями, когда ослабляется также контрастное зрение. К отклонениям от нормального зрения относятся способность к различению цветов, ослабление адаптации к свету и тени, дефекты работы глазных мыщц и хрусталика. Люди с ослабленным зрением пользуются специально разработанными для них оптическими приборами, телевизорами и компьютерами, синтезатором речи и звуковыми сигналами.
Проблемы, которые возникают у людей с ослабленным зрением в квартире или на окружающей территории, — это определение и нахождение деталей, падение или спотыкание в связи с перепадами высот, столкновение с предметами на маршрутах передвижения, плохая видимость при недостаточном освещении, адаптация к резким световым изменениям и ослепление в связи с нерегулируемым светом, отражением или освещением.
Требования, предъявляемые к жилью этой категорией граждан:
•	достаточное общее освещение
•	освещение с акцентированием деталей
•	применение при необходимости световых сигналов
•	предотвращение ослепляющего эффекта освещения
•	предотвращение ослепляющего эффекта солнечного света
•	отсутствие резких различий между уровнем освещенности на отдельных маршрутах передвижения
347
•	поручни и ограждения на участках с перепадами высоты на всех лестницах, пандусах и маршрутах передвижения
•	акцентирование участков, представляющих опасность (рис. 5.29)
•	отсутствие предметов или выступов, представляющих риск столкновения на маршрутах передвижения
Рис. 5.29. Акцентирование внимания на первые и последние ступеньки лестниц, а также передние края ступенек
АЗ. Аллергия
Аллергия представляет собой реакцию на повышенную чувствительность в результате воздействия внешних факторов, которая обычно проявляется в виде насморка, кожной сыпи или астмы. Причиной обострения аллергии у людей с повышенной чувствительностью являются избыточная пыль в воздухе, присутствие химических веществ или запахов, а также непосредственный контакт с материалами, вызывающими аллергию.
На качество внутреннего воздуха оказывают влияние не только местоположение здания и качество наружного воздуха, но и многие другие факторы, в частности, строительные и отделочные материалы, вентиляция и отопление, методы и качество строительных работ и, наконец, эксплуатация, уход и общее содержание здания. Для обеспечения хорошего качества внутреннего воздуха все эти факторы должны быть оптимальными. Наиболее типичными проблемами, связанными с качеством внутреннего воздуха помещений в финских домах, являются недостаточная вентиляция, влажностные повреждения, возникшие во время строительства и эксплуатации, эмиссии материалов, а также чрезмерно высокая температура воздуха в квартирах.
348
А4. Ослабленный слух
В связи с атрофированием внутреннего уха и слухового нерва многие пожилые люди страдают от плохого слуха и зачастую пользуются слуховыми аппаратами. Человеку с плохим слухом трудно находиться в шумном помещении, наполненном резкими и резонирующими звуками, которые усиливаются при использовании слухового аппарата. В жилом помещении люди с ослабленным слухом чувствуют себя хорошо и могут избежать травм, если источники звука, например, телефон и дверной звонок, оборудованы световым или цветовым сигналом. Поскольку человек компенсирует плохо работающие функции организма теми, которые работают нормально, достаточно равномерное и не отражающее освещение поможет плохо слышащему человеку чувствовать себя комфортно.
А5. Ограничения движений рук и верхней части туловища
Типичным признаком старения является ограничение движения рук и верхней части туловища. Негнущиеся и больные суставы, слабые мышцы, затрудненные движения и ухудшение моторики рук ограничивают подвижность и не позволяют выполнять действия, связанные с дополнительными усилиями. Ограниченные движения рук пожилых людей необходимо учесть при расположении и выборе формы ручек, кнопок, поручней и кранов.
А6. Плохая память
Люди с небольшими дефектами памяти в повседневной жизни могут обойтись самостоятельно или с небольшой регулярной помощью. Если окружающая территория отличается хаотичностью построек, беспорядком и плохим освещением, человеку с плохой памятью приходится тяжело. Плохая память может привести к неожиданным ситуациям, когда человек начинает суетиться и действует неосторожно, подвергая себя опасности падения. Различные виды технического оборудования для безопасности человека, которые разработаны для предупреждения или напоминания, сокращают риск несчастных случаев у людей с плохой памятью.
А7. Использование кресла-коляски
Потребности человека, пользующегося креслом-коляской, зависят от степени его увечья и конструкции кресла-коляски. На рынке представлены разные модели кресел-колясок по размеру и техническим свойствам. Для использования кресла-коляски расчет габаритов помещений выполняется с учетом возможности передвижения и поворотов кресла, а также диапазона движений сидящего в нем человека. Обычно человек на кресле-коляске нуждается в ежедневной помощи, поэтому при планировке необходимо предусмотреть достаточное пространство в помещениях (см. рис. 5.30).
Рис. 5.30. Инструкции по расчету габаритов помещений предназначены, главным образом, для нового строительства, однако их можно применять и при выполнении ремонта
349
Для человека в кресле-коляске основными проблемами являются: преодоление даже небольших перепадов высоты, отсутствие пространства для передвижения и поворотов кресла-коляски, застревание колес кресла в мягких покрытиях пола или углублениях, дотягивание и наклоны или установка кресла при перемещении из/в него. Особенно важно, чтобы объемно-планировочное решение санузла соответствовало необходимым требованиям как самого пользователя кресла-коляски, так и патронажных работников. На маршрутах передвижения использование кресла-коляски облегчается с помощью применения автоматических дверей, поручней и ручек.
5.4.5.	Технические решения ремонта
А. Ремонт фасадов и окон
А.1. Общая часть
В настоящем разделе основное внимание уделяется вопросам применения современных технологий при реконструкции типовых многоэтажных домов. Объемы ремонта фасадов, окон, балконов и других конструкций внешней оболочки зданий, включая кровлю, постоянно увеличиваются и одновременно с этим совершенствуются методы производства работ.
От правильного выбора метода и сроков ремонта фасада зависит долгосрочное техническое состояние дома и комфортность проживания в нем, поэтому этот выбор должен основываться на достоверной информации и установленных нормативных показателях.
Независимо от конструкций и применяемых материалов, состояние фасада и необходимость его ремонта следует оценивать не только путем визуального осмотра, но и с помощью обследования состояния с применением разрушающих и неразрушаюших методов контроля.
Массивные фасады, конструкции которых изготовлены из одного материала, в функциональном отношении являются наиболее распространенными и простыми для обследования. Повреждения возникают, главным образом, в его наружной поверхности (например, массивные кирпичные фасады), можно установить путем визуального осмотра. Если массивный фасад оштукатурен или облицован другим материалом, разрушение может произойти не только в наружной поверхности, но и в основании за облицовочным покрытием или внутри него (например, в слое штукатурки).
В любом случае до выполнения ремонта необходимо составить проект производства работ (ППР) и технологическую карту, в которых детально указываются все объекты ремонта — характеристики применяемых материалов, конструктивные детали, методы работ и т.д. В случае крупномасштабной реконструкции перед принятием окончательного решения целесообразно выполнить экспериментальный ремонт какого-либо участка объекта.
А.2. Ремонт массивных оштукатуренных фасадов
Хотя массивные фасады, конструкции которых изготовлены из одного материала, в функциональном отношении являются наиболее понятными и простыми, с целью правильного выбора технического решения по ремонту рекомендуется провести предварительное обследование стен. Однако, если состояние фасада уже однозначно требует его реконструкции, необходимость в обследовании отпадает
Ниже рассматривается ремонт традиционной массивной кирпичной стены с облицовкой двух— или трехслойной штукатуркой.
К вопросам, которые следует выяснить и на которые необходимо обратить особое внимание при исследовании, относятся:
—	конструкция стены;
350
—	общее состояние в целом;
—	сцепление штукатурки с основанием (адгезионные свойства) и прочность ее поверхности;
—	поверхностная прочность и сцепление облицовки с основанием;
—	качество облицовки;
—	трещины в штукатурке и гидрофобность поверхности;
—	соли на поверхности штукатурки, карбонизация, микробы;
—	прочность сцепления;
—	гидрофильность и влагопроницаемость облицовочного покрытия, влажность;
—	состав штукатурки.
Методы ремонта можно сгруппировать следующим образом;
—	очистка;
—	выборочная окраска;
—	косметическая окраска;
—	окраска заново;
—	выборочный ремонт штукатурки;
—	замена и окраска поверхностной штукатурки,
—	замена всего слоя штукатурки;
—	нанесение нового покрытия, например, изоляционной штукатурки.
А.З. Ремонт наружных стен из бетонных конструкций
Многослойные конструкции наружных стен, например, типа «сэндвич» (рис. 5.31) в функциональном отношении больше подвержены риску разрушения по сравнению с массивными фасадами из одного материала. На функционирование фасада и возникновение повреждений в нем оказывают существенное влияние два фактора:
—	пути проникновения внешней влаги/дождя в конструкцию стены и пути выведения этой влаги из конструкции;
—	попадание в конструкцию внутренней влаги (и в каком объеме) через утечки воздуха и диффузию и выведение этой влаги из конструкции.
Рис. 5.31. Бетонный элемент «сандвич». Между двумя железобетонными плитами находится минераловатная изоляция. Бетонные плиты крепятся друг к другу стальными связами
351
Таким образом, состояние фасада из многослойных или бетонных конструкций невозможно оценить на основе лишь визуального осмотра, для этого необходимо осуществить отбор проб, вскрытие конструкций и другие действия.
Стены с кирпичной облицовкой, а также с панельной и деревянной обшивкой входят в группу риска. При условии правильного монтажа такие фасады являются долговечными, однако панельные решения 1960-х годов, применяющиеся и поныне, зачастую оказываются в высшей степени проблематичными с точки зрения технической влагопрочности конструкций. В свое время на этапе проектирования не было предусмотрено мер по контролю влажности, проникающей извне за фасадную обшивку. Это привело к тому, что в большей части постро енных в указанный период зданий вода просачивалась глубже в конструкции и приводила к появлению внутренних повреждений. Влага, попадающая в конструкцию стены, в любом случае всегда ускоряет процесс разрушения и сокращает срок эксплуатации конструкции. Разрушение, достигшее критического уровня, не всегда можно обнаружить визуально.
Бетонные конструкции, подвергающиеся воздействию погодных условий, в частности, бетонные балконы, также всегда входят в группу риска, поскольку их состояние невозможно оценить на основании визуального осмотра. Многие процессы разрушения бетонных конструкций становятся заметны невооруженным глазом только тогда, когда состояние конструкций в результате этого ухудшается настолько, что их ремонт практически уже невозможен. К типичным скрытым дефектам относятся морозное выветривание бетона и выветривание с образованием эттрингита, коррозия арматуры в результате действия хлоридов, а также коррозия несущих стальных ферм и арматуры во внутренней поверхности оболочек. Даже в том случае, когда эти дефекты достигают критического уровня, их можно обнаружить только с помощью различных измерений, методов отбора проб и лабораторных исследований. Наиболее распространенными дефектами, обнаруживаемыми в результате визуального осмотра, являются различные повреждения облицовки и влажностные дефекты, а также сколы и трещины, появляющиеся в результате коррозии арматуры. Эти дефекты могут существенно ухудшить внешний вид конструкции, даже если в конструктивном отношении они не столь проблематичны и значительно легче поддаются ремонту по сравнению со скрытыми дефектами.
На основании вышесказанного становится понятно, что визуальный осмотр фасадов может дать абсолютно неверную картину состояния конструкции.
А.4,Обследование состояния конструкций
Состояние фасадных и балконных конструкций можно установить только на основе тщательного обследования, которое проводится в несколько этапов:
—	ознакомление с первоначальной проектной документацией;
—	визуальный осмотр объекта (оценка ситуации);
—	составление плана обследования и отбора образцов;
обследование на месте без разрушения материала и выполнение измерений;
—	отбор образцов, вскрытие конструкций;
—	лабораторный анализ образцов;
—	отчетность, выводы, составление общего заключения.
Специалист, занимающийся исследованием состояния конструкций, должен основательно знать механизмы разрушения конструкций и материалов, общие принципы их функционирования, стойкость к коррозии и т.д. С другой стороны, специалист должен хорошо ориентироваться в области технических решений по ремонту и обслуживанию фасадных конструкций, чтобы во время обследования их состояния он смог рассмотреть возможности применения того или другого методов ремонта, а не просто выдать информацию, интересную только с научной точки зрения.
352
При наличии первоначальной проектной документации можно получить представление о конструктивных особенностях, в частности, о материалах изготовления, показателях толщины, деталях, соединениях и т.п. Однако существующие конструкции могут существенно отличаться от проектных, поэтому всегда следует проверить на объекте их соответствие проектным решениям по наиболее важным характеристикам
Визуальный осмотр объекта выполняется с наружной стороны на территории перед зданием, частично со стороны внутренних помещений и, наконец, с подъемника. Осмотр с наружной стороны, который ведется с территории перед объектом, (даже в бинокль) не является надежным. Визуальный осмотр позволяет выявить следующие особенности:
—	состояние швов между панелями растрескивание, сцепление и т.п.;
—	состояние монтажных проемов (окна, балконы);
—	коррозийностойкость карниза и оконных металлических листов;
—	повреждения облицовки и поверхностных конструкций и т.п.;
—	участки протечек воды.
Визуальный осмотр дает общее представление о работе конструкций в целом, критических, наиболее нагруженных участках и т.д., что помогает провести более детальное обследование, отбор проб и вскрытие конструкций.
Выполнение измерений неразрушающими методами, а также обследование с разрушением материала конструкций и отбор образцов следует планировать заранее, чтобы:
—	изучить наиболее важные факторы, влияющие, в частности, на вопросы безопасности и охраны здоровья людей;
—	получить более полную информацию;
—	выбрать для дальнейшей работы достаточно точные и взаимодополняющие методы.
Неразрушающие методы обследования на месте позволяют составить представление, в частности, о следующих факторах:
—	утечки тепла и воздуха;
—	определение прочности бетона на сжатие по упругому отскоку молотка (обычно достаточно точно с помощью молотка Шмидта);
—	степень выветривания бетона путем постукивания молотком;
—	расположение арматуры и толщина защитного слоя бетона с применением устройства для измерения толщины поверхностного слоя.
К	методам исследований на месте с разрушением материала относятся, в частности, следующие: — локальные измерения влажности;
—	измерение глубины карбонизации бетона в передней и задней поверхности с помощью выбуривания образцов;
измерение прочности бетона на растяжение с помощью барабана;
—	измерение степени коррозии арматуры путем долбления;
—	проверка состояния ферм и прочих крепежных элементов путем долбления или выбуривания образцов (с соблюдением осторожности);
—	локальные эндоскопические исследования;
—	вскрытие конструкций.
С помощью взятых образцов можно выполнить лабораторный анализ, в частности, следующих параметров:
—	содержание влаги в материалах;
—	микробы, имеющиеся на поверхности или внутри конструкций;
—	токсичность материалов и остаточные вещества: (свинец, полихлорированные бифенилы, асбест, полициклические ароматические углеводороды);
353
—	содержание хлоридов в бетоне, которое влияет на коррозионную стойкость арматуры;
—	морозное выветривание бетона, кирпича и раствора путем исследования поверхности шлифов
—	микроструктура бетона, кирпича и раствора путем исследования тонких шлифов: морозное выветривание, растрескивание, заполненность ячеек, эттрингит и т.п. продукты реакции, карбонизация и т.д.
Анализ результатов обследования конструкций и составление заключения требует сравнения результатов, полученных при использовании различных методов исследований. Для получения практической пользы от обследования их состояния в заключении необходимо осветить, в частности, следующие вопросы:
—	скрытые в конструкциях риски, связанные с безопасностью;
—	риски, связанные со здоровьем людей;
—	механизмы и степень разрушения по отдельным конструкциям и их деталям;
—	оценка срока эксплуатации с эстетической, технической, функциональной и т.п. точек зрения, возможность ослабления нагрузки;
—	возможности повлиять, в частности, на срок эксплуатации: применимые решения по содержанию и ремонту;
— все результаты измерений и исследований.
Б. Процессы разрушения бетонных фасадов
Обычно повреждение фасада и других конструкций под воздействием погодных условий является следствием целого комплекса различных процессов разрушения и старения. Как правило, в фасадах одновременно возникают коррозия арматуры вследствие карбонизации бетона, затем растрескивание и раскалывание, а также локальное морозное выветривание и дефекты облицовки.
В табл. 5.4 представлены наиболее типичные процессы разрушения бетонных фасадов, их причины и участки их вероятного возникновения.
Правильный выбор метода ремонта требует проведения обследования состояния фасада или балконов с отбором проб. Один визуальный осмотр недостаточен для оценки пригодности фасада к ремонту, за исключением случаев, когда разрушение уже достигло критического уровня. Путем обследования состояния на базе отбора проб можно получить представление о доминирующих процессах разрушения, степени их интенсивности и объеме, а также в целом о возможности выполнения ремонта конструкции.
Таблица 5.4
Дефекты бетонных фасадов
Процесс разрушения	Причина дефекта	Возникновение
Повреждения облицовки	— проникновение влаги за облицовку — небрежно выполненные работы по отделке поверхности — нешелочеупорная краска/покрытие	— на участках проникновения влаги за поверхность: по краям швов между панелями и у оконных проемов — зачастую по всей поверхности
Морозное выветривание	— недостаточная морозостойкость бетона/кирпича —	наличие в конструкции горизонтальных поверхностей, на которых задерживается вода —	протечки в швах панелей и т.п. —	неправильный монтаж карнизных свесов и оконных сливов	— на горизонтальных поверхностях, где задерживается и стоит вода — по краям панелей — в фасадах из моющегося бетона, зачастую в поверхностной части панели — в задней поверхности наружной оболочки - в худшем случае во всей наружной оболочке
354
Продолжение таблицы 5.4
Выветривание с образованием эттрингита	— слишком интенсивная термообработка бетонных панелей на этапе изготовления — высокое содержание соединений серы и алюминия в цементе	— приводит к утрате морозостойкости бетона на участках с особенно сильным воздействием влаги и/или мороза	| — в худшем случае приводит к разрушению всей конструкции
Карбонизация бетона и коррозия арматуры	— двуокись углерода из воздуха проникает в бетон — нейтрализация бетона вследствие карбонизации, когда сталь теряет пассивирующую пленку — соответствующий влажностный режим	— карбонизация происходит на всех участках, где воздух соприкасается с поверхностью бетона — быстрее происходит на поверхностях, защищенных от дождя, медленнее — на горизонтальных поверхностях, подвергающихся воздействию дождя
Частичное или полное отделение панельной оболочки в случае ослабления сцепления ферм	— в результате небрежного монтажа ферма оказалась прижатой к задней поверхности наружной оболочки — коррозия стальной арматуры ферм — морозное выветривание задней поверхности панельной оболочки	— наибольшая опасность в фасадах с морозным выветриванием — при использовании подверженной коррозии арматуры ферм в домах постройки начала 1960-х гг. — в современных т.н. проветриваемых фасадах
Растрескивание	— силы растяжения вследствие температурной и влажностной деформации —	удары во время монтажа —	коррозия арматуры —	сетчатое растрескивание поверхности вследствие дефектов при изготовлении	— в направлении стальных конструкций, подверженных коррозии — вблизи жестких крепежных элементов — участками на поверхности
Раскалывание	— коррозия арматуры — морозное выветривание — силы растяжения в результате температурной и влажностной деформации	— на участке стальных конструкций, подверженных коррозии, где они расположены вблизи поверхности — по краям — рядом с участками крепления
В. Ремонт бетонных фасадов — содержание и варианты реконструкции
Существует большое количество технологий ремонта бетонных фасадов, и особенно в течение последних 15 лет накоплен обширный опыт по их реконструкции.
В табл. 5.5 представлены применяемые методы ремонта бетонных фасадов, а также указаны факторы, которые следует учитывать при выборе подходящего метода. Данные таблицы могут использоваться также при ремонте фасадов, изготовленных из других материалов, в особенности это касается профилактического ремонта и полной замены фасадов.
Наиболее распространенным способом воссоздания внешнего вида фасадов является повторная окраска их поверхности по слою старой краски или удаление старой краски с поверхности методом пескоструйной очистки с последующей окраской заново.
Если фасад изначально был покрыт органической краской или покрытием, то следует учитывать, что нанесение покрытия поверх старой краски может чрезмерно уплотнить поверхность и привести к ее повреждению.
355
Нанесение нового покрытия после удаления старого методом пескоструйной очистки может оказать негативное влияние на бетонное основание, если оно выполнено без дополнительной обработки основы. Пескоструйная очистка эффективно удаляет с основания старое покрытие, однако одновременно открывает трещины и поры в бетонном основании. Если новая краска наносится традиционно тонким слоем, результатом этого может стать непривлекательный внешний вид и открытость окрашенной поверхности, что приводит к ускорению карбонизации бетонного основания. В этом случае рекомендуется нанести более толстое покрытие из цементного раствора, которое закрывает трещины и поры.
Таблица 5.5.
Методы ремонта бетонного фасада
Принцип ремонта	Метод ремонта	Примечания
Косметический ремонт поверхности фасада	1. Окраска поверх старого покрытия 2. Удаление старого покрытая путем пескоструйной очистки и нанесение нового покрытия	Может удлинить эстетический и технический срок эксплуатации, однако иногда может ускорить разрушение основания
Ремонт, направленный на снижение влажностной нагрузки	3.	Повторная заделка швов между панелями и т.п. 4.	Оптимизация системы отвода дождевой воды 5.	Усовершенствование деталей (в частности, конструкций из металлического листа) 6.	Пропитка фасада с целью обеспечения водостойкости	4 и 5: следует рассмотреть во всех случаях, когда выполняется ремонт 6: предотвращает на несколько лет проникновение воды в основание и за счет этого замедляет морозное выветривание; ускоряет карбонизацию бетона и зачастую морозное выветривание кирпичной стены
Ремонт, направленный на продление срока эксплуатации старого фасада	7.	Заделка поврежденных участков с помощью раствора или ремонт бетона; на уже оштукатуренных поверхностях фасада оштукатуривание участками 8.	Ремонт бетона, нанесение покрытия, нанесение на оштукатуренные поверхности новой штукатурки и их окраска 9.	Набрызг бетонирование 10.	Повторное щелочение карбонизированного бетона	7 и 8: в случае аккуратного выполнения существенно удлиняют срок эксплуатации фасада; для выполнения необходимы высокопрофессиональные исполнители; повторный ремонт отличается простотой 9: используется крайне редко, например, замена отдельных оболочек 10: используется крайне редко
Новая непроветриваемая фасадная конструкция, монтируемая на старый фасад	11. Нанесение изоляционной штукатурки с применением минеральной ваты в качестве теплоизоляции 12. Нанесение изоляционной штукатурки с применением пенополистирольных плит или минеральной ваты в качестве теплоизоляции	Долгосрочный опыт, улучшает энергосбережение, для обеспечения эффективной работы требует детальной разработки конструкции
Новая проветриваемая фасадная конструкция, монтируемая на старый фасад	13. Монтаж плит на вертикальную обрешетку без дополнительной теплоизоляции 14. Дополнительная теплоизоляция + новая обшивка плитами на основе цемента или полимеров 15. Дополнительная теплоизоляция + новая обшивка стальными, алюминиевыми или т.п. кассетами или панелями или стеклом	13: следует тщательно выяснить возможность применения, может существенно ускорить разрушение 14, 15,16 и 17: очень много возможностей для применения, улучшают энергосбережение, оптимальная возможность замены, для обеспечения эффективной работы требует детальной разработки
356
Продолжение таблицы 5.5
16.	Дополнительная теплоизоляция + тонкая оболочка из бетонных панелей
17.	Дополнительная теплоизоляция + облицовка кирпичом
18.	Демонтаж старой наружной панельной оболочки, замена или дополнительный монтаж теплоизоляции, новая конструкция поверхности как в одном из предыдущих пунктов: 11,12,14,15,16,17
Замена старого фасада новыми конструкциями
конструкции, в случае неправиль ного выполнения сокращает срок эксплуатации
Фактически представляет собой монтаж нового фасада; имеется много вариантов, в случае правильного выполнения наиболее безопасный, но до настоящего времени по-прежнему самый дорогостоящий метод
Г. Методы ремонта, увеличивающие срок эксплуатации бетонного фасада
Зачастую срок эксплуатации старого фасада можно существенно увеличить с помощью методов ремонта бетона в сочетании с мероприятиями по уменьшению влажностной нагрузки.
Методы ремонта бетона включают удаление старых фасадных покрытий путем пескоструйной очистки, удаление поврежденного бетона механическим способом или водой под давлением, а также очистку и защиту арматуры, подверженной коррозии. После этого выполняется заделка разрушенных участков бетона с помощью специальных растворов. В качестве чистовой отделки — поверхность выравнивается и окрашивается. В зависимости от характеристик объекта используются либо неорганические краски и покрытия (цементные краски, цементные покрытия, силикатные краски и т.д.), либо органические краски (акриловые, полиуретановые и т.п. краски). Неорганические и органические краски ведут себя по-разному в техническом отношении, поэтому необходимо в каждом отдельном случае выяснить возможности применения различных типов краски. Поскольку окрашенная поверхность работает как один из технических элементов ремонтного решения, неправильный выбор краски может сократить целевой срок эксплуатации объекта.
Д. Обшивка бетонного фасада непроветриваемыми конструкциями
Если старый фасад обшивается новыми конструкциями, в которых не предусматривается проветривание внутренних полостей, необходимо обеспечить их высокую паропроницае-мость. Это важно для того, чтобы предотвратить конденсацию большого количества влаги, образующейся в результате диффузии, и ее проникновение сквозь стену из внутренних помещений. Из непроветриваемых конструкций для этой цели могут использоваться только различные оштукатуренные поверхности, выполненные поверх дополнительной теплоизоляции, т.е. покрытия изоляционной штукатуркой.
Во время монтажа новой конструкции обшивки, старая фасадная оболочка, остающаяся внизу, зачастую требует дополнительного крепления с помощью болтов, после чего поверх старого фасада монтируется дополнительная теплоизоляция толщиной обычно 50—70 мм (рис. 5.32 и 5.33). В качестве теплоизоляции используется пенополистирольная плита. Однако в связи с требованиями пожарной безопасности применяется, например, также и минеральная вата. На теплоизоляцию поверх сетки наносится тонкая однослойная или толстая трехслойная штукатурка. При этом используются цементно-известковый раствор, металлическая сетка и металлические опоры.
357
Рис. 5.32. Новая конструкция обшивки и дополнительная теплоизоляция
Старая бетонная наружная оболочка крепится к внутренней оболочке с помощью болтов /. Изоляционная штукатурка; 2. Теплоизоляция 50мм; 3. Угловая крепежная деталь;
4. Армированная угловая сетка; 5. Расширяющаяся герметизационная лента;
6. Крепежная пробка для изоляции; 7. Теплоизоляция 170мм;
8. Старая внутренняя оболочка сохраняется;
9. Старая наружная оболочка и теплоизоляция демонтируются
I Угловое усиление, стекловолоконная сетка
II Армированная угловая сетка
III Крепежная пробка
Рис. 5.33. Принципиальные конструктивные решения с применением изоляционной штукатурки
Изоляционная штукатурка действует следующим образом: смонтированная на старый фасад теплоизоляция повышает его температуру и одновременно высушивает старую бетонную оболочку настолько, что процесс коррозии арматуры прекращается. Однако применение этого решения требует большой аккуратности при проектировании и выполнении работ, как, впрочем, и любые другие решения, связанные с сохранением старого фасада. При проникновении воды в конструкции старого фасада, находящегося за слоем дополнительной теплоизоляции, остановившийся процесс коррозии арматуры может возобновиться еще более интенсивно, чем раньше. Коррозия будет продолжаться во время высыхания
358
конструкции, а поскольку в ней не предусмотрено проветривание, процесс высыхания может оказаться очень медленным.
Е. Обшивка старого бетонного фасада новыми проветриваемыми конструкциями
При выборе этого решения старая фасадная оболочка также обычно нуждается в дополнительном креплении с помощью крепежных элементов, которое выполняется до монтажа дополнительной теплоизоляции. Этот метод отличается от предыдущего тем, что между новой фасадной обшивкой и теплоизоляцией имеется вентиляционный зазор, который обеспечивает выветривание влаги, поступающей из внутренних помещений, и дождевой воды, которая может проникнуть в конструкцию извне.
При правильном расчете толщины дополнительной теплоизоляции конструкция будет функционировать так же, как и изоляционная штукатурка: остающаяся внутри старая бетонная оболочка фасада высыхает, а начавшаяся коррозия арматуры останавливается. Тщательная проработка деталей в этих решениях также является ключом к достижению оптимальных долгосрочных результатов. Вследствие неправильного проектирования и выполнения работ скорость разрушения всей конструкции может увеличиться, что по опыту во многих случаях уже приводило к необходимости демонтажа конструкции по прошествии всего лишь десяти лет после ремонта.
Если поверх старого фасада выполняется только обрешетка, на которую монтируется новая панельная обшивка с вентиляционным зазором, но без дополнительной теплоизоляции, конструкция утратит необходимые защитные функции. В любом случае, такое решение ускоряет карбонизацию старой бетонной оболочки и может привести даже к сокращению срока эксплуатации всей конструкции фасада.
В случае монтажа новой обшивки на старый фасад параметры толщины фасада меняются, то есть существующие оконные проемы оказываются глубже, чем ранее, если не предусмотреть замену окон или дополнительный монтаж новых оконных рам перед старыми. Однако внимательное проектирование аналогичных деталей и всего фасада обеспечивает правильное техническое решение, полностью приемлемое также и с точки зрения внешнего вида.
Ж. Замена старого бетонного фасада
Если степень разрушения фасада, например, морозное выветривание, является значительной, а укрепление фасадной оболочки с помощью дополнительных крепежных элементов представляется ненадежным вариантом, необходимо рассмотреть вопрос о демонтаже старого фасада и устройстве нового. После завершения демонтажа работы по устройству нового фасада выполняются в соответствии с технологиями, использующимися при строительстве новых зданий.
В этих случаях рекомендуется также повысить качество теплоизоляции. В качестве обшивки можно использовать все варианты, перечисленные в предыдущих пунктах: новая обшивка бетонными панелями, облицовка кирпичом, стальными или алюминиевыми кассетами, монтаж различных гладких или обработанных каменных плит, нанесение изоляционной штукатурки и т.д. Эти методы позволяют полностью обновить облик здания или восстановить его в прежнем виде.
3. Наиболее распространенные методы реконструкции бетонных фасадов и тенденции развития
Ремонт бетона и нанесение защитного покрытия/окраска фасадов по-прежнему являются более экономичными решениями, если во время обследования состояния конструкций устанавливается целесообразность их ремонта на данном объекте, т.е. если процесс разрушения не является критическим.
359
Монтаж новой кирпичной облицовки представляет собой наиболее часто применяемый вариант, который часто предпочитают жильцы домов. Это — относительно недорогое техническое решение, которое успешно применяется, например, для глухих торцовых фасадов секционных домов.
Среди вариантов ремонта проблемных и сильно разрушенных фасадных конструкций растет популярность метода нанесения изоляционной штукатурки с помощью жидкого раствора, когда, в зависимости от конкретных условий, старая наружная оболочка остается внутри конструкции или же демонтируется. Тенденция развития по пути расширения применения изоляционной штукатурки будет продолжаться, поскольку этот вариант, являясь относительно дешевым, гибким и многофункциональным, соответствует традиционным предпочтениям финнов.
Метод монтажа новой панельной или кассетной обшивки с проветриванием имеет свои области применения, однако он вряд ли займет доминирующую позицию.
Поскольку к ремонту предъявляются все более высокие требования, которые касаются внешнего вида здания и его возможностей служить украшению городской среды, в будущем еще большую популярность получат уже использующиеся в настоящее время комбинированные решения с применением различных вариантов ремонта разных частей фасада. Кирпичная облицовка, изоляционная штукатурка, бетонные поверхности и деревянные панели будут эффективно объединяться, образуя целостные гармоничные комплексы.
И. Реконструкция и замена оконных блоков
Если в старых оконных блоках отсутствуют значительные повреждения, связанные с гниением древесины, ремонт оконных конструкций можно выполнить на месте. Для этого необходимо снять старую краску, отшлифовать деревянные элементы с заменой отдельных дефектных участков, которые могли возникнуть в результате гниения, выполнить грунтовку, шпаклевание, замену стекол, ремонт фурнитуры и проверку работы оконных створок, а также обеспечить герметичность и выполнить окончательную окраску. Таким образом, ремонт оконных конструкций предполагает выполнение нескольких этапов работ, которые требуют высокого профессионального мастерства. Поэтому чаще более предпочтительным вариантом является полная замена окон, если они уже находились в эксплуатации около 30 лет или более.
Существенное преимущество полной замены заключается в том, что теплоизоляционные характеристики стеклопакетов с трехслойным остеклением являются значительно более оптимальными по сравнению со старыми оконными блоками с двойным остеклением (показатель теплопотерь К около 2,5 Вт/м2К).
В настоящее время обычно выполняется монтаж новых окон т.н. типа MSE, т.е. открывающиеся вовнутрь (рисунок 38). Глубина оконной коробки составляет 130—170 мм, а показатель К около 1,3...1,7 Вт/м’К. Внутренние деревянные оконные элементы обычно подвергаются окраске, а наружный переплет и внешняя поверхность оконной коробки изготавливаются из горячеэмалированного алюминия (ГОСТ 25097-2002).
Если система вентиляции внутренних помещений представляет собой лишь вытяжную вентиляцию, забор компенсационного воздуха через новый отремонтированный фасад и окно следует обеспечить с помощью специальных устройств: клапанов компенсационного воздуха, монтируемых в оконных коробках или конструкциях стен, или каналов приточного воздуха. Потоки воздуха, проходящие через конструкции, уже не могут так же, как ранее, использоваться для проветривания, поскольку на современном этапе предъявляются более жесткие требования к качеству и гигиеничности внутреннего воздуха.
360
Стекло
Газ заполнения
Показатель К (Вт/м2К)
3 х прозрачное стекло
2 х прозрач. стекло + 1 х селектив. стекло
1 х прозрач. стекло + 2 х селектив стекло
без газа
без газа
без газа
1 65-1 80
1 30-1 40
1 10-1 20
3 х прозрачное стекло	воздух	1,70-1,90
2 х прозрач. стекло + 1 х селектив стекло	аргон	1 15-1 40
2 х прозрач. стекло + 1 х селектив стекло	криптон	1 10-1 35
1 х прозрач. стекло + 2 х селектив. стекло	аргон	1 10-1 35
1 х прозрач стекло + 2 х селектив стекло	криптон	1,05-1,30
3 х прозрачное стекло	воздух	1 30-1 40
2 х прозрач. стекло + 1 х селектив. стекло	аргон	1,00-1 25
2 х прозрач стекло + 1 х селектив стекло	криптон	0,90-1,15
1 х прозрач. стекло + 2 х селектив. стекло	аргон	0 75-0 95
1 х прозрач. стекло + 2 х селектив. стекло	криптон	0 70-0 90
Рис. 5.34. Современный оконный блок MSE с тройным остеклением Количество стекол, селективная пленка и тип газа, используемого для заполнения конструкции, оказывают влияние на показатель теплопотерь К
5.4.6. Ремонт кровли и верхних перекрытий
А.	Общая часть
Потребность в ремонте кровли и верхних перекрытий возникает в том случае, если какая-нибудь из их конструктивных характеристик не удовлетворяет требованиям эксплуатации здания или если срок эксплуатации материала предположительно подходит к концу. В настоящем разделе рассматриваются решения по ремонту кровли, применяющиеся для жилых многоэтажных домов.
361
Типичные пути разрушения кровли зависят от типа покрытия (гидроизоляции), основания покрытия и конструктивного решения верхнего перекрытия с точки зрения строительной физики. Кровля и верхнее перекрытие всегда образуют единый комплекс. Кровля предотвращает проникновение дождевой воды, снега и слишком сильного ветра в расположенные ниже помещения. Верхнее перекрытие, в свою очередь, препятствует утечке вверх тепла и влаги внутренних помещений. При исследовании проблемных кровель дефекты обнаруживаются как в свойствах водонепроницаемости кровельного покрытия, так и в конструктивных особенностях верхнего перекрытия. Карниз конструктивно соединяет стены и кровлю. Карниз является крайне важной конструкцией кровли, поэтому его выполнение должно быть обеспечено надлежащим образом. В рамках ремонта кровли конструкцию карниза зачастую приходится модернизировать или перестраивать.
Б. Гидроизоляция существующих кровель
Кровельные покрытия можно классифицировать на две группы: герметичные покрытия, удерживающие стоячую воду, и несплошные покрытия. К герметичным кровельным покрытиям относятся следующие: битумные покрытия с герметичными швами, пластиковые покрытия, резиновые покрытия и гидроизоляция, выполняемая набрызгом. Герметичные кровли обычно являются плоскими, с уклоном около 1:100 — Г.20 и внутренним водоотводом. Рыночная доля битумных покрытий составляет более 95 %, и в настоящее время они выполняются, как правило, в виде двухслойных покрытий с применением резинобитумных ковров.
К несплошным покрытиям относятся покрытия из металлического листа, бетонных блоков, глиняного кирпича, волокнистого цемента и некоторых других редко использующихся материалов. Несплошные кровли не удерживают стоячую воду. Угол наклона таких кровель должен быть больше, поэтому их называют также наклонными кровлями. Для прочности в их конструкции часто предусматриваются также нижние покрытия. К несплошному типу кровли относятся также покрытия из фальцованного металлического листа, хотя в случае их качественного монтажа они являются довольно герметичными. Наклонные кровли — это двускатные или односкатные кровли с уклоном наружу и наружным водоотводом, предусмотренным в виде карнизных желобов и водосточных труб. Для каждого типа используемого материала в технических нормах и правилах предусмотрен рекомендуемый минимальный угол наклона. По нормам предусматривается очень небольшой минимальный угол наклона, поэтому на практике предпочтительнее выбрать больший уклон. На наклонных кровлях обычно имеется многочисленное оснащение, в частности, мостики, различные монтажные отверстия для труб, световые фонари, люки и т.п. В основании несплошной кровли всегда предусматривается вентиляция.
До 1980 года все битумные гидроизоляционные материалы выполнялись из продутого битума и стекловолокнистого заполнителя. Эластичность ковров (удлинение) составляла около 1—2 %. При старении наиболее легкие компоненты битума испаряются, поэтому он затвердевает и становится более хрупким. Щелочная влага, возникающая в бетонном основании, в большинстве случаев через трещины в бетоне попадает в стекловолокнистую ткань, вызывая ее коррозию, в результате чего прочность гидроизоляции на разрыв может достигнуть практически минимальных показателей. Гидроизоляция плоской кровли обычно состояла из трех слоев: 1 или 2 слоя ковров + 2 или 1 слоя рубероида. Ковры имели стекловолокнистый наполнитель, вес 4 кг/м2 и высокий показатель прочности на разрыв. Рубероидные покрытия имели стекловолокнистый наполнитель, вес 2 кг/м2 и низкий показатель прочности на разрыв. Ковры приклеивали друг к другу с помощью горячего битума, разливая его из емкости и нанося щеткой на поверхность. Затем обычно выполнялась
362
промазка горячим битумом готовой поверхности. Широко применялась также защитная каменная посыпка, поскольку незащищенные участки очень быстро начинали покрываться трещинами.
После 1990 года практически вся битумная гидроизоляция выполняется из резинобитумных материалов, эластичность которых достигается за счет полимеров SBS (стирол-бутадиен-сти-рол). В некоторой степени применяются также битумные ковры АРР, эластичность которых обеспечивается путем замешивания в битум атактических полипропиленовых полимеров. По своим свойствам эти ковры более пластичны и требуют большего нагревания при укладке по сравнению с резинобитумными покрытиями. Наполнителем битумных ковров обоих типов служит полиэфирный войлок, который вместе с битумной смесью обеспечивает удлинение около 30% у резинобитумных ковров и около 10% — у ковров АРР. Если ковры приклеивать в холодном состоянии с помощью жесткого продутого битума, достигнуть вышеуказанных показателей удлинения не представляется возможным.
В.	Теплоизоляция верхних перекрытии
Кровельные конструкции можно классифицировать также в соответствии с типом применяемой теплоизоляции и нижней конструкцей покрытия. На практике используется три типа теплоизоляционных материалов: минеральная вата и другие волокнистые изоляционные материалы, газонаполненные пластмассы и керамзит.
Если верхнее перекрытие и кровля образуют единую систему без отдельного вентиляционного пространства, теплоизоляция должна выдерживать проектную нагрузку. В этом случае роль несущей конструкции чаще всего выполняет бетон или стальной профилированный настил. В качестве теплоизоляции можно использовать керамзит, жесткую минеральную вату, газонаполненный пластик EPS или XPS. При применении утеплителя из керамзита всегда предусматривается вентиляция. Вентиляция теплоизоляции из минеральной ваты и газона-шщняннпгп пластика в новых кровлях осуществляется устройством спеииалынлй. системы, пазов. Пока эта система применяется только в Финляндии, однако постепенно ее внедрение начинается и в России. Сохранение конструкций в сухом состоянии с устройством пазов является особенно важным для минеральной ваты, поскольку во влажном состоянии она размягчается, и в результате многочисленных замораживаний и оттаиваний разрушается.
В зданиях с верхними перекрытиями из легких деревянных конструкций покрытие имеет отдельное деревянное основание, поэтому теплоизоляция не несет нагрузки, что позволяет использовать дешевые и легкие виды минеральной ваты. Монтаж кровельного покрытия по деревянному основанию, уложенного поверх бетонного верхнего перекрытия, пользуется периодически большой популярностью. В этом случае между теплоизоляцией и покрытием предусматривается вентилируемое пространство в верхнем перекрытии.
Хорошая воздухонепроницаемость верхних перекрытий по отношению к внутренним помещениям является одной из их важнейших характеристик. Здесь существует пока еще много проблем, поэтому один из проектов по усовершенствованию конструкций направлен как раз на оптимизацию воздухонепроницаемости.
Г. Обследование состояния кровли
Перед началом ремонта кровли рекомендуется выполнить обследование ее состояния, в ходе которого путем вскрытия конструкций выясняется состояние гидроизоляции и конструкций под покрытием, имеющиеся в них дефекты и причины их возникновения. Без определения причин невозможно планировать успешные мероприятия по ремонту. Если специалист выполняет обследование состояния конструкций только визуально без их
363
вскрытия, он должен иметь высокую квалификацию и опыт. Предложения, внесенные в рамках обследования состояния, образуют основу для последующих решений, которые могут быть весьма разнообразными. Очень часто с помощью небольшого ремонта и улучшений можно продлить срок службы конструкций на долгие годы, эффективно используя при этом их жизненный цикл.
Д. План ремонта
Перед ремонтом кровли всегда необходимо составить план работ, хотя на практике это делается лишь в половине случаев. Составитель плана должен сформировать правильное представление об объеме, требованиях по качеству и деталях предстоящих ремонтных работ. При наличии плана, предлагающие свои услуги подрядчики также будут находиться в равноправном положении.
Ниже рассматриваются случаи, когда кровля нуждается как минимум в капитальном ремонте.
1) Битумные покрытия по деревянному основанию
С битумных кровель с деревянным основанием всегда следует снимать старое покрытие, независимо от того, является оно пологим герметичным или крутым несплошным битумным покрытием. Демонтаж старого покрытия, приклеенного к основанию, требует специальных навыков. Замена кровельного покрытия является важной операцией, поскольку, во-первых, можно определить и на месте исправить повреждения основания из шпунтованных досок и, во-вторых, обеспечить более хорошую пожарную безопасность. Опыт показывает, что, если на старое покрытие уложить новое, между покрытиями рано или поздно обнаружится вода. Старое покрытие не всегда является достаточно ровным для монтажа нового покрытия и далеко не во всех случаях удается достигнуть оптимальной герметичности швов, то есть увеличивается риск возникновения протечек. Новое покрытие монтируется на деревянное основание механическим способом путем прибивания гвоздями или путем точечного приклеивания битумом. Приклеивание по всей площади не рекомендуется, поскольку в этом случае температурное расширение досок в результате изменения влажностного режима передает покрытию нагрузку снизу. При необходимости замены деревянного основания рекомендуется использовать шпунтованную фанеру толщиной 15 мм. Работы по замене кровельного покрытия можно выполнять летом без специального навеса небольшими участками или под навесом более крупными участками. При ремонте битумного покрытия по деревянному основанию теплоизоляция обычно укладывается в верхнее перекрытие, при этом чаще всего используется рыхлая минеральная вата.
2) Керамзитные кровельные покрытия (рис. 5.35 и 5.36)
В 1970—1980-е годы чрезвычайной популярностью пользовались кровельные покрытия, смонтированные на керамзитном основании (в Финляндии — гравий Leca). Это решение считалось одним из самых эффективных и надежных. Чаще всего по слою керамзита заливалась монолитная бетонная плита толщиной около 40 мм, однако использовался также вариант основания, выполненного из отдельных плит. На пологих кровлях жилых многоэтажных домов имеется очень много монтажных проемов, обычно примерно один проем на 10 м2. Такое большое количество монтажных проемов объясняется тем, что жилые многоэтажные дома оборудуются принудительной вытяжной вентиляцией, для очистки каналов которой на кровле предусматриваются специальные люки. При этом типичными ошибками являются слишком малые уклоны, способствующие образованию луж. При капитальном ремонте кровли предусматривается обычно уклон кровли в диапазоне 1:60 — 1:40, что требует увеличения
364
угла наклона. Корректировка угла наклона обычно осуществляется с помощью сыпучего керамзита, поверх которого укладывается очень жесткая минераловатная плита толщиной 20 мм. Новая гидроизоляция выполняется при помощи двух резинобитумных ковров SBS, которые крепятся друг к другу наплавлением На верхнем ковре всегда имеется чешуйчатая посыпка, даже если на кровле предусматривается каменный материал. Крепление покрытия к бетонной плите, смонтированной на керамзит, выполняется с помощью механических телескопических крепежных деталей, обычно около 2 деталей на 1 кв. метр. Водоприемные воронки практически всегда подлежат замене. Все отверстия для системы ливневой канализации должны быть герметичными и выдерживать давление воды. Вместо медных воронок, широко использовавшихся ранее, в настоящее время применяются воронки, изготовленные из кислотоупорной стали. Работа систем ливневой канализации не должна вызывать смещения водоприемных воронок. В связи с дополнительным уклоном практически всегда приходится выполнять наращивание карнизов, а иногда и перемещение части монтажных проемов. Тенденция битумных ковров к усадке при морозе приводит к появлению в покрытии мощной силы растяжения, в связи с чем ковры следует прочно закреплять к конструкции карниза и нижним участкам стены в месте монтажных проемов. Карниз должен обладать достаточной прочностью, предотвращающей возможное смещение.
3)	Кровельные покрытия по основанию из минеральной ваты или газонаполненной пластмассы
До 1986 года кровли с теплоизоляцией из жесткой минеральной ваты представляют собой конструкции закрытого типа без вентиляции, а в настоящее время получили решения с использованием пазов, обеспечивающих вентиляцию. Под воздействием влажности срок эксплуатации невентилируемых кровель с минеральной ватой был короче обычного Во время строительства в слой теплоизоляции проникали вода или снег, в результате чего в кровельном покрытии образовывались протечки, влажный внутренний воздух проходил через конструкцию, увлажняя минеральную вату и т.п. Если влага не находила выхода, она конденсировалась зимой в верхней части теплоизоляции и после многократных замораживаний и оттаивании в течение нескольких лет приводила к размягчению минеральной ваты. При перемещении человека по размягченному кровельному покрытию швы между коврами подвергались нагрузке, превышающей обычную, что приводило к появлению протечек. В данном случае ремонт должен включать демонтаж всей конструкции вплоть до бетонной плиты или профилированного настила, монтаж надлежащей паровой и воздушной изоляции для обеспечения воздухонепроницаемости монтажных проемов с помощью уплотнений, монтаж повой теплоизоляции с вентиляционными пазами и устройство кровельного покрытия Крепеж выполняется с помощью телескопических анкеров. До настоящего времени встречные уклоны между водоприемными воронками чаше всего выполняются при помощи сыпучего керамзита, который засыпается под нижнюю теплоизоляционную плиту, чтобы не подвергать риску работу вентиляционных пазов. При выполнении капремонта обычно соблюдаются современные требования к теплоизоляции, те. наличие минераловатного слоя толщиной около 220 мм В этом случае теплоизоляция будет довольно мягкой. Если необходимо предусмотреть более жесткое основание, в качестве теплоизоляционного материала рекомендуется использовать газонаполненный пластик EPS (expanded polystyrene foam, в России носит название Полистирол). В пластике EPS также предусматривается вентиляция. EPS — более дешевое решение по сравнению с минеральной ватой, и пластик имеет более оптимальные характеристики влагопрочности с технической точки зрения, отличаясь при этом простотой монтажа. Поверх EPS монтируется жесткая минераловатная плита толщиной 20 мм для зашиты его от пламени газовой горелки и обеспечения общей пожарной безопасности при
365
производстве работ. В западных странах доля пластика EPS, используемого в верхних перекрытиях, составляет около 50 %, а в Финляндии этот показатель еше меньше.
4)	Кровельные покрытия из металлического листа (рис. 5.37)
Значительная часть наклонных кровель имеет покрытие, выполняемое из тонкого оцинкованного металлического листа. Серьезной проблемой таких покрытий являются частые протечки в стыках швов. Протекание кровель может происходить по самым разным причинам, в частности, некачественно выполненные швы, слишком пологая кровля, снегозадерживающие конструкции, которые становятся все более популярными, но приводят к появлению скоплению льда, отсутствие нижнего слоя покрытия, что противоречит нормам, и т.п. Внутренние ендовы и желоба оснований являются проблемными участками, поскольку на них выполняются соединения перекрестных швов, на которых трудно удерживать стоячую воду. Талый снег примерзает к этим участкам, что приводит к возникновению избыточного давления, раскрытию шва и проникновению воды. Ремонт отдельных протекающих швов выполняется путем их вскрытия и монтажа уплотнителя с последующей заделкой швов. Самым распространенный способ — монтаж жесткой минеральной ваты толщиной 30 мм в зазоры между швами и монтаж поверх нее битумного покрытия. Такая кровля является довольно плоской, а первоначальное покрытие не предусматривало нижнего слоя. Металлическая кровля — это несплошная кровля, которая не удерживает стоячую воду. Она хорошо защищает во время летних дождей, однако ее швы протекают под давлением воды, которая застаивается на кровле зимой во время таяния и замерзания снега. Конструкция демонтируется вплоть до стропильной фермы, на которую затем монтируется нижний слой, рейки для наращивания высоты и новая решетчатая обшивка. Монтаж нового металлического покрытия требует особо тщательного монтажа герметика для швов. При ремонте кровли можно уложить слой дополнительной теплоизоляции, повысить герметичность конструкции и отремонтировать другие локальные дефекты. Одним из вариантов является также замена кровельного покрытия из металлического листа. Кровля из оцинкованного металлического листа подлежит профилактической окраске с интервалом около 10—15 лет. Кровли из металлического листа с пластиковой облицовкой подлежат профилактической окраске, когда пластиковое покрытие начнет приходить в негодность. Кровельные покрытия также выполняются из металлического листа, прессованного в форму (например, в виде черепицы). В этом случае невозможно обеспечить оптимальную герметичность швов, поэтому под металлическим листом необходимо устроить нижнее покрытие.
5)	Черепичные кровельные покрытия
Черепичные кровли — в случае правильного монтажа — являются одним из наиболее надежных вариантов кровельных покрытий. Само покрытие редко требует ремонта. На практике под черепичным покрытием всегда устраивается нижнее покрытие. На практике при выборе материала нижнего покрытия и обеспечении герметичности его монтажных проемов иногда наблюдаются некоторые проблемы.
6)	Дворовые площадки и террасы с автомобильным движением
Сооружение дворовых площадок с автомобильным движением, под которыми расположены эксплуатируемые помещения, имеет свои проблемы в связи с возможными протечками. В Финляндии дворовые площадки всегда выполняются в виде перевернутых конструкций, в которых гидроизоляция представляет собой нижний слой, поверх которого монтируется теплоизоляция. Гидроизоляция хорошо защищена от нагрузок и перемещения поверхностных
366
конструкций. Теплоизоляционный материал должен быть водонепроницаемым. К таким материалам относится газонаполненный пластик XPS (extruded polystyrene). Поверхностные конструкции могут быть выполнены из самых различных материалов, в частности, бетонных плит, укладываемых с применением гравия для подгонки. Ранее крепление гидроизоляции к основанию осуществлялось путем точечного приклеивания, и вода, проникшая под гидроизоляцию даже через единственный участок протечки, распространялась повсюду, поэтому локализовать участок протечки было практически невозможно. В результате все конструкции необходимо было демонтировать вплоть до бетона и выполнять заново. Однако с опытом пришли знания. Прочное крепление гидроизоляции всплошную к бетону предотвращает движение воды под нею. Такая технология уже давно получила широкое распространение, что позволило практически устранить проблемы протечек.
Старая изоляция сохраняется и выполняет функций временной защиты. Дополнительный уклон выполняется для избежания прогибов и скопления воды. Материалом для него служит керамзит и на него в качестве основания для гидроизоляции укладывается жесткая минераловатная плита толщиной 20 мм. Функции гидроизоляции выполняют два резиноби тумных ковра, которые крепятся телескопическими анкерами к старой бетонной плите толщиной 40 мм. Крепление необходимо для предотвращения температурной деформации и смещения под воздействием порывов ветра. Эти проблемы могут возникнуть вследствие легкости поверхностной конструкции.
1. Керамзит.
2. Старая бетонная плита, толщина около 40 мм.
3. Старый битумный ковер (рекомендуется удалить)
4. Новый керамзит.
5. Жесткие минераловатные плиты, толщина 20 мм.
6. Новый полимернобитумный ковер.
7. Телескопические крепления.
Рис.5.35. Типовая конструкция при ремонте керамзитной кровли
5
4 'з
2
1
367
Условные обозначения:
1.	Поперечные доски, вентиляционный зазор
2.	Керамзит
3.	Бетонная плита толщиной 40 мм без армирования
4.	Старая гидроизоляция
5.	Керамзит для дополнительного уклона
6.	Керамзитобетонные плиты толщиной 60 мм
7.	Куски толстой фанеры для наращивания высота
8.	Косые опоры для предотвращения температурной деформации новой гидроизоляции
9.	Новая гидроизоляция
10.	Ветровой лист для предотвращения проникновения воды в конструкцию стены в результате сильного ветра
11.	Новый карнизный свес
12.	Проветривание керамзита, функциональность проверяется во время ремонта
Уклоны кровли были слишком маленькими, поэтому на кровле пришлось выполнить мероприятия для предотвращения скопления воды. Необходимо обеспечить дополнительный уклон и нарастить высоту карнизов. В качестве основания для гидроизоляции монтируются тяжелые керамзитобетонные плиты,
поэтому гидроизоляцию не нужно закреплять к нижним конструкциям.
Рис. 5.36. Карниз многоэтажного жилого дома
Условные обозначения
/. Деревянная стропильная ферма
2.	Нижний слой — жесткая минеральная вата, картон, пластмассовая сетка или другой материал
3.	Реики для наращивания высоты 25 мм и функциональное проветривание
4.	Новая решетчатая обшивка
5.	Новое металлическое покрытие
Рис. 5.37. Типовая конструкция при ремонте металлической кровли
368
5.4.7.	Ремонт систем отопления, водоснабжения и канализации
А. Ремонт трубопроводов как часть процесса эксплуатации здания в течение срока его службы
Основу процесса эксплуатации жилого многоэтажного дома в течение срока его службы составляют книгу (справочник) по содержанию дома, в которой дается опенка состояния дома, корректируемая один раз в пять лет, долгосрочный план мероприятий, а также результаты обследования состояния конструкций и инженерно-технических коммуникаций здания.
Составление книги (справочника) по эксплуатации дома и руководству по организации проживания в нем осуществляется в процессе проектирования и строительства объединенными усилиями владельца недвижимости, заказчика-застройщика, проектировщиков, подрядчиков и персонала, выполняющего мероприятия по техобслуживанию и содержанию дома. В справочник вносятся все мероприятия по техобслуживанию и проверке частей, конструкций, систем, оборудования и оснащения здания с указанием интервалов их проведения. Справочник содержит также данные об объемах, качестве, материалах и изготовителях, контактную информацию, связанную с техобслуживанием и содержанием дома, инструкции по мероприятиям в нештатных ситуациях, а также целевые показатели и принципы измерения водо- и энергопотребления. Кроме того, в справочнике указываются принципы организации контроля за выполнением мероприятий и динамикой показателей потребления, а также принципы составления отчетности.
Первая оценка состояния жилого многоэтажного дома выполняется по прошествии примерно 10 лет с момента сдачи его в эксплуатацию, после чего она корректируется один раз в пять лет. Оценка состояния осуществляется визуально как специалистами в области строительства, так и специалистами в области сантехнических и электротехнических систем. В рамках оценки состояния они проверяют, в частности, состояние конструкций и систем здания, около 10 % квартир, помещения общего назначения и коллективного пользования, а также дворовые территории. Измерения воздушных и водных потоков, температур и напряжения в электросетях выполняются во время этой проверки выборочно.
На основе полученных во время проверки данных и показателей потребления специалисты составляют для жилого дома проект долгосрочного плана мероприятий, который включает ремонтные работы, график и порядок их выполнения, оценку затрат на 10—15 лет вперед, а также меры по сокращению водо- и энергопотребления. Помимо этого, опенка состояния дает представление о рисках, которые связаны с ремонтом, содержанием, сроками реализации и финансированием и которые следует выяснить с помощью обследования состояния (например, сроки и объем ремонта трубопроводов или методы ремонта фасадов).
Исследования состояния трубопроводов выполняются выборочно, главным образом с помощью неразрушаюших методов контроля, т.е. без разрушения материала. В числе применяемых методов — рентгеноскопия напорных труб (водопроводы и трубы отопления), а также ультразвуковое исследование безнапорных труб (канализационные трубопроводы) и внутренняя телевизионная съемка безнапорных труб (канализационные и дренажные трубопроводы). Исследования выполняются на участках труб, которые подвергаются нагрузке, отводах, патрубках, резьбовых соединениях, муфтах, сварных швах и припоях. При рентгеноскопии на снимке фиксируется поперечное сечение трубы. Участки коррозии выглядят темными зонами и/или черными точками. Продукты коррозии, вызывающие перерывы в эксплуатации, представляют собой светлые полосы на внутренней поверхности трубы. На основании интенсивности затемнения участков коррозии и количества продуктов коррозии, а также толщины стенки труб выполняется оценка сроков их замены и определяется риск возникновения протечек. В настоящее время большое распространение получила
369
практика выполнения сравненительного анализа результатов исследования труб конкретного дома с результатами обследования трубопроводов в жилых домах аналогичного типа и времени строительства, что позволяет выяснить различия между ними. Такой сравнительный анализ повышает степень прогнозируемости сроков ремонта и замены труб, а также дает возможность специалистам по обследованию приобрести дополнительный опыт в вопросах, связанных с влиянием коррозии и дефектов на срок службы трубопроводов.
На срок службы трубопроводов систем отопления, водоснабжения и канализации оказывают влияние, в частности, следующие факторы:
—	использованное для их изготовления сырье;
—	процесс изготовления и обеспечение качества;
—	складирование и транспортировка;
—	методы монтажа;
—	условия монтажа;
—	профессиональное мастерство монтажников;
свойства текучей среды;
—	скорость потока текучей среды;
—	электрохимический ряд напряжений материалов системы;
—	характеристики окружающей среды;
—	мероприятия по техобслуживанию и содержанию.
В таблице 5.6 представлены усредненные циклы ремонта трубопроводов жилых домов с диапазоном предельных значений.
Таблица 5 6
Сроки службы труб жилых домов
Система	Материал	Срок эксплуатации лет	Примечание
Отопление	Сталь	50-100	1)
Отопление	Пластмасса	более 50	2L_
Отопление	Композит	не известно	
Расходная вода, холодная	Оцинкованная сталь	35-50	3)
Расходная вода холодная	Медь	40-60	4)
Расходная вода горячая	Медь	20-50	5)
Расходная вода	Пластмасса	50	2)
Расходная вода	Композит	Не известно	
Канализация	Чугун	40-70	6)
Канализация	Бетон	30-50	7)
Канализация	Керамическая труба	30-40	8)
Канализация	Пластмасса	50			 9)
Примечания:
1. В системе нет загрязнений, и в нее ежегодно подается свежая вода в количестве до 5 % от общего объема системы.
2. Материал с защитой от кислородной диффузии. Следует учитывать предельные показатели рабочих температур и давления, установленные изготовителем.
3. Ошибки при изготовлении, монтаже и проектном расчете сокращают срок эксплуатации трубопроводов.
370
4.	Загрязнения материалов труб, выборочная коррозия латунного припоя, эрозионная коррозия в результате неправильного расчета или монтажа, ошибки при монтаже, внутренние загрязнения в результате неправильного складирования, скорость потока, pH воды.
5.	То же, что в пункте 4 плюс температура воды.
6.	Толщина стенок и внутренняя антикоррозионная зашита различаются в зависимости от метода и времени изготовления. Способ монтажа и текучая среда, а также содержание трубопровода влияют на срок его службы.
7.	Химические (pH) и механические (эрозия) свойства текучей среды влияют на срок эксплуатации труб.
8.	То же, что в пункте 7.
9.	Ошибки при изготовлении и монтаже, а также высокая температура текучей среды сокращают срок службы.
Б. Этапы выполнения проекта ремонта трубопроводов многоэтажного жилого дома
А. Определение необходимости ремонта:
При определении необходимости ремонта трубопроводов учитываются, в частности:
—	Отчеты о проверках и обнаруженных дефектах, вносимые в справочник по содержанию дома
—	Долгосрочный план мероприятий по оценке состояния трубопроводов
—	Обследование и текущий контроль состояния
—	Необходимость в благоустройстве объекта недвижимости, например, строительство дополнительных сооружений и мансардных этажей
Б. Последовательность выполнения проекта
Б.1. План мероприятий, необходимых для выполнения проекта
План мероприятий, необходимых для выполнения проекта ремонта трубопроводов, включает следующее:
—	технические описания и обследования, уточняющие объем необходимого ремонта, например, оценка и план демонтажа асбестовых конструкций, конструкция полов в ванных помещениях, а также пожелания и предложения самих жильцов;
—	исследования, связанные с экономией энергии и воды, например, оценка рентабельности поквартирного учета водопотребления;
—	предложение по ремонту, включая следующие моменты:
•	предлагаемый объем ремонта по конкретным системам и помещениям
•	предложение по распределению затрат между жильцами и жилищным акционерным обществом
•	оценка возможности и комфортности проживания в помещениях во время ремонта
•	принципы выполнения жильцом работ собственными силами во время реализации подряда
—	чертежи, например, уточненные поэтажные планы по кухонным и ванным помещениям, чертежи расположения шахт сантехнических и электротехнических систем, а также необходимых помещений для них, планы типовых ванных комнат и проекции стен, а также конструктивные чертежи перекрытий;
—	бюджет затрат на ремонт и график выполнения проекта;
—	предложение по проекту, а также его техническое и экономическое обоснование;
—	перечень необходимых дополнительных исследований и оценок.
371
Б.2. План мероприятий по реализации проекта
Основными этапами плана мероприятий по реализации проекта являются:
—	составление эскизных проектов (без расчетов), а также типовых планов ванных и кухонных помещений и ознакомление жильцов с ними;
—	расчет трубопроводных систем;
—	составление описаний производства строительных работ;
—	увязка планов трубопроводов с архитектурными и конструктивными планами, планами систем вентиляции, электротехнических систем, демонтажа, управления качеством и гидроизоляции;
—	передача планов заказчику и их согласование в официальных органах.
Б.З. Этап реализации проекта ремонта
Процесс реализации проекта ремонта трубопроводов выполняется по той же схеме, как и любые ремонтные работы, однако в данном случае особую важность имеет сохранение для жильцов приемлемых условий проживания в квартирах во время производства работ.
Традиционно ремонт трубопроводов в квартирах выполняется двумя способами: единовременно во всех квартирах, расположенных на одной лестничной клетке, или же по вертикальным линиям прокладки трубопроводов (по стоякам), т.е. одновременно в ванных и кухонных помещениях, которые расположены одни над другими. Обычно ванная и кухня в квартире, а также пути доступа к ним ремонтируются примерно в течение 3—4 месяцев. На экспериментальных объектах реконструкции ремонт систем трубопроводов может выполняться быстрее — за 3 4 недели.
Наибольшие неудобства, связанные со строительным шумом и пылью, возникают при демонтаже старых конструкций. Именно на этом этапе более всего нарушается комфортность проживания жильцов. Мелкая строительная пыль проникает во все уголки квартиры, несмотря на то, что подрядчик ежедневно выполняет уборку и защиту от пыли. Как правило, мероприятия по защите от пыли кладовых и тех помещений, в которых не производится ремонт, выполняются самими жильцами, поэтому на время ремонта им рекомендуется перенести инвентарь, одежду и ценные предметы, чувствительные к воздействию пыли, в другое место.
Зачастую на время ремонта трубопроводов для жильцов организуют душевые и туалеты коллективного пользования. ЖАО или ТСЖ может также предоставить в распоряжение жильцов ванную и туалет в квартире или других помещениях коммерческого назначения, которые находятся в собственности учредителей. Кроме того, во время ремонта в качестве душевой и туалета можно использовать сауну коллективного пользования, если таковая имеется в доме. Еще одним способом обеспечения жильцов коммунальными удобствами является установка во дворе передвижного блока с соответствующим оснащением
В квартирах, где не производится ремонт, также могут быть перебои в работе систем отопления, водоснабжения и канализации, связанные с демонтажом старых труб или подключения новых труб к сети. Подрядчик обязан заранее проинформировать жильцов о дате и продолжительности проведения таких работ.
Во время ремонта дворовая территория дома, как правило, используется подрядчиком для своих нужд, поэтому возможности ее эксплуатации по прямому назначению, например, в качестве площадки хранения велосипедов и парковки автомашин, являются ограниченными
В. Применяемые решения при ремонте трубопроводов
ВЛ. Каналы для труб
Новые вертикальные каналы можно проложить по их прежним маршрутам или подыскать для них абсолютно новые участки рядом с ванными комнатами. При втором варианте
372
демонтаж старых каналов и труб обычно не предусматривается, то есть они остаются на своих прежних местах. Если каналы будут проходить по другим маршрутам, то на основании полученного опыта график производства работ сокращается более чем на 10 % и соответственно уменьшается объем затрат.
По своим габаритам вновь устраиваемые каналы больше старых, поскольку в них зачастую размещаются также вертикальные разводки кабелей электротехнических, телекоммуникационных и информационных систем. Кроме того, увеличивается толщина изоляции каналов. Если на лестничных клетках имеется достаточно места, они могут использоваться для устройства каналов, поскольку именно с лестничных клеток можно обеспечить наиболее легкий доступ к системам для их техобслуживания и контроля.
При ремонте трубопроводов в домах, выполненных по типовым проектам, в частности, постройки 1970-х годов, используются преимущественно готовые элементы каналов заводского изготовления.
В2. Система отопления
Городские многоэтажные дома обычно подключены к системе центрального отопления. Поскольку вода из центральной теплофикационной сети не поступает напрямую в отопительную сеть дома, тепловая энергия передается через имеющийся в доме теплообменник (рис. 5.38).
Рис. 5. 38. Современная система отопления многоэтажного дома
373
В рамках замены водопровода и канализационного трубопровода внесение изменений в систему отопления обычно не предусматривается, однако может оказаться целесообразным выполнить одновременно следующие мероприятия:
—	замена регулировочных клапанов батарей и систем отопления, а также центрального теплового пункта
—	демонтаж асбестосодержащей изоляции трубопроводов отопления и оснащение труб новой изоляцией из минеральной ваты
—	балансировка сети и регулировка комнатной температуры.
Кроме того, для избежания протечек воды в ванных комнатах осуществляется демонтаж расположенных в полу соединений стальных труб и батарей, которые подключены к системе центрального отопления и часто имеют внешние признаки коррозии На их место монтируются радиаторы, подключенные к стояку горячей воды, что не только обеспечивает отопление ванных комнат также и в летний период времени, но и упорядочивает их влажностный режим.
В.З. Система водоснабжения и канализации
Асбестосодержащая теплоизоляция водопровода подлежит удалению непосредственно еще до демонтажа труб системы водоснабжения и канализации. Демонтаж асбестосодержащих конструкций имеют право выполнять лишь фирмы, имеющие для этого специальную лицензию.
Если монтаж нового водопровода и канализационного трубопровода предполагается выполнить в месте прохода старых труб, старые каналы и трубы подлежат демонтажу по вертикали путем вскрытия стенок каналов, выполнения монтажных проемов вокруг труб в перекрытиях, демонтажа полов в ванных комнатах вплоть до заполнения перекрытия или до опорной плиты. Вертикальные стояки, а также трубы в полах и стенах ванных комнат также подлежат демонтажу. Неэксплуатируемые элементы трубопроводов, остающиеся в конструкциях, оснащаются заглушками, а неиспользуемый монтажный проем заливается бетоном. Для трубопроводов, проходящих в новых каналах, в перекрытиях предусматриваются новые монтажные проемы.
После монтажа труб и вертикальных каналов для электропроводки монтажные проемы в перекрытиях полностью заливают бетоном с учетом требований противопожарной безопасности и звукоизоляции.
В настоящее время в качестве материала водопроводных систем применяются:
—	медные трубы с соединениями в виде сварных швов, припоев или зажимов;
—	медные трубы с пластиковым покрытием и соединениями, как в предыдущем случае
—	композиционные трубы с соединениями в виде зажимов;
—	смонтированные внутрь защитных труб пластиковые трубы с соединениями в виде зажимов;
—	клапаны и краны выполняются из материала, устойчивого к потере цинка.
Увеличивается использование медных труб с припоями и композиционных труб, поскольку они уменьшают риски возгорания и отличаются простотой монтажа. В первом случае применяются элементы, припаиваемые с помощью электрического паяльника, а во втором — соединения в виде зажимов. Кроме того, расширяется применение монтажных систем пластиковых труб как варианта скрытого монтажа, однако толщина конструкций стен старых ванных комнат не всегда позволяет разместить в них соединительные и защитные трубы, в связи с чем приходится устраивать специальную стену, что требует дополнительных затрат.
Разводки труб размещаются внутри подвесного потолка ванной комнаты. Узлы подключения кранов и унитазов обычно монтируются на наружной поверхности стен ванной комнаты и представляют собой хромированные медные трубы. При этом прокладка соединительных
374
труб проектируется таким образом, чтобы минимизировать их	xxj'kw.vkmft-
проводные трубы, подключаемые к крану мойки, располагаются в цокольной части нижнего шкафа.
В ванных комнатах проектируются и применяются также и монтажные элементы заводского изготовления, в частности:
—	элементы душа, к которым относятся душевой блок, соединительные трубы душевого крана и батарея отопления, подключаемая к трубопроводу горячей расходной воды;
—	комбинированная система раковины, крана и нижнего шкафа;
—	элемент канала или монтажная стена, в которой уже смонтированы водопроводные и канализационные трубы, а также пристенный унитаз с бачком. Монтажная стена может одновременно выполнять функции элемента интерьера ванной комнаты.
В качестве материала трубопровода канализации в настоящее время применяется в основном пластик или чугун, а также в исключительных случаях для наружных сетей — бетон. К материалам, используемым для производства пластиковых труб, относятся PVC — U, PVC — С, РЕН, ABS, РР. Выбор типа соединений осуществляется с учетом типа трубы — с резиновыми уплотнениями, зажимами, фланцевыми, сварными, штыковыми или клеевыми соединениями. Для изготовления металлических канализационных трубопроводов применяются чугун, кислотоупорная сталь (AISI 304) и в исключительных случаях нержавеющая сталь (A1S1 316). В качестве соединения используются соединительные хомуты и уплотнения.
Для центральной канализационной магистрали, а также для канали зации, проходящей в конструкциях полов квартиры и цокольных отделениях кухонных шкафов, используются пластиковые трубы. Канализационные трубопроводы, проложенные в каналах, а также горизонтальные канализационные трубопроводы, смонтированные внутри подвесных потолков ванных комнат, в целях противопожарной безопасности и снижения уровня шума выполняются из чугуна с эпоксидным покрытием и с хомутовыми соединениями.
В рамках модернизации внутренних сетей водопровода и канализации здания зачастую выполняется также замена наружной системы водоснабжения и канализации на территории всего земельного участка. В этом случае для ее ремонта применяется, в частности, т.н. технология «труба в трубу», основанная на протаскивании в трубе нового защитного покрытия. Применение этой технологии предполагает, что трубы являются ровными без зубчатых участков. Новые кабели электротехнической и телекоммуникационной системы земельного участка монтируются в одной траншее вместе с водопроводом и канализационным трубопроводом.
5.4.8. Ремонт вентиляционных систем
А. Общая часть
В настоящее время уделяется большое внимание проблемам, связанным с работой вентиляционных систем жилых многоэтажных домов. В последнее время жители все чаще жалуются на качество внутреннего воздуха, которое связано с недостаточно эффективной или некачественной вентиляцией. Действительно, вентиляционные системы подавляющей части многоэтажных домов, строительство которых выполнялось слишком быстрыми темпами в течение последних десятилетий, уже требуют ремонта.
Для этих целей разработан целый ряд технических концепций ремонта вентиляции в многоэтажных домах, которые основываются на формировании комплексов работ и при
375
необходимости выполняются поэтапно. Эти концепции классифицируются по определенным областям, включая решения с использованием компенсационного (замещающего) воздуха, системы вытяжной вентиляции, кухонной вентиляции, принудительной приточно-вытяжной вентиляции с рекуперацией тепла, изменения вентиляции в каждой квартире, а также системы вентиляции помещений общего пользования. Концепции ремонта и связанные с ними инструкции по обследованию состояния систем разработаны в основном для жилых многоэтажных домов постройки 1960-х, 1970-х и 1980-х годов, оснащенных вытяжной вентиляцией в магистральном канале, поскольку именно эти дома составляют основную часть жилого многоэтажного фонда. Часть решений может применяться также в зданиях с естественной вентиляцией.
Как известно, ремонт можно выполнить на основе технических решений с различным уровнем качества монтажа и цены. Для того, чтобы жилищные общества или товарищества могли сделать правильный выбор, целевой уровень решений по ремонту и модернизации определяется путем классификации помещений по качеству микроклимата например, для Финляндии это:
—	S1 Индивидуальный микроклимат;
—	S2 Хороший микроклимат;
—	S3 Удовлетворительный микроклимат;
—	ниже S3.
S1 — самый высокий класс микроклимата, для которого не существует каких-либо специальных концепций, однако при выполнении ряда дополнительных мероприятий по ремонту, например, путем монтажа системы охлаждения, можно перевести помещение по микроклимату из класса S2 в класс S1. Класс S3 соответствует официально допустимому уровню. Помещения с микроклиматом ниже класса S3 оснащены самыми простыми системами вентиляции, и с помощью дополнительных мероприятий можно улучшить общую ситуацию. Однако достижение уровня класса S3 в данном случае не представляется возможным.
Для определения необходимых мероприятий по модернизации обычно достаточно небольшого обследования состояния систем вентиляции. При необходимости обследование выполняется в соответствии со специальными инструкциями по исследованию микроклимата или другими инструкциями по обследованию общего состояния. Обычное обследование, позволяющее выбрать подходящее решение для ремонта, включает только измерения воздушных потоков и перепадов давления в квартирах, а также визуальный осмотр вентиляционного оборудования. На основании результатов такого обследования осуществляется выбор целесообразных решений, и на их базе заказчик принимает решение о том, какие мероприятия при выполнении ремонта будут необходимы.
Б. Ремонт многоэтажных домов, оснащенных вентканалами из конструктивных материалов Рекомендуемые варианты ремонта можно сгруппировать по хронологическому признаку, поскольку в каждый период застройки использовались типичные для того времени конструктивные и сантехнические решения. Характерными особенностями многоэтажных домов постройки 1960-х годов являются вентканалы из конструктивных материалов. Это устанавливает четкие условия для ремонта. В таких зданиях потребность в ремонте наиболее высока. В 1970-х годах в многоэтажных домах стали использоваться вентканалы из металлического листа и устройства системы принудительной вытяжной вентиляции. В 1980-х годах были проведены экспериментальные испытания системы принудительной приточно-вытяжной вентиляции с рекуперацией тепла, которая стала активно применяться в 1990-х годах. В связи с введением энергетических норм данная система получила еще более широкое распространение.
376
Ниже представлены две модели поэтапной реализации мероприятий по ремонту вентиляции, направленных на достижение определенного уровня микроклимата в многоэтажных домах, построенных в 1960-е годы и ранее Целевой уровень первой модели является более низким, поэтому в соответствии с этим и его решения предусматривают меньший объем затрат. Вторая модель позволяет поднять качество микроклимата в помещениях до класса S2.
Вентиляционная система в домах, построенных в указанный период, весьма непритязательна, и к ее характерным особенностям относятся следующие:
—	естественная вытяжная вентиляция;
—	принудительная вытяжная вентиляция с магистральным каналом, в особенно в домах 1960-х годов постройки;
—	в высоких домах две зоны вертикальных каналов.
—	вытяжные вентканалы из конструктивных материалов;
—	венткамеры из конструктивных материалов;
—	низкие регулировочные параметры вытяжных клапанов (щелевые или решетчатые клапаны);
—	отсутствие вытяжные колпаков над кухонными плитами и установка клапанов компенсационного (замещающего) воздуха;
—	в домах постройки 1950—60-х годов имеются отверстия в наружных стенах на участке т.н. холодных кладовок;
—	в домах, построенных до 1940-х годов, имеются клапаны компенсационного воздуха, которые оказались позднее закупоренными (однако воздушные отверстия как таковые могут быть пригодными для применения).
В связи с применением каналов из конструктивных материалов и зачастую негерметичной оболочкой здания, поэтапная модернизация системы вентиляции в вышеописанных зданиях до достижения уровня класса S2 обычно не представляется возможной. Ремонт таких каналов является технически сложным процессом и его успех отнюдь не гарантирован. Таким образом, менее дорогостоящим решением может быть одновременная замена всей системы вентиляции, отработавшей свой срок, на систему приточно-вытяжной вентиляции уровня S2.
Варианты ремонта вентиляционных систем представлены в таблице 5.7. Вариант 1 является наилучшим, если в здании имеется принудительная вытяжная вентиляция с магистральным каналом, оснащенная вытяжным вентилятором, который находится в хорошем состоянии (со сроком эксплуатации менее 10 лет). Если ранее уже был выполнен ремонт вент-каналов, то с помощью небольших мероприятий по ремонту, система вентиляции может быть модернизирована до уровня S3.
Если в здании имеется естественная вентиляция, рекомендуется использовать вариант 2, при котором выполняется одновременная замена всей системы вентиляции на систему приточно-вытяжной вентиляции, оснащенной рекуперацией тепла и имеющей класс S2. В некоторых случаях более дешевым по сравнению с вариантом 2 решением может быть монтаж вытяжного вентиляционного агрегата в каждой квартире с обеспечением подходящей системы компенсационного воздуха на уровне класса S2 или S3. Подача замещающего воздуха может быть предусмотрена путем монтажа радиатора свежего воздуха, если планируется выполнить ремонт батарей, или же канала компенсационного воздуха, который выполняется во время ремонта окон. Эти варианты описаны в следующем пункте.
377
Таблица 5.7.
Варианты ремонта систем вентиляции в домах постройки 1960-х годов
Целевой	Вариант 1
уров.	Ремонт сущест-
вующей системы
Вариант 2
Вентканалы не ремонтируются замена системы ветиляции
ниже S3
S3
S2
Объект дом 1 юстройки 1960-х гг или ранее
Ремонт вентканалов (обязат. мероприятие)
Очистка и регулировка
Ремонт вытяжной вентиляции
Улучшение забора комп, воздуха
Ремонт кухонной вентиляции
Приточно-вытяжная вентиляция с рекуперацией тепла
5.4.9. Рекомендуемые решения по ремонту
А. Внтиляционное оборудование с теплорекуперацией, монтируемое поквартирно
Наиболее гибким решением замены старой вентиляционной системы на систему приточновытяжной вентиляции с теплорекуперацией класса S2 является монтаж вентиляционного оборудования в каждой квартире. В зависимости от планировки квартиры такое малогабаритное вентиляционное оборудование можно установить либо в прихожей в подвесном потолке над входной дверью в квартиру, что позволяет выполнять техобслуживание системы со стороны лестничной площадки, либо, например, в сантехнических помещениях. Забор наружного воздуха для работы оборудования и удаление отработанного воздуха осуществляется со стороны фасадной стены, наиболее подходящей для этой цели. Используя такое решение, можно отремонтировать одну квартиру или все квартиры в доме. Примеры выполненных работ представлены на рис. 5.39, 5.40, 5.41.
К вентиляционному оборудованию подключается также вытяжной колпак, монтируемый над кухонной плитой. Он должен быть оснащен функцией ускорения воздушного потока, с помощью которой обычную скорость потока вытяжного воздуха на кухне 5—10 л/сек можно увеличить во время приготовления пищи до 20—25 л/сек. Рекомендуется использовать
378
вытяжной колпак с таймерным управления. Регулировка в этом случае может выполняться с помощью привода или часов-таймера с пружинным возвратом. Увеличение мощности вытяжного колпака можно осуществить либо путем компенсации, когда при открытии задвижки колпака ослабляются потоки вытяжного воздуха из других помещений, либо альтернативно за счет одновременного увеличения скорости вентиляторов квартирного вентагрегата.
При планировании ремонта вентиляции следует учитывать, что оборудование требует эффективного шумоглушения. В канале приточного воздуха следует предусмотреть шумоглушитель круглого сечения длиной не менее 90 см. Помимо него, в ответвление канала в спальне рекомендуется дополнительно установить менее крупный шумоглушитель, поскольку именно здесь шум работающего оборудования создает максимальные неудобства.
Рис. 5.39 Отработанный воздух выводится через проемы в стенах здания
Рис. 5.41. Вентиляционное оборудование смонтировано над входной дверью в квартиру. Техобслуживание выполняется со стороны лестничной площадки
Рис. 5.40. Система принудительной приточно-вытяжной вентиляции, выполненная путем установки вентоборудования в квартирах
379
Б. Решения с использованием предварительно подогретого компенсационного воздуха
Хотя приточно-вытяжная вентиляция с теплорекуперанией является энергосберегающим решением и обеспечивает высокое качество внутреннего воздуха помещений, ее применение не всегда представляется экономически обоснованным. Если в подлежащем ремонту здании имеется естественная вытяжная вентиляция, которая находится в рабочем состоянии, уровень ее качества можно повысить обычно до класса S3 или даже S2. В этом случае следует обратить особое внимание на получение компенсационного воздуха. Самую распространенную ошибку зачастую допускают во время ремонта окон: замена старых негерметичных окон может привести к полному отсутствию вентиляции, если не предусмотреть одно из решений, связанных с обеспечением помещений компенсационным воздухом (например, в Финляндии ремонт окон часто выполняется путем установки с внешней стороны нового оконного блока перед старым деревянным окном с двойным остеклением, рис. 5.42). Такой ремонт окон считается значительно более дешевым вариантом по сравнению с полной заменой окон Для устройства канала приточного воздуха в оконном переплете просверливаются отверстия для притока компенсационного воздуха, а также монтируются необходимые детали, в частности, фильтр, клапан предотвращения обратного потока и регулятор направления и скорости воздушного потока. Такое решение на уровне класса S3 позволяет обеспечить получение компенсационного воздуха и предварительно его подогреть.
Примечание: поток воздуха между стеклами нагревается и позволяет частично рекуперировать тепловые потери окна.
Рис. 5.42. Замена старого оконного блока на новый с отверстием для приточного воздуха
Если в здании выполняется замена системы батарей, одновременно с этим можно легко и эффективно обеспечить помещения компенсационным воздухом путем установки радиаторов свежего воздуха. Такое решение относится к мероприятиям класса S2 и предусматривает поступление воздушного потока в помещение через фильтр канала приточного воздуха и радиатор (рис. 5.43). При этом воздух, поступающий в помещение, уже нагрет почти до комнатной температуры, и полностью отсутствуют сквозняки. Забор наружного воздуха можно выполнить двумя способами: с помощью канала круглого сечения через стену или альтернативно над батареей, например, через отверстие в конопаточном материале окна, при этом батарея оснащается телескопическим элементом.
380
Рис. 5.43. Принцип работы радиатора свежего воздуха и два альтернативных способа забора наружного воздуха
5.4.10. Ремонт электротехнических систем
Электротехнические системы в современных жилых домах по широте охвата и многофункциональным особенностям существенно превосходят системы, существующие в старых домах. В связи с постоянным ростом количества видов применяемого оборудования мощность существующей электросети часто оказывается недостаточной, и, следовательно, возникает необходимость монтажа новых систем. Кроме того, продолжается процесс усовершенствования стандартов и норм электромонтажа. Все это означает, что во время ремонта старых зданий необходимо проводить комплексную реконструкцию электротехнических систем (рис 5.44).
При выполнении ремонта электротехнических систем необходимо учесть будущие потребности здания, поскольку период между капремонтами жилых домов составляет обычно несколько десятилетий. Модернизация электротехнических систем, выполняемая в рамках капремонта жилого многоэтажного дома, обычно начинается именно с обследования состояния питающих кабелей, а также выяснения резерва для размещения дополнительного электрооборудования и телекоммуникационных систем.
Для улучшения уровня электрооснащенности квартир обычно требуется выполнить замену распределительных щитов, так как это связано с ростом энергопотребления. В центральной части цокольного этажа здания следует предусмотреть помещение для размещения главного электрощита и распределительного электрошитка здания. Квартирные электросчетчики обычно монтируются по несколько штук в специальных шкафах на лестничных площадках. Эти шкафы можно заменить новыми с цифровыми счетчиками, что позволит сэкономить место, а также повлиять, например, на эффективность обработки информации для выставления счетов за пользование электроэнергией. Однако по нормам противопожарной безопасности шкафы нельзя размешать на лестничных клетках без дополнительной зашиты.
Вместо традиционных отдельных телефонных, антенных и других телекоммуникационных систем квартиры оснащаются общей или открытой сетью коммуникаций, которая позволяет
381
установить легко изменяемые связи с радио-, телевизионной, информационной и телекоммуникационной аппаратурой. Для размещения телекоммуникационной сети в здании (обычно в цокольном этаже) предусматривается отдельное помещение, в которое выводятся кабели операторов (домовые кабели) и в котором монтируется активное оборудование, в частности, усилители антенной сети, а также коммутационное оборудование или серверы сети Интернет. Активное оборудование может находиться либо в собственности операторов сети, либо непосредственно у жилищного акционерного общества. Из данного помещения в квартиры прокладываются магистральные кабели (для каждой квартиры свой отдельный кабель). При планировке помещений следует учесть возможность последующего монтажа соединительных устройств для различных систем.
