Text
                    Экономика и управление
Н.Е. Симионова
С.Г. Шеина
МЕТОДЫ ОЦЕНКИ
И ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ
НЕДВИЖИМОСТИ
учебное пособие
Издательский центр «МарТ»
Москва - Ростов-на-Дону
2006

ББК 67 404 С 37 С 37 Симионова Н.Е., Шеина С.Г. Методы оценки и технической экспертизы недвижимо- сти. Учебное пособие ~ М.: ИКЦ «МарТ»; Ростов н/Д: Из- дательский центр «МарТ», 2006. -448 с. (Серия «Экономика и управление»). Учебное пособие позволяет оценщику развить свои профессио- нальные знания в сфере оценки объектов недвижимости, а также технической экспертизы реального состояния объекта оценки. В пособии раскрыты методы оценки объектов недвижимости, а также математический инструментарий обработки оценочной информа- ции. Рассчитано на практикующих оценщиков, студентов вузов, обу- чающихся по специальности «Экспертиза и управление недвижи- мостью», «Финансы и кредит», слушателей, обучающихся по допол- нительным образовательным программам оценочного направления, а также по программам повышения квалификации оценщиков. ISBN 5-241-00702-4 ББК 67 404 © Ростовский государственный строи- тельный университет, 2006 © Оформление: ИКЦ «МарТ», 2006 © Оформление: Издательский центр «МарТ», 2006
ВВЕДЕНИЕ Оценочная деятельность опирается на стандартные методы оценки, заимствованные из теории и практики стран с развитой рыночной экономикой. Однако привязка наиболее распростра- ненных методик оценки к специфике отечественной экономики не окончена, не определены сферы рационального применения тех или иных методов. Требуют дальнейшего развития также методы определения физического и функционального износов зданий и сооружений. Поскольку оценочная деятельность является разви- вающимся направлением, проникая во все сферы управления иму- щественными отношениями, необходимо дальнейшее углубленное изучение имеющихся методик. Данное пособие позволит оценщику изучить стандартные мето- дики затратного, доходного и сравнительного подходов к оценке недвижимости, а также современные методы диагностики физи- ческого состояния объекта с целью обоснованного определения его износа. Наряду с этим рассмотрены методики статистической об- работки оценочной информации, включая методы математической статистики, методики прогнозирования показателей доходности, учета инфляции, даются базовые понятия теории финансовых вы- числений и практические методики капитализации и дисконтиро- вания стоимостных показателей.
Раздел 1 ОЦЕНКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ 1. Экономические принципы оценки недвижимости Оценка приносящих доход объектов собственности - это упо- рядоченный процесс, в основу которого положены нижеперечис- ленные принципы. Принцип ожидания. Стоимость объекта формируется на основе ожидания будущих выгод как материальных, так и «не- осязаемых». Принцип сбалансированности. Максимальная стоимость дости- гается тогда, когда элементы объекта недвижимости находятся в оптимальном соотношении. Дисбаланс возникает, если сооружение характеризуется недостаточными усовершенствованиями относи- тельно участка земли или, наоборот, сооружение переоснащено относительно размеров и характера земельного участка; дисбаланс возникает также, если затраты по содержанию объекта неадекватны его местоположению, характеру соседней собственности. Принцип полезности. Недвижимость имеет стоимость только в том случае, если она полезна потенциальному собственнику. Принцип замещения. Максимальная цена объекта устанав- ливается в сопоставлении с ценами на недвижимость, имеющую аналогичные потоки доходов (определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретена собственность с аналогичной полезностью). Принцип остаточной продуктивности. Остаточная продуктив- ность измеряется как частный доход, отнесенный к земле, после того как будут оплачены другие факторы производства: труд; 4
Экономические принципы оценки недвижимости капитал; предпринимательство. Этот принцип исходит из того, что земля физически недвижима, а труд, капитал и предприни- мательские усилия привлекаются к земельному участку с целью возведения строения. Принцип вклада (предельной продуктивности). Некоторые фак- торы (улучшения) увеличивают стоимость объекта недвижимости на более существенную величину, чем связанные с ними затраты; однако существуют факторы, приводящие к снижению стоимости объекта. Принцип увеличения и уменьшения доходности. Определенное количество факторов максимизирует стоимость, но до определенно- го предела: наступает момент, когда прирост стоимости становится несоизмерим с капиталовложениями. Чтобы выявить характер и размеры улучшений, обеспечивающих максимальный доход от владения объектом недвижимости, необходимо в процессе оценки разрабатывать гипотетические комбинации улучшений. Принцип экономически целесообразного размера участка зем- ли. Оптимальный размер участка определяется потребностями его пользователя. Слишком малый участок, хотя и с удобным местопо- ложением, ограничивает возможности развития; слишком большой - имеет избыточную площадь и не приносит владельцу доходов. Принцип экономического разделения. Имущественные права в рамках существующего законодательства следует разделять или объединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта собственности. Можно рассматривать следующие виды разделений: физическое; по времени владения; по праву исполь- зования; по видам имущественных прав. Принцип зависимости. Стоимость объекта недвижимости под- вержена влиянию факторов внешней среды; сам объект также оказывает влияние на стоимость других объектов, находящихся в районе его расположения. Принцип соответствия. Недвижимость, не соответствующая общепринятым стандартам, как правило, является менее доход- ной относительно других объектов, и это снижает ее стоимость. Застройка земельного участка также должна соответствовать типу землепользования в соответствующем районе, то есть создавать уровень комфорта, соответствующий потребностям рынка. Принцип влияния предложения и спроса. Недвижимость имеет стоимость только в том случае, если обладает полезностью для поль- зователя. Относительный дефицит недвижимости, возникающий 5
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости в случае превышения спроса над предложением, также оказывает влияние на стоимость объекта. Принцип конкуренции. Продавцы недвижимости стремятся на рынок и увеличивают предложение, если получают высокие доходы. Если одновременно не происходит увеличения спроса, доходы падают. Принцип изменения. Стоимость объекта недвижимости со вре- менем изменяется под влиянием износа или внешних факторов. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Оценщику следует выбрать вариант лучшего использования объек- та среди разумных, возможных и законных альтернатив, который является физически возможным, обоснованным и финансово осу- ществимым и который приводит к наивысшей стоимости земли.
2. Затратный подход к оценке недвижимости Затратный подход основан на предположении, что издержки на строительство объекта недвижимости с учетом издержек на приоб- ретение участка земли являются приемлемой величиной для оценки стоимости имущества. Наиболее целесообразно применять данный подход при опреде- лении стоимости недвижимости, предназначенной для специаль- ного использования, когда отсутствует рынок такого рода недви- жимости. Особенно проблемным является применение затратного подхода, если в силу ограниченности вакантных участков под за- стройку, невозможно воссоздать объект с таким же местоположе- нием и статусом, как и объект оценки. Наиболее типичные ситуации, когда следует применять затрат- ный подход: 1. Поимущественное налогообложение или арест имущества, что требует отделения стоимости зданий и сооружений от стоимости земельного участка. 2. Определение износа зданий и сооружений для целей налого- обложения доходов и бухгалтерского учета. 3. Определение верхнего предела стоимости недвижимости. 4. Страхование объектов. 5. Определение варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли. 6. Принятие решения об обновлении недвижимости. ’ Затратный подход ориентирован на выполнение следующих этапов оценки (рис. 2.1). Стоимость улучшений может характеризоваться двумя кате- гориями: 1. Полная стоимость замещения - стоимость строительства в текущих ценах здания, имеющего аналогичную полезность с объектом оценки, но построенного с учетом современных возможностей возведения объектов. 2. Полная стоимость воспроизводства - стоимость строительства в текущих ценах здания, которое является точной копией 7
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости объекта оценки и построенного с применением такой же точно технологии строительства. Определение стоимости земли I Определение издержек на воспроизводство улучшений i Определение всех видов износа улучшений ... ________1________________ Определение итоговой стоимости улучшений I Итоговая стоимость объекта (улучшения +• земля) Рис, 2.1. Этапы применения затратного подхода Основания для выбора той или иной стоимости улучшений могут быть следующие: 1. Информационные ограничения. 2. Функции оценки объекта. 3. Срок функционирования объекта оценки. Определение стоимости земельного участка и работ по его бла- гоустройству не включается в расчет итоговой стоимости объекта недвижимости, если он находится на арендованной земле. В таком случае делается оценка прав аренды. Определение стоимости воспроизводства и стоимости замеще- ния основано на знании и умении правильно определять сметную стоимость строительства, применять сметные нормативы. Расчет износа объекта недвижимости Износ в оценке определяется как утрата полезности объекта, а следовательно, и его стоимости по любой причине. Износ позволяет провести корректировки между стоимостью специально подобран- ного нового здания и реально существующим объектом оценки. Наибольшее распространение в практике оценки имеют следую- щие методы расчета совокупного износа объекта недвижимости. 8
Затратный подход к оценке недвижимости Метод разбиения В данном случае отдельно определяются три вида износа: физи- ческий, функциональный и внешний. Физический износ подразумевает любое физическое старение здания, вплоть до разрушения конструкций. В практике оценки следует рассматривать два вида физического износа: устранимый физический износ и неустранимый физический износ. Устранимый физический износ предполагает, что затраты на его устранение не превышают потенциальные выгоды (увеличение стоимости объекта) инвестора. Как правило, к устранимому физи- ческому износу относят мелкий текущий ремонт. Неустранимый физический износ характеризуется превыше- нием затрат на исправление дефектов над добавленной стоимостью объекта оценки. Для определения неустранимого физического износа элементы строения подразделяются на: • долговременные (инженерные системы, фундаменты, водо- провод, электросистема, каркасы, стены); • быстроизнашиваемые (кровля, водостоки, отделка). Прежде чем отнести элемент здания к той или иной группе, указанной выше, следует учесть: • срок эксплуатации зависит от строительных материалов, которые применялись, и от технологии выполнения работ; • конструктивные элементы здания технически взаимосвя- заны. К быстроизнашиваемым элементам следует относить те, которые многократно заменяются в течение срока эксплуатации объекта. Для определения неустранимого физического износа может быть применен метод инжиниринга (табл. 2.1). Таблица 2.1. Метод срока физической жизни элементов здания (метод инжиниринга) Компонент здания Восстановительная стоимость, дол. Износ, % Накопленный износ, дол. гр.2 х гр.З : 100 1 2 3 4 Каркас 1200 30 360 Фундамент 800 30 240 Водопровод 4300 40 1720 Всего 6300 X 2320 9
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости Следует обратить внимание на определение процента износа не- которых долгосрочных элементов. Если экспертно установлено, что степень изношенности элементов, восстановление которых техноло- гически связано, различна, в расчете следует принять одинаковый процент износа по максимально изношенному элементу. Восстановление элементов предполагает не только прямые, но и косвенные издержки, а также учет предпринимательской прибыли организаций, восстанавливающих элементы. Следует применить некоторый механизм определения косвенных затрат и прибыли, максимально согласующийся с действующей системой рыночного ценообразования на данные работы и услуги. Метод инжиниринга может быть применен для определения неустранимого физического износа быстроизнашиваемых элемен- тов. После определения износа краткосрочных активов из общей стоимости воспроизводства объекта недвижимости следует вычесть затраты на приобретение краткосрочных активов. Функциональный износ возникает, если некоторые функции объекта недвижимости не соответствуют современным стандартам (комфорт, безопасность). В равной мере это относится как к недо- статочным, так и избыточным потребительским свойствам объекта недвижимости (табл. 2.2). Таблица 2.2 Расчет функционального износа Элементы функцио- нального износа Установка в оцениваемом здании, дол. Установка во вновь строящемся здании,дол. Функциональ- ный износ Отсутствие кондици- онера 4800 4100 4800-4100=700 Отсутствие второй ванной комнаты 2300 1900 2300-1900=400 Устаревшее сантех- ническое оборудова- ние 1200 - 1200 Излишне дорогое по- крытие, не соответ- ствующее функцио- нальному назначению здания 500 - 500 10
Затратный подход к оценке недвижимости Например стоимость установки системы кондиционирования в < троящемся доме ниже, чем в существующем, так как возникают дополнительные затраты. В этом случае функциональный износ следует определить как разницу в затратах. Если устранимый износ связан с устаревшим элементом, то из- нос измеряется затратами на его замену. Неустранимый функциональный износ связан с уменьшением стоимости объекта из-за недостатка или избытка определенных качественных характеристик (плохая планировка здания, слишком плотная застройка земельного участка, неудобное местоположение здания, отсутствие подъезда, привнесенные владельцем избыточ- ные элементы недвижимости). Расчет неустранимого функционального износа может осу- ществляться методом капитализации потерь арендной платы (табл. 2.3). Таблица 2.3 Расчет неустранимого функционального износа, дол. Показатели Значение 1. Арендная плата объекта оценки (1 спальня) 1200 2. Арендная плата по аналогичным объектам (2 спальни) 1400 3. Потери арендной платы (п.2 - п.1) 200 4. Валовый рентный мультипликатор 110 5. Потери стоимости (неустранимый функциональный износ), п.З х п.4 22000 Избыточные элементы недвижимости, присущие ей либо изна- чально, либо привнесенные за период владения недвижимостью, могут быть учтены в стоимости следующим образом. Пример 1. Застройщик установил в доме элементы избыточного комфорта, потратив 20 тыс. дол., а стоимость здания возросла лишь на 16 тыс. дол. Функциональный износ составляет 4 тыс. дол. (20-16). Пример 2. Размер спальни больше стандартного, что привело к дополнительным издержкам в 1,2 тыс.дол., а увеличило стоимость объекта лишь на 1 тыс.дол. Функциональный износ составляет 0,2 тыс. дол. (1,2-1,0). Пример 3. Оцениваемый объект имеет бассейн стоимостью в 40 тыс.дол., что привело к увеличению стоимости объекта на 25 тыс. дол. Функциональный износ равен 15 тыс. дол. ( 40,0-25,0). 11
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости Перечисленные выше избыточные характеристики практически неустранимы и приводят к дополнительным эксплуатационным расходам. Внешний (экономический) износ. Экономический износ возникает под влиянием факторов, внеш- них по отношению к объекту собственности. В каждом случае такого рода факторы следует идентифициро- вать и дать оценку их влияния на стоимость объекта. К наиболее типичным факторам следует отнести: • ближайшие природные объекты; • состояние прилегающей территории; • соседняя собственность; • конкуренция на рынке недвижимости; • социальная ситуация; • удаленность от мест работы; • развитость инфраструктуры. Экономический износ недвижимости может быть измерен снижением арендной платы относительно аналогичных объектов (табл. 2.4). Таблица 2.4 Расчет экономического износа на основе арендной платы Показатели Значение 1. Общие потери в арендной плате, $/м2 50 2. Потери, вызванные состоянием земельного участка, $(50x0,25) 12,5 3. Потери, связанные с улучшениями, $ (50 х 0,75) 37,5 4. Экономический износ, $ (37,5 х 11) 4125 Валовый рентный мультипликатор определен по объектам-ана- логам и составляет 110. Данный метод (см. табл. 2.4) предполагает, что экономический износ распространяется лишь на улучшения, так как именно за пользование объектами недвижимости взимается арендная плата. Тем не менее потери арендной платы частично обусловлены состоя- нием земельного участка. Наиболее типичным для района местопо- ложения объекта оценки является следующее соотношение: 25 % стоимости приходится на землю и 75 % - на улучшения., 12
Затратный подход к оценке недвижимости Экономический износ может быть определен методом парных продаж. Сравнивать следует проданные объекты недвижимости, на один из которых повлиял экономический износ, а на другой факторы внешнего окружения не повлияли. Рассмотрим пример определения экономического износа одно- этажного строения новой постройки, с гаражом на две машины, достаточно удаленного от местной школы (табл. 2.5). В качестве аналога выбрано строение с аналогичными характеристиками, но находящееся вблизи школы. Таблица 2.5 Расчет экономического износа методом парных продаж, дол. Показатели Значение 1. Цена продажи строения А (объект оценки) 192000 2. Цена продажи строения В (гараж на 1 машину) 178000 3. Разница в ценах (п.1 - п.2) 14000 4. Гараж на две машину добавляем к рыночной стоимости строения 12000 5. Гараж на одну машину добавляем к рыночной стоимости строения 4000 6. Разница между стоимостью гаражей (п.4 - п.5) 8000 7. Разница в стоимости строений А и В, вызванная близостью школы (п.З - п.6) 6000 8. Потеря в стоимости, приходящаяся на долю улучшений (по данным о наиболее типичной застройке Земельных участков), (75% отп.7) 4500 9. Процент износа, вызванный удаленностью от школы (п.8 : п.1 х 100) 2,34 Обобщенный пример оценки накопленного износа с учетом всех перечисленных выше видов износа приведен в табл. 2.6. Таблица 2.6 Оценка накопленного износа [1] Показатели Значение 1. Физический износ А. Устранимый 1. Покраска и отделка 2500 2. Замена ковров в 5 квартирах 1750 3. Ремонт водопровода 2200 Всего 6450 В. Неустранимый (компоненты с коротким сроком жизни) 13
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости Продолжение табл. 2.6 Компоненты Полная стоимость воспро- изв. Фактиче- ский или эф-ный воз- раст Ожида- емый срок жизни Нако- плен- ный износ, % Сумма из- носа, дол. Жалюзи 800 5 20 25(5:20 х 100) 200 (800х 25:100) Ковры 5250 5 10 50 2625 Шкафы 22000 5 25 20 4400 Отопление 61600 5 30 16,7 10288 Бытовые прибо- ры 11000 5 15 33,3 3663 Вентиляция 11000 5 15 33,3 3663 Система водо- снабжения Всего 166650 X 31714 С. Неустранимый (компоненты с долгим сроком жизни) * Полная стоимость воспроизводства объекта 545930 Устранимый физический износ 6450 Полная стоимость воспроизводства, компоненты с коротким сроком 166650 Полная стоимость воспроизводства с учетом физического износа (545930-6450-166650) 372830 Сумма износа (компоненты с долгим сроком жизни) (эффек- тивный возраст - 5 лет), ожидаемый срок жизни - 60 лет, накопленный износ 5 : 60 х 100 = 8,33 %, сумма износа 372830 х 8,33 : 100 = 31068$ 31068 Функциональный износ А. Устранимый Модернизация бытовых приборов 12000 Минус: стоимость имеющихся бытовых приборов 7370 Всего устранимый износ 4630 В. Неустранимый Потери в арендной плате из-за плохого поэтажного плана (валовый рентный мультипликатор равен 5): 110$ х 12 мес. х 20 квартир х 5 12000 14
Затратный подход к оценке недвижимости Окончание табл. 2.6 (’ Экономический износ Потери арендной платы из-за близости к промышленному предприятию: 15$ х 12 мес. х 20 квартир х 5 18000 1 [олная стоимость воспроизводства объекта оценки 545930 Накопленный износ 1. Физический устранимый 6450 2. Физический неустранимый (компоненты с коротким сро- ком жизни) 31714 3. Физический неустранимый (компоненты с долгим сроком жизни) 31068 4. Функционально устранимый 4630 5. Функционально неустранимый 12000 6. Экономический износ 18000 Всего износ (сумма п. 1 х 6) 103862 Стоимость здания с учетом износа (545930-103862) 442068 Стоимость участка земли 50000 Оценка стоимости затратным подходом 492068 Метод срока жизни Срок экономической жизни объекта - это период времени, в течение которого улучшения вносдт вклад в стоимость участка. Срок физической жизни - это период времени, в течение кото- рого строение реально существует и пригодно для обитания или работы в нем. Эффективный возраст строения основан на оценке внешнего вида, физического состояния и экономических факторов его окру- жения. Срок оставшейся экономической жизни строения - это период времени от даты оценки до конца экономической жизни строения. Метод срока жизни в определении износа строений базируется на следующей формуле: И _ ЭВ вс “ тс’ где И - износ, % ; ЭВ - эффективный возраст, лет; ВС - восстановительная стоимость, % ; 15
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости ТС - типичный срок экономической жизни, лет. В модифицированном виде формула следующая: ЭВ о/ --- = % износа от восстановительной стоимости ТС Наиболее применима в оценочной практике следующая формула: И = -эв.... , ЭВ + ОС где ОС - оставшийся срок экономической жизни, лет. Пример 1. Объект оценки имеет расчетный срок экономической жизни - 50 лет; хронологический возраст - 20 лет; эффективный возраст (определен на основе осмотра объекта и идентификации его местоположения) - 25 лет. Получим соотношение: 25 — = 0,5, или 50 % износа. 50 Пример 2. Объект оценки имеет расчетный срок экономической жизни - 50 лет; хронологический возраст - 20 лет; эффективный возраст - 20 лет. Получим соотношение: 20 — = 0,40, или 40 % износа. 50 Пример 3. Объект оценки имеет срок экономической жизни — 60 лет (более совершенный дизайн и конструктивные особенности, нежели в примерах 1,2); хронологический возраст - 20 лет; эффек- тивный возраст - 12 лет (проведена модернизация и нет негативного влияния внешней среды). Получим соотношение: 12 — = 0,20, или 20 % износа. 60 Расчет срока экономической жизни требует учета всех факторов, способных оказывать влияние на состояние объекта оценки, а также рыночной динамики этих факторов. Метод рыночной выборки Данный метод основывается на информации о сопоставимых продажах. Износ оцениваемого объекта определяется в следующей последовательности. 16
f) Затратный подход к оценке недвижимости 1. Сбор аналитической информации о недавно проданных объек- тах, которые можно считать аналогичными объекту оценки. 2. Определение стоимости участка земли для каждого объекта- аналога. 3. Определение стоимости улучшений путем вычитания из цены проданных аналогов стоимости земельных участков. 4. Определение восстановительной стоимости без учета износа каждого объекта-аналога на дату оценки. 5. Определение износа путем вычитания из восстановительной стоимости (этап 4) стоимости недвижимости, полученной на этапе 3. 6. Определение эффективного возраста объектов-аналогов. 7. Определение величины среднегодового износа путем деления полученного износа (шаг 5) на эффективный возраст соответ- ствующего объекта. 8. Определение среднегодового процента износа путем деления среднегодового износа на восстановительную стоимость улуч- шений. Этот процесс следует повторить несколько раз в зависимости от количества выбранных аналогов. Пример. Оценить объект жилой недвижимости, имеющий сле- дующие характеристики: • эффективный возраст - 20 лет; • стоимость гаража - 9 900 дол.; • стоимость земли - 27 000 дол.; • восстановительная стоимость дома - 81,75 дол./м2; • общая площадь дома - 2 200 м2. Расчет стоимости произведем в табл. 2.7. Таблица 2.7 Определение стоимости объекта, дол. Показатели Значение 1. Цена объекта-аналога 165 000 2. Стоимость земли 36 000 3. Стоимость улучшений (п.1 - п.2) 129 000 4. Восстановительная стоимость объекта-аналога 207 000 5. Стоимость износа (п.4 - п.З) 78 000 6. Эффективный возраст аналога, лет 13 7. Среднегодовая величина суммарного износа (п.5 : п.6) 6 000 8. Среднегодовой процент суммарного износа (п.7 : п.4 х 100), % 2,89 17
Методы оценки и технической экспертиз^! недвижимости Окончание табл. 2.7 9. Восстановительная стоимость объекта недвижимости (81,75x2200) 179 850 10. Эффективный возраст, лет 20 11. Суммарный износ объекта недвижимости (п.9 х п.8 х п.10 : 100), % 103 953 12. Стоимость объекта недвижимости с учетом износа (п.9-п.11) 75 897 13. Стоимость объекта оценки (75897 4- 9900 + 3600 + 27000) 116 397 В суммарном износе объекта можно выделить отдельные виды износа: физический, функциональный и экономический. Физиче- ский и функциональный определяются путем осмотра объекта и их величины вычитаются из суммарного износа; полученная разница между суммарным износом и величинами функционального и фи- зического износов характеризует часть износа, приходящуюся на экономическое окружение объекта (табл. 2.8). Таблица 2.8 Расчет экономического износа, дол. Показатели Значение 1. Суммарный износ 103 953 2. Физический износ 39 000 3. Функциональный износ 21 900 4. Экономический износ (п.1 - п.2 - п.З) 43 053 Полученный результат может быть существенно искажен, если физический и функциональный износы определены неточно. Затратный подход применяется в следующей последователь- ности. 1. Расчет стоимости земельного участка как вакантного при усло- вии его лучшего и наиболее эффективного использования. 2. Расчет восстановительной стоимости или стоимости замеще- ния улучшений без учета износа. 3. Расчет накопленного износа целесообразным для данного объекта методом. 4. Расчет стоимости улучшений с учетом износа (п.2 - п.З). 5. Расчет рыночной стоимости объекта (п.4 4- п.1).
3. Сравнительный подход Сравнительный подход основан на определении рыночной стоимости объекта оценки путем сравнения с аналогичными объ- ектами недвижимости, проданными на рынке или выставленными на продажу. Данный подход основан на принципе замещения. Предполагается, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение сходной собственности, обладающей той же полезностью. Объект, выставленный на продажу по завышенной относительно аналогов цене, может остаться непроданным. Сравнительный подход наиболее достоверно отражает рыночную стоимость объектов жилой недвижимости; относительно производ- ственной недвижимости этого утверждать не следует. Этапы реализации сравнительного подхода: 1. Сбор информации об аналогичных объектах, проданных от- носительно недавно, либо выставленных на продажу. • Отобранные объекты должны быть действительно сопостави- мы с объектом оценки по местоположению, размерам, возра- сту, удобствам и другим характеристикам, которые оценщик признает существенными для данного оценочного случая. Чем актуальнее сделка с недвижимостью, тем больше под- ходит данный объект для сопоставления е оцениваемым. 2. Проверка рыночной информации. Желательно осуществить проверку информации о сделках по следующим направлениям: 1. Мотивация сделки (наличие или отсутствие принуждения). 2. Существует ли связь между сторонами, участвующими в сделке, либо они полностью независимы. 3. Достаточно ли информированы стороны об объекте недвижи- мости и рынке недвижимости. 4. Достаточно ли было времени для продажи и покупки объекта. 5. Было ли финансирование типичным для рынка. 6. Имелись ли уступки со стороны продавца или покупателя. 7. Наличие специальных условий продажи (дополнительное включение в список мебели и другого имущества). 19
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости 8. Предполагалось ли, что продавец еще некоторое время поль- зуется жилой недвижимостью. Выявив наличие одного или нескольких признаков, позволя- ющих усомниться в том, что цена сделки отражает рыночную стоимость, оценщик может исключить объект из списка аналогов. Объекты, выставленные на продажу с публикацией всех усло- вий и цены, изначально свободны от перечисленных выше отклонений от рыночных условий. 9. Внесение поправок с учетом различий в характеристиках оце- ниваемого объекта и каждым из сопоставимых объектов. Как правило, различия между объектом оценки и аналогами имеются и они существенны, что требует внесения некоторых кор- ректировок. При этом оценщик должен решить две проблемы: • выбор элементов сравнения; • выбор единиц сравнения. В процессе корректировок оценщик должен определить, сколько бы стоил проданный объект-аналог, обладая он точно такими же характеристиками, что и объект оценки. Если сопоставимый объект лучше оцениваемого, то цена корректируется в сторону снижения; если-хуже - в сторону увеличения. При корректировке фактических продажных цен объектов- аналогов поправки производят от сопоставимого объекта к оце- ниваемой собственности. Делая поправки на различия, следует исходить из рыночных оценок дополнительных характеристик, а не из затрат на их создание. Если парные продажи (объект оценки и один из аналогов) имеют лишь одно существенное различие, то разница в продажной цене может быть приписана только этому элементу (табл. 3.1). Таблица 3.1 Парные продажи, дол. Характеристика Пара 1 Пара 2 Пара 3 Пара 4 Пара 5 1. Дом с бассейном 85000 94000 88000 91000 91000 2. Дом без бассейна 69000 78500 72750 75000 74500 Отклонение (п.1 - п.2) 16000 15500 15250 16000 16500 Поправка, установлен- ная оценщиком Мода = 16000 Медиана = 16000 Средняя арифметическая = 15850 Принято: 16000 20
Сравнительный подход Долларовые или рублевые поправки не всегда возможно точно определить. В таком случае применяют процентные поправки. Процентные поправки могут вноситься на независимой или кумулятивной основе. Поправки на независимой основе предлагается использовать, исходя из предположения, что покупатель будет оценивать коррек- тируемые характеристики независимо друг от друга; в противном случае процентная корректировка производится на кумулятивной основе (табл. 3.2). Таблица 3.2. Процентные поправки к цене сопоставимого объекта, дол. Характеристики Сравнимый объект Поправки на независимой основе Поправки на кумулятивной основе 1. Цена продажи 100000 - - 2. Дата продажи 4 месяца назад +4 % 1,04 3. Природное окружение На 5 % лучше, чем у объекта оценки -5 % 0,95 4. Удобства На 10 % лучше, чем у объекта оценки -10% 0,90 5. Состояние На 2 % хуже, чем у объекта оценки +2% 1,02 6. Общая по- правка X -9 % 0,907 7. Скорректиро- ванная стои- мость сопостави- мого объекта 100000x0,91= =91000 100000x0,907= =90700 В условиях развитого рынка недвижимости, массовых продаж относительно однородных объектов, доступности достоверной рыночной информации оценщик может применить метод общей группировки. Например, оценщик выявил некоторое число сопоставимых объ- ектов с незначительным разбросом рыночных цен и примерно одина- 21
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости ковым временем продаж. В таком случае средняя цена этих объектов принимается в качестве рыночной стоимости объекта оценки. В качестве элементов сравнения объектов следует рассматривать (в общем случае) характеристики, которые с точки зрения перспек- тивного покупателя способны влиять на стоимость объекта. 1. Время продажи. 2. Местоположение. 2.1. Состояние коммуникаций. 2.2. Транспорт. 2.3. Инфраструктура. 2.4. Соседняя собственность. 2.5. Доступность объекта. 3. Условия продажи. 3.1. Информированность покупателя. 3.2. Специальные скидки. 3.3. Возможность дальнейшего проживания продавца. 4. Условия финансирования. 4.1. Схема ипотеки. 4.2. Процентные ставки. 4.3. Срок кредита. 5. Физические характеристики. 5.1. Площадь строения. 5.2. • Площадь участка земли. 5.3. Качество строительства. 5.4. Конструктивные и объемно-планировочные решения. 5.5. Эксплуатационные характеристики. 5.6. Удобства. 5.7. Функциональная пригодность. В качестве единиц сравнения, используемых для приведения объектов недвижимости к сопоставимому виду, наиболее часто применяются следующие: • цена 1 га земли; • цена 1 м2 земли; • цена 1 лота (участка); • цена 1 м2 общей площади; • цена 1 м3 объема здания; • цена 1 комнаты; • цена 1 квартиры; • цена единицы, приносящей доход (спортивно-зрелищный зал - плата за 1 посадочное место; стоянка - за 1 место пар- ковки). 22
Сравнительный подход Таким образом, корректировка может осуществляться с приме- нением как сризических, так и экономических характеристик. Пример. Необходимо оценить 20-квартирный жилой комплекс. Для выполнения оценочных расчетов отобраны 3 аналога. Объект 1. Продан 3 месяца назад.'Местоположение аналогич- ное, но ландшафт лучше, нежели у объекта оценки (различие оценено в 5000 дол.). Плавательный бассейн аналогичен (оценен в 16000 дол.). Объект 2. Продан 6 месяцев назад. Имеется бассейн. Льготное финансирование сделки, предоставленное продавцом, прибавило к цене 15000 дол. по сравнению с обычным финансированием. Объект 3. Расположен ближе к автобусной остановке, нежели объект оценки, снижает стоимость на 3000 дол. Продан 2 дня на- зад. Бассейн отсутствует. Темпы роста цен на недвижимость составляют 0,5 % в месяц. Определим стоимость объекта на основе метода парных продаж (табл. 3.3). Таблица 3.3 Корректировки стоимости, дол. Характеристика Объект оценки Объект 1 Объект 2 Объект 3 1. Цена продажи, дол. - 600 000 750 000 450 000 Корректировки: 2. Дата продажи - 9 000 (1,5 %) 22 500 (3%) - 3. Бассейн Есть Есть Есть Нет (+16 000) 4. Ландшафт - Лучше (-5 000) Такой же Такой же 5. Финансирование Рыноч- ное Рыноч- ное Льготное (-15 000) Рыночное 6. Местоположение - Сходное Сходное Лучше (-3 000) 7. Скорректированная продажная цена - 604 000 757 500 463 000 8. Количество квартир 20 25 30 18 23
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости Окончание табл. 3.3 9. Скорректированная продажная цена 1 квар- тиры (п.7 : п.8) - 24,16 25,25 25,72 10. Усредненная цена продаж 1 квартиры 25,04 Стоимость объекта оценки составляет 500 800 (25,04 х 20). Скорректированная продажная цена 1 квартиры может быть определена и как средняя взвешенная величина. Для этой цели максимальный весовой коэффициент (в сумме они составляют единицу) должен быть установлен для объекта-аналога, который наиболее близок к объекту оценки по своим характеристикам. Вычисления, которые оценщик осуществляет для внесения поправок к цене, основываются на логике и здравом смысле, а не сводятся к выполнению последовательных математических вы- числений. Временные поправки, учитывающие дату продажи, целесообразнее всего устанавливать в процентах на месяц или год; различия в местоположении можно выразить в процентах. Возможны следующие соотношения между объектом оценки и сопоставимыми продажами: 1. Поправок не требуется, так как объект оценки и аналог прак- тически идентичны. 2. Объект лучше сопоставимой продажи на 10 %. Цена сопоста- вимой продажи должна быть увеличена на 10 % (необходимо применить к ней коэффициент 1,1). 3. Объект хуже сопоставимой продажи на 10 % . Для учета раз- личия следует снизить стоимость сопоставимой продажи на 10 % (применить коэффициент 0,9). 4. Сопоставимая продажа лучше объекта на 10 %. Цену объекта следует уменьшить, разделив ее на 1,1. 5. Сопоставимая продажа на 10 % хуже объекта. Цена сопо- ставимого объекта должна вырасти, для чего следует ее раз- делить на 0,9. Долларовые поправки предпочтительнее, так как последователь- ность их применения к различным характеристикам не меняет результатов. Иная ситуация с процентными поправками: их по- следовательность влияет на конечный результат корректировок. В любом случае оценщик должен самостоятельно принимать реше- 24
Сравнительный подход ния. Американский институт оценщиков, согласуясь со специфи- кой отечественной экономики и характером рынка недвижимости, предлагает следующий порядок внесения поправок [хар.]: 1. Передаваемые имущественные права. Поправка учитывает различия в правовых статусах объекта оценки и сопостави- мого объекта. 2. Финансовые условия. Поправка учитывает условия финан- сирования покупки недвижимости. 3. Условия продажи. Наличие каких-либо обстоятельств, не позволяющих считать, что цена оценки отражает рыночную стоимость (сделки между зависимыми контрагентами). 4. Временной фактор. Поправка учитывает изменение рыноч- ных цен за период, отделяющий дату продажи объекта оценки и сопоставимой продажи. 5. Местоположение. Поправка предлагает учет любого разли- чия в местоположении сравниваемых объектов, способного оказывать влияние на стоимость объекта. 6. Физические характеристики. Поправка учитывает любые не- соответствия в физических характеристиках объектов. Применение процентных поправок на кумулятивной основе также устраняет проблему приоритетности корректируемых ха- рактеристик. Корректировки показателей стоимости объекта оценки отно- сительно объектов-аналогов могут осуществляться по методике, приведенной ниже. Рассмотрим пример. Характеристики объекта оценки: .. 1. Жилое строение. 2. Дата постройки - 1.02.2001 г. 3. Дата оценки - 1.04.2004 г. 4. Планировка - комнаты смежные. 5. Состояние квартиры: требуется ремонт. 6. Дом каблирован. 7. Общая площадь - 60 м2. В качестве аналогов были подобраны 10 объектов, проданных на рынке не более 1 месяца назад. Характеристики аналогов при- ведены в табл. 3.4. Стоимость объекта недвижимости будет определена на основе средневзвешенной цены объектов-аналогов. Определим механизм формирования весов каждой из характеристик объекта, установив соотношение весов расчетно (табл. 3.5). 25
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости Таблица 3.4 Характеристики объектов-аналогов №№ п/п Цена про- дажи, дол. Общая площадь, м2 Цена 1м2, дол. Характеристики Кабель Планировка Ремонт 1 36600 61 600 нет раздельная не требуется 2 33800 52 650 есть раздельная не требуется 3 27360 57 480 есть раздельная требуется 4 32450 59 550 есть смежная не требуется 5 35190 69 510 есть смежная требуется 6 30500 61 500 нет смежная не требуется 7 28910 59 490 нет смежная требуется 8 33490 62 540 нет смежная не требуется 9 37800 60 630 есть смежная не требуется 10 40300 65 620 есть смежная не требуется Таблица 3.5 Расчет весовых соотношений характеристик объекта №№ объектов- аналогов Цена 1 м2, дол. Калибровка объектов на основе характеристик Кабель Планировка Ремонт есть нет раз- дельная смеж- ная требу- ется не тре- буется 1 600 600 600 600 2 650 650 650 650 3 480 480 480 480 4 550 550 550 550 5 510 510 510 510 6 500 500 500 500 7 490 490 490 490 8 540 540 540 540 9 630 630 630 630 10 620 620 620 620 Итого X 3440 2130 1730 3840 2080 3490 Среднее значение X 3440 : 6 =573 2130 : 4 = 532 1730 : 3 = 577 3840 : 7 = 549 2080 : 4 = 520 3490 : 6 = 582 26
Сравнительный подход Окончание табл. 3.5 11 риращение < । <>имости за « чет характе- i ристик объекта X 573-532 = 41 577-549 = 28 582-520 = 62 ( оотношение приращения (относительно минимального значения) X 41 : 28 = 1,416 = 1,5 28 : 28 = 1 62:28 = 2,2 = 2,0 Определим средневзвешенную цену 1 кв. метра площади, при- своив каждой характеристике веса в соответствии с установлен- ными соотношениями приращений стоимости, характеризующих вклад каждой из характеристик в цену объекта (наличие кабеля : планировка комнат : состояние квартиры = 1,5 : 1 : 2). Веса будут установлены на основе парных сравнений объекта оценки с каждым аналогом по следующему правилу: если характеристика объекта оценки совпадает с аналогом - присваивается вес, если нет - ставим ноль (табл. 3.6). Таблица 3.6 Определение стоимости объекта Объекты- аналоги Цена 1 м2, долл. Веса характеристик Сумма весов Взвешенная цена 1 м2 гр.2 х гр.6 Кабель 'Планировка Ремонт 1 600 0 0 0 0 0 2 650 1,5 0 0 1,5 9,75 3 480 1,5 0 2 3,5 1680 4 550 1,5 1 0 2,5 1375 5 510 1,5 1 2 3,5 1785 6 500 0 1 0 1 500 7 490 0 1 2 3 1470 8 540 0 1 0 1 540 9 630 1,5 1 0 2,5 1575 10 620 1,5 1 0 2,5 1550 Итого X X X X 21 11450 Средневзвешенная цена 1 м2 11450:21 = 545 Стоимость объекта оценки 545x60 = 32700
4. Доходный подход 4.1. Метод мультипликатора валовой ренты Метод мультипликатора валовой ренты целесообразно приме- нять для оценки жилой и другой недвижимости, если эксплуата- ционные затраты невозможно определить достоверно либо инфор- мация о них полностью отсутствует. Метод основан на предположении, что существует определенная связь между ценой недвижимости и возможным доходом от сдачи ее в аренду (рентный доход). Основные этапы применения метода: 1. Расчет мультипликатора валовой ренты на основе анализа продаж сопоставимых объектов, которые на момент продажи сдавались в аренду. МБР = Ц/А , год' где МБР - мультипликатор валовой ренты; Ц - цена продажи сопоставимого объекта; Агод - годовой рентный доход. 2. На основе суждений оценщика полученные мультипликаторы валовой ренты следует усреднить, получив единственное зна- чение, отражающее характер рыночных отношений в сфере жилой недвижимости, который будет применен в дальней- ших расчетах. 3. Определить величину рентного дохода объекта оценки. Если на дату оценки он не сдавался в аренду, необходимо ориенти- роваться на аналогичные объекты, опубликованные данные о типичных показателях арендной платы, провести необхо- димые корректировки. 4. Определить стоимость объекта оценки (С), С = МВРхА . год Несмотря на простоту алгоритма, указанный метод следует при- менять только в случае достоверной информации по сопоставимым объектам, уверенности в том, что объекты-аналоги имеют сходные 28
Доходный подход . 11 мктеристики, а также рынок недвижимости активен и зафик- нровано большое количество продаж. В случае, если собранная рыночная информация отвечает при- емкам достаточности и достоверности, арендная плата может определяться без поправок, как средняя величина. В противном • чучае необходимо внести поправки. Рассмотрим технику внесения поправок на примере (табл. 4.1.1). Сопоставимый объект 1 Район сходен с оцениваемым объектом. Имеются ванная ком- ната, гараж на одну машину, без центрального кондиционирова- ния. Сдан в аренду за 1215 дол. в год, без мебели, без включения в арендную плату оплаты коммунальных услуг. Сопоставимый объект 2 Тот же район. Имеются 2 ванные комнаты, гараж на одну ма- шину, без центрального кондиционирования. Сдан в аренду без мебели, без включения в арендную плату оплаты коммунальных услуг, за 1275 дол. в год. Сопоставимый объект 3 Тот же район. Имеются 2 ванные комнаты, гараж на две ма- шины, без центрального кондиционирования. Сдан в аренду без мебели, без включения в арендную плату оплаты коммунальных услуг, за 1320 дол. в год, Сопоставимый объект 4 Тот же район. Центральное кондиционирование, 2 ванные комнаты, гараж на две машины. Был сдан в аренду без мебели за 1395 дол. в год, без включения в арендную плату оплаты комму- нальных услуг. Сопоставимый объект 5 Тот же район. Имеются 1 ванная комната, гараж на одну ма- шину, без центрального кондиционирования. Сдан в аренду без мебели за 1410 дол. в год, с включением оплаты коммунальных услуг в арендную плату. Таблица 4.1.1 Расчет арендной платы Поправки Арендная плата, дол. 1 2 1. Поправка на количество ванных комнат 1.1. Сопоставимый объект 1 (базовый): 1 ванная ком- ната; гараж на 1 машину 1215 29
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости Окончание табл. 4.1.1 1 2 1.2. Сопоставимый объект 2: 2 ванные комнаты; гараж на 1 машину 1275 1.3. Разница, приходящаяся на вторую ванную комнату 60 2. Поправка на размер гаража Z 2.1.Сопоставимый объект 1 (базовый): 1 ванная ком- ната; гараж на 1 машину 1215 2.2 Поправка на количество ванных комнат 2.3. Разница, приходящаяся на вторую ванную ком- нату (п.1.3) 60 2.4. Скорректированная арендная плата (п.2.2.-п.2.3) 1320-60 = 1260 2.5. Разница, приходящаяся на дополнительное место в гараже (п.2.4 - п.2.1) 1260-1215 = 45 3. Поправка на кондиционирование воздуха 3.1.Сопоставимый объект 1 (базовый): 1 ванная ком- ната, гараж на 1 машину, без центрального кондици- онирования 1215 3.2. Сопоставимый объект 4: 2 ванные комнаты; гараж на 2 машины 1395 3.3. Разница, приходящаяся на вторую ванную ком- нату (п.1.3) 60 3.4. Разница, приходящаяся на дополнительное место в гараже (п.2.5) 45 3.5. Скорректированная арендная плата (п.3.2-п.3.3-п.3.4) 1395-60-45 = 1290 3.6. Разница, приходящаяся на наличие кондициони- рования (п.3.5 - п.3.1) 1290-1215 = 75 4. Поправка на включение оплаты коммунальных услуг в арендную плату 4.1.Сопоставимый объект 1 (базовый): 1 ванная ком- ната, гараж на 1 машину, без центрального кондици- онирования, коммунальные платежи не включены в арендную плату 1215 4.2.Сопоставимый объект 5:1 ванная комната, гараж на 1 машину, без центрального кондиционирования, с вклю- чением коммунальных платежей в арендную плату 1410 4.3. Разница, возникающая из-за включения комму- нальных цлатежей в арендную плату (п.4.2 - п.4.1) 1410-1215 = 195 30
Доходный подход В оценке объекта следует принять либо текущую арендную шту, либо скорректированную путем сравнения объекта оценки • другими, сдающимися в аренду, и внесения поправок. 4.2. Метод физического остатка Стоимость в данном случае определяется путем капитализации < «статочного дохода. Остаточный доход - это сумма, оставшаяся после удовлетворе- ния требований к доходности одного из элементов объекта оценки (недвижимость или земля). Техника остатка для земли В основе метода лежит предположение, что земля не производит ничего, и требования к другим факторам производства должны быть удовлетворены в первую очередь. Широкое применение метод находит в случаях, когда здания и сооружения относительно новы и их стоимость и срок полезной жизни могут быть определены с высокой точностью. Пример. Стоимость зданий и сооружений - 450 000 дол.; Срок экономической жизни - 50 лет; Ставка дохода на инвестиции - 12 % . Применим для расчета стоимости недвижимости технику остат- ка для земли с учетом возврата инвестиций в здания и сооружения по прямолинейному методу (табл. 4.2.1). Таблица 4.2.1 Техника остатка для земли Показатели Значение 1. Чистый операционный доход (1-й год) 65 000 2. Стоимость зданий и сооружений 450 000 3. Годовая норма возврата капитала, % (100 % : 50 — 2 %) 2 4. Ставка капитализации, % (12 % + 2 % = 14 %) 14 5. Доход, относимый к зданиям и сооружениям (п.2 : п.4 х 100) 63 000 6. Доход, относимый к земле (п.1 - п.5) 2 000 7. Стоимость земли (по 12 % ставке без ограничения срока) (п.6: 12x100) 16 667 8. Стоимость объекта оценки (п.2 + п.7) 466 667 31
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости При прогнозировании равновеликих доходов от зданий и со- оружений в течение 50 лет следует применить аннуитетный метод возврата инвестиций (табл. 4.2.2). Таблица 4.2.2 Техника остатка для земли (аннуитетный метод возврата капитала) Показатели Значение 1. Чистый операционный доход 65 000 2. Взнос на амортизацию (кол. 6,50 лет, 12 %) 0,120417 3. Стоимость зданий и сооружений 450 000 4. Доход, относимый к зданиям и сооружениям (п.З х п.2) 54 188 5. Остаточный доход от земли (п.1 - п.4) 10812 6. Стоимость земли (п.5 : 12 х 100) 90 102 7. Стоимость объекта оценки (п.З + п.6) 540 102 Применяемый метод определения ставки капитализации должен соответствовать характеру прогнозируемого дохода. Прямолиней- ный метод основан на предположении, что доходы от земли постоян- ны и доходы от зданий и сооружений сокращаются. Аннуитетный метод основан на предположении, что доходы от земли и от зданий постоянны на протяжении всего срока эксплуатации объекта. По- следний подход более логичен, поскольку здания и земля являются единым целым и редко удается их разделить для целей оценки. Техника остатка для зданий В тех случаях, если стоимость земли мржет быть определена достаточно достоверно (существует активный рынок земельных участков), применяется метод остатка для зданий. В данном случае предполагается, что доходы от зданий трудно определить, поскольку они давно построены и утратили свои функ- циональные характеристики. Пример приведен в табл. 4.2.3. Таблица 4.2.3 Техника остатка для здания Показатели Значение 1. Чистый операционный доход 65 000 2. Стоимость земли (по сравнимым продажам) 50 000 3. Доход, относимый к земле (п.2 х 12 : 100) 6 000 32
Доходный подход Окончание табл. 4.2.3 1. Доход от здания (п.1 - п.З) 59 000 ). Стоимость здания при прямолинейном методе возврата инвестиций (5900 : 14 % х 100) 421 429 6. Стоимость объекта оценки (п.2 4- п.5) 471 429 Возможны случаи, когда техника остатка для земли показыва- ет отрицательную величину остаточного дохода, приписываемого земле. Наиболее вероятно, что в этом случае здание является избы- точным улучшением для данного участка. В случае, если техника остатка для здания дает отрицательный остаточный доход, наиболее разумным решением будет снос строения. Расчет остаточной стоимости объекта (реверсии) Реверсия - это остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов. Реверсия может быть определена по истечении срока экономически полезной жизни объекта или при его перепродаже на более ранних этапах. Реверсия по истечении срока экономически полезной жизни объекта определяется исходя из предположения, что стоимость земли остается неизменной и доход от нее также. Норма прямо- линейного возмещения капитала применяется на основе предпо- ложения, что поток доходов от здания является убывающим ва времени (табл. 4.2.4). Таблица 4.2.4 Расчет стоимости объекта Показатели Значение 1. Чистый операционный доход, дол. 65 000 2. Срок экономически полезной жизни, лет 50 3. Стоимость земли (не обесценивается), дол. 50 000 4. Ставка дохода на инвестиции, % 12 5. Доход от земли (п.2 х п.4 : 100), дол. 6 000 6. Доход от зданий (п.1 - п.5), дол. 59 000 7. Фактор аннуитета (50 лет, 12 %) 8,3045 8. Фактор аннуитета (50 лет, 12 % +2 %) 7,1428 9. Стоимость потока доходов от земли, (п.5 х п.7), дол. 49 827 10. Стоимость потока доходов от зданий (п.6 х п.8), дол. 421429 11. Фактор реверсии (50 лет, 12 %) 0,00346 12. Реверсия (п.З х п.11), дол. 173 13. Стоимость объекта оценки (п.9 + п.10 + п.12) 471429 2 - 2696 Симионова 33