Для прокладки кабелей следует предусмотреть каналы достаточного объема с учетом резерва на последующий монтаж. Если необходима замена питающего электрокабеля, каналы для его прокладки (трубы к главному щиту) выполняются в соответствии с инструкциями фирмы-владельца электросети. Для телекоммуникационных кабелей монтируются кабельные каналы размером 50 и 100 мм, количество которых зависит от количества подключений в здании и операторов, работающих на данной территории. Помимо задействованных каналов следует смонтировать также резервные.
Из помещения с телекоммуникационным оборудованием и от щита со счетчиками должны быть проложены надлежащие каналы для прокладки кабелей в каждую квартиру. Согласно нормам и правилам, в подъездах (на лестничных клетках) без специальной защиты могут работать только такие системы, которые обеспечивают питание расположенного на площадках оборудования, в частности, светильников и розеток. В связи с этим для прокладки в квартиры магистральных и распределительных кабелей рекомендуется предусмотреть отдельную шахту. Эта шахта должна быть надежно защищена и должна иметь достаточное количество люков техобслуживания, чтобы обеспечить доступ к системе в случае необходимости техобслуживания и ремонта. Доступ в шахту должен быть предусмотрен только с проходом через помещения общего пользования. Расчет размера канала прокладки осуществляется с учетом резерва на его последующее расширение. Вертикальная шахта проходит через все этажи таким образом, чтобы через нее из помещения телекоммуникационного оборудования в цокольном этаже можно было при необходимости вывести на кровлю антенные кабели.
КВАРТИРА
Распредустройство квартиры, которое включает поквартирные компоненты и кроссовую панель
Розетки подключения, опр. кол-во, к каждой из которых можно подключить два электроприбора
Тетефонный, телекоммуникационный и телевизионный/радиокабель в каждую квартиру
ЗДАНИЕ
Кабели подключения:
—	телекаммуникационный кабель
-	телефонный кабель
—	теле/радиокабель (от антенны или кабельной сети)
Рис. 5.44. Схема телекоммуникационной сети жилого дома
382
При отсутствии возможности устройства отдельной шахты, в качестве каналов для прокладки кабелей следует использовать огнестойкие кабельные трубы заводского изготовления.
Электрощит с группой автоматических выключателей обычно размещается в прихожей. Чаще всего для его монтажа достаточно ниши шириной 500 мм. Квартирный электрощит можно снабдить дверцей или разместить его в отдельной нише или встроенном шкафу. При размещении щита следует учитывать, что от него пойдут каналы проводки к электроприборам и бытовым установкам в квартире. Оптимальным решением является устройство такого встроенного шкафа, от которого через потолок и пол будут проложены кабельные трубы. Монтаж групповой электропроводки следует выполнять скрытым методом, но это не всегда возможно на ремонтируемых объектах, поэтому приходится прибегать к устройству наружной проводки.
Магистральный кабель телекоммуникационной системы подводится к распредустройству квартиры. Из него кабели внутренней проводки звездообразно прокладываются к точкам подключения в комнатах. Кроме того, в распредустройстве квартиры находятся диплексеры для сети коллективной антенны, а также активные и пассивные компоненты для обслуживания компьютерных сетей. Распредустройство квартиры можно разместить в шкафу непосредственно под групповым щитом, что позволит использовать те же каналы прокладки и избежать беспорядка. В этом же шкафу шириной 500 мм можно также предусмотреть место для установки приборов, которые невозможно смонтировать внутри распредустройства. К ним относятся, например, щит охранной сигнализации и базовая станция беспроводной информационной сети.
Структура внутренней телекоммуникационной сети квартиры является звездообразной, т.е. к каждой соединительной коробке подводится отдельный кабель от квартирного распредустройства. К каждой отдельной соединительной коробке можно подключить два разных устройства, например, телефон и телевизор или два компьютера. Сигнал, поступающий в соединительную коробку (от телефонной, антенной и тд. сети), определяется на кроссировоч-ной панели распредустройства квартиры. Это делает систему чрезвычайно гибкой, однако одновременно исключает возможность использования старой электропроводки.
Система силового электропитания квартир состоит, как правило, из системы освещения и розеточной сети. В зависимости от объема ремонта и срока возведения здания можно сохранить старую электропроводку осветительной сети, однако даже в этом случае рекомендуется заменить выключатели освещения. Обычно модернизация освещения предполагает монтаж дополнительных светильников. Сеть розеток с электропроводкой чаще всего требует замены, поскольку в старом здании количество розеток является недостаточным и новую сеть следует выполнять пятипроводной (т.е. с применением системы электропитания TN-S). В некоторых случаях существующие трубы и каналы электропроводки можно также использовать для прокладки новых электрокабелей. Согласно современным стандартам, группы розеток в ванных комнатах и на балконах должны быть заземлены.
Замена старой четырехпроводной системы электропитания на систему TN-S, которая соответствует современным стандартам электромонтажа, требует замены магистральных кабелей и групповых щитов квартир (что обычно приходится выполнять также и вследствие увеличивающейся нагрузки), а также монтажа магистральной шины заземления в помещении установки главного электрощита.
Основную часть работ по ремонту электротехнической сети квартиры составляют монтаж новых розеток для электрических и телекоммуникационных систем, замена старых розеток, а также прокладка каналов для электрокабелей. Устройство розеток и труб в существующих конструкциях всегда связано с выполнением строительно-монтажных работ. Возможными вариантами электромонтажных решений в этом случае являются следующие:
383
прокладка труб в новых конструкциях (например, подвесных потолках, новых перегородках и обшивке, новых монолитных полах), укладка в существующую конструкцию и ремонт покрытия, наружный монтаж розеток и электропроводки или применение монтажных панелей. Электропроводку можно скрыть, например, за плинтусом и другой аналогичной обшивкой. На рынке предлагаются также различные системы каналов электропроводки и обшивки заводского изготовления, предназначенные для нужд жилищного строительства.
В комнатах должно быть предусмотрено достаточное количество розеток с учетом будущих потребностей (например, дистанционное управление, доступ к телекоммуникационным сетям, внутренние компьютерные сети и т.д.). В комнатах розетки следует расположить на каждой стене. Ориентировочно можно рекомендовать монтаж одной телекоммуникационной розетки в каждой комнате, а в спальне и гостиной — дополнительно две розетки. Рядом с телекоммуникационной розеткой рационально будет установить не менее двух двойных розеток. В гостиной и других аналогичных комнатах можно предусмотреть комбинации розеток на разных стенах, что предоставит больше свободы при размещении мебели.
Рядом с силовыми розетками рекомендуется предусмотреть резервную розетку, соединенную со встроенным шкафом, где расположен групповой щит. Эти розетки могут быть впоследствии использованы для монтажа других систем.
Наиболее типичным электрооборудованием, применяемым в квартирах, является бытовая техника За исключением электрической плиты, электроприборы, как правило, имеют штепсельное соединение с электросетью, поэтому при их подключении также следует соблюдать вышеуказанные принципы. Одним из способов обеспечения безопасности и удобства применения является управление электрооборудованием с помощью реле времени (таймеров), для чего в групповом шите монтируются часовые переключатели.
К другим системам, монтаж которых обычно осуществляется в рамках ремонта, относятся, например, система управления запиранием входной двери здания, что предполагает устройство кабельного канала связи между квартирами и входной дверью, или монтаж греющего электрокабеля в ванных комнатах.
Цель ремонта — это не только замена изношенных и вышедших из работы конструкций, но и повышение уровня оснащения и качества объекта недвижимости. Поэтому проект ремонта электротехнических систем выполняется согласно тем же принципам, что и проектирование систем при строительстве новых домов. Работа ведется совместно с архитектором и специалистами соответствующих проектных институтов. При этом необходимо обратить особое внимание на особенности существующих конструкций.
5.5. Примеры проектов ремонта
5.5.1 План реконструкции жилых многоэтажных домов в районе Якомяки, Хельсинки
А. Исходные данные
В Финляндии 1960-е годы ознаменовались крупными изменениями в структуре населения, которые были связаны с быстрыми темпами миграции жителей из сельской местности в города. Одновременно возникла срочная потребность в строительстве жилья для переселенцев. Поэтому в 1960—70-х годах в основных быстрорастущих регионах страны развернулось широкое строительство панельных многоэтажных домов из бетонных конструкций, которые составляют сейчас значительную часть жилого фонда. Рассматриваемый в настоящем разделе жилой район Якомяки, построенный по заказу муниципалитета Хельсинки, как раз и
384
является типичным примером такой застройки. Этот район расположен на расстоянии около 15 км к востоку от центра города.
В 1967—1969 гг. в Якомяки было осуществлено строительство тридцати одного арендного жилого дома, в которых общее количество квартир составляет около 1 500 (рисунки 5.45 и 5.46). Эти невысокие дома расположены на земельном участке относительно далеко друг от друга, поэтому они органично вписываются в окружающий лесной пейзаж. Дома находятся в собственности и под управлением фирмы АО Недвижимость Якомяки (Jakomaen kiin-teistot Оу), которая, в свою очередь, принадлежит муниципалитету Хельсинки.
Рис. 5.45. Жилой район Якомяки, Хельсинки
Рис. 5.46. Район арендных многоэтажных жилых домов Якомяки, Хельсинки
385
В районе преобладают дома двух типов: длинные секционные дома и соединенные между собой точечные дома. В домах имеются наземные цокольные этажи, в которых в соответствии с оригинальным проектом зарезервированы большие площади для коллективных нужд. На этажах выше цокольного расположены квартиры, в каждой из которых имеются кухня, ванная и 1—4 комнаты. Квартиры и помещения общего пользования оснащены системой принудительной вытяжной вентиляции.
Внутренний каркас зданий изготовлен из монолитного бетона, а наружные стены —из панелей «сэндвич» заводского производства (бетон — минеральная вата — бетон). Поверхность наружных стен представляет собой серый моющийся бетон.
В 1976 году в Финляндии получила распространение технология дополнительной поризации фасадного бетона. Наружные стены многоэтажных домов района Якомяки, построенных в 1960-х годах, выполнены из непоризованного бетона. В первой половине 1990-х годов в этих домах начали обнаруживаться серьезные дефекты в конструкциях фасадов и балконов (рис. 5.47). Одновременно возникли также проблемы, связанные с работой сантехнических и электротехнических систем. Вентиляция домов оказалась недостаточно эффективной, а в канализационной системе были обнаружены участки коррозии.
Все чаще наблюдались случаи разрыва трубопроводов и протечки из санитарного оборудования, которое уже стало неэкономичным с точки зрения водопотребления.
Рис. 5.47. Состояние торцевого фасада и изоляции дома по адресу: Якомяентие 6 f до ремонта
Б. Выявление необходимости в ремонте
В районе было выполнено исследование для определения необходимости выполнения ремонта жилых домов, на основании которого в 1995 году был составлен план реконструкции. В рамках этого исследования была подготовлена оценка экономического и технического состояния домов, а также необходимости и методов проведения ремонта.
386
Во время исследования был принят во внимание тот факт, что почти все квартиры в домах были сданы в аренду, то есть в районе практически не было пустующего жилья. Кроме того, преобладало мнение о невозможности повышения арендных ставок на квартиры в районе Якомяки. Тем не менее, руководство компании-владельца недвижимости было уверено, что после ремонта фасада, улучшения внешнего облика зданий и модернизации балконных конструкций повышение арендной ставки станет вполне реальным.
Потребление тепла в зданиях района составляло в среднем 62 кВтч/м3, расход воды — 200 л/человек/сутки, что расценивалось как хорошие показатели. Но, с точки зрения руководства компании-владельца недвижимости, расход тепла можно было сократить путем оптимизации теплоизоляционных свойств наружной оболочки домов.
Для выяснения состояния зданий было проведено их обследование. Этот процесс является очень важной частью проекта, поскольку он позволяет сделать анализ связанных с ним технических и экономических рисков, а также управления ими. В рамках обследования состояния были определены конструкции, которые еще можно было отремонтировать, и элементы, которые требовали полной замены. Кроме того, была установлена приоритетность выполнения ремонтных работ в зданиях в зависимости от их состояния.
Обследование состояния зданий затрагивало различные элементы их оболочки и включало следующее:
—	анализ первоначальных проектных решений;
—	полевые исследования с применением разрушающих и неразрушаюших методов контроля;
—	лабораторные исследования.
В ходе этих работ было обнаружено, что стороны света оказывают существенное влияние на состояние фасадов. Во всех домах южные фасады оказались гораздо в более неудовлетворительном состоянии по сравнению с другими фасадами. Для крупнопанельных фасадов с окнами были характерны повреждения наружных бетонных оболочек в основном на участке верхней части и у вертикальных краев окон. Наблюдался значительный перекос наружных оболочек в торцах зданий и смещение панелей. Для обеспечения безопасности жильцов некоторые участки наружных бетонных оболочек в торцах уже были закреплены болтами к внутренней бетонной оболочке. В торцах нескольких домов в результате значительного перемещения панели оказались прижатыми друг к другу, в то время как в качественно выполненном панельном фасаде между панелями должны быть температурные швы, заполненные эластичной массой.
Среди факторов, представлявших серьезную угрозу безопасности людей, были отмечены, властности, следующие: падающие с изношенного фасада куски моющегося бетона, ослабление крепления наружных оболочек, а также вероятность падения на дворовую территорию целой панели наружной оболочки весом более одной тонны.
В ходе обследования состояния было принято решение найти 3—5 вариантов реконструкции с учетом технических параметров, экономических затрат, энергопотребления в зданиях и уровня арендных ставок.
При сравнении разные варианты ремонта фасадов по уровню затрат были разделены на две группы:
1) менее дорогостоящий ремонт наружных стен с применением «косметических» способов ремонта, включая монтаж плит из волокнистого цемента и кассет из металлического листа (рис. 5.48);
2) более дорогостоящий ремонт наружных стен с облицовкой кирпичом и новой железобетонной панельной оболочкой (рис. 5.49).
На выбор варианта ремонта важное влияние оказали такие факторы, как необходимость демонтажа обветашавших наружных бетонных оболочек юго-восточных и юго-западных
387
фасадов, а также необходимость закрепления болтами наружных оболочек северо-западных и северо-восточных фасадов к старой внутренней бетонной оболочке или же их демонтажа.
Примечание: Старая наружная оболочка закрепляется болтами к старой внутренней бетонной оболочке В направлении снаружи-внутрь конструкция состоит из следующих элементов: 1) металлическая кассета, 2) зазор для проветривания 25 мм, вертикальная металлическая сетка из горячеоцинкованно-го профиля, шаг в соответствии с размером кассет, 3) горизонтальная деревянная обрешетка 50 мм. материал 50x50 кбОО + жесткая минеральная вата с механическим креплением из расчета 4 крепежных детали на I м’, часть обрешетки прикрепляется к наружной оболочке с помощью сквозных болтов, а часть —с помощью крепежных деталей из нержавеющей стали, 4) старая наружная оболочка прикрепляется к внутренней оболочке с помощью нержавеющих крепежных деталей.
Рис. 5.48. Легкий косметический ремонт с применением стальных кассет в качестве наружной поверхности
Примечание: Выполняется демонтаж старой наружной бетонной оболочки. В направлении снаружи-внутрь конструкция состоит из следующих элементов: 1) кладка из обожженного морозоустойчивого кирпича NRT 130 мм, крепление нержавеющими стальными связующими элементами к старой конструкции из расчета 4 шт. на 1 м’. 2) зазор для проветривания 40 мм, 3) жесткая минеральная вата 50 мм, 4) минеральная вага 100 мм, выравнивание старой стеновой поверхности целлюлозной ватой, 5) старая внутренняя бетонная оболочка.
Рис. 5.49. Сложный косметический ремонт с применением кирпичной кладки в качестве наружной поверхности
388
При сравнении учитывались также модернизация существующих и строительство новых недостающих балконов.
При выяснении необходимости ремонта были изучены также варианты финансирования реконструкции фасадов и строительства балконов, а также их влияние на арендные ставки в домах. Самым оптимальным вариантом финансирования была признана комбинация кредита на капремонт с государственной дотацией и доли собственного финансирования, накапливаемой за счет арендной платы. В результате повышение арендных ставок на квартиры составило в целом 1 евро на 1 м’. жилой площади в месяц.
На этом же этапе были проанализированы варианты ремонта, которые позволили бы повысить уровень качества квартир, перестроить под квартиры помещения общего пользования, расположенные главным образом в наземных цокольных этажах, а также применить более плотную застройку в районе.
Перестройка цокольных этажей под квартиры является весьма рентабельным решением. При этом имущество и инвентарь жильцов, хранящиеся в кладовых помещениях отапливаемых цокольных этажей, переносятся в неотапливаемые деревянные кладовые на территории двора. Освободившиеся помещения цокольных этажей ремонтируются под квартиры. Общий объем затрат на устройство таких квартир составляет 60—70 % от объема расходов на новое строительство. Перестройка цокольных этажей под квартиры с собственными индивидуальными двориками также украшает внешний облик дворовой территории. Однако в районе Якомяки идея перестройки цокольных этажей под жилье не была реализована в связи с протестом жильцов против ее осуществления.
В. Экспериментальные объекты ремонта
Перед составлением плана реконструкции и подготовкой рабочих проектов по каждому отдельному зданию, был организован тендер (конкурс) на проектирование и подрядные работы по двум типовым домам. Цель тендера заключалась в поиске технического решения, которое могло бы получить универсальное применение для ремонта фасадов в районе Якомяки в целом. В тендере на проектирование был указан необходимый срок эксплуатации отремонтированных фасадов, который составил 60 лет. Кроме того, по плану во всех квартирах предусматривалось строительство остекленных балконов, а на кровлях — устройство новых карнизных свесов.
Тендер был организован Агентством жилищного строительства муниципалитета Хельсинки. Для проведения конкурса на проектирование было сформировано жюри, в которое вошли архитекторы из Архитектурно-планировочного управления и Управления контроля строительства, начальник проекта, представитель от жильцов — член правления компании-владельца недвижимости, а также директор-распорядитель этой компании.
Для участия в тендере на проектирование были приглашены четыре архитектурных бюро. Полученные предложения показали, что участники тендера предлагают две основных линии реконструкции: одна направлена на полную реконструкцию, а вторая —на сохранение оригинальной архитектуры зданий и ее акцентирование.
По результатам конкурса, на основании предложения жюри правление выбрало два архитектурных бюро, с которыми были подписаны договоры на проектирование. На подготовку архитектурного и строительного проекта было предоставлено два месяца, а на организацию тендера на подрядные работы — один месяц.
Основной идеей обоих победивших решений был демонтаж старых наружных оболочек стеновых панелей, замена теплоизоляции и окон, а также облицовка фасада материалом со
389
сроком эксплуатации не менее 60 лет. В качестве фасадного материала для секционных домов был выбран кирпич, а для точечных домов — кирпич и сталь.
По окончании проектирования двух объектов (по адресам Якомяентие 8а и Канкаретие 96) был организован тендер на подрядные работы по каждому из объектов в отдельности. Цены предложений оказались выше предполагаемого объема затрат в размере 300 евро за 1 м жилой площади, и в особенности по менее крупному объекту (Якомяентие 8а). В связи с этим по указанному объекту было решено провести повторный конкурс, и для увеличения объема подряда в него были включены два более крупных здания (Якомяентие 8Ь и 8d) Самый низкий объем затрат на ремонт в соответствии с ценами подрядных предложений составил соответственно по адресам Якомяентие 8а b d около 500 евро за 1 м2 жилой площади, дома по адресу Канкаретие 9Ь —около 400 евро за 1 мг жилой площади
Экспериментальная реконструкция объектов была выполнена в 1997—1999 годах. Финансирование осуществлялось за счет государственного кредита на капремонт и частично за счет фондовых средств (16—20 %). На рис. 5.50 представлен один из объектов после ремонта.
Рис. 5.50. Объект по адресу Лоухиккотие 20а до ремонта (слева) и после ремонта фасадов и балконов (справа)
Г. План реконструкции жилого района
На основе проведенных обследований состояния домов и их экспериментального ремонта был подготовлен план реконструкции жилого района Якомяки на период 1999—2011 гг. (рис. 5.51). Учитывая фактор срочности ремонта, выполнение реконструкции домов с более серьезными дефектами приурочено к первым годам по графику, а домов в хорошем состоянии —к последним годам реализации плана.
390
Адрес	Год	Кол-	Квар-	Затраты	Сроки выполнения рёмонта	
	постройки	во	тиры м2	на рем. млн	97 98 99 00'01 02 03 04 05 06 07 08 09 10'11	
Экспер. объекты ремонта 1997-99 гг.					I	1	1
Kankareretie 9 b	1967	60	4372	1,7		
Jakomaentie 8 d	1969	45	2490	1,2		1	1
Jakomaentie 8 b	1969	48	2656	1,3		
Jakomaentie 8 a	1969	24	1328	0,6		1	1
План ремонта на 1999-		2011	гг.			
Kankareretie 11 e	1968	36	1992	1,4		
Kankareretie 11 f	1968	27	1494	1,1		
Louhikkotie 20 a	1968	84	4158	3,0		
Louhikkotie 20 b	1968	42	2940	1,6		
Louhikkotie 20 c	1967	36	2520	1,5		
Jakomaentie 10 c	1969	70	3833	2,3	i	
Jakomaentie 10 b	1968	70	3833	2,3		
Jakomaentie 10a	1968	70	3833	2,3		
Jakomaentie 6 e	1968	42	3147	1,9		
Jakomaentie 6 f	1967	60	3030	1,8		
Jakomaentie 8 c	1968	30	2100	2,1		
Jakomaentie 8 e	1968	33	2794	2,8		
Louhikkotie 15 b	1968	30	2625	2,6		
Louhikkotie 15 a	1968	42	2940	2,9		
Louhikkotie 15c	1967	30	2625	2,6		
Kankareretie 11b	1967	36	2142	2,1		
Kankareretie 11 c	1968	27	1607	7,3		
Kankareretie 11 a	1967	100	7250	1,6		
Kankareretie 11 d	1968	24	1680	1,7		
Jakomaentie 6 b	1968	120	6060	6,1	*	
Jakomaentie 6 c	1968	36	2142	2,1		
Jakomaentie 6 d	1968	27	1607	1,6		
Jakomaentie 6 g	1968	58	2988	3,0		
Jakomaentie 6 h	1968	28	2370	2,4		
Jakomaentie 6 i	1968	32	2708	2,7		
Jakomaentie 6 a	1969	96	4848	4,8		 
Kankareretie 9 a	1967	60	3540	3,5	I	
						
В целом		152393649 76,2				1		—1	1	
Рис. 5.51. План ремонта жилого района Якомяки. Ремонт фасадов и балконов
391
5.5.2 Ремонт российских панельных домов по финской технологии
А.	Фонд панельных домов в России
Фонд панельных жилых домов на территории бывшего СССР является весьма значительным и насчитывает около 15 млн квартир, выполненных лишь с применением нескольких типовых проектов. Ремонт приватизированных зданий может быть выполнен самыми разными способами в зависимости от ресурсов, которыми располагает владелец. Что касается государственных или муниципальных домов, проведение их комплексной реконструкции вряд ли является реальным в связи с недостатком денежных средств.
Начиная с конца 1950-х годов, в России строительство жилья практически повсеместно велось с применением панельной технологии по типовым проектам, которые составлялись Госпланом в централизованном порядке. Панельные дома можно классифицировать потрем срокам их возведения:
I.	Среди панельных многоэтажных домов, проектировавшихся в соответствии с нормами 1955 года (1955—69), можно выделить 5—6 типов. Это в основном пятиэтажки и известны в России как «хрущевки». Плановый срок их эксплуатации составляет 50 лет.
2.	Панельные многоэтажные дома поколения 1969—75 годов строились в основном 9-этажными и проектировались по нормам 1963 года.
3.	Комфортность проживания в панельных домах, построенных с 1970 года по настоящее время, существенно выше по сравнению с домами построенными ранее.
Вплоть до 1990 года в России не уделялось должного внимания вопросам реконструкции панельных домов, поскольку все ресурсы направлялись на строительство нового жилья. Большинство жилых домов находится в плохом состоянии, кровли протекают, теплоизоляция стеновых панелей является недостаточной, система отопления неэффективной, а качество трубопроводов и сантехнического оборудования —неудовлетворительным. В связи с большим количеством таких домов проблема заключается скорее в финансировании ремонта, чем в поиске путей ее технического решения.
Б. Типовые конструктивные решения
Крупные стеновые блоки являются наиболее распространенным типом панелей. При определении габаритов панелей использовался метод модульного расчета. Толщина перегородок между комнатами составляла 12 см, стен между квартирами —14 см, а наружных стен из керамзитобетона или элементов типа «сэндвич» —30—40 см (К= 0,93 Вт/ кв.м К). Показатель теплопотерь К верхнего перекрытия составляет 0,71 Вт/ кв.м. На рисунке 5.52 представлены некоторые типовые решения модернезируемых зданий.
На начальном этапе принцип строительства домов предполагал монтаж несущих наружных стен и перегородок (продольных и поперечных) с пролетом около 3 метров, а позднее (в основном несущих поперечных стен) —с пролетом 6—9 м.
Стандарты на строительство зданий затрагивали только типы конструкций, конструктивные решения швов между элементами монтажа и внешние габариты, не включая наружные поверхности и цветовые решения фасада. Обоснованность проектных решений проверялась на практике в период строительства экспериментальных объектов. После принятия проектных решений, они действовали в течение 5—7 лет. Характерными особенностями этих решений было применение элементов определенной высоты и типа, а также ограниченное количество окон (К=3,3 Вт/кв.м) и дверей с учетом различных климатических и геологических условий, превалирующих в разных регионах страны. При этом постоянно велась работа по усовершенствованию проектных решений.
392
При планировке квартир самая большая комната размещалась рядом с кухней, а спальня —рядом с туалетом и ванной. Площадь квартир в жилых домах, построенных по крупнопанельной технологии до 1963 года, составляла от 17 м2 до 45 м2 (российский метод расчета при котором площадь кухни, прихожей и ванной не учитывается в жилой площади квартиры). Обшая площадь квартир (соответствует нормам определения жилой площади в Финляндии, кв.м жилой площади) в тех же самых домах составлял от 30 до 60 м2.
я) ,JS0 ^&0»02WZW360
W\36O
Рис. 5.52. Типовые конструктивные решения панельных многоэтажных домов советского периода
а) Продольные несущие стены, тип дома 1-515; б) Продольные и поперечные несущие стены, тип дома 1-605; в) Несущие наружные стены колонна-балка и стены подъездов, тип дома 1-335; г) Поперечные несущие стены с предварительной нагрузкой, тип дома 11-32; д) Поперечные несущие конструкции колонна балка, тип дома К-7.
В.	Типовые инженерно-технические системы зданий
При расчете системы отопления температура внутреннего воздуха на кухне предусматривалась 15 °C, в жилых комнатах —18 °C, а в ванной —25 °C. Обогрев ванных помещений осуществлялся от сушильной батареи, подключенной к трубопроводу горячей расходной воды. Расчетная отопительная мощность здания составляла 26 Вт/куб.м, распределение тепла осуществлялось по однотрубной системе с нижней разводкой, температура воды на входе 95 °C и на выходе 70 °C, а монтаж стояков и труб подключения радиаторов отопления выполнялся открытым способом без устройства изоляции. Регулировка температуры в помещениях предусматривалась с помощью обводной трубы батареи с трехходовым клапаном, а подключение к батареям центрального теплоснабжения —открытым способом через эжектор, расчетные температуры сети центрального отопления 150/70 °C.
Выполнялась система естественной вентиляции с вытяжкой воздуха из кухни, туалета и ванной комнаты. Для приточного воздуха использовался канал, проходящий через клапаны наружного воздуха, расположенные под радиаторами. Вентканалы располагались внутри стены между кухней и санузлом и сообщались с помещениями горизонтальными каналами круглого сечения.
393
Подогрев горячей расходной воды осуществлялся поквартирно с помощью газа или централизованным образом от теплоисточника. Кран в ванной комнате являлся общим для ванны и раковины (в туалете раковина отсутствовала). В доме монтировался общий счетчик водопотребления. Трубопроводы, в частности канализационный, прокладывались в полостях внутри стен.
Прокладка каналов для электротехнических систем, а также кабелей телефонной, телевизионной и радиосети осуществлялась в полостях несущих стен лестничных клеток (пустотелые плиты). Напряжение в сети составляло 380/220 В. Главный электрощит, устанавливаемый на лестничной клетке, располагался рядом с входной дверью в здание. Квартирные электрощиты и электросчетчики устанавливались на каждой лестничной площадке в специальных шкафах.
Использовались два основных типа системы газоснабжения: газовая плита для приготовления пиши, которая находилась на кухне, и водонагреватели для подготовки горячей воды, устанавливаемые в каждой квартире.
Однако наблюдаются существенные различия между построенными зданиями, проектными решениями и их реализацией Причиной этого могут быть трудности, связанные с дефицитом строительных материалов и изделий, а также местные устоявшиеся методы строительства.
Г. Состояние панельных многоэтажных домов
Состояние панельных многоэтажных домов в России заметно хуже по сравнению со зданиями, построенными в тот же период времени на Западе. Недостаточный уход за ними, небрежный способ производства строительных работ и дефицит строительных материалов привели к быстрому обветшанию зданий и необходимости их срочного ремонта. Наиболее остро в ремонте нуждаются самые старые панельные дома первого поколения. Состояние панельных домов стало объектом целого ряда исследований. Выполненные оценки состояния зданий могут с некоторыми ограничениями служить основой для классификации типичных дефектов панельных домов.
В результате опросов, проведенных среди жильцов таких домов, выяснилось, что факторами, снижающими уровень комфортности проживания, они считают сквозняки, холод и плохую вентиляцию санузлов. Ремонт кровли, наружных стен и сантехнических систем жилых домов занимают первое место по приоритетности при ремонте, поскольку их состояние зачастую является неудовлетворительным, а старая панельная оболочка и неэффективная система отопления способствуют дальнейшему разрушению других конструкций здания.
Обычно общий объем потребления тепловой энергии в панельных домах в два раза выше по сравнению с этим показателем в Финляндии. Однако в разных домах уровень потребления может быть различным. Показатели потребления энергии намного превышают расчетную потребность в них. Расход горячей воды также в два, а порой и в три раза превышает соответствующий показатель в Финляндии. Это означает, что многие панельные дома нуждаются в мероприятиях по экономии энергии.
К наиболее типичным недостаткам и проблемам российских панельных домов относятся следующие:
— Непроветриваемые кровельные конструкции приводят к тому, что в нижней поверхности кровельного покрытия происходит конденсация внутренней влаги и дождевой воды, проникающей через кровлю в конструкции основания. Конструкции верхнего перекрытия находятся под воздействием влаги, а верхние этажи подвергаются морозному выветриванию. Наблюдаются разрушения в верхних частях вентиляционных каналов, выходящих на кровлю, что приводит к их ненадлежащему функционированию и протечкам.
394
— В наружных стенах отмечаются влажностные повреждения, поскольку дождевая вода проникает в конструкцию панелей и слой теплоизоляции элементов «сэндвич» через трещины в бетонных швах. Это приводит к разрушению и без того недостаточной изоляции. Морозное выветривание повреждает бетон, а связующая и крепежная арматура панелей подвергается коррозии. Поверхность панелей загрязняется. Огнестойкость наружных стен и кровельных конструкций уже не соответствует современным нормам проектирования.
— Наблюдается гниение оконных переплетов и отслоение краски, так как системы отвода воды от окон и с кровли являются недостаточными. Бетон элементов балконов и козырьков над входами сильно растрескивается. Прогиб несущих плит перекрытий значительно превышает существующие нормы.
— Вода, проникающая через швы в панелях, приводит также к повреждению внутренних помещений. Внутри квартир обнаружена влага на конструкциях стен и потолков. Швы стеновых панелей и окон протекают, что приводит к возникновению сквозняков во внутренних помещениях и, соответственно, к теплопотерям. В конструкциях санузлов наблюдаются повреждения, появившиеся в результате воздействия излишней влажности, так как при их проектировании не были учтены специальные требования к устройству влажных помещений. Поскольку теоретический срок эксплуатации сантехнического оборудования уже истек, наблюдается его значительный износ. Неоптимальная звукоизоляция между комнатами и квартирами снижает общую комфортность проживания в здании.
— В помещениях коллективного пользования не соблюдаются требования противопожарной безопасности, поскольку в подвалах отсутствуют противопожарные стены и высота коридоров ниже установленных норм. Выходы из подвалов расположены рядом с выходом из дома.
— В связи с коррозией трубопроводов сантехнические системы находятся в плачевном состоянии. Стальные водопроводные трубы теряют свою водопропускную способность, поскольку в них наблюдается осаждение результатов коррозии. Проблема заключается также и в отсутствии возможностей регулировки пропускной способности.
— С градостроительной точки зрения, проблемой «хрущевок» является то, что они занимают большие кварталы на лучших городских территориях. Недостаточные площади под парковку автомобилей, а также дефицит спортивных площадок, школ и продовольственных магазинов являются наиболее актуальными бедами таких микрорайонов.
— Маленькая площадь и теснота квартир значительно снижают уровень комфортности проживания. Размещение туалета и душа в одном блоке считается крупным недостатком. В таких квартирах мало кладовых, узкие коридоры, а в некоторых домах имеются даже проходные комнаты. Отсутствие мусоропроводов приводит к тому, что жильцы сначала выставляют мусор на лестничные клетки, а потом относят его в мусорные бачки. Небольшое количество трехкомнатных квартир, а также отсутствие четырех- и пятикомнатных квартир в пятиэтажках является большой проблемой. Если в будущем при повышении уровня жизни жильцы будут заинтересованы в увеличении своей жилплощади, им, вероятно, придется покинуть район «хрущевок». В этом случае наличие большого количества маленьких квартир стандартного размера во всем жилом микрорайоне окажется препятствием для проживания здесь больших семей и приведет к единообразной структуре населения района.
Д. Возможные варианты ремонта
В Финляндии наиболее распространенной практикой для ремонта арендных домов является выполнение их полной реконструкции. Однако для домов, являющихся собственностью ЖАО, применяется метод постепенного ремонта по мере возникновения дефектов. В результате типовой реконструкции арендного дома его общее состояние приводится к соответствию с современными требованиями.
395
В России эти модели ремонта не получили широкого распространения. Уход за объектами недвижимости осуществляется небрежно, и в зданиях обычно наблюдается большое количество дефектов, требующих ремонта. В сегодняшней экономической ситуации реализация крупномасштабных проектов, предусматривающих устранение всех проблем, не представляется возможной в связи с недостатком финансирования. При выполнении проектов ремонта приходится концентрировать усилия на решении наиболее серьезных проблем, чтобы поддержать здание в состоянии, пригодном для проживания. Кроме того, актуальными являются мероприятия по экономии энергии с коротким сроком окупаемости.
Помимо финансирования, проблемы возникают также в связи с приватизацией жилья. Если бы дома находились в собственности государства или муниципалитетов, процесс принятия решений был бы проще. Жильцы не заинтересованы, например, в ремонте фасада здания, если они не имеют от этого собственной выгоды.
В такой ситуации реконструкция по традиционной финской технологии может быть осуществлена только в рамках отдельных экспериментальных объектов. Поэтому необходимо вести поиск решений, которые обеспечат возможность продления срока эксплуатации старых конструкций и систем здания с целью поддержания его в пригодном для проживания состоянии. Жильцы должны ощутить пользу от ремонта, чтобы согласиться на повышение арендных ставок. Сравнение минимального и максимального ремонта приведено в таблице 5.8.
Таблица 5.8
Пример мероприятий по минимальному и максимальному ремонту российского панельного дома
Объект	Минимальный ремонт	Максимальный ремонт
Квартиры		Замена поверхностных конструкций, оборудования, оснащения и входных дверей
Помещения коллективного пользования		Замена поверхностных конструкций и кладовых для хранения имущества
Лестничные клетки	Косметический ремонт	Косметический ремонт
Фундаменты и каркас		Замена нижнею перекрытия
Верхнее перекрытие	Монтаж дополнительной теплоизоляции, замена кровельного покрытия, карнизных желобов и водосточных труб	Монтаж дополнительной теплоизоляции, замена кровельного покрытия, карнизных желобов и водосточных труб
Фасад	Полный ремонт швов между панелями, монтаж дополнительной теплоизоляции в торцах и верхней части боковых фасадов	Монтаж дополнительной теплоизоляции Ремонт балконов
Окна, балконы	Ремонт, окраска и герметизация	Замена
Вход в здание	Замена входных дверей и козырьков	Замена входных дверей и козырьков
Система отопления	Монтаж теплообменника	Монтаж теплообменника, замена трубопроводов и радиаторов отопления
Водопровод и канализация	Замена теплообменника (расходная вода)	Замена трубопроводов и оборудования водоснабжения и канализации
Вентиляция	Не выполняется	Замена естественной вентиляции на механическую
396
На основании результатов обследования состояния можно определить приоритетность ремонтных работ как по типу здания, так и по целому микрорайону. Наиболее актуальными являются мероприятия, которые позволяют удлинить срок службы здания и оптимизировать его энергохозяйство. Порядок выполнения мероприятий может быть, например, следующим:
1.	Измерения энергопотребления; предотвращение дальнейшего разрушения здания с помощью ремонта кровли и фасада; монтаж новых входных дверей для повышения уровня безопасности.
2.	Ремонт сантехнических и электротехнических систем; устройство изоляции нижнего перекрытия; ремонт козырьков над входами и лестничных клеток.
3.	Благоустройство окружающей территории и улучшение внешнего облика здания с целью повышения его рыночной стоимости.
4.	Ремонт в квартирах, желательно силами самих жильцов.
Е. Возможности ремонта некоторых частей здания
Е. 1. Ремонт фасада
Для ремонта используются металлические кассеты и дополнительная теплоизоляция, что позволяет осуществить проветривание с помошью вентиляционного зазора за обшивкой. В качестве конструкции основания применяется древесина с пропиткой антисептиком под давлением и в качестве теплоизоляции —минеральная вата 50—100 мм. Кассеты представляют собой тонкие стальные листы с пластиковым покрытием, а их крепление может быть открытым или скрытым. Объем затрат составляет примерно 100—200 евро/ м2
Предусматривается обшивка специальными плитами и монтаж дополнительной теплоизоляции, проветривание через вентиляционный зазор, в качестве основания для крепления используется деревянная обрешетка с пропиткой под давлением, прикрепленная болтами к бетонному фасаду. Одновременно наружная оболочка может быть закреплена анкерными болтами к внутренней оболочке. Плиты могут быть изготовлены из полимербетона или силиката кальция и покрыты слоем краски, тонкой штукатурки или металлическими листами. Объем затрат без нанесения специального покрытия составляет около 70—100 евро/ м2.
Ремонт штукатурки выполняется путем устройства дополнительной теплоизоляции (финский термин «тепловая штукатурка»). Штукатурка может быть тонкой или трехслойной. Изоляция выполняется из жесткой изоляционной ваты 50—80 мм, которая закрепляется механическими крепежными деталями. На слой изоляции укладывается горячеоцинкованная металлическая сетка со стопорами. Участки между панелями и окнами/дверями оштукатуриваются или облицовываются металлическим листом. При применении тонкой штукатурки объем затрат составляет около 50—70 евро/ м2.
Ремонт бетонной поверхности осуществляется с помощью заплат из бетона или раствора без монтажа теплоизоляции. Противокоррозионная защита арматуры обеспечивается с помощью нанесения антикоррозионной краски, материалы должны быть совместимыми. При помощи выравнивающего раствора закрываются поры поверхности и устраняются неровности. С помощью такого покрытия сокращается скорость карбонизации бетона. Объем затрат на ремонт, включая пескоструйную очистку, р.емонт с помощью раствора и силикатную окраску составляет около 15 евро/ м2.
Деревянные окна можно отремонтировать или заменить на стеклопакеты с трехслойным остеклением. При ремонте в дополнение к существующему окну можно с наружной стороны установить еще одно окно с одинарным остеклением. Ремонт окна включает ремонт деревянных деталей, окраску, герметизацию и установку дополнительного окна с одинарным остеклением.
397
Е.2.Ремонт инженерно-технических систем
К наиболее важным задачам относятся ремонт протекающих кровель, герметизация окон и дверей, ремонт протечек трубопроводов, изоляция наружных каналов отопления квартир, монтаж на трубопроводах запорной и регулировочной арматуры с регулировкой, монтаж счетчиков потребления тепловой энергии, информирование жильцов и местную эксплуатирующую организацию о мероприятиях по энергосбережению, а также очистка и герметизация вентканалов.
Рис. 5.53. Установка теплообменника в российский панельный дом в соответствии с финской технологией (Hansa renovation)
Ремонт в полном объеме включает модернизацию системы естественной вентиляции, которую можно впоследствии дополнить системой механической вентиляции, забор свежего воздуха с фильтрацией через клапаны наружного воздуха, ремонт батарей отопления с использованием однотрубной системы, установку термостатов батарей, монтаж изготовленного на заводе распределительного блока системы центрального теплоснабжения с теплообменниками, а также разделение сети отопления и сети горячей расходной воды (рис 5.53).
В результате ремонта планируется достичь уровня потребления энергии в объеме 100 кВтч/м2 и удовлетворительного качества внутреннего воздуха. Экономия энергии осуществляется за счет монтажа дополнительной теплоизоляции и установки современных окон, оптимальной регулировки теплоподачи, а также эффективного использования электроэнергии. Предусматривается также механическая вытяжная вентиляция, установка клапанов забора свежего воздуха, модернизация двухтрубной системы подводки к батареям отопления, а также разделение сети отопления и сети горячей расходной воды.
Современный уровень требований, которые предъявляются к электротехническим и информационным системам здания, предполагает модернизацию и усовершенствование
398
оборудования. Эффективное потребление электроэнергии достигается за счет энергосберегающего оборудования (лампы, бытовая техника) и установки автоматического таймерного регулирования, а также датчиков регулировки освещения.
При ремонте, осуществляемом в более полном объеме, предусматривается применение скрытого метода монтажа, регулировка освещения с помощью датчиков, установка в жилых комнатах квартиры точек подключения телефонной сети и антенны, устройство в кухнях и подсобных помещениях отдельных групп розеток, монтаж системы автоматического выключения освещения в подъездах, замена телефонной и антенной сети здания. Кроме того, выполняется монтаж переговорного устройства при входе, а во входных квартирных дверях —установки механических замков с запиранием изнутри
В Финляндии при выполнении ремонта среднего уровня есть возможность монтажа дополнительных электросистем, предусматривается регулировка интенсивности освещения, при необходимости увеличивается количество розеток с таймерной регулировкой и монтируются отдельные группы розеток на балконах. В здании устанавливается система централизованного измерения и дистанционного считывания показателей потребления, переговорное устройство у входной двери в здание, электроблокировка входных дверей и система пожароизвещения.
При выполнении ремонта высокого уровня обеспечивается возможность изменения расположения осветительных приборов и бесступенчатое управление ими. Кроме того, может быть предусмотрено беспроводное управление, выбор розеток и выключателей с учетом современных дизайнерских решений, планировка системы освещения и розеток в отдельных группах. Система управления и контроля объекта недвижимости подключается к внешнему блоку контроля, а система пожароизвещения выводится на пункт дистационного наблюдения. Двери в квартиры оборудуются механической защитой от взлома, которая включает блокирующие элементы в дверных петлях и установку стальных листов и профилей для усиления конструкции стены и двери.
При ремонте системы водоснабжения и канализации необходимо предусмотреть создание системы хозяйственно-питьевого водопровода и канализации, отвечающие требованиям функциональной надежности и гигиены, а также современное оборудование, повышающее уровень комфортности проживания. Сокращение расхода тепловой энергии для нагрева воды и расходной воды позволяет уменьшить затраты на оплату за жилье и нагрузку на окружающую среду. Монтаж труб должен быть выполнен с учетом простоты их замены (открытый монтаж, защитные гильзы, люки техобслуживания) и доступа к ним без разрушения конструкций, например, с помощью групп оборудования и труб заводского изготовления (стены для монтажа оборудования и элементы для размещения вентканалов) Предусматривается увеличение площади ванных комнат и кухонь, например, с применением предварительно изготовленных блоков ванных помещений с расположенным в них технологическим оборудованием, доступ к которому организован через дверцу люка техобслуживания с внешней стороны квартиры.
Е.З. Результаты мероприятий по энергосбережению
Герметизация окон и швов между стеновыми панелями является весьма эффективным энергосберегающим мероприятием, которое позволяет сократить потребление энергии на 20 %. Однако если не ограничить водопропускную способность в системе отопления, добиться существенной экономии энергии не удастся, поскольку сократившиеся потери тепла приводят только к повышению комнатной температуры
Ремонт блока центрального теплоснабжения позволяет достичь экономии энергии в размере около 10 %. Однако ремонта одного лишь этого блока недостаточно для обеспечения
399
комплексной работы всей системы отопления, поскольку баланс потоков в однотрубной системе является неудовлетворительным и на практике довольно сложно осуществить балансировку существующих сетей.
Если выполнить дополнительно также ремонт трубопроводов, то вся система будет работать экономично и обеспечит возможность регулировки отопления в разных комнатах в зависимости от необходимости. За счет этого мероприятия можно достичь экономии энергии в размере около 15 % по сравнению первоначальными показателями. При комплексном ремонте всей системы отопления общая экономия энергии составляет примерно 25 %.
Монтаж дополнительной изоляции наружных стен и кровли позволяет достичь экономии энергии в размере около 10 % по сравнению с первоначальными показателями. Дополнительная изоляция и герметизация дают общую экономию в размере примерно 30 %. Ремонт окон повышает общую экономию примерно до 35 %.
Одновременное выполнение ремонта фасадной оболочки, окон, системы горячей расходной воды и отопления позволяет достичь экономии энергии в размере около 65 % по сравнению с исходными показателями. Если в системе вентиляции предусмотреть рекуперацию тепла вытяжного воздуха, можно добиться повышения экономии энергии в целом примерно на 70% по сравнению с исходными показателями.
Учитывая экспортные цены на энергию, мероприятия по ремонту системы отопления и работы по герметизации являются экономически рентабельными, а сроки окупаемости инвестиций —приемлемыми.
Ж. Модель обновления жилого района
В Финляндии по традиционному методу ремонта выполняется анализ проблем отдельно взятого здания, на основе которого составляется индивидуальный план его ремонта. При наличии большого количества зданий, то есть арендных многоэтажных домов, находящихся в государственной собственности, вместо анализа одного здания выполняется комплексная оценка всего жилого фонда (рис 5.54).
Ремонтные работы жилого района позволяет решить проблемы реконструкции большого количества зданий при ограниченных финансовых ресурсах. Базовой моделью обновления является систематическое обследование состояния отдельных зданий разных типов, на основе которых составляются типовые планы ремонта и график финансирования. Ремонт выполняется по принципу приоритетности, когда первоочередное внимание уделяется ремонтным работам, которые позволяют увеличить срок эксплуатации здания и оптимизировать его энергохозяйство.
Если речь идет о целом комплексе арендных домов жилого района, вначале выполняются мероприятия по минимальному ремонту, например, с целью сокращения энергопотребления зданий, чтобы по крайней мере часть затрат на ремонт окупилась в виде уменьшения платы за энергию. При этом затраты на ремонт компенсируются за счет повышения арендной платы и привлечения государственных или международных дотаций и кредитов с низким процентом.
Обновление жилого района может осуществляться либо по отдельным зданиям, либо по видам работ. При втором варианте во всех зданиях одновременно выполняются одинаковые ремонтные работы, что позволяет сохранить равноправное положение жильцов и обеспечить технически приемлемое состояние домов. Для ремонтных работ составлякггся типовые проекты, применяемые ко всему комплексу зданий. Благодаря этому достигается экономия затрат не только на проектирование, но и на закупки, которые можно осуществлять крупными партиями.
400
Объем ремонта 1
Объем ремонта 2 Объем ремонта 3 Объем ремонта 4
Объем ремонта 1
Объем ремонта 2 Объем ремонта 3	Объем ремонта 4
Рис. 5.54. Модели ремонта жилого района по зданиям или видам работ
На рисунке снизу —модели ремонта 1+2+3+4 = Минимальный ремонт
При переходе от традиционного метода ремонта отдельных объектов к обновлению через ремонт целого района использования типовых планов дает преимущество при проектировании. На основе оценки состояния, обследования состояния и старых типовых планов для каждого типа зданий разрабатывается типовой проект ремонта. Объемы ремонта следует определить таким образом, чтобы жильцы имели достаточные средства для компенсации затрат на ремонт в виде повышенной арендной платы. Однообразный внешний облик района можно улучшить путем применения различных деталей и цветовых решений при ремонте фасадов, однако при этом необходимо выдержать общий стиль района.
Расчетное моделирование позволило выполнить сравнительный анализ на примере финских моделей полной реконструкции района, в котором расположены 32 пятиэтажных панельных дома с общей жилой площадью 88 000 м2: ремонт одного дома в год, ремонт пяти домов в год и ремонт района по видам работ, при котором ремонт всех зданий занимает 5 лет. При моделировании учитывалось, что ремонт всех зданий выполняется по видам работ в течение 5 лет с применением пяти различных пакетов ремонтных работ в следующем порядке:
Пакет 1 (1-й год):
Пакет 2 (2-й год):
Пакет 3 (3-й год):
Пакет 4 (4-й год).
Пакет 5 (5-й год):
Теплообменник, регулировка и измерение показателей отопления, очистка трубопроводов
Герметизация помещений
Монтаж дополнительной теплоизоляции верхнего перекрытия, замена кровли
Замена козырьков при входах, окраска лестничных клеток
Легкий ремонт фасадов, улучшение внешнего облика и герметизация стыков
401
На протяжении всего периода не имеет значения, какой принцип ремонта используется, по домам или по видам работ. Однако последний позволяет быстрее достичь экономии энергии. Полная реконструкция является более дорогостоящей и дает возможность ремонта только нескольких объектов, а экономия энергии по всему району (с учетом неотремонти-рованных домов) является незначительной.
3.	Ремонт панельных многоэтажных домов на примере использования финской технологии
В лаборатории экономики строительства Технического университета г. Тампере было выполнено большое количество исследований, в рамках которых были разработаны решения разного уровня для ремонта типовых панельных пятиэтажных домов, построенных в советское время. Хотя эти решения рассчитаны на применение финских материалов и технологий, они направлены на реальное решение проблем зданий такого типа. Был определен уровень затрат на ремонт с условием применения финских стройматериалов и российской рабочей силы. Моделями для расчетов послужили пятиэтажные дома серий 1-507 и 1-464 (рис 5.55). При этом особое внимание уделялось не только обеспечению технического минимума работ, но и поиску высококачественных архитектурных решений.
Цели проектных решений:
удлинение срока эксплуатации конструкций здания, в особенности фасадной оболочки, ремонт технических дефектов с применением простых методов с учетом местных эстетических ценностей, а также улучшение теплотехнических свойств здания;
—	улучшение функциональности квартир и увеличение жилой плошади;
—	увеличение количества квартир за счет мансардного строительства; улучшение общего облика дома и создание впечатления респектабельности, что оказывает положительное влияние на комфортность проживания в районе и способствует привлечению платежеспособных жильцов, имеющих денежные средства на ремонт в собственных квартирах.
Выполненные ремонтные работы:
—	ремонт фасадов с применением теплой штукатурки и элементов фасадной оболочки с различным рисунком;
-	устройство коньковой и мансардной кровли с использованием стальных конструкций;
—	увеличение плошади квартир за счет устройства дополнительного этажа, который дает возможность создания двухуровневых квартир или полностью новых квартир
—	увеличение площади квартир и их модернизация, а также улучшение эстетического восприятия фасада с помощью установки объемных наружных блоков.
На базе вышеуказанных мероприятий было разработано пять различных уровней по объему ремонта.
На рассмотренных объектах ремонта можно использовать следующие конструкции, оборудование и стройматериалы:
—	фасадные краски и штукатурку;
—	элементы оболочки фасада;
—	конструкции мансардной кровли;
—	элементы световых фонарей на кровле,
—	балконные блоки (с остеклением и без него);
—	элементы кухонь;
—	объемные блоки санузлов;
402
— кухонное оснащение, плитка для стен и поверхностные материалы;
— сантехническое оборудование.
Рис. 5.55. Пример экспериментального проекта по ремонту российского пятиэтажного панельного дома по финской технологии (Ремонт фасада с помощью изоляционной штукатурки, устройство мансардного этажа для двухэтажных квартир и т.п.)
Экспериментальные проекты включают в себя изменения фасадов, кровель и помещений в стиле классицизма, северного модерна и постмодернизма и отражают гибкость финской технологии как инструмента создания разных стилей. Эти проекты показывают, что и современные технологии позволяют придать объекту изысканный облик в духе старинных традиций мастерства.
Для фасадов предусматривается техническая модернизация с целью прекращения выветривания наружной оболочки и улучшения теплоизоляции здания. Изменения кровельных конструкций позволяют обеспечить защиту старой кровли, а перепланировка квартир улучшает их функциональность.
Выполненные проекты предусматривали окраску и нанесение теплой штукатурки на верхнюю часть фасада, а также монтаж в нижней части (на высоту до трех метров) ударопрочных элементов оболочки с теплоизоляцией. Наряду с этим предусматривался монтаж рельефных деталей. Обработка поверхности замедляет выветривание фасада, а элементы оболочки вместе со слоем теплоизоляции улучшают теплосбережение всего здания. Технический ремонт поверхности фасада, предотвращающий дальнейшее разрушение здания, выполняется с учетом улучшения его внешнего облика. В экспериментальных проектах представлены фасады в стиле северного модерна и классицизма. С помощью элементов оболочки и пилястр можно создать контрасты света и тени на фасаде.
Для зашиты от разрушения старой плоской кровли можно предусмотреть коньковую кровлю из стальных или деревянных конструкций без увеличения полезной площади. Она скроет старые конструкции, изношенные в результате воздействия погодных условий, а также улучшит внешний облик здания. В России растет популярность строительства мансардных этажей, дающего возможность в рамках реконструкции получить дополнительную полезную площадь. За счет строительства одного или двух этажей можно увеличить общую жилую площадь. Если в пятиэтажках использовать площадь чердака для превращения квартир верхних этажей в двухуровневые, то это обеспечит полезную площадь и не потребует устройства лифта. Путем строительства абсолютно новых одно- и двухэтажных квартир можно увеличить этажность здания Новую конструкцию кровли можно оборудовать эркерными окнами заводского изготовления. Планировка мансардных квартир осуществляется без ограничений, поскольку кровельная система является «гибкой» с точки зрения объемно-планировочных решений.
403
Рис. 5.56. Строительство кровли и мансарды (новый жилой этаж) по финской технологии. Источник: CT-project, Реконструкция московского типового многоэтажного жилого дома по финской технологии.
На рис. 5.56 площадь квартир верхнего этажа увеличена за счет устройства дополнительного этажа в секции типового дома серии 1-464. Принципиальные чертежи мансардной кровли с деревянными конструкциями представлены на рис. 5.56, а, а со стальными конструкциями — на рис 5.56, б. По финской технологии можно построить также двухэтажную мансарду из легких конструкций, а также предусмотреть возможность устройства дополнительных помещений в нижней части здания.
При помощи монтажа элементов кухни, ванной и балконов к старой наружной стене в экспериментальных зданиях была увеличена жилая площадь квартир Если, помимо использования объемных блоков, объединить соседние квартиры, то можно получить более просторное жилье с современной планировкой (рис. 5.57). Устройство ванных комнат с применением сантехнических блоков позволяет привести уровень оснащения квартир в соответствии с современными стандартами, например, предусмотреть место для стиральной машины и сконцентрировать новые стояки сантехнических и электротехнических систем в объемных нишах.
Рис. 5.57. Монтаж объемных блоков с ванными комнатами к фасадной стене. Объемные блоки оснащены также новыми системами отопления, водоснабжения и канализации
В результате расчета затрат было выяснено, что базовое решение, которое позволяет достичь экономии энергии в размере минимально 30 % и улучшить условия проживания, можно реализовать по цене 120—160 долларов США за 1 м2. Сумма строительных затрат бы
404
стро увеличивается в связи с постройкой дополнительных этажей или расширением здания. В случае постройки нового этажа сумма затрат составляет в среднем 300—400 долларов США за 1 м2. Полная реконструкция и увеличение площади на 40 % будет стоить в среднем уже 600 долларов США за 1 м’, что практически соответствует уровню затрат на строительство нового дома.
Путем приватизации можно финансировать лишь небольшой объем ремонта, например, на уровне I и III, при этом доля приватизированных квартир в доме должна быть 20-30 %. Дополнительное строительство лишь уменьшает рентабельность ремонта и осложняет организацию его финансирования на практике (см. табл. 5.9). Если задача заключается в увеличении средней плошади квартир, то предпочтительнее построить новый дом или по возможности объединить квартиры в старом доме
Таблица 5.9
Затраты по уровням ремонта, осуществляемого в экспериментальных типовых домах серии [-464
Уровень ремонта	I	II	II	IV	V	VI
Строительство						
дополнительных			Один этаж	Один этаж	Расширение	Два этажа
площадей						
1 ДОМ						
Первоначальная	3518	3518	3518	3518	3518	3518
площадь, м2 Дополнит. площадь, м2			686	704	1612	1392
Дополнит, площадь, %			20%	20%	45 %	40%
В целом, м2			4172	4222	5130	4826
Дополнит, квартиры, шт.				16	16	16
Дополнит, квартиры, %				20%	20 %	20%
В целом квартир,				96	96	96
шт.						
Средняя площадь	44 м2	44 м2	52 м2	44 м2	53 м2	50 м2
Объем затрат						
1000 $/дом	320	660	1240	1640	2880	3160
$/на 1 м2	100	200	300	400	560	640
Примечание:
Уровень 1
Уровень II
Уровень III
Уровень IV
Уровень V
Уровень VI
Легкий технический ремонт и улучшение внешнего облика здания.
Ремонт энергохозяйства.
Включает I и II уровень, а также строительство нового этажа с целью увеличения площади верхнем этаже
Включает III уровень, ремонт старых квартир, строительство этажа с новыми квартирами
Расширение площади здания, строительство нового этажа, ремонт квартир
Надстройка двух этажей, новые двухуровневые квартиры, ремонт квартир
405
5.6.	Финансирование проектов ремонта
5.6.1.	Формы и экономические принципы организации жилья
В жилых домах, находящихся в собственности ЖАО, обслуживание и эксплуатацию жилого дома и дворовых территорий организует управляющая жилищная организация (УЖО), которую нанимает ЖАО.
Собственники обязаны ежемесячно переводить на счет УЖО плату за содержание недвижимости, которая компенсирует затраты, связанные с содержанием недвижимости. К этим затратам относятся следующие:
—	зарплаты работников ЖАО;
—	административные услуги;
—	услуги по эскплуатации и уходу;
—	услуги по содержанию дворовых территорий;
—	услуги по уборке;
—	отопление;
—	водопровод и канализация;
—	электроснабжение;
—	уборка и вывоз мусора;
—	налог на недвижимость;
—	ежегодный ремонт.
На рис. 5.58 представлена структура типовых затрат на содержание недвижимости
Прочие затраты
Расходы на персонал
Затраты на ремонт 3%
расходь! 8%
Эксплуатация и содержание 12%
Налог на недвижимость 3%
Уход за наружи, территориями
1 %
Сбор и переработка мусора 3%
Уборка 3%
Электричество 4%
Отопление 24%
Вода и сточная вода 10%
Рис. 5.58. Структура типовых затрат на содержание многоэтажных жилых домов (ЖАО) в Финляндии в 2003 году в среднем. Информация переработана на базе публикации Статистического центра Финляндии «Жилье 2004 : 8, Статистика экономических показателей ЖАО за 2003 год»
406
Зачастую ЖАО, в особенности расположенные в центральной части городов, являются также владельцами коммерческих помещений, которые приносят ежемесячный доход в виде арендной платы.
ЖАО может также взимать с владельцев ежемесячную плату за капитальные расходы, с помощью которой кумулируются необходимые для будущего ремонта денежные средства или погашаются кредиты, взятые ранее на ремонт дома. ЖАО работают по принципу хозрасчета, то есть их целью не является получение коммерческой прибыли.
В ЖАО решения принимаются на собрании собственников, которое избирает правление для руководства деятельностью общества. Обычно в правление входят акционеры ЖАО, которые одновременно являются жителями дома. Правление назначает управляющего, который занимается текущими делами общества.
В арендном жилом доме компания по недвижимости является собственником квартир и отвечает за организацию их обслуживания и эксплуатации. Арендатор заключает с владельцем квартиры арендный договор, в котором определяются размер арендной платы и срок аренды. Владелец использует арендную плату для покрытия расходов на содержание недвижимости. Компании по недвижимости обычно работают на коммерческой основе, ставя своей целью получение прибыли.
5.6.2.	Государственные дотации и кредиты для жилищного сектора
А.	Жилищная политика в Финляндии
В соответствии с Конституцией Финляндии государство обязано содействовать реализации права каждого гражданина на жилье и поддерживать стремление людей к организации собственного проживания. Обязанностью муниципалитетов является осуществление мероприятий по повышению качества жилищных условий на своей территории.
На государственном уровне вопросы жилищной политики курирует Министерство окружающей среды, а в его структуре Департамент жилья и строительства. К обязанностям Министерства окружающей среды относятся, в частности, следующие:
—	подготовка жилищного законодательства;
—	подготовка статей государственного бюджета, касающихся жилищных вопросов;
—	работа по усовершенствованию системы пособий на жилье и других форм пособий на проживание;
—	регулирование деятельности Государственного фонда финансирования жилья (ГФФЖ) и муниципалитетов в жилищных вопросах.
Кроме жилищных вопросов. Министерство окружающей среды руководит деятельностью по строительству жилья, которая является частью общей управленческой работы, а также осуществляет мероприятия по развитию планирования землепользования и застройкой массивов.
Государственный фонд финансирования жилья (ГФФЖ) является внебюджетной организацией, которая финансирует все виды дотаций и пособий в жилищном секторе, за исключением предоставления льгот по выплате налогов и пособий на жилье. Из средств этого фонда выдаются государственные жилищные кредиты и пособия на выплату процентов по кредитам, а также дотации на строительство, ремонт и приобретение жилья. Фонд предоставляет также государственные гарантии по кредитам, взятым для покупки жилья. Кроме того, к задачам фонда относятся контроль качества жилья, которое строится на выделенные им средства (в основном многоэтажные и секционные дома), и регулирование деятельности муниципалитетов в тех случаях, когда кредитодателем является муниципалитет. ГФФЖ
407
играет важную роль при обеспечении контроля уровня арендных ставок в муниципальных арендных домах, построенных на государственные кредиты, и также при регулировке действий застройщиков жилья и его владельцев.
В Финляндии муниципалитеты занимают центральную руководящую позицию в административной системе, и это касается также решения жилищных вопросов. Однако положенное по законодательству пособие на жилье выплачивается из государственных средств. Прежде всего, муниципалитеты определяют объекты, для строительства или улучшения состояния которых выделяются дотации из ГФФЖ. Муниципалитеты также выдают все пособия, которые предназначены частным лицам, за исключением пособия на жилье. Кроме того, муниципалитеты являются самыми крупными владельцами арендных домов, строящихся с привлечением государственных кредитов.
Б. Государственное пособие на жилье
Государство оказывает разнообразную помощь в жилищных вопросах путем сокращения затрат граждан на оплату за жилье и выдачи дотаций на строительство и ремонт жилищного фонда. Главная цель—направить пособия напрямую тем категориям граждан, которые в них нуждаются.
Сокращению затрат населения на проживание способствуют такие меры, как предоставление пособия на жилье и налоговые льготы, которые предназначены гражданам, взявшим кредиты для покупки собственного жилья. Из всех видов пособий на проживание основным является базовое пособие на жилье, которое предоставляется малоимущим гражданам для того, чтобы они смогли внести арендную плату за квартиру, поскольку без помощи этого пособия данная категория граждан не располагает необходимыми средствами для оплаты за аренду квартиры. Кроме того, есть специальные пособия на жилье, которые предоставляемые престарелым людям и студентам.
Налоговые льготы при налогообложении граждан, которые взяли кредит для покупки собственного жилья, уже давно используются в Финляндии как основная мера по финансовой поддержке категорий населения со средним и низким уровнем доходов при приобретении ими жилья. Кроме того, существует другая форма поддержки —частичные гарантии, которые выдаются государством на те кредиты, которые берутся для покупки жилья. Государство также оказывает помощь молодым людям, покупающим свою первую собственную квартиру. Это система ASP, в рамках которой государство предоставляет пособия по выплате процентов, начисляемых на взятые молодыми гражданами жилищные кредиты.
Стимулирование деятельности по строительству и ремонту жилья осуществляется с помощью средств ГФФЖ в виде кредитов на строительство государственного жилья и в виде пособий по оплате процентов, начисляемых на взятые в финансовых учреждениях жилищные кредиты. Строительство жилья, которое осуществляется на государственные средства, подлежит нормированию по качеству и цене. Поэтому затраты на строительство и, как следствие, расходы на жилье в таких домах ниже по сравнению с домами, строящимися на средства частного капитала Однако по качеству они не имеют существенных различий.
Из средств ГФФЖ выделяются также и прямые государственные дотации. Например, для ремонта жилых домов и для обеспечения жильем бездомных людей.
В.	Государственные дотации на ремонт жилья
ГФФЖ оказывает финансовую помощь при ремонте арендных домов и домов-коттеджей путем предоставления дотаций для оплаты процентов по кредитам (государственные кредиты, выдававшиеся ранее для ремонта, более не предоставляются).
408
Кредит с дотацией по оплате процентов представляет собой кредит, который выдается банком или другим финансовым учреждением и проценты, по которому оплачиваются частично из средств ГФФЖ напрямую кредитодателю. Для предоставления такой дотации кредит должен удовлетворять требованиям, указанным в нормативных актах. Максимальный размер кредита, предоставляемого на ремонт арендного дома, составляет 80 % от согласованных затрат на строительство. Однако, если в результате выполнения ремонта затраты на оплату за жилье в таком доме существенно возрастут, размер кредита может быть увеличен до 95 %. Кредит с дотацией по оплате процентов означает также, что государство берет на себя определенные гарантии перед кредитодателем в дополнение к тем, которые предоставляются последнему в виде залогового права на арендный дом и земельный участок.
Для выполнения работ по улучшению состояния здания и участка жилищного акционерного общества (ЖАО) может также получить кредит с дотацией по оплате процентов, размер которого составляет 40 % от затрат на ремонт. Эта дотация будет в дальнейшем предоставляться в особенности для осуществления тех мероприятии по ремонту, которые являются важными для усовершенствования инженерных систем и эксплуатации здания, к которым относятся, например, ремонт трубопроводов и внешней фасадной оболочки.
Дотации на ремонт квартир и проведение мероприятий по повышению уровня эффективности энергохозяйства выдают частично муниципалитеты и частично ГФФЖ. Денежные суммы выплачиваются из средств ГФФЖ для следующих целей:
—	повышение эффективности энергохозяйства здания путем изучения специфики потребления энергии, выполнения ремонта внешней оболочки, применения систем кондиционирования и отопления, а также использования возобновляемых источников энергии,
—	ремонт квартир, где проживают престарелые люди и инвалиды;
—	планирование мероприятий по ремонту объектов;
—	монтаж и замена старых лифтов, устранение других препятствий для более свободного передвижения по зданию,
—	устранение факторов, оказывающих негативное влияние на здоровье;
—	организация мероприятий по ремонту недвижимости, которые выполняются ЖАО. определенных областях.
5.6.3 Финансирование ремонта на основе банковских кредитов, предоставляемых жилищным акционерным обществам
А.	Исполнительные органы и принятие решений по организации финансирования
Жилищное акционерное общество (ЖАО) принимает принципиальное решение о необходимости ремонта на собрании акционеров, которое является высшим органом для принятия решений. Перед этим правление ЖАО тщательно изучает все плюсы и минусы разных вариантов финансирования. На собрании окончательное решение принимается акционерами только в том случае, если указанные вопросы не находятся в ведении правления на основании положений законодательства или Устава общества. Обычно одна акция дает акционеру право на один голос при голосовании. Однако в Уставе общества могут содержаться положения, которые определяют иное соотношение. На собрании акционеры избирают правление ЖАО, в которое должны входить не менее трех членов при обычном составе общества. Для руководства работой правления назначается председатель. В ЖАО может также работать нанятый обществом управляющий недвижимостью, функции которого
409
соответствуют обязанностям директора-распорядителя акционерного общества. В обществах с небольшим количеством акционеров обязанности управляющего недвижимостью выполняет ответственный, избранный для этой цели из числа жильцов дома. Управляющий недвижимостью ведет бухгалтерский учет ЖАО и управляет финансами общества. Зачастую он также представляет интересы ЖАО в банковских учреждениях. На практике управляющий недвижимостью и председатель правления работают в тесном контакте. На собрании акционеров избирается также и аудитор, который в крупных ЖАО должен быть аккредитован Торговой палатой.
Правление представляет интересы ЖАО и имеет право подписи от его имени. Кроме того, правление отвечает за управление обществом и надлежащую организацию его деятельности. Управляющий действует от имени общества при решении текущих дел. В Устав ЖАО можно внести положение о том, что член правления или управляющий имеют право подписи от имени общества, или указать конкретно, кому правление предоставляет это право. Право подписи от имени общества может быть ограниченным. Это означает, что уполномоченное лицо может воспользоваться данным правом лишь вместе с другим лицом. Отметка о праве подписи от имени общества вносится в Торговый регистр. До внесения такой отметки решение, принятое о праве подписи от имени общества, должно быть отражено в протоколе собрания акционеров или правления.
Собрание акционеров ЖАО принимает решение о привлечении кредита и предоставлении гарантий по нему. Собрание акционеров может наделить правление правами получения кредита и предоставления гарантий. В соответствии с новым Земельным кодексом (541/1995), заявление на получение ипотечного кредита может быть подано лишь за подписью лиц, имеющих право подписи от имени ЖАО.
Б. Сведения, запрашиваемые банком о ЖАО и о проекте ремонта
Если ЖАО, подающее заявление о привлечении кредита на ремонт, является новым клиентом банка, то на переговорах о кредитовании необходимо предъявить банку Устав общества и выписку из Торгового регистра. Банк всегда требует также предъявления справок о регистрации прав на недвижимость и связанных с нею обязанностями для того, чтобы выполнить правильную оценку залога Кроме того, банк запрашивает самые последние данные по финансовому отчету общества и протоколы собрания акционеров и правления, в которых зафиксированы решения о привлечении кредита, оформлении закладных и предоставлении последних в качестве залога в обеспечение кредита. В этих документах должны быть досконально указаны полномочия правления ЖАО, предоставляемые ему для решения данного вопроса и право подписания документов. К заявлению на получение кредита нужно приложить также смету затрат на ремонт и график финансирования проекта.
В.	Решение о финансировании и формы кредита
Чтобы принять решение о предоставлении ЖАО кредита на ремонт, банк составляет заключение о клиенте, на которое влияют такие характеристики, как экономическое положение ЖАО, предлагаемые гарантии и способность погашения кредита. Принадлежащая ЖАО недвижимость, содержание которой налажено эффективно, сохраняет свою ценность и, следовательно, является для банка приемлемым объектом вложения средств, практически не связанным с рисками. Кроме того, важную роль играет общее состояние взаимоотношений ЖАО с банком, в частности, управление платежным оборотом. После положительного решения вопроса о предоставлении кредита банк открывает на имя ЖАО счет, на который переводится сумма кредита и с которого в согласованные сроки погашается кредит и
410
выплачиваются проценты по нему. При необходимости этот же счет может служить кредитным расчетным счетом, на который устанавливается желаемый кредитный лимит для финансирования текущих расходов ЖАО. В остальном банк принимает решения в соответствии со своими внутренними правилами кредитования. Сточки зрения финансирующего учреждения также важно, чтобы ЖАО было проинформировано о государственных дотациях на ремонт (Государственный фонд финансирования жилья, ГФФЖ), с помощью которых государство предоставляет ЖАО пособия на выплату процентов по кредитам на определенных условиях.
При изучении форм кредитования во главу угла должны быть поставлены потребности ЖАО, не забывая, однако, о динамике развития процентных ставок и возможности досрочного погашения кредита. В этом случае можно выбрать справочные процентные ставки Prime или Euribor, предлагаемые банком.
При выборе схемы погашения кредита важно составить реальный план его выплаты. Срок погашения кредита базируется на кассовом потоке ЖАО и влияет на размер платежей. ЖАО может выбрать один из четырех вариантов погашения кредита:
Аннуитет — форма кредита, при которой размер платежей меняется только в случае изменения процентной ставки. Срок погашения кредита остается неизменным.
Кредит с фиксированными равновеликими платежами — форма кредита, при которой размер платежей остается неизменным в течение всего срока действия кредита, однако его сумма должна быть не менее суммы процентов. При повышении процентной ставки срок погашения кредита удлиняется и наоборот.
Кредит с равновеликими платежами — форма кредита, при которой размер погашаемой доли остается неизменным в течение всего срока действия кредита. Доля процентов уменьшается по мере уменьшения размера кредита при условии, что процентная ставка не меняется.
Единовременно выплачиваемый кредит — форма кредита, при которой основная сумма кредита не погашается в течение срока его действия, а производится только выплата процентов. В момент окончания срока кредита он должен быть выплачен единовременно и полностью. В дополнение к вышеуказанным вариантам, можно при необходимости договориться с банком также о возможности выплаты внеплановых сумм для погашения кредита или о возможности использования периодов освобождения от уплаты кредита, во время которых ЖАО имеет право производить лишь выплату процентов по кредиту. Такой порядок выплат возможен в связи с ремонтом объекта, реальный объем затрат по которому (т.е. необходимая сумма кредита) может быть окончательно определен только после завершения ремонтных работ.
Чаше всего в рамках кредитования ЖАО использует в качестве гарантии закладную на недвижимость. При оценке приемлемого объема залога банк соблюдает принцип осторожности. На практике это означает, что стоимость залога всегда должна быть ниже его рыночной стоимости. Кроме того, банк выясняет вопрос об отношениях собственников объекта недвижимости и сдан ли он в аренду. В случае аренды земельного участка банк выясняет сроки действия арендного договора. Для оценки необходимо представить также следующие документы: справку о регистрации права на объект недвижимости, справку об обременениях и страховой сертификат.
Размер кредита, предоставляемого ЖАО на ремонт (маржа) согласовывается отдельно в каждом конкретном случае с учетом всей полученной информации. Цена или процент образуется из справочного процента и маржи. Помимо этого, по кредиту взимается гонорар за банковские услуги, который зависит от объема кредита. Другие возможные затраты могут возникнуть в связи с оплатой за оформление необходимых документов (справка о регистрации прав на недвижимость и справка об обременениях), оформлением закладных и внеплановых платежей, которые не предусмотрены графиком погашения кредита.
411
Г. Подписание долгового обязательства и получение кредита
После принятия решения о кредитовании банк открывает счет на имя ЖАО. Специально уполномоченное лицо или несколько лиц подписывают долговые обязательства по кредиту. В обеспечение кредита принимаются полученные или уже имеющиеся закладные, и сумма кредита на ремонт переводится на счет ЖАО. На основании графика погашения кредита подписывается договор о прямом взимании платежей со счета, а для упрощения деятельности управляющего по недвижимости согласовывается порядок платежных операций, который определяется в соответствии с потребностями и размером ЖАО.
Примечание: Отдельные разделы и подразделелы в главе 5 подготовлены следующими
финскими специалистами
5.1 5.3 5.4.1- 5.4 4 5.4.5 5.4.6 5.4.7 5 4.8- 5.4 9 5 4.10 5.5.1 5.5.2 5.6.1 5.6.2 5.6.3	—	д т н., доц Арто Сари; —	арх. Сату Окерблом; —	инж. Пекка Корхонен; —	инж. Вилко Пеккала; —	инж. Хеймо Левамо; —	д.т.н. проф. Ярек Курниики; —	инж. Ярмо Юмпанен; —	д.т.н. доц Арто Сари и инж. Ханну Лааско; —	проф. Юхани Кирас; —	д .т.н. доц Арто Сари; —	инж. Юкка Сайкконен; —	инж.-экономист Яри Сайпиляйнен;
Некоторые рисунки (фотографии и чертежи), приведенные в главе 5, представлены следующими организациями и лицами:
Рис. 5.1, 5.3, 5.9 и 5.11 — Арто Саари; Рис. 5.10 — Арто Саари, Яри Сипилайнен и Сату Окерблом; Рис. 5.45, 5.47, и 5.51 — Архбюро «Erat Оу»; Рис. 5.56 — «СТ - project»; Рис. 5.57 - А. Рахиала.
Контрольные вопросы:
1.	Методы расчета эффективности объекта недвижимости в течении срока его эксплуатации.
2.	Какой порядок реализации проекта ремонта здания и сооружения?
3.	Целесообразная схема выбора подрядчика ремонтных работ.
4.	Опишите особенности ремонта российских панельных домов по финской технологии
5.	Формы финансирования проекта и непосредственного ремонта зданий и сооружений.
6.	Ремонт систем отопления, водоснабжения и канализации.
7.	Основные этапы выполнения ремонтных работ
8.	Особенности управления качеством при выполнении ремонтных работ.
9.	Ремонт электротехнических систем и вентиляции.
10.	Руководство сроками выполнения ремонтных работ и контроль затрат.
1	1. Опишите процесс реализации проекта ремонтных работ
412
ЧАСТЬ ///
ОРГАНИЗАЦИЯ, ТЕХНОЛОГИЯ И УПРАВЛЕНИЕ ПРОЦЕССОМ СТРОИТЕЛЬНОГО ПРОИЗВОДСТВА ПРИ РЕКОНСТРУКЦИИ
ГЛАВА 6. ОРГАНИЗАЦИЯ И ТЕХНОЛОГИЯ СТРОИТЕЛЬНОГО ПРОИЗВОДСТВА ПРИ РЕКОНСТРУКЦИИ
6.1.	Специфика организации подготовительных работ
При реконструкции зданий и сооружений различного назначения на строительное производство оказывают влияние факторы, характеризующие условия его организации. К ним относятся:
•	совмещение во времени и в пространстве строительных процессов, выполняемых в зданиях, с функционированием размещаемого в них оборудования в процессе реконструкции;
•	стесненность строительной площадки и зоны производства работ;
•	специфические условия, связанные с ограниченной возможностью механизации строительных процессов и необходимостью выполнения особых видов строительномонтажных работ.
Для количественной оценки влияния этих факторов на строительное производство существует система показателей (см. табл. 6.1).
До начала реконструкции должны быть выполнены работы по подготовке строительного производства в объеме, обеспечивающем проведение строительно-монтажных работ на объекте в заданные сроки.
Главным содержанием процесса подготовки является осуществление комплекса работ по обеспечению реконструкции объекта с минимальным ущербом для его деятельности, а также обустройство и инженерная подготовка строительной площадки, создающей условия эффективной работы строительной организации.
Объекты реконструкции подразделяются по характеру намечаемых строительномонтажных работ и степени их сложности; несложные, сложные и особо сложные (табл. 6.2). Этот признак используют для характеристики проектных решений для целесообразного выполнения реконструкции объекта или комплекса, определения условий проишодства строительно-монтажных работ и предварительной оценки затрат.
Основные работы по подготовке объекта к реконструкции должны выполняться заказчиком: дирекцией предприятия, муниципальными службами или эксплуатирующими организациями. Любая реконструкция связана с прекращением использования существующих зданий по функциональному назначению на тот или иной промежуток времени. В этот период сокращается или полностью прекращается основной процесс — выпуск продукции или оказание жилищно-коммунальных или других услуг. Для компенсации связанных с этим экономических потерь заказчик реализует одну из двух возможностей: создание резерва продукции, обеспечивающего потребности покупателей на время реконструкции объекта, или заблаговременно решает задачу переноса процесса ее создания на другие производственные плошали.
На период выполнения работ по реконструкции должны быть решены вопросы по обязательствам (поставкам) согласно заключенным ранее контрактам реконструируемого
413
414
Классификация объектов реконструкции по характеру строительно-монтажных работ
Таблица 6.1
№ п/п	Классификационный признак	Классификационные группировки										
I	2	3										
1	Вид объекта реконструкции	1 Строительство новых зданий и сооружений						2. Перестройка существующих зданий и сооружений				
2.	Условия организации возведения (реконструкции) здания	l.Ha свободной от застройки территории				2. Вместо сносимых зданий и сооружений				3. Без сноса зданий и сооружений (внутри «пятна» застройки)		
3.	Очередность освобождения площадок строитель ства	1. Существующие здания, сооружения сносятся частично				2. Существующие здания, сооружения сносятся полностью для строительства новых				3. Существующие здания, сооружения сносятся после строительства новых		
4.	Характер изменения объемно-планировочных решений (ОПР) и конструктивных решений (КР)	1. Без изменения ОПР и КР существующих зданий и сооружений						2. С изменением ОПР и КР существующих зданий и сооружений				
5.	Вид изменения ОПР существующих зданий	Обстройка		Надстройка		Пристро йка		Встройка	Подстройка		Передвижка	Перепланировка
6	Характер изменения КР существующих зданий	Без замены конструкций		С заменой конструкций		Без усиления конструкций		С усилением конструкций	Без разборки конструкций		С разборкой конструкций	
7	Вид изменения конструкций	Основания зданий, сооружений	Фундаменты		Колонны		Стены	Перегородки	Перекрытия		Покрытия	Кровли
Классификация объектов реконструкции по степени сложности (категории)
415
Таблица 6.2.
Классификационные признаки	Степень (категория) сложности объекта		
	несложные	средней сложности	Особо (чрезмерно) сложные
1	2	3	4
Состав объекта и объемнопланировочные решения	Несколько типовых здании или одно здание с простыми объемнопланировочными решениями	Несколько нетиповых зданий и сооружений с повторяющимися параметрами основных габаритных схем или одно нетиповое (индивидуальное)здание	Большое количество различных зданий и сооружений или одно крупное здание с разными нетиповыми объемнопланировочными решениями
Конструктивные решения зданий и сооружений	Типовые конструкции, используемые для массового строительства, позволяющие выполнять строительно-монтажные работы индустриальными методами	Различные сочетания индивидуальных и типовых конструкции требующие применения относительно простых технологий строительного производства	Индивидуальные конструкции, в значительном объеме связанные с заменой или усилением оснований, фундаментов несущих конструкций зданий, требующие разработки специальных технологий строительного производства
Стесненность строительной площадки	Нормальная Кп >0 5	Стесненные 0,5 < Кст < 1	Особо стесненные К„<0,1
Плотность застройки территории	Малая	Средняя	Высокая
Эксплуатационная деятельность реконструируемых объектов	Работы ведутся в зданиях освобожденных на период производства строительно-монтажных работ	Деятельность реконструируемого объекта прерывается на ограниченное время (период). но объект функционирует с некоторым ограничением	Эксплуатация реконструируемого объекта не прекращается во время производства строительно-монтажных работ
Насыщенность территории и условия эксготу ата ции инженерных коммуникаций	Малое количество инженерных коммуникаций, не требующих их защиты или переноса (перекладки) в процессе реконструкции 		В равной степени имеются инженерные коммуникации, как эксплуатируемые в процессе реконструкции, так и требующие их защиты или переноса (перекладки) в незначительной степени (мере)	Наличие большого количества инженер ных коммуникаций, эксплуатируемых в процессе реконструкции и требующих их защиты или переноса (перекладки) 	1
предприятия, а также по обеспечению необходимыми строительными материалами и комплектующими изделиями для бесперебойной работы строительного производства.
Резервом строительной продукции является ее запас в необходимом количестве, обеспечивающем поставку продукции потребителям в течение периода остановки производства или прекращения эксплуатации объекта. Процесс резервирования отражает временной график создания и расходования запаса продукции (рис. 6.1) на реконструируемом предприятии. Запас строительных материалов, конструкций, оборудования и изделий может быть создан заблаговременно в период подготовки к реконструкции за счет интенсификации производства, а также из других источников.
Рис. 6.1. Схема создания и расходования запаса продукции Л1Д — период подготовки производства (создание запаса продукции) То — продолжительность работ, выполняемых в остановочный период
Возможны варианты организации выпуска продукции или оказания услуг и во время выполнения строительно-монтажных работ — в другие смены, на других предприятиях заказчика и тп Однако чаше всего в подготовительный период осуществляется перенос процесса создания продукции на другие производственные площади постоянного или временного характера.
6.1.1.	Оценка совмещения строительно-монтажных работ с процессами эксплуатации объекта реконструкции
Реконструкция действующих предприятий, зданий и сооружений всегда связана с необходимостью обеспечения взаимодействия двух систем: эксплуатации объекта Эоб и строительного производства Соб.
Взаимодействие этих систем возможно лишь в случае создания для каждой соответствующих условий. С одной стороны, необходимо создать условия, при которых возможна эксплуатация объекта во время проведения его реконструкции, а с другой — обеспечить выполнение строительно-монтажных работ индустриальными методами.
Возможны два метода реконструкции: с остановкой производства или прекращением функционирования объекта (например, жилого здания) во время реконструкции (Роп) — и без остановки производства или отселения жильцов (РбОп)-
В первом случае выпуск продукции или оказание услуг во время реконструкции объекта полностью прекращается. В промышленном строительстве метод Роп применяется в основном
416
при реконструкции производств перерабатывающего типа с непрерывным технологическим процессом (производство стали, цемента и др.), цехов предприятия со строгими требованиями к микроклимату, влажности, чистоте (химическая и электронная промышленность). В гражданском строительстве этим методом реконструируются здания, из которых на время их перестройки выселены люди или выведены размещаемые в них организации.
При втором методе (Рбоп) функционирование объекта и строительно-монтажные работы по его реконструкции осуществляются практически одновременно (совмещено). Обычно этим методом ведется реконструкция промышленных предприятий сборочною типа с прерывистым (цикличным) технологическим процессом (машиностроительных производств, ремонтных заводов, текстильных фабрик) или объектов городского хозяйства, функционирующих периодически.
Методы реконструкции различаются по показателю П = По + i, где По — число, характеризующее возможность совмещения строительного производства и эксплуатации объекта. При методе Роп значение По = 0, при Рбоп число вариантов По = 1, 2, 3 ... и т.д.
В общем случае показатель П характеризует возможность разделения объекта реконструкции на отдельные части (производства, цеха, секции или отдельные помещения зданий), прекращение эксплуатации которых на время выполнения строительно-монтажных работ не приводит к прекращению функционирования объекта в целом. Минимальное количество таких частей может быть равно двум.
Если же по технологическим или иным причинам объект не может быть разделен на такие части, то его реконструкция проводится методом Роп при полном освобождении зданий от оборудования, персонала или жителей на время выполнения строительномонтажных работ. В этом случае показатель П всегда равен 1.
6.1.2.	Стесненность строительной плошадки и рабочих мест
Под стесненностью следует понимать наличие определенных препятствий, ограничивающих возможность использования строительных машин на строительной площадке, а также возможность размещения конструкций и материалов в пределах рабочей зоны (зоны перемещения) строительных машин и транспортной техники.
Влияние фактора стесненности на строительное производство проявляется в снижении производительности труда и увеличении сроков реконструкции
Объекты реконструкции характеризуются внешней и внутренней стесненностью.
Внешняя стесненность выражается отношением свободной плошали территории стройплощадки к плошали участка, необходимой для рациональной организации строительного производства и размещения строительной техники, складирования конструкций и материалов и размещения бытового городка строителей.
В общем случае свободная площадь определяется в виде суммы
FC=FO- (F3.e. + FIIC + F„n + F36),	(6 1 )
где Fo — общая площадь территории объекта реконструкции;
F3C — площадь, застроенная существующими зданиями и сооружениями;
FH с. — площадь зон надземных инженерных сетей;
FH п — территории, занятые складами, дорогами, бытовками;
F36 — территории, находящиеся в опасных зонах (вблизи складов легко воспламеняющихся жидкостей (ЛВЖ), объектов энергетического хозяйства, транспортных магистралей и т.п.
417
Эта величина сравнивается с площадью строительного генерального плана F п., обеспечивающей расчетные параметры использования строительных машин, складирования строительных материалов, размещения бытового городка, устройство временных дорог и площадок.
Рг.п. - FC.M. + Рбг + Fdn + F3M,	(6-2)
где Fc м — площадь складов для хранения материалов и конструкции;
F6r — площадь, занимаемая бытовым городком строителей;
Елп — площадь дорог и площадок;
F(M — рабочие зоны строительных машин.
Степень внешней стесненности объекта определяется отношением:
Fc
Frr
(6.3)
Очевидно, что возможны два предельных значения Кст: 1) Кст = 0 при Fc = 0 и 2) Кст > 1 при Fc > Frn . Возможно и другое значение Кст в интервале 0 < Кст < I.
Первому значению соответствуют особо стесненные условия, второму — стесненные, а третьему — стесненные в меньшей степени.
Внутренняя стесненность объекта реконструкции определяет технологию строительных процессов и взаимоувязку их во времени и пространстве и характеризует условия организации рабочих мест, ограничения формирования фронта работ, возможность использования строительных машин и монтажа (демонтажа) конструкций. Внутренняя стесненность характеризуется степенью свободы внутри объектного перемещения строительных конструкций.
Под степенью свободы перемещения конструкций в пространстве с заданными параметрами подразумевается количество возможных направлений беспрепятственного их перемещения. Количество таких перемещений в свободном пространстве = 6 (вверх — вниз, вперед — назад, направо — налево). Степень свободы перемещения конструкций зависит от расположения ограждающих конструкций, габаритов помещений, высоты этажа и других параметров, характеризующих объемно-планировочные и конструктивные решения зданий.
Реконструируемые здания чаще всего состоят из совокупности объемов, ограниченных ячейками в виде прямоугольной призмы и системы горизонтальных и вертикальных плоскостей. Негабаритные и глухие плоскости в каждой ячейке здания являются препятствиями, ограничивающими свободу перемещения конструкции. Если обозначить эти препятствия через iH к , то число степеней свободы внутри объектного перемещения конструкции Чстсв можно определить в виде разности
ст.св.
^к~ hi.K. >
(6.4)
где iK — количество возможных направлений свободного перемещения
Исходя из этого, устанавливаем, что монтаж конструкций в замкнутой ячейке невозможен, так как Чгтги =6 — 6 = 0.
Для возможности перемещения конструкции внутри ячейки необходимо устранить хотя бы одно препятствие. Тогда Чстсв = 6 — (6 — 1) = 1. Наибольшее число степеней свободы имеется лишь при новом строительстве Чстсв =6 — (6 — 5) = 5.
418
Наряду с показателем Чстсв для характеристик и внутренней стесненности зданий используются и обычные параметры, характеризующие объемно-планировочные решения: расстояние между ограждающими конструкциями, высота этажа, пролеты и др.
Эти параметры влияют на выбор грузоподъемного крана, показатели затрат труда и машинного времени, что должно учитываться при выборе организационно-технологических решений строительного производства Например, производительность труда каменщиков при работе в стесненных условиях может снизится в 6 раз, по сравнению с нормальными.
6.1.3.	Условия работы строительных машин на объектах реконструкции
Работа строительных машин в эксплуатируемых зданиях, на территории действующих предприятии или среди сложившейся городской застройки сопряжена с рядом дополнительных ограничений, учитываемых при организационно-технологическом проектировании строительного производства. При выборе средств механизации (землеройных машин, грузоподъемных кранов, транспортных средств) необходимо учитывать факторы внешней или внутренней стесненности, возможность загазованности помещении выхлопными газами, а также динамические нагрузки на конструкцию зданий.
Стесненность строительной площадки учитывается при оценке возможности транспор тирования, монтажа и демонтажа грузоподъемных кранов.
Внутренняя стесненность определяет условия привязки кранов к реконструируемому зданию.
По условиям эксплуатации объекта могут быть введены ограничения на работу строительных машин с двигателем внутреннего сгорания или потребуется проектирование системы удаления выхлопных газов. Действующие нормы часто определяют и технологию выполнения строительных процессов Например, ближе 20 м от существующих зданий запрещена забивка сваи ударным методом. Поэтому при выборе средств механизации необходимо использовать другие способы погружения свай (вдавливание, лидирующие скважины и т.п.). Одним из решений может быть и переход на другие конструкции свай (например, устройство буронабивных свай).
Наряду с пространственными и функциональными ограничениями условия реконструкции отражаются и на производительности работы строительных машин, что влияет на изменение затрат машинного времени по сравнению с новым строительством.
Рассмотрим изменение этого показателя на примере работы грузоподъемных кранов.
В общем случае производительность грузоподъемного крана измеряется объемом конструкций, подаваемых с его помощью в единицу времени. Она связана с продолжительностью цикла его работы на объекте Тц, в определенном соотношении, включающем ручные и механизированные операции. Основные стадии монтажного цикла при реконструкции здания в стесненных условиях приведены в табл. 6.3
Общее время работы крана, в свою очередь, зависит от его использования на объекте реконструкции с учетом технологических и организационных перерывов, транспортабельности, количества перестановок, продолжительности монтажа и демонтажа, потерь времени из-за внешней и внутренней стесненности.
419
Таблица 6.3
Стадии монтажного цикла в стесненных условиях производства строительно-монтажных работ
№№ п/п	Наименование стадии	Содержание стадии	Характер процесса
1	Строповка	Соединение груза с грузозахватными органами грузоподъемного механизма	Ручной
2	Подъем	Подъем и перемещение груза из зоны складирования до проема	Механизированный
3	Переход в замкнутый объем	Перемещение груза через проем внутри реконструируемого объекта	Смешанный: механ и ированный и ручной
4	Перемещение внутри здания	Перемещение груза внутри замкнутого объема здания от проема до места наведения qjysa в проектное положение	- «» -
5	Наведение	Максимальное приближение груза к проектному положению	- «» -
6	Ориентирование и установка	Выверка груза в пространстве, временное закрепление	- «» -
7	Закрепление	Окончательное (постоянное или временное) закрепление груза в проектное положение	-«» -
8	Расстроповка	Разъединение связей груза с грузозахватными органами грузоподъемного крана	Ручной
Продолжительность работы крана Тм определяется в виде суммы продолжительностей: подъема и опускания груза Тпо продолжительности горизонтального перемещения груза или стрелы крана, а также времени ее поворота.
Продолжительность ручных операций связана с затратами времени на строповку и расстроповку груза, маневрирование грузом при его подаче внутрь здания, ориентирование и наведение конструкции в проектное положение, временное и постоянное закрепление ее в проектном положении. Большинство машинных и ручных операций, как правило, выполняются одновременно, В связи с этим продолжительность цикла работы крана может быть представлена в виде суммы
т = Т 1 + Т 11
1 ц 1 ц 1 ц ’
(6.5)
где Тц‘, Тц" — время работы крана с участием и без участия — монтажников.
С учетом изложенного эксплуатационную производительность работы крана можно определить по формуле:
/7 экс
TcJCKeQ
(6.6)
где Тсм — продолжительность смены, час;
Кг — коэффициент использования крана по грузоподъемности;
Кв — коэффициент использования крана по времени;
420
Кв Т + Т ’
1 см 1 пер
где Тпер — продолжительность перерывов в работе крана по организационным, технологическим и метеорологическим причинам;
₽=— тт—
1+тц'7тц
— коэффициент совмещения ручных и машинных операций;
Тц — продолжительность строительного цикла работ;
Q — объем грузов, т, шт.
Исследованиями установлено, что максимально допустимое значение коэффициента [3=0,4.
Увеличение показателя [3 снижает эффективность использования машин.
В зависимости от Пэкс определяется трудоемкость монтажа или демонтажа конструкций«А».
/7 ’ ^1 Аил. экс
(6.8)
где i — количество типоразмеров конструкций;
Q, — объем работ по монтажу i-ой конструкции;
R, — количество рабочих, занятых на монтаже (демонтаже);
Ат ,г — трудоемкость монтажа, демонтажа и перестановок машин на объекте реконструкции.
В связи с изложенным затраты труда и машинного времени на работы, выполняемые на объектах реконструкции, должны быть откорректированы с учетом изменения количества ресурсов, переходов бригад рабочих с участка на участок, совмещения строительных процессов с эксплуатацией объекта и других факторов. В табл. 6.4. и 6.5. приведены показатели, рассчитанные в соответствии с приведенной методикой, используя которые можно определить изменение трудоемкости и машиноемкости работ по монтажу и демонтажу строительных конструкций.
Таблица 6.4.
Потери рабочего времени при работах на объектах реконструкции
п.п.	Характер потерь времени	Ед. измерения	Продолжи тельность дни
1.	Перебазировка бригады рабочих с объекта на другой объект с передислокацией орудий труда и мобильных помещений	ДНИ	2,00
2.	Подготовительно-заключительный период работы машин на объекте с учётом передислокации	«	3,5*
3.	Производительность работы строительных машин при измене-		
	нии их количества:		
	при одной машине ~	%	100
	при 2-х машинах ~	«	70
	при 3-х машинах ~	«	60
	при 4-х машинах ~	«	50
Примечание: *>в подготовительно-заключительный период производительность строительных машин снижается в среднем на 30 %.
421
Таблица б 5
Расчетные значения коэффициентов увеличения затрат труда и машинного времени при совмещении строительных процессов с функционированием объекта реконструкции
Характер строите льно - монтажных работ	Увеличение трудозатрат по сравнению с нормами		
	1 смена	2 смена	3 смена
1. Строительство пристроек к эксплуатируемому зданию	1,2	1,1	1,о
2. Работы внутри зданий при методе Роп	1,05	1,02	1,0
3. Работы внутри зданий при методе Рбоп	1,35	1,30	1,25
6.2.	Вариантное проектирование организационно-технологических решений процессов реконструкции промышленных предприятий
При выборе вариантов организации реконструкции учитываются: организационнотехнологическая схема производства, определяющая разбивку общего фронта работ на участки (узлы) и последовательность выполнения строительно-монтажных рабоз по участкам; необходимость обеспечения планового объема выпуска промышленной продукции или оказания каких-либо услуг в период реконструкции.
Реализация первого принципа обеспечивается рациональными проектными решениями зданий и сооружений, обеспечивающими возможность выполнения строительномонтажных работ с минимальными помехами для эксплуатации реконструируемых зданий. Предусматривается строительство зданий с объемлющим каркасом (большепролетных, с покрытием в виде мембран, структурных покрытий, применение легких металлических конструкций, строительных блоков и блоков агрегированного оборудования, перенос большинства строительных процессов со строительной площадки в заводские условия)
Осуществление второго принципа связано с решениями, направленными на компенсацию потерь продукции от остановки производства — перенос оборудования в другие здания на время реконструкции останавливаемых цехов, выполнение строительно-монтажных работ в «окна», другие смены, выходные дни. Схема формирования вариантов организации реконструкции промышленного объекта приведена на рис. 6.2.
Аналогичные мероприятия разрабатываются для жилищно-коммунального комплекса и других объектов реконструкции.
Для сокращения продолжительности остановки производства практикуется вынесение максимального объема строительно-монтажных работ в доостановочный и послеостановочный периоды при максимальном насыщении фронта работ, выполняемых во время остановки, материально-техническими и трудовыми ресурсами.
Поэтому при разработке проектной документации предусматриваются мероприятия, позволяющие осуществить реконструкцию объекта в ограниченное время (1—2 месяца) за счет возможного переноса многих работ в доостановочный и послеостановочный период, сокращения размера останавливаемых участков производства или частей зданий.
На рис. 6.3 приведены схемы организационно-технологических решений, позволяющих осуществить реконструкцию объектов различными методами. Они возможны лишь при
422
соответствующих проектных решениях зданий и сооружений, определяющих продолжительность и очередность выполнения строительно-монтажных работ на отдельных частях объекта реконструкции.
1,2,3- отдельные производства и цеха предприятии и их участки;
S-1, S-2, S-3 — виды обновления основных фондов
а — свободная площадка	г — нормальные условия строительства
б — стесненная площадка	д — сложные условия
в — особо стесненная площадка е — особо сложные условия
Рис. 6.2. Схема формирования вариантов организации работ по реконструкции промышленного предприятия
423
Вари ант
Схема перестройки
РПО
РБО
РБО
РБО
РБО
РБО
Метод реконструкции
Организационно - технические решения
Здание полностью освобождено от оборудования и персонала. Создастся резерв продукции. Длительность остановки регламентирована
Вводится новая производственная площадь Производство поочередно переносится на эту площадь из здания или участков N Последовательно проводится их рсконстру кция
Вводится дополнительная площадь временного характера После последовательно проведенной реконструкции N участков здания или предприятия временное здание демонтируется_______________________
Вновь введенная площадь после проведения реконструкции всех 1 участков объекта с первого до ( последнего обеспечивает прирост мощности
Новая площадь используется для последовательно проводимой реконструкции N участков объекта По окончании работ последи им участок демонтируется	
От оборудования и персонала последовательно освобождаются на время их реконструкции отдельные части объекта-здания или помещения. Для этой цели могут быть созданы временные (обменные), демонтируемые после завершения реконстру кции
+ — создание новых производственных площадей (постоянного или временного характера).
Q — разборка временных зданий, возводимых для переноса производственного процесса на время
реконструкции существующих цехов.
О — постоянные или временные здания, возводимые до реконструкции существующих цехов предприятия.
1,2,3... .N существующие цеха, отделения или участки предприятия.
РБО и РПО — реконструкция без остановки и с остановкой производства (с отсечением жильцов)
Рис. 6.3. Типовые схемы организации реконструкции
Мероприятия по подготовке производства, осуществляемые заказчиком, в основном направлены на сокращение продолжительности реконструкции и остановок производства, создание безопасных условий выполнения строительно-монтажных работ и предотвращение нарушений эксплуатационной деятельности объекта.
Внутриплощадочные подготовительные работы, проводимые строительной организацией при подготовке строительного производства в условиях реконструкции, в целом мало отличаются от подготовки строительства новых объектов. Многие задачи, связанные с обеспечением рабочих-строителей временными зданиями и сооружениями производственного, санитарно-бытового назначения, организацией энерго- и водоснабжения строительства и другие решаются значительно легче, чем на неосвоенных строительных площадках. Однако имеется необходимость выполнения других работ, связанных с необходимостью зашиты
424
эксплуатируемых зданий и сооружений, технологического оборудования, инженерных сетей и насаждений на время реконструкции.
К таким работам относятся: устройство защитных ограждений, предохраняющих здания и сооружения от динамических нагрузок и механических повреждений, связанных с забивкой сваи, работой строительных машин, взрывными работами и т.п.: устройство защитных укрытий, предохраняющих технологическое оборудование, производственные и служебные помещения здании от загрязнения, связанногос разборкой конструкций, земляными и бетонными работами.
Для обеспечения такой зашиты в составе работ подготовительного периода предусматривается устройство временных ограждений, покрытий и других устройств: временных перегородок для изоляции зон производства работ от участков функционирующих объектов, используемых по функциональному назначению, временных покрытий для защиты от атмосферных осадков помещений с разобранными покрытиями, ограждений, предохраняющих производственный персонал предприятия или жителей от случайного входа на строительную площадку, укрытий для рабочих строителей или персонала предприятия в зонах возможного падения грузов и др.
Указанные работы выполняются подрядной строительной организацией в соответствии с условиями, оговоренными при заключении договоров на капитальное строительство.
6.2.1.	Разработка календарных планов при реконструкции
Задачей календарного планирования строительного производства является решение комплекса вопросов по выбору состава и количества пусковых комплексов и очередей реконструкции объекта с учетом технологической взаимосвязи его элементов (зданий, производств, помещений), характера строительно-монтажных работ, методов реконструкции и организации ее проведения. Основным фактором, определяющим решения календарного плана реконструкции, является метод организации ее проведения.
В практике применяются различные методы, отличающиеся наличием различных ограничений и системой правил взаимодействия ресурсов строительных организаций, обеспечивающих достижение необходимого результата — эффективного выполнения в заданное время строительно-монтажных рабоз без снижения объемов выпуска продукции или оказания различного рода услуг.
Для достижения этой цели при календарном планировании реконструкции промышленных предприятий или объектов гражданского назначения следует исходить из четырех основных стратегий, представленных типичными схемами организации строительства (рис. 6.3).
Схема 1 характеризует — параллельный метод организации реконструкции, предполагающий одновременное проведение строительно-монтажных работ на всех объектах и участках. Этот метод позволяет провести реконструкцию объекта в чрезвычайно сжатые сроки, но возможен лишь при полном его выведении из сферы эксплуатации.
При реконструкции промышленных предприятий для этого необходимо создание резерва продукции на все время выполнения необходимого комплекса работ и при максимальной концентрации ресурсов строительной организации к моменту остановки производства.
Схема 2 отражает поточный метод, в наибольшей степени удовлетворяющий строительную организацию, так как она при этом работает в зданиях, свободных от эксплуатационников и оборудования и может в достаточной степени рационально использовать свои ресурсы. В тоже время он менее эффективен для заказчика, так как связан с прекращением деятельности объекта на достаточно большое время.
425
Варианты поточной организации реконструкции, проводимой по схемам 3 и 4, требуют дополнительных затрат на создание новых производственных площадей и неоднократный перенос технологического процесса на эти площади. Такая организация не совсем приемлема и для строителей, поскольку эффективная работа поточным методом в пределах отдельных участков сочетается с нерациональным использованием ресурсов по объекту в целом.
Схемы 5—8 представляют различные модификации последовательного метода организации работ, при котором они выполняются поочередно по отдельным участкам объекта (цехам, помещениям, зданиям). При последовательном методе обеспечивается наименьшая продолжительность реконструкции отдельных участков, что приводит к быстрому вводу в действие новых мощностей, производственной или служебной площади до момента завершения всех работ по объекту. Однако общая продолжительность реконструкции из-за обычно большого количества очередей значительно увеличивается, а ресурсы строительной организации используются наименее рационально в связи с необходимостью частых переходов строительных машин и рабочих с одного участка на другой. При последовательном методе также необходимо восполнение потерь продукции или оказываемых услуг, но величина резервов может быть значительно уменьшена.
Наиболее рациональны поточные методы организации реконструкции, сочетающие последовательную и параллельную организацию работ.
6.2.2.	Система параметров для опенки качества календарных планов
Методы организации реконструкции количественно оцениваются системой параметров, к которым отнесены взаимосвязанные показатели: продолжительность реконструкции и объем продукции или оказываемых услуг объекта. Они находятся в зависимости от метода реконструкции и метода организации ее проведения.
Рассмотрим несколько показателей продолжительности: реконструкции объекта — Тр, остановки производства — То, до остановочного — Тдо и после остановочного периода — Тпо, строительства новых зданий — Тсн, разборки существующих — Трс, монтажа или демонтажа технологического оборудования — Тдс и Тмн.
Продолжительность реконструкции измеряется временем, необходимым для проведения полного комплекса работ по перестройке объекта, включающем подготовительный и основной периоды. В основное время включается продолжительность доостановочного и остановочного периодов и длительность остановок производства.
Продолжительность остановки определяется минимально возможным временем, необходимым для замены технологического или инженерного оборудования зданий и выполнения связанных с этим строительных, монтажных и специальных работ, обеспечивающих функционирование объекта или его части после приемки работ рабочей комиссией.
Продолжительность доостановочного периода — время, необходимое для выполнения возможного объема работ, совмещенных с процессами эксплуатации реконструируемого объекта с целью сокращения продолжительности остановки производства или перерыва в деятельности. С доостановочным периодом также совмещается процесс создания резерва продукции, товара, предназначенного для восполнения его выбытия во время остановки на реконструкцию объекта и его отдельных частей.
Продолжительность строительства новых постоянных или временных зданий и сооружений определяется временем от начала подготовительных работ до завершения строительной части, обеспечивающей начало работ по монтажу технологического оборудования в этих зданиях.
426
Продолжительность разборки существующих или временных зданий включает время, затрачиваемое на полный комплекс работ, связанных со сносом, включая благоустройство территории, необходимое для завершения реконструкции объекта и сдачи его государственной приемочной комиссии,
Продолжительность монтажа технологического оборудования определяется временем от начала монтажных и специальных работ до приемки технологической линии или отдельных агрегатов по акту рабочей комиссии.
Показатели продолжительности связаны между собой различными соотношениями:
(6.9)
Связь большинства временных параметров можно отразить через показатель N, характеризующий количество этапов или циклов реконструкции и определяющий возможность членения реконструируемого объекта на относительно замкнутые части, которые могут эксплуатироваться автономно как до перестройки, так и после нее. К таким частям относятся самостоятельные производства в составе предприятия, технологические линии в составе производств или цехов, отдельные здания в составе комплекса или части здания в виде обособленных помещений.
Продолжительность реконструкции, проводимой параллельным методом при полной остановке производства, определяется в виде равенства.
Т = max{Tpi} —N * Tpi
(6.10)
Известно, что в этом случае N = 1 . При последовательном методе организации реконструкции, проводимой по схемам 5, 6, 7, 8 продолжительность работ определится в виде суммы
Т„ = ^NT„,	(6.11)
1
где N = 1, 2, 3 ...п.
Значительно сложнее определяется продолжительность при поточной организации работ по отдельным участкам реконструируемого объекта (схемы 3 и 4). Очевидно, что в этих случаях имеет место совмещение строительно-монтажных работ и на отдельных смежных участках, что должно учитываться коэффициентом совмещения Рс.
тР = ЕЖ10 - л),	(6.12)
1
При организации реконструкции объектов последовательным методом Рс = 0, при параллельном и поточном методах Ре < 1.
Установленные закономерности используются при календарном планировании реконструкции объектов и комплексов различного назначения.
427
6.3.	Технология разборки зданий, сооружений и конструкций
6.3.1	Способы разборки строительных конструкций
Строительные конструкции зданий и сооружений разбирают поэлементно или укрупненными блоками.
Поэлементную разборку выполняют вручную или с применением мобильной малогабаритной техники. Способ поэлементной разборки строительной конструкции осуществляется в целях максимальной сохранности материалов для их повторного использования.
Вручную разбирают остродефицитные отделочно-декоративные, деревянные и мелкие металлические конструкции. Разборка вручную кирпичных и бутобетонных конструкций применяют только при небольшом объеме работ и в тех случаях, когда остальные способы по каким либо причинам не могут быть использованы.
Разборка с помощью ручных машин довольно трудоемка и дорогостояща, поэтому ее следует применять только при отсутствии других более производительных способов.
При разборке конструкций пользуются отбойными пневматическими молотками и ломами, а также бетоноломами (табл. 6.5). Ручные пневматические машины снабжаются энергией от стационарных установок и воздухораспределительных сетей, реконструируемого предприятия. При отсутствии такой возможности используют передвижные компрессоры.
Таблица 6.5
Характеристики ручных машин с рабочим давлением 0,5 МПа, применяемых при разборке конструкций
Показатель	Пневматические молотки				Лом пневматичес кий ИП-4604	Бетонолом ИП-4602
	МО-8П	МО-9П	МО-10П	М0-6МП		
Энергия удара, Дж	0,3	0,37	0.45	0,38	0,9	0.8
Число ударов в 1 мин	1600	1400	1200	1500	780	850
Расход воздуха, м3 мин	1.25	1.25	1425	1.5	1.8	1.6
Масса, кг	8	9	10	6.5	18	16.7
Для разборки конструкций применяют также ручные электрические молотки. Так, например, ручной электромолоток ИЭ-421 1 имеет энергию удара 0,25 Дж, частоту ударов 1080 в мин, потребляемую мощность 1,05 кВт, ток трехфазный с напряжением 220 В, массу без кабеля и наконечника 21 кг.
Разборка укрупненными блоками имеет ряд преимуществ по сравнению с поэлементным способом, в частности, сокращаются сроки работ и в 1,5ъ2 раза уменьшается их трудоемкость, повышается безопасность и культура производства работ.
До начала работ по разборке необходимо наметить места разъединения конструкций в соответствии с поэлементной схемой их удаления, установить временные крепления конст рукций, а также устроить временные ограждения, настилы и защитные козырьки.
428
Первоначально разбирают технологическое и специальное оборудование, КИПиА, электрические и слаботочные сети.
Разборку ведут, как правило, сверху вниз в следующем порядке:
—	технологические конструкции (трубопроводы, инженерные коммуникации, мачты, опоры, этажерки под оборудование, подъемники);
—	ограждающие конструкции: горизонтальные (полы, кровля, перекрытия), вертикальные (ворота, двери, окна, витражи и ненесушие наружные и внутренние стены);
—	специальные конструкции (лестницы, смотровые площадки, пандусы, шахты, галереи, рельсовые пути);
—	несущие конструкции: горизонтальные (фонари, плиты покрытий и перекрытий, фермы, балки, ригели, подкрановые балки); вертикальные (стены, колонны, стойки);
—	тоннели, подвалы, фундаменты
Одноэтажные здания разбирают последовательным способом, включающим поэлементную разборку конструкций по всему зданию; комплексным, при котором здание разбирают посекционно, а также комбинированным. Многоэтажные здания следует разбирать поэтажно по отдельным секциям или по всей длине здания.
Разборку электросети следует начинать со снятия плафонов, патронов, выключателей, розеток, щитов и т. п Затем приступают к демонтажу проводки. Снятые провода следует разглаживать и сматывать в бухты.
При разборке изношенные инженерные сети и оборудование следует расчленять с помощью электрической или газовой резки Непригодные чугунные трубопроводы разбирают без расчеканки раструба, места их соединения можно разбивать молотком. Все снятые элементы инженерного оборудования (раковины, умывальники, ванны, унитазы, смывные бачки, нагревательные приборы систем центрального отопления, водоразборные краны и т. д.) необходимо сортировать с отборкой годных для дальнейшей эксплуатации.
Кровлю обычно разбирают в два этапа: сначала кровельное покрытие, а затем — основные несущие элементы кровли.
Конструкцию рулонной кровли, содержащую утеплитель, снимаю! одновременно с утеплителем. Работы следует вести вдоль пролета, начиная с самой высокой отметки кровли. В качестве инструмента можно применять легкие ломы, штыковые или совковые лопаты. Разбираемый материал следует опускать с помощью кранов в бадьях и специальных ящиках или по закрытым желобам.
Кровельное покрытие из рулонных материалов без утеплителя рекомендуется отрывать от сплошного основания стальной лопаткой, а участок его вдоль ската - отрезать ножницами
Кровли из штучных мелких материалов разбирают поэлементно в порядке, обратном их устройству. При аккуратной разборке можно сохранить до 80...85 % материала.
При разборке кровли из волнистых асбестоцементных листов сначала следует перерезать шурупы и гвозди, затем снять элементы кровли с конька, рядовые листки, лотки и уголки. Покрытия элементов асбестоцементной кровли, выполненные из кровельной стали (трубы, свесы и др.), снимают после удаления асбестоцементных деталей.
Разборку стальной кровли необходимо начинать со снятия покрытия около труб и выступающих частей. Рядовое покрытие из кровельной стали можно разбирать двумя способами.
При первом — отделяют кляммеры от обрешетки и с помощью отверток или ломика раскрывают один из стоящих фальцев на картину по всему скату кровли Затем, отсоединив лежачий фалец, скрепляющий картину с листами желоба, поднимают картину ломиками и переворачивают ее на соседний ряд, после чего разъединяют отдельные картины.
429
При втором — кровельными ножницами срезают стоячие фальцы, затем раскрывают лежачие фальцы и скатывают картины в рулоны.
Оставшиеся элементы кровельного покрытия (парапетные решетки, лотки, воронки, желобки и свесы) разбирают после разборки обрешетки с уровня чердачного перекрытия.
Деревянные обрешетки рабочие разбирают поэлементно с помощью специального ломика и гвоздодера
Деревянные стропила следует разбирать поэлементно, соблюдая очередность, указанную на схемах (рис. 6.4, 6.5).
Деревянные строительные конструкции можно демонтировать целиком с помощью грузоподъемных механизмов. При этом конструкцию вначале стропят и, поддерживая ее краном, снимают опорные крепления.
Деревянные клееные балки рекомендуется разбирать (демонтировать) целиком с помощью кранов. Когда невозможно применить краны, клееные деревянные балки демонтируют с помощью лебедок, если над балками имеются конструкции, позволяющие подвесить к ним блок лебедки.
Рис. 6.4. Последовательность разборки (1—6) наклонных стропил крыш различной конструкции а, б — односкатной и двускатной с симметрично расположенной стеной;
в — двускатной с несимметрично расположенной средней капитальной стеной;
1 — подкос; 2 — стропильная нога, 3 — верхний прогон; 4 — лежень; 5- мауэрлат; 6 — затяжка
Рис. 6.5. Последовательность разборки 1—6 висячих стропил (а, б) и спускания стропильных ферм на чердачные перекрытия (в)
430
При реконструкции многоэтажных зданий часто приходится разбирать междуэтажные перекрытия, которые обычно бывают из монолитного железобетона (плоскими или ребристыми), из кирпича в виде сводов или выполненными по металлическим балкам с деревянным или бетонным заполнением. Реже встречаются стальные перекрытия.
Перекрытие до начала разборки необходимо обследовать, для чего в отдельных местах вскрывают пол.
Результаты обследования и обмеры (при отсутствии чертежей конструкций зданий) являются исходными данными для разработки ППР.
При деревянных полах разборку перекрытий начинают со снятия настила пола. Перекрытия, имеющие цементные, бетонные и асфальтовые полы, следует разбирать вместе с этими полами.
Перекрытие по металлическим балкам с кирпичным заполнением в виде сводов наиболее целесообразно разбирать поперек по отношению к блокам участками шириной до 2 м и длиной по размеру перекрытия (рис. 6.6).
Если почему-либо невозможно вести разборку перекрытия поперек, его разбирают вдоль участка, ограниченного двумя соседними балками, однако при этом до начала разборки следует между балками установить специальные распорки для исключения разрушения свода и неконтролируемого обвала. Распорки могут быть из бревен диаметром 16... 18 см, которые устанавливают через 2-?Зм по длине балок.
Работу по разборке сводчатых кирпичных перекрытий следует вести только с рабочих настилов из досок на сшивных планках, укладываемых по балкам перекрытия. Настилы имеют ширину 60...80 см.
Рис. 6.6. Схема разборки сводов между стальными балками
I—VI очередность разборки сводов; а) расположение деревянных распорок между стальными балками;
б — разборка сводов поперечными участками; 1 — деревянная распорка; 2 — кирпичный свод;
3 — поперечный участок разборки; 4 — стальная балка; 5 — свод на балке
Цилиндрические кирпичные своды разбирают отдельными участками шириной 0,8-е-1 м от торцовых стен с середины дуги к опорам одновременно с двух сторон. Последний средний участок обрушивают подсечкой основания опор.
431
Сомкнутые, крестовые, купольные и парусные своды разбирают по кольцевым зонам шириной 250 мм от центра (замка) к пятам. При наличии сквозных трещин и выпадении отдельных кирпичей своды в зависимости от характера трещин и степени развития деформаций обрушают, расширяя трещины, или разбирают их по частям.
Для разборки кирпичных сводчатых и монолитных железобетонных перекрытий следует использовать пневматические или электрические отбойные молотки.
Кирпичные стены старых зданий, сложенные на известковом растворе, обычно легко разбираются по плоскостям отдельных кирпичей. Поэтому основная масса кирпичей может быть повторно использована. Однако при разборке такой кирпичной кладки образуется значительное количество пыли, а потому следует использовать специальные мероприятия для подавления пыли (полив, отсос запыленного воздуха и т.п.).
Разборка кирпичной кладки на цементном и цементно-известковом растворах требует значительно больших усилий. При этом кирпич и раствор разламываются на большие глыбы, и отделить кирпич от раствора практически невозможно. В этих случаях при разборке следует применять ручные машины.
Кирпичные стены обычно разбирают с лесов. Часто применяют инвентарные трубчатые леса, которые крепят к разбираемой стене в соответствии с типовым проектом на применение этих лесов. Для этого ввертывают, например, анкеры в деревянные пробки, забиваемые в предварительно пробитые шлямбуром или просверленные гнезда, либо используют инвентарные анкеры-пробки. Порядок установки и последовательность разборки их должны быть изложены в ППР.
Кирпичные стены в стесненных условиях действующего цеха разбирают по рядам обычно вручную с использованием ломов, легких кувалд, клиньев и кирок или полумеханизированным способом с помощью отбойных молотков. Все остальные способы в большинстве случаев оказываются неприемлемы. В зависимости от прочности кладки, толщины стены и применяемого инструмента разборку ведут на высоту двух или трех рядов.
Кирпичи и строительный мусор следует складывать в тачки или металлические яшики, которые устанавливают на лесах и снимают краном. Материалы от разборки можно также подавать на отметку пола или перекрытия с помощью элеваторных подъемников или по деревянным желобам закрытого типа в приемный бункер. Весьма удобны для этих целей сборные подвижные секционные и телескопические мусоропроводы из алюминия, стали и пластика в комплекте с тачками и бункерами для приема мусора или с разгрузкой его в автотранспорт. Длина металлических секций мусоропровода 1.5 4- 3 м, сечение 380x300 мм, диаметр пластиковых мусоропроводов 760 мм, длина секции 1,2 м.
Кирпичные стены, если возможно, следует разбирать укрупненными блоками. Блоки стропят специальными грузозахватными приспособлениями различных конструкций с помощью штырей и накладок, грейферного типа (рис. 6.7) и др. Блоки кладки отделяют отбойными молотками или ручными дискофрезерными машинами, поддерживая их при этом грузе подъемным и машинами.
По мере разборки стены удаляют проектные крепления и связи, обеспечивающие ее устойчивость в процессе эксплуатации. Поэтому для предотвращения обрушения какого-либо участка разбираемой стены необходимо дополнительно (на период разборки) укрепить ее способами, разрабатываемыми в ППР.
На период производства работ опасную зону ограждают и закрывают доступ посторонним лицам. Если работы по разборке ведут в затемненных или совсем не имеющих дневного освещения частях здания, то должно быть устроено временное освещение рабочих мест с освещенностью не менее 25 лк.
432
Рис. 6.7. Разборка кирпичных стен блоками:
а) строповка блока с помощью штырей и накладок; б)— то же, с применением захвата грейферного типа
Кирпичные стены многоэтажных промышленных зданий разбирают аналогичным образом после разборки всех внутренних конструкций на этаже. Необходимо следить за тем, чтобы междуэтажные перекрытия не перегружались разбираемыми материалами, а также машинами и механизмами. На первый этаж материал можно спускать на грузовых лифтах, а также по закрытым деревянным желобам. От мест разборки материал подают к лифтам и желобам в тачках, которые перемещаются по специально устраиваемым ходам. Из желобов, которые целесообразно оборудовать шиберными затворами, строительный мусор можно сразу выгружать в самосвал.
При разборке чистого пола из шпунтованных досок сначала снимают плинтус или галтели, удаляют одну из фризовых или крайних досок и затем последовательно разбирают доски пола. Для сохранения досок их слегка отрывают от лаг, затем осаживают вниз ударом молотка, после чего выдергивают гвозди.
При разборке чистого пола на время работ следует оставлять нетронутыми 2 4-3 доски через каждые 1,5...2 м.
Они служат для прохода рабочих и перемещения материала и остаются до полного снятия настила, засыпки и накатов. Снимают их непосредственно перед опусканием балок.
Щитовой паркет следует снимать целиком щитами. При разборке паркет прорезают циркулярной пилой в местах примыкания щитов и затем поднимают ломиками.
Эффективность процесса разборки зданий и отдельных конструкций во многом определяется тем, как быстро и удобно монтируются поддерживающие леса, подмости, люльки и т. п., а также от размеров площадки (в плане), на которой располагаются рабочие. В этом отношении наиболее удобными являются мобильные самоподъемные леса и подмости.
Существует несколько типов самоходных подмостей. Одностоечные подмости ПС 1100 предназначены для строительных и ремонтных работ на фасадах жилых, общественных и промышленных зданий, а также внутри высоких зданий. Такие подмости могут быть использованы и при реконструкции зданий (табл. 6.6).
Подмости состоят из разборной секционной мачты, подъемной платформы и опорной рамы. Мачта крепится к стене здания кронштейнами, устанавливаемыми с интервалом 7 м. Свободно стоящие подмости (т. е. без крепления к стене) могут иметь высоту до 7 м. При небольшом изменении сечения мачты высота увеличивается почти вдвое.
433
Таблица 6.6
Техническая характеристика подмостей ПС I-100-300
Г рузоподъемность	300 кг
Высота подъема	100 м
Скорость подъема	5,75 м/мин
Мощность электродвигателя лебедки	1,5 кВт
Размеры платформы	1x6 м
Масса: подмостей при высоте подъема 100 м одной секции мачты	5750 кг 55 кг
При разборке зданий и сооружений могут быть широко применены вышки, передвигающиеся на собственном ходу (на автомобильном шасси и имеющие электропривод ходовой части) или вручную по катальным ходам (деревянным или металлическим).
Работы по разборке на высоте с наружной стороны здания могут выполняться с люлек, подвешиваемых на консолях, а также с помошью самоподъемных лесов различных параметров (табл. 6.7).
Самоподъемные леса в рабочем положении представляют собой две вертикальные стойки, опирающиеся на раму с четырьмя выносными опорами. На каждой из стоек имеется зубчатая рейка, а на подвижной площадке — электропривод с редуктором, ведущие наружные шестерни которого входят в зацепление с зубчатыми рейками стоек. Пульт управления находится на самой площадке, которая имеет по всему контуру надежные ограждения. Самоподъемные леса имеют значительные преимущества по сравнению с применяемыми сборноразборными или подвесными люльками.
Таблица 6.7
Основные параметры самоподъемных лесов
Марка	Максимальная грузоподъемность, кг	Максимальная высота подъема, м	Максимальный размер площадки в плане,м	Марка	Максимальная грузо-одъемность , кг	Максимальная высота подъема.м	Максимальный размер площадки в плане, м
ТМ-230	1000	30	11x1.25	ТМЗО	300	30	3x1,25
Т2100	200	100	17,20x1.3	Т-100	1000	100	3,5x1.5
Т3100	200	100	29 35x1,3				
6.3.2.	Способы разрушения конструкций
На реконструируемых предприятиях конструкции разрушают при их физическом износе, а также для сокращения сроков производства работ, снижения их трудоемкости и при невозможности применения разборки.
Строительные конструкции, подлежащие разборке при реконструкции и техническом перевооружении действующих предприятий, по условиям и специфике производства работ подразделяются на конструкции, разбираемые посредством полного разрушения материала.
434
из которого они возведены; частичного разрушения материала для членения конструкций на элементы, пригодные для использования по назначению или целесообразного последующего применения; частичного или полного разрушения материала в зависимости от условий производства на действующих предприятиях, наличия средств разрушения материала или обеспеченности подъемнотранспортными средствами необходимой грузоподъем ности.
К конструкциям, разбираемым посредством полного разрушения материала, относятся бетонные и железобетонные фундаменты, возведенные из бетона марки М100 до М300 и более, разбираемые в стесненных условиях и на свободной площадке.
К конструкциям, разбираемым посредством частичного разрушения материалов, относятся элементы каркаса зданий — колонны, подкрановые и подстропильные балки, ригели, рамные и решетчатые пространственные конструкции, сваи сечением 400 х 400 мм и более, отдельно стоящие опоры, башни.
К конструкциям, разбираемым посредством частичного или полного разрушения материала, относятся бетонные основания и полы толщиной до 200 мм и от 200 до 500 мм, стены и перегородки кирпичные, бетонные и железобетонные; покрытия и перекрытия железобетонные.
Для разрушения монолитных строительных конструкций из бетона (в основном фундаментов) применяют средства разрушающего действия, дробящие бетон.
Для разборки монолитных и сборных железобетонных каркасных (пространственных рамных и решетчатых) конструкций, свай, опор, башен и пр используются средства расчленяющего действия, с помощью которых разрезают стыки конструктивных элементов, а сами конструктивные элементы на части (отвечающие имеющимся производственным условиям по размеру, объему и массе этих частей), подлежащие погрузке на транспортные средства и вывозке к месту складирования.
Для разборки монолитных кирпичных, бетонных или железобетонных большеобъемных (или большой площади) массивов применяют средства разрушающего действия, если производится дробление материала, или расчленяющего действия, если есть возможность и возникает целесообразность разделения этих массивов на блоки или плиты для последующего применения.
К средствам разрушающего действия относятся навесные клин- и шар-молот, импульсные водометы, отбойные молотки, бетоноломы, навесные пневмомолоты, навесные гидромолоты, клиновые раскалыватели, взрывчатые вещества, гидровзрыв, электрогидравлический эффект, взрывогенератор ВН-2 и пороховой скалолом.
К средствам расчленяющего действия относятся ручные сверлильные машины с твердосплавными и алмазными кольцевыми сверлами, сверлильные станки с алмазными кольцевыми сверлами, станки с алмазными отрезными дисками, гидравлическое устройство для срезки голов свай, электрические бороздоделы, кислородное копье, газоструйное порошково-кислородное копье, порошково-кислородный резак, реактивно-струйная горелка, установки плазменной резки и электродугового плавления.
Средства разрушения материала разбираемых конструкций приведены в табл. 6.8.
Способ разрушения конструкций ударными нагрузками широко применяют для разрушения сводчатых кирпичных, бетонных и железобетонных перекрытий с помощью клин-молота, а также для разрушения кирпичных стен и перегородок с применением шар-молота (рис 6.8). Недостаток механизированного способа разрушения конструкций ударными нагрузками заключается в том, что в результате динамических нагрузок, возникающих при подъеме, раскачивании и сбрасывании груза, быстро изнашиваются механизм и несущие
435
узлы машины. Поэтому, этот способ может быть заменен на более прогрессивный, представляющий собой разборку конструкний с помощью съемных манипуляторов (челюстной захват, ножницы для перерезания арматуры и др.), навешиваемых на гидравлические экскаваторы, которые разрушают конструкции
Рис. 6.8. Схема разрушения конструкций ударным способом
Обрушение отдельных сооружений и конструкции с помощью бульдозеров и тракторов выполняют следующим образом. Стены отсекают от основной части здания любым из известных способов. Если кирпичные продольные стены сложены на слабых растворах, их разбирают без вертикального членения и отделения от поперечных стен. Места вертикального членения стен намечают так, чтобы рассечка не вызывала их преждевременного обрушения.
Для рассечки целесообразно использовать оконные и дверные проемы. Стены рассекают обычно отбойными молотками Металлические связи рассекают автогеном. Канатом обвязывают стены до рассечки, привязывая один конец каната к верхней консольной части стены, а другой — к крюку трактора (рис. 6.9,а). Натягивая трактором канат, обрушают стены. С помощью тракторов обрушают также отдельные конструкции зданий. Стальной канат имеет диаметр 19-?27 мм.
Длина каната должна быть такой, чтобы его рабочая часть соответствовала двойной высоте обрушаемой стены, а полная длина была не менее трех высот обрушаемых стен (с учетом длины на обвязку). Конец каната закрепляют кольцевой вязкой за простенок нижней части стены по центру обрушаемого участка и через верх стены перекидывают к трактору. Бульдозер ставят перпендикулярно плоскости стены. Он медленно движется вперед до полного натяжения каната.
436
Таблица 6 8
Средства разрушения материалов разбираемых строительных конструкций, рекомендуемые при реконструкции действующих предприятий
437
Средства и способы разрушения	Типы разбираемых конструкций	Средняя производительность	Характер разрушения	Технологическая структура процесса разборки	Рекомендуемый комплект машин и механизмов	Возможность применения внутри помещений
1	2	3	4	5	6	8
Гидроцилиндр (клиновой раскалыватель)	Фундаментные и плитные (плиты на грунте)	0,45 м3 ч на один раскалыватель	Раскалывание бетонных и железобетонных массивов	Подготовка фундамента к разборке Бурение шурупов Размещение клинового раскальвателя в шпуре Раскалы ванне бетона. Разборки отколовшихся частей бетона	Пневмоперфоратор ИП-4701. Компрессор ЗИФ 55 с иа бором пневматических отбойных молотков Масляная станция СМЖ-33 (НСП-400). Клиновой раскалыватель (возможно применение нескольких раскалывателей)	Возможно
Гидромолот типа СП-62 (пневмомолот)	То же	1,5...2,5м7ч	Полное разрушение конструкций	Подготовка фунда мента к разборке Разрушение фундамента Уборка разрушенного бетона	Экскаватор Э-4121 Гидромолот СП 62 (пнев момолот)	Возможно при высоте низа несущих конструкций более 8,4 м.
Бетоиоломы пневматические и электрические.	фундаментные	0,25...0.6 м’/смену	Раскалывание бетона	Подготовка фунда мента. Раскалывание	Бетонолом	Возможно
Устройство УРГС	свайные	20 шт/смену	Разрушение бетона головок свай	Подготовка сваи, установка устройства. Подключение к базовому агрегату	Устройство УРГС. Базовая машина (экскаватор, трактор и др.)	То же
Взрывогенераторная установка ВН 2	Фундаменты и полы	42...150 м7ч	Дробление бетона	Подготовка генера тора	Взрывогенератор ВН. Базовый автомобиль КРАЗ-257 К	Ограничена
Гидровзрыв	фундаментные	20 м7ч	Откалывание кусков бетона	Бурение шпуров. Закладка взрывателя	Механизм для бурения шпуров	То же
Установки электрогид-равлического разруше ния (ЭГЭ); «Вулкан», «ЭГУРН», «Базальт». «Импульс». ПЭНУ	Фундаментные, плитные (плиты на грунте), стенчатые	1... 10 м3Л1	Раскалывание бетона, железобетона	Подготовка фундаментов к разборке Бурение шпуров Установка электродной системы. Разряд конденса торной батареи. Уборка разрушенного бетона	Установка ЭГЭ. Перфоратор для бурения шпуров. Компрессор ЗИф 55 с на бором пневмомолотков	Возможно
Продолжение таблица 6.8
438
Скалолом	То же	До 1 м3/ смену бе тона марки М200	Разделение на бло ки	Подготовка фундамента к разборке. Бурение шпуров и заполнение их водой. Установка ска-лолома. Раскалыва ние массива Убор ка разрушенного бетона.	Скалолом Пневмоперфо раторИП 4701 компрессор ЗИФ 55 с набором пневмомолотков	То же
Сверлильные станки; с алмазными сверлами	Стенчатые, плитные (плиты перекрытия), столбчатобалочные	1,2 . ...2,4м/ч (отвер стия)	Устройство отверстий, образование проемов, разделительная резка желе зобетониых, бетонных и кирпичных конструкций	Подготовка конструкций к разборке Сверление конструкций. Уборка разрушенных конструкций	Станок алмазного сверления. Набор алмазных сверл. Компрессор ЗИФ 55 при воздушном охлаждении	
С эльборными сверлами	Стенчатые плитные (плиты перекрытия), столбчато балочные	3,5м/ч (отверстия)	То же	Го же	Станок для сверления эльборным инструментом. Набор эльборных сверл. Компрессор ЗИФ-55	Возможно
Установка термитнокислородной резки	То же	0,6...2,4 м/ч (отверстия)	Устройство отверстий, образование проемов, раздели тельная резка желе зобетонных, бетон ных и кирпичных конструкций	Подготовка конструкций к разборке. Резка конструкций методом последова тельного прожига ния отверстий. Уборка разрушенных конструкций	Установка типа УПКР-2	Возможно
Установка электродуго-вой резки	«	1.8....3,6 м/ч (отвер стия)	То же	То же	Установка электрод у гов ой резки	Возможно при усиленной вента ляции и специальных средствах защиты
Алмазные отрезные диски 		Плнтные (плиты на грунте), столбчатобалочные. стенчатые	6 . 12 м/ч	Раздел1гтельная резка бетона толщиной до 400 мм, устройство проемов в стенах и перекрытиях. фрезерование материалов	Подготовка поверхности конструкций Резка конструкций алмазными отрезными дисками Уборка разрезанных конструкций	Станок с алмазными отрезными кругами	Возможно
После незначительного раскачивания машинист бульдозера дает ход вперед и натягивает канат, обрушая стену. Если стена не поддается, раскачивание повторяют. Образовавшиеся завалы разбирают с помощью экскаваторов, погрузчиков, бульдозеров и автомобильных кранов.
Если стены прочные, их предварительно подрубают со стороны обрушения дисковыми режущими машинами и отбойными молотками. Глубина вруба обычно составляет 1/4 часть толщины стены, а ширина около 100-ь 150 мм. Канат должен охватывать петлей обрушаемую часть стены на 20...30 см выше подруба и перепускаться через верх стены (рис. 6.9,6).
Порядок операций при этом следующий: закрепляют тяговый канат на стене, подрубают стену в нижней части, устраивают рассечку обрушаемой части стены от каркаса и других частей стены, обрушают стену трактором с помощью тягового каната.
Для разрушения строительных конструкций можно использовать пневмо- и гидромолоты (табл. 6.9), они являются сменным рабочим оборудованием одноковшовых гидравлических экскаваторов. В строительстве наиболее широко эксплуатируют гидромолоты, выпускаемые машиностроительными предприятиями.
Замена ковша экскаватора на пневмо- или гидромолот, а также обратная операция занимает в среднем 45-?50 мин.
При разрушении бетонных, асфальтобетонных и асфальтовых покрытий толщиной 0,3-?0,5 м рекомендуется молотами в покрытии пробивать отверстия, а дальнейшее разрушение покрытий производить ковшом экскаватора в процессе экскавации.
Рис. 6.9. Схема обрушения стены с помощью трактора:
а) обвязка канатом отсеченной части стены; б) схема запасовки каната при обрушении стены с предварительным ее подрубанием; 1 — крюк; 2 — охватывающая петля; 3 — подкладка из досок:
4 — тяговая ветвь к трактору; 5 — стена; 6 — подруб.
Сетка точек внедрения обычно выбирается в зависимости от толщины разрушаемой конструкции (фундамента и т. п.) или покрытия, их прочности и вместимости ковша экскаватора, выполняющего экскавацию. Наиболее часто рекомендуются сетки от 0,5 х 0,5 до 0,9 х 0,9 м.
Обрушение протяженных конструкций, имеющих высоту 1,5 м и более (стены, перегородки и т. д.), с помощью гидромолотов следует вести от себя, разрушать конструкцию последовательно сверху вниз частями. При этом необходимо учитывать, что при работе в горизонтальном или близком к нему направлении энергия единичного удара снижается на 20-ь40 %.
439
Таблица 6.9
Технические характеристики навесных молотков
Показатель	ГПМ-120	В-200	СП-71	ГПМ-300	СП62	ПН-1300
Тип ударного устройства	Г идропнсвматический				Г цдравличсс кий	Пнсвматичес кий
Размерная гру ппа базового экскаватора	2	3	3	4	4	2
Энергия единичного удара. Дж	1200	1200	3000	3000	9000	1300
Максимальная частота ударов в мин.	240	560	120	180	160	500
Масса, кг	275	600	750	960	2250	350
Конструкции высотой до 1,5 м следует разрушать или обрушать приемом «с подбоем», когда рабочий инструмент молота заглубляют в конструкцию как можно ближе к уровню земли и дальнейшими манипуляциями молота отделяют конструкцию или ее часть от заглубленного массива.
На рис. 6.10 представлена схема разрушения железобетонного фундамента (из бетона марки М300 с 2,5%-ным армированием) гидромолотами, установленными на экскаваторе, внутри реконструируемого промышленного здания пролетом 18 м при расстоянии до низа несущих конструкций более 12,4 м.
1,11 — захватки; 1 — самосвал; 2-экскаватор ЭО-4121 с гидромолотом СП-62; 3 — разрушаемый фундамент; 4 — автокран с клещевым захватом (грейфером)
Рис. 6.10. Схема разрушения железобетонного фундамента гидромолотом СП-62 на базе экскаватора
440
Разрушаемый фундамент в плане разбит на две захватки размером 6x4 м каждая, исходя из радиусов работы экскаватора и автомобильного крана, а по вертикали — на четыре захватки по 0,5 м каждая из условия оптимальной глубины разрушения гидромолотом СП-62.
После разрушения тела фундамента на первой захватке обнаженную арматуру перерезают ацетиленовым резаком (до 10 и более резов на 1 м’ бетона), затем куски железобетона грузят краном в самосвал с помощью захвата РШ-3 конструкции Шилтенко (рис. 6.11), грейферного или захватного клещевого ковша, а в отдельных случаях стропят универсальным кольцевым стропом. В это время гидромолот работает на второй захватке, после чего автокран также перемещается на вторую захватку и заканчивает работы по отгрузке разрушенного железобетона.
При одновременной работе экскаватора и грузоподъемного крана необходимо соблюдать расстояние по горизонтали между поднимаемым грузом и рабочим органом экскаватора не менее 5 м. Взрывные работы при реконструкции зданий и сооружений могут выполняться для разрушения или дробления каменных, бетонных и железобетонных конструкций, обрушения старых объектов на их основание или в заданном направлении. Эти работы осуществляются по индивидуальным проектам.
Разрушение фундаментов взрывом может производиться на открытых, строительных и заводских площадках и внутри помещений. Взрывать фундаменты внутри зданий необходимо только «на рыхление».
Рис. 6.11. Захват РШ-2 конструкции Шилтенко:
1 — защемляющий башмак; 2 — стяжной винт; 3 — распорка; 4 — ползунок;
5 — крановое устройство; 6 — направляющий стержень; 7 — рычаг кранового устройства;
8 — установочный упор; 9 — коромысло
Для принятия решений по разрушению фундаментов должно быть определено следующее: конструкции и размеры фундаментов, характеристика материала (марка бетона, число арматурных стержней, их диаметр, марка стали), наличие каналов, камер, пустот в разрушаемом массиве, их расположение, данные о средствах механизации для разборки взорванного материала, требования к крупности кусков, план расположения конструкций, зданий, сооружений и коммуникаций, подлежащих защите от взрыва, наличие стеклянных ограждений вблизи места работ.
Заряды для разрушения фундаментов размещают в шпурах или рукавах. При разрушении фундаментов шпуровым методом сразу на всю высоту глубину шпуров принимают равной
441
0,9 высоты фундамента (рис. 6.12). При разрушении фундамента отдельными слоями глубина шпуров должна быть равной толщине каждого слоя, за исключением последнего слоя фундамента. В нем для предохранения от повреждения основания фундаментов шпуры должны иметь глубину, равную 0,9 толщины снимаемого слоя.
При разрушении фундамента горизонтальными шпурами между ними и основанием фундамента должен оставаться предохранительный слой толщиной 0,2 4- 0,4 м. Диаметр шпуров при разрушении фундаментов составляет 35 4- 60 мм, расчетная линия сопротивления 0,5 4- 0,7 глубины шпура. При этом удельный расход ВВ (аммонита № 6) принимается соответственно равным для фундаментов кирпичных на известковом растворе 0,34-0,45, для кирпичных на цементном и сложном растворе 0,44-0,55, для бетонных 0,54-0,65 и для железобетонных 0,5...0,7 кг/м’.
Рис. 6.12. Схема размещения шпуровых зарядов при разрушении фундамента:
1 — фундаменты; 2 — забойка; 3 — электродетонатор; 4 — шпуры; 5 — заряд В В
Для предотвращения разлета осколков при взрыве используют локализаторы взрыва или фундамент укрывают мешками с песком, металлической сеткой или ограждают специальными щитами толщиной не менее 50 мм, расположенными на расстоянии около 60см от фундамента. Окружающие агрегаты и остальные части здания, находящиеся вблизи взрываемого фундамента закрывают специальными щитами.
Взрывание железобетона приводит к выбиванию бетона из арматуры, затем арматуру режут бензорезом или автогеном. В соответствии с этим железобетонный массив необходимо делить на транспортабельные блоки, по границам которых располагать и взрывать заряды из высоко бризантного В В.
При разрушении плиты или стены толщиной менее 40 см для выбивания бетона применяют удлиненные накладные заряды. При толщине плиты более 40 см по направлению реза бурят шпуры глубиной 2/3 толщины стены. Расстояние между шпурами в зависимости от плотности железобетона принимают равным 104-15 диаметров шпура.
Для перебивания железобетонных колонн рекомендуется использовать шпуровые заряды, которые располагают в два ряда на расстояниях 15 диаметров в ряду и между рядами.
При разрушении железобетонных эстакад вначале выбивают бетон из перекрытий. После резки и уборки частей его перебивают и убирают поддерживающие колонны.
Надземные бетонные сооружения в зависимости от их мощности разрушают шпуровыми или скважинными зарядами. При шпуровом методе ведения работ глубину шпуров принимают
442
равной 0,9 толщины взрываемого объекта. Располагать шпуры следует в шахматном порядке, удельный расход ВВ для бетона назначать 0,44-0,5 кг/м3, шпуры бурят с верхней или боковой поверхности сооружения. Обычно применяют электрическое, короткозамедленное взрывание. Для предотвращения разлета осколков сооружение укрывают металлической сеткой (рис. 6.13).
При большой мощности бетонного блока используют метод скважинных зарядов. В зависимости от размеров блока скважины диаметром d располагают в один или несколько рядов по квадратной сетке, равной (25-е-27) d. При бурении скважин сверху вниз глубину скважины принимают на 5d меньше высоты бетонного блока. При бурении с боковой поверхности скважины до противоположной боковой ее поверхности не доходят на 10-е-15 d. При этом для удобства бурения скважины рекомендуется располагать веером: нижние слегка наклонены вниз, средние — горизонтальные, верхние — с наклоном вверх.
Рис. 6.13. Схема укрытия бетонного тоннеля металлической сеткой для предотвращения разлета осколков:
/ — распорки: 2 — сетка: 3 — поддерживающие столбы; 4 — бетонный тоннель; 5 — шпуровые }аряды
Взрывной способ может быть также использован при разрушении металлических конструкций на более мелкие части, удобные для перемещения.
Для перебивания фасонных или составных рам и конструкций, металлических листов и плит толщиной менее 15 см целесообразно применять наружные заряды. Массу заряда для перебивания фасонных и составных конструкций определяют для каждой составной части в отдельности. Заряды могут быть в виде патронов или в виде шашек. Наружные заряды прикрывают со всех сторон слегка уплотненным забоечным материалом из песка, глины и т. п. толщиной 254-30 см.
При перебивании конструкций толщиной более 15 см рекомендуется использовать шпуровые заряды диаметром 30 4-35 мм, шпуры прожигают кислородом или сверлят. Линии расположения шпуров (линии реза) определяются размерами отдельных кусков, которые должны образоваться в результате разрушения. Шпуры необходимо выбуривать подлине реза на расстоянии 14-1,5 глубины шпура, но не далее 30...40 см один от другого. Глубина шпуров должна быть не более 2/3 (для стали 3/4) и не менее 1/3 толщины разрушаемого объекта.
Здания и сооружения обрушают с помощью взрыва ВВ, расположенном на их основании и направленном в заданную сторону (направленное разрушение). В заданном направлении, рекомендуется обрушать высотные здания и сооружения (дымовые трубы, башни и т. п.).
Принцип обрушения зданий и сооружений на свое основание заключается в образовании взрывом сквозного подбоя по периметру здания или сооружения. В результате взрыва объект, падая на свое основание, разрушается. Высота развала обычно не превышает 1/3 высоты
443
здания, а ширина развала в стороны за периметр здания — 0,5 высоты стен. Перед взрывом все внутренние перегородки и печи, перекрытия, стропила, крышу, дверные и оконные коробки обычно разбивают и удаляют.
Здания и сооружения обрушают зарядами в шпурах или рукавах. При обрушении зданий шпуры размещают с внутренней стороны основания стен. Диаметр: шпуров 40ч-60 мм. а глубина — 2/3 толщины стены. Шпуры обычно размещают в два ряда в шахматном порядке. Расстояние между шпурами в ряду 0,8ч-1,4 и между рядами 0,75ч-1 глубины шпура (рис. 6.14).
Заряды в углах стен закладывают в шпуры, пробуренные один над другим и направленные по биссектрисе угла.
При заданном направлении падения горизонтальные шпуры следует располагать в форме клина. Узкая сторона клина определяет направление падения. Верхний ряд шпуров располагают под углом 10°, а нижний — под углом 20° к вершине клина. Глубину шпуров принимают в 3/4 толщины стены, расстояние между шпурами обычно около 30 см.
Здания со сплошными капитальными стенами можно обрушать по частям. Для обрушения зданий, непосредственно соприкасающихся с другими сооружениями, перед взрывом в местах примыкания рекомендуется делать рассечки (щели).
Рис. 6.14. Схема расположения шпуров при обрушении зданий на основание: а) в стене; б) в углу; в) при направленном обрушении
Направленное обрушение здания или сооружения производится в целях сохранения находящихся вблизи других зданий. Этим направлением (осью валки) обычно является биссектриса допускаемого сектора валки. Направленному обрушению поддаются здания и сооружения, высота которых в 4 раза и более превышает размер горизонтального сечения (на уровне вруба), измеряемый в направлении оси валки. Для обрушения башни или трубы в определенном направлении выполняют сплошной подбой со стороны направления валки на 2/3 — 3/4 периметра и подкол по остальной части периметра стены выше уровня подбоя на 0,7 — 1,5 м. Вруб создается двумя и более рядами зарядов. Нижние 2ч-3 ряда принимают одинаковой длины, остальные — короче, в соответствии с принятым углом вруба (рис. 6.15).
444
Рис. 6.15. Схема расположения шпуров при обрушении трубы в заданном направлении
Место подбоя трубы (башни) следует выбирать на уровне, где отсутствуют проемы (газоходы, двери и т.п.). Если невозможно выбрать такое место, проемы необходимо тщательно заделывать для создания равнопрочного ствола. При повышенных требованиях к соблюдению заданного направления валки (например, сектор валки менее 90°, ствол ослаблен и т.п.) вместо крайних шпуров вруба, располагаемых около целика, можно пробивать в стволе специальные проемы. Высота проемов обычно 1 : 1,2, а ширина 0,6 : 0,8 м.
При валке зданий, сооружений и фабричных труб применяют взрывание детонирующим шнуром или электрическим способом. Если обрушаемое здание находится вблизи сооружений, которые необходимо сохранить от разрушения или сотрясения, принимают специальные меры по их защите (укрытие деревянными шитами, укладка амортизирующего слоя на месте падения в виде клетки из бревен, насыпного грунта и т.п.).
Наиболее эффективным способом предотвращения разлета осколков при обрушении зданий и сооружений является укрытие разрушаемого слоя двойными деревянными щитами. Щиты изготовляют из досок толщиной 30 мм такой длины, чтобы их верхний конец перекрывал последний ряд по высоте не менее чем на 0,5 м. Щиты устанавливают на расстоянии I м от основания сооружения (с наклоном к нему) и увязывают по периметру проволокой пли тонким стальным канатом. Если вблизи обрушаемого объекта проходит воздушная линия электропередачи, которой может угрожать разрушение, она к моменту взрыва должна быть убрана или обесточена.
Гидровзрывной способ можно применять для разрушения конструкций коробчатой формы, резервуаров и т.п., а также кирпичной кладки, бетона и железобетона. Этот способ рекомендуется использовать, когда необходимо сократить до минимума радиус разлета осколков.
445
Конструкции коробчатой формы (резервуары и т п ) до взрывания заполняют водой до краев. Заряд ВВ подвешивают на веревке в центре разрушаемой конструкции с заглублением его на 2/3 толщины слоя воды.
Для разрушения фундаментов, кирпичной кладки, бетона и железобетона гидровзрывным способом в качестве заряда используют 6 ~ 12 нитей детонирующего шнура (ДШ). Длину нитей ДШ принимают равной 0,65 4-0,75 глубины шпура. Для уменьшения числа нитей ДШ можно помещать в нижней части шпура небольшой заряд (50 4-100 г) водоустойчивого ВВ. Свободное пространство в шпуре заполняют водой, верхний уровень которой находится на 10 см ниже устья шпура для предотвращения бокового разброса осколков При разрушении трещиноватых фундаментов вместо воды используют глинистый раствор и обычно при этом увеличивают массу заряда в 1,3 4- 1,5 раза. Гидровзрывной способ мало эффективен для разрушения железобетона с большим количеством арматуры.
Для разрушения монолитных бетонных и кирпичных массивов целесообразно применять электрогидравлический способ. Производство работ ведется в следующем порядке: в монолитном массиве, предназначенном для разрушения, устраивают шпуры (скважины) диаметром 404-50 мм и глубиной 0,54-0,8 м. Шпуры следует располагать в шахматном порядке с расстоянием между рядами 0,34-0,5 м в зависимости от прочности разрушаемого массива. Шпур наполняют водой и в него устанавливают электровзрыватель После контрольных измерений установка считается подготовленной к работе. Затем с установки на взрыватель подают ток напряжением 12 4- 15 кВ и силой 0,3 4-0,4 А. В зоне электрического разряда мгновенно возникает высокое давление, которое через практически несжимаемую воду передается на конструкцию и разрушает ее.
Убедившись в отсутствии людей в опасной зоне (в радиусе 10 м от установленного взрывателя), оператор производит взрыв, т.е. разряд конденсаторной емкости, который вызывает трещинообразование бетона. Окончательно фундамент разбирают с помощью отбойных молотков и клиньев. Арматуру разрезают ацетиленокислородным резаком.
Применение установки электрогидравлического эффекта (ЭГЭ) для разрушения каменных и бетонных массивов, бутобетонной и каменной кладки позволяет в десятки раз увеличить производительность труда, высвободить значительное число рабочих, занятых на разборке фундаментов, каменных стен и других монолитных конструкций, а также исключить физический труд на указанных работах. Так, при разрушении бетонного массива с помощью ручных пневматических машин (в зависимости от прочности бетона), буровзрывного способа и электрогидравлической установки трудоемкость на 1 м’ конструкции соответственно будет 294-42; 4,5-ь6,5 и 0,374-2,1 чел.-ч. Преимущество электрогидравлического способа заключается также в отсутствии взрывной волны, разлета осколков и опасности для работающих поблизости людей и установленного оборудования.
Гидрораскалывание применяют для разрушения монолитных бетонных и кирпичных конструкций.
Гидравлические раскалыватели представляют собой клиновые устройства с гидропи-линдрами. Клиновое устройство вставляют в заранее пробуренную скважину и с помощью гидроцилиндра приводят в действие. Усилие, развиваемое гидроцилиндром, увеличивается в несколько раз с помощью клина. Клин развивает усилие 10004-2000 кН и разрушает бетон. Разрушение происходит бесшумно и без разлета кусков. Небольшие габариты установки обеспечивают ее применение в стесненных условиях.
446
6.3.3.	Способы устройства проемов, отверстий и разделения частей конструкций
Для устройства проемов и отверстии в различных конструкциях и для разделения частей конструкции при их разборке применяют следующие способы: ручной, механический, газокислородной резки, электродуговой, термический, гидроразрушение, лазерный и плазменный.
Устройство проемов и отверстий вручную с применением простых инструментов (кувалд, молотков, кирок, ломов, топоров и т. д.) возможно при небольших объемах работ.
При механическом способе используют пневмо- и электросверлильные машины, пневмо- и электромолотки, перфораторы, установки с фрезерными и гладкими дисками из абразивных материалов.
Для сверления отверстий диаметром до 9 мм в сталях средней твердости, пластмассе, дереве, кирпиче и бетоне рекомендуется применять ручные сверлильные электрические машины типа ИЭ-1026А, для сверления отверстий диаметром до 25 мм в железобетоне, кирпиче — машины типа ИЭ-1029 с саморезными кольцевыми сверлами (табл. 6.10).
Таблица 6.10
Характеристика ручных электрических сверлильных машин
Показатель	ИЭ-1026А	ИЭ-1029
Диаметр сверления, мм Частота вращения шпинделя, С-1 Электродвигатель асинхронный: род тока напряжение, В номинальная мощность, Вт Габариты, мм Масса, кг	9 13 Переменный 36 285 239x67x162 1,6	25 63 Переменный 36 1070 780x380x142 6,7
Станки алмазного сверления используют для устройства проемов в железобетонных стенах и перекрытиях и в других конструкциях.
Алмазное сверление происходит в следующем порядке:
—	с помощью механизма подачи сверло подводят на расстояние 104-15 мм от плоскости сверления;
—	ось сверла совмещают с осью инструментальной разбивки отверстия;
—	устанавливают оптимальную подачу воды в пределах 54-6 л в 1 мин;
—	включают электродвигатель, с помощью механизма подачи сверло плавно врезается в бетон на глубину 3 4-5 мм и при постоянном числе оборотов усилием ручной подачи производится сверление на всю глубину.
Для образования проема размером 2x3 м делают три участка размером 2x1 м для удобства транспортировки разрезаемых блоков. Сверление отверстий на каждом участке выполняется следующим образом: сначала производится нижний рез, затем боковые и верхний.
Верхний блок стропят двумя универсальными стропами грузоподъемностью 2 т, нижние — захватом конструкции Шилтенко типа РШ-2.
Для бурения отверстий диаметром 16 мм в кирпичной кладке и бетоне используют ручные электрические перфораторы.
Для устройства борозд в железобетоне, бетоне и кирпичной кладке следует применять ручные электрические бороздоделы, способные прорезать за один проход паз шириной 7 мм
447
и глубиной 20 мм. Для этих работ могут быть также использованы ручные электрические перфораторы (см. табл. 6.11).
В подготовительный период по границам опасной зоны должны быть установлены ограждения и вывешены соответствующие предупредительные надписи и знаки, а с наступлением темноты необходимо зажигать красные сигнальные фонари.
Таблица 6.11
Технические характеристики перфораторов ручных электрических
П класса зашиты с двойной изоляцией
Показатель	ИЭ-471	2	ИЭ-4709	1	ИЭ-4710
Энергия удара, Дж	2	2,5	4
Частота удара, Гц Электрод в и гател ь:	25	50	25
Род тока		Переменный однофазный	
Номинальная мощность, Вт	350	650	450
Напряжение, В	220	220	220
Диаметр бурения, мм	16	16	16
Глубина бурения, мм	150	200	200
Скорость бурения в бетоне марки М300, мм/мин Габариты, мм:	90	100	70
длина	485	350	655
ширина		95	137
Высота	160	195	197
Масса, кг	4,5	7	7.5
При способе термической резки бетона и железобетона (так называемое «кислородное копье») стальную трубу диаметром 17-е-20 мм, заполненную стальными прутками, присоединяют с помощью гибкого армированного рукава к баллону с кислородом. Затем конец трубы раскаливают докрасна, после чего в нее подают кислород. При этом железо горит в кислороде и плавит бетон, а шлак выдувается из отверстия излишками кислорода.
Кислородным копьем рекомендуется резать горизонтальные и восходящие вертикальные отверстия и штрабы, так как шлак в этих случаях удаляется беспрепятственно. Этот способ может быть применен для резки бетона под водой.
Для пробивки отверстий диаметром 50-е- 160 мм в сборных железобетонных конструкциях рекомендуется применять передвижные электрические станки. Станки позволяют сверлить отверстия вертикально, горизонтально, а также под углом в монолитных бетонных полах, железобетонных перекрытиях, бетонных и кирпичных стенах и перегородках с помощью алмазных сверл.
Для резки бетона и железобетона может также применяться термитно-кислородная установка (рис. 6.16). При поступлении кислорода в насадку у питателя эжектрируется мелкодисперсная смесь железного и алюминиевого порошков термита (80 % железного порошка марки ГГЖЕ и 70 % алюминиевого порошка — АП В). На выходе из насадки смесь поджигается с помощью открытого огня (паяльной лампы). Под воздействием высокотемпературного факела (на расстоянии 30-е- 100 мм от конца насадки температура достигает около 3500 -е- 4000 °C) поверхность бетона плавится, за счет чего происходит процесс резания (прожигания).
448
Резка колонн и балок производится методом последовательного проплавления отверстий диаметром 35 мм (колонн — в горизонтальном направлении, балок — снизу вверх).
Рис. 6.16. Схема термитно-кислородной установки для резки бетона и железобетона:
/ — кислородный баллон; 2 — редуктор; 3 — рукава; 4 — питатель термита; 5 — вентиль;
6 — трубкодержатель; 7 — горелка, 8 — смеситель
Для отделения верхних частей свай, разрушения и разборки других линейнопротяженных элементов рекомендуется применять специальное устройство УРГС, являющееся навесным оборудованием к экскаваторам, тракторам и другим машинам, имеющим грузоподъемные механизмы и гидравлический привод.
6.3.4.	Техника безопасности при разборке и обрушении конструкций
При производстве работ по разрушению материала разбираемых строительных конструкций в условиях реконструируемых действующих предприятий необходимо, помимо СНиП Ш-4-80, руководствоваться требованиями государственных стандартов, относящихся к безопасности труда; санитарно-гигиенических норм и правил Минздрава РФ; правил техники безопасности Госгортехнадзора и Госэнергонадзора; правил пожарной безопасности при производстве строительно-монтажных работ Главного управления пожарной охраны; других правил техники безопасности, утвержденных органами Госнадзора или министерствами и ведомствами РФ.
Мероприятия по технике безопасности при производстве работ по разрушению материала разбираемых конструкций в условиях реконструкции промышленных предприятий разрабатывают в составе ПОС и ППР. Их согласовывают с руководителями цехов и производств, на территории которых ведутся работы. Общее руководство их разработкой и контроль выполнения строительных работ осуществляет генподрядная строительная организация, а по цеховым мероприятиям — дирекция предприятия.
Перед началом работ в действующем цехе должен быть составлен акт-допуск, подписанный ответственным Исполнителем и начальником цеха, в котором определяется участок цеха для разрушения и разборки строительных конструкций и мероприятия, обеспечивающие безопасность выполнения работ.
В ППР при технологических картах на разрушение материала разбираемых строительных конструкций должны быть предусмотрены меры против внезапного обрушения конструкций или их элементов и по обеспечению устойчивости остающихся конструктивных элементов или их частей. Одновременное выполнение работ в двух и более ярусах по одной вертикали без наличия специальных защитных средств не допускается. Демонтированные элементы и конструкции должны складироваться в устойчивом положении.
449
При разрушении конструкций или конструктивных элементов из штучных материалов с помощью стального каната, механизма с толкателем или шара, подвешенного к канатной тяге, а также при преднамеренном обвале необходимо заблаговременно оповещать всех работающих на участке и удалять их на безопасное расстояние.
При разрушении материала разбираемых строительных конструкций средствами механического воздействия необходимо руководствоваться, при работе с электроинструментом правилами устройства электроустановок, правилами технической эксплуатации (ПТЭ) электроустановок потребителей, правилами техники безопасности (ПТБ) при эксплуатации электроустановок; при использовании ручных пневматических машин и инструментов.
Для обеспечения безопасности производства работ по разрушению материала разбираемых строительных конструкций средствами механического, термического и взрывного воздействия необходимо соблюдать определенные условия
Одним из важных моментов успешной работы в стесненных условиях является подбор и психологическая подготовка людей. Рабочие должны четко представлять себе сложность заданного технологического процесса, сознавать личную ответственность за выполнение порученных операций и знать последствия допущенных ошибок. При подготовке рабочих к разборке и разрушению в особо ответственных случаях целесообразно «проиграть» тот или иной технологический процесс непосредственно на площадке.
Для предотвращения или уменьшения воздействия на работающих опасных и вредных производственных факторов при реконструкции предприятий применяют средства коллективной и индивидуальной зашиты.
При разборке и разрушении конструкций, транспортировке и разгрузке сыпучих материалов вручную и т. п., т. е. при работах, связанных со значительным пылеобразованием, а также при кратковременных работах в аварийной ситуации, когда очень сложно уменьшить вредные выделения до допустимых уровней, необходимо пользоваться средствами индивидуальной защиты и принимать срочные меры по нормализации состава воздуха в рабочей зоне.
Для защиты органов дыхания от известковой и асбестовой пыли следует использовать респиратор РП-16, от нетоксичной пыли — РПР-1 и ПРБ-5. Респиратор фильтрующего действия ЩБ-1 «Лепесток» применяют при наличии в воздухе радиоактивных, токсичных, бактериальных аэрозолей, силикатной, металлургической, угольной, цементной и других пылей. Для зашиты от растительной пыли (хлопковой, пеньковой, древесной, табачной, мучной, угольной), металлической (железной, стальной, чугунной, медной и т.д.), минеральной (цементной, стекольной, известковой и др.) пользуются респиратором У-2к.
Для защиты глаз от производственной пыли надевают защитные очки.
В условиях действующего предприятия па рабочих-строителей часто воздействует вибрация, источником которой является работающее технологическое оборудование цехов и механизмы. Для снижения воздействия вибрации рабочих снабжают ботинками с вибропоглощающими вкладышами из резинолатексного материала; полусапогами из юфты с толстой четырехслойной резиновой подошвой и антивибрационными рукавицами.
Для борьбы с шумом применяют средства индивидуальной защиты: тампоны или вкладыши из стеклянного волокна (снижение уровня шума до 15 4-30 дБ), хлопковой ваты (снижение уровня шума до 15 дБ); заглушки из эластичных ушных вкладышей; наушники; шлемофоны и противошумные каски.
При невозможности или нецелесообразности устройства защитных ограждений рабочих мест на высоте 1 м и более рабочие должны быть обеспечены предохранительными поясами.
При разрушении отдельных конструкций и целиком зданий и сооружений с использованием взрыва возникает опасность поражения находящихся в этой зоне людей, механизмов и
450
сооружений действием ударной волны, осколками и обломками разрушаемого материала. Поэтому существенным фактором безопасности производства взрывных работ является определение расстояний, на которых взрыв того или иного количества ВВ при выбранном методе ведения работ вполне безопасен для людей или сооружений. Эти расстояния не должны быть меньше регламентированных правилами безопасности. Определенные расчетом размеры и форма опасной зоны должны быть обозначены указателями. Людей за пределы опасной зоны удаляют соответствующими сигналами (предупредительным и боевым).
Для уменьшения радиуса разлета осколков, когда работы проводят вблизи оборудования, а также внутри помещений, применяют заряды рыхления с минимально возможным удельным расходом ВВ, высококачественную забойку, гидровзрывание, различного рода укрытия. Укрывают как разрушаемый объект с целью ограничения зоны разлета осколков, так и защищаемый. По конструкции различают сплошные непроницаемые укрытия (из металлических листов, бревенчатых и войлочных матов и т.д.) и прерывистые укрытия (в виде матов из якорных цепей, скрепленных между собой металлическими кольцами). Взрывные работы должны осуществляться в соответствии с «Едиными правилами безопасности при взрывных работах».
При работах, связанных с опасностью поражения электрическим током, применяют защитные средства в соответствии с правилами эксплуатации электроинструментов и машин. Электроинструмент, переносные электрические лампы, понижающие трансформаторы и преобразователи частоты тока при выдаче работающим проверяют на отсутствие замыкания на корпус, исправность заземляющего провода и изоляции питающих проводов.
В реконструируемых помещениях, относящихся к особо опасным и повышенно опасным, а также на территории действующего предприятия, применяемый электроинструмент должен работать от сети с напряжением не выше 42 В.
В помещениях без повышенной опасности, а также вне помещений при отсутствии повышенной опасности для поражения людей электрическим током, можно работать электроинструментом от сети с напряжением 127/220 В с обязательным использованием средств индивидуальной защиты.
6.3.5.	Разборка существующих и устройство новых фундаментов
В процессе реконструкции производственных зданий возникает необходимость устройства новых фундаментов под колонны взамен существующих без разборки самого здания. Причинами этого могут быть: увеличение нагрузок на фундаменты, что приводит к необходимости изменения глубины их заложения (при сложных грунтовых условиях); недопустимая и угрожающая устойчивости сооружения осадка фундаментов вследствие уменьшения по каким-либо причинам несущей способности основания (например, при резком повышении или понижении уровня грунтовых вод, систематических колебаниях грунта в результате работы рядом расположенных машин динамического действия и т.п.); прокладка ниже подошвы заложения фундаментов существующего здания в непосредственной близости от него подземных коммуникаций типа коллекторов, тоннелей и т.д
Указанные конструкции, как правило, должны заменяться путем полной разборки старых и устройства новых фундаментов.
Весь процесс замены фундаментов может быть разделен на два основных этапа.
Первый этап производства работ (подготовительный) включает осуществление мероприятий, обеспечивающих устойчивость здания и позволяющих вести работы второго
451
этапа по непосредственной замене фундамента с выполнением всех технологических процессов последующего этапа работ. Таким образом, на первом этапе создаются не только безопасные условия для производства последующих работ, но и освобождаются от нагрузок фундаменты, подлежащие замене, путем передачи нагрузок от колонн на горизонтальные балки и временные поддерживающие конструкции. Эта стадия является наиболее ответственной, от которой зависят продолжительность и качество всех работ.
Второй этап производства работ по замене фундаментов включает весь последующий цикл строительных процессов: разборка пола, устройство котлованов и траншей, разборка старого фундамента и устройство нового. Указанные работы выполняют в большинстве случаев в стесненных условиях, но их можно вести и обычными традиционными методами.
Наиболее трудоемким и сложным с организационной точки зрения является комплекс процессов по устройству фундаментов под машины и технологическое оборудование в действующих цехах. Эти фундаменты имеют глубину заложения подошвы, как правило, большую, чем фундаменты каркаса здания или фундаменты под машины и оборудование, возведенные ранее. Кроме того, они имеют сложное очертание в плане, перепады по высоте, всевозможные ниши, колодцы, гнезда под анкерные болты и т. д., что требует специальной оснастки, приспособлений и опалубки для выполнения всего комплекса работ по их возведению.
Объем фундаментов под некоторые машины и технологическое оборудование колеблется от десятков до сотен и тысяч кубических метров, поэтому методы производства работ по сооружению таких фундаментов не могут быть типовыми Эти методы разрабатывают конкретно для каждого фундамента, и они зависят от многих факторов (глубины заложения подошвы существующих фундаментов, грунтовых условий, высоты здания, шага колонн, ширины пролета цеха и т.д.).
Указанные факторы относятся также к устройству фундаментов под каркас здания.
При устройстве фундаментов, имеющих глубину заложения подошвы больше, чем глубина существующих фундаментов, необходимо организовать и постоянно вести геодезические наблюдения за положением существующих фундаментов и всех подземных конструкций цеха в районе производства работ. С этой целью в несущие конструкции здания (фундаменты, стены, колонны и т.д.) закладывают или приваривают к ним нивелировочные марки, а также в характерных местах устанавливают маяки, которые могут быть гипсовыми, стеклянными, бумажными и т.д. Кроме того, при металлическом каркасе здания необходимо систематически наблюдать за напряженным состоянием металлоконструкций покрытия и поддерживающих его элементов, обращая особое внимание на ветви крановых колонн, решетки и пояса ферм.
Все жесткие узлы сопряжения колонн с фермами следует переделать в шарнирные, чтобы, в случае появления больших неравномерных осадок существующих фундаментов, избежать возникновения дополнительных изгибающих моментов в конструкциях ферм и колонн, которые могут вызвать в них значительные и недопустимые деформации. При устройстве шарнирных узлов необходимо проверить местную и общую устойчивость несущих конструкций
При производстве работ в зимнее время необходимо следить за тем, чтобы на кровле не скапливалось большое количество снега с целью не допустить увеличения нагрузок на несущие конструкции здания (соответственно и на колонны), расположенные вблизи устраиваемого котлована под новый фундамент.
Подготовка к производству работ по разборке существующих и устройству новых фундаментов проводится в полном соответствии с ППР.
При выполнении работ по замене фундаментов необходимо освободить рабочую зону от технологического оборудования и инженерных коммуникаций, предусмотреть устройство
452
разгружающих опор и временных креплений. Реконструируемый объект разбивают на отдельные участки (захватки), соответствующие узлам или технологическим линиям действующего предприятия или цеха, определяя при этом последовательность производства работ с максимально возможным совмещением во времени выполняемых строительных процессов с учетом условий действующего производства и безопасных методов их осуществления. Определяют возможность устройства проемов и проездов для строительных машин и транспорта, возможность их работы в стесненных условиях с учетом среды действующего предприятия (степени концентрации в воздухе рабочей пыли и газов, температурно-влажностного режима, степени взрыве- и пожароопасности и т.д.).
Устанавливают тип и порядок армирования фундаментов, типы опалубочных форм, возможности укрупнения элементов опалубки в рабочей зоне, способ бетонирования конструкций и т.д.
В зависимости от грунтовых условий, конструктивных особенностей и условий реконструкции несущие элементы здания, опирающиеся на фундамент, временно поддерживаются путем устройства системы подкосов и распорок, передачи нагрузок на горизонтальные поддерживающие балки, методом вывешивания колонн поддерживающих балки, а также путем устройства ростверков (способы разгрузки существующих фундаментов при их замене и последовательность выполнения работ указываются в ППР).
Способы опирания балок выбирают на стадии разработки ППР. Для обеспечения устойчивости основных балок в первоначальный момент монтажа их соединяю! стальным канатом с фундаментом колонны, который натягивают с помощью несложного винтового устройства. Усилия на горизонтальную балку, как и в выше рассмотренных случаях, передают
с помощью клиньев, прокладок или домкратов.
Для вывешивания стальных колонн (рис. 6 17) сверления отверстий.
Рис. 6.17. Схема вывешивания стальной колонны при устройстве нового фундамента глубокого заложения:
1 — металлические сваи;
2 — горизонтальная поддерживающая балка;
3 — вспомогательные двутавровые балки;
4 — вывешиваемая колонна,
5 — приваренные жесткие ребра;
6 — гидравлические домкраты;
7 — новый фундамент
не требуется их обетонирования или
Для устройства поддерживающих конструкций колонн могут быть использованы материалы, полученные при разборке элементов реконструируемого объекта (отдельные бетонные блоки, подкрановые балки, металлопрокат и т. д.).