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости В случае, если перепродажа объекта происходит до истечения срока экономически полезной жизйи, методика определения ре- версии и, соответственно, стоимости объекта, будет следующей (табл. 4.2.5). Например, объект со сроком полезной жизни 50 лет будет перепродан через 10 лет. Оставшиеся 40 лет объект будет приносить доход 65 000 дол. ежегодно, а затем земля будет пере- продана за 50 000 дол. Таблица 4.2.5 Расчет стоимости объекта при расчете возврата инвестиций по прямолинейному методу Показатели Значение 1. Чистый операционный доход, дол. 65 000 2. Ставка дохода на здание, % 12 3. Фактор аннуитета за 40 лет при ставке 12 % 8,2438 4. Доход от здания (п.1 х п.З), дол. 535 845 5. Фактор текущей стоимости единицы при ставке 12 % за 40 лет 0,01074 6. Стоимость земли, дол. 50 000 7. Реверсия на землю (п.6 х п.5), дол. 537 8. Стоимость перепродажи через 10 лет (п.4 + п.7), дол. 536 382 Техника общего физического коэффициента капитализации Стоимость объекта недвижимости в целом, включая здание и землю, может быть получена на основе общего физического коэф- фициента капитализации. Определяется данный коэффициент, ис- ходя из структуры стоимости объекта. Первоначально необходимо определить долю стоимости объекта, приходящуюся на строение (коэффициент улучшения). Рассмотрим пример. Продолжительность экономической жизни объекта - 50 лет; коэффициент улучшений - 0,9 (табл. 4.2.6, 4.2.7). Таблица 4.2.6 ' Оценка собственности на основе общего физического коэф- фициента капитализации (прямолинейное возмещение капитала) № п/п Актив Доля в стоимости объекта Ставка доходности Взвешенный коэффициент 1 Здание 0,9 0,14 0,126 (0,14x0,9) 2 Земля 0,1 0,12 0,012(0,12x0,1) 3 Взвешенный коэффициент капитализации 0,138 4 Чистый операционный доход 65 000 5 Стоимость объекта (п4 : п.З) 471 015 34
Доходный ПОДХОД Таблица 4.2.7 Оценка собственности на основе общего физического коэффициента капитализации (метод аннуитетного возмещения капитала) .N? п/п Актив Доля в стоимости объекта Коэффициент капитализации / Взвешенный коэф- фициент капитали- зации 1_ Здание 0,9 0,120417 0,108375 2 Земля 0,1 0,12 0,012 3 Взвешенный коэффициент капитализации 0,120375 4 Чистый операционный доход 65 000 5 Стоимость объекта (п.4 : п.З) 539 979 В условиях инфляции цены на недвижимость растут. В силу этого оценщику необходимо скорректировать стоимость объекта. Пример. Стоимость земли составляет 10 % от текущей стоимости всего объекта и, по прогнозам индекса инфляции, стоимость земли будет расти на 5 % в год в течение 10 лет. Здания и сооружения со- ставляют 90 % стоимости, и стоимость будет расти в течение 10 лет по 3 % в год (5 % инфляции минус 2 % износа) (табл. 4.2.8). Таблица 4.2.8 Расчет прироста стоимости в условиях инфляции № п/п Актив * Доля в стоимости объекта Рост стоимо- сти, % Фактор роста (за 10 лет) Средневзве- шенный фактор роста стоимости 1 Здания и со- оружения 0,9 3 1,3439 1,20951 2 Земля 0,1 5 1,6289 0,16289 t 3 Средневзвешенный фактор роста стоимости 1,3724 4 Прирост сто- имости, % (1,3724-1,0000) х 100 % = 37,24 % 4.3. Метод капитализации чистого операционного дохода Метод капитализации чистого операционного дохода основан на формуле: ЮД к ’ 35
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости где ЧОД - чистый операционный доход от владения объектов недвижимости, руб.; К - ставка капитализации. Реализация данного метода предполагает основательное изуче- ние рыночных данных, в частности: • спрос и предложение на рынке услуг аренды; • ставки арендной платы; • стабильность доходов; • факторы, влияющие на ставки капитализации; • прогнозные показатели эксплуатационных затрат. Чистый операционный доход является специфическим терми- ном оценочной деятельности. Чистый операционный доход опреде- ляется как ожидаемая величина годового дохода, получаемого от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и без учета амортизационных отчислений. Прогнозируется данный показатель на год вперед после даты оценки на основе рыночных ставок арендной платы. ЧОД = ЭВД - ОР, где ЭВД - эффективный валовый доход, руб.; ОР - операционные расходы, руб. ЭВД = ПВД - П, где ПВД - потенциальный валовый доход, руб.; П - потери арендодателя, возникающие в результате неза- груженности объекта, сменяемости арендаторов, недобора денежных средств, руб. Чтобы правильно прогнозировать потенциальный валовый до- ход, необходимо обосновать показатель арендной платы, изучив информацию по рынку аренды, сопоставив арендуемые объекты с объектом оценки, сделать необходимые корректировки на несоот- ветствие характеристик сравниваемых объектов. Чем ближе ото- бранные аналоги к оцениваемому объекту, тем меньше корректи- ровок будет произведено, и наоборот. Рентная поправка по данным рынка производится путем парных сравнений (табл. 4.3.1). Потенциальный валовый доход кроме доходов от аренды может включать и другие доходы, в частности плату за пользование стоян- кой, гаражом, стационарной телевизионной антенной, установку рекламных щитов. 36
Доходный подход Таблица 4.3.1 Расчет арендной поправки II/и Объекты Арендная плата, дол. 1 Магазин розничной торговли с удобным подъездом к складу 800 2 Аналогичный объект с затрудненным подъездом 720 3 Поправка на наличие удобного подъезда + 80 В оценочной теории расходы владельца недвижимости делятся на три группы: 1. Постоянные расходы. К ним относятся фиксированные пла- тежи владельца в виде страхования объекта недвижимости, налога на недвижимость. 2. Операционные (эксплуатационные) расходы - это типичные расходы на содержание недвижимости, необходимые для поддер- жания потока доходов, включающие в себя: • плату за услуги по управлению объектом как доходной единицей; • коммунальные услуги (электричество, газ, другое топливо, вода, канализация, вывоз мусора); • заработную плату персоналу за уборку, охрану, обслужива- ние лифта, сбор платежей с налогами на заработную плату и пособия служащим, содержание и ремонт; • договорные услуги по содержанию лифта, противопожарной системы, телефона, бассейна, газонов, дезинфекцию; • уборку снега и помещений; • плату за юридические, бухгалтерские и рекламные услуги. Очевидно, что список может быть уточнен и расширен, в зависи- мости от конкретной ситуации содержания объекта. Прогнозируя расходы, оценщик должен рассмотреть ретроспективу, установить наиболее типичные расходы и составить прогноз изменений. Анализ наиболее типичных ситуаций позволит выявить количественное потребление ресурсов, а механизмы прогнозирования - будущие цены и тарифы. 3. Резервы. Поскольку некоторые расходы существенно варьи- руются по годам, необходимо создание резервов на непредвиденные расходы. Резервируются также средства на ремонт строения и всех коммуникаций, ориентируясь на нормативный срок службы. На- пример, если нормативный срок эксплуатации водопровода 20 лет, 37
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости то ежегодно резервируется 1/20 часть его стоимости. Определяя резервы, можно ориентироваться на следующий перечень: • кухонные плиты; • холодильники; • посудомоечные машины; • микроволновые печи; • мусоропроводы; • вентиляция; • • мебель • ковровые покрытия; • кондиционеры; • стиральные машины; • портьеры; • посуда; • недолговечные компоненты здания (кровля, лифт, теле- фонная система, охранная система). 4. Прочие расходы, не вошедшие в вышеперечисленные группы, включают: • процент по ипотечному кредиту; • амортизацию основного долга по ипотечному кредиту; • страхование ипотечных кредитов; • подоходный и другие налоги, связанные с предпринима- тельской деятельностью; • вознаграждение управленческого персонала; • амортизационные начисления. В зарубежной рыночной практике прочие расходы включаются в расходы при расчете чистого операционного дохода лишь в целях налогообложения. Рассмотрим пример расчета чистого операционного дохода (табл. 4.3.2) многоквартирного жилого дома. Таблица 4.3.2 Чистый операционный доход Показатели Значение 1. Доход от 6 2-комнатных квартир без кондиционера 400 дол./ мес. х 12 месяцев х 6 квартир 28800 2. Доход от сдачи в аренду 6 2-комнатных квартир с кондици- онерами 420 дол./мес. х 12 месяцев х 6 квартир 30240 3. Доход от сдачи в аренду 6 3-комнатных квартир с двумя ванными комнатами 500 дол./мес. х 12 меся 1,ев х 6 квартир 36000 38
Доходный подход Окончание табл. 4.3.2 1. Доход от сдачи в аренду 6 3-комнатных квартир с одной ванной комнатой 450 дол./мес. х 12 месяцев х 6 квартир 32400 >. Плата за пользование стиральными машинами 20 дол./мес. х 12 месяцев х 24 квартиры 5760 (>. Потенциальный валовый доход (п.1 + п.2 Ч- п.З 4- п.4 + п.5) 133200 7. Недополучение дохода от неритмичной загрузки, смены арендаторов, неплатежей (2 % от всех видов доходов) (п.6х2: 100) 2664 8. Эффективный валовый доход (п.6 - п.7) 130536 9. Постоянные расходы, годовые в том числе: страхование имущества налог на имущество земельный налог 3900 1200 1800 900 10. Эксплуатационные расходы, годовые в том числе: коммунальные услуги уборка и вывоз мусора заработная плата служащих с начислениями стрижка газонов оплата управленческих услуг содержание и ремонт уборка и вывоз снега 10850 1150 200 2300 200 1800 4900 300 11. Резервирование средств, год в том числе: ковровые покрытия кровля кухонное оборудование 4300 1300 1200 1800 12. Прогнозируемый чистый операционный доход (п.8 - п.9 - п.10 - п.11) 111486 Далее следует определить ставку капитализации для преобразо- вания чистого операционного дохода в стоимость недвижимости на дату оценки. Если существует достаточная и достоверная рыноч- ная информация о сделках с аналогичными объектами, следует применить метод прямой капитализации. Ставка капитализации в данном случае называется общей ставкой. Определяется общая ставка путем усреднения соотношений чистого операционного до- хода и цены продажи, полученных по каждому объекту-аналогу. Простота данного метода определения ставки капитализации явля- 39
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости ется кажущейся, поскольку необходимо определить значения чи- стых операционных доходов по каждому объекту, для чего нужны полные характеристики объектов. Другие варианты определения ставки капитализации приведены в разделе. 4.4. Метод дисконтирования денежных потоков Метод дисконтирования денежных потоков формирует стои- мость недвижимости следующим образом: С = ДДП + TCP, где ДДП - текущая стоимость периодического денежного по- тока, руб. TCP - текущая стоимость реверсии, возвращающаяся в конце инвестиционного периода, руб. Указанный метод предполагает следующие этапы. 1. Установление прогнозного периода, в течение которого владелец может извлекать доходы из принадлежащей ему недвижимости. Горизонт прогнозирования устанавливается оценщиком, исходя из характеристик объекта, включая его хронологический возраст. 2. Прогнозирование денежных потоков на каждый год про- гнозного периода. Оценщик не стремится принимать в рас- чет более короткий период, например месяц или квартал, поскольку существенно результат это не меняет, а лишь создает дополнительные проблемы. Во-первых, возникает не- обходимость учета фактора сезонных колебаний. Во-вторых, применение более коротких периодов требует иных суждений и обоснований по поводу ставки дисконта. 3. Определение стоимости реверсии на конец прогнозного периода. 4. Расчет ставки дисконта. 5. Преобразование величин каждого из периодических денеж- ных потоков и реверсии в текущую стоимость путем приме- нения механизма дисконтирования. 6. Оценка стоимости предприятия путем суммирования те- кущей стоимости денежного потока и текущей стоимости реверсии. 40
Доходный подход В оценке недвижимости при выборе ставки дисконта оценщику • । сдует рассмотреть все возможные действия и экономические . ‘ зультаты всех участников рынка. Выбор ставки дисконта Ставка дисконта - это ожидаемая ставка дохода на вложенный । <i питал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования. Используемая в расчетах ставка дисконта должна соответство- вать принятой модели денежного потока. Если денежный поток I насчитывается без учета инфляции, такой же подход следует при- менить и к расчету ставки дисконта. Модель денежного потока для собственного капитала требует применения ставки дисконта, равной требуемой собственником бизнеса норме отдачи на вложенный капитал. Наиболее распро- страненными методами расчета такой ставки являются: • модель оценки капитальных активов; • модель кумулятивного построения. Для дисконтирования бездолгового денежного потока применя- ется ставка дисконта, равная сумме взвешенных ставок отдачи на собственный и заемный капитал, где в качестве весов принимаются доли собственных и заемных средств в структуре капитала (метод средневзвешенной стоимости капитала). Модель оценки капитальных активов строится на предположе- нии, что инвестор стремится к получению дополнительных дохо- дов по сравнению с гарантированными доходами от безрисковых инвестиций. В соответствие с изложенным подходом ставка дисконта опреде- ляется по формуле: R = Rf + p(R -RJ + S. + S9 + C, i, y m I' 1 2 ' где Rf - ставка дисконта (ожидаемая инвестором ставка дохода на собственный капитал), % ; Р - коэсрфициент бета; Rm ~ среднерыночная ставка дохода на инвестиции, % ; (Rm - Rf) - рыночная премия за риск, % ; Sj - премия за риск для малых компаний, % ; S2 - премия за риск, характерный для отдельной (оценива- емой) компании, %; С - страновой риск, % . 41
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости Безрисковая ставка дохода на капитал (Rf) определяется, исходя из отдачи по безрисковым инвестициям. Как правило, речь идет о долгосрочных правительственных облигациях с гарантированными выплатами и высокой степенью ликвидности. Коэффициент бета (Р) учитывает степень риска инвестирования, обусловленную влиянием макро- и микроэкономических факторов. Для открытых акционерных обществ индикатором, позволяющим измерить такого рода риск, является падение или рост курса акций на рынке ценных бумаг. На фондовом рынке существуют систематические (обусловлены макроэкономическими факторами) и несистематические (обу- словлены микроэкономическими факторами) риски. При помощи коэффициента бета определяются систематические риски. Рассчитывается этот показатель на основе колебаний курса ак- ций отдельных компаний и усреднения полученной информации. Если коэффициент бета равен 1, то это означает, что систематиче- ский риск не отличается от общерыночного и колебания доходности акций не отличаются от средних колебаний доходности по рынку в целом. Коэффициент бета бЬлыпе единицы, если риск по акциям конкретной компании выше рыночного, и меньше единицы, если он ниже рыночного. В рыночной практике, как правило, коэффициенты бета рас- считываются по отраслям и служат мерой риска для инвестиций в данную отрасль. В условиях, когда государственные ценные бумаги не могут считаться безрисковыми, необходимо искать другие под- ходы к определению безрисковой ставки. В частности, предлагается [22] в качестве безрисковой ставки принимать ставки по валютным депозитам Сбербанка и других надежных банков. Можно взять за основу безрисковую ставку, применяемую зарубежными компани- ями, и скорректировать ее на страновой риск с учетом реальных условий хозяйствования в отечественной экономике, что и пред- усмотрено настоящей формулой. Корректировка на размеры компаний связана с тем, что в рас- чете безрисковой ставки и коэффициента бета чаще всего исполь- зуют данные, полученные при изучении риска инвестирования в крупные компании, информация о которых более доступна для анализа. Однако чаще всего требуется оценка малых компаний. Инвесторы назначают цену на акции мелких компаний выше, чем для крупных компаний. 42
Доходный подход Корректировка на риск, характерный для оцениваемой ком- и.шии (S2), предполагает учет специфических для данного вида • •и.теса особенностей самой компании, которые отличают ее от :р\тих и наличие которых способно привести к снижению доход- ности бизнеса. Страновой риск учитывает особенности национальной эконо- мики, в частности такие негативные факторы как политическая н«-стабильность, высокий уровень инфляции, неравномерное раз- ни гие разных сфер экономики, в том числе и инфраструктуры «ч допиваемого бизнеса. Если покупатель компании не является гражданином данной • граны, то возникает дополнительный риск, связанный с кон- цертированием иностранной валюты, политическими акциями, возможной потерей активов, ограничения в движении капитала, 1 осударственного регулирования ценных бумаг. Внести поправку на страновой риск можно следующим образом: • необходимо идентифицировать основные источники риска и возможные негативные последствия для оцениваемого бизнеса; • дать количественную оценку риску, используя метод экс- пертных оценок, статистический метод и др. Метод кумулятивного построения ставки дисконта Метод кумулятивного построения ставки дисконта основан на экспертной оценке рисков, связанных с инвестированием в оцениваемый бизнес. Первоначально производится определение безрисковой ставки, к которой затем прибавляются экспертные значения корректировок всех выявленных рисков, связанных с макроокружением бизнеса, микроэкономическими факторами, со спецификой деятельности компании, ее имущественным и кадро- вым потенциалом. Наиболее типичными рисками, учитываемыми при кумулятив- ном построении ставки дисконта, являются: • влияние ключевого персонала на результаты деятельности компании; • размер компании; * • структура капитала; • товарная и территориальная диверсификации; • диверсификация клиентуры; • достоверность ретроспективной информации. 43
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости Приведенный перечень нельзя считать исчерпывающим и в конкретных случаях оценщик дополняет его, согласовав с экспер- тами, опросив ключевой персонал оцениваемой компании, изучив ретроспективную информацию о деятельности компании. Метод средневзвешенной стоимости капитала Средневзвешенная стоимость капитала определяется по следу- ющей формуле: WACC = к ,(1 - t) х W, + k xW+kxW, а' с' dp р s s’ где kd - стоимость заемного капитала, % ; tc - ставка налога на прибыль предприятия; кр - стоимость акционерного капитала (привилегированные акции, %); ks - стоимость акционерного капитала (обыкновенные ак- ции, %); Wd — доля заемного капитала в структуре капитала компа- нии; Wp - доля привилегированных акций в структуре капитала компании; W8- доля обыкновенных акций в структуре капитала ком- пании. Определение остаточной стоимости бизнеса Определение остаточной стоимости бизнеса основано на пред- посылке о том, что бизнес продолжает приносить доходы и по окончании прогнозного периода. Расчет стоимости бизнеса в постпрогнозный период может осу- ществляться несколькими методами, в зависимости от того, какие суждения оценщика ложатся в основу расчетов: • по ликвидационной стоимости, если в постпрогнозный период ожидается банкротство с продажей имеющихся активов (при этом необходимо учесть расходы, связан- ные с ликвидацией компании, возможные скидки по- купателям); • по стоимости чистых активов, если бизнес стабилен и не- обходимо определить накопление активов; • модель Гордона, исходя из предположения, что владелец компании не изменится; 44
Доходный подход 11рименяя модель Гордона, оценщик исходит из следующих п (положений: • в остаточный период равны величины износа и капитальных вложений; • темпы роста денежных потоков постоянны; • величина стоимости бизнеса берется на конец прогнозного периода и, соответственно, должна быть приведена к теку- щей стоимости. I ’асчет остаточной стоимости в соответствии с моделью Гордона |.|">изводится по формуле: с = Ixd ост R-d * где Сост - остаточная стоимость бизнеса; I - денежный поток в 1-й год постпрогнозного периода (определен на основе собственного капитала); R - ставка дисконта для собственного капитала, % ; d - долгосрочные темпы роста денежного потока, % . Полученный результат прибавляется к текущей стоимости де- нежных потоков прогнозного периода и, таким образом, участвует н формировании итоговой стоимости бизнеса. В результате суммирования текущей стоимости прогнозных денежных потоков и остаточной стоимости получаем стоимость 1 »изнеса методом дисконтирования денежных потоков. Она не вклю- чает стоимость гудвилла и некоторых нематериальных активов, что требует отдельной оценки и, соответственно, корректировки итоговой стоимости бизнеса. Ставки дисконтирования отражают риски, связанные с получе- нием дохода от владения бизнесом. Однако оценщик должен учесть, что выбранная ставка дисконтирования должна быть взаимосвязана с предположениями о денежном потоке. Обращая внимание на эту проблему, рекомендуется поступать следующим образом [6]. Если оценщик использует относительно осторожные прогнозы по изме- нению основных показателей доходной собственности, он должен пропорционально уменьшить премию за риск в ставке дисконти- рования. Если оценщик опирается на оптимистический прогноз показателей бизнеса, он должен соотнести это с увеличением уровня риска в ставке дисконта. Не рекомендуется в оценочной практике применять годичную ставку дисконтирования к измерению текущей стоимости доход- 45
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости ных потоков в квартальных и полугодовых разрезах. Это потребует деления годичной ставки на некоторое число периодов, что при- водит к искажению результатов. Лучше, если прогнозный период будет охватывать несколько лет и к нему будет применена годовая ставка дисконта. В частности, Сбербанк России применяет следующие ставки дисконтирования для кредитного портфеля с учетом отраслевой принадлежности предприятия, %: энергетика - 19,84; черная металлургия - 22,75; цветная металлургия - 19,96; нефтегазодобыча - 19,96; машиностроение - 20,92. Безрисковая ставка принята в размере 14,5 % и определена как средневзвешенная ставка доходности облигаций внутреннего валютного займа. Поскольку в каждом из подходов в качестве базы для расчета ставки дисконтирования принимается безрисковая ставка доход- ности, очень велико значение корректности ее определения для получения достоверных оценок бизнеса в целом, Для принятия того или иного показателя в качестве бизрисковой ставки доходности важно определить, какой актив следует считать безрисковым. К подобным активам можно отнести такие инструменты, кото- рые удовлетворяют требованиям: • доходность определена и известна инвестору заранее; • вероятность потери средств в результате их вложения в актив минимальна; • актив обладает высокой ликвидностью; • продолжительность периода обращения финансового инстру- мента совпадает со сроком жизни оцениваемого бизнеса. Такого рода сринансовыми инструментами в США являются казначейские векселя, десятилетние казначейские облигации и тридцатилетние казначейские облигации. Существуют возможности применения в качестве безрисковой ставки ставок по депозитам наиболее надежных банков России (табл. 4.4.1). Процедура определения средневзвешенной цены капитала основывается на предположении и обосновании оценщиком наиг более типичной структуры капитала, инвестируемого в доходную 46
Доходный подход . । • in ижимость, и определение стоимости его компонентов (заемный a* • обственный капитал). Достаточно часто применяется подход, । «норый мы рассмотрим на примере. Допустим, что кредит для i.iиного вида доходной недвижимости предоставлен под 18 % го- !• >ных, а годовой доход на собственный капитал должен составить %. Тогда ставка дисконта определяется как средневзвешенная не 1ичина при заданной структуре капитала: 75% заемный капитал и 25 % собственный капитал (табл. 4.4.2). Таблица 4.4.1 Расчет безрисковой ставки доходности на основе депозитных ставок банков высшей категории надежности [1] п/п Наименова- ние банка Наименование вклада Срок депози- та, лет Годовая став- ка (рублевый вклад), % Годовая став- ка (валютный вклад), % 1 | Сбербанк РФ « Накопительный » “Срочный пенсионный» 2 от 18 до 18,5 - «Юбилейная рента» 2 - от 5 до 8 2 Внешторг- банк «Внешторгбанк - Сберегатель- ный» 2 16 8 3 Альфа-Банк «Срочный» 1 от 15,25 до 16,25 от 8 до8,5 4 Банк Мо- сквы Московский муниципальный 1,5 от 18 до 19 от 8,5 до 9,5 5 Газпромбанк «Срочный» 1 16 9 6 Банк * Евро- финанс» «Срочный» 2 16 8,5 7 Средняя ставка (с учетом Сбербанка), % 17 8 8 Средняя ставка (без учета Сбербанка), % 16 9 Таблица 4.4.2 Расчет ставки дисконта Источники капитала Доля в структуре капитала, % % дохода Приведенная ставка (гр.2 х гр.З) Собственнее 0,25 0,20 0,050 Заемные 0,75 0,18 0,135 Средневзвешенная ставка дисконта 0,185 47
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости В данном случае ограничениями метода является следующее. Метод предполагает фиксированное соотношение собственного и заемного капитала и фиксированную доходность на основе пока- зателей первого года прогнозного периода. Одним из наиболее надежных методов определения ставки дис- контирования является самостоятельный анализ рынка, прово- димый оценщиком. Ставки дисконтирования, определенные на основе анализа отдачи от инвестиций в доходную недвижимость, могут быть впо- следствии соотнесены оценщиком с оцениваемым объектом по ви- дам рисков, физическому состоянию, бизнес-окружению, другим характеристикам оцениваемого объекта. Метод дисконтированного денежного потока следует проверять на надежность. Существуют следующие рекомендуемые подходы к проверке [6]: • установить, что лежит в основе определения ставки ка- питализации и насколько она согласуется со ставкой ка- питализации, полученной в результате анализа продаж аналогичных объектов; • как выбранная ставка дисконтирования согласуется с фор- мулой У = R + CR о о (где Уо - ставка дисконтирования; Ro- ставка капитализации; CR — среднее изменение процента дохода и стоимости за про- гнозный период) и есть ли связь между ставками капитализации и дисконтирования (их относительное равенство оправдано лишь при стабильном денежном потоке); • согласуются ли прогнозные изменения доходов и стоимости с ожиданиями инвесторов и рыночными условиями; • правильно ли обоснованы изменения доходов и расходов и соотносится ли это с индексом потребительских цен; • дисконтируются ли отрицательные прогнозируемые денежные потоки и по какой ставке (поскольку эти потоки не являются доходными, то правильнее дисконтировать их не по ставке до- хода для объекта оценки, а по безрисковой ставке); • какие компоненты текущей стоимости объекта отражаются дисконтированным денежным потоком, а какие реверсией (чем больше вклад реверсии, тем более высокой должна быть ставка дисконтирования). 48
Доходный подход Всемирный банк предлагает методику оценки странового риска но 10-балльной системе (чем выше балл, тем существеннее риск и ниже инвестиционная привлекательность бизнеса) (табл. 4.4.3). Таблица 4.4.3 Страновой риск (на примере России) [1] Факторы странового риска Значимость риска, баллы 1. Факторы риска, обусловленные активами: 1.1. Риск национализации 10 1.2. Риск экспроприации 10 1.3. Отношение к частному капиталу 10 1.4. Отношение к иностранному капиталу 10 1.5. Криминогенность экономики 10 1.6. Устойчивость политики правительства 10 1.7. Популярность политики правительства 10 1.8. Возможность ограничений на вывоз капитала и товаров 10 1.9. Квалификация рабочей силы 8 1.10. Емкость внутреннего рынка 3 2. Финансовые риски 2.1. Внутреннее обесценение валюты 10 2.2. Внешнее обесценение валюты 10 2.3. Стабильность налоговой системы 10 2.4. Качество государственного регулирования 10 2.5. Стадия промышленного цикла 10 Средняя величина уровня странового риска составила 9,4 балла. По данным компании Price Waterhous Coopers, за 2002 год страновые риски оценены по таким факторам как: коррупция; за- конодательство; развитие экономики; учетная политика; государ- ственное регулирование (табл. 4.4.4). Обобщенный риск, на основе которого определяется премия за риск, назван «О-фактором», и он определяется как средняя оценка каждого срактора риска по 100- балльной шкале. Таблица 4.4.4 Оценка странового риска Страны Компоненты О-фактора (баллы) О-фак- тор, баллы Премия за риск, % Коррупция Законода- тельство Эконо- мика Учет Регули- рование 1 2 3 4 5 6 7 8 США 25 37 42 25 48 35 0 Бразилия 53 59 68 63 62 61 6,45 49
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости Окончание табл. 4.4.4 Россия 78 84 90 81 84 84 12,25 Аргентина 56 63 68 49 67 61 6,39 Чили 30 32 52 28 36 36 3,0 Китай 62 100 87 86 100 87 13,16 Колумбия 48 66 77 55 55 60 6,32 Чешская Республика 57 97 62 77 62 71 8,99 Эквадор 60 72 78 68 62 68 8,26 Израиль 18 61 70 62 51 53 4,38 Япония 22 72 72 81 53 60 6,29 Литва 46 50 71 59 66 58 3,08 Южная Африка 45 53 68 82 50 60 6,12 Южная Корея 48 79 76 90 73 73 9,67 Турция 51 72 87 80 81 74 9,82 Велико- британия 15 40 53 45 38 38 0,63 Рассмотрим пример оценки объекта недвижимости указанным методом. Характеристики объекта и его эксплуатация: 1. Оценивается 24-квартирный жилой дом. 2. Хронологический возраст - 10 лет. 3. На момент оценки сдается в аренду единственному арендода- телю с высоким рейтингом платежеспособности. 4. Арендная плата составляется по договору 800 дол. в месяц в расчете на одну квартиру с авансовым платежом. Постоянные расходы составляют 21000 дол. в 1-й год, а затем возрастают на 5 %. Операционные расходы в 1-й год - 10800 дол. с последующим ежегодным ростом 7 % . 5. Срок аренды истекает через 5 лет, и в конце срока помещение освободится, о чем владелец здания уведомлен. 6. В оставшийся период эффективного возраста недвижимости следует определить схему извлечения доходов из недвижимости. Оценщику следует применить принцип наиболее эффективного использования объекта недвижимости с учетом его физического состояния, функциональных характеристик и экономического окружения. Рассмотрев варианты, оценщик пришел к выводу, что наилуч- шим и наиболее эфс^ективным будет его перестройка в три офисных 50
Доходный подход '('кции. Возникающие при этом расходы составят 15000 дол. В течение последующих 5 лет объект недвижимости будет приносить стабильный доход без дополнительных инвестиций: 12000 дол. в месяц от сдачи каждого офиса с авансовыми платежами. На перестройку здания требуется полгода, а в оставшиеся меся- цы будет занято на 30 % (6-й год). Постоянные расходы прогнозируются в размере 32000 дол., операционные - 12 % от годовых арендных платежей. 7. Прогнозируется, что в течение 7-го года одна офисная секция будет вакантной, ставки арендной платы возрастут до 15000 дол. в месяц в расчете на 1 секцию. Постоянные и операционные расходы не изменятся. 8. С 8-го по 10-й годы заполняемость помещений составит 100 %. Арендная плата будет, по прогнозам, ежегодно возрастать на 10 % ; постоянные расходы будут увеличиваться на 5000 дол. ежегодно, операционные расходы возрастут ежегодно на 12 %. 9. Начиная с 11-го и по 15-й год, в силу невозможности достовер- ного прогноза, значения экономических показателей принимаются на уровне 10-го года. 10. К концу 15-го года строение будет продано по рыночной цене, в расчете которой будет применяться информация о прода- жах аналогичных объектов, имеющих сходные с объектом оценки характеристики и хронологический возраст которых на дату про- дажи равнялся 25 годам. 11. Ставка дисконта, установленная оценщиком на основе про- гнозной рыночной информации и текущего состояния рынка: • на ближайшие 5 лет при постоянном арендаторе - 9 %; • на вторую часть прогнозного периода (6-й - 10-й годы) при новом варианте использования строения и неопределенных арендаторах - 10 %; • для реверсии - 12 % . Расчет стоимости строения приведен в табл. 4.4.5. Определим вторую составляющую стоимости строения - стои- мость реверсии, воспользовавшись рыночной информацией о Про- дажах по аналогичным объектам (табл. 4.4.6). Среднее значение коэффициента капитализации составит 0,21 [(0,23 + 0,18 4- 0,25 4- 0,21 4-0,19 4- 0,22) : 6]. Стоимость реверсии составит: 660815 : 0,21 = 3146738 дол. 51
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости Определение рыночной стоимости Показатели Прогнозный 1 2 3 4 5 6 1. Потенциальный вало- вый доход 800 х 24 х 12= =230400 1 230400 230400 230400 230400 12000x6 x3= =216000 2. Эффективный вало- вый доход (с учетом не- дополучения доходов) 230400 230400 230400 230400 230400 216000x0,3= =64800 3. Постоянные расходы 20000 20000 х 1,05= =21000 21000 х 1,05= =22050 " 22050x 1,05= =23152,5 23152,5 х 1,05= =24310 32000 4. Эксплуатационные расходы 10800 10800 х 1,07= =11556 11556 х 1,07= =12365 12365x 1,07= =13231 13231 х 1,07= =14157 64800x0,12= =7776 5. Расходы на модерни- зацию 15000 6. Чистый операцион- ный доход (п.2-п.3-п.4-п.5) 194600 197834 195985 194016,5 191933 10024 J. Ставка дисконта 0,09 0,09 0,09 0,09 0,09 0,10 8х. Коэффициент дис- конта 0,9174 0,8417 0,7722 0,7084 0,6499 0,5645 оАгекущая стоимость чистого операцион- ного дохода по годам прогнозного периода (п.6 х 8) 183119 166521 151336 137446 124737 5658 10. Текущая стоимость чистого операционного дохода (сумма по п.9) 52
Доходный подход Таблица 4.4.5 объекта оценки период,ГОД 7 8 9 10 И 12 13 14 15 15000x2 x 12= =360000 15000 х 1,1 = 16500 16500x 3x 12= =594000 16500x 1,1=18150 18150x3x12= =653400 18150 х 1,1 = 19956 i 19956x 3x12= =718740 718740 718740 718740 718740 718740 360000 594000 653400 718740 718740 718740 718740 718740 718740 32000 32000+5000= =37000 37000+5000= =42000 | ’ 1 42000+5000= =47000 1 47000 47000 47000 47000 47000 7776 7776 x 1,12= =8709 8709 x 1,12= =9754 | 1 9754 x 1,12= =10925 10925 10925 10925 10925 10925 320224 548291 601646 660815 660815 660815 660815 660815 660815 0,10 0,10 0,10 0,10 0,10 0,10 0,10 0,10 0,11 0,5132 0,4665 0,4241 0,3855 0,3505 0,3186 0,2847 0,2633 0,2090 164326 255782 255157 254773 231612 210556 191415 174013 138113 2644564 53
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости Таблица 4.4.6 Расчет ставки капитализации Аналоги чод, тыс.дол. Цена сделки, тыс.дол. Коэффициент капитализации (п.2 : п.З) 1 2 3 4 1 650 2826 0,23 2 700 3889 0,18 3 612 0,25 4 559 2448 0,21 5 681,5 3587 0,19 6 690 3136 0,22 Текущая стоимость реверсии составит 657682: 3146738 х -------------— (1 + 0,12)15 Стоимость объекта оценки составляет 3302246 (2644564 + 657682) Нами приведены основные методы доходного подхода к оцен- ке недвижимости. Один из них - метод капитализации дохода, в котором на основе ставки капитализации определяется стоимость недвижимости. В расчете участвует прогнозный годовой доход, который способна приносить данная недвижимость. Метод дисконтированного денежного потока требует прогнози- рования доходов на весь период владения объектом. Этот период может быть либо установлен заказчиком оценки, либо рассчитан самим оценщиком, исходя из возможностей объекта приносить доход.
5. Методика оценки эффективности инвестиционных проектов 5.1. Общие положения Основные принципы, методы и показатели оценки эффектив- ности инвестиционных проектов изложены в «Методических реко- мендациях по оценке эффективности инвестиционных проектов», утвержденных Минэкономики РФ, Минфином РФ и Госстроем РФ 21.06.1999 (Приказ № ВК 477). Рекомендуется определять следующие виды эффективности: • эффективность проекта в целом; • эффективность участия в проекте. Эффективность проекта в целом включает в себя: • общественную (социально-экономическую) эффектив- ность; • коммерческую эффективность проекта. Показатели общественной эффективности учитывают социаль- но-экономические последствия проекта для общества в целом, не- посредственные затраты и результаты проекта, а также внешние результаты и затраты в других секторах экономики, внеэкономи- ческие эффекты. Показатели коммерческой эффективности учитывают финан- совые последствия проекта для участника, реализующего проект, в предположении, что он произвел все необходимые затраты и пользуется всеми результатами проекта. Основные принципы оценки эффективности проектов: • рассмотрение проекта на протяжении всего жизненного цикла; • моделирование денежных потоков; • сопоставимость вариантов проекта; • принципы положительности и максимума эффекта; • учет фактора времени; • учет предстоящих затрат и поступлений, а ранее созданные и привлекаемые ресурсы оцениваются по альтернативной стоимо- сти (отражают максимальное значение упущенной выгоды); 55
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости • оценка эффективности проекта осуществляется путем со- поставления ситуации «с проектом» и «без проекта»; • учет всех существенных последствий проекта; • учет возможного несовпадения интересов различных участ- ников проекта; • многоэтапность оценки проекта (на различных стадиях проекта эффективность определяется с различной глубиной проработки); • учет влияния потребности в оборотном капитале, необхо- димом для обеспечения функционирования создаваемого предприятия; • учет влияния инфляции для разных валют проекта; • учет в количественной форме неопределенности и рисков проекта. При дисконтировании денежных потоков проекта коэффици- енты дисконтирования должны соотноситься с видами эффектив- ности проекта: • коммерческая норма дисконта применяется при опреде- лении коммерческой эффективности проекта с учетом альтернативной эффективности использования капитала; • норма дисконта для участника проекта отражает эффективность участия в проекте и выбирается самими участниками; • социальная норма дисконта, устанавливаемая централизо- ванно органами управления народным хозяйством (в том числе по регионам); • бюджетная норма дисконта используется при расчетах бюд- жетной эффективности и отражает альтернативную стоимость бюджетных средств; устанавливается органами, по заданию которых оценивается бюджетная эффективность. В качестве основных показателей эффективности инвестицион- ных проектов применяются: • чистый доход (ЧД); • чистый дисконтированный доход (ЧДД); • внутренняя норма доходности (ВНД); • срок окупаемости (Т); • индекс доходности затрат и инвестиций (ИД); • система показателей, характеризующих финансовое со- стояние предприятия - участника проекта. Чистый доход ~ это накопленный эффект (сальдо денежного потока) за расчетный период. 56
Методика оценки эффективности инвестиционных проектов Чистый дисконтированный доход - это накопленный дисконта- । ванный эффект за расчетный период. 1 [истый доход и чистый дисконтированный доход характеризу- к • । превышение суммарных денежных поступлений за расчетный н. • । )иод над суммарными затратами по проекту, соответственно, без *. ’ । < га и с учетом неравноценности доходов и затрат, относящихся 1 различным моментам времени. Для признания проекта эконо- мически целесообразным указанные показатели должны быть ।. < >л ожительными. Внутренняя норма доходности - это положительное число, при- 1 енив которое в качестве ставки дисконта, можно обратить чистый । исконтированный доход в ноль. Внутренняя норма доходности проекта - это процентная став- ка, которая уравнивает текущую стоимость чистого денежного потока от инвестиций с текущей стоимостью наличных расходов, < вязанных с инвестициями. Иными словами, это учетная ставка, при которой инвестиции точно возмещаются дисконтированными чистыми поступлениями от них. Полученное значение внутренней нормы доходности, удовлетво- I >яющее указанному условию (ЧДД = 0), следует сравнить с нормой дисконта (НД). Проекты, имеющие ВИД > НД, следует признать аффективными. В противном случае (ВНД < НД) проект экономи- чески нецелесообразен. Срок окупаемости - это период времени от начала реализации проекта до его полной окупаемости (затраты полностью компенси- руются доходами от проекта). Срок окупаемости может быть определен на более реалистичной базе с учетом дисконтирования доходов и затрат. Индексы доходности характеризуют относительную отдачу про- екта на вложенные средства. При этом в расчет могут приниматься как дисконтированные, так и недисконтированные денежные по- токи. Индекс доходности затрат - это отношение суммы денежных притоков (накопленных поступлений) к сумме денежных оттоков (накопленных платежей). Индекс доходности дисконтированных затрат - это отношение суммы дисконтированных денежных притоков к сумме дисконти- рованных денежных оттоков. Индекс доходности инвестиций - это отношение суммы элемен- тов денежного потока от операционной деятельности к абсолютной 57
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости величине суммы элементов денежного потока от инвестиционной деятельности. Индекс доходности может быть определен на основе дисконти- рованных денежных потоков. Оценка коммерческой эффективности , инвестиционного проекта Расчет показателей эфсрективности основан на следующих принципах: • используются текущие или прогнозные цены на продукты, услуги, материальные ресурсы; • денежные потоки рассчитываются в тех же валютах, в которых предусмотрены приобретение ресурсов и оплата продукции проекта; • заработная плата включается в операционные издержки с учетом начислений; • если проект предусматривает одновременные и произ- водство и потребление некоторой продукции, в расчетах следует учесть только затраты на производство; • в расчетах учитываются налоги, сборы и установленные льготы; • если проект предусматривает одновременное осуществление нескольких видов операционной деятельности, в расчетах необходимо учесть затраты по каждому из них. Для определения коммерческой эффективности рассчитывают 2 вида денежных потоков: • денежный поток от операционной деятельности; • денежный поток от инвестиционной деятельности. Оценка бюджетной эффективности Показатели бюджетной эффективности определяются на осно- вании потока бюджетных средств. К притокам средств следует отнести: • налоги, акцизы, пошлины, сборы, отчисления, установлен- ные законодательством; • доходы от лицензирования, тендеров, конкурсов; • платежи в погашение кредитов, выданных из бюджета; • платежи в погашение налоговых кредитов; • дивиденды по ценным бумагам, выпущенным в связи с инвестиционным проектом; 58
Методика оценки эффективности инвестиционных проектов • выплата пособий работникам, оставшимся без работы в результате реализации проекта. К оттокам средств относятся: • сумма инвестиционного кредита; • субсидирование проекта; • бюджетные дотации на продукцию проекта; • налоговые льготы; • государственные гарантии займов и инвестиционных ри- сков; • прямое финансирование предприятий - участников про- екта; • рост налоговых поступлений от предприятий; • приток налогов за счет снижения безработицы. Учет инфляции Влияние инфляции особенно существенно в проектах с длитель- ным инвестиционно-строительным циклом. Учет инфляции осуществляется с использованием: • общего индекса внутренней рублевой инфляции; • прогнозов валютного курса рубля; • прогнозов внешней инфляции; • прогнозов изменения во времени цен на продукцию проекта и потребляемые им ресурсы; • прогноза изменений финансовых нормативов государствен- ного регулирования. Устойчивость проекта Проект считается устойчивым, если при всех сценариях его реализации он является эффективным, а возможные неблагопри- ятные последствия компенсируются мерами, предусмотренными организационно-экономическим механизмом проекта. Для оценки устойчивости проекта следует применить метод вариации параметров проекта. Основными параметрами, оказы- вающими влияние на показатели эффективности проекта, следует считать: • инвестиционные затраты (или их отдельные элементы); • объемы производства продукции, работ или услуг; • издержки производства и сбыта (или их отдельные эле- менты); • проценты за кредит; 59
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости • индексы цен; • индексы инфляции; • задержку платежей. Показатели устойчивочти проекта приведены в табл. 5.1.1. Таблица 5.1.1 Показатели устойчивости проекта №№ Показатели Номер шага расчета (ш) 0 1 2 3 4 5 6 7 8 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 1 Объем продаж, тыс. ед. 560 560 560 720 720 720 850 850 850 2 Цена единицы, руб. 51 51 51 56 56 56 74 74 74 3 Затраты на едини- цу, руб. 47 47 47 50 50 51 65 65 65 4 Инвестиции, тыс. ру б. 700 700 - - - - - - - 5 Сальдо доходов от операционной и инвестиционной деятельности, тыс. руб. (п.1 х п.2 - п.1 х п.З) - п.4 -700 824 805 1180 974 703 1293 1118 970 6 Базисный индекс рублевой инфляции 1,00 1,70 2,3 2,75 3,03 3,18 3,34 3,51 3,68 7 Ставка дисконта 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 8 Коэффициент дис- конта 1,00 0,91 0,83 0,75 0,68 0,62 0,56 0,51 0,47 9 Дисконтированное дефлированное сальдо доходов, тыс. руб. (п.5/ п.6 х п.7) -700 824 805 1180 974 703 1293 1118 970 10 Дисконтированный денежный поток (сумма по п.10) 7166 11 Снижение цен, % - 5 5 5 5 5 5 5 5 12 Скорректирован- ные цены п.2х(1 -п. 12/100) - 48 48 53 53 53 70 70 70 60
Методика оценки эффективности инвестиционных проектов окончание табл. 5.1.1 13 Скорректированный дисконтированный денежный поток ((п.1 х п.12 - п.1 х п.З) - п.4) / п.6 х п.7 700 60 292 629 519 309 761 659 571 14 Итого чистый при- веденный доход (сумма по стр. 13) 3101 15_ Рост затрат, % 0 5 5 5 5 5 5 5 5 16 Скорректированные затраты, руб. (п.4 х (1 + п.15/100)) 0 49 49 53 53 54 68 68 68 17 Скорректированный дисконтированный денежный поток ((п.2 х п.З - п.2 х п.17) - п.4) / п.6 х п.8 0 494 332 688 568 344 826 715 620 18 Итого чистый дис- контированный до- ход (сумма по стр. 17) 4587 19 Чувствител ьность проекта к снижению цен, % (п.14 - п.11) / п.11 х 100 -56,7 20 Чу вствител ьность проекта к росту цен, % (п.18-П.11)/п.11 х 100 -36,0 Анализ устойчивости проекта позволяет сделать вывод, что проект наиболее чувствителен к росту затрат, нежели к снижению цен. 5.2. Основные разделы бизнес-плана е для инвестиций Результаты исследований, проведенных на прединвестиционной фазе (обычно ПТЭО или ТЭО), по определенной схеме системати- 61
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости зируются и представляются в виде бизнес-плана. Бизнес-планы на разных стадиях проекта, сохраняя свою структуру и основные разделы, будут отличаться глубиной проработки разделов и дета- лизацией приведенных в них данных. Бизнес-план ориентирован, как правило, на внутренних и внешних пользователей, поэтому первоначальное содержание этого документа, базируясь на одних и тех же исходных материалах, может варьироваться. При внутреннем использовании с помощью бизнес-плана пер- сонал управления предприятия проводит выработку стратегии предприятия, оценку конкурентоспособности предприятия на действующем или новом рынке, а также намечает круг проблем и задач, которые необходимо решить для достижения намечаемых целей. В данном случае первостепенным являются достоверность и информативность представленных в бизнес-плане материалов. Потенциальным инвестором или деловым партнером бизнес- план используется для оценки финансовой и экономической эффективности намечаемых совместных проектов и возможно- сти возврата вложенных в проект средств, поэтому требование к достоверности и информативности сохраняется, но в этом случае бизнес-план служит для решения еще одной задачи - привлечь внимание потенциального инвестора и вызвать его интерес к рас- сматриваемому проекту. При составлении бизнес-плана, ориентированного на внешнего пользователя, желательно придерживаться следующих принципов: • бизнес-план должен быть кратким. Бывает, что описание некоторых сложных сфер бизнеса (например, венчурных компаний) требует достаточно объемного материала (до 40-50 страниц), но обычный бизнес-план не должен пре- вышать 15-20 страниц. Материалы, обосновывающие и иллюстрирующие приведенные в бизнес-плане результаты исследований и расчетов, необходимо размещать в прило- жении; • не перегружайте начало бизнес-плана. Следует обратить внимание на психологический аспект восприятия бизнес- плана. Большинство из тех, кто возьмет в руки ваш бизнес- план, не будет читать далее первой страницы, если ничего интересного для себя там не увидит. Поэтому постарайтесь вставить что-то привлекательное, показать «изюминку» проекта именно в самом начале; 62
Методика оценки эффективности инвестиционных проектов • избегайте общих и расплывчатых формулировок. При чтении это вызывает подсознательную настороженность и сомнение в искренности ваших намерений и достоверности приведенных расчетов; • помните, что при заинтересованности инвестора в проекте данные, приведенные в бизнес-плане, будут неоднократно проверены и перепроверены, поэтому не пытайтесь при- украсить результаты реализации проекта или представить недостоверные сведения. Структура бизнес-плана не является жестко регламентиро- ванной как в России, так и за рубежем. Схемы систематизации разделов бизнес-плана, используемые в российской и зарубежной практике, по сути своей одинаковы и могут различаться только по форме представления и расположению частей. Рекомендуется, чтобы в бизнес-плане были предусмотрены следующие разделы: • меморандум о конфиденциальности; • резюме; • описание предприятия и отрасли; • описание продукции; • план маркетинга; • инвестиционный план; • производственный план; • организационный план; • финансовый план и показатели эффективности проекта; • анализ рисков (анализ чувствительности) проекта; • выводы; • приложения. Бизнес-план начинается с титульного листа, на котором указываются: наименование предприятия - инициатора проекта, его название, а также авторы проекта, время и место подготовки бизнес-плана. 1. Меморандум конфиденциальности Меморандум конфиденциальности (1 страница) составляется с целью предупреждения лиц, допускаемых к ознакомлению с бизнес- планом, о конфиденциальности содержащейся в нем информации. Часто бизнес-планы имеют грифы секретности, ограничивающие круг потенциальных читателей. В данном разделе указываются также разработчики проекта и их квалификация. 63
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости 2. Резюме Резюме представляет собой краткое изложение сути инвести- ционного проекта. Оно должно быть кратким (1-2 страницы) и со- держать описание ключевых моментов, которые позволят лицам, принимающим решения, сформировать свое отношение к пред- лагаемому проекту. С этой целью в резюме указываются следующие данные: • полное название, адрес и телефон предприятия-инициатора проекта; • описание предприятия, его специфики; • краткие сведения об управленческом персонале и его доле в капитале предприятия; • цель составления бизнес-плана; • цели предприятия; • краткая характеристика конъюнктуры рынка; • суть предлагаемого проекта (деятельность предприятия для осуществления цели); • результаты реализации проекта; • факторы риска проекта; • совокупная стоимость проекта, объем средств, которые инициатор инвестирует в проект; • потребность в финансировании, желательные формы и условия инвестирования, гарантии по возврату заемных средств. 3. Описание предприятия и отрасли Описание предприятия и отрасли имеет целью формирование у лиц, принимающих инвестиционные решения, четкого представ- ления о предприятии как объекте инвестирования и возможном партнере при реализации инвестиционного проекта. Описание предприятия должно включать в себя следующие данные: • наименование предприятия, его организационно-правовая форма, юридический и почтовый адрес; • краткая экономико-географическая и историческая справка (место нахождения предприятия, занимаемая площадь, дата образования, первоначальные цели предприятия и сведения о развитии за прошедшее время); • уставный капитал предприятия; • учредители и распределение капитала между ними; 64
Методика оценки эффективности инвестиционных проектов • организационная структура предприятия; • дочерние предприятия; • состав звена управления (сведения о руководителях: за- нимаемая должность, Ф.И.О., возраст, образование, опыт работы), персонал предприятия и его структура; • структура активов (основной и оборотный капитал); харак- теристика материальных ресурсов: зданий и сооружений, объектов социальной инфраструктуры, оборудования (остаточная стоимость и степень износа), незавершенного строительства, материальных запасов; • описание текущего финансового состояния предприятия, анализ баланса; • специализация предприятия, объем выпускаемой продук- ции, доля экспорта; • доля рынка продукции, представляемой предприятием; • потребители продукции предприятия, их местонахождение и объемы потребления; • позиционный анализ (качество продукции и услуг, уровень технологии, уровень производственных издержек, квалифи- кация персонала, месторасположение источников энергии и поставщиков материалов, комплектующих и т. д.); • при необходимости - согласие местных органов власти на реализацию проекта. Описание и анализ состояния и перспектив развития отрасли в бизнес-плане решает две задачи: • изучение состояния и тенденций развития отрасли как объ- екта инвестирования; • получение исходной информации для прогноза объема про- изводства и реализации продукции и услуг предприятия с учетом конкуренции. Для решения первой задачи целесообразно провести ретро- спективный анализ состояния отрасли и описать возможные тенденции ее развития, а также описать предприятия отрасли и развитие соответствующих производств в планируемых регионах сбыта продукции внутри страны и за рубежом. При описании отрасли необходимо отразить следующее: • перечень основной продукции и услуг отрасли; • региональную структуру производства (распределение про- изводственных мощностей по регионам); • сырьевую базу отрасли в настоящее время и в перспективе; 3 - 2696 Симионова 65
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости *• состояние основных фондов, материально-технической базы предприятии отрасли; • инвестиционный климат; / • описание сегмента рынка, в котором будет работать пред- приятие; • общий объем продаж по отрасли и объем продаж предпри- • ятия; • перечень основных потребителей; Для решения второй задачи необходимо проанализировать основных конкурентов на внешнем и внутреннем рынке по сле- дующим позициям: • номенклатура и объемы выпускаемой продукции; • конкурентоспособность продукции; • рынки, на которых работают конкуренты, и их доли на этих рынках; • состояние производственной базы конкурентов; • ценовая политика и политика в области сбыта; • сильные и слабые стороны конкурентов (их продукция и потребители, рекламный пакет, цены, объемы продаж, имидж, местонахождение). 4. Описание продукции В данном разделе необходимо дать краткое содержательное описание потребительских свойств продукции, выпускаемой пред- приятием, а также результаты сравнительного анализа с ^налогами на рынке. Рекомендуется следующая схема описания продукции (услуг): • наименование изделия и его спецификация; • функциональное назначение и область применения (для каких потребителей предназначена продукция); • основные технические, эстетические и другие характери- стики продукции; • показатели технологичности и универсальности продукции; • соответствие стандартам и нормативам; • стоимостная характеристика; • стадия развития продукта (идея, эскизный проект, рабо- чий проект, прототип, опытная партия, серийное произ- водство); • требования к продукции (к контролю качества, подготовке пользователей, обслуживанию); 66
Методика оценки эффективности инвестиционных проектов • возможности дальнейшего развития продукции; • концепция развития продукции следующих поколений; • сведения о патентно-лицензионной защите, торговых зна- ках, авторских правах и других объектах интеллектуальной собственности; • структура выпуска продукции в натуральных и стоимост- ных показателях в настоящее время; • перечень продукции, выпускаемой за последние 10 лет, но снятой с производства; • условия поставки продукции; • преимущества продукции перед аналогами; • экспортные возможности продукции. 5. Маркетинг-план В данном разделе дается оценка рыночных возможностей предприятия. Объем сбыта продукции (услуг) с точки зрения про- гнозирования является наиболее важным и сложным, поскольку анализ существующего рынка и политика формирования уровня и структуры спроса на продукцию определяют результаты реали- зации инвестиционного проекта. Результаты исследования рынка являются также базой для разработки долгосрочной стратегии и текущей политики пред- приятия и определяют его потребности в материальных, людских и денежных ресурсах. Раздел состоит из нескольких частей. Первая часть предполагает описание существующей ситуации на рынке: структуры рынка, конкуренции, других поставщиков аналогичной продукции или ее заменяющей, эластичности спроса по ценам, реакции рынка на социально-экономические процёссы, описание каналов распределения продукции, темпов роста потре- бления и т. д. Основными количественными характеристиками рынка являют- ся емкость рынка и спрос на продукцию предприятия. Определение спроса включает в себя оценку величины и структуры текущего спроса и перспективу его изменения. Текущий спрос определяется общим количеством продукции, проданной по определенной цене на конкретном рынке за какой-либо период времени (обычно 3-5 лет). Информация должна позволить оценить размеры и структуру теку- щего спроса, а также основные сегменты рынка по конечному поль- зователю, географическому делению и категориям потребителей. 67
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости При описании предполагаемого рынка сбыта продукции пред- приятия следует указать: • основные предприятия, работающие на рынке; • продукцию конкурентов; • отличительные характеристики предполагаемых рынков и сегментов рынков (необходимая потребность в продукции и степень удовлетворения потребности с учетом демогра- фических факторов, географического местоположения, сезонных тенденций); • размеры предполагаемого рынка (общая численность по- купателей, годовой объем продаж продуктов и услуг, ожи- даемый рост емкости рынка); • проникновение на рынок (доля рынка, охватываемая тер- ритория, обоснование масштабов проникновения); • важнейшие тенденции и ожидаемые изменения на основ- ных предполагаемых рынках; • второстепенные рынки и их основные характеристики; • установление контактов с потенциальными покупателями, их готовность приобретать продукцию при различном уров- не цен, предоставление информации покупателям; • цикл покупок продукции потенциальными клиентами, процесс оценки решений, ответственность и право выбора окончательного решения - администраторы, торговые агенты, инженеры и т. д.; • время между моментом размещения заказа и моментом по- ставки продукции (первичные заказы, повторные заказы, покупки больших партий продукции). Желательно показать способы выявления партнеров ( по справочникам, публикациям, правительственным документам и др.). Во второй части раздела необходимо дать описание существу- ющей конкуренции на рынке: • тип конкуренции (по ассортименту, обслуживанию или сегменту рынка); существующая конкуренция, доля рынка; потенциальная конкуренция (время существования «окна возможности» до обострения в результате появления нового конкурента); • конкурентные преимущества (сильные стороны предпри- ятия) - способность удовлетворять потребности рынка, проникновение на рынок, репутация предприятия, устой- 68
Методика оценки эффективности инвестиционных проектов чивость финансового положения, ведущие сотрудники предприятия; • важность предполагаемого рынка для конкурентоспособ- ности предприятия; • препятствия при освоении рынка (затраты, время, техно- логия, ведущие работники, консерватизм покупателей, существующие патенты и товарные знаки); • законодательные ограничения (подкрепленные законом требования потенциальных покупателей и правительства; способы удовлетворения требований, необходимое для этого время, издержки, связанные с удовлетворением тре- бований) и прогнозируемые изменения в законодательных требованиях; . • факторы обеспечения успеха на рынке (наилучшее удовлет- ворение потребностей, эффективность поставок продукции или предоставления услуг, подбор кадров, географическое местоположение). В третьей части раздела необходимо привести результаты анализа конкурентных качеств продукции (услуг) предприятия, которые оказывают значительное влияние на разработку ценовой и сбытовой стратегии маркетинга и используются при формировании плана производства. Анализ конкурентоспособности продукции проводят, как правило, по показателям потребительских качеств и стоимостным показателям в соответствии с общепринятыми в России методиками. Сопоставление продукции с имеющимися аналогами определяет ее место среди них. На этом этапе может быть определена в первом приближении цена на продукцию (услуги). Данная часть раздела может быть приведена при описании продукции (раздел 4). В следующей части приводится описание ценовой стратегии пред- приятия. Определение исходной цены на продукцию базируется на результатах анализа спроса, цен конкурентов и оценке издержек предприятия на производство и реализацию продукции. Ценовую стратегию и выбор методики ценообразования опреде- ляют, в основном, два фактора: • тип рынка (рынок свободной конкуренции, олигополисти- ческий рынок, монополистический рынок); • характер целей предприятия, основными из которых явля- ются: максимизация текущей прибыли, завоевание опреде- ленной доли на рынке, завоевание лидерства по качеству продукции. 69
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости На базе результатов анализа состояния и тенденций развития рынка, описанных выше, формируется план сбыта продукции (услуг) предприятия. В данной части раздела описывается: • стратегия проникновения на рынок; • стратегия роста; • стратегия приобретения (других предприятий); • стратегия предоставления марки и прав другим предпри- ятиям; • каналы распределения продукции; • условия оплаты продукции: процент продаж в кредит, с авансовым платежом, по факту с указанием уровней ски- док, надбавок к цене и т. д.; • величина запаса готовой продукции на складе; • время задержки платежей за реализованную продукцию; • инфляционные характеристики и др; • сводные данные по объему продаж и цене продукции на внутреннем и внешнем рынке. 6. Инвестиционный план В данном разделе бизнес-плана должны быть отражены этапы ра- бот по подготовке предприятия к производству продукции (услуг). Предпроизводственная (инвестиционная) стадия для каждого инвестиционного проекта будет своя, однако существует общепри- нятая этапность подготовительных работ, которая включает: орга- низационный этап, строительно-монтажные работы, приобретение (изготовление) и монтаж оборудования, проведение НИР и ОКР, разработку технической (проектной, конструкторской и техноло- гической) документации на продукцию и оснастку, изготовление и испытание опытных образцов продукции, доработку технической документации, запуск серийного производства. Одновременно планируется выполнение работ по формированию рынка сбыта продукции, по подбору потенциальных подрядчиков, заключению договоров на покупку сырья, материалов и комплек- тующих изделий и по осуществлению их поставки. Для построения календарного плана работ по организации про- изводственного процесса и формированию активов предприятия (земельных участков, зданий и сооружений, оборудования, нема- териальных активов и др.) необходима следующая информация: • перечень этапов предпроизводственной стадии; 70
Методика оценки эффективности инвестиционных проектов • описание технологического процесса; • степень освоения продукции; • наличие документации по проекту; • правовое обеспечение проекта (наличие нормативно-право- вой базы для организации производства, ограничения по лицензированию, наличие прав собственности на выпуск продукции); • срок проведения работ по этапам (дата начала, длительность и окончание этапа); • поставщики сырья, материалов и комплектующих изделий; • перечень необходимого оборудования с указанием стоимо- сти и сроков поставки оборудования; • характеристика производственных площадей для нового производства и существующего оборудования; • инфраструктура производства; • план вывода предприятия на проектную мощность; • программа по подготовке кадров; • информация о состоянии работ по проекту (для реализуе- мого на момент расчета проекта); • последовательность и параллельность проведения работ; • прогноз затрат по этапам предпроизводственной стадии; • потенциальные источники и условия привлечения капитала. Полученные показатели раздела рекомендуется обобщать в сводной таблице. 7. Производственный план Данный раздел бизнес-плана наряду с маркетинг-планом явля- ется базовым для определения финансовых результатов инвести- ционного проекта. Основная цель раздела ~ описание производственной и техно- логической стороны обеспеченности проекта. Производственный план (по объему продукции и смете затрат) формируется на основе плана сбыта продукции и расчета производственных мощностей предприятия, а также прогноза необходимых производственных запасов и потерь. Для описания структуры производственного процесса необхо- димы следующие данные: • структура производства, планируемого к использованию в рамках инвестиционного проекта; • технологическая схема; 71
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости • схема распределения производственного процесса в про- странстве и времени; • инфляционные характеристики; • трудоемкость выполнения операций, тарифы по оплате труда основных производственных рабочих; • данные по квалификации персонала; • структура персонала и виды затрат на персонал; • перечень исходных материалов и комплектующих изделий, их количество и стоимостные характеристики; • основные поставщики сырья, материалов, комплектующих изделий, объемы и условия поставок; • потребное количество энергии, газа, сжатого воздуха, пара и т. д. и стоимость единицы их потребления; • перечень услуг сторонних организаций, необходимых для осуществления процесса производства и реализации про- дукции; • объем внутренних и внешних перевозок по всем видам транспорта, тарифы по перевозкам; • затраты по перечисленным позициям. Предприятие несет помимо прямых также издержки обеспече- ния процесса производства и реализации продукции. Такого рода издержки учитываются по местам их возникновения (цеховые, общезаводские, издержки по реализации продукции) в определен- ный период времени. При построении бизнес-плана часто вызывает трудность составление сметы общих издержек. В данном случае рекомендуется определить фактические издержки, относящиеся к инвестиционному проекту. Общие издержки принято классифици- ровать как производственные, управленческие и маркетинговые. Исходная информация для формирования сметы общих издержек, как правило, та же, что и при определении прямых производствен- ных затрат. Результаты расчетов целесообразно представлять в виде итоговых таблиц. 8. Организационный план В данной части бизнес-плана дается описание концепции и структуры управления инвестиционным проектом (или организа- ционная схема по структуре предприятия), а также характеристика состава управленческого персонала. Для описания организационной структуры предприятия не- обходимо иметь: 72
Методика оценки эффективности инвестиционных проектов • Устав предприятия; • Положение о совете директоров (собственников); • перечень основных подразделений предприятия, участвую- щих в реализации инвестиционного проекта, их функции; • взаимодействие подразделений между собой; • распределение обязанностей в группе управления; • подробное описание членов группы управления - Ф.И.О., квалификация, вклад в достижения предприятия, опыт, принципы, лежащие в основе оплаты труда данного управ- ляющего. В разделе может быть также дано описание правовой (юридиче- ской) формы, организуемой в рамках реализации инвестиционного проекта, структуры (предприятия) с четким описанием прав соб- ственности и порядка распределения прибыли. При описании собственников необходимы данные: перечень юридических (или физических) лиц, их Ф.И.О., доля собствен- ности, степень вовлеченности в деятельность предприятия, форма собственности (обыкновенные или привилегированные акции, действительный или ограниченный партнер), имеющиеся и сохра- няющие силу эквиваленты акций (опционы, конвертируемый долг и т. д.), количество акций, разрешенных к выпуску, и выпущенное число акций и т. д. 9. Финансовый план Данный раздел бизнес-плана является итоговым и просчитыва- ется по результатам прогноза производства и сбыта продукции. При разработке финансового плана должны быть учтены характе- ристики и условия среды, в которой предполагается реализация инвестиционного проекта: • налоговая среда (перечень видов налогов, ставки налогов и сроки их выплаты, тенденции изменения); • изменение курса валют, по которым ведется расчет проекта; • дифференцированная инфляционная характеристика среды; • дата начала и время реализации проекта; • горизонт расчета проекта? Финансовый план включает три документа: 1 .Отчет о прибылях и убытках 2. План-баланс 3. Отчет о движении денежных средств. 73
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости Отчет о прибылях и убытках отражает операционную деятель- ность предприятия в период реализаций проекта. С помощью дан- ного отчета можно определить размер получаемой предприятием прибыли в определенный период времени. Балансовая ведомость отражает финансовое состояние пред- приятия на конец рассчитываемого периода времени, из анализа которого можно сделать вывод о росте активов и об устойчивости финансового положения предприятия, реализующего проект, в конкретный период времени. Отчет о движении денежных средств показывает формирование и отток денежной наличности, а также остатки денежных средств предприятия в динамике. На основе результатов трех отчетов проводятся анализ финан- совых ресурсов предприятия и выработка схемы финансирования инвестиционного проекта. Формы и методы финансирования проектов многообразны. Наиболее часто используемые в практике промышленных пред- приятий следующие: • . получение финансовых ресурсов путем выпуска акций (наи- более распространенная и предпочтительная форма финан- сирования в первоначальный период реализации крупных > проектов). Акционерный капитал приобретается путем эмиссии обыкновенных и привилегированных акций; • долговое финансирование (приобретение долгосрочного кредита в коммерческих банках, кредиты в государствен- ных структурах, ипотечные ссуды, частное размещение долговых обязательств). При выборе варианта кредито- вания необходимо учитывать ситуацию на кредитном рынке, условия получения кредитов (кредитная ставка, сроки истечения долговых обязательств, условия по об- служиванию долга); • лизинговое финансирование (например, когда лизинговая компания приобретает у изготовителя основные средства, а затем сдает их пользователю во временное пользование). Сумма собственного и заемного капитала должна быть доста- точной для покрытия отрицательной величины остатка денежных средств в любой период времени проекта. Должна быть просчитана каждая из альтернативных схем финансирования и дана оценка экономических последствий ее применения. 74
Методика оценки эффективности инвестиционных проектов Система показателей эффективности инвестиционного проекта представляется двумя группами показателей: показатели финансо- вого состояния предприятия и показатели эффективности инвести- ций, рассчитанные по выбранной ставке дисконтирования. Первая группа показателей характеризует эффективность опе- ративной деятельности предприятия в ходе реализации инвести- ционного проекта: • прибыльность проекта; • рентабельность капитала; • показатели финансовой деятельности: ликвидности и фи- нансовой устойчивости. Вторая группа показателей характеризует эффективность ин- вестиций в проект: • срок окупаемости (показывает время возврата вложенных средств и используется в качестве показателя, характери- зующего риск проекта); • чистая приведенная величина дохода (абсолютная вели- чина, отражающая масштабы проекта и размер дохода от нового производства); • индекс прибыльности (характеризует относительную до- ходность проекта); • внутренняя норма рентабельности (качественный показа- тель, характеризующий ставку доходности и обеспечиваю- щий безубыточность инвестиций). При расчете данных показателей часто вызывает затруднения у разработчиков проекта выбор ставки дисконтирования. При назначении ставки дисконтирования обычно ориентируются на существующую или ожидаемую ставку по банковским кредитам или депозитам или на субъективную оценку, основанную на опыте инвестора. 10. Анализ рисков (анализ чувствительности) проекта Проблема риска в производственной и финансовой деятельности предприятия является одной из главных. Для предприятия риск означает вероятность наступления неблагоприятного события, ко- торое может привести к потере части его ресурсов, недополучению доходов или появлению дополнительных расходов в результате производственной и финансовой деятельности. Современная эко- номическая ситуация, в которой работают предприятия, неблаго- приятна. Конъюнктура рынка изменяется, и поэтому предприятия 75
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости постоянно сталкиваются с риском, так как происходят перемены в положении конкурентов, изменяются условия и формы финанси- рования, система налогообложения и т. д. Поэтому при разработке бизнес-плана должны быть учтены возможные изменения рыноч- ной ситуации. Проводят качественный и количественный анализ риска. Зада- чей первого является определение факторов риска и этапов работ, при выполнении которых возникает риск. Количественный ана- лиз предполагает определение размера риска, что является более сложной задачей. Количественный анализ риска можно провести, используя раз- личные методы, главными из которых являются: • статистический; • анализ целесообразности затрат; • метод экспертных оценок; • метод использования аналогов; • аналитические методы. Предприятие для уменьшения риска может использовать раз- личные аналитические методы, позволяющие повысить надежность результатов инвестиций: метод математической статистики, эконо- мико-математическое моделирование, анализ чувствительности. Последний часто используется экспертами, поскольку позволяет специалистам по проектному анализу учесть риск и неопределен- ность. Целью анализа чувствительности является определение степени влияния критических факторов бизнес-окружения на финансовые результаты проекта. В качестве ключевого показате- ля, относительно которого проводится оценка, выбирается один из интегральных показателей эс1)фективности (срок окупаемости проекта, индекс прибыльности, чистый дисконтированный доход или внутренняя норма рентабельности). В процессе анализа чув- ствительности изменяются значения выбранного критического фактора и при прочих неизменных параметрах определяется за- висимость значения ключевого показателя эффективности проекта от этих изменений. Как правило, критическими факторами являются: • объем сбыта продукции предприятия; • цена продукции; • издержки производства; • время задержки платежей за реализованную продукцию; 76
Методика оценки эффективности инвестиционных проектов • условия формирования запасов (производственных запасов сырья, материалов и комплектующих изделий, а также за- пасов готовой продукции); • условия формирования капитала; • показатели инфляции и др. В результате определения чувствительности инвестиционного проекта к критическим факторам в процессе бизнес - планирования разрабатываются компенсационные мероприятия по уменьшению риска и устанавливается оптимальный вариант реализации инве- стиционного проекта. 11. Выводы В разделе делается заключение о возможности реализации про- екта. 12. Приложения В данном разделе бизнес-плана формируются данные, докумен- ты, графики, схемы, таблицы, которые необходимы для описания и подтверждения информации, содержащейся в бизнес-плане. 5.3 . Бизнес-план. Строительство фабрики трикотажных изделий 1. Резюме Цель разработки бизнес-плана заключается в организации в области строительства швейной фабрики по производству конку- рентоспособной продукции. В рамках указанной программы ставится задача обеспечить рост объемов производства и реализации высококачественной швейной продукции на основе создания и эффективного использования со- временной производственной базы, а также разработки и реализа- ции новой маркетинговой стратегии фирмы. Для решения поставленной задачи требуется привлечение кре- дитных ресурсов в размере 15000000 долларов США. Коммерческая эффективность затрат по настоящему бизнес-плану составляет 52,76%. *** - здесь и далее - условное название 77
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости 2. Характеристика предприятия Для производства продукции согласно разрабатываемому проекту в **» области будет завершено строительство и осуществлен ввод в эксплуатацию швейной фабрики по производству белья и трикотаж- ных изделий. Под строительство швейной фабрики приобретены участок земли площадью 1,5 га и бывшее здание универмага. Создаваемое предприятие планируется оснастить современным швейным оборудованием, прошедшим апробацию в условиях серий- ного производства продукции фирмой «Хелена Вест» (Австрия), «Брайн» (Германия). Разработку проекта, поставку и монтаж технологического обо- рудования осуществляет австрийская фирма ***. Площадь производственных помещений фабрики составляет 5000 м2. Планируемый срок ввода в действие фабрики октябрь 2003 года. Установка современного импортного оборудования позволит производить высококачественную конкурентоспособную продук- цию необходимого ассортимента. Применение в составе оборудо- вания лазерной техники и наличие современных лекал позволит производить высококачественную обработку деталей выпускаемых изделий, современный дизайн. Это обусловливает наряду с высо- кими внешними характеристиками белья значительное увеличение срока службы изделий. Используются высококачественные ком- плектующие материалы (нити, трикотаж, фурнитура). Аксессуары и фурнитура будут поставляться фирмой «Хелена Вест». В соответствии с предлагаемой технологией производства швейных изделий фабрика будет производить, наряду с готовой продукцией, комплектующие изделия и трикотажный материал для их изготовления. В процессе производства предполагается использовать значительный процент ноу-хау. В составе цеховой структуры предприятия планируются создание и оборудование учебного цеха для организации процесса непрерывного обучения обслуживающего персонала. Фабрика рассчитана на организацию 800 Новых рабочих мест. 3. Описание продукции Продукцией фабрики будет нижнее белье, изготовленное по лицензии фирмы «Хелена Вест» (Австрия). Годовой объем готовой продукции при 3-сменной работе составит 1000000 изделйй. Объем выпуска в ассортименте представлен в табл. 5.3.1. 78
Методика оценки эффективности инвестиционных проектов Таблица 5.3.1 Характеристика выпускаемых изделий Наименование ассортиментных позиций Количество моделей Средняя цена, дол. Всего изделий: 147 в т. ч. Женское белье 100 19 Мужское белье 19 11 Детское белье 28 8 Количество изделий по каждому из представленных классов отражено на диаграмме характеристики изделий: Распределение количества моделей по классам следующее: Эксклюзивное 15 % Высший класс 34 % Эконом-класс 10 % Средний класс 41 % Из диаграммы видно, что изделия высшего и среднего класса занимают ведущее место в объеме продукции, которая будет про- изводиться предприятием. 4. Анализ рыночной ситуации Спрос на продукцию легкой промышленности и, в частности, на мужское и женское белье, традиционно устойчив и определяется количеством населения, его половозрастными характеристиками, а также в значительной степени покупательной способностью населе- ния. Последняя в свою очередь зависит от уровня доходов населения в рамках системы показателей, характеризующих уровень жизни. Наметившаяся стабилизация экономики создает предпосылки для увеличения платежеспособного спроса населения на товары массового спроса, и, в том числе, на белье. Предложение на рынке товаров легкой промышленности характеризуется, с одной стороны, резким спадом, вызванным моральным и физическим износом оборудования, отсутствием не- обходимых оборотных средств на закупку сырья, и, как следствие, частичной или полной остановкой производственных мощностей. С 1990 года объем выпуска одежды в стране снизился на 70 %. С другой стороны, недостаток товаров легкой промышленности восполняется ростом учтенного и неучтенного импорта. Сегодня 79
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости в Россию завозится более 80 % товаров легкой промышленности, представленных в торговле. В структуре импорта ввоз текстильной продукции вырос с 9,3 до 17,8 % . Наблюдается усиление тенденции к ввозу более качественного товара по умеренным ценам из Китая, Турции, стран Юго-Вос- точной Азии. Однако эти поступления не удовлетворяют спрос населения по качеству. Проблема рынков сбыта сегодня является самой актуальной для отечественных производителей одежды. Большинство предприятий потеряло в результате приватизации свои фирменные магазины. Теперь фабрики вынуждены создавать свою торговую сеть заново. В стране активно формируется дилерская сеть. Предприятия от- крывают торговлю на городских вещевых рынках, арендуя там постоянные торговые места. В ближайшее время планируется от- крытие секций по продаже одежды отечественного производства в крупных магазинах нескольких городов. 5. Отраслевой анализ В среднем из-за необеспеченности сырьевыми ресурсами проста- ивало до 40 % предприятий. В современных экономических усло- виях производители белья в России поставлены в крайне сложное положение также из-за неконкурентоспособности отечественной продукции. Однако некоторым фабрикам, несмотря на пережива- емые трудности, все же удается налаживать выпуск современной и качественной одежды. В числе стабильно работающих предприятий - санкт-петербургская «Большевичка», ростовская «Виктория», московская фабрика «Черемушки». Одним из путей выхода из кризиса является заключение контрактов с иностранными фир- мами на пошив одежды из материалов заказчика с последующей ее реализацией за рубежом и на отечественном рынке. Тем самым российские швейники получают возможность приобщиться к со- временным европейским технологиям выпуска одежды, обновить основной капитал и заработать оборотные средства на приобретение сырья и материалов. Как уже отмечалось, в сегодняшней экономической ситуации имеющиеся производственные мощности производителей в легкой промышленности простаивают. В связи с этим большой интерес для возможных инвесторов представляет инвестиционный по- тенциал различных регионов России. Ряд регионов, обладающих наиболее высоким потенциалом, включает Москву, Санкт-Пе- 80
Методика оценки эффективности инвестиционных проектов тербург, Московскую, Воронежскую, Ростовскую, Самарскую, Нижегородскую, Новосибирскую области, Республику Татарстан. Расширение производства в этих регионах даст возможность не только остановить спад производства, но и перейти к расширению экспорта в другие страны. Основными перспективными направлениями в области оздоров- ления легкой промышленности являются следующие: • привлечение инвестиций, в том числе иностранных, для организации производства в районах, имеющих высокий инвестиционный рейтинг; • переоборудование швейных предприятий в соответствии с современными требованиями; • разработка художественного дизайна изделий в соответ- ствии с уровнем ведущих мировых фирм-производителей; • приведение производства швейных изделий в соответствие с показателями производства по мировым стандартам, обеспечивающим снижение себестоимости продукции и конкурентоспособности изделий на отечественном рынке; • обеспечение возможности выхода продукции отечественных предприятий на мировой рынок. Здесь большое значение имеет организация обратной связи меж- ду рыночной сетью и производством для получения оптимального соотношения по объемам выпуска, ассортименту, качественным характеристикам выпускаемой продукции. С этой целью например в сфере продажи белья специалистами предлагаются следующие основные направления организации подобной взаимосвязи: 1. Мониторинг по продаже белья в рамках реального экспе- римента для отслеживания тенденций в области спроса и предложения на различные позиции по номенклатуре белья, оценке предпочтений среди различных социальных групп населения в выборе фирм-производителей и потребительских характеристик выпускаемых изделий. 2. Продажа в центрах розничной торговли и фирменных мага- зинах в соответствии с классом изделий. 3. Создание постоянно действующих демонстрационных точек по продаже белья в организациях розничного типа. 4. Организация оперативных мероприятий на рынках Москвы для отслеживания скорости реализации различных групп из- делий, уровня рентабельности продаж, учета экономических показателей. 81
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости 5. Осуществление прямых продаж на договорной основе. 6. Формирование разветвленной сети оптовой и мелкооптовой торговли по регионам России и по Москве. Организация вы- ездных ярмарок и выставок-продаж по регионам. 7. Совершенствование структуры закупок в соответствии с тре- бованиями представленности различных социальных групп и учетом их предпочтений. 8. Проведение на основе собранных данных информационно- экономического анализа процесса реализации белья. ’ 9. Создание крупных централизованных структур по рекламе и маркетингу. Для повышения конкурентоспособности отечественной про- дукции на внутреннем и внешнем рынке необходимо изучать и осваивать передовой зарубежный опыт в области производства и реализации продукции легкой промышленности в целом^и швей- ного производства в частности. Одним из перспективных направлений в этой области является создание совместного производства и сбыта продукции. При этом большое значение имеет правильный выбор зарубежного партнера, обусловленный соображениями тактического и стратегического характера с перспективой по мере достижения необходимого уров- ня качества продукции, последующего расширения производства, приобретения дополнительных рынков сбыта и создания новых рабочих мест. В широком спектре предприятий, охватывающих производ- ство швейной продукции, можно выделить австрийские фирмы по производству белья. Наряду с традиционно высоким качеством изделий их отличает умеренный уровень цен в совокупности с широким ассортиментом производимой продукции. Все это делает продукцию австрийских предприятий конкурентоспособной и их опыт может быть использован для организации подобного произ- водства в России. Примером фиркы из описанного круга производителей является фирма «Палмере АГ». Коллекция производимой ею продукции включает белье, вещи для отдыха, колготки, товары мужского, женского и детского ассор- тимента, включающего 600 наименований. Это высококачествен- ная продукция, которая прошла контрольно-тестовые процедуры и международную сертификацию. 82
Методика оценки эффективности инвестиционных проектов 6. Инвестиционный план Общая сметная стоимость инвестиционного проекта составляет 24 млн дол. США. Ниже представлен перечень инвестиционных затрат: Таблица 5.3.2 Инвестиции, дол. США Направления инвестиций Значение Проектные работы 300 000 Строительные работы 6 000 000 Прокладка коммуникаций, благоустройство территории 800 000 Приобретение технологического оборудования, «ноу-хау» 13 000 000 Монтаж оборудования, пусконаладочные работы 400000 Оборудование учебного цеха, обучение обслуживающего персонала 600 000 Приобретение автотранспорта 100 000 Приобретение мебели и офисного оборудования 300 000 Прочие затраты 500 000 Оборотные средства 2 000 000 Всего 24 000 000 Предлагаемая структура инвестиций для реализации данного проекта - акционерный капитал (9 млн дол. США), заемный ка- питал (15 млн дол. США). По состоянию на 1 января 2003 года сумма вложенных средств в строительство составляет 9 млн дол. США - приобретены земельный участок площадью 1,5 га, здание площадью 5000 м2, часть обору- дования, выполнены строительные работы. Остаток сметной стоимости по данному инвестиционному проекту составляет 15 млн дол. США. Заемные средства необходимо будет направить на приобретение недостающего технологического обору- дования, ноу-хау, монтаж оборудования, пусконаладочные работы, обучение обслуживающего персонала, оборотные средства. Срок, необходимый для ввода фабрики в действие,составляет 6 месяцев. 7. Производственный план В данном инвестиционном проекте планируется следующий объем производства промышленной продукции (табл. 5.3.3). 83
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости Срок ввода в действие фабрики планируется в октябре 2005 года. В течение IV квартала 2005 года освоение производственных мощностей прогнозируется на уровне 70 %, в 2006 году - 80 %. начиная с 2007 года - 100 %. В течение 2005-2006 годов предприятию следует организовать и приспособить производство и сбыт к имеющемуся спросу на определенный вид продукции. В предлагаемом инвестиционном проекте планируется приоб- ретение лицензии на технологию и «ноу-хау», предоставляемые фирмой «Хелена Вест». Данный выбор подходящей технологии и ноу-хау базировался на подробном рассмотрении и оценке технологических альтернатив. Приобретаемая лицензия дает право на использование запатенто- ванной технологии и предусматривает передачу связанного с ней «ноу-хау» на взаимовыгодных и согласованных условиях. Таблица 5.3.3 План производства трикотажных изделий Наименование продукции Объем производства по годам в шт. 2006 год 2007 год 2008 год 2009 год Всего 164 500 800 000 1 000 000 1 000 000 из них: женское нижнее белье 87 500 400 000 500 000 500 000 мужское нижнее белье 42 000 240 000 300 000 300 000 детское нижнее белье 35 000 160 000 200 000 200 000 В данном инвестиционном проекте предусмотрена форма приоб- ретения технологии, сочетающая паушальные платежи и выплату роялти в размере 5 % фактического объема продаж с маркой «Хеле- на Вест». Стоимость лицензионного контракта - 300 000 дол. США. Контракт предполагается заключить на неопределенный срок. ₽ соответствии с проектом контракта фирма «Хелена Вест» предоставляет технологическую, информационную, маркетинго- вую, профессиональную помощь для реализации инвестиционного проекта. Техническая часть проекта: • чертежи, показывающие расположение технологического оборудования на каждом этаже; • чертежи электроснабжения; 84
Методика оценки эффективности инвестиционных проектов • канализация и параметры подводов воды; • данные кондиционера и чертежи; • данные сжатого воздуха и чертежи; • потребление пара; • производственная технология с описаниями технологиче- ских процессов для каждого вида продукции. Технологическая часть проекта содержит данные об оборудо- вании (спецификации машин и оборудования), информацию о на- правлениях моды для текущего сезона, техническую информацию и рекомендации относительно закупки материалов. Фирма «Хелена Вест» окажет обширную помощь в обучении различных категорий персонала - обучение техников в каждой об- ласти производства на предприятии фирмы «Палмере» за 2 месяца до начала производственного процесса. В соответствии с контрактом закупка тканей и аксессуаров для производства нижнего белья будет осуществляться исключительно у поставщиков, названных лицензиаром. На фабрике планируется организация 3-сменной работы. В предлагаемом варианте бизнес-плана прогнозируются следую- щие полные издержки на производимую продукцию (табл. 5.3.4). Таблица 5.3.4 Издержки производства (в дол. США) Показатели 2005 г. 2006 г. 2007 г. 2008 г. 2009 г. Полные издержки, в т. ч. 4479874 15771107 19810086 19564619 19315512 сырье и материалы 1650500 6956500 6165000 8600000 8600000 сдельная заработная плата 971103 4097235 4812028 5041000 5041000 Административно-управ- ленческие расходы 529960 1325803 3553901 1866504 1642404 Амортизация 747909 3122037 3642957 4032108 4032108 Проценты по кредиту 845 161 269 532 1 636 200 249 107 0 В данном проекте планируются поставки продукции на местный рынок в размере 70 %, на внешний рынок - 30 %. 8 .Финансовый план 8.1. Характеристика окружающей среды В данном разделе бизнес-плана определяются и анализируются финансовые последствия инвестиционного проекта, которые могут иметь значение для решения об инвестировании. 85
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости В процессе финансового моделирования хозяйственной дея- тельности фабрики по пошиву нижнего белья были поставлены следующие задачи: • предоставление необходимой информации о заказчике про- екта; • предоставление описания объекта (предприятия) и выпу- скаемой продукции; • разработка финансового плана проекта, соответствующего международным стандартам по составу и содержанию све- дений. Решение этих задач потребовало использования имитационной компьютерной программы Project Expert Holding 6.0, разработан- ной на базе методики «ЮНИДО». При разработке ТЭО данного проекта использовались «Мето- дические рекомендации по оценке эффективности инвестицион- ных проектов и их отбору для финансирования», утвержденные Госстроем России, Минэкономики России, Минфином России, Госкомпромом России. Приведенный анализ проекта учитывает сложившиеся в миро- вой практике подходы к оценке инвестиционных проектов, среди которых главными являются: • моделирование потоков товаров, ресурсов для их изготов- ления и денежных средств; • учет результатов анализа рынка по данным видам продук- ции, финансового состояния организации, осуществляю- щей данный проект; • определение эффекта с применением интегральных по- казателей с ориентацией на достижение требуемой нормы дохода; • приведение предстоящих разновременных расходов и доходов к условиям их соразмерности по экономической ценности в начале базового периода. Таблица 5.3.5 Планируемый объем продаж комплект Продукция 2005 г. 2006 г. 2007 г. 2008 г. 2009 г. Женское белье 87450 400000 500000 500000 500000 Мужское белье 52000 240000 300000 300000 300000 Детское белье 35000 160000 200000 200000 200000 86
Методика оценки эффективности инвестиционных проектов В данном инвестиционном проекте учитывалась сложившаяся на дату расчетов налоговая среда. Объекты налогообложения, ставки налогов и отчислений во внебюджетные фонды соответствуют налоговому законодательству Российской Федерации. Дата начала реализации проекта - 1.04.2005 года. Горизонт расчета - 5 лет; в 1 год реализации инвестиционного проекта шаг расчета принят поквартальный, затем - годовой. Расчеты выполнены в валютном исчислении - долларах США, что позволяет избежать долгосрочного прогнозирования рублевой инфляции и повышает степень достоверности результатов финансо- вого прогнозирования, максимально учитывает реальные условия проекта. Коэффициент дисконтирования принят в размере 15 %, что составляет сложившейся в настоящий момент годовой ставке по банковским валютным кредитам. Амортизационные отчисления рассчитываются по определен- ным алгоритмам и в дальнейшем учитываются в общем балансе денежных доходов и расходов. Размеры амортизационных отчисле- ний определены в соответствии со сроками полезного использования технологического и иного оборудования - 5-12 лет. 8.2. Схема финансирования инвестиционного проекта Источниками финансирования проекта являются собственные средства фирмы и заемный капитал (долгосрочный кредит). В данном инвестиционном проекте используется общепринятая схема финансирования, где покрытие первоначальных капиталь- ных вложений осуществляется за счет акционерного капитала в раз- мере 9 млн дол. США и долгосрочного кредита (13 млн дол. США), используемого на окончание строительства, а также на удовлетво- рение потребностей в оборотном капитале (2 млн дол. США). Срок возврата долгосрочного кредита - 36 месяцев. Годовая процентная ставка - 20 %. Получение кредита планируется 1.04.2005 года. х Выплаты в погашение кредита предлагается осуществлять ежеквартально, начиная с 31 декабря 2005 года, следующими долями: 2006 год - 6 666 664 дол. США; 2007 год - 666 666 664 дол. США; 2008 год - 1 666 672 дол. США. 87
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости Выплаты процентов по кредиту планируется осуществлять с начала эксплуатации фабрики, т. е. с октября 2005 года. Прогноз выплаты процентов по долгосрочному кредиту: 2005 год - 845 1- 61 дол. США; 2006 год - 2 969 532 дол. США; 2007 год - 1 636 20- 0 дол. США; 2008 год - 249 107 дол. США. 8.3. Анализ финансовых результатов Результаты финансового моделирования представлены в трех документах: • отчет о прибылях и убытках; • план-баланс; • отчет о движении денежных средств. Полученные финансовые документы характеризуют коли- чественную сторону операционной деятельности предприятия, устойчивость его финансового положения в конкретный период времени, формирование и отток денежной наличности, а также остатки денежных средств предприятия в динамике от периода к периоду. Показатели отчета о прибылях и убытках свидетельствуют о том, что в течение жизни проекта предприятие ежегодно получает прибыль. Таблица 5.3.6 Прогноз получения прибыли в 2005—2009 гг. (в долларах США) 2005 г. 2006 г. 2007 г. 2008 г. 2009 г. Валовая прибыль 2 484 572 10 477 746 12 302 089 12 919 996 12 919 996 Чистая прибыль 542 296 2 832 295 4 543 846 5 594 148 5 756 067 Указанная прибыль направляется на выполнение финансовых обязательств - погашение долгосрочного кредита и процентов по нему. Начиная с 2008 года фабрика выходит на режим получения устойчивой прибыли, которая может быть направлена на рефинан- сирование (техническое перевооружение, реконструкция и т. д.), а также на выплату дивидендов акционерам в соответствии с долей каждого в уставном капитале общества. План-баланс отражает финансовое состояние экономического субъекта на конец каждого года. В периоде горизонта расчета на- 88
Методика оценки эффективности инвестиционных проектов блюдается значительный рост активов за счет нераспределенной прибыли, остающейся в распоряжении предприятия. Таблица 5.3.7 Рост собственного капитала в 2005—2009 годах (в долларах США) 2005 г. 2006 г. 2007 г. 2008 г. 2009 г. Суммар- ный соб- ственный капитал 9 542 297 12 374 594 16 918 441 22 512 591 28 266 663 Отчет о движении денежных средств демонстрирует финансовую устойчивость экономического субъекта. Общие потоки реальных денежных средств в данном инвестиционном проекте складыва- ются за счет притоков и оттоков денежных средств от всех видов деятельности. В данном варианте реализации проекта инвестиционная и экс- плутационная фазы в течение рассматриваемого периода (5 лет) достаточно обеспечены денежными средствами от финансовой и операционной деятельности, которые покрывают издержки про- изводства и финансовые обязательства. Это наблюдается даже в первые 3 года эксплуатации фабрики, когда выпуск продукции ниже установленной мощности, а условия обслуживания долгов максимальные. 8.4. Показатели эффективности проекта Система показателей эффективности инвестиционного проекта представлена двумя группами: • показатели финансового состояния предприятия; • показатели эффективности инвестиций. Первая группа показателей (финансовые результаты) характе- ризует эффективность оперативной деятельности предприятия в ходе реализации инвестиционного проекта - прибыльность бизне- са, рентабельность капитала, показатели финансового состояния (ликвидность и финансовая устойчивость). На протяжении жизненного цикла проекта наблюдается посто- янный ежегодный прирост собственного капитала. Показатель текущей ликвидности превышает норматив в не- сколько раз. 89
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости Ниже приведены показатели эффективности инвестиций рас- четного варианта проекта - интегральные показатели с учетом обоснованной ставки дисконтирования 15 % : • срок окупаемости проекта - 37 месяцев; • индекс прибыльности - 1,86; • . чистый приведенный доход - 11328 тыс. дол. США; • внутренняя норма рентабельности - 52,57 %. Показатели эффективности свидетельствует о возможности при- нятия предлагаемого сценария проекта. Интегральные показатели отвечают всем требованиям, предъ- являемым к ним: • индекс прибыльности соответствует нормативу - 1; • величина чистого приведенного дохода - положительная; • внутренняя норма рентабельности - выше ставки дискон- тирования. 9 . Выводы Реализация данного инвестиционного проекта позволит: • создать высокорентабельное предприятие легкой промыш- ленности; • удовлетворить потребности рынка в высококачественных изделиях легкой промышленности; • повысить конкурентоспособность отечественной продукции легкой промышленности; • создать новые рабочие места; • увеличить поступления налоговых платежей в бюджеты всех уровней, а также обязательные платежи во внебюд- жетные фонды.