Вывешивание стальных колонн может быть также осуществлено с помощью шпрен-гельной системы связей (рис. 6.18), элементами которой являются металлические фермы, соединяющие смежные колонны. Нагрузка от вывешиваемой колонны воспринимается не
453
только двумя соседними, но и другими колоннами, участвующими в данной системе связей. Колонны вывешивают через одну. После завершения работ по замене фундаментов первой группы колонн фермы демонтируюз и переставляют для вывешивания второй группы
Рис. 6.18. Схема вывешивания колонн с помощью ширенгельной системы связей:
1 — положение связевых ферм при вывешивании первой группы колонн; 2 — то же, второй группы
При замене существующих ступенчатых или столбчатых фундаментов свайными фундаментами (на забивных, набивных или буронабивных сваях) ростверк представляет собой монолитную или сборно-монолитную железобетонную конструкцию. В большинстве случаев под существующий фундамент подводят железобетонные балки или металлические конструкции, которые затем обетонируют. Если предусматривается замена значительной части существующих фундаментов, ростверки устраивают отдельными небольшими участками, величину которых определяют расчетом, зависит она от фактической несущей способности фундаментов здания. Фактическая несущая способность конструкции меньше расчетной на величину, учитывающую физическое старение материалов и особенностей ее эксплуатации за весь период до реконструкции здания.
Учитывая, что строительные процессы по устройству новых фундаментов в промышленных предприятиях выполняют во время остановки участка действующего цеха, основным условием при выборе эффективных организационно-технологических решений (при выборе вариантов на стадии проектирования и во время производства строительномонтажных работ) является достижение минимально возможных сроков строительства в остановочный период. Это сокращает остановочный период, т. е. дает возможность раньше ввести в эксплуатацию реконструируемый участок и раньше выпускать промышленную продукцию, что обеспечивает прибыль, значительно превышающую увеличение затрат на строительно-монтажные работы.
В связи с этим выбор организационно-технологических решений в каждом конкретном случае должен обеспечивать максимально возможный темп производства строительномонтажных работ по устройству новых фундаментов с учетом условий стесненности рабочих площадок, условий действующего производства, возможностей строительных организаций и т. п.
При выборе типа опалубки предпочтение отдается легкой мелкощитовой комбинированной инвентарной опалубке из облегченного жесткого металлического каркаса и палубы из дешевых материалов (листы из отходов бумажно-целлюлозной промышленности, пропитанные бизумом) либо щитовой опалубки многократного использования.
Перспективной является несъемная опалубка из малогабаритных тонкостенных железобетонных плит-оболочек массой до 40 кг. Небольшие размеры и масса мелкошитовой и несъемной опалубок значительно упрощают их транспортировку, разгрузку, складирование
454
и укрупнительную сборку (при необходимости) в условиях эксплуатируемого объекта, а в особо стесненных условиях такие типы опалубки могут оказаться единственно приемлемыми, так как при установке такой опалубки не требуются специальные монтажные средства. Такие опалубки служат облицовкой бетонной конструкции.
Арматурные сетки и каркасы изготовляют целиком или укрупняют на месте в зависимости от степени стесненности рабочей площадки, возможности складирования, условий доставки арматуры к месту установки, наличия монтажных средств и т.п.
Средства укладки бетонной смеси выбирают в зависимости от возможности их доставки, а также в зависимости от возможности устройства специальных проемов в перегородках, необходимого темпа бетонирования конструкций и др.
С целью быстрейшего набора бетоном прочности применяют бетонные смеси с добавками — ускорителями твердения, позволяющими сократить сроки остановочного периода реконструкции. Наилучшие результаты достигаются, когда твердение бетона с добавками происходит при температуре 15—20 °C. Добавки (ускорители твердения) должны вводиться в оптимальных количествах. Оптимальные дозировки добавок обычно устанавливают для каждого конкретного случая заранее. Полученный состав бетона проверяют в пробных замесах.
Работы по возведению фундаментов должны производиться без перерывов. Перерывы в процессе бетонирования можно устраивать, доведя отметку бетона в блоке до положения рабочего шва, указываемого в рабочих чертежах конструкции. Выполнение этих мероприятий, кроме интенсификации работ, позволяет предотвращать появление осадок существующих фундаментов или ограничивать их величину.
Средства механизации для работы в стесненных условиях и для удобства их перемещения должны иметь малую массу и габариты, позволяющие их доставку, быть мобильными и универсальными при производстве работ.
Часто требуется передвижение машин по автомобильным дорогам реконструируемого объекта, по площадкам с жестким покрытием, по плиточным полам в цехах, пересекать железнодорожные пути, пешеходные дорожки Чтобы сохранить эти покрытия и конструкции без проведения специальных мер защиты, в условиях реконструкции предпочтение целесообразно отдавать машинам на пневмоколесном ходу.
При реконструкции часто возникает необходимость выполнять работы вблизи фундаментов зданий и оборудования. В этой связи применение способов динамического воздействия (забивка свай молотами, погружение шпунта вибропогружателями, уплотнение грунта трамбованием, дробление бетона, мерзлого грунта молотами) следует ограничить во избежание просадок фундамента.
Специфические условия выполнения работ по реконструкции требует оснащения существующих машин различными ограничителями.
Гидроизоляционные работы являются составной частью в комплексе работ по реконструкции и расширению любого объекта строительства и выполняются после возведения, а также усиления или восстановления фундаментов зданий и сооружений.
Наиболее прогрессивные способы зашиты конструкций от воздействия грунтовых вод в настоящее время осуществляются при устройстве гидроизоляции из листового полиэтилена, коллоидного цементного раствора и активированного торкрета.
Полиэтилен выпускают в виде листов толщиной 2 4-2,5 мм и размером 1450 х 1700 или 1450 х 2000 мм в соответствии с ТУ 6-05-1313-70 «Листы из полиэтилена».
Физико-механические свойства этого материала (большая ударопрочность; водопоглошение, практически равное нулю; предел прочности при растяжении 104-12,5 МПа; относительное удлинение при разрыве 2004-400 %) определяет его хорошие гидроизоляционные качества.
455
К этому следует добавить, что полиэтилен весьма стоек к кислотам (кроме концентрированной азотной) и щелочам. Невысокая температура плавления (1 104-120°С) не требует особо сложного оборудования для его сварки. Кроме того, полиэтиленовые листы можно сваривать даже при температуре наружного воздуха минус 40 °C.
До начала работ по гидроизоляции листы полиэтилена укрупняют в закрытом помещении при положительной температуре воздуха
Как показывает опыт, поперечный размер полотнищ целесообразнее доводить до ширины 2...4 листов, что снижает трудозатраты непосредственно на объекте, увеличивает производительность труда изолировщиков и сокращает сроки выполнения работ.
Листы сваривают на верстаке, размеры которого должны соответствовать величине полотнищ. Полиэтилен можно сваривать (рис. 6.19) с помощью инфракрасного излучателя или электровоздушной горелки-пистолета. Это устройство позволяет получитьтемпературу воздушной струи на выходе из наконечника 200 -? 230°С. Нихромовая спираль горелки-пистолета нагревается электрическим током напряжением 36 В, которое получают путем понижения сетевого напряжения через трансформатор мощностью 1 кВт. Для питания горелки воздухом используют электрокомпрессор, подающий воздух под давлением до 0,1 МПа.
Сварку ведут встык с применением целлофановой пленки, со скоростью 304-45 м шва в 1 ч (в зависимости от толщины листа и квалификации рабочего). Длина полотнищ зависит от размеров поперечного сечения сооружения, на стенки которого заводят листы для последующего соединения их с гидроизоляцией вертикальных стен.
Рис. 6.19. Организация рабочего места по заготовке картин из полиэтилена:
1 — подводящий электрокабель; 2 — предохранитель; 3 — рубильник;
4 — понижающий трансформатор; 5 — инфракрасный излучатель; 6 — листы полиэтилена;
7,8— зоны складирования соответственно листов полиэтилена и рулонов
Перед устройством гидроизоляции днища выполняют бетонную подготовку, которую выравнивают цементным раствором. Полотнища раскатывают по поверхности подготовки и выдерживают определенное время до их естественного выпрямления.
456
Горелку соединяют с компрессором гибким рукавом. На рукоятке горелки-пистолета имеется штуцер с вентилем, позволяющим регулировать расход и давление воздуха. Полотнища сваривают встык с применением присадочного прутка из стандартного листа полиэтилена, который заранее нарезают на гильотинных ножницах.
Для надежности и плотности сварного шва кромки листов тщательно протирают ветошью, пропитанной ацетоном. Стык при сварке обжимают металлическим валиком с шириной рабочего органа 40 мм. Чтобы предохранить полиэтилен от повреждений во время установки и крепления арматурных каркасов, после сварки ковра по нему прокладывают слой рубероида.
К вертикальным поверхностям сооружения полотнища крепят с помощью мастики БКС, которую изготовляют в построечных условиях. Компоненты состава: битум БН-111, синтетический латекс СКС-30 и соляровое масло. Температура мастики должна быть не ниже 804-100 °C. На изолируемую поверхность ее наносят тремя слоями толщиной 2 4-3 мм каждый, а затем разравнивают шпателем. Листы полиэтилена стыкуют внахлестку с последующей приваркой кромок электро воздушной горелкой. Эту работу выполняют в сухую погоду.
Надежность гидроизоляционного покрытия гарантируется высоким качеством рабоз по сварке и наклейке листового полиэтилена. Гидроизоляционный ковер не должен иметь проколов, разрывов, пропусков в сварке. Поверхность его должна быть ровной и гладкой, без воздушных пузырей и морщинистости. В связи с этим необходимо систематически контролировать качество выполняемых работ. Герметичность и прочность сварных швов проверяют вакуум-рамкой. Это устройство снабжено контрольным вакуумметром, который закреплен на патрубке, приваренном к крышке прибора. После установки вакуум-рамки на испытываемый участок шва из ее полости через выходной штуцер откачивается компрессором воздух. Сварка считается качественной, если при разрежении воздуха до 66,65 4-79,98 кПа (5004-600 мм рт. ст.) по контрольному вакуумметру не произошло разрыва шва.
Использование листового полиэтилена обеспечивает высокую надежность гидроизоляционного покрытия, а также способствует сокращению трудозатрат, росту производительности труда и ускорению строительства благодаря индустриальным методам производства работ. Полиэтиленовую гидроизоляцию можно выполнять при очень низких температурах наружного воздуха и без дополнительных затрат (например, на устройство тепляков, подготовку основания и т.д.). Кроме того, этот вид гидроизоляции подземных конструкций дает значительный экономический эффект.
Коллоидный цементный раствор и активированный торкрет применяют для устройства гидроизоляции бетонных, железобетонных и кирпичных конструкций. Коллоидный цементный раствор (КЦР) представляет собой высокодисперсную смесь цемента и песка (при удельной поверхности 5000+500 см2/г) с мелкозернистым кварцевым песком и поверхностноактивными добавками. В качестве последних может быть использована сульфитно-спиртовая барда, которая повышает пластичность и удобоукладываемость раствора. Вяжущей основой коллоидного цементного раствора является тонкомолотая цементно-песчаная смесь в соотношении по массе 70 4- 30...80 4- 20 (цемент, песок). Для приготовления КНР используют портландцемент не ниже марки 400 или глиноземистый цемент. При этом водоцементное отношение не должно быть более 0,35.
Активированный торкрет по составу не отличается от коллоидного цементного раствора. Наносится он с помощью цемент-пушки по правилам обычного торкретирования.
Коллоидный цементный раствор рекомендуется применять для гидроизоляции горизонтальных поверхностей, а активированный торкрет — для вертикальных.
457
6.4.	Разборка панельных зданий и переработка их конструкций и материалов для повторного использования
6.4 1. Основные требования к производству работ (на примере объектов высотой до 5-этажей)
Опыт производства работ показал, что дома, как правило, расположены в жилом квартале существующей городской застройки и отведенная строительная площадка обычно находится в стесненных условиях, подъездные пути обеспечиваются по существующим внутриквартальным дорогам с частичным их укреплением. Как правило все работы производятся только в светлое время суток (в первую смену).
Основными несущими конструкциями дома являются панели перегородки. Пространственная жесткость здания обеспечивается в поперечном направлении внутренними несущими панелями, наружными панелями и плитами перекрытий.
Все стыки железобетонных элементов осуществлены сваркой металлических закладных деталей.
Кровля — односкатная, пологая, совмещенная с перекрытием. Между утепленным перекрытием над вторым этажом и кровельным покрытием из железобетонных плит предусмотрен вентиляционный продух. По кровельным плитам уложен водоизоляционный ковер из 4 слоев рубероида на битумной мастике.
Перекрытия из сборных железобетонных пустотелых плит и ребристых настилов.
Наружные стены — из семищелевого кирпича с облицовкой однорядным лицевым кирпичом.
Внутренние стены — из силикатного или полнотелого красного кирпича.
Наружные стены подвала — из стеновых бетонных блоков. Выше кладка цоколя из полнотелого, хорошо обожженного красного кирпича с оштукатуркой.
Фундаменты под наружные и внутренние стены сборные из железобетонных фундаментных блоков «Ф», «ФП» и частично из стеновых блоков для подвалов марки «СБ».
Перемычки над проемами — сборные железобетонные.
Перегородки — из шлакобетонных пустотелых камней толщиной 90 мм.
Лестницы и площадки — сборные железобетонные ступени по готовому основанию и лестницы на двух металлических косоурах с мозаичными ступенями.
Полы — паркетные и из метлахской плитки.
Производство строительно-монтажных работ в условиях разборки здания осуществляется в соответствии с проектом производства работ (ППР), разрабатываемым строительной организацией, выполняющей разборку здания. Проект производства работ включает следующие документы:
—	комплексный календарный план производства работ, в котором на основе объемов работ и разработанной технологии установлены последовательность и сроки выполнения работ, определена потребность в трудовых ресурсах;
—	генеральный план с расположением приобъектных транспортных путей, грузоподъемных кранов, мест складирования и т. д.;
—	график потребности в рабочих кадрах по объекту;
—	ведомость потребности в энергоресурсах (электроэнергии, сжатом воздухе) и воде;
—	технологические карты с описанием последовательности и методов производства работ;
—	ведомости потребности в машинах и механизмах, в оснастке и инструменте;
—	решения по охране труда, технике безопасности, экологической безопасности;
—	технико-экономические показатели (трудоемкость и продолжительность разборки зданий); — пояснительная записка.
458
В качестве исходных материалов используются: рабочие проекты на разбираемые здания; результаты обследования зданий; технологический регламент на разборку.
Для выполнения сложных работ по разборке зданий для разработки ППР целесообразно привлекать специализированные технологические организации и проектные институты.
В ППР необходимо предусматривать обеспечение сохранности разбираемых конструктивных железобетонных элементов до 80 %. Эти конструктивные элементы (плиты, панели, блоки и т.п.) могут быть вторично использованы в строительстве непосредственно или после соответствующей обработки, но с обязательным контролем технического состояния неразрушающим методом.
Непригодные для вторичного использования конструктивные элементы транспортируются на переработку в щебень и песок. Утилизации подлежат металл, дерево и другие материалы. Строительный мусор вывозится в отвал.
Кроме того, к ППР предъявляются дополнительные требования, учитывающие, что производство работ осуществляется на территории жилого массива. К таким требованиям относятся: монтаж защитных устройств пешеходных переходов, работа механизмов в стесненных условиях, обеспечение бесперебойной работы сантехнических систем и систем энергоснабжения и др.
Особая роль в ППР должна отводиться временному креплению конструкций:
—	наружные стеновые панели и базовые внутренние крепятся на подкосах к инвентарным петлям, устанавливаемым в просверленные отверстия в существующих перекрытиях (место установки петель определяется по месту) —2 крепления на одну деталь или 3 крепления на базовую внутреннюю панель;
—	внутренние стеновые панели (рядовые) крепятся к базовой панели с помощью горизонтальных связей;
—	строповка сборных панелей выполняется через просверливаемые отверстия диаметром 40-60 мм в зависимости от ширины плиты. Отверстия сверлятся электрическими сверлильными машинами ( со специальными сверлами с твердосплавными наконечниками) или с кольцевыми алмазными сверлами. Станки электрические для сверления отверстий в железобетоне используются для сверления отверстий 85—160 мм, расположенных вертикально, горизонтально и под углом в железобетонных перекрытиях, стенах и перегородках с помощью алмазных кольцевых сверл. Возможно применение и перфораторов, диаметр бурения которых 32—60 мм.
Для освобождения частично замоноличенных стыков панелей, швов в перекрытиях и т.п. применяются отбойные молотки, компрессоры со шлангами длиной до 30 м. Отбойные молотки оборудуются полным комплектом ударного инструмента. Отрыв и смещение конструктивных элементов можно выполнять также и с помощью клинового домкрата или с помощью устройства для отрыва.
Кроме того, необходимо соблюдать следующие условия:
—	плиты перекрытий разрешается поднимать краном только после удаления всех конструкций и деталей, расположенных выше поверхности поднимаемого элемента;
—	плиту перекрытия вначале следует застропить кольцевыми стропами, а затем срезать все анкерующие связи и только после этого поднять и перенести краном на площадку складирования;
—	при разборке стеновых панелей необходимо в первую очередь произвести строповку, выбрать слабину тросов строп и только после этого освободить застропленную панель от связей и временных креплений;
—	перед разборкой лестничного марша следует снять инвентарное временное ограждение, затем застропить лестничный марш, натянуть стропы, после чего срезать приваренные к закладным деталям накладки, освободить марш от связей и поднять его.
459
Для предотвращения падения людей необходимо применять переносные страховочные устройства.
Резку покрытий полов целесообразно выполнять специальной машиной, а закладных деталей соединительных элементов следует производить, ручной шлифовальной машиной.
Разобранные элементы снимать следует краном только после полного освобождения от постоянных связей. Каждый элемент обследуется перед подъемом ответственным ИТР
На месте демонтируемой наружной панели необходимо установить временное тросовое ограждение и только после этого продолжать разборку конструкций.
Для выполнения подготовительных работ и демонтажа конструкций применяются средства подмащивания в виде плошадки монтажника с высотой рабочего настила на 1,5ч-2,7 м.
Четырехслойный ковер кровли вначале режется машиной на отдельные куски и затем грузится в ящик-контейнер, который далее переносится автомобильным краном на место сбора строительных отходов.
Шлакобетонную стяжку, пенобетон (утеплитель), кирпичную кладку и пароизоляцию кровли разрушают отбойными пневматическими молотками или ручным электрическим молотком. После разрушения отдельные куски грузят в ящик-контейнер.
При перемещении панели в зону складирования необходимо убедиться в надежности строповки.
Перемычки стропят при помощи специальных стропов типа СК.П 1. После снятия плит кровли и их разборки (см. рис. 6.20—6.22) снимают плиты перекрытия.
Перед разборкой плит перекрытия освобождают от бетона замоноличенные стыки и швы и удаляют все соединительные элементы. Демонтаж плит перекрытия производится по аналогии с демонтажом кровельных плит.
После демонтажа плит перекрытия и перед снятием ригелей производят временное закрепление колонн при помощи страховочных приспособлений. Строповку ригелей производят обычным стропом.
При ослаблении натяжения строп производят освобождение концов ригеля от крепления. Затем осуществляется обрезка соединительных элементов и закладных деталей. При помоши гидроклина и монтажного лома ригель немного сдвигают и приподнимают, проверяя при этом, чтобы он был полностью освобожден и не защемлен. Затем его приподнимают примерно на 20 см для проверки надежности строповки и переносят в зону складирования.
После снятия ригелей стропят колонну, давая слабый натяг стропам, снимают временное крепление колонны, освобождают стык двух колонн от бетона, обрезают соединительные элементы, немного ее сдвигают и приподнимают. Проверяют, чтобы стык колонн был полно стью освобожден и переносят колонну к месту складирования.
Затем с передвижных подмостей производят разборку кирпичной кладки наружных, внутренних стен и перегородок.
460
Рис. 6.20. Схема разборки железобетонных плит кровли (номерами указана очередность разборки)
Сечение 1-1
Оцинкованное столь,	Чиопачнал
стенка g,oso
€.900
1030
У1м»Г&А *АРйизА р у; -20-15

/слой орснирРзинох) рз&рак)а _ 3qio« гиЗроиыуа Miupytep&itfa «а Sgmyi^tfOu мастике QpoxaiTMOLS	плита ППд^-53
до &/тз^.масти
Sc/io^ цементит tpuSpaiurrfc, Частим НЧ
Рис. 6.21. Сечение 1-1 к схеме разборки железобетонных плит кровли (см. рис. 6.20)
461
Сечение 2-2
gogo
Рис. 6.22. Сечение 2-2 и 3-3 к схеме разборки железобетонных плит кровли (см. рис. 6.20)
Разборку кирпичной кладки производят при помощи пневматических или электрических молотков
Аналогично производят снятие плит перекрытия над первым этажом, ригелей, колонн и разборку наружных и внутренних стен.
Перед снятием плит перекрытия над подвалом по периметру здания, с наружной стороны, производят разработку грунта на глубину заложения ленточных фундаментов экскаватором со смещенной осью копания. Внутренние ленточные фундаменты окапывают вручную. После снятия плит перекрытия снимают блоки наружных стен подвалов и разбирают внутренние стены подвала, ригели и колонны. Фундаментный блок при помощи гидроклина отрывают от земли.
Следует отметить, что ППР разрабатывается на каждый тип разбираемого здания.
6.4.2.	Виды работ и последовательность их выполнения
Весь процесс по разборке жилого дома разделяется на три основных цикла: подготовительные работы, демонтаж инженерных систем и демонтаж строительных конструкций.
До начала разборки здания необходимо провести техническое обследование его общего состояния, а также фундаментов, стен, перекрытий и других конструкций, узлов их сопряжения с определением степени потери несущей способности конструкций силами специализированной организации. По результатам обследования составляется техническое заключение с указанием условий и специфики работ по разборке здания.
Подготовительные работы включают разметку и установку ограждения строительной площадки временным забором, установку и пуск грузоподъемного крана, организацию бытового городка и складского хозяйства, установку знаков безопасности, устройство
462
временных дорог, временного электро- и водоснабжения, освещения площадки, подготовку необходимой оснастки и приспособлений для демонтажных работ.
Второй цикл предполагает демонтировать все внутренние инженерные системы в доме: санитарно-технические, электроснабжения, связи, радио и телевидения. Последовательность демонтажа определяется по согласованию со службами эксплуатации систем. В процессе подготовки к демонтажным работам рекомендуется решить вопрос о возможности поэтапного отключения части некоторых инженерных сетей по захваткам от внешних коммуникаций.
Работы по разборке строительных конструкций зданий рекомендуется производить поэтажно, начиная с кровли, захватками.
Пространственные параметры захваток определяются их границами по вертикали и горизонтали. Рекомендуется в качестве захватки принимать участок здания в пределах одного этажа, ограниченный по контуру капитальными стенами одной секции дома
Для сокращения общего срока работ по разборке следует организовать поточное производство работ, при котором на всех захватках этажа выполняются одновременно определенные виды работ специализированными звеньями. Все операции должны производиться в соответствии с указаниями и положениями проекта производства работ.
Перед выполнением демонтажных работ по третьему этапу необходимо произвести тщательную диагностику разбираемых строительных конструкций с целью выявления трещин и расколов, так как демонтировать конструкции, имеющие дефект, можно только после их усиления.
До начала разборки плит перекрытия каждого этажа панели стен и перегородок должны быть закреплены временными креплениями (подкосами и стойками).
Строповку конструкций производить кольцевыми или полуавтоматическими стропами. Подъем конструкций за монтажные петли, в случае их наличия, ЗАПРЕЩАЕТСЯ.
До подъема конструкций краном необходимо убедиться, что все ее крепления с другими конструкциями срезаны, отсутствует ее сцепление с другими конструкциями за счет цементной постели из раствора, на которую они были уложены. Ликвидация сцепления производится с помощью монтажных ломиков, ручных домкратов или гидравлических клиньев.
Разборка здания производится в последовательности, обратной его возведению, по принципу удаления свободнолежащих элементов.
Предлагается следующая технологическая последовательность работ поэтажной разборки строительных конструкций и изделий:
—	резка и снятие рулонного ковра кровли;
—	разборка дверных и оконных заполнений;
—	резка и снятие утеплителя и пароизоляции кровли;
—	поэтажная разборка полов;
—	монтаж временных поддерживающих приспособлений для крепления наружных и внутренних стен;
—	демонтаж потолочных панелей;
—	демонтаж панелей-перегородок;
—	демонтаж внутренних и наружных стеновых панелей;
—	демонтаж элементов лестничных ступеней и площадок балконов ;
—	снятие плит перекрытия над подвалом и разборка железобетонных стен подвала;
—	разборка сантехкабин;
—	осмотр, контроль, сортировка и транспортирование строительных материалов к пунктам их повторного использования, переработки и захоронения.
463
Все работы по разборке жилого пятиэтажного дома выполняются комплексной бригадой от 16 до 30 человек в зависимости от типа демонтируемого здания.
Состав комплексной бригады обычно следующий: монтажник 5 разряда — 1 чел.; монтажники 4 разряда — 4 чел.; монтажники 3 разряда — 3 чел.; стропальщики 4 разряда — 2 чел.; газоэлектросварщик 4 разряда — 1 чел.; крановщики 5 разряда — 2 чел.; рабочие 3 разряда — 3 чел.; компрессорщики 5 разряда — 2 чел.
Примерная потребность в энергии — 80 кВт.
Работы ведутся сверху вниз поэтажно.
В состав сопутствующих работ входят: сверление отверстий в панелях и плитах перекрытий; установка временных креплений конструкций; разбивка замоноличенных стыков и швов; резка закладных деталей.
Обеспечение объекта электроэнергией, водой и сануслугами производится от существующих источников. Точки подключения определяются службами эксплуатации.
Разборка здания начинается с крыши и других верхних частей (парапетов, барьеров, вентиляционных шахт) и далее в такой последовательности, чтобы удаление одной конструкции не вызывало обрушения другой, а высота демонтируемого здания уменьшалась без уступов.
А.	Разборка наружных стеновых панелей
1.	Выполняется временное крепление панелей подкосами к плитам перекрытий, по два крепления на каждую панель. Крепление устанавливается до разборки плит перекрытия.
2.	В панелях просверливается по два отверстия для строповки и закрепляется кольцевым и четырехветвевым стропами.
3.	Вырубается отбойным молотком или скальпелем вертикальные швы по торцам панелей и обрезаются монтажные связи.
4.	Забиваются при натянутых стропах крана два клина в шов между панелями. После появления трещин снимаются подкосы, удерживающие панель, и осторожно подбиваются клинья до полного освобождения панели.
5.	Проверяется ответственным за производство работ полное освобождение панели от остальных элементов и дается разрешение на их подъем
6.	В случае, если панель не освободилась в вертикальном стыке, то в этот стык забивается два клина.
7.	Панель отрывается от поверхности и поднимается на 0,5 м. Проверяется надежность строповки и панель перемещается на склад. На складе панели складируются в пирамиды. После демонтажа панели устанавливается предохранительное тросовое инвентарное ограждение по краю перекрытия.
Б. Разборка внутренних стеновых панелей
Внутренние стеновые панели демонтируются (см. рис. 6.23) следующим образом:
1.	Устанавливается временное крепление внутренних стеновых панелей.
2.	Двойные внутренние панели принимаются за базовые и крепятся подкосами, закрепляемыми одним концом за петлю, устанавливаемую в просверленное отверстие панели, а другим концом к анкеру, устанавливаемому в просверленное отверстие в перекрытии. На одну панель устанавливается по три подкоса.
3.	Остальные одинарные панели крепятся к базовой с помощью двух горизонтальных связей. Вначале демонтируются одинарные панели, а затем двойные. Демонтаж ведется, как при демонтаже наружных стеновых панелей.
По каждому типу крупнопанельного жилого здания составляется календарный план производства демонтажных работ. В качестве примера приведен календарный план разборки жилого дома серии К-7-3-4 (табл. 6.12).
464
Пример календарного плана разборки
Таблица 6.12.
Этапы разборки	Наименование демонтажных работ	РАБОЧИЕДНИ																																																				
		1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13	14	15	16	1'7	18	19	20	21	22	23	24	25	26	|27	28	29	30	31	32	33	34	5	36	37	38	39	40	41	42	43	44	45	46	4	48	49	50	51	52	53
Подгото-вительн ый	Сантехнические устройства Электротехнические устройства Мусоропровод Полы, Столярные изделия рам и дверей	।																																																				
		Г							4																																													
Кровля	Рулонная кровля Фризовые панели. Кровельные железобетонные плиты Сопутствующие работы																																																					
																																																						
5-й этаж	Потолочные плиты перекрытия Лестницы, Внутренние стеновые панели Сантехкабины, Наружные стеновые панели Сопутствующие работы																																																					
																	Г"																																					
4-й - 1 -й этажи	Плиты перекрытия. Балконы Лестницы, Внутренние стеновые панели Сантехкабины. Входы. Сопутствующие работы																																																					
																												ч L,																										
																												Г"																										
																																									1.													
																																									Г"													
Цокольный этаж и фунда-ментнты	Плиты перекрытия Балконы, Лестницы, Цокольные панели. Колонны. Фундаментные блоки. Сопутствующие работы																														J																							
																																																			J				
В.	Транспортирование разобранных конструкций и материалов
Конструкции, предназначенные для дальнейшего использования, погружают краном на панелевозы, трейлеры либо бортовые машины в зависимости от вида конструкций и вывозят в места использования или утилизации. Неиспользуемые детали, материалы и строительный мусор грузят в автосамосвалы с помощью крана или экскаваторы и вывозят на санкционированную свалку.
(последовательность разборки ригелей и колонн)
6.4.3. Выбор номенклатуры машин и технологической оснастки для разборки зданий
Особенности выполнения работ по разрушению и разборке строительных конструкций жилых зданий требуют не только тщательной инженерной проработки вопросов организации и технологии, но и квалификационного обоснования обеспечения машинами и оборудованием. При разборке жилых зданий, как правило, применяется уже имеющаяся в строительстве технологическая оснастка, съемные грузозахватные приспособления, средства малой механизации и инструменты, средства обеспечения техники безопасности и др. Однако требуются и новые разработки, необходимые только в производстве демонтажных работ, например, машина для нарезки битумных кровельных швов, поддоны для перевозки отходов и др.
Технологическая оснастка, съемные грузозахватные приспособления, средства механизации и средства техники безопасности, необходимые для производства работ, приведены в таблице 6.13 и 6.14.
Одним из основных механизмов, применяемых при разборке строительных конструкций зданий, являются грузоподъемные краны с различными техническими данными.
Для разборки зданий применяются башенные краны на рельсовом ходу и стреловые самоходные и несамоходные грузоподъемные краны. Стреловые краны оборудуются удлиненными до 30 м стрелами, гуськами или применяются с башенно-стреловым оборудованием.
Краны должны иметь приборы-ограничители поворота стрелы, вылета и подъема ipyaa и хода по рельсовому пути. Исходя из наибольшего веса и габаритных размеров конструктивных элементов зданий, грузоподъемность кранов при наибольшем вылете 20-30 м должна быть не более 5 т, поскольку высота подъема крюка при разборке крыши и конструкций пятого-четвертого этажей не превышает 18—20 м. Требуемый при этом грузовой момент крана составляет 60—100 тм.
По мерс разборки этажей необходимые высота подъема крюка и грузовой момент уменьшаются. Если разборка осуществляется стреловыми самоходными кранами, то это дает возможность применять по мере разборки этажей менее мощные краны. Так, при разборке первого этажа и фундамента могут быть применены самоходные краны с грузовым моментом 20—30 тм.
Ведущим из башенных кранов следует считать кран с балочной стрелой, обеспечивающий больший и свободный подстреловой объем и тем самым такой кран является наиболее эффективным при разборке зданий.
466
Наиболее удовлетворяют этим требованиям башенные краны КБ-60, КБК-100.1, КБ-100, БКСМ-5-5А, с помощью которых или аналогичных возводились пятиэтажные дома.
Преимущество этих кранов в большой маневренности и мобильности на ограничен-ной площадке.
Из стреловых кранов на автомобильном ходу может быть использован кран КС-6571, а из кранов на шасси автомобильного типа — краны — КС- 5473 и КС-6471.
Таблица 6 13.
Перечень технологической оснастки, съемных грузозахватных приспособлений и средств механизации для технологии разборки пятиэтажных крупнопанельных зданий
Наименование, обозначение, разработчик	Назначение, краткая техническая характеристика	Схема применения			
1	2	3			
Технологическая оснастка					
1 Подкос	Временное закрепление конструктивных элементов Длина (наименьшая): 1600; 2200; 2600; 3000; 3400; 3800 мм. Ход - 400 мм; Удерживающее усилие - 1000 кг; Масса: 11 -г 24 кг				
2. Струбцина	Закрепление подкосов. Толщина: 80 -ь 280 мм; Габаритные размеры: длина - 640 мм; ширина - 100 мм; высота - 360 мм; Масса - 7 кг				
3 Связь угловая	Временное закрепление конструктивных элементов, расположенных под углом. Толщина закрепляемых элементов 80 т- 280 мм; Габаритные размеры: длина - 1540 мм; ширина - 65 мм; высота -400 мм; Масса - 20 кг		£ и		
					
4. Связь горизонталь ная	Временное закрепление вертикальных конструктивных элементов. Расстояние между ними 2800; 3000; 3200; 3600 мм; Масса - 15 18 кг				
5. Стойка	Временное закрепление горизонтальных конструктивных элементов. Диапазон высот 1800 т- 3100 мм; Грузоподъемность - 3000кг Габаритные размеры: длина - 230 мм; ширина - 240 мм. высота - 1600 мм; Масса - 31 кг			МН#49"	
467
6. Упор торцевой	Временное закрепление конструктивных элементов со стороны торца. Диапазон высот: 80 -f- 280 мм; Ход - 200 мм; Габаритные размеры: длина - 1200 мм ширина - 400 мм; высота - 1600 мм; Масса - 27 кг								
7 Подмости передвижные	Размещение рабочего в зоне производства работ на высоте 1,7 м Высота рабочего настила - 1700 мм; Гр\ зоподъемность - 130 кг; Габаритные размеры: длина - 1400 мм; ширина - 1280 мм; высота - 2700 мм; Масса - 45 кг								
8. Подмости переставные	Размещение рабочего в зоне производства работ на высоте 0,9 м Высота рабочего настила - 900 мм; Г pj зоподъемность - 130 кг; Габаритные размеры: длина - 1000 мм; ширина - 600 мм; высота - 900 мм; Масса - 15 кг								
9. Лестница приставная наклонная	Перемещение рабочего в зоне производства работ на высоту до 3 м Грз зоподъемность - 130 кг; Габаритные ра змсры: длина - 1100 мм; ширина - 600 мм: высота - 4000 мм; Масса - 34 кг					И -		п	
Съемные грузозахватные приспособления									
1. Анкер	Временное закрепление подкосов и демонтаж конструктивных элементов Удерживающее усилие от подкоса - 1000 кг; Грузоподъсмность -1250 кг; Габаритные ра змеры: длина - 210 мм; ширина - 210 мм; высота - 380 мм; Масса - 5 кг								
									
									
2. Подхват вилочный	Демонтаж лестничных маршей и площадок. Гру зоподъемность - 2000 кг; Габаритные ра змсры: длина 1650 мм; ширина -200 мм; высота - 5000 мм; Масса - 124 кг								
3. Траверса	Демонтаж стен и перегородок. Гру зоподъемность - 5000 кг; Габаритные ра змеры: длина - 2800 мм; ширина - 780 мм; высота - 2500 мм; Масса - 9 кг.								
4. Захват штыревой	Демонтаж стен и перегородок с отверстиями. Гр\ зоподъемность - 6000 кг; Габаритные размеры: длина - 515 мм: ширина - 100 мм; высота - 2.30 мм; Масса - 7 кг.						1		
468
5. Стропы грузовые	Демонтаж конструктивных элементов Грузоподъемность: 1600 + 80(10 Кг. Длина: 1500 - 4500 мм: Масса: 4 - 60 кг	
Средства механизации		
1. Домкрат клиновой	Отрыв и смещение конструктивных элементов Усилие отрыва п смещения - 12 000 кг; Габаритные размеры. длина (птах) - 720 мм: ширина - 110 мм: высота - 700 мм: Масса - 9 кг	1	
2.Устройство для отрыва	Отрыв и смещение конструктивных элементов. Усилие отрыва и смещения - 130 000 кг Габаритные размеры: длина - 1040 мм. ширина - 540 мм: высота - 1100 мм. Масса - 58 кг	й	I''' j
		( '	. J ^"*/1	
			
3. Лом монтажный	Кантование конструктивных элементов Грузоподъемность - 2000 кг: Габаритные размеры длина- 1300 мм. ширина - 120 мм: высота - 1600 мм; Масса - 6 кг		
			
4 Машина для резки полов и кровель	Резка покрытии полов и кровель Диаметр фрезы - 200 мм. Глубина рога - до 70 мм; Потребляемая мощность - 1.1 кВт; Габаритные размеры длина - 990 мм; ширина - 450 мм: высота - 900 мм: Масса - 64 кг	/	
			
Ручная электрическая угловая шлифовальная машина	Резка арматуры железобетона Диаметр отрезного диска - 230 мм; Потребляемая мощность - 1.8 кВт. Масса - 4; 1 кг		
6. Ручной электрический перфоратор	Для перфорации отверстий в железобетоне Диаметр отверстия -до 32 мм - сплошным сверлом’ 60 мм. 80 мм - корончатым сверлом; Глубина отверстия - 280 мм; Масса - 5,5 кг	И ~	
Средства техники безопасности			
1 Ограждение предохранительное	Предотвращение падения людей с высоты. Размер зева стрз бшшы крепления ограждения. 130*310 мм: Удерживающее усилие - 100 кг: Габаритные размеры: длина - 4400 мм: ширина - 230 мм; высота - 1350 мм: Масса - 100 кг		
469
2.Устройство переносное страховочное	Крепление карабинов предохранительных поясов. Удерживающее усилие - 1000 кг; Габаритные размеры: длина - 40 000 мм; ширина - 330 мм; высота - 230 мм; Масса - 12 кг.	
Достоинство автомобильных кранов — высокая мобильность и готовность к работе по прибытии на объект. Для работы краны устанавливаются на выносные опоры.
Из стреловых гусеничных кранов наиболее удовлетворяют приведенным выше требованиям краны РДК-25, ДЭК-251, ДЭК-25.
Основное преимущество гусеничных кранов — высокая проходимость и маневренность в пределах демонтажной площадки. Эти краны не требуют специальных путей и работают без выносных опор. Малое давление на грунт позволяет работать без специальной подготовки площадки.
Для разборки первого этажа и фундамента применяют краны на автомобильном ходу и на пневмоколесном ходу.
Выдергивание из грунта элементов фундамента выполняют с помощью гусеничных кранов МКГ-25БР, РДК-25 и других. Разработку грунта по контуру фундамента производят экскаваторами ЭО-3322А, ЭО-2620В и другими.
На снятии фундаментных балок могут быть использованы автомобильные краны КС-2571А, КС-3575А, КС-16 и другие.
Выбор кранов при разработке проектов производства работ производится по техническим и эксплуатационным характеристикам, а также по технико-экономическим показателям. По заводской и справочной документации устанавливаются технологические и конструктивные параметры крана: грузоподъемность, вылет, высота подъема груза и т.п. По этим данным определяются эксплуатационные характеристики: схемы организации работы, устойчивость крана, радиусы поворотов и т.п. Варианты проектов производства работ с кранами сопоставлялись по основным технико-экономическим показателям: трудоемкости, себестоимости и продолжительности работ.
6.4.4. Переработка конструкций и материалов от разборки зданий для повторного использования
Панели наружных и внутренних стен, перекрытий, лестницы при их удовлетворительном состоянии после разборки могут быть использованы для строительства одно- двухэтажных административных зданий, хозблоков ДЭЗ, общественных помещений и спортивных залов на территории микрорайонов, объектов дачных и садовых кооперативов и товариществ.
Складирование конструкций, используемых впоследствии, необходимо производить с выполнением требований, предъявляемых к складированию новых конструкций, т.е. плиты нужно укладывать на деревянные подкладки, а панели устанавливать в пирамиды.
По временному классификатору Минздрава, при разборке пятиэтажных крупнопанельных жилых зданий образуются: отходы бетона и железобетона; сколы асфальта; отходы керамзитобетона; отходы древесины; лом черных металлов; отходы рубероида; отходы битума (мастика); отходы
470
линолеума (вт.ч. оргалит); стеклобой; санфаянс использованный; кирпич (бой); раствор цементно-известковый отработанный; отходы лакокрасочные; шлаки и зола; керамическая плитка (бой); тара бумажная загрязненная; тара металлическая использованная; замусоренный грунт.
Преобладающими видами строительных отходов в городе являются замусоренный грунт, асфальт, каменные материалы, кирпич, бетон и железобетон, древесина, картон, бумага, кровельно-битумные материалы, стекло и утеплители. Естественно для повторного использования этих отходов после переработки могут использоваться только отдельные виды строительных отходов, такие, как бетон и железобетон, кирпич, стекло и утеплитель, кровельно-битумные материалы и др. Остальные отходы подлежат утилизации.
На рис. 6.24 представлена блок-схема использования строительных материалов, получаемых из отходов при разборке жилых зданий.
Потребность в машинах, механизмах и инструменте
Таблица 6.14
Наименование	Марка	Техническая характеристика	Количество
Экскаватор	ЭО-2621	Qkob 0’3 М	1
Самосвал	КРАЗ-256Б		3
Автомашина бортовая	МАЗ-500		2
Автомобиль-тягач	КамАЗ-5410		1
Полуприцеп	ММЗ-5245В		1
Панелевоз			2
Установка компрессорная	СО-243-1	Р=6МПа, П=530 л/мин, Мдв =4кВт, W= 132 кг	4
Сварочный трансформатор	ТС-500		1
Сверлильная машина	МС-50 м	Диаметр сверления 25, 40, 50, 60 мм W = 9 кг	4
Молоток ручной электрический	ИЭ-4218	W= 8,6 кг	2
Перфоратор электрический	ИЭ-4724	W= 5,6 кг	2
Молоток отбойный пневматический	МО-2М	Р=5мПа. Э=37 дж, W=8,5 кг	4
Машина ручная шлифовальная угловая	МА-1803 МЭС-2204	Диаметр диска 230 мм. W = 5 кг	1
Зубило слесарное	ГОСТ 7211-86	W = 0,2 кг	4
Скарпели для пробивки гнезд и борозд между ж/б панелями	ИР-661 ИР-581	W =2,1 кг W = 1,0 кг	4
Зубило слесарное	ГОСТ 7211-86	W = 0,2 кг	4
Кувалда монтажная	КМ	W = 4 кг	4
Лом монтажный	ГОСТ 1405-83	W = 4,4 кг	4
Тележка	Т-200	Qkvi = 0,12 м3	3
Рулетка измерительная	ГОСТ 7502-89	L = 5 м	2
471
А. Переработка бетонных и железобетонных конструкций
Выбор номенклатуры технологического оборудования для переработки демонтируемых строительных конструкций во многом определяют методы разрушения некондиционных бетонных и железобетонных изделий (см. табл. 6.15).
Существуют статические (гидрораскалывание, дробление, резка и расширение) и динамические (ударные, вибрационные, взрывные) методы разрушения материала, при этом удельные энергетические затраты более низкие при динамических методах. В настоящее время наибольшие результаты достигнуты в совершенствовании технологии разрушения строительных конструкций ударными методами, раскалыванием, резкой, дроблением и расширением
А. 1. Ударные методы
Наиболее широкое распространение получили гидравлические и пневматические молоты на самоходных установках, отличающиеся высокой производительностью, мобильностью и возможностью точного приложения удара. Гидравлические молоты по сравнению с пневматическими имеют меньший уровень шума, вибрации и пылеобразования. Серийно изготавливаются гидравлические молоты СП-62 (энергия единичного удара — 9000 Дж) и гидропневматические СП-71 (3000 Дж), ГПИ-300 (3000 Дж) и ГПМ-120 (1200 Дж).
А.2. Раскалывание
При разрушении бетонных и железобетонных конструкций методом раскалывания используют гидроклинья, позволяющие работать без вредных воздействий вибраций, шума и пылеобразования. Гидроклин состоит из гидроцилиндра и расклинивающего устройства, вставляемого в высверленное отверстие и создающего усилие до 130 т, а также насосной станции, создающей давление в гидроцилиндре. Средняя производительность гидроклиньев примерно в 5—10 раз выше по сравнению с ручными отбойными молотками
А.З. Резка
При разрушении находят применение способы резки, позволяющие расчленить сооружение или конструкцию на отдельные элементы (блоки), пригодные для повторного использования. При этом используются алмазные отрезные круги и термическая резка с применением кислородного дутья, плазмы или электрической дуги. Современные машины с алмазными кругами (УРБ-300, НШ-1835, СМ-356 и др.) позволяют резать железобетон на глубину до 400 мм и с механической скоростью подачи до 2 м/мин
А.4. Дробление
Дробление осуществляется с помощью зубьев, которые устанавливаются на бетоноломе или отдельно крепятся на экскаваторе. Сменное рабочее оборудование позволяет дробить железобетонные конструкции толщиной до 700 мм и фундаментов — до 1200 мм.
А.5. Разрушение
Для разрушения строительных конструкций с помощью расширения наиболее часто используют патроны жидкой углекислоты (кардокса), действие которого основано на увеличении объема в результате перехода углекислого газа из жидкого в газообразное состояние, при этом развиваемое давление изменяется от 125 до 275 МПа. В последнее время появились и другие расширяющиеся составы, действие которых основано на различных химических процессах, протекающих от нескольких часов до 30 мин. (невзрывчатое разрушающее средство НРС-1, «Бризант» и др.). Разрушение конструкций происходит в результате расширения залитой в пробуренные шпуры смеси порошка с водой, но развиваемое в результате давление значительно ниже, чем при использовании кардокса (в пределах 30—40 МПа). Поэтому с помощью таких разрушают, как правило, легкие железобетонные конструкции.
472
Рис. 6.24. Блок-схема использования строительных материалов от переработки отходов при разборке крупнопанельных пятиэтажных жилых зданий
Главная экономическая цель, которую преследуют предприятия, перерабатывающие отходы, — возможность выгодной продажи получаемых материалов, преимущественно щебня различных фракций и песка. Для достижения этой цели нужна уверенность, что засоренное посторонними предметами сырье после переработки окажется однородным по качеству щебнем и песком. При такой постановке вопроса становится необходимым изъять из потока посторонние включения: разрушенные конструкции зданий, которые нельзя переработать в щебень — стальную арматуру, стекло, пластмассу, дерево, бумагу, а также почву и т.п. Как правило, предусматривается выделение стальных элементов при помощи магнитных устройств, в большинстве случаев магнитных сепараторов. Типична установка уловителей в двух местах над конвейерами: после первичного и вторичного дробления.
Таблица 6.15
Состав комплектов оборудования, устанавливаемого на стационарной площадке
Технология демонтажа				
Слом здания				
Показатели	Разборка	Частично под-	Подготовлен-	Продукт
	здания	готовленные	ные к дроб-	первичного
		к дроблению	лению	дробления
1	2	3	4	5
Разборка здания	Кран авто-	Гидравли-	Гидравличе-	Гидравличе-
	мобильный	ческий кран-	ский кран-	ский кран-
	или башен-	экскаватор	экскаватор	экскаватор
	ный	«КАТО»	«КАТО»	«КАТО»
Наличие перерабатывающего	Нет	Нет	Нет	Агрегат первич-
оборудования у сносимого здания				ного дробления
Средства отгрузки элементов	Кран автомо-	Колесный	Колесный	Колесный
конструкции возле здания	бильный или	погрузчик	погрузчик	погрузчик
	башенный			
Средства разделки элементов	Нет	Бул ьдозер	Экскаватор с	Экскаватор
конструкции			гидроножни-	с гидроножни-
			цами и гидро	-цами и гидро-
			молотом	молотом
Вид транспорта для доставки	Панелевозы	Самосвалы	Самосвалы	Самосвалы
сырья до стационарной площадки				
Средства разгрузки на стацио-	Кран автомо-	Нет	Нет	Нет
нарной площадке	бильный или			
	башенный			
Средства разделки элементов	Экскаватор с	Экскаватор с	Нет	Нет
конструкций. Перерабатываю-	гидрон ожн и-	гидрон ожн и-		
щие агрегаты	цами и гидро-	-цами и гидро		
	молотом	молотом		
1-я стадия дробления	Есть	Есть	Есть	Нет
2-я стадия дробления	Есть	Есть	Есть	Есть
Грохочение	Есть	Есть	Есть	Есть
Передвижные конвейеры на	Есть	Есть	Есть	Есть
колесах /по количеству видов				
продукции и отходов/				
474
________________________________________________________________Продолжение таблицы 6.15
1	2	3	4	5
Оборудование для загрузки перерабатывающего комплекса	Колесный погрузчик	Колесный погрузчик	Колесный погрузчик	Колесный погрузчик
Оборудование для отгрузки продукции и отходов	Колесный погрузчик	Колесный погрузчик	Колесный погрузчик	Колесный погрузчик
В зависимости от состава перерабатываемых материалов и требований к продукции могут применяться различные технологии. Значительное разнообразие выпускаемого оборудования позволяет комплектовать технологические схемы в соответствии с конкретными условиями:
—	с одностадийным дроблением, без разделения на фракции и выделения отходов;
—	с двухстадийным дроблением без сортировки;
—	с одно- или двухстадийным дроблением и сортировкой при получении одной или нескольких фракций продукции. Дробилки работают в замкнутом цикле;
—	с одно- или двухстадийным дроблением и сортировкой при получении одной или нескольких фракций продукции. Дробилки работают в замкнутом цикле;
—	с одно- или двухстадийным дроблением и сортировкой или получении продукции, фракционный состав которой может изменяться (гибкая схема регулирования соотношения фракций) с применением управляемой технологии.
При одностадийном дроблении обычно используют шековую или роторную дробилку. Когда применяется двухстадийное дробление, вторичное дробление осуществляют роторные или конусные дробилки. Принимаемое решение о сочетании дробилок связано со стремлением получить зерна щебня кубообразной формы.
Несмотря на предварительную подготовку строительных отходов на месте их образования размер кусков железобетонных элементов от разрушенных зданий в большинстве случаев не соответствует размерам входного отверстия дробилки, поэтому на пунктах переработки некоторая часть исходного материала подлежит предварительному измельчению и дроблению.
Большая часть перерабатываемых строительных отходов должна быть обогащена. Цель обогащения — увеличить содержание ценной части бетона и уменьшить содержание посторонних примесей. В строительных отходах, направляемых на переработку для получения щебня, имеются частицы различные по прочности, применение которых без выделения зерен слабой прочности ухудшает качество полуфабрикатов и изделий. С целью получения продукции, не содержащей частиц малой прочности, перед и после первой стадии дробления отделяются мелкие фракции, которые обычно относят к отходам. Чтобы исключить засорение продукции посторонними включениями, производят ручную отборку, чаще на ленточном конвейере с увеличенной шириной ченты при скорости движения ленты около 0,2 м/с, считающейся безопасной для персонала.
В отдельных случаях выделение древесных отходов производят в водной среде. Предметы значительной длины, не являющиеся сырьем для производства щебня, отбираются на грохоте. Пылеватые частицы отделяются при промывке или продувке. Последний способ более дешевый и применяется чаше.
Дробление является самым дорогим по стоимости замены быстроизнашиваюшихся частей и расходу энергии. Поэтому основной принцип переработки строительных отходов — не дробить ничего лишнего. Кроме того, при дроблении кусков, однородных по размерам, получается наименьшее количество пыли, всегда нежелательной и невыгодной во всех отношениях: техническом, гигиеническом и экономическом. Отсюда вытекает второй принцип переработки: раньше разделить по крупности, а потом дробить.
475
Таким образом, обогащенный продукт превращается в готовый щебень, а побочные отобранные материалы вывозятся на городской полигон захоронения отходов. Схема основных процессов переработки строительных отходов от разборки зданий включает: подготовку материала к первичному дроблению; первичное дробление; отделение металла; удаление мелкой фракции, дерева и пластмассы; вторичное дробление; отделение металла; сортировку по фракциям.
Общие принципы создания технологического оборудования по переработке некондиционного бетона и железобетона как в нашей стране, так и за рубежом базируются на возможности применения существующего дробильно-сортировочного оборудования, используемого при переработке природного камня из карьеров. Однако при определении конструктивных параметров дробильной установки, предназначенной для переработки отходов из железобетона, необходимо учитывать наличие арматуры и невозможность точного контроля формы и размеров подаваемого материала. Необходимость пропускания арматуры через установку по переработке отходов из железобетона заставляет выбирать камнедробилку первичного дробления повышенной производительности и, соответственно, увеличенные габаритные размеры.
В результате коэффициент полезного действия установок первичного дробления значительно ниже, чем обычных камнедробильных агрегатов. При этом увеличение габаритов подаваемого на дробление кондиционного бетона еще больше снижает КПД установки. В то же время, чем крупнее установка первичного дробления, тем меньше подготовки требует подаваемый материал — нет необходимости разрушать конструкции на более мелкие куски на площадке разборки пятиэтажного здания.
Б. Переработка и утилизация стройматериалов
Б.1. Переработка стеклобоя
Стеклобой от зданий, подлежащих разборке, целесообразно отдельно собрать и упаковать в емкости, например, в металлические контейнеры. Это вызвано тем, что мелкодисперсный порошок, получаемый от переработки стеклобоя, будет использован для изготовления пенобетонных блоков как компонент, выполняющий роль одновременно наполнителя и вяжущего материала. Поэтому режим переработки стеклобоя будет отличаться от режима переработки отходов в виде утеплителей. Однако состав технологического оборудования для переработки стекла и утеплителя один и тот же. При переработке стеклобоя в стержневом смесителе следует выдерживать необходимый режим обработки, позволяющий получать мелкодисперсный порошок с размерами частиц менее 0,5—1мм. В этом случае тонкодисперсные составляющие подобного порошка применяются как вяжущие компоненты. Переработка стеклобоя должна производиться на установке, обеспечивающей возможность дополнительного помола мелкодисперсного порошка, получаемого от переработки стеклобоя, с целью повышения его вяжущего свойства.
В виде отходов кроме боя стекла от разборки зданий возможно и использование бытовых отходов, в т.ч. стеклотары. Таких отходов в г. Москве образуется, по данным ГП «Промотходы», 100—130 тыс. т в год.
На рис. 6.25 показана технологическая линия опытной установки по переработке стекла и утеплителя.
Установка состоит из узлов приема исходного материала, первичного дробления, помола и рассева, обеспечивающих получение наполнителей необходимых фракций, пригодных для изготовления различных строительных материалов и изделий.
Производительность установки составляет две тонны в час. Установленная мощность — 80 кВт.
Установка функционирует на открытой площадке и имеет систему обеспыливания.
476
Б.2. Переработка отходов утеплителя
Переработке для повторного использования в строительных изделиях подлежат все виды силикатных утеплителей, в том числе: керамзитовые, шлаковые и другие засыпки, плитные утеплители из керамзитобетона, из ячеистых бетонов (газосиликатов), из пеностекла, а также плитные утеплители из минеральной ваты и стекловаты.
Кусковые, плитные и засыпные утеплители на месте разборки зданий должны складироваться в контейнеры или отдельные штабеля и доставляться на пункт их переработки автотранспортом.
На пункте переработки волокнистые утеплители (минеральная вата) складируются в отдельный штабель и перед подачей в приемный бункер дробильно-помольной установки смешиваются бульдозером с другими видами утеплителей в примерной пропорции 1:3.
В процессе смешивания различных утеплителей бульдозером должно осуществляться предварительное дробление плитных утеплителей. Размер кусков при этом не должен превышать габариты входного отверстия роторной дробилки (200x500 мм).
Дробление и помол утеплителей осуществляется в 2 стадии — первичное дробление в молотковой дробилке до размеров частиц менее 8 мм и вторичное дробление в стержневой мельнице до размеров частиц менее 1,5 мм (0—1 мм).
Одним из основных требований для переработки отходов утеплителя является их раздельный сбор и складирование при разборке зданий. Кроме того, прежде чем приступить к переработке этих отходов, требуется оценить их физическое состояние, главным образом влажность и размер кусков, подлежащих переработке, а также их скученность, не позволяющую обеспечить непрерывную подачу их в приемное отделение перерабатывающей установки.
I	— приемный бункер с питателем;
2	— молотковая дробилка;
3	— система орошения исходного продукта;
4	— ленточный транспортер;
5	— приемный бункер;
6	— ленточный транспортер
7	— конвейер ленточный;
8	— дозатор цемента;
9	— склад цемента;
10	— смеситель стержневой,
11	— конвейер ченточныи,
12	— щит управления
Рис. 6.25. Технологическая линия но переработке стекла и утеплителя
477
Б.З. Переработка битумных кровельных отходов
Переработка битумно-рубероидных отходов производится термической обработкой при температуре 280 — 300° С (см. рис. 6.26).
Технологический процесс переработки кровельных отходов состоит из следующих операций: формирование пакета отходов для загрузки в котел, строповка пакетов и их установка в котел; вытапливание битума; извлечение пакета из битума и слив остатков битума с основы.
Сформированный пакет битумных отходов на крыше здания без изменения его форм опускается в кассету котла для вытапливания битума.
слив битума
Рис. 6.26. Котел для вытапливания битума из кровельных отходов
/ — корпус; 2 — подвод и отвод теплоносителя; 3 — отводгазов; 4 — кассета; 5 — кровельные отходы;
6 — упоры; 7 — битум; 8 — кран битумный обогреваемый; 9 — решетка; К) — люк; 11 — манометр;
12 — крышка котла; 13 — строповочная скоба; 14 — посторонние включения
Кассета (4) представляет собой решетку размером 200 мм, сваренную из арматуры диаметром 5—8 мм. В кассете в вертикальном положении размещается восемь нарезок размером 1000x1000x100 мм кровельных отходов так, чтобы между ними был зазор 22 мм Этот зазор создается и поддерживается с помошью 2-х шампуров. Строповка кассеты осуществляется с применением скоб. Высота скоб порядка 500 мм определена из условия установки их выше поверхности жидкого битума и ближе к отверстию котла для удобства строповки. На кассету уложена мелкая стальная сетка для фильтрации инородных включений размером более 5 мм. Жидкий битум из битумовоза заливается в котел через верхнее отверстие после снятия крышки (12) с помощью строповочной скобы (13). Для отвода паров битума и воды предусмотрен патрубок (3). Кассета установлена на упорах (6), длина которых составляет 500 мм и обеспечивает устойчивое горизонтальное ( без перекосов) положение кассеты. Люк (10) закрепляется болтами к днищу и предназначен для чистки топки от инородных включений размером менее 5 мм. Сливная труба битума (8) расположена на расстоянии 150 мм отдниша, то есть выше допустимого уровня осадка из посторонних включений.
478
При наливе битума объемом 2 м3 уровень его устанавливается на отметке I-I (1021 мм). При погружении кассеты объемом 0,7 м' в битум уровень битума поднимается до отметки 11-11 (1378 мм) и выше поверхности нарезок отходов на 28 мм. В этом случае кассета с кровельными отходами полностью погружена в битум. Строповочные скобы возвышаются над уровнем битума на 472 мм, что позволяет производить строповку кассеты для подъема ее из котла.
После выплавления битума из отходов он сливается и уровень его понижается до отметки 111-111.
Кассета с основой кровельного ковра (картон или стеклоткань) извлекается из битума и подвешивается на 5... 10 минут так, чтобы оставшийся на кассете и основе битум стекал. Посторонние включения (14) извлекаются вместе с кассетой. Поскольку в промышленной установке слив битума из котла осуществляется полностью без остатков, то надобность в подвешивании кассеты отпадает.
Температура в термонагревателе должна быть оптимальной для поддерживания температуры расплавленного битума в котле порядка 160°С.
Производительность всей установки зависит от емкости котла, мощности печей, степени подготовки сырья и др. и должна определяться экспериментальным путем.
Важным этапом при проектировании комплекта является выбор серийно выпускаемого отечественной промышленностью обогреваемого битумного крана, так как от его работы, особенно при низких температурах, зависит эффективность работы всей установки по выплавлению битумных отходов. При детальном анализе выпускаемых битумных кранов с обогревом по своим техническим параметрам наиболее удовлетворяет для такой технологии битумный кран с паровым обогревом. Длительность службы кровельных и дорожных покрытий во многом зависит от свойств битума.
6.4.5. Техника безопасности при разборке зданий и переработке строительных отходов
А. Мероприятия по технике безопасности при разборке здании
Всех лиц, допущенных к работам по разборке здания, необходимо ознакомить с требованиями проекта производства работ.
Разборка зданий или их конструктивных элементов должна производиться под постоянным руководством инженерно-технического работника, назначенного приказом по организации.
Отключение инженерных сетей разбираемого здания (водопровод, канализация, газ, электроснабжение, телефон, радио, телевидение) производится в присутствии представителей организаций, являющихся владельцами этих систем.
Разборку частей зданий необходимо производить в строгой последовательности, определяемой проектом производства работ.
До начала работ рабочие и руководители производства должны:
—	ознакомиться с предстоящей работой и со своим рабочим местом;
—	получить инструктаж по безопасному выполнению работ;
—	подготовить к работе инструмент, технологическую оснастку, средства механизации;
—	получить спецодежду и средства индивидуальной защиты;
—	проверить прочность и надежность подмостей и ограждений, уровень освещения;
—	убедиться в отсутствии над рабочим местом и проходами нависающих, неустойчивых конструктивных элементов разбираемого здания.
Разборка здания производится в порядке обратном монтажу.
479
Во время разборки здания рабочие должны выполнять только те операции, которым обучены, например, ставить и снимать временные крепления конструктивных элементов зданий только по указанию прораба (бригадира).
Инструменты и приспособления следует располагать на рабочем месте так, чтобы они не мешали работе и не могли падать.
Рабочие должны немедленно прекратить разборку здания если обнаружена возможность саморазрушения конструктивных элементов и обрушения конструкций (появление трешин, нарушение и потеря устойчивости и т.п.).
Рабочие должны покинуть опасное место, поставить в известность прораба.
По окончании работы рабочим следует установить ограждение на подходах к рабочему месту, убрать с рабочего места инструмент, такелажные приспособления.
При выполнении работ по резке металла, железобетона, сверлении отверстий в бетоне и т.п. рабочие должны руководствоваться соответствующими инструкциями сварщика, перфораторщика и т.д.
Конструктивные элементы здания, теряющие устойчивость при демонтаже, подлежат укреплению согласно проекту производства работ.
Демонтаж конструктивных элементов здания производится после освобождения от всех удерживающих элементов (металлических связей, закладных деталей, освобождения от раствора, герметика и т.д.).
Конструктивные элементы после освобождения поднимают в соответствии со схемами строповки, приведенными в проекте производства работ.
Образующаяся при разборке пыль удаляется пылесосом или подавляется водой.
Дверные проемы в стенах, ограждающих участки с разбираемыми перекрытиями, надежно закрывают (зашивают) и обозначают предупредительными знаками и надписями.
Запрещается разборка конструкций здания одновременно в нескольких ярусах по одной вертикали.
Конструкции, находящиеся под угрозой обрушения, необходимо укрепить или удалить до начала основных работ.
Разборка здания производится поэтапно. Запрещается разборка одновременно на нескольких этажах по одной вертикали. Вход рабочих на нижележащие этажи во время разборки должен быть закрыт.
Рабочие-демонтажники при работе на высоте должны быть обуты в нескользящую обувь и закреплены за надежные части здания страховочными приспособлениями. Разборка здания в дождь, в туман, при снегопаде, при силе ветра более 3 баллов, как правило, прекращается.
Разборку перекрытий следует производить в зависимости от их конструкций в соответствии с требованиями проекта производства работ. Уборка опущенного на нижний этаж материала производится после разборки каждого этажа.
Перегружать перекрытия материалами от разбираемых конструкций запрещается.
Отверстия в перекрытиях следует ограждать или перекрывать щитами с фиксаторами, удерживающими щиты от смещения.
Всех рабочих, занятых на демонтаже конструкций, ознакомить с настоящим проектом, провести специальный инструктаж с записью в журнале инструктажа и росписью на листах ППР.
При выполнении строительно-монтажных работ при разборке здания рабочим необходимо выдать наряд-допуск на работы повышенной опасности Запрещается нахождение людей на нижележащих этажах в здании, где производятся работы по демонтажу конструкций.
Работы по демонтажу производятся только в светлое время суток. Систематически удаляется с перекрытий снег, наледь и мусор.
480
Все элементы, находящиеся в аварийном состоянии (трещины), следует разбить на месте, а мусор убрать с этажей.
Не допускается строповка груза, находящегося в неустойчивом положении.
Демонтируемые элементы снимаются краном только после полного освобождения от постоянных связей. Каждый элемент обследуется перед подъемом ответственным ИТР.
Перед началом демонтажа любой конструктивный элемент должен быть застроплен на крюке и стропы должны быть натянуты, после чего разрешается обрезать монтажные связи.
При обнаружении аварийной ситуации все работы прекращаются, люди из здания выводятся. Специальная комиссия обследует аварийную ситуацию и принимает дальнейшее решение на производство работ.
Б. Мероприятия по охране труда на производствах по переработке строительных отходов и защите окружающей среды
Работники, обслуживающие технологические линии по переработке отходов, должны получить инструктаж по общим правилам безопасности, инструктаж на рабочем месте, а также овладел ь практическими навыками безопасности выполнения работ на своем участке.
Эксплуатация технологической линии и систем аспирации должна производиться в соответствии с «Едиными правилами безопасности при дроблении, сортировке, обогащении полезных ископаемых и окусковании руд и концентратов», а также в соответствии с «Правилами устройства электроустановок» (ПУЭ), «Правилами техники безопасности при эксплуатации электроустановок потребителей (ПТБ)», утвержденными Госгортехнадзором и Госэнергонадзором, и «Правилами техники безопасности при эксплуатации сосудов под давлением», утвержде иным и Гос гортехн адзором.
Технологический процесс производства щебня из бетонных и железобетонных изделий должен соответствовать требованиям безопасности по соответствующим ГОСТам
Производственные процессы и оборудование должны соответствовать «Санитарным правилам организации технологических процессов и гигиеническим требованиям к производственному оборудованию».
При производстве щебня из бетонных и железобетонных изделий должна проводиться его радиационно-гигиеническая оценка, по результатам которой устанавливается область применения щебня
Технологические установки для переработки отходов демонтажа строительных конструкций и материалов должны удовлетворять следующим требованиям:
—	конструкции установок должны соответствовать требованиям ГОСТ 12 2.003-91 и «Единым требованиям безопасности к конструкциям строительных и дорожных машин, оборудования для промышленности строительных машин, строительно-механизированного инструмента и строительно-отделочных машин»;
—	запыленность воздуха, вибрация и уровень шума, создаваемые установками должны соответствовать требованиям ГОСТ 12.1.003-83 и ГОСТ 12.1 012-90;
—	электрические сигналы схемы управления должны соответствовать требованиям ГОСТ 21480 76,
—	расположение рабочего места, его элементов и другие эргономические требования должны соответствовать ГОСТ 22269-76;
—	символы органов управления на шитах и пультах должны соответствовать требованиям ГОСТ 12.4.040-78;
—	безопасность труда работы на установках должна отвечать требованиям ГОСТ 12.3.002-75
481
Содержание вредных веществ в атмосфере и прилежащих населенных местах должно соответствовать требованиям «ПДК загрязняющих веществ в атмосфере воздуха населенных мест».
Содержание пыли в воздухе производственных помещений, а также прилежащих населенных местах не должно превышать ПДК, составляющее 0,3 мг/м’.
Поступающий вторичный щебеночный материал после переработки отходов должен проверяться на удельную эффективную активность естественных радионуклидов в соответствии с ГОСТ 30108-94. Критерии для принятия решения об его использовании должны соответствовать требованиям таблицы 6.16.
Таблица 6.16
Рекомендации по использованию для строительства переработанного щебня по удельной эффективной активности
Удельная эффективная активность	Класс щебня	Область применения
до 370	I	Все виды строительства
св. 370 до 740	II	Дорожное строительство в населенных пунктах, зонах застройки, строительство производственных сооружений
от 740 до 1350	III	Дорожное строительство
вне населенных пунктов
В цехах предприятий переработки строительных отходов от демонтажа жилых зданий должна быть предусмотрена система аспирации технологического оборудования и мест пересыпок материала. Запыленный воздух по воздуховодам должен поступать в аспирационные установки, оборудованные металлокерамическими циклонами с вентиляторами. Технологическое оборудование аспирационных установок, как правило, должно работать в автоматическом режиме.
На складе готовой продукции при отсыпке дробленого шебня в конуса для предотвращения пыления должны быть предусмотрены подъемные ограждения.
В. Мероприятия по уменьшению шума и вибрации
Защита обслуживающего персонала от вредных воздействий шума и вибрации при работе оборудования обеспечивается следующими мероприятиями:
—	массой и жесткостью поддерживающих конструкций и фундаментов под оборудование, позволяющих снизить уровень шума до 85 дБ;
—	управление оборудованием — дистанционное, оператор находится в шумоизолирующей кабине;
—	вентиляторы аспирационной системы вынесены из цеха и установлены на виброизолирующих основаниях, присоединение воздуховодов к вентиляторам осуществляется с помощью гибких вставок;
—	отбор из бетонного щебня посторонних включений осуществляется рабочим, находящимся в специальном шумоизолирующем помещении;
—	весь обслуживающий персонал должен быть обеспечен индивидуальными средствами шумозащиты.
482
6.5. Проектирование надстроек и технология их возведения
Самым простым и эффективным техническим решением при реконструкции зданий является надстройка, повышающая этажность здания или его частей. Такой вид реконструкции является наиболее эффективным, поскольку в результате можно увеличить полезную площадь без расширения площади застройки.
Решение об увеличении высоты зданий принимают, как правило, по градостроительным соображениям. Они сводятся к регулированию высоты надстройки по заданной этажности застройки, по обеспечению нормативных разрывов между смежными зданиями, плотности жилого фонда и населения, проживающего на территории.
6.5.1. Конструктивные решения
По конструктивным признакам надстройки можно разделить на три вида: обычные, с изменением конструктивной схемы и ненагружаюшие (рис. 6.27).
Обычная надстройка (рис. 6.27, а) — это продолжение здания в высоту с сохранением его внутренней структуры, особенностей габарита, несущего стенового или другого остова. Почти все здания традиционной постройки в два этажа и более можно надстроить на 1—2 этажа, исходя от состояния их оснований, фундаментов и стен. На 1—2 этажа можно увеличивать высоту зданий, уже надстроенных 10 лет назад и более. Такие надстройки возможны вследствие уплотнения грунта основания в процессе эксплуатации здания, при удовлетворительном состоянии фундаментов и запасах прочности в стенах и опорах.
Надстройки с изменением конструктивной схемы здания (рис. 6.27, б) производят путем освобождения от дополнительной нагрузки, т. е. массы надстраиваемых этажей, основных несущих элементов существующего здания и передачей ее на те конструкции, которые в существующем здании не нагружены или слабо нагружены
Рис. 6.27. Виды и конструктивные схемы надстроек:
а) обычная надстройка; б) то же, с изменением конструктивной схемы; в) то же, ненагружающая, располагаемая на платформе основания; г) то же, с поэтажными балками (фермами, рамами);
д) разрезы и конструктивные схемы планов; 1 — надстраиваемые этажи; 2 — пояс жесткости по стенам; 3 — схема перекрытия, имеющегося в здании; 4 — схема перекрытия в надстраиваемых этажах;
5 — колонна надстройки; 6 — главные балки платформы основания; 7 — второстепенные балки;
8 — балки-стенки надстраиваемых этажей
483
На рис. 6.27, д показана примерная схема перекрытий в здании, предназначенном для надстройки. Нагрузка от перекрытий здесь воспринималась продольными несущими стенами, а с изменением конструктивной схемы нагрузка от перекрытий добавляемых этажей стала передаваться на поперечные стены. Таким образом, масса надстройки распределяется более равномерно: наращивают все стены, а нагрузку от новых перекрытий передают только на ранее мало нагруженные поперечные стены. Однако, следует отметить, что такого вида надстройки целесообразно сооружать лишь тогда, когда необходимый объем надстройки нельзя осуществить обычным способом, что должно быть доказано при обследовании здания для подготовки к проектированию. Для других конструктивных схем зданий должны быть изысканы иные варианты конструктивных решений надстраиваемых этажей.
Надстройки с изменением конструктивной схемы дают возможность повысить здание на 3—4 этажа.
Ненагружающие надстройки, как показывает само название, могут быть сооружены над любым зданием и на необходимую высоту (см. рис 6.27, в,г).
Конструктивное решение ненагружающих надстроек представляет собой устройство новых опор или других несущих элементов надстраиваемой части здания, которые основываются на собственных фундаментах.
Эти несущие конструкции можно устанавливать, размещая их как внутри габарита существующего здания, так и вне его. С учетом трудности сооружения фундаментов для дополнительных опор эти опоры желательно располагать с большими расстояниями, чем в новом строительстве. Во многих случаях подходят фундаменты в виде монолитных бетонных массивов или буронабивных свай, так как установка на место крупноразмерных элементов не всегда возможна.
Несущий остов надстраиваемых этажей имеет два конструктивных варианта Возможно устройство платформы (стола) основания, на котором новые этажи могут иметь какие угодно конструктивные решения (рис. 6.27, в).
Можно также предусмотреть в каждом этаже или даже через этаж несущие элементы в виде балок (ферм, рам), устанавливаемых на колоннах надстройки (рис. 6.27, г).
При решении вопроса о надстройке необходимо тщательно изучить техническое состояние здания, его конструкций, в особенности несущих, а также верхнего (чердачного) перекрытия и самого чердака, так как в нем размещается много оборудования: вентиляционные короба, камеры, расширительные баки и трубопроводы, которые нужно учитывать при наращивании здания в высоту. Необходимо внимательно изучить все каналы в стенах и вентиляционные конструкции других видов, чтобы после надстройки они не оказались случайно заглушенными, что совершенно недопустимо.
Чердачное перекрытие в случаях обычной надстройки или с изменением конструктивной схемы является основанием или составной частью перекрытия под первый из надстраиваемых этажей. Поэтому чердачное перекрытие нередко приходится усиливать для восприятия нагрузок от размещаемого на нем этажа конструкций пола, перегородок, мебели и т. п. (рис. 6.27, в). При надстройках обычного вида в ряде случаев целесообразно сохранять конструкции крыш. Например, в Москве было сделано большое количество надстроек на один этаж домов, просуществовавших до надстройки примерно десять лет. Конструкции стропил и кровли были в хорошем состоянии. В процессе надстройки, по мере кладки стен, крыши поднимали с помощью домкратов
При обычных надстройках и с изменением конструктивной схемы обязательно предусматривают устройство поясов жесткости по верху всех старых стен для увеличения жесткости стенового остова для более равномерной передачи нагрузок от надстройки.
484
В зависимости от состояния кладки стен, величины и характера распределения нагрузки, можно устраивать один из перечисленных ниже видов конструкций пояса жесткости (рис. 6.28, а, б):
—	пояс железокирпичный малой жесткости в виде 6—8 рядов кладки с армированием стержнями диаметром 10 мм;
—	то же, большой жесткости, представляющий собой такую же конструкцию, но при высоте 13—20 рядов кладки;
—	пояс железобетонный в виде двух плит в один ряд высотой 150—300 мм;
—	монолитный пояс соединенный с основными конструкциями с помошью анкеров из арматуры диаметром 12 А III;
—	железобетонный пояс с жесткой арматурой в виде прокатных профилей.
Рис.6.28. Конструктивные особенности и узлы надстроек:
а) жесткие пояса различных видов; б) деталь армирования; в) два варианта пола первого надстраиваемого этажа при сохранении существующего перекрытия; г) существующая конструктивная схема; д) передача части нагрузки на непогруженные поперечные стены; е) передача всей нагрузки; ж) введение новых опор для разгрузки стен; и) фундамент для новых опор; 1 — старая стена подвала;
2 — разбираемые места стен и фундаментов; 3 — балка, перекрывающая проем в фундаменте;
4 — фундамент под колонну; 5 — колонна
В трех последних конструкциях необходимо проверять расчетом теплозащитные свойства стены в месте пояса и в случае необходимости применять теплоизоляционные прокладки.
Усиливаемое или вновь устраиваемое перекрытие под первым надстраиваемым этажом нужно соединить системой анкеров с поясами жесткости для создания жесткой диафрагмы.
В надстройках с изменением конструктивной схемы или системы восприятия нагрузки от надстройки на элементы существующего здания применяют прогоны различных видов по расположению и устройству. Прогоны дают возможность перераспределить нагрузку, чтобы в полной мере использовать свойства и резервы несущего остова надстраиваемого здания.
485
На рис 6.28, г изображена существующая конструктивная схема здания с тремя продольными несущими стенами; на рис. 6.28, д показаны прогоны, расположенные на поперечных стенах, которые в существующем здании не несут нагрузки. Таким приемом освобождается от нагрузки средняя продольная стена, находящаяся в наиболее трудных условиях, и уменьшаются нагрузки на наружные стены в надстраиваемых этажах. На рис. 6.28. е показан случай, когда при помощи трех прогонов освобождены от нагрузки все продольные стены, причем средняя заменена прогоном.
На рис. 6.28, ж показана конструкция для разгрузки несущих стен с помощью прогона с двумя консолями, опирающегося на дополнительно введенные опоры. Такое решение применяют в практике обычно в тех случаях, когда требуется усиливать и существующие перекрытия Но этот прием приближается к приему надстроек третьего вида — ненагружающих.
Прогоны выполняют часто из прокатных и даже составных металлических профилей. Для этого используют также балки из монолитного железобетона.
Для достижения хороших объемно-планировочных решений удобно применять балки-стенки, которые к тому же достаточно эффективны по статической работе и, следовательно, расходу материалов.
Балки стенки выполняют по толщине равными перегородкам — порядка 100 мм. Высоту можно назначать двух видов — от верха дверного проема до потолка и на всю высоту помещения, со специально предусмотренными проемами для дверей, учтенными при конструировании балки. Более удобны балки-стенки меньшей высоты, так как в процессе эксплуатации здания они дают возможность изменения и переноса дверных проемов; перегородка из обычных материалов под ними также удобнее, чем из жесткого железобетона на всю высоту.
По конструкции балки-стенки могут быть полностью из монолитного железобетона с обычным армированием или их можно заранее заготовить, если позволяют условия строительно-монтажных работ на данном объекте Удобны балки-стенки в виде легких ферм из прокатных профилей или труб с их обетонированием Такие фермы служат каркасом для опалубки или сами выполняют ее роль с помощью металлической сетки при подаче бетонной смеси насосами. В них удобно размещать места для дверных и других проемов.
При надстройках двух первых видов нередко приходится усиливать фундаменты, как это было рассмотрено выше, а при ненагружающих надстройках требуется сооружать специальные фундаменты для новых опор надстраиваемой части. Для этого учитывают условия расположения опор и особенности их сооружения.
Простой конструкцией является монолитный массивный фундамент под колонну. При этом в месте его расположения в существующем фундаменте предусматривают проем, перекрываемый балками.
Другой конструкцией фундаментов под колонны являются буронабивные или корневидные (буроинъекционные) сваи. Однако такие конструкции значительно дороже.
Колонны надстройки можно устанавливать вплотную к конструкциям здания, но они не должны оказаться причиной деформации и осадки их.
Колонны при ненагружающих надстройках могут быть применены железобетонные, нередко монолитные из-за больших нагрузок. Однако очень большое разнообразие размеров, а также целесообразность устройства возможно меньших по сечению колонн оправдывает во многих случаях применение металлических стоек.
Если при возведении ненагружающей надстройки устраивают платформу-основание, то, как в любой каркасной схеме, ее можно выполнить с продольными или поперечными главными балками. Решение зависит от вида надстраиваемого здания, его конструктивной схемы и габаритов. При выборе схемы предпочтительно назначать разные размеры или пролеты главных балок, с тем, чтобы второстепенные балки были одинаковыми, плиты
486
основания — то же. Количество главных балок всегда бывает меньше, чем других составных частей конструкции платформы, а из-за больших нагрузок на них требуются, как правило, индивидуальные решения. Второстепенные балки и плиты можно выполнять из изделий каталогов.
Главные балки платформы оказываются, исходя из нагрузки на них, достаточно больших сечений. Их высота (2—2,5 м) допускает устройство технического этажа, отделяющего старое здание от надстраиваемых этажей. Технический этаж в надстройках, не повторяющих планировку и внутреннюю организацию существующих, необходим для размещения переводов вентиляционных каналов, труб и кабелей инженерного оборудования здания, для сопряжения верхних этажей с нижними. Поэтому при конструировании главных балок необходимо предусматривать отверстия в них для возможности свободного прохода по всей площади технического этажа.
Когда конструкции надстраиваемых этажей выполняют с помощью описанных выше балок-стенок, перекрытия можно опирать на поэтажные балки или же укладывать как на верхний их пояс, так и на нижний. Таким путем можно вдвое сократить количество балок, устанавливая их через этаж.
Если при ненагружающей надстройке предусмотрена также полная смена перекрытий существующего здания, то уместны другие конструктивные схемы. Во-первых, можно заменить внутренние конструкции путем применения несущих стеновых панелей и эту несущую систему продлить вверх, в надстраиваемые этажи. Во-вторых, возможен метод подъема перекрытий как для замены существующих, так и для возводимых новых.
6.5.2.	Организационно-технологические решения при надстройке зданий
Наиболее важными показателями при выборе вариантов конструктивно-технологических решений являются продолжительность выполнения работ и условия интенсификации процессов.
Мансардное строительство как форма реконструкции пятиэтажек частично затрагивает решение вопросов повышения комфортности проживания жильцов путем образования квартир в двух уровнях.
В сочетании с этим приемом следует рассматривать возможные варианты повышения площадей кухонь, санузлов и жилых комнат методами пристройки дополнительных объемов.
В табл. 6.17 показаны одинадцать конструктивно-технологических вариантов, подробное рассмотрение которых будет выполнено далее.
Приведенные конструктивно-технологические решения позволяют существенно улучшить среду обитания путем расширения основных и вспомогательных помещений. Следует отметить некоторые решения, обеспечивающие выполнение работ без отселения жильцов. К ним относятся решения, основанные на использовании объемных блоков заводской готовности, сборно-монолитных вариантов с применением несъемной опалубки из пенополистирольных блоков, плит из архитектурного бетона с утеплением, объемных блоков, изготавливаемых в зоне реконструктивных работ, и др.
В таблице также представлены варианты надстройки зданий до 7 :9 этажей с использованием: — одностороннего уширения корпусов по технологии монолитного домостроения;
—	двустороннего уширения с относом наружных стен на 2,5 : 4.0 м и превращением домов в ширококорпусные;
—	надстройки этажей с передачей нагрузок на пристраиваемые объемы из монолитного железобетона;
487
—	надстройки с использованием большепролетных плит и др.
Важными факторами являются использование новых и адаптации известных технологий, материалов и конструкций, обеспечивающие снижение себестоимости, повышение надежности и долговечности зданий, а также сокращение продолжительности работ.
6.5.3.	Возведение мансардных надстроек
А. Мансардные этажи из сборных деревянных конструкций
Несмотря на то, что возведение из деревянных конструкций несколько снижает долговечность зданий, применение такого материала экономически оправдано и подтверждено не только зарубежным, но и отечественным опытом. Кроме того, современные технологии позволяют существенно повысить индустриальность конструкций, обеспечив выполнение работ на строительной площадке в виде сборки из готовых элементов.
Таблица 6.17
Варианты конструктивно-технологических решений надстройки мансардных этажей
№ Конструктивная Технология	Специфическая особенность
п.п! схема	технологии
inz 2	3“	4
1. Надстройка мансардных этажей
Каркас из деревянных ферм на металлических шпонках е окопными блоками "Велюкс" Ручная сборка из полу ферм. Ут енление минераловатными плитами. Покрытие из металлочерепицы по обрешетке.
Каркас из деревоме таллических шпрингельных ферм по стойкам и обвязочному’ брусу Окопное заполнение из блоков Утепление из мтшераловатных' пли г. Ручная сборка из полу ферм. Предварительное устройство монолит ноте железобетонною обвязочного пояса.
______________________________________1 Превращение технического этажа н жилой с надстройкой мансарды и устройством каркаса из металлоконструкций. Ручная сборка из коротких элементов Монолитное перекрытие, утепление минераловатными плитами. Подача бетонной смеси автобетопопасосом материалов и конструкций -
 подъемниками
Мансардный этаж в монолитном варианте с использованием мелкощитовой опалубки Подача и укладка бетонной смеси. Ускоренные методы твердения бетона
488
№ Конструктивная Технология тык схема
Г 2	3
Специфическая особенность технологии ~ '	4
Возведение мансардного этажа в блочной] горизонтально перемещаемой опалубке
Утепление пенополистирольными плитами Металлическая кровля по обрешетке Крановая подача бетонной смеси Ускоренные методы твердения бетона
Цилиндрическая тонкостенная оболочка по пневмоопалубке. Монолитный пояс по периметру здания Утепление напыляемым пенсу ретаном. Обрешетка из бруса Кровля из металлочерепицы У кладка смеси пневмобетонировапием
Возведение из объемных полу блоков заводской готовности Установка по монолитному поясу с крановой подачей.
Подача материалов подъемниками
сочетании с мансардными этажами
Превращение балконов в лоджии. Металлический каркас на свайном основании Обшивка алюминиевой доской. Утепление поверхностей.
Ручная сборка из штучных элементов
9
Пристройка объемных элементов лоджии полной заводской готовности Крановый монтаж
Надотройка 1-2 этажами без перепланировки реконстру ируемых зданий
Возведение этажей в мелкощитовой опалубке. Подача материалов краном Утепление стен пенополистирольными плитами с облицовкой
Расширение корпу сов зданий с надстройкой до 7- 9 этажей
I
11
Одностороннее, двустороннее частичное и сплошное расширение корпу сов с надстройкой этажей, устройством монолитных у частков и распределительной плиты. Производство работ с использованием опалу бочных систем в сборномоно.тигном вариантах.
Производство работ с применением башенных кранов и бетононасосов
489
Варианты конструктивных решений мансардных этажей приведены на рис. 6.29, где показаны каркасные системы, собираемые из металлоконструкций (а), деревянных ферм с параллельными поясами (б), деревянных ферм и рам на металлических шпоночных соединениях (в) и шпренгельных полуферм по стойкам с обвязочным брусом (г). Невысокая масса сборных элементов позволяет осуществлять ручную сборку каркасов, что обеспечивает ведение реконструктивных работ без отселения жильцов и применения монтажных кранов.
Как показал отечественный и зарубежный опыт, достаточно высокой эффективностью обладают конструктивно-технологические решения, базирующиеся на использовании деревянных ферм и рам на шпоночных соединениях. Такое решение позволяет принимать различную геометрическую форму кровельной части, что существенно расширяет архитектурный облик мансард. Многообразие форм и индустриальность работ обеспечивается использованием компьютерной технологии расчета плоских несущих элементов, раскроя материала и соединения узлов на металлических шпонках с помощью простейших гидравлических прессов. Такая технология позволяет формировать несущие конструктивные элементы в виде полуферм, полурам и балок, что создает предпосылки осуществления последующей сборки непосредственно на рабочих местах. Эго обстоятельство не только повышает индустриальность, но и позволяет оптимизировать параметры технологичности на стадиях изготовления, транспортирования и монтажа, разнообразить геометрические формы мансард.
Рис. 6.29. Варианты конструктивных решений мансардных этажей:
а) каркас из металлоконструкций; б) каркас со стойками из дерева и деревянных ферм с параллельными поясами; в) каркас из деревянных ферм на шпоночных соединениях;
г) каркас из шпренгельных полуферм по стойкам с обвязочным брусом.
Ряд конструктивно-технологических решений возможно расширить путем использования клееных рам, ферм, балок, металлодеревянных и других рамных и балочных конструкций.
Индустриальные технологии мансардного строительства предусматривают использование дощато-клееных гнутых рам и рам из прямоугольных элементов. Дощато-клееные гнутые рамы выполняют трехшарнирными, что облегчает их изготовление, транспортирование и монтаж.
490
Дошато-клееные рамы из прямолинейных элементов более технологичны, так как собирают и склеивают из прямолинейных досок отдельно стойку и ригель каждой полурамы. Наиболее сложным является узел соединения стойки с ригелем. Он выполняется несколькими технологиями: соединением на зубчатый шип и нагельными соединениями.
Применение дошато-клееных рам обеспечивает достаточно быструю сборку каркаса мансардного этажа из полурам при ручной и механизированной установке, создает условия свободной планировки, рационального размещения утеплителя и кровли по обрешетке.
Использование таких решений целесообразно при массовом производстве конструктивных элементов, так как себестоимость их изготовления достаточно высока.
Наибольшее распространение получили решения, основанные на использовании в деревянных конструкциях металлических элементов, что позволяет с достаточной универсальностью, надежностью и технологичностью осуществлять сборку несущих каркасов. Использование сложных объемных профилей позволяет существенно снизить удельный расход металла при сохранении несущей способности, устойчивости и деформативности отдельных конструктивных элементов и всей системы в целом.
Продолжительность возведения мансардных этажей зависит от уровня технологичности конструктивных элементов, сборности и прогрессивности технологий и материалов. Снижение цикла работ достигается комплектной поставкой всех конструкций мансарды, включая устройство перегородок, полов, потолков и отделочных материалов. Снижение продолжительности работ достигается в результате исключения процессов, требующих значительных технологических перерывов.
С организационно-технологической точки зрения наиболее прогрессивным является поточный метод производства работе использованием высококвалифицированных рабочих, оснащенных механизированным инструментом и инвентарем.
Индустриальные технологии изготовления несущих конструкций в виде сборных элементов из дерева позволяют быстро и эффективно возводить мансардные этажи без постоянного использования крановых средств. Об этом свидетельствует достаточно большой опыт мансардного строительства в европейских и скандинавских странах.
Современные технологии производства легких несущих конструкций позволяют изготавливать практически любые геометрические формы, что существенно расширяет архитектурный облик зданий. Эффект реконструкции повышается путем использования легких пристроенных объемов лоджий, что позволяет разнообразить архитектурную палитру за счет широкой гаммы облицовочных плит при утеплении фасадов.
Как показали исследования, процесс возведения мансардных этажей может быть распространен и на кирпичные здания малой этажности с плоскими и скатными крышами. При этом возведение несущих элементов и кровли производится при сохранении существующей кровли, демонтаж элементов которой производится после обеспечения зашиты от атмосферных осадков.
Использование легких конструктивных элементов позволяет выполнять работы вручную, что снижает стоимость работ и обеспечивает их безопасное ведение для жильцов.
На рис. 6.30 приведен пример использования конструктивных элементов в виде деревянных рам при надстройке мансардного этажа жилого крупнопанельного дома серии 1-464.
Как следует из приведенной схемы, процесс возведения на начальной стадии не затрагивает разборку кровельной части, вентиляционных шахт, люков и других элементов, что обеспечивает защиту жилых этажей от атмосферных воздействий
Широкий спектр использования деревянных конструкций позволяет создавать мансардные этажи с двухуровневым расположением квартир (рис.6 31). При этом несущими
491
элементами могут выступать П-образные рамы первого яруса и треугольные второго. Их достаточно простое сочленение позволяет выполнять работы по укрупнению и сборке без использования грузоподъемных средств
Такая конструктивная схема несколько усложняет процесс возведения, но дает достаточно высокий эффект вследствие реализации возможностей получения дополнительных площадей в объеме 304-35% общей площади.
Технологический процесс возведения мансардных этажей можно разделить на несколько самостоятельных циклов.
Рис. 6.30. Конструктивное решение мансардного этажа для жилого дома серии 1 -464, формируемого из деревянных рам: / — обвязочный пояс, 2 — обрешетка;
3 — утеплитель; 4 — пароизоляция;
5,6 — элементы кровли; 7 — внутренняя обшивка; 8 — утепление с облицовкой фасадов
Рис. 6.31. Пример формирования мансардного этажа в двух уровнях с применением рамных конструкций: / — рама нижнего яруса; 2 — то же, верхнего
1-й — подготовительные работы. Они включают работы по освоению площадки: установку 1 : 2 грузопассажирских подъемников; подготовку площадки для укрупнительной сборки несущих элементов рам или стропильных ферм; организацию площадок для установки бытовых и складских помещений; устройство навесов над входами, обеспечивающих безопасность жильцов; организацию временного энергоснабжения подъемников, а также ручного электрифицированного инструмента и т.п.
492
Особое внимание должно уделяться выбору стоянок крана для безопасной подачи конструкций и материалов на кровельную часть здания. В целом должна решаться задача рационального формирования стройгенплана с максимальным функциональным сохранением площадей, примыкающих к реконструируемому зданию, и минимальными нарушениями экологической обстановки.
2-й — устройство обвязочного пояса по периметру наружных и части внутренних стен. Обвязочный пояс выполняется из монолитного железобетона или керамзитобетона, имеет связь с наружными и внутренними стенами, способствует равномерному распределению нагрузки от мансардного этажа на реконструируемое здание. В то же время наружный обвязочный пояс выполняется с четвертью, что позволяет воспринимать усилия распора, а создание единого монтажного горизонта обеспечивает монтаж рамно-строительных систем без их смещений от проектного положения. Другой функцией обвязочного пояса является возможность установки подмостей и защитных козырьков, а также организованного водостока атмосферных осадков через отверстия, оставляемые в поперечном сечении обвязочного пояса.
3-й — монтаж конструкций несущей части мансардного этажа. До монтажа конструкций осуществляется крановая подача полурам или полуферм на кровельную часть, а также катучих подмостей для организации стыков элементов. Монтаж осуществляется путем установки крайней рамы и ее раскрепления в проектное положение с помощью подкосов и струбцин. После установки второй рамы обеспечивается их временное соединение с помощью схваток из досок или инвентарных фиксаторов.
Обрешетка производится после монтажа трех и более рам путем нашивки бруса. Таким образом, прослеживаются следующие потоки: первый — монтажный; второй — по устройству обрешетки и обеспечению устойчивости конструкций; третий — установка оконных заполнений; затем — обшивка с внутренней стороны стен гипсокартонными плитами с пароизо-лянией; пятый — устройство теплоизоляции, шестой — устройство кровельной части из металле штучных элементов (например, черепицы) или металлической кровли из профнастила, оцинкованной стали и т.п.
4-й — специальные и отделочные работы. Устройство кровельной части является обязательным условием для перехода на новый цикл работ по выполнению внутренней планировки с использованием легких каркасных систем, специальных видов работ (электрика, сантехника), устройству подготовки под полы
Заключительным циклом являются отделочные работы.
Характерными особенностями организации ведения работ являются минимальное использование кранового оборудования, подача материалов и полуфабрикатов с помошью приставных грузопассажирских подъемников и перемещение их с помощью индивидуальных средств.
Начальной фазой работ на кровельной части здания является устройство обвязочного пояса. Для этой цели используются инвентарные шиты опалубки и проектное армирование в виде объемных армоблоков и сеток
Для снижения продолжительности работ опалубка устраивается на весь объем, а подача и укладка бетонной смеси осуществляются автобетононасосом. Такой уровень механизации позволяет выполнить укладку бетонной смеси в течение одной смены.
При устройстве монолитного пояса устраиваются горизонтальные сквозные отверстия из пластиковых труб на уровне верха карнизной плиты, что позволяет обеспечить водоотвод атмосферных осадков и устройство выносных подмостей по периметру стен, обеспечивающих безопасное ведение работ и защиту жильцов от случайного падения стройматериалов.
Устройство монолитного обвязочного пояса может осуществляться без применения бетононасосного транспорта.
493
Это обстоятельство несколько повышает трудоемкость работ. В то же время ритмичная работа по захваткам обеспечивает в конечном итоге снижение себестоимости за счет использования меньшего количества опалубочных щитов и более высокой их оборачиваемости.
Исследования процесса монтажа конструктивных элементов показали, что наиболее эффективной следует считать установку плоских рам с предварительным их укрупнением в зоне монтажа. Для этой цели используются специальные кондукторы и шаблоны, позволяющие создавать геометрически неизменяемые системы с высокой пространственной жесткостью.
Перенос сборной площадки на кровлю реконструируемого здания позволяет разгрузить прилегающие к жилому дому площадки, максимально сохранить зеленые насаждения, снизить площадь складов и т.п. Это обстоятельство в свою очередь требует более четкой организации труда, исключающей присутствие материалов и конструктивных элементов, использование которых осуществляется в более поздние сроки.
Технологическая схема и организация рабочего места при монтаже рам приведены на рис. 6.32. Здесь используются передвижные подмости с фиксаторами для обеспечения проектного положения рам и объединения полурам в коньковой части, специальные шаблоны-фиксаторы для сохранения требуемого положения стропильных ног до устройства обрешетки, системы подъема укрупненного блока методом поворота, кондукторы и приспособления, обеспечивающие повышение технологичности. Укрупнение и сборка рам способствуют интенсификации производства работ.
/ — рама, укрупненная из двух блоков;
2 — передвижные подмости с площадками;
3 — крепежные устройства; 4 — ограждения; 5 — фиксаторы; 6 — укрупнение рамы на кровле; 7 — стыкуемые элементы
Рис. 6.32. Технологическая схема монтажа
деревянных рам
В каждом конкретном случае выбор организационно-технологической модели и уровня механизации определяется расчетным путем и зависит от общего объема реконструируемых зданий, сроков производства работ, арендной стоимости машин и механизмов, условий поточного строительства.
Монтаж полурам, их объединение и устройство обрешетки составляют 94-11 чел.-дн. на захватку при их шаге 1,0-4- 1,2 м. Устройство кровельной части составляет 5 4-6 чел.-дн. на захватку. Таким образом, выполнение данного вида работ обеспечивает последующее освоение внутреннего пространства путем утепления ограждающих конструкций и перекрытия,
494
устройства пароизоляции, защитных слоев из гипсокартонных листов, перегородок из универсальных систем фирмы Тиги Кнауф, подготовки под полы и других работ.
На рис. 6.33 приведено конструктивно-технологическое решение по устройству утепления из минераловатных плит, обрешетки и кровельного покрытия. Для повышения долговечности конструктивных элементов мансардного этажа необходимо устройство вентилируемого пространства между утеплителем и кровлей, пароизоляции, а также организованного водоотвода атмосферных вод. Особое внимание должно уделяться механизму крепления полужестких минераловатных плит на наклонных поверхностях стен, предотвращающих образование воздушных прослоек перпендикулярно сечению в результате разрыва сплошности среды. Это достигается путем использования специальных крепежных элементов, а также полимерных сеток с вертикальными фиксаторами, выступающими в роли анкеров и предотвращающими расслоение утепляющих слоев. Образование вентилируемого пространства способствует испарению влаги, попадающей на поверхность утеплителя.
Защита утеплителя от атмосферных осадков должна быть предусмотрена на стадиях перевозки, хранения и укладки в проектное положение.
/ — гипсокартонные плиты;
2	— обшивка из досок;
3	— пароизоляция;
4	— полимерная сетка с анкерами;
5	— минераловатный утеплитель;
6	— фиксатор; 7 — обрешетка;
8	— кровельное покрытие
Рис. 6.33. Конструктивно-технологическая схема утепления стен мансардного этажа
При выборе материала кровли должна учитываться возможная интенсификация работ, снижающая до минимума технологические перерывы. Это особенно важно при технологии утепления, осуществляемой снаружи.
Наиболее технологичными следует считать покрытия из листовой стали, металлочерепицы, профнастила или штучных материалов, например керамической или цементно-песчаной черепицы.
Продолжительность возведения мансардных этажей снижается путем повышения технологичности конструктивных элементов, их сборности.
Особое место в технологии мансардного строительства отводится процессу установки блоков оконных заполнений. Как правило, для мансардных систем с большим наклоном кровельной части целесообразно использовать специальные мансардные (крышевые) окна
495
конструкции типа Velux. Их преимущества достаточно известны и позволяют не только украсить интерьер, но и обеспечить более эффективное освещение, повысить комфортность квартир и эксплуатационную надежность
На рис. 6.34 приведена технологическая схема на установку мансардных окон, которая позволяет при правильном выполнении очередности работ добиться высокой надежности узлов стыкования, исключить протечки и обеспечить их герметичность.
Рис. 6.34. Технологическая схема установки мансардных окон типа Velux:
1 — оконный блок; 2 — верхняя секция оклада, 3 — обрешетка; 4 — стропила, 5 — теплоизоляция;
6 — пароизоляция; 7 — вентиляционный зазор
На рис. 6.35 приведен фрагмент стройгенплана, иллюстрирующий совмещение работ по возведению мансардного этажа и организации прилегающих территорий для рационального размещения грузоподъемных механизмов, зон складирования, бытовых помещений для рабочих и др. Особое внимание при разработке стройгенплана отводится мероприятиям, обеспечивающим безопасное ведение работ и защиту жильцов от случайного падения материалов и инструмента.
Для этой цели устраиваются навесы перед входами, выносные подмости по периметру здания, ограничения в повороте стрел кранов и другие технические решения
Организация поточного ведения работ позволяет максимально совместить выполнение процессов, что приводит к значительному снижению продолжительности возведения мансардных этажей (рис. 6.36). При рассмотрении организационно-технической модели следует выделять комплекс работ, формирующих ведущий цикл. В мансардном строительстве без отселения жильцов таким циклом является возведение несущих и ограждающих конструкций, кровельной части.
496
Рис. 6.35. Фрагмент стройгенплана и технологическая последовательность ведения работ по устройству мансардного этажа:
I — устройство монолитного обвязочного пояса; 2 — укрупнение рам; 3 — подмости для установки рам в проектное положение; 4 — опалубка монолитного пояса; 5 — ограждение; 6 — защитные козырьки над входом; 7 — грузопассажирский подъемник; 8 — автокран; 9 — бытовые помещения; 10 — зона складирования материалов; 11 — открытый склад
Рис. 6.36. Общий вид производства работ по устройству мансардного этажа
Ритмичность выполнения работ по захваткам позволяет организовать непересекающиеся строительные потоки, максимально обезопасить производство работ, повысить качество их выполнения, сократив при этом сроки производства работ.
На рис. 6.37 приведена примерная циклограмма производства работ по устройству мансардного этажа. Она включает цикл подготовительных работ по освоению стройплощадки и установке грузопассажирских лифтов; комплекс работ ведущего цикла, состоящего из
497
работ по устройству обвязочного пояса, монтажу несущих элементов, обрешетке, установке оконных заполнений, утеплению и устройству кровли. По окончании кровельных работ выполняется цикл санитарно-технических и электромонтажных работ. Затем производится комплекс отделочных работ. В зависимости от количественного состава специализированных бригад, уровня отделочных работ и архитектурно-планировочных решений продолжительность работ может иметь минимальные и максимальные сроки. При этом увеличение продолжительности сверх нормативной приводит к удорожанию себестоимости работ.
Т ОБЩ
Рис. 6.37. Циклограмма производства работ по надстройке мансардного этажа для жилого дома серии 1-464:
/ — подготовительные работы; 2 — устройство обвязочного пояса; 3 — монтаж рам с устройством обрешетки; 4 — установка оконных заполнений, утепление стен и перекрытий, устройство кровли; 5 — сантехнические и электромонтажные работы; 6 — устройство лестничных клеток, торцевых и секционных стен; 7 — устройство внутренних перегородок и полов; 8 — отделочные работы
Б. Мансардные этажи из металлодеревянных конструкций
Использование комбинированных несущих конструктивных систем позволяет добиться снижения расхода материалов, повышения долговечности и технологичности конструктивных элементов. Основными элементами этой схемы являются деревометаллические стойки, устанавливаемые на монолитном поясе, объединенные обвязочным брусом, и шпренгельные фермы, образующие элементы покрытия и перекрытия. Для обеспечения ручной сборки используются полуфермы с верхним поясом из доски толщиной 40ч-50 мм и нижним поясом из арматурной стали диаметром 16-ь 18 мм с обшей массой 80-ь 100 кг. Полуфермы пролетом 4,9-ь5,2 м объединяются между собой с помощью болтовых соединений в коньковой части и устройством затяжки нижнего пояса. Между горизонтальной частью затяжки устанавливаются вкладыши, являющиеся основанием для устройства чердачного перекрытия из дощатого настила с последующими обшивкой гипсокартонными плитами и утеплением. Крепление опорных частей полуферм к обвязочному брусу осуществляется на болтах. Устойчивость ферм обеспечивается как за счет обрешетки из бруса, объединения с внутренними поперечными стенами, так и путем использования элементов жесткости.
498
Процесс возведения мансардного этажа осуществляется поточным методом с разбивкой на захватки и строго фиксированным графиком выполнения работ, предусматривающим достаточно узкую специализацию. С отставанием на захватку осуществляется установка стоек и обвязочного бруса. Их крепление производят к закладным деталям и временным наклонным струбцинам, обеспечивающим сохранение проектного положения. Затем производятся монтаж полуферм, их объединение и устройство обрешетки под кровельную часть.
На рис. 6.38 приведены технологические схемы производства основных видов работ, оснащение вспомогательными устройствами, подмостями и захватами. Комплекс таких приспособлений позволяет ритмично осуществлять поэтапное возведение элементов мансардного этажа с сохранением принятого ритма работ При этом сборные конструктивные элементы, являющиеся несущими частями этажа, подаются на кровельную часть с помощью крана на пневмошасси, что позволяет исключить площадки складирования в дворовой части здания. Материалы, полуфабрикаты и конструктивные элементы подаются с помощью приставных грузопассажирских подъемников, располагаемых в торцевой части здания.
Рис. 6.38. Технологические схемы производства основных видов работ по возведению мансардного этажа:
1 — грузопассажирский подъемник; 2 — защитные навесы над входами; 3 — ограждающие подмости, 4 — стойки; 5 — обвязочный брус; 6 — шпренгельные фермы; 7— монтажная площадка
Отдельными потоками осуществляются работы по установке коробок и оконных блоков, утеплению стен, перекрытию и устройству кровельной части.
Параллельно указанным видам производят цикл работ, связанных с выполнением сантехнических, электромонтажных и отделочных работ. Использование предварительно заготовленных и раскроенных элементов позволяет свести до минимума объем вспомогательных и подготовительных работ. Этому способствует использование легких каркасных перегородок с обшивкой гипсокартонными плитами. Данный вид работ, как и большинство других, выполняется вручную с подачей заготовок и материалов подъемниками.
На рис. 6.39. приведена циклограмма выполнения работ по возведению мансардного этажа, отражающая взаимосвязь выполняемых работ и их продолжительность. Оценивая продолжительность выполнения работ, следует отметить, что независимость от грузоподъемных
499
средств позволяет путем регулирования численности рабочих в широких диапазонах управлять этим параметром. Общая продолжительность работ зависит от принятого уровня отделочных работ, количества квартир, назначения помещений, вида используемых строительных материалов и полуфабрикатов.
Рис. 6.39. Циклограмма производства работ по возведению мансардного этажа:
/ — устройство монолитного пояса; 2 — возведение каркаса с обрешеткой и устройством торцевых стен; 3 — устройство оконных блоков, утепление и обшивка наружных стен; 4 — устройство кровли; 5 — сантехнические и электро-монтажные работы; 6 — устройство внутренних перегородок и полов;
7 — отделочные работы
Параллельно возведению мансардного этажа ведутся работы по превращению балконов в лоджии.
Их уширение осуществляется путем устройства дополнительных стоек с самостоятельными фундаментами, объединенными в каркас, и консольными выпусками, соединяющими стойки с балконными плитами.
Расчетные технико-экономические показатели реконструкции 80-квартирного жилого дома серии 1-464А свидетельствуют о достаточно высокой эффективности технологии Реализация проекта дает прирост площади до 690,0 м2, что составляет более 20 % общей площади здания, увеличение кухонь на 4,2 м2, а площадь каждой лоджии увеличивается до 4,6 м2.
Повышается комфортность проживания и обеспечивается снижение теплотехнических потерь. Средний расход материалов при возведении мансардного этажа составляет: сталь — 84-8,5 кг/м2; пиломатериалы и изделия из них — 1,0ч-1,2 м’/м2; — бетон 0,124-0,2м’/м2.
Трудозатраты на 1 м2 колеблются в пределах 1,64-2,1 чел.-дн , а общая продолжительность работ 2,0 4- 4,5 месяцев. Значительную долю трудозатрат составляют процессы устройства лестничных клеток, площадок и маршей. Наличие монолитного пояса по периметру лестничных клеток позволяет выполнять работы по устройству стеновых конструкций отдельным потоком. До устройства перекрытия над лестничной клеткой осуществляется процесс демонтажа плит покрытия. Он производится путем разрезки плит на мелкие панели и демонтажа с помощью крана и специальных траверс-захватов. Для строповки в плите
500
покрытия выбуриваются с помощью кернообразователей цилиндрические отверстия, в которые помещаются захваты.
Достаточно трудоемким является комплекс работ по устройству лестничных площадок и маршей. Он решается путем использования металлоконструкций в виде рам для площадки и косоуров — для устройства лестничных маршей. Площадки размещаются на металлических кронштейнах, устраиваемых в железобетонных стенках лестничной клетки. После установки элементов площадки производятся монтаж косоуров, укладка ступеней и омоноличивание площадки бетонной смесью. Работы ведутся вручную и требуют значительных трудозатрат. Для повышения надежности узлов кронштейны и элементы площадки объединяются с помощью подвесных тяг из арматурной стали. Одним концом тяги свариваются с закладной деталью, устанавливаемой в обвязочный пояс, а другая часть — с элементами площадки. Все выступающие металлические части в процессе выполнения отделочных работ оштукатуриваются или закрываются специальными накладками.
Менее трудоемким и более долговечным следует считать возведение лестничных маршей и площадок из монолитного железобетона. Такое решение требует устройства поддерживающих подмостей и элементов опалубки, которые затрудняют перемещение жильцов. Поэтому монолитный вариант несмотря на ряд преимуществ может использоваться только при выполнении реконструктивных работ с отселением жильцов.
Более высокий технологический эффект достигается при сочетании надстройки зданий с превращением балконов в лоджии. При этом повышается эксплуатационная надежность балконных плит за счет изменения расчетной схемы при переходе от консольной к балочной системе с опиранием на дополнительные стойки. В то же время достигается увеличение размеров пристраиваемых объемов без существенных конструктивных изменений.
В. Мансардные этажи с каркасом из металлоконструкций
Использование металлоконструкций в мансардном строительстве нашло наибольшее распространение вследствие универсальности и гибкости конструктивно-технологических решений. Это позволяет осуществлять производство работ укрупненными блоками, плоскими элементами, а также вручную из отдельных узлов и деталей с последующим сварным или болтовым соединением в зоне монтажа.
Очевидно, что технологический эффект зависит от степени укрупнения элементов, технологичности конструктивных решений узлов и спряжений, организационно-технологического уровня производства работ, степени механизации и других факторов. Переход от поэлементной сборки к монтажу плоскими и объемными блоками дает скачкообразное сокращение не только трудозатрат, но и продолжительности ведения работ.
Области применения таких решений достаточно многообразны и позволяют осуществлять надстройку мансардных этажей жилых зданий различных конструктивных схем и периодов застройки.
Реальное применение технологий чаще всего диктуется условиями строительной площадки, уровнем ее стесненности, возможностью использования грузоподъемных средств, а также экономическими факторами.
На рис. 6.40 (а, б, в, г, д) приведены технологические схемы производства работ при возведении несущего каркаса мансардных этажей с различной степенью укрупнения На рис. 6.40, ж приведены данные об изменении удельной трудоемкости монтажных процессов в зависимости от степени укрупнения конструктивных элементов. Как следует из графика, минимальное значение этого параметра относится для случаев возведения мансардных этажей из объемных блоков. Для обеспечения производства работ используются грузоподъемные
501
средства в виде самоходных пневмоколесных кранов, приставных подъемников грузоподъемностью до 1 г, лебедок и легких крышевых кранов.
При выполнении цикла монтажных работ применяют средства временного крепления (подкосы, кондукторы, фиксаторы), а также подмащивания (площадки, передвижные подмости, лестницы и т.п.). Как правило, для временного крепления конструктивных элементов используются болтовые соединения. Они весьма универсальны и позволяют с достаточной степенью точности осуществлять сборку конструктивных элементов После окончательной выверки узлы с болтовыми соединениями свариваются.
а, б) поэлементные монтаж; в, г) укрупненными плоскими элементами; д, е) объемными блоками; ж) изменение удельной трудоемкости возведения каркасов от степени укрупнения. Цифрами показана технологическая последовательность установки элементов мансардного этажа.
Рис. 6.40. Технологические схемы производства работ при возведении несущего каркаса мансардных этажей с различной степенью укрупнения
При выполнении монтажного цикла особое место отводится безопасным методам ведения работ. Это обстоятельство исключительно важно, так как надстройка мансардных этажей осуществляется без отселения жильцов. Поэтому до начала производства работ осуществляют установку защитных козырьков над входами, консольных подмостей по периметру здания. При подъемен
502
перемещении по кровельной части используются дополнительные устройства, обеспечивающие плавное опускание конструктивных элементов, и специальные настилы для их перемещения.
Особое место при выполнении работ отводится вопросам защиты кровельной части от атмосферных осадков. Поэтому при установке элементов каркаса предусматривается одновременно временная гидроизоляция. В ряде случаев, когда требуется предварительный демонтаж кровельного покрытия с чердаками, используется временное покрытие в виде пневмоопорных и воздухоопорных конструкций.
В большинстве случаев принимают такое конструктивное решение, которое в минимальной степени нарушает гидроизоляцию кровельной части. Тогда после установки элементов каркаса, прогонов и настила производят цикл кровельных работ. Такое решение до минимума снижает опасность появления протечек и затопления нижележащих этажей. Наиболее простое и менее трудоемкое решение принимается для жилых зданий с плоской кровлей, а более сложное — для жилых домов со скатной кровлей.
В общем случае выводятся опоры в виде столбиков из кирпичной кладки или монолитного бетона, которые снабжаются закладными деталями. Они служат опорой для стоек каркаса мансардных этажей и располагаются с соответствующим шагом. В свою очередь, они изолируются так, чтобы исключить попадание атмосферных осадков.
Процесс возведения в зависимости от принятых конструктивных решений и подъемнотранспортных средств состоит в монтаже элементов каркаса, установке прогонов и связей, объединяющих отдельные рамы, обрешетки и устройстве кровельного покрытия. По окончании этого цикла работ, который составляет 25т-ЗО% общих трудозатрат, приступают к демонтажу старого кровельного покрытия.
Для зданий с плоской кровлей производят освобождение от кровельного покрытия и утеплителя в зоне расположения наружных стен. Параллельно этому процессу возводят обвязочный пояс, который является базовым элементом для наружных стен.
При наличии скатной кровли осуществляют ее полный демонтаж. Транспортирование .материалов разборки осуществляется через специальные монтажные проемы с применением самоходных стреловых кранов или грузопассажирских подъемников. В последнем случае дж«тюмерные элементы кровли разрезаются на части соответствующих габаритов. Удаление строительных отходов производится с использованием контейнеров или закрытых желобов.
Организация ведения работ предусматривает поточное производство, что снижает до минимума технологические и другие непроизводственные перерывы. Возведение кровельной части и наружных стеновых элементов позволяет получить объемы, защищенные от атмосферных воздействий. Затем производится цикл работ, связанный с устройством перекрытия, внутренних перегородок, стен лестничной клетки и других элементов в соответствии с планировочными данными. При этом могут использоваться различные технологии и материалы. При малых объемах надстройки (1 -? 3 здания) целесообразно использовать мелкоштучные эффективные блоки для возведения наружных стен из неавтоклавного бетона, газосиликата или пенобетона, а также многослойные стены из дерева, минераловатного утеплителя с внутренней обшивкой гипсокартонными плитами.
Для устройства чердачного перекрытия может быть применен монолитный вариант из тяжелого и легкого бетонов, а также сборный — из обшивки досками, ДСП с последующим утеплением рулонным теплоизоляционным материалом.
При надстройке мансардными этажами 54-6 зданий целесообразна организация объектных потоков по выполнению отдельных циклов работ. Эффективность работ повышается при комплектной поставке материалов и конструкций, а также путем рационального использования средств малой механизации и специализированного инструмента.
503
Особый случай мансардного строительства представляет вариант надстройки с использованием объемов технического этажа. Это позволяет осуществить надстройку мансарды и получить практически площадь, равную двум этажам.
Обследование состояния и оценка несущей способности фундаментов, стен и других конструктивных элементов показали возможность такой надстройки без какого-либо усиления.
Превращение технического этажа в жилой и устройство мансарды позволяют организовать достаточно комфортные квартиры в 2 уровнях.
В качестве конструктивных элементов используются рамные конструкции с элементами в виде балочных систем из двутавров № 22. В процессе поэлементного монтажа они объединяются с помощью сварных соединений В свою очередь, для придания пространственной жесткости рамы объединяются продольными связями также из элементов двутаврового сечения. Шаг установки рам соответствует межоконному расстоянию и составляет 3,0 и 2,6 м.
Перекрытия запроектированы монолитными с использованием несъемной опалубки из профнастила с дополнительным армированием и потолком из гипсокартонных плит Кровельная часть выполняется утепленной со сплошной обшивкой из досок толщиной 40 мм с утеплителем из минеральной ваты, обрешеткой и покрытием из металлочерепицы. Стены мансардного этажа выполнены многослойными с утеплителем из минваты толщиной 150 мм сплошной обшивки из досок, внутренним покрытием из 2 слоев гипсокартона, с наружной защитой металлочерепицей. На вертикальных участках стены облицовываются доской из ПХБ.
На рис. 6 41 приведена схема, демонстрирующая этапы выполнения процессов и конструктивное решение некоторых узлов. Начальной фазой реконструктивных работ является устройство монолитного пояса I и II по периметру стен. При его устройстве в местах расположения наклонных стоек устанавливаются закладные детали для их последующего крепления.
а) конструктивная схема; б) технологическая последовательность выполнения работ;
в) конструктивное решение перекрытии, стенового ограждения и кровельной части. I—XI — технологическая последовательность выполнения работ
Рис. 6.41. Схема надстройки жилого дома с превращением технического этажа в жилой
Безопасное ведение работ требует устройства подмостей 111, которые выполнены в виде консолей из прокатного металла и устанавливаются в вентиляционные отверстия стен технического этажа. С внутренней стороны они расклиниваются и фиксируются. На выступающие консоли располагают настил ограждения.
504
После выполнения перечисленных работ приступают к монтажу каркаса. В зависимости от принятой технологической схемы могут использоваться комплексный и дифференциальный методы монтажа для последующего цикла ведения работ.
В рассматриваемом варианте использована ручная поэлементная сборка каркаса. На строительную площадку поставлялись маркированные элементы конструкций с накладками и направляющими, что обеспечивало их достаточно точную сборку и окончательное крепление с помощью электросварки. Для выверки в проектное положение использовались подмости, струбцины и другие приспособления, обеспечивающие устойчивость элементов и их геометрическую неизменяемость.
Разрезка на отдельные элементы выполнялась с целью их подачи на кровельную часть с помощью подъемника и ручной транспортировки к месту установки. Анализ принятого решения показал, что несмотря на значительное (в 10 ч- 12 раз) увеличение трудозатрат достигнуто снижение себестоимости работ за счет исключения дорогостоящих кранов.
Учитывая то обстоятельство, что процесс монтажа металлоконструкций не нарушает гидроизоляции кровли, интенсивность ведения работ может колебаться в широких пределах. Так, использование кранов для подъема и установки элементов каркаса в 6 ч-8 раз снижает продолжительность работ по сравнению с ручной поэлементной установкой.
Этапом, предшествующим возведению кровельной части и наружных стен, является устройство перекрытий. Использование несъемной опалубки из профнастила позволило, выполнив весь объем монтажных работ, осуществить укладку бетонной смеси поэтажно с использованием бетононасосного транспорта.
Производительность 20ч-30 м’/ч обеспечила укладку смеси объемом около 376 м’ в течение трех рабочих смен. Омоноличивание перекрытий обеспечило фронт работ для поточного выполнения теплоизоляции и устройства кровли, наклонных и вертикальных стен, установки оконных блоков, отделочных работ второго яруса и т.д.
Наиболее трудоемкими являются строительные процессы, связанные с демонтажем плит и балок покрытия, устройством оконных проемов путем разборки кирпичной кладки. Их высокая трудоемкость объясняется слабой механизацией процессов, большой стесненностью, а также необходимостью транспортирования материалов разборки на значительные расстояния до грузопассажирского подъемника.
На рис. 6.42 приведен фрагмент стройгенплана, который свидетельствует о достаточно высокой стесненности площадки.
Постоянное использование машин и механизмов затруднено ввиду отсутствия свободных площадок, присутствия жильцов и необходимости обеспечения их безопасности. Ввиду наличия большого числа деревьев исключается доступ механизмов со стороны главного фасада. Ограничены по площади свободные площадки для складирования конструкций и укрупнительной сборки.
Учитывая значительную высоту здания, которая достигает с надстройкой отметки 35,0 ,м, для производства монтажных работ требуется пневмоколесный кран с длиной стрелы, равной 42 м, высотой подъема крюка 38 м и грузоподъемностью не ниже 5 т. Постоянное пребывание такого механизма затрудняет нормальную эксплуатацию здания. Поэтому основным средством доставки конструктивных элементов и материалов является приставной грузопассажирский подъемник с массой поднимаемого груза 1 т.
Интенсификация процессов монтажа каркаса могла бы существенно повыситься при использовании конструкций в виде укрупненных плоских рам или объемных блоков. При этом сократилось бы в 10ч-12 раз пребывание крана на площадке.
Несмотря на несовершенство технологии и организации ведения работ реконструкция подобных зданий позволяет получать дополнительные площадки по себестоимости на 25ч-30 %
505
ниже нового строительства. В то же время значительно улучшается архитектурный облик здания, повышаются его эксплуатационная надежность и долговечность.
Магистраль
Рис. 6.42. Фрагмент стройгенплана на выполнение основных видов работ:
1 — мансардный этаж на период возведения; 2 — грузопассажирский лифт;
3 — консольные подмости с ограждением; 4 — навесы над входами: 5 — бытовые помещения;
6 — зона складирования; 7 — стоянка пневмоколесного крана;
8 — стоянка бетононасоса; I—V — номера захваток
Г Мансардные этажи из объемных блоков
Опыт мансардного строительства без отселения жильцов из штучных конструктивных элементов свидетельствует о достаточно высоких трудозатратах и значительной продолжительности возведения. Как правило, все виды работ выполняются вручную с минимальным оснащением средствами механизации.
Анализ трудозатрат показывает, что более 40 % расходуется на погрузочные работы, транспортирование материалов и полуфабрикатов к рабочим местам, около 8 % — на устройство подмостей, ограждений и временных защитных устройств для обеспечения безопасных условий работ и зашиты жильцов от случайного падения материала или конструктивных элементов. Достаточно трудоемок цикл отделочных работ. Все это приводит к увеличению сроков возведения мансардных этажей, удорожанию работ и. как следствие, к повышению себестоимости жилья.
Снижение сроков строительства может быть достигнуто путем существенного повышения технологичности конструктивных элементов, их сборности и степени заводской готовности.
Анализ конструктивно-технологических решений показал, что для успешной реализации принципа сборности и заводской готовности необходимо переходить на легкие объемноблочные строительные системы, обеспечивающие процесс возведения в виде монтажного цикла с минимальными затратами труда на отделочные работы, и устройство стыковых соединений. Кроме этого, снижение массы конструктивных элементов способствует применению менее мощных и мобильных крановых средств, что весьма важно в стесненных условиях городской среды.
506
Опыт применения объемных пристраиваемых блоков полной заводской готовности при реконструкции жилых зданий в Финляндии и других Скандинавских странах показал достаточно высокую их эффективность, так как обеспечивает в первую очередь всесезонное и скоростное ведение работ без отселения жильцов. В свою очередь следует отметить, что в международной практике отсутствуют примеры возведения из объемных блоков мансардных этажей. Это вызвано тем обстоятельством, что габаритные размеры элементов достигают 6 и более метров и выходят за пределы нормативных значений, а их транспортирование затруднено или невозможно в условиях городской застройки.
Для решения комплекса вопросов, связанных с использованием объемных блоков при реконструкции зданий, найден ряд новых технологических и конструктивных решений, позволяющих успешно использовать принципы объемного домостроения .
При разработке мобильного мансардного блока основное внимание уделено созданию такой конструкции, которая обеспечивает изменяющиеся геометрические параметры. В основу конструктивного решения заложен принцип шарнирного соединения плоских элементов объемного блока, обеспечивающий снижение в 4-т5 раз транспортных габаритов за счет складывания элементов, образующих объемный блок. Это позволяет осуществлять перевозку 2-?3 блоков одновременно, не выходя за предельные габаритные размеры.
Не менее важным условием явилось создание соединений, легко трансформируемых из шарнирных в жесткие узловые с обеспечением требуемой пространственной жесткости. При этом конструкция должна легко переводиться из транспортного состояния в монтажное — проектное. Для этой цели разработан специальный кондуктор, позволяющий выполнить эту операцию за короткий отрезок времени.
На рис. 6.43 приведена принципиальная схема монтажного блока мансардного этажа. Она включает систему плоских элементов стенового ограждения (1), перекрытия (2), покрытия (3), поддерживающие элементы в виде стоек (4) и опор (5, 6). Шарнирные соединения (7) располагаются таким образом, чтобы в сложенном состоянии система блока превращалась в параллельно расположенные плоскости.
Несущие конструкции объемного блока выполнены из гнутых профилей, объединенных по периметру и имеющих опорные площадки на уровне низа наружной стены, в верхней и нижней частях опорных стоек коньковой части кровли. Такое решение позволяет производить фиксацию элементов блока к закладным деталям обвязочного монтажного пояса или другим опорным элементам, устанавливаемым на покрытии, и стеновым конструкциям реконструируемого здания.
Размеры блоков принимаются равными шагу расположения внутренних стеновых панелей для крупнопанельных и шагу оконных проемов для кирпичных зданий.
Мансардные блоки изготавливаются в заводских условиях размером на полупролет здания с возможностью их болтового крепления на уровне перекрытия, коньковой части и в опорной зоне стоек. Конструкция блоков предусматривает получение стеновых элементов в виде многослойной утепленной системы с облицовкой изнутри гипсокартонными плитами, а с наружной части в виде кровельного покрытия из мелкоштучных металлических элементов, металлочерепицы по обрешетке из бруса или защитного слоя из бетона толщиной 25ч-ЗО мм. Элементы перекрытия выполняются из несущих металлических балочных конструкций, объединенных системой раскосов. Для обеспечения теплотехнических и механических характеристик потолочные элементы перекрытия выполняются из тонкостенной монолитной плиты, на поверхности которых размещается утеплитель в виде минераловатных плит. Поверхность утеплителя закрывается полимерной пленкой или плоскими элементами. Для исключения мостиков холода выступающие поверхности балочных элементов закрываются коробчатыми утепленными элементами.
507
Повышение эксплуатационной надежности перекрытия достигается в результате перехода от штучных материалов к заливочным. Так, заполнение элементов перекрытия пенобетонной смесью с небольшим сетчатым армированием обеспечивает получение перекрытия с заданными прочностными и теплотехническими характеристиками. Толщина пенобетонного слоя составляет 16-?20 см при объемной массе 500 4-600 кг/м’.
Возможно изготовление комбинированных систем: плита перекрытия из тяжелого бетона толщиной 6 5-8 см с последующим утеплением засыпочным или минераловатным утеплителем или с укладкой пенобетонного слоя толщиной 8-5-10 см.
Стеновые элементы снабжаются оконными коробками, которые крепятся в проектное положение с помощью болтовых соединений. Их положение сочетается с элементами кровельного покрытия, что обеспечивает водонепроницаемость стыков и водоотвод атмосферных осадков.
Рис. 6.43. Конструктивная схема устройства мансардного этажа из объемных блоков (а) Типы складывающихся объемных блоков (б, в) и их транспортное положение (г, д)
Панель кровельного покрытия также выполняется в виде плоской замкнутой рамы. По ее поверхности устраиваются обрешетка из бруса и кровельное покрытие. Соединение элементов кровельного покрытия и стеновой панели выполняется таким образом, чтобы в проектном положении достигалась герметичность кровли. Для этого предусматривается небольшой свес, предотвращающий попадание атмосферных осадков. Стык между этими элементами может быть заполнен нащельником, что повышает водонепроницаемость стыка.
508
После установки двух смежных блоков их коньковые части объединяются, а на их поверхности устанавливается профильный лист металла с нахлестом на кровельную часть.
Перечисленные конструктивные решения обеспечивают создание водонепроницаемой поверхности, что весьма важно для дальнейшего выполнения работ В продольном направлении стыки блоков изолируются путем нанесения слоя пенополиуретана и защищаются системой нащельников.
На рис. 6.44 приведены некоторые решения узлов и соединений, обеспечивающие равнопрочность конструкций и сохранение теплотехнических параметров после выполнения монтажных операций.
Рис. 6.44. Узловые соединения элементов объемных блоков
/— обвязочный пояс; 2 — стеновой элемент объемного блока; 3 — проемообразователь;
4 — панель перекрытия, 5 — крове гьная панель; б — кровля.
Более рациональное решение мансардного блока приведено на рис. 6.45. В отличие от рассмотренного выше стеновая панель снабжается каркасом, одним из элементов которого являются металлические трубы. Они выполняют функции направляющих и обеспечивают стыковку элементов в строго проектном положении. Через установленные трубы пропускают канат, последующее натяжение которого обеспечивает плотное сопряжение монтируемых элементов. Основание верхней трубы каркаса служит шарниром для расположения кронштейнов плиты перекрытия и кровельной части. Для обеспечения снижения массы перекрытия оно выполнено в виде рамы из гнутого профиля. Это позволяет разместить на их поверхности деревянный брус, к которому осуществляют крепление гипсокартонных плит. Пространство между контурным обрамлением заполняется легкобетонной смесью.
509
Узел i
Узел IV
Рис. 6.45. Конструктивное решение объемного блока и узловые сопряжения:
1 — наружная стеновая панель; 2 — панель перекрытия; 3 — кровельная панель; 4 — опорная стойка;
5 — оконный блок; 6 — тросовое соединение; 7 — шарниры; 8 — элементы обвязочного пояса;
9 — трубчатый элемент каркаса
Стеновая панель с наружной стороны защищается слоем бетона класса В12 толщиной 2,54-3,0 см. Кровельная панель также выполняется из сложного профиля, обеспечивающего расположение деревянных прогонов и обрешетки по ним В качестве кровельного материала используется листовой металл или металлочерепица. Связь между плитой перекрытия и кровельным покрытием обеспечивается за счет использования шарнирных раскосов, которые приводятся в проектное положение за счет натяжного троса. В остальном конструктивное решение мало отличается от ранее описанного.
Изготовление конструктивных элементов осуществляется в заводских условиях с использованием кондукторных систем. Это обстоятельство позволяет обеспечить требуемую точность изготовления и исключить различного рода деформации при выполнении сварочных работ. После подготовки несущего каркаса осуществляют бетонирование из тяжелого бетона для наружных стен, из легкого — для панелей перекрытия. При бетонировании и укладке легкобетонных смесей также используются кондукторы, исключающие деформирование конструкций.
Монтажные блоки изготавливаются для различных типов жилых зданий с учетом особенностей их кровельной части. Так, для возведения мансардных этажей крупнопанельных зданий серии 1-464 блоки выполняются двух типоразмеров в соответствии с шагом внутренних стен, равным 2,6 и 3,2 м. Это дает возможность одновременного монтажа ячейки площадью 14,8 и 18,2 м2 при массе элементов 1,84-2,3 т. При этом требуется использование монтажного крана грузоподъемностью 6:8 т. Для зданий других конструктивных схем в каждом конкретном случае учитываются особенности решения узлов кровельной части
Д. Мансардные этажи из блочных конструкций
До начала монтажных работ осуществляется цикл подготовительных работ, в который входят: устройство ограждений и подмостей; выбор стоянок крана и площадок для приведения блоков из транспортного в монтажное положение; устройство обвязочного пояса и монолитного бетона; установка грузопассажирского подъемника; обеспечение электроснабжения;
510
установка бытовых помещений и т. п. Особое внимание при этом уделяется вопросам сохранения деревьев и других посадок, а также безопасным условиям труда и защите жильцов от случайного падения материалов.
На рис. 6.46 приведены технологические схемы и элементы стройгенплана на период монтажа блоков мансардного этажа для 5-этажного крупнопанельного жилого дома серии 1 -464.
Рис. 6.46. Технологические схемы и элементы стройгенплана на период монтажа объемных элементов мансардного этажа:
1: 10 — технологическая последовательность монтажа объемных элементов: 1 — обвязочный пояс;
2 — монтируемый элемент; 3 — временная опорная площадка; 4 — стоянки автокрана:
5— грузопассажирский подъемник; 6 — зона приведения объемного блока из транспортного в монтажное состояние; 1— ограждение; 8 — козырек над входом
До начала монтажных работ подготавливаются площадки для приведения блоков из транспортного в монтажное состояние. Для этой цели используется специальный опорный элемент, на который размешают мансардный блок таким образом, чтобы плита перекрытия заняла горизонтальное положение, а стеновой элемент имел возможность свободного расположения. Приведение элементов конструкций в проектное положение осуществляется путем установки фиксаторов и их анкеровки. Места шарнирных связей теплоизолируются пенополиуретаном. Осуществляется общая проверка состояния конструктивных элементов, стыков, облицовки, кровли и т.п. С учетом геометрических размеров реконструируемого здания, объемных блоков и их массы, высоты стропов и длины стрелы, с учетом принятого типа стрелового крана определяются его монтажные стоянки.
Для крупнопанельных и кирпичных пятиэтажных зданий надстройка мансардного этажа может производиться стреловым краном на автомобильном ходу типа МКА-16 на базе КРАЗ-257 грузоподъемностью до 20 т при вылете стрелы 12 м и высоте подъема крюка 21 м. С одной стоянки кран обеспечивает установку 4-?5 блоков. Для интенсивного ведения работ, как правило, требуются два крана. Это позволяет исключить частое перебазирование крана и повысить его производительность.
511
Подготовленный к монтажу блок стропят за монтажные петли и осуществляют подъем к месту установки. Монтаж первого блока является наиболее ответственным этапом, так как любая неточность его установки повлияет на общую схему монтажа и его качество.
Для установки в проектное положение мансардный блок перемещается на кровельную часть, где используется подвижная опора для временного предпроектного его расположения. Затем производятся его выверка и установка в проектное положение с креплением опорных частей к монолитному поясу.
Монтаж очередного блока производят в той же последовательности, с тем отличием, что после его установки осуществляют пропуск гибких связей в трубчатые элементы и натяжение их до полного сочленения контактных поверхностей блоков. Элементы кровельной части и плит перекрытия объединяются с помощью болтовых соединений, обеспечивая единый горизонт и уровень расположения.
При организации работ с применением одного монтажного крана после установки шести блоков захватки кран перемешается на противоположную сторону, откуда производит монтаж симметричных блоков в той же последовательности. После их установки и объединения с помощью болтовых соединений осуществляются герметизация стыков, установка коньковых элементов кровли и нащельников. Затем производится цикл монтажных работ на второй захватке с сохранением принятой последовательности. На рис. 6.47 приведена общая схема производства работ, учитывающая ряд специфических положений.
1 — наружная стена панельного здания;
2 — кровельная часть; 3 — обвязочный пояс;
4 — объемный блок; 5 — кран; 6 — коньковый элемент; 7 — нащельник; 8 — ограждения
Рис. 6.47.Общий вид технологического процесса
Расчеты показывают, что при нормативной трудоемкости монтажа одного блока 6.8 чел.-ч и составе звена монтажников 5 чел. продолжительность монтажа на захватке без учета подготовительных работ составляет 16,8 чел.-ч или чуть более 2 смен работы крана Таким образом, для 80-квартирного 4-секционного жилого дома общая продолжительность монтажа объемных блоков составляет 8ч-10 смен работы крана.
После их установки создаются благоприятные условия для производства циклов работ, связанных с устройством торцевых и межсекционных стен, лестничных клеток, перегородок в соответствии с планировочным решением, подготовок под полы, сантехнических, электромонтажных и отделочных работ. При этом достигается значительный выигрыш в сокращении продолжительности работ, чем обеспечивается снижение себестоимости и удельной стоимости 1 м1 2 площади.
512
Работы внутри созданных объемов осуществляются с подачей материалов и полуфабрикатов приставными подъемниками грузоподъемностью до 1 т. Это обстоятельство позволяет максимально совместить выполнение смежных видов работ. Технологическая эффективность может быть существенно повышена при использовании объемных блоков сантехкабин полной заводской готовности, оснащении мансардных блоков системой электро- и сантехнической разводки и др
Использование различных геометрических форм блоков позволяет существенно разнообразить архитектурный облик реконструируемых зданий.
Наибольший эффект достигается при комбинированном использовании технологий блочного мансардного строительства и пристройки объемов также из блоков заводской готовности. Сочетание двух технологий позволяет индустриальными методами решить задачу скоростной реконструкции жилых зданий.
Развитием объемно-блочного метода реконструкции зданий является надстройка двух этажей, что позволяет создавать планировку квартир в двух уровнях. Разработан конструктивнотехнологический ряд объемных элементов, который рассчитан на надстройки жилых зданий с шириной корпуса от 11,0 до 16 м. При этом ширина блоков может составлять 2,6-гЗ,2 м для крупнопанельных и 3,6ч-4,0 м для жилых зданий с кирпичными стенами. В результате изменения угла наклона элементов стен мансардного этажа, применения различных типов оконных заполнений достигается разнообразие архитектурных форм.
Отличительная особенность объемных элементов надстраиваемого этажа состоит в использовании совмещенных и шарнирно-соединенных элементов стеновой панели и плиты перекрытия. Эти элементы согласуются с блоками мансардного этажа, что позволяет в одном монтажном цикле возводить двухэтажную надстройку. Наличие удобных замковых соединений и опор в виде легких колонн позволяет существенно повысить их монтажную технологичность.
Общим конструктивно-технологическим приемом является устройство обвязочного пояса или опорных монолитных участков, которые располагают по осям наружных и внутренних стен. Такое решение является универсальным, так как позволяет осуществлять монтажный цикл, не демонтируя кровельную часть. Затем осуществляется установка опор по оси продольной несущей стены, которые выполняются в виде металлических стоек с опорными площадками. Создание единого монтажного горизонта, обеспечение устойчивости опорных стоек, устройство защитных козырьков и подмостей являются необходимым условием дальнейшего производства монтажных работ.
На рис. 6.48 приведены технологические схемы этапов монтажа объемных блоков. Основным условием обеспечения собираемости элементов этажа является соблюдение геометрических размеров обвязочного пояса и размещение закладных деталей с анкерными устройствами, геометрической неизменяемости габаритных размеров объемного блока, сопряжения узлов и монтажных плоскостей.
Перед установкой объемного блока в проектное положение осуществляется цикл подготовительных работ, состоящий из приведения плоских шарнирных соединений в жесткие Г-образные пространственные рамы, оснащения их системой раскосов, обеспечивающих геометрическую неизменяемость в процессе подъема, установки, выверки и временного крепления. Для этой цели используется специальный кондуктор, обеспечивающий с помощью системы связей приведение элементов блока в проектное положение. После превращения шарнирных соединений в жесткие осуществляются заделка сопряжений и дополнительная теплоизоляция этих участков. Как показали исследования, наиболее рациональной конструктивной схемой блоков является разрезка, когда размер стеновой панели равен высоте надстраиваемого этажа плюс расстояние до оконного блока (0,9 ч- 1,0 м). Такое решение позволяет создавать более технологический стык стеновой панели мансардного блока с
513
панелью надстраиваемого этажа, а также обеспечивает более технологичное размещение коробки оконного блока.
Рис. 6.47. Технологические схемы двухэтажной надстройки из объемных блоков: а) устройство обвязочного пояса и монтаж опор; б) монтаж объемных блоков первого яруса, в, г) то же, мансардного этажа: 1 — обвязочный пояс; 2 — опоры; 3 — объемный блок надстраиваемого этажа; 4 — то же, мансардного; 5 — ограждения; 6 — монтажный кран.
Для фиксации объемных блоков в проектное положение используются механические связи, а при надстройке мансардного этажа — трубчатые фиксаторы. Совокупность таких элементов позволяет получать минимальную погрешность в технологических допусках при монтаже.
Пространственная жесткость полученной системы увеличивается в результате использования преднапряженных связей, располагаемых в каналах стеновых панелей и плит перекрытия. Они также обеспечивают более плотные узловые соединения. Дальнейшее повышение пространственной жесткости достигается путем устройства внутренних поперечных стен, межквартирных перегородок, а также системы лестничных клеток с лифтовыми шахтами.
Технологический процесс возведения надстраиваемых этажей в отличие от ранее рассмотренного варианта требует использования самоходных кранов с большей длиной стрелы и грузоподъемностью. Наиболее рациональной схемой является последовательное возведение надстраиваемого этажа по захваткам или монтажным участкам, равным секции жилого дома. При этом монтажный цикл мало отличается от возведения блоков мансардного этажа. Определенную сложность производства работ вызывает наличие кровельной части. Это характерно для зданий со скатной кровлей. Для большинства крупнопанельных жилых домов с плоской кровлей монтажный цикл не представляет значительных трудностей и ограничений.
Особое внимание при производстве монтажных работ должно отводится созданию условий безопасного производства работ. С этой целью должен быть выполнен комплекс страховочных мер по повышению надежности строповочных устройств, ограждений и других приспособлений. Одним из мероприятий, повышающих безопасность, является временное удаление жильцов из опасных зон. В частности, монтаж объемных элементов должен производиться в дневную смену, когда большинство жильцов покидает квартиры верхних этажей. Ограждения и плошадки по периметру надстраиваемых этажей должны
514
быть рассчитаны на восприятие аварийных нагрузок, входы и тамбуры обязательно защищаются настилом и т.д. Как показали расчеты, период возведения двухэтажной надстройки в 12-ь 18 раз меньше по продолжительности по сравнению с другими индустриальными методами.
Наиболее рационально производить комплексную реконструкцию здания, включающую, кроме надстройки этажей, пристройку объемных эркеров. Как отмечалось ранее, такой прием позволяет удовлетворить потребности большей части жильцов и компенсировать их неудобства. Эксплуатационная надежность зданий может быть повышена в результате утепления наружных стен одним из известных методов и технологий.
На рис. 6.49 приведена схема надстройки этажей из объемных блоков и общий вид здания в процессе монтажа. Показаны два строительных потока, обеспечивающие ритмичный монтажный цикл. При использовании двух кранов достигается расчетная продолжительность работ. Определяющими факторами при этом являются доставка объемных элементов и их предмонтажная подготовка. Для сохранения цикла монтажного потока требуются расчетное количество объемных блоков полной монтажной готовности, четкий график их доставки и приведения в проектное положение.
I — установка элемента надстраиваемого этажа; 2 то же. мансардного блока; 3 — опорные стойки, 4 — ограждения; 5 — монтажный кран
Рис. 6.49. Общий вид процессов возведения двухэтажной надстройки
Е. Мансардные этажи из монолитного железобетона
Возведение мансардных этажей в монолитном исполнении обеспечивает повышение уровня капитальности здания, его долговечности и решает проблему огнестойкости конструкций. Выполнение несущих конструкций по безбалочной или стеновой схемам обеспечивает получение больших свободных площадей и способствует организации гибкой планировки помещений.
Конструктивное решение мансардных этажей может выполняться с плоскими и скатными элементами кровли, различными углами наклона стеновой части, разнообразными встроенными элементами, переменной высотой этажа, с наклонным или вертикальным оконным заполнением. Многообразие конструктивно-технологических приемов позволяет создавать широкий спектр архитектурных решений, что исключительно важно при реконструкции квартала или микрорайона застройки Архитектурная выразительность зданий существенно повышается при сочетании пристраиваемых объемов вдоль фасадных поверхностей с мансардными этажами.
515
На рис. 6.50 приведены наиболее распространенные решения мансардных этажей в монолитном железобетоне. Они включают непосредственно несущие и ограждающие элементы стен, перекрытий и покрытий с плоской или скатной кровельной частью. Такие решения легко адаптируются при надстройке мансардных этажей, как кирпичных, так и панельных жилых зданий первых и последующих массовых серий. Достаточно просто решаются вопросы, связанные с устройством утепления и кровли путем использования различных систем оконного заполнения.
Рис. 6.50. Конструктивные схемы мансардных этажей из монолитного железобетона:
а) для крупнопанельных зданий серии 1-464 с оконным заполнением типа Velux; б, в) для кирпичных зданий: 1 — стены реконструируемого здания; 2 — перекрытия; 3 — теплоизоляция перекрытия;
4 — монолитная конструкция мансардного этажа; 5 — утеплитель; 6 — обрешетка;
7— пароизоляция и кровельная часть; 8 — оконное заполнение; 9 — подготовка под полы
Представленные варианты предусматривают как внутренний водосток атмосферных осадков, так и наружный.
Устройство плоских и наклонных перекрытий осуществляется, как с использованием индустриальных опалубок типа Ишебек, Утинор и др., так и путем возведения с применением опалубки из листов ламинированной фанеры по деревянным балкам. При этом поддерживающими элементами служат телескопические опорные стойки. Плавное изменение высоты стоек позволяет создать требуемый уклон перекрытия, а также компенсировать уклон, образуемый элементами плоской кровли. Применение стандартных листов фанеры сокращает количество швов и снижает дополнительные затраты на отделку поверхностей. Уменьшение высоты стоек с помощью механических домкратов обеспечивает плавный отрыв фанерной палубы при демонтаже опалубки. Эффективность распалубочных работ повышается при правильном использовании смазок, снижающих адгезию бетона с палубой.
Армирование конструкций осуществляется с ручной вязкой стержней каркасов, что не требует постоянного использования грузоподъемных средств.
Подача и укладка бетонной смеси может производиться по схеме «кран— бадья» или бетононасосным транспортом.
Особое влияние на технологию ведения работ оказывает интенсивность набора распалубочной прочности бетоном, которая определяет в целом темп возведения конструкций мансардных этажей.
516
Из многообразия технологий ускоренного твердения следует выделить камерный обогрев бетона теплогенераторами, который обеспечивает набор распалубочной прочности за 24-гЗб ч.
Возведение конструкций мансардного этажа производится поточным методом. На рис. 6.51 приведена технологическая схема производства работ, когда возводимый объем разделяется на 6 захваток. При общей площади опалубки на одну секцию выполнение бетонных работ производится по захваткам. Ритм потока подбирается таким образом, чтобы окончание подготовительных работ на второй захватке совпадало с распалубкой конструкций первой захватки и переносом ее опалубки на третью захватку. Цикл бетонирования и тепловой обработки на захватке по продолжительности должен быть равен продолжительности работ по установке опалубки и устройству арматурного заполнения на соседней.
Рис. 6.51. Организация работ по возведению мансардного этажа:
1 — устройство обвязочного пояса; 2 — установка подмостей; 3 — монтаж опалубки и стеновых конструкций; 4 — армирование; 5 — грузопассажирский подъемник; 6 — площадка для работы с опалубкой;
7 — то же, для складирования арматуры, 8 — пневмоколесныи кран, 9 — автобетоносмеситель;
10 — бадьи для бетонной смеси
Параллельно циклу бетонных работ с отставанием на захватку осуществляются утепление и кровельные работы. Наиболее рациональной технологией является устройство обрешетки из бруса, в промежуток между которыми укладывается плитный утеплитель. Затем выполняется цикл кровельных работ. Использование металлочерепицы или плоских листов кровли позволяет с принятым ритмом осуществлять весь комплекс работ.
Примерная взаимосвязь комплекса выполняемых работ и их продолжительность приведены на рис. 6.52 в виде циклограмм процессов. Общая продолжительность работ по возведению монолитных несущих конструкций трехсекционного крупнопанельного дома составляет 30 рабочих дней при двухсменной работе. Использование стандартных быстро-возводимых перегородок, индустриальных технологий отделочных и других видов работ поточными методами позволяет довести общую продолжительность до 80^-110 рабочих дней при максимальной концентрации рабочей силы. При этом удельные трудозатраты на 1 м2 площади достигают 1,8 ~2,4 чел.-дн.
517
Рис. 6.52. Циклограмма производства работ
Значительную трудоемкость и продолжительность составляют подготовительные работы (устройство ограждений, установка подъемников, устройство монолитного пояса), а также процессы по демонтажу перекрытий, устройству лестничных маршей и площадок и др. Большая часть работ, как правило, выполняется вручную. Около 30 % трудозатрат связано с погрузочно-разгрузочными работами, а также транспортированием материалов и полуфабрикатов к рабочему месту.
Более технологичным и менее трудоемким является возведение несущих и ограждающих конструкций мансардных этажей в катучей объемно-блочной опалубке.
Особенностью конструктивного решения является возможность туннельной опалубки перемещаться по направляющим, выполненным в виде монолитного обвязочного пояса (рис. 6.53). При этом используются катучие опоры, соединенные между собой валом и приводным штурвалом. С помощью домкратных винтов опалубка устанавливается в проектное положение. Затем выполняется цикл арматурных работ, по окончании которых осуществляются установка наружной опалубки стенового ограждения и последующее ее бетонирование. Эта опалубка принимается облегченного типа с фанерной палубой с размерами, обеспечивающими ручную установку и демонтаж. Так же, как и внутренние опалубочные блоки, наружные щиты снабжаются катучими опорами, обеспечивающими их перемещение по продольной оси здания.
На момент бетонирования осуществляется соединение наружных щитов с внутренним опалубочным блоком с помощью винтовых соединений и полимерных трубчатых вкладышей, фиксирующих требуемую толщину стены. Для устройства проемов используются проемообразователи. Процесс бетонирования осуществляется известными приемами с крановой подачей смеси цилиндрическими бадьями с гибким распределительным рукавом или бетононасосным транспортом.
518
Рис. 6.53. Возведение мансардного этажа с применением катучей опалубки
а) технологическая схема перемещения опалубки; б) поперечный разрез опалубочной системы;
в) узлы опирания наружных и внутренних элементов опалубки: I — блок катучей опалубки;
2 — щит стеновой опалубки; 3 — обвязочный пояс; 4 — катучие опоры; 5 — соединительный вал с приводом; 6 — штурвал; 7 — механический домкрат; 8 — регулятор высоты установки опалубки
Наиболее эффективной технологией ускоренного твердения бетона является камерный прогрев теплогенераторами. Использование теплогенераторов на жидком топливе типа «Мастер» обеспечивает получение горячего воздушного потока мощностью 35 000 ккал/ч, что позволяет осуществить набор распалубочной прочности в пределах 50-?70% в течение 24-?36 ч.
Начальная фаза возведения несущих и ограждающих конструкций мансардного этажа состоит в устройстве обвязочного монолитного железобетонного пояса. Возведение такого элемента является необходимым условием для дальнейшего производства работ с использованием объемной опалубки. После устройства обвязочного пояса осуществляются подъем и установка объемных блоков на кровельную часть здания и приведение их в проектное положение.
Возведение несущих частей мансардного этажа возможно по двум схемам: при движении опалубочных систем с торцов здания к центру и их перемещение от центра здания к торцам (рис. 6.54). Первый вариант требует перемещения бетоноукладочного комплекса и грузоподъемного крана от торцов здания к центральной части. Второй способствует концентрации средств механизации на начальном этапе возведения и рассредоточению в более поздние периоды времени.
Анализ организационно-технологических решений показал, что наиболее эффективной схемой является возведение монолитных конструкций с направлением от центра здания к его торцам. Этот вариант обеспечивает быстрое создание необходимого фронта последующих работ, связанных с утеплением конструкций, установкой оконных заполнений, устройством кровли и циклом внутренних работ. Эта схема обеспечивает создание ритмичных потоков и их рассредоточение в пространстве.
519
Рис. 6.54. Технологические схемы производства бетонных работ
а) с началом бетонирования от центра здания; б) то же, с торцов: 1 — обвязочный пояс;
2 — подмости с ограждением; 3 — наружный щит опалубки, 4 — опалубочный блок; 5 — подъемник;
б — штора; 7 — теплогенератор; 8 — кладка торцевой стены
Использование четырех объемных блоков обеспечивает одновременное возведение до 6 п.м конструкций мансардного этажа и требует укладки 18-?20 м' бетонной смеси. При двухсуточном обороте опалубочной системы достигается ритм возведения, равный 5,2 т-6,4 м. Заданный ритм позволяет выполнить бетонные работы в объеме секции в течение 8 ч-12 рабочих дней.
Таким образом, для 3-секционного крупнопанельного жилого дома общий цикл возведения несущих конструкций мансардного этажа составит для периода работ в летнее время 18 ч-24 сут. и до 30т-42 сут. — в зимнее время.
По окончании цикла бетонирования производятся демонтаж опалубочных блоков, щитов и их перемещение на другое здание.
Устройство торцевого заполнения может осуществляться из мелкоштучных эффективных блоков, кирпичной кладки или монолитного железобетона. В каждом конкретном случае принимается экономически обоснованный вариант. Подобная технология принимается для работ по устройству лестничных клеток и межсекционных перегородок.
Возведение торцевых элементов имеет большое значение, так как способствует созданию замкнутых объемов и завершенности мансардного этажа. Эти работы должны выполняться непременно после окончания бетонирования при схеме производства работ от центра к торцам здания и после возведения крайних захваток — при встречном направлении. Технологические схемы производства работ рассматриваемых вариантов предусматривают рациональное размещение грузоподъемного оборудования, средств подачи и транспортирования материалов и полуфабрикатов.
520
Как правило, в каждом конкретном случае размещение грузоподъемных средств, зон складирования, бытовых и производственных помещений диктуется конкретной сложившейся ситуацией, наличием свободных площадок и зон.
Наиболее эффективной является модель возведения группы мансардных этажей для зданий района или квартала застройки. Это обстоятельство позволяет запроектировать долговременные строительные потоки, что приводит к ритмичному вводу дополнительных площадей и способствует снижению материальных затрат. Данная модель предусматривает размещение в квартале застройки бетоносмесительного узла малой производительности, арматурного цеха и системы вспомогательных производств. Минимальное расстояние до объектов реконструкции способствует снижению транспортных расходов и себестоимости работ в целом.
Контрольные вопросы:
1.	Специфика организации подготовительных работ при организации работ по реконструкци и.
2.	Условия работы строительных машин и оборудования на объектах реконструкции.
3.	Вариантное проектирование организационно-технологических решений процессов реконструкции промышленных предприятий.
4.	Составление календарных планов реконструкции с учетом состояния окружающей среды и окружающей инфраструктуры.
5.	Технология разборки зданий, сооружений и конструкций
6.	Техника безопасности при разборке зданий и переработке строительных отходов.
7.	Организация строительной площадки при реконструкции.
8.	Особенности составления планов выполнения работ при реконструкции
9.	Управление работами по реконструкции объектов жилого и производственного назначения.
10.	Особенности машин и оборудования для выполнения работ по реконструкции и модернизации объектов различного назначения
II.	Дайте перечень использования строительных материалов при разборке крупнопанельных жилых зданий.
12	Приведите основные особенности мансардных надстроек и схемы организации и технологии их строительства.
521
ГЛАВА 7
ПРОГРАММНО-ЦЕЛЕВЫЕ МЕТОДЫ УПРАВЛЕНИЯ ПРОЦЕССАМИ РЕКОНСТРУКЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА И СЛОЖИВШЕЙСЯ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ
(на примере города Москвы)
7.1.	Цели и задачи городского регулирования процессов комплексного обновления существующей жилой застройки
7.1.1.	Современные тенденции реконструкции 5-этажного панельного жилищного фонда: стратегия и организационно-экономический механизм реализации
Реализация мероприятий по обеспечению обновления панельной пятиэтажной застройки на основе реконструкции, модернизации и капитального ремонта выступает важнейшим направлением городской жилищной политики.
Решение этой проблемы базируется на реализации крупных градостроительных задач по комплексной реконструкции с учетом принципов компактности и комплексности, трансформации и преемственности с тем, чтобы сложившиеся в 50—60 гг. районы массовой пятиэтажной панельной застройки обрели новый облик и современный конкурентоспособный стандарт жилой среды.
В настоящее время, например, в Москве около 13% жилищного фонда составляет пятиэтажный панельный фонд социального и частного жилья, имеющий низкие эксплуатационные характеристики, разнообразные конструктивные схемы и планировочные решения, неоднородность объектов обслуживания населения и низкую плотность застройки, значительный физический износ, требующий ремонтных мероприятий, не удовлетворяющие жилищным потребностям качественные параметры квартир, отсутствие лифтов, мусоропроводов, малые размеры балконов
Пятиэтажная панельная застройка в Москве в настоящее время без проведения необходимых ремонтно-восстановительных работ достигла предельного уровня эффективности реконструкции, когда с интенсивным ростом физического и морального износов экономический эффект инвестиционных проектов восстановления начинает снижаться.
Разнообразные проектные решения реконструкции пятиэтажных жилых домов позволяют повысить этажность дополнительно от 1- до 4-этажей, за счет пристраиваемых объемов увеличить размеры кухонь и жилых помещений, осуществить устройство мансард, обеспечить повышение теплозащиты ограждающих конструкций, модернизацию систем отопления и горячего водоснабжения, позволяющих уменьшить тепло- и водопотребление почти вдвое. Дома, находящиеся в наиболее плохом техническом состоянии (серии К-7, П-32, 11-35) из-за конструктивных недостатков и образовавшихся неустранимых дефектов признаны нецелесообразными к реконструкции и должны быть снесены.
В этих условиях разработка и реализация комплексной программы реконструкции позволит не только поддержать панельный жилищный фонд в удовлетворительном техническом состоянии и снизить размеры преждевременного физического износа, но и существенно обновить существующий жилищный фонд за счет сноса ветхих домов и строительства нового
523
жилья, а также обеспечить значительный социально-экономический и градостроительный эффект обновления городской среды и получения дополнительной площади жилья на существующих городских территориях за счет пристройки и надстройки зданий. По оценкам специалистов, обеспечение прироста жилой площади при реконструкции здания достигается в 1,5 раза дешевле, чем при строительстве на новых территориях, на 25—30 % снижаются расходы материально-технических ресурсов, проведение работ по дополнительной теплозащите здания сокращает энергопотребление на 40 %.
Стратегия Программы комплексной реконструкции и обновления 5-ти этажного панельного фонда базируется на учете количественных, качественных и износовых характеристик панельной застройки, выборе схем обновления, технико-экономической оценке эффективности принимаемых решений, обоснования соотношений сноса, реконструкции и нового строительства, использовании мощностей и резервов стройидустрии, освоении новых технологий, в том числе ресурсосбережения, прироста площадей, проведении работ без отселения жителей и т.д. Это требует формирования основательной методологии развития организационной, проектно-строительной, финансовой и нормативно-правовой базы, определяющей реконструкцию, как программный целенаправленный постоянный процесс обновления жилья массовых панельных серий.
Важнейшим положением научной концепции является представление о реконструкции панельного жилищного фонда как составной части развития жилищного потенциала и формирования плановой структуры многофункциональных жилых комплексов.
Главная задача состоит в разработке и обеспечении прединвестиционного обоснования комплекса мероприятий по важнейшим направлениям реконструкции, нового строительства, сноса, модернизации и капитального ремонта в районах панельной жилой застройки на основе научно-технических достижений в сфере технологий и ресурсосберегающих методов, использования выгод рыночных механизмов и смешанных схем финансирования, усиления воздействия инвестиционных факторов на повышение эффективности реконструкции, сроков и качества работ, рационального соотношения коммерческого и социального жилья.
Выбор направлений, методов и очередности реконструкционных работ определяется оценкой исходной ситуации, маркетинговыми исследованиями. В частности учитывается: территориальное расположение участка («Рейтинг»), определяющее соотношение спроса и предложения на объекты недвижимости; обеспеченность элементами инженерной и объектами социальной инфраструктуры; плотность застройки, расположение и техническое состояние 5-ти этажных жилых домов.
Эти данные во многом определяют соотношение затрат (потерь) и доходов, что является предметом экономического исследования и анализа в бизнес-планировании при реализации реконструкции
В бизнес-плане решаются следующие задачи:
•	проводится анализ исходных материалов: ситуационного плана, показателей технического состояния зданий, проектного предложения реконструкции, социальных условий и демографической структуры населения, условия заселения квартиры и другое;
•	определяются направления, источники, формы, условия и объемы инвестиционных затрат, расходов по эксплуатации;
•	рассматриваются размеры потерь, связанных со сносом фондов, компенсационными выплатами, предоставлением жилищного фонда переселяемым жителям, а также упущенной выгоды при досрочном прекращении аренды муниципальных объектов коммерческими структурами;
•	прогнозируются источники, формы и размеры поступления в бюджет и внебюджетный фонд города на основе проведенной реконструкции, расширения налогооблагаемой базы;
524
•	производится оценка и прогноз конъюнктуры строительного рынка и рынка недвижимости, возможности и условия привлечения внебюджетных инвестиций, формируется стратегия маркетинга;
•	разрабатывается организационно-финансовый механизм проведения реконструкции;
•	определяются основные технико-экономические показатели, проводится расчет потока чистых средств, показателей, характеризующих экономическую, коммерческую и бюджетную эффективность реконструкции, социальные результаты;
•	проводится экономическая оценка альтернативных вариантов реконструкции; при необходимости вносятся предложения по повышению экономической эффективности реконструкционных мероприятий;
•	уточняются правовые аспекты, формы собственности, юридический статус объектов, имущественные отношения, нормативы, ограничения, требования муниципальных органов;
•	даются рекомендации по страхованию коммерческого риска;
•	подготавливается резюме, в котором конспективно излагаются: краткая характеристика реконструируемой территории, сущность предложения по реконструкции, очередность (этапы) реализации, объемы затрат и доходов (с подразделением по формам собственности, источникам финансирования), показатели эффективности реконструкции, приводится краткое заключение.
Широкие возможности преобразования жилой застройки определяются реализацией экспериментальных проектов ускоренной технологии организации проведения работ и эффективных конструктивных решений (по критерию выгоды для жильцов, экономии ресурсов, интеграции привлекаемых финансовых средств), внедрения системы финансирования, обеспечивающей консолидацию механизмов использования ссуд банков (по установленному нормативу затрат на 1 м2 общей плошади), соразмерного долевого привлечения собственных средств жителей (не более 10—15 %), фиксированного размера бюджетного финансирования и субсидированная.
Москва, как крупнейший мегаполис в результате целенаправленных действий приступила в 2003 г. к реализации программы комплексной реконструкции объектов массовой жилой пятиэтажной застройки.
Впервые была разработана и закреплена в Постановлениях Правительства Москвы методология реконструкции жилищного фонда на основе строительства «стартовых домов» и волнового переселения жителей, обоснованы физические объемы их строительства на периоддо 2010 г., намечены комплекс мер, определяющих условия инвестирования и разграничения финансовых обязанностей между инвесторами и городом, порядок переселения граждан из сносимых домов. Практическое решение проблемы реконструкции и сноса пятиэтажного и ветхого фонда предусматривало комплекс мер, сочетающих рыночнофинансовый механизм привлечения инвестиций и социальную политику расселения жителей*.
На первом этапе эффективно реализовалась схема привлечения инвестиций на условиях «50 % на 50 %» площади, передаваемой инвесторам и городу. При этом город финансировал строительство инженерных сетей, встроенно-пристроенных помещений, социально-бытовой инфраструктуры. Было привлечено более 4,5 млрд, руб., из них две трети — средства населения при приобретении коммерческого жилья. За счет льгот и гибкой политики удалось привлечь к инвестиционной деятельности большинство предприятий строительного комплекса Москвы.
Однако в процессе реализации программы реконструкции росли затраты на инженерное обустройство новых территорий для строительства при дефиците свободных территорий со сложившейся инфраструктурой.
В результате произошли изменения в финансовой схеме привлечения инвестиций и снижении доли жилья, передаваемого городу: лишь 30 % построенного жилья передается
*Многие положения упомянутых постановлений с успехом используются в других регионах России, в частности Сургуте и Санкт-Петербурге.
525
городу па пели переселения, что повлекло удлинение сроков переселения жителей и замедление сроков реализации программы. При этом существенно отставало создание нормативноправовой базы, регулирующей социальные процессы переселения граждан, отчуждения и приобретения собственности в процессе реконструкции жилищного фонда, вопросы упреждающей разработки проектно-сметной документации и схем реконструкции пятиэтажного фонда по срокам, объемам и наличию инженерных сетей. Недостаточно были решены вопросы перехода на экономичные проекты домов, предназначенных для замены устаревшего фонда, а также проекты реконст рукции и модернизации домов, не подлежащих сносу.
Сложившийся порядок финансирования («30 % на 70 %») и распределения собственности, передаваемой инвесторам и городу, не позволяет в полном объеме выполнить принятые программные задания.
Увеличение объемов жилья, направляемого на цели переселения, интенсификация работ и сокращение сроков реализации программы реконструкции панельной пятиэтажной застройки требуют привлечения дополнительных источников финансирования. Особое значение приобретает поэтапное привлечение средств городских источников для финансирования программы. Такая схема комбинированного финансирования за счет городских ресурсов в сочетании с действующим механизмом привлечения частных инвестиций создаст условия для увеличения объема строительства стартовых домов до 1,5 млн м’ общей площади в год и роста доли жилья, направляемого на переселенческие цели.
Для привлечения дополнительных источников финансирования принято решение о создании Внебюджетного фонда реконструкции панельной застройки за счет аккумуляции средств от реализации высокоприбыльных проектов, выручки от строительства эксклюзивных жилых домов по программе «Новое кольцо Москвы», доходов от реализации городского имущества, поэтапного перевода реализации городской программы реконструкции на финансирование из городских источников.
Важнейшим механизмом финансирования программы выступает привлечение средств населения через систему городских займов, финансовых обязательств и ипотечного кредитования, в том числе и для модернизации жилищного фонда, не подлежащего сносу. Необходимо усилить меры по повышению привлекательности у населения этих финансовых инструментов.
Правительством Москвы было принято постановление № 608 от 6 июля 1999 года «О задачах комплексной реконструкции районов пятиэтажной застройки первого периода индустриального домостроения до 2010 года», которым установлены объемы ежегодного строительства жилой площади по программе реконструкции 5-этажных домов — не менее 1 млн м2. (рис. 7.1).
В К-7
В 11-32
□	1605-АМ
□	1МГ-300
В п -32
В Прочие
Рис. 7.1. Задание по сносу пятиэтажных панельных домов в г. Москве до 2010 г.
526
Однако в 2000 г. и 2001 г. фактические и планируемые объемы ввода жилья несколько сократились и в 2001 г. планировалось построить лишь 797 тыс. м2 жилья (рис. 7.2.).
Рис. 7.2. Объемы строительства жилой площади по программе реконструкции 5-этажных панельных домов
На рис. 7.3. представлена динамика строительства жилья по программе реконструкции пятиэтажного и ветхого жилого фонда (по всем источникам финансирования)
Рис. 7.3. Ввод жилья по программе реконструкции пятиэтажного жилого фонда первого периода индустриального домостроения по цели переселения
Отметим, что за последние три года рост вводов жилья по программе реконструкции пятиэтажного фонда увеличился на 30 %.
Интересным представляется тот факт, что город в 2003 и 2004 гг. финансирует порядка 40- 43 % строительства жилья поданной программе (рис. 7.4, 7.5), остальная часть жилья — доля города по инвестиционным контрактам.
527
600
Рис. 7.4. Ввод жилья по программе реконструкции пятиэтажного жилого фонда первого периода индустриального домостроения по цели переселения (за счет городского бюджета)
900
Рис.7.5. Ввод жилья по программе реконструкции пятиэтажного жилого фонда первого периода индустриального домостроения по цели переселения (доля города по инвестиционным проектам)
Вышеприведенные данные свидетельствуют о том. что за счет средств городского бюджета осуществляется ввод значительных объемов жилья по различным городским строительным программам. С 2005 года за счет средств бюджета Москвы планируется практически в два раза увеличить строительство жилья на цели переселения. Город полностью финансирует строительство жилья для очередников, в том числе и по программе ’«"Молодой семье — дистуннъе жилье» (порядкатыс. Кг й'УОсгтыс'. м'-j.
Однако несмотря на расширенную географию строительства жилья по различным городским программам, его вводы не отвечают потребностям населения (в частности нуждающихся граждан). Большая часть вводов жилья осуществляется инвесторами по городским инвестиционным контрактам (часть жилья возводится за счет средств бюджета города). Исходя из этого, динамика роста цен на жилье в столице напрямую зависит от распределения долей города и инвесторов в результате его реализации.
528
В то же время, как отмечается в указанном постановлении, ряд домов, которые имеют достаточные конструктивно-планировочные и прочностные характеристики решено не сносить, а модернизировать.
Правительство Москвы постановило: с 2001 года приступить к модернизации зданий, не подлежащих сносу, в объеме не менее 200—300 тыс. м2 в год — для завершения полной реконструкции конкретных кварталов и микрорайонов.
Отныне запрещается сносить «пятиэтажки» серий 515 (крупнопанельные), 510 (крупноблочные), 51 I (кирпичные), 1-447 (кирпичные).Решение о возможном сносе зданий этих серий в конкретных случаях будет принимать правительство Москвы по каждому дому отдельно.
Для успешной реализации программы реконструкции 5-этажного панельного фонда необходима новая финансово-экономическая концепция, ориентированная на привлечение средств городского бюджета, гарантии городских властей при кредитовании и привлечении средств собственников жилых помещений и инвестиций населения, создания фонда аккумулирования средств по ремонту и реконструкции жилищного фонда.
Рентабельность вложения средств города в реконструкцию позволит повысить финансовую ликвидность жилищного фонда, улучшить его техническое состояние, привести в соответствие с современным стандартом архитектурно-планировочные характеристики домов, усилить экономическую самостоятельность и ответственность собственников жилых и нежилых помещений за сохранность и порядок в домах.
К реконструкции 5-этажного панельного фонда следует относиться как к постоянному процессу, закладывая основательную, специализированную, организационную, финансовую, нормативную базу отрасли реконструкции массовых типовых зданий.
Общая ориентировочная сумма затрат на капитальный ремонт,модернизацию и реконструкцию может составить: в целом = 2,21—3,06 млрд $. Требуемые ежегодные затраты (на период до 2010 года) могут потребовать приблизительно 221 млн — 306 млн $.
Чтобы точно установить объем необходимых инвестиций, рекомендуется провести комплексную технико-экономическую экспертизу зданий по сериям и типам, чтобы выявить наиболее часто встречающиеся дефекты и нарушения. Составленный по результатам экспертизы список необходимых работ в виде каталога стандартных работ может быть юридически закреплен Постановлением Правительства Москвы.
Там же должен быть установлен максимально допустимый объем общих затрат по ремонту дома (например, в расчете на I м2 общей площади в ремонтируемом доме) отдельно для каждой серии домов. Это Постановление станет основой для определения объема необходимых инвестиций*.
Оценка комплексности решения проблемы обновления пятиэтажной застройки и обоснование сбалансированной стратегии реконструкции, модернизации и ремонта 5-этажного жилищного фонда должна базироваться на определении и оценке бюджетной и коммерческой эффективности сложившихся схем привлечения финансовых ресурсов, совершенствовании финансирования процесса модернизации пятиэтажных жилых домов частично за счет привлечения средств населения и выбора других приоритетных финансовых источников на основе формирования благоприятных условий их участия в программах обновления домов.
*Например, в Берлине по этой методике была проведена оценка стоимости необходимых ремонтных работ в десяти типовых серия домов. Было подсчитано, что в среднем ремонт + энергосберегающие мероприятия обойдутся в 16 000 нем марок в расчете на каждую квартиру. Это составило примерно 30 % от стоимости строительства нового жилья в 1991 году в Берлине. Уже один этот аргумент снял вопрос о сносе этого жилого фонда и новом строительстве.
529
Варианты привлечения финансовых средств для реализации программы модернизации пятиэтажных панельных домов не подлежащих сносу, могут быть разнообразны, если бы права собственности на жилые дома находились у частных компаний, населения или ДЕЗов.
В целях активизации процесса реконструкции и модернизации пятиэтажной панельной застройки г. Москвы, привлечения дополнительных источников финансирования, следовало бы рассмотреть вопросы о передаче прав собственности на реконструируемые дома по следующим вариантам:
/. Частной компании с собственным уставным капиталом, желающей самостоятельно выступать заказчиком и инвестором при реконструкции или модернизации пятиэтажных домов.
2. Жилищной компании с уставным капиталом, полностью (на 100 %) принадлежащим городским властям.
3. Населению — в лице объединения (товарищества) собственников жилья, специально созданного для проведения реконструкции или модернизации дома.
Одновременно целесообразно внедрять проекты ипотечного кредитования собственников жилья для проведения капитального ремонта с погашением кредита в течении 10—15 лет
При реализации инвестиционного проекта реконструкции объектов кондоминиума следует предусмотреть участие города (других юридических собственников) в финансировании работ пропорционально доле городского имущества, имущества других собственников комплекса недвижимого имущества, реализацию схем инвестирования, обеспечивающих интересы собственников помещений, продажу товариществу собственников жилья на льготных условиях и бесконкурсной основе свободной, незаселенной жилой площади.