6. ПРИМЕНЕНИЕ МЕТОДОВ СТАТИСТИКИ В ОЦЕНОЧНОЙ ПРАКТИКЕ 6.1. Общие положения Термин «статистика» произошел от латинского «статус» (status), что означает «определенное положение вещей». Статистические данные обобщаются в количественном виде и дают возможность оценщику составить представление о развитии отдельных отрас- лей, экономическом положении населения и других показателях, которые создают информационную базу для оценки. Статистика отражает массовые явления социально-экономиче- ской жизни, количественную сторону этих явлений в неразрыв- ной связи с их качественным содержанием в конкретный период времени. Статистический показатель - это количественная оценка свой- ства изучаемого явления. Условно статистика подразделяется на экономическую и со- циальную. Экономическая статистика занимается разработкой и ана- лизом синтетических показателей, отражающих состояние на- циональной экономики, размещение производительных сил, наличие материальных и других ресурсов. Отраслевая статистика занимается проблемами конкретной отрасли (промышленность, строительство и т. д.). Социальная статистика формирует систему показателей для Характеристики образа жизни населения, различных аспектов соци- альных отношений: культура, образование, здравоохранение и др. 6.2. Группировка статистической информации Под группировкой в статистике понимают деление статистиче- ской совокупности на группы, однородные в каком-либо существен- ном отношении, и представление таких групп системой показателей 91
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости в целях выделения типичных явлений, изучения их структуры и взаимосвязей. Например, группировка предприятий по числен- ности работающих, формам собственности. Выбор группировочных признаков всегда ориентирован на ка- чественную сторону явлений. Если в основе группировки лежит несколько признаков, то ее называют сложной. Сложная группировка может выполняться как комбинационная и как многомерная: в комбинационной группы, выделенные по одному признаку, затем подразделяются на под- группы по следующему признаку (рис. 6.2.1), многомерная же осу- ществляется одновременно по комплексу признаков (рис. 6.2.2). Рис. 6.2.1. Пример комбинационной группировки Рис. 6.2.2. Пример многомерной группировки Качественные признаки группировок отражают качественные свойства явления и записываются в виде текста (пол, образование, форма собственности). Количественные признаки характеризуют свойства, имеющие количественные измерения (возраст, числен- ность, объемы производства). Результаты группировок представляют в статистических табли- цах. Основными элементами статистических таблиц являются под- лежащее и сказуемое. Подлежащим таблицы являются единицы статистической совокупности; сказуемым - их количественные характеристики. 92
Применение методов статистики в оценочной практике В зависимости от строения подлежащего таблицы подразделя- ются на три группы. 1. Простые таблицы (пример приведен в табл. 6.2.1). Таблица 6.2.1 Динамика цен 1 кв.м, жилья в г.Москве (цифры условные), тыс.руб. Район 2001 г. 2002 г. 2003 г. Митино 38 41' 45 Отрадное 31 40 41 Жулебино 35 38 40 2. Групповые таблицы (пример приведен в табл. 6.2.2). Таблица 6.2.2 Динамика цен 1 кв.м, жилья в г. Москве (цифры условные), тыс.руб. Район 2001 г. 2002 г. 2003 г. Митино кирпичные 39 40 43 панельные 31 33 37 Отрадное кирпичные 37 39 43 панельные 30 35 36 3. Комбинационные таблицы (пример приведен в табл. 6.2.3). Таблица 6.2.3 Распределение предприятий по уровню технической оснащенности и эффективности использования живого труда Группа предпри- ятий по техниче- скому уровню Группа предприятий по уровню производительности труда Итого ниже средне- отраслевого средний по отрасли выше средне- отраслевого А 1 2 3 4 Ниже среднеотрас- левого уровня 9 8 8 25 Средний по отрасли 5 6 1 12 Выше среднеотрас- левого 6 3 7 16 Итого 20 17 16 53 93
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости 6.3. Графическое представление статистической информации Графическое представление исходных статистических данных позволяет представить информацию более наглядно. Основные виды графического отображения информации: 1. Линейные диаграммы (рис. 6.3.1). Рис. 6.3.1. Темпы роста цен на жилую недвижимость в % к 2000 г. (цифры условные) Рис. 6.3.2. Динамика экспорта и импорта в 2003 г. (цифры условные) Обозначения: экспорт;- импорт 94
Применение методов статистики в оценочной практике О область область Рис. 6.3.3. Распределение предприятий по формам собственности (цифры условные) Обозначения: L. .1 - государственная собственность; E5S - частная собственность; L________I - прочие формы собственности 3. Секторные диаграммы (рис. 6.3.4) Рис. 6.3.4. Структура доходов населения в 2003 г. (цифры условные) Обозначения: 1 - заработная плата; 2 - социальные выплаты; 3 - прочие доходы 6.4. Принципы построения статистических показателей Статистические показатели могут характеризоваться абсолют- ными, относительными и средними величинами. Абсолютные показатели получают путем суммирования первич- ных данных, например, численность населения на 01.01.2004 года, валовый внутренний продукт в 2003 году и т. д. 95
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости Абсолютные показатели всегда являются именованными числа- ми, т. е. имеют одну из следующих единиц измерения. 1. Натуральные единицы (производство цемента в тоннах; от- работано чел.-дней; произведено бумаги в тоннах и кв.м). 2. Условно-натуральные единицы, например, тонны условного топлива. 3. Денежные (стоимостные) единицы измерения (прибыль, дебиторская задолженность). Относительные величины применяются для различного вида сопоставлений. Сопоставляются одноименные показатели, относящиеся к раз- личным периодам, объектам, территориям. Результаты такого сопоставления могут быть представлены коэффициентами или процентами. В результате сопоставления одноименных показателей получают следующие относительные величины. 1. Относительные величины динамики характеризуют измене- ние явления во времени. Базовое значение может быть как постоянным, так и переменным. В качестве базы принимают предыдущий период или аналогичный период предыдущего годы (табл. 6.4.1). Таблица 6.4.1 Динамика объемов выпуска строительных материалов (цифры условные) Кварта- лы, годы Объем выпу- ска стро- ительных материалов Коэффициенты роста объема выпуска К соответствующему периоду прошлого года К преды- дущему периоду КIV кварталу 2003 г. IV,2003 8640 0,92 0,64 1,0 I, 2004 5629 1,06 0,65 0,65 II, 2004 6902 1,17 1,23 0,79 III, 2004 7741 1,21 1,12 0,86 IV, 2004 7865 0,91 1,02 0,91 Применение переменных базовых значений позволило устано- вить, что наиболее существенна динамика показателя во II квартале относительно I квартала 2004 года, относительно соответствующих периодов предыдущего года наибольший рост наблюдался в III квартале 2004 года. 96
Применение методов статистики в оценочной практике Относительно постоянной базы - IV квартала 2003 г. показатели снизились: наиболее существенно снижение в 1 квартале 2004 г., а затем ситуация несколько стабилизировалась. В табл, получены коэффициенты, характеризующие темпы роста показателя. Если коэффициенты умножить на 100 %, будут получены результаты сопоставления в процентах. Темпы прироста будут получены, если из темпов роста вычесть 100 % (или 1). 2. Относительные величины структуры характеризуют долю отдельных частей в общем объеме совокупности (табл. 6.4.2). Таблица 6.4.2 Показатели структуры и динамики структуры, млн руб. Квар- талы Объем выпуска продукции Структура выпуска, % Изменение структуры к предыдущему периоду, % на местный рынок на экс- порт на местный рынок ’ 1 на экспорт I 5629 48,5 51,5 X X II 6902 38,2 61,8 -10,3 + 10,3 III 7741 61,3 38,7 +23,1 -23,1 IV 7865 77,4 22,6 +16,1 -16,1 Структура выпуска продукции начиная с III квартала менялась в сторону снижения экспорта. Наиболее существенным относительно предыдущего периода было снижение экспорта в III квартале. 3. Относительные величины координации. Наиболее типичные примеры таких величин ~ это установление соотношений между численностью городского и сельского населе- ния, мужчинами и женщинами, величинами заемного и собствен- ного капитала (табл. 6.4.3). Таблица 6.4.3 Состояние безработицы Показатель 2003 г. 2004 г. I полугодие II полугодие I полугодие II полугодие Численность без- работных на 1000 чел. занятого на- селения 70 72 75 77 4 - 2696 Симионова 97
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости 4. Отношения между разноименными абсолютными величинами называются относительными величинами интенсивности. К ним относят, в частности, показатели жизненного уровня населения (количество товаров на душу населения, либо на 100 семей, 1000 человек и т. д.). 6.5. Виды средних величин Средняя величина - это обобщающая характеристика изучаемо- го признака в исследуемой совокупности, отражает его типичный уровень в расчете на единицу совокупности в конкретных условиях места и времени. Основным условием обоснованности усреднения показателей является качественная однородность совокупности, по которой исчисляется средняя. Общая средняя рассчитывается по совокупности в целом. Групповая средняя - по отдельным группам совокупности. Виды средних величин: 1. Степенные средние величины. Средняя арифметическая и X = 1=1---, п где X. - индивидуальные значения признака; п - объем совокупности единиц. Рассмотрим пример (табл. 6.5.1). Таблица 6.5.1 Средняя годовая заработная плата рабочего бригады, тыс.руб. Номер рабочего 1 2 3 4 5 Годовая заработная плата рабочего 102 118 98 101 92 Средняя годовая заработная плата составит 102,2 тыс.руб. [(102 + 118+ 98+ 101+ 92)/5] 2. Средняя арифметическая взвешенная определяется по фор- муле: 98
Применение методов статистики в оценочной практике п IX. • W. - 1 1 1 X = ------------,, п £ W. i = l 1 где W. - веса, присвоенные каждой группе совокупности. Рассмотрим пример (табл. 6.5.2). Таблица 6.5.2 Вклады по отдельным филиалам банка Филиал банка Число вкладчиков, чел. (W) Средний размер вклада, тыс.руб. (X) 1 1320 2120 2 1720 815 * 3 2050 1950 Средняя взвешенная величина равна 1610,6 тыс.руб. [(2120 х 1320 + 815 х 1720 + 1950 х 2050) / (1320 + 1720 + 2050)]. 3. Средняя гармоничная величина. Простая гарм. n I Z — i = 1 Xi Взвешенная п .V* X = * = 1 гарм. n W. v __1 Рассмотрим пример (табл. 6.5.3). Таблица 6.5.3 Вклады по филиалам банка Филиал банка Средний размер вклада, тыс. руб. Общая сумма вкладов, тыс. руб. 1 2120 2720000 2 815 1600000 3 1950 3100000 99
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости Поскольку для вычисления среднего размера вклада не извест- ны веса (колличество вкладчиков), следует применить формулу средней гармонической. - 2720000 + 1600000 + 3100000 Хгарм. " 2720000 + 1600000 + 3100000 “ 3 ТЫС’ ₽уб‘ 2120 815 1950 4. Средняя геометрическая величина определяется по формулам: Простая X = п/п • X. Взвешенная - f1 X = X2 Х2 где f - частота повторения индивидуального значения признака (вес). 5. Средняя квадратичная величина Простая Взвешенная п ? X (xf • f.) i = l 1 1 n Кроме степенных средних к средним величинам относят струк- турные средние: моду и медиану. Мода - это наиболее часто встречающееся значение признака у единиц данной совокупности. Рассмотрим пример. Имеется выборка данных о ценах 1 м2 объ- ектов недвижимости, проданных на рынке (табл. 6.5.4). Таблица 6.5.4 Цены 1 м2 жилой площади Объекты X, Х2 Х3 Х4 Х5 хв Цена 1 м2, дол. 120 110 120 150 160 120 100
Применение методов статистики в оценочной практике Модальной ценой (Мо) в данном случае является 120 дол., так как встречается это значение чаще, чем все остальные. Медиана (Ме) - это значение признака, которое делит единицы ранжированного ряда значений на две равные части. Медиана, так же как и мода, определяется в тех случаях, если степенные средние определить невозможно, либо нецелесообразно. Рассмотрим расчет медианы на том же примере (табл. 6.5.5). Таблица 6.5.5 Ранжированный ряд показателей цены 1 м2 жилой площади Номер объекта 1 2 3 4 5 6 Объекты х2 X, Х3 Х6 Х< Х5 Цена 1 м2, дол. по 120 120 120 150 160 Порядковый номер медианы определим по формуле: п + 1 6 + 1 Л „ №Ме = ---- = --- = 3,5 2 2 Это означает, что медиана расположена между 3 и 4 значениями признака в ранжированном ряду. Так как ряд имеет четное коли- чество знаков, медиана определится как среднее арифметическое значение двух соседних признаков: Х3 и Х6. 120 + 120 Ме = ------------- = 120 дол. Для случая нечетного количества признаков медиана совпадает со знаком среднего признака изучаемой совокупности. 6.6. Ряды динамики Ряды динамики позволяют изучать изменение показателей во времени. Динамический (временной) ряд - это ряд расположенных в хронологической последовательности значений статистических по- казателей. Временной ряд содержит моменты или периоды времени и соответствующие им статистические показатели (уровни ряда). Динамические ряды бывают интервальными (табл. 6.6.1) и моментальными (табл. 6.6.2). 101
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости Таблица 6.6.1 Количество малых предприятий (цифры условные) Годы 1999 2000 2001 2002 2003 Количество малых предприятий 12328 11725 18413 19010 18763 Таблица 6.6.2 Поступление основных средств Даты 1.01 1.04 1.07 1.10 1.12 Прибыло основных средств, тыс. руб. 2030 2154 1008 957 1620 Показатели ряда динамики Основными задачами анализа рядов динамики являются: 1. Характеристика интенсивности отельных изменений в уров- нях ряда от перйода к периоду, от даты к дате. 2. Определение средних показателей временного ряда за опреде- ленный период. 3. Выявление основных закономерностей динамики показате- лей на отдельных этапах или в целом за рассматриваемый период. 4. Выявление факторов, обусловливающих изменение изучае- мого объекта во времени. 5. Прогноз развития явления в будущем. Сравнение нескольких последовательных уровней требует выбора базисного уровня показателя. Возможны следующие варианты: 1. Сравнение с постоянной базой. В качестве постоянной базы принимают либо начальный уровень динамического ряда, либо начальный уровень каждого нового этапа в развитии явления. 2. Сравнение с переменной базой. Каждый уровень динамиче- ского ряда сравнивается непосредственно с предшествующим ему уровнем. Система абсолютных и относительных показателей динамики включает: 1. Абсолютный прирост (А.) определяется как разность между двумя уровнями динамического ряда и показывает, насколько данный уровень ряда превышает базовый уровень. А. - Y. - Y , 1 1 о’ где Y| - уровень сравниваемого перио, ,а; 102
Применение методов статистики в оценочной практике Yo - уровень базисного периода. Если база переменная, абсолютный прирост будет равен: где Y х ~ уровень непосредственно предшествующего периода. Абсолютный прирост с переменной базой иначе называют ско- ростью роста. 2. Коэффициент роста определяется как соотношение двух срав- ниваемых уровней и показывает, во сколько раз данный уровень превышает уровень базисного периода. При сравнении с постоянной базой коэффициент роста опреде- ляется следующим образом: К - rt. — ---. 1 уо При сравнении с переменной базой: к. = 1 yi-l Если коэффициенты роста выражают в процентах, то их назы- вают темпами роста: Т = Кх100%. р Темп прироста (Тп) показывает, на сколько процентов уровень данного периода отличается от базисного уровня и может опреде- ляться: • как отношение абсолютного прироста к базисному уровню: Т п у. - у ----9- • 100%; Уо или Т п VJtl. yi-l как разность между темпом роста в процентах и 100 % Т = Т - 100 %. п р 103
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости Рассмотрим расчет вышеуказанных показателей по ряду дина- мики строительства жилья (табл. 6.6.3). Таблица 6.6.3 Строительство жилья Годы Всего постро- ено жилья, млн. кв.м Абсолют, изменения (коэффициенты роста) Темпы прироста, % Абсо- лютное значе- ние 1 % приро- ста, тыс. кв.м Пун- кты роста, % к Уров- ню 1999 г. к уров- ню преды- дущего года к уровню 1999 г. к уровню преды- дущего года к уровню 1999 г. к уров- ню преды- дущего года 1999 2,9 - - - - - - - - 2000 2,4 •0,5 •0,5 0,8276 0,8276 -17,24 -17,24 -604 -17,24 2001 2,1 -0,8 -0,3 0,7241 0,8750 -27,59 -12,50 914 -10,35 2002 1,9 -1,0 -0,2 0.6552 0,9048 -34,48 -9,52 1105 -6,89 2003 1,8 -1,1 -0,1 0,6207 0,9474 -37,93 -5,6 1161 -3,45 Сумма -37,93 Тенденция абсолютных изменений, как к постоянной, так и переменной базе, характеризуется спадом объемов строительства жилья; наиболее существенный спад относительно 1999 года произошел в 2002 года. Относительно уровней предыдущего года падение сокращалось. Аналогично можно прокомментировать и коэффициенты роста. Максимальные темпы снижения относительно 1999 года обна- ружены в 2003 году; относительно переменной базы максимальные темпы снижения характерны для 2000 года, затем показатели улучшаются, но роста так и возникает. Абсолютное значение 1 % прироста (А) определяется как: У: ~ yi-1 1___1__1_ i Т /i-1 ’ п где Tn/i-l ~ темп роста уровня i-ro периода относительно пери- ода (i-1). В отличие от темпов прироста, которые нельзя ни суммировать, ни перемножать, пункты роста можно складывать, и в итоге будет получено значение темпа прироста показателя к 1990 году. При сопоставлении динамики развития двух явлений одновре- менно применяют коэффициенты опережения. 104
Применение методов статистики в оценочной практике Тп Т1 К = — или —, оп гр2 гр2 Р в где Т \ Тр2 и Тп1, Тп2 - соответственно, темпы роста и прироста сравниваемых динамических рядов. Рассмотрим пример сопоставления динамики роста цен на жилье и материалы, потребляемые в строительстве (табл. 6.6.4). Таблица 6.6.4 Соотношение роста цен на жилье и строительные материалы (цифры условные) Годы Темп роста цен на жилье (в % к 2000 г.) Темп роста цен на материа- лы (% к 2000 г.) Темп прироста (в % к 2000 г.) Коэффициент опережения цен на жилье цен на стро- ительные материалы по темпам роста по темпам прироста 2001 154 109 +54 +9 151 = 1,41 109 51=6 9 2002 167 121 +67 +21 1,38 3,19 2003 178 136 +78 +36 1,31 2,17 Максимальное значение коэффициента опережения цен на жи- лье по сравнению с ценами на строительные материалы наблюдался в 2001 году. Но и в последующие периоды значения коэффициента опережения, исчисленного на основе темпов роста, приблизительно такое же. В целом, сохраняя тенденцию, коэсрфициент опережения, ис- численный на основе темпов прироста, показывает существенный разрыв между 2001 годом и последующими годами. Средние характеристики ряда динамики Существуют две группы средних характеристик: • средние уровни ряда; • средние показатели изменения уровней ряда. Для интервального ряда динамики абсолютных показателей средний уровень за период определяется как средняя арифмети- ческая (простая): 105
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости Средний уровень моментного динамического ряда определяют по иной методике (табл. 6.6.5) Таблица 6.6.5 Остатки материалов на складе, тыс. руб. Даты 1.01 1.02 1.03 1.04 Остаток материа- лов на складе 242 251 213 186 Средний остаток за месяц ^±^ = 246.5 2 —1221= 232.0 2 ’86+-213 2 X Средний остаток за квартал: - 246,5 + 232,0 +192,5 „оп , Y = ----------------------= 229 тыс.руб. 3 Расчет среднего уровня можно произвести по формуле средней хронологической: Х1 -i +ХО + Хо + X , 2_____2 3 п-1 п-1 п 2 X = - хр где п - число дат; Хр Хп - уровни ряда. 242 2512i:!l1S,i X = —--------:—-------— - 229 тыс.руб. 4-1 В случае, если моментный ряд имеет неравные промежутки между временными датами, исчисляют среднюю арифметическую взвешенную; в качестве весов принимают продолжительность про- межутков времени между моментами: 106
Применение методов статистики в оценочной практике где t - количество дней (месяцев) между смежными датами. Рассмотрим пример (табл. 6.6.6). Таблица 6.6.6 Динамика основных средств, тыс. руб. Дата Стоимость основных средств Количество месяцев без изменения стоимости Y.xt, 1.01 175 3 525 1.04 177 1 177 1.05 270 5 1350 1.10 278 3 834 Итого X 12 2886 Среднегодовая стоимость основных средств составляет 240,5 тыс руб. (2885:12). Используя информацию бухгалтерского баланса о наличии основных средств на начало и конец года, получим иную величину среднегодовой стоимости, равную 266,5 тыс. руб. [(175 + 278): 2]. Средний абсолютный прирост показателей Д рассчитывается по формуле: п-1 .? А X -X Д - 1 ± или — ------— , , п-1 п-1 где Д1 - абсолютные изменения показателя по сравнению с пред- шествующим уровнем. По данным табл. 6.6.3 определим средний абсолютный при- рост: Д = = 0,275 млн кв. м, 5-1 т. е. в течение анализируемого периода в среднем объемы стро- ительства жилья снижались ежегодно на 275 тыс. кв. м. Средний коэффициент роста вычисляется по формуле средней геометрической из коэффициентов роста за отдельные периоды: К= п-1) 1 где , К2,... .Кпч - коэффициенты роста по сравнению с уровнем предшествующего периода; 107
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости п - число уровней ряда. Средний коэффициент роста по данным табл. 6.6.3 равен: к= 4—= 0,8876. \2,9 Сопоставив начальный и конечный уровни ряда, делаем вывод о снижении уровня в среднем на 0,8876. Средний темп роста - это средний коэффициент роста, выра- женный в процентах: Т = К 100 %. В нашем примере Т = 88,76 %. 6.7. Индексы Индекс - это относительная величина, получаемая в резуль- тате сопоставления уровней сложных социально-экономических показателей. Индексы применяют в случаях, если обобщаются разнородные элементы, суммирование которых невозможно. Это касается, в частности, ассортимента продукции, который можно сопоставить лишь по трудоемкости, себестоимости, цене. Индексы количественных показателей Индекс стоимости продукции в общем виде: V J а1 ЛЛ ’ gi J = ------ pg V ЛЛ ' gi 1-1 где P.°, P.1 - цена единицы отдельного вида продукции, соот- ветственно, в базисном и отчетном периодах; g.°, g.1 - количество единиц отдельного вида продукции, соответственно, в базисном и отчетном периодах. Данный индекс характеризует изменение стоимости продукции в зависимости от изменения уровня цен и количества выпускаемой продукции. 108
Применение методов статистики в оценочной практике Агрегатный индекс физического объема имеет вид: J g п 1 Е g • Р i = l 1 п Е g° р: i = l 1 Рассмотрим пример (табл. 6.7.1). Таблица 6.7.1 Объем выпуска продукции по видам Виды продукции Выпуск про- дукции в натуральном выражении Цена продук- ции за единицу, тыс.руб. Индиви- дуальные индексы физи- ческого объема продукции g g° Индиви- дуальные индексы цен i =4 р р° базис- ный период g" отчет- ный период g1 базис- ный период р° отчет- ный период Р1 Панели сборные же- лезобетонные, шт. 1100 1150 10,8 12,5 1,045 1,157 Перемычки сборные железобетонные, шт. 815 1080 0,54 0,68 1,325 1,259 Агрегатный индекс динамики физического объема составит: 1150 х 12,5 + 1080 х 0,68 , ЛС/Э 1 =----------------------------= 1,056. g 1100 X 12,5 + 815 X 0,68 Индекс стоимости продукции: 1150 x 12,5 + 1080 x 0,68 „ 1 = -------------------------= 1,226. pg 1100 х 10,8 + 815 х 0,54 Индивидуальные индексы физического объема по видам про- дукции существенно отличаются : (1,045 и 1,325). Индексы цен различаются в меньшей степени (1,157 и 1,259), хотя оба показа- теля выше по первому виду продукции. Базисные индексы определяются как отношение уровня по- казателя в анализируемом периоде с постоянной базой сравнения. Цепные индексы определяются на основе сравнений с предыдущим периодом (табл. 6.7.2). 109
Формулы расчета индексов за 4 условных периода (0,1, 2, 3) 110 Таблица 6.19 Индексы Базисные Цепные Физиче- ского объема продук- ции Индивидуальные i см I о co |ем ЪД| bo etyo|'bD Агре- гат- ные В ценах базисного периода Ер° g*. Ер° g2. Хр° g3 £p°g0’ Xp°g°’ £p°g° Ep"g‘ Ep°g2 Ep°g3 Ep°g°' E^g1’ Ep°g2 В ценах отчетного периода Ep1 g1 Ep2 g2 £p3g3 Xp'g0’ Xp2g°’ Xp3g° Ep‘ g'. Ep2 g2. Ep3 g3 Eplg°’ E₽2 g1 ’ Ep* g2 Цен Индивидуальные PL.Pi.PL p0’’ p0’ p° "O I CM a Lj~a ^|6a i Агре- гат- ные С весами базисного периода Ep1 gu Ep2 g° Ep3 gu X^g0’ Xp0g0’ Xpog° Ep1 g° Ep2g° Ep3g° Ep°g°’ Ep1 g°’ Ep2g° С весами отчетного периода Ep1 g1 Ep2 g2. Ep3 g3 £pog‘’ Ep°g2’ Xp°g3 Ep1 g‘. Ep2 g2. Ep3 g3 Ep0^’ Ep‘g2 ’ Ep2 g3 Стоимо- сти Индивидуальные 1 _2 __2 _3 .,3 p g . p g . p g p0,g° ’ p° g° ’ p° g° cc О ЪХ) bjO CO CM a a ем т- a a ~аГа Агрегатные Ep1 g1 Ep2 g2 Ep3g3 Ep’g1’ Ep°g2’ Ep°g3 Ep‘ g‘. Ep2 g2. Epj g3 Ep° g°’ Ep' g‘ ’ E₽2 g2 Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Применение методов статистики в оценочной практике Индексы в макроэкономике Проблемы международных экономических сопоставлений об- условлены тем, что сравниваемые объекты могут иметь разные структуру, порядок определения и другие отличия. Наиболее распространенным направлением применения ин- дексного метода является анализ состояния рынка ценных бумаг. Индикаторы рынка ценных бумаг рассчитывается по их видам: облигации, акции, опционы, фьючерсы, свопы. По степени обобщения информации выделяют следующие по- казатели: • интегральные, характеризующие состояние рынка одним обобщающим показателем. Например, сводный индекс Доу-Джонса рассчитывается по акциям 30 крупнейших промышленных корпораций, 20 транспортных и 15 коммунальных. • Частные, дополняющие интегральные показатели. Напри- мер, изменение курса акций отдельных компаний. Практически можно использовать следующие методики опреде- ления интегральных индексов: 1. Рассчитывается темп роста (снижения) средней цены акции, определенной по формуле простой средней арифметической. 2. Рассчитывается темп роста (снижения) средневзвешенной цены акции (в качестве весов применяют количество акций в обращении). 3. Рассчитывается средний арифметический темп прироста (снижения) цены акций. 4. Рассчитывается средний геометрический темп прироста (снижения) цены акций. Рассмотрим пример расчета индексов цен акций (табл. 6.7.3). Таблица 6.7.3 Курсы акций и их динамика Компании Курс акций, дол. Количество выпущен- ных акций, шт. g. Прирост курса акций, % Рыночная стоимость всех акций, тыс. дол. базисный период Р® текущий период.?/ базисный период g текущий период P.g Альфа-Плюс 40 42 1500 +2 > 60000 63000 Меркурий 60 54 1200 -6 72000 64800 Престиж 98 102 800 +4 78400 81600 Итого X X 3500 X 210400 209400 111
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости Индексы цен: 1. На основе средней цены акции рассчитывается как простая средняя арифметическая: в базисном периоде -о 40 +60 +98 _ Р = --------------= 66 дол. 3 в отчетном периоде -1 42 + 54 + 102 _ Р = -------------- = 66 дол. 3 Индекс цен акций: В среднем прироста не произошло, хотя индивидуальные индек- сы изменились. В частности, по компании «Меркурий» i =54 : 60 = 0,90. р ’ 2. Расчет индекса на основе учета количества выпущенных акций: i Р 209400 210400 = 0,995. Индекс показывает падение цен на 0,5 %. 3. Расчет индекса цен на основе среднего арифметического темпа прироста цен акций: - = 0,02+ (>0,06) + 0,04 = пр 3 4. Расчет индекса цен на основе среднего геометрического темпа прироста: Тпр = 3^(1 + 0,2)- (1 - 0,06)- (1 + 0,04) = 0,999.
7. Математические методы в оценке 7.1. Методы прогнозирования показателей деятельности предприятий и доходности объектов недвижимости Одной из актуальных проблем применения доходного подхода в оценке имущества, включая недвижимость, является прогнозиро- вание показателей доходности. Применение метода капитализации чистой прибыли основано на прогнозировании прибыли на 1 год после даты оценки. Применение метода дисконтированных денеж- ных потоков требует более длительных прогнозных периодов, т. е. построения и обработки временных рядов. В процессе прогнозирования возникает ряд методологических проблем, правильное решение которых обеспечит более достовер- ную оценку бизнеса. В частности: • обоснованный выбор горизонта прогнозирования; • установление, присущи ли показателям предприятия се- зонные и циклические колебания; • правильный выбор метода прогнозирования. Методы прогнозирования на основе построения временных рядов применяются в тех случаях, если характер влияния различных внешних и внутренних факторов на показатели предприятия со временем не меняется. Совкупность данных, в которых время является независимой переменной, называется временным рядом. Общее изменение значений переменной величины во времени называется трендом. Тренд может быть возрастающим либо убы- вающим. Метод тренда Рассмотрим метод тренда на примере прогнозирования развития производства строительных материалов на период до 2007 года. Ретроспективные данные взяты за 5 лет (табл. 7.1.1). 113
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости В практике оценки наиболее обоснованным является выбор в качестве ретроспективного 5-летний период, совпадающий с про* гнозным периодом. Лишь в тех случаях, если предприятие новое и имеет более короткую предысторию, этот период может быть более коротким. Но эту меру следует считать вынужденной и до- полнительно корректировать полученные результаты. В оценке недвижимости прогнозные периоды более длительны. Таблица 7.1.1 Показатели производства строительных материалов, млрд руб. Показатель 1998 г. 1999 г. 2000 г. 2001 г. 2002 г. Объем производства 428,35 556,3 1163,8 1103,8 1208,7 Ретроспективная информация указывает на неуклонный рост показателей по годам, поэтому для выравнивания временного ряда принята модель прямой линии, имеющая следующий общий вид: yt = a + bt, (7.1.1) где t - независимый параметр времени, год. Параметры а и Ъ характеризуют пересечения графика прямой с осью ординат и наклон линии тренда. Применив метод наименьших квадратов, можно данные параметры определить по формулам: ь = п£ху- £х£у (7л 2) пХ* - (Хх/ а = ХУ _ ЬХХ (7.!.3, п п где п - количество ретроспективных периодов; х - порядковый номер ретроспективного периода; у - значение прогнозируемого показателя. Исходные и промежуточные расчетные данные для расчета па- раметров а и b приведены ниже (табл. 7.1.2). Таблица 7.1.2 Расчет параметров уровня тренда X (год) У (млрд руб.) ХУ X2 у2 у. (у-у.) (у-у,)2 1 428,3 428,3 1 183440,9 470,5 -42,2 1780,8 2 556,3 1112,6 4 309469,7 681,3 -125 15625,0 114
Математические методы в оценке Окончание табл. 7.1.2 3 1163,8 3491,4 9 *1354430,0 892,1 271,7 73820,9 4 1103,8 4415,2 16 1218374,0 1102,9 0,9 0,8 5 1208,7 6043,5 25 1460956,0 1313,7 -105 11025,0 Z=15 4460,9 66913,5 55 24426300,0 X X 102252,5 отсюда: b == 210,8 а = 259,7 Уравнение тренда для анализируемой совокупности данных имеет вид: у = 259,7 +210,8 t (7.1.4) На основе данного уравнения получены прогнозные значения на 6,7,8,9 и 10 годы (млрд руб.): 2003 г.-1524,6 2004 г.-1735,5 2005 г. - 1946,3 2006 г.-2157,1 2007 г.-2367,9 По сути данный метод предполагает прогнозирование на базе до- стигнутого, что правомерно в случае стабильного роста показателей в ретроспективном периоде и при условии, что никаких событий, способных нарушить линейный характер изменений, не произойдет и влияние рыночных факторов на изучаемый показателе останемся таким же. Расчетные показатели требуют корректировок с помощью кри- терия Стьюдента (ta): У» = у.1Ч х ау’ (7.1.5) где yt - скорректированное значение точечного прогноза; yt - точечный прогноз на очередной год; ta - коэффициент доверия по Стьюденту; оу - среднеквадратическое отклонение значений прогнози- руемого показателя: = JE(y ' yt)2 (7.1.6) У V n - L ’ 115
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости где у - ретроспективное значение показателя по годам; - значения ретроспективных показателей, полученные путем аналитического выравнивания; п - количество аналитических периодов (в нашем примере -5); L - количество переменных значений, включенных в анализ (в нашем примере L = 2). По стандартным таблицам определен критерий Стьюдента tn — 0.981 для L = 2 и п =5. Среднеквадратическое отклонение получено в размере 184,6 млн руб. Тогда величина корректировок составит 181,1 (0,981 х 184,6), а скорректированные прогнозные значения следующие (млрд руб.): 2003 г.: 1524,6 ±181,1 2004 г.: 1735,5 ±181,1 2005 г.: 1946,3 ±181,1 2006 г.: 2157,1 ±181,1 2007 г.: 2367,9 ±181,1 Прибавление к базовому трендовому значению величины кор- ректировки обеспечивает оптимистический прогноз показателя, а вычитание — пессимистический. Процент отклонений от трендового значения по годам составит, соответственно: 2003 г.-11,9 2004 г. - 10,4 2005 г. -9,3 2006 г.-8,4 2007 г. - 7,6. Значения процентных отклонений позволяют судить о степени риска бизнеса: является этот риск существенным или им можно пренебречь. Прогнозирование с учетом сезонных и циклических компонент В тех случаях, если в прогнозируемых показателях высока сезонная или циклическая компонента, необходимо произвести соответствующие корректировки, которые обеспечат более досто- верный прогноз. Для этой цели применяют два типа моделей: • модели с аддитивной компонентой; • модели с мультипликативной компонентой. 116
Математические методы в оценке Как правило, сезонные колебания проявляются в пределах года. При построении длительных временных рядов (20 и более лет) мо- гут проявляться циклические колебания. И те, и другие следует учитывать при прогнозировании. Метод скользящей средней позволяет выравнивать тренд фак- тических значений через сглаживание сезонных и циклических колебаний. Методика анализа временных рядов с аддитивной компонентой Модель с аддитивной компонентой имеет вид: A = T + S + E, (7.1.7) где А - фактические значения показателя; Т - трендовое значение показателя; S - сезонная вариация; Е - ошибка. Рассмотрим пример прогнозирования на основе аддитивной модели с сезонной компонентой (табл. 7.1.3). Таблица 7.1.3 Данные о продажах в ретроспективном периоде (13 месяцев), тыс. шт. Номер кварт. Объем продаж А Итого за 4 квар- тала Скользящая средняя за 4 квартала (гр.З : 4) Центрирован- ная скользя- щая средняя Т Оценка сезонной компоненты A-T=S+E 1 2 3 4 5 6 1 239 2 201 919 229,75 240,4 -58,4 3 182 1004 251,0 260,6 +36,4 4 297 1081 270,25 279,6 +44,4 5 324 1156 289,0 229,9 -21,9 6 278 1243 310,75 320,4 -63,4 7 257 1230 330,0 340,3 +43,8 8 384 1402 350,5 360,2 +40,8 9 401 1480 370,0 379,8 -19,8 10 360 1558 389,5 399,5 -64,5 11 335 1638 409,5 12 462 13 481 117
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости Графическое изображение (рис. 7.1.1) динамики продаж пока- зывает, что тренд возрастающий. В течение 3 лет продажи зимой выше, нежели в другие сезоны, и эта тенденция не меняется, т. е. сезонная компонента присутствует и ее следует учесть. В целом объем продаж возрос за анализируемый период с 239 до 481 тыс. штук, однако есть сезонные колебания, которые прак- тически постоянны. Это указывает на обоснованность применения аддитивной модели. Для того чтобы элиминировать влияние сезонной компоненты, используем метод скользящей средней. Для этой цели получим среднее арифметическое значение объема продаж за первые 4 квар- тала (1-й год), что составит 229,75 тыс.шт. Полученное значение уже не содержит сезонной компоненты, так как является средней величиной за год. Таким образом, получено значение тренда для середины года (середина между 2 и 3 кварталами). Последовательно передвигаясь вперед с интервалами в 4 месяца, можно получить скользящие средние для всего множества исходных данных (гр.4 табл. 7.1.3). Центрированные скользящие средние (гр.5 табл. 7.1.3) получе- ны как средняя величина для каждой пары Значений. Значение сезонных оценок следует усреднить (табл. 7.1.4), ис- пользовав информацию табл. 7.1.3. (гр.6). Рис. 7.1.1. Динамика продаж 118
Математические методы в оценке Таблица 7.1.4 Расчет средних значений сезонной компоненты, тыс. шт. Год Квартал 1 2 3 4 Сумма Показатели 1 — — -58,4 +36,4 X 2 +44,4 -21,9 -63,4 +43,8 X 3 +40,8 -19,8 -64,5 - X Итого +85,2 -41,7 -186,3 +80,2 X Среднее значение 85,2 : 2 -41,7:2 -186,3 : 2 80,2 : 2 X Оценка сезонной ком- поненты +42,6 -20,8 -62,1 +40,1 0,2 Скорректированная сезонная компонента +42,6 -20,7 -62,0 +40,1 0 Аналогичная процедура применима при определении сезонной вариации за любой промежуток времени. Например, недельные данные следует элиминировать, рассчитывая сезонную компонен- ту не по четырем, а семи точкам, и, соответственно, скользящая средняя представляет собой значение прогнозируемого показателя в середине недели (четверг). Расчет показателей с учетом сезонной компоненты приведен в табл. 7.1.5. Таблица 7.1.5 Скорректированные показатели, тыс.шт. Кварталы Объем продаж, А Сезонная компонента, S Скорректированный (десезонали- зированный) объем продаж A—S=T+E 1 239 +42.7 196,4 2 201 -20,7 221,7 3 182 -62,0 244,0 4 297 +40,1 256,9 5 324 +42,6 281,4 6 278 -20,7 298,7 7 237 -62,0 391,0 8 384 +40,1 343,9 9 401 +42,6 358,6 10 360 -20,7 380,7 11 335 -62,0 397,1 12 462 +40,1 421,9 13 481 +42,6 438,4 119
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости Поскольку график временного ряда (см. рис. 7.1.1) указыва- ет на линейную возрастающую зависимость, для определения трендовых значений (Т), рассчитаем уравнение прямолинейной зависимости: Т = а + bt, где t - номер квартала. Расчетным путем с применением формул 7.1.2 и 7.1.3 получена зависимость: у = 180,0 + 20,0 xt. (7.1.8) Трендовые значения (Т) и ошибку (У) определим в табл. 7.1.6. Таблица 7.1.6 Расчет тренда и ошибки, тыс. шт. Номер квар- тала t Объем про- даж, А Сезонная компо- нента, S Трендовые значе- ния (формула у = 180.0 + 20.0 х t) Ошибка A-S-T=E Ква- драт ошибки Е2 1 239 +42,6 200 -3,6 12,96 2 201 -20,7 220 +1,7 2,89 3 182 -62,0 240 +4,0 16,0 4 297 +40,1 260 -3,1 9,61 5 324 +42,6 280 + 1,4 1,96 6 278 -20,7 300 -1,3 1,69 7 257 -62,0 320 -1,0 1,00 8 384 +40,1 340 +3,9 15,21 9 401 +42,6 360 -1,6 2,56 10 360 -20,7 380 +0,7 0,49 11 335 -62,0 400 -3,0 9,00 12 462 +40,1 420 +1,9 3,61 13 481 X 440 -1,6 2,56 Сумма X X X 28,7 78,85 Среднее абсолютное отклонение: Х(Е.) 28,7 МАД = -------Ь- = -^- = 2,2. 7.1.9 п 13 Среднее квадратичное отклонение: MSE = = J~—- - 2,41. 7.1.10 V п \ 13 120
Математические методы в оценке Учитывая порядок исходных значений, ошибку следует считать несущественной. Прогнозные значения на последующие кварталы с помощью аддитивной модели определяются следующим образом. На 14 квартале трендовые значения составят 460 тыс.шт. (180 + 20 х 14), а с учетом сезонной компоненты 439,3 тыс.шт. (460-20,7). Чем длительнее прогнозируемый период, тем больше погреш- ность прогноза. В оценке бизнеса прогнозный период следует при- нимать равным ретроспективному периоду. В оценке недвижимости следует ориентироваться на износ объекта с учетом хронологиче- ского возраста. Прогнозирование на основе модели с мультипликативной компонентой Указанная модель имеет вид: A = TxSxE. (7.1.11) Применение модели целесообразно в том случае, если значение сезонной компоненты со временем увеличивается. Рассмотрим пример (табл. 7.1.7). Таблица 7.1.7. Объемы продаж, тыс.шт. Номер кварта- ла, t Объем продаж, А Скользящая средняя за 4 квартала Центриров. скользящая средняя, Т Коэф, се- зонности А/Т = S х Е 1 70 2 66 fiQ, 70 + 66 + 65 + 71 68( . ) 4 3 65 70,25 69,13 (68 + 70,25) 2 0,940 (65 :69,13) 4 71 70,25 70,25 1,011 5 79 70,75 70,50 1,21 6 66 73,50 72,13 0,915 7 67 74,75 74,13 0,904 8 82 75,50 75,13 1,092 9 84 76,75 76,13 1,103 10 69 78,0 77,13 0,892 11 72 80,50 79,25 0,909 12 87 X X X 13 94 X X X 121
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости Точечная диаграмма (рис. 7.1.2) показывает, что объемы про- даж имеют сезонные колебания и их значения в зимний период выше, чем в другие сезоны. Однако размах вариации постоянно возрастает, что указывает на необходимость применить модель с мультипликативной сезонной компонентой. Так же, как и в предыдущей модели, применяется метод сколь- зящей средней (табл. 7.1.7 гр.3,4, 5). Полученные значения усред- няем (табл. 7.1.8). Объем Рис. 7.1.2. График фактических объемов продаж Таблица 7.1.8 Средние значения сезонной компоненты, тыс.шт. Год Номер квартала 1 2 3 4 Сумма Итого 1 - - 0,940 1,011 X 2 1,121 0,915 0,904 1,092 X 3 1,103 0,892 0,909 - X 2,224 1,807 2,753 2,103 X Среднее значение сезонной компо- ненты 2,224 : 2 = = 1,112 1,807:2 = = 0,903 2,753:3 = = 0,918 2,103:2 = = 1,051 3,984 Скорректиро- ванное значение (умножаем преды- дущее значение на 4/3,984) 1,116х ,1,112x4 Х ( 3,984 ) 0,907 0,922 1,055 4,0 122
Математические методы в оценке Сезонные воздействия на продажи следующие: 1-й и 4-й кварталы характеризуются увеличением объема продаж, соответственно, на 11,6 и 5,5 %. В двух других кварталах объемы продаж снижаются. Процедура корректировок объемов продаж с учетом сезонности проведена в табл. 7.1.9. Таблица 7.1.9 Расчет скорректированного объема продаж, тыс.шт. Номер кварта- ла, t Объем про- даж, А Коэф, сезон- ности, S Скорректированный объ- ем продаж, А/S = Т х Е 1 70 1,116 62,7 2 66 0,907 72,8 3 65 0,922 70,6 4 7L 1,055 67,3 5 79 1,116 70,8 6 66 0,907 72,8 7 67 0,922 72,7 8 82 1,055 77,7 9 84 1,116 75,2 10 69 0,907 76,1 11 72 0,922 78,2 12 87 1,055 82,4 13 94 1,116 84,2 Расположение точек на рис. 7.1.2 позволяет принять гипотезу о линейности и возрастающем характере тренда. Воспользовавшись методом наименьших квадратов, получим уравнение тренда: Т = 64,6 + 1,36 х t (7.1.12) Расчет ошибки (Е) проведен в табл. 7.1.10. Таблица 7.1.10 Расчет ошибки, тыс.шт. Номер кварта- ла Объем про- даж Коэффици- ент сезон- ности Трендовые значения, Т Ошибка 1 2 3 4 5 6 7 t А S (ф-ла 1.12) TxS А/(Т х S) А-(Т х S) 1 70 1,116 66,0 73,7 0,95 -3,7 2 66 0,907 67,3 61,0 1,08 +5,0 3 65 0,920 68,7 63,3 1,03 +1,7 123
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости Окончание табл. 7.1.10 1 2 3 4 5 6- 7 4 71 1,055 70,0 73,9 0,96 -2,9 5 79 1,116 71,4 79,7 0,99 -0,7 6 66 0,907 72,8 66,0 1,0 0 7 67 0,920 74,1 68,3 0,98 -1,3 8 82 1,055 75,5 79,7 1,03 4-2,3 9 84 1,116 76,8 85,7 0,98 1,7 10 69 0,907 78,2 70,9 0,97 1,9 11 72 0,920 79,6 73,3 0,98 1,3 12 87 1,055 80,9 85,4 1,02 + 1,6 13 94 1,116 82,3 91,9 1,02 +2,1 На основании проведенных расчетов можно составить прогноз на последующие периоды. Например, в 14 квартале прогнозного периода предполагаемые объемы продаж (F) составят: FM = (64,6 4-1,36 х 14) х 0,907 == 75,9 тыс.шт. 7. 2. Метод экспертных оценок Экспертные оценки - это эвристические оценки, основанные на интуиции, знаниях и опыте эксперта. Применяются в тех случаях, если невозможно применить другие методы экономических изме- рений. Согласованность мнений экспертов указывает на высокое качество экспертизы, хотя это не единственный критерий. Согласованность мнений экспертов оценивается с помощью коэффициента конкордации Кендалла: W= 12 х S / [m2 х (п3 - п)], где S - сумма квадратов отклонений всех оценок рангов каждого объекта экспертизы от средней арифметической величины рангов; п - число экспертов; m - число объектов экспертизы. Коэффициент конкордации изменяется в пределах от 0 до 1. Если его значение превышает 0,4 + 0,5 - качество экспертизы считается удовлетворительным, если W = 0,70 4- 0,80 - высоким. 124
Математические методы в оценке Пример. Определить степень согласованности мнений 5 экспер- тов, которым предложено из 7 показателей установить приоритеты их влияния на стоимость объекта оценки (табл. 7.2.1). Таблица 7.2.1 Определение степени согласованности экспертных оценок Номер пок-ля Оценка экс- перта Сумма рангов Ср. арифм. оценка экс- пертов Отклон. от сред- него Квадрат отклоне- ний 1 2 3 4 5 1 4 6 4 4 3 21 4,2 1 1 2 3 3 2 3 4 15 3,0 -5 25 3 2 2 1 2 2 9 1,8 -11 121 4 6 5 6 5 6 28 5,6 +8 64 5 1 1 3 1 1 7 1,4 -13 169 6 5 4 5 6 5 25 5 +5 25 7 7 7 7 7 7 35 7 +15 225 Сумма X X X X X X X 0 630 W = 12 х 630 / [52 х (73-7)] = 0,9 Полученное значение свидетельствует о высокой степени согла- сованности мнений экспертов. При равной компетентности экспертов в качестве групповой оценки используется среднеарифметическое значение индивиду- альных оценок экспертов. В нашем примере приоритеты показателей следующие: 5, 3, 2, 1,6, 4 и 7. Для учета различий в компетентности экспертов их оценкам следует присвоить весовые коэффициенты. 7.3. Метод ранговой корреляции Корреляционный анализ предполагает, что анализируемые переменные величины могут быть измерены точно. Однако в оце- ночной практике чаще возникают другие ситуации, когда возможна лишь экспертная оценка значимости показателей. Для измерения количественной связи между ранжированными показателями ис- пользуется метод ранговой корреляции. 125
Методы оценки и технической экспертиз^! недвижимости Коэффициент ранговой корреляции определяется по формуле: , 6 Ed2 г = 1-------о----’ n(г/ - 1) где п - количество анализируемых значений; d - разница между парами ранговых значений. Коэффициент может изменяться в пределах от -1 до +1. Чем его значение выше, тем теснее связь. Пример. Эксперты установили ранги показателей по степени их влияния на оценку стоимости объекта (табл. 7.3.1). Необходимо определить коэффициент ранговой корреляции. Таблица 7.3.1 Определение уровня согласованности мнений экспертов ^^\^Факторы сто- ^'^\ИМОСТИ Эксперты X. Х2 Х3 Х4 Х5 Хв Х7 Х8 Х9 Х.0 Все- го 1. А 1 3 4 9 8 10 2 7 6 5 X 2. В 3 2 5 7 9 10 1 6 4 8 X 3. d(nl-n2) -2 1 -1 2 -1 - 1 1 2 -3 0 4. d2 4 1 1 4 1 1 1 1 4 9 26 Среднее значение рангов (1+3)/ /2=2 2,5 4,5 8 8,5 io 1,5 6,5 5 6,5 X Согласованные ранги 2 3 4 8 9 10 1 6 5 7 X = 0,842, . 6 х 26 г = 1-----------2---- 10 х (10z - 1) Значение коэффициента ранговой корреляции достаточно вы- сокое, оно приближается к единице. Таким образом, общее согласованное достоверное мнение экс- пертов позволяет ранжировать факторы следующим образом: Х7; X/, X ; X ; X• Х10; Х4; Х5; Х_. I7 2’ З7 97 107 47 57 5 7.4. Парный регрессионный анализ Методы регрессии применяются для определения количествен- ной зависимости между двумя и более переменными величинами, 126
Математические методы в оценке в частности, если анализируется влияние одного из показателей (фактор) на некоторый результативный показатель (признак-фак- тор), следует применять модели парного регрессионного анализа, если факторов несколько - модели многофакторного регрессионного анализа. В качестве факторов следует выбирать показатели, отвечающие следующим требованиям: 1. Наличие логической связи с результативным показателем. 2. Количественная измеримость показателя, принятого в каче- стве фактора. 3. Наличие источников информации для расчета факторов. 4. Отсутствие функциональной связи между факторами, вклю- ченными в модель. Уравнение парной регрессии линейного характера имеет общий вид: у = а + Ьх, (7.4.1) где X - фактор, влияющий на результативный показатель; У - при знак-фактор; b - коэффициент регрессии, характеризующий степень влияния X на У; а - постоянная для данной совокупности исходных данных величина, не зависящая от влияния включенного в анализ фактора X. Линия регрессии - это линия наибольшего соответствия, про- ходящая через точки разброса фактических значений, расположен- ных в системе координат. Группа предметов или явлений, объединенных каким-либо об- щим признаком, называется статистической совокупностью. Различают понятия генеральной и выборочной совокупности. Генеральная совокупность - это бесконечный набор значений изучаемой случайной величины. Выборочной совокупностью называют часть случайных величин генеральной совокупности, отобранных из генеральной совокуп- ности для получения сведений о ней. Для того чтобы выполнить задачу выявления закономерностей, выборочная совокупность должна быть репрезентативной (выборка должна быть достаточной и отражать все признаки генеральной совокупности). Рассмотрим пример, построив регрессионную парную линейную модель зависимости стоимости 1 кв.м общей площади жилья от 127
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости фактора удаленности объекта от центра города. Исходные данные и промежуточные значения для расчетов приведены в табл. 7.4.1. Таблица 7.4.1 Исходные данные и промежуточные расчеты №№ объ- екта Стоимость 1 м2, дол. Расстояние до центра, (X) км X2 У2 ХУ 1 170 12 144 28900 2040 2 210 7 49 44100 1470 3 220 6 36 48400 1320 4 170 13 169 28900 2210 5 210 8 64 44100 1680 6 200 7 49 40000 1400 7 200 7 49 40000 1400 8 220 6 36 48400 1320 9 190 10 100 10000 1900 10 180 11 121 32400 1980 11 210 6 36 44100 1260 12 220 6 36 48400 1320 13 180 11 121 32400 1980 14 200 7 49 40000 1400 15 210 6 36 44100 1260 16 220 5 25 48400 1100 Сумма 3210 128 1120 648700 25040 Среднее значение 200,6 8,0 X X X (7.4.2) (7.4.3) Параметры уравнения регрессии определяются по следующим формулам: ь = П £ху- £х £у. П £х2 - (£х)2 ’ £У Ь£х а ~ ; п пп где п - объем выборочной совокупности. Полученное уравнение имеет вид: У = 253,968-6, 667 X Коэффициент регрессии b = -6,667 имеет отрицательное значе- ние, что свидетельствует об обратной связи между X и У: чем больше 128
Математические методы в оценке (7.4.5) удаленность объекта от центра, тем ниже стоимость. Количествен- ное значение 6,667 показывает, что с изменением удаленности объекта на 1 км стоимость снизится на 6,667 дол./м2. Насколько достоверно уравнение отражает реальную картину линейности полученной зависимости, можно определить с помощью линейного коэффициента корреляции К. Пирсона: г = п£ху-£х£у 7n £х2 - Q»2 • >/nSy2 "(ГУ)2 В нашем примере г = -0,953. Значение коэффициента корреля- ции может изменяться в пределах от -1 до +1. Если связь между показателями прямая, г>0, если обратная, г<0. Чем ближе абсолютное значение г к 1, тем теснее связь между показателями. По мере того, как возрастает сила линейной связи, точки на графике будут лежать более близко к прямой линиг, а величина г будет ближе к 1, и наоборот. Вторым показателем, способным характеризовать тесноту связи, является коэффициент детерминации (г2): 2 Х(У-У)2 rz = дау—у, (7.4.6) Пу-уГ где у— значение переменной У в каждой точке, исчисленное на основе уравнения регрессии; У - среднее значение У; У - фактическое значение У. Расчет произведен в табл. 7.4.2. Таблица 7.4.2 Расчет коэффициента детерминации № п/п У X 1=253,968-6,667х 1 (Y-Y) 2 Y-Y (Y-Y) 2 1 2 3 4 5 6 7 8 1 170 12 174,0 -26,6 709,5 -30,6 936,4 2 210 7 207,3 6,7 44,9 9,4 88,4 3 220 6 214,0 13,4 178,6 19,4 376,4 4 170 13 167,3 -33,3 1109,1 -30,6 936,4 5 210 8 200,6 0 0 9,4 88,4 5 - 2696 Симионова 129
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости Окончание табл. 7.4.2 1 2 3 4 5 6 7 8 6 200 7 207,3 6,7 44,9 -0,6 0,4 7 200 7 207,3 6,7 44,9 -0,6 0,4 8 2Й0 6 214,0 13,4 178,6 19,4 376,4 9 190 10 187,3 -13,3 1109,1 -10,6 112,4 10 180 11 180,6 -20 400 -20,6 424,4 11 210 6 214,0 13,4 178,6 9,4 88,4 12 220 6 214,0 13,4 178,6 19,4 376,4 13 180 11 180,6 -20 400 -20,6 424,4 14 200 7 207,3 6,7 44,9 -0,6 0,4 15 210 6 214,0 13,4 178,6 9,4 88,4 16 220 5 220,0 20 400 19,4 376,4 Сумма 3210 128 X X 4267,1 X 4693,8 200,6 8,0 X X X X X Данный показатель характеризует отношение той части вари- ации У, которая объясняется влиянием X, к общей вариации. В нашем случае указанная доля составляет 90,9 % . Для определения значимости коэффициента корреляции между изучаемыми показателями в случае малой выборки исходных статистических данных целесообразно использовать t-критерий Стьюдента. Его применение основано на проверке двух гипотез: 1. Между У и X не существует линейной связи (Р=0). 2. Между У и X существует некоторая линейная связь и х по- могает в прогнозировании У (Р^О). Расчетное значение критерия определяется по формуле: .2 4267,1 4693,8 = 0,909 , где (п-2) ~ число степеней свободы; г - линейный коэффициент корреляции. Если расчетное значение t будет больше, чем табличное, то гипо- теза о нулевом значении коэффициента корреляции в генеральной совокупности не подтверждается; если расчетное значение ниже табличного - в генеральной совокупности корреляция может не наблюдаться. В нашем примере расчетное значение критерия: табличное значение t (0,025,14) = 2,144 130
Математические методы в оценке Полученное расчетное значение выше, следовательно, установ- ленная закономерность может проявляться в генеральной сово- купности. Достоверность полученных результатов анализа во многом за- висит от полноты и достоверности исходных данных. Чтобы определить требуемую величину объема выборки, следует первоначально определиться, какой уровень доверительной вероят- ности нам необходим (например 90, 95 или 99 %). Во многих практических ситуациях зависимость между двумя переменными может иметь нелинейный характер. В частности, параболическая зависимость между показателями имеет вид: у = а + Ьх + сх2 (7.4.7) Система нормальных уравнений, из которой можно получить неизвестные параметры а, b и с, имеет вид: п а 4- b Zx 4- с Zx2 = Z у a Zx 4- b Zx2 4- с Zx3 = Zyx (7.4.8) a Z х24- b Zx3 4- с Zx4 = Zyx2 Теснота связи, характеризующая точность аппроксимации па- раболы, характеризуется корреляционным отношением: Г? t - lr ~(п~2)(. (7.4.9) V 1-г2 Корреляционное отношение имеет диапазон от 0 до 4-1; если п > г, то парабола точнее характеризует закономерность связи показателей, нежели прямая линия. Дополнительной оценкой точности аппроксимации в нелиней- ных моделях является средняя относительная ошибка аппрокси- мации: t = U953)2 - (16 - 2) = п 820 V 1 - (-0.953)2 Рассмотрим пример моделирования параболической зависимо- сти на основе следующих исходных данных (табл. 7.4.3). 131
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости Таблица 7.4.3 Выборочные данные и промежуточные расчеты №№ п/п Стоимость кв.м, дол. У Этажность дома, X X2 X3 X4 ХУ Х2У 1 170 5 25 125 625 850 4250 2 230 3 9 27 81 690 2070 3 240 3 9 27 81 720 2160 4 250 3 9 27 81 750 2250 5 230 2 4 8 16 460 920 6 200 3 9 27 81 600 1800 7 190 4 16 64 256 760 3040 8 170 5 25 125 625 850 4250 9 240 3 9 27 81 720 2160 10 240 2 4 8 16 480 960 11 240 3 9 27 81 720 2160 12 200 1 1 1 1 200 200 Итого 2520 37 129 493 2025 7800 26200 Система уравнений: 12 а + 37 b+ 129 с = 25200 37 а + 129 b + 493 с = 7800 129 а + 493 b + 2025 с = 26220 Отсюда методом подстановки получим: а = 183,37 Ь = 43,025 с = -9,138 Уравнение зависимости стоимости жилой недвижимости от этажа квартиры имеет вид: У = 183,370 + 43,025 X - 9,138 X2 (7.4.10) Полученное уравнение показывает, что чем выше этаж квар- тиры, тем выше стоимость, но до определенного предела (табл. 7.4.4). 132
Математические методы в оценке Таблица 7.4.4 Усредненные показатели стоимости 1 м2 (определены на основе формулы 7.4.10) Этаж Стоимость, дол. 1 217 2 233 3 230 4 209 5 170 Первая производная уравнения (7.4.10) определится следующим образом: У'= 43,025-2 х 9,138 X. Приравняв полученное уравнение к нулю, получим оптимальное значение Хопт: 43,025-2 х 9,138Х = 0 где Хопт = 2,3, т. е. наиболее высокую стоимость имеют квартиры, находящиеся на 2-3 этажах. Проверим тесноту связи с помощью корреляционного отноше- ния, определив его основные параметры в табл. 7.4.5. Таблица 7.4.5 Параметры для расчета показателя тесноты связи №№ п/п У (уравнение 7.4.10) (У - Y)2 (У-У)2 (У-У)/У 1 2 3 4 5 6 1 170 170 0 2180,9 0 2 230 230 0 176,9 0 3 240 230 100 542,9 0,041 4 250 230 400 1108,9 0,079 5 230 233 9 176,9 0,012 6 200 230 900 278,9 0,151 7 190 209 361 712,9 0,101 8 170 170 0 2180,9 0 9 240 230 100 542,9 0,041 10 240 233 49 542,9 0,029 11 240 230 100 542,9 0,041 12 200 217 289 278,9 0,086 Сумма 2600 X 2308 9266,7 0,581 Ср. зн. 216,7 X X X X 133
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости Теснота связи высокая, так как корреляционное отношение близко к единице. Средняя относительная ошибка аппроксимации J2 1 - у)- (7.4.11) S(y-y)2 Для решения проблемы определения достаточности объема выборочной совокупности можно воспользоваться методом уточ- ненной выборки. 7.5. Модели множественной регрессии В большинстве случаев необходимо идентифицировать более одного фактора, влияющего на стоимость объекта оценки. Количе- ственные измерения влияния множества факторов на зависимую переменную (у) можно осуществить на основе методики много- факторного регрессионного анализа. В данном случае, так же как и в парной регрессии, зависимость может характеризоваться как линейной, так и нелинейной связью. Линейная модель множественной регрессии имеет общий вид: y = bo + bixi + b2x2+---+bnxn’ (7.5.1) где bp b2, Ьп - коэффициенты множественной регрессии; хр х2, хп - факторы, влияющие на стоимость объекта оцен- ки, включенные в анализ; Ьо - постоянная величина, не зависящая от влияния ото- бранных факторов; п - объем статической выборочной совокупности данных. Отбор факторов начинается с логического анализа: если вариа- ция у в зависимости от вариации конкретного фактора х логически не объяснима, в модель фактор включать не следует. Можно исследовать линейную зависимость между у и любой комбинацией независимых переменных, однако модель будет иметь силу только в случае, если существует значимая связь и если каж- дый коэффициент регрессии b значимо отличается от нуля. Факторы - это технические, экономические, природно-клима- тические, организационные, технологические, социально-демогра- фические и другие показатели, оказывающие количественное вли- 134
Математические методы в оценке яние на какой-либо результирующий экономический показатель: себестоимость, прибыль, выручка, стоимость объекта, денежный поток. Задача математического моделирования состоит в выявлении количественной связи между факторами и результирующим по- казателем (признак-фактором). Факторы не должны быть тесно связаны между собой, т. е. не должно быть мультиколлинеарности. Рассмотрим методику построения многофакторной регрессион- ной модели на примере (табл. 7.5.1). Необходимо установить за- кономерность влияния на стоимость 1 м2 жилья (у) двух факторов: удаленность от центра города (Xj) и площадь кухни (Х2). Таблица 7.5.1 Расчет параметров регрессионной модели №№ п/п У, дол. Хр км Х2, кв. м (Х,Х,)2 (Х2-Х2)2 (Y2Y2)2 1 200 7 7 4 4 81 2 230 8 9 1 0 441 3 260 . 6 12 9 ,9 2601 4 190 14 9 25 0 361 5 240 6 10 9 1 961 6 190 9 8 0 1 361 7 200 10 6 1 9 81 8 210 8 6 1 9 1 9 190 7 6 4 9 361 10 202 12 8 9 1 49 11 250 6 14 9 25 1681 12 170 14 8 25 1 1521 13 180 9 6 0 9 841 14 220 8 12 1 9 121 15 200 11 12 4 9 81 16 170 10 7 1 4 1521 17 230 12 10 . 9 1 441 18 240 7 12 4 9 961 19 200 9 9 0 0 81 Итого 3972 181 163 116 110 12547 Среднее значе- ние , 209 9 9 X X X Определим парные коэффициенты корреляции: 135
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости между У иХр между У и Х2; между Хх и Х2. Полученные значения приведены в табл. 7.5.2. Промежуточные расчеты опускаем, так как методика такого рода вычислений рас- смотрена ранее. Таблица 7.5.2 Парные коэффициенты корреляции У X. Х2 X. -0,599 1 -0,239 Х2 +0,713 -0,239 1 На основе полученных результатов следует вычислить коэф- фициенты регрессии в стандартизированном виде, опираясь на следующую систему уравнений: pj-0,239 Р2 =-0,599 (7.5.2) -0,239 рх + р2 = 0,713 Решив систему уравнений, получим значения: Р^-0,456 р2 = 0,604 Коэффициенты регрессии в нормализованном виде определим по,формулам: Q где о , о , - у’ xl’ х2 ные по формулам: о У Ь. = р1 • (7.5.3) 1 1 о - xl ь, (7.5.4) 2 2 °х2 Ь0 = ь1*1 ’ Ь2 *2’ (7.5.5) средние квадратичные отклонения, определен- к(У- - У)2 112547 = \ 1- = . = 25,70 (7.5.6) V п V 19 136
Математические методы в оценке Ьо = 209 - (-4,74) х 9-6,44 х 9 = 193,7. Х2, Х3 - средние значения соответствующих переменных. Окончательное уравнение регрессии имеет вид: У = 193,7-4,74 х Х1 + 6,44 х Х2 (7.5.9) Полученная модель указывает на то, что удаленность от центра влияет на стоимость жилья отрицательно и каждый дополнитель- ный 1 км приведет к снижению стоимости 1 кв. м на 4,74 дол. На- против, такой фактор как площадь кухни влияет положительно: увеличение площади на 1 кв. м ведет к росту стоимости 1 кв. м на 6,44 дол. Коэффициент множественной корреляции для данной линейной модели может быть получен по следующей формуле: R= К ' Гих + Р2 * ГУх (7’5Л0) м 1 Ух^ Ух2 R = 7( 0,456) • (-0,599) + 0,604 -0,713 = 0,839 Коэффициент детерминации: Det = R2 = 0,703, т. е. 70,3 % . Коэффициент детерминации R2 измеряет долю вариации у, объ- яснимую влиянием факторов Хр Х2.....Хп, включенных в анализ. В данном случае эта доля составляет 0,703. 137
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости Для оценки полученной модели на достоверность необходимо проверить значимость парных коэффициентов корреляции и ко- эффициентов регрессии каждой независимой переменной. Формула t-критерия Стьюдента: г2 (п- 2) V 1 - г2 (7.5.11) где (п - 2) - число степеней свободы. Критерий следует определить для каждой п^ры, образованной зависимой переменной с каждой независимой переменной. В нашем примере п = 19; г - парный коэффициент корреляции. /(-0,599) (19-2) и = I--------------—— — o,Uo yxl V 1-(-0,599)2 t УХ2 (0,713)2 (19-2) У 1-(0,713)2 4,19 Критические значения t-критериев для уровня значимости 0,025 составляет 2,1098. Рассчитанные нами значения выше (3,08 и 4,19), что дает основание предположить, что парные ко- эффициенты корреляции между указанными показателями в генеральной совокупности не равны нулю и указанная линейная связь действительно существует. Оценим общую значимость полученной многофакторной модели, применив F-критерий Фишера, который определим по формуле: £(у;-у)2 Ky^-Yi)2 F = ±±Ll...2_L : --1---i; (7.5.12) df df регресс. остат. где Y. - значения независимой переменной, рассчитанные на основе модели множественной регрессии; У - среднее значение переменной; У. - статистические значения переменной. Д Y.-Y )2 = 8816,72 и L(Y. - Y.)2 = 3725,72 Данные получены расчетным путем на основе табл. 7.5.1. 138
Математические методы в оценке df^rpecc “ число степеней свободы для регрессии с числом неза- висимых переменных «к», числом данных в совокупности «п». В нашем примере: df = п — 1 = 19- 1—18. регресс. df = df -k = 18-2=16. остат регресс. Из таблиц стандартного распределения F-критерия получим его значение для следующих параметров: уровень значимости = 0,05 к = 2 п-1-к=16 F-критерий = 1/19,43 = 0,051. Расчетное значение F =2,104 > 0,051, что свидетельствует о том, что полученная нами модель имеет высокую достоверность. . Проверим каждое из значений коэффициентов регрессии Ц и Ь2. Граничные значения t-критерия при 5 % уровне, значимости при (n-1-k) степенях свободы следующие: Чо50:1в = ±1’7459- Значение t-критерия: ft -р / — _£___ Значение t-критерия для каждого коэффициента регрессии должно лежать вне указанных границ. Р = 0, если проверяем гипотезу, что между параметрами нет связи и X не помогает в прогнозировании У; р = 1, если выдвигается обратная гипотеза (в нашем примере Р -0); Ь. - значение коэффициента регрессии; Sb.- стандартная ошибкаЬ.. Z(y-y)2 О О — —у: . V(X-X)2 .(п-2) Расчетно получили следующие значения на основе информации, приведенной в табл. 7.5.1. ПУ-У)2 = 3725,72 139
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости S(x1 -хр2 = 116 => 7116 = 10,77 £(х_ -х9)2 = 110 =>7110 =10,49 Ct и . 0,2329 20,35 Полученные нами значения для обеих переменных не выходят за пределы интервального табличного значения, следовательно, полученная модель в целом недостоверна. Применение метода математической статистики для массо- вой оценки объектов Массовая оценка - это оценка систематической группы объектов по состоянию на определенную дату с использованием стандартных процедур анализа статистической информации. Целью массовой оценки являются обоснование базы налогообло- жения, определение стоимости приватизации для объектов. Этапы построения математической модели зависимости стоимо- сти объекта недвижимости от набора факторов для массовой оценки объектов следующие: 1. Формирование базы данных по реальным сделкам с объекта- ми недвижимости (подбор правильных аналогов, исключение нетипичных объектов). 2. Формирование перечня факторов, логически связанных со стоимостью объекта оценки. 3. Классификация факторов и подготовка исходной инфор- мации. Факторы, не поддающиеся количественной оценке, могут быть заданы в символьном (0,1,2...) виде. 4. Математическое моделирование зависимости стоимости объ- екта оценки от набора факторов. 5. Анализ полученной модели и исключение факторов, имею- щих незначительное влияние на стоимость объекта. 6. Повторно моделируется зависимость стоимости объекта от скорректированного набора факторов. 7. Выводится окончательная формула стоимости объекта. 140
Математические методы в оценке Пример. Необходимо осуществить массовую оценку комплекса жилых зданий однотипной серии. Объекты идентифицируются по их почтовому адресу. В качестве факторов отобраны следующие характеристики объ- ектов: Xt - количество комнат; Х2 - общая площадь, кв.м; Х3 - жилая площадь, кв.м; Х4 - площадь кухни, кв.м; Х5 - тип здания (1 - кирпичный; 0 - панельный); Х6 - этажность дома; Х7 - этаж квартиры; Х8 - планировка комнат (1 - смежные; 2 - смежно-раздельные; 3 - раздельные; 4 - однокомнатные); Х9 - тип санузла (1 - ограниченные удобства; 2 - смежный; 3 - раздельный); Х10 - тип горячего водоснабжения (1 - нет горячей воды; 2 - ко- лонка, 3 - централизованное); Хп - наличие лоджии; Х12 - наличие балкона; Х13 - застекление лоджии (балкона); Хи - наличие телефона; Х15 - состояние квартиры (1 - требуется капитальный ремонт; 2 - требуется косметический ремонт; 3 — улучшенное; 4 - евроремонт). Сформировав экономико-математическую модель и выявив наи- более значимые факторы, можно строить формулу оценки.