Первоочередной поддержкой в финансировании и проведении работ по реконструкции и модернизации отдельных зданий должны пользоваться формируемые кондоминиумы и создаваемые для управления ими товарищества собственников жилья.
Важным элементом механизма финансирования является возможность поэтапного введения в структуру жилищно-коммунального тарифа платы за капитальный ремонт жилищного фонда и инвестиционной составляющей на реконструкцию жилых домов.
Заинтересовать граждан вкладывать свои деньги в какие-либо городские программы (пусть даже и в реконструкцию собственного дома) достаточно трудно и возможно только при формировании благоприятных условий, сопутствующих данному процессу. Безусловно, в каждом конкретном случае возможны различные варианты стимулирования населения. Основными условиями привлечения финансовых средств населения в реконструкцию и модернизацию жилья должны быть следующие:
•	выделение городскими властями безвозмездных субсидий на проведение модернизации и реконструкции жилья;
•	обеспечение льготного кредитования собственников жилья с процентной ставкой не более 5 % годовых в валюте;
•	обеспечение отсрочки по уплате кредита банкам до окончания модернизации или реконструкции;
•	передача в собственность созданных товариществ всех нежилых помещений (чердаков, подвалов) после проведения модернизации;
•	передача в собственность ТСЖ части жилых помещений (образовавшихся в результате прироста плошади), возможность их покупки жильцами дома по льготным ценам или учет средств от реализации дополнительной площади в счет оплаты кредита.
Организационно-экономический механизм соразмерного долевого привлечения и консолидации инвестиций с учетом территориальных, финансовых и социальных факторов создаст условия для ускорения процессов обновления сложившейся панельной жилой застройки.
530
7.1.2.	Проблемы аварийных и ветхих домов
Одним из наиболее важных элементов распределения капитальных вложений и обновления жилой среды является анализ наличия и распределения ветхих и аварийных строений в г. Москве, после ликвидации которых на освобождаемых территориях обеспечивается строительство нового жилья и других объектов.
По результатам обследования и инвентаризации жилищного фонда оформляются данные о количестве и общей площади аварийных и ветхих строений в г. Москве (табл. 7.1-7.2).
Таблица 7.1
Количество и площадь ветхих домов г. Москвы (по принадлежности)
Административный округ	Муниципальные		Ведомственные		Федеральные		ЖСК		Частные	
	Кол стр.	Об. пл. (кв.м)	Кол.стр	Об .пл. (кв.м)	Кол.стр.	Об.пл. (кв.м)	Кол.стр	Об .пл. (КВ.М)	Кол.стр.	Об пл. (кв.м)
ЦАО	307	757258	8	24615	0	0	0	0	0	Б/пл
САО	64	41167	25	2923-4	4	9186	10	1189	8	Б/пл
СВАО	47	79701	16	39685	0	0	0	0	3	Б/пл
ВАО	80	197084	24	52082	1	2788	0	0	8	Б/пл
ЮВАО	109	210048	31	63213	0	0	0	0	1	Б/пл
ЮАО	30	77897	6	20838	0	0	0	0	2	Б/пл
ЮЗАО	6	7063	20	17937	22	4851	0	0	2	Б/пл
ЗАО	42	30575	16	5297	0	0	0	0	9	Б/пл
СЗАО	16	266580	5	1979	1	300	0	0	4	Б/пл
итого	_ 291	1667373	151	254880	28	17125	10	1189	37	Б/пл
Таблица 7. 2
Количество и площадь аварийных строений г. Москвы (по принадлежности)
Администра-тивный округ	Муниципальные		Ведомственные		Федеральные	
	Кол.стр.	Об.пл. (кв.м)	Кол.стр.	Об.пл. (кв.м)	Кол. ст Р-	Об.пл. (кв.м)
ЦАО	231	380212	6	6728	2	3931
СВАО	2	7341	0	0	0	0
ВАО	8	44264	1	5520	0	0
ЮВАО	1	3878	1	4715	0	0
ЮАО	0	0	1	1571	0	0
ЮЗАО	1	5460	0	0	0	0
ЗАО	0	0	2	2796	0	0
ИТОГО	243	441155	11	21330	2	3931
На основе полученных данных исследуются дома с различной степенью износа, их размещение на территории административных округов, выделим следующее, распределение числа и общей площади в ветхих домах с износом более 60 % в разрезе административных округов (рис. 7.6, 7.7).
531
Рис. 7.6. Распределение квартир, находящихся в ветхом фонде г. Москвы с износом на более 60 %
Рис. 7.7. Распределение обшей плошали квартир, находящихся в ветхом фонде г. Москвы с износом более 60 %
Важно выделить, что на месте отмеченных домов с высокой степенью износа целесообразно разместить новое жилье, предназначенное для обеспечения очередников, особенно в тех районах, где имеет место высокий процент числа нуждающихся граждан, что при остром дефиците строительных площадок в городе является очень актуальным.
Необходимость комплексного охвата всего спектра задач, решаемых в сфере воспроизводства жилья в современный период становления рыночных отношений требует анализа программы капитального ремонта жилищного фонда, обеспечения темпов и пропорций ликвидации недоремонта и наилучшей траектории выхода к состоянию нормального воспроизводства жилья.
С этой целью важна роль сбалансированных моделей, состоящая в систематизации показателей о потребностях в капитальном ремонте и наличии ресурсов, выделяемых для его проведения, а также осуществляющую сбалансированную увязку моделей перспективного и текущего планирования.
532
Можно предполагать, что со временем, по мере преодоления жилищной нужды и увеличения количества жилого фонда, затраты на простое воспроизводство жилой застройки в процессе капитального ремонта и строительства новых жилищ взамен изношенных будут расти как в абсолютном выражении, так и в сравнении с затратами на увеличение жилого фонда. Рациональное использование сумм, выделяемых на капитальный ремонт жилого фонда, в значительной степени определяет сохранность зданий, а следовательно, и будущие затраты на их воспроизводство.
Капитальный ремонт жилищного фонда г. Москвы является формой частичного восстановления основных фондов, рассматриваемый как составной элемент единого процесса воспроизводства жилья. Совместное планирование ремонта и нового строительства жилых зданий должно иметь место как при простом, так и при расширенном воспроизводстве жилого фонда.
Взаимосвязь капитального ремонта и нового строительства как различных аспектов единого процесса воспроизводства жилой застройки проявляется в зависимости объема нового строительства от сохранения старого фонда путем осуществления капитального ремонта.
Важным аспектом планирования капитального ремонта, рассматриваемого как элемент единого длительного процесса воспроизводства основных фондов, является влияние принимаемых для ближайшего периода плановых решений на последующий график воспроизводства Так, выборочный ремонт в плановом году вызывает необходимость повторного ремонта жилого дома через 5—10 лет, в то время как производство комплексного ремонта позволило бы в течение нескольких десятилетий не проводить капитального ремонта данного здания. Суммарные затраты на воспроизводство, и их распределение во времени могут быть различными. В связи с этим плановые решения для ближайшего периода должны приниматься с учетом экономических последствий в некоторой перспективе. В противном случае экономия на ближайших затратах может привести к существенному перерасходу в будущем, перекрывающему достигнутую на первых порах экономию даже с учетом обесценения предстоящих затрат под влиянием фактора времени.
Очевидно, что планирование воспроизводства жилого фонда и входящего в состав этого воспроизводства капитального ремонта представляет сложность только в том случае, когда может иметься множество вариантов этих планов. Если имеется правило однозначного определения порядка мероприятий по воспроизводству застройки, то проблем планирования, кроме выполнения определенного количества расчетов, не возникает. Такое правило содержится в инструктивных документах по проведению планово-предупредительных ремонтов жилого фонда. Так, в этих документах устанавливается необходимость проводить капитальный ремонт жилых зданий из каменных материалов (I—III групп капитальности) через каждые 6 лет (выборочный ремонт) и через каждые 24—30 лет (комплексный ремонт).
Казалось бы, тем самым решены все проблемы планирования капитального ремонта. Однако в реальной жизни возникают обстоятельства, не дающие возможности во всех случаях следовать рекомендациям положения о проведении планово-предупредительных ремонтов жилых и общественных зданий. При отклонении же от них сразу возникает неопределенность, методов преодоления которой в инструктивных документах обычно не указывается.
Другой метод определения графика ремонтов может быть выведен из анализа расчетных или фактических сроков службы элементов зданий. Можно считать, например, что капитальный ремонт должен проводиться по истечении расчетного срока службы элементов здания и состоять в замене этих элементов. Тогда сроки и состав ремонтов будут определяться сроками службы элементов здания, за исключением наиболее капитальных (стены и фундаменты), определяющих общий срок службы здания и не сменяемых на протяжении этого срока.
533
Однако в обоих рассмотренных методах определения сроков и состава ремонтов остаются в стороне вопросы эффективности использования средств. Так, может оказаться целесообразным с экономической точки зрения сменить какие-то конструкции раньше истечения допустимого срока их службы. В этом случае совместится ряд таких замен, что позволит снизить затраты, компенсируя тем самым ущерб от преждевременного вложения средств в эти замены.
7.1.3.	Обеспечение выполнения программы капитального ремонта, модернизации и реновации зданий
Необходимость комплексного охвата всего спектра задач, решаемых в рамках выполнения Генерального плана развития Москвы в современный период, требует оценки состояния проблемы капитального ремонта жилищного фонда, обеспечения темпов и пропорций ликвидации недоремонта и наилучшей траектории выхода к состоянию нормального воспроизводства жилья.
Капитальный ремонт, реконструкция и обновление жилищного фонда способствует решению жилищной проблемы и повышению сохранности жилья.
В настоящее время жилищный фонд составляет 39,4 тыс. жилых домов с общей площадью 196181,7 тыс. м2. Техническое состояние характеризуется следующими данными:
•	в хорошем и удовлетворительном состоянии (0—40 % физический износ) соответственно находятся (по количеству строений и объему общей площади) 60 % и 83 % от их общего числа и площади,
•	в неудовлетворительном состоянии (износ от 41 % до 60 %) — 27,8 % и 14,8 %,
•	в ветхом — (61 % и более) — 11,5 % и 1,3 %.
Качественные и количественные характеристики жилищного фонда определяются особенностями различных форм собственности, периодами постройки жилых домов, конструктивными схемами и планировочными параметрами, капитальностью, социальнодемографическими характкристиками проживающих, условиями эксплуатации, уровнем благоустройства, территориальным расположением.
Поскольку капитальный ремонт является формой частичного восстановления основных фондов, естественно рассматривать его как составной элемент единого процесса воспроизводства. При этом совместное планирование ремонта и нового строительства жилых зданий должно иметь место как при простом, так и при расширенном воспроизводстве жилого фонда.
Взаимосвязь капитального ремонта и нового строительства как различных аспектов единого процесса воспроизводства жилой застройки проявляется в зависимости объема нового строительства от сохранения старого фонда путем осуществления капитального ремонта. Поскольку задачей воспроизводства является сохранение основных фондов, не конкретных физических единиц, а общего количества, то. с точки зрения этой задачи, безразлично, сохранять ли путем ремонтов существующий фонд или сносить его и строить новый равной жилой площади.
Другим важным аспектом планирования капитального ремонта, рассматриваемого как элемент единого длительного процесса воспроизводства основных фондов, является влияние принимаемых для ближайшего периода плановых решений на последующий график воспроизводства. Так, выборочный ремонт в плановом году вызывает необходимость повторного ремонта жилого дома через 5—10 лет, в то время как производство комплексного ремонта позволило бы в течение нескольких десятилетий не проводить капитального ремонта данного здания.
534
Очевидно, что как суммарные затраты на воспроизводство, так и их распределение во времени в этих случаях могут быть различными. В связи с этим плановые решения для ближайшего периода должны приниматься с учетом экономических последствий этих решений в некоторой перспективе. В противном случае экономия на ближайших затратах может привести к существенному перерасходу в будущем, перекрывающему достигнутую на первых порах экономию даже с учетом обесценения предстоящих затрат под влиянием фактора времени.
Для улучшения состояния жилищного фонда и повышения его благоустройства городскими властями ежегодно выделяются средства на капитальный ремонт.
Вместе с тем объемы капитального ремонта недостаточны, существенно отстают от потребностей, в результате чего нарастают износовые явления, снижается ликвидная стоимость недвижимости. Объемы проведения капитального ремонта во много раз отстают от ввода жилья в строй.
Отметим, что в настоящее время у 18 % жилых домов многие конструктивными элементы требуют ремонта или замены, 6 % жилых домов — ветхие строения, износ конструкций которых превышает 61 % и они должны подлежать сносу или реконструкции по инвестиционным программам. Недофинансирование и недоремонт жилищного фонда негативно влияет на его техническое состояние. Продолжается процесс снижения доли зданий, находящихся в хорошем состоянии и увеличивается доля домов в неудовлетворительном состоянии.
Недостаточность соответствующих методических подходов к обоснованию стратегии ремонтно-конструктивных мероприятий затрудняет комплексную реализацию программ обновления сложившейся застройки.
Отсутствие увязки взаимодополняемости реализуемых программ реконструкции и сноса с программой капитального ремонта снижают эффективность использования финансовых ресурсов и комплексность проведения работ.
Важнейшим фактором, осложняющим процессы комплексного капитального ремонта, реконструкции и сноса жилых домов, выступает неурегулированность правоотношений в жилищной сфере, экономическая несостоятельность собственников квартир принять расходы за капитальный ремонт, несоответствие некоторых норм законодательства Москвы — федеральным указам и постановлениям (например, включение составляющей на капитальный ремонт в платежи за жилищные услуги).
Требуется совершенствование нормативно-методической базы по организации и проведению ремонта и реконструкции, ее адаптации к новой концепции ремонтнореконструктивных мероприятий в условиях рынка жилья
Недостаточно отработаны индустриальные технологии выборочного капитального ремонта, надстройки без отселения жителей, различные планировочные схемы улучшения потребительских характеристик ломов, методов повышения энергоэффективности существующей застройки
В условиях различных форм собственности на жилье система финансирования капитального ремонта осталась прежней — за счет средств городского бюджета.
Финансирование капитального ремонта не было включено в сферу инвестиционной городской политики, что не позволило обеспечить привлечение внебюджетных источников финансирования.
Принятая Правительством Москвы Программа капитального ремонта жилых домов недостаточно подкреплена требуемыми финансовыми ресурсами из внебюджетных источников финансирования. В этих условиях целесообразно разработать схемы финансовых потоков на проведение капитального ремонта жилых домов, расположенных в районах реконструкции или строительства жилья, за счет инвестиционных контрактов.
Исходя из вышесказанного, следует отметить, что, в целях повышения эффективности реализации программы капитального ремонта в рамках Генерального плана развития Москвы, основные пути ее исполнения должны базироваться на:
535
—	обосновании перечня организационно-правовых, финансово-экономических и социальных механизмов обеспечения сбалансированного проведения капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации районов сложившейся застройки;
—	обосновании состава работ по разработке первоочередных кварталов, подлежащих обновлению для отработки эффективных объемно-планировочных, технико-экономических энергоэффективных и социальных проектов с учетом возможности проведения работ без отселения жителей;
—	разработке научно-технического и проектного обеспечения, включающего комплекс мер по инженерно-техническим и строительно-технологическим направлениям, новым эффективным проектным решениям, обеспечению нормативных требований к реорганизации сложившейся жилой застройки, по развитию научной реставрации и реконструкции застройки, обладающей историко-культурной ценностью, реорганизации жилой застройки, капитальному ремонту, модернизации и реконструкции жилищного фонда;
—	программном прогнозе основных показателей капитального ремонта, модернизации и реконструкции жилищного фонда и градостроительных образований на период до 2010 г. с разбивкой по годам и административным округам г. Москвы.
7.1.4. Программно-целевые методы управления обновлением существующей жилой застройки
Важнейшим стратегическим направлением стабилизации развития экономики города выступает воспроизводственная политика в сфере жилья и инженерной инфраструктуры, явившаяся мультипликатором экономического роста развития экономики, обеспечившая радикальный поворот от прямой финансовой поддержки производителя к поддержке потребителя-гражданина, желающего приобрести жилье и улучшить жилищные условия путем внедрения кредитно-финансовых механизмов, создания условий для существенного роста платежеспособного спроса и внедрения механизмов, позволяющих задействовать в жилищной сфере внебюджетные источники финансирования, включая средства населения, частных и институциональных инвесторов.
Реализация задач жилищного строительства и реконструкции жилищного фонда предусматривает комплекс методов, сочетающих рыночно-ориентированный финансовый механизм для обеспечения условий по созданию разнообразных форм и способов приобретения жилья и целенаправленную жилищную политику в сфере социальных программ поддержки малообеспеченных семей.
Инвестиционная политика в жилищной сфере, рассматриваемая как совокупность методов управления и регулирования органами власти процесса принятия нормативно-правовых и хозяйственных решений, определяет основные направления инвестиций, меры их концентрации и интеграции на ключевых приоритетах социально-экономического развития города, механизмы вовлечения в инвестиционный процесс внебюджетных средств, кредитных и заемных ресурсов, предоставления льгот юридическим и физическим лицам, от чего зависит стабильность темпов и сбалансированности роста жилищного потенциала, получения наибольшего прироста жилой площади и дохода на каждый рубль затрат.
Сбалансированность структурной политики состоит в привлечении инвестиций пропорционально выбранным приоритетам в жилищно-воспроизводственной политике и всемерном содействии инвесторам, деятельность которых отвечает городской инвестиционной политике. Инструментом реализации структурной политики явились целевые инвестиционные программы. Ежегодные инвестиционные программы правительства Москвы призваны
536
обеспечить как баланс потребностей развития города и финансовых ресурсов, так и баланс прав и обязанностей города и инвесторов. Правительство Москвы разрабатывает и реализует краткосрочные и среднесрочные отраслевые и целевые инвестиционные программы в области реализации жилищной политики: например, программа сноса и реконструкции 5-этажного панельного и ветхого фонда и др.
Данными документами планируются основные натуральные и стоимостные показатели, число которых уточняется по мере методической наработки опыта формирования инвестиционных программ.
Утвержденная поэтапная схема планирования, подготовки и реализации городских инвестиционных программ на территории г. Москвы представлена на рис. 7.8.
Актуальность решения проблемы определяется необходимостью повышения эффективности распределения финансовых ресурсов в строительство, реконструкцию жилья и инженерную инфраструктуру, обеспечивающих комплексную застройку территорий и воспроизводственную политику в городе с целью создания в городе более благоприятного инвестиционного и предпринимательского климата.
Важнейшей задачей является обеспечение финансирования заданий адресной инвестиционной программы города за счез городских и привлеченных средств, направленных на обеспечение комплексной застройки и инженерной инфраструктуры территорий массового жилищного строительства, на основе принятия эффективных решений по распределению и оптимизации ресурсов, увязанных с воспроизводственной политикой в сфере жилья.
Необходимым условием рационализации структуры и пропорций капитальных вложений является разработка методов определения наиболее эффективного планирования имеющихся финансовых ресурсов с целью получения максимальной отдачи в зависимости от условий конкретных районов города: типа застройки, состояния жилищного фонда и инженерных коммуникаций, демографических и экологических характеристик. Несмотря на наличие большого числа общетеоретических работ в данной области методические инструменты, обеспечивающие сбалансированность капитальных вложений в условиях рыночных отношений до настоящего времени не созданы, что делает весьма актуальным осуществление разработок в области определения реальных зависимостей между ценовыми и качественными характеристиками жилищного фонда и объектов коммунального хозяйства, прогнозирования характера данных зависимостей при условии реализации тех или иных инвестиционных программ, создание методики определения целесообразности их осуществления, минимизации стоимости, привлечения наиболее эффективных инвесторов.
Целью является повышение эффективности инвестиционных программ и сбалансированности распределения капитальных вложений в воспроизводство жилищной и инженерной инфраструктуры города на основе использования балансовых методов расчета и установления рациональных пропорций между затратами на строительство, реконструкцию жилья и инженерной инфраструктуры, разработки укрупненных нормативов планирования капитальных вложений, прогнозирования объемов привлечения средств населения и негосударственных инвесторов в жилищное строительство, совершенствования методов формирования оптимальной инвестиционной программы.
Острая необходимость поиска новых методов к комплексному решению проблем реорганизации территорий сложившейся застройки на основе программно-целевых подходов к проведению капитального ремонта, модернизации и реновации зданий и сооружений определяется следующими особенностями процессов обновления существующей застройки:
— работы по капитальному ремонту и модернизации домов проводятся в крайне недостаточных объемах;
537
Этапы инвестиционного процесса	Исходные данные предынвестиционного периода					
			Д 1 LJ V J 1FI KlljrlV 1 Г11ДГ1ЧЛ1 IlDIrl			
	Генеральный план					
	Разработка градостроительных планов административных округов и районов	Разработка схем размещения жилищного и отраслевого строительства	Формирование и утверждение комплексной программы размещения жилищного и отраслевого строительства	Разработка проектов планировки территорий с эскизом застройки	Проведение конкурсов на архитек-турно-градо-стороитель-ные решения по застройкам территорий	Подготовка исходно-разрешительной документации для эскизного проекта застройки. Разработка эскизных проектов застройки территорий, бизнес-планов, обосновывающих эффективность инвестиций
№ этапов	0	I	2	3	4	5
Инвестиционный период
Формирование и утверждение программы освоения территорий с перечнем застроек, включая перечень объектов строительства по отраслям городского хозяйства	Определение заказчиков (организаторов проектов) по территориям застроек и отдельным объектам	Подготовка пакетов ИРД и конкурсной документации на объекты в застройке	Проведение конкурсов сторонних инвесторов	Проведение конкурсов подряда генеральных проектных организаций на проектирование застройки	Подготовка титульных списков проектно-изыскательских работ на застройки для формирования инвестиционной программы
6	7	8	9	10	11
Инвестиционный период
Освобождение и инженерная подготовка территории застройки и изыскательские работы
Разработка утвер-
Проведение инженерно-геодезических ждаемой проектной тиза и изысканий, подго-
| товка и утверждение | застройку и отдель- |ждение
документации на
Экспер- Формирование и утверждение перечня строек для инвестиционной
угвер-
Проведение Подготовка титуль-конкурсов подряда на
ных списков строек по о&ьектам :т-| городского заказа
задания на проектирование по объектам городского заказа	ные'ооъекты? для объектов городского заказа на конкурсной основе	проектной документации		программы: — городской заказ; — на коммерческой основе; — объекты инженерной инфраструктуры	во объектов городского заказа	на основе утвержденной проектно-сметной документации для формирования инвестиционной программы
	Проектирование и строительство объектов инженерно-транспортной инфраструктуры					
						
12	13	14		15	16	17
						
						
Разработка рабочей документации	Строительство, авторский надзор, технический надзор		Ввод объектов в эксплуатацию		Оформление (передача) имущественных прав на объекты недвижимости	
1						
						
18	1	19		20	|		21	
Рис. 7.8. Поэтапная схема планирования, подготовки и реализации городских инвестиционных программ строительства и реконструкции на территории г. Москвы
*) 1. Основные направления градостроительного развития Москвы.
2.	Градостроительное зонирование территории Москвы.
3.	Программа первоочередных градостроительных мероприятий па период до 8 лет
538
—	не осуществляются комплексный анализ требований жителей, предприятий и организаций, органов государственной власти, префектур управ районов к проведению комплексной реконструкции сложившейся застройки;
—	отсутствует координация, обеспечивающая эффективное межведомственное взаимодействие при осуществлении комплексной реконструкции сложившейся застройки города;
—	имеют место высокие риски вложения инвестиций, ограничены возможности инвестора в реализации проектов комплексной реконструкции градостроительных образований;
—	медленно осуществляется процесс согласования исходно-разрешительной и проектной документации;
—	отсутствуют управленческие механизмы, стимулирующие постоянное снижение издержек (себестоимости) работ, как при реализации строительных программ, так и при эксплуатации жилищного фонда;
—	устарели нормативы, определяющие требования к работам по капитальному ремонту, модернизации, реконструкции и реновации зданий и сооружений.
Правительством Москвы осуществляются целенаправленные правовые и организационноэкономические подходы к стимулированию решения этих важных градостроительных и социальных задач. В табл. 7.3 представлены нормативно-правовые документы, регулирующие воспроизводственную политику в сфере жилья.
Таблица 7.3
Нормативно-правовые документы, регулирующие воспроизводственную политику в жилищной сфере
Наименование	Реализуемые подходы
1. Постановление Правительства Москвы от 21 января 2003 года N 28-ПП, постановление Правительства Москвы от 5 августа 2003 года N 658-ПП «О внесении изменений и дополнений в постановление Правительства Москвы от 21 января 2003 года N 28-ПП»	а) Разработана концепция программы капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий,сооружений и территорий сложившейся застройки начиная с 2003 года и основных объемных показателей на 2003—2004 годы. Концепция направляет работы по комплексной реконструкции (реновации), модернизации и благоустройству жилых районов на переход от территориаль ного роста города к качественному преобразованию сложившейся застройки.
2. Закон города Москвы от 2 апреля 2003 года N 20 «О порядке градостроительного планирования развития территорий административных округов, районов города Москвы»	б) Определен порядок градостроительного планирования развития города
3. Закон города Москвы от 11 июня 2003 года N 41 «Об обеспечении благоприятной среды жизнедеятельности в период строительства, реконструкции, комплексного капитального ремонта градостроительных объектов в городе Москве»	в) Определен порядок формирования благоприятных условий в период градостроительной деятельности
539
Продолжение таблицы 7.3
4. Постановление Правительства Москвы от 29 июля 2003 года N 597-ПП «О порядке формирования адресных перечней строек и городских программ жилищного строительства»	г) Определен состав работ и исполнителей по этапам формирования адресных перечней строек на 4-летний период и городских программ на 3-летний период.Определен порядок организации и проведения конкурсов комплексной реконструкции и реновации зданий, сооружений и территорий сложившейся застройки в городе Москве
5. Постановление Правительства Москвы от 19 августа 2003 года N 698-ПП утверждена «Методика определения размера компенсации инвесторами городу за социальную и инженерную инфраструктуру при строительстве и реконструкции жилых объектов»	д) Определен порядок определения размера компенсации инвесторами за социальную и инженерную инфраструктуру
6. Постановление Правительства Москвы от 8 апреля 2003 года N 230-ПП	е) Утверждена структура городской программы ежегодного строительства жилья в г. Москве
Пройдя несколько этапов развития, программный подход становится преобладающей формой регулирования пространственной организации территорий жилой застройки, важнейшим инструментом воздействия администрации города на процессы и обновление существующей жилой застройки.
На реализацию определенных Правительством Москвы мер в сфере капитального ремонта, модернизации и реконструкции жилищного фонда влияют следующие причины:
—	обострение дефицита свободных от застроек земельных участков и недостаток бюджетного финансирования;
—	отсутствие ясных и открытых правил организации переселения, участия населения в творческом процессе капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий и сооружений сложившейся застройки;
—	отсутствие эффективной городской системы отраслевого управления процессами, большая трудоемкость согласования документации;
—	отсутствие эффективных систем информирования инвесторов об инвестиционных конкурсах;
—	неэффективная система управления территорией, развитием и эксплуатацией жилищного фонда.
В Москве объемы капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий и сооружений сложившейся застройки явно не соответствуют потребностям города, темпам физического и морального старения жилищного фонда, постоянно растущим запросам населения к качеству жилья и благоустройства территории.
В течение длительного времени капитальный ремонт жилых помещений проводился в недостаточных объемах. При общих объемах жилья, находящегося в неудовлетворительном состоянии, 28 млн. м2 в 2005 году запланировано осуществить комплексный капитальный ремонт жилых домов с отселением граждан на площади 36,8 тыс. м2, а капитальный ремонт и модернизацию жилищного фонда без отселения жителей — на площади 281,4 тыс. м2. Необходим переход к масштабному осуществлению капитального ремонта и модернизации жилищного фонда, ведению комплексной реконструкции градостроительных образований.
540
В капитальном ремонте, модернизации, реконструкции и реновации зданий, сооружений, а также реорганизации территорий сложившейся застройки нуждается порядка 500 городских кварталов, что составляет около 30 % общего числа кварталов жилой застройки города. Ежегодная потребность в проведении этих работ составляет порядка 50 кварталов.
Работы по реконструкции и реновации зданий, сооружений и территорий сложившейся застройки могут быть проведены только с привлечением внебюджетных инвестиционных источников. К этому сектору рынка имеется большой интерес инвесторов, однако объем инвестиций в работу по реконструкции и реновации сложившейся застройки остается недостаточным.
В столице резко обостряется дефицит свободных от застроек земельных участков, на которых можно вести новое строительство. Теперь строительство жилых домов преимущественно связано со сносом старых домов и с необходимостью решения проблемы переселения жителей, систематического исследования их потребностей.
Сложившаяся ранее практика точечного ведения работ по капитальному ремонту, модернизации, реконструкции и реновации зданий и сооружений приводит к ухудшению архитектурно пространственной выразительности сложившейся застройки, уменьшению социально-психологического и экологического комфорта, снижению инвестиционной привлекательности проектов.
Реконструкция и реновация, капитальный ремонт и модернизация сложившейся застройки проводятся в кварталах, которые, как правило, имеют сильно изношенное инженерное обеспечение (водопровод, газ, канализация, электричество, тепло). Решение вопросов инженерного обеспечения существенно влияет на затраты и порядок проведения реконструкционных работ. Введение новых норм на электроснабжение жилых помещений пока оставляет открытыми вопросы по дополнительной передаче электрической мощности и, как следствие, приводит к необходимости усиления распределительных магистральных электрических сетей.
Реконструкция и реновация, капитальный ремонт и модернизация зданий, сооружений, а также реорганизация территорий сложившейся застройки проводятся одновременно по нескольким программам, финансируемым из различных источников (федеральный бюджет, московский бюджет, иные источники).
Указанные работы контролируются различными ведомствами, и их общая координация в рамках отдельных территориальных единиц (например, кварталов) практически отсутствует. Ведомственная разобщенность ведения работ исключает возможность вариационного выбора варианта реконструкции с учетом множества заинтересованных сторон, включая органы власти, инвесторов и жителей. В условиях межведомственной разобщенности затруднено решение вопросов определения освобождающихся от застроек территорий, в частности, при реорганизации производственных территорий, общий высвобождаемый ресурс которых только на 2006 год составляет порядка 370 га.
Вместе с тем в Москве есть необходимый потенциал (возможности) для развития работ по капитальному ремонту, модернизации, реконструкции и реновации зданий, сооружений и территорий на основе комплексного подхода. Эти возможности характеризуются следующими факторами:
—	большинство проектов по реконструкции и реновации зданий, сооружений и территорий являются высокорентабельными и привлекательными для инвесторов;
—	сложилась устойчивая тенденция снижения рисков инвестирования за счет совершенствования организации работ, улучшения нормативно-правовой базы, внедрения в работу строительного комплекса информационных технологий управления ресурсами;
—	накоплен большой опыт планирования и организации строительных работ, разработки исходно-разрешительной и проектной документации, проведения экспертизы, формирования стоимости и проведения тендеров по новому строительству;
541
—	имеется исходная информационная база по составу первоочередных объектов и номенклатуре задач для комплексной реконструкции сложившейся застройки;
—	имеются стартовые материально-технические, финансовые и трудовые ресурсы, а также ресурсы ведомств федерального подчинения, других территорий;
—	имеются новые возможности использования продуктов стройиндустрии и промышленности строительных материалов, позволяющие существенно повышать качество капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий и сооружений;
—	имеются технологии, позволяющие за счет реконструкции зданий и сооружений достигать существенно более низкой себестоимости по сравнению с реновацией, включающей снос зданий и новое капитальное строительство и др.
Однако существующий организационно-управленческий механизм обеспечения комплексности работ по капитальному ремонту, модернизации, реконструкции и реновации зданий и сооружений сложившейся застройки города Москвы эти возможности использует недостаточно.
В целях обеспечения требуемых объемов реконструкции и реновации сложившейся застройки, модернизации и капитального ремонта жилищного фонда, определенных Территориальной схемой очередности разработки и реализации городских программ по реконструкции, реновации, модернизации и капитальному ремонту жилищного фонда города Москвы, создания действенного механизма планирования и системы подготовки и реализации проектов комплексной реконструкции на условиях инвестиционной привлекательности и самоокупаемости Правительство Москвы утвердило среднесрочную программу капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий, сооружений, а также реорганизации территорий сложившейся застройки города Москвы на 2004—2006 годы и Порядок планирования и реализации ежегодных городских программ комплексной реконструкции сложившейся застройки согласно Постановлению*.
Реализация среднесрочной программы входит в состав городской инвестиционной программы строительства жилья, реализуется в ее составе и выделяется путем ведения обособленного учета и отчетности по натуральным показателям: выход площади, объем площади реконструкции, нового строительства (реновации), объем переселения; финансовые потоки: объем средств, получаемых в бюджет от реализации коммерческой части проектов и затрат бюджета на дофинансирование несбалансированных проектов.
Основными задачами программы являются:
—	обеспечение комплексности решения вопросов реорганизации (преобразования, реконструкции) территории сложившейся застройки с определением квартала или его планировочно-обособленной части в качестве минимального элемента инвестиционного контракта;
—	повышение социальной эффективности комплексной реконструкции сложившейся застройки на основе осуществления постоянного мониторинга и плановых исследований потребностей населения к улучшению жилищных условий;
—	создание различных механизмов согласования с москвичами вопросов переселения и формирования благоприятной социальной среды реализации программы;
—	обеспечение достаточного для реализации программы объема инвестиций на основе повышения открытости участия инвесторов в конкурсах, упрощения процедуры согласования проектов, повышения заинтересованности инвесторов в эксплуатации жилищного фонда и в планировании преобразований;
—	развитие инфраструктуры системы отраслевого управления процессами комплексной реконструкции сложившейся застройки;
“Постановление Правительства Москвы от 30 марта 2004 г. N178-ПП «О среднесрочной программе капи-галыюго ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий, сооружений, а также реорганизации территорий сложившейся застройки города Москвы на 2004—2006 годы»
542
—	обеспечение эффективного перераспределения доходов, формирующихся у города в результате проведения торгов на право заключения инвестиционных контрактов, на финансирование социально значимых и коммерчески непривлекательных проектов реновации и реконструкции, а также капитальный ремонт;
—	создание условий постоянного повышения эффективности деятельности собственников и управляющих недвижимостью в жилищной сфере, в том числе за счет совершенствования института самоорганизации населения и развития рынка услуг организаций, управляющих процессами эксплуатации;
—	повышение качества строящегося жилья на основе внедрения методов менеджмента качества, в том числе за счет формирования сертификационных центров, а также повышения инвестиционной привлекательности процессов эксплуатации;
—	совершенствование нормативно-правовой базы работ по комплексной реконструкции сложившейся застройки.
Планирование объемов, темпов и очередности проведения мероприятий по капитальному ремонту, модернизации, реконструкции и реновации зданий и сооружений сложившейся застройки города Москвы ведется в соответствии с Генеральным планом развития Москвы до 2020 года, а также формируемой на его основе Территориальной схемой очередности разработки и реализации городских программ по капитальному ремонту, модернизации, реконструкции и реновации зданий и сооружений сложившейся застройки.
Основным первичным объектом комплексной реорганизации принят квартал сложившейся застройки, вт.ч. расположенные на его территории здания, сооружения, объекты комплексного благоустройства и инженерной инфраструктуры.
В настоящее время результаты разработки Территориальной схемы рассматриваются как одно из оснований формирования долгосрочной городской программы комплексной реконструкции сложившейся застройки, приоритетное в части территориального распределения планируемых мероприятий (территориальных подпрограмм) и паритетное в части объемов, темпов и сроков их реализации. Основными результатами разработки Территориальной схемы являются:
—	типы сохранения и реорганизации сложившейся застройки;
—	распределение подпрограмм по территории города;
—	распределение объемов мероприятий по видам территориальных и отраслевых подпрограмм;
—	распределение видов мероприятий по очередности их реализации.
При этом основными типами реорганизации сложившейся застройки считаются:
—	капитальный ремонт и модернизация;
—	реконструкция и реновация (замена);
—	научная реставрация и реконструкция исторического фонда;
—	комплексное благоустройство территории.
Режим капитального ремонта и модернизации, включая планово-предупредительный и комплексный ремонт, предусмотрен для жилых строений, не нуждающихся в улучшении планировки квартир и с износом основных элементов, не превышающим 60 %.
Режим реконструкции предусмотрен для части жилищного фонда города, требующей замены перекрытий и (или) перепланировки квартирной части при условии, что износ основных элементов таких зданий не превышает 40 %.
Основные объемные показатели комплексной реконструкции сложившейся жилой застройки до 2007 года в программе определены с учетом оценок объемов жилищного фонда, требующего проведения мероприятий по сохранению (капитальному ремонту и модернизации) и реорганизации (реконструкции и реновации) в долгосрочной перспективе, определяемой Генеральным планом развития города до 2020 года.
543
Проектные предложения исходят из условия полного использования расчетного нормативного резерва территории, при этом использование нормативного резерва на территориях кварталов с режимом преимущественного капитального ремонта предполагает дополнительный режим вмешательства, не направленный непосредственно на компенсацию физического и морального старения существующего жилищного фонда, а именно — режим жилищного строительства (доуплотнения).
Общая площадь кварталов, на территории которых сконцентрирована основная масса (90 %) жилой застройки, нуждающейся в реставрации, капитальном ремонте, реконструкиии и реновации (замене) до 2007 года, составляет 4,2 тыс. га. Из них 3,0 тыс га составляют кварталы, на территории которых превалирует один из вышеназванных типов реорганизации, и 1,2 тыс. га — кварталы смешанных типов.
Территориальной схемой учтены три основные группы факторов:
—	факторы технического состояния жилищного фонда города, в т.ч. состояние инженерных коммуникаций;
—	факторы социальных условий фактического использования жилищного фонда;
—	факторы градостроительной, в том числе пространственной, организации застройки и функционально-планировочной организации территории жилых образований.
Вместе с тем. наряду с перечисленными, в работах по комплексной реконструкции конкретных кварталов приходится учитывать и другие важные факторы, такие, как согласие москвичей на переселение и преобразование, учет мнения префектур административных округов, состояние инженерной инфраструктуры, инвестиционная обеспеченность проекта, прогнозируемая эффективность управления жильем (процессами эксплуатации), экологический фактор.
Проектное решение по установлению для кварталов размещения существующей жилой застройки (не обладающей историко-культурной и средовой ценностью) одного преобладающего или нескольких режимов поддержания или реорганизации жилищного фонда, а именно проведения планово-предупредительного или комплексного капитального ремонта и модернизации, проведения реконструкции, замены фонда, основывается на сопоставлении градостроительных и технических критериев целесообразности вышеназванных видов мероприятий.
Предложения по градостроительно целесообразным режимам реорганизации жилой застройки формируются исходя из учета перспективного качества градостроительной организации жилых территорий и перспективного качества размешенного на них жилищного фонда.
Финансирование программы осуществляется по направлениям:
—	непосредственно работы по комплексной реконструкции сложившейся застройки города (реконструкция и реновация, капитальный ремонт и модернизация);
—	мероприятия по подготовке территории к капитальному ремонту, модернизации, реконструкции и реновации, включая переселение жителей, освобождение строений от собственников и арендаторов;
—	мероприятия организационно-технического характера подготовительного периода, а также сопровождающие реализацию программы. Сюда относятся научно-исследовательские и опытно-конструкторские разработки в части подготовки нормативной технической документации в области капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий, сооружений и территорий сложившейся застройки города и иные расходы, связанные с организацией процесса реализации программы.
Финансирование программы осуществляется за счет и в пределах средств, предусмотренных в городском бюджете на реализацию среднесрочной программы капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий, сооружений, а также реорганизации территорий сложившейся застройки города Москвы на 2004—2006 гг., и средств инвесторов.
544
7.1.5. Механизм реализации программы капитального ремонта, модернизации
и реконструкции существующей жилой застройки
Механизм реализации включает три этапа, каждый из которых соответствует ежегодному составлению адресного перечня комплексной реконструкции сложившейся застройки.
Исполнение программных мероприятий обеспечивает достижение следующих социально-экономических результатов по основным участникам реализации программы.
Органы государственной власти, органы местного самоуправления, префектуры административных округов города Москвы за счет реализации программы обеспечат.
—	повышение социально-экономической эффективности использования территории реконструируемых кварталов;
—	привлечение в процессы комплексной реконструкции территории сложившейся застройки инвестиций, достаточных для реализации программы;
—	рост уровня поддержки населением деятельности органов государственной власти, органов местного самоуправления, префектур Москвы.
Инвесторы за счет реализации программы получат:
—	рост доходности и снижение рисков вложения капитала, инвестируемого в процессы комплексной реконструкции территории сложившейся застройки;
—	расширение фронта работ, в частности, за счет использования высвобождаемых под строительство территорий, повышения инвестиционной привлекательности процессов эксплуатации.
Жители Москвы за счет реализации программы получат:
—	современные, качественные, комфортные условия;
—	возможность улучшить свои жилищные условия по доступной цене;
—	минимизацию издержек и неудобств, связанных с переселением и капитальным ремонтом;
—	возможность эффективно влиять на процессы комплексной реконструкции территорий сложившейся застройки и эксплуатацию жилищного фонда
Организация управления программой определяется следующими аспектами.
В организационно-функциональной структуре процесса комплексной реконструкции сложившейся застройки выделена последовательность из трех основных блоков функций:
—	градорегулирование;
—	инвестиционно-строительные работы;
—	эксплуатация территории.
Для планирования, организации, мотивации и контроля работ по программе в структуре органов государственной власти Москвы (Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы) могут быть выделены организационные звенья (подразделения), отвечающие за реализацию следующих функций:
1.	Формирование программ и адресных перечней комплексной реконструкции на основе мониторинга потребностей в реконструкции (звено формирования программ).
2.	Градостроительная оценка и экспертиза недвижимости (экспертно-аналитическое звено).
3.	Разработка предпроектной, планировочной документации (звено подготовки и организации строительных работ).
4.	Подготовка тендерной документации и проведение тендеров и конкурсов (звено организации тендерной работы).
5.	Нормативно-правовое обеспечение деятельности (звено нормативно-правового обеспечения).
6.	Обеспечение функционирования финансовых механизмов реализации программы (контрольно-финансовое звено).
545
7.	Организация процессов управления эксплуатацией зданий и сооружений по результатам комплексной реконструкции.
Организация управления и контроля за исполнением программы определяется следующим.
Управление программой осуществляется Департаментом градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы.
Порядок комплексной реконструкции производится в соответствии с установленным порядком планирования и реализации ежегодных городских программ комплексной реконструкции сложившейся застройки.
Финансирование программы осуществляется за счет средств городского бюджета в пределах лимитов, выделенных главным распорядителем Департаменту градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы, Департаменту экономической политики и развития города Москвы, Управлению информатизации города Москвы.
Контроль за исполнением программы возложен на Департамент градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы, Координационный совет при Правительстве Москвы по комплексному капитальному ремонту и реконструкции зданий и сооружений, Контрольно-счетную палату Москвы, Главное контрольно-ревизионное управление Москвы.
Механизм реализации программы представлен на рис. 7.9, 7.10.
7.1.6 Порядок взаимодействия населения с органами управления в процессе реализации программ капитального ремонта и реконструкции жилищного фонда
Социальная ориентация регулирования ремонтно-реконструктивных работ при реализации Программы должна являться приоритетной. При формировании обоснованной ремонтной политики должны согласовываться и учитываться интересы ремонтно-реконструктивного процесса и, в первую очередь, населения в лице отдельных собственников жилых помещений, нанимателей и арендаторов жилья. Опыт многих зарубежных стран также подтверждает целесообразность постоянного взаимодействия власти с жителями капитально ремонтируемых или реконструируемых домов.
При поддержке муниципалитетов проводится необходимая работа с населением. Проводится изучение состава жилищного фонда, учета свободных, освобождаемых и обмениваемых квартир, выявляются пожелания жильцов о характере предполагаемых работ, обсуждаются графики проведения ремонтно-реконструктивных работ.
В Англии в 1974 г. необходимость участия жителей при реконструкции жилых домов была закреплена законодательно. Аналогичные законы были приняты в Германии и Дании.
В Швеции варианты реализации права жителей на участие в модернизаниии и реконструкции своих домов включают получение информации по вопросам модернизации их жилищ, обсуждение этих вопросов с архитекторами и проектировщиками, принятие решений самими жильцами в предполагаемом улучшении своего жилья. Интересен опыт Франции, где по государственной программе в плановом порядке по единой методике капитальный ремонт, модернизация и реконструкция жилищного фонда проводится в соответствии с пожеланиями и платежами жителей, все виды обновления зданий (в т.ч. с утеплением наружных стен, замены старых или устройства снаружи на старых панелях утепляющего слоя), как правило, осуществляется без выселения жильцов, с максимальным соблюдением их бытовых удобств, иногда в ущерб ремонтно-строительным технологиям. При этом оплата всех видов обновления жилья проводится с учетом интересов как жильцов, так и муниципалитетов по 50 % стоимости ремонтных работ каждой стороной.
546
Цели реализации программы
постоянное повышение уровня и качества жизни населения Москвы на основе формирования комплексной жилой среды, отвечающей требованиям архитектурно пространственной выразительности, социально-психологического и экологического комфорта, безопасности и функциональной достаточности городских жилых территорий в соответствии с основными задачами Генарального плана развития Москвы - совершенствование городской системы отраслевого управления процессами капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий, сооружений, а также реорганизации территорий сложившейся застройки с обеспечением постоянного снижения себестоимости (издержек) как при реализации строительных грограмм,так и при дальнейшей эксплуатации жилищного фонда
-	создание эффективной системы управления территорией, процессами развития и эксплуатации жилищного фонда на основе совершенствования института самоуправления при активном участии населения
Основные задачи реализации программы
-	обеспечение комплексности решения вогросов реорганизации (преобразования, реконструкции.) территории сложившейся застройки с определением квартала или его планировочно-обособленной части в качестве минимального элемента инвестиционного контракта.
•	повышение социальной эффективности комплексной реконструкции сложившейся застройки иа основе осуществления постоянного мониторинга я плановых исследований потребностей населения к улучшению жилищных условий
-	повышение качества строящегося жилья на основе внедрения методов менеджмента качества, в том числе за счет формирования сертификационных центров, а также повышения инвестиционной привлекательности процесса эксплуатации
ПОДПРОГРАММЫ
547
Рис. 7.9 Пример порядка реализации программы повышения уровня и качества жизни населения г. Москвы
Подпрограмма «Совершенсгвовяша городской системы отраслевого управления процессами комплексной реконструкции сложившейся застройки-*
Подпрограмма: Постоянное повышение уровня л качества житии населения Москвы нэ основе комплексной реконструкции сложившейся застройки
Совершенств сияние управления территорией, процессами развития и эксплуатации жилищного фонда
548
П од готовка	пр едл ожений	п о
обеспечению привлечения инвесторов путем:
усиление в законодательстве г. Москвы их правовых гарантий землепользования и застройки, перехода от административного целевого предоставления участков регулированию землепользования и застройки на основе установления градостроительных регламентов по видам н параметрам застройки;
повышение информационной открытости и обеспечения равных возможностей	потенциальным
инвесторам для участия в конкурсах на право заключения инвестиционного контракта
Обеспечение функционирования и совершенствование отраслевой инфраструктуры по обслуживанию процессов комплексной реконструкции сложившейся застройки
Разработка предложений по определению стандартов и индикаторов для оценки эффективности реализации проектов по комплексной реконструкции сложившейся застройки и программы в цепом
Градостроительное планирование, его организационное и методическое обеспечения
Нормативно-правовое	и
методической обеспечение подпрограммы
Создание эффективных механизмов согласования с жителями вопросов переселения при проведении комплексной реконструкции сложившейся застройки
Формирование и утверждение распорядительным документом Правительства Москвы адресного перечня обьектов строительства для включения в городские инвестиционные программы по направлениям:
-капитальный ремонт и модернизация;
-инженерная инфраструктура; социальная инфраструктура.
Разработка предложений по упрощению административных процедур	согласования
инвестиционных	проектов,
получения	разрешительной
документации и контроля за осуществл ени ем	ко мплексной
реконструкции	территорий
сложившейся застройки, в том числе нз основе использования принципа «одного окна
Разработка предложений по корректировке существующих норм и правил застройки в части уточнения установленных морфотапов для рассмотрения их Правительством Москвы
Разработка детальной сетевой модели процесса комплексной реконструкции сложившейся застройки
Разработка проекта сетевой модели определяющей порядок включения жителей реконструируемых кварталов в процесс подготовки и согласования градостроительной н предпректиой документации, и процедуры развития форм самоорганизации населения дл участия их в реализации программы на различных этапах процесса реконструкции кварталов: -градостроительном (оценка потребности, планирование, мониторинг)
-инвест иционн о-строительном;
-эксплуатационном (управлении территорий)
Совершенствование	лланово-
органнзационного н нормативно-правового обеспечения процессов комплексной	реконструкции
сложившейся застройки
Внедрение системы менеджмента качества (СМК) в процессы упревления	комплексной
реконструкцией	сложившейся
застройки
Контроль реализации инвестиционных контрактов
Обеспечение эффективного финансирования социально значимы проектов за счет консолидации всех видов источников финансовая (Финансовая консолидация)
Организация и проведение соци от о гнческого мониторинга потребностей населения в комплексной реконструкции сложившейся застройки.
Разработка и утверждение технологии вариационного выбора проекта комплексной реконструкции сложившейся застройки (квартала) на совещании группы заинтересованных участников
Организация системы обучения для участников процесса комплексной реконструкции сложившейся застройки
Разработка проекта правового акта Правительства Москвы, обеспечивающего: -мобилизацию и накопление товариществами собственнике® жилья финансовых средств на проведение капитального ремонта и модернизацию обьектов кондоминиум;
образование товариществами или городскими структурами специальных фондов, а также привлечение Финнсовых институтов, готовых инвестировать средства в канительный ремонт н реконструкцию объектов кондоминиу ма;
- осуществление участия города и других собственников в финансировании работа пропорционально должен их имущества в кондоминиуме
	Повышение	заинтересованности инвесторов	и	последующей эксплуатации	жилого	фонда реорганизуемых	территорий сложившейся застройки
	
—	Подготовка	предложений	по организации общественных разработок и реализации новых форм н способов эксплуатации и благоустройства жилого и нежилого фондов и дворовых территории для снижения расходов ресурсов и затрат по оплате жилья; создание новых рабочих мест; создания механизма	повышения заинтересованное™ жителей в развитии территории, повышения комфортности, безопасности, чистоты и красоты жилой среды
-	Создание условий повышения эффективности деятельност собственника и управляющего жильем, в т.ч. в сфере развития социальной инженерной инфраструктуры территорий сложившейся застройки
	
-	Подготовка	предложений	по обеспечению разграничений функций собственника жилищного фонда н функций	профессионального управления и обслуживания в сфере управления жилищным фондом
	
	Подготовка	предложений	по осуществлению перехода к реальным договорным отношениям между всеми участниками рынка услуг по управлению жилищным фондом н его обслуживанию
Рис. 7.10 Схема мероприятий по реализации программы повышения уровня и качества жизни населения г. Москвы
Программы реконструкции жилищного фонда разрабатываются государственными органами в зависимости от следующих факторов:
—	муниципальная стратегия в области территориального развития, специальной стабильности и рынка недвижимости;
—	наличия у муниципалитетов финансовых средств;
—	инициатива домовладельцев в сфере реконструкции и ремонта , принадлежащего им жилищного фонда;
—	уровень социальной защищенности семей с низкими доходами и их обеспеченности жильем;
—	рентабельность вкладываемых в реконструкцию инвестиций.
Многие из этих факторов учитываются при решении проблем воспроизводства жилищного фонда не только во Франции, но и практически во всех странах Западной Европы. При этом в некоторых из них делается упор на социальную сторону проблемы при стремлении обеспечить оптимальное сочетание обновления недвижимости с сохранением прежних социальных функций жилья в разрушающихся городских районах.
При организации работ по обновлению жилищ фирма-победитель конкурса на модернизацию здания, составляет тщательный, согласованный с жильцами порядок проведения работ по модернизации инженерных сетей и оборудованию индивидуальных ЦТП в подвалах домов.
Перед началом работ на собраниях жильцов дома или микрорайона рассматривается программа реконструкции, которая оформляется законодательно от лица владельцев жилья и арендаторов.
В программу включаются проектные решения, схемы финансирования, сметы затрат по видам работ, графики их выполнения, расчеты квартирной платы после реконструкции с учетом механизмов возврата кредитных ресурсов и корпоративных затрат
В Германии, например, общество квартиросъемщиков предоставляет компенсацию жильцам за неудобства проживания в другом месте в случае временного отселения на период ремонтных работ на основании договора «о терпении».
Таким образом, зарубежный опыт свидетельствует о приоритетности социальной ориентации регулирования ремонтно-реконструктивных работ.
Регулирование взаимодействия органов власти с населением в г. Москве в области воспроизводства жилищного фонда базируется на федеральном законодательстве и Законах г Москвы: об основах жилищной политики, участии граждан в градостроительной деятельности, о гарантиях лицам, освобождающим жилые помещения и тд.
В структуре Департамента жилищной политики и жилищного фонда функционируют на окружном уровне Управления муниципального жилья, которые ведут информационную работу среди жителей по разъяснению направлений, связанных со сносом или реконструкцией домов.
В каждом муниципальном районе имеются дирекции единого заказчика, которые ведут работу с населением при организации капитального ремонта. Вместе с тем, должна быть повышена социальная роль населения в участии при реализации Программы.
Граждане и их объединения (товарищества собственников жилья, жилищные и жилищностроительные кооперативы, иные объединения, создаваемые при переселении) имеют право участия в реализации Программы в том числе
•	получать полную информацию по всем вопросам, касающимся выполнения правового акта города Москвы, определившего необходимость сноса, реконструкции или капитального ремонта жилого дома и освобождения жилых помещений в нем (часть вторая настоящей статьи), в том числе получать от лица, осуществляющего переселение, Решение, текст настоящего Закона, другие нормативные акты, касающиеся прав и обязанностей граждан при переселении,
549
образцы договоров, информацию о возможных местах расположения жилых помещений, предоставляемых для переселения;
•	направлять своего представителя в состав общественной жилищной комиссии района, административного округа, на территории которого осуществляется переселение при рассмотрении вопросов, касающихся переселения граждан.
При письменном отказе частных собственников жилых помещений, составляющих более половины жилого дома ТСЖ, ЖСК или ЖК от переселения с обязательством провести необходимые ремонтные работы, организация, осуществляющая переселение, выходит с инициативой об отмене Решения и иных правовых актов о сносе, капитальном ремонте, реконструкции жилого дома.
При реализации Программы следует предусматривать возможные варианты гарантий права жителей на участие в капитальном ремонте и реконструкции жилья получение информации по вопросам модернизации жилья, обсуждениес проектировщиками при планировании капитального ремонта проектов переустройства квартир, решение самих жителей, особенно собственников, каким должно быть их жилище с учетом всех пожеланий, максимальное соблюдение бытовых условий жильцов при проведении ремонта без отселения.
Организация, выигравшая конкурс на проведение ремонтно-реконструктивных работ, должна составить тщательный, согласованный с жильцами график организации работ по обновлению дома, в т.ч. по замене внутренних инженерных разводов и сантехнического оборудования, внутреннему переустройству квартир и т.д. При этом может быть предусмотрено временное переселение жильцов по их желанию.
В связи с повышением критериев качества жилья должны активно изучаться требования различных категорий населения к удобству и качеству жизни на основе регулярного опроса жителей в домах, потенциально предполагаемых к проведению ремонта или реконструкции.
Следует перед принятием управленческих решений о видах ремонта (реконструкции) проводить и учитывать результаты систематических выборочных обследований, в ходе которых анализируется баланс спроса и предложения, проводится обследование качества жилья и требований жителей к улучшению жилищных стандартов проживания. Система изучения мнения, оценок и мотиваций жителей позволяет оценивать состояние жилищного фонда и потребности в ремонте и реконструкции жилья.
В процессе реализации Программы должны обеспечиваться следующие принципы и гарантии прав жителей при капитальном ремонте или реконструкции жилых домов.
Переселение собственников и жилых домов (в том числе жилых домов жилищностроительных кооперативов), жилых помещений, подлежащих освобождению, осуществляется путем заключения договора между лицом, являющимся собственником освобождающегося жилого дома, жилого помещения, и лицом, осуществляющим переселение
Договор между собственником и лицом, осуществляющим переселение, должен предусматривать предоставление собственнику возмещения (компенсации) в виде другого равноценного (по жилой площади, степени благоустройства, количеству комнат) жилого помещения в соответствии с федеральным жилищным законодательством.
Собственники при переселении из жилых помещений, подлежащих освобождению, вправе приобрести в собственность жилое помещение большего размера ( при наличии его у отселяющего лица).
В случае приобретения гражданами жилого помещения большего размера (дополнительная комната) доплата осуществляется в порядке, определенном Правительством Москвы.
При длительном оформлении договора, определяющего переход прав собственности, с собственником может быть заключен договор краткосрочного найма с регистрацией по месту жительства на предоставляемое помещение.
550
Переселение нанимателей, занимающих жилые помещения по договору социального найма либо найма, осуществляется в соответствии с федеральным жилищным законодательством ijjutrm i^nfjnriQTiinn/'UMa nnvrnro бпя.ГС’<'СТрГСД’"|'1'!‘Г'11 'T'f Г,'?Г?Т	i” V7	"6'П'1’Г?Г'Г'Р
соответз звенно социальною найма или найма, либо по договору краткосрочною найм;1, i •и шевронном жилищном фонде
По доювору найма жилое помещение пре юсл: зяется в жилищном фон ic коммерчесу* . использования на условиях ранее заключенного ниопора либо н, иных товиях по < оз пению сзорон.
При Пересе зенин арен заторов и <килых помещении, пощежаш^ освобождению им нредисгавляютс. равноценные жилые помещения на ловиях рано. i печенною юзовора .'реи зы либо на иных ловиях по сог заилению сторон
11ре юс заиление нанимателю килою помещения нс, время проведения каппз злызою ремонта, реконструкции осущес зв.зяетсЯ следующим обра ни
I е из з апизальньнз ремонт реконс грх кипя < можез мыть произведен бс выселения и изималс зя ему пре юсгавляется жплоз помещение в маневренном жилищном фон . порядке, определенном Жилищном кодексом РСФСР ее ш у июелясмою hhi.i зибо <ю cvnpyia 131 з иного жп зого помещения на праве i постI'.hhoi iii и из на праве по зь юз линя \1е. ю расположения жилою помещения н маневренном жилищном фонд., опрс 1 зяс 113И0, осущес зв зязошес переселение
Жилое- иомешензш Из Маневренною жЗЗЛПШНиЮ фон I. препост IB ЗЯс о. по ЮюВорУ Кразкосрочного найма или иному юговору срок нроззе ici капита н.ною ремонта, раз он с грек и и и при условии сохранения к и зищноз . > зона з- килпшн оз фон >,
По истечении ( рока договора краткосрочною паи ма в случ;ц i з .шерик ни з рдбо по к.зпи; । зьному ремонту и ли рскинструз цизз, Ю'овор пол.н л пт включению на н.ыый срок и. и пнях ранее . 1104.1111010 на вора.
ок г зенис собственника жилого помет гния з за врем л про вс ни з капитальною ремиз з з а ити резонеIрукппзз в жилое помещение i мансвренн»? и з.илишною <|) ii.iai 1 • ююз.ор' I 11,1 |К(М роЧИОЮ H зззма про И 1 ВО ДИ Ге Я В с 1 1С с охра Hl НИ Я прС Ж НС < Ж 11 IOI о ПОМСИЗспИЯ
I с из в ре ty. штате * апикального рехю i 1 и из реконструкции жилое помещение < у nice 1 н. .1 Н' И ; ICI III I с я. е .' I ч I I ei I И ИКС ПО ею i . I Н ИЗО Мол С I о|.3 I И ре IOC I 111 | ни IIII Ос ра г13011.111 loi । ii'ioc помещение
! из г о. лыа ie капнта.зьноз о ре мозы ! рекинстрх кии и жилое помещение .ли ih.'ihio । ли ни гея - >•". । вей ни к вправе вернут i 1 ранее за ни мае мою я пл оз помещен зн <»и л. । и . юим и и. । лпп з злы юз о ремонта жилою по мешения ре мои i । «килт о з> im.i. он ытнз» сюпмос i i.poiiopiHioiia.iызо р1имеру .злого помещения пли юм,
< lOHMOcri! ranilia.ll>HOIo ремонта (реконструкции) опре le 1Яеюя осущес гвляюзп I'piaiin лцпеи
На pm II I привс юны схемы i.taiiMO'ieiic з вия > зиых opinion . жин л ли 'ipoiicci е viioca капитальною ремой и и рез озк зрукпии жилищною фонте..
7.1.7 Новые формы и подходы к привлечению коммерческих структур к организации процесса переселения
Упали: зффиКгивносзи взаимо юиствпя органов лзро шя . населением в прощ.
ре ни «шин ремон1Н<> реконструкзивных paoui •. ни иле новхез о не ккт зтичниорзаннзованнезз и »той сфере. Слелэть по «т1₽етуго бывает нелегко ы ю' 1 (тегенз । злам I
Отселяемый дом, предполагаемый к сносу в процессе реконструкции микрорайона		Информирование жителей о работе		►	Выявление потребностей и учет пожелании жителей		►	Получение предварительно го согласия на переезд	—►	Оформление договора социального найма, мены, краткосрочного найма		Регистрация договора мены		►	Выезд (вывоз) жителей
Рис. 7.11. Схема взаимодействия местных органов с жителями отселяемого дома, предполагаемого к сносх
552
Капитально ремонтируемый дом	->	Опрос жителей о качестве жилого дома и требованиях по его улучшению	►	Информирование жителей о программе ремонта	►	Учет пожеланий жителей на этапе проекта капитального ремонта	►	Согласование с жителями графика организации работ по ремонту		Временное переселение жителей по их желанию		Контроль жителями качества проводимого ремонта	-►	Участие в приемке дома в эксплуатацию	►	Объединение жителей для совместной эксплуатации дома
Рис.7.12. Схема взаимодействия местных органов с жителями
в процессе капитального ремонта
Рис. 7.13. ( хема взаимодействия местных органов с жителями в процессе реконстр}кции жилого дома
большим опытом работы. Слишком много отдельных, а также взаимосвязанных проблем сплелись в тугой узел различного рода противоречий, нестыковок, ограничений со стороны законодателей, проектировщиков, строителей, ремонтников. Да и недобросовестные действия отдельных граждан, желающих получить побольше самого ликвидного и пользующегося повышенным спросом такого товара, как жилье в Москве, зачастую ставят под угрозу несвоевременного выполнения самой ожидаемой и востребованной городской программы — строительства, реконструкции и ремонта жилья для москвичей.
Оформление документов — это достаточно трудоемкий и зачастую мучительный процесс. При переселении возникают не просто конфликтные ситуации, с этим специалисты окружных управлений департамента уже давно психологически смирились.
Спорные вопросы порой разрешаются только в суде, и зачастую не в первом слушании. В таких случаях процесс переселения из сносимых при реконструкции или аварийных домов прогнозировать практически невозможно. Соответственно затягиваются сроки переселения из сносимого или реконструируемого дома, увеличивается время переселения, оформления документов, нарушается режим работы по следующим домам, жители которых теряются в догадках и нервничают из-за неопределенности. Словом, теряют все: город, жители, инвесторы, строители, ремонтники.
Позиция Департаментов состоит в задаче не просто контролировать работу, а координировать весь цикл, начиная с определения адреса сносимого дома и выбора площадки предстоящего строительства, постановки дома на реконструкцию, подготовки проектов, обеспечения ремонтируемых и реконструируемых объектов заменой изношенных инженерных коммуникаций и т.д., причем, с полным сопровождением всех необходимых документов и в соответствии с расчетными сроками. Нарушение этих условий неминуемо приведет к удорожанию ремонта и реконструкции.
Целесообразно весь многоуровневый и многоэтажный процесс ремонта и реконструкции жилых домов обеспечить линейными сетевыми моделями (графиками) проведения работ. В них планируется включить следующие этапы: определение адресного списка домов, подлежащих сносу или реконструкции, с указанием точных и реальных сроков выполнения этих работ; определение будущих точечных строительных площадок; подготовку технической документации; выполнение проектов; замену или ремонт необходимых инженерных коммуникаций; снос намеченных объектов; строительство нового жилья; оформление правоустанавли вающих документов; переселение граждан, проведение капитального ремонта, реконструкции.
Сегодня окружные жилищные управления буквально завалены документами, которые должны быть не только тщательно проверены, но и своевременно оформлены, на выполнение функций частных детективов у них попросту нет времени.
Подготовить необходимую документацию квалифицированному жилишнику не проблема, но путь этот зачастую бывает трудным и тернистым, потому что в каждом случае он связан с естественным желанием гражданина получить от города жилье в точном соответствии с его представлениями, а не то, которое есть в наличии.
Когда же после мучительных хождений по кабинетам гражданин наконец, понимает, что предложенный ему вариант оказывается наиболее приемлемым из всей имеющейся в окружном управлении жилплощади, увы, приходится констатировать, что потеряно не только время, но и возможность вселиться в данную квартиру, потому что более сговорчивая семья согласилась в нее переехать.
Вместе с тем единого технологического процесса, где все этапы сноса, реконструкции и строительства были бы взаимоувязаны по срокам и выполнялись непрерывно, пока нет, что отчасти объясняется и разбалансированностью интересов.
553
В этих условиях исключительно актуальна в рамках реализации Программы проблема развития форм и подходов к привлечению коммерческих структур к организации процесса взаимодействия и переселения граждан.
Решение проблемы видится в привлечении на конкурсной основе коммерческих структур, которые будут осуществлять организацию процесса переселения граждан. Наиболее предпочтительными могут выступать для этих целей риэлтерские структуры, которые основательно знают нормативно-правовую базу, имеют в активе своих организаций свободные площади жилья, обладают практическими методамии эффективными процедурами реализации индивидуальных жилищных проблем граждан.
Схема привлечения таких организаций может быть следующая.
При утверждении территориальной программы комплексной реконструкции жилого микрорайона с выделением адресных списков домов, планируемых к капитальному ремонту, модернизации, реконструкции, Управления муниципального жилья на конкурсных условиях привлекают риэлтерскую структуру для реализации социального проекта данной программы. С привлеченной по конкурсу риэлтерской компанией Управление муниципального жилья и префектура заключают трехсторонний договор (контракт) по реализации социального проекта, являющегося составной частью Программы комплексной реконструкции жилого микрорайона. Расходы по выполнению социального проекта финансируются за счет средств инвестиционного проекта по реализации Программы.
Социальный проект Программы включает:
—	изучение социально демографического состава проживающих в данном микрорайоне с проведением социологических опросов жителей для учета их мнений и мотиваций, в том числе на этапе подготовки проектно-сметной документации;
—	анализ состава и структуры требуемой жилой площади для временного переселения, так и отселения жителей из капитально ремонтируемых, реконструируемых или сносимых домов;
—	оценка соответствия требуемой жилой площади количеству предоставляемой городом и инвесторами для отселения;
—	анализ маркетинговой ситуации на рынке жилья с целью более эффективного учета спроса и предложения в процессе реализации Программы;
—	организация работы с жителями по предоставлению жилой площади для временного переселения жителей на время ремонта (реконструкции) или отселения с предоставлением нового жилья (при сносе или реконструкции);
—	представление интересов заказчика в судах при спорных, конфликтных ситуациях;
—	отчет перед Управлением муниципального жилья о ходе предоставления площади и отселения граждан, объемах и структуре жилья, планировании, реализации социального проекта;
—	осуществляется подготовка и оформление документов по договорам найма, мены, краткосрочного найма для представления в Управления муниципального жилья.
7.2. Экономические обоснования при выборе варианта реконструкции
Основой экономической оценки существующих зданий является оценка всей застройки сложившихся частей города. Наличие в городских кварталах разнородных строений, что характерно для российских городов.
Тщательное изучение действительных качеств и скрытых возможностей каждого объекта может создать основу для принятия решений, обоснованных технически и экономически, а также максимально сохранить ценные элементы ее истории.
554
Опенка строительных качеств, стоимости и технического состояния здания производится на основе приемов, разработанных и применяемых в органах технической инвентаризации жилищного хозяйства, для переоценки основных фондов. Такие переоценки проводятся периодически по специальным постановлениям правительства, а при конкретной необходимости и для отдельного здания при возникновении такой необходимости.
Результатом переоценки является определение восстановительной (строительной) стоимости здания и его действительной (балансовой) стоимости. Для осуществления переоценок служат выпушенные Госстроем России Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий различных назначений.
В сборнике, предназначенном для переоценки зданий, содержатся их строительные характеристики.
Для каждого вида зданий дана группа капитальности, характеристика конструкций, таблица стоимости 1 м2 и таблица удельного веса каждого конструктивного элемента и устройства, а также ряд коэффициентов на наличие или отсутствие видов оборудования. В «Общих указаниях» по всем сборникам даются технические условия таблицы поправок, учитывающих климатические районы, сейсмичность, высоту этажей, плошали квартир и т.д.
7.2.1.	Предпроектное определение стоимости реконструкции
Метод оценки на основе степени общего износа здания, с поправкой на его величину может быть использован для определения стоимости реконструкции на прелпроектной стадии (рис.7.14.).
Виды работ сведены в таблицу, определяющие характер всей перестройки, они образуют общую систему, от простейших до наиболее сложных работ, табл.7.4.
Основой является разделение на три группы сложности по степени смены внутренних конструкций: А — без смены перекрытий, Б — с частичной сменой и В — с полной сменой перекрытий. Для дополнительной характеристики в каждую из групп были введены поправки и уточнения: 1 — без каких-либо изменений несущих конструкций, 2 — с сооружением новых опор, 3 — с сооружением новых опор, стен и лестниц.
1	— по общему физическому износу;
2	— по общему физическому износу при моральном износе до 35 %;
3	— то же при моральном износе 36—45 %;
4	— то же при моральном износе рассматриваемого здания более 45 %
Рис. 7.14. Стоимость реконструкции 1 м2 жилой площади в зависимости от физического износа здания
555
Таблица 7.4
Группы сложности реконструкции жилых зданий по степени смены внутренних конструкций
Общий физический износ, %	Группы реконструкции		
Более 40	Б - 3	В - 2	В - 3
20-40	А— 3	Б - 2	В- )
Менее 20	А- 1	А —2	Б- 1
7.2.2.	Оценка качества проектного решения
Оценка результатов разработки проектов реконструкции зданий имеет большое значение для организаций, занимающихся проектированием и реализацией мероприятий по реконструкции.
В настоящее время проекты оценивают на разных уровнях с большей степенью субъективности.
Необходимо иметь всесторонние оценки качества проектов в целом и их отдельных частей. При этом оценки должны иметь сопоставимые показатели для сравнения между собой.
Оценку экономической целесообразности после выполнения проекта основывают на показателях проекта.
Следующей оценкой проекта является анализ и сравнение его технико-экономических показателей.
Для оценки технико-экономических характеристик перепланировки предлагается сравнение показателей средних площадей жилых комнат, присущих дому в целом.
Качественные показатели, не имеющие еще количественных измерений, определяют методами квалиметрии.
Назначение оценок может быть выполнено на основе квалиметрической таблицы, где для каждого вопроса-оценки приведены определенные ответы-оценки, выраженные в баллах. При таком способе специалист оценивает проект путем сравнения отдельных его качеств и признаков с оценками-ответами.
Другим способом квалиметрической оценки является метод экспертных опенок. В этом случае оценка проводится несколькими специалистами, и ответы выражаются в баллах. Этот способ основан на усреднении субъективных оценок и может быть применен при рассмотрении проектов в проектных организациях или в других подобных ситуациях.
Ниже приведены оба вида квалиметрических таблиц (табл. 7.5, 7.6).
Оценки, имеющие наибольшее значение для итогового суждения о качествах рассматриваемого проекта, ранжированы путем введения коэффициентов, которые повышают их удельный вес при подсчете баллов. Таким образом, ответы на 16 вопросов таблиц с введением ранжирования могут быть оценены в пределах от 21 до 63 баллов.
556
Таблица 7.5
Квалиметрическая таблица экспертных оценок проектов реконструкции жилого здания
№ п/п	Параметры, оценки баллы (1, 2, 3)	Ранжирующий коэффициент
	Исходное положение Расположение здания. Условия инсоляции - зависимость от ориентации и окружающей застройки. Расстояния до соседних зданий	
	Исходные параметры здания. Характер расположения планировочных пролетов, их размеры. Наличие случайных контуров	х2
	Исходные конструктивные параметры. Характер расположения несу щих стен или опор, степень четкости конструктивной схемы	
4.	Проект Качество планировки проектируемых квартир. Степень четкости взаиморасположения помещений, наличие случайных контуров (наличие квартир не соответствующих нормативным площадям)	хЗ
5.	Зонирование в квартирах. Расположение общей комнаты, её связь с передней, кухней. Места санитарных помещений	х2
6.	Характеристика санитарных помещений. Степень типизации, наличие разнохарактерных помещений, система в расположении	х2
7.	Характеристика проектируемых жилых комнат. Соотношение сторон, наличие комнат более двух квадратов, малых, больших.	
8.	Наличие квартир излишне большой и недопустимо малой площади, в том числе в 4-5 комнат (в количестве до 5 и больше 10%)	
9.	Средняя величина общей площади квартир: отклонение от нормы более 10%, до 10% и до 5%	
10.	Средняя величина жилой площади квартир: отклонение от нормы более 10%, до 10% и до 5%	
11.	Средняя площадь жилой комнаты: отклонение от нормы более 10%, до 10% и до 5%	
12.	Коэффициент реконструкции: Крек ниже 0.7. в пределах 0.7-0.9 и выше 0.9	
13.	Конструктивное решение. Степень четкости проектной схемы, наличие разнородных и неувязанных конструктивных решений	
14.	Соответствие конструктивных решений планировке. Степень еоо гветствия размещения опор, прогонов, плит планировке	х2
15.	Характеристика примененных изделий или других решений. Однородность примененных изделий и решений по видам, массе	
16.	Степень сохранения конструктивных элементов. Сохраняется только несущий остов, элементы перекрытий, пригодные конструкции	
Ответы на каждый вопрос должны быть выражены в виде баллов: 1. 2 и 3. Чем больше балл, тем выше оценка		
557
558
Квалиметрическая таблица ответов-оценок качества проекта реконструкции жилого здания
Таблица 7.6
№ п/п	Параметры оценки		Ответы-оценки, баллы		Ранжирующий коэффициент
		1 балл	2 балла	3 балла	
1	2	L	з	4	5	6
Исходное положение					
1.	Оценка расположения здания в застройке	Инсоляция везде достаточна, расстояния до соседних зданий в норме	Меньше половины протяжения фасадов не имеет достаточной инсоляции	Больше половины фасадов не имеют достаточной инсоляции и разрывов	
2.	Исходные планировочные параметры здания	Простая прямоугольная форма плана помещения в два ряда, пролеты 5-6 м	Разная ширина отдельных участков здания, косые контуры, пролеты до 7 м	Планировка с расположением помещений без четких рядов, пролеты более 7м	х2
3.	Исходные конструктивные параметры здания	Четкое расположение несущих стен или опор, образующих два пролета	В системе расположения стен и опор имеются отдельные отклонения	Отсутствует четкая система расположения стен и опор	
Проект					
4.	Качество планировки проектируемых квартир (соответствие нормам по площади)	Нечеткое расположение помещений, имеются случайные углы и выступы (превышение более 10 %)	Имеются отдельные нечеткости во взаиморасположении помещений (отклонение от норм до 10 %)	Четкая планировка квартир, удобные взаимосвязи помещений (отклонение от норм менее 5 %)	хЗ
5.	Зонирование в квартирах	Общая комната расположена в глубине квартиры и разобщена с кухней	Общая комната занимает случайное расположение в квартире	Общая комната связана с кухней и передней	х2
6.	Характеристика санитарных помещений	Санитарные помещения многих видов и расположены без заметной системы	Санитарные помещения одного вида, но расположены без четкой системы	Санитарные помещения одного вида и имеют четкую систему расположения	х2
7.	Характеристика проектируемых жилых комнат	Многие комнаты имеют соотношения сторон более двух квадратов	Комнат с соотношением сторон более двух квадратов больше 30 %	Как правило, комнат в два квадрата нет	
8.	Наличие квартир в4и 5 комнат	Более 10 %	До 10 %	До 5 %	
9.	Средняя величина общей площади	Отклонение от нормы более 10 %	Отклонение от нормы до 10 %	Отклонение от нормы до 10 %	
Продолжение таблицы 7.6
559
№ п/п	Параметры оценки		Ответы-оценки, баллы		Ранжирующий коэффициент
		1 балл	2 балла	3 балла	
1	2	3	4	5	6
10.	Средняя величина жилой площади квартир	Отклонение от нормы более 10 %	Отклонение от нормы до 10 %	Отклонение от нормы до 5 %	
11.	Средняя площадь жилой комнаты	Отклонение от нормы более 10 %	Отклонение от нормы до 10 %	Отклонение от нормы до 5 %	
12.	Величина коэффициента реконструкции	Крек ниже 0,7	Крек-0,7-0,9	Крек выше 0,9	
13.	Оценка конструктивного решения	Конструктивная схема нечетка, много разнородных конструктивных приемов	Конструктивная схема недостаточно четка, имеются разнородные решения	Четкая конструктивная схема в виде однородных решений	
14.	Соответствие конструктивных решений планировке	Размещение опор, прогонов, плит не увязано с планировкой	Отдельные несоответствия с планировкой опор и прогонов	Опоры, прогоны, плиты полностью увязаны с планировкой	х2
15.	Целесообразность примененных индустриальных изделий	Конструктивные изделия многих разнородных видов и разновесны	Отдельные виды изделий различаются по типу и виду от большинства	Конструктивные изделия близки по видам и равноценны	
16.	Степень сохранения конструктивных элементов	Сохраняются только несущий стеновой остов и вертикальные опоры	Сохраняется несущий остов и большая часть несгораемых элементов	Сохраняются все пригодные вертикальные и горизонтальные несущие конструкции	
7.2.3.	Учет социологических и экономических факторов при сравнении вариантов
При решении проблемы реконструкции и обновления застройки приходится решать широкий круг вопросов в составе инженерных, экономических и социальных задач.
Социальные факторы должны учитывать:
1.	Какой достаток и возможности имеет население, которое будет проживать в рекой струируемой застройке;
2.	Демографический состав существующего и прогнозируемого населения;
3.	Соотношение квартир по количеству комнат;
4	Удовлетворенность системой благоустройства реконструируемой застройки;
5.	Транспортная доступность и др.
При учете перечисленных факторов в проектных решениях возникают сложности, так как не все они выражаются в стоимостных показателях, а получение по ним исходных данных требует значительных затрат.
Для оценки всех факторов предлагается системный подход к оценке и учету ряда из указанных факторов (табл. 7.7.). В таблицу не включены особенности реконструкции инфраструктуры рассматриваемой территории и благоустройства территории.
Как видно из этой таблицы, большинство оценивающих факторов базируется на данных натурных обследований. Натурные обследования могут проводиться как методом с полным охватом всего населения реконструируемой территории, группы домов или одного объекта, так и выборочным методом.
При обеспечении достоверных данных обследования доля выработки устанавливается по известной формуле математической статистики:
где:
п — объем выборки (количество человек, подлежащих опросу);
t — коэффициент доверия (согласно теореме П.П.Чебышева принимается равным 2);
ст — выборочная дисперсия (ст2 = 5);
Д2 — предельная ошибка выборки ( Д2 = 0,02).
При принятых значениях выборка составит:
4'5 п =---- = 1000 чел.
0,02
Если учесть, что ко многим факторам разные группы населения (по возрасту, по профессии и т.д.) относятся неоднозначно, то целесообразно проводить раздельное обследоание с различной долей выборки.
При численности группы населения более 1500 человек долю выборки рекомендуется проводить по указанной выше формуле (7.1). При численности группы населения от 100 человек до 1500 человек по формуле с малой долей выработки:
f2CT2N
П = 7-----т—---—— ,	(7.2)
(Д?-1)Д +Г2ст2
где: N— численность группы населения
Если значение N меньше 100 чел., обследование проводится сплошное
560
В градостроительной практике многие оценочные показатели устанавливаются методом экспертных оценок, когда значение их получается путем опроса мнения крупных специалистов, работающих по данным проблемам (таким путем были утверждены многие показатели СНиП).
При реконструкции застройки таким путем могут быть получены показатели, выраженные в балльной оценке:
Ус,
-	,	(7.3)
с =----,
т
где: с
— средняя оценка опрошенных экспертов; ci — показатель опроса отдельного эксперта; m — число экспертов, участвующих в опросе.
Число экспертов должно быть не менее 10 человек.
7.2.4.	Условия обеспечения безопасности городской среды
Современная городская инфраструктура содержит много технических, социальных и экономических факторов, создающих потенциальные опасности, способные повредить или разрушить здания (сооружения), нанести вред здоровью человека. Среди факторов, влияющих на безопасность в составе городской среды, можно назвать следующие основные:
А. Общего характера:
—	большая численность и плотность населения;
—	высокая интенсивность транспортных потоков;
—	использование газа для бытовых нужд;
—	наличие объектов промышленности с вредными, взрыво- и пожароопасными компонентами производства;
—	сейсмическая активность территории:
—	воздействие ураганов, тайфунов и смерчей;
—	карстовые и оползневые явления:
—	наличие просадочных грунтов;
—	загрязнение радиоактивными источниками;
—	радоновое и метановое загрязнение подземных непроветриваемых помещений;
—	размещение строительных объектов на подрабатываемой территории;
—	отсутствие контроля и ухода за водопроводными и канализационными системами;
—	большая высота зданий и сооружений.
Б. В городах с размещением правительства и региональных органов власти:
—	высокая концентрация офисных помещений компаний и фирм, влияющих на экономическую и политическую обстановку в стране;
—	значительное число подземных коммуникаций, воздействующих на состояние грунтовой среды в основании зданий и сооружений;
—	наличие иностранных представительств;
—	высокий уровень политизированности населения;
—	возможность возникновения массовых беспорядков;
—	здания и сооружения специального назначения.
561
Порядок оценки социальных и экологических факторов при реконструкции застройки
Таблица 7.7.
№ п/п	Оценочный фактор	Ед. из мер.	Информация для оценки	Метод получения	Результат	Рекомендации по оценке фактора
1.	Сводный социальный фактор	балл	Обобщающий показатель удовлетворенности населения	1. Натурные обследования 2. Обработка отчетностатистических данных	Оценочные показатели территории	Оценку рекомендуется проводить по бальной системе экспертным путем
2.	Инсоляция	час/сутки	Действующие нормативы	1. Теоретические расчеты по методике Д.С Маслова 2. Сравнение теоретических данных с нормативными	1. Сводная таблица по величине инсоляции зданий, подлежащих реконструкции 2. Инсоляционная карта	Оценка по величине коэффициента необеспеченности уровня инсоляции. Ки=—где Иф- фактическая инсоляция; Ин- нормативная инсоляция
3.	Загазованность	мг/м3	Карта загазованности прилегающей уличнодорожной сети	Теоретические расчеты по инте нс ивности дв иже ния	Характер распространения газа на реконструируемой территории	1	Величина зон дискомфорта на территории 2	Здания, попадающие в дискомфортную зону
4	Зашумленность	дБ	1 .Интенсивность улично-дорожного движения 2. Карта зашумленности на улично-дорожной сети	1. Натурные замеры 2. Теоретические расчеты по действующей методике	Карта зашумленности реконструируемой территории застройки	1.	По величине зон дискомфорта 2.	По количеству зданий, попадающих в дискомфортные зоны 3.	Стоимостная оценка по методике НИПИГенплана г. Москвы
5.	Транспортная доступность	мин/ %пасс	1. Транспортный раздел генплана города 2. Материалы натурных обследований	1. Анализ материалов 2. Транспортносоциологические обследования	График и диаграммы распределения населения по затратам времени реконструируемой застройки	1. По величине зон дискомфорта 2. По затратам, проводимым на реализацию мероприятий по снижению величины шума до нормативных величин	
В. В городах старой застройки
—	ветхость несущих и ограждающих конструкций и декоративных элементов зданий или сооружений;
—	перегрузка несущих конструкций (в основном перекрытий и покрытий);
—	отсутствие должного контроля и ухода за состоянием строительного объекта и их коммуникациями;
—	низкий уровень эксплуатации надземных и подземных коммуникаций.
Под устойчивым (самоподдерживающим) развитием понимается создание условий, обеспечивающих потребности горожан, не подвергая риску способность окружающей среды поддерживать жизнь в будущем, т.е. не ставя под угрозу возможность будущих поколений в удовлетворении своих потребностей.
Определяя безопасность как состояние защищенности жизненно важных интересов личности, общества и государства от внутренних и внешних угроз, в рамках данного учебника рассматриваются наиболее опасные и распространенные чрезвычайные ситуации, последствия и профилактика которых может осуществляться строительными методами, и которые в обязательном порядке необходимо учитывать как при возведении отдельных объектов недвижимости, так и при комплексной застройке (реконструкции) районов города.
В зависимости от источника возникновения различают чрезвычайные ситуации (ЧС) природного, техногенного и природно-техногенного характера.
В основе первых лежат, как правило, природные явления, не зависящие от деятельности человека.
К природным ЧС относятся землетрясения; ураганы, торнадо, наводнения, засухи, селевые потоки, оползни, снежные лавины, ледовые явления на реках, потоки вулканических лав и пепла при извержении вулканов, цунами, эрозия почв, падение метеоритов и т.п.
Техногенные ЧС обусловлены, главным образом, деятельностью человека. К ним относятся аварийные взрывы и удары, пожары, радиационные и химические аварии.
К природно-техногенным относят ЧС, в которых природное явление вызывает катастрофические последствия в виде техногенной аварии или катастрофы. Например, сильные землетрясения, приводящие к разрушению гидротехнических сооружений и затоплению цивилизованной территории или к выходу из строя систем коммуникаций, могут стать причиной утечки бытового газа, и как следствие, вызвать взрыв и пожар.
Землетрясения — это колебания земной поверхности вследствие внезапных разрывов и смешений в земной коре. Движение грунта при землетрясениях носит волновой характер. При этом возникают продольные, поперечные и поверхностные волны, которые распространяются с различными скоростями Колебания грунта в сейсмических волнах становятся причиной возникновения колебания расположенных на нем объектов недвижимости.
Сейсмические волны распространяются во все стороны от очага землетрясения, постепенно затухая по мере удаления.
В тех случаях, если здания не были специально запроектированы для восприятия сейсмической нагрузки или когда сейсмическое воздействие превосходит расчетные величины, то возникают различные повреждения.
В каркасных зданиях при землетрясениях разрушаются в основном узлы каркаса, особенно часто — колонны в местах сопряжения с фундаментами В крупнопанельных и крупноблочных зданиях наиболее уязвимы стыки, соответственно, панелей и блоков. В зданиях с несущими каменными стенами возникают косые и Х-образные трещины в простенках и глухих стенах, а также вертикальные трещины в местах сопряжения продольных и поперечных стен (может произойти выпадение стен наружу). В деревянных зданиях хорошей постройки разрушения
563
незначительны. Наиболее существенные повреждения возникают в результате сдвига деревянных домов по цоколю, при этом наиболее сильным повреждениям подвержены отопительные системы
Определение границы безопасного состояния производится, в основном, по методу предельных состояний. При этом учитывается то, что, хотя движение почвы при землетрясении хаотично и, следовательно, направление сейсмических сил произвольно, здания и сооружения тем не менее, имеют определенный резерв прочности по отношению к вертикальным нагрузкам на которые они обычно рассчитываются; кроме того, вертикальные колебания преобладают лишь в ограниченной зоне вокруг эпицентра. Поэтому в расчете на сейсмические воздействия учитывают лишь горизонтальные составляющие сейсмического воздействия Исключение составляют козырьки, консоли, а также протяженные сооружения (мосты, павильоны и тп )
Для повышения сопротивляемости зданий и сооружений сейсмическим воздействиям могут быть применены два метода защиты: активная и пассивная.
Пассивная защита включает в себя усиление основных несущих конструкций зданий и сооружении для восприятия дополнительных усилий, вызываемых сейсмическим воздействием. Это достигается, с одной стороны, увеличением сечений конструктивных элементов в соответствии с расчетом, с другой, усилением связей между ними.
В кирпичных зданиях могут также устраиваться железобетонные антисейсмические пояса в уровне перекрытий и т.п. При этом характер эксплуатации объектов недвижимости при этом не меняется. Однако следует учесть, что такой подход вызывает удорожание строительства до 10 % при сильном землетрясении.
Активная защита предполагает использование различных устройств, направленных, прежде всего, на снижение амплитуд колебаний здания при резонансе. При этом используются сейсмозащитные устройства гравитационного типа, выключающиеся и включающиеся связи, динамические гасители колебаний и т п. В этом случае меняются динамические параметры и схема деформирования здания.
При проектировании зданий в сейсмических районах необходимо также учесть следующие рекомендации:
—	при определении конструктивной схемы здания нужно стремиться к такому расположению колонн, стен и перекрытий, при котором удовлетворяются требования симметрии и равномерности распределения масс и жесткостей;
—	план здания должен быть простым, в виде прямоугольника, без выступающих пристроек и входящих углов;
—	при сложных очертаниях в плане и разной высоте частей здания в нем устраивают специальные антисейсмические швы, которые разделяют здание на отдельные, простые по форме блоки;
—	все мероприятия, повышающие пространственную жесткость, повышают и сейсмостойкость здания;
—	выступающие части здания, а именно; карнизы, козырьки, балконы должны быть жестко связаны с каркасом, при этом число их ограничено;
—	фундаменты в пределах каждого отдельного блока располагают на одной глубине;
если грунт слабый, то устраивают перекрестные фундаментные ленты или сплошную фундаментную плиту.
Наводнение — значительное затопление территорий, обусловленное подъемом уровня воды в реках, озерах или море и вызываемое различными причинами.
Ущерб, наносимый наводнениями, снижает капитальность зданий и приводит к разрушению, повреждению оборудования и коммуникации. Следует также учесть, что при частых затоплениях (чаще чем 1 раз в 4 года) на 10—15 лет уменьшается срок между капитальными ремонтами.
564
Главной причиной повреждения или полного разрушения здания является размыв грунта основания во время наводнения При этом происходит неравномерная осадка здания, что приводит к появлению трещин и местных повреждений, разрывов в системах инженерных коммуникаций. Разрушение деревянных строений происходит в первые несколько дней наводнения. Разрушение кирпичных зданий при значительных затоплениях происходит за 5—10 дней. Здания из бетона и железобетона сохраняют устойчивость в течение нескольких месяцев.
Уменьшение неблагоприятных последствий наводнений проводится в три этапа:
—	прогноз наводнения, организационно-технические мероприятий по оповещению населения, подготовка к наводнению (укрепление мостов, дамб, важных сооружений), определение маршрутов эвакуации;
—	спасательные мероприятия;
—	восстановление объектов недвижимости (в первую очередь жилищного фонда).
Ураганы — мощные атмосферные вихри, скорость ветра в которых достигает 120 км/час (до 200 км/час — в приземном слое). Возникновение ураганов связано с неустойчивостью атмосферы и обусловлено притоком теплого влажного воздуха.
Опасность ураганов связана не только со значительными ветровыми нагрузками, но также и с дождевыми осадками, аварийными ударами по зданиям разными объектами, переносимыми ветром.
Главными инструментами борьбы с последствиями ураганов являются: своевременное оповещение людей (так как ураганы фиксируются спутниками и радиолокаторами, то краткосрочный прогноз их перемещений возможен), а также эвакуация людей, в особенности из прибрежных районов, где ураганы могут стать причиной возникновения штормовых волн. В ряде случаев объекты недвижимости (такие, например, как защитные оболочки ядерных реакторов) рассчитываются на значительные ветровые нагрузки и аварийные удары предметами во время урагана.
Торнадо — сильные вихри в виде воронок, спускающиеся с нижней границы облаков. Разрушительное воздействие торнадо связано с большими скоростями ветра, низким давлением в центре торнадо и существенной разницей между краевой и центральной частями (до 8 кПа).
Так как для повторяемости торнадо не удалось выявить статистической зависимости, а также с учетом того, что катастрофические торнадо происходят достаточно редко, здания и сооружения, как правило, на их воздействие не рассчитывают.
Например: Исключение составляют лишь уникальные или же потенциально опасные объекты (АЭС), при этом расчет на воздействие торнадо аналогичен расчетам для ураганов.
Защита населения от торнадо обеспечивается эвакуацией людей, размещением их в убежищах или прочных подвалах зданий, а также их своевременным оповещением метеорологами.
Грозы — опасное явление, причиной которого является атмосферное электричество.
Грозовой процесс включает в себя образование молний, которые направлены от облака к земле.
Повреждения, наносимые молнией, связаны с высоким напряжением, большой силой тока в канале молнии (до 100 кА) и температурой, которая достигает 40 000° К.
Для защиты объектов недвижимости от молний, проводится заземление электрических импульсов путем сооружения молниеотводов.
Оползни — смешение на более низкий уровень части пород, слагающих склон, которое происходит в виде скользящего движения, как правило, без потери контакта между движущимися и неподвижными породами.
Причинами оползней могут быть значительная крутизна склона, перегрузка верхней части (инженерные сооружения, здания), нарушение целостности пород, смачивание пластов подземными водами и т.д.
565
Защита от оползней включает в себя прогнозирование оползневых процессов (используется вероятностный подход для прогноза оползней), а также соблюдение охранно-противооползневого режима, назначаемого с учетом характеристик каждого конкретного оползневого участка.
Помимо вышеназванных мероприятий, для борьбы с оползнями используются специальные инженерные сооружения: подпорные стенки, свайные ряды, контрфорсы и т.д.
Одним из эффективных противооползневых мероприятий является дренирование склонов с использованием дренажных траншей. Это позволяет осуществить водоотвод с опасных участков.
Пожары — процесс неконтролируемого горения, причиняющего материальный ущерб, вред здоровью и жизни граждан, интересам общества и государства в целом.
В зависимости от характеристик горючести и количества веществ и материалов, находящихся в помещениях различного назначения, последние делятся на 5 категорий по взрывопожароопас-ности: А, Б, В1-В4, Г, Д (по НПБ 105-95). В зависимости от категорий помещений определяется также категория здания. Категорирование помещений и зданий по взрывопожарной и пожарной опасности является основой для определения комплекса противопожарных мероприятий в соответствии с различными СНиП, НПБ, ведомственными и отраслевыми нормативами.
Систему противопожарных мероприятий можно разделить на три составляющие:
—	система пассивной защиты;
—	система активной защиты;
—	система организационных мероприятий;
В свою очередь система пассивной защиты включает в себя:
•	Решения по генплану;
•	Требуемая степень огнестойкости здания;
•	Объемно-планировочные решения;
•	Противопожарные преграды;
•	Огнезащита строительных конструкций;
•	Эвакуационные пути;
•	Наружное водоснабжение для целей пожаротушения;
•	Защищенность электрооборудования;
•	Молниезащита.
Система активной защиты состоит из следующего’
•	Обнаружение и оповещение о пожаре;
•	Управление эвакуацией;
•	Противодымная зашита;
•	Внутреннее пожаротушение;
•	Первичные средства тушения;
•	Автоматическое пожаротушение.
Система организационных мероприятий состоит из разработки руководящих документов и подготовки работников к выполнению специальных служебных обязанностей:
•	Инструкция о мерах пожарной безопасности;
•	Инструкция по эксплуатации системы активной противопожарной зашиты;
•	Обучение персонала.
Существенное значение при обеспечении пожарной безопасности объектов недвижимости имеет размещение на городской территории объектов пожарной охраны.
Объекты пожарной охраны, к которым относятся пожарные депо, а также производственные, складские, вспомогательные, общественные и другие здания и сооружения, проектируются в соответствии с требованиями НПБ 101-95.
566
Аварийные взрывы
Источниками аварийных взрывов могут быть:
—	склады и хранилища взрывоопасных веществ;
—	предприятия с взрывопожароопасным производством (нефтегазовая, деревообрабатывающая промышленность);
—	котельные;
—	рудники, шахты;
—	жилье (взрыв бытового газа).
Существует активная и пассивная зашита при взрывах.
Активная зашита состоит в обеспечении безопасного расположения объектов недвижимости (например, жилой застройки) по отношению к потенциальным источникам взрывов (взрывоопасное производство). Могут также устраиваться так называемые защитные экраны на пути возможной взрывной волны (зеленые насаждения). Если речь идет овзрывах внутри здания, устраиваются защитные экраны и боксы, для которых допускается полное разрушение, при условии существенного гашения энергии взрыва. Роль элементов активной защиты могут выполнять оконные проемы и легкосбрасываемые конструкции, которые при взрыве разрушаются, что одновременно приводит к снижению давления до предела, безопасного для несущих конструкций.
Пассивная зашита включает в себя усиление конструкций здания для восприятия дополнительных усилий, вызываемых взрывной волной.
Также как для сейсмических воздействий проводится расчет по методу предельных состояний, цель которого определить уровень необходимого усиления конструкций.
7.2.5.	Специфика обеспечения безопасности в мегаполисах
Мегаполисы являются социально-экономическими системами, для которых характерен высокий уровень техногенного риска. Это связано с множеством причин, основные из которых:
•	высокая плотность застройки;
•	наличие густонаселенных районов;
•	значительные транспортные и людские потоки;
•	сложные системы жизнеобеспечения зданий;
•	ускоренные процессы воспроизводства объектов недвижимости (реконструкция, модернизация, новое строительство).
Все это приводит к возникновению специфических опасностей и чрезвычайных ситуаций, которые необходимо учитывать в процессе реконструкции сложившейся застройки.
Ниже приведено краткое описание специфических проблем обеспечения безопасности в крупных городах.
1.	Увеличение выбросов угарного газа
Данный процесс связан прежде всего с ростом парка автотранспортных средств. Угарный газ пагубно влияет на несущие конструкции, усиливая их коррозию (в основном это касается конструкций из железобетона). Все это приводит к ускорению процесса накопления физического износа, тем самым снижая срок эксплуатации объектов недвижимости. Прочность несущих конструкций также может снижаться под воздействием процесса биохимической коррозии(микроорганизмы, разрушающие органические соединения в бетоне и каменной кладке). Особенно часто биохимическая коррозия проявляется при частичной реконструкции объектов в местах стыка старой и новой кладки. Это приводит к снижению эстетических характеристик объекта.
567
2.	Развитие подземного пространства города
Дефицит городских земель и невозможность развития «вширь» обусловливают необходимость подземного строительства. При этом наличие подземной инфраструктуры, тоннелей, линий метро и т.д. способствует изменениям в гидрогеологической обстановке. Возникающие провалы и смешения оснований, обрушения домов или приведение их в аварийное состояние — вот лишь основные из возможных опасностей, связанных с расширением подземного строительства.
3.	Высотное строительство
Параллельно с развитием«вглубь», происходит и рост городов «ввысь», что также таит в себе немало опасностей. Прежде всего необходимо отметить отсутствие в России нормативной базы, регламентирующей строительство высотных зданий (высотой более 75 метров). Сложной задачей является обеспечение эвакуации людей из высотных зданий. Также стоит отметить в качестве дополнительных факторов риска возрастание нагрузок на основание, значительные ветровые и климатические воздействия, а также отсутствие большого опыта высотного строительства в России.
4.	Экстремальные температуры
Низкие температуры (ниже средней температуры наиболее холодной пятидневки) могут явится причиной возникновения аварий как инженерных сетей, так и швов панельных зданий, повреждение которых может привести к ускорению процесса разрушения всего здания. Столь же негативное воздействие на места стыков панельных зданий оказывают значительные перепады температур (аварийные ситуации, отключение отопления в зимний период и т.д.).
5.	Высокая плотность застройки
Как было сказано выше, мегаполисы характеризуются высокой плотностью застройки и населения. Столь стесненные условия приводят прежде всего к увеличению ущерба от аварий. Например, пожар или взрыв могут охватить не одно, а несколько зданий, загруженность магистралей приведет к невозможности быстрого прибытия пожарных и спасателей, что еще более усугубит ситуацию. Кроме того, затрудняется эвакуация людей при чрезвычайных ситуациях.
6.	Терроризм
За последние годы терроризм стал опаснейшим источником возникновения всевозможных чрезвычайных ситуаций, начиная от пожаров и взрывов (дома в Москве, школа в Беслане) и заканчивая столь экзотическими воздействиями, как аварийные удары (столкновение самолетов со зданиями Всемирного торгового центра в Нью-Йорке). При этом целью террористов, как правило, являются крупные города, жилые районы, места массового скопления людей. Прогнозирование террористических акций является сложной задачей, однако, с позиции строительства, можно несколько снизить вероятность террористического воздействия путем внедрения технических средств зашиты объектов (система охранной сигнализации, контроля доступа, видеонаблюдение и т.п.).
7.2.6.	Определение параметров риска в составе объектов городской застройки
В условиях рыночных отношений собственник объекта недвижимости стремится максимально минимизировать свои расходы на обеспечение его безопасности. Возникает вопрос о необходимом и достаточном уровне защищенности здания от чрезвычайных ситуаций.
Для определения оптимального уровня затрат на обеспечение безопасности необходимо внедрение системного подхода к управлению риском.
Под риском в данном случае понимается величина потенциальных потерь от чрезвычайной ситуации (руб/год).
568
Риск оценивается по следующей формуле:
Р =Вв • Вр • У,	(7.4)
где
Р — величина потенциальных потерь в год (риск);
Вв — вероятность возникновения чрезвычайной ситуации;
Вр вероятность развития чрезвычайной ситуации или отказа системы,
У — величина ущерба.
Методика оценки ущерба от различных рисков в наиболее полном виде должна включать в себя учет как прямых, так и косвенных убытков. Прямые убытки — это непосредственный ущерб здоровью, имуществу или имущественным интересам. Косвенные убытки возникают как следствие невозможности какое-то время осуществлять нормальную деятельность предприятия К их числу относятся: упущенная выгода, убытки в виде претензий и исков вследствие невыполнения обязательств перед контрагентами, потеря имиджа организации, расходы на юридическое урегулирование дел и т. д.
В литературе описаны различные методы (древа событий, древа отказов, интегральные оценки), которые могут быть использованы для моделирования чрезвычайных ситуаций и анализа риска.
В общем виде схема управления риском представлена на рис. 7.15.
Рис. 7.15. Схема управления риском
Для определения перечня экономически обоснованных мероприятий по защите объектов недвижимости от того или иного вида чрезвычайных ситуаций, необходимо ввести в расчет ряд ограничений.
В зарубежных странах обычной практикой является определение границы риска гибели человека (индивидуальный риск) или группы людей (социальный риск). С учетом реальной оперативной обстановки с пожарами в РФ, а также на основании анализа зарубежных статистических данных были определены предельно допустимые значения индивидуального и социального риска пожара для России. Они составили:
1)	индивидуальный риск — 5хЮ-5в течение года;
2)	социальный риск (вероятность возникновения пожара с гибелью людей) 10 6 в течение года;
3)	социальный риск (вероятность возникновения пожара с массовой гибелью людей) — 10 “ в течение года.
Таким образом система безопасности объекта недвижимости должна отвечать следующему условию:
569
•* расч — ‘донуст>
где Ррасч — расчетная величина индивидуального или социального риска;
Рдопуст — максимально допустимая величина социального риска.
В качестве дополнительного условия, при выполнении требования формулы 7.5, может выступать следующее выражение;
Р + 3 > min,	(7 6)
где Р — величина потерь при данном уровне безопасности объекта (руб/год);
3 — уровень затрат на обеспечение данного уровня безопасности.
Следует также учесть, что в большинстве случаев затраты на обеспечение безопасности объекта увеличивают его потребительную, а значит, в итоге, и рыночную стоимость объекта. При этом затраты на повышение уровня безопасности будут экономически оправданы, если прирост этих затрат приведет к более значительному приросту стоимости объекта недвижимости.
7.2.7.	Организация и управление безопасностью объектов городской недвижимости
Городские структуры, особенно в мегаполисах (агломерация нескольких городов или крупных городов-гигантов) обладают свойствами сложных систем с большим числом возможных сценариев развития критических событий, способных нанести большой материальный ущерб инфраструктуре города и дестабилизировать социально-политическую обстановку в обществе.
В этих структурах существует два интегрированных свойства, имеющих важное значение для безопасного функционирования города, это большая уязвимость и слабая защищенность городской среды, где под уязвимостью понимается большая вероятность быть подверженным внешним и внутренним воздействиям, а под слабой защищенностью — объективно низкая способность сопротивляться воздействиям.
Среди опасностей, подстерегающих жителей крупных городов, можно выделить следующие основные:
—	демонстрации, митинги, стихийные массовые беспорядки;
—	техногенные аварии и катастрофы;
—	химические и бактериологические загрязнения;
—	взрывы техногенного происхождения;
—	террористические акты;
—	стихийные бедствия;
—	падение летательных аппаратов, ракет, космических тел;
—	разрушения зданий и сооружений с пожарами и наводнениями;
—	экологическая неустойчивость;
—	внедрение компьютерных вирусов;
—	уголовные преступления и др
Следует отметить, что перечисленные признаки уязвимости и незащищенности с учетом опасностей для мегаполисов, во многом могут быть предотвращены при определенных организационно-управленческих решениях и подготовленности населения к адекватным действиям в экстремальных условиях.
570
Наблюдение, регистрация и анализ потенциальных источников угроз для мегаполисов частично уже осуществляется, среди которых можно упомянуть следующие их виды:
•	метеонаблюдения за атмосферными процессами, обусловливающие изменения характеристик погоды;
•	видеонаблюдения за транспортными потоками и массовыми передвижениями людей в системе структур Государственной инспекции безопасности дорожного движения МВД;
•	химический и бактериологический анализ воды в системах водоснабжения города;
•	экологический мониторинг городской территории;
•	оперативная работа правоохранительных органов и служб государственной безопасности в экстремальных ситуациях;
•	публикации в средствах массовой информации о возможных опасностях и мерах по их предотвращению или локализации;
•	система противовоздушной обороны с комплексом наблюдения и управления;
•	контроль за инженерно-геологическими и гидрологическими изменениями;
•	мониторинг и прогнозирование возможных угроз, осуществляемый службами МЧС и МВД России и др. организациями.
Кроме того, существуют службы надзора пожарного, горнотехнического, санитарно-эпидемиологического, архитектурно-строительного; функционируют аварийные структуры по газу, водо- и электроснабжению, которые должны работать по единой координируемой программе. Другими словами, процесс наблюдения и анализа потенциальных источников угроз для мегаполисов должен осуществляется комплексно и носить системный характер.
В крупных городах при наличии высокой концентрации людей, зданий, сооружений, опасных производств, перенасыщенности и ветхости коммуникаций, использование подземного пространства до глубины 100 м приводит с каждым годом к нарастанию геологического риска, к увеличению экономических потерь. Несвоевременное обнаружение или прогнозирование технических и социальных угроз оборачиваются не только колоссальными экономическими потерями, но и чудовищными человеческими жертвами.
Задачами по предотвращению угроз занят Центр мониторинга и прогнозирования Министерства по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий РФ. Этот центр служит базой для Единой системы регистрации параметров угроз города (ЕСРПУГ), главной целью деятельности которого является параметризация угроз путем комплексного мониторинга и своевременное принятие адекватных решений.
По-видимому ЕСРПУГ, которая должна работать в автоматизированном режиме, по мере развития городских структур и увеличения степени их уязвимости, станет важнейшим элементом и неотъемлемой частью в составе социальной и технической инфраструктуры всех крупных городов
7.2.8.	Пример определения отношения населения к инженерным, социальным и экологическим факторам в реконструируемой застройке
С целью апробации изложенного выше подхода оценки инженерных, социальных и экологических факторов были проведены исследования в муниципальном районе «Орехово-Борисово Южное» г. Москвы при составлении плана его перспективного развития с учетом обновления и реконструкции жилой застройки.
Исследования проводились двумя методами:
—	статистическим для получения демографических данных и характеристик жилья;
—	анкетным с заполнением анкет участниками по инженерным, социальным и экологическим факторам путем опроса населения по месту жительства.
571
Учитывая полученные данные по демографическому составу населения, как по возрастному, так и профессиональному, было принято решение проводить сплошное анкетное обследование. Опросный способ заполнения анкет использовался с целью исключения неправильно заполненных анкет респондентами.
Для проведения опроса населения муниципального района «Орехово-Борисово Южное» автором была разработана анкета.Эти вопросы охватили комплекс демографических, социальных, градостроительных, технических, транспортных проблем, в которые вошли;
1	Характеристика района;
2.	Качество квартиры и дома;
3.	Транспортное обслуживание;
4.	Содержание автомобилей (гаражи);
5.	Благоустройство придомовых территорий;
6.	Работа служб быта;
7.	Обеспеченность культурно-досуговыми учреждениями;
8.	Участие и отношение населения к общественной жизни;
9.	Демографические данные по району;
10	Первоочередность социальных и технических задач, которые необходимо решать в районе и др.
Включение в анкету большого числа вопросов было обусловлено получением данных, необходимых для градостроительно-планировочных решений, осуществляемых на стадии проектов детальной планировки.
В социологическом опросе населения муниципального района «Орехово Борисово Южное» приняли участие 3528 человек. Это довольно большой процент от населения микрорайона с населением в 150 тыс. человек для социального опроса.
Средний возраст респондентов составляет 34 года. Возрастные группы респондентов представлены следующим образом:
—	от 14 до 25 лет — 780 человек;
—	от 26 до 35 лет — 1174 человека;
—	от 36 до 45 лет — 928 человек;
—	от 46 до 55 лет — 236 человек;
—	от 56 до 65 лет — 190 человек;
—	старше 65 лет — 138 человек.
В муниципальном районе «Орехово-Борисово Южное» 1497 респондентов проживают от шести до двенадцати лет, 995 — от двенадцати до двадцати лет, 502 — более двадцати лет. Следовательно, более 90 % участников социологического опроса хорошо знакомы со всеми существующими проблемами муниципального района и могут объективно их оценивать.
Трудовой деятельностью занято 1835 респондентов, учатся — 155. Среди респондентов 400 пенсионеров и 345 не работающих.
Среди работающих в опросе приняли участие 670 рабочих, 811 служащих, 806 представителей интеллигенции, 71 представитель силовых структур, 72 работника администрации.
Из приведенных данных следует, что в результатах социологического опроса достаточно равномерно представлены мнения всех социальных групп населения.
Обработка анкет участников социологического опроса проводилась в три этапа по мере их поступления. Результаты каждого из этапов сравнивались между собой, с целью определения предела, по достижению которого увеличение числа опрашиваемых не приводит к значительным изменениям результата анализа. Было установлено, что, начиная с девятисотой анкеты, результаты анализа отклонялись не более чем на 0,4 %. Это обосновывает то, что
572
выполненный анализ объективно оценивает мнение большинства жителей по наиболее важным проблемам муниципального района «Орехово-Борисово Южное».
Наиболее интересные данные, относящиеся к градостроительным и жилищным вопросам, приводятся далее по тексту. Район «Орехово-Борисово Южное» представляет собой типичный спальный район г. Москвы, застроенный повсеместно индустриальными домами. Здесь преобладают трех и двухкомнатные квартиры, заселенные по формуле:
к — п—1,	(7.8)
где: к — количество человек в квартире; п — количество комнат.
Конечно, зачастую в эти квартиры заселяли больше человек, чем это было рассчитано по нормам.
Одна треть населения недовольна площадью квартиры, о чем говорилось выше, и 21,2 % жителей недовольны планировкой квартиры. Всего же недовольных квартирой насчитывается 20 %, не полностью, но улучшили бы жилищную ситуацию — 54 %, и только 24 % были довольны.
Были проанализированы характеристики технической эксплуатации жилого фонда в микрорайоне. Результаты анализа проказали, что более всего жалобы со стороны жильцов заслуживает внимания следующее: плохая шумозащишенность, отсутствие домофона, разбитые подъезды, поломка лифтов, негерметичность оконных заполнений и плохая вентиляция. Если же рассматривать недостатки по выделенному, например, только по подъездам жилых домов, то здесь жильцы высказали следующие замечания:
—	отсутствие кодовых замков;
—	нет помещений для дежурных;
—	ручное удаление мусора;
—	неприглядный вид входа в здание.
Что касается транспортного обслуживания, то из анализа следует, что около 55 % респондентов добираются до работы от 45 до 90 минут. Более благополучной представляется работа общественного транспорта, где большинство респондентов (89 %) охарактеризовали ее как положительную.
Гораздо хуже обстоят дела с наличием мест для стоянки автомобилей. Более 50 % автовладельцев ни гаража, ни стоянки не имеют, хотя 41 % респондентов имеют автомобиль. При этом желающих автомобилстов иметь гараж составляет 57,55 %, и при этом вариант подземного гаража — 43,31 %, что говорит о понимании ими вопросов улучшения благоустройства придомовой территории и экологии окружающей среды: загазованности, зашумленности и т.д..
Социальные вопросы в муниципальном районе «Орехово-Борисово Южное» стоят остро. Как следует из табл. 7.8 не хватает авиа- и железнодорожных касс (59 %), нотариальных контор (58 %), пунктов фотографии (41 %), химчисток (32 %) и пунктов приемки в стирку и металлоремонта (соответственно по 30 %).
Таблица 7.8
Достаточность бытовых услуг
Ответы Услуги	Парикмахерская	Химчистка	Ремонт обуви	Металлоремонт	Прием в стирку	Отделение связи	Отделение банка	Авиа- и ж/д касса	Фотография	Нотариальная «лмтппя
другое	53,78	43,02	55,96	44,04	48,05	55,09	57,27	26,02	37,50	25,4
да	28,49	24,56	28,20	26,16	21,51	26,78	27,18	14,68	21,80	16,7
нет	17,73	32,41	15,84	29,80	29,94	16,13	15,55	59,30	40,55	57,7
573
В таблице 7.9 приведены социальные и технические задачи, которые, по мнению жильцов надо решать в первую очередь.
О состоянии благоустройства дворовых территорий мнение жителей следующее. Примерно 31 % жителей муниципального района удовлетворены окружением своего дома, 68 % — нет. Одной из главных проблем является недостаточность и состояние игровых площадок, особенно детских.
Таблица 7.9
Первоочередные социальные и технические задачи
Вопросы Ответы	Капитальный ремонт квартиры	Е	1 ргшспортныи проблемы	Озеленение использование свободных площадей	Игровые площадки	Новые цеитры время провождения	Порядок, дисциплина и безопасность	Нет важных проблем
другое	40,40	71,07		37,21	41,86	55,09	22,24	84,01
да	53,20	16,28		56,69	52,76	37,79	74,13	2,47
нет	6,40	12,65		6,10	5,38	7,12	3,63	13,52 			
7.3.Структура финансового механизма в задачах реконструкции недвижимости
7.3.1.	Основные положения и принципы
Финансовый механизм, согласно одному из многочисленных возможных определений, представляет собой совокупность видов и форм организации финансовых отношений, условий и методов исчисления, применяемых при формировании финансовых ресурсов, образовании и использовании денежных фондов целевого назначения. Финансовый механизм используется для воздействия на экономику и социальную сферу проведения единой финансовой политики государства, регионов, муниципальных образований, хозяйствующих субъектов. Влияние финансового механизма на экономику и социальную сферу осуществляется, с одной стороны, через структуру финансового механизма и нацеленность различных его частей на решение конкретных задач и достижение реального эффекта, с другой — через величину финансовых ресурсов, формируемых в распоряжении хозяйствующих субъектов и государства и направляемых (инвестируемых) на удовлетворение потребностей общества (государства, его территориальных структур, хозяйствующих субъектов, граждан).
В задачах реконструкции недвижимости,представляющих собой сложный и многоступенчатый комплекс финансово-хозяйственных отношений, структура финансового механизма также неизбежно оказывается весьма сложной.
Так, с точки зрения экономического содержания, различают механизм государственных и муниципальных финансов и финансовый механизм отдельного предприятия, иногда отдельно рассматривается страховой механизм.
В свою очередь, механизм государственных и муниципальных финансов подразделяется на бюджетный механизм, механизм государственного кредитования и механизм функционирования внебюджетных фондов.
Финансовый механизм предприятия определяется как совокупность форм и методов, с помощью которых предприятие обеспечивает себя необходимыми денежными средствами, достигает требуемого уровня стабильности, ликвидности, рентабельности и прибыльности. Структура финансового механизма предприятия показана на рис 7.16.
574
Рис.7.16. Структура финансового механизма предприятия
Финансовые методы — это способы воздействия финансовых отношений на хозяйственный процесс, формирование и использование денежных фондов предприятия. Финансовые методы направлены, во-первых, по линии управления движением финансовых ресурсов (в частности, финансовый анализ и финансовое планирование), а во-вторых, по линии мотивации с помощью финансов эффективной работы предприятия и его работников путем внедрения отношений, связанных с соизмерением затрат и результатов, с материальным стимулированием и ответственностью за эффективное использование денежных фондов.
Финансовые рычаги представляют собой инструменты, используемые в финансовых методах. К ним относятся: прибыль, доходы, амортизационные отчисления, денежные фонды целевого назначения, финансовые санкции, арендная плата, процентные ставки по ссудам, депозитам, облигациям, паевые взносы, вклады в уставный капитал, портфельные инвестиции, дивиденды, дисконты, котировки курса рубля к иностранным валютам и др.
Нормативное обеспечение финансового механизма предприятия предусматривает использование норм и нормативов оборотных средств, амортизационных норм, тарифных и налоговых ставок.
Правовое обеспечение функционирования финансового механизма предприятия включает законодательные акты, постановления, распоряжения, приказы, циркулярные письма, решения судов, а также иные правовые документы.
Информационное обеспечение функционирования финансового механизма предприятия состоит из разнообразной экономической, коммерческой, финансовой и правовой информации. К этой информации относятся: сведения о платежеспособности и финансовой устойчивости партнеров и конкурентов, о ценах, курсах валют, дивидендах, процентах на фондовом и валютном рынках и т.п.
Практическая деятельность по созданию и реализации финансового механизма предприятия называется финансовым менеджментом.
Финансовый механизм предприятия функционирует на нескольких различных уровнях (см. табл. 7.10), иерархическая классификация которых носит достаточно условный характер: для различных финансово-хозяйственных операций определяющим могут быть как совершенно различные, так и иерархически соподчиненные уровни взаимодействия.
Таблица 7.10
Уровни функционирования финансового механизма предприятия
1 -й уровень	Взаимоотношения с финансово-кредитной системой, фондовым рынком
2-й уровень	Взаимоотношения с другими предприятиями
3-й уровень	Взаимоотношения внутри финансово-промышленной группы, холдинга, объединения
4-й уровень	Взаимоотношения с вышестоящей организацией
5-й уровень	Взаимоотношения внутри предприятия
575
Возможна и более детальная классификация структуры финансового механизма предприятия: например, внутри предприятия финансовые отношения складываются между аппаратом управления и структурными подразделениями предприятия, между самими структурными подразделениями, между администрацией и работниками, а в акционерных обществах — между администрацией и советом директоров (наблюдательным советом). Формы и методы реализации этих отношений направлены на установление и соблюдение порядка доведения заданий финансового плана до структурных подразделений, организацию контроля за выполнением этих заданий, оценку результатов финансово-хозяйственной деятельности подразделений и их влияния на показатели работы предприятия, определение и применение экономических стимулов, направленных на улучшение финансовых результатов деятельности предприятия.
Структура финансового механизма во многом определяется финансовой политикой государства и нормами финансового права, отраженными в финансовом законодательстве. Поэтому в процессе перехода российской экономики на рыночные рельсы структура финансового механизма на всех уровнях претерпела (и продолжает претерпевать) значительные изменения, основным вектором которых является, безусловно, значительное возрастание роли финансового механизма предприятий на фоне снижения (порой чрезмерного) роли механизма государственных и муниципальных финансов.
При этом достаточно хорошо известно, что доля государственных и муниципальных финансов в строительстве и реконструкции транспортной инфраструктуры и объектов жилищно коммунального хозяйства (ЖКХ) в настоящее время все еще очень велика, в области же финансирования реконструкции промышленной и иной коммерческой недвижимости в результате процессов приватизации роль государства снизилась весьма значительно.
Важным является вопрос организации взаимодействия финансового механизма предприятия с механизмом государственных и муниципальных финансов в процессе реконструкции недвижимости.
В настоящее время существует несколько сложившихся форм такого взаимодействия, наиболее характерными из которых являются следующие:
А.	Бюджетное финансирование — государственный подрядчик
При плановой экономике такая форма финансирования реконструкции недвижимого имущества была единственной, а в настоящее время в чистом виде она реализуется достаточно редко, в основном при реконструкции оборонных или стратегически важных государственных объектов, когда допуск к работам частных подрядчиков считается недопустимым. Государственным подрядчиком в таких случаях выступают специализированные государственные унитарные предприятия или воинские части.
Кроме того, подобная форма используется на ранних этапах масштабных проектов реконструкции городских территорий, когда муниципальные власти финансируют разработку предпроектной (градостроительной и градопланировочной) документации муниципальными же органами либо действующими при них государственными унитарными предприятиями. В г. Москве в этом качестве выступают, в частности, Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы (Москомархитектура) и Научно-исследовательский и проектный институт Генерального плана города Москвы (НИиПИ Генплана).
Б. Бюджетное финансирование — частный подрядчик
Такая форма взаимодействия в настоящее время весьма распространена и широко применяется, в частности, в процессе реконструкции транспортных сооружений (дорог, мостов и т.п.), а также объектов ЖКХ (инженерных сетей, коллекторов и т.п.). Выбор уполномоченным государственным органом частного подрядчика в обязательном порядке осуществляется на конкурсной основе и в настоящее время регулируется федеральным законом
576
«О конкурсах на размещение заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных нужд» от 06.05.99 №97 ФЗ, а также «Положением о подрядных торгах в Российской Федерации», утвержденным распоряжением Госкомимущества России и Госстроя России от 13.04.93 №66О-р/18-7.
В.	Смешанное финансирование — частный подрядчик
Наиболее емкая и многообразная форма взаимодействия финансового механизма предприятия с механизмом государственного и муниципального финансирования. В связи с ограниченностью возможностей бюджетов различных уровней (в особенности, муниципальных) государство все последние годы стремилось сформировать действенные формы привлечения частных инвестиций в реконструкцию недвижимого имущества; наибольшее распространение получил механизм инвестиционного контракта, регулирующего взаимоотношения государства (в лице уполномоченного органа) и частного инвестора в процессе совместного (т.е. смешанного) финансирования работ, а также последующее распределение их результатов (например, площадей в реконструированном здании). Чаше всего вклад государства, предусматриваемый инвестиционным контрактом, носит неденежную форму (в частности, это могут быть права на земельный участок).
Наиболее часто форма инвестиционного контракта применяется в последние годы в проектах реконструкции ветхого и аварийного жилого фонда. Типичные условия инвестиционных контрактов в подобных проектах, реализующихся на примере г. Москвы, включают в себя следующие положения:
1.	Со стороны Правительства Москвы контракт, после согласования его текста рядом городских структур, подписывается Префектом соответствующего административного округа.
2.	Предметом инвестиционного контракта является реализация инвестиционного проекта реконструкции ветхого (аварийного) жилого здания (одного или нескольких) за счет собственных средств инвестора (или привлеченных им) в оговоренном объеме и в установленный срок.
3.	Распределение недвижимого имущества, полученного после завершения реконструкции, является предметом соглашения сторон, при этом типичные пропорции выглядят следующим образом:
в собственность инвестору передается 60—70 % общей плошали, 80 % машино-мест в подземном паркинге и 100 % помещений сервисных служб;
— в собственность администрации г. Москвы (в лице Департамента имущества) передается соответственно 30—40 % общей площади и 20 % машино-мест.
Конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность инвестору по итогом реализации контракта, определяется на основании акта о результатах реализации инвестиционного проекта. При завершении контракта раздел недвижимого имущества на реконструированном объекте уточняется по экспликациям и техническим паспортам МосгорБТИ, которые изготавливаются по заявке инвестора на основании утвержденного эскизного проекта (ТЭО) и натурных обмеров МосгорБТИ и согласовываются сторонами. Принятое решение оформляется актом о результатах реализации инвестиционного проекта (пускового комплекса) согласно условиям контракта.
Если в процессе реализации проекта инвестор обеспечит выход площадей по объекту в размерах больших, чем предполагается контрактом, то дополнительная площадь распределяется в тех же соотношениях, что и основная площадь, если иное не определено дополнительным соглашением, которое заключается после выпуска соответствующего постановления Правительства Москвы.
4.	Если для реализации проекта инвестор за счет собственных или заемных средств обеспечивает предоставление площади для отселения жителей из реконструируемого здания, то объем передаваемого инвестору имущества изменяется за счет предоставления
577
инвестору площадей из доли администрации, исходя из равноценной по потребительской стоимости площади Равноценность такой компенсации по жилой площади утверждается решением Городской комиссии по приватизации и управлению жилищным фондом в г. Москве.
Кроме того, в случае выполнения инвестором дополнительных работ по благоустройству территории, реконструкции инженерных сетей за пределами квартала, в котором расположен объект, а также других работ и услуг по реализации инвестиционного проекта, порядок компенсации инвестору понесенных затрат определяется путем выпуска целевого распорядительного документа Правительства Москвы.
Также типичным инвестиционным контрактом предусмотрено право инвестора выкупить долю администрации. Таким образом, с учетом затрат на отселение жителей, зачета дополнительных работ и возможного выкупа доли города, реконструируемый объект , как правило, оказывается собственностью инвестора на 100 %, администрация же за счет средств инвестора решает задачи ликвидации ветхого и аварийного жилого фонда, жилищные проблемы проживающих в ветхих домах граждан, а также реконструкции инженерных сетей общего пользования и привлечения средств в городской бюджет.
5.	Выполнение инвестиционного контракта разбивается на три основных этапа. Первый этап включает:
—	оформление краткосрочных договоров аренды земли в соответствии с условиями инвестиционного контракта;
—	отселение жителей, вывод арендаторов и собственников нежилых помещений (если таковые имеются);
—	разработку, согласование и утверждение в установленном порядке эскизного проекта (ТЭО);
—	получение разрешения на производство строительных работ.
Начало этапа — дата подписания инвестиционного контракта.
Окончание этапа — дата оформления разрешения на производство строительных работ.
Продолжительность этапа, устанавливаемая контрактом, как правило, предполагается не более 6 месяцев с даты подписания контракта, однако на практике редко составляет менее одного года.
Второй этап представляет собой собственно производство строительных и иных работ, необходимых для реконструкции объекта и его ввода в эксплуатацию.
Начало этапа — получение разрешения на производство строительных работ.
Окончание этапа — дата утверждения акта приемочной комиссии.
Третий этап включает:
—	завершение расчетов и урегулирование претензий;
—	подписание сторонами акта о результатах реализации инвестиционного проекта;
—	оформление имущественных прав сторон по контракту.
Начало этапа — дата утверждения акта комиссии по приемке реконструированного объекта в эксплуатацию.
Окончание этапа (и инвестиционного контракта в целом) — оформление имущественных прав сторон по контракту.
Продолжительность этапа на практике — от 3 до 6 месяцев.
6.	В обязанности городской администрации по инвестиционному контракту входит, как правило, следующее:
—	передать инвестору согласно условиям контракта в установленном порядке в течение 30 дней с момента подписания контракта здания и сооружения, подлежащие реконструкции, а также соответствующий земельный участок;
578
—	не осуществлять приватизации, сдачи в аренду, продажи жилых и нежилых площадей и земельных участков, а также изменения договоров найма жилых площадей и дополнительной регистрации граждан на жилую площадь в объектах, подлежащих реконструкции, кроме случаев, установленных действующим законодательством;
—	обеспечить на момент ввода объектов в эксплуатацию необходимые мощности энергоносителей в городских сетях, к которым будет произведено подключение объектов;
—	оказывать инвестору необходимое содействие в реализации проекта по вопросам, входящим в компетенцию администрации, в том числе обеспечивать подготовку и принятие распорядительных документов, необходимых для реализации инвестиционного проекта;
—	по заявке инвестора оформить права краткосрочной аренды на земельный участок в месячный срок в установленном порядке;
—	после осуществления инвестиционного проекта и ввода объектов в эксплуатацию обеспечить в установленном порядке оформление акта о результатах реализации инвестиционного проекта при условии предоставления инвестором необходимого пакета документов;
—	после оформления имущественных прав на объект реконструкции оформить инвестору в долгосрочную аренду земельный участок (в границах, установленных проектом) с условием свободного обращения инвестором в гражданском обороте прав аренды на оформленный земельный участок;
—	оказать инвестору содействие в отселении жителей.
7.	Обязанности инвестора включают, в основном, следующие мероприятия:
—	обеспечить за счет собственных или привлеченных (заемных) средств финансирование и реализацию инвестиционного проекта в полном объеме в соответствии со своими обязательствами по инвестиционному контракту и сдачу объектов комиссии по приемке законченных строительством (реконструкцией) зданий;
—	регулярно, но не реже одного раза в квартал, представлять администрации отчет о выполненных в процессе реконструкции работах;
—	обеспечить реконструкцию и ввод объектов в эксплуатацию в сроки, установленные контрактом, и качеством в соответствии с действующими строительными нормами;
—	обеспечить выполнение условий освоения и содержания строительной площадки в соответствии с установленными правилами и нормами;
—	произвести оплату отселения жителей с последующей компенсацией из доли города.
Кроме того, администрация на стадии подготовки инвестиционного контракта требует от инвестора подтверждения его финансовой состоятельности, включая справку аудиторской организации и рекомендации банка.
Тенденцией последних лет в Российской Федерации и, в особенности, в г. Москве является увеличение объемов взаимодействия финансового механизма государственного и муниципального финансирования с финансовым механизмом частных предприятий — инвесторов, причем этот процесс развивается как в направлении укрупнения реализуемых проектов (на смену инвестиционным контрактам по реконструкции отдельно стоящих зданий приходят проекты, предполагающие комплексную реконструкцию целых жилых кварталов и промышленных зон, включая развитие необходимой инфраструктуры), так и путем расширения спектра реконструируемых объектов недвижимости, вовлечение частного капитала в решение задачи реконструкции объектов ЖКХ, инженерных и транспортных коммуникаций, подземных сооружений и т.п.
Крайне перспективным, с учетом сложившейся градостроительной ситуации, представляется участие частных инвесторов в процессе вывода экономически небезопасных или технически устаревших предприятий из селитебных зон крупных городов в существующие или специально создаваемые промышленные зоны.
579
Данный процесс направлен на решение следующих задач:
—	прекращение избыточного территориального разрастания крупных городов (экстенсивного развития) и переход к их активной реконструкции (интенсивному развитию), когда качественные преобразования превалируют над количественными;
—	ликвидация значительной части предпосылок экологических проблем крупных городов и функциональной деградации городских ландшафтов;
—	сохранение и реконструкция действующих предприятий перспективных отраслей с их сосредоточением в немногих законодательно определенных промышленных зонах, расположение которых в городской среде научно обоснованно;
—	достижение градостроительного баланса и гармонии экономических интересов промышленных зони селитебных территорий.
7.3.2.	Инфраструктурное обеспечение финансового механизма
Реконструкция недвижимости, как показано в параграфе 7.3.1, представляет собой сложный и многоступенчатый комплекс экономических отношений, реализующийся с помощью специфического многоуровневого финансового механизма. В свою очередь функционирование этого механизма невозможно было бы без соответствующей его структуре, функциям и задачам инфраструктуры.
Таким образом, говоря об инфраструктурном обеспечении финансового механизма реконструкции, имеют в виду создание и развитие совокупности субъектов экономических отношений (а также связей между этими субъектами), обслуживающей функционирование данного финансового механизма.
Придерживаясь принятого выделения механизма государственных и муниципальных финансов и финансового механизма предприятия, можно говорить об инфраструктуре, обслуживающей бюджетное финансирование реконструкции недвижимости, и инфраструктурном обеспечении финансового механизма предприятий (несмотря на то, что в условиях активного взаимодействия данных механизмов подобное разделение носит весьма условный характер).
Среди субъектов, составляющих инфраструктуру механизма государственных и муниципальных финансов, выделяют: органы законодательной и исполнительной власти, финансовые и налоговые органы, органы денежно-кредитного регулирования и органы государственного финансового контроля, главные распорядители бюджетных средств и распорядители бюджетных средств, бюджетополучатели и государственные целевые внебюджетные фонды.
Органы законодательной власти рассматривают и утверждают проекты бюджетов и отчетов об их исполнении. В соответствии с Конституцией РФ общее управление финансами в Российской Федерации осуществляют высшие законодательные органы власти: Федеральное Собрание и его две палаты Государственная Дума и Совет Федерации. Такое управление осуществляется при рассмотрении и утверждении федерального бюджета России и утверждении отчета о его исполнении. Федеральное Собрание рассматривает также законы о налогах, сборах и обязательных платежах. Кроме того, оно устанавливает предельный размер государственного внутреннего и внешнего долга.
На уровне субъектов федерации органы законодательной власти имеют самые разнообразные названия, но в любом случае обладают исключительными правом на принятие бюджетных законов соответствующих субъектов.
Органы исполнительной власти осуществляют сводное финансовое планирование, составление проектов бюджетов, внесение проектов бюджетов на рассмотрение представительных органов власти, исполнение бюджетов, анализ и контроль за их исполнением.
580
Важное место в управлении финансами занимают Президент и Правительство РФ. В своем ежегодном бюджетном послании Президент РФ определяет и формулирует основные направления и принципы финансовой и бюджетной политики государства на среднесрочную перспективу и очередной финансовый год. Президент РФ подписывает и обнародует федеральные законы, вносит в Государственную Думу законопроекты по финансовобюджетным вопросам. Он издает указы и распоряжения, затрагивающие организацию финансовых отношений в стране, которые обязательны для исполнения на всей территории РФ, а также использует средства резервного фонда, предусмотренного в федеральном бюджете. Кроме того, Президент РФ осуществляет по представлению Председателя Правительства назначение министров и других руководителей федеральных финансовых ведомств.
Правительство РФ обеспечивает проведение в стране единой финансовой, валютной и кредитно-денежной политики, организует, регулирует, контролирует и координирует деятельность по оперативному государственному управлению финансами, рассматривает и предоставляет Государственной Думе федеральный бюджет, организует его исполнение, а также издает постановления и распоряжения по текущим финансовым вопросам.
Финансовые и налоговые органы в составе Правительства РФ функционируют, в основном, под общим руководством Министерства финансов Российской Федерации.
Министерство финансов Российской Федерации в соответствии с возложенными на него задачами выполняет следующие основные функции:
—	подготавливает предложения и реализует меры по совершенствованию бюджетной системы РФ, развитию бюджетного федерализма и механизма межбюджетных отношений с субъектами РФ;
—	участвует в установленном порядке в разработке прогнозов социально-экономического развития РФ на долгосрочную, среднесрочную и краткосрочную перспективу;
—	участвует в разработке и осуществлении мер по финансовому оздоровлению и структурной перестройке экономики, поддержке и защите интересов отечественных производителей товаров, исполнителей работ и услуг;
—	участвует в подготовке предложений по основным направлениям кредитной, денежной политики РФ, улучшению состояния расчетов и платежей в экономике;
—	участвует в формировании государственной политики в области регулируемых цен;
—	участвует в разработке мер, направленных на формирование и реализацию активной инвестиционной политики, разработке и финансировании федеральных инвестиционных программ; в пределах своей компетенции участвует в подготовке федеральных целевых программ, обеспечивает в установленном порядке их финансирование за счет средств федерального бюджета;
—	разрабатывает проекты федерального бюджета и прогноза консолидированного бюджета РФ;
—	исполняет в пределах своей компетенции федеральный бюджет, составляет отчет об исполнении федерального бюджета и консолидированного бюджета РФ;
—	осуществляет контроль за целевым использованием средств федерального бюджета;
—	подготавливает предложения и реализует меры, направленные на совершенствование структуры государственных расходов, совершенствует методы бюджетного планирования и порядок бюджетного финансирования, осуществляет методическое руководство в этой сфере, а также в области составления и исполнения федерального бюджета;
—	готовит предложения о налоговой политике, развитии налогового законодательства и совершенствовании налоговой системы в Российской Федерации, участвует в разработке предложений об установлении размера ставок таможенного тарифа и порядка взимания таможенных пошлин;
581
—	координирует в пределах своей компетенции политику федеральных органов исполнительной власти, на которые возложена ответственность за обеспечение своевременного поступления налогов и других обязательных платежей в федеральный бюджет;
—	участвует в разработке порядка и осуществлении контроля за поступлением доходов от имущества, находящегося в федеральной собственности;
—	разрабатывает и реализует единую политику формирования структуры государственных заимствований, проводит с участием Центрального банка РФ государственную политику в области эмиссии и размещения государственных ценных бумаг, выступает в качестве эмитента государственных ценных бумаг, разрабатывает условия выпуска и размещения государственных займов РФ;
—	участвует в разработке предложений по развитию рынка ценных бумаг в РФ, регистрирует выпуски ценных бумаг в пределах полномочий, предоставленных в соответствии с законодательством РФ;
—	проводит совместно с Центральным банком РФ по обслуживанию государственного внутреннего и внешнего долга РФ; управляет государственным внутренним и внешним долгом РФ, осуществляет необходимые меры по совершенствованию его структуры и оптимизации расходов по его обслуживанию;
—	подготавливает предложения по формированию и использованию средств государственных внебюджетных фондов и целевых бюджетных фондов, по установлению размеров отчислений в указанные фонды;
—	лицензирует деятельность страховых организаций и осуществляет надзор за их деятельностью; ведет единый государственный реестр страховщиков и объединений страховщиков, а также реестр страховых брокеров; осуществляет контроль за обеспечением платежеспособности страховщиков;
—	осуществляет сотрудничество с международными финансовыми организациями, проводит с ними в установленном порядке переговоры и консультации по вопросам финансовой политики и заключения кредитных соглашений;
—	разрабатывает совместно с Министерством экономики и торговли РФ проекты программ государственных внешних заимствований Российской Федерации, организует работу по привлечению в экономику страны иностранных кредитов, участвует в подготовке проектов межправительственных и межгосударственных договоров в области финансовых, кредитных и валютных отношений, участвует в работе по возврату кредитов, предоставленных Российской Федерацией и СССР иностранным государствам, осуществляет необходимые меры по выполнению обязательств Российской Федерации по кредитным соглашениям с иностранными государствами и международными финансовыми организациями;
—	обеспечивает регулирование оборота драгоценных металлов и драгоценных камней и участвует в формировании соответствующего государственного фонда;
—	подготавливает предложения и реализует меры по методологическому руководству бухгалтерским учетом и отчетностью в РФ, утверждает планы счетов, типовые формы бухгалтерского учета и отчетности, инструкции по их применению и порядку составления отчетности (кроме бухгалтерского учета и отчетности в Центральном банке РФ и кредитных организациях);
—	устанавливает порядок ведения бухгалтерского учета и составления отчетности об исполнении федерального бюджета, смет расходов бюджетных организаций, устанавливает формы учета и отчетности по кассовому исполнению федерального бюджета, бюджетов субъектов Федерации;
—	участвует в разработке единой политики в области аудита и обеспечивает формирование, функционирование и развитие системы аудита в РФ, проводит аттестацию аудиторов и
582
лицензирование аудиторской деятельности (кроме аудита в банковской системе); организует контроль за качеством проведения аудиторами и аудиторскими организациями аудиторских проверок организаций (кроме аудита в банковской системе).
В структуру органов исполнительной власти подведомственных Министерству финансов РФ, входят Федеральное казначейство, Федеральная налоговая служба. Федеральная служба страхового надзора, Федеральная служба финансово-бюджетного надзора и Федеральная служба по финансовому мониторингу.
Правоприменительные функции Министерства финансов РФ по обеспечению исполнения федерального бюджета осуществляет Федеральное казначейство, имеющее статус федеральной службы. К основным функциям казначейства относятся следующие:
—	организация бюджетного и финансового исполнения бюджета Российской Федерации и финансовое исполнение бюджетов государственных (федеральных) внебюджетных фондов, исходя из принципа единства кассы;
осуществление руководства работой территориальных органов Федерального казначейства и доведения до них размеров ассигнований из республиканского бюджета Российской Федерации по обслуживаемым этими органами территориям Российской Федерации;
распределение в установленных размерах доходов между федеральным бюджетом и бюджетами республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономных образований, городов Москвы и Санкт-Петербурга, а также передачу в местные бюджеты отчислений от поступлений по государственным налогам и доходам;
—	управление доходами и расходами федерального бюджета и иными централизованными финансовыми ресурсами, находящимся в ведении Правительства Российской Федерации, как в рублях, так и в иностранной валюте, распоряжение средствами, числящимися на соответствующих счетах в банках и иных финансово-кредитных учреждения, а также осуществление операции с этими средствами;
—	осуществление взаимных расчетов между бюджетом Российской Федерации и бюджетами республик в составе РФ, краев, областей, автономных образований, городов Москвы и Санкт-Петербурга;
—	краткосрочное прогнозирование и кассовое планирование средств бюджета Российской Федерации, иных централизованных финансовых ресурсов, находящихся в ведении Правительства Российской Федерации, государственных (федеральных) внебюджетных фондов и внебюджетных (федеральных) средств и направлений их использования.
Федеральная налоговая служба (до 2004 года — Министерство РФ по налогам и сборам) и ее органы на местах осуществляют контроль за правильным исчислением, полнотой и своевременностью взносов в бюджет всех налоговых платежей.
Территориальные инспекции, входящие в состав Федеральной налоговой службы, призваны осуществлять контроль за соблюдением налогового законодательства по вопросам правильного исчисления, полноты и своевременности внесения налогов в бюджет и во внебюджетные фонды, вести учет налогоплательщиков (а с 2002 года и Единый государственный реестр юридических лиц), проводить налоговые проверки, представлять финансовым органам сведения о фактически поступивших суммах налогов и других платежей в бюджет и внебюджетные фонды.
Федеральная служба страхового надзора является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по контролю и надзору в сфере страховой деятельности (страхового дела), в частности, за соблюдением субъектами страхового дела и страхового законодательства, полнотой и достоверностью предоставляемой ими отчетности, обеспечением страховщиками их финансовой устойчивости и платежеспособности в части формирования страховых резервов, состава и структуры активов, принимаемых для покрытия страховых
583
резервов, квот на перестрахование, нормативного соотношения собственных средств страховщика и принятых обязательств, а также составом и структурой активов, принимаемых для покрытия собственных средств страховщика.
Кроме того, в компетенцию службы входит выдача и отзыв лицензий субъектам страхового дела и введение соответствующего государственного реестра
Федеральная служба финансово-бюджетного надзора является органом государственного финансового контроля (подробнее см. далее).
Федеральная служба по финансовому мониторингу является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по противодействию легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма и координирующим деятельность в этой сфере иных федеральных органов исполнительной власти
Органы денежно-кредитного регулирования, наряду с соответствующими федеральными министерствами и службами, в качестве ключевого звена включают в себя Центральный Банк Российской Федерации (Банк России).
Банк России совместно с Правительством РФ разрабатывает и представляет на рассмотрение Государственной Думы основные направления денежно-кредитной политики государства, обслуживает денежные счета Казначейства РФ, счета государственных целевых внебюджетных фондов, счета территориальных бюджетов.
Статус Центрального банка РФ определяется Конституцией и Федеральным законом «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)» от 10.07.02 №86-ФЗ. Конституция РФ (ч. 1, ст. 75) устанавливает, что денежная эмиссия осуществляется исключительно Центральным банком РФ. Его основная функция — защита и обеспечение устойчивости рубля, и эту функцию он осуществляет независимо от других органов государственной власти. Среди прочих функций Банка: разработка и проведение (во взаимодействии с Правительством) единой государственной денежно-кредитной политики, установление правил осуществления расчетов и проведения банковских операций, управление золотовалютными резервами, банковский надзор, осуществление валютного регулирования и контроля, установление официальных курсов иностранных валют по отношению к рублю и др. Банк России не подчиняется Правительству РФ, хотя функционирует во взаимодействии с ним. Он подотчетен Государственной Думе, которая назначает на должность и освобождает от должности по представлению Президента РФ Председателя Банка, а также членов Совета Директоров. Банк представляет Государственной Думе на рассмотрение годовой отчет. Нормативные акты Банка России обязательны для федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления, всех юридических и физических лиц.
Все эти нормы создают Банку России уникальный статус. Руководство Банка создается и в определенных формах контролируется Государственной Думой, но Банк не относится к числу органов законодательной власти. Он не является также органом исполнительной власти, хотя тесно взаимодействуете Правительством РФ. Это автономный орган государственной власти, который в пределах своей компетенции не зависит ни от Президента РФ, ни от Федерального Собрания, ни от Правительства РФ. Только федеральный закон может внести изменения в статус Банка.
Органы государственного финансового контроля (Счетная палата Российской Федерации, контрольно-счетные палаты субъектов РФ и муниципальных образований. Федеральная служба финансово-бюджетного надзора) осуществляют контроль за использованием соответствующих бюджетов и внебюджетных фондов, проводят внешний аудит отчетов об исполнении бюджетов и внебюджетных фондов.
584
Счетная палата РФ является постоянно действующим органом государственного финансового контроля, образуемым Федеральным Собранием Российской Федерации и подотчетным ему.
Счетная палата осуществляет контрольно-ревизионную, экспертно-аналитическую, информационную и иные виды деятельности, обеспечивает единую систему контроля за исполнением федерального бюджета и бюджетов федеральных внебюджетных фондов, что предусматривает:
—	организацию и проведение оперативного контроля за исполнением федерального бюджета в отчетном году;
—	проведение комплексных ревизий и тематических проверок по отдельным разделам и статьям федерального бюджета, бюджетов федеральных внебюджетных фондов;
—	экспертизу проектов федерального бюджета, законов и иных нормативных правовых актов, международных договоров Российской Федерации, федеральных программ и других документов, затрагивающих вопросы федерального бюджета и финансов Российской Федерации;
—	анализ и исследование нарушений и отклонений в бюджетном процессе, подготовку и внесение в Совет Федерации и Государственную Думу предложений по их устранению, а также по совершенствованию бюджетного законодательства в целом;
—	подготовку и представление заключений в Совет Федерации и Государственную Думу по исполнению федерального бюджета и бюджетов федеральных внебюджетных фондов в отчетном году;
—	подготовку и представление заключений и ответов на запросы органов государственной власти Российской Федерации.
Контрольно-счетные палаты субъектов РФ и муниципальных органов представляют собой постоянно действующие органы государственного контроля, образуемые законодательными (представительными) органами субъектов Российской Федерации (а также некоторыми муни ципальными органами) и призванные осуществлять контрольно-ревизионную, экспертноаналитическую, информационную и иную деятельность, связанную с разработкой, утверждением и исполнением бюджетов, с последовательным финансовым контролем за законным, рациональным и эффективным использованием бюджетных средств соответствующего субъекта РФ и образуемых органами государственной власти субъекта РФ внебюджетных фондов.
Федеральная служба финансово-бюджетного надзора, преобразованная в 2004 году из контрольно-ревизионного управления Министерства финансов РФ и подведомственная ему, является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по контролю и надзору в финансово бюджетной сфере, а также функции органа валютного контроля. Основными функциями Федеральной службы финансово-бюджетного надзора, в соответствии с постановлением Правительства РФ от 08.04.04 №198, являются:
—	проведение ревизий и проверок правомерности и эффективности использования средств федерального бюджета, средств государственных внебюджетных фондов и материальных ценностей, находящихся в федеральной собственности, на территории Российской Федерации и за рубежом, а также осуществление таких ревизий и проверок по мотивированному обращению руководителей правоохранительных органов федерального уровня и руководителей правоохранительных органов субъектов Российской Федерации;
—	проведение мероприятий по предупреждению, выявлению и пресечению нарушений законодательства Российской Федерации в финансово-бюджетной сфере;
—	осуществление надзора за исполнением законодательства Российской Федерации о финансово-бюджетном контроле и надзоре органами финансового контроля федеральных органов исполнительной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления;
585
—	осуществление в пределах своей компетенции контроля за соответствием проводимых в Российской Федерации резидентами и нерезидентами (кроме кредитных организаций и валютных бирж) валютных операций законодательству Российской Федерации, условиям лицензий и разрешений, а также за соблюдением ими требований актов органов валютного регулирования и валютного контроля;
—	организация с участием агентов валютного контроля, правоохранительных, контролирующих и иных федеральных органов исполнительной власти проверок полноты и правильности учета и отчетности по валютным операциям, а также по операциям нерезидентов, осуществляемым в валюте Российской Федерации;
—	организация формирования и ведения единой информационной системы контроля и надзора в финансово-бюджетной сфере.
Главный распорядитель бюджетных средств — это орган исполнительной власти, первый прямой получатель бюджетных средств, имеющий право распределять средства между распорядителями и получателями бюджетных средств. Он готовит роспись бюджетных расходов по распорядителям бюджетных средств и бюджетополучателям, доводит до них уведомления о бюджетньгх назначениях, утверждает им сметы доходов и расходов, изменяет в случае необходимости распределение средств между статьями утвержденной для них сметы, осуществляет контроль за рациональным, целевым использованием бюджетополучателем бюджетных средств.
Распорядитель бюджетных средств — это орган исполнительной власти, распределяющий средства между бюджетополучателями. Он доводит до них уведомления о бюджетных ассигнованиях, утверждает сметы доходов и расходов бюджетополучателей, контролирует целевое использование ими бюджетных средств.
Бюджетополучатель (бюджетное учреждение) — это организация, созданная органом исполнительной власти для осуществления функций некоммерческого характера (управления, обороны, проведения социально-культурных мероприятий и др ) и финансируемая в сметном порядке из бюджета или внебюджетных фондов.
Государственные целевые внебюджетные фонды начали функционировать с 1 января 1992 г. В начале девяностых годов насчитывалось свыше двух десятков внебюджетных фондов, которые подразделялись на экономические (дорожные, НИОКР и др.) и социальные. Начиная с 1999 г. они были консолидированы с федеральным бюджетом (а региональные фонды консолидированы с региональными бюджетами), и в настоящее время на центральном уровне сохранилось лишь три внебюджетных фонда.
Пенсионный фонд формируется за счет единого социального налога, дотаций из федерального бюджета и доходов, полученных от собственных инвестиций. Средства фонда используются на выплату пенсий по возрасту, инвалидности, по случаю потери кормильца, а также пособий на детей и т.д.
Фонд социального страхования предназначен главным образом для выплаты различных пособий, санаторно-курортного лечения и т.п Деятельность фонда осуществляется в соответствии с законом «Об основах обязательного социального страхования* от 16.07.1999 №165-ФЗ.
Федеральный и территориальные фонды обязательного медицинского страхования призваны обеспечить охрану здоровья населения.
Бюджеты внебюджетных социальных фондов разрабатываются и утверждаются как федеральные законы (или законы соответствующего субъекта федерации).
Как видно из вышеизложенного, инфраструктура, обеспечивающая функционирование механизма государственных и муниципальных финансов, оказывается весьма сложной и многоуровневой. Обратившись к так называемой «нормативной теории» функции
586
финансов, с позиции которой сущность финансов проявляется в трех различных функциях перераспределительной, регулирующей и контрольной, можно попытаться (с немалой долей условности) осуществить классификацию инфраструктурного обеспечения механизма государственных и муниципальных финансов (см таблицу 7.11).
Таблица 7.11
Инфраструктурное обеспечение механизма государственных и муниципальных финансов
Уровни ответственности	Регулирующие функции	Распределительные (исполнительные) функции	Контрольные функции
Федеральный уровень	Органы законодательной власти Банк России	Органы исполнительной власти Специальные внебюджетные фонды (Пенсионный фонд, фонд социального страхования, фонд обязательного медицинского страхования) Банк России	Счетная палата РФ Федеральная служба финансовобюджетного надзора Банк России
Уровень субъектов федерации и муниципальный	Органы законодательной власти субъектов Федерации и местные	Региональные и местные внебюджетные фонды (территориальные фонды обязательного медицинского страхования)	Контрольно-счетные палаты субъектов РФ и муниципальных органов
Инфраструктурное обеспечение финансового механизма предприятий, вовлеченных в процесс реконструкции объектов недвижимого имущества (инвесторов, заказчиков, подрядчиков см. таблицу 7.12.), оказывается весьма многообразным, включая в себя многие сегменты инфраструктуры рынка, в том числе банковскую систему и рынок ценных бумаг, страховую инфраструктуру, а также систему учета недвижимого имущества и земельных участков, инфраструктуру оценки недвижимости, риэлтерские фирмы, профессиональных управляющих недвижимостью и т.д.
Таблица 7.12
Участники инвестиционного процесса в сфере реконструкции недвижимости
Инвесторы	Осуществляют вложение собственных, заемных или привлеченных средств в форме инвестиций и обеспечивают их целевое использование
Заказчики	Уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов
Подрядчики	Выполняют работы по договорам подряда, заключаемым с заказчиками в соответствии с законодательством РФ
587
Государство	Обеспечивает инвестиционный климат в стране, включая законодательную и правоприменительную системы, налоговый режим, осуществляет (в лице своих органов) распределительные и контрольные функции.
Банковская система, страховые компании, риэлтерские фирмы, инвестиционные	компании, брокеры	и	консультанты, профессиональные управляющие недвижимостью оценщики и д	Обеспечивают	инфраструктуру	финансового механизма предприятий
Банковская система, в соответствии с Федеральными законами «О банках и банковской деятельности» и «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)», является двухуровневой (см. табл. 7.13), включает в себя Центральный банк Российской Федерации (Банк России) и коммерческие кредитные организации, а также филиалы и представительства иностранных банков.
К кредитным организациям относятся собственно банки (кредитные организации, которые имеют исключительное право осуществлять в совокупности следующие банковские операции: привлечение во вклады денежных средств физических и юридических лиц, размещение указанных средств от своего имени и за свой счет на условиях возвратности, платности, срочности, открытие и ведение банковских счетов физических и юридических лиц) и небанковские кредитные организации (кредитные организации, имеющие право осуществлять отдельные банковские операции, предусмотренные законом). Допустимые сочетания банковских операций для небанковских кредитных организаций устанавливаются Банком России.
Банковская система в Российской Федерации
Таблица 7.13
Первый уровень	Центральный Банк Российской Федерации (Банк России)			
Второй	Коммерческие банки		Небанковские кредитные	Филиалы и
уровень	Универсаль ные банки	Специализированные банки -	инвестиционные; -	ипотечные, -	инновационные; -	сберегательные, -	прочие.	организации: -расчетно- клиринговые структуры; -лизинговые компании, -кредитные союзы; -ипотечные агентства; -	ломбарды; -	прочие	представительства иностранных банков
В процессе реконструкции недвижимости банки, во-первых, выполняют роль «кровеносной системы», непосредственно обеспечивая движение финансовых средств между участниками данного процесса, а во-вторых, являются важнейшим источником и инструментом финансирования.
588
В новейшей истории Российской Федерации банковская система с момента своего создания (первая редакция закона «О банках и банковской деятельности в РСФСР» был принята в 1990 году) пережила период бурного роста, становления, а также несколько больших и малых кризисов. В настоящий момент в качестве основного направления развития банковской системы (см. табл. 7.14.) Центральным банком России провозглашено увеличение ее надежности за счет роста капитальной базы коммерческих банков, некоторое сокращение их числа путем слияния и поглощения мелких банков более крупными, а также создание действенной системы страхования вкладов населения.
Таблица 7.14
Развитие системы кредитных организаций
Кредитные организации и их функции	2001	2002	2003	2004
Число кредитных организаций, зарегистрированных на территории Российской Федерации	2126	2003	1828	1668
в том числе имеющих право на осуществление банковских операций (действующих)	1311	1319	1329	1329
Число филиалов действующих кредитных организаций на территории Российской Федерации	3793	3433	3326	3219
Зарегистрированный уставный капитал действующих кредитных организаций, млрд руб Число кредитных организаций. имеющих лицензию (разрешение), предоставляющие право на	207,4	261,0	300,4	362,0
привлечение вкладов населения	1239	1223	1202	1190
осуществление операций в иностранной валюте	764	810	839	845
генеральные лицензии	244	262	293	310
проведение операций с драгоценными металлами	163	171	175	181
Инфраструктура рынка ценных бумаг в экономике развитых стран играет важнейшую роль в обеспечении функционирования финансового механизма предприятий, вовлекая в процесс реконструкции недвижимости значительные средства как мелких частных, так и крупнейших институциональных инвесторов. В России значение данного инструмента также непрерывно возрастает. К инфраструктуре рынка ценных бумаг относятся:
—	регулирующий орган: Федеральная служба по финансовым рынкам, осуществляющая государственную регистрацию выпусков ценных бумаг (и отчетов об итогах их выпуска), а также обеспечение раскрытия информации на рынке ценных бумаг;
—	организаторы торговли: биржи и торговые системы, организующие проведение регулярных торгов ценными бумагами;
—	системы расчетов и учета прав на ценные бумаги: клиринговые системы, регистраторы и депозитарии, обеспечивающие расчеты по заключенным сделкам, учет и перерегистрацию прав на ценные бумаги:
—	посредники на рынке ценных бумаг: дилеры и брокеры, оказывающие инвесторам услуги по заключению сделок на рынке;
—	информационно-аналитические системы поддержки инвестиций: информационные и рейтинговые агентства, представляющие инвесторам информацию о состоянии эмитентов.
589
Страховая инфраструктура, обслуживающая финансовый механизм предприятий, участвующих в процессе реконструкции недвижимого имущества, представляет из себя следующую совокупность субъектов экономических отношений:
—	регулирующие органы;
—	страховщики;
—	страхователи;
—	страховые посредники.
Регулирующим органом на страховом рынке выступает Министерство финансов РФ в лице Федеральной службы страхового надзора.
Страховщики (страховые организации) — это юридические лица, имеющие государственную лицензию на проведение операций по страхованию и организующие образование и расходование страхового фонда. Страховщиками могут быть государственные и негосударственные организации (коммерческие страховые общества, некоммерческие общества взаимного страхования, а также страховые пулы).
Страхователи — это юридические и физические лица, имеющие страховой интерес и вступающие в отношения со страховщиком в силу закона или на основе договора. При заключении договоров страхователи могут назначить выгодоприобретателей, имеющих право получать страховые выплаты.
В качестве страховых посредников, выполняющих функции по заключению страховых договоров, могут выступать страховые агенты и брокеры (аквизиторы), работающие как промежуточное звено между страховщиком и страхователем. Наличие посредников в страховом деле свидетельствует о достаточно высоком уровне зрелости рыночных отношений, так как повышает оперативность заключения договоров и увеличивает активы страховщика.
Страховым агентом может быть физическое или юридическое лицо, которое от имени и по поручению страховой компании занимается продажей страховых полисов, т.е. заключает и возобновляет договоры страхования, инкассирует страховую премию, оформляет документацию и в отдельных случаях выплачивает страховое возмещение.
Страховыми агентами — юридическими лицами могут выступать заказчики реконструкции, риэлтеры, оценщики, профессиональные управляющие недвижимостью, а также юридические консультации, нотариальные конторы и т. д., которые наряду е услугами профессионального профиля могут выполнять функции по продаже страховых полисов и заключению договоров страхования.
Страховым брокером может быть физическое или юридическое лицо, выступающее в роли консультанта страхователя при заключении договора страхования с той или иной компанией. Страховой брокер в отличие от агента выступает в качестве независимого страхового лица и осуществляет свою деятельность со страхователем и страховщиком. Обладая банком данных о деятельности компаний, действующих на страховом рынке, на основе анализа этой информации страховой брокер определяет оптимальные условия страхования для клиента и сводит его с соответствующей страховой компанией. Если в результате профессиональных усилий брокера будет заключен договор страхования с данной страховой компанией, то последняя оплачивает труд брокера на комиссионных началах.
Система учета недвижимого имущества включает в себя подсистемы учета прав на объекты недвижимости и кадастрового (технического) учета недвижимости.
Учет прав на объекты недвижимости в соответствии с законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 07.97 №122-ФЗ осуществляется специализированными учреждениями юстиции посредством внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
590
Ведение данного реестра осуществляется по правилам, утвержденным постановлением Правительства РФ от 28.02.98 № 219.
Единый государственный реестр прав состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества, разделы располагаются в соответствии с принципом единства объекта недвижимого имущества, т.е. разделы, содержащие информацию о зданиях, сооружениях и об иных объектах недвижимого имущества, прочно связанных с земельным участком, располагаются непосредственно за разделом, содержащим информацию о данном земельном участке; разделы, содержащие информацию о квартирах, помещениях и об иных объектах, входящих в состав зданий и сооружений, располагаются непосредственно за соответствующим разделом, относящимся к зданию, сооружению.
Каждый раздел состоит из трех подразделов.
В подразделе I содержится краткое описание каждого объекта недвижимого имущества: адрес (местоположение), вид (название) объекта, его площадь (фактическая по кадастровому плану или документам), назначение и иная необходимая информация.
В подраздел II вносятся записи о праве собственности и об иных вещных правах на каждый объект недвижимого имущества, имя (наименование) правообладателя, данные удостоверения личности физического лица и реквизиты юридического лица, адрес, указанный правообладателем, вид права, размер доли в праве, наименования и реквизиты правоустанавливающих документов, дата внесения записи, имя регистратора и его подпись
В подраздел III вносятся записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество (сервитуте, ипотеке, доверительном управлении, аренде, аресте имущества, заявлении о праве требования в отношении объекта недвижимого имущества и других), дата внесения записи, имя регистратора и его подпись. В записях об ограничениях (обременениях) права указывается содержание ограничения (обременения), срок его действия, липа, в пользу которых ограничиваются права, сумма выданного кредита для ипотеки (залога), сумма ренты при отчуждении недвижимого имущества, наименование документа, на основании которого возникает ограничение (обременение) права, время его действия, содержание сделок с отложенным исполнением, стороны по таким сделкам, сроки и условия исполнения обязательств по сделкам, цены сделок.
Подсистема кадастрового и технического учета (инвентаризации) недвижимости призвана обеспечить описание и индивидуализацию каждого объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества. Учет объекта недвижимого имущества сопровождается присвоением ему условного или кадастрового номера.
Техническая инвентаризация недвижимости до 01 ноября 2004 г. осуществлялась специализированными государственными и муниципальными унитарными предприятиями или учреждениями в разных регионах носивших различные названия (в частности, в Москве — бюро технической инвентаризации, в Санкт-Петербурге — проектно-инвентаризационные бюро и т.д.).
С 01 ноября 2004 г. в соответствии с постановлением Правительства РФ от 10.09.04 № 477 государственный технический учет объектов градостроительной деятельности осуществляют Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости и его территориальные органы, а техническую инвентаризацию — организации (органы), аккредитованные Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости в порядке, устанавливаемом Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации.
Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 246 от 08.04.04 является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим следующие основные функции:
591
—	создание и ведение государственного кадастра объектов недвижимости на базе государственного земельного кадастра, государственного градостроительного кадастра и системы технического учета зданий и сооружений;
—	организация проведения государственной кадастровой оценки земель и оценки иных объектов недвижимости, утверждения их результатов;
—	землеустроительное обеспечение на землях, находящихся в федеральной собственности;
—	осуществление государственного мониторинга земель;
—	предоставление сведений, содержащихся в государственном кадастре объектов недвижимости;
—	предоставление сведений о налогооблагаемой базе при исчислении земельного налога и налогов на имущество;
—	оказание услуг в сфере землеустройства, государственного кадастрового учета, государственной кадастровой оценки земель, оценки иных объектов недвижимости;
—	проведение экспертизы земельноустроительной документации.
Осуществление учета недвижимого имущества, находящегося в государственной (федеральной и муниципальной) собственности дополнительно проводится также специализированными государственными органами, к которым относится, в частности. Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом, с апреля 2004 г. являющееся правопреемником упраздненного Министерства имущественных отношений РФ.
7.3.3. Источники финансирования реконструкции, их классификация и стоимость
Источники финансирования реконструкции недвижимости, в соответствии со структурой финансового механизма, делятся прежде всего на бюджетные и внебюджетные. При этом, как уже отмечалось, несмотря на тенденцию к снижению доли непосредственного участия государства в экономике, бюджетные источники инвестирования по-прежнему играют в Российской Федерации достаточно весомую роль (см. таблицу 7.15).
Таблица 7.15
Структура источников инвестиций в основной капитал в Российской Федерации (в процентах)
	1999	2000	2001	2002	2003
Бюджетные	17,0	22,0	20,4	19,9	18,7
из них средства Федерального бюджета	6,4	6,0	5,9	6,1	6,3
Внебюджетные	83,0	78,0	79,6	80,1	81,3
Всего	100	100	100	100	100
Источник: Россия а цифрах. 2004: Крат. стат. со. Федеральная служба госуОарственной статистики. -М., 2004.
Наибольший же интерес на практике чаше всего представляет структура и классификация возможных источников финансирования с точки зрения отдельно взятого предприятия (т.е. частного инвестора или застройщика).
К числу важнейших проблем, решаемых инвестором (застройщиком) при реализации любого проекта реконструкции недвижимости, относится проблема организации финансирования — выбор источников финансирования, поиск внешних инвесторов, разработка и реализация в процессе осуществления проекта механизмов финансирования и возврата инвестированных ресурсов.
592
Первичная классификация возможных источников инвестиций довольно проста: выделяют собственные и заемные средства.
Более детальная классификация всего многообразия источников средств, используемых предприятиями в процессе реконструкции недвижимости (см. таблицу 7.16), представляет известную сложность. Например, с точки зрения действующих собственников (совладельцев) компании, средства, привлекаемые путем дополнительной эмиссии акций, выглядят как «привлеченные», тем не менее, по экономической природе и с точки зрения бухгалтерского учета, такие средства относятся к собственным. Подобная коллизия возникает также в отношении средств, привлекаемых застройщиком по договорам инвестирования (долевого участия)
Таблица 7.16
Классификация источников средств застройщика
Собственные							
Уставный капитал (средства учредителей)	Привлеченный (допол н ител ьны й) акционерный капитал: — обыкновенные акции; — привилегированные акции; -ADR, GDR		Амортизация: — равномерная; — ускоренная; — на объем работ		Прибыль: — нераспределенная прибыль; — создаваемые из прибыли фонды и резервы		Целевые инвестиции: — проектное финансирование; — договоры инвестирования; — совместная деятельность; — бюджетные ассигнования.
Заемные							
Банковские кредиты: (в том числе ипотека)		Небанковские кредиты: —	займы юр.лиц; —	лизинг; —	бюджетные кредиты, в т.ч. налоговые		Эмиссионные займы: —	векселя; —	облигации (в том числе еврооблигации)		Кредиторская задолженность: — поставщикам; —	подрядчикам; —	по заработной плате	
В практике часто необходимо осуществлять классификацию источников средств также с точки зрения юридических последствий их использования, с точки зрения их влияния на право участия различных сторон инвестиционного процесса в управлении предприятием, с точки зрения механизма привлечения средств и т.д. (см. таблицу 7.17).
Таблица 7.17
Различия между основными видами источников средств
Признак	Вид источников	
	Собственные	Заемные
Право на участие в управлении предприятием	дает	не дает
Право на получение части прибыли и имущества	по остаточному принципу	первоочередное
Ожидаемая доходность	изменяется	обычно предопределена
Зачет в себестоимость при расчете налогооблагаемой прибыли	не учитываются	учитываются
593
Как свидетельствуют данные статистики, соотношение собственных и заемных средств в общем объеме инвестиций, направленных в Российской Федерации на капитальные вложения (а из них инвестиции в реконструкцию объектов недвижимости составили в 2002 году 40,6 %) в последние годы меняется незначительно (см. табл. 7.18).
Таблица 7.18
Структура источников инвестиций в основной капитал в Российской Федерации (в процентах)
Источники/годы	1998	1999	2000	2001	2002
Собственные,	53,2	52,4	47,5	49,4	48,0
из них прибыль	13,2	15,9	23,4	24,0	20,5
Привлеченные	46,8	47,6	52,5	50,6	52,0
Всего	100	100	100	100	100
Привлечение финансирования с использованием того или иного источника в любом случае связано для застройщика с определенными затратами: акционерам необходимо выплачивать дивиденды, банкам — проценты за предоставленные ими ссуды, инвесторам — доход на инвестиции и т.д. Общая сумма средств, которую необходимо уплатить за использование определенного объема финансовых ресурсов по отношению к этому объему «К», называется стоимостью капитала (cost of capital).
и ’	(7-9)
где С — объем затрат на привлечение и использование средств из определенного источника;
V — объем привлеченных и используемых средств.
Следует отличать понятие «стоимость капитала компании» от понятий типа «оценка капитала», «стоимость компании» и т.п. В первом случае речь идет о некоторой специфической характеристике источника средств: стоимость капитала количественно выражается в сложившихся относительных годовых расходах компании на обслуживание своей задолженности перед собственниками и инвесторами, т.е. это относительный показатель, измеряемый в долях единицы (или процентах). Естественно, что подобная характеристика может рассматриваться как в отношении отдельного источника, так и в отношении их совокупности; здесь появляется понятие средней стоимости капитала (подробнее см. далее).
Во втором случае речь идет о различных абсолютных стоимостных показателях, например, величине собственного капитала в той или иной оценке (балансовой, рыночной), величине привлеченных средств, совокупной стоимостной оценке компании и др. Необходимо отметить, что названные понятия взаимосвязаны не только качественно, но и количественно: если компания участвует в инвестиционном проекте, доходность которого меньше, чем стоимость капитала данной компании, ее капитализированная стоимость по завершении этого проекта неизбежно уменьшится. Таким образом, показатель «стоимость капитала» является одним из ключевых элементов теории и практики принятия инвестиционных решений.
Расчет стоимости капитала компании сопряжен с определенными сложностями, так как если для некоторых источников (например, стоимость банковского кредита) ее можно вычислить достаточно легко, то для ряда других источников это сделать довольно трудно, а точное исчисление иногда в принципе оказывается невозможным. Тем не менее, даже
594
приблизительное знание стоимости капитала коммерческой организации весьма полезно как для сравнительного анализа эффективности авансирования средств в ее деятельность, так и для осуществления ее собственной инвестиционной политики.
Показатель, характеризующий стоимость капитала, авансированного в деятельность компании, в международной практике носит название средневзвешенной стоимости капитала — WACC (Weighted Average Cost of Capital):
n
WACC = b,X dJr	(710)
7=1
где к, — стоимость j-го источника средств;
dj — удельный вес j-го источника средств в общей их сумме.
Показатель WACC выполняет ряд функций. Во-первых, он показывает нижнюю границу доходности рассматриваемых застройщиком инвестиционных проектов: проект имеет смысл лишь в том случае, если его доходность превышает WACC инвестора. Во-вторых, значение WACC используется в качестве коэффициента дисконтирования при анализе финансовых показателей текущей и перспективной деятельности предприятия. В-третьих, в соответствии с традиционной теорией, предполагается, что WACC может быть использован для оценки структуры капитала и определения ее оптимальности для возможной последующей коррекции (впрочем, существует и иная точка зрения: концепция Модильяни-Миллера предполагает отсутствие четкой взаимосвязи структуры капитала и его цены).
Одним из наиболее распространенных в современной практике инвестиционного анализа показателей является Economic Value Added (EVA):
EVA = NOPAT- WACC • V,	(711)
где NOPAT — чистая операционная прибыль за вычетом налогов, но до выплаты процентов (Net Operating Profits After Taxes);
V — объем инвестиционного капитала (в денежном выражении).
Данный показатель, отражающий эффективность процесса создания компанией дополнительной стоимости, в частности, помогает проследить вышеупомянутую связь понятий «стоимость компании* и «стоимость капитала»: положительная величина EVA, во — многом определяемая WACC, свидетельствует об увеличении стоимости компании в результате осуществляемого проекта, отрицательная — о ее снижении.
Еще одним показателем, важным для принятия застройщиком решения о возможной структуре капитала, авансируемого в проект, является финансовый левередж (financial leverage), характеризующий влияние заемных средств на отдачу собственного капитала: если дополнительное кредитование увеличивает возврат на собственные средства, то имеет место положительный эффект левереджа, а если дополнительное кредитование уменьшает возврат на собственные средства, говорят об отрицательном левередже.
Уровень финансового левереджа (DFL) чаще всего определяют просто как отношение объемов заемного и собственного капитала, т.е.:
DFL =
LTD + CL Е
(7.12)
где LTD — объем долгосрочных заемных средств;
CL — объем краткосрочных займов;
Е—	объем собственного капитала.
595
Основное правило финансового левереджа звучит следующим образом: использование заемного капитала будет увеличивать норму отдачи собственного капитала до тех пор, пока стоимость заемного капитала после уплаты налогов будет меньше, чем норма отдачи всего инвестиционного проекта после уплаты налогов (без участия заемного капитала).
Нельзя однако не учитывать и отрицательные стороны увеличения долгосрочных заемных средств в общей сумме капитала застройщика, проявляющиеся, в частности, в увеличении уровня финансового риска.