8. Метод кластерного анализа Метод кластерного анализа относится к методам многомерной клас- сификации объектов и позволяет строить классификацию множества объектов посредством их объединения в группы (кластеры). Пример. Провести классификацию 10 предприятий по двум по- казателям структуры активов (табл. 8.1). Таблица 8.1 Показатели структуры активов, % Предприятие 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Доля ликвид- ных активов 0,27 0,32 0,20 0,27 0,34 0,20 0,22 0,22 0,21 0,23 Доля запасов 0,40 0,39 0,40 0,39 0,30 0,39 0,42 0,52 0,51 0,42 Систематизируем объекты путем их графического изображения (рис. 8.1). В результате анализа выявлено, что объекты действительно можно разделить на 2 однородные группы: • кластер I: объекты 3,6,7,8,9,10; • кластер И: объекты 1,2,4,5. Обобщенная характеристика объектов кластера I: низкая лик- видность активов и высокая доля запасов (60 % объектов). Обобщенная характеристика объектов кластера И: высокая доля Рис. 8.1. Изображение двух кластеров объектов в плоскости показате лей структуры баланса 142
Метод кластерного анализа Для проверки правильности гипотезы о возможности класси- фикации заданного множества объектов п, характеризуемых не- которым t переменных показателей х на некоторое число кластеров к, следует провести дискриминантный анализ и дать проведенной классификации вероятностную оценку.
9. Методы оптимального планирования в оценочной практике Наиболее распространено применение методов оптимального планирования при решении следующих экономических задач: • рациональный раскрой материалов; • оптимальная загрузка оборудования; • рациональные маршруты перевозки грузов; • оптимальное размещение предприятий; • выбор оптимального местоположения объектов. В оценочной практике следует обратиться к методам оптималь- ного планирования для реализации принципа наилучшего и наи- более эффективного использования собственности. Рассмотрим пример. Оптовая торговая база находится в Москве. В силу того, что конкуренция на рынке значительно повлияла на снижение спроса на продукцию данной организации, следует рас- смотреть вариант размещения базы в Московской области. Выбор местоположения обусловлен наличием и географическим положением мелкооптовых посредников. Удобное местоположение базы относительно посредников обеспечит им минимальные транс- портные издержки по доставке грузов на собственные склады или в торговые точки локально размещенной сети розничной торговли. Например, база имеет 3 мелкооптовых потребителей продук- ции со спросом соответственно 50, 70 и 60 тыс. единиц продукции определенного вида. Расстояния между потребителями продукции следующие: и П2-12 км и П3-14 км П2 и П3-15 км Необходимо установить оптимальное местоположение базы. Составим экономико-математическую модель задачи, обо- значив: - расстояние от базы до первого потребителя Пр Х2 - расстояние от базы до второго потребителя П2; Х3 - расстояние от базы до третьего потребителя П3. 144
Методы оптимального планирования в оценочной практике Рис. 9.1. Размещение потребителей относительно оптовой базы Целевая функция: F = 50 Xj + 70 Х2 + 60 Х3. (9.1) Необходимо минимизировать ее значение, найдя соответствую- щие оптимальному значению параметры Хр Х2 и Х3. Ограничения: Х1 + Х2>12 Х2 + Х3>14 (9.2) x^x^is С целью решения данной оптимизационной задачи введем в огра- ничения (9.2) искусственные (со знаком «+») и дополнительные (со знаком «-») переменные значения. К дополнительным переменным отнесем: Х4, Х5, Х6; к искусственным: Х7, Х8, Х9. В целевую функцию дополнительные переменные вводятся с коэффициентом «О», а искусственные - с коэффициентом «М» (бесконечно большое число). Модифицированная экономико-математическая модель: F = 50 Х2 + 70 Х2 + 60 Х3 + 0 Х4 + +0 X. +0 Хй + МХ7 + МХ8 + М XQ. (9.3) X, + х2 - х4 + X, = 12 Х2 + Х3-Х5 + Х8=14 (9.4) ’ Xj + X^Xe + X^ 15 В результате преобразований неравенство (9.2) превратилось в равенство(9.4). Составим первоначальный план, который будет оптимизирован с помощью симплексного метода (табл. 9.1). 145
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости Отправной план Таблица 9.1 Коэффициенты С, О 50 70 60 0 0 0 м м м С XJ ба- зис Хо X, Х2 Хз Х. х5 Х6 Хт Х8 Х8 м Х7 12. 1 0 -1 0 0 1 0 0 м х9 14^ V 1 1 0 -1 0 0 1 0 м Х9 15г 0 1 0 0 -1 0 0 1 Целевая функ- ция 41М 2М -50 2М -70 2М -60 -м -м -м 0 0 0 Для того чтобы план можно было считать оптимальным, в целевой строке не должно быть «+» значений. В нашем случае 2М - 50 > 0; 2М - 70 > 0; 2М - 60 > 0. Следовательно, надо оптимизировать перво- начальный план (табл. 9.1) и перейти к новому (табл. 9.2). Для этой цели необходимо: 1. В целевой строке найти максимальное «4-» число (в данном примере им является «2М-50»). Соответствующий ему стол- бец «Х^ называют генеральным. 2. Определим соотношение элементов столбца « Хо » к соответству- ющим элементам генерального столбца и выберем минимальное, которое и является генеральным элементом (у нас минимальное соотношение 12:1 и соответствующая ему «1»). 3. Перейдем к новой табл. 9.2, применив следующие процедуры: • все элементы генеральной строки (Х7) делим на генеральный элемент и вносим в табл. 9.2; • элементы генерального столбца заменяем нулями; • остальные элементы определяем по следующей схеме. На- пример, элемент (Х9, Хо) определится как: 15 1-12 1 Q -------------------- — ,5 генеральный элемент Таблица 9.2 Поиск оптимального плана Коэффи- циенты С XI О 50 70 60 0 0 0 м м м С XI базис X» X. Х2 Х3 Х4 Х5 Х6 Х7 Х8 Х9 50 X, 12 1 1 0 -1 0 0 1 0 0 М 14 0 1 1 0 -1 0 0 1 0 146
Методы оптимального планирования в оценочной практике Окончание табл. 9.2 м X, 3 0 -1 |±1] 1 0 -1 -1 0 1 Целевая функ- ция 17М +600 0 -20 2М -60 м -50 -м -М -2М +50 0 0 Коэффи- циенты с. XI 0 50 70 60 0 0 0 М м М С XI базис Хо х. Х2 Х3 х4 Хз Хо Х7 х8 X, 50 Х| 12 1 1 0 -1 0 0 1 0 0 М х8 11 0 0 -1 -1 1 1 1 -1 60 Хз 3 0 -1 1 1 0 -1 -1 0 1 Целевая функ- ция ИМ +780 0 2М -80 0 -м + 10 -м м -60 -2М -10 0 -2М +60 Коэффи- циенты с. XI О 50 70 60 0 0 0 м м м С XI базис Хо х. х2 Хз X. Х5 Хз Х7 Х8 X, 50 х. 13/2 1 0 0 -1/2 1/2 -1/2 1/2 -1/2 1/2 70 хг 11/2 0 1 0 -1/2 -1/2 1/2 1/2 1/2 -1/2 60 Хз 17/2 0 0 1 1/2 -1/2 -1/2 -1/2 1/2 1/2 Целевая функ- ция 1220 0 0 0 -30 -40 -20 -30 -м 40 -М -20 -М В табл. 9.2 найдено оптимальное решение, удовлетворяющее всем условиям задачи: / Х1 = 13/2 км. Х2 = 11/2 км. Х3=17/2 км. Это решение обеспечивает минимальный грузооборот 1220 т. км. Для решения такого рода задач в Excel следует найти на панели инструментов меню «Сервис» и перейти к «Поиск решения».
10. Механизмы дисконтирования и капитализации в оценке 10.1. Функции сложного процента Накопленная сумма единицы (сложный процент) Для расчета сложного процента, суть которого состоит в опреде- лении суммы накопленной денежной единицы за несколько пери- одов с фиксированной ставкой процента на вложенный капитал, применяется формула: Sn = So х (l+i)n, где Sn — сумма после «п» периодов; So - начальная сумма; i - ставка процента на капитал за определенный период; п - число периодов накопления. Например, если в течение 5 лет на депозите находится сумма в 10000 дол. и процент на капитал составляет 10 % , то к концу ука- занного периода накопленная по схеме сложного процента сумма составит 16105,1 тыс. дол. [(10000 х (1 + 0.1)5]. Возможна схема более частого, нежели годовой период, нако- пления (квартал, месяц, день). Ежедневное накопление денежной суммы называют непрерывным накоплением. Формула для ежеквартального накопления: S =S «(1 + —)п4; п о 4 S = 10000.(1+ ^^)5'4 = 16386д п 4 Формула для ежемесячного накопления: 148
Механизмы дисконтирования и капитализации в оценке S =S • (1 + --- )5 12 = 17326,1 п о 12 Формула для непрерывного (ежедневного) накопления: S = 10000(1 + — )5 360 = 16486,0 п 360 Текущая стоимость реверсии Текущая стоимость единицы (реверсии) - это величина, обратная накопленной сумме единицы. Коэффициент текущей стоимости реверсии (коэффициент дис- конта) определяется по формуле: n (1 + i)n Для суммы Vo = 10000 дол. и ставки процента на капитал 10 % в конце 5-летнего периода текущая стоимость реверсии составит 6209 дол. (10000x1/(1+0,1)5). Интервалы между периодами дисконтирования могут быть более частыми, нежели год. Схема расчета текущей стоимости реверсии в таких случаях будет аналогична расчетам накопленной суммы единицы. Текущая стоимость аннуитета Обычный аннуитет определяется как серия равновеликих плате- жей, первый из которых осуществляется к концу первого периода начиная с настоящего момента. Фактор текущей стоимости аннуитета за несколько периодов определяется путем суммирования коэффициентов дисконта за каждый фиксированный период поступления аннуитетных пла- тежей. Например, в течение 5 лет поступают равновеликие платежи 20 дол. Ставка процента на капитал - 10 %. Определим текущую стоимость аннуитета. 149
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости Год Аннуитет- ный платеж Коэффици- ент дисконта Текущая стоимость единицы простого аннуитета гр. 2 х гр. 3 Текущая стоимость 1 2 3 4 5 1 2000 0,909 1818 2 2000 0,826 1652 2000 х 3,790= 3 2000 0,751 1502 = 7580 4 , 2000 0,683 1366 5 2000 0,621 1242 ИТОГО 3,790 (Фактор аннуитета) 7580 (Текущая стоимость простого аннуитета) X Факторы аннуитета (факторы Инвуда) могут быть рассчитаны по формуле: Авансовый аннуитет характеризуется схемой платежей, когда первое поступление происходит немедленно, а последующие пла- тежи поступают через равные интервалы. Год Аннуитет- ный платеж Коэффици- ент дисконта Текущая стои- мость единицы Текущая стоимость авансового аннуитета 1 2000 1,000 2000 2 2000 0,909 1818 2000x4,169= 3 2000 0,826 1652 = 8338 4 2000 0,751 1502 5 2000 0,683 1366 ИТОГО я 4,169 (Фактор аннуитета) 8338 (Текущая сто- имость аван- сового аннуи- тета) X Взнос на амортизацию денежной суммы Амортизация денежной суммы - это процесс погашения долга с течением времени. 150
Механизмы дисконтирования и капитализации в оценке Взнос на амортизацию денежной суммы: 1 _----i--- (1 + i)n Можно определить указанное значение как обратную величину текущей стоимости аннуитета. По данным выше рассмотренного примера взнос на амортизацию денежной суммы за 5 лет составит: Год Денежные поступления Коэффици- ент дисконта Взнос на аморти- зацию денежной единицы Взнос на аморти- зацию денежной суммы 1 2000 0,909 1 /0,909 = 1,100 2000x 1,1 = 2200 2 2000 1,735 0,576 1153 3 2000 2,486 0,402 804 4 2000 3,169 0,315 631 5 2000 3,790 0,264 528 Итого 10 000 X X 5316 Взнос на амортизацию денежной суммы показывает величину обязательного периодического платежа по кредиту, включая про- цент и выплату основной суммы долга, при котором сумма долга будет погашена в течение установленного договором срока. Накопление (рост) денежной суммы за период Фактор накопления денежной суммы позволяет установить, какой по истечении установленного периода будет стоимость серии равновеликих платежей, депонированных в конце каждого пери- одического интервала. Формула накопления за период: sn = s . О i Год Денежная сумма Фактор накопления Накопленная сумма за период 1 2000 (А+0-1)' 1 = 1,ос 0,1 2000x1,0 = 2000 2 2000 2,100 * 4200 3 2000 3,310 6620 151
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости 4 2000 4,641 9282 5 2000 6,105 12210 Итого 10000 34312 Фактор фонда возмещения Фактор фонда возмещения показывает денежную сумму, ко- торую необходимо депонировать в конце каждого периода (перио- дический депозит) для того, чтобы через заданное число периодов остаток составил 1 доллар. Это величина, обратная фактору нако- пления единицы за период. Формула фактора фонда возмещения: --- — ------ млп ------------, Sn Sn -1 (1 + i)n -1 где n - число периодов; i - периодическая ставка процента; 1/S" - фактор фонда возмещения. Фактор фонда возмещения при ставке 10 %, числе периодов - 4 составит: — =----------------= 0,215471. Sn (1 + 0,l)4 -1 В течение 4 лет накопленная сумма составит 1 доллар, из них 0,215471 х 4 = 0,861884 - фонд возмещения, а оставшаяся часть 1-0,861884 = 0,138116 сформировалась за счет процента на вло- женный капитал. Связь между базовыми функциями сложного процента Функция Обратная величина Накопленная сумма единицы (колонка 1) Текущая стоимость единицы (колонка 4) Накопление единицы за период (колонка 2) Фактор фонда возмещения (колонка 3) Текущая стоимость аннуитета (колонка 5) Взнос на амортизацию единицы (колонка 6) 152
Механизмы дисконтирования и капитализации в оценке Шестифакторная таблица сложного процента (фрагмент) (табл. 10.1.1) Годовая ставка - 10 % Частота накопления - 1 год Табл ица 10.1.1 Шестифакторная таблица (для 5 лет), дол. Год Нако- плен- ная сумма 1 Накопле- ние 1 за период (кол. 2) Фактор фонда возме- щения (кол. 3) Текущая стои- мость единицы (кол. 4) Текущая стоимость аннуитета 1 за период (кол. 5) Взнос на аморти- зацию 1 (кол. 6) 1 2 3 4 5 6 7 1 1,10000 1,0000 1,000000 0,9091 0,9091 1,1000000 2 1,2100 2,1000 0,476190 0,8264 1,7355 0,5761905 3 1,3310 3,3100 0,302115 0,7513 2,4869 0,4021148 4 1,4641 4,6410 0,215471 0,6830 3,1699 0,3154708 5 1,6105 1,6105 0,163797 0,6209 3,7908 0,2637975 10.2. Коэффициент капитализации Коэффициент капитализации (capitalization rates) - ставка, используемая для пересчета потока доходов в отдельную сумму капитальной стоимости. Последняя рассчитывается как отношение периодического дохода к коэффициенту капитализации. В сфере недвижимости коэффициент капитализации должен включать про- цент на капитал и во многих случаях - возврат капитала. Используется следующая формула: V = I/K, где V - текущая стоимость; I - периодический доход; К - коэффициент капитализации. Коэффициент капитализации в терминологии оценки недвижи- мости состоит из двух главных элементов: • ставка дохода на инвестиции; • норма возврата инвестиций. К = СДИ + НВИ. 153
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости Первый элемент, доход на инвестиции, применим ко всем по- токам доходов и состоит из следующих элементов: 1. Безрисковая ставка. 2. Компенсация за риск или неопределенность получения по- тока доходов. 3. Компенсация за низкую ликвидность. 4. Компенсация за инвестиционный менеджмент (но не за управ- ление собственностью). В качестве безрисковой ставки может быть принята минималь- ная ставка доходности по государственным долговым ценным бумагам. Компенсация за риск связана с особенностями оцениваемого вида недвижимости; если недвижимость может быть сдана устойчи- вому арендатору, риск считается минимальным; если ненадежному - риск следует определить как высокий. Компенсация за низкую ликвидность объекта недвижимости определяется относительно более ликвидных активов (акции, об- лигации). Компенсация за инвестиционный менеджмент предполагает, что для превращения недвижимости в денежные средства необходимы бо- лее высокие управленческие расходы, нежели для других активов. Компенсация за прогнозируемое возможное снижение стои- мости недвижимости Ставка дохода на инвестиции определяется методом кумулятивно- го построения (табл. 10.2.1). Поправочные показатели установлены в процентах, экспертным методом. При этом эксперт ориентировался на другие доступные инвестору варианты вложения капитала в более ликвидные относительно недвижимости активы. Основанием для корректировок также являются цели и функции оценки, размер капитала, налогообложение доходов от вложения капитала. Таблица 10.2.1 Ставка дохода на инвестиции, % Элементы ставки Лик- видные акции Доход от аренды для главного арендодателя Доход от вла- дения недви- жимостью 1 2 3 4 Безрисковые ставки 5,0 5,0 5,0 Поправка на риск - 4,0 7,0 154
Механизмы дисконтирования и капитализации в оценке Окончание табл. 10.2.1 1 2 3 4 Поправка на низкую ликвидность - 3,0 5,0 Поправка на инвести- ционный менеджмент 0,5 1,0 2,0 Итого 5,5 13,0 19,0 Возврат капитала означает погашение суммы первоначального вложения. В оценочной практике поток доходов оценивается как серия ожидаемых периодических поступлений. В любом случае поток доходов ограничен во времени жизненным циклом объекта недви- жимости, его способностью приносить доходы. Порядок капитализации потока доходов меняется в зависимо- сти от прогнозируемого изменения стоимости капитала (основной суммы), а именно: 1. Стоимость капитала не меняется. 2. Стоимость капитала снизится. 3. Стоимость капитала возрастет. Стоимость капитала не меняется Возмещение капитала происходит из стоимости актива при его перепродаже, исходя из условий, что перепродажа актива возможна по первоначальной цене и платежи будут поступать равновеликими долями. ) Стоимость объекта может быть получена путем капитализации годового дохода по ставке процента на инвестиции, имеющего ана- логичный с объектом недвижимости риск. Учитывать возмещение капитала не следует. Стоимость основной суммы капитала снижается В этом случае часть стоимости возмещаемых инвестиций должна быть получена за счет текущего дохода (коэффициент капитализа- ции включает норму дохода на инвестиции и норму возмещения ожидаемой потери стоимости). Наиболее распространены три следующих метода возмещения инвестированной суммы. v 1. Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга) Данный метод основан на возмещении основной суммы ежегодно равными частями. 155
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости Пример. Кредит в размере 1000 дол. выдан на 4 года под 12 % годовых. Ежегодная прямолинейная норма возврата капитала со- ставит 25 % (100 % : 4 = 25 %) в год. Тогда коэффициент капита- лизации составит: 25 % +12 % = 37 %. Схема возврата капитала Доход 250 + 120 = 370$ Доход 250 + 90 = 340$ Доход 250 + 60 = 310$ Доход 250 + 30 = 280$ Процент 1000$ х 0,12 = =120$ Процент (1000-250)х 0,12= =90$ Процент (1000-250х2) х х 0,12 =60$ Процент (1000-250 хЗ)х х 0,12 =30$ Возмещение основной суммы Возмещение основной суммы Возмещение ' основной суммы Возмещение основной суммы 250$ 250$ 250$ 250$ 1 2 3 4 годы При доходе 1-го года 370 дол. стоимость кредита (капитализи- рованная) составит 370 : 0,37 = 1000 дол. При прямолинейном возмещении капитала ежегодные сум- марные выплаты постепенно снижаются (370; 340; 310; 280), т. . е. данный метод соответствует убывающим потокам доходов и не должен применяться для потоков равновеликих доходов. 2. Равномерно-аннуитетный метод (метод Инвуда) Норма возврата капитала в данном методе равна ставке дохода капитала. При условии полного 100 % погашения основной суммы в * 1000$ к концу 4-го года ежегодные аннуитетные платежи долж- ны составлять 329,23$ (согласно кол. 6 табл. 10.1.1 взнос на амортизацию суммы 1$ составляет при 12 % годовых 0,32923). Постоянный платеж будет поступать в конце года. 329,23$ 329,23$ 329,23$ 329,23$ Процент 1000$ х 0,12 = =120$ Процент (1000-209,23) х 0,12 = =94,89$ Процент (1000-329,23- 234,34) х 0,12 = =66,78$ Процент (1000-329,23- 234,34-262,44) х 0,12 = 35,28$ С Возмещение основной суммы Возмещение основной суммы Возмещение основной суммы Возмещение основной суммы 329,23-120 = =209,23$ 329,23-94.89 = =234,34$ 329,23-66,78 = =262,44$ 329,23-35,28 = =293,95$ 156
Механизмы дисконтирования и капитализации в оценке Таким образом, коэффициент капитализации составляет 0,32923 (0,12 + 0,20923): процент на капитал 4- фактор фонда возмещения (кол. 3 табл. 10.1.1). 3. Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда) Особенностью метода является применение безрисковой ставки процента на капитал как основу для расчета возмещаемых сумм. Например, доходность инвестиций определена в размере 12 % го довых в течение 4 лет. Фактор фонда возмещения при 5 % за 4 года составляет 0,232, а коэффициент капитализации составит: 0,12 + 0,232 = 0,352. Таблица 10.2.2 Расчет ставки капитализации Доход на инвестиции % Безрисковая ставка 9 Поправка на неликвидность 1 Поправка на инвестиционный менеджмент 1 Поправка на риск 1 Итого 12 Плюс возврат инвестиций (за 30 лет) Метод Ринга (100 % : 30) 3,33 Метод Хоскольда (6 %) 1,26 Метод Инвуда (12 %) 0,41 Итого ставки капитализации Метод Ринга (12 + 3,33) 15,33 Метод Хоскольда (12 + 1,26) 13,26 Метод Инвуда (12 + 0,41) 12,41 Частичное возмещение капитала Инвестиции могут потерять свою стоимость частично, т. е. часть стоимости вернется за счет перепродажи актива. Например, актив через 4 года владения будет продан за 50 % его первоначальной стоимости. Определим ставку капитализации прямолинейным методом: норма доходности - 12 %; норма возврата инвестиций: (100 % : 4) х 0,5 = 12,5 % ; ставка капитализации: 12 + 12,5 = 24,5 %. 157
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости Методом Инвуда: норма доходности - 12 % ; норма возврата инвестиций: (0,209 х 0,5 = 0,1045) -10,45 %; ставка капитализации: 12 4- 12,5 = 24,5 % . Методом Хоскольда: норма доходности - 12 %; норма возврата инвестиций: (0,232 х 0,5 = 0,116) - 11,6 %; ставка капитализации: 12 + 11,6 = 23,6 %. Некоторые инвестиции предполагают рост доходов владельца в процессе перепродажи актива, причем об этом информированы и продавец, и покупатель. В результате переговоров с продавцом выплаченная сумма может включать премию сверх стоимости соб- ственности при ее текущем использовании. Прогнозируется повышение стоимости капитала По некоторым инвестициям может прогнозироваться повыше- ние стоимости первоначальных инвестиций. Обусловлено это может быть следующими причинами: • инфляция требует увеличения выплачиваемой за собствен- ность суммы; • возрастает спрос на собственность в виде объектов недви- жимости, земельных участков. Если ставка дохода на капитал составляет 12 %, а стоимость капитала через 4 года возрастет на 30 %, коэффициент капитали- зации определится следующим образом: фактор фонда возмёщения за 4 года - 0,209; прирост стоимости: 0,209 х 0,3 = 0,0627; коэффициент капитализации: 0,12-0,0627 = 0,0573. Стоимость капитала с годовым потоком доходов в 100$: 100$: 0,0573 = 1745$. 10.3. Учет инфляции при прогнозировании показа- телей доходности Влияние инфляции особенно существенно в проектах с длитель- ным инвестиционно-строительным циклом. Учет инфляции осуществляется с использованием: • общего индекса внутренней рублевой инфляции; • прогнозов валютного курса рубля; 158
Механизмы дисконтирования и капитализации в оценке • прогнозов внешней инфляции; • прогнозов изменения во времени цен на продукцию проекта и потребляемые им ресурсы; • прогноз изменений финансовых нормативов государствен- ного регулирования. Показатели инфляции 1. Цепные общие индексы инфляции. Определяются в двух вариантах: а) для начальной точки, совпадающей с началом нулевого шага. Индекс рублевой инфляции (1рицо): ipii- = (i + topH/ioor, где t°pH - годовой темп рублевой инфляции, %; Ат - длительность шага расчета, в годах. Индекс валютной инфляции (1вицо): i 4O = (l+t° /100)Дт, где tBH - годовой темп валютной инфляции, % . Индекс валютного курса (1цовк) i цо = (1 + t /МОГ, вк v рек' Z ’ где tpBK - годовой темп роста валютного курса, %. Индекс внутренней инфляции иностранной валюты (1ЦОВИИВ) i |ЦО = ри виив i . i ’ ви вк б) для начальной точки, совпадающей с концом нулевого шага (моментом приведения). На нулевом шаге все индексы принимаются равными 1. На по- следующих шагах определяются по формулам: Индекс рублевой инфляции (i иц1): i 41 = (l+t /100)А"‘. ри ' ри' ' Индекс валютной инфляции (1виц1): V‘ = (1 + МЮО)Д"‘. 159
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости Индекс валютного курса (i"°BK) inoBK = (i + tBK/100)Am, Индекс внутренней инфляции иностранной валюты (1Ц1ВИ11В) .ц1 = Хрк ВИИВ i . i ВИ ВК 2. Базисные общие индексы инфляции. Определяются в двух вариантах: а) для начальной точки, совпадающей с началом нулевого шага. Индекс рублевой инфляции (1бори(П1))‘ j6o ---- juo X j6o ри(тп) ри(т) ри(т-1) Индекс валютной инфляции (i6oBH(nl))‘ :бо = ;цо у ;бо ви(п1) ви(т) ви(ш-1) Индекс валютного курса i6° , =i«° , xi6° , BK(ni) BK(ni) BK(ni-l) Индекс внутренней инфляции иностранной валюты (1бовиив) i6° |бо = ри ВИИВ i6o х |бо ’ рвк ВИ б) для начальной точки, совпадающей с концом нулевого шага (моментом приведения). На нулевом шаге все индексы принимаются равными 1. На по- следующих шагах индексы определяются по формулам: Индекс рублевой инфляции (ipn61): |б! — |Ц1 у |б1 рл (in) ри(т) рк(т-1) Индекс валютной инфляции (iBii61): |б1 |Ц1 у |б1 ви(т) ви (т) ви(т-1) Индекс валютного курса (i б1вк) i61 . = iul . . х i61 . вк(т) вк(т) вк(т-1) 160
Механизмы дисконтирования и капитализации в оценке Индекс внутренней инфляции иностранной валюты (i 61виив) i61 j61 = ри ВИИВ .61 в j61 ' рвк ВИ Приммеры расчета индексов инфляции и дефлированного де- нежного потока приведены в табл. 10.3.1 и 10.3.2. 161
Таблица 10.3.1 Расчет индексов инфляции 162 Показатели Обо- значе- ния Номер шага расчета (т) 0 1 2 3 4 5 6 7 8 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 Годовой темп рублевой инфляции, % 1рн 50 70 35 20 10 5 5 5 5 2 Годовой темп валютной инфляции, % ^ви 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 Годовой темп роста валютного курса, % 1рвк 50 35 20 15 6,8 1,94 1,94 1,94 1,94 Индексы инфляции Для начальной точки, совпадающей с началом щ ^левого цикла Цепные 4 рублевая инфляция 1,5 1,7 1,35 1,2 1,1 1,05 1,05 1,05 1,05 5 валютная инфляция 1,03 1,03 1,03 1,03 1,03 1,03 1,03 1,03 1,03 .6 валютный курс 1,5 1,35 1,2 1,11 1,068 1,0194 1,0194 1,0194 1,0194 7 внутренняя инфляция иностр, валюты 0,97 1,22 1,09 1,01 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 Базисные 8 рублевая инфляция 1,5 2,55 3,44 4,13 4,54 4,77 5,01 5,26 5,52 9 валютная инфляция 1,03 1,06 1,09 1,13 . 1,16 1,19 1,23 1,27 1,30 10 валютный курс 1,5 2,03 2,43 2,79 2,98 3,04 3,10 3,16 3,22 11 внутренняя инфляция иностр. валюты 0,97 1,19 1,30 1,31 1,31 1,31 1,31 1,31 1,31 Для начальной точки, совпадающей с концом нулевого шага (моментом приведения) Цепные 12 рублевая инфляция 1 1,7 1,35. 1,2 1,1 1,05 1,05 1,05 1,05 13 валютная инфляция 1 1,03 1,03 1,03 1,03 1,03 1,03 1,03 1,03 14 валютный курс 1 1,35 1,20 1,15 1,068 1,019 1,019 1,019 1,019 Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Окончание табл. 10.3.1 15 внутренняя инфляция иностр, валюты 1 1,22 1,09 1,01 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Базисные 16 рублевая инфляция 1 1,7 2,30 2,75 3,03 3,18 3,34 3,51 3,68 17 валютная инфляция 1 1,03 1,06 1,09 1,13 1,16 1,19 1,23 1,27 18 валютный курс 1 1,35 1,62 1,86 1,99 2,03 2,07 2,11 2,15 19 внутренняя инфляция иностр, валюты 1 1,22 1,34 1,34 1,35 1,35 1,35 1,35 1,35 Таблица 10.3.2 Расчет дефлированного денежного потока 163 №№ Показатели Номер шага расчета (ш) 0 1 2 3 4 5 6 7 8 1 Сальдо денежного потока от операцион- ной деятельности, руб. 75 125 125 175 175 175 150 190 0 2 Сальдо денежного потока от инвестици- онной деятельности, руб. -100 -119 0 0 -182 0 0 0 -295 3 Сальдо суммарного денежного потока, руб. (п.1 + п.2) -25 6 125 175 -7 175 150 190 -295 4 Базисный индекс рублевой инфляции для начальной точки, совпадающей с концом нулевого периода 1 1Л 2,3 2,75 згоз 3,18 3,34 3,51 3,68 5 Дефлированное сальдо суммарного де- нежного потока, руб. (п.З / п.4) -25,00 3,53 54,35 63,64 -2,31 55,03 44,91 54,13 -80,16 6 Ставка дисконта 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 7 Коэффициент дисконта 1,00 0,91 0,83 0,75 0,68 0,62 0,56 0,51 0,47 8 Дисконтированное дефлированное саль- до (п.5 х п.7) -25,00 3,21 44,92 47,81 -1,58 34,17 25,35 27,78 -37,40 9 Чистый дисконтированный доход 0 0 0 0 0 0 0 0 119,26 Механизмы дисконтирования и капитализации в оценке
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости Для практических расчетов необходимо установить, на какие по- казатели влияет инфляция: на ценовые показатели; на потребность в финансировании; на потребность в оборотном капитале. Для учета влияния инфляции на показатели эффективности проекта в целом следует рассчитать денежный поток в прогнозных ценах в валюте, предусмотренной заданием проекта, и определить скорректированное сальдо суммарного денежного потока с учетом базисного индекса инфляции (рублевой или валютной, в зависи- мости от валюты проекта) для начальной точки, совпадающей с моментом приведения.
11. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В соответствии с Гражданским кодексом РФ (ст. 130) земля явля- ется важнейшим видом и составной частью недвижимости, основой формирования любого недвижимого объекта. Земельный участок, будучи специфическим объектом оценки, обладает следующими характеристиками: • в отличие от других факторов производства земля не про- изведена человеком, а является природным ресурсом; • в сельском хозяйстве земля является основным фактором производства; • не имеет заменителей; • не перемещаема; • обладает плодородием. Рыночной стоимостью обладает земельный участок, который способен удовлетворять потребности пользователя. Назначение оценки земельных участков: • купля-продажа; • обмен; • дарение; • передача в аренду; • определение ущерба землепользователем; • налогообложение; • страхование; • освоение и развитие; • конфискация; • акционирование; • оценка стоимости предприятия; • слияние предприятий; • раздел имущества предприятия; • внесение в уставный капитал; • инвестирование в земельный участок либо права пользова- ния земельным участком. 165
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости В соответствии с назначением оценки определяется вид стои- мости, формируется логика оценки и выбирается инструментарий оценки. Рыночная стоимость - это расчетная денежная сумма, за кото- рую земельный участок может быть продан на конкретном рынке в результате коммерческой сделки, в условиях, когда покупатель и продавец действуют по расчету и без принуждения. Рыночная стоимость при существующем использовании - это стоимость земли при неизменном целевом назначении, независимо от того, является оно наиболее эффективным или нет. Рыночная стоимость земельного участка определяется, исходя из наиболее эффективного использования, которое является физи- чески возможным, экономически оправданным, не противоречит законодательству, финансово осуществимо и в результате которого расчетная величина стоимости будет максимальной. При этом при- меняют возможное обоснованное разделение участка на отдельные части с учетом преобладающих способов использования земли в данном районе, текущего использования участка, разрешенного использования, ожидаемых изменений на рынке недвижимости. Земля может находиться в частной, муниципальной или госу- дарственной собственности. Право собственности предусматривает права владения, пользования и распоряжения имуществом. Право- мочие владения позволяет обладать земельным участком как час- тью своего хозяйства или просто иметь его в наличии. Правомочие пользования дает возможность извлекать из участ- ка полезные свойства, самостоятельно хозяйствовать на земле, использовать в установленном порядке имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, лесные угодья, водные объекты, возводить жилье, производственные, культурно-бытовые и другие строения на праве собственности, осуществлять посевы и посадки сельскохозяйственных культур; проводить оросительные, осушительные и другие работы в со- ответствии с природоохранными требованиями использования земельных ресурсов. Правомочие распоряжения позволяет собственнику земельного участка дарить, завещать, продавать, обменивать или передавать его в качестве взноса в уставный капитал обществ и товариществ. Существуют ограничения действий собственника относительно принадлежащего ему участка, как общие, так и социальные, вы- званные местоположением земель, в частности, сервитуты, уста- 166
Оценка стоимости земельных участков новленные в интересах соседей. Согласно ст. 274 Гражданского кодекса РФ, сервитут устанавливается для прохода или проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов и т. п. Государственной собственностью на землю является земельная собственность РФ или субъектов РФ (ст. 214 ГК РФ). Федеральные земли - это земли, занятые объектами федераль- ной собственности, и земли, необходимые для осуществления задач федерального значения, в частности: • земельные участки, предоставляемые для обеспечения нужд обороны и безопасности страны, охраны государственных границ и других функций государственной власти; • земельные участки, занятые федеральными энергетически- ми и космическими системами, объектами ядерной энерге- тики, оборонной промышленности, связи, автомобильных дорог, водного и лесного фонда, добывающей промышлен- ности, железнодорожного, воздушного, трубопроводного, речного и морского транспорта, объектами федеральных органов власти, земли запаса; • земельные участки федеральных государственных при- родных заповедников, национальных природных парков, заказников, курортных зон и т. п.; • земельные участки Российской Академии наук, отраслевых академий наук, научно-исследовательских учреждений, высших учебных заведений федерального значения, фе- деральных учебно-опытных и учебно-производственных хозяйств и других аналогичных объектов. Земли субъектов Российской Федерации - это земли, находя- щиеся в их административно-территориальных границах, за ис- ключением федеральных, муниципальных и частных земель. Муниципальная земельная собственность - это собственность городских, сельских поселений и других муниципальных образо- ваний. К ней относят земли, находящиеся в пределах администра- тивно-территориальной черты муниципального образования, а также участки за их чертой, переданные в ведение органов местного самоуправления. Частная собственность на землю имеет несколько видов: личная собственность граждан; общая совместная собственность; долевая собственность; собственность юридических лиц. 167
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости Законодательство предусматривает как единоличное пользова- ние землей гражданами, так и совместное. Если земельный участок находится в собственности двух и более лиц, то она принадлежит им на праве общей собственности, что является разновидностью частной собственности. Существуют два вида общей собствен- ности. Долевая собственность предполагает, что определена доля каждого собственника; совместная собственность, - если доли не определены. Собственность юридических лиц на земельные участки прирав- нивается к частной форме собственности. К вещным и иным правам на землю относят следующие: 1. Право пожизненного наследуемого владения. Им обладают только граждане и иные физические лица. Землевладелец имеет право владения и пользования земельным участком, передачи его по наследству, возводить здания, сооружения и другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности, передавать участок другим лицам в аренду или безвозмездное срочное поль- зование. Не допускаются продажа, залог и совершение других сделок, которые могут повлечь отчуждение земельного участка. В остальном, как и собственнику, земельным законодательством предоставлено: право собственности на легально произведенные по- севы и насаждения, право проводить оросительные, осушительные и другие мелиоративные работы, право разработки месторождений общераспространенных полезных ископаемых, право рубки леса и пользования побочными продуктами леса, право собственности на урожай дикорастущих и сеяных трав. Правоудостоверяющим документом является свидетельство на право пожизненного наследуемого владения земельным участком. 2. Право постоянного бессрочного пользования. Земля может предоставляться гражданам и юридическим лицам из земель го- сударственной и муниципальной собственности на основе решения государственных или муниципальных органов, уполномоченных предоставлять земельные участки в такого рода пользование. Землепользователи имеют более ограниченные права, нежели землевладельцы. Не предусмотрена возможность передачи данных правомочий по наследству, пользователь в праве совершать сделки с земельным участком только с согласия собственника. Право постоянного пользования земельным участком может быть приобретено собственником здания, сооружения и другого не- 168
Оценка стоимости земельных участков движимого имущества, находящегося на земельном участке, если из договора не вытекает иное. При переходе права собственности на недвижимое имущество, находящееся на данном земельном участ- ке, другому лицу, последнее приобретает право пользования соот- ветственно частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Собственник недвижимости имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, включая снос. 3. Аренда земельных участков. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Право сдачи имущества в аренду имеет собственник, либо лицо, уполномоченное собственником, либо лицо, уполномоченное за- коном сдавать участки в аренду. Кроме аренды самого участка права на землю передаются и арендатору объектов недвижимости, находящихся на этом участке. Передаются часть участка, на котором находится недвижимость, и та его часть, которая необходима для обеспечения пользования недвижимостью. Срок аренды земельного участка зависит от целей его использования. Аренда может быть как краткосрочной (до 3 лет), так и долгосрочной (до 50 лет). Арендатор имеет практически те же права на землю, что и собственник, землепользователь и землевладелец. Обязанности арендатора следующие: • своевременно выплачивать арендную плату; • использовать земельный участок в соответствии с услови- ями договора; • поддерживать земельный участок в надлежащем состоянии и нести расходы на его содержание (если договор аренды не предусматривает иное); • возвратить участок в состоянии, в котором он его получил, или в состоянии, обусловленном договором. Идентификация земельного участка как объекта оценки Оценщику необходимо на местности определить соответствие земельного участка в натуре с планово-картографическими мате- риалами и правоудостоверяющими документами. Проверяются соответствие внешних границ, наличие смежных землепользо- вателей. 169
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости Описание земельного участка целесообразно вести по следую- щим характеристикам: 1. Местоположение участка • адрес; • расстояние до центра населенного пункта; • транспортная доступность; • благоустройство; • историческая ценность; • рекреационная ценность; • поверхностный и подпочвенный слои участка; • местоположение района; • местоположение квартала; • неудобства и опасности; • обзорная панорама; • примыкающие участки; • автомобильный доступ; • общественный транспорт. 2. Правовой режим земельного участка • форма собственности; • наличие правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на земельный участок; • категория земель;, • цель использования земельного участка; • сервитуты, обременения и ограничения вещных прав на участок. 3. Физические параметры • площадь; • размеры; • границы участка; • конфигурация; • углы и тупики., 4. Улучшения • возможности создания улучшений; • объекты улучшений и их описание; • коммуникации. 5. Инженерно-геологические условия • характер рельефа; • особенности почв; • характер растительности; • уровень залегания грунтовых вод; 170
Оценка стоимости земельных участков • заболоченность; • подверженность эрозии; • сейсмичность; • оползни. а 6. Санитарно-гигиенические условия • уровень шума; • естественные и искусственные загрязнители почвы, воды и воздуха. 7. Экологические качества • наличие водоемов; • наличие зеленых насаждений; • окружающий ландшафт. 8. Экономические факторы • налоговые платежи; • возможные затраты на планировку и благоустройство участка; • плодородие; • избыточная земля; • коммунальные платежи. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка В теории и практике оценки земельных участков лучшее и наи- более эффективное использование рассматривают как возможное и разумное использование объекта оценки, которое обеспечивает самую высокую текущую стоимость на дату оценки. Второе опреде- ление - это то улучшение, которое возможно произвести на участке с целью получения максимальной нормы прибыли на вложенный капитал. Второе определение наиболее применимо к вакантным (неосвоенным) участкам. Лучшее и наиболее эффективное использование объекта пред- ставляет собой предпосылку, на которой базируется определение стоимости участка. Прежде всего, надо представлять себе возможные мотивации покупателей как вакантных, так и застроенных участков. В не- которых случаях лучшее и наиболее эффективное использование может совпадать с существующим использованием, но в любом случае это требует обоснования. Прогнозируемое использование земельного участка должно удо- влетворять следующим критериям: 171
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости 1. Юридическая разрешенность. 2. Физическая возможность. 3. Экономическая целесообразность. 4. Максимальная доходность. t Рассматривая участок как вакантный, либо с улучшениями, оценщик определяет несколько вариантов использования, которые физически возможны и юридически разрешены, затем оценивается их экономическая целесообразность и выбирается вариант, обеспе- чивающий максимальную стоимость объекта оценки. Метод сравнения продаж Метод основан на сопоставлении данных по аналогичным участкам, которые были проданы. Даты их продаж должны быть максимально приближены к дате оценки. Метод предполагает следующую последовательность действий: • 1. Определение элементов, по которым объект оценки сравни- • вается с аналогами. 2. Определения по каждому элементу сравнения характера и степени отличий каждого аналога от объекта оценки. 3. Корректировка по каждому элементу сравнения цен аналога, сглаживающая его отличие от объекта оценки. 4. Расчет рыночной стоимости участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналога. Основные элементы сравнения: 1. Местоположение и окружение. 2. Целевое назначение объекта. 3. Разрешенное использование. 4. Права иных лиц на участок. 5. Физические характеристики. 6. Инфраструктура. 7. Условия продажи. 8. Условия финансирования. 9. Рыночные условия (временной фактор). 10. Условия платежа. 11. Права собственности на землю и недвижимость. 12. Плотность застройки. Пример. Адрес объекта: г. Ростов-на-Дону, Советский район, ул. Празд- ничная, д. № 64. 172
Оценка стоимости земельных участков Собственник: Головко Г.Г. Право собственности на земельный участок и улучшения: полное. Правоустанавливающий документ: договор №3-181 купли-про- дажи домовладения от 13.02.96 года, зарегистрированный в МПТИ г. Ростова-на-Дону 12.07.80 года под № XI-AH 578880. Текущее использование объекта - жилое помещение. Цель оценки: определение рыночной стоимости объекта соб- ственности. Задача оценки: купля-продажа. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования Наилучшее и наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой стоимости. Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика в отношении наилучшего использования собственно- сти, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в данном от- чете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых ва- риантов использования следующим критериям. Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообра- зовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством. Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования. Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физи- чески осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка. Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить макси- мальный чистый доход или максимальную текущую стоимость. 173
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости Анализ участка с имеющейся застройкой На рассматриваемом участке в данный момент находится жилое одноэтажное здание. Для определения лучшего и наиболее эффек- тивного использования участка с имеющимися улучшениями рас- смотрим вариант его использования. Юридически правомочное использование: В непосредственной близости от объекта оценки находятся жи- лые здания, одно- или двухэтажные. Площади земельных участков под зданиями, находящимися вблизи объекта оценки, имеют раз- меры от 1 до 4 соток. Целевое назначение участков - жилищное строительство. В настоящее время объект используется как жилое здание на одного собственника, на него получены все необходимые разрешения, подключены все коммуникации. Таким образом, ис- пользование объекта под другие функции, кроме жилой, юриди- чески неправомочно. Физически возможное использование: Строительные характеристики здания и его оснащение систе- мами инженерного обеспечения делают физически осуществимым вариант использования в качестве жилого здания. Экономическая целесообразность: Существующая ситуация на рынке недвижимости позволяет прогнозировать следующие виды использования объекта оценки: • сдача здания в аренду под жилье; • организация в здании гостиницы, что не противоречит экс- плуатации объекта как жилого. Максимальная доходность: Расчет максимальной доходности объекта оценки возможен с учетом рассмотренных выше условий: юридически правомочных, физически возможных, экономически целесообразных. Такая последовательность определяется реально существующи- ми условиями рынка недвижимости. В текущих рыночных усло- виях возможные варианты использования, позволяющие получить определенный доход, являются следующими: • сдача в аренду здания под жилье; • организация гостиницы в здании: Для определения варианта использования объекта недвижимо- сти, дающего максимальную доходность, производится сравнение текущей стоимости будущих выгод, которые объект будет при- носить. 174
Оценка стоимости земельных участков Сдача в аренду здания под жилье: По информации, полученной от владельцев или арендаторов подобной собственности, риэлторских фирм, средняя арендная плата за средний жилой дом, хорошо отремонтированный, удачно расположенный, с телефоном и всеми удобствами составляет около 14000 рублей в месяц. Стоимость аренды уменьшается при отсутствии удобств и связи и, в последнюю очередь, ухудшении местоположения и качества, самих объектов. Ставка арендной платы для существующего жи- лого здания (129,4 кв. м) будет составлять 14000 рублей в месяц (табл. 11.1). Таблица 11.1 Расчет стоимости объекта Вариант использования — аренда жилья Значение 1. Потенциальный валовой доход, руб. (14000 х 12 мес.) 168000 2. Потери от недоиспользования и неплатежей 42000 3. Эффективный валовой доход, руб. (п.1 - п. 2) 163800 4. Операционные расходы, руб. 9923 5. Чистый операционный доход, руб. (п. 3 - п. 4) 153877 6. Общий коэф, капитализации 0,113 7. Стоимость объекта, руб. (п. 5 / п. 6) 1361743 Примечание: Потери от вакансий и неплатежей: при аренде жилья заключа- ются, как правило, долговременные договоры. Срок предоплаты составляет от 3 до 6 месяцев. Простой помещений вследствие сме- ны арендатора не более 14 дней в году, или около 2,5 % арендной платы. Вывод: Наилучшее и наиболее эффективное использование: на осно- вании предварительных расчетов с использованием средних ры- ночных цен по ставкам арендной платы по жилым помещениям и стоимости гостиничных номеров лучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого участка земли среди всех юридиче- ски разрешенных, физически возможных и экономически целесоо- бразных вариантов на текущий момент является его эксплуатация как жилого помещения. Информация о типичном для данного района соотношении цены земли и улучшений следующая (табл. 11.2). 175
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости Рыночные данные о продажах Таблица 11.2 Типичные застроенные участки в Ростове-на-Дону Цена прода- жи участка с постройками Стоимость улучше- ний Отношение стои- мости улучшений к цене продажи Район «Коммунар» 905000 714950 0,79 Район «Коммунар» 890000 720900 0,81 Район «Коммунар» 869000 756030 0,87 Среднее значение 0,81 Из полученного среднего значения отношений стоимости улуч- шений к цене продаж типичных застроенных участков в данном районе следует, что на стоимость земли в среднем приходится 0,19 цены продажи типичного участка с улучшениями. Основываясь на том, что в ближайшем окружении оцениваемого участка его аналог с постройками продается за 1059800 руб., свободный участок путем соотнесения правомерно оценить в 201362 руб. (1059800 х 0,19). Очевидно, эту величину с учетом необходимых корректировок можно перенести и на оцениваемый участок земли, что отражено соответствующим образом в приведенном ниже расчете. Данные о сравнимых участках, проданных на рынке, приведены в табл. 11.3. Таблица 11.3 Таблица корректировок для сопоставимых продаж участков земли Элемент срав- нения Ед. изм. Оцени- ваемый участок Сравнимые участки Аналог № 1 . Аналог №2 Аналог №3 1. Местополо- жение Район «Комму- нар» Район «Комму- нар» Район «Комму- нар» Район «Комму- нар» Корректировка % 0% 0% 0% 2. Имуществен- ные права Право собств. Право собств. Право собств. Право собств. Корректировка % 0% 0% 0% 3. Физические характеристи - ки: Ровный Ровный Ровный Ровный Площадь земель- ного участка кв.м 618 700 650 710 Корректировка % -1 % -0,5 % -1 % 176
Оценка стоимости земельных участков Окончание табл. 11.3 Площадь стро- ения кв.м 129,4 148 132 140 Корректировка % -2 % 0% -1 % Материал стен Кирпич Кирпич Кирпич Кирпич Корректировка % 0% 0% 0% Корректировка на физ. состоя- ние объекта % -3 % -0,5 % -2% 4. Транспортная доступность Удовлет- вор. Удовлет- вор. Удовлет- вор. Удовлет- вор. Корректировка % 0% 0% 0% 5. Коммуника- ции Местная кан. Местная кан. Местная кан. Местная кан. Корректировка % 1 % 0% 1% 6. Условия фи- нансирования Собствен- ные сред- ства Соб- ственные средства Собствен- ные сред- ства Собствен- ные сред- ства Корректировка % 0% 0% 0% 7. Условия оплаты Наличные Наличные Наличные Наличные Корректировка % 0% 0% 0% 8. Время продажи Текущее 2 месяца 1 месяц 1 месяц Корректировка % 2% 1 % 1% 9. Особые усло- вия продажи Отсут- ствуют Отсут- ствуют Отсут- ствуют Отсут- ствуют Корректировка % 0 0 0 Общая коррек- тировка % -13 % -10% -12 % Скорректиро- ванная цена руб. 787350 801000 764720 Весовые коэф, объектов-ана- логов X 0,25 0,5 0,25 Стоимость объ- екта округленно руб. руб. 733321 733000 Примечание: 1. Таблица включает те корректировки, которые были внесе- ны, исходя из имеющихся различий между оцениваемым и сравниваемыми участками. 177
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости 2. Для сравнения продаж взята информация из печатных изда- ний г. Ростова-на-Дону: «Из рук в руки» № 5 (335), «Кварти- ры Ростова» № 7 (512), «Ва-Банкъ» № 6(504), «Всеквартиры города» № 5(122). Взяты аналоги продаж ближайшего окру- жения оцениваемого участка земли. 3. При корректировке было учтено: а) местоположение у всех аналогов, как и у оцениваемого объекта, одно - район «Коммунар», поэтому на местопо- ложение корректировки для всех аналогов равны нулю; б) имущественные права у всех аналогов - право собственно- сти, как и у оцениваемого объекта, поэтому корректировки < не применялись; в) физические характеристики участков: все участки ров- ные, прямоугольные. Корректировки на размер улучше- ния и земельного участка: для аналога № 2 взята коррек- тировка (-0,5 %) на площадь земельного участка 650 кв. м; для аналога № 3 применена корректировка (-2 %) на разницу в площади участка и улучшения 140 кв.м., для аналога № 1 взята корректировка (-3 %) на размер участка и улучшения; г) транспортная доступность у аналогов сходная с оценивае- мым объектом, поэтому корректировка не вносится. Метод остатка Метод применим как для застроенных, так и незастроенных земельных участков. Условие применения данного метода - воз- можность застройки оцениваемого земельного участка улучшени- ямй, приносящими доход. Метод предполагает следующие этапы оценки: 1. Расчет стоимости воспроизводства или замещения улучше- ний, соответствующий наиболее эффективному использова- нию участка. 2. Расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы. 3. Расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, как произведение стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффи- циент доли улучшений в стоимости единого объекта недви- жимости. 178
Оценка стоимости земельных участков 4. Расчет величины земельной ренты как разности между чи- стым операционным доходом от единого объекта недвижи- мости и чистым операционным доходом от улучшений. 5. Расчет рыночной стоимости земельного участка путем капи- тализации земельной ренты. Возможен чгакже вариант определения рыночной стоимости земли путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости рыночной стоимости улучшений. Чистый операционный доход равен разности валового дохода и операционных расходов. Последние должны включать в себя рас- ходы, которые несет, как правило,-арендодатель. Арендные ставки рассчитываются на базе рыночных ставок как наиболее вероятных, по которым объект может быть сдан в аренду в сложившихся условиях конкуренции, и на величине ставки не отражаются чрезвычайные обстоятельства. Эти же ставки исполь- зуются для пустующих и используемых собственником для соб- ственных нужд помещений. В потенциальный доход включаются и другие доходы, получаемые за счет Неотделимых улучшений, но не являющихся объектом арендных отношений. Операционные расходы определяются из рыночных условий сдачи в аренду единых объектов недвижимости. Операционные расходы делятся на постоянные, не зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости, и переменные, зависящие от заполняемости объекта. Включаются также расходы на замещение элементов улучшений, срок использования которых меньше, чем срок используемых улучшений в целом, определяемые путем деления суммы затрат на замещение на срок их использования с учетом процентного наращивания средств на замещение. В операционные расходы не включаются амортизационные от- числения по недвижимости и расходы по обслуживанию долга. Управленческие расходы следует учесть независимо от того, управляет объектом собственник или управляющий. Рассмотрим пример применения метода остатка для ранее рас- сматриваемого объекта (табл. 11.4). Таблица 11.4 Метод остатка, тыс.руб. №№ п/п Показатели Значе- ние 1 2 3 1 Потенциальный валовой доход от единого объекта (арендная плата за год) 168000 179
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости Окончание табл. 11.4 1 2 3 2 Недополучение доходов за счет неполной загрузки объекта 42000 3 Действительный валовой доход (п.1 - п.2) 163800 4 Операционные расходы (постоянные и переменные) 9923 5 Чистый операционный доход (п.З - п.4) 1,53877 6 Стоимость воспроизводства улучшений с учетом износа 701000 7 Коэффициент капитализации для улучшений 0,22 8 Чистый операционный доход от улучшений (п.6 х п.7) 147210 9 Земельная рента (п.5 - п.8) 6667 10 Коэффициент капитализации (для земельного участка) 0,08 11 Стоимость земельного участка (п.9 : п.10) 833337,5 Возможен иной алгоритм определения стоимости участка (табл. 11.5). Таблица 11.5 Метод остатка (вариант 2), руб. №№ п/п Показатели Объект оценки Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 1 2 3 4 5 6 1 Потенциальный валовой Доход 158076 132000 126000 144000 2 Недополучение доходов за счет неполной загрузки объекта: в процентах к п.1 в руб. 27 42000 27 35640 27 34020 27 38880 3 Действительный валовой доход (п.1 - п.2) 116076 96360 91980 105120 4 Операционные расходы в процентах к п.1 в тыс.руб. 6 9923 6 7920 6 7560 6 8640 5 Чистый операционный до- ход (п.З - п.4) 106153 88440 84420 96480 6 Цена продажи аналогов X 905000 890000 869000 7 Коэффициент капитализа- ции (п.5 : п.7) 0,098 0,094 0,111 8 Среднее значение коэффи- циента капитализации 0,101 X X X 9 Стоимость единого объекта недвижимости (п.5 : п.9) 10510- 20 X X X 180
Оценка стоимости земельных участков Окончание табл. 11.5 1 2 3 4 5 6 10 Стоимость улучшений X 714950 720900 756030 11 Соотношение стоимости улучшений и цены продажи (п.11 : п.7) X 0,79 0,81 0,87 12 Среднее соотношение сто- имости улучшений и цены продажи 0,82 X X X 13 Стоимость улучшений по единому объекту (п.10 х п.13) 861836 X X X 14 Стоимость земельного участ- ка (п. 10 - п. 14) с округлени- ем 189184 189000 X X X Метод капитализации земельной ренты Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату оценки текущей стоимости всех будущих равных между собой величин земельной ренты. Стоимость определяется путем деления величины земельной ренты за первый после даты оценки период на коэффициент капитализации, принятый оценщиком. Земельная рента определяется как доход от сдачи участка в аренду в сложившихся рыночных условиях. Коэффициент капитализации рекомендуется определять сле- дующими методами: 1. Путем усреднения коэффициентов капитализации по про- данным объектам-аналогам. 2. Путем увеличения безрисковой ставки на капитал на вели- чину премии за риск, связанный с инвестированием средств в данный земельный участок. Рассмотрим пример (табл. 11.6). Таблица 11.6 Метод капитализации земельной ренты №№ п/п Показатели Объект оценки Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 1 2 3 4 5 6 1 Арендная плата за пользова- ние земельным участком (по рыночным данным), руб./год 12000 10800 9400 9800 181
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости Окончание табл. 11.6 1 2 3 4 5 6 2 Цена продажи участка X 189000 180000 170000 3 Коэффициент капитализации (п.1 : п.2) X 0,057 0,052 0,057 4 Среднее значение коэффици- ента капитализации 0,056 X X X 5 Стоимость земельного участ- ка (п.1 : п.4) округленно 215553 216000 Метод выделения Сфера применения метода - оценка стоимости застроенных земельных участков. Последовательность оценки земельного участка следующая: 1. Определение элементов сравнения единого объекта недвижи- мости с объектами-аналогами. 2. Определение характера и степени отличий каждого аналога и объекта оценки. 3. Определение корректировок цен аналогов по каждому эле- менту сравнений. 4. Корректировка стоимости каждого объекта-аналога относи- тельно объекта оценки. 5. Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов. 6. Расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений. 7. Расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычи- тания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости замещения или воспроизводства улучшений. Стоимость замещения или воспроизводства определяется на основе элементных или укрупненных сметных нормативов. Нако- пленный износ улучшений определяется как сумма физического, функционального и экономического износов. Следует учесть прибыль инвестора либо как разность между ценой продажи и затратами на строительство, либо как отдачу на капитал при инвестировании в направление с аналогичным уров- нем рисков. Рассмотрим пример (табл. 11.7). 182
Оценка стоимости земельных участков Таблица 11.7 Метод выделения (корректировки даны фрагментарно) №№ п/п Показатели Объект оценки Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 1 Цена продажи, руб. X 905000 890000 869000 2 Материал стен Кир- пич Кирпич Обложен кирпи- чом Кирпич 3 Корректировка, % 0 + 10 0 4 Скорректированная цена 905000 979000 869000 5 Удобства Пол- ные Частич- ные Полные Полные 6 Корректировка, % +5 0 0 7 Скорректированная цена 950250 979000 869000 8 Стоимость объекта (сред- няя скорректированная цена аналогов) 932750 X X X 9 Стоимость воспроизводства улучшений с учетом износа 701000 X X X 10 Стоимость земельного участка (п.8 - п.9) округленно 231750 232000 X X X Метод распределения Метод применяется для застроенных участков при наличии информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными объекту оценки. Метод имеет следующую последовательность: 1. Определение перечня объектов-аналогов. 2. Определение целесообразных элементов сравнений аналогов с единым объектом оценки. 3. Определение характера и степени отличий каждого аналога от объекта оценки. 4. Определение величин корректировок по каждому аналогу и элементу сравнений. 5. Определение рыночной стоимости единого.объекта недвижи- мости путем усреднения скорректированных цен аналогов. 6. Расчет рыночной стоимости земельного участка на основе наиболее типичной доли земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости. 183
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости Рассмотрим пример (табл. 11.8). Таблица 11.8 Метод распределения, руб. №№ п/п Показатели Объект оценки Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 1 Цена продажи X 905000 890000 869000 2 Скорректированная цена (поданным п.7 табл. 11.7) X 950250 979000 869000 3 Стоимость объекта (средняя скорректированная цена аналогов) 932750 X X X 4 Доля земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости X 0,19 0,21 0,16 5 Средняя доля земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости 0,19 X X X 6 Стоимость земельного участ- ка (п.З х п.5) округленно 177222 177000 X X X Метод предполагаемого использования Метод применим для оценки застроенных и незастроенных участков. Последовательность метода: 1. Определение суммы расходов, необходимых для использова- ния земельного участка в соответствии с вариантом лучшего и наиболее эффективного использования (улучшения, деление на отдельные части, отличающиеся формами, видом, харак- тером использования). 2. Определение величины доходов от варианта лучшего и наи- более эффективного использования земельного участка. 3. Определение величины операционных расходов, необходи- мых для получения доходов от лучшего и наиболее эффек- тивного использования участка. 4. Определение величины ставки дисконта, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в данный участок. 5. Определение текущей стоимости чистого операционного до- хода, который может быть получен за период эффективного использования участка. 184
Оценка стоимости земельных участков 6. В случае, если источником дохода является сдача в аренду, необходимо учесть доход от продажи объекта в конце про- гнозного периода. Стоимость участка - 134460 руб. Ниже приведены результаты согласования рыночной стоимости земельного участка. Целью сведения результатов всех используемых подходов яв- ляется определение преимуществ и недостатков каждого из них и выработки единой стоимостной оценки. Преимущество каждого подхода в оценке рассматриваемого объекта недвижимости опреде- ляется по следующим критериям. Возможность отразить действи- тельные намерения потенциального покупателя или продавца. Тип, качество и обширность информации, на основе которых проводится анализ. Способность учитывать специфические особенности участ- ка, влияющие на его стоимость, такие, как месторасположение, размер, форма. Проанализировав поставленные цель и задачу оценки, харак- тер использования участка земли, степень полноты и достовер- ности исходной информации, величину погрешности полученных результатов по каждому из подходов, можно сделать вывод, что наибольшей степени достоверности соответствует результат, по- лученный в рамках сравнительного подхода, и ему присваивается весовой коэффициент 0,6. Доходному подходу, так как в нем ис- пользованы прогнозные величины, присвоен весовой коэффици- ент 0,4. Затратный подход к оценке стоимости земельного участка не применим, так как земля не является результатом человеческого труда. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства улучшений земельного участка используются в методе остатка. Согласование результатов стоимости земельного участка, полученные сравнительным и доходным подходами, пред- ставлено в табл. 11.9. Таблица 11.9 Согласование результатов о рыночной стоимости земельного участка Подход Рыночная стоимость Вес Расчетная стоимость Сравнительный подход 139331 0,6 83598 Доходный подход 134460 0,4 53784 Итого: 1,0 137382 185
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости Вывод: С учетом присвоенных весовых коэффициентов ко всем под- ходам, используемых при оценке земельного участка, рыночная стоимость земельного участка составила 277100 руб. Стоимость строительства улучшений можно оценить двумя спо- собами: по стоимости воспроизводства или стоимости замещения. Стоимость воспроизводства определяется как стоимость соз- дания точной копии оцениваемого сооружения с использованием аналогичных материалов и технологий, но по текущим ценам. Результаты оценки стоимости строительства в данном отчете определены параметрическим методом с использованием срав- нительной единицы. Для расчета использованы Сборники УПВС №4,28 «Укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и сооружений коммунально-быто- вого назначения». Для определения варианта использования объекта недвижимо- сти, дающего максимальную доходность, производится сравнение текущей стоимости будущих доходов, которые объект будет при- носить. Сдача в аренду здания под жилье По информации, полученной от владельцев или арендаторов по- добной собственности, риэлторских фирм, средняя арендная плата за средний жилой дом (40,1 кв. м), хорошо отремонтированный, удачно расположенный, с телефоном и всеми удобствами составляет около 6000 руб. за один месяц. Стоимость аренды уменьшается при отсутствии удобств и связи и, в последнюю очередь, ухудшении местоположения и качества са- мих объектов. Ставка арендной платы для существующего жилого здания будет располагаться в диапазоне до 5000 руб. в месяц. Организация гостиницы в здании Для организации гостиницы в доме комнату № 1, можно ис- пользовать как одноместный номер, комнату № 2 как двухместный номер. Стоимость арендной платы для расчетов принята в размере 200 руб. в сутки (6000 руб. в месяц) за двухместный номер, одно- местный номер за 150 руб. в сутки (4500 руб. в месяц). Ставка арендной платы для существующего здания может соста-' вить до 6000 руб. в месяц. Обоснование вариантов использования приведено в табл. 11.10. 186
Оценка стоимости земельных участков Таблица 11.10 Таблица определения чистого операционного дохода Вариант использования Аренда жи- лья Гостини- ца Потенциальный валовой доход, руб. 60000 126000 Потери от недоиспользования и платежей, % 5 20 Эффективный валовой доход, руб. 57000 100800 Операционные расходы, руб. 11700 37320 Чистый операционный доход, руб. 45300 63480 Примечание: 1. Потери от вакансий и неплатежей: при аренде жилья за- ключаются, как правило, долговременные договоры. Срок предоплаты составляет от 3 до 6 месяцев. Простой помещений вследствие смены арендатора не более 14 дней в году^ или около 5 %. Данный показатель принят в результате опроса администраторов и экономистов гостиниц. 2. Для подготовки здания к использованию в качестве гости- ницы необходимо выполнить реконструкцию объекта, по . предварительным расчетам затраты на которую составят 50 тыс. руб. Вывод: Лучшее и наиболее эффективное использование: на основании предварительных расчетов с использованием средних рыночных цен по ставкам арендной платы в жилых домах помещений и сто- имости гостиничных номеров лучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого участка земли с улучшениями среди всех юридически разрешенных, физически возможных и экономи- чески целесообразных вариантов на текущий момент является его эксплуатация как небольшой частной гостиницы. Прогнозный период получения доходов от использования еди- ного объекта недвижимости принят 10 лет; по истечении этого срока объект потребует капитального ремонта и, возможно, поиска нового варианта лучшего и наиболее эффективного использования. По истечении 10 лет предполагаются снос строения и продажа зе- мельного участка. Остаточная стоимость определена на основе цен аналогов, про- данных на рынке (табл. 11.12). 187
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости Таблица 11.11 Определение текущей стоимости чистого операционного дохода, тыс.руб. Показатели Годы 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1. Эффективный валовой доход 100,8 100,8 100,8 100,8 100,8 100,8 100,8 100,8 100,8 100,8 2. Постоянные расходы 50,0 3. Операционные расходы 17,1 37,2 37,2 37,2 37,2 37,2 37,2 37,2 37,2 37,2 4. Чистый опера- ционный доход (п.1 - п.2 - п.З) 33,7 63,6 63,6 63,6 63,6 63,6 63,6 63,6 63,6 63,6 5. Ставка дис- конта 0,17 0,17 0,17 0,17 0,17 0,17 0,17 0,17 0,17 0,17 6. Коэффициент дисконта 0,854 0,730 0,624 0,533 0,456 0,389 0,333 0,284 0,243 0,208 7. Текущая сто- имость годового дохода 28,8 46,4 39,7 33,9 29,0 24,8 21,2 18,1 15,5 13,2 8. Текущая сто- имость потока доходов 270,7 Таблица 11.12 Расчет среднего коэффициента капитализации Аналоги Цена, тыс. руб. Чистый операционный до- ход Коэффициент капитализа- ции 1 165 41,3 0,25 2 175 47,3 0,27 3 194 40,8 0,21 Среднее значение 0,24 Остаточная стоимость составляет 54,3 тыс.руб. (63,6 : 0,24 х х 0,208). Стоимость единого объекта недвижимости составит 325,1 тыс. руб. (270,7+54,3). 188
Оценка стоимости земельных участков Таблица 11.13 Расчет стоимости земли, тыс.руб. ,Х«№ ' п/п Показатели Значе- ние i^_ Стоимость единого объекта недвижимости 325,1 I 2 Средняя доля земельного участка в единой стоимости объекта недвижимости (по рыночным данным) 0,1 ! 3 Стоимость земельного участка (п.1 х п.2) 32,5 Оценка права аренды Право аренды земельного участка есть срочное возмездное право владения и пользования земельным участком в соответствии с до- говором аренды. Право аренды является обязательственным, а не вещным правом. Стоимость права аренды определяется объемом полномочий, которые приобретает арендатор согласно договору аренды. Рассмотрим пример. Оценить право аренды земельного участка сроком на 5 лет. Арендная плата составляет 18 тыс. руб. в год и не подлежит изме- нению в течение срока действия договора. Согласно договору арен- датор имеет право вносить свои права в качестве вклада в уставный капитал, отдавать в залог, передавать другому лицу. Характеристика участка: 1. Общая площадь - 6000 м2. 2. Улучшения: - Многоэтажное административное здание общей площадью 5600 м2. - Материал стен - кирпич. - Состояние здания - ремонт не требуется. - Удобства - полные. 3. Местоположение объекта - центр города. Определим стоимость прав аренды на земельный участок для внесения в уставный капитал создаваемого предприятия. При- меним метод капитализации земельной ренты в следующей по- следовательности : 1. Определим чистый операционный доход, приносимый улуч- шениями земельного участка. 2. Определим стоимость воспроизводства улучшения с учетом накопленного износа. 3. Определим коэффициент капитализации для улучшений. 189
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости 4. Определим стоимость права аренды земельного участка (табл. 11.14). Таблица 11.14 Расчет стоимости права аренды земельного участка, тыс. руб. №№ п/п Показатели Зна- че- ния По годам 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 6 7 8 1 Площадь, сдаваемая в аренду, м2 960 2 Средняя рыночная став- ка арендной платы по аналогичным объектам, руб./м2/год 800 3 Потенциальный валовой доход (п.2 х п.1) 768 4 Эффективный валовой доход (с учетом потерь), тыс.руб. (п.З х 0,9) 691 5 Операционные расходы (по рыночным данным составляют 22 % от по- тенциального валового дохода), (п.З х 0,22) 169 6 Чистый операционный доход (п.4 - п.5) 522 7 Стоимость улучшений (определена с применени- ем УПВС с учетом износа здания) 1192 8 Коэффициент капитали- зации для объекта недви- жимости (по рыночным данным) 0,32 9 Чистый операционный доход, относимый к улуч- шениям, (п.7 х п.8) 381 10 Чистый операционный доход, относимый к арендным правам на зем- лю (п.6 - п.9) 141 141 141 141 141 141 190
Оценка стоимости земельных участков Окончание табл. 11.14 1 2 3 4 5 6 7 8 11 Ставка дисконта (по го- дам аренды) 0,28 0,28 0,28 0,28 0,28 0,28 12 Коэффициент дисконта 0,781 0,610 0,477 0,372 0,291 13 Текущая стоимость прав аренды (по годам) (п.10 х п.12) 110 86 67 53 41 14 Стоимость прав аренды 357 Оценка стоимости права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком методом соотнесения включает следующие этапы. 1. Отбор проданных объектов-аналогов, включающих право бессрочного (постоянного) пользования аналогичными зе- мельными участками и право собственности на улучшения (табл. 11.15). 2. Определить стоимость улучшений аналогичных участков. 3. Определить по объектам-аналогам стоимость права постоян- ного (бессрочного) пользования участком путем вычитания из цены единого объекта недвижимости стоимости улучшений. 4. Выявить отличия между оцениваемым участком и аналогами (местоположение, время продажи, физические характеристи- ки, условия продажи, условия финансирования). 5. Определить необходимые корректировки и скорректировать стоимость прав постоянного (бессрочного) пользования ана- логичными участками. 6. Определить стоимость права постоянного (бессрочного) поль- зования оцениваемым участком. Таблица 11.15 Объекты-аналоги №№ п/п Характер Объект оценки Ана- лог 1 Ана- лог 2 Ана- лог 3 1 2 3 4 5 6 1 Местоположение Центр города Центр города Центр города' Центр города 2 Дата продажи - Ранее на 1 месяц Ранее на 1 месяц Ранее на 2 месяца 3 Общая площадь земельного участка, м2 1100 890 950 1000 191
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости Окончание табл. 11.15 4 Площадь улучшений, м2 700 700 650 900 5 Состояние улучшений Не требует ремон- та Не требу- ет ре- монта Не требу- ет ре- монта Тре- бует ре- монта 6 Цена 490 480 400 7 Стоимость улучшений (по УПВС) 383 403 300 8 Стоимость постоянного (бессроч- ного) пользования земельным участком (п.6 - п.7) 107 77 100 9 Корректировка на дату продажи, % -2 % -2 % -4 % 10 Скорректированная стоимость 105 75 96 11 Стоимость права постоянного (бес- срочного) пользования в расчете на 1 м2 площади (определяется как средневзвешенная стоимость), руб. 92 X X X 12 Стоимость права постоянного (бес- срочного) пользования участком (п.11 х п.З), тыс. руб. 101 Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от таких факторов как полномочия арендатора, срок действия права, обременения права аренды, целевого назначения и разрешенного использования земельного участка, ожидаемые доходы. Отчет об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка должен содержать: • характеристику рынка земли и рынка прав аренды земель- ных участков; • сведения о государственной регистрации права аренды; • сведения об обременениях земельного участка и права аренды; • основание возникновения права аренды у арендатора; • определение полномочий арендатора; • срок аренды; • величину арендной платы. Метод сравнения продаж Метод применяется для оценки прав аренды застроенных и не- застроенных участков. 192
Оценка стоимости земельных участков Проведем оценку права постоянного (бессрочного) пользова- ния земельным участком, имеющим следующие характеристики (табл. 11.16). Таблица 11.16 Характеристика объекта оценки 1. Площадь, м2 1200 2. Целевое назначение Офисное здание 3. Улучшения (4-этажное офисное здание), пло- щадь, м2 400 4. Местоположение Центр города 5. Инфраструктура Развита 6. Материал стен Кирпич 7. Коммуникации В хорошем состоянии 8. Состояние здания Ремонт не требуется 9. Правовой статус В собственности Оценка будет произведена с целью определения вклада права бес- срочного пользования земельным участком в рыночную стоимость единого объекта недвижимости методом соотнесения. Этапы оценки следующие: 1. Сформировать базу рбъектов-аналогов, проданных на рынке, с аналогичными земельными участками и улучшениями, с правом постоянного (бессрочного) пользования земельными участками. 2. Определить стоимость улучшений методом воспроизводства или замещения. 3. Определить стоимость права бессрочного пользования ана- логичными земельными участками (цена единого объекта недвижимости, минус стоимость улучшений). 4. Выявить отличия между оцениваемым земельным участком и аналогичными участками (по площади, местоположению, условиям продажи). 5. Определить корректировки по выбранным элементам срав- нения. 6. Определить скорректированную стоимость права бессрочного пользования участками-аналогами. 7. Определить стоимость права постоянного (бессрочного) пользо- вания оцениваемым участком на основе обоснованного усредне- ния скорректированных стоимостей участков-аналогов. 7 - 2696 Симионова 193
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости Таблица 11.17 Оценка права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком №№ п/п Показатели Объект оценки Ана- лог 1 Ана- лог 2 Ана- лог 3 1 Площадь земельного участка, м2 600 650 700 750 2 Цена, тыс. руб. 360 410 430 3 Местоположение участка Центр Центр Уда- лен от цен- тра Центр 4 Дата продажи 1 ме- сяц 1 ме- сяц 1 ме- сяц 2 ме- сяца 5 Стоимость воспроизводства улуч- шений с учетом износа (по рас- чету) 290 270 280 320 6 Стоимость права постоянного (бес- срочного) пользования земельным участком (п.2 - п.5) X 90 130 110 7 Корректировка местоположения, % X 0 .4-5 0 8 Скорректированная стоимость X 90 136,5 110 9 Корректировка на площадь земель- ного участка, % X -10 -16 -25 10 Скорректированная стоимость X 81 115 82,5 11 Корректировка на дату продажи, % X -2 % -2 % -4 % 12 Скорректированная стоимость X 79,4 112,7 79,2 13 Средняя стоимость (по аналогам) округленно 90,4 90 Оценка земель сельскохозяйственного назначения Объектами оценки в данном случае являются: • сельскохозяйственные угодья; • земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для первичной переработки сельскохозяй- ственной продукции, ее производства и хранения; • земли, занятые внутрипроизводственными дорогами, ком- муникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для защиты земель. 194
Оценка стоимости земельных участков Рассмотрим пример (табл. 11.18) оценки участка земель сель- скохозяйственного назначения, занятого сельскохозяйственными угодьями, со следующими характеристиками: • общая площадь участка - 120 га Из них: пашня - 110 га кустарник - 1,5 га лес - 3,0 га водоем - 1,5 га дороги - 2,0 га. 1. Определим валовой доход с 1 га пашни. Традиционное для данного района земледелие с бонитетом почвы в 30 баллов состоит в выращивании свеклы, картофеля, кукурузы с продолжительностью севооборота в 3 года. Таблица 11.18 Расчет валового дохода на 1 год №№ п/п Наименова- ние культуры Площадь Урожай- ность ц/га Цена, руб/ц Валовой доход от урожая, тыс.руб. гр.5 х гр.4 х гр.З 1 2 3 4 5 6 1 Свекла 110 260 700 20020 2 Картофель 110 160 1100 19360 3 Кукуруза 110 320 900 31680 2. Доля собственника земли в валовом доходе определяется на основе типичного соотношения, сложившегося на рынке (анализ показал, что на долю собственника земли приходит- ся 0,1). 3. Ставка дисконта может определяться на основе рыночных данных о безрисковой ставке отдачи на капитал плюс премии за риск вложения в покупку земельного участка (низкая лик- видность участков в данном районе, степень риска низкого урожая и другие). 4. Определим рыночную стоимость участка пашни (табл. 11.19) Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки составляет 19771 тыс. руб. 195
Расчет рыночной стоимости Таблица 11.19 №№ п/п Показатели Годы свекла 1 ГОД картофель 2 год кукуруза Згод 4 5 6 7 8 9 10 11 12 И т. д. до 30 лет 1 Валовой до- ход, тыс.руб. 20020 19360 31680 20,0 19,3 31,7 20,0 19,3 31,7 20,0 19,3 31,7 31,7 2 Доля собст- венника земли 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 3 Земельная рента (п.1 х п.2) 2002 1936 3168 2002 1936 3168 2002 1936 3168 2002 1936 3168 2002 4 Ставка дис- конта, % 11,3 11,3 11,3 11,3 11,3 11,3 11,3 11,3 11,3 11,3 11,3 11,3 11,3 5 Коэффици- ент дисконта 0,898 0,807 0,725 0,651 0,585 0,526 0,472 0,424 0,381 0,342 0,308 0,262 6 Стоимость ренты 1799 1563 2298 1305 1134 1667 946 822 1209 666 596 877 7 Рыночная стоимость земельных угодий 19771
Раздел 2 ЗАДАЧИ ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ 1. ЗАДАЧИ ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ Задачами технической экспертизы являются количественное определение рабочих параметров элементов здания, определение причин ухудшения параметров и прогнозирование изменения па- раметров во времени с сохранением или изменением действующих на элемент нагрузок. Техническая экспертиза здания проводится в следующем по- рядке: • определяется цель экспертизы; • изучаются исходные данные (проектное решение, дефект- ные ведомости и т. п.); • проводится общее обследование здания; • проводится детальное обследование конструкции; • составляется техническое заключение. Целью технической экспертизы может являться: • выявление причин неисправностей в работе конструкций и инженерного оборудования; • определение остаточного ресурса конструктивных элемен- тов здания; • определение значений предельно допустимых нагрузок на элемент при проектировании изменения действующих на него нагрузок. Общее обследование проводится для ознакомления со зданием и составления программы детального обследования конструкций. При общем обследовании выявляется конструктивная схема зда- ния, анализируется планировочное решение, по внешнему осмотру определяются материал и состояние конструкций. Кроме того, при 197
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости общем обследовании определяются места вскрытий, установки при- боров, зондирования, закладки шурфов и т. п. По результатам обще- го осмотра составляется акт, форма которого приведена ниже. При детальном обследовании производятся вскрытие конструк- ций, взятие пробы и лабораторный анализ материалов, проверяется состояние конструкций и выявляются их дефекты. Контрольные операции выполняются с помощью специальных инструментов и приборов по специальным методикам. Акт регистрации результатов обследования жилого дома Дом №по улице_______________________________________ Дата и вид осмо- тра Члены комис- сии Выявлен- ная неис- правность или по- вреждения Кол-во вед. изм. Вид ремонта по устранению неис- правности или по- вреждения. Сроки выполнения Примечание (фактическое выполнение, ис- полнители, др. условия) Сведения о конструктивных элементах Конструктивные элементы Осн. ма- териалы Повреждения и дефекты (согласно ВСН 53-86р) Физ. износ, % Вид ремонта (см. прим.) 1. Фундаменты - цоколь - отмостка 2. Несущие стены 3. Перегородки 4. Перекрытия 5. Лестничные марши и пло- щадки 6. Несущие конструкции кровли 7. Кровля о Оконные запол- о. нения 9. Дверные запол- нения 198
Задачи технической экспертизы Окончание таблицы 10. Полы 11. Внутренняя от- делка - отделка МОП - отделка МОП комм, квартир 12. Наружная от- делка 13. Разное - балконы, лоджии - переходные площадки - козырьки - водостоки - подпорные стенки - дренаж Сведения об инженерном оборудовании Инженерное обо- рудование (подчер- • кнуть источник) Основные матери- алы Повреждения и дефекты (согласно ВСН 53-86р) Физ. износ, % Вид ре- монта (см. прим.) 1. Система ото- пления (ТЭЦ, АГВ, печное) 2. Холодное водо- снабжение 3. Горячее водо- снабжение (центральное, от колонки) 4. Канализация 5. Электрообору- дование 6. Газоснабжение (сетевое, балон- ное) 199
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости Дополнительная информация - количество лифтов и их техническое состояние____________________________________ - количество мусоропроводов и их техническое состояние____________________________________ □ □ □ □ □ Сведения о моральном износе здания Наличие коммунальных квартир □ Наличие жилых помещений в цокольном этаже I I Высота жилых помещений менее 2,5 м □ Высота жилых помещений более 3,5 м □ Отсутствует обособленный выход из подвала I I Невентилируемая кровля □ Деревянные перекрытия I I Отсутствует: Водопровод □ Канализация □ Газоснабжение □ □ □ □ Акт обследования составил/ подпись ФИО Примечание: Физический износ 15-20% 25 - 30 % 35 - 40 % 45 - 60 % свыше 60 % Рекомендуемый вид ремонтных работ - выборочный текущий ремонт (ВТР) - текущий ремонт (ТР) - выборочный капитальный ремонт (ВКР) - капитальный ремонт (КР) - требуется дополнительное обследование (ДО) На основании информации о состоянии элементов здания в случае необходимости выполняется поверочный расчет конструк- ций. 200
Задачи технической экспертизы Основой расчетов конструкций является метод предельных со- стояний. По СНиП П-А.10-71 «Железобетонные конструкции» две группы предельных состояний выявляются: • по потере несущей способности (или непригодности для дальнейшей эксплуатации); • по непригодности к нормальной эксплуатации. Цель расчетов - предотвратить появление предельных состо- яний. Расчеты выполняются по несущей способности (обеспечи- вающей прочность, общую и местную устойчивость, в том числе в процессе эксплуатации). По первому предельному состоянию проверяются: • все конструкции зданий и их стыковые соединения - для предотвращения разрушения при действии силовых воз- действий при их эксплуатации; • здание в целом - для предотвращения его опрокидывания при действии горизонтальных нагрузок; • основание здания - для предотвращения потери его несу- щей способности при совместном действии вертикальных и горизонтальных нагрузок. По второму предельному состоянию проверяются: • здание в целом - для ограничения прогибов его верха, не- равномерных осадок и ускорения колебаний от пульсации ветра; • стены здания - для ограничения трещинообразования и взаимных смещений при действии вертикальных и горизон- тальных нагрузок, неравномерных осадок и температурно- влажностных воздействий; • перекрытия, покрытия, лестницы - для ограничения про- гибов и трещин от вертикальных нагрузок. После выполнения поверочных расчетов проводится прогнози- рование изменения рабочих свойств элементов здания во времени, делаются выводы и даются рекомендации о дальнейшей эксплуа- тации здания.
2. ПОВРЕЖДЕНИЯ ЗДАНИЙ НА ЛЕССОВЫХ ПРОСАДОЧНЫХ ГРУНТАХ Возведенные на лессовых грунтах здания и сооружения в не- благоприятных условиях претерпевают существенные деформа- ции. Особенно опасны неравномерные деформации, которые, как правило, приводят к разрушению отдельных конструктивных элементов здания. В практике известны случаи появления значи- тельных вертикальных просадок по всей площади здания, однако при этом не было отмечено повреждений конструкций здания, ибо деформации проявлялись сравнительно равномерно. Чтобы исключить неравномерные деформации или смягчить их опасное влияние, строительные нормы и правила предусматривают специальные комплексы защитных мероприятий. Для ряда зданий и сооружений сложились мероприятия, которые опробованы в определенных грунтовых условиях. В каждом случае они должны быть конкретизированы и обоснованы соответствующими технико- экономическими расчетами. Существующие мероприятия при строительстве на лессовых про- садочных грунтах условно подразделяются на водозащитные; кон- структивные; связанные с преобразованием просадочных свойств грунта (закрепление или уплотнение лессового грунта основания); осуществляемые в результате прорезки просадочной толщи фунда- ментами глубокого заложения, например свайными. При строительстве зданий и сооружений на лессовых грунтах применяют сложный комплекс мероприятий. Например, наряду с водозащитными мероприятиями предусматривают и конструк- тивные - устройство осадочных швов и железобетонных поясов, армирование простенков и т. д. Водозащитные мероприятия включают в себя организацию отвода с площадки застройки атмосферных вод, устройство по специальному проекту водонесущих коммуникаций и их вводов, выполнение противофильтрационных экранов и отмосток и т. д. Конструктивные мероприятия предусматривают разрезку здания осадочными швами, что улучшает пространственную работу его отдельных блоков (секций). Во многих случаях эффективными оказываются железобетонные пояса, которые служат для вос- 202
Повреждение зданий на лессовых просадочных грунтах приятия возникающих усилий в элементах здания при неравно- мерных деформациях основания. К конструктивным относятся также мероприятия по усилению отдельных элементов, анкеровке плит и прогонов, по регулированию проектного положения несу- щих конструкций здания или сооружения (колонн, ферм, балок и т. п.). Мероприятия, связанные с преобразованием свойств лессового грунта, позволяют устранить или уменьшить величину возмож- ной просадки в результате закрепления или уплотнения грунта. Преобразованный лессовый грунт, например обожженный, си- ликатированный или утрамбованный, практически становится нечувствительным к замачиванию. В случае применения свайных фундаментов обычно прорезают всю просадочную толщу и опирают нижние концы свай на непро- садочные грунты, влажность которых строго регламентируется. Поскольку преобладающая часть нагрузки передается через ниж- ние концы свай, то вся система «основание-фундамент-здание» становится более надежной. Ошибки, допущенные при инженерно-геологических изыскани- ях, проектировании и производстве работ, а также неправильная эксплуатация возведенных зданий неизбежно приводят к их по- вреждению, а в ряде случаев - к серьезной аварийной ситуации. Согласно наблюдениям треста «Ростовдонтисиз» и расчетам на всей застроенной территории наблюдается подъем уровня грунто- вых вод, особенно в микрорайонах, где сосредоточены сети водо- несущих коммуникаций Анализ динамики изменения уровня подземных вод показал, что их подъем приурочен к началу производства строительных работ. Питание подземных вод происходит за счет атмосферных осадков и таяния снегов, однако наибольшее поступление воды наблюдается из водонесущих коммуникаций. В местах постоянных утечек воды формируются купола под- земных вод, которые в последующем захватывают примыкающие территории и затем смыкаются, образуя единый горизонт подзем- ных вод. Наиболее опасным для зданий является неравномерное замачивание грунтов, приуроченное куполообразному положению подземных вод. Рассмотрим основные наиболее характерные причины возник- новения и развития просадочных деформаций на различных этапах строительства и эксплуатации здания. 203
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости Деформации зданий из-за недостаточной изученности грун- тов площадки застройки Проектирование здания начинается, как известно, с инженер- но-геологических изысканий на площадке будущей застройки. В отдельных случаях из-за сравнительной неоднородности лессовых грунтов в пределах каждого здания наблюдается существенный разброс значений характеристик грунта. В таких условиях про- ектно-изыскательская организация выдает для проектирования объектов усредненные значения характеристик грунта. При одина- ковых сечениях фундаментов расчетная просадка по усредненным характеристикам грунта существенно отличается от фактических просадок в различных частях здания. Такое положение приводит к появлению неравномерных деформаций по длине здания. Еще больше сложностей возникает, когда в пределах пятна за- стройки здания наблюдается неодинаковая толщина просадочных слоев грунта. На рис. 2.1 показана схема здания, возведенного на лессовом основании с переменной величиной просадочной толщи НаГ В различных сечениях здания просадочная толща неодинако- ва, что в свою очередь приведет к неравномерному вертикальному перемещению здания, возникновению дополнительных усилий в конструктивных элементах из-за перегиба здания. Рис. 2.1. Схема деформирования зданий на лессовом основании с переменной толщиной просадочных грунтов: 1 — здание; 2 — трещины; 3,4 ~ соответственно просадочные и непросадочные грунты 204
Повреждение зданий на лессовых просадочных грунтах Наблюдаются случаи, когда технические скважины имеют не- достаточную глубину, что не позволяет вскрыть наличие уровня подземных вод и зафиксировать коренные породы нелессового происхождения. Между тем при проектировании, например бу- ронабивных свай в лессовых грунтах II типа по просадочности необходимо опирать нижние концы свай на грунты нелессового происхождения. Это обусловлено тем, что лессовые грунты, даже непросадочные, при длительном увлажнении претерпевают су- щественные деформации в результате снижения прочности во времени. Величина расчетной нагрузки, допускаемой на сваю, во мно- гом зависит от качества инженерно-геологических изысканий. Опыт показывает, что допустимую нагрузку на сваю в лессовых грунтах II типа по просадочности следует определять по резуль- татам полевых испытаний свай пробной статической нагрузкой при условии замачивания грунта основания из котлована. Иг- норирование этого требования в отдельных случаях приводило к завышению допустимой нагрузки на сваю, так как испытания проводили с локальным (местным) замачиванием грунта, при котором не проявились силы отрицательного трения по боковой поверхности сваи. Повреждения здания из-за ошибок при проектировании На начальной стадии проектирования важнейшей задачей является строгий анализ грунтовых условий площадки и обо- снованный выбор конструктивного решения здания, особенно в случае применения типовых проектов. Известно, что дома каж- дой типовой серии имеют рациональные границы применения, обусловленные пространственной жесткостью здания и конкрет- ными грунтовыми условиями. При привязке типовых проектов домов одной серии на близких по свойствам лессовых грунтах встречаются различные решения фундаментов. Например, в Волгодонске на лессовых грунтах II типа по просадочности при- менены к почти одинаковым грунтовым условиям фундаменты в виде сплошной плиты и ленты. Наблюдения треста «Ростов- донтисиз» показали, что деформации дома на ленточном фун- даменте превышают деформации дома на плитном фундаменте примерно в 6 раз. Существенные повреждения отмечаются в домах, состоящих из нескольких блок-секций, в местах их взаимного примыка- 205
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости ния. Нередко при выполнении расчетов деформаций основания фундаментов вблизи места примыкания блок-секций не учи- тываются их взаимное влияние и связанное с этим повышение напряжений в грунте. На рис. 2.2 схематически показано взаимодействие соседних блок-секций в месте устройства оса- дочного шва. Если каждая блок-секция имеет достаточную прочность или жесткость, то появляющиеся неравномерные деформации в пре- делах блок-секций не вызывают повреждения конструктивных элементов. Однако при этом возникает другое не менее опасное положение, связанное с наклоном блок-секций друг к другу и воз- можному их смыканию в верхней (карнизной) части (см. рис. 2.2 а). Возникающие нри этом усилия столь значительны, что вызывают существенное разрушение кладки или панелей верхних этажей. Поэтому при проектировании здания из отдельных блок-секций целесообразно удалять их друг от друга на такое расстояние, при котором в экстремальных условиях исключаются смыкание блок- секций и разрушение конструктивных элементов. Под каждым поперечным ленточным фундаментом формируется определенная напряженная зона в основании. При близком расположении этих поперечных лент зоны частично накладываются друг на друга (см. рис. 2.2 б), что приводит к значительному возрастанию напряже- ний и, как следствие, развитию дополнительных местных осадок или просадок. Рис. 2.2. Схемы взаимопримыкания блок-секций (а) и фундаментов поперечных стен (б) 1 — здание; 2 — фундамент; 3 — контур напряженной зоны основания; 4 — зона наложения напряжений При строительстве на лессовых грунтах особую значимость имеет достоверная оценка прочности строительных материалов и изде- лий. Недоучет этого фактора может привести к дополнительным 206
Повреждение зданий на лессовых просадочных грунтах разрушениям эксплуатируемых зданий, даже если не проявились просадочные деформации грунтов основания. При ошибочном снижении проектной марки кирпича, например, на одну ступень, а раствора - на две ступени несущая способность кирпичной клад- ки уменьшится на 39 %. Снижение марок кирпича и раствора на две ступени приводит к уменьшению несущей способности кладки примерно на 49 % . В отдельных случаях деформации зданий возникают из-за не- учета переменной глубины заложения подошвы фундамента по длине здания. При наличии в здании фундаментов, расположен- ных на разной глубине, деформации в первую очередь появляются в той части здания, где фундаменты ближе к уровню подземных вод. В таких случаях возникает неравномерная деформация зда- ния и происходит его раскол. На испытывающей дополнительную осадку части здания появляются трещины, нарушается прочность конструктивных элементов здания. При проектировании новых домов предусматривают водозащит- ные мероприятия для исключения замачивания грунта поверхност- ными водами. Наиболее часто эти мероприятия включают устрой- ство вокруг здания водонепроницаемых отмосток, нагорных канав и облицовочных траншей для перехвата ливневых вод, вертикаль- ную планировку территории с устройством дернового покрытия. Многочисленные наблюдения показывают, что даже исправные отмостки шириной 1... 1,5 м не всегда гарантируют водозащиту грунтов основания. Стекающая с кровли через водосточные трубы вода попадает сначала на отмостку, а затем скапливается на примы- кающих газонах. В условиях вероятного попадания атмосферных вод под фундаменты отмостки надо проектировать уширенными с учетом возможного растекания воды в грунтовой толще. При проектировании зданий и сооружений в грунтовых услови- ях II типа по просадочности с использованием свайного варианта фундаментов проектировщики в условиях полной прорезки про- садочных грунтов иногда не предусматривают конструктивных и водозащитных мероприятий. Между тем на грунтах II типа по просадочности в случае одностороннего замачивания основания (из котлована соседнего строящегося здания или подвала эксплу- атируемого дома) сваи будут работать в различных условиях. Их несущая способность даже при одинаковой глубине погружения будет существенно различаться. Это приведет к неравномерным деформациям по длине здания. 207
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости Разрушения из-за нарушения технологии строительных работ Приступая к возведению здания, строитель должен постоянно помнить предписания проекта и нормативов по правилам производ- ства работ на лессовых просадочных грунтах. Встречаются случаи, когда котлован, предназначенный для устройства фундаментов, остается открытым в течение многих месяцев и даже лет. Накопле- ние атмосферных осадков, неравномерность замачивания грунтов основания и неодинаковая загрузка фундаментов в процессе их возведения создают предпосылки к повреждению здания. Еще более серьезные последствия могут иметь нарушения техно- логии строительных работ, направленных на снижение просадоч- ных деформаций. В практике часто недооценивается необходимость соблюдения технологии работ по трамбованию лессового грунта. Известно, что грунт необходимо уплотнять при оптимальной влаж- ности, близкой к границе раскатывания грунта. В летнее время лессовый грунт отрытого котлована быстро подсыхает и становится непластичным. Такой грунт не допускается уплотнять без его до- увлажнения. Сложные ситуации наблюдаются при некачественном уплотне- нии грунта в пазухах фундамента, под отмостками. Провалившиеся разрушенные отмостки не предохраняют грунты от замачивания, а наоборот, создают благоприятные условия для проникновения воды в грунт основания. Если неправильно выполнена вертикаль- ная планировка территории, то положение становится еще более серьезным. Упущения, допущенные при проектировании и возведении зда- ния, могут быть смягчены, если применить железобетонные пояса, непрерывно обвязывающие отдельные отсеки здания. В практике встречаются случаи, когда в зоне прохождения вентиляционных или отопительных каналов в стене допускаются разрывы арматуры железобетонных поясов. Такая разрезка пояса приводит к сниже- нию эффективности его применения, появлению разрушений в кладке и других конструктивных элементах. Последствия неправильной эксплуатации зданий За состояние здания несут ответственность эксплуатационники, которые обязаны знать основные особенности объекта. Наиболее часто отмечается несвоевременное принятие мер при аварийном попадании воды в подвалы и технические подполья, в коллекторы 208
Повреждение зданий на лессовых просадочных грунтах и специальные помещения, в которых сосредоточены коммуни- кации. Неисправности отмосток и водонесущих коммуникаций должны быть устранены в кратчайшие сроки. Тогда не успеет проявиться отрицательное влияние этих неисправностей. Следует иметь в виду, что подсыпка в углубления отмосток дренирующего грунта (песка, гравия или щебня) не допускается, ибо такое выравнивание отмостки способствует местному замачиванию грунта. Не допускается вскрывать фундаменты и вводы коммуникаций при выполнении ремонтных работ, если не принять меры по защите отрытых траншей или котлованов от атмосферных осадков. Иногда здание разрушается именно в период ремонта, что является резуль- татом небрежного отношения к водозащите грунтов основания. При строительстве на лессовых грунтах II типа по просадочно- сти предусматривают систему контрольных колодцев и лотков для сброса аварийных вод, специальную конструкцию гидроизоляции подвальных помещений и др. Коррозионное разрушение конструктивных элементов здания В процессе эксплуатации зданий и сооружений в отдельных слу- чаях разрушаются конструктивные элементы вследствие коррозии материалов, из которых они изготовлены. Принято считать, что среда, в которой содержатся вредные вещества, способствующие разрушению материалов, является агрессивной. Такой средой могут быть воздушное пространство вокруг и внутри здания, грунтовый массив основания и подземные воды. Современные здания изготовлены в основном из железобетонных и бетонных элементов, поэтому наибольший интерес представляют вопросы взаимодействия с агрессивной средой бетона и железобе- тона и их долговечности. В грунтах имеется значительное количество растворимых в воде солей. В лессовых грунтах различают соли труднорастворимые (карбонаты - кальцит), среднерастворимые (сульфаты - гипс) и легкорастворимые (галоиды-галит, сульфаты - тенардит). Раство- рение солей в подземных водах существенно зависит от режима движения вод, их температуры и насыщенности уже растворен- ными солями. Коррозия бетона и железобетона при взаимодействии с агрессив- ными водами происходит тем интенсивнее, чем больше содержится 209
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости в среде хлоридов, сульфатов, агрессивной углекислоты и щелочей. Агрессивность подземных вод предопределяется также и водород- ным показателем среды. Строительные нормы и правила (СНиП 2.03.11-85) регламентируют содержание вышеуказанных компо- нентов. В случае превышения в подземных водах определенного содержания вредных солей принимают меры антикоррозионной защиты. При повышении температуры в обычных условиях коррозия бе- тона и железобетона усиливается, так как более активно протекают химические и физические процессы, приводящие к разрушению материалов вследствие снижения их прочности при взаимодействии с компонентами агрессивной среды. Считается, что агрессивное действие подземных вод на бетон связано с выщелачиванием из него растворимых в воде составных частей и образованием новых соединений. В железобетонных кон- струкциях может разрушаться как бетон, так и металлическая арматура. В случае коррозионного разрушения арматуры за счет увеличения продуктов коррозии в объеме отслаивается защитный слой бетона. Рис. 2.3. Схемы коррозионного разрушения агрессивными подземными водами железобетонных фундаментов мелкого (а) и свайного (б) заложения: 1 и 2 — контур фундамента соответственно до и после разрушения На рис. 2.3 схематически показано возможное разрушение отдельных бетонных и железобетонных элементов фундамента в случаях, когда при строительстве зданий не были приняты эффективные меры антикоррозионной защиты конструкций под- земной части. Ослабление сечений железобетонных фундаментов в результате коррозии усложняет работу конструкций на лессовых основаниях. При уменьшении размеров фундамента могут возрасти 210
Повреждение зданий на лессовых просадочных грунтах просадочные деформации из-за повышения контактных давлений по его подошве. Существенную роль в развитии коррозионного процесса играет плотность бетона. В достаточно плотных бетонах проникновение агрессивных вод в глубь конструкции несколько затруднено, и коррозия происходит сравнительно слабо. И, наоборот, в неплот- ных бетонах коррозионное разрушение происходит интенсивно. Поэтому современные нормативы учитывают степень агрессивного воздействия среды, увязывая ее с маркой бетона по водонепрони- цаемости. При воздействии на железобетон жидких сред, которые не со- держат агрессивных к стали ионов, сначала разрушается бетон, а далее - арматура. В настоящее время предложена классификация по основным видам коррозии бетона. Коррозия I вида протекает за счет фильтрации сквозь бетон- ную конструкцию мягкой воды, которая уносит составные части цементного камня, в частности гидроксид кальция, т. е. гашеную известь. В связи с этим этот вид коррозии называют выщелачива- нием. Учитывая, что известь является одной из основных состав- ляющих цементов, унос ее из бетона представляет значительную опасность. В результате воздействия мягкой воды на бетон, кроме того, происходит вынос оксида кальция (негашеная известь), что также ухудшает свойства бетона. Установлено, что при удалении из бетона 20 % оксида кальция прочность бетона составляет около 70 % первоначальной прочности, а при выщелачивании 33 % ок- Рис, 2А, Кривая снижения прочности бетона в результате удаления из него оксида кальция 211
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости Внешне коррозию I вида определяют по белому налету на по- верхности конструкций, который особенно заметен в местах ин- тенсивной фильтрации. Наличие такого белого налета обусловило название этого вида коррозии - «белая смерть» бетона. В процессе фильтрации воды через бетон может наступить момент, когда при соединении гидроксида кальция с углекис- лым газом произойдет образование карбоната кальция, который приостанавливает дальнейшее разрушение бетона. Для прогно- зирования такого состояния необходимо располагать сведениями о марке бетона по водонепроницаемости и скорости фильтрации грунтовых вод. При коррозии II вида сначала разрушается бетон поверхностных слоев, которые контактируют с агрессивной средой. Как правило, коррозия этого вида протекает при воздействии на бетон кислот и щелочей. В результате контакта бетона с агрессивной средой про- исходит разрушение структурных элементов гидратированного цементного клинкера. Важную роль в развитии процессов коррозии II вида играют скорость обмена раствора у поверхности бетона и степень концентраций солей в жидкости. Коррозия III вида характеризуется кристаллизационным раз- рушением бетона за счет образования в порах и капиллярах мало- растворимых солей. Основную роль в развитии коррозии этого вида играет наличие сульфатов в грунтовой воде. При воздействии на бетон сульфатов в его порах образуется значительное количество гипса и гидросульфоалюмината кальция (ГСАК). Кристаллизация ГСАК происходит в результате соединений с водой и сопровожда- ется значительным увеличением объема твердой фазы. В процессе кристаллизации новообразований возникают значительные напря- жения, которые приводят к разрушению структуры бетона. Снижение несущей способности железобетонных конструктив- ных элементов может произойти из-за коррозии арматуры, разви- тию которой способствует проникновение агрессивных жидкостей и газов через поры и трещины в защитном слое бетона. Коррозия металла наблюдается в основном за счет протекания электрохи- мических процессов, которые обусловлены наличием разности потенциала на поверхности арматуры. Особенно агрессивны по отношению к металлу хлориды. Согласно нормам показатель агрессивности по содержанию хлоридов регламентируется только для железобетонных конструкций. В случае, когда в агрессивной среде имеются и сульфаты, их количество пересчитывают на сод ер- 212
Повреждение зданий на лессовых просадочных грунтах жание хлоридов умножением на 0,25 и суммируют с содержанием хлоридов. На железобетонные конструкции в отдельных случаях оказы- вает агрессивное воздействие среда при определенном значении водородного показателя pH. Согласно нормам при марке бетона по водонепроницаемости W4 жидкая среда считается агрессивной при pH, равном 5,0... 6,5. Чем ниже показатель pH, тем более агрессив- ной считается среда. Нормативные документы на проектирование и изготовление железобетонных конструкций не предусматривают эксплуатацию конструкций с коррозируемой арматурой. Поэтому в настоящее время на стадии проектирования разрабатывают и применяют ме- роприятия, предупреждающие коррозионное разрушение бетона и арматуры. Для защиты бетона от коррозионного разрушения рекомендуется повышать плотность бетона, применять особые добавки и специ- альные цементы, в частности, пуццолановый, сульфатостойкий и др. В тех случаях, когда специальные добавки и цементы не дают требуемого эффекта, используют дополнительные виды анти- коррозионной защиты, например пропитку бетона полимерными материалами, устройство покрытий и облицовок и т. п. Многолетние наблюдения и опыт показывают, что долговремен- ная надежная эксплуатация зданий на лессовых грунтах обеспечи- вается лишь при единстве качества проектирования, строительства и эксплуатации. Невыполнение одного из этих параметров чревато появлением аварийной ситуации и, как следствие, возникновением дополнительных затрат на усиление или восстановление деформи- рованного строения.
3. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ МЕТОДИКИ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ЭКСПЛУАТАЦИОННОЙ ПРИГОДНОСТИ ЗДАНИЙ Жилые и гражданские здания 3.1. Критерии эксплуатационной пригодности зданий, дефор- мированных в результате просадок оснований, рекомендуется разделять на две группы в соответствии с принятым в настоящее время делением предельных состояний в строительных нормах и правилах на проектирование конструкций. 3.2. Соблюдение критериев 1-й группы обеспечивает прочность и устойчивость формы или положения несущих конструкций здания при совместном воздействии нагрузок и дополнительных усилий от неравномерных деформаций оснований. 3.3. Соблюдение критериев 2-й группы обеспечивает возмож- ность длительной эксплуатации отдельных конструкций и зданий в целом и не допускает чрезмерных деформаций несущих конструкций (длительного раскрытия трещин, прогибов, углов поворота), которые могут в дальнейшем вызвать потерю несущей способности, а также нарушение условий нормальной эксплуатации помещений. 3.4. Основными критериями 1-й группы для бескаркасных жи- лых и гражданских зданий рекомендуется принимать: • прочность сжатых элементов (столбов, простенков); • прочность элементов, работающих, в основном, на изгиб или изгиб со сдвигом (перемычки, пояса, перекрытия); • длину опирания перекрытий или покрытий; • прочность на смятие площадки их опирания; • устойчивость формы сжатых элементов; • устойчивость, жесткость и взаимосвязь несущих стен. Значение прочностных и жесткостных характеристик несущих элементов рекомендуется принимать по действующим инст^ктив- но-нормативным документам на железобетонные или каменные конструкции по ГОСТу или проекту. 3.5. Проверку прочности элементов конструкций следует вы- полнять в соответствии с требованиями действующих инструктив- 214
Основные положения методики определения ... но-нормативных документов. Для определения действующего в конструкции усилия следует выполнить расчет здания совместно с основанием на сочетание нагрузок и деформационных воздействий проседающего основания. 3.6. При определении расчетных дополнительных усилий в кон- струкциях эксплуатируемых зданий от неравномерной просадки оснований рекомендуется учитывать прочностные и жесткостные характеристики материалов конструкций в их реальном состоянии, т. е. следует учитывать трещинообразование в железобетонных конструкциях, длительные процессы в бетоне. 3.7. Изменение изгибных и сдвиговых жесткостей железобе- тонных элементов следует принимать с учетом фактического рас- положения и раскрытия трещин. 3.8. Ползучесть сжатого бетона учитывается при определе- нии фактического модуля деформаций. В соответствии со СНиП 2.03.01-84 значение модуля деформаций бетона в зависимости от влажности воздуха окружающей среды (в период эксплуатации) следует уменьшить в два раза при влажности выше 40 % и в три при влажности ниже 40 %. 3.9. Проверку устойчивости сжатых элементов рекомендуется выполнять при обследовании зданий с высокими узкими простен- ками или отдельными кирпичными колоннами. 3.10. Опирание перекрытий (покрытий) рекомендуется про- верять из условий обеспечения необходимой длины анкеровки рабочей арматуры и прочности на смятие площади основания. 3.11. В зданиях, построенных с применением конструктивных и водозащитных противопросадочных мероприятий (специальная подготовка основания, разрезка здания на отдельные отсеки, уста- новка поэтажных арматурных поясов и т. п.), для эксплуатаци- онной пригодности следует обеспечивать равномерную жесткость основания по длине здания. Несоблюдение этого требования может привести к сверхнормативным кренам отсеков, нарушению работы лифтов, местному разрушению конструкций в зонах контактов смежных отсеков. 3.12. В зданиях, построенных без противопросадочной защиты, аварийное состояние можно предупредить устранением: перегрузки сжатых простенков; сдвига с опор лестничных площадок, маршей, а иногда и плит перекрытий; смятия опорных площадок; потери несущей способности надпроемных перемычек; вертикального раз- рыва стен, нарушающего связь продольных и поперечных стен. 215
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости 3.13. Критерии 2-й группы для бескаркасных жилых и граж- данских зданий: • ширина раскрытия трещин железобетонных изгибаемых элементов (перемычек, перекрытий, лестничных площадок и маршей); • прогибы изгибаемых элементов; • степень поражения коррозией материалов несущих кон- струкций (бетона, кирпича), вызывающая снижение не- сущей способности; • ширина раскрытия трещин или швов в ограждающих кон- струкциях, связанная с возможным нарушением условий жилищного комфорта из-за продувания, промокания и т. п. Параметры трещинообразования и раскрытия стыков крупнопа- нельных зданий рекомендуется принимать по действующим норма- тивным документам на сборные железобетонные или же каменные конструкции (СНиП 2.03.01-84, СНиП П-22-81). Производственные и гражданские (каркасные) здания 3.14. Оценку эксплуатационной пригодности производствен- ных зданий рекомендуется давать по результатам сравнения их технического состояния и отдельных элементов с критериями экс- плуатационной пригодности. 3.15. Техническое состояние зданий, их отдельных элементов: • авария ~ произошло обрушение элемента, участка или в целом здания; • аварийное состояние - деформации основания в сочета- нии с постоянными и временными нагрузками на здание обусловили развитие внутренних усилий, достигающих несущей способности конструкций и узлов; деформации и повреждения конструкций накапливаются и имеют тенденцию к развитию, авария может наступить непред- виденно в любое время; • предаварийное состояние - внутренние усилия от перечис- ленных факторов, по оценке экспертов, не превышают 80 % несущей способности конструкций и узлов; деформации и повреждения конструкций накапливаются и развиваются; • удовлетворительное - крупных повреждений нет, деформа- ции конструкций и узлов не превышают регламентирован- ных нормами; деформации и повреждения конструкций не развиваются и не накапливаются. 216
Основные положения методики определения ... 3.16. Строительные конструкции, узлы сопряжения после аварии, в аварийном или предаварийном состоянии требуют вос- становления эксплуатационной пригодности. 3.17. Критерии эксплуатационной пригодности для производ- ственных зданий рекомендуется определять по таким группам предельных состояний строительных конструкций и узлов: по прочности, деформативности, а также условиям нормальной экс- плуатации технологического оборудования. 3.18. По I группе предельных состояний критерии эксплуатаци- онной пригодности отдельных конструкций и узлов следует опреде- лять согласно СНиП 2.03.01-84, СНиП П-22-81, СНиП П-23-81. По II группе критерии определяются по действующим инструктив- но-нормативным документам, а также на основе данных натурных и экспериментальных исследований. Критерии I группы, как правило, устанавливаются для несущих конструкций каркаса и ограждающих конструкций - для плит по- крытия, стеновых ограждений. 3.19. Критерии II группы включают предельные значения со- вместных деформаций основания, здания, а также деформации подкрановых путей, несущих и ограждающих конструкций. 3.20. Предельные значения совместных деформаций основания и здания рекомендуется устанавливать, исходя из необходимости соблюдения технологических (по обеспечению нормальной экс- плуатации оборудования) или архитектурных требований (из условия недопустимости «впечатления» опрокидывания, прови- сания, проваливания, а также обеспечения нормальных эксплуа- тационно-бытовых условий для людей) и требований к прочности, устойчивости, трещиностойкости конструкций, включая общую устойчивость здания. 3.21. Для одноэтажных производственных зданий с шарнирным соединением ригелей со стойками без мостовых кранов, подвалов и встроенных помещений предельные деформации рекомендуется определять как для зданий с податливыми конструктивными схе- мами по приложению СНиП 2.02.01-83: S = 15см, I —|и = 0,006 (табл.3.1) u, max I I ’ v I Z J Для подвальной части, а также для зданий с внутренними стенами и встроенными помещениями, связанными с несущими конструк- 217
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости циями, предельные деформации в зависимости от типа каркаса в 3-6 раз меньше (см. табл. 3.1). При наличии пристроек к зданию рекомендуется принимать предельные крены не более 0,005. 3.22. Для зданий, оборудованных мостовыми или подвесными кранами, требования к совместным деформациям оснований и под- крановых конструкций выше в 2 и более раз, (см. табл. 3.1). В период ремонта, реконструкции или восстановления эксплуа- тационной пригодности здания допускается эксплуатировать краны с уклонами, превышающими предельно допускаемые в поперечном направлении - 0,004, в продольном - 0,006. 3.23. Предельные прогибы для строительных конструкций одно- этажных производственных зданий установлены СНиП 2.03.01-84 (см. табл. 3.1): • фермы стропильные, в которых растянутые раскосы имеют поперечные трещины, а ширина раскрытия указывает на достижение в рабочей арматуре напряжений, равных или превышающих предел текучести или близких к величине временного сопротивления разрыву; сжатые раскосы и стойки имеют места выкрошенного или смятого бетона; • подкрановые балки, в которых имеются повреждения бе- тона и рабочей арматуры верхнего пояса; • плиты покрытия, в которых имеются повреждения в опор- ных частях несущих продольных ребер, сколы бетона, вырывы закладных, коррозия арматуры с уменьшением сечения; уменьшена площадь опирания несущих продоль- ных ребер ниже требуемой; в продольных несущих ребрах имеются наклонные и поперечные трещины, ширина раскрытия которых указывает на достижение в рабочей арматуре напряжений, равных или превышающих предел текучести, или близких к величине временного сопротивле- ния разрыву; нарушена монолитность заделки поперечных ребер в продольных; прогибы продольных и поперечных ребер превышают предельно допускаемые; имеются корро- зионные повреждения с уменьшением сечения и поврежде- нием защитного слоя бетона рабочей арматуры продольных и поперечных ребер и полки; • панели стеновые, в которых выгиб из плоскости стены превышает предельно допускаемый; имеются повреждения опорной части навесных панелей (сколы бетона с уменьше- нием площади опирания ниже требуемой, нарушение свар- 218
Основные положения методики определения ... ных швов, слоистая коррозия рабочей арматуры и опорного столика). 3.30. Аварийными следует считать стальные конструкции про- изводственных зданий в случаях: • разрыва элемента решетки и разрушения узла стропильных ферм, прогонов, сквозных колонн; • превышения несущей способности фактическими усилиями в элементах конструкций; • z уменьшения рабочего сечения элементов конструкций за счет коррозионных повреждений. 3.31. Аварийными в условиях продолжающихся просадок грун- тов следует считать каменные конструкции, если: в несущих кирпичных стенах трещины изгибного и сдвигового характера достигли 5 мм; нарушена монолитность кирпичной клад- ки, уменьшено сечение стены за счет выкрашивания кирпича из-за увлажнения и других причин; крен стены наружу или стрела вы- гиба стены из плоскости достигает 0,001; площади опирания пере- мычек меньше предельно допускаемых, разрушены перемычки; в самонесущих кирпичных стенах трещины изгибного или сдвигового характера достигли 10 мм; разрушены или отсутствуют анкерные крепления к колоннам при наличии крена выгиба стены из плоскости; в кирпичных перегородках при деформациях основа- ний, превышающих предельно допускаемые на участке перегород- ки, свободный пролет превышает 6 м (отсутствие фахверка). 3.32. Применение системы критериев для оценки технического состояния строительных конструкций и узлов их сопряжения, а также производственного здания в целом рекомендуется для наиболее полного выявления фактического состояния каждой конструкции и каждого узла. Это обеспечивает усиление и защи- ту конструкций и узлов в требуемом объеме, позволяет избежать завышения объемов усиления и защиты, повышает надежность защиты зданий и соответственно экономическую эффективность принятых решений. 3.33. При защите одноэтажных производственных зданий, где процесс просадки грунтов остановить невозможно, а радикальные меры по закреплению грунтов оснований принимать нецелесо- образно, систему критериев эксплуатационной пригодности ре- комендуется применять для защиты существующих конструкций от действующих просадок, а также усиленных конструкций от прогнозируемых деформаций основания. 219
Таблица 3.1 Значения предельных деформаций зданий 220 Критерии эксплуатацион- ной пригодности зданий Значения предельных деформаций для зданий Каркасных Неполнокаркасных Бескаркасных со стенами из круп- ных блоков или кирпичной кладки С гибкой системой С пристройками торцов здания ; без устройства деформационных швов С внутренними стенами и встроен- ными помещениями Для каркасной части Для бескаркасной части с наруж- ными стенами из крупных блоков и кирпичной кладки Без армирования С армированием или железобетонными поясами Из железобетона Из стали Без армирования С армированием или железобетон- ными поясами 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Предельные деформации оснований: относительная разность осадок соседних фундамен- тов (ASel/z)u для зданий без мостовых кранов - по [1] 0,006 — — 0,666
Продолжение табл. 3.1 221 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 по данным обследования 0,012 - - - 0,012 - - - - относительная разность оса- док в месте расположения внутренних стен и встроен- ных помещений - - 0,001 0,002 * - - - - крен пристройки в попереч- ном направлении 0,005 - - - - - относительный прогиб-вы- гиб - - - - - 0,001 0,0012 0,001 0,0012 максимальная абсолютная осадка S8l njftx u, см средняя осадка Sgl u, см - - - - 10 15 10 15 Предельно допустимые про- гибы конструкций, см. fu(z - пролет балок, стено- вых панелей, Н -высота колонны): подкрановые балки при кранах ручных электрических балки, фермы (общее требо- вание, если нет специаль- ных указаний) Z 500 Z 600 Z 150 Z 500 Z 600 Z 150 Z 500 Z 600 Z 150 Z 500 Z 600 Z 150 Z 500 Z 600 Z 150 Z 150 Z 150 Z 150 Z 150
Продолжение табл. 3.1 222 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 навесные стеновые панели (при расчете из плоскости): z < 6 м, 6 < z < 7,5 м Z 200 3 Z 200 3 Z 200 3 - z > 7,5 м колонны с шарнирным верхним узлом Предельный угол закручи- вания диска покрытия при шаге колонн (эксперимен- тальные данные), град/мм: 6 м Z 250 2Н 75 5.107 Z 250 2Н , 75 5.107 Z 250 2Н 75 5.107 2Н 75 5.107 5.10*7 5.107 5.10'7 5.107 5.107 12 м в поперечном направлении в продольном направлении 3.107 20 ЗЛО7 20 ЗЛО7 20 20 - - - - - при расстоянии между со- седними колоннами z < 10 м z > 10 м 15 20 15 20 15 20 15 20 - - - - -
Окончание табл. 3.1 223 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Предельно допускаемая разность отметок (подвес- ные краны), мм: * нижних ездовых поясов соседних балок в одном по- перечном сечении 15 15 15 15 нижнего ездового пояса на смежных опорах (вдоль пути)при шаге колонн: 6 м 36 36 36 12 м 72 72 72 Предельная длина или площадь опирания железобетонных конструкций установлена СНиП 2.03.01-84.
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости 3.34. Предельный угол закручивания диска покрытия одно- этажных производственных зданий рекомендуется принимать по данным экспериментальных исследований и обследований (см. табл. 3.1). При допущенном браке строительно-монтажных работ (смещение плит покрытия от проектного положения и неправиль- ного опирания на стропильные фермы (балки), некачественном выполнении узлов «ригель-плита» предельный угол закручивания снижается в 2 и более раз. 3.35. В зданиях с податливыми конструктивными схемами без кранового или другого оборудования с повышенными требовани- ями к неравномерности деформаций оснований и конструкций при удовлетворительном качестве строительно-монтажных работ допускается принимать Г AS> S max == 30 СМ И - U = 0,012 . u* V z J Предварительную оценку условий эксплуатации производствен- ных зданий рекомендуется давать по параметрам просадочной воронки maxrR (рис. 3.1). Тяжелые и особо тяжелые условия эксплуатации на отдельных участках здания могут определить необходимость обследования конструкций и узлов. Рис. 3.1. График для определения условий эксплуатации конструкций деформированных производственных зданий 224
Основные положения методики определения ... 3.36. Для многоэтажных каркасных зданий связевых систем предельные деформации следует определять как для зданий с гиб- кими конструктивными схемами -S =15см, (—]и = 0,006, u. max I Z I а для зданий рамных и рамно-связевых систем эти деформации следует принимать: su тах=8см, ^—^u = 0,002 (СНиП 2.02.01-83). R = 3000 3.37. Необходимость обследования многоэтажных каркасных зданий возникает при кренах более 0,001, а также следующих по- вреждениях основных элементов и узлов каркаса: • образование трещин в колоннах, ригелях и узлах их со- пряжения с раскрытием более 0,2 мм; • уменьшение на 25 % длины или площади опирания плит покрытия и перекрытий на полки ригелей. 3.38. Техническое состояние поврежденных конструкций и не- обходимость их усиления рекомендуется оценивать по результатам сопоставления проектных усилий и расчетных, определяемых на воз- действие фактических деформаций основания. Необходимо учитывать раскрытие трещин и смещение несущих конструкций в узлах. 3.39. Аварийными в условиях продолжающихся просадок сле- дует считать: • колонны, в которых ширина раскрытия поперечных и на- клонных трещин свидетельствует о достижении в рабочей арматуре напряжений, равных или превышающих предел текучести или значения, близкие к временному сопротив- лению разрыву; поперечные трещины распространились за пределы половины высоты сечения колонны или при крановых нагрузках - ее подкрановой части; имеются механические повреждения - разрыв стержня рабочей арматуры, повреждения бетона глубиной более 50 мм в наи- более нагруженных сечениях и т. п., имеются коррозионные повреждения рабочей арматуры с уменьшением ее сечения более чем на 10 % (уточняется расчетом), имеются повреж- дения в подкрановой консоли в виде наклонных и нормаль- ных трещин, сколов бетона, фактические усилия по расчету равны или превышают несущую способность элемента; 225 8 - 2696 Симионова
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости ригели (стропильные фермы и балки подкрановые, обвя- зочные балки и т. п.), в которых нарушена монолитность опорного узла с уменьшением площади опирания; имеются повреждения в опорной и приопорной частях (сколы бетона глубиной более 40 мм, наклонные и поперечные трещины как в приопорной части, так и в пролете ригеля), наруше- ние сварных швов и т. п., имеются повреждения верхнего пояса в местах опирания несущих ребер плит покрытия с уменьшением их площади опирания до величины, менее требуемой, прогиб превышает предельно допускаемый, имеются коррозионные повреждения рабочей арматуры с уменьшением ее сечения; фермы стропильные, в которых растянутые раскосы имеют поперечные трещины, а ширина раскрытия указывает на достижение в рабочей арматуре напряжений, равных или превышающих предел текучести или близких к величине временного сопротивления разрыву; сжатые раскосы и стойки имеют места выкрошенного или смятого бетона; подкрановые балки, в которых имеются повреждения бе- тона и рабочей арматуры верхнего пояса; плиты покрытия, в которых имеются повреждения в опорных частях несущих продольных ребер, сколы бетона, вырывы закладных, коррозия арматуры с уменьшением сечения; уменьшена площадь опирания несущих продольных ребер ниже требуемой; в продольных несущих ребрах имеются наклонные и поперечные трещины, ширина раскрытия ко- торых указывает на достижение в рабочей арматуре напря- жений, равных или превышающих предел текучести, или близких к величине временного сопротивления разрыву; нарушена монолитность заделки поперечных ребер в про- дольные; прогибы продольных и поперечных ребер превышают пре- дельно допускаемые; имеются коррозионные повреждения с уменьшением сечения и повреждением защитного слоя бетона рабочей арматуры продольных и поперечных ребер и полки; панели стеновые, в которых выгиб из плоскости стены пре- вышает предельно допускаемый; имеются повреждения опорной части навесных панелей (сколы бетона с уменьшением площади опирания ниже требуемой, нарушение сварных швов, слоистая коррозия рабочей арматуры и опорного столика). 226
Основные положения методики определения ... . 3.40. Аварийными следует считать стальные конструкции про- изводственных зданий в случаях: • разрыва элемента решетки и разрушения узла стропильных ферм, прогонов, сквозных колонн; • превышения несущей способности фактическими усилиями в элементах конструкций; • уменьшения рабочего сечения элементов конструкций за счет коррозионных повреждений. 3.41. Аварийными в условиях продолжающихся просадок грун- тов следует считать каменные конструкции, если: • в несущих кирпичных стенах трещины изгибного и сдви- гового характера достигли 5 мм; нарушена монолитность кирпичной кладки, уменьшено сечение стены за счет вы- крашивания кирпича из-за увлажнения и других причин; крен стены наружу или стрела выгиба стены из плоскости достигает 0,001; площади опирания перемычек меньше предельно допускаемых, разрушены перемычки; • в самонесущих кирпичных стенах трещины изгибного или сдвигового характера достигли 10 мм; разрушены или от- сутствуют анкерные крепления к колоннам при наличии крена выгиба стены из плоскости; в кирпичных перегород- ках при деформациях оснований, превышающих предельно допускаемые на участке перегородки, свободный пролет превышает 6 м (отсутствие фахверка). 3.42. Применение системы критериев для оценки технического состояния строительных конструкций и узлов их сопряжения, а так- же производственного здания в целом, рекомендуется для наиболее полного выявления фактического состояния каждой конструкции и каждого узла. Это обеспечивает усиление и защиту конструкций и узлов в требуемом объеме, позволяет избежать завышения объемов усиления и защиты, повышает надежность защиты зданий и, соот- ветственно, экономическую эффективность принятых решений. 3.43. При защите одноэтажных производственных зданий, где процесс просадки грунтов остановить невозможно, а радикальные меры по закреплению грунтов оснований принимать нецелесо- образно, систему критериев эксплуатационной пригодности ре- комендуется применять для защиты существующих конструкций от действующих просадок, а также усиленных конструкций от прогнозируемых деформаций основания.
4. МЕТОДИКА КОМПЛЕКСНОГО ОБСЛЕДОВАНИЯ ДЕФОРМИРОВАННЫХ ЗДАНИЙ Жилые и гражданские здания Обследование жилых и гражданских зданий, построенных на просадочных грунтах, проводится при развитии видимых дефор- мации и повреждений в конструкциях и узлах здания, а также проявлении недопустимых кренов по условиям эксплуатации здания и лифтов. Цель обследования - оценка эксплуатационной пригодности здания и определение объема ремонтно-восстановительных работ с учетом прогнозируемых осадок здания и деформаций его кон- структивных элементов. Решение вопроса о проведении обследования принимается эксплуатирующей организацией по согласованию с генеральным проектировщиком и с привлечением в случае необходимости на- учно-исследовательской организации. Материалы, полученные в результате обследования эксплуа- тируемых зданий, после анализа следует использовать в качестве исходных данных для разработки: • заключения о техническом состоянии и эксплуатационной пригодности зданий на момент обследования; • мероприятий по устранению причин аварийного замачивания и по оптимальному режиму дальнейшей эксплуатации; • проекта защиты и усиления конструкции здания; • рекомендаций по периодичности и объему наблюдений на период дальнейшей эксплуатации. Работы по обследованию объектов, проводимые комиссией в составе представителей проектной, изыскательской, эксплуатиру- ющей и строительной организаций, включают два этапа. Первый этап обследования включает обор информации о ха- рактеристике объекта и инженерно-геологических условиях пло- 228
Методика комплексного обследования деформированных зданий щадки строительства, изучение вопросов условий эксплуатации и определения причин, приведших к неравномерным деформациям основания, освидетельствование строительных конструкций и здания в целом. Второй этап предусматривает детальное обследование грунтовых условий и конструкций наземной и подземной частей здания, про- ведение поверочного расчета здания и отдельных конструктивных элементов, прогноз возможной просадки основания и развития трещин в конструкциях. Результат первого этапа обследования - выявление и устранение очага замачивания, в случае необходимости временное усиление поврежденных конструкций, разработка рекомендаций по наблю- дениям за развитием деформаций в конструкциях, за осадками фундаментов и поверхности грунта. Основная задача второго этапа - анализ результатов наблюде- ний, определение степени повреждения здания и объема ремонтно- восстановительных работ, разработка рекомендаций по устранению повреждений и дальнейшей эксплуатации здания. Основной документ при решении вопросов, связанных с обсле- дованием и ремонтом здания, - паспорт, в котором приводятся краткое описание конструктивной схемы здания, примененные в проекте защитные мероприятия, расчетные параметры деформаций земной поверхности. Паспорт составляется проектной организаци- ей и передается вместе с проектно-сметной документацией строи- тельной организации, которая после завершения строительства передает его организации, эксплуатирующей здание, с приложе- нием актов на скрытые работы. В случае отсутствия паспорта по соответствующим материа- лам составляют краткую информацию о характеристике объекта согласно форме 1, которая кроме общих сведений включает кон- структивное решение здания, противопросадочные мероприятия и результаты инженерно-геологических изысканий, заложенные в проект. Конструктивное решение здания включает: объемно-плани- ровочную схему, систему передачи нагрузок, главные несущие элементы, способ возведения. Инженерно-геологические условия площадки строительства характеризуются показателями просадочности, максимальной просадкой, типом грунтовых условий по просадочности, глубиной просадочной толщи и уровнем подземных вод. ' 229
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости Освидетельствование здания и его конструктивных элементов проводят с целью выявления отступлений от проекта и норматив- но-технических условий. Проверяют соответствие габаритных раз- меров здания, узлов соединения конструкций, размеров опорных площадок и т. д. проектным решениям. Проводят также оценку физико-механических качеств материала конструкций. Деталь- ное обследование инженерно-геологических условий площадки строительства включает: выявление всех источников замачивания и продолжительность их действия; полевые и лабораторные иссле- дования увлажненного основания; колебания уровня грунтовых вод за период эксплуатации. Обследование здания проводится по проекту производства работ после тщательного изучения рабочих чертежей конструкций и узлов соединения, анализа актов приемки скрытых работ. Проектом производства работ по обследованию должны быть предусмотрены требования правил техники безопасности. Подготовительные работы включают: наладку необходимых приборов и средств измерения. Осуществляются вскрытие кон- струкций, изготовление и установка подмостей, вентиляция и •* дополнительное освещение подвальных помещений, обогрев nb- мещений в зимнее время. Основные работы предусматривают тщательный осмотр назем- ной и подземной частей здания, выявление трещин, сколов, сдвигов конструкций с опорных площадок, раскрытия швов и т. д. Цель обследования - оценка технического состояния здания в целом, отдельных его конструкций и узлов, выявление участков с дефектами и повреждениями, определение степени опасности и из- носа материалов конструкций. Обследование проводится с учетом конструктивного решения здания (кирпичные, крупноблочные, крупнопанельные), специфики его статической работы и должно включать полный объем информации, необходимой для выявления основных причин отказов. При проведении обследования особое внимание необходимо уделять выявлению причин трещинообразования и других повреж- дений, которые могут быть вызваны как неравномерными дефор- мациями основания, так и нарушением технологии строительства и эксплуатации. Отмеченные дефекты и повреждения фиксируют на развернутых схемах конструкций, а затем регистрируют. Приборы и средства, применяемые для измерения деформаций, должны обеспечивать необходимую точт эсть. 230
Методика комплексного обследования деформированных зданий В местах наибольшего раскрытия трещин устанавливаются маяки с порядковым номером. Конец трещины по длине фикси- руют на поверхности конструкции поперечной риской острым инструментом или нанесением краски. Трещины наносят на схему здания, отмечая номер и дату установки маяков, и составляют гра- фик раскрытия. Параметры трещинообразования - максимальное раскрытие и относительное развитие трещин. Относительное раз- витие определяется как отношение длины трещины 1т к длине Zo, на которую она может развиваться в процессе ее раскрытия: §До<8<1 (4.1) ^0 При 5=1 трещина полностью разделяет конструкцию на отдель- ные элементы. При обследовании железобетонных конструкций особое вни- мание следует обратить на наличие трещин в растянутой и на от- слаивание бетона в сжатой зоне. При обследовании кладки из штучных материалов устанавли- вают тип и толщину швов, наличие дефектны^ участков. В кирпичных зданиях в местах сопряжения продольных и по- перечных стен часто появляются вертикальные и наклонные тре- щины; причина этого - неодинаковая загруженность и различная сжимаемость кладки стен. Если связь между стенами прочная, то появляются наклонные трещины, при плохой перевязке - верти- кальные. Кирпичнухб кладку в местах повреждений проверяют, просту- кивая молотком, участки с трещинами очищают от штукатурного слоя, проверяют нарушение монолитности, вскрывают отслоившу- юся толщу, измеряют ее глубину и площадь. Состояние фундаментов в местах вероятного их повреждения определяется с помощью вскрытия до отметки их подошвы. Обсле- дование проводят с учетом конструктивных решений фундаментов, уделяется особое внимание участкам со сквозными проемами. Периодичность наблюдений за осадками здания принимается в зависимости от скорости осадок: • более 5 мм/сут - не реже чем каждые 3 дня; • 3-0,5 мм/сут - каждую неделю; • менее 0,5 мм/сут - каждый месяц. За условную стабилизацию осадок может быть принята скорость 0,1 мм/сут. 231
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости Приближенно очертания просадочных воронок устанавлива- ются визуально по понижению территории, по местам скопления и застоя атмосферных осадков. Воронки во многих случаях при значительных просадках обрамлены трещинами на поверхности грунта и асфальта, а непосредственно над центром замачивания наблюдается зона сжатия, в которой происходит выпучивание бордюров, тротуарных плит и ограждений. Расположение источника замачивания относительно здания приближенно определяется по данным относительного нивелиро- вания какой-либо горизонтальной линии здания, например, верха цоколя или низа оконных проемов. Область замачивания чаще всего находится в зоне наибольших осадок. Область замачивания ориентировочно определяется по трещи- нообразованию в стенах здания и схемам его деформации. Расположение источника замачивания устанавливают по резуль- татам длительных наблюдений за осадками здания. Обычно область замачивания расположена в зоне наибольшей скорости осадок. Вид источника замачивания определяется химическим анали- зом воды, взятой из проб грунта в скважинах или шурфах. Если невозможно выполнить такой анализ, вид источника можно опреде- лить по количеству воды, попавшей в основание. Количество воды вычисляется по этажности грунтов и их объему. Вид источника замачивания определяют также по результатам анализа скорости деформации здания. В период интенсивного развития деформаций скорость осадок здания при аварии напор- ного водовода может составить 15-30мм/сут, при замачивании из канализации эта скорость обычно не превышает 3-5 мм/сут. Интенсивность осадок здания при замачивании от атмосферных осадков составляет не более 1-5 мм/сут. Анализ имеющихся данных о параметрах просадочной ворон- ки, деформациях здания и прилегающей территории, количестве воды в основании следует сопоставить со схемой водонесущих коммуникаций. Производственные здания При определении эксплуатационной пригодности деформиро- ванного производственного здания, прежде всего, следует произве- сти освидетельствование, определяя границы разрушений в случае аварии или выявляя предаварийное состояние. После устранения 232
Методика комплексного обследования деформированных зданий аварии или предаварийного состояния выполняют детальное обсле- дование конструкций, исследуют грунты основания. По оценке эксплуатационной пригодности разрабатывают не- обходимые защитные мероприятия по устранению аварии или предаварийного состояния отдельных элементов или в целом деформированности здания для обеспечения его безаварийной эксплуатации. При обследовании деформированных производственных зданий на просадочных грунтах необходим комплексный подход с одно- временным обследованием: • основного здания, зданий и сооружений, расположенных рядом (на расстоянии 10-20 м) с водонесущими трубопро- водами или мокрым технологическим процессом; • окружающей здание территории с автодорогами, тротуара- ми, площадками, газонами; • наружных водонесущих сетей и коммуникаций, включая трубопроводы, колодцы, лотки, каналы и т. п.; • инженерно-геологических и гидрогеологических условий площадки и др. Полнота и качество инсрормации о состоянии объекта в ком- плексе - основа для его правильной оценки, выбора обоснованного варианта защиты и долговечной эксплуатации здания. Основная задача обследования производственных зданий - вы- явление фактического состояния строительных конструкций, грун- тов оснований, соответствия условий эксплуатации нормативам, обнаружение источника замачивания. По результатам обследова- ния, освидетельствования и поверочных расчетов определяются эксплуатационная пригодность зданий, состав и объем защитных мероприятий для ее восстановления и обеспечения дальнейшей безаварийной эксплуатации. Освидетельствование зданий - первый, предварительный этап по выявлению их фактического состояния для устранения источника замачивания и аварийного или предаварийного состояния здания (предотвращение обрушения конструкций). Второй этап - детальное исследование грунтовых условий, про- гноз дальнейшей просадки грунтов, детальное натурное обследова- ние подземных и наземных строительных конструкций, исследо- вание влияния условий производства (температурно-влажностного режима помещений, загазованности и запыленности воздуха, тем- пературы и влажности ограждающих конструкций, агрессивности 233
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости среды, динамических воздействий от работающего оборудования и т. п.); по результатам обследования следует производить повероч- ный расчет несущих конструкций с учетом фактических сечений, прочности материалов и дополнительных воздействий. Основная задача первого этапа работы - освидетельствование объектов: определение причин неравномерных осадок конструк- ций, источника замачивания, степени надежности и возможности дальнейшей эксплуатации здания. Устанавливаются причины при осмотре по характеру развития деформаций окружающей здание территории, в стеновых ограждениях, чрезмерному прогибу кон- струкций, выпучиванию и выгибу их элементов, нарушению узлов соединений, а также данным геодезической съемки и влажности грунтов в установленных или предполагаемых местах замачивания. В первую очередь необходимо определить источник и полнос- тью устранить очаг замачивания, в случае аварийного состояния строительных конструкций - временно их усилить (закрепить, подпереть и т. п.). Расположение источника замачивания вначале определяют визуально по наличию просадочных блюдец, скоплению атмос- ферных осадков, зон растяжения (трещин) или сжатия (выпучи- вания) в покрытиях дорог, тротуаров, площадок и т. п., а также по деформациям в стенах. Трещины в стенах группируются в зоне замачивания и, соответственно, в местах максимальных осадок. За- тем производят нивелирование окружающей территории и здания, сопоставляют с исполнительской документацией (при ее наличии) либо с условно принятым предполагаемым исходным положением нулевой отметки здания. С помощью маяков устанавливают геодезические наблюдения за осадкой грунтов оснований - за развитием трещин в конструкциях. При скорости просадки, превышающей 10 мм/сут, наблюдения выполняют ежедневно. Освидетельствование здания включает: • осмотр узлов и строительных конструкций, отмостки, окружающей территории, положения технологического оборудования; • ознакомление с проектной и исполнительской документа- цией, актами предыдущих осмотров и т. д.; • геодезические наблюдения за развитием просадочных де- формаций и съемку фактического положения деформиро- ванных участков здания и окружающей его территории; 234
Методика комплексного обследования деформированных зданий • инженерно-геологические и гидрогеологические изыскания на аварийном участке для определения влажности грунтов и положения уровня грунтовых вод. * При освидетельствовании строительных конструкций рекомен- дуется: • установить соответствие конструкций проекту и предписа- ниям норм и техническим условиям; • проверить соответствие проекту всех габаритных размеров здания, узлов соединений конструкций (особое внимание уделить проверке размеров опорных поверхностей плит покрытия, стропильных ферм или балок, подкрановых балок); • при отсутствии на предприятии материалов геодезических наблюдений за осадками колонн установить геодезический контроль для определения скорости просадки и фактиче- ского положения конструкций по трем направлениям; • произвести оценку технического состояния конструкций, выявить участок с дефектами и разрушениями, установить основные причины разрушении (неравномерные осадки, механические повреждения, воздействие агрессивных сред, замачивание, коррозия арматуры и бетона, воздействие динамических нагрузок и т. п.); • все дефекты строительных конструкций зафиксировать в ве- домости и зарисовать на развернутых схемах конструкций; • определить схему деформирования здания (выгиб, прогиб, крен и т. п.) и установить места возможного обрушения. Определение деформаций жилых и гражданских (бескаркасных) зданий При обследовании и анализе технического состояния эксплуати- руемых зданий рекомендуется определять деформации и характер деформирования, которые зависят от принятых конструктивных схем, технических решений, вида и расположения источника за- мачивания. Во многих городах достаточно большую часть жилых и граж- данских зданий составляют кирпичные дома. В таких зданиях применяется преимущественно конструктивная схема с несущими продольными стенами. Пространственная устойчивость обеспечи- вается поперечными стенами и перекрытиями. 235
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости Для крупноблочных и крупнопанельных зданий также наибо- лее характерна конструктивная схема с продольными несущими стенами. ? Следует учитывать, что специальные противопросадочные конструктивные мероприятия в жилых и гражданских зданиях, которые начали применять с 60-х годов, снижают их деформации, включают разрезку деформационными швами на одно-, двухсекци- онные отсеки, устройство железобетонных поясов в фундаментно- подвальной части и на уровне перемычек этажей. Рекомендуется учитывать, что наиболее часто встречаются де- формации зданий следующих типов: • изгиб выпуклостью вверх (выгиб), сопровождающийся увели- чивающимся кверху раскрытием деформационных швов либо образованием вертикальных трещин в стенах (рис. 1 а); • изгиб выпуклостью вниз (прогиб), характеризующийся вертикальными трещинами с увеличенным раскрытием в нижней части здания или вызывающий уменьшение ширины деформационных швов в верхней части здания (рис. 1 б); • сдвиг стен (рис. 1 в), вызывающий наклонные трещины в стенах и вертикальные трещины в изгибаемых при этом перемычках; • горизонтальный разрыв стен от осадки отдельных участков здания, определяемый трещинами, имеющими горизонталь- ное или слегка наклонные направления (рис. 1 г). По этой схеме чаще всего деформируются здания, под которыми не выполнена подготовка основания и просадочные деформации грунта происходят непосредственно под фундаментом; • вертикальный разрыв стен, при котором возникают трещины на всю высоту, включая фундамент (рис. 1 д). Такая дефор- мация здания вызывается горизонтальными деформациями грунта, сопутствующими его вертикальным просадкам; • местное сжатие, обычно в верхней части здания, от замы- кания деформационных швов (рис. 1 е), проявляющееся в виде смятия примыкающих к шву участков Ьтен, балко- нов, карнизов и смещения плит перекрытий. Деформации такого рода возможны также от осадок зданий в процессе строительства, когда рядом с ранее построенным возводят более тяжелое здание (кирпичное или блочное либо повы- шенной этажности). 236
Методика комплексного обследования деформированных зданий В зданиях, деформированных по схемам изгиба, необходимо учитывать возможность трещинообразования в пределах наибо- лее ослабленного места — лестничной клетки. Эксплуатационная пригодность может теряться из-за трещинообразования в стенах, отслоения штукатурки и перекоса проемов. На большинстве крупноблочных 9-этажных зданий, запроек- тированных без деформационных швов с «гибкими вставками» между смежными секциями, возможны отслоение штукатурки на стеновых блоках, раскрытие швов между плитами перекрытия и блоками, трещины в блоках из-за значительной деформации в зоне «гибких вставок». Рис. 4.1. Виды деформаций бескаркасных зданий: а - выгиб; б - прогиб; в - сдвиг; г - горизонтальный разрыв; д - вертикальный разрыв; е - замыкание деформационного шва В 9-этажных крупноблочных зданиях, разделенных на отсеки, рекомендуется учитывать изменение ширины деформационных швов, сдвиг плит перекрытия и блоков в верхней части здания, сдвиг продольных стен, сопровождающихся трещинообразованием в перемычках и простеночных блоках, раскрытие вертикальных междублочных швов. Следует учитывать, что деформации крупнопанельных зданий наиболее часто сопровождаются изменением ширины и замыканием деформационных швов. При этом деформируются балконные плиты и ограждения смежных секций. Неравномерные просадки основания вызывают крены отдель- ных секций, поэтому необходимо обеспечивать нормальные усло- вия работы лифтов путем их поддомкрачивания и регулирования направляющих лифтовых кабин. 237
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости Рекомендуемая последовательность оценки эксплуатационной пригодности производственных зданий: • определяют техническое состояние наиболее деформирован- ных конструкций, узлов и возможность их обрушения; • выявляют причины или источник замачивания, размеры просадочной воронки; • устанавливают положение подкрановых путей; определяют величины отдельных и обобщенных характеристик дефор- мационных воздействий; • сравнивают с предельно допускаемыми величинами со- вместных деформаций основания и здания, деформаций и повреждений конртрукций и узлов здания; • при необходимости выполняют экспресс-расчет наиболее деформированного или поврежденного элемента или узла здания (расчет от обрушения) и оценивают состояние по их несущей способности. По результатам первого этапа работы в случае аварийной ситуа- ции составляется предварительное заключение с рекомендациями по устранению очагов замачивания и временной защите аварийных элементов и узлов здания. Состав и объем изысканий определяется программой, разрабо- танной изыскательской организацией на основании требований технического задания проектной или эксплуатирующей данные производственные здания организации и действующих норматив- ных документов. Если визуальный осмотр не позволяет определить место источ- ника замачивания, по периметру здания необходимо пробурить разведочные скважины с отбором образцов грунта для определения их влажности. Предполагаемое местонахождение источника замачивания окон- туривается дополнительными скважинами для наиболее точного определения района утечек воды. При назначении мест бурения разведочных скважин особое вни- мание следует обратить на место вводов и выпусков водонесущих коммуникаций. Если решающий фактор - возможность дальнейших деформа- ций, на площадке определяют свойства грунтов до уровня под- земных вод по монолитам, отобранным из шурфов, либо другими методами, обеспечивающими сохранение природной структуры грунтов в отобранных пробах. 238
Методика комплексного обследования деформированных зданий Инженерно-геологические изыскания на обводненных террито- риях производятся в две стадии: • предварительная - изучение материалов изысканий про- шлых лет, с обобщением данных о характере напластова- ний, свойствах и характеристиках грунтов до обводнения территории, выявление всех источников замачивания и продолжительности их действия, возможных колебаний уровня грунтовых вод; • основная - полевые и лабораторные исследования обвод- ненного основания. Глубина бурения скважин принимается в зависимости от усло- вий фундирования при: • непосредственном опирании фундаментов на водонасыщен- ные грунты на всю их глубину и дополнительно 2 м (в сумме не менее просадочной толщи и не менее глубин, указанных в табл. 4.1); • устройстве песчаной подушки - по табл. 4.1; • свайном фундаменте - на глубину от поверхности до уровня острия свай и дополнительно на глубину в соответствии с табл. 4.1. Отбор образцов грунта ненарушенной структуры производится через 0,5-0,8 м по глубине. При неоднородных напластованиях дополнительно производится отбор образцов грунта ненарушенной структуры через 0,2-0,4 м для определения влажности. В лабораторных условиях определяется полный комплекс фи- зических свойств грунтов. Компрессионные испытания водона- сыщенных грунтов выполняются при нагрузках 0,005; 0,01;0,02; 0,03; 0,05; 0,075; 0,1; 0,15; 0,2; 0,3; .0,4; 0,5 МПа. За условную стабилизацию принимается 0,01 мм за 12 ч. В полевых условиях с помощью Штампов площадью не менее 10000 см2 определяются деформационные характеристики - дав- ление, отвечающее структурной прочности, и модуль деформации грунта, за условную стабилизацию принимается 0,1 мм/сут. Де- формационные характеристики грунта на глубинах ниже 0,3 м определяются в скважине диаметром 325 мм с помощью штампа площадью 600 см2. Прочностные характеристики водонасыщенных лессовых грун- тов определяются на одноплоскостных сдвиговых приборах по методу ускоренного неконсолидированного сдвига. Сдвигающие нагрузки принимаются в размере 5-7 % от нормальных и прикла- 239
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости дываются через 15-30 с. Вертикальные нагрузки принимаются в зависимости от консистенции грунта и нагрузок на фундаменты: 0,025; 0,05; 0,075; 0,1; 0,15; 0,2 МПа. Таблица 4.1 Тип здания Глубина бурения скважин, м, при диапазоне на- грузок на несущие колонны каркаса, кН 600-2500 2500-4500 4500-7500 7500 Одноэтажные с ша- гом колонн, м: 6 12 15 18 20 12 10 12 15 18 Для уточнения физико-механических свойств грунта непо- средственно под подошвой фундаментов, определения размеров и формы фундаментов и визуального их осмотра технический шурф отрывают непосредственно вдоль фундамента на глубину ниже его подошвы, - на 0,5 м (шурф устраивается в месте максимальных деформаций конструкций). Из-под подошвы фундамента отбираются образцы грунта не- нарушенной структуры размером 20x20x20 см для лабораторных исследований. С целью уточнения гидрогеологических условий площадки рекомендуется по углам здания выполнить 3-4 разведочные сква- жины глубиной, вскрывающей мощность просадочной толщи, и, в случае обнаружения уровня подземных вод, до отметки ниже уровня на 2-3 м. По результатам разведочного бурения уточняется геологическое напластование грунтов, слагающих площадку обследуемого объек- та, и определяются их консистенция и фактическое влажностное состояние по глубине просадочной толщи. Уровень подземных вод фиксируется через сутки после бурения. Одну из разведочных сква- жин целесообразно оборудовать пьезометром, по которому можно производить ежемесячные замеры поднятия уровня подземных вод на площадке. По результатам инженерно-геологических изысканий состав- ляют отчет, включающий следующие разделы: общие сведения; местоположение, геоморфология и рельеф площадки; геолого-ли- тологическое строение грунтов площадки; характер распределения влажности грунтов площадки; гидрогеологические условия пло- щадки; выводы и рекомендации с определением типа грунтов по 240
Методика комплексного обследования деформированных зданий просадочности и прогнозируемой просадке; список используемой литературы; текстовые и графические приложения, включающие техническое задание на производство изыскательских работ, мате- риалы выполненных ранее изысканий и обследований, результаты камеральной обработки образцов (анализ воды, испытаний грун- тов), план съемки, разрезы по линиям съемки. Наблюдения за деформациями эксплуатируемых зданий при их освидетельствовании и обследовании производят в соответствии с требованиями. Периодичность наблюдений назначается в зависи- мости от фактического состояния здания и развития просадочных деформаций. При скорости развития просадок, превышающих 10 мм/сут, измерение необходимо проводить ежедневно, при 5-10 мм/сут - 1 раз в неделю, при 0,5-4,5 мм/сут - 1 раз в месяц; при 0,2-0,4 мм/сут - 1 раз в 2 месяца; менее 0,2 мм/сут — 2 раза в год. При обнаружении развивающихся деформаций в конструкциях здания (трещины в стенах и узлах опирания конструкций покры- тия и т. п.) необходимо организовать геодезические наблюдения за развитием осадок фундаментов и просадок грунта на окружа- ющей здание территории и определить фактическое положение строительных конструкций и поверхности земли, которые должны выполняться по рабочей программе (техническому заданию), со- ставленному организацией-исполнителем обследования здания совместно с предприятием-заказчиком, проектной организацией. Для разработки программы необходимо осмотреть объект и зафиксировать его исходное состояние на схемах и фотографиях, отыскать или выбрать места установки необходимых геодезических знаков и маяков, определить периодичность наблюдений, изучить состояние строительных конструкций и имеющуюся техническую документацию, установить причины деформаций. Программа должна состоять из пояснительной записки, включа- ющей цели и задачи исследований, сведения об инженерно-геологи- ческих условиях площадки, о наличии пунктов государственной ге- одезической сети, существующих и проектируемых геодезических знаках, инструментах и способах измерений, порядке обработки результатов измерений, ранее выполненных работах по наблюде- ниям; календарного плана работ с периодичностью наблюдений; сметы на производство работ; особых условий. Геодезические наблюдения за развитием вертикальных переме- щений (просадок грунтов, осадок фундаментов и т. п.) производят методами геометрического, тригонометрического и гидростатиче- 241
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости ского нивелирования и фотограмметрии, горизонтальных переме- щений (сдвигов) - створных наблюдений, отдельных направлений, засечек, триангуляции, трилатерации, фотограмметрии, углов перемещений (кренов) - визирования (с применением теодоли- тов), координирования, измерения углов или направлений, фото- грамметрии, а также механическими способами с применением клиномеров и отвесов, нивелирования. Можно также пользоваться комбинациями из различных методов. Наиболее простыми методами для измерений деформаций экс- плуатируемых производственных зданий на просадочных грунтах являются: геометрическое (с применением нивелира) и тригоно- метрическое (с применением теодолита) нивелирование; створные наблюдения и визирование (с применением теодолита). Наиболее универсальным, позволяющим измерять деформации любых видов одновременно вдоль трех координатных осей в любых недоступных точках эксплуатируемых зданий, считается стереофотограмметрия, для чего применяются комплексы специальных приборов и при- надлежностей, включающие фототеодолиты, стереофотограмме- трические камеры, дальномерные устройства и т. д. Геодезические наблюдения за развитием осадок фундаментов и просадок грунтов одноэтажных производственных зданий целесо- образно производить о помощью геометрического нивелирования III класса (по точности измерений). Для измерения деформаций на территории, окружающей зда- ния, и на его конструкциях отыскиваются или устанавливаются необходимые геодезические знаки. В первую очередь, отыскиваются или устанавливаются исходные геодезические знаки - реперы. При измерении осадок и просадок нивелированием III класса допускается использование только грун- товых (не менее трех) и стенных (не менее четырех) реперов. Для измерения просадок грунтов на окружающей здание терри- тории устанавливают поверхностные грунтовые марки временного типа, представляющие собой отрезки арматурной стали диаметром 14-20 мм, длиной 0,6-0,8 м, забитые в грунт на глубину 0,5-0,7 м. Точки для нивелирования на дорожных покрытиях наносятся масляной краской с указанием номера. Для измерения осадок на конструкциях (колоннах, стенах) устанавливаются стенные мар- ки по углам здания, у осадочного шва по обе стороны и вдоль всех продольных и поперечных осей при шаге колонн 6 м на каждой второй, при шаге 12 м - на каждой колонне, при установке на сте- 242
Методика комплексного обследования деформированных зданий нах - на таких же расстояниях, но не менее трех марок по каждой оси. Марки устанавливаются на одном уровне, удобном для изме- рений. Конструкции стенных марок могут быть различных типов: стационарные и съемные, открытые и закрытые. Стенная марка простейшего типа - отрезок металлического стержня (диаметром 14-20 мм) или прокатного уголка (25x3) длиной 120-140 мм, за- деланных в предварительно пробитое отверстие на цементном рас- творе под углом 30-45° вверх на глубину 50-60 мм. Определение фактического деформированного состояния здания и окружающей его территории производится также с помощью гео- дезических измерений. Вертикальные смещения конструкций и по- верхности земли по высоте определяются нивелированием, горизон- тальные смещения фундаментов зданий с гибкой конструктивной схемой - методом бокового нивелирования, крены конструкций, смещения верха колонн по горизонтали, также методом бокового нивелирования с помощью теодолитной съемки; относительная неравномерность просадок, наклон земной поверхности и т. п. вы- числяются при обработке материалов геодезических измерений. При проведении наблюдений за деформациями различного типа циклы (периодичность измерений каждого вида деформаций) должны совпадать по времени или выполняться один за другим. Наблюдения можно прекратить, если в течение трех циклов из- мерений их величина колеблется в пределах заданной точности измерений. Осадку фундамента вычисляют как разность между отметкой марки, полученной в последнем цикле измерений, и отметкой, по- лученной в первом цикле. На основании данных наблюдений заполняются ведомости, вычисляются средняя осадка (просадка), относительные значения прогиба (выгиба), неравномерности осадок соседних фундаментов, сдвиг и крен, а также скорости среднегодовых и среднемесячных просадок или осадок; определяется фактическое положение кон- струкций; на план наносятся осадки и изолинии равных осадок (просадок); строятся профили просадок по каждой оси (ряду) зда- ния с указанием неравномерности и графики развития просадок (осадок) во времени. При появлении трещин в несущих конструкциях производствен- ных зданий следует организовать систематическое наблюдение за их раскрытием, чтобы выяснить характер деформаций и степень опасности их для дальнейшей эксплуатации. 243
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости После обработки материалов наблюдений составляется научно- технический отчет, состоящий из следующих разделов: • цели и задачи измерений; • краткая характеристика грунтовых условий; • конструктивные особенности сооружения, планы и разрезы; • подробное описание методики работ, обработки полевых материалов, оценки точности; • результаты работ с приложением ведомостей осадок (сдви- гов, кренов и т. п.) и графических материалов. Детальное натурное обследование наземных и подземных строителных конструкций Обследование оснований, фундаментов и надземных конструк- ций следует начинать с визуального осмотра здания и прилегающей к нему территории с целью выявления (ориентировочно) места пред- полагаемого замачивания, которое характеризуется повышенными деформациями конструкций здания и просадками прилегающей территории. Если визуальный осмотр не позволяет определить расположение источника замачивания, то необходимо произвести инженерно-ге- ологические изыскания и геодезическую съемку. Для определения технического состояния фундаментов (гео- метрические размеры, форма, наличие и характер повреждений, качество материалов и т. п.) вдоль фундамента отрывают шурф. Качество материала фундамента определяется по внешнему виду. Видимые дефекты: трещины, разломы, каверны, коррозия и т. д. детально описывают и зарисовывают с указанием размеров. Прочность бетона определяется одним из существующих нераз- рушающих методов контроля - радиометрическим, акустическим, механическим и др. Если прочность фундаментов является решающим фактором усиления конструкций, допускается из фундаментов отобрать про- бы и испытать их в лаборатории на прочность. Определение технического состояния наземных строительных конструкций включает: изучение технической документации кон- струкции и узлов их соединения, их фактического деформирован- ного состояния, фактической несущей способности и долговечности конструкций; обследование условий работы и эксплуатации кон- струкций (воздействие среды, работающего оборудования и т. п.). 244
Методика комплексного обследования деформированных зданий При обследовании необходимо детально изучить рабочие черте- жи здания (планы, разрезы, узлы - марок АР, КМ, КЖ) и конструк- ций (индивидуальные и типовых серий) с текстовыми пояснениями, общую пояснительную записку, исполнительскую документацию (акты на скрытые работы, схемы геодезических съемок и т. п.) материалы по технической эксплуатации здания (технический паспорт, журнал техосмотров, акты осмотров конструкций, мате- риалы предыдущих обследований и т. п.). Фактическое деформированное состояние конструкций (ис- кривление, изгиб, прогиб, крен, поворот и т. п.) определяют с помощью стальной проволоки или капроновой лески, стальной измерительной линейки, метра, рулетки, отвесов на стальной проволоке или капроновой леске и геодезических инструментов (нивелир, теодолит). При появлении трещин на каждой из них в местах наибольшего раскрытия устанавливаются маяки, имеющие порядковый номер. Конец трещины по длине фиксируется поперечной риской, на- несенной краской или острым инструментом на поверхность кон- струкции. Номер и дата установки маяка наносятся на нем или на конструкции масляной краской. Наблюдения за развитием трещин рекомендуется выполнять измерением их раскрытия в характерных точках, фиксированием их длины поперечными рисками с проставлением даты. Результаты измерений заносят в технический журнал по эксплуатации здания. При необходимости развитие трещины фиксируется по трем направ- лениям х, г/, г, для чего используются специальные конструкции из- мерительных устройств. Измерение глубины трещин производится при ширине их раскрытия более 1 мм металлической линейкой либо щупом; при необходимости в глубь трещины впрыскивается краска, края трещины осторожно скалываются. Периодичность наблюдений за развитием трещин: в течение 20 дней - ежедневно; еженедельно - до полной стабилизации; через 6 месяцев - при продолжении наблюдений. Расположение трещин наносят на схемы (развертки) зданий и конструкций, отмечая номера и дату установки маяков. На каждую трещину составляется график ее раскрытия во времени. Маяки для наблюдения за раскрытием трещин простого типа представляют собой гипсовую или алебастровую плитку толщиной около 10 мм и шириной 50-60 мм, которая крепится по обоим краям трещины на стене, освобожденной от штукатурки. При развитии 245
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости трещины маяк разрывается. При необходимости рядом устанав- ливают новый маяк. Для наблюдения развития трещин во времени применяются ма- яки и щелемеры, состоящие из двух частей, закрепленных по обе стороны трещины. Рабочая часть их представляет собой пластинки из стекла, оргстекла или металла со шкалой. При обследовании железобетонных конструкций устанавливают состояние бетона и арматуры, затем определяют напряженно-де- формированное состояние. Особое внимание следует обратить на наличие трещин в растянутой и на отслаивание бетона в сжатой зоне элементов конструкций. По характеру трещин определяют причину их возникновения. Поперечные трещины с уменьшением раскрытия от ребра к нейтральной оси выше допустимых нормами в растянутой зоне изгибаемого элемента вызваны, как правило, перенапряжением арматуры, наклонные с увеличением раскрытия к нейтральной оси - неправильным армированием поперечной арматурой и от- гибами. Мелкие продольные трещины с выкрошенным бетоном в сжатой зоне обычно указывают на перенапряжение бетона. Мелкие неглубокие трещины на верхней части изделия при формовании - следствие усадки бетона при неправильном температурно-влаж- ностном режиме в период твердения бетона. Систематизацию материалов обследований для использования их при усилении железобетонных конструкций следует оформлять в виде таблицы (табл. 4.2). Для определения соответствия бетона проектной марке либо испытывают в прессе имеющиеся (или изготовленные из тех же материалов) стандартные или отобранные из конструкций образцы, либо применяют приборы неразрушающего действия, которые по- зволяют определять прочность бетона непосредственно в конструк- циях. Для этой цели используют следующие приборы: • эталонный молоток НИИ Мосстроя, действие которого основано на принципе пластических деформаций - вдав- ливаемого ударника в исследуемую поверхность бетона и в поверхность эталона (стального стержня из стали A-I). Прочность бетона определяется в зависимости от твердости поверхностного слоя бетона и эталона. Средняя точность испытаний! 10-15 %; • пресс-насосы ГПНВ-5, ГПНС-4, работающие по методу отрыва со скалыванием. Прочность бетона определяется по 246
Методика комплексного обследования деформированных зданий усилию вырыва бетона из конструкции. Средняя точность испытаний ±15 %; • пресс-насос ГПНВ-5 со специальным загрузочным ска- лывающим устройством, действие которого основано на скалывании ребра конструкции прямоугольного сечения. Прочность бетона определяется по усилию, необходимому для скалывания ребра. Точность испытаний ± 15 %; • приборы ультразвукового импульсного метода (сквозное прозвучивание) типов «Бетон», ДУК, УКБ, УК, УРЦ и др. Метод основан на наличии связи между прочностью бетона й скоростью распространения в бетоне ультразвукового импульса. Средняя точность испытаний ± 10-20 %. При определении прочности бетона для каждого вида нераз- рушающих испытаний необходимо использовать поправочные коэффициенты. Для оценки прочности бетона вычисляют среднее значение для объекта контроля (конструкции, узла), характери- стику изменчивости, коэффициент вариации. Расчетные сопротивления бетона железобетонных конструкций вычисляют путем деления полученных неразрушающими испыта- ниями значений прочности бетона на коэффициент надежности по бетону при сжатии и растяжении по СНиП 2.03.01-84. При наличии коррозии отбирают пробы бетона и продуктов его разрушения для физико-химических анализов, устанавливают степень разрушения защитного слоя бетона, его толщину, глубину карбонизации, положение и степень коррозии арматуры, отбирают образцы для физико-химических анализов и, в случае необходи- мости, для физико-механических испытаний. При отсутствии коррозии правильность положения арматуры определяют путем вырубки борозд в бетоне до обнажения арматуры. При внешнем осмотре металлических конструкций устанав- ливают отклонение их от проекта, прогибы, осадки, деформации элементов, наличие трещин, размеры и качество сварных швов, правильность соединений, выявляют недостатки заводских и монтажных соединений конструкций (особое внимание следует обращать на узлы соединений металлических связей с несущими конструкциями и узлы соединения элементов связей между собой), определяют состояние стали, наличие расслоений, при наличии коррозии металла - степень поражения ею; в случае необходимости, производят отбор образцов стали для механических испытаний и физико-химических анализов. 247
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости При неравномерных осадках колонн в металлоконструкциях наибольшие деформации и повреждения выявляются в узлах их соединения и соединения элементов конструкций. Состояние свар- ных соединений (швов) определяют вначале внешним осмотром, остукивания их молотком весом 1 кг. Затем определяют размеры швов, выявляют их неровности, пористость, окислы, перерывы, трещины в швах, подрезы основного металла. Таблица 4.2 Конструк- ции здания Деформации и повреждения Индекс Описание 1 2 3 Фундамен- ты (отдель- ные) 1.1 Срез уступа 1.2 Коррозионные повреждения бетона и арматуры 1.3 Нарушение монолитности по швам бетонирования, раковины из-за низкого качества изготовления сборных фундаментов, занижения марки, замора- живания, высушивания бетона 1.4 Осадки, крены, разрушения вследствие завышения нормативного давления на грунт (ошибка проекти- рования) 1.5 То же, вследствие снижения прочности грунта при его замачивании Колонны 2.1.1 Поперечные трещины на фронтальной и боковой по- верхности (вследствие изгиба колонны) раскрытием до 0,3 мм 2.1.2 То же, более 0,3 мм 2.2 Поперечные трещины, сетка трещин на фронтальной и боковой поверхности (из-за недостаточной величи- ны защитного слоя бетона) 2.3.1 Сквозные поперечные и наклонные трещины на боковой и фронтальной поверхности подкрановой части двухветвевой колонны раскрытием до 0,3 мм 2.3.2 То же, более 0,3 мм 2.4.1 Наклонные, поперечные и продольные трещины на боковой и фронтальной поверхности консоли рас- крытием до 0,3 мм 2.4.2 То же, более 0,3 мм 2.5 Продольные трещины на фронтальной и боковой по- верхности в местах расположения рабочей арматуры (коррозия арматуры) 248
Методика комплексного обследования деформированных зданий Продолжение табл. 4.2 1 2 3 2.6 Беспорядочно расположенные трещины, сетка трещин на фронтальной или боковой поверхности (тепловое воздействие) 2.7 Скол бетона и оголение рабочей арматуры на углах колонны 2.8 То же, только на консоли 2.9 Механическое повреждение рабочей арматуры 2.10 Коррозионное повреждение бетона 2.11 То же, на консоли 2.12 Коррозионное повреждение арматуры (уменьшение сечения до 20 %) 2.13 Раковины глубиной более 20 мм 2.14 Разрушение вследствие пониженной против проект- ной прочности бетона (низкое качество изготовле- ния, тепловое воздействие, промасливание и т. п.) 2.15 Чрезмерный изгиб надкрановой части колонны 2.16 Провальная осадка колонн (просадка грунтов осно- вания) Балки фун- даментные, подкрано- вые, стро- пильные с обычным и предвари- тельно на- пряженным армирова- нием 3.1 Поперечные трещины в растянутой зоне более 0,3 мм с уменьшением раскрытия от ребра к нейтральной оси в средней части балки 3.2 Наклонные и поперечные трещины раскрытием более 0,3 мм в приопорной части 3.3 Сколы бетона, оголение, коррозия арматуры, умень- шение опорной поверхности 3.4 Разрушение концов балок (сколы бетона, оголение арматуры) в месте стыка подкрановых балок 3.5 Повреждения сварных швов в узлах и соединениях конструкций 3.6 Механическое или коррозионное (уменьшение сече- ния) повреждение рабочей арматуры 3.7 Скол бетона глубиной более 40 мм, оголение арма- туры на ребрах 3.8 Скол бетона глубиной более 40 мм, оголение арма- туры в полках 3.9 См. индекс 2.12 3.10 То же, индекс 2.13 249
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости Продолжение табл. 4.2 1 2 3 3.11 См. индекс 2.14 3.12 Прогиб, превышающий предельно допустимый для обследуемой конструкции 3.13 Коррозия, ржавые подтеки на нижней грани 3.14 Повреждения бетона в местах расположения анкер- ных устройств напряженной арматуры То же, толь- ко с пред- варительно напряжен- ным арми- рованием Фермы стропиль- ные, ниж- ний пояс 4.1.1 Поперечные трещины, превышающие требования по трещиностойкости 4.2 Наклонные и поперечные трещины в приопорной части, превышающие требования норм См. индексы 4.3 3.12 4.4 3.3 4.5 3.5 4.6 3.13 4.7 3.14 То же, рас- тянутые раскосы, узлы 4.8.1 Сквозные поперечные трещины раскрытием до 0,3 мм, сумма которых превышает предельно до- пустимые деформации элемента фермы 4.8.2 То же, более 0,3 мм 4.9 Мелкие продольные трещины с выкрошенным бе- тоном или перенапряжение элемента (поверочный расчет) То же, верх- ний пояс, сжатые стойки, рас- косы 4.10 См. индексы 4.11 3.6 4.12 3.7 4.13 2.12 4.14 2.13 4.1.2 2.14 250
Методика комплексного обследования деформированных зданий Продолжение табл. 4.2 1 2 3 То же, во всех эле- ментах Поперечные и наклонные трещины раскрытием до 0,3 мм Ригели Плиты покрытия, в середине или трети пролета продольно- го ребра 5.1 Поперечные и наклонные трещины раскрытием более 0,3 мм на высоту более половины ребра См. индексы 5.2 3.6 5.3 3.7 5.4 2.12 5.5 Поперечные и наклонные трещины до середины или на всю высоту ребра См. индексы То же, в опорной и приопорной части про- дольного ребра 5.6 3.6 5.7 2.12 5.8 3.3 5.9 3.5 5.10 Продольные трещины на нижней поверхности ребра раскрытием более 0,3 мм, длиной более 0,1 м (для струнобетонных плит) См. индексы 5.11 5.5 5.12 3.6 То же, в поперечных ребрах 5.13 3.7 5.14 2.12 5.15 Продольные, поперечные, диагональные трещины раскрытием более 0,3 мм То же, в полке плиты 5.16 Механическое или коррозионное повреждение бе- тона и арматуры 5.17 Скол бетона глубиной более 15 мм и оголение ар- матуры 5.18 Раковины в ребрах глубиной более 30 мм, в полке ~ более 15 мм 251
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости Окончание табл. 4.2 1 2 3 5.19 Повреждения кровельного ковра, замокание плит 5.20 То же, с образованием на нижней поверхности полки коричневой сетки То же, во всех элементах плит 5.21 См. индекс 2.14 Стеновые панели 6.1 Изгиб или отрыв анкеров крепления панелей к ко- лоннам, повреждение сварных швов, выдергивание закладной детали из панели 6.2 Раскрытие и нарушение монолитности швов между панелями 6.3 Механические (сколы) или коррозионные поврежде- ния бетона на опорных частях панелей при опирании их на металлические опорные столики 6.4 Вертикальные, наклонные и горизонтальные тре- щины на наружной поверхности панели 6.5 Частые вертикальные трещины или сетка трещин на внутренней поверхности панели 6.6 Сколы бетона, оголения арматуры, коррозионные повреждения бетона и арматуры Узел «колонна - ригель» 7.1 Поперечные трещины раскрытием до 0,3 мм 7.2 Поперечные трещины раскрытием свыше 0,3 мм Узел «ригель - плита» 8.1 Смещение плит с полок ригелей на фиксируемую величину 8.2 Уменьшение опирания плит на ригели по сравнению с проектным При обследовании каменной кладки наружных и внутренних стен устанавливают: тип и толщину швов кирпичной кладки, на- личие дефектных участков (разрушение и выветривание кладки, трещины, отклонение от вертикали, разрушение фактурного и защитного слоев); наличие высолов, потеков, конденсата, пыли ит. п., границы их распространения и причины появления; вид и состояние горизонтальной изоляции стен, ее расположение по от- ношению к отмостке; состояние обрамлений дверных и оконных проемов. Все обнаруженные дефекты наносят на схемы с тексто- выми пояснениями. Кирпичную кладку осматривают, простукивают молотком, участки с трещинами очищают от штукатурного слоя, вскрывают 252
Методика комплексного обследования деформированных зданий глубинные слои кладки. Проверяют нарушение монолитности кладки - подвижку кирпича при ударе молотком; при отслоении кладки вскрывают отслоившуюся толщу и измеряют глубину и площадь отслоения. Глубину повреждения кладки определяют металлическим щупом-стержнем диаметром 8 мм и длиной 500 мм. Особое внимание обращают на состояние кладки в зонах с частой переменой влажности - у водостоков, у поверхности земли, в углах каменной конструкции и других аналогичных местах. Для измере- ния величины отклонения кладки от вертикали применяют отвес и деревянную рейку длиной 4-5 м. После проведения визуальных обследований с помощью ин- струментов (приборов) выявляют ширину, характер развития, протяженность (длину), глубину трещин. Для определения воздействий среды производства на состояние строительных конструкций определяют степень ее агрессивности. Основные параметры, характеризующие среду производства, ее агрессивность к строительным конструкциям, - влажность и температура. Постоянные циклические изменения влажности и температуры приводят к расшатыванию структуры строительных материалов, интенсифицируют процессы коррозии металла, бето- на и строительных растворов. Активность газов, кислот и других химических реагентов также в значительной мере зависит от тем- пературы и влажности. В особо тяжелых условиях работают ограждающие конструк- ции многих зданий. Атмосферные воздействия с периодическим увлажнением и высушиванием, замораживанием, оттаиванием при относительно постоянной внутренней среде с повышенной влаж- ностью и загазованностью значительно влияют на долговечность конструкций. В связи с этим исследуют температурно-влажностный режим в здании и наружных ограждений, для чего используют термографы, гигрографы, психрометры, полупроводниковые тер- модатчики или термопары. Влияют на состояние конструкций также запыленность и загряз- ненность помещений. Пыль может оказывать агрессивное воздействие на металлические, железобетонные и каменные конструкции, так как является хорошим адсорбентом и содержит агрессивные компоненты. Химический состав воздуха, пыли, технологических вод определяют путем отбора проб. На основании результатов исследований устанав- ливают основные причины коррозионных разрушений конструкций и выбирают наиболее эффективные способы их защиты. 253
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости При наличии в здании технологического оборудования, пере- дающего на основания и строительные конструкции постоянное воздействие динамических нагрузок, устанавливают параметры колебаний оснований и конструкций при различных сочетаниях нагрузок. Для определения параметров используют комплект ви- броизмерительной аппаратуры. Результаты измерений используют при поверочных расчетах оснований и конструкций. По материалам освидетельствования, наблюдений, обследований и поверочных расчетов устанавливается эксплуатационная пригод- ность деформированного здания и разрабатываются предложения по его защите, восстановлению и обеспечению долговечности. Работа по обследованию производственных зданий должна вы- полняться по специально разработанной организацией-исполните- лем программе, включающей организацию и график выполнения обследований. В программе должны быть указаны все случаи вскрытия кон- струкций, располагающихся под землей, закрытых стенами, перегородками, штукатурным слоем и т. п. Участки вскрытия с указанием размеров должны быть нанесены на схему обследуе- мого здания, согласованы с организацией-заказчиком. Работы по вскрытию конструкций выполняет заказчик.
5. ОСОБЕННОСТИ ОБСЛЕДОВАНИЯ ЗДАНИЙ НА ПРОСАДОЧНЫХ ГРУНТАХ 5.1. Обследование поврежденных зданий на просадочных грун- тах рекомендуется проводить поэтапно: предварительным освиде- тельствованием и детальным обследованием. 5.2. Освидетельствование объекта должно включать: • осмотр узлов и строительных конструкций, технологиче- ского оборудования, отмасток, коммуникаций, смежных строений, прилегающей территории; • ознакомление с проектной и исполнительской документа- цией, актами предыдущих осмотров и т. д.; • геодезические наблюдения за развитием просадочных деформаций и съемку фактического положения здания и территории; • инженерно-геологические и гидрогеологические изыскания на аварийном участке для определения влажности грунтов и положения уровня грунтовых вод. На основе анализа материалов освидетельствования рекоменду- ется оценить эксплуатационную пригодность и степень аварийности (возможность обрушения) объекта, включая: • причины или источник замачивания, меру проявления просадок основания и деформаций земной поверхности; • интенсивность деформационных воздействий на здание от неравномерных просадок основания; • значения внутренних усилий; • соответствие совместных деформаций здания предельно допускаемым. По результатам освидетельствования следует осуществлять усиление аварийных или предаварийных конструкций по специ- альному проекту. 5.3. Обследование объекта рекомендуется производить после устранения его аварийности (если это необходимо). Оно должно включать: инженерно-геологические изыскания, прогноз гидро- геологических условий и просадочных деформаций, длительные геодезические наблюдения за осадками конструкций, детальное 255
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости натуральное обследование подземных и наземных конструкций, исследование условий эксплуатации. Методика комплексного обследования деформированных зданий на просадочных грун- тах, включающая порядок производства и состав работ по осви- детельствованию и обследованию деформированного объекта, приведена выше. 5.4. С помощью геодезических измерений рекомендуется опреде- лять осадки, горизонтальные смещения конструкций здания и про- садки прилегающей к зданию территории. По результатам съемок рекомендуется вычертить графики развития просадок, профили осадок по рядам и осям здания, планы с нанесением изолиний, планы здания с фактическим расположением конструкций по гори- зонтали (для многоэтажных зданий - для каждого этажа), разрезы здания с нанесением отклонений конструкций от вертикали. Реко- мендуется также вычислять относительные деформации здания (неравномерность осадок, прогиб или выгиб, крен, угол закручи- вания), среднюю осадку, наклоны и кривизну поверхности грунта, определять контуры просадочной воронки и ее параметры. 5.5. Данные о фактической марке бетона конструкций рекомен- дуется получать неразрушающими испытаниями. Прочность бетона оценивают по средним показателям на основе статистической обработки результатов испытания. Механическое испытание материалов рекомендуется произво- дить в том положении, в каком они работают в конструкции. Расчетные сопротивления бетона для выполнения поверочных расчетов железобетонных конструкций следует вычислять путем деления полученных значений на коэффициент надежности по бето- ну при сжатии и растяжении, рекомендуемый СНиП 2.03.01-84. 5.6. Повреждения конструкций и узлов деформированных зда- ний необходимо тщательно обмерять и наносить на схемы, затем классифицировать по каждому виду конструкций и узлов с указа- нием их размеров. 5.7. Данные обследования рекомендуется использовать при расчете деформированного здания, оценке его эксплуатационной пригодности и назначения объема и состава защитных мероприятий по обеспечению его надежности.
6. ОЦЕНКА ТЕХНИЧЕСКОГО СОСТОЯНИЯ СТРОИТЕЛЬНЫХ КОНСТРУКЦИЙ И ИНЖЕНЕРНОГО ОБОРУДОВАНИЯ ♦ 6.1. Физический износ зданий Критерием оценки технического состояния здания в целом и его конструктивных элементов и инженерного оборудования является физический износ - это утрата ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств в результате воздействия при- родно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. В процессе многолетней эксплуатации конструктивные элементы и инженерное оборудование под воздействием физико-механических и химических факторов постоянно утрачивают свои эксплуатаци- онные качества. Под утратой технико-эксплуатационных качеств понимается снижение конструктивными элементами зданий прочности, жесткости, стойкости под влиянием разрушающих воз- действий окружающей среды. Вследствие снижения этих качеств, здания со временем подвергаются старению и разрушению. Кроме множества разрушающих факторов старение, износ жилых зданий и их конструкций зависят также от различных местных условий, соблюдения требований по эксплуатации и содержанию зданий, системы технического обслуживания и ремонтов как здания в целом, так и различных элементов конструкций. В теории различают две стадии физического износа здания: устранимый и неустранимый. Первая стадия физического износа характеризуется ухудшением технико-экономических показателей эксплуатации здания. На этой стадии снижение потребительских качеств»является следствием увеличения потока отказов в работе конструктивных элементов и инженерных систем здания, в резуль- тате этого сокращается срок эксплуатации объекта, увеличиваются эксплутационные затраты (затраты на техническое обслуживание, текущий ремонт и т. д.). Признаком неустранимого физического износа является то, что дальнейшая эксплуатация здания становит- ся недопустимой по условиям обеспечения требований безопасной эксплуатации объектов жилищного фонда. Следует отметить, что 9 - 2696 Симионова 257
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости существуют методики нелинейного расчета неустранимого фи- зического износа, причем степень нелинейности часто является функцией качества эксплуатации. * При эксплуатации сооружений различают силовое воздействие нагрузок, вызывающее объемное напряженное состояние, и агрес- сивное воздействие*окружающей среды, в результате чего сооруже- ния быстро изнашиваются и выходят из строя. Агрессивной является среда, под воздействием которой изме- няются структура и свойства материалов. Это приводит к непре- рывному снижению прочности и разрушению структуры: такое разрушение называется коррозией. Вещества и явления, способствующие разрушению и коррозии, называются стимуляторами или факторами, содействующими коррозии. Вещества и явления, затрудняющие и замедляющие разрушение и коррозию, называются пассиваторами, или ингиби- торами коррозии. Агрессивность или пассивность среды не имеют универсально- го характера, т. е. они могут меняться ролями: в одних условиях определенная среда агрессивна, в других - она же пассивна. Так, теплый влажный воздух весьма агрессивен по отношению к стали, а бетон он упрочняет. Разрушение строительных материалов носит весьма разно- образный характер: химический, электрохимический, физический, физико-химический. Классификация агрессивности сред и их воз- действия приведена в СНиП 2.03.11-85, агрессивные среды делятся на газовые, жидкие и твердые. Газовые среды - это такие соединения, как сероуглерод (CS2), углекислый газ (СО2), сернистый газ (SO2) и др. Их агрессивность характеризуют три главных показателя: вид и концентрация газов, их растворимость в воде, влажность и температура газов. Жидкие среды - это растворы кислот, щелочей и солей, а также масла, нефть, растворители и др. Агрессивность таких сред опреде- ляется тремя показателями: концентрацией агрессивных агентов, их температурой, скоростью движения или величиной напора у по- верхности конструкции. Коррозионные процессы протекают более интенсивно в жидких агрессивных средах. Твердые среды - это пыль, грунты и т. п. Их агрессивность оце- нивается четырьмя показателями: дисперсностью, растворимостью в воде, гигроскопичностью и влажностью окружающей среды. Осо- бенно активную роль в твердых средах играет влага. 258
Оценка технического состояния строительных конструкций и ... Разнообразные климатические и гидрогеологические условия строительства в нашей стране, а также внутренние воздействия, вызванные происходящими в сооружениях процессами, не всегда позволяют найти оптимальные решения, учитывающие все виды воздействия на долговечность, экономичность и другие показатели. Поэтому весьма важно, чтобы персонал эксплуатационной службы учитывал и анализировал специфические воздействия на сооруже- ния, что содействует обеспечению их заданной долговечности. Воздействие воздушной среды Загрязненный воздух особенно в сочетании с влагой приводит к преждевременному износу, коррозии, растрескиванию и разру- шению строительных конструкций. Вместе с тем в чистой и сухой атмосфере камни, бетон и даже металлы могут сохраняться сотни и тысячи лет, что свидетельствует о слабой агрессивности (или ее полном отсутствии) такой воздушной среды. Наиболее интенсивными загрязнителями воздуха являются продукты сгорания различных видов топлива. Поэтому в горо- дах и промышленных центрах металлы коррозируют в 2-4 раза быстрее, чем в сельской местности, где сжигается меньше угля и нефтепродуктов. К основным продуктам сгорания большинства видов топлива относятся углекислый (СО2) и сернистый (SO2) газы. При раство- рении углекислого газа в воде образуется углекислота - конечный продукт сгорания многих видов топлива: она разрушающе воз- действует на бетон и другие строительные материалы. При рас- творении сернистого газа в воде образуется серная кислота, также разрушающая бетон. Воздействие грунтовой воды Имеющаяся в природе грунтовая вода может быть: связанной (химически, гигроскопически), свободной, парообразной. Грунтовая вода взаимодействует физически и химически с мине- ральными и органическими частицами грунта и представляет собой раствор с изменяющимися концентрацией и химическим составом, что отражается на степени ее агрессивности, повышающейся или снижаю- щейся с течением времени возле подземных частей сооружений. Грунтовая вода по капиллярам перемещается вверх на значитель- ную высоту и обводняет верхние слои грунта. В некоторых условиях капиллярные и грунтовые воды могут сливаться и устойчиво обвод- 259
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости пять подземные части сооружений, в результате чего усиливается коррозия конструкций, снижается прочность оснований. Известно много разновидностей агрессивности грунтовых вод; из них чаще всего выделяют общекислотную, выщелачивающую, сульфатную, магнезиальную и углекислотную - в зависимости от содержания в воде соответствующих примесей и их концентрации, указанных в СНиП 2.03.11-85. Воздействие отрицательной температуры Некоторые конструкции, например, цоколь, находятся в зоне пере- менного увлажнения и периодического замораживания. Отрицательная температура (если она ниже расчетной или не приняты специальные меры для защиты конструкций от увлажнения), приводящая к за- мерзанию влаги в конструкциях и грунтах оснований, разрушающе воздействует на здания. Эксплуатационникам следует знать, что повреждения здания из-за промерзаний и выпучивания оснований могут произойти и происходят после многих лет эксплуатации, если допущены срезка грунта вблизи фундаментов, увлажнение основания, а также под воздействием других факторов, способствующих промерзанию. Износ здания с учетом выполнения мероприятий по ремонту, наладке и обслуживанию инженерных систем и конструкций на- зывают нормальным физическим износом и в соответствии с ним назначают нормативный срок службы здания. В частности, для жилых зданий нормативные сроки службы определяет группа капитальности здания (табл. 6.1.1). Таблица 6.1.1 Классификация жилых зданий по группам капитальности Группа капиталь- ности Характеристика зданий Усредненный срок службы зданий, годы 1 2 3 I Каменные особо капитальные: фундамен- ты каменные и бетонные; стены каменные (кирпичные) и крупноблочные; перекрытия железобетонные 150 II Каменные обыкновенные: фундаменты ка- менные; стены каменные (кирпичные), круп- ноблочные и крупнопанельные; перекрытия железобетонные или смешанные (деревянные и железобетонные, а также каменные своды по металлическим балкам) 125 260
Оценка технического состояния строительных конструкций и ... Окончание табл. 6.1.1 III Каменные облегченные: фундаменты камен- ные и бетонные; стены облегченной кладки из кирпича, шлакоблоков и ракушечника; перекрытия деревянные, железобетонные или каменные своды по металлическим балкам 100 IV Деревянные рубленые и брусчатые, смешан- ные сырцовые; фундаменты ленточные буто- вые; стены рубленые, брусчатые и смешанные (кирпичные и деревянные), сырцовые; пере- крытия деревянные 50 V Сборно-щитовые, каркасные, глинобит- ные, саманные и фахверковые: фундамен- ты на деревянных стульях или бутовых столбах; стены каркасные, глинобитные; перекрытия деревянные 30 VI Каркасно-камышитовые и прочие облегчен- ные 15 Величина физического износа - это количественная оценка технического состояния элементов здания, показывающая долю ущерба, потерю ими. первоначальных физических характеристик, удовлетворяющих эксплутационным требованиям. В соответствии с действующей в настоящее время методикой физический износ здания в целом определяется путем сложения величин физического износа отдельных конструктивных элементов (по доле восстано- вительной стоимости каждого из них в общей стоимости здания). При этом признаки физического износа устанавливаются путем осмотра (визуальный способ) и с использованием простейших при- способлений (уровень, отвес, метр и т. п.). Методикой предусматри- вается в некоторых случаях вскрытие отдельных конструктивных элементов. Точность определения процента физического износа по таблицам методики находится в пределах ±5 %. Признаки износа даны для каждой степени технического со- стояния конструктивного элемента с определенным интервалом в зависимости от ценности и условий его работы. Так, фундаменты здания работают в лучших условиях по сравнению со стенами, и для них интервал данных принят 20 %, причем признаки физиче- ского износа указаны для средних значений. Износ более ценных конструктивных элементов указан с интервалом 10 %, а признаки даны для крайних значений. 261
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости Для определения физического износа всего здания по износу отдельных элементов пользуются математической зависимостью гЪ -2=1____ ГЛ 11 где I - удельный вес стоимости конструктивного элемента от восстановительной стоимости; % Фк. - показатель физического износа конструктивного эле- мента, установленного при техническом обследовании; % п - число конструктивных элементов. В табл. 6.1.2 приводится пример определения физического износа 4-этажного жилого здания. Таблица 6.1.2 Определение физического износа здания в целом Конструктивные элементы и инженерное оборудование 1. । Ф . К1 1Ф 1 К1 Фундаменты 7 12 0,84 Стены и перегородки 42 15 6,3 Перекрытия 12 15 1,8 Кровля 3 30 0,9 Полы 6 20 1,2 Окна и двери 4 20 0,8 Отделка 8 40 3,2 Санитарно-технические и электро- технические устройства 12 25 3 Прочие элементы 6 10 0,6 Итого 100 18,64 Согласно методике, значение, вычисленное по формуле (6.1.1), округляют до целого числа Фс= 19 %. Динамика физического износа, то есть характер его количе- ственных изменений во времени, в зависимости от фактического срока эксплуатации, имеет большое значение при эксплуатации жилищного фонда. Разрушающие и прочие факторы по-разному влияют на износ материалов и конструктивных элементов зданий. Срок службы зда- ния в целом зависит от долговечности его конструкции. Элементы зданий по прочности неравнозначны и сроки службы у них разные. Следует также учитывать и объективные различия разрушающих воздействий на те или иные конструктивн яе элементы (внутренние 262
Оценка технического состояния строительных конструкций и ... лестничные марши и наружные стены при сравнимых прочностных характеристиках в процессе эксплуатации испытывают совершенно разные нагрузки и т. д.). Таким образом, существует непосредственная взаимосвязь между величиной физического износа и временными факторами. Под временными факторами понимаются две характеристики - фактический возраст здания (срок эксплуатации) и его долговеч- ность (предельный срок службы). В свою очередь, предельный срок службы определяется по продолжительности времени, в течение которого несущие конструктивные элементы жилищного здания утрачивают свою прочность. Как правило, предельный срок службы здания численно равен значению нормативного срока службы, в соответствии с группами капитальности зданий (табл. 6.1.1). Физический износ здания, достигшего нормативного срока службы, соответствует уровню 75... 80 %, при условии осущест- вления в этот период текущих ремонтов, обеспечивающих поддер- жание нормального эксплуатационного состояния и капитальных ремонтов, непосредственно связанных с возмещением физического износа. Очевидно, что проведение мероприятий по простому воспроиз- водству (проведение текущих и капитальных ремонтных работ) су- щественно изменяет динамику физического износа, « приглушает » ее. Для определения эффективности деятельности эксплуатирую- щей организации учитываем то, что при нормальной эксплуатации объектов жилищного фонда, значения их физического износа, определяемые при проведении обследования, не должны превы- шать значений физического износа, рассчитанных с использова- нием нормативных документов. Под нормальной эксплуатацией понимается такая эксплуатация объектов жилищного фонда, при которой эксплуатирующая организация производит полный ком- плекс работ по технической эксплуатации, т. е. проводит работы по текущему содержанию объектов, своевременный текущий и капитальный ремонт. Анализируя графики изменения физического износа отдельных конструктивных элементов здания (см. рис. 6.1.1), которые при- водятся в ВСН 53-91 р, можно предположить, что закономерность нарастания физического износа является общей величиной для всех конструктивных элементов и динамика физического износа является функцией от периода эксплуатации конструктивного элемента. 263
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости Как отмечалось ранее, для определения физического износа всего здания по износу отдельных элементов используют формулу (6.1.1), а физический износ здания в целом определяют путем сло- жения величин физического износа отдельных конструктивных элементов (по доле восстановительной стоимости каждого из них в общей стоимости здания). Тогда для объекта можно получить график изменения физического износа, характеризующий его тех- ническое состояние в течение всего периода эксплуатации. Т, годы Рис. 6.1.1. Физический износ разных конструктивных элементов с различными сроками службы(ВСН 53-91 р) В течение периода эксплуатации здания можно выделить три основные фазы общего процесса физического износа: • первая фаза (эксплуатация в пределах 25 % нормативного срока службы) характеризуется усиленным нарастанием износа вследствие дефектов, связанных с качеством мате- риалов, изделий и конструкций, качеством самих строитель- но-монтажных работ при возведении зданий, а также в связи с самой эксплуатацией (начальный период эксплуатации сопровождается осадкой фундаментов и т. д.); • во второй фазе (продолжительность составляет порядка 50 % нормативного срока службы) процесс износа кон- структивных элементов и здания в целом замедляется в результате проведения текущих и капитальных ремонтов, замены и обновления конструктивных элементов; • третья фаза (период эксплуатации объекта характеризуется повторным усиленным нарастанием износа конструктив- 264
Оценка технического состояния строительных конструкций и ... ных элементов вследствие накопления эксплуатационной усталости) соответствует периоду, когда конструктивные элементы подвержены усиленному разрушению. На этой стадии износ здания остановить и компенсировать практи- чески невозможно. Производятся только поддерживающие ремонты для сохранения и поддержания зданий и строений в допустимом техническом состоянии до момента их ком- плексной реконструкции или сноса. Следовательно, динамика физического износа может быть пред- ставлена в виде следующей схемы (рис. 6.1.2): Рис. 6.1.2. Динамика физического износа (Ф) в процессе эксплуатации (использования) объекта недвижимости Сроки службы конструктивных элементов Важнейшей составляющей понятия надежности является время. В зависимости от эксплуатационных требований к изделию и его состояния используются следующие временные интервалы: • время работы - интервал времени, на протяжении которого здание работает безотказно; • запланированное время работы - интервал времени, в те- чение которого здание должно работать; • время ремонта - интервал времени, на протяжении которого выполняется весь комплекс работ, связанный с обнаруже- нием неисправностей, заменой, ремонтом и проверкой. Рассмотрение этих видов интервалов времени имеет существен- ное значение при оценке надежности и эффективности любой си- стемы. Время работы является понятием, связанным с состоянием конструкции и оборудования здания, и определяется с помощью 265
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости интегральной функции распределения. Интервалом времени можно характеризовать также ремонтопригодность - вероятность того, что отказавший элемент будет доведен до рабочего состояния за время ремонта, не превышающее заданное (при выполнении ремонта в определенных условиях), и восстанавливаемость - вероятность того, что отказавший элемент будет приведен в рабочее состояние за время неисправного состояния, не превышающее заданное время (при определенных условиях). В нормах даны некоторые характеристики интервалов времени при определении надежности применительно к зданиям: • ресурс - наработка изделия до определенного состояния, оговоренного в технической документации; • срок службы - календарная продолжительность эксплу- атации изделия до момента возникновения предельного состояния (оговоренного в технической документации) или до списания; • срок гарантий - период, в течение которого изготовитель гарантирует и обеспечивает выполнение установленных требований к изделию при условии соблюдения потреби- телем правил эксплуатации, в том числе правил хранения и транспортирования; • наработка на отказ - среднее значение наработки ремонти- руемого изделия между отказами. Таблица 6.1.3 Сроки службы конструктивных элементов * и инженерного оборудования Конструктивные элементы Основные материалы Сроки служ- бы, лет 1 2 3 1. Фундаменты - цоколь - отмостка ленточный каменный 125 штукатурка 30 асфальтобетон 15 2. Несущие стены кирпич 125 3. Перегородки гипсолитовые 60 4. Перекрытия железобетонные 125 _ Лестничные марши и пло- 5. щадки железобетонные 100 266
Оценка технического состояния строительных конструкций и ... Окончание табл. 6.1.3 6 Несущие конструкции кров- ли деревянные 60 7. Кровля металлочерепица 40 8. Оконные заполнения деревянные 40 9. Дверные заполнения деревянные 30 10. Полы деревянные 40 11. Внутренняя отделка - отделка МОП штукатурка 60 штукатурка, окраска 60 12. Разное - балконы, лоджии - водостоки железобетон 70 стальные и оцинкован- ные трубы 10 Инженерное оборудование 13. Система отопления (ТЭЦ) стальные трубопроводы 14. Холодное водоснабжение стальные трубопроводы Горячее водоснабжение (от колонки) стальные трубопроводы 16. Канализация чугунные трубопроводы 17. Электрооборудование скрытая проводка 18. Газоснабжение (сетевое) i стальные трубопроводы Информационное обеспечение оценки качества эксплуатации объекта недвижимости (ИАС ЖКХ) Снижение физического износа на графике в различные периоды эксплуатации характеризуется своевременным проведением ка- питальных ремонтов здания, а также полной заменой отдельных сменяемых конструктивных элементов в случае окончания их срока службы. Анализируя данные изменения физического износа здания в течение всего периода эксплуатации на графике (рис. 6.1.3), мож- но выделить области, соответствующие минимальным и макси- мальным значениям физического износа для различных периодов службы здания при следующих режимах эксплуатации: • зона нормальной эксплуатации, при своевременном про- ведении капитальных ремонтов и замене элементов; • зона предельных отклонений, при своевременном про- ведении ремонтных работ на основных конструктивных 267
го о 00 [План управления техническим состоянием t х Проведенные ремонты • Гоа постройки J | 1972 J Количество этажей , | 5 Затраты на проведение ремонтных работ | Эффективность проведения ремонтных работ Мониторинг технического состояния [ Закрыть « Рис. 6.1.3. График зависимости изменения физического износа здания от периода и качества эксплуатации (НАС ЖКХ) Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Оценка технического состояния строительных конструкций и ... элементах (кровля, холодное водоснабжение, горячее водо- снабжение, канализация, отопление, разные элементы); • зона неудовлетворительной эксплуатации, при своевре- менном проведении ремонтных работ на двух из основных конструктивных элементах; • зона недопустимой эксплуатации, без проведения каких- либо ремонтов и замен элементов. В частности, для 5-этажного здания: • при своевременном проведении ремонтных работ только на основных конструктивных элементах (кровля, холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, канализация, отопление, разные элементы) нормативный срок службы здания уменьшается на 10 %; • при своевременном проведении ремонтных работ только на двух конструктивных элементах нормативный срок службы здания уменьшается на 21 %; • при естественном старении (без ремонтов и замен элемен- тов) нормативный срок службы здания уменьшается на 40 %. Качественная оценка технического состояния жилого здания, потребность в ремонте и снижение несущей способности конструк- тивных элементов и здания в целом приведены в табл. 6.3. 6.2. Моральный износ зданий Помимо физического износа здание стареет морально. Мораль- ный износ наступает независимо от физического материального износа и представляет собой снижение и утрату эксплуатационных качеств зданий, вызываемую изменением нормативных требований к их планировке, благоустройству, комфортности. В связи с ростом материальной обеспеченности населения го- рода моральный износ здания часто наступает раньше, чем физи- ческий. Моральное старение, или износ сооружений, различают двух форм - первой (Мх) и второй (М2). Моральный износ первой формы Mt - это снижение стоимости сооружения в связи с научно-техническим прогрессом и удешев- лением строительства, то есть обесценивание ранее построенных зданий, что имеет небольшое практическое значение, так как эти здания не подлежат продаже: 269
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости ^=(1-9)^ = ^^,, (6.2.1) где М{ — абсолютная величина обесценивания, руб.; м ЛГ1 - показатель первой формы морального износа; Cfm “ стоимость аналогичного старого сооружения; о - отношение стоимости аналогичных нового С и старого С сооружений. Определение морального старения второй формы более слож- но и индивидуально, поэтому еще нет официальной методики его расчета. Моральный износ второй формы М2 - это старение здания, его элементов или инженерных систем вследствие несоответствия существующих на момент оценки нормативным объемно-плани- ровочным, конструктивным, санитарно-гигиеническим и другим требованиям. С устранением этого вида износа приходится все вре- мя встречаться на практике. Величину морального износа второй формы оценивают путем сравнения восстановительной (балансовой) стоимости старого здания и нового, построенного в соответствии с современными требованиями, что представляется в виде следующей математической зависимости: М2=П2С = Км , (6.2.2) где С - первоначальная стоимость сооружения, руб.; П2~ показатель второй формы морального износа сооруже- ния; Км - капитальные вложения в реконструкцию, вызванные моральным старением, руб. В отличие от морального износа первой формы, не связанного с дополнительными затратами, устранение морального износа второй формы сопряжено с необходимостью проведения капитального ремон- та, переоборудования и модернизации зданий, что поглощает почти треть стоимости капитального ремонта, а иногда и больше. Допусти- мая величина затрат на устранение морального износа существующего здания не должна превышать затрат на новое строительство здания, равного по площади, но отвечающего требованиям новой технологии и благоустройства. Моральный износ происходит скачкообразно по мере изменения требований к жилью. Так, если раньше требования к жилью не изменялись столетиями, то теперь они сохраняются не более десяти лет. Например, сегод