Практические действия по управлению уровнем левереджа, к сожалению, не поддаются жесткой формализации и зависят от ряда факторов: стабильности работы застройщика, степени насыщенности рынка недвижимости, текущей структуры активов и пассивов, наличия резервного заемного потенциала, налоговой политики государства, текущей и перспективной ситуаций на фондовых рынках и т.д.
В частности, если застройщик имеет стабильно прочные позиции на рынке, его прибыль генерируется в достаточном объеме, а возможности на рынке реконструкции недвижимости не исчерпаны, то он вполне может прибегнуть к привлечению дополнительного заемного капитала для расширения масштабов деятельности. Точно так же если застройщик не исчерпал свой резервный заемный потенциал, а инвестиционные возможности выглядят привлекательными, то для их реализации вполне оправдано сделать ставку на долгосрочные заемные средства. Очевиден и тот факт, что компании, находящиеся на стадии быстрого развития, т.е. успешно наращивающие свои производственные мощности, могут более активно привлекать заемные средства по сравнению с компаниями, чей бизнес развивается не столь успешно: иными словами, некоторое повышение финансового риска здесь вполне оправданно.
7.3.4. Бюджетное финансирование реконструкции сложившейся застройки
Бюджетное финансирование реконструкции — предоставление средств бюджетов (на безвозвратной или возвратной основе) предприятиям-бюджетополучателям в соответствии с установленным законодательством для полного или частичного покрытия их расходов на осуществление реконструкции объектов, предусмотренных в соответствующем утвержденном бюджете.
В соответствии с Бюджетным кодексом РФ «бюджетная система Российской Федерации — основанная на экономических отношениях и государственном устройстве Российской Федерации, регулируемая нормами права это совокупность федерального бюджета, бюджетов субъектов Федерации, местных бюджетов и бюджетов государственных внебюджетных фондов» (Глава 1, ст, 6). Таким образом, бюджетная система подразделяется на три уровня (см таблицу 7.19).
Таблица 7.19
Бюджетная система Российской Федерации
Первый уровень	Федеральный бюджет РФ Бюджеты государственных внебюджетных фондов
Второй уровень	Бюджеты субъектов Федерации Бюджеты территориальных внебюджетных фондов
Третий уровень	Местные бюджеты
596
Принципы бюджетного финансирования можно подразделить на общие, касающиеся всех бюджетополучателей и частные, определяющие порядок предоставления бюджетных средств организациям и учреждениям в зависимости от их организационно-правовой формы и метода ведения хозяйства. К общим принципам относят: соблюдение законности финансирования (отпуск бюджетных средств может происходить только на основе утвержденного бюджета и сводной бюджетной росписи — см.ниже), целевой характер предоставления бюджетных средств, выделение средств в пределах лимитов бюджетных обязательств, признанных органом, исполняющим бюджет, и с учетом использования ранее отпущенных бюджетных ассигнований. К частным относят принципы, различающиеся в зависимости от того, кому и на какие цели предоставляются бюджетные средства. Так, для бюджетных учреждений действует принцип зависимости объема финансирования от установленных норм и фактически достигнутых показателей.
Процесс бюджетного финансирования начинается с утверждения соответствующего бюджета органом представительной власти. В финансовых органах готовится организационный план, в котором предусматриваются задачи подразделений каждого финансового органа по обеспечению выполнения бюджета. Далее проводится работа по квартальному распределению бюджета. Она направлена на равномерную мобилизацию бюджетных доходов и бесперебойное обеспечение денежными средствами мероприятий, финансируемых из бюджета.
В финансовом органе на основании показателей бюджета составляется бюджетная роспись доходов и расходов, которая утверждается исполнительным органом власти.
Бюджетная роспись представляет собой документ, содержащий летальные показатели доходов, средств заимствований и расходов утвержденного бюджета в соответствии с действующей бюджетной классификацией по срокам бюджетного года в разрезе распорядителей и получателей бюджетных средств. Она направляется для сведения в органы представительной власти и контрольно-счетные органы.
Роспись доходов и расходов составляется по каждому главному распорядителю бюджетных средств и по всем разделам, главам и статьям бюджетной классификации. Она разрабатывается на основании балансов доходов и расходов, смет расходов бюджетополучателей. Утвержденная роспись доходов и расходов бюджета служит документом, регламентирующим взыскание платежей в бюджет и открытие кредитов для финансирования мероприятий, предусмотренных в бюджете.
Кассовое исполнение бюджета, т.е. операции со средствами на бюджетных счетах по зачислению доходов бюджета и платежам за счет бюджетных средств, осуществляется органом Федерального казначейства.
Финансирование мероприятий, i [редусмотренных росписью расходов, обеспечиваются поэтапно.
I.	Утверждение и доведение бюджетных ассигнований до распорядителей и получателей бюджетных средств. На основании бюджетной росписи в течение 20 дней со дня ее получения утверждают финансовый орган и главных распорядителей бюджетных ассигнований на период действия утвержденного бюджета.
Доведение объемов ассигнований из бюджета вышестоящими распорядителями бюджетных средств до нижестоящих распорядителей и получателей осуществляется через Федеральное казначейство.
2	Принятие бюджетных обязательств бюджетополучателями.
Бюджетное обязательство — это оформленное бюджетополучателями право предъявления требований к бюджету. На основании доведенных до получателей бюджетных средств лимитов бюджетных обязательств они имеют право принятия обязательств на осуществление расходов. Лимиты бюджетных обязательств формируются финансовым органом и доводятся до всех получателей бюджетных средств.
597
На основании уведомлений о выделенном лимите бюджетных обязательств получатель средств бюджета обладает правом осуществления закупок, начисления установленных денежных выплат, принятия иных обязательств бюджета. Принятие обязательств при осуществлении закупок оформляется соответствующими договорами с поставщиками продукции, исполнителями работ и услуг.
3.	Подтверждение и выверка исполнения бюджетных обязательств. Расходование бюджетных средств не может быть проведено без завершения исполнения бюджетных обязательств. Бюджетополучатель обязан представить в финансовый орган документы, подтверждающие реализацию бюджетных обязательств
4.	Расходы и платежи по реализованным бюджетным обязательствам. Расходование бюджетных средств осуществляется в форме списания денежных средств бюджетных счетов в целях исполнения платежных обязательств бюджетов в пользу юридических и физических лиц. Основанием для расходования бюджетных средств служит платежный документ, оформленный в порядке, установленном финансовым органом. При этом объем расходуемых средств не может превышать исполненных подтвержденных бюджетных обязательств. Сумма денежных средств, списанных с бюджетного счета в целях исполнения платежного обязательства, представляет собой кассовый бюджетный расход.
Как уже отмечалось, частные инвестиции направляются в реконструкцию исключительно недвижимости, способной принести доход, соответствующий ожиданиям инвестора, т.е., как минимум, не меньший, чем ставка депозита в надежном банке. Отсюда следует, что роль государства в финансировании реконструкции и обновления инженерной и транспортной инфраструктуры, рекреационной и социально-необходимой недвижимости, если и будет уменьшаться (за счет декларируемого развития сети платных автодорог, приватизации части инженерных сетей и генерирующих предприятий), то незначительно.
Бюджетное финансирование реконструкции объектов недвижимости осуществляется в различной форме.
Во-первых, это бюджетные ассигнования на оплату работ, выполняемых по государственным (федеральный бюджет) и муниципальным контрактам (местные бюджеты).
Необходимо отметить, что несмотря на формально безвозвратный характер подобной формы финансирования, бюджет, при правильной организации работы соответствующего органа власти, «внакладе» не остается:
—	повышается инвестиционная привлекательность региона, а рост инвестиций ведет к росту налоговых поступлений;
—	растет рыночная стоимость земельных участков в данном регионе и их продажа или передача в аренду частным инвесторам приносит в бюджет большие средства.
Кроме того, местные власти, как правило, предусматриваю! взимание с компаний, желающих осуществлять строительство или реконструкцию в данной местности, платы в виде компенсации соответствующей доли затрат местного бюджета на развитие инфраструктуры, инженерных сетей и т.п
Во-вторых, важным источником бюджетного финансирования реконструкции являются бюджетные кредиты и ссуды. В ст. 6 Бюджетного кодекса РФ бюджетный кредит определяется как «форма финансирования бюджетных расходов, которая предусматривает предоставление средств юридическим лицам или другому бюджету на возвратной и возмездной основах». Бюджетная ссуда — бюджетные средства, предоставляемые другому бюджету на возвратной, безвозмездной или возмездной основах на срок не более шести месяцев в пределах финансового года
В качестве заемщиков средств федерального бюджета могут выступать:
—	бюджетные учреждения (ст.118 Бюджетного кодекса РФ предусматривает, что бюджетные учреждения не имеют права получать кредиты у кредитных организаций и других физических
598
и юридических лиц, за исключением ссуд из бюджета и государственных внебюджетных фондов);
—	государственные и муниципальные унитарные предприятия;
—	юридические лица;
—	органы исполнительной власти нижестоящих бюджетов;
—	отдельные категории граждан.
Застройщикам, не являющимся государственными или муниципальными предприятиями, бюджетный кредит в соответствии со ст. 76 Бюджетного кодекса РФ может быть выдан только при условии предоставления заемщиком обеспечения исполнения обязательства по возврату кредита. Способами обеспечения могут быть банковские гарантии, поручительства, а также залог имущества в размере не менее 100 % предоставляемого кредита.
Обязательное условие предоставления бюджетного кредита — проведение предварительной проверки финансового состояния заемщика. Цели, на которые может быть предоставлен бюджетный кредит, условия и порядок предоставления определяются при утверждении бюджета на очередной финансовый год.
До 2001 г. государство активно применяло бюджетные кредиты для поддержки отдельных отраслей экономики, в первую очередь сельского хозяйства и угольной промышленности. Затем программы кредитования стали сворачиваться, и в настоящее время федеральный бюджет предоставляет кредиты предприятиям в крайне ограниченных пределах.
Причинами отказа от широкого использования бюджетного кредитования стали низкая эффективность выданных кредитов и массовый невозврат средств по ним. Агентом Правительства по возврату выданных кредитов были назначены Российский сельскохозяйственный банк и Российский банк развития, при этом первый был призван работать с задолженностью по кредитам, предоставленным сельскохозяйственным товаропроизводителям, организациям агропромышленного комплекса и потребительской кооперации, а второй — с задолженностью по всем остальным кредитам.
Разновидностью бюджетного кредита является налоговый кредит. В данном случае понятие «кредит» носит несколько условный характер, т.к. не все виды налоговых кредитов обладают признаками кредита (срочность, возвратность, платность). Различают следующие формы предоставления налогового кредита: снижение ставки налога, сокращение окладной суммы (валового налога), полное освобождение от налога на определенный период (налоговые каникулы), отсрочка или рассрочка уплаты налога, возврат ранее уплаченного налога или его части (налоговая амнистия), зачет ранее уплаченного налога (широко используется в целях избежания двойного налогообложения), замена уплаты налога (части налога) натуральным исполнением (целевой налоговый кредит). Целевой налоговый кредит — льгота, предоставляемая местными органами власти в пределах суммы налога, зачисляемой в местные бюджеты, налогоплательщику в случае выполнения им особо важного заказа по социально-экономическому развитию территории или предоставления особо важных услуг населению данной территории. Для получения такой льготы плательщик должен заключить налоговое соглашение с местной администрацией, которое затем подлежит утверждению местным органом власти при рассмотрении соответствующего бюджета. Налоговый кредит находит широкое применение, т.к. он напрямую сокращает налоговое обязательство налогоплательщика, тогда как изъятия и скидки лишь косвенно сокращают окладную сумму. Кроме того, налоговый кредит больше, чем другие налоговые льготы, учитывает имуществе! и юе положение налогоплательщика: одинаковый в количественном выражении налоговый кредит сохраняет большую долю дохода плательщику с более низкими доходами.
В процессе реконструкции недвижимого имущества, имеющего важное значение для социально-экономического развития региона, а также в случае, если такая реконструкция
599
является частью технического перевооружения производства, застройщик может рассчитывать на использование так называемого инвестиционного налогового кредита, предусмотренного ст. 66—68 Налогового кодекса РФ. Инвестиционный налоговый кредит может быть предоставлен по налогу на прибыль, а также по региональным и местным налогам на срок от 1 до 5 лет Инвестиционный налоговый кредит предоставляется на основании заявления застройщика и оформляется договором между соответствующим уполномоченным органом и застройщиком в течение 1 месяца со дня получения заявления. Наличие у застройщика одного или нескольких договоров об инвестиционном налоговом кредите не может служить препятствием для заключения с ним договора об инвестиционном налоговом кредите по иным основаниям. Договор должен предусматривать: порядок уменьшения налоговых платежей, сумму кредита с указанием названия налога, по которому он предоставлен, срок действия договора, начисляемые на сумму кредита проценты, порядок погашения суммы кредита и начисленных процентов, документы об имуществе, которое является предметом залога, либо поручительство, ответственность сторон. Законами субъектов Российской Федерации и нормативно-правовым актами, принятыми представительными органами местного самоуправления по региональными местным налогам, могут быть установлены иные основания и условия предоставления инвестиционного налогового кредита.
Еще одной, хотя и косвенной, формой бюджетного финансирования реконструкции недвижимости является предоставление государственных (муниципальных) гарантий для привлекаемых застройщиком внешних и внутренних займов (кредитов).
Государственные (муниципальные) гарантии предоставляются застройщику, как правило, на конкурсной основе и под проекты, которые само государство (в лице соответствующего органа) определило как приоритетные и высокоэффективные.
Примером гарантирования государством задолженности юридического лица может служить предусмотренное Постановлением Правительства РФ от 25.08.01 №628 предоставление государственных гарантий по заимствованиям ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в целях развития рынка ипотечных ценных бумаг и обеспечения за счет полученных таким путем средств кредитов населению на приобретения жилья.
Гарантии обеспечивают исполнение обязательств агентства, возникающих в результате размещения эмитированных им облигаций. Займы, привлекаемые агентством посредством размещения обеспеченных гарантиями облигаций, являются целевыми и предназначены для финансирования ипотечного жилищного кредитования, а именно.
—	для приобретения прав требования банков по кредитам, выданным гражданам на приобретение жилья и обеспеченным ипотекой;
—	для предоставления займов банкам в целях выдачи гражданам кредитов на приобретение жилых домов и жилых помещений, обеспеченных ипотекой этого имущества, с последующей передачей агентству прав требования по этим кредитам;
—	для предоставления на срок до 18 месяцев займов банкам в целях кредитования покупателей, заключивших договор приобретения прав на строящиеся (реконструируемые) жилые дома и помещения.
Для обеспечения комплексности мероприятий по реконструкции недвижимого имущества, в особенности ветхого и аварийного жилого фонда, их бюджетное финансирование осуществляется в рамках многочисленных федеральных и муниципальных специализированных целевых профамм.
В частности. Постановлением Правительства Российской Федерации от 22.02.02 № 33 утверждена подпрограмма «Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда», входящая в состав федеральной целевой программы «Жилище» на 2002—2010 годы. Реализация данной программы в полном объеме оценивается в 845 млрд руб.,
600
при этом, например, в 2003 году в рамках программы было предусмотрено выделение из федерального бюджета 1,334 млрд руб.
Постановлением Правительства г. Москвы от 30.03.04 № 178-П П утверждена «Среднесрочная программа капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий, сооружений, а также реорганизации территорий сложившейся застройки города Москвы на 2004-2006 гг.».
В соответствии с указанным постановлением, «финансирование программы осуществляется за счет и в пределах средств, предусмотренных в городском бюджете на реализацию среднесрочной программы капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий, сооружений, а также реорганизации территорий сложившейся застройки города Москвы на 2004—2006 гг. и средств инвесторов».
Финансирование программы осуществляется по следующим направлениям:
—	непосредственно работы по комплексной реконструкции сложившейся застройки города (реконструкция и реновация, капитальный ремонт и модернизация);
—	мероприятия по подготовке территории к капитальному ремонту, модернизации, реконструкции и реновации, включая переселение жителей, освобождение строений от собственников и арендаторов;
—	мероприятия организационно-технического характера подготовительного периода, а также сопровождающие реализацию программы (сюда относятся научно-исследовательские и опытно-конструкторские разработки в части подготовки нормативной технической документации в области капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий, сооружений и территорий сложившейся застройки города, и иные расходы, связанные с организацией процесса реализации программы).
Общий объем бюджетного финансирования программы в течение 2004-2006 годов утвержден в объеме 684,07 млн руб, а его структура показана в таблице 7 20.
Таблица 7.20
Структура финансирования среднесрочной программы капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий, сооружений, а также реорганизации территорий сложившейся застройки города Москвы на 2004-2006 гг. (млн руб)
По направлениям расходов: Финансирование по перечню программных мероприятий, в соответствии с распоряжением Правительства Москвы от 05 декабря 2002 года № 1895-РП	2004 10	2005 15	2006 16
Проектно-изыскательные работы (оборот в течение года)	153,69*	173,3*	199,4*
Подготовка предпроектной документации, организация и проведение конкурсов	33,60	38,64	44,44
Комплексная реконструкция сложившейся застройки, включая: — капитальный ремонт, модернизация — реконструкция, реновация	Определяются на основании экономических расчетов Определяются условиями инвестиционных контрактов		
ИТОГО (бюджетные источники):	197,29	226,94	259,84
— городской бюджет	197,29	226,94	259,84
— федеральный бюджет	0	0	0
Внебюджетные источники	Определяются условиями инвестиционных контрактов		
601
7.3.5. Собственные средства и порядок их формирования
К собственным средствам компании относятся уставный (акционерный) капитал, т.е. средства учредителей и внешних акционеров, прибыль, амортизация, а также целевые внешние инвестиции.
Уставный капитал — средства, внесенные учредителями (собственниками) компании для ее создания и последующего осуществления хозяйственной деятельности.
Для предприятий различной организационно-правовой формы данные средства называются по-разному: складочный капитал (для хозяйственных товариществ), уставный фонд (для государственных и муниципальных предприятий), паи (для кооперативов), собственно уставный капитал (для всех остальных форм).
Величина уставного капитала имеет определенную значимость лишь в момент учреждения организации и в российской практике часто является крайне незначительной величиной. Для совладельцев (первоначальных акционеров) является важным не номинал принадлежащих им акций, а их доля в капитале компании.
Стоимость источника «уставный капитал» (ко) с позиций собственников действующей компании на первый взгляд можно было бы счесть равной нулю, однако для самой компании эта стоимость будет равна стоимости источника «нераспределенная прибыль« (подробнее см. далее).
к0=крг,	(7.13)
где kpr — стоимость источника «нераспределенная прибыль».
Одним из наиболее действенных средств увеличения объема собственных средств компании (и ее инвестиционного потенциала) может служить эмиссия акций, т.е. увеличение уставного капитала за счет привлечения новых акционеров.
Акция — ценная бумага, свидетельствующая об участии ее владельца в собственном капитале компании. Акции, в отличие от облигаций и иных долговых ценных бумаг, не имеют установленных сроков обращения. Реализация акций сопровождается передачей внешним инвесторам ряда имущественных и иных прав:
а)	право голоса, т.е. право на участие в управлении компанией, как правило, посредством голосования на собрании акционеров при выборе его исполнительных органов, принятии стратегических направлений деятельности компании, решении вопросов, касающихся имущественных интересов акционеров (в частности, ликвидация или продажа части имущества, эмиссия ценных бумаг и др.);
б)	право на участие в распределении прибыли (т.е получение пропорциональной части прибыли в форме дивидендов);
в)	право на соответствующую долю в акционерном капитале компании и остатка активов при ее ликвидации;
г)	право на ограниченную ответственность, согласно которому акционеры отвечают по внешним обязательствам компании лишь в пределах рыночной стоимости принадлежащих им акций;
д)	право продажи или уступки акции ее владельцем какому-либо другому лицу;
е)	право на получение информации о деятельности компании.
Различают следующие основные виды акций: именные и на предъявителя, обыкновенные (простые) и привилегированные, распространяемые по открытой или закрытой подписке.
Именные акции записываются в специальном журнале регистрации (реестре), который ведется акционерным обществом или поручается специализированной компании — регистратору. В реестре содержатся данные о каждой именной акции, времени ее приобретения, количестве акций у отдельных акционеров. Движение именных акций подлежит обязательной регистрации,
602
кроме того, передача акций другому владельцу в некоторых случаях требует нотариального оформления. Что касается акций на предъявителя, то в журнале регистрации фиксируется лишь общее их количество.
Обыкновенная акция дает право на получение «плавающего» дохода, т.е. дохода, зависящего от результатов деятельности общества, а также право на участие в управлении (одна акция — один голос). Распределение чистой прибыли среди держателей обыкновенных акций осуществляется после выплаты дивидендов по привилегированным акциям и пополнения резервов, предусмотренных учредительными документами и решениями собрания акционеров. Иными словами, выплата дивидендов по обыкновенным акциям ничем не гарантирована и зависит исключительно от результатов текущей деятельности и решения собрания акционеров.
Владелец привилегированной акции, как правило, имеет преимущественное право по сравнению с владельцем обыкновенной акции на получение дивидендов в форме гарантированного фиксированного процента, а также на долю в остатке активов при ликвидации общества. Дивиденды по таким акциям в большинстве случаев должны выплачиваться независимо от результатов деятельности общества и их распределения между держателями обыкновенных акций. Тем самым обусловливается относительно меньшая рискованность привилегированных акций; одновременно это отражается и на величине дивидендов, уровень которых в среднем, как правило, более низок по сравнению с уровнем дивидендов, выплачиваемых по обыкновенным акциям. Кроме того, привилегированная акция не дает права на участие в управлении обществом, если иное не предусмотрено уставными документами.
Как правило, в начале деятельности компания, не будучи достаточно известной на рынке, не может рассчитывать на привлечение широкого круга акционеров, поэтому на данной стадии размещение дополнительно эмитируемых (выпускаемых) акций осуществляется путем закрытой подписки, т.е. продажи заранее определенному кругу инвесторов. Следующим шагом успешно развивающегося предприятия может быть открытое (публичное) размещение акций на фондовом рынке, такое открытое размещение, осуществляемое компанией впервые, принято называть «1РО» (от английского Initial Public Offer).
Довольно часто при первоначальном открытом размещении происходит как перепродажа акций уже существующими акционерами (в этом случае денежные средства от продажи этих акций переходят к бывшим акционерам общества) так и привлечение финансовых ресурсов за счет эмиссии новых акций (в этом случае помимо финансовых средств компания приобретает и новых акционеров). В любом из этих случаев среди владельцев компании появляются новые акционеры.
Компания и в дальнейшем по мере своего развития может нуждаться в финансовых ресурсах для расширения деятельности и соответственно прибегать к дополнительным эмиссиям акций, которые могут проводиться как открытым, так и закрытым способом.
До того момента, как ценные бумаги начинают продаваться инвесторам, компания должна зарегистрировать эмиссию в Федеральной службе по финансовым рынкам (до 2004 года — в Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг — ФКЦБ России). В случае открытого размещения, т.е. когда ценные бумаги продаются неограниченному кругу инвесторов, компания должна подготовить решение о выпуске и детальный проект эмиссии ценных бумаг, содержащий информацию о компании, ее финансовом положении, параметрах эмиссии ценных бумаг (цена, предполагаемый объем финансирования и др.). Федеральная служба по финансовым рынкам России проверяет предоставленную информацию на достоверность и соответствие законодательству, после чего регистрирует эмиссию пенных бумаг. С этого момента информация об эмиссии и проспект эмиссии может распространяться среди потенциальных инвесторов.
603
Размещение ценных бумаг может проводить как сам эмитент, так и специальный финансовый посредник — андеррайтер.
Андеррайтеры — это инвестиционные компании или банки, которые выступают в роли посредников при эмиссии ценных бумаг на фондовом рынке. Как правило, андеррайтеры выполняют несколько функций:
—	консультируют эмитента по вопросам эмиссии ценных бумаг;
—	осуществляют покупку ценных бумаг;
—	осуществляют перепродажу этих ценных бумаг на фондовом рынке.
Различают несколько вариантов участия андеррайтера в эмиссии ценных бумаг.
Традиционный андеррайтинг («полное участие») подразумевает, что андеррайтер оплачивает всю стоимость выпуска по зафиксированной цене. Таким образом, эмитент полностью освобождается от риска, связанного с эмиссией ценных бумаг. В случае если андеррайтеру не удается продать в полном объеме ценные бумаги по цене выше, чем он их приобрел у эмитента, то риск убытков лежит в этом случае только на нем. Возможными причинами такого развития событий могут быть ухудшение коньюктуры фондового рынка, завышенная цена на ценные бумаги и ряд других. Поскольку в этом случае риск, связанный с размещением ценных бумаг, берет на себя андеррайтер, то ему позволяется продавать эмитируемые ценные бумаги со спрэдом, т.е. по цене выше, чем цена, по которой он купил ценные бумаги у эмитента.
Другой вариант андеррайтинга называется «максимум усилий». В этом случае андеррайтер не уверен, что будет способен продать все ценные бумаги с прибылью, поэтому он обязуется продать столько ценных бумаг, сколько сможет при заданной цене. Таким образом, андеррайтер не несет финансовой ответственности за нереализованные ценные бумаги, то есть берет ценные бумаги как бы на реализацию, за что получает комиссионное вознаграждение.
Важный этап эмиссии ценных бумаг — установление цены размещения, представляющее при IPO чрезвычайно сложную задачу для эмитента и андеррайтера. При последующих эмиссиях ориентиром выступает сложившаяся рыночная цена, при первоначальной же эмиссии такого ориентира еще на существует и сложно определить, как оценят потенциальные инвесторы стоимость акций.
Компания-эмитент стремится разместить ценные бумаги по максимально возможной цене, в то время как андеррайтеры более осторожны, т.к. в случае завышения цены они останутся с непроланой частью акций. В результате, как правило, андеррайтер старается недооценить (занизить) стоимость акций при IPO. Подобное занижение цены представляет собой затраты для уже существующих акционеров, поскольку новые акционеры получают возможность купить акции по заниженной, привилегированной цене.
Довольно часто цена акции после размещения возрастает. Разница между сложившейся после размещения рыночной ценой и ценой размещения представляет собой недооценку выпуска. Иногда эта разница составляет существенную величину.
В последнее время в практике крупных (в т.ч. и нескольких российских) компаний применяется эмиссия специальных инструментов привлечения акционерного капитала — ADR (американских депозитарных расписок) и им подобных.
Акционеры в обмен на предоставление своих средств коммерческой организации рассчитывают на получение дивидендов. Их доход численно будет равен затратам организации на обеспечение данного источника средств. Поэтому с позиции коммерческой организации стоимость такого источника приблизительно равна уровню дивидендов, выплачиваемых акционерам. Поскольку по привилегированным акциям выплачивается фиксированный процент от номинала, т.е. известна величина дивиденда, то стоимость источника средств «привилегированные акции» (kps) рассчитывается по формуле;
604
Dps
775 —	+ rps
1 pp
(7.14)
где Dps — годовой дивиденд по привилегированным акциям (в натуральном выражении);
Ррр — чистая выручка от продажи акции (без затрат на размещение);
rps — уровень затрат на размещение привилегированных акций.
Стоимость источника «обыкновенные акции» (kcs) может быть определена по формуле:
Des
Р, + PR
(7.15)
+
где Dcs — годовой дивиденд по обыкновенным акциям
(в натуральном выражении);
Ро — чистая выручка от продажи акции (без затрат на размещение);
PR — объем реинвестируемой (нераспределяемой) прибыли;
rcs— уровень затрат на размещение обыкновенных акций.
Теоретически более точно стоимость источника «обыкновенные акции» может также быть рассчитана по формуле:
DCS
kcS Px(\-r )+g’ ’	(7Л6)
где g — ожидаемый темп прироста дивиденда.
На практике, однако, значения показателей D и g могут быть приблизительно определены только для крупной публичной компании, стабильно выплачивающей дивиденды и постоянно котируемой на биржах, причем для объемов эмиссий, не влияющих существенным образом на дальнейшую деятельность такой компании.
Эмиссия акций является весьма дорогостоящим и протяженным по времени процессом — по западным стандартам эмиссионные расходы (rps и rcs ) составляют 0,05—0,10 (или 5—10 % от номинала общей суммы выпускаемых ценных бумаг) и складываются из прямых затрат (спрэд андеррайтера, административные издержки, оплата услуг аудиторов, консультантов и т.д.) и косвенных издержек (недооценка выпуска при размещении). В России использование данного источника инвестиционных ресурсов осложняется еше и крайне неразвитой общей корпоративной культурой, поэтому на практике в настоящее время рядовому застройщику достаточно сложно рассчитывать на возможность мобилизации средств путем публичной эмиссии акций.
Одним из основных источников инвестиционных ресурсов стабильно работающей компании служит собственная нераспределенная прибыль, т.е. остающаяся после уплаты налогов прибыль, не направляемая на выплату дивидендов, а реинвестируемая в деятельность компании.
В мировой практике реинвестируемая прибыль чаще всего является основным источником пополнения средств компании. Причин тому несколько. Во-первых, эти средства мобилизуются максимально быстро и не требуют какого-то специального механизма, как в случае с эмиссией акций или облигаций. Во-вторых, в некотором смысле этот источник обходится дешевле других источников собственных средств, поскольку не возникает эмиссионных расходов. В-третьих, он безопасен в смысле отсутствия эффекта негативного влияния информации о новой эмиссии на текущую цену акций (т.е. рыночную стоимость компании в целом).
605
В России роль прибыли как источника финансирования постоянно возрастает, однако все еще остается незначительной как из-за кризисного состояния реального сектора экономики и его невысокой рентабельности, так и вследствие повсеместно распространенного налогового планирования, направленного на занижение предприятиями налогооблагаемой прибыли.
Стоимость источника «нераспределенная прибыль» может рассчитываться различными методами, однако ее величина достаточно легко интерпретируется следующим образом: полученная компанией прибыль после соответствующих отчислений подлежит распределению среди владельцев обыкновенных акций; для того чтобы последние не возражали против реинвестирования прибыли, необходимо чтобы ожидаемая отдача от такого реинвестирования была не меньше, чем отдача от альтернативных инвестиций той же степени риска. В противном случае владельцы обыкновенных акций предпочтут получить дивиденды и используют эти средства на рынке капитала. В некотором смысле реинвестирование прибыли равносильно приобретению ими новых акций своей фирмы. Таким образом, стоимость источника средств «нераспределенная прибыль» (крГ) примерно равна стоимости источника средств «обыкновенные акции», а точнее несколько ниже нее, поскольку эмиссия ценных бумаг всегда сопровождается дополнительными расходами:
kpr=kcs —	(7-17)
Амортизация — это процесс постепенного переноса стоимости средств производства (например, имеющейся в собственности застройщика строительной техники) по мере износа на создаваемую продукцию (в частности, объекты реконструкции).
Различают амортизацию равномерную, называемую также «простой» или «линейной» и основанную на нормативных (определяемых Правительством РФ) сроках службы основных фондов, ускоренную, при которой большая часть амортизации начисляется в первые годы эксплуатации и меньшая — в последующие (что рассматривается как механизм снижения потерь от инфляции), и амортизацию на объем выполненных работ, применяемую в добывающих отраслях и на транспорте и основанную на допущении, что износ является исключительно результатом использования оборудования и не зависит от времени. Выбор способа начисления амортизации (по группам однородных объектов основных средств) в соответствии с положением по бухгалтерскому учету ПБУ 6/01 «Учет основных средств» в общем случае остается за предприятием и осуществляется при выборе им учетной политики.
Для крупных инвестиционно-строительных компаний амортизация принадлежащего им строительного и специального оборудования во многих случаях является важнейшим собственным (внутренним) источником инвестиций.
Стоимость источника «амортизационные начисления» (ка) также равна стоимости источника «нераспределенная прибыль», т.е.
ka=kpr	(7 18)
7.3.6.Частные инвестиции: долевое и проектное финансирование
С точки зрения застройщика гораздо более привлекательным и удобным источником финансирования, чем эмиссия акций или использование прибыли, как правило, является привлечение внешних инвесторов на условиях получения ими доли либо в реконструируемом объекте недвижимости (в виде части площадей), либо в прибыли от реализации инвестиционного проекта в целом. Такое финансирование часто обобщенно называют долевым.
606
Отличительной особенностью долевого финансирования является то, что взаимоотношения сторон регулируются договорами. Названия таких договоров и их внешняя структура могут достаточно сильно варьироваться, однако их правовая и экономическая природа, как правило, одинакова — это договор простого товарищества (договор о совместной деятельности), иногда содержащий элементы и иных договоров (например, договора подряда). В соответствии с условиями договора внешний инвестор (называемый также соинвестором, дольщиком и т.п.) передает денежные средства застройщику для вложения их в реконструкцию, как правило, конкретного объекта недвижимого имущества. При этом ведение бухгалтерского и управленческого учета также поручается застройщику.
В общих положениях договора, как правило, записывается, что данный конкретный объект реконструкции на момент подписания договора никому не продан, иным способом не отчужден, в споре и под запрещением не состоит, а также указывается, на каком основании застройщик обладает правомочиями по инвестированию этого объекта и привлечению к инвестированию третьих лиц.
Застройщик (инвестор), как правило, принимает на себя обязательства осуществлять инвестирование реконструкции объекта до полного его завершения за счет собственных и привлеченных средств, обеспечить окончание строительных работ и ввод объекта в эксплуатацию к определенному сроку, а также в течение определенного срока с момента утверждения акта приемочной комиссии передать дольщику (соинвестору) недвижимость определенной площади.
В свою очередь, дольщик (соинвестор) обязуется произвести частичное (т.е. в объеме своей доли) инвестирование реконструкции объекта путем внесения денежных средств либо другим способом, определенным в договоре (например, поставкой строительных материалов), в соответствии с согласованным сторонами графиком.
Подобная схема, наиболее часто применяемая российскими застройщиками для привлечения средств в массовое жилищное строительство, оказывается крайне выгодной для компании застройщика, однако во многих случаях достаточно слабо защищает интересы внешнего инвестора
С точки зрения бухгалтерского учета, средства, полученные по договорам о совместной деятельности, отражаются на счете «целевое финансирование» и потому относятся к собственным средствам (несмотря на то, что по механизму инвестирования с точки зрения застройщика выглядят как привлеченные).
Потенциальных внешних инвесторов, на привлечение средств которых может рассчитывать российская компания-застройщик, можно разделить на две основные группы: для одних — участие в совместной с застройщиком деятельности является инструментом получения прибыли, для вторых — средством приобрести необходимый объект недвижимого имущества (квартиру, офис, магазин и т.п.) по цене более низкой, чем сложившаяся на рынке вновь создаваемой недвижимости (за счет того, что в этом случае застройщик может не включать в стоимость, например, затраты на привлечение и обслуживание банковского кредита).
В первом случае инвесторами могут выступать банки (как российские так и зарубежные), инвестиционные и венчурные компании и фонды, в том числе паевые инвестиционные фонды и так называемые фонды прямых инвестиций (equity funds), нередко самостоятельно создаваемые крупными застройщиками (девелоперскими компаниями) для размещения долей таких фондов среди крупных институциональных инвесторов (как правило, западных) и привлечения значительных долгосрочных ресурсов.
В описанной и подобных ей схемах, иногда весьма сложных, между застройщиком и собственником финансовых средств появляется один или несколько профессиональных посредников, связанных разнообразными договорными отношениями, однако сам застройщик, как уже было отмечено, вступает с «непосредственным» инвестором в отношения простого товарищества, при этом для инвестора отношения с застройщиком носят характер проектного
607
финансирования, т.е. обеспечением возврата вложенных средств выступает сам инвестируемый проект.
Термин «проектное финансирование» в последнее время достаточно часто применяется в российской деловой практике. Во многих российских банках и финансовых компаниях, были созданы отделы и подразделения, включающие в свое название указанное словосочетание. При этом зачастую функции этих отделов ограничиваются долгосрочным кредитованием клиентов банка (компании), реализующих какой-либо инвестиционный проект, что на самом леле является лишь частным случаем, а вернее сказать, частью процесса проектного финансирования. Такое положение дел вызвано тем, что понятие российских предпринимателей о проектном финансировании весьма приблизительно, уровень подготовки бизнес-планов инвестиционных проектов весьма низок, а законодательная база для реализации инвестици онных проектов с применением проектного финансирования развита пока достаточно слабо. Кроме того, само понятие проектного финансирования в мировой деловой практике постоянно дополняется и трансформируется, что еще больше запутывает ситуацию.
Итак, в «узком» смысле, под проектным финансированием (с точки зрения инвестора или кредитора) понимается вложение средств в проект, обеспеченное лишь участием в самом проекте, т.е. отличием проектного финансирования от кредитования является слияние на отдельных этапах роли банка (финансирующей организации) и предприятия, реализующего проект реконструкции недвижимости (застройщика).
Таким образом, классическая схема проектного финансирования подразумевает, что банк выдает кредит заемщику без права регресса на него. Единственным источником возврата кредита и получения вознаграждения для банка является сам проект и доходы, получаемые в результате его реализации. Здесь следует обратить внимание, что банк рассчитывает не только на получение процентов по кредиту, но и на получение дополнительного, предпринимательского дохода, что еще раз подчеркивает слияние банковской и предпринимательской деятельности. Этот доход, как и зачастую повышенная ставка процентов, представляют из себя премию банка за повышенный риск.
В последние годы понятие «проектное финансирование» принято трактовать более широко, понимая под ним объединение финансовых и иных ресурсов определенной группы предприятий и организаций для финансирования инвестиционного проекта (в описываемом случае — проекта реконструкции недвижимости) в соответствии со специально разрабатываемой инициатором проекта (т.е., как правило, застройщиком) схемой взаимодействия участников на всех этапах проекта.
В экономически развитых странах предприятия и банки достаточно часто обращаются к методам проектного финансирования, что обусловлено следующими причинами:
—	проектное финансирование предполагает распределение рисков по всем участникам проекта, таким образом снижая риск на каждого участника;
—	реализация проекта может происходить вне баланса предприятия-инициатора проекта, не ухудшая финансово-экономические показатели его деятельности, что особенно важно для рисковых проектов и для любых проектов в инвестиционной фазе;
—	создание отдельных предприятий, реализующих проект, зачастую влечет за собой распространение налоговых льгот на такие предприятия (как вновь созданные, как инвестирующие в экономику, как реализующие социально значимые проекты, как предприятия с иностранными инвестициями и т.д.):
—	специально создаваемые для реализации проекта предприятия позволяют избежать ограничений по предоставлению и получению финансирования а также ограничений, предусмотренных для нерезидентов в случае наличия зарубежных участников реализации проекта (например, ограничения по использованию бюджетного финансирования);
608
— проектное финансирование позволяет задействовать практически все возможные источники средств и оптимизировать денежные потоки, а также налогообложение проекта.
В случае если целью внешнего инвестора является получение прибыли от вложения в совместную с застройщиком деятельность (т.е. для него инвестиции носят характер проектного финансирования), стоимость источника «внешние инвестиции» (ks) теоретически должна быть несколько выше доходности от размещения средств в альтернативные (но более надежные) инструменты, т.е. для простоты изложения можно принять
(7-18)
где id — процентная ставка, предлагаемая надежными банками для депозитов на сопоставимые сроки (в долях единицы);
[3 s — надбавка за инвестиционный риск.
Величина id может быть легко установлена путем обращения с соответствующими запросами в несколько банков (подобная информация является открытой для любых заинтересованных лиц), в настоящее время id = 0,06—0,09.
Надбавку за инвестиционный риск точно оценить достаточно сложно (конкретный инвестор определяет ее для себя сам, ориентируясь не только на «внешние», но и на свои «внутренние» показатели); экспертные оценки |3S колеблются в пределах 0,20—0,30.
Во втором случае, особенно часто применяющемся в практике массового жилищного строительства (реконструкции), целью внешних инвесторов (дольщиков) является получение квартир (или иной недвижимости) в реконструируемом здании, а не прибыли, поэтому стоимость средств, получаемых застройщиком от таких инвесторов, может быть заметно дешевле среднерыночной доходности финансовых инструментов и, во многих случаях, сводится к накладным расходам на привлечение дольщиков (реклама, обеспечение договорного процесса и т.д. либо комиссия риэлтерской компании, обеспечивающей процесс), т.е. на самом деле.
rs < к, < id + Д,	(7.19)
где rs— уровень расходов на привлечение дольщиков.
Необходимо иметь в виду, что привлечение внешних инвестиций по договорам долевого участия или совместной деятельности в большинстве случаев оказывается юридически и практически возможным лишь после начала работ на объекте, т.е. когда застройщиком уже осуществлены затраты в объеме порядка 20 % от их обшей стоимости.
По оценкам операторов жилищного рынка Москвы, уровень затрат на привлечение дольщиков (rs) составляет 0,02—0,05.
7.3.7. Иностранные инвестиции
Обращение российских компаний к рынку западных источников инвестиций может быть обусловлено следующими основными причинами: во-первых, практически полным отсутствием на российском финансовом рынке «длинных» (т.е. долгосрочных) и достаточных по объему инвестиционных ресурсов, а во-вторых, существенно более низкой, чем в России их стоимостью.
К сожалению, возможности конкретного застройщика (даже крупной инвестиционно-строительной компании) по выходу на зарубежные рынки капитала в настоящее время достаточно ограничены: как свидетельствует статистика, в 1997—1999 годах доля иностранных
609
инвестиций, направленная в строительное производство, не превышала 2,2% от их обшего объема. Однако в процессе дальнейшей интеграции России в мировую экономику роль данных источников будет неизбежно возрастать.
Среди различных видов источников иностранных инвестиций наибольшее распространение в настоящее время получили три основных способа привлечения инвестиционных ресурсов из-за рубежа:
—	кредиты;
—	еврооблигации;
—	американские депозитарные расписки.
Наиболее простой способ привлечения зарубежного капитала — банковский кредит, причем в большинстве случаев представляющий из себя так называемый синдицированный кредит, т.е. кредит, предоставленный синдикатом — объединением двух или более банков-кредиторов. В рамках такого временного объединения риск, связанный с размещением кредита в России, распределяется между участниками. Деятельность синдиката осуществляется под руководством так называемого «ведущего» банка или «банка-организатора», который ведет переговоры с клиентурой, изучает надежность заемщика и самого проекта, возможность получения согласия других банков на участие в кредитовании, определяет срок и порядок выдачи и погашения ссуды, валюту ссуды, анализирует финансовую деятельность и инвестиционные планы заемщика, возможные риски и методы их страхования. Финансовые условия синдицированных кредитов согласовываются сторонами на начальном этапе переговоров. Банком-организатором, как правило, выступает кредитная организация с достаточно крупными пассивами, имеющая опыт проведения крупномасштабных операций, обладающая налаженными обширными связями, квалифицированными кадрами и пользующаяся высокой репутацией в банковской системе. На российском рынке в этом качестве выступают в настоящее время такие банки, как Deutsche Bank, ING Bank, Societe Generaie, Standard Bank London Ltd, «Раффайзенбанк Австрия» и некоторые другие.
Условием принятия кредитной организации в синдикат служит согласие на минимальный размер участия, который зависит от объема предоставленного кредита и степени риска по каждой конкретной операции. Чем значительнее риск по предполагаемому к кредитованию проекту, тем большее число кредитных организаций привлекается к участию в синдикате (тем самым сокращается риск для каждого банка). Для сокращения риска неплатежей банковские синдикаты могут требовать от заемщика определенных гарантий, перекладывая риск его неплатежеспособности на страховые компании, другие кредитные организации, государственные институты, правительство и т.д.
Источником правовых взаимоотношений банков — членов синдиката являются срочные обязательства, возникающие на основе заключения договора о синдицированном кредите. В мировой практике помимо выполнения гарантийной функции обязательства по синдицированному кредиту могут выступать и как ликвидная ценная бумага, которую можно переучесть. При наступлении срока погашения обязательств заемщик возвращает кредиторам не только позаимствованные средства, процент за кредит, но и возмещает все издержки, связанные с организацией и осуществлением кредитной операции. Банк — руководитель синдиката (ведущий менеджер) получает (помимо процентов и комиссионных, покрывающих его издержки) специальное вознаграждение за организацию и руководство синдицированной сделкой.
Срок синдицированного кредита для российских заемщиков составляет, как правило, не более двух лет, а ставка чаще всего является переменной и «привязывается» к LIBOR (London Intenbank Offered Rate — лондонская межбанковская ставка предложения (продавца) по краткосрочным межбанковским депозитам) плюс надбавка, которая в России составляет обычно 3—5 % годовых.
610
Затраты на привлечение синдицированного кредита зависят от структуры и условий кредита — срок, обеспечение, цели, график погашения, наличие платы, взимаемой банками за неиспользованную часть кредита. Оплата услуг организаторов и участников кредита для российских заемщиков в сумме может составлять 1 — 1,5 % от объема кредита и уплачивается перед или в момент выдачи кредита. Оплата услуг «внешних* юристов, ответственных за подготовку кредитообеспечительной документации, в зависимости от сложности структуры кредита может доходить до $100—150 тыс. В пересчете на среднюю сумму кредита это составляет 0,05—0,1 %.
Кроме того, российская компания-заемщик обяза! ia предоставить потенциальным кредиторам отчетность по международным стандартам, как правило, по так называемого US GAAP (Generally Accepted Accounting Principles), которые представляют собой единые правила составления финансовой документации в США. Они были разработаны на основе английских стандартов, чтобы международным инвесторам было проще знакомиться с отчетностью транснациональных корпораций. Основное отличие российских правил бухгалтерского учета от GAAP заключается в том, что наши правила предназначены не для инвесторов, а для фискальных (налоговых) органов, между тем именно отчетность по GAAP помогает инвесторам принимать решения о покупке акций или кредитовании той или иной компании вне зависимости от того, в какой стране она зарегистрирована и какую систему бухотчетности практикует.
С учетом вышеперечисленных особенностей, получение российским застройщиком кредита в иностранном банке оказывается задачей порой ощутимо более сложной, чем кредитование в банке российском, однако в настоящее время уже вполне актуальной и разрешимой.
Еврооблигации, иначе называемые «евробондами», представляют собой облигации, которые одновременно размещаются на рынках нескольких европейских стран. Рынок еврооблигаций сложился в 60—70-х годах прошлого века и завоевал большую популярность как среди эмитентов, так и среди инвесторов.
Характерными признаками рынка еврооблигаций, отличающими его от других международных облигационных рынков, является то, что:
—	еврооблигации одновременно размещаются на рынках нескольких стран, в результате чего они не подвержены системам национального регулирования;
—	отсутствуют ограничения по объемам заимствования;
—	еврооблигации являются необеспеченными ценными бумагами;
—	стоимость облигаций выражается в любой валюте по выбору эмитента.
Процент по купону еврооблигаций не облагается налогом «у источника дохода». Разновидности еврооблигаций: обычные с фиксированной и плавающей ставкой; долговые обязательства, конвертируемые в акции. Вторичный рынок еврооблигаций обслуживается Международной ассоциацией дилеров по рынкам ценных бумаг (International Securities Market Association, ранее Association of International Bond Dealers), а также системой Euroclear.
Преимущество выпуска еврооблигаций перед получением синдицированного кредита состоит в заметно более длительных сроках, на которые привлекаются средства (от 2 до 5 лет), а кроме того в том, что синдицированные кредиты для российских компаний выдаются, как правило, на обеспеченной основе, а для выпуска еврооблигаций иного «обеспечения», кроме деловой репутации и финансового состояния заемщика не требуется, при этом финансовое состояние должно быть подтверждено соответствующей отчетностью по международным стандартам за 2—3 последних года, а также заключениями аудиторов, имеющих международную репутацию. Таким образом, для выхода на рынок еврооблигаций компания-эмитент должна быть в достаточной степени открыта (причем в большей степени, чем для привлечения синдицированных кредитов).
Наиболее сложным, но во многом и наиболее выгодным способом привлечения зарубежных инвестиций является выпуск так называемого ADR (American Depositary Receipt) — или по-русски — АДР (американских депозитарных расписок).
611
Обращение к данному инструменту обусловлено тем. что в силу законодательных ограничений прямая торговля акциями российских эмитентов на зарубежных фондовых рынках невозможна. ADR же представляет собой по сути дела документально оформленные права на ценные бумаги российских эмитентов, специальным образом закрепленные в депозитарии. Таким образом, этот инструмент позволяет российской компании выйти на рынок акций той страны, где ее ценные бумаги просто так обращаться не могут. То, что расписки именуют американскими, вовсе не означает, что размещать их или торговать ими можно исключительно в Соединенных Штатах. Например, ADR ОАО «Газпром» торгуются на Франкфуртской бирже, а не в Нью-Йорке.
Порядок выпуска и размещения ADR очень жестко регламентирован. В зависимости от конкретных условий выпуска (в частности, от «глубины» раскрытия информации об эмитенте) ADR подразделяются на инструменты I уровня, II уровня, эмитированные в соответствии с правилом 144а и, наиболее привлекательные для инвесторов, ADR III уровня.
Затраты при размещении ADR весьма велики (для российских компаний — до 8 % от объема привлеченных средств) и состоят из нескольких частей Наибольшие комиссионные (до 5 %) получают андеррайтеры, т.е. крупные инвестиционные банки, непосредственно занимающиеся продажей ADR на западных рынках, на втором месте — затраты на международных юристов и аудиторов, на третьем — расходы, связанные с рекламой, на четвертом — затраты на регистрацию проекта эмиссии и получение листинга на одной из международных фондовых бирж.
Кроме финансовых затрат на привлечение и обслуживание иностранных инвестиций, потенциальному российскому заемщику (эмитенту) следует учитывать и весьма значительные затраты времени. Сравнительная стоимость, а также особенности основных источников иностранного капитала для российских компаний приведена в табл 7.21.
Таблица 7.2!
Сравнительная стоимостьи особенности источников иностранного капитала для российских компаний
Вид	Срок	Объем	Ставки,% годовых	Временные затраты	Денежные затраты, % от объема размещения	Особенности
Заемный капитал						
Синдицированный кредит	Обычно 0,5—2 года редко до 6 лет	Обычно $20—150 млн. редко до $300 млн.	4,5-7,5	1—6 мес.	0,05-0,1% (юр. услуги) 1-1,5% (комиссия организаторам, андеррайтерам)	Погашение равными долями в течение срока, возможен пересмотр условий займа
Еврооблигационный заем	Обычно 2—4 года, редко до 5 лет	Обычно $100-200млн. редко до $300 млн	10-13	Не менее 6 мес	Около $1 млн. (юр.услуги) 1—3 % (комиссия андеррайтерам)	Необходима финансовая отчетность за 2—3 г. по международным стандартам
Акционерный капитал						
ADR третьего уровня		$200-300млн, в междунар. практике иногда превышает $ 1 млрд		Не менее 1 — 1,5 года	Около 2,5 % (организационные затраты) 5 %(комиссия андеррайтерам)	Необходима финансовая отчетность за 3 г. по стандартам US GAAP
612
С ростом надежности и стабильности российской финансовой системы в глазах зарубежных инвесторов, появляются новые источники и формы привлечения иностранных инвестиций в проекты реконструкции объектов недвижимости на территории России. Одной из таких форм является создание фондов прямых инвестиций (equity funds).
7.3.8. Банковский кредит, ипотека
Банковский кредит — экономическая сделка, при которой одна сторона — кредитное учреждение (банк) предоставляет другой стороне (заемщику) денежные средства на условиях срочности, возвратности и платности. Цена кредита (плата за его использование) называется банковской ставкой процента по ссуде.
В современной экономике существует огромное многообразие форм и видов банковского кредита, лишь часть из которых представлена в табл. 7.22.
Использование российским застройщиком банковского кредита сопряжено с решением трех основных проблем:
—	недостаточность собственных средств застройщика;
—	необходимость предоставления банку достаточного обеспечения;
—	отсутствие у российских банков возможности для кредитования инвестиционных проектов на необходимые сроки.
Проблема недостаточности собственных средств застройщика связана с тем, что банки (как российские, так и зарубежные) рассматривают возможность кредитования инвестиционного проекта, как правило, лишь в случае, если объем собственных средств инвестора, вклады ваемых им в проект, составляет не менее 30 % полной стоимости проекта (из этого неформального принципа бывают и исключения, на которые, впрочем, особо рассчитывать не стоит).
Таблица 7.22
Классификация банковских кредитов
Вид кредита	Характер кредита
По сроку:	краткосрочные (до 1 года): среднесрочные (1 3 года); долгосрочные (свыше 3 лет)
По обеспеченности:	обеспеченные; частично обеспеченные; необеспеченные
По виду кредитора:	частные; синдицированные; государственные
По способу расчета ставки:	с фиксированной ставкой; с плавающей ставкой
По способу предоставления:	единовременное предоставление; кредитные линии; револьверные; ролловерные
По способу погашения тела кредита:	периодическое погашение (аннуитет); единовременное погашение («шаровый платеж»)
613
Проблема необходимости предоставления банку достаточного обеспечения имеет следующие особенности. Объем предоставляемого заемщиком обеспечения (в зависимости от его формы) часто должен ощутимо превышать размер кредита. Например, в случае предоставления в качестве обеспечения кредита залога какого-либо имущества, российские банки, как правило, требуют, чтобы рыночная стоимость залога превышала величину займа не менее чем вдвое (таким образом банки стремятся учесть свои возможные затраты на реализацию заложенного имущества).
В соответствии с п.1, ст. 329 Гражданского кодекса РФ «исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренным законом или договором». На практике банки, как правило, рассматривают в качестве надежного обеспечения лишь залог, а также (в меньшей степени) поручительство или банковскую гарантию, при этом способ обеспечения «неустойка» применяется в кредитных договорах во всех случаях как дополнительный.
Итак, застройщику необходимо иметь в виду, что на практике получение кредита в российском банке, скорее всего, потребует от него предоставления залога принадлежащих ему (или его партнерам) ликвидных активов. Наиболее часто в виде предмета залога выступают:
—	недвижимое имущество;
—	иные основные средства (станки, машины, строительная техника);
—	ценные бумаги.
Залог недвижимого имущества называется ипотекой. В экономически развитых странах ипотека представляет собой сложный и многообразный финансовый инструмент, являющийся важнейшим фактором экономического развития и оказывающий — через привлечение средств в промышленное и жилищное строительство — мощное стимулирующее воздействие на широкий диапазон смежных отраслей и экономику в целом. При этом особенности общественно-экономического развития каждой отдельно взятой страны (в частности, различия в регулировании гражданских правоотношений и банковской деятельности) в значительной мере определили этапы эволюции и современные черты ипотеки в них. Однако существуют и общие, единые для всех стран и правовых систем принципы и подходы к организации ипотечного кредитования, заключающиеся в необходимости решения трех задач: обеспечить мобилизацию средств на финансирование долгосрочных кредитов; предоставлять и обслуживать кредиты; осуществлять функцию инвестора. В зависимости от того, как и кем реализуются эти функции, выделены две модели организации системы ипотечного кредитования.
Первая модель — это модель депозитного института или сберегательного банка. Сберегательные банки аккумулируют свои фонды главным образом через вклады. Они же предоставляют ипотечные займы и обслуживают их, то есть собирают регулярные платежи в счет погашения кредитов, ведут бухгалтерский учет, работают с должниками. Сберегательные банки являются и инвесторами, то есть держат выданные кредиты в своем портфеле.
Одной из возможных схем решения проблемы мобилизации средств депозитными институтами является система контрактных стройсбережений, предполагающая использование в качестве ипотечных кредитов только средства, накапливаемые вкладчиками по строительносберегательным договорам.
Второй вариант организации системы жилищного финансирования — ипотечная компания (закладной банк). Такая компания не привлекает вклады, а средства для кредитования получает за счет продажи выданных займов третьему лицу — инвестору.
К сожалению, в Российской Федерации ипотечное кредитование находится лишь в начальной стадии своего развития (Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» был принят лишь в 1998 году), поэтому в настоящее время российские застройщики не могут воспользоваться всеми потенциальными возможностями данного инструмента в полной мере.
614
Наиболее распространенная в российской инвестиционно-строительной практике ипотечная сделка — это обычный залог уже принадлежащей заемщику недвижимости.
Чуть более сложный случай — т.н. «револьверная» схема, когда застройщик, обладая перед началом долгосрочного и многоступенчатого инвестиционного проекта недвижимостью, позволяющей обеспечить кредитование реконструкции лишь одного из планируемых объектов, в дальнейшем передает в залог этот реконструированный объект, что позволяет обеспечивать уже следующий транш (этап) кредита.
Еще более сложная и достаточно редко реализуемая схема основана на «постепенном» залоге реконструируемого объекта недвижимости (для чего необходимо поэтапно оформлять права собственности застройщика на объект незавершенного строительства в различных последовательных стадиях).
С развитием в Российской Федерации полноценного земельного рынка застройщик получит возможность, приобретя права собственности на участок под проектируемым объектом, использовать их в качестве залога для получения ипотечного кредита.
Еще большую проблему для застройщика представляет практическая невозможность получения кредита на длительный срок, т.е. срок, необходимый для завершения строительства или реконструкции объекта и возврата вложенных средств (по крайней мере, их привлеченной части). В российской практике такой срок обычно составляет от 2,5 до 5 лет, в то время как доля кредитов, выдаваемых российскими банками на срок более одного года, весьма невелика (см. таблицу 7.23).
Причина, по которой банки практически не выдают кредитов на длительные сроки, носит вполне интернациональный характер и называется принципом конгруэнтности (соразмерность). Данный принцип состоит в необходимости для любого банка обеспечивать соответствующие по времени структуры выданных кредитов и привлеченных средств, проще говоря, банк не может выдавать так называемые «длинные» кредиты, имея в своем портфеле в основном «короткие» ресурсы (пренебрежение этим правилом привело к краху многих, в том числе крупных западных, банков).
Таблица 7.23
Данные об объемах кредитов, предоставленных российскими банками предприятиям и организациям (в миллионах рублей)
	Кредиты, предоставленные в рублях				Кредиты, предоставленные в иностранной валюте			
	всего	из них по срокам погашения			всего	из них по срокам погашения		
		до 1 года	от 1года до 3 лет	свыше 3 лет		до 1 года	от Иода до 3 лет	свыше 3 лет
2000 год								
на 1.01	244320	166698	34104	27629	200870	85131	49065	47057
на 1.10	383350	276195	50774	29290	243177	108713	59944	58269
2001 год								
на 1.01	507383	380490	67271	31351	255963	114495	69781	58088
на 1.10	725423	575895	88752	45802	309356	152266	86185	53984
При реализации строительных проектов в мировой практике наиболее распространенным способом решения описанной проблемы является сочетание краткосрочного кредитования реконструкции объекта банком и долгосрочного финансирования созданного объекта специализированным ипотечным институтом или иным институциональным инвестором.
Можно выделить три возможных подхода к решению задачи кредитования реконструкции недвижимости и возврата выданного кредита:
615
1	Коммерческий банк и застройщик принимают на себя весь риск проекта реконструкции рассчитывая на то, что объект будет реализован (либо под него будет получен долгосрочный ипотечный кредит) по ходу осуществления проекта или, по крайней мере, по завершении строительных работ, что позволит вернуть выданный кредит. Этот вариант является наиболее рискованным как для банка, так и для застройщика, поскольку при отсутствии постоянного кредитора банк будет вынужден либо отказать заемщику в кредите, либо принять на себя не свойственную ему функцию ипотечного кредитования.
2.	Кредитор сознательно идет как на выдачу кредита на реконструкцию, так и на долгосрочное кредитование. Различие между этим и предыдущим вариантом, по существу, лишь в том, что в данном случае кредитор может заранее тщательно изучить проект, предусмотрев необходимость финансирования создаваемого объекта в своих перспективных финансовых планах.
3.	Наиболее распространенным и наименее рискованным вариантом является сочетание краткосрочного кредитования реконструкции коммерческим банком с последующим подключением к рефинансированию краткосрочного кредита ипотечного банка или другого института, специализирующегося на долгосрочном (ипотечном) кредитовании.
Механизм в последнем случае состоит в следующем. Специализированный банк (как правило, ипотечный) или иной долгосрочный кредитор берет на себя обязательство предоставить долгосрочный кредит под залог реконструированного объекта недвижимости после завершения его реконструкции, либо обязуется выкупить созданный объект. Такого рода соглашение носит название выводящего обязательства, поскольку оно выводит банк, предоставляющий кредит на реконструкцию, из зоны риска, гарантируя ему возврат выданного кредита.
Между кредитором реконструкции, долгосрочным кредитором и заемщиком заключается трехстороннее соглашение, которое позволяет всем его участникам минимизировать риски, связанные с реализацией проекта: заемщик и кредитор реконструкции получают гарантии, что при выполнении всех условий выводящего соглашения долгосрочный кредитор (покупатель) предоставит долгосрочное финансирование, «выкупит» кредит на реконструкцию; с другой стороны, долгосрочный кредитор получает гарантии от заемщика и кредитора в том. что «выводящий» платеж будет принят только от него, что позволяет ему спланировать свою деятельность, избежать риска необходимости поиска объекта кредитования (см рис. 7 17.).
Рис. 7.17. Взаимодействие коммерческого банка, застройщика и институционального инвестора в процессе финансирования реконструкции объекта недвижимости
616
Как видно из приведенных выше вариантов, все они строятся на основе долгосрочного ипотечного кредитования или, по крайней мере, предполагают его в качестве необходимого условия. На российском же финансовом рынке, как уже было отмечено, «длинные деньги» в настоящее время практически отсутствуют, а получение зарубежных кредитов представляет из себя весьма сложную задачу, сопряженную с значительными финансовыми и временными затратами.
Стоимость банковского кредита для заемщика должна рассматриваться с учетом налога на прибыль. Согласно нормативным документам проценты за пользование ссудами банка включаются в себестоимость продукции (в пределах устанавливаемой Центральным Банком РФ ставки рефинансирования, увеличенной на 3 %). Поэтому стоимость данного источника средств ( к/) фактически меньше, чем уплачиваемый банку процент:
при i r <i„ + 0,03
kt = ir» (1-t) +rf>	(7.21)
где ir — процентная ставка по кредитному договору;
in — ставка рефинансирования,
t — ставка налога на прибыль;
Г/ уровень затрат на оформление кредита.
Необходимо иметь в виду, что большинство кредитных договоров в практике российских банков заключается с «привязкой» к доллару США или евро (т.е. фактически кредит выдается в рублях, однако размер задолженности номинируется и пересчитывается с учетом изменения курса рубля по отношению к соответствующей валюте).
Уровень затрат на оформление кредита (Г/) на практике составляет 0,005—0,045 (т.е. от 0,5 % до 4,5 % от среднего объема кредитования) и, в случае обеспечения кредита залогом принадлежащей заемщику недвижимости, складывается из следующих расходов:
1.	Подготовка бизнес-плана кредитуемого проекта по форме, запрашиваемой конкретным банком. Стоимость подобной услуги при отсутствии у застройщика собственных специалистов соответствующего профиля может составить от $500 до $20 000 в зависимости от сложности проекта.
2.	Комплектование пакета правоустанавливающих, учредительных, бухгалтерских и иных документов, касающихся предприятия — потенциального заемщика. Как правило, требуется нотариальное удостоверение большого количества копий указанных документов, т.е. расходы поданной позиции могут составить до $500.
3.	Комплектование пакета документов, необходимых для оформления залога недвижимого имущества, предполагаемого в качестве обеспечения кредита:
—	получение инвентаризационных документов (в Москве — соответствующих форм бюро технической инвентаризации) — до $1500 (с учетом стоимости услуг специалистов);
—	оценка предмета залога независимым оценщиком (как правило, из числа предлагаемых банком — потенциальным кредитором проекта) - от $1000 до $30 000, в зависимости от объема работы и сложности оценки;
—	имущественное страхование предмета залога в пользу банка — потенциального кредитора — $500—$15 000, в зависимости от оценки стоимости закладываемого недвижимого имущества и его характеристик (материал перекрытий, оснащенность средствами пожаротушения и т.п.).
4.	Нотариальное удостоверение и последующая государственная регистрация договора ипотеки (залога недвижимости) — $5000—$30 000.
617
7.3.9.	Использование специализированных финансовых инструментов
Помимо банковских кредитов, существует достаточно большое количество разнообразных финансовых инструментов, позволяющих застройщикам привлечь заемные средства.
Все такие финансовые инструменты можно разделить на эмиссионные и неэмиссионные. К первым относятся в основном векселя и облигации, ко вторым — различного рода небанковские кредиты, а также кредиторская задолженность (см. табл.7.24).
Таблица 7 24
Классификация финансовых инструментов
Эмиссионные		Неэмиссионные	
Векселя — простые; — переводные.	Облигации — закладные; — беззакладные	Небанковские кредиты — займы юр. лип; — лизинг; — бюджетные кредиты, в т ч. налоговые.	Кредиторская задолженность — поставщикам, — подрядчикам; — по заработной плате.
Вексель — ордерная пенная бумага, удостоверяющая ничем не обусловленное обязательство векселедателя (простой вексель) либо иного указанного в векселе плательщика (переводной вексель) выплатить по наступлении предусмотренного векселем срока обозначенную в нем денежную сумму владельцу векселя (векселедержателю). Как долговое денежное обязательство вексель имеет ряд особенностей, наиболее существенные из которых следующие:
—	абстрактность, заключающаяся в том, что вексель юридически не привязан к конкретному договору, т.е. даже возникнув как результат определенной сделки, вексель от нее обособляется и существует как самостоятельный инструмент;
—	бесспорность, выражающаяся в том, что векселедержатель свободен от возражений, которые могут быть выдвинуты другими участниками вексельного договора либо по отношению к ним;
—	право протеста, состоящее в том, что в случае, если должник не оплачивает вексель, векселедержатель может совершить протест, т.е. на следующий день после истечения срока платежа официально удостоверить факт отказа от оплаты в нотариальной конторе по месту нахождения плательщика,
—	солидарная ответственность, заключающаяся в том, что при своевременном совершении протеста векселедержатель имеет право предъявить иск ко всем лицам, связанным с обращением этого векселя, и к каждому из них в отдельности, не будучи принужденным при этом соблюдать последовательность, в которой они обязались.
Векселя бывают по предъявлению (срок платежа не указан, платеж совершается в момент предъявления векселя) и срочные (с указанием либо точной даты платежа, либо периода от момента составления векселя, по истечении которого он должен быть оплачен, либо периода от момента предъявления векселя, в течение которого он должен быть оплачен).
Различают векселя простые и переводные. В операциях с простым векселем участвуют два лица: векселедатель, обязанный уплатить по векселю, и векселедержатель, имеющий право на получение платежа. Переводной вексель (тратта) выписывается и подписывается кредитором (трассантом) и представляет собой приказ должнику (трассату) об уплате в указанный срок обозначенной в векселе суммы третьему лицу — первому держателю (ремитенту) Переводные векселя получили большое распространение на практике. Переводной вексель может быть передан одним держателем другому посредством специальной передаточной
618
надписи — индоссамента, выполненной индоссантом на оборотной стороне векселя или, при нехватке места для передаточной записи, на дополнительном листе — аллонже.
Застройщику, если он не является крупной и известной на рынке компанией, трудно рассчитывать на успешное привлечение средств путем размещения эмитированных им векселей на открытом рынке. Поэтому на практике вексель застройщика чаше всего служит лишь средством документального оформления его кредиторской задолженности, например, перед поставщиками стройматериалов или подрядчиками, в этих случаях, чаше всего, стоимость источника «выданные векселя» (Доказывается равной нулю и поэтому, разумеется, весьма выгодна для застройщика (затраты на оформление векселя, бумагу и т.п. для простоты изложения не учитываются):
кь = 0	(7.22 )
Облигация в мировой практике является наиболее распространенной формой долговых обязательств. Это ценная бумага, удостоверяющая внесение ее владельцем денежных средств на сумму, указанную в облигации, и подтверждающая обязательство возместить ему номинальную ее стоимость в предусмотренный в ней срок с уплатой фиксированного процента, если иное не предусмотрено условиями выпуска. Облигации выпускаются именные или на предъявителя (купонные), процентные или беспроцентные (целевые под товар или услуги), свободно обращающиеся или с ограниченным кругом обращения. Принадлежность именной облигации конкретному владельцу, а также ее передача или отчуждение другим способом подлежат регистрации. Как правило, эти функции выполняет уполномоченный агент эмитента, чаше всего — коммерческий банк. Владельцы именных облигаций получают сертификат — документ, свидетельствующий о праве лица на обладание указанными в нем долговыми обязательствами. Специальный учет облигаций на предъявителя не ведется.
По методу обеспечения облигаций имуществом предприятия — эмитента они подразделяются на закладные и беззакладные.
Для выпуска закладных облигаций компания подписывает договор с инвестиционной компанией, в котором фиксируются условия выпуска, стоимость заложенного имущества, порядок взаимодействия предприятия с инвестиционной компанией и владельцами облигаций, а также ряд других моментов.
Как правило, облигации выпускаются на сумму, меньшую, чем стоимость заложенного имущества, чтобы защитить интересы владельцев облигаций от возможного обесценения заложенных активов.
В зависимости от вида обеспечения различают несколько типов закладных облигаций (см. таблицу 7.25):
Таблица 7.25
Классификация облигаций по виду обеспечения
Закладные (обеспеченные)			Беззакладные (необеспеченные)
Ипотечные облигации	Облигации с переменным залогом	Облигации под залог ценных бумаг	
Одним из перспективных видов облигационного займа является существующая и для российских компаний возможность выхода на международный рынок капитала путем выпуска еврооблигаций.
При анализе возможности выпуска облигационного займа застройщику необходимо иметь в виду следующие обстоятельства:
—	как и в случае с векселями, далеко не каждая компания может рассчитывать на востребованность ее облигаций на открытом рынке;
619
—	в соответствии с российским законодательством суммы причитающихся к уплате процентов по облигациям должны списываться за счет чистой прибыли (в отличие от процентов, уплачиваемых за пользование кредитом, не относятся на себестоимость);
—	размещение облигационного займа, как правило, осуществляется с привлечением специализированных посредников, поэтому стоимость данного источника возрастает за счет затрат на размещение;
—	для вновь планируемого выпуска облигационного займа при расчете стоимости источника необходимо учитывать влияние возможной разницы между ценой реализации облигаций и их нарицательной стоимостью (последняя нередко может быть выше, в частности, за счет расходов по выпуску облигаций и продажи их на условиях дисконта).
Стоимость источника «облигационный заем» Kd может быть определена по формуле;
к„=Мр1 •	<721)
гт
где р — ставка процента облигационного займа (в долях единицы);
М — нарицательная стоимость облигации;
Рт — текущая рыночная цена облигации.
Начиная с середины девяностых годов прошлого века в России получил распространение достаточно специфический и в настоящее время все реже используемый механизм финансирования инвестиционных проектов в области строительства и реконструкции жилья путем эмиссии так называемых «жилищных облигаций» или «жилищных сертификатов» в процессе организации «облигационных жилищных займов». Отличительными чертами подобных займов являлись;
—	адресный характер использования заемных средств;
—	эквивалентность жилищной облигации определенной площади жилья с заранее определенными характеристиками;
—	возможность разделения процесса строительства (реконструкции) на несколько этапов, под кредитование каждого из которых может быть реализовано заранее определенное количество облигаций;
—	формирование цены жилищной облигации в зависимости от затрат по каждому этапу строительства и от уровня инфляции, приведенных к 1 м2 общей площади квартир;
—	зависимость срока действия займа от срока строительства;
—	возможность выбора инвестором формы погашения жилищных облигаций (одним из трех способов: деньгами, исходя из рыночной стоимости I м2 обшей плошади жилья, построенного на средства займа, непосредственно жильем или же обменом на облигации последующих серий или других займов).
Нельзя не отметить, что подобная форма финансирования имеет много общего или, по существу, является разновидностью договоров долевого участия.
Неэмиссионные долговые финансовые инструменты подразделяются на кредиторскую задолженность и небанковские кредиты.
Кредиторская задолженность застройщика возникает из договоров с подрядчиками и поставщиками, а также трудовых договоров (задолженность по заработной плате). Кредиторская задолженность носит, как правило, достаточно краткосрочный характер (от 1 до 6 месяцев), однако в некоторых случаях может являться весьма существенным источником инвестиций в реконструкцию недвижимого имущества и порой составляет до 30 % текущих обязательств застройщика. Стоимость данного источника, за исключением просроченной задолженности, равна нулю, что делает его крайне привлекательным.
Небанковские кредиты в «чистом виде», те. в форме займов, предоставляемых коммерческими компаниями друг другу, встречаются достаточно редко. Во-первых, для компании, не имеющей банковской лицензии, предосташ ierгие платных займов на постоянной основе может обернуться неприятным и налоговыми по
620
следствиями. Во-вторых, как уже было отмечено, процент, уплачиваемый за пользование всеми выданными займами, за исключением банковских кредитов, не включается в себестоимость, т.е. уплачивается из чистой прибыли. Поэтому стоимость источника «небанковский кредит» равна уплачиваемой процентной ставке:
knl = ir	(7.22)
Одним из наиболее перспективных источников небанковских кредитов является аренда (лизинг) строительной и специальной техники и оборудования.
Аренда (lease) — это соглашение, посредством которого арендодатель, т.е. собственник имущества, передает арендатору право использовать его в течение оговоренного срока и за согласованную между сторонами величину арендной платы. Аренда является косвенной формой финансирования деятельности и применяется в том случае, когда предприятие не желает приобретать данный вид основных средств или не имеет финансовых возможностей сделать это.
Существуют две основные категории аренды, общепринятые в мировой практике, однако, в каждой конкретной стране имеющие свои специфические особенности:
—	финансовая аренда (financial lease);
—	операционная аренда (operational lease).
В большинстве стран под финансовой арендой понимают сделку, при которой практически все риски и весь доход от пользования имуществом переходят к арендатору (так называемый «чистый лизинг»).
Стоимость источника «лизинг оборудования» может быть весьма различной, в зависимости от условий конкретного лизингового соглашения, однако в общем случае экономическая природа данного показателя состоит в его сравнении для лизингополучателя со стоимостью альтернативной схемы: получением банковского кредита и приобретением необходимого оборудования в собственность.
Контрольные вопросы:
1.	Современные тенденции стратегии и организационно-экономического механизма реализации реконструкции отдельного объекта или их комплексов.
2.	Условия решения проблемы аварийных и ветхих домов.
3.	Изложите суть программно-целевых методов управления работами по реконструкции и обновлению существующей застройки.
4.	Порядок взаимодействия населения с органами управления в процессе реконструкции и модернизации городской застройки.
5.	Формы и подходы к привлечению коммерческих структур к организации работ по реконструкции отдельных объектов и микрорайона.
6.	Пред проектное определение стоимости работ по реконструкции.
7.	Организация строительной площадки при реконструкции.
8.	Оценка качества проектной документации.
9.	Учет социологических и экономических факторов при сравнении вариантов реконструкции.
10.	Методы организации и управления безопасностью в условиях городской среды.
11.	Определение параметров риска в составе объектов городской застройки.
12.	Основные схемы финансирования объектов реконструкции.
13.	Собственные средства и порядок их формирования для финансирования работ по реконструкции.
14.	Специальные финансовые инструменты для обеспечения работ по реконструкции и обновлению объектов городской застройки.
15.	Специфика банковского кредита и ипотеки.
621
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
I.	Градостроительное проектирование: учеб, для вузов/ Л.Н.Авдотьин, И.Г.Лежава, И.М.Смоляр. — М.: Стройиздат, 1989.
2.	Градостроительный кодекс Российской Федерации от 07 05.1998 №73-Ф3.
3.	Закон РФ «О собственности»
4.	Нормы радиационной безопасности (НРБ-99). СП 2.6.1 758-99. — М.: Из-во Минздрава России, 1999. — 115 с.
5.	СНиП 1II-10-75 «Благоустройство территорий».
6.	СНиП 1 1-12-77 «Защита от шума».
7.	СНиП 11-02-96 Инженерные изыскания для строительства. Основные положения. — М 1996. — 32 с.
8.	МГСН 2.02 — 97. Допустимые уровни ионизирующего излучения и радона на участках застройки - М. 1997. - 12 с.
9.	Градостроительный кодекс Российской Федерации от 07.05.1998 №73-Ф3.
10.	СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений».
1	1. СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания». Изменение №2 (В части устройства мансардных этажей). — Москва. — 1994
12.	Федеральный закон от 6.10 2003 г. № 131 ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».
13.	Федеральная целевая программа «Сохранение и развитие архитектуры исторических городов (2002-2010 годы)», утверждена постановлением Правительства РФ № 815 от 26 ноября 2001 г.
14.	Федеральная целевая программа «Жилище», утверждена постановлением Правительства Российской Федерации от 17.09 2001 г. № 675.
15	Федеральный закон «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» № 52 ФЗ от 30 марта 1999 г.
16.	Федеральный Закон «Об объектах историко-культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ» от25 июня 2002 г. N 73-ФЗ.
17.	«Концепция капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий, сооружений и территорий сложившейся застройки города», утв. постановлением Правительства Москвы от 21 января 2003 г. № 28-ПП.
18.	Афанасьев В.А. Поточная организация строительства. — Л, Стройиздат, 1989 — 302 с.
19.	Беляков Ю.И.. Резуник А.В., Федосенко Н.М. Строительные работы при реконструкции предприятий. — М.: Стройиздат, 1986.
20.	Беляков Ю.И.. Резуник А.В., Федосенко Н.М. Строительные работы при реконструкции предприятий. — М : Стройиздат 1986.— 223 с
21.	Бобылев Л.М , Власов Т.Е., Каневский Ю.Б и др. Уплотнение грунтов обратных засыпок в стесненных условиях строительства. — М: Стройиздат, 1981.
22.	Борискин А Ф. Радиационная экология (лабораторный практикум, задачи). — Нижневартовск: Изд-во НПИ, 2005. - 245 с.
23.	Булгаков С.Н Новые технологии системного решения критических проблем городов// Российская академия архитектуры и строительных наук. Академический институт инвестиционно-строительных технологий академика Булгакова С.Н. — Москва 1997
24.	Булгаков СП. Реконструкция жилых зданий. — М, 1999.
25.	Голубев ЕЕ. Подземная урбанистика: (Градостроительные особенности развития систем подземных сооружений). — М.: Стройиздат, 1979.
26.	Гутнов А., Глазычев В. Мир архитектуры. — М.: Молодая гвардия, 1990. — 351с.
27.	Дегтярев Б.М. Состояние, перспективы и проблемы использования подземного пространства в г. Москве//Труды Международной конференции «Подземный город: геотехнология и архитектура». — СПб.: 1998.
28.	Демонтаж асбестосодержащих конструкций Ratu 82 — 0236
29.	Еремин К.И., Пермяков М.Б., Нищета С.А. Реконструкция гражданских зданий. — Магнитогорск, Изд-во МГТУ. 1998. - 141 с; Изд-во МГТУ, 2001.
30.	Залеская Л.С., Микулина Е.М. Ландшафтная архитектура. — М.: Строиздат, 1979 — 240 с
31.	Замена водопроводных и канализационных систем квартир КН 90-00327
32.	Иванец В.К., Резниченко В.С Богданов А В. Управление проектами и предприятиями в строительстве. — М.. Издательский Дом «Слово», 2001. — 480 с.
33.	Инженерные системы зданий RYL 2002, Общие требования к качеству монтажа инженерных систем зданий 2002.
34	Инструкции по монтажу пластмассового канализационного трубопровода с точки зрения противопожарной безопасности и звукоизоляции. LVI 23-10311.
35.	Калинин А.А. Обследование, расчет и усиление зданий и сооружений. — М.: Издательство АСВ, 2002 — 159 с.
36.	Каменская М.М. Организация ремонта старой застройки жилых кварталов. — Л.: Стройиздат, 1987. — 78 с
37.	Канкайнен, Й., Сандвик, Т, Управление строительным проектом. — АО Ракеннустието. 1993.
38.	Канкайнен Й., Юннонен Й.-М., ЖАО как заказчик ремонта. — АО Ракеннустието, Хельсинки, 2002.
39.	Канкайнен Й., Юннонен Й-М. Концепция качества и меры по его обеспечению на стройплощадке.— Хельсинки, АО Ракеннустието 2001.
40.	Касьянов В.Ф. Реконструкция жилой застройки городов. — М., Издательство АСВ, 2002. — 207 с
41.	Кивиниеми М. Обеспечение качества в жилищном строительстве. ASRA. Союз строительной промышленности Финляндии. — Хельсинки, Развитие&Производительность 62. 1999.
622
42.	Киирас Юханн. Перспективы финляндско-российского сотрудничества в области реконструкции зданий из сборного железобетона. Международный семинар по реконструкции зданий. Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет 12—14 октября 1996 г. — Санкт-Петербург, 1996 Стр. 53—57
43.	Киирас Юхани Реконструкция типового дома серии 1—464 в Москве по финской технологии. A national CT-Project & HUT Construction economics and management. Хельсинки. (1997) — 34 c.
44.	Киирас Юхани. Рентабельная поэтапная реконструкция жилого района. Труды Балтийского симпозиума по качеству внутреннего воздуха и строительной физике. — Таллинский технический университет, Эстония, 11 — 12 августа 2000. Таллин. Стр. 50—52.
45.	Киирас Юхани, Лаур Тоомас, Саси Леннарт & Осара Лео (1999), Инструкция по ремонту индивидуальных домов, (на русском языке) — Хельсинки, HUT/СЕМ and Rakennustieto Оу — 108 с.
46.	Кириченко Е.И., Нашекина М.В. Градостроительство России середины XIX — начала XX века. — М.: Прогресс-Традиция, 2001. — 340с.
47.	Классификация микроклимата помещений 2000. Финляндское общество качества внутреннего воздуха 2000. Публикация 5 Е. Эспоо. Финляндия. 2001.
48.	Ковальчук Л.И. и др. Деревянные конструкции в строительстве. — М.: Стройиздат, 1995. — 246 с.
49.	Конюхов Д.С. Использование подземного пространства. Учеб, пособие для вузов. — М.: Архитектура-С, 2004.
50.	Курницки Я. Палонен Я, Йокиранта К., Сеппянен О Концепции ремонта квартирных систем вентиля ции. Союз сантехнических компаний Финляндии, публикация 11 — Вантаа. 2001.
51.	Кутуков В.Н. Реконструкции зданий. — М.: Высшая школа, 1981. — 261 с.
52.	Лазарев А.Г., Шейна С.Г, Лазарев А.А., Лазарев Е.Г Основы Градостроительства — Ростов н/Д: Изд-во Феникс, 2004. — 416 с.
53.	Линдхольм Сирпа & Киирас Юхани, Примеры решений ремонта панельных многоэтажных домов советского периода по финской технологии. Зеленоград, Россия Hansa Renovation. (1996) — 87 с.
54.	Линдхольм Сирпа & Киирас Юхани, Примеры решений ремонта панельных многоэтажных домов советского периода по финской технологии. Технический университет, Исследования по экономике строительства № 9, Эспоо, 1996.
55.	Линдхольм Сирпа, Фонд жилых панельных домов Санкт-Петербурга, его состояние и рынки ремонта Технический университет. Исследования по экономике строительства № 12, Отаниеми 1997.
56.	Линдхольм Сирпа Хюартт Ярмо, Киирас Юхани, Лаур Тоомас. Саси Леннарт & Тярно Уло. Новая функциональная модель реконструкции — ремонт жилых районов по видам работ. — Технический университет, Экономика строительства. Отчет № 153. Эспоо, 1997.
57.	Линдхольм Сирпа, Хюартт Ярмо, Киирас Юхани, Лаур Тоомас, Саси Леннарт & Тярно Уло (1998), Новая стратегия ремонта и реконструкции — постепенная реализация работ по ремонту крупного фонда панельных домов советского периода Tekes. HUT/СЕМ Публикация № 15. Эспоо
58.	Лиуксиала. А. Договоры на строительство, Практическое руководство. — АО Ракеннустието, Хельсинки, 2004
59	Лиуксиала, А. Договоры на строительство. Практическое руководство. — Хельсинки, АО Ракеннустието. 2004
60.	Матвеев Е.П. Реконструкции жилых зданий. Часть I. Теория, методы и технологии реконструкции жилых зданий. — М.: ГУП ЦПП. 1999 - 367 с.
6). Матвеев Е.П. Реконструкции жилых зданий. Часть 11. Индустриальные технологии реконструкции жилых зданий различных периодов постройки. — М.: ГУП ЦПП., 1999.
62.	Махровская А В Реконструкция старых жилых районов крупных городов. — Л. : Стройиздат. 1986г. — 351с
63.	Методические рекомендации по проектированию и реконструкции городов с ценным историко-культурным наследием. — ЦНИИПградостроительства., 1989.
64.	Методические указания об использовании памятников истории и культуры как градоформируюших факторов при разработке генеральных планов и проектов детальной планировки городов. Утв. Госгражданст-роем и Министерством культуры СССР от 25.02.1986.
65.	Методические указания по разрушению материала разбираемых строительных конструкций. — Киев, НИ ИСП Госстроя УССР, 1984.
66.	Миронов В.А., Сухарев Ю.В., Федоров В.В. Переустройство зданий. — Тверь: ТГТУ, 2002 — 96 с.
67.	Монтаж трубопроводов LV1 20 — 10348. — Хельсинки.
68.	Николаевская И.Л. Благоустройство территорий — М.: Academia, 2002. — 267с.
69.	Общие требования по качеству строительных работ RYL 2000, — Хельсинки, АО Ракеннустието, 2000 г.
70.	Основы теории градостроительства: Учеб, для вузов. Спец «Архитектура»/ З.Н.Яргина Я.В.Косицкий, В В.Владимиров и др.; Под ред. З.Н.Яргиной — М.: Стройиздат, 1986
71.	Оценка состояния жилых объектов недвижимости — Хельсинки, инструкции КН 90-00294
72.	ПелтоненТ., Киирас Ю. Риски заказчика-застройщика при разных формах подряда, — Хельсинки, АО Ракеннустието, 1998.
73.	Периоды техобслуживания объектов недвижимости КН 90-00159. 1992.
74.	Пособие по проектированию деревянных конструкций. — М.: Стройиздат 1986. — 215 с.
75.	Проблема интенсификации использования территорий при реконструкции районов сложившейся застройки. // Проблемы больших городов. Обзорная информация. — М. 1988. — Вып.7.
76.	Программный комплекс «Лира-Windows»: Руководство пользователя. — Киев, 1996.
77.	Программный комплекс «Микро-Fe». — М., 1997.
78.	Программный комплекс «Мираж»: Руководство пользователя. — Киев, 1994.
79.	Пруцын О.И., Ры.машевский Б., Борусевич В.. Архитектурно-историческая среда. — М.: Стройздат. 1990 г. — 408 с
80.	Рахиала Арья, Модели ремонта российских типовых многоэтажных домов по финской технологии. Техн и ческий университет Исследования по экономике строительства №13, Отаниеми. 1997.
81.	Ремонт влажных помещений квартир в жилых домах RT 84 -10806. — Хельсинки.
